もし女子大生がマンションを買おうとしたら

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★ 若者言葉は、いつの時代でも流行を形作り、その時々を象徴するものとして歴史をも作っていきます。最近はSNS言葉、特に2ちゃんねる中心の用語の使用法が現実の社会にも溢れ出てきていて、これはこれで興味深いです。

 少し前に、「もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら」という本がベストセラーになりましたが、
「もし女子大生がマンションを買おうとしたら」どのような会話が繰り広げられるのでしょうか。

女A「ねえ、このマンションおしゃかわ(おしゃれでかわいい)。」

彼B「んー、チキチキる(ビビる)」

女A「MJK(まじか)」
 
友女C「あげぽよ(テンションあがる)」

友女D「やばいwバイブス上がるwww(フィーリングが上がる)」


女A「最近三井とニコイチwww(仲がいい)」

彼B「そマ?(それってマジ?」

女A「この気持ち、ありよりのあり(有りか無しかで言うと・・・有り!)」

彼B「画像うぷ汁(画像をアップしろよ)」

女A「あーね(あーそうだね)」

友C「草(笑)」

友D「これすこ(これ好き)」

彼B「卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍(感情の起伏を表す)」

友C「それな(たしかにね)」

友D「ワンチャンあるww(可能性はある)」


女A「とりまおk?(とりあえず、まあOK?)」

彼B「りょ(了解)」

友C「あーアモーレ(愛する人)ほしいww」


 …すみません、書きながら何度かやめようと思ったほどくだらなかったですが、何とかオチを付けました。しかし、若い世代であれば、このようなLINEのやり取りをしながら、マンション購入のような重大な意思決定も軽々とやりそうな気がする−書き進めるうちにそう感じたのも事実です。

 昨日、たまたま、YOU TUBEで
1989年〜1992年のJR東海の「クリスマス・エクスプレス」のCM(山下達郎の「クリスマス・イブ」)を見つけて、しばらく見入ってしまいました。あの1990年代のバブルの時代、携帯もまだ普及せず、好きな人と会えない時間はとても長く、特に遠距離恋愛のカップルは「クリスマス・イブ」に命を賭けていました。

 そんな切なさ、ドキドキ感も幸せの一部だったように思いますが、それも過去のことになったな、と若者言葉を見るにつけ感慨に浸っています。

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| ノウハウ・経験談 | 23:40 | comments(2) | trackbacks(0) |
CONOE一番町(中古)−築5年の千代田区一番町物件に割安感

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★ 東京メトロ有楽町線「麹町」駅より徒歩4分、同半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩4分、都営新宿線「市ヶ谷」駅より徒歩10分の場所に立地する地上10階建・総戸数27戸・アパホーム旧分譲・新日本建設施工・2012年2月築の『CONOE一番町』です。

 アドレスは千代田区一番町です。一番町は、皇居の西側に位置し、吹上御所とは半蔵濠、内堀通りをはさんだ位置にあります。東端にはイギリス大使館が置かれ、半蔵濠を望む堤は千鳥ヶ淵公園となっており、桜の名所でもあります。行政施設・機関などが立地しますが、その他のほとんどの町域は西側に位置する二番町にかけてまたがるマンション街となっています。

 番町とは、江戸時代の旗本のうち、将軍を直接警護するものを大番組と呼び、大番組の住所があったことからこう呼ばれるようになりました。大番組は設立当初、一番組から六番組まであり、これが現在も一番町から六番町に引き継がれています。実際には、例えば、一番町がさらに堀端一番町、新道一番町というように細分化されており、江戸時代の大番組の組番号と、現在の町目の境は一致していません。

 すなわち、1873年、複数の一番町をまとめて一番町としましたが、1933年、三番町を拡張し、一番町は三番町の一部となり、当時の上二番町を一番町としました。そして、1935年、 五番町と元園一丁目が一番町に加わっています。


 「麹町」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅5番出口を出て、日テレ麹町ビルや東京グリーンパレスを左手に見ながら北東に進み、女子学院中・高校のグランドがある十字路から右折して南に進んだ左手角に所在します。「半蔵門」駅からは徒歩4分で、同駅5番出口を出て、麹町方面へ西に進んだ交差点右角に所在します。

 「麹町」駅と「半蔵門」駅を比べた場合、
距離は「麹町」駅からの方が近いのですが、「半蔵門」駅からはスーパーマルエツプチやファミリーマート等がありますので、より便利かもしれません。「市ヶ谷」駅徒歩10分のほか、「永田町」駅徒歩11分、「四ツ谷」駅徒歩12分と、都心立地のアクセスの良さを誇ります。

