資産価値「ゼロ」の田舎の土地が生む「無限」の付加価値−イガピザという体験

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★ いまだかつて経験したことのなかった10連休ですが、情報システムを扱っている現在の仕事では、5月1日はやはり改元対応ということで職場に出勤していました。新元号の発表は1ヶ月前と直前だったものの、元号マスタの作り込みの時間は昨年来十分あったので、難易度は低い改修でしたが、関連会社も含め適用するサーバーの数が半端ではなかったため、決して気は抜けない取組でした。当日は何事もなく、「令和」への切り替えが正常に進み、ほっと一息をついたところです。

 その意味では、5月2日からが本当のお休みとなり、2日の夕方から
家族で関西の妻の実家に車で帰省しました。妻の実家で飼っているワンコが15歳の老齢となり、特に娘が「会えるときに会っておきたい」と強く希望したこともあります。

 最近、本ブログで
「土地」に着目した中古戸建の価値について触れましたが、そんなことが通用するのは首都圏をはじめとする大都市のほんの一握りの土地であり、日本の国土の大部分ではその「価値」の意味が一変します。例えば、妻の実家の広い敷地の中に家を継ぐ立場の甥夫婦が数年前にこだわりの家を建てました。この場合の土地は先祖代々の大事なもので、将来他人に売って換金するようなものではありません。都会の尺度の「土地の資産価値」という意味では「ゼロ」なのですが、そもそも意味合いが全く異なります。

 田舎における土地とは、「使ってなんぼ」の世界です。例えば、地方におけるコンビニエンスストアでは、店舗面積に比してあきれるくらい広い駐車場敷地が確保されていたりします。そのおかげて、このようなコンビニエンスストアでは、大型トラックがストレスなく何台も連なって無料で駐車することができ、結果売上げが上がることになるのです。土地としては全くの低利用に見えながら、だからこそ価値を生み出しているのです。

 妻の実家に滞在している間に、姪が地元で評判のお店に車で連れて行ってくれました。それは
三重県伊賀市にある「イガピザ」というお店です。名前のとおり、ピザを出すお店なのですが、いわゆるピザ屋というにははばかられ(?)ます。何せ、店の場所が伊賀の山の中、周りには店など何もなく、田んぼと山に囲まれたまさに奥深い田舎なのです。

 山の中の一軒家、というのとも違います。というのも、そこは
元々材木置場で、推測するに林業が廃れて誰も使わず長らく放置されてきた土地と建物だったのです。それを芸術系の大学出たての若者たちがおそらくはただ同然で買い取り(あるいは借りて)、自分たちの木工作品のアトリエとするとともに、その片隅にきれいなログハウスを自分たちで建て、ピザを焼いて売り始めたところ、それが口コミで広まって評判になった、といった風情です。

 そんな場所ですから
駐車場もなく、お客はとまどいながら畦道に車を止めてアトリエに向かいます。木製ベンチを中心とした作品群が平気で数百万円の価格で並んでいるのもびっくりです。裏山には彼らが遊び心で作った木の上のツリーハウスやブランコがあり、子供心をくすぐります。ピザを焼いてくれるのは一人で、食べるまでには1時間も待たされましたが、「まあ、そんなコンセプトなんやろ」と何となく納得させられるものがあります。

 彼らは
過剰な客サービスをやめ、まったく自分たちの好きなように材木置場を改造し、それがお客を呼んでいるわけですから、クレームの付けようもありません土地・建物・人件費などコストは極小、生み出す価値は無限大のものがあります。

 実は
田舎ではこのような商売が流行りかけています。「こんなところにこんなものが」という地元茶処のほうじ茶ラテ、しゃれたパン屋やなぜかバームクーヘン屋などです。例え立地がどんなに悪くても、評判になれば客は必ず押しかけます。都心のように、高い賃料を払いながら、それを商品に上乗せセざるを得ず、高価な商品を売りながらも儲けは少ないといった、立地に寄りかかった苦しい商売をする必要はないのです。

 都会と田舎では天と地ほどの差がある土地の価値、しかしそれを逆手に取った付加価値の極大化を身をもって実感できたことが、この10連休の大きな収穫でした。

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| ノウハウ・経験談 | 22:29 | comments(4) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園(中古)−駅徒歩5分、最上階、新築未入居で買いやすい価格帯

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★ 小田急線「向ヶ丘遊園」駅より徒歩5分の場所に立地する東京建物&ワールドレジデンシャル&三信住建旧分譲、大末建設施工、地上5階建、総戸数82戸、平成30年10月築の『Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園』です。

 アドレスは川崎市多摩区枡形6丁目です。多摩区は、川崎市の最北端に位置します。都内との交通網が発達しているため、川崎中心部との商業的なつながりは薄くなっています。北は多摩川を境に東京都と接し、南には多摩丘陵が広がり、生田緑地は市民の憩いの場となっています。多摩川梨の生産でも有名です。

