瀬谷ハイツ(中古)−駅徒歩5分・静かな60平米台3LDKが2割安の900万円

JUGEMテーマ:マンション


★ 相鉄本線「瀬谷」駅より徒歩5分の場所に立地する東武百貨店旧分譲・鴻池組施工・地上5階建・総戸数62戸・1978年7月築の『瀬谷ハイツ』です。

 アドレスは横浜市瀬谷区瀬谷4丁目です。瀬谷区は横浜市18行政区の最西端に位置します。相模野台地・相模平野に位置し、相鉄線を挟んで北部は平地が広がり、南部は川沿いに段丘状になっています。区域は大和市との境界である境川に沿って南北に細長く5つの川が流れています。北部は東京都町田市、緑区、南部は泉区、東部は旭区に接しています。東京都心から約40km〜45km、横浜市中心部から約15km〜20km程のところにあります。

 地名は、一説に
狭谷(せや)で、「狭い川瀬の小谷がある土地」に由来すると言われています。天正6年(1578年)に問屋場が設けられ、二ツ橋には、荷物等の受け渡しを行う継立場が設けられました。明治期は養蚕が盛んで、区内には桑畑が多くありました。

 1889年(明治22年)4月1日 市町村制施行により瀬谷村、宮沢村、二ツ橋村から
鎌倉郡瀬谷村が誕生しました。1939年(昭和14年)4月1日に横浜市に編入、戸塚区の一部となりましたが、1969年(昭和44年)10月1日、戸塚区から旧瀬谷村全域と阿久和町(旧阿久和村北部)が分立し、瀬谷区が誕生しました。

 「瀬谷」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口を出て、瀬谷センタービルを左手に見ながら左折、そのまま南下して歩き、住宅街の中で左折した左手に所在します。道のりはフラット、高度約65メートルの高台にあるため、万一の大雨等の際も安心です。

 目の前がワンピースというフードストアーで値段もリーズナブルです。このほか、セブンイレブン横浜瀬谷4丁目店へ徒歩2分、ローソンストア100横浜瀬谷店へ徒歩圏内3分、瀬谷四丁目公園へ徒歩3分、瀬谷小学校へ徒歩8分となります。最寄りの「瀬谷」駅前には商店街や銀行、飲食店などがそろい、厚木街道、中原街道に程近く車でのアクセスも軽快です。

 A〜C棟の3棟からなる都市ガス利用のマンションです。南向きと西向きに住戸が配置され総戸数は62戸で、間取りは56.44平米〜82.20平米の3DK〜4DKと、DINKSやファミリー向けのプランニングです。外観はシンプルなホワイト系の5階建てフォルムで、現地はマンションと低層住宅で構成された住宅街で静かです。

 対象住戸は、
地上5階建ての5階に所在する専有面積60.99平米の南向きの3LDKです。最上階ですが、もしかするとエレベーターのないマンションかもしれません。玄関から入って右手が7.5帖の明るいLD+3帖のキッチン、LDインの和室が6帖と4.5帖の2室でこちらは畳替えが推奨されています。玄関から直進すると6帖の洋室があり、水廻りは玄関廻りに固められています。白を基調とした明るい部屋で、浴室もきれいです。収納は押入れがありますがやや少なめで古さを感じさせます。

 販売価格は900万円、坪単価49万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,010万円〜1,210万円、『マンションマーケット』では1,000万円〜1,050万円、『イエシル』では1,181万円、『ふじたろう』では929万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,233万円〜1,447万円、『マンションレビュー』では1,015万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,100万円、坪単価60万円となり、販売価格は18.1%割安との試算結果です。相鉄線にJR線や東横線の乗り入れが決まっていて、今後ますます便利になる「瀬谷」駅に徒歩5分、しかも閑静な住宅街でスーパー目の前、明るい3LDK・60平米台で900万円は2割近い割安レベルと、買って損はない物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:瀬谷ハイツ
 価格:900万円 (税込)
 所在:横浜市瀬谷区瀬谷4丁目
 交通:「瀬谷」駅徒歩5分
 面積:専有面積60.99平米

詳細はこちら
瀬谷ハイツ

TOPへ


| 中古マンション 横浜市瀬谷区 | 23:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスパ最強の街でマンション購入−赤羽に住んで人生を謳歌、という選択肢

JUGEMテーマ:マンション


★ 5日付のlivedoor newsは、『東京でコスパ最強のマンションを買うなら「赤羽」を狙え』いう記事を掲載しています。その概要は次のとおりです。

「まず、JR「赤羽」駅には山手線の西側を走る埼京線と、東側の京浜東北線がともに乗り入れ、
山手線のどちら側の沿線にアクセスするにも便利です。次に、駅前の商業エリアが充実しており、日常の買い物はもちろん、食事などでも幅広い選択肢があり、街としての華やかさもそれなりです。

 ただし街としてのステイタス感は今一つで、「庶民の街」というイメージは濃厚です。しかし、
肩肘張らずに住むなら、かなり暮らしやすい環境を提供してくれています。

 しかも、
住宅の価格がリーズナブルです。東急リバブルが提供している「駅別相場価格データ」(アットホーム調べ)によると、赤羽エリアの新築マンションの相場観は3,100万円(※すべての間取りを対象に算出した相場価格)となっています。