 なお、現在、「半蔵門」駅により近い立地(同駅徒歩2分)で
『THE CONOE一番町』が分譲中で、やや紛らわしくなっています。

 本マンションは、上品なアースカラーを基調とし、石積を巡らし黒御影石をあしらった重厚な基壇部とバルコニー部分のガラス手摺りなどシャープな素材を組み合わせたた外観デザインで、エントランス部分は、茶色や黒を組み合わせたモダンな意匠となっています。周囲には上記の通りコンビニやスーパーのほか、郵便局もあり、周囲は
都心とは思えない緑と静寂さを兼ね備えています。

 全住戸南西向きの1LDK、2LDKがルームプランの中心です。室内にはIHシステムキッチン、浄水器、追い焚き機能付きオートバス、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座などの充実した設備を完備、ハンズフリーキーのオートロックや綜合警備保障の24時間オンラインセキュリティシステムを採用し居住者に安心と安全を提供しています。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の7階に所在する専有面積40.65平米の1LDKです。玄関から入ると右手にトイレ、左手に化粧室と1317サイズの浴室があり、正面が9.2帖のLDKになります。キッチンはカウンター付です。LDKの奥に6.2帖の寝室があり、南東・南西角部屋のため寝室にも出窓が付いています。寝室にはウオークインクローゼットがあり、収納量は十分です。

 販売価格は5,590万円、坪単価455万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,402万円〜6,809万円、『マンションマーケット』では5,294万円〜5,850万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,854万円〜7,561万円、『スモーラ』では6,246万円〜6,841万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,358万円、坪単価517万円となり、販売価格は12.1%割安との試算結果です。今回ご紹介したのは、一見して立地に比して安く感じたからですが、実際にその割安度が確認された格好です。一番町において南東・南西角地というのも希少です。

 上記でご紹介した現在
分譲中の『THE CONOE 一番町』の平均坪単価は580万円台とされており、これとの比較では、本マンションは築5年10ヶ月とまだ築浅な上に3割近く安く、十分検討に値する物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:CONOE一番町
 価格:5,590万円 (税込)
 所在:千代田区一番町
 交通:「麹町」駅徒歩4分
 面積:専有面積40.65平米

詳細はこちら
CONOE一番町

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| 中古マンション 千代田区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
10月のマンション契約率は2016年1月以来の低さ−12月の大商いに期待

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★ 16日付suumoジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月15日、2017年10月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
10月の新規発売戸数は2,817戸で、対前年同月(2,903戸)比3.0%減、対前月(2,978戸)比5.4%減です。地域別発売戸数は東京都区部1,276戸(全体比45.3%)、都下357戸(同12.7%)、神奈川県623戸(同22.1%)、埼玉県412戸(同14.6%)、千葉県149戸(同5.3%)。東京都のシェアは58.0%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,709戸で、
月間契約率は60.7%です。前月の64.9%に比べて4.2ポイントダウン、前年同月の61.6%に比べて0.9ポイントダウンとなりました。1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,586万円、81.1万円です。2017年9月は5,823万円、84.6万円でしたので、前月比総額では237万円(4.1%)のダウン、平米単価は3.5万円(4.1%)ダウンしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,491万円・101.3万円、都下4,744万円・64.0万円、神奈川県5,529万円・74.9万円、埼玉県4,076万円・56.9万円、千葉県4,270万円・61.8万円でした。


 即日完売は79戸(全体の2.8%)で、フラット35登録物件戸数は2,647戸(同94.0%)でした。

 以上がsuumoジャーナルの記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 −2017年10月度−』を基にしていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、10月の発売戸数2,817戸は、前年同月2,903戸、一昨年同月2,921戸をわずかに下回っています。
契約率60.7%は2016年1月の契約率58.7%以来の低さで、本年7月の契約率71.9%以来、3か月連続で契約率が悪化しています。このような3か月連続の契約率の悪化は、ここ3年間では見られなかった傾向です。

 地域別の契約率を見ると、都区部68.3%、都下42.6%、神奈川県67.4%、埼玉県44.9%、千葉県53.7%で、相対的には
都区部と神奈川県で契約率が高く、都下と埼玉県で低いという結果になりました。

 価格は本年の中では最も低い月なのですが、前年比ではアップになっています。その意味では、価格は依然高止まりしていると言えます。不動産の場合は、価格が安いから売れるというより、売れるから価格が高いと言った方が正確で、10月も、契約率の比較的高い都区及び神奈川県で前年同月比アップ、契約率の比較的低い都下、埼玉県で前年同月比ダウンとなりました。

 即日完売物件は最近減少傾向ですが、10月は全体の2.8%にとどまりました。この中では、
『パークホームズ北千住 アドーア』が第1期69戸を即日完売、「北千住」駅徒歩5分の10年ぶり立地が人気を集めました。販売在庫数は6,122戸に再び増加(前月末比41戸増加)しています。