 多摩区では、
登戸・向ヶ丘遊園・生田・稲田堤周辺は学生街と繁華街の色彩が強く、多くの飲食店が存在し、雑誌等で紹介される飲食店が多いため「B級グルメ激戦区」と称されることもあります。スリオンテック(現・マクセルスリオンテック)、日本エー・エム・ピー、高和電気工業などの工場や情報センターなどが多摩川沿いにあり、またかつては昭和エーテル、日本板硝子、キトー、三菱レイヨンなどの工場もありました。

 「向ヶ丘遊園」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口を出て南西方向に進み、府中街道を横断してさらに西に進み、五差路を左斜め前に進んだ右手に所在します。急行停車駅である「向ヶ丘遊園」駅に近いのに幹線道路沿いではなく、また、小田急線は複々線化がされたので、都心へのアクセスがますます便利になりました。

 日常のお買い物はライフが一番近く、近くに子供文化センターや地域センターがありますが、学区の小中学校にはやや距離があります。西側隣接地は緑地ですが、田登戸病院の跡地で私有地なので、今後マンション等の開発の懸念はありそうです。道が狭く、駅周辺は朝夕は学生など人通りも多いので、車の運転、出し入れは慣れるまで苦労するかもしれません。動物病院が多い点は、ペットを飼うご家庭には便利です。

 共用施設には
スカイガーデンと暖炉(LEDによる炎です)、8台のレンタサイクルがあります。1階住戸には10区画分のサイクルポートも用意されています。住戸のメインは西向きで、東向き住戸も存在します。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積81.64平米の3LDKです。昨秋に完成しましたが、ご購入者がご都合によりお住いにならずに売りに出されたとかで、新築未入居物件と言えます。典型的な田の字型住戸で、玄関から直進すると16.2帖のLD、カウンター付のキッチンは3.4帖です。洋室は中洋室が5帖、共用廊下側の洋室が6.5帖、5.5帖の計3室あります。水廻りは中央に固められ、収納は各部屋にあり、特にウォークインクローゼットは重宝することでしょう。

 販売価格は6,480万円、坪単価262万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,964万円〜6,362万円、『マンションマーケット』では6,491万円〜6,820万円、『ふじたろう』では5,068万円、『マンションレビュー』では6,179万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,017万円、坪単価243万円となり、販売価格は7.7%割高との試算結果です。一方、マンション最上階で新築未入居というアピールポイントも強く有しており、価格も当初掲示からだんだんとこなれてきたので、買い時は近づいていると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園
 価格:6,480万円 (税込)
 所在:川崎市多摩区枡形6丁目
 交通:「向ヶ丘遊園」駅より徒歩5分
 面積:専有面積81.64平米

詳細はこちら
Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園

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| 中古マンション 川崎市多摩区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
契約率1年ぶり70%超―消費増税の駆込み需要が寄与、10連休はマイナス要因か

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★ 先月17日、不動産経済研究所は、『2019年3月度の首都圏マンション市場動向』を発表しました。これによれば、同月の首都圏の新築マンション発売戸数は3,337戸で、前年同月(3,617戸)から7.7%減少となりました。2年前の3月が3,408戸でしたので、これをも下回る数字です。

 毎年3月は春期商戦の走りとして、また、竣工売り物件としては新年度スタートの需要を取り込み、発売戸数は増える傾向にあります。本年も、1月・2月に比べて発売戸数は増加しているのですが、販売側の慎重スタンスもあって
例年ほどの発売増はなかった模様です。

 しかし、
契約率は72.2%と、好不調の基準となる70%を上回りました。契約率が70%を超えるのは昨年3月以来、実に1年ぶりのことです。特に千葉県で契約率79.4%、都下で77.6%、都区部で73.3%と好調で、埼玉県68.8%、神奈川県66.7%をカバーしました。また、タワー物件の契約率も80.4%と、高い率を達成しています。

 特に好調だったのは、『パークコート文京小石川 ザ タワー』で、
「春日」駅徒歩1分、「後楽園」駅徒歩2分の両駅直結の再開発事業というのが大きなアピールポイント、販売までの期間を長期にとって需要をじっくり喚起したことが、平均13,234万円という高額物件にもかかわらず、発売戸数178戸即日完売という結果をもたらしました。

 一方、今回の契約率の高さは、
消費税率アップ駆け込みをにらんだ特殊事情とも言えそうです。すなわち、本年3月末日までに契約すれば、消費税率は8%で済むからであり、「どうせ買うなら今」という需要を先食いした可能性もあるのです。したがって、この好調ぶりが持続するかどうかは、本格春商戦となる4月、5月の売れ行きをもみる必要があります。

 しかし、結果を先取りして推測するならば、
本年のGW商戦はかなり低調だったのではないでしょうか。中日なしの10連休は、ファミリーを中心としたマンション購入者層を旅行等に駆り出し、あたかも年末年始のように、気持ちをマンション購入には向かわせない気分がありました。

