1月のマンション契約率65.2%−低調ながら例年よりは良かった1月市場動向

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★ 2月15日付suumoジャーナルによれば、不動産経済研究所はこのほど、2018年1月度・首都圏「マンション市場動向」を発表しました。それによると、1月の新規発売戸数は1,934戸で、対前年同月(1,384戸)比39.7%増、対前月(6,480戸)比70.2%減です。地域別発売戸数は東京都区部954戸(全体比49.3%)、都下232戸(同12.0%)、神奈川県301戸(同15.6%)、埼玉県249戸(同12.9%)、千葉県198戸(同10.2%)で、東京都のシェアは61.3%となりました。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,261戸で、
月間契約率は65.2%と、前月の72.5%に比べて7.3ポイントダウン、前年同月の61.6%に比べて3.6ポイントアップでした。地域別契約率は都区部73.4%、都下50.4%、神奈川県57.5%、埼玉県65.1%、千葉県55.1%です。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,293万円、78.7万円で、2017年12月は6,019万円、86.4万円でしたので、前月比総額では726万円(12.1%)のダウン、平米単価は7.7万円(8.9%)ダウンでした。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,196万円・98.2万円、都下4,837万円・69.3万円、神奈川県5,032万円・71.1万円、埼玉県3,883万円・54.7万円、千葉県3,651万円・49.0万円です。


 即日完売は4戸(全体の0.2%)で、フラット35登録物件戸数は1,865戸(同96.4%)でした。

 以上がsuumoジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2018年1月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、本年1月の販売戸数は昨年12月の6,480戸から大幅に減少して1,934戸でしたが、前年同月比では39.7%も増加しています。例年、
1月は端境期で、12月は最盛期ですから、2016年1月(1,494戸)、2017年1月(1,383戸)よりも多くなった本年1月の販売戸数は数値としては良い方だと考えます。

 契約率は65.2%と振るいませんでしたが、この数値も
2016年1月(58.6%)、2017年1月(61.6%)と比較すれば高い率です。販売戸数が少ないということは、それだけ新規の魅力的な物件が少ないということでもありますから、これも健闘した方だと言えるでしょう。

 1戸当たり価格5,293万円は、2016年12月(5,078万円)以来の低さでした。ただ、2016年12月の場合は翌2017年1月で6,911万円と最近では最高の価格を付けていますので、これも一時的な現象と言えそうです。

 販売戸数と価格の安さが影響したのか、
在庫数は前月末比231戸減少し、6,875戸と再び7,000戸を割り込みました。歴史的にも高い在庫数から一息ついた格好です。

 即日完売は、山王の高級物件『パークホームズ山王二丁目 ザレジデンス』の4戸に限られ、最近にない少なさでした。しかし、同マンションの平均価格は17,490万円ということですので、高額物件が順調に売れたことになります。

 1月の超高層物件は14物件118戸と、前年同月比29.3%減ですが、昨年12月の23物件1,746戸と比較すると販売戸数が1割以下に大幅に減少しています。人気のタワー物件がほとんど売りに出されなかったのも、この1月が盛り上がりに欠けた要因の一つでしょう。

 さて、2月は「逃げる」月で、日数も28日と短いので、
春商戦第一弾の3月に向けての助走期間となります。例年に比べればまずまずとなった1月を発射台として盛り上がってくるかどうかが注目点です。

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| 市場動向 | 19:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス(新築)−市ヶ谷・神楽坂・牛込神楽坂の3駅利用、想定より安めの価格水準か

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★ 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩6分、東京メトロ有楽町線・同南北線「市ケ谷」駅より徒歩8分、JR総武線・都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩12分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩11分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・片山組施工・地上5階地下1階建・総戸数30戸の『オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス』です。

 アドレスは新宿区納戸町です。納戸町(なんどまち)は、住居表示未実施区域で、2017年現在で529世帯、926人が住む小さなエリアです。新宿区の東部に位置し、町域北東部は中町・南町に、南東部は払方町・市谷鷹匠町に、南部は市谷左内町に、西部は二十騎町・市谷加賀町に、北西部は南山伏町・細工町にそれぞれ接しています。町域内を牛込中央通りが通っています。主として住宅地として利用され、マンションなども多く、町域南部では、大日本印刷の関連施設も見られます。

 納戸町という町名は、江戸幕府の職名である納戸方(なんどかた。将軍の衣服・調度を管理し、諸侯・旗本から献上されたり彼らに賜与されたりする金銀・諸物に関する事務を管掌。御納戸役)に由来するとされています。


 「牛込神楽坂」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅A1出口から大久保通りを西に進み、牛込北町交差点を左折して南下、3つ目の信号を右折して進んだ右手に所在します。「市ヶ谷」駅から本マンションまでは徒歩8分で、外堀通から市谷田町交差点を左折してゆるやかに上り、上記の信号交差点を左折して進んだ右手に所在します。