 これに対して、たとえば新宿からのアクセス分数が同水準の
吉祥寺4,180万円です。しかも吉祥寺は赤羽よりも「東京」駅へは約10分遠くなります。

 また、山手線の南側にあって、赤羽同様に山手線の東西へ優れたアクセスが得られる
蒲田だと新築マンションの相場観が3,470万円です。蒲田は赤羽に劣らぬほど駅周辺の商業施設が充実しています。ただし、新宿へのアクセス分数は赤羽より20分前後遠くなります。もっとも、蒲田は川崎や横浜など、神奈川方面へは好アクセスを誇ります。

 確かに蒲田は神奈川方面へのアクセスが良いのですが、赤羽も
埼玉方面への玄関口の役割を担っています。上越や東北への新幹線を利用するには、「大宮」が使えます。

 さらに、
中古マンションや新築、中古の戸建てでも赤羽の価格優位性は際立っています。こういう街は、不動産価格が下落期に入ってもある程度底が堅く、一定レベルまで下落すると、そこで止まる傾向があるのです。

 ところが、これよりも郊外や湾岸エリアは下落期に入ると底が割れるほど資産価値が下落するケースがあります。しかし
路線が開通して100年以上も経過している街では、そこまで急激な下落は起こりにくいと考えるべきでしょう。

 赤羽や吉祥寺や蒲田は、そういった街の代表格で、中でも
最もコストパフォーマンスに優れているのが「赤羽」ではないかと考えています。」

 以上がlivedoor newsの記事の概要です。
赤羽は最近注目の街です。昨年12月12日に住宅ローン専門金融機関のアルヒ株式会社から発表された「本当に住みやすい街大賞2019」では第1位になり、世間を驚かせました。

 その理由の第一として、「赤羽」駅の存在があります。
「赤羽」駅は、埼玉県川口市、蕨市、戸田市、さいたま市などや、それ以北の同県内の都市から東京都心部へ移動する際に経由する駅であり、また山手線と併走する西側の埼京線・湘南新宿ライン(池袋・新宿・渋谷駅方面)と東側の京浜東北線・宇都宮線・高崎線(上野・東京・品川駅方面)への分岐点という、重要な位置づけを有しています。川口市内からもバス等で来て利用する客が多くなっています。

 更に駅ナカには2011年に開業した
「エキュート赤羽」があり、飲食店や惣菜店を中心に50店舗が入居しており、駅の中でも色々な買い物が可能です。高架下にもショッピングセンター「ビーンズ赤羽」があります。元々「アルカード」として1990年にオープンしたもので、スポーツ用品店やペット用品店をはじめ生活に便利な店が揃っており、多くの人が行き交います。

 駅北東には
「一番街」があります。ここには飲み屋が多く建ち並び、いわゆる「せんべろ」の店もある歓楽街となっており、赤羽の男性人気は高いものがあります。帰りに一杯飲んで帰れる店がたくさんあるのは赤羽の魅力となっています。総合スーパーは、ダイエー、イトーヨーカドー、西友と3つも駅前にひしめいています。

 LIFULL HOME'Sによる
「昼から飲んで怒られない街ランキング」では、赤羽は5位にランクイン、このほか、赤羽は「すっぴんで歩けそうな街ランキング」では1位、「生活費が抑えられそうな街ランキング」では3位となっており、女子にも人気が急上昇しているとの記事もあります。

 最近は物件価格が高騰しているようですが、
若い人が出店しやすい賃料、雰囲気で、最近はワインバルなど、お洒落な店も出てきているそうです。これらのユニークな赤羽の特性が大注目の要因です。

 一方、赤羽の弱点としては、
荒川の洪水への懸念があります。大正時代に荒川放水路ができたことで治水面での安全性はかなり確保されているとはいえ、ハザードマップを見れば、荒川氾濫の場合には赤羽駅東口のすぐ近くまで浸水するということです。岩淵や志茂エリアでは、北本通りよりも東側には都内でもトップクラスの地震時に地域危険度を持つ場所があります。ファッションや雑貨の店といった点でも、トータルで見ればまだまだ弱いと言えます。

 赤羽でマンションを購入する場合には、区の作成したハザードマップによく注意し、マンション自体の災害対策にも気を配りたいものです。その上で、人生を謳歌するには赤羽で、という選択肢もありかもしれません。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 19:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
リビオレゾン西日暮里(新築)−交通利便性&下町+再開発の住む楽しさを予感

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩10分、JR山手線・同京浜東北線「西日暮里」駅より徒歩11分の場所に立地する日鉄興和不動産分譲、リンク・トラスト施工、地上14階建、総戸数49戸の『リビオレゾン西日暮里』です。

 アドレスは北区田端新町2丁目です。田端新町は1丁目から3丁目まであり、北区・滝野川地区の最東端に位置します。荒川区との区境にあたり、北部で荒川区西尾久、東部で荒川区東尾久、南部で荒川区西日暮里、西部で東田端と接します。

 町域内は小工場及び商業地を含む住宅地であり、南北に尾久橋通り、南東から北西に明治通りが通り、南部の田端新町一丁目交差点で交わっています。また、北西部の田端新町3丁目交差点では東京都道458号白山小台線(小台大通り)と交わっています。町域全体は明治通りに沿って南東から北西に伸び、西縁は東北本線で東田端と隔てられていますが、5ヶ所の自動車が往来できるガードをくぐって往来が可能です。