 また、販売側も、
「働き方改革」の流れもあって、長期休暇に入るところが多かったのです。実は、不動産業界では、休みを少しずらして、5月8日(水)までお休みというところが多くありました(水曜日は不動産業界の定休日です)。したがって、購入者側、販売側合わせると、4月27日(土)〜5月8日(水)までの12日間は、不動産売買の動きはほぼストップしたと考えています。

 それでも、マンション市場は
販売鈍化の雰囲気から一息ついた格好ではあります。2月末までに8,572戸まで積み上がった在庫から305戸減少し、8,267戸となりました。一戸当たり価格は6,552万円、坪単価313万円で、2017年7月以来約1年半ぶりの販売価格の高さです。2〜3億円の販売住戸18戸のうち15戸が成約して、この価格帯の契約率は83.3%に達しました。

 このように見てくると、
富裕層の購買意欲はまだまだ衰えていないなあ、と感じます。自分には縁のないことではありますが、日本の景気を良くするためには明るい材料と言えるでしょう。

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| 市場動向 | 19:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
グレーシア千代田秋葉原(新築)−現在の千代田区新築物件として最安値、「秋葉原」駅徒歩5分

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★ JR山手線・同京浜東北線・同総武線・東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩5分、つくばエクスプレス「秋葉原」駅より徒歩7分の場所に立地する相鉄不動産&三信住建分譲、奈良建設施工、地上12階地下1階建・総戸数41戸(事業協力者住戸1戸含む)の『グレーシア千代田秋葉原』です。

 アドレスは千代田区神田佐久間町4丁目です。神田佐久間町は、千代田区の北東部に位置し、神田地域に属します。1丁目と2丁目の間に千代田区神田平河町があり、町域内をJR総武線が横断しています。神田佐久間町は商業地としての性格が強く、ビルや商店が多く立ち並んでいる地域です。本マンションの立地する4丁目は東部の清洲橋通りより西の区域にあたります。

 地名は、材木商佐久間平八の姓に由来するとされています。江戸時代、この町は出火の多い町で「悪魔町」とも言われました。江戸時代初期に材木商の町となり材木置き場がありましたが、火事の火種となるとの判断で、この材木置き場が深川猟師町に移り、更に猿江、木場に移り、更に現在は新木場に移っています。


 「秋葉原」駅から本マンションまでは徒歩5分の道のりです。JRであれば同駅昭和通り口から、東京メトロであれば1番出口から、JRの線路沿いに東に進んだ右手に所在します。佐久間公園の隣、清洲橋通りの美倉橋北交差点の手前に位置します。日常のお買い物については、まいばすけっとが徒歩2分、ライフが徒歩4分、アトレ秋葉原2が徒歩6分、ヨドバシカメラが徒歩6分など、困ることはなさそうです。

 神田川にも近い本マンションは、水の煌めきや流動感、格子や瓦といった
伝統的な「和」のエッセンスと、秋葉原の先進性を融合させたデザインとしています。ファザードは、表情にアシンメトリーな変化を持たせたバルコニー手摺りの仕上げや、「いぶし」の色合いを施した黒色の縦ラインと白色の横ラインにより、繊細さと堅牢さ、軽快さと重厚さが協奏するイメージを表現、さらに、壁面緑化を一部に施した重厚感ある低層部と軽やかな印象を強調した上層部のコントラストによって、落ち着きの中にも都会的な洗練が感じられる外観としました。

 エントランスを入ると、磁器質のタイルや和の風合いの六角形タイル、間接照明などでフォーマルな印象を演出したホールが出迎えます。そのアプローチの傍らには、柔らかな光を溜めて輝くガラスのオブジェを配置、また各フロアにレイアウトしたホテルライクな
内廊下にも、水面の煌めきと浮遊感を表現したアートワークを壁面に配置しました。日常の中で、アーティスティックな感性を感じられる設えが、住まいへのアプローチに格調を演出しています。

 間取りは、
A、Dタイプが55平米台の2LDK、Bタイプが68平米台の3LDK、Cタイプが33平米の1LDKタイプとなります。特にA、Bタイプはワイドスパンで開放感があります。キッチンカウンターには天然大理石、浄水器はグローエ社製、食器洗い乾燥機は標準装備である点などが目を引きます。

 販売価格は、
1LDKが4,219万円より、2LDKが5,999万円、3LDKが7,998万円からとされており、坪単価357万円〜416万円程度となっています。千代田区の中では坪単価が低い神田エリアとはいえ、坪単価300万円台で購入できる千代田区新築物件はほとんどなく、同区ではおそらく現時点で最安で、その意味でも現在の市場の中で希少価値があるといえます。

 売主である三信住建は、他大手デべロッパーと組むことでそのブランド名を冠して有利な形で物件を販売することが多く、本物件もそのような事例となっています。敷地面積は357.44平米しかありませんが、このような小規模物件は大掛かりな共用施設がないだけにむしろ価格が抑えられることも多く、その観点からも気になる物件と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒グレーシア千代田秋葉原