 このように、
東に「牛込神楽坂」駅、南に「市ヶ谷」駅、そして北に「神楽坂」駅と、JR・東京メトロ・都営地下鉄の3駅6路線が利用可能な好立地にあります。計画地一帯は、強固な地盤として知られる武蔵野台地の東端「淀橋台」と呼ばれる一画で、標高約28メートルの高台です。また大通りから一歩入った閑静な住宅街でもあります。

 日常のお買い物は、クリエイトS.D新宿牛込北町店が徒歩3分、まいばすけっと牛込神楽坂駅西店が徒歩5分、マルエツ市ヶ谷見附店が徒歩11分、教育施設は、区立愛日小学校が徒歩4分、区立牛込第三中学校が徒歩3分となります。

 敷地面積は862.23平米と小規模マンションの割には広く、構造は、
二重床・二重天井、複層ガラスを備え、設備としては、床暖房はもちろん、食器洗い乾燥機が標準装備です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積46.59平米〜101.07平米と幅広く、1LDKの主流タイプであるFタイプはナロースパンですが、浴室は1618サイズでゆったり入れます。

 今度の土日(2月24日・25日)に第1期登録受付が開催されます。第1期は販売戸数6戸で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積46.59平米〜96.60平米に対し販売価格4,780万円〜1億2,080万円、坪単価333万円〜413万円程度です。

 「市ヶ谷」駅により近い立地でありながら、
想定より安めの価格水準で出てきました。高騰した価格の故に鈍くなっている都心マンションの売れ行きですが、本マンションに着いては場合によっては早期に売れてゆくかもしれません。注目しておきたい物件です。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス

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| 新築マンション 新宿区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
昨年末以来、マンションの「買いにくさ」指数が増大−様子を見るのも一つの選択肢

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★ 2月13日付R.E.portによれば、東日本不動産流通機構は13日、2018年1月度の首都圏不動産流通市場動向発表しました。

 同月の首都圏中古マンション成約数は2,641件(
前年同月比7.7%減)と、再び前年同月を下回りました。都県別では、東京都1,403件(同6.2%減)、埼玉県307件(同10.8%減)、千葉県332件(同1.5%減)、神奈川県599件(同12.6%減)と、全エリアで前年を下回りました。

 1平方メートル当たりの
平均成約単価は51万6,000円(同4.6%上昇)、平均成約価格は3,359万円(同7.0%上昇)と、ともに2013年1月から61ヵ月連続の上昇です。新規登録件数は1万7,062件(同4.3%増)と、5ヵ月連続で前年同月を上回りました。在庫件数は4万6,155件(同5.8%増)となり、2015年6月から32ヵ月連続で増加しています。

 既存戸建ての成約件数は846件(同0.1%減)とわずかに減少し、平均成約価格は3,245万円(同4.6%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。上記の記事のデータは、東日本不動産流通機構のプレスリリース『月例速報 2018年1月度 Market Watch』に依拠していますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、全体概況としては、
成約数は減少したものの、平米単価や価格は上昇しています。成約レンジは4,000万円〜7,000万円のカテゴリーが5四半期の中で最多となり、従来多かった1,000万円〜2,000万円のシェアがやや下がったことが全体価格の上昇につながったと考えられます。

 また、
新規登録数は17,062戸で、この1年間で2番めの高さ、在庫数は46,155戸と、この1年間で最も多くなっています。これらを総合すると、首都圏の中古マンションは高値で売れているものの、それが故に成約数は減少し、新規登録数は増加し、結果として在庫数が増加している、という状況です。

 データを眺めているうちに、これを
指数化するとわかりやすいのではないか、と思いました。すなわち、各指標の前年同月比較の増減について、成約数増減を負の指数として逆数化し、平米単価・新規登録数・在庫数の各増減を正の指数として掛けあわせてみると、その数値の高い方が「買いにくい」と判断できる、と考えてみます。

 首都圏のこの数値(
「買いにくさ指数」と名づけます)を2017年1月〜2018年1月で並べてみると、以下の通りです。

 2017年1月 0.999   2月 1.077   3月 1.078   4月 1.131
    5月 1.074   6月 0.996   7月 1.018   8月 1.103
    9月 1.056  10月 1.116  11月 1.103  12月 1.142
 2018年1月 1.251
 

 こうしてみると、昨年11月までは「買いにくさ」の程度が一進一退でしたが、昨年12月以降、「買いにくさ指数」が明確に増加傾向にあることがわかります。

 ちなみに、
本年1月の都心3区(千代田区、中央区、港区)については、成約数は▲23.5%と大幅に減少、平米単価は8.9%上昇ました。都心3区の本年1月の「買いにくさ指数」は1.246で、やはり買いにくい状況が継続しています。こういう状況の時には指数が下落するまで、いったんマンション購入の様子を見る、というのも分別ある選択肢だと思います。

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| 市場動向 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
秀和幡ヶ谷レジデンス(中古)−1DK・35.10平米が驚きの約1千万円

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★ 京王線「幡ヶ谷」駅より徒歩3分、小田急小田原線「代々木上原」駅より徒歩14分の場所に立地する地上10階建・総戸数298戸・秀和旧分譲・松井建設施工・1974年11月築の『秀和幡ヶ谷レジデンス』です。