 町域内に駅は存在しませんが、西側のJR山手線、京浜東北線田端駅、北東の日暮里・舎人ライナー赤土小学校前駅、南東の京成電鉄新三河島駅、南側のJR山手線、京浜東北線、東京メトロ千代田線、日暮里・舎人ライナー西日暮里駅にそれぞれ徒歩で利用することができます。また、1丁目にむつみ通り商店会、
2丁目に田端新町本通り商店会、2・3丁目の境に田端新町仲通り商店会があります。

 江戸期、この区域は田端村の一部であり、村を大きく二分した西側・崖上の上田端と東側・崖下の下田端に二分されていたうち下田端の東半分にあたります。1889年(明治22年)に町村制が施行されると、この区域は北豊島郡滝野川村大字田端のうち字神ノ木、字山谷前、字井堀、字井堀附、字與美、字満かつと(満加津登)等となりました。1913年(大正3年)10月1日に滝野川村が町制施行し滝野川町になった後も、それぞれの小字であり続けましたが、1930年(昭和5年)5月、滝野川町の大字として田端新町が誕生しました。

 関東大震災後及び滝野川区が形成されて以降、殊に1938年(昭和12年)以降は軍用地が多くを占めた台地部に対して田端新町をはじめとする低地部は民間工業を中心とする工業地帯として発展しました。交通の便が良いこともあり、密集した小工場は住宅地や高層マンションに置き換わり、明治通り沿いの機械問屋街も次第に住宅地に転換しています。


 「西日暮里」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅3番出口から尾久橋通りを北上し、田端新町1丁目交差点を左折した右手に所在します。「西日暮里」駅は、JR山手線と東京メトロ千代田線が交差する唯一のターミナルで、「田端」駅にも徒歩11分です。

 このように
鉄道で東西南北へ軽快に繋がる高いポテンシャルと古き良き下町の情緒が両立する立地です。「谷根千」で最近注目の「千駄木」駅に2分、「上野」駅に5分、「大手町」駅に10分で着くことができます。

 また、「西日暮里」駅前エリアでは、高さ約170m超・住宅や公益サービス、商業機能などを盛り込んだ
複合ビル建設を中心とする大規模な「西日暮里駅前地区市街地再開発(2021年着工予定)」計画が進行中です。公共空間の整備も進める方針で、区域の南側に交通広場を設けるほか、JRと日暮里・舎人ライナーの乗り場とのアクセスを向上させるペデストリアンデッキの整備も計画中と、進化を続けています。

 本マンションは
明治通りに面し、面積312.30平米と小さいですが、両面接道の恵まれた敷地です。スタイリッシュな外観デザインで、モダンで明るい色調のタイルとガラス素材を用いています。白を基調にしたマテリアルで、タイルや御影石を採用し、シンプルながらも上質で洗練されたイメージを表現しています。

 建物は9月19日に竣工しており、現在は建物内モデルルームオープン、第2期販売予告となっています。その内容は、間取り1LDK・2LDK、専有面積30.14平米〜55.70平米に対し販売価格2,800万円台〜5,300万円台、坪単価318万円〜320万円程度となっています。

 これまで販売された住戸の
平均坪単価は320万円台です。最近販売されている「西日暮里」駅最寄りの新築マンションの分譲時の平均坪単価は300万円台〜360万円台のゾーンであり、その中では本マンションはごく標準的な価格設定と言えそうです。

 駅徒歩10分は今や遠さも感じますが、
幹線道路にもすぐで利便性には優れています。1LDK・2LDKで、シングル又はDINKS向けのコンパクトマンション下町情緒があって今後の再開発が期待されるエリアの住む楽しさも格別のものがあるでしょう。

公式ホームページ ⇒リビオレゾン西日暮里

TOPへ


| 新築マンション 北区 | 19:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
なぜ「都心駅遠」より「郊外駅近」の方が幸せなのか

JUGEMテーマ:マンション


★ 少々古いですが、suumo8月6日版は、「都心駅遠vs郊外駅近−同じ通勤時間で価格や資産性はどう変わる?」という記事を掲載しています。物件選びの重視点の一つが「通勤時間」ですが、同じ「通勤40分」でも「家から駅まで15分+駅から通勤先まで25分」という選択肢(=都心駅遠)もあれば、「家から駅まで3分+駅から通勤先まで37分」という選択肢(=郊外駅近)もあります。この記事では、それぞれどんな違いがあるか、「都心駅十遠」「郊外駅近」両エリアの物件価格や、購入者の満足度を調査しています。

 ここで
「都心駅遠」とは、以下のエリアの最寄り駅から徒歩13分以上を指します。

・ 東京都の15区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、文京区、品川区、世田谷区、豊島区、中野区、台東区、墨田区、江東区、杉並区)
・ 大阪市の12区(福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区、淀川区、都島区、阿倍野区、港区、大正区、西成区)

 また、
「郊外駅近」とは、以下のエリアの最寄り駅から徒歩3分以内を指します(最寄り駅からターミナル駅まで40分超の物件は除く)。

・ 首都圏の上記を除く1都4県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県)

・ 関西の上記を除く2府2県(大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県)

 その結果、「都心駅遠」と「郊外駅近」の平均像は、次のようになりました。


       価格   専有面積  騰落率
都心駅遠  6,252万円  69平米  ▲10.0%
郊外駅近  5,187万円  69平米  + 0.3%


 ここでいう騰落率は、首都圏・関西で2007年8月〜2010年5月までに新規分譲され、2018年6月〜2019年5月に中古流通した分譲マンションのデータで紹介されています。意外だったのは、騰落率では都心駅遠より郊外駅近の方に軍配が上がった点で、郊外駅近物件を買った方が、都心駅遠物件を買うより平均640万円有利だったことになります。