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| 新築マンション 千代田区 | 21:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
平成という時代−マンション価格はU字曲線に

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★ 間もなく平成という時代が終わりを告げます。私自身を振り返ると、昭和30年代に九州の田舎で生まれ、大学進学で上京、昭和の時代に就職し、平成バブルの頃にヒルトン東京ベイで結婚式を挙げ、中東勤務の後に子どもを2人授かり、長年のマイホーム探しの末に今のマンションを購入、住宅ローンの重みに耐えつつ働き、子どもたちはすくすく成長し、気がつくと平成生まれの若者達が入社してきたことに驚き、会社人生も終わりにさしかかった今、令和の時代に入っていくことになります。

 明日から生まれ来る子どもたちは、文字通り
令和世代となっていきます。昭和に生まれた私が明治生まれの老人を見るような感じで、令和世代は私たちに接することでしょう。戦後という貧しくも明るさがあった高度経済成長時代を形成した昭和は、ますます遠くなっていきます。

 平成は、昭和のように単純な時代ではなかった気がします。バブル崩壊から始まった平成の歴史は、「失われた十年」という言葉に象徴されるように、デフレ下の日本が羅針盤を見失った時代でもありました。特に阪神淡路大震災、東日本大震災をはじめ、昭和にはなかった大地震にいくつも見舞われ、豪雨災害も頻発し、サリン事件のような日本を震撼させる凶悪な犯罪も経験しました。

 不動産市場もバブル崩壊によって大幅に価格が下落、住専等の後処理に手間取ったことから後遺症が長く続き、マンション価格は平成14年頃までだらだらと下がり続けました。しかし、長引く景気の低迷に苦しくなった大手企業が都心臨海部等にあった工場・事務所用地を安値で次々と放出、これが坪単価200万円を切るタワーマンションとして売りに出されました。

 それまでは23区の勤務地から1時間半〜2時間かけて通っていたファミリー世代の目の前に、
信じられないような都心タワマン居住という環境が生まれました。それまで減り続けていた千代田区・中央区・港区の人口が一気に増加に転じ、「都心回帰」という昭和の時代には考えることもできなかった現象が生じたのです。

 人気が集中した都心部のマンション価格は、当然のことながら上昇していきます。特に平成23年発生の東日本大震災の影響が和らぎ、自民党が政権に復帰した
平成25年からは、マンション価格が上放れしていき、とどまるところを知らなくなりました。一般サラリーマンに開けられていた「都心住まい」の口はもはや閉じられ、高騰するマンション価格に手も足も出なくなっています。

 平成の時代は、西暦で言えば1989年から2019年の31年間ですが、その
ほぼ中央に当たる2003年頃がマンション価格の底で、現在は1990年代の不動産バブルの価格を超えたと言われていますので、曲線グラフにすれば、U字、又はなべ底に近い形状をしているのが、平成の不動産価格だったと言えます。

 これに続く令和の時代は、どのような曲線グラフを描くのでしょうか。不動産価格が引き続き上昇を続けるならば、昭和から続く曲線グラフは
右肩上がりのS字カーブを描くことになります。一方、首都圏でも生じる深刻な高齢化・人口減少の波を受けて不動産価格が下落に転じるならば、昭和から続く曲線グラフは平成の時代を頂上とした富士山型の曲線グラフを描くことになるでしょう。

 いろいろなことがありましたが、
総じて言えば、平成は「悪くない時代」でした。それはおそらく、大多数の人々が持っている感慨なのではないかと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 20:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヴェーゼント久が原(中古)−相場より約900万円も安い築10年住戸が新登場!

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★ 東急池上線「千鳥町」駅より徒歩9分、同線「池上」駅より徒歩10分の場所に立地する三井物産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上10階建・総戸数98戸・2009年3月築(築10年2ヵ月)の『ヴェーゼント久が原』です。

 アドレスは大田区久が原5丁目です。久が原は、昭和の初期から美しい街並みが整備され、その一角は、田園調布、大森山王と並ぶ邸宅街としても名の通っているエリアです。久が原地域のマンションとしては、『ヒルズ久が原』が有名ですが、その『ヒルズ久が原』の南側に広がる面積2,856.25屬良瀉呂法悒凜А璽璽鵐筏廚原』が所在します。

 しかし、『ヒルズ久が原』が第二京浜から一歩奥まった場所に立地しているのに対し、『ヴェーゼント久が原』は、敷地の南東面を大幹線道路
第二京浜に接しています。『ヴェーゼント久が原』は、シェル・テラスとヴェール・テラスの2棟構成ですが、バルコニーが第二京浜側となるシェル・テラスにおける交通音・排気ガスの影響は受けるものと思われます。

 一方、第二京浜をはさんでお向かいには池上警察署があり、心理的な安心感を得られます。
ヴェール・テラスは久が原の住宅街を向いており、バルコニーが久が原南児童公園などに面しているため、気持のよい緑の空間が広がっています。