 10月のタワー物件の販売は12物件119戸で、前年同月(11物件153戸)比22.2%の減でした。契約率は前年同月が52.3%を振るいませんでしたが、本年10月も43.7%と極めて低い状態です。ちなみに首都圏の戸建てについても、本年10月の契約率は29.1%に沈みました。

 近年は11月下旬よりの販売、12月契約のパターンが1年間のピークとなっており、本年もそのシーズンが近づいています。駅直結大規模タワー『ザ・タワー横浜北仲』が12月3日に総販売戸数の3分の2に当たる750戸を販売するなどの動きが注目されます。相対的に低調だった今年のマンション販売ですが、12月の販売がぜひ来年のはずみになってほしいものです。

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| 市場動向 | 20:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ本郷 ザ レジデンス(新築)−啄木の地に誠之小学区レジデンス

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★ 都営三田線・同大江戸線「春日」駅より徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅より徒歩8分、同南北線「東大前」駅より徒歩9分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・青木あすなろ建設&みらい建設工業特定建設工事共同企業体施工・地上7階建・総戸数30戸(販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む)の『パークホームズ本郷 ザ レジデンス』です。

 アドレスは文京区本郷6丁目です。本郷は、文京区南東部に位置する菱形の地区で中央を南北に本郷通り、東西に春日通りが走ります。中央には拠点駅である「本郷三丁目」駅があり、本郷通りが尾根となり、緩やかな台地(本郷台)になっています。南は外濠(御茶ノ水)に面し東は湯島、西は後楽に接しています。旧東京市には本郷区がありましたが、1947年に小石川区と合併して文京区になりました。

 本郷は、湯島郷の中に集落が出来た事に由来し湯島の中心地であったために湯島本郷とよばれていたのが、室町時代から戦国時代に本郷と呼ばれるようになりました。町屋として早い時期から開け、明治から昭和にかけて夏目漱石、坪内逍遥、樋口一葉、二葉亭四迷、正岡子規、宮沢賢治、川端康成、石川啄木など多くの文人が居を構えました。

 現在は日本屈指の文教地区であり、北東部には東京大学本郷キャンパスがあります。一帯に出版社・研究所その他関連施設が多く、在住する学者が多くなっています。他方、南部は秋葉原と連結し近時IT産業が興隆しているようです。


 「春日」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅A6出口から言問通りに入り、上り坂を歩き、菊坂下交差点を少し過ぎて右手の細い道に入ると、森川町児童遊園の手前左手に所在します。このあたりは1965年(昭和40年)まで森川町だったところで、江戸時代には岡崎藩主本多氏の下屋敷があり、森川宿と呼ばれていました。

 現在では森川宿の面影はありませんが、細い道が入り組む町中には
古そうな建物が住宅として残っており、散策が楽しめます。何よりも、1,411.96平米の本マンションの敷地自体が、石川啄木や内田百里明治時代に下宿した「蓋平館別荘」(昭和10年頃に「太栄館」と改称)の跡地です。

 「春日」駅からの道のりは結構急坂で、この点がネックの一つですが、「本郷三丁目」駅、「東大前」駅へは、高台立地でありながらフラットにアプローチできます。特に「東大前」駅は徒歩9分と、10分圏内ですので、不便は感じないでしょう。「本郷三丁目」駅からは徒歩12分程度です。

 開校140年目の
人気の「誠之小学校」が通学校(徒歩11分)で、この学区目当ての検討者もいることでしょう(現在、改築中です)。なお、同小学校は、学力向上フロンティアスクールにも指定されています。「東京大学」には徒歩4分、さらには国立附属小・中学校など、さまざまな教育機関が周辺には集まっています。 

 ファサードは、本郷の伝統と歴史を尊重したデザインで、庇やバルコニーの水平ラインを活かしながら、外壁のカラーリングで分節化を図るとともに、素材感を生かしたホワイトとグレーのタイルを採用し、
上質な印象醸し出しています。

 エントランスは、
水平美が美しいワイドなキャノピーを採用し、御屋敷の石垣をイメージしたアクセントウォールや、基壇部には煉瓦色のボーダータイルなど、さまざまな素材を採用しています。

 変形敷地ですが、巧みな配棟計画により、
角住戸率約53%(総戸数30戸中16戸)、南東・南向き中心の住戸(南向き5戸、南東向き21戸、南西向き4戸)を実現しました。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積43.98平米〜100.17平米と、様々な需要に応えています。外廊下仕様なのは、やや残念な点と言えます。

 販売価格は5,700万円台〜1億8,000万円台、最多価格帯は9,300万円台が予定されています。 坪単価は375万円〜600万円程度なります。「春日」駅周辺の分譲マンションの平均坪単価は、最近でも坪400万円前後だっただけに、やや高めの印象です。