 また、
満足度(インターネット・アンケートに基づく編集部の計算で、その計算方法は明らかにされていません)については、次の通りです。

○ 交通利便
・ 駅までのアクセスの快適さ  都心駅遠 81p  郊外駅近 182p
・ 終電が遅くまである  都心駅遠 130p  郊外駅近 107p

○ 生活利便・環境
・ スーパー・飲食店など店の数  都心駅遠 118p  郊外駅近 122p
・ 見晴らし・眺望の良さ  都心駅遠 87p  郊外駅近 112p

〇 夜間・休日診療の病院が近い  都心駅遠 101p  郊外駅近 73p

〇 エリアの閑静さ  都心駅遠 105p  郊外駅近 106p

〇 子育て環境
・ 通学先の近さ  都心駅遠 126p  郊外駅近 108p
・ 近隣の公園の多さ  都心駅遠 113p  郊外駅近 96p

〇 交通安全・治安の安心感  都心駅遠 102p  郊外駅近 114p

〇 学習塾・習い事の多さ  都心駅遠 83p  郊外駅近 92p


 明らかに満足度が違い、都心駅遠にメリットがあるのが「夜間・休日診療の病院」、郊外駅近に軍配が上がるのが「駅までのアクセスの快適さ」です。また、これらの項目の各満足度を単純合計すると、次のようになります。

 都心駅遠 1,046p  <  郊外駅近 1,112p

 総合的な満足度は単純合計で計算するものではないかもしれませんが、こちらも郊外駅近の方が勝りました。そして、ここでも「駅までのアクセスの快適さ」で101pもの差があることが決め手になっており、日本における「駅近」信仰の強さをあらためて裏付けた結果となりました。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 19:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
グリーンパーク市ヶ谷柳町(中古)−124.99平米の都心4LDKが手の届く価格で

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩1分、同新宿線「曙橋」駅より徒歩10分の場所に立地する箕輪不動産旧分譲・鴻池組施工・地上13階建・総戸数30戸・1987年9月築の『グリーンパーク市ヶ谷柳町』です。

 アドレスは新宿区市谷柳町です。振袖火事と言われた江戸の明暦大火以降、被災者の移住により成立し、当初は代官領でした。多くは町人地で、寺町ということもあり、蝋燭問屋が多く存在、かなりの賑わいを見せていました。明治になり、御旗同心屋敷、及び川田ヶ窪、武家地が合併し、市谷柳町が成立しています。

 元来
窪地であることから、昭和44年には柳町交差点で自動車密集による光化学スモッグが発生、公害第1号として社会的に影響を与えました。現在、毎年7月に隣町の市谷薬王寺町と共催で祭礼が催されています。

 つい最近まで、この地はJRや地下鉄の駅から離れた不便な土地でしたが、
都営大江戸線開通で利便性が高まりました。人口1,290人で、5年前が875人でしたから、この5年間で約1.5倍に人口が急増しています。一方、まだ路地裏のある町人地らしい佇まいも見られます。話題となった市谷柳町交差点は、交差点の手前に予備信号ができ、交差点で停止しないよう配慮されています。

 「牛込柳町」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅東口を出て市谷柳町交差点を横断して外苑東通りを少し南下した右手に少し奥まって所在します。「曙橋」駅からは徒歩10分で、外苑東通りを北上した左手になります。上記の通り市谷柳町交差点近くの窪地立地ですので、交通音、排気ガスの影響はあるかもしれません。一方、周辺はお寺が多い静かなエリアです。

 近隣には
同じ高さの背の高いマンションが多くあり、その中でも、本物件はライトグレーの明るめのブロックタイル貼りの外観がお洒落な新耐震のペンシル型SRC造マンション(敷地面積348.1平米)です。格子帖のエントランスには門扉が設置され、アプローチはベージュとグレーのストライプ模様にデザインされ、スロープも設けられています。その隣には門扉の備わった屋内型の自転車置き場も用意されていて便利に暮らせます。

 さらにエントランスには
オートロックを設置して、防犯にも配慮しています。自主管理ですが管理体制良好で、ゴミ置場等綺麗に掃除されています。総戸数30戸の間取りは1DK〜4LDKのバラエティーに富んだプランで、様々なライフスタイルに対応しています。

 雑貨店やドラッグストアが徒歩1分にあるほか、市谷柳町交差点の周りにはお弁当屋さんや定食屋さんなどがあり、急な買い物や食事には困りません。駅の上にあるスーパーよしや柳町店(徒歩1分)は広くて使いやすそうです。徒歩3分でお洒落な「薬王寺カフェ」があり、神楽坂も徒歩15分ほどで途中にもオシャレな店がチラホラ見られます。中学受験を目指す生徒が多い市谷小学校の校区になります。

 対象住戸は
地上13階建て建物の11階に所在する専有面積124.99平米の4LDKです。プライベート性の高いワンフロア1世帯住戸で、東・南・西の三方向角部屋のため日照・採光・風通し良好、LDKは2面採光となっており開放的です。

 玄関から左手が
21.0帖のLD+キッチン、洋室は西側に配置され、7.5帖が2室、5.5帖が1室、5.0帖が1室の計4室です。水廻りはゆったりしており、収納もウォークインクローゼットが2つあるなど十分な容量です。