 アドレスは渋谷区幡ヶ谷1丁目です。幡ヶ谷は渋谷区の北部に位置します。幡ヶ谷は本町、幡ヶ谷、笹塚を含めて旧幡ヶ谷村を構成していました。村社である氷川神社(本町5丁目に所在)を共通の氏神とし、秋の大祭には全域から山車が集まります。地名は、1082年(永保2年)に源義家が後三年の役から帰る途中、小笠原窪(現在の本町付近)にて白旗を洗い、檜に掲げて祝宴を行ったことに由来するとされています。

 地形は武蔵野台地上の平坦な部分が大半を占め、地域内の大半が住宅街です。一方、幡ヶ谷2丁目の水道道路南側にはテルモの本社・工場、オリンパスの事業所などいくつかの工場が立地しています。商業面では甲州街道沿いを中心とした「幡ヶ谷」駅周辺に企業のビルなどが目立ち、六号通り商店街などの商店街も形成され、商業地が多く占めています。

 昭和初年までは人通りも少ない農業地帯であり、通行人が狸に化かされた怪談話が伝わるほどでした。20世紀前半、付近で工場の立地が進み、「幡ヶ谷工業地帯」とも呼ばれました。現在は新宿に近い利便性からかつての農村風景は遠く失われ、繁栄する住宅地・商業地となってマンションが立ち並び、店舗が密集しています。


 「幡ヶ谷」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅南口を出て首都高に沿って西に歩いた左手に位置します。道のりはフラットで、途中にスーパーダイエーもあるので、日常のお買い物にも不自由しません。新宿へ2駅4分のアクセスの良さも魅力の一つです。また、「代々木上原」駅からは徒歩14分で、同駅から北北西の方向に、わずかに上りながら歩くルートとなります。

 本マンションの
専有面積は20平米台〜100平米台、竣工時の間取りは1R〜3SLDKで、シングルからファミリーまで幅広く対応した10階建ての物件です。南北に長い板状マンションとなっています。白壁に青い瓦屋根が映える外観は秀和シリーズの特徴で、ヴィンテージ感漂うデザインです。

 10年周期で大規模修繕工事が行われており、長年にわたって大切に管理されてきたことがうかがえます。管理体制は常駐で、夜9時〜翌朝5時半までは夜間オートロックになっているので防犯面においても安心でしょう。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の7階に所在する専有面積35.10平米の1DKです。東向きバルコニーで、高層階のため、日照良好です。玄関から入るとすぐに9帖のDK、それに接して6帖の洋室となります。玄関右手にトイレ・バス・洗面台があり、いわゆる3点セットではないのですが、浴槽はかなり小さめです。

 収納は6帖洋室にあり、1DK30平米台の部屋にしてはそれなりに容量があります。
2016年4月に全室クロス張替えを行っており、設備に古さは否めないものの、これもそれなりの清潔感はあります。

 驚きなのは販売価格で、1,050万円、坪単価99万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,484万円〜1,685万円、『マンションマーケット』では1,464万円〜1,625万円、『ふじたろう』では1,703万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,437万円〜1,907万円、『マンションレビュー』では1,650万円〜1,752万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,641万円、坪単価155万円となり、販売価格は36.0%割安との試算結果です。毎月の管理費等については、管理費等6,400円、修繕積立金10,600円と、こちらもまずまずの費用水準です。

 本マンションで
現在販売されている住戸を見ると、専有面積40平米内外で、本マンションの価格の2倍である2,000万円前後しています。こうなるとますます、本物件は一体どうしたことかと思うくらい安いのです。

 しかし、本物件は、
投資用物件としての購入は原則できず、自己居住のみの購入としています。現地管理人との購入時面談もあり、ハードルの高さも意識させます。ただし、本マンションの他の売出物件にはこのような条件は付されておらず、現状として賃貸にも活用されているので、売主さん又は管理人さんに事情を聞いてみる必要がありそうです。

 いずれにせよ、
本物件は「買い」の判断だと思いますが、他に何らかの特殊事情がないか、常駐の管理人さんによくお聞き必要があることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:秀和幡ヶ谷レジデンス
 価格:1,050万円 (税込)
 所在:渋谷区幡ヶ谷1丁目
 交通:「幡ヶ谷」駅徒歩3分
 面積:専有面積35.10平米

詳細はこちら
秀和幡ヶ谷レジデンス

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| 中古マンション 渋谷区 | 20:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
積水ハウス 積水ハウス − 昭和の夢と平成の幸せ

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★ 今晩もテレビでは「積水ハウスの歌」が流れていました。私はこの歌を聞くといつも少年時代に戻ったような気持ちになります。インターネットで調べてみると、「積水ハウスの歌」は、1970〜1971年放送のサッカー漫画「赤き血のイレブン」の合間のCMで流れたのが最初です。