 それでも上記の通り、
本マンションならではのセールスポイントはいくつかあり、購入検討者が価格水準との見合いでどのように判断するか注目されます。第1期の販売開始は来年1月下旬の見込みであり、入居は今から約1年後の来年11月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークホームズ本郷 ザ レジデンス

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| 新築マンション 文京区 | 22:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
住宅ローン減税を使い切る−10年目の感慨と感謝

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★ この時期になると、年末調整に必要な書類作成で、休日の数時間を費やします。毎年、制度が少しずつ変わリますし、私の状況も微妙に変わってきますので、結構時間をとられるのです。今年作成していて、最も印象深かったのは、私の住宅ローン減税の10年という期間が終了することでした。

 私が
マンションを購入したのは、11年前のまだ地方の支社勤務だった頃です。このブログで何遍も書きましたが、東京勤めの頃にモデルルームを何十件と訪問しながら決めきれず、数々の好物件を見送った挙句、地方に転勤になった後に、家族を東京へ戻すためのマンション購入を決めたのでした。

 家族を地方に連れて行くことについては、私の人生の中で最も悩んだ事柄で、結局、当初は連れていくものの、
子どもたちが中学受験の時に元いた場所に戻す、という中途半端な解決策を取りました。おかげで社宅は出ざるを得なかったので、家族を戻すためにはマンションを購入するしかなかったというわけです。

 それでもマンションの入居時期と家族を戻す時期がぴったり一致というわけにはいかなかったので、
半年間はマンション近くの礼金不要なUR暮らしをさせました。地方勤務で給料は少なく、二重生活でカツカツの暮らしで、さらに独り暮らしは耐え難いほど寂しく、思わず支社長に「1年早く戻してくれ」と懇願し、驚かれました(結局、この願いは本社が却下して実現しませんでした)。

 さて、マンション入居に当っても
悩ましい事態が持ち上がりました。私が入居した年は、ちょうど住宅ローン減税の最終年で、その当時は段階的に縮小していた住宅ローン減税の終了がまことしやかに囁かれていました。私は住宅ローン減税が受けられることをもカウントに入れて購入を決め、「住宅ローン減税に間に合った」と、勝ち組のつもりでいました。

 ところが秋の入居1ヶ月前になって、あの
リーマンショックが勃発、誕生したばかりの麻生政権は、当初予定していた衆議院の冒頭解散・総選挙を取りやめ、リーマンショックに対処するための超大型景気対策に取り組むことになりました。その中に「住宅ローン減税の翌年からの拡大」が盛り込まれていたのです。

 私は虚を突かれました。
私が受けられる住宅ローン減税額は10年間で160万円だったのですが、翌年度からの住宅ローン減税額は何と最大600万円まで可能とするものでした。もっとも、私は住宅ローンを目一杯借りる予定ではなかったので、新住宅ローン減税で受けられる額は300万円弱との試算だったのですが、それでも100万円超、減税メリットが違います

 もし
入居時期を2ヶ月半ずらして来年1月に遅らせ、住民票をその時点で移したら、新しい制度での住宅ローン減税を受けられることになります。しかし、この景気対策の中身はあくまでマスコミで報じられているに過ぎず、これが政権の真意だとしても、国会が通さなければ画に描いた餅になってしまいます。この景気対策が万一通らなかった場合の住宅ローン減税はゼロになるわけで、それこそ激しく後悔することになるでしょう。

 それに、もっと気がかりなことがありました。
上の娘が小6で、翌年1月から中学受験が始まるのです。そんな大変な時期に引っ越しを経験させ、環境の変化で受験を失敗しようものなら、それこそ後悔どころではすみません。長女のことを考えれば、できるだけ早く新居に落ち着いた方が良いのです。

 結局、私は
これらの事実と悩みを家族には告げず、入居可能日の最初の日の朝に、マンションの鍵を真っ先にもらいに行き、その日のうちに家族の住民票を新居に移しました。ですから、私たち家族は、このマンションに最も古くから居ることになります。観察していると、多くの世帯が翌年から春にかけて引っ越してきました。やはり住宅ローン減税の拡大の影響もあったのかもしれません。

 住宅ローン減税の
「勝ち組」のつもりだった私は、結局、21世紀に入って最も少ない住宅ローン減税しか受け取れなかった「負け組」となりました。少々苦い気持ちで毎年申請していた住宅ローン減税用の税務署の用紙も、10年目となって、ついに最後の1枚となりました。

「いろいろあったが、ありがとう」

 私は何となくつぶやいて、金融機関の残高証明書を裏に貼って提出しました。来年マンションを買い換えれば、また新たな住宅ローン減税が始まるのでしょうが、今のところそんな予定はありません。住み慣れたこの地で、できるだけ長く、家族4人(+ワンコ1匹)で生活していきたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 22:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
センチュリー表参道(中古)−「表参道」駅徒歩7分、築4年経過で坪429万円