 販売価格は6,980万円、坪単価185万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では8,389万円〜8,789万円、『マンションマーケット』では6,709万円〜7,049万円、『ふじたろう』では6,869万円、『HOME'Sプライスマップ』では8,683万円〜10,196万円、『マンションレビュー』では8,024万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,970万円、坪単価211万円となり、販売価格は12.4%割安との試算結果です。自主管理のためか、専有面積のわりに維持管理費が安く、管理費月額25,000円、修繕積立金月額18,000円(一時金15,000円)の合計月額43,000円で済んでいます。

 本マンションの
1LDKタイプなどは中古市場で坪単価230万円台なのですが、専有面積124.99平米に対しグロスがそんなに出せないという事情からか、結果的にお得な住戸となっています。本物件は中古市場で結構長く出ていますが、駅徒歩1分のメリットも大きく、もっと注目されてよいと思います。

 種別:中古マンション
 名称:グリーンパーク市ヶ谷柳町
 価格:6,980万円 (税込)
 所在:新宿区市谷柳町
 交通:「牛込柳町」駅徒歩1分
 面積:専有124.99平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グリーンパーク市ヶ谷柳町

TOPへ
 


| 中古マンション 新宿区 | 19:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
今ドキ下落している住宅価格指数とは?−新たに見えてくる首都圏の不動産価値

JUGEMテーマ:マンション


★ 24日付R.E.portによれば、日本不動産研究所は24日、2019年7月の「不動研住宅価格指数」(既存マンション)を公表しました。

 2000年1月を100とした場合の指数は、首都圏総合が91.29ポイント(前月比0.56%下落)と反転下落、前年比では0.88%上昇しています。

 地域別では、
東京都が100.34ポイント(同1.09%下落)です。神奈川県が85.20ポイント(同0.02%上昇)、千葉県が71.01ポイント(同0.94%上昇)で、いずれも2ヵ月連続の上昇です。埼玉県は75.28ポイント(同0.57%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の内容です。
「あれ、東京都の中古マンション価格は100.34ということは、2000年1月から中古マンション価格は上がっていないの?神奈川、千葉、埼玉は2000年より2〜3割安い?」と思ってしまいますが、この指数はそういう意味ではないようです。

 説明資料を見ると、不動研住宅価格指数は、
リピート・セールス法を用いて3ヶ月移動平均方式で計算したもので、リピート・セールス法では、同一物件が2度売買された時の価格のペアに基づいて既存マンションのそれぞれの価格水準を回帰計算によって指数化したものということです。

 従来、日本は不動産価格指数の計算に
ヘドニック法というものを用いており、米国で用いられているリピート・セールス法と異なる云々の興味深い議論はあるようですが、わかりやすく言えば、リピート・セールス法は同一マンションの2時点での売買価格で指数を作ることによって、複数マンションの属性の違い(例えば、グレード、売主、タワーか否か、などでしょうか)が指数に影響を与えることを避けることができると言われています。

 その代わり、リピート・セールス法では、
同一マンションの経年劣化の影響を考慮し、これを適切に取り除かなければなりません。しかし、その結果としても、折れ線グラフで表すと右肩下がりという結果になります。これを米国の各都市のグラフではいずれも右肩上がりで、対照的になっています。

 日本の場合、1990年代の不動産バブルから長期的トレンドはいまだに下り坂にあると評価することができます。最近、新築マンションの価格高騰ばかりに目が行きますが、これも「新築バイアス」を取り除けば、案外不動産としての「正味の価値」は引き続き漸減しているとも言えます。

 したがって、
東京都のみがかろうじてマンション価値を維持しているものの、東京都も含めて大きな視点では首都圏ですら不動産の価値は常に「下方圧力」がかかっていると考えられます。我が国の今後の不動産価値を考えていく場合、これは結構重要な視点かもしれません。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス東京八重洲通り(新築)−坪300万円台、7千万円台の都心一流デベ・ファミリー物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅より徒歩2分、同東西線「茅場町」駅より徒歩8分、同有楽町線「新富町」駅より徒歩12分、都営浅草線「宝町」駅より徒歩12分、東京メトロ銀座線「京橋」駅より徒歩14分、同東西線「日本橋」駅より徒歩15分の場所に立地する住友不動産分譲、村本建設施工、地上16階地下1階建、総戸数101戸(地権者住戸11戸含む)の『シティハウス東京八重洲通り』です。

 アドレスが中央区新川2丁目です。新川は、江戸時代には、霊岸島(霊厳島)として知られており、オフィスビルと、マンションなどの住宅地が混在する比較的静かな場所です。京橋地域に属しているものの、古今を通じて、日本橋箱崎町や隅田川対岸の深川地域と密接な関係にあります。新川の大半は富岡八幡宮の氏子地域であり、江戸三大祭りにも数えられる深川祭に参加しています。

 現在の地名は
この地に流れていた新川に由来します。新川1丁目内を、亀島川から隅田川にかけて東西に流れていた新川は、1660年に豪商の河村瑞賢が開削したといわれています。江戸時代には川沿いに酒問屋が多く集まって繁盛していました。新川には一ノ橋・新川橋(二ノ橋)・三ノ橋・東新川橋が架けられ水路として活躍しましたが、1948年から戦後の残土処理のために埋め立てが開始され、昭和24年には完全に消滅しました。