 眺望は、第二京浜沿いのシェル・テラスが向かいのビルの高さを超える高層階で抜けてきます。ヴェール・テラスは、バルコニー側に第一種低層住居専用地域の住宅街が広がるため、中高層階以上は眺めを楽しめることでしょう。

 外観デザインでは、建物のメイン・ファサードとなるシェル・テラスでは、
堂々と存在感あふれるシンボリックな佇まいとし、南面の住居系地域と公園に接するヴェール・テラスでは、専用庭など緑を意識したプランニングを構築しました。

 周囲に圧迫感を与えることのないよう、ファサードデザインには
基壇部に重厚な色彩、中・上層部には軽快なホワイト系のタイルを使用しました。緑の木立のアベニュー「シェル・グローブ」を眺めながら導かれるエントランスは、周りを天然石貼りとし、木調のオートドアで格調ある重厚感を演出、エントランスホールは静かで落ち着いたギャラリーを思わせるシックな空間、ホール奥のガラス越しには、モダンな石庭をイメージした坪庭「ラフィネ・パティオ」をしつらえました。

 総戸数98戸の間取りは専有面積65.40平米〜96.63平米の1LDK+S〜4LDKで、ファミリー層をターゲットとしています。田の字型が基本の間取りで、ユニークさはないものの標準的な使いやすさを有しています。

 キッチンはディスポーザ付き、ドイツ・ショット製ガラストップコンロも光ります。洗面室の水洗器具はドイツ・グローエ社製、トイレはタンクレスで手洗いカウンターが付き、グレードを高めています。天井高は2.5mとまずまずの高さ、逆梁工法で、二重天井構造なのですが、床は直床なのが残念です。セキュリティはセコムの24時間セキュリティシステムです。

 ゴミ置き場はマンション本体とは別棟で、住戸によっては屋外の駐車場を通ってのゴミ出しとなり、毎日のことだけに少し億劫かもしれません。第二京浜とシェル・テラスの間の植栽部分は都市計画道路ラインとして計画が決定されており、将来的に道路が拡幅されてシェル・テラス住戸と第二京浜がさらに接近する可能性があります。

 なお、
駐車場は31台分で設置率は3割程度、立地を考えると少ない印象です。一方、『ヴェーゼント久が原』シェル・テラス棟の目の前には「池上警察署」バス停があり、「五反田」駅、「川崎」駅、「西馬込」駅、「大森」駅・「蒲田」駅、「田園調布」駅など各方面行きがあります。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の1階に所在する専有面積89.30平米の4LDKです。南西向きバルコニーで、北東・北西向きにも開口部がある三方角部屋です。12.2帖のLD、3.8帖のL字型キッチンが間取り中央に位置し、左右に7.2帖、5.7帖、5.2帖の3洋室、そして5.0帖の和室を備えています。ウォークインクローゼットなど収納量も豊富で、田の字型住戸の多い本マンションの中で、優れた間取りとなっています。

 そして、何より
販売価格が魅力で4,980万円、坪単価184万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,659万円〜6,060万円、『イエシル』では5,389万円、『マンションマーケット』では5,820万円〜6,111万円、『ふじたろう』では5,983万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,982万円〜6,840万円、『マンションレビュー』では5,545万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,859万円、坪単価217万円となり、販売価格は15.0%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,630万円、坪単価208万円との記録が残っています。

 このように、今回の販売価格は、
築10年という築浅物件でありながら、推定平均価格より879万円も安いお買い得な住戸となっています。1階住戸であることをどう見るかですが、小さなお子様がいるご家庭では階下への足音等を気にする必要がなく、かつ、上記の通り、間取りに優れた永住型ですので、十分魅力的だと考えます。

 想定の賃料は24.9万円とされており、表面利回りは6.0%と、グロスの大きいファミリー型としては賃貸に出しても合格点です。今週出たばかりの新着物件ですので、場合によっては早々に成約するものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:ヴェーゼント久が原
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:大田区久が原5丁目
 交通:「千鳥町」駅徒歩9分
 面積:専有面積89.3平米

詳細はこちら
ヴェーゼント久が原

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| 中古マンション 大田区 | 21:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産は最後は土地かー中古戸建という選択肢

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★ 私の住まい探しで、これまで「新築マンション」「新築戸建」そして「中古マンション」という選択肢はあっても、「中古戸建」に食指が動くということはありませんでした。やはり新築志向なのですが、「中古マンション」については過去の有名なマンションに憧れたりもしました。しかし、「中古戸建」にはそのようなブランド名がなく、前オーナーの個性や生活感がより強く出ている印象で、「パス」していたのです。

 しかし、最近少し考え方が変わってきました。資産価値という面では、
マンションの場合は、短期的には売却益が出る場合があっても、30年超という長いスパンで考えると、資産価値は逓減していく一方です。しかし、戸建ての場合は、何といっても「土地」があります。上物は朽ち果てても、土地は残ります。