 当時私は小学生でした。
2K程度の狭い社宅に家族5人が住んで、毎晩夕方には兄弟でわくわくしながらTVを観ていました。父も母もまだ30代で、宴会が嫌いだった父は夕方には帰宅していて、午後6時半には必ず家族5人で小さな食卓を囲んで夕ご飯を食べていました。私たち家族には家も車もまだありませんでしたが、明るい未来が常に待っていると感じられる毎日で、「積水ハウスの歌」はそんな私たちの気持ちにすんなり入ってきました。

 大きくふくらむ 夢 夢 夢
 輝く朝の窓 光 光 光
 誰でもが願ってる 明るい住まい
 積水ハウス 積水ハウス

 みんなが持ってる 夢 夢 夢
 この手でつくりたい 我が家 我が家 我が家
 誰でもが願ってる 明るい暮らし
 積水ハウス 積水ハウス


 5年後、父はこのCMに促されるように、朝の光がいっぱい入る明るいマイホームを自分の手で作ったのでした。

 「積水ハウスの歌」の作曲は数多くのヒットCMソングを手がけ、ドラマ「寺内貫太郎一家」の寺内貫太郎役で一躍有名になった
小林亜星です。シンプルで明るい曲風が皆に好感され、半世紀にわたって積水ハウスの企業イメージ向上に絶大な影響を及ぼしています。

 1960年に設立された
積水ハウスの創立50周年となる2010年からは、コピーライター・作詞家の一倉 宏により新たな歌詞がつけられ、ジャズピアニスト・ボーカリストの村上ゆきの歌唱による新バージョンが放送されています。曲調も、私たちオールド世代の郷愁を呼び起こすかのように、センチメンタルなものになりました。

 一日(ひとひ)を終われば 待つ ひと 家
 季節の描く道 胸に 灯る 明かり
 あの街にあの家に こころは帰る
 mmmm mmm  積水ハウス

 明日へ未来へ また ゆく 日々
 いつでもいつまでも ひとは 家を 想う
 やすらぎとしあわせを だれでも願う
 mmmm mmm  積水ハウス

 春の日夏の夜 花 月 雪
 この星この時の 秋も 冬も いまも
 美しいいのちみな あふれて生きる
 mmmm mmm 積水ハウス

 この街にこの家に こころは帰る
 家に帰れば 積水ハウス


 また、アルケミストが2011年には同じく一倉 宏作詞により「ぼくらの街バージョン」、2013年には「ぼくらの街フレキシブルバージョン」を出しており、こちらは若い10代の視点からの歌詞となっています。

 夕暮れチャイムがきこえるころ
 こころはその胸は
 なにを思うだろう
 おはようもおかえりも
 この街にある
 きみの住んでる 積水ハウス

 その駅降りれば 生まれた街
 にぎわう道をゆく
 ひとも店もみんな
 生きている 笑ってる
 ふと見上げれば
 きみの住んでる 積水ハウス

 都会の空でも ふるさとだろ
 すべてを懐かしく
 いつか思うだろう
 ぼくたちは この街が
 やっぱり好きで
 きみの住んでる 積水ハウス

 ぼくたちは この街が
 やっぱり好きで
 きみの住んでる 積水ハウス


 最近はいろいろなアレンジバーションがあり、本日私が観たのはクリス・ハートの英語の歌詞をバックにした積水ハウス「イズ・シリーズ」のCMでした。いずれも心を掻き立てずにはいられないCMで、その効果の大半はやはり「積水ハウスの歌」からもたらされています。

 思うに、
昭和の「積水ハウスの歌」は、未来へ向けた明るい夢の物語で、そこに一点の曇りもないものでした。平成の「積水ハウスの歌」は、未来の夢よりも、そこにある幸せと安らぎの物語です。昭和の積水ハウスは、未来へ出かけていくための朝日の家で、平成の積水ハウスは、思い出へ帰っていくための夕暮れの家なのです。時代とは、そういったものなのでしょう。 
 
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| ノウハウ・経験談 | 21:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス横濱長津田(新築)−駅徒歩3分の広大地に圧巻の大規模マンション誕生

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★ 東急田園都市線・同こどもの国線・JR横浜線「長津田」駅より徒歩3分の場所に立地する住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上10階建・総戸数362戸の『シティテラス横濱長津田』です。

 アドレスは横浜市緑区長津田4丁目です。長津田は、多摩丘陵東縁部、鶴見川水系恩田川中流域右岸に位置します。地形は、町域北側に恩田川段丘崖があり、武蔵野層・鶴川層・上倉田層などに分類される洪積台地と恩田川・岩川周辺の10数本の谷戸からなる沖積地で構成されています。沖積地は主として水田稲作(近年では糯米が主流)、洪積台地は山林・畠作が多くなっています。町域東南部「馬之背」から十日市場町にかけて断層線があります。

 近世には矢倉沢往還(国道246号/東名高速道路/東急田園都市線)と神奈川道(都市計画道路山下長津田線/JR横浜線)の結節地であった長津田宿が発展しました。戦国時代から江戸時代にかけての武将板部岡江雪斎の子孫の所領がありました。