 現在建ち並ぶ高層ビルやマンションの建物名は、新川のほか対岸の最寄り駅名をとって茅場町や八丁堀などと命名され、もはや独立した島であるとの認識すら薄れていますが、現在も旧新川沿岸には日清オイリオグループ、日本酒類販売、酒フーズ健康保険組合など酒類食品関係の組織が散見され、往時の名残を留めています。


 「八丁堀」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅B4出口から東へ歩き、八重洲通りと交わる新川二交差点南西側に所在します。本マンションから見ると、北東側が八重洲通り、南西側がそれほど広くない公道、北西・南東の両側面はビルが近接しています。

 また、
「茅場町」駅からは徒歩8分で、同駅1番出口から新大橋通りを南下し、八重洲通りとの交差点で左折、八重洲通りを佃に向かって歩いた右手に所在します。

 さらに、本マンションから
八重洲通りを歩くこと18分で「東京」駅に行くことができ、これほが本マンションのアピールポイントの一つとなっています。「東京」駅は新幹線をはじめ日本の交通網の起点で、駅周辺は丸の内サイドや八重洲サイドにおいて、ショップや百貨店で賑わっています。

 グランルーフは、「光の帆」をデザインモチーフとした屋根が特徴的な「東京」駅八重洲口の新たなランドマークです。「東京」駅周辺は、11の再開発プロジェクトによりさらに進化を続けています。

 一方、
隅田川に近接するリバーライフを楽しむことができます。隅田川の両岸には遊歩道が続き、水と緑をはじめ桜並木などにより季節の潤いを楽しみ、都心生活の中で心やすらぐ憩いの場となります。近隣は新川公園へ徒歩4分、桜川公園へ徒歩7分、さくら通りへは徒歩6分、石川島公園へ徒歩7分です。通学校は明正小学校で徒歩4分、日常のお買い物はリンコスリバーシティ店が徒歩9分の距離にあります。

 異なる素材で水平・垂直のリズムを刻む
スタイリッシュな外観デザインで、サンドベージュのレンガ調タイルとコンクリート打ち放しを基調としたモダンな色合いを纏っています。エントランスホールは天然石の白とベージュのタイルを基調とし、廊下はホテルライクな内廊下方式です。角住戸率は約42%(全101戸中43戸)となっています。

 販売は昨年2月に開始され、現在は第4期販売となっており、販売戸数は5戸、
間取り1LDK〜2LDK+S、専有面積40.00m2〜67.88m2に対し販売価格4,490万円〜7,980万円、坪単価371万円〜389万円程度です。過去販売された住戸の坪単価レンジは326万円〜428万円であり、平均坪単価は400万円台です。

 同じ新川2丁目で4年前に販売された『ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー』(「八丁堀」駅徒歩1分)の平均坪単価が416万円でしたので、今やこの立地、総戸数100戸超の規模、一流ブランドのスタイリッシュな新築マンションとしてはリーズナブルと言えそうです。

公式ホームページ ⇒シティハウス東京八重洲通り

TOPへ


| 新築マンション 中央区 | 19:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
基準地価に現れる地域差−横浜、川崎で資産価値を手に入れるコツとは?

JUGEMテーマ:マンション


★ 19日、基準地価が全国一斉に発表されました。東京23区は全地点で地価が上昇していましたが、横浜市、川崎市の住宅地では下落地点もあります。これは今年に生じた異変ではなく、以前からの傾向ではありますが、神奈川県の地価調査(令和元年7月1日現在)をベースに、あらためてその内容を見てみたいと思います。

 住宅地の全体的な動きは、以下のとおりです。

都心への接近性に優れる川崎市、横浜市東部が地価の上昇をけん引していますが、その他の地域は都心からの距離に比例する形で、概ね横ばい、下落という傾向になっています。

駅徒歩圏かつ平坦地で利便性のよい住宅地は需要が堅調で上昇していますが、敷地が広く総額が高くなりがちな住宅地の一部では高値警戒感から上昇率が縮小しています。

駅徒歩圏外や起伏のある旧来の分譲地等の利便性が劣る地域、敷地の分割ができない地域、都心へのアクセスが劣り、人口減少、高齢化が進行する地域の住宅地は、依然として需要が弱く下落基調にあります。

 このように、
さらなる多様化、都心回帰の傾向が進んでおり、住環境より利便性が選好される傾向が顕著となっています。

 横浜市は、以下の通りです。

・ 横浜市では、市全体の
平均変動率は1.1%(前年1.1%)と前年と同じ上昇率になりました。利便性の良好な東部、中心地区、その中でも東急田園都市線、東横線沿線や山手といった優良住宅地で地価は上昇しています。

・ 一方、
西部や南部では、最寄り駅や都心へのアクセスが劣り、丘陵地である等の条件により、地価が横ばいないし若干の下落となっている地域が見られます。

・ 上昇率を区ごとに見ると、
中心地域の神奈川、西、中の3区と、沿線の選好性、都心接近性に優れる港北区は2%以上の上昇でした。続いて、鶴見、南、青葉、都筑の4区は1%以上の上昇でした。また、西部及び南部の保土ケ谷、戸燹港南、旭、緑、瀬谷、栄、泉の8区は1%未満の上昇であり、磯子、金沢の2区は横ばいでした。