 土地神話はもはや通用しません。しかし、マンションと戸建てを比較すると、
当初はマンション人気で価格が高く維持されますが、いつしか価格下落曲線は戸建てとクロスし、土地付きの戸建ての方が優位に立つこととなります。

 特に、
木造戸建は、法定の耐用年数が22年なだけに、築20年を過ぎると価値の低下が著しく、築30年になるころには、物件価格はほぼ土地の値段となります。しかし、今の建築技術をもってすれば築30年の家屋はまだまだ現役で耐震もしっかりしており、数百万円のリフォーム代で前所有者の生活痕跡は消失し、快適に暮らせるようになることでしょう。

 そして、この
土地値となった物件の価値は、地価に変動がなければ維持されますし、地価が上がれば価格が上昇する可能性もあります。もちろん地価下落のリスクはあるものの、一部の有名物件を除き経年で必然的に下がるマンションよりは安心です。

 仲介業者さんから聞いた話だと、
特に世田谷区・目黒区物件は価格が安定しているそうです。なぜならば、地価が高騰しているときは、元々都心希望の方々が世田谷・目黒まで「下りて」くる傾向があり、また、地価が安いときは、神奈川に住んでいた方々が「ワンランク上」の世田谷・目黒まで「上って」くるそうで、その結果として価格が維持され、都心物件のように「高値掴み」をする心配がないとのことでした。

 また、投資用ローンを組めるのであれば、
オーナーチェンジの中古戸建を狙うのも一つです。家賃収入により、既に土地値になっている物件の残債を減らしながら、賃借人が退去したら貯めておいた家賃収入の一部でリノベーションをかけ、住み替え時にはリノベ費用分を上乗せした形で売却できるなど、リスクもありますが、不動産活用の選択肢はかなり広がります。

 例えば、私が最近見つけた中古戸建は世田谷区の住宅街の
人気駅徒歩6〜8分で土地実勢価格の4千万円台、南・西の整形の広い公道に面した角地で土地面積は約65平米、その上に建っているゆとりある2階建て古屋に賃借人が月額21万円で長く借りているものでした。金融機関にもよりますが、投資用ローンをフルで借りたとしても、全てこの賃料収入でカバーできる計算です。建て替えをすれば約100平米の日当たりのよい3階建てが可能で、人もうらやむ立地で「邸宅」が造れてしまう可能性がありました。

 もちろん、言うほど簡単ではないのでしょうが、そのようなシミュレーションを頭の中でするだけでもわくわくします。
不動産はやはり最後は土地がモノをいう、と感じる今日この頃です。

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| ノウハウ・経験談 | 19:47 | comments(8) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア目白御留山(新築)−坪320万円台からの目白の正統派アドレス

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★ JR山手線「目白」駅より徒歩10分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲、オープンハウス・アーキテクト施工、地上3階地下1階建・総戸数38戸の『オープンレジデンシア目白御留山』です。

 アドレスは新宿区下落合3丁目です。下落合は1丁目から4丁目まであり、9,216世帯15,114人が住んでいますが、本マンションの所在する下落合3丁目は2,533世帯4,381人と、下落合の中では4丁目に次いで人口が多くなっています。

 下落合は台地部と神田川沿いの低地部で異なった様相を呈しています。妙正寺川と神田川の合流点が落合の名の由来で、水利によって江戸時代初期から染色工業の中心地の一つとして賑わい、現在でも洗張や、クリーニング工場など繊維関連企業が集中しています。河川拡幅竣工以前は、台風や集中豪雨の度に警戒水位到達を報知するサイレンが鳴り響き、洪水も頻発していました。

 1878年、郡区町村編制法施行により南豊島郡下落合村となり、1889年、町村制施行により南豊島郡落合村が発足し、下落合村は落合村大字下落合となりました。
1900年、近衛家が土地を購入し、その他の大地主は宇田川家、相馬家、福室家、早稲田大学(大隈家)でした。1917年、堤康次郎が、自転車用タイヤ・チューブ工場の東京護謨株式会社(後の西武ゴム→西武ポリマ化成→西武ポリマ化工)を当地で創業、併せて、周辺の地所を買収し、後の西武グループ発展の礎を築きました。1922年には近衛家が、堤の箱根土地(後のコクド)に所有地を売却、堤は、その周辺で取得した土地を含め『目白文化村』と名付けて分譲を開始しました。

 1960年代には新目白通りが『オリンピック道路』として整備され、大規模な区画整理が行われました。1972年に住居表示が実施され、現在の下落合1丁目から下落合4丁目が発足しています。


 「目白」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅を西側に出て、川村学園女子大目白キャンパスを左手に見ながら住宅街の中を西へずっと進んだ場所に所在します。ゆるやかに上るルートとなりますが、ほとんど気にならないことでしょう。洗練された「目白通り」を通ることもできます。

 日常のお買い物は、
ピーコックストア目白店が徒歩2分と近く、オーケー下落合店が徒歩5分で普段の生活には事欠きません。複合型商業施設「トラッド目白」へは徒歩11分です。マンション名ともなっているおとめ山公園へは徒歩5分、下落合野鳥の森公園へは徒歩7分と、緑豊かな生活を送ることができます。区立落合小学校へは徒歩6分です。