 横浜開港後、上州・信州・甲州産の絹糸の集散地である八王子から横浜港へ輸送する中継地として発展し、明治20年代以降、副業として養蚕が盛んになりました。大正期以降、東京・横浜などに向けての商品野菜の栽培が増加し、昭和40年代以降、鉄道・道路の開通に伴い、東京急行電鉄などによる宅地開発や神奈川県住宅供給公社などによる住宅団地造成が促進し人口が急増しました。

 長津田は現在、
横浜市緑区内で最も地価が高い地域になっています。なお、長津田は、「長い湿田」の意味だということです。

 「長津田」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅西口から住宅街の中を北上するルートです。高台にありながら駅からはフラットアプローチの心地よさがあります。13,000平米を超える広大な敷地を舞台に地上10階建・総戸数362戸という環境創造型大規模プロジェクトです。

 緩やかな丘陵地に位置する「長津田」には、
商業施設、公共施設、住居棟が集結する「長津田」駅前の「長津田マークタウン」(スーパーマルエツがあります。)をはじめ、長津田エリアを代表する憩いの場「こどもの国」「玄海田公園」など緑を身近にできる多目的公園や市民の森、普段使いにも便利な多数の大型スーパーマーケットが揃っており、豊かな自然とともに高い利便性を享受できる暮らしやすい街です。

 美しい景観を創る
パティオとホテルライクな車寄せがあります。横浜市市街地環境設計制度を利用することで、広大な敷地に緑の潤いに溢れるランドスケープを実現しました。建物外観は、ヨーロピアンデザインをイメージしています。ガラスマリオンとオリーブグリーンの窓枠が風景によく映えています。エントランスホールは二層吹抜けになっています。

 間取りは3LDK中心で、一部4LDKもありましたが、4LDKについてはほぼ完売状況です。
専有面積70平米台〜90平米台が主流で、配棟上田の字型住戸が基本となります。設備としては、ハンズフリーキーやミストサウナが目を引きます。バルコニーにはミニシンクも備えました。

 現在、第1期1次〜第3期11次の30戸の先着順販売を行っており、間取り3LDK、専有面積70.21平米〜74.75平米に対し販売価格4,998万円〜6,298万円、また、第4期販売は9戸で、間取り3LDK、専有面積70.06平米〜74.75平米に対し販売価格は先着順と同じく4,998万円〜6,298万円という表示です。

 現在の
坪単価レンジは、坪235万円〜279万円程度で、これまでの販売住戸の平均坪単価は260万円台とされています。「長津田」駅周辺では、2015年に同駅徒歩3分で『ディアスタ長津田ステーションアリーナ』が平均坪単価220万円台で分譲されていました。

 本マンションは、『ディアスタ長津田ステーションアリーナ』と比較して
18%程度高いですが、駅近でこのように大規模な新築マンションは、2001年分譲の『ウォルトンズコート長津田』(「長津田」駅徒歩4分)以来で希少価値があります。

 公道側に大きくウイングを広げた
Y字型の配棟は圧巻であり、長津田の新しいランドマークとなる可能性もあります。建物は昨年11月17日に竣工、本年7月から入居開始が予定されており、現在は総戸数の7〜8割程度の成約状況かと思われます。入居開始時にどの程度成約に至っているかが注目されます。

公式ホームページ ⇒シティテラス横濱長津田

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| 新築マンション 横浜市緑区 | 21:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
最安は『シティタワー白金』の坪420万円台−現在の港区のマンション販売状況

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★ 本年に入ってもマンション価格高騰の波が衰える様子は見い出せません。例えば、マンション購入者に最も人気が高い港区物件については、坪400万円台の物件はわずかになりました。高値圏では坪800万円台の物件も存在し、レンジとしては、坪400万円台〜800万円台の中に新規物件が分布しています。

 現在販売中の港区新築マンションのうち価格が判明しているものについて、価格水準ごとに以下並べていきたいと思います。数値は左から順に、平均専有面積、平均価格、平均坪単価です。

坪800万円台
パークコート乃木坂ザタワー 「乃木坂」駅徒歩2分 74平米台 18,100万円台 810万円台

坪700万円台
ロイヤルシーズン赤坂 「青山一丁目」駅徒歩7分 92平米台 21、900万円台 790万円台
ジオグランデ元麻布 「六本木」駅徒歩9分 105平米台 24,900万円台 780万円台
ブランズ六本木飯倉片町 「麻布十番」駅徒歩6分 125平米台 28,800万円台 750万円台 

坪600万円台
ジインプレスト高輪 「品川」駅徒歩9分 112平米台 23,500万円台 690万円台
プレミスト白金台 「白金台」駅徒歩1分 85平米台 16,300万円台 620万円台
ジオ南青山 「表参道」駅徒歩8分 72平米台 14,100万円台 640万円台
ザパークハウス白金二丁目タワー 「白金台」駅徒歩5分 87平米台 17,100万円台 640万円台