・ 個別の地点では、
中、西、戸燹⊃斉狎遏旭の5区の各地点が県内上昇率順で4位及び8〜10位(10位は2地点が同率)となりました。

 川崎市は、以下の通りです・

・ 川崎市では、市全体の
平均変動率は1.7%(前年1.7%)と前年と同じ上昇率になりました。都心に接近しているという優位性、都内との価格差等を反映して、前年に引き続き上昇している地点が多くなっています。

・ 上昇率を区ごとに見ると、
幸、中原、高津、多摩の4区は2%以上、川崎区は1%以上の上昇でした。特に多摩区では、JR南武線の利用や小田急線登戸駅の利便性向上が一段と進んだことから上昇率が高まっています。

・ 一方、
地勢や駅からの距離等から居住環境がやや劣り、敷地規模が大きく分割ができない土地の需要は弱く、そのような地点が多い宮前区は1%未満の上昇、麻生区は前年に引き続き△0.1%の下落でした。個別の地点では、多摩区の3地点が県内上昇率順で5〜7位となりました。

 以上が神奈川県の地価調査の内容です。
横浜市、川崎市については、全般的に上昇率は昨年と変わらず都心に近い」「横浜市中心部に近い」「人気の沿線」「最寄り駅に近い」「鉄道の利便性が向上した」「平坦」といった点がキーワードのようです。

 横浜市、川崎市で上昇率順でトップ10にランクインしたのは、
4位に横浜市中区山手町(「元町・中華街」駅徒歩7分)、5位に川崎市多摩区登戸(「登戸」駅徒歩6分)、6位に川崎市多摩区登戸(「登戸」駅徒歩19分)、7位に川崎市多摩区菅2丁目(「稲田堤」駅徒歩7分)、8位に横浜市西区岡野2丁目(「平沼橋」駅徒歩5分)、9位に横浜市戸塚区戸塚町(「戸塚」駅徒歩5分)、10位に横浜市神奈川区入江2丁目(「大口」駅徒歩5分)及び横浜市旭区二俣川2丁目(「ニ俣川」駅徒歩9分)でした。

 これを見ると、
川崎市多摩区が登戸を中心に予想以上の大躍進をとげていることがわかります。小田急線の複々線化、JR南武線の快速化などの恩恵を両方受けられるのが登戸の強みです。山手町は丘陵地ですが、港の見える丘公園を見晴らすロケーションです。

 岡野は「平沼橋」駅というより、「横浜」駅へ徒歩10分で行ける唯一のほぼ平坦な住宅地であることが評価されたのだと考えます。戸塚、ニ俣川は元々人気の駅だったところ、駅前再開発でさらに注目を集めました。入江2丁目は、大口駅西側とは違って平坦で、大口、子安、新子安の各駅に囲まれた利便性のよい場所です。

 こうして考えれば、
それぞれの上昇地はそれぞれの観点で魅力がある土地であり、個人的にも「ちょっと住んでみたいな」と思える立地です。そのような魅力ある土地を自分の判断で見つけることができるようになれば、皆が気づいて地価が上昇する前に手に入れることができ、豊かな資産価値を獲得することになるのでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン中目黒THE CLASS(中古)−築浅の中目黒・高級物件が1千万円安い!?

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩9分、東急東横線「祐天寺」駅徒歩12分の場所に立地する積水ハウス旧分譲・竹中工務店施工・地上3階地下1階建・総戸数55戸・2007年1月築の『グランドメゾン中目黒THE CLASS』です。

 アドレスは目黒区中目黒3丁目です。中目黒は目黒区東部にあり、1丁目から5丁目までで構成されています。駒沢通りの東側にあり、地区の中央を山手通り・目黒川が通っています。もとは旧荏原郡中目黒村から現在の「お洒落な人気の街」まで発展してきました。8,421世帯14,592人の住民登録があり、うち3丁目には1,510世帯2,613人が住んでいます。

 「中目黒」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅を山手通り側に出て、山手通りを五反田方面へ歩き、中目黒立体交差点を右折して駒沢通りに入り、目黒区役所を右手に見つつさらに進んで恵泉バプテスト教会の角を左折して進んだ左手に所在します。徐々に登り坂となるルートです。

 2007年1月に竣工し、築13年とまだ築浅に分類できます。積水ハウスが手掛ける「グランドメゾン」の発想の原点は「集合住宅」ではなく「住宅集合」をコンセプトに造られた高級グレードのマンションです。駒沢通りを一本入った閑静な住宅街に位置します。緑の量の確保や、質の高い緑化の推進を図ることを目的として設けられた「目黒区みどりのまちなみ賞」を受賞しました。

 黒を基調に重厚感・高級感のあるスタイリッシュな外観を有し、玄関前には緑があります。共用部に大理石・天然石を使用するのも「グランドメゾン」の特徴で、24時間ゴミ出し可能な館内ゴミ置き場や、セコムのセキュリティシステムを採用し、スマートで快適な生活を享受できます。専有部も床暖房等はもちろん、ディスポーザーやビルトインエアコン、ペアガラスを備え、ドアノブ・扉・テラス等、細部の建具にもこだわっています。

 近隣には
まいばすけっと中目黒5丁目店が約3分、ライフ中目黒店約7分、ローソン中目黒店約2分と生活に欠かせないお店が揃い、「中目黒」駅からの帰路は中目黒商店街も通れる利便性の高い立地となっています。学区は目黒区立目黒中学校、目黒区立目黒小学校となります。