 歴史ある閑静な住宅街に低層3階建てのレジデンスです。エントランスには重厚なウォールのゲートが設えられ、ファサードの中心の縦長の開口部が特徴で、シンメトリーの安定性あるフォルムを描きます。外壁には落ち着きある質感のタイル、水平のラインを強調するアクセントには御影石タイルを選ぶなど、重厚感を演出するマテリアルにこだわっています。

 面積1,187.18平米の
整形の敷地は、南北両面道路となり、北側にエントランスを設け、北向き住戸5戸(A,B,C,D,Eタイプ)、南向き住戸5戸(F.G.H.I.Jタイプ)構成を基準としています。なお、西側の敷地には旭化成ホームズの戸建群が新築されるようです。本マンションの専有部の設備としては、食器洗い乾燥機、ミストサウナなどが標準装備です。

 昨年11月に第1期販売が行われ、間取り2LDK〜3LDK、専有面積51.12平米〜69.32平米に対し販売価格5,498万円〜9,398万円でした。現在は第2期予告概要が掲載されており、間取り2LDK〜3LDK、専有面積56.18平米〜75.78平米に対し販売価格5,400万円台〜10,900万円台となっています。価格水準は坪単価324万円〜491万円程度、平均坪単価は410万円台とされています。

 ここ最近の新宿区下落合アドレス物件は、
平均坪単価390万円〜420万円台で推移しており、標準的な価格設定と言えるでしょう。目白エリアでは正統派アドレスであり、高級住宅街が近くて近隣の住環境もよく、本物件外観もそれとマッチした風情を有するなど、ディンクス、ファミリー層が検討するのに適した物件であると考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア目白御留山

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| 新築マンション 新宿区 | 22:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心という田舎−タワーマンションに住む村人たち

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★ 最近、用があって、南加瀬までバスで行ってきました。南加瀬、と言っても川崎市民でないとわからないかもしれませんが、最寄り駅で言うと、JR南武線「平間」駅から徒歩20分超、「武蔵小杉」駅からはバス便で20分ほどになります。しかし、「川崎」駅と「溝の口」駅を結ぶ主要地方道沿いで、ロードサイド店が多く立ち並び、結構栄えています。

 私もこの地に住み始めたのは「元住吉」駅〜「日吉」駅間の社宅が最初で、その当時は30歳代、娘たちも幼稚園児で、
トヨタのカリブに乗って、あちこちに出かけていました。南加瀬近辺は、「川崎」駅方面へと抜けるのにいつも通った定番のコースであり、ロードサイドの「バーミヤン」「マクドナルド」「夢庵」など、よくお世話になったものでした。

 住んでいた社宅の周りにはこれといったものがなかったので、
休日は車で遠出をするか、港北ニュータウンに行くか、ラゾーナ川崎に行くか、とにかくよく出かけたものでした。通勤の帰り道でも自由が丘、中目黒、渋谷、目黒などをはじめ、いろいろ寄り道をしていました。

 しかし、「武蔵小杉」駅前に住むようになり、近隣に大型商業施設ができると、
港北ニュータウンにも、ラゾーナ川崎にも、さいか屋にも、溝の口のマルイにも行かなくなりました。あまりに行かなくなりすぎて、ついに車を売り、南加瀬やその近くの夢見ケ崎動物公園、幸図書館日吉分館などには「永遠の別れ」を告げることになりました。商業施設に囲まれた駅近に住んだ当然の結末でした。

 それでも私が住んでいるのは川崎市なので、職場のある
都心には毎日通います。したがって、その通り道となる自由が丘、中目黒、代官山、渋谷などの街にはまだ縁があります。

 一方、
都心に住まわれている方は、普段どのような行動をとられているのでしょう。スーパーなどはやや不便になるかもしれませんが、都心のお洒落なスポットやショッピングには事欠きません。鉄道路線が密集するエリアですから、交通の便も至便なところが多く、駐車場代の高さもあって、車などは「無用の長物」です。

 私が最近聞いたところによると、最近引き渡された約100戸規模の都心新築マンションには12台の駐車場があったのですが、なんと4台しか借り手がおらず、あわてて再募集をかけたそうです。
このマンションの住人の自家用車の所持率は約4%にしかならないことになります。

 車のない彼らの
日常の行動範囲は自然とごく狭くなります。マンションと職場が2キロメートルしか離れていないとすれば、普段の生活は直径2キロメートルの円内に収まることでしょう。お子さんなどは、大きくなるまで港区を出たことがない、といったことになるかもしれません。もちろん、目黒川の桜を見に、「郊外」の「中目黒」駅まで「遠出」をすることはあるでしょう。