坪500万円台
ディアナガーデン西麻布 「広尾」駅徒歩9分 76平米台 13,600万円台 580万円台
ロイヤルシーズン白金台 「白金台」駅徒歩6分 74平米台 12,500万円台 560万円台
シーフォルム外苑前 「外苑前」駅徒歩2分 27平米台 4,500万円台 550万円台
ザパークハウス麻布外苑西通り 「乃木坂」駅徒歩9分 74平米台 12,300万円台 550万円台
アトラス西麻布 「広尾」駅徒歩7分 60平米台 9,700万円台 530万円台
オープンレジデンシア麻布六本木 「六本木一丁目」駅徒歩5分 43平米台 6,800万円台 520万円台
シティタワー白金 「広尾」駅徒歩11分 58平米台 9,100万円台 520万円台
シティハウス東麻布 「赤羽橋」駅徒歩4分 31平米台 4,700万円台 510万円台
サンウッド赤坂丹後町 「赤坂見附」駅徒歩6分 56平米台 8,400万円台 500万円台
グランリビオ高輪三丁目 「高輪台」駅徒歩2分 54平米台 8,200万円台 500万円台
パークリュクス虎ノ門 「御成門」駅徒歩7分 38平米台 5,700万円台 500万円台

坪400万円台
プレシス東麻布 「赤羽橋」駅徒歩2分 58平米台 8,300万円台 470万円台
アトラス白金高輪 「白金高輪」駅徒歩6分 70平米台 9,800万円台 460万円台

 『パークコート青山ザタワー』(平均坪単価950万円台)が昨年12月に完売してしまいましたので、最も高額な物件が坪810万円台の『パークコート乃木坂ザタワー』に落ち着いています。いずれにしても、坪600万円台までは専有面積が広く、したがって2億円内外の住戸が主流となります。

 そして、
坪500万円台になると、専有面積の小さい投資用物件が登場してきます。逆に言えば、坪600万円超だと投資用として回らず、坪500万円台がぎりぎり限界、というところなのでしょう。

 坪400万円台に2物件あがっていますが、『プレシス東麻布』は永らくプレミアム住戸しか残っていません。
最も安い住戸は、『アトラス白金高輪』が坪430万円台の70平米台・3LDK、『パークリュクス虎ノ門』が坪470万円台の2LDK、『グランリビオ高輪三丁目』が坪480万円台の1LDK、『シティハウス東麻布』が坪480万円の1K、『シティタワー白金』が坪420万円台の1LDK+Sなどが存在します。
 
 そして、これらは、
今後出てくる港区新築マンションにも一つの目安を与えているものだとも言え、すなわち坪500万円台であれば現在の港区相場から言えば安価な物件と判断できるのではないか、と考えています。

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| 市場動向 | 22:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
アデニウム押上アーバンイースト(中古)−駅近・築浅・3LDK・3千万円台の好条件

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★ 東武亀戸線「小村井」駅より徒歩2分、JR総武線「平井」駅より徒歩17分の場所に立地する地上9階建・総戸数52戸・ジョイント・レジデンシャル不動産旧分譲・青木あすなろ建設施工・2012年1月築の『アデニウム押上アーバンイースト』です。

 アドレスは墨田区立花4丁目です。立花は、墨田区の東端部に位置し、北で東墨田、東で旧中川を挟んで対岸に江戸川区平井、南で江東区亀戸、西は文花及び八広に接しています。町域の東辺を旧中川をもって墨田区-江戸川境、南辺を北十間川をもって墨田区-江東区境となっています。

 地名は、吾嬬神社(あづまじんじゃ 吾嬬権現社、隅田川神社)ゆかりの
「弟橘姫(おとたちばなひめ)」に由来します。弟橘姫は日本武尊(ヤマトタケル)の東征神話で、尊が相模より房総へ渡る際、暴風雨に見舞われ、海を鎮めるために“いけにえ” となり海中に没した人物です。その遺品が流れ着き葬って塚としたものが「吾嬬神社」(吾嬬=わが妻)の始まりといわれています。

 「小村井」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅を北側に出て、明治通りを横断し、東武亀戸線から離れていく形で東に歩き、丸八通りに出て右折した右手に所在します。「平井」駅からは徒歩17分で、旧中川を北西方向に渡るルートです。

 「小村井(おむらい)」駅は1日乗車人員が10,988人(2016年)で、
東武亀戸線の途中駅では最も多くなっています。ただし、駅前はやや寂しい感じでしょうか。日常のお買い物は、まいばすけっと小村井駅前店やくすりの福太郎小村井店が徒歩4分、コンビニはセブンイレブン墨田文花店が同じく徒歩4分です。JR「亀戸」駅までは10分以内に着くことができます。お隣の駅である「曳舟」駅では様々な路線に乗り換え可能です。

 丸八通り沿いに建ち、西に東京スカイツリーを望む環境です。本マンションの隣には24時間のオリジン弁当やファミリーレストランがあります。警察署、救急病院、消防署が周りに集まっているので、人によっては音が気になるかもしれません。保育園(厚生館保育園・徒歩4分)や小学校(東吾嬬小学校・徒歩5分)、中学校(吾嬬立花中学校・徒歩8分)も近く、お子さんのいるファミリーに適した環境です。