 総戸数55戸の間取りは1LDK〜3LDK、専有面積41.96平米〜106.17平米と多彩です。1階住戸は、B1F+1Fのメゾネットタイプが基本となります。

 対象住戸は、
地上3階建て建物のB1F+1Fに所在する専有面積62.71平米のメゾネット1LDKです。地下1階の玄関から入ると11.5帖の床暖房付きリビングがあり、らせん階段で階上に上がると9.0帖のDK(ディスポーザー付)、8.1帖の寝室となります。バルコニーは寝室にしか付いていませんので、リビング及びDKは昼でも電灯をつけなければ暗いと思われます。

 1階はうなぎの寝床のような間取りあまり良いとは言えませんが、販売価格はその点を考慮してか、5,280万円、坪単価278万円まで値下げされました。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,853万円〜6,251万円、『イエシル』では5,311万円、『マンションマーケット』では6,042万円〜6,351万円、『ふじたろう』では7,184万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,827万円〜7,117万円、『マンションレビュー』では6,154万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,233万円、坪単価329万円となり、販売価格は15.2%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の価格は5,380万円、坪単価284万円との記録が残っています。

 このように、
相場の単純計算からは約1千万円も割安であるものの、分譲時価格からみれば相応な価格水準とも言えます。それでも立地やグレードから言えば目を引く販売価格で、中古市場での注目度も高くなっています。現物を見て躊躇するのか、これならお得と思えるのか、興味津々の物件です。

 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン中目黒THE CLASS
 価格:5,280万円 (税込)
 所在:目黒区中目黒3丁目
 交通:「中目黒」駅徒歩9分
 面積:専有62.71平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン中目黒THE CLASS

TOPへ


| 中古マンション 目黒区 | 19:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
8月は「HARUMI FLAG」相場ー都心ファミリー向けの需要の強さを活かしたい

JUGEMテーマ:マンション


★ 17日付の日本経済新聞によれば、不動産経済研究所が同日発表した8月の首都圏のマンション発売戸数は前年同月比21%増の1,819戸と、8カ月ぶりに増加しました。2020年の東京五輪の選手村を活用する「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」が全体の3分の1を占めるなど貢献しました。ただ、全体の売れ行きは鈍いままで、一時的な盛り上がりで終わりそうです。

 地域別の発売戸数は
東京都区部が2.2倍の1,201戸です。三井不動産レジデンシャルなど事業者10社が販売するハルミフラッグ(分譲予定総戸数4,145戸)の第1期1次販売(600戸)があった影響が大きくなりました。神奈川県も374戸と、2.7倍になりました。

 ハルミフラッグの第1期1次は
ほぼ完売のめどが立ち、契約率も押し上げました。発売したその月に物件が売れた割合を示す契約率は約75%と、好不調の目安となる7割を5カ月ぶりに上回りました。

 ただ、不動産経済研究所では
「8月は発売戸数が一時的に増加した」と説明しています。9月の発売戸数は前年同月比11%減の3,000戸の見込みです。

 8月の
1戸当たりの価格は20%増の6,405万円と、全体的に高止まりの状況が続く中で売れ行きは鈍くなっています。10月の消費増税前の駆け込み需要はほとんどみられず、8月末の販売在庫数は6,748戸と、前年同月末に比べ725戸多くなっています。販売事業者の在庫圧縮が続きます。

 2019年1〜8月の累計発売戸数も前年同期比14%減の1万7,187戸にとどまっています。秋以降、東京都江東区のタワーマンション(総戸数1,152戸)やハルミフラッグの第1期2次といった大型物件の発売を控えますが、販売事業者は発売戸数を絞る可能性があり、2019年通年の発売戸数が18年の3万7,132戸を上回るのは「かなり厳しいハードル」といいます。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向ー2019年8月度ー』に依っていますので、以下その内容を見ていくこととします。


 8月の発売戸数1,819戸は、前年同月の1,502戸より多く、一昨年同月の2,101戸より少なくなっています。前年8月は前年の中でも特に発売戸数が落ち込んだ月でしたので、これをもって発売戸数が回復したとは言えないところです。

 また、
発売戸数が少ない分、大規模マンションの数百戸規模の販売が全体の成績に影響を与えやすくなっています。今回の特徴である『HARUMI FLAG』の販売戸数が600戸ですから、上記記事の通り1棟だけで8月の総販売戸数の約3分の1を占めています。

 全体の契約率は75.4%ですが、『HARUMI FLAG』600戸がほぼ完売ということですから、その
影響を排除して計算しなおすと、契約率は63.2%となり、今年の中で2番目に契約率が悪い月になります。このことからも、全体の売れ行きが回復しているわけではないことがわかります。

 しかし、逆に言えば、
『HARUMI FLAG』のような都心立地のファミリー物件は、価格がそこそこリーズナブルであれば非常に需要が強いことがわかります。8月の間取り別の契約率を見ると、23区は、1Kが25.4%と投資用の契約率が低いのに対し、3LDKが83.8%、4LDKが90.2%にもなります。販売価格帯で見ると、5千万円台までの物件の契約率が低く、ファミリー用と思われる6千万円台からの物件の契約率が高くなっています。

 このニーズにきちんと応えてくれるデベロッパーは現れないものでしょうか?例え薄利多売であってもこのようなビジネスモデルが確立すれば、たちまちマンション業界の革命児になれると思います。航空業界も、JAL、ANA体制のままでは航空運賃は高いままでした。政府としても、マンション価格の低廉化を目指して業者の新規参入を支援してほしいものです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:26 | comments(0) | trackbacks(0) |