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★ 東京メトロ銀座線「外苑前」駅より徒歩6分、同銀座線「表参道」駅より徒歩7分の場所に立地する地上6階建・総戸数22戸・飯田産業旧分譲・富士工施工・2013年2月築の『センチュリー表参道』です。

 アドレスは港区南青山3丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。


 「外苑前」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅1a出口から青山通りを表参道方面へ歩き、歩道橋の手前で左折、まりや書店を過ぎた左手に所在します。「表参道」駅からは徒歩7分で、同駅A4出口から青山通りを逆に「外苑前」駅方面へ歩きます。徒歩圏には青山・表参道などがあり活気がある地域ですが、敷地は青山通りから1本中に入った所に位置し、近隣はマンションや小売店舗が立ち並び、静かで落ち着いた街並みです。

 生活利便性については、
ドラッグストアまで徒歩2分、スーパーまで徒歩3分、コンビニまで徒歩5分、外苑前郵便局まで徒歩4分、みずほ銀行青山支店まで徒歩7分、三菱東京UFJ銀行原宿支店まで徒歩9分と良好です。表参道ヒルズや根津美術館・ベルコモンズなど表参道エリアのランドマークへも徒歩圏内です。港区立青南小学校・港区立青山中学校の学区内物件です。

 外観は薄いグレーのタイル貼りで、
バルコニーにガラスを多く使用した明るい雰囲気となっています。エントランスは長く続くアプローチの奥にあり、隣地との境界に植栽や竹囲いを使用しています。エントランスホールの床には大理石を用い、ガラス窓から差し込む陽射しと照明が柔らかな空間を創り出しています。

 共用廊下には花台が設置され、4階の屋根には
屋上緑化も施され、環境に配慮されています。90%以上の住戸が南西向き、各戸の広さは42平米台〜106平米台、間取りは1LDK〜3LDKで、浄水器・食洗機・浴室換気乾燥機が標準装備されています。

 対象住戸は
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積45.45平米の1LDKです。玄関から入るとクランク状の廊下があり、右手には4.5帖の洋室があります。廊下の先のLDKは14.1帖と大きく、キッチンは壁付けで、壁面収納も備えています。水廻りは間取り中央に置き、浴室は1416サイズと広く、南西向きバルコニーで日照良好です。クローゼットは2つ付いています。

 販売価格は5,900万円、坪単価429万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,807万円〜6,211万円、『イエシル』では6,118万円、『マンションマーケット』では5,333万円〜5,898万円、『スモーラ』では5,757万円〜6,161万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,926万円、坪単価431万円となり、販売価格は0.4%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,620万円又は5,720万円、坪単価409万円又は416万円との記録が残っています。

 マンション価格が高騰し続ける
港区南青山において、築4年しか経過していない本物件が坪423万円で購入できるのは目を引きます。一流デベロッパーの物件に比べると共用施設・設備としては見劣りするかもしれませんが、マンションは立地が命です。末長く保有したい資産価値十分のマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:センチュリー表参道
 価格:5,900万円 (税込)
 所在:港区南青山3丁目
 交通:「外苑前」駅徒歩6分
 面積:専有面積45.45平米

詳細はこちら(ノムコムより)
センチュリー表参道

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| 中古マンション 港区 | 22:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京都の住宅価格指数がついに前年比マイナスに−その意味と価値を考える

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★ 10月31日付R.E.portによれば、日本不動産研究所(JREI)は同日、2017年8月の「不動研住宅価格指数」(既存マンション)を公表しました。

 2000年1月を100とした場合の指数は、首都圏総合が88.49(前月比0.28%下落)と、4ヵ月連続の下落です。5月以降徐々に上昇幅が縮小していた前年同月比は、0.54%の下落に転じています。

 地域別では、
東京都96.32(前月比0.20%下落)が4ヵ月連続で下落、神奈川県84.56(同0.33%下落)が2ヵ月連続で下落となりました。千葉県は70.42(同1.58%下落)、埼玉県は72.09(同0.61%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。上記記事は、日本不動産研究所の公表資料『「不動研住宅価格指数」8月値の公表について』を基にしています。

 まず、よくわからなかったのが、2000年1月を100とした場合に、現在の数値が88.4と下回っていることです。「不動研住宅価格指数」とは、
「首都圏既存マンション(中古マンション)の成約価格情報を活用し、同一物件の価格変化に基づいて算出された指数」とのことですから、各マンションで、価格が上昇したもの、下落したものなど、一切合切を総合化して指数としたものでしょう。

 ということは、
「指数が上昇している」ということは、中古市場で価格が上昇しているマンションが多い、ということで、「指数が下落している」ということは、中古市場で価格が下落しているマンションが多いということになると思われます。つまり、現在の状況は、2000年1月より、中古価格が下落しているマンションが多い、と捉えることになります。