 モダンなベージュトーンのタイル貼りの外観が特徴で、2011年12月に竣工、現在築6年3か月の築浅物件です。共用エントランスには
TVモニター付きオートロックシステムと防犯カメラを導入し、宅配ボックスも設置しています。

 住戸は、
DINKSやファミリー向けの専有面積51.16平米〜68.07平米の1LDK〜3LDKの全52戸で、シングルからファミリーまでの幅広いライフスタイルに対応しています。居宅はクローゼット等の収納が豊富で、部屋を広く使えるよう設計されています。ペットは、犬・猫2匹まで飼育可となっています。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の7階に所在する専有面積66.11平米の3LDKです。南・西向きの角部屋で、南向きにワイドにバルコニーがとれて、日照・抜け感良好です。LDKは14.9帖あり、カウンター付キッチンとなっています。洋室は6.0帖、5.1帖、4.0帖で、4.0帖の部屋は柱の出っ張りが気になりますが、他の2部屋はきれいに取れています。60平米台で3LDKのため、収納はやや少なめです。

 販売価格は3,580万円、坪単価179万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,696万円〜3,997万円、『マンションマーケット』では3,295万円〜3,636万円、『ふじたろう』では3,184万円、『マンションレビュー』では3,763万円〜3,904万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,583万円、坪単価179万円となり、販売価格は0.1%割安との試算結果です。なお、本マンション分譲時の平均坪単価は154万円との記録が残っています。

 このようにほぼ
相場見合いの駅近・築浅・3LDKは、23区物件ではそんなにあるわけではありません。駅力はやや弱いもののバランスの取れた好物件で、十分検討に値するものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:アデニウム押上アーバンイースト
 価格:3,580万円 (税込)
 所在:墨田区立花4丁目
 交通:「小村井」駅徒歩2分
 面積:専有面積平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アデニウム押上アーバンイースト


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| 中古マンション 墨田区 | 19:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
人間は忘れる動物である

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 「最近、物忘れがひどくて…年のせいかな」「ごめんなさい、人の顔を覚えるのが苦手で…」

 いずれもよく聞く言葉で、特に後者は、私が実感として思っていることでもあります。通常、加齢とともに、記憶能力が落ちていくとされています。知力・体力の衰えをさみしく受容しつつ、こんな言葉を発するのが常であります。

 しかし、私が最近読んだ本(すみません、立ち読みでしたので題名が…)によれば、最新の研究では、
脳細胞は加齢によって劣化したり、縮小したり、消滅したりするものではなく、むしろそれは脳の使用量によって決まるのだということです。つまり、脳を使えば使うほどこれらの脳細胞は発達し、それは高齢者かどうかは関係がない、というのです。

 昔、よく聞かされたのは、
脳細胞の活動は20歳くらいが最高で、その後は1日約10万個死滅していくのだということで、「ああ、それで記憶力が低下していくのだな」と哀しく納得していたのですが、実は脳細胞の衰えは、単に「使っていない」ことの証なのでした。

 「受験生の頃はあんなによく記憶していたのに」と嘆く前に、その頃の勉強方法を思い返してみるといいのです。おそらく
英単語集や数学公式集を何度も何度も繰り返し読み、覚えようと努力していたに違いありません。私は50歳になってそんな勉強をかけらもしておらず、名刺交換しても意識してその人の顔と名前を覚えようとしていないことに気づきました。要は、「怠けている」だけなのです。

 そう思うと、普段脳を使っていない自分を恥じ入ると同時に、
未来への希望が湧いてきます。そして、もう一つ、この本を読んで、「なるほど」と思うことがありました。

 それは、上記の話と逆説的ですが、
「忘れる」ことの効用す。人間は、ありとあらゆることを認識し、脳に情報を入れ込みます。そのとき脳は、スムースに流れる川の流れのように、情報を必要なものと不要なものとに取捨選択しながら、柔軟に活動しているのです。

 もし「忘れる」ことをしなければ、人間の脳は早速根詰まりを起こすか、あるいははじめから情報を受け付けないといった態度をとることでしょう。
ほとんど忘れることはないのですが、ごく狭い情報量で生きるのが人間以外の他の哺乳類です。「忠犬ハチ公」は、実は「忘れることのできない」犬の習性の限界事例なのかもしれません。

 そして、この
「忘れる能力」が人間に生きる希望や、社会の発展をもたらしてきたのではないか、と思います。どんなに打ちひしがれても、どんなに失敗しても、その傷はいつしか癒され、あるいは克服されて、人間は前に進めるのです。

 なぜこのブログでそんな話をしているかというと、
マンション価格についても、忘れっぽい人間だからこそ価格上昇や下落が許されるのではないか、と思うからです。例えばつい10年ほど前までは、坪単価150万円程度の千代田区神田アドレス、中央区八丁堀アドレスなどの都心新築マンションがありました。