 ここまで考えると、これはまるで、
江戸時代の市井の人々の感覚とそっくりなのではないかと感じました。当時徒歩しか交通手段のない江戸っ子は、目黒不動など目黒詣でで大いに楽しんだのです。行人坂から目黒不動尊門前までの道筋には、料理屋や土産物屋がぎっしりと立ち並んでいたと言います。今はそれが、目黒川の両岸に移っただけなのではないでしょうか。

 私がよく思い出すのは
中部イタリアの小さな田舎の村の暮らしぶりを紹介したTV番組で、ここに住んでいるおばあちゃん達は、生まれてこの方その村を出たことがないということでした。このグローバルな時代に、と驚いたのですが、確かに身の回りですべてが事足りる生活を送ってきた村人たちは、その村から出る必然性がないのでした。

 今、
都心のタワーマンションは、そのような「村人たち」を大勢作り出し始めているのかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:40 | comments(2) | trackbacks(0) |
ダイナシティ高円寺(中古)−3駅4路線利用の割安物件、暮らしやすい高円寺の街並みとともに

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★ JR中央線「高円寺」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅より徒歩8分、同丸ノ内線「新高円寺」駅より徒歩12分の場所に立地するダイナシティ旧分譲・加賀田組施工・地上8階建・総戸数51戸・2005年1月築(築14年4ヵ月)の『ダイナシティ高円寺』です。

 アドレスは杉並区高円寺南2丁目です。高円寺は、東京都杉並区にある曹洞宗の寺院の名「宿鳳山高円寺」に由来する同寺周辺の地名です。徳川三代将軍・徳川家光が鷹狩りでしばしば村内を訪れ、村内にある宿鳳山高円寺に度々休憩に利用したと伝わっています。現在では、人口に占める20代・30代の若者の比率が多いとされる杉並区内の中でも、高円寺周辺が際立って高くなっており、ねじめ正一の「高円寺純情商店街」は、当地の雰囲気を綴った小説です。

 「高円寺」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅南口を出て住宅街の中を南東方向に歩き、「宿鳳山高円寺」に突き当たったところで南下、高円寺前交差点を横断して東に歩いた環八沿いに所在します。「高円寺」駅はJR中央線のほか、総武線や乗入れの地下鉄東西線も利用でき、徒歩8分の地下鉄丸ノ内線「東高円寺」駅、徒歩12分の同線「新高円寺」駅とあわせ3駅4路線が利用できる通勤・通学に便利なアクセスが魅力です。

 本マンション
東向きは環八に接しているので、交通音・排気ガス等の影響がありそうです。また、同駅へのアクセスの途中に風俗店があるとの情報もあります。

 一方、本マンション敷地北側は北新宿まで続く
桃園川緑道で、緑道を西へ徒歩7分のところに「高円寺」駅南口から続くアーケードのある商店街があり、飲食店も多くあります。本マンション周辺にもコンビニや深夜まで営業しているスーパーがあり、利便性は高いです。周辺には約21mの高南みどり公園や小・中学校、教育施設が多くなっています。交番までは徒歩3分で安心です。

 グレーの濃淡ツートンカラーをバランスよくデザインした
スタイリッシュな外観で、建物は明るくきれいに保たれています。間取りはSTUDI〜2LDK、専有面積29.00平米〜57.65平米で、40平米前後の1LDKが中心です。したがって、住人は単身者や2人暮らしの方が多くなっています。

 電気式床暖房・ミスト付きの浴室換気乾燥機・玄関防犯センサーなどが標準装備されています。シティホテルのような落ち着いたシックなエントランスホールにはTVモニター付きオートロック、宅配ボックスが設置されています。小型犬などペット飼育可マンションでもあります。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の7階に所在する専有面積53.06平米の2LDKです。北・東向きの角部屋で、北側に広いルーフバルコニーが付いており、スロップシンクも備わっています。玄関から右に折れると13.4帖のLDKがあり、その奥に5.5帖、4.6帖の2洋室があります。水廻りは玄関付近に固めています。浴室乾燥機、追焚機能、温水洗浄便座、浄水器などはもちろん標準装備です。

 販売価格は3,980万円、坪単価248万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,055万円〜4,355万円、『イエシル』では4,164万円、『マンションマーケット』では3,934万円〜4,355万円、『ふじたろう』では4,098万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,035万円〜4,692万円、『マンションレビュー』では4,174万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,192万円、坪単価261万円となり、販売価格は5.1%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,630万円、坪単価288万円の記録が残っています。

 築14年4ヶ月という
十分綺麗な、設備も充実した割安感あるマンションであり、3駅4路線利用の利便性、「高円寺」駅や「東高円寺」駅、「新高円寺」駅周辺の使いやすいスーパーや飲食店、飲み屋など、楽しく充実した生活が送れそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ダイナシティ高円寺
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:杉並区高円寺南2丁目
 交通:「高円寺」駅徒歩8分
 面積:専有面積53.06平米
 
詳細はこちら(ノムコムより)
ダイナシティ高円寺

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| 中古マンション 杉並区 | 19:46 | comments(0) | trackbacks(0) |