 そして、前月比、前年比がプラスとなっていた、ということは、
前月、前年と比較して価格が上昇しているマンションが増えてきていた、ということです。しかし、本年5月からは、首都圏、東京都とも、前月比でマイナスとなり、8月にはついに前年同月比でマイナスとなりました。

 つまり、
本年5月からは、価格上昇の中古マンションがだんだんと減り始め、本年8月には、その数が前年同月を下回った、ということができます。それは私が住むマンションの中古市場の値動きを見ても実感しているところですので、それほど驚く傾向ではないかもしれません。

 本年4月の東京都の99.17という指数は、2000年2月以来の高い数値でした。それが落ちたとは言え、直近の本年8月でも東京都は96.32をマーク、高水準を維持しています。

 しかし、これは、
従来のマンション価格の安かった時代の物件が算定基礎に入っているためもあります。今後、ここ2,3年の高騰した価格水準のマンションが中古市場に出てきた場合には、より価格下落圧力が強まるのではないかと思われます。

 そういう意味では、本指標は、
今これから分譲マンションを購入しようという方にも参考になります。マンションを買えばその多数が価格上昇のキャピタルゲインを狙えた良き時代に陰りが見えてきたとも捉えられるからです。

 少なくとも、
マンション価格上昇期にありがちな「今マンションを買わなければマンション価格がますます上がるのでは」という心配は今やなくなりました。キャピタルゲインも今後は見込み薄の方向と割り切れば、自分が永住したいマンションをじっくりと探索する余裕が生まれてくるとも言えます。

 そう考えると、
中古マンションの価格下落も、「そう悪いことばかりではないな」と思い直したのでした。

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| 市場動向 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート山下公園(新築)−ホテルニューグランドの向かい、誰もが羨む立地

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★ 横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅より徒歩2分、JR根岸線「石川町」駅より徒歩13分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・大林組施工・地上15階建・総戸数93戸(販売総戸数89戸、事業協力者戸数4戸含む)の『パークコート山下公園』です。

 アドレスは横浜市中区山下町です。山下町は、横浜港開港に際して設置された外国人居留地を前身とします。「山下」の呼称は、同じく外国人居留地であった「山手」と呼応するものです。1883年に領事の許可があれば日本人の居留も事実上黙認されることとなり、1899年に旧外国人居留地30か町の区域に山下町が新設されました。

 同じ山下町内にある横浜中華街は、約0.2平方キロのエリア内に500店以上の店舗があり、日本最大かつ東アジア最大の中華街となっています。1866年の横浜新田慰留地から数えると150年弱の歴史をもつことになりますが、中華料理街として現在のような発展を始めたのは早くとも1955年(昭和30年)以降であり、それ以前はカフェが主でありました。


 「元町・中華街」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅1番出口から山下公園に向かって2ブロック歩き、右折した右手にあります。お向かいは1927年開業の憧れのホテルニューグランドであり、それだけで舞い上がりそうな立地です。面積1,898.14m平米の敷地は、明治屋の跡地です。囲まれ感がありますが、高層階へ行けば、北側では横浜港の眺めが楽しめます。

 ホテルニューグランドの様式美に呼応するように花崗岩でつくられた石壁による
重厚感ある基壇部に対し、上層部には透明感あるガラスファサードで、海や空の青を映し出せるようにしました。エントランスホールには海洋浮遊を行っているかのようなアートが陳列され、エントランスロビーの先には水盤があり、上質なラウンジも配置されています。

 本マンションは
住居階が5階からとなっており、1〜3階は店舗や事務所となります。4階は共用部があり、1階でエントランスへ入ったあとエレベーターで4階へ、再度4階から住戸階へ向かうエレベーターに乗ることになります。4階にはコンシェルジュが配置されることとなります。

 周辺環境としては、
山下公園まで徒歩2分、横浜マリンタワーまで徒歩2分、元町ショッピングストリートまで徒歩6分の距離です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積53.67平米〜188.06平米と、幅広い層に対応しています。販売価格は6,690万円〜4億2,000万円台まで、平均坪単価は500万円台と高額ですが、眺望が望めない低層階では坪単価356万円(2LDK、86.98平米で9,390万円)の住戸もありました。

 近隣では同じ三井不動産レジデンシャルが主要売主である
『ザ・タワー横浜北仲』が予想外に格安な価格帯で出てきて話題沸騰ですが、コンセプトの違い等から本物件がそれに影響を受けることは少ないと思われます。まさにプレミアムのついた価格水準にふさわしい立地で、住める方がうらやましい限りです。販売は現在第1期6次の予告広告中で、完成は2019年2月下旬、入居は同年3月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒パークコート山下公園

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| 新築マンション 横浜市中区 | 21:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
今買うのが愚かなのか、買わないのが愚かなのか−マンション市況の曲がり角に佇む

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★ 10月29日付マイナビニュースでは、『過去の景気クラッシュに学ぶ不動産市場の終焉とは?』と題して、中山聡氏の記事を掲載しています。以下その概要を記します。

不動産市場の活況が続いています。不動産経済研究所の調べでは、2017年度上半期に発売された首都圏のマンション一戸当たりの平均価格が5,993万円で、16年前のバブルの頂点の時よりも高くなりました。東京カンテイが公表した新築マンション年収倍率は、首都圏で10.68倍です。通常であれば5〜6倍程度です。

 ここまで不動産価格が上昇すると、マンション開発会社も
庶民向けマンションは売れにくいとみて、より付加価値が見込める「億ション」の開発にシフトしています。それも2億、3億といった超高級マンションの開発に注力して、これがまたよく売れているといいます。

 戦後2番目ともいわれる景気拡大を受けて、株式市況も不動産市況も活況を呈している中、
このような景気がいつまで続くのか、過去の例を振り返ってましょう。

 ここ50年の地価動向を見てみると、次のきっかけで不動産価格が大きく下がりました。


(1) 証券不況(1964年)
 東京オリンピック後の金融引き締めにより、企業業績が悪化、それまで無理な資金繰りをしていた証券会社があおりを食って赤字となり、山一證券への日銀特融や赤字国債の発行で対応しました。年40%から80%も上昇していた地価は、その5年後にほぼ0%まで変動しました。

(2) ニクソン・ショック(1971年)とオイルショック(1973年、1979年)
 ニクソン大統領がドル紙幣と金の交換を停止し、急激な円高(1ドル360円→308円→変動相場制)が起きたためによる円高不況、それに続いて原油価格が1バレル5ドルから11ドルと2倍以上に上がった結果、それまで年30%から40%上昇していた地価は、年マイナス10%くらいまで変動しました。

(3) プラザ合意の円高不況(1985年)とバブル崩壊(1991年)
 その後、プラザ合意を経てバブル景気につながりました。地価も年30%から90%も上昇しましたが、不動産業への貸し出しを規制する総量規制をきっかけに地価は年マイナス20%からマイナス40%も下落することになりました。

(4) リーマンショック(2008年)
 ようやくバブル崩壊から回復しようとしていた時、アメリカの住宅バブル崩壊をきっかけとしたリーマンショックは、日本でも不動産会社がバタバタ倒産する事態となりました。バブル後から回復しようとしていた地価も、再び下落することになりました。

 現在、アメリカも、ヨーロッパも、世界的に好景気にあるようです。
日本の景気拡大は58か月と長く続いています。一方、歴史を見れば10年続いた景気拡大はなく、今後、景気も、不動産市況も何かのきっかけで下がることも考えられます。しかし、残念ながらそれはいつになるかは誰もわかりません。

 しかし過去の歴史をみれば、
不動産市場の崩壊は、金融と株式からはじまることが多いとわかります。不動産市況が崩壊する前には、必ず金融政策と株式市場が変調します。心配な方は、日経平均などを日々チェックしておくとよいのではないでしょうか。」

 以上がマイナビニュースの記事の概要です。最近、「中国はいずれ崩壊する」と書いて売上を伸ばしてきた数多の
「中国崩壊本」自身が「崩壊」るのでは、とその信憑性が疑われる事態になっています。不動産バブルの崩壊を唱える論調もそれに似たところがあって、私も反省するところなのですが、「皆が安心したその時が危ない」という言い方もまたできてしまうので、こればっかりは先行きどうなるかわかりません。

 また、
今年は昨年に比べてマンション価格の上昇が鈍っており、一説には昨年に比べて新築分譲マンションの価格を1割落としたとも言われています。野村不動産では、社内的に許容できる利益率を下げてくれたこともあり、プラウドシリーズの価格が昨年より見やすいものになっています。

 ただ、これらの動きが、
果たしてマンション価格崩壊の先駆けなのか、それとも単なる一段の価格上昇への調整期なのか、これも後年度になって初めてわかることです。前者であれば「今買うのは愚か」ですし、後者であれば「今買わないのは愚か」なのです。

 ここ2週間の土日はいずれも
台風混じりの強い雨で、せっかくの分譲マンション秋商戦に手痛い水を差しました。最近のマンション販売のクライマックスである11月下旬〜12月上旬の販売を行うためには、融資相談、希望住戸登録等、できるだけ多くの方のモデルルーム来場が必要だったのに、叶わなかったからです。私のところに本日来たDMには、「ご好評につき」希望住戸登録期間を延長するとありました。

 過去からハイペースで売れてきた
人気高級タワーマンションの停滞ぶりも気になります。しかし、株価は2万2,000円を超えて絶好調、海外株式も高騰しています。その中にあって国内リートだけが値を下げ、私が保有する投信の中で唯一損失を出しています。

 上記の記事の地価下落の例の中では、不動産バブル崩壊から
リーマンショックのインターバルが長いのですが、不動産バブルで地価の底を見たのは2003年ころですから、結局この時の地価上昇期間は5年に過ぎませんでした。今回の地価上昇は、2011年の東日本大震災の影響を脱した2013年頃からで、そろそろ5年になります。

 上記記事が言うとおり、
今、「金融政策と株式市場が変調」をきたしたら、不動産価格を何とか支えている足元が一気に崩れ去るような気もしてきました。

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| ノウハウ・経験談 | 20:17 | comments(2) | trackbacks(0) |
トーカングランドマンション音羽(中古)−「護国寺」駅徒歩1分、坪165万円の魅力

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★ 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅より徒歩1分、同丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩13分の場所に立地する地上11階地下1階建・総戸数52戸・地産トーカン旧分譲・熊谷組施工・1978年6月築の『トーカングランドマンション音羽』です。

 アドレスは文京区音羽2丁目です。音羽は、文京区の北部に位置し、南北に細長いエリアで、音羽町、桜木町、東青柳町、西青柳町などを合併して誕生しました。東で小日向・大塚、西で関口・目白台、南で関口・水道、北で大塚と接しています。

 1697年に護国寺領となり、町屋にしましたが人が入らず、奥女中の音羽という人物にこの地が与えられたためにこの名を町名としました。今ではその大半が閑静な住宅街で、音羽通りを挟む谷(音羽谷)の崖下と崖上に跨る街を有します。講談社や光文社、鳩山会館などが存在します。


 「護国寺」駅から本マンションまでは徒歩1分です。徒歩1分とはなっていますが、同駅5番出口が本マンションに隣接しており、徒歩0分と言ってもいいくらいです。音羽通りに面しており、近接してファミリーマート、吉野家などがあり、ジョナサン、ロイヤルホストもご近所です。私も何度かこのジョナサンやロイヤルホストの前を通ったことがありますが、土地柄からか品の良さそうなファミリーをガラス越しに多く見かけました。

 本マンションの背後の高台には>ヴィンテージマンション『音羽ハウス』
お茶の水女子大学、筑波大附属中・高校が控えており、道路を挟んだ向かい側には講談社があります。文教の街・文京区にふさわしい周辺環境に恵まれていると言えます。通学校は高台にある青柳小学校(徒歩10分)になります。スーパーは、マルエツプチ護国寺駅前店が徒歩4分です。

 外観は、
オフホワイト系色の吹きつけ仕上げを基調にワイン色のバルコニーでアクセントをつけています。分譲時の住戸床面積は44.6平米〜74.86平米で間取りは1LDK〜4LDKの多様なプランタイプが揃ったシングル・DINKS・ファミリー向けマンションです。エントランスはオートロック式で集合郵便受けがついています。各住戸バルコニーに物干し金具がついていますが、屋上にも共同の物干し場があります。

 対象住戸は
地上11階建て建物の3階に所在する専有面積60.02平米の3SDKです。玄関から居室まではL字型の廊下でプライバシーが守られています。間取りの中央に窓のないダイニングがあり、そこから3洋室につながっています。西向きバルコニーで、北側も窓が付いている角住戸です。

 玄関近くに水廻りのほか、
納戸(サービスルーム)が備わっています。私のような4人家族であれば、この納戸を私用の書斎にしてもいいな、と思いました。電気温水器が間取りの中にあるのも時代を感じさせます。

 販売価格は3,000万円、坪単価165万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,861万円〜3,161万円、『マンションマーケット』では3,311万円〜3,661万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,206万円〜4,192万円、『スモーラ』では2,821万円〜3,101万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,289万円、坪単価181万円となり、販売価格は8.7%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は134万円との記録が残っています。

 割安サインが出ていることから安心して購入することができますし、管理費月額13,860円、修繕積立金月額13,440円も許容範囲です。特に、築年数が約40年となりながら修繕積立金が抑えられているのは優秀ですが、一応現在の修繕積立金総額はチェックておく必要があります。

 何より
「護国寺」駅徒歩1分は希少価値で、これが坪単価165万円で購入できるわけですから、まさに中古マンション購入の旨味がここにあります。間取りは古いままで、制約はあるかもしれませんが、できるだけリノベーションを施して、快適に暮らしたいものです。耐震判断をしているかどうかは要確認事項で、これをクリアしていれば、お薦めのマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:トーカングランドマンション音羽
 価格:3,000万円 (税込)
 所在:文京区音羽2丁目
 交通:「護国寺」駅徒歩1分
 面積:専有面積60.02平米

詳細はこちら
トーカングランドマンション音羽

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| 中古マンション 文京区 | 20:45 | comments(0) | trackbacks(0) |