 10年後の今日、同じような場所で新築マンションを購入しようとしたら
その3倍近く、坪単価400万円程度はしてしまいます。消費者物価がなかなか上がらないこの日本で、こんなに価格が上昇している主要商品が他にあるでしょうか。

 しかし、ある面では、
価格がこれだけ上昇してもそれに傷付くことなく買い手がいるからこそマンション市場は活発化しているのです。それだけ私たちは、よく言えば「現状適応能力に優れている」わけですし、悪く言えば「忘れっぽい」と言えます。

 ビットコイン価格も、ほんの1ヶ月前は200万円を軽く超えていましたが、今やその価格は80万円そこそことなり、
1週間前には今の価格の1.5倍の120万円程度だったことさえ、忘れ去られようとしています。大損をくらった人もいることでしょうが、それでも朝日は昇るのが人間社会の良いところなのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 23:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
ウエリス下北沢(新築)−駅徒歩10分超で良好な住環境、価格に期待か

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★ 京王井の頭線・小田急小田原線「下北沢」駅より徒歩14分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩17分、小田急小田原線「世田谷代田」駅より徒歩12分の場所に立地するエヌ・ティ・ティ都市開発&三信住建分譲・アイサワ工業施工・地上6階建・総戸数31戸の『ウエリス下北沢』です。

 アドレスは世田谷区代田1丁目です。代田(だいた)は、世田谷区の北部に位置し、同区北沢地域に属します。北で大原、東で北沢・代沢、南で若林、西で松原 ・羽根木・梅丘と接しています。北沢川が地区南部を西から東に流れますが暗渠化されています。地形は北沢川に向かって下る傾向がありますが、北端の6丁目には南北に長い窪地があり、東西それぞれに上がる傾向も見られます。

 若林、世田谷との結びつきの強い1丁目、代田八幡宮、「世田谷代田」駅がある2丁目、羽根木公園があり、梅丘、松原との結びつきの強い4丁目、北沢との結びつきの強い5丁目などが各区域の特徴です。環状7号線、梅丘通りに沿った路線商業地、「下北沢」駅に近い近隣商業地などの商業地の他に共同住宅地、戸建住宅地等が混在しています。

 戦国時代末期に後北条氏の滅亡の際に、北条方の吉良氏の家臣であった齋田氏が、現在の1〜3丁目付近に土着し開墾したのが始まりともいわれ、その後も開墾を進め、範囲を広げていきました。元々荏原郡に属し、現在の代沢の一部、大原をも含む範囲を指す概念であり、下北沢村の元の中心部(現在の代沢三丁目、五丁目付近)を東西から挟み込むような形でした。

 その後、甲州街道に接する大原が独自の発展をし、世田谷区への編入などを経て、住居表示の実施、飛地の整理で、羽根木の飛地(現在の羽根木公園付近)の編入、逆に飛地であった下代田等が代沢に編入されて現在の形となりました。小田急線、井の頭線、現在の環状7号線の開通を契機に「世田谷代田」駅、「新代田」駅周辺を中心に宅地化が進んでいきました。精神科医で詩人の斎藤茂吉は1947年(昭和22年)、代田に転入し、3年後に新宿区大京町に移るまでをこの地で暮らしました。

 地名は、昔このあたりには大きな窪地があり、それが想像上の巨人「ダイダラボッチ」の歩いた足跡だ、という巨人伝説に由来するという説があります。


 「下北沢」駅より本マンションまでは徒歩14分です。同駅南口から南下し、「せたがや百景」にも選ばれた北沢川緑道をワンブロック西に進んで鎌倉通りを再び南下、梅丘通りから住宅街に入った左手に所在します。徒歩12分で最も近い「世田谷代田」駅からは、南東方向に歩く道のりであり、徒歩17分の「三軒茶屋」駅からは茶沢通りを北上するルートです。重たい荷物のある時や、急な雨の日は、徒歩4分の「代沢小学校」バス停から「渋谷駅」バス停へ20分でダイレクトアクセスが可能です。

 下北沢までは若干距離はありますが、
元々新築マンションの少ない場所だけに惹かれるものがあります。特に、劇場やギャラリー等で知られる下北沢が再開発により生まれ変わることから、楽しみと期待が膨らむエリアです。本年3月からは小田急線の複々線化がスタート、都心へのアクセスが飛躍的に向上するとともに、約2万7,500平米の線路跡地の大規模開発事業も進められています。

 この中にあって、本マンションの所在する世田谷代田エリアは、
「世田谷ライフ」発信ゾーンとして、緑と環境をキーワードに、子育て世代をはじめ多世代に支持される上質な住まい等を配置する計画です。そして、本マンションが誕生するのは、にぎやかな駅前を身近にしながらも大通りから一歩入った閑静な住宅街です。

 周辺には「森巌寺」や「北沢八幡人神社」など
多くの寺社が残り、歴史情緒を感じるとともに、世田谷らしい緑と住宅が美しい街並みを形成し、落ち着いた日々を享受できます。「下北沢」駅周辺には6つの商店街があり、それぞれの個性が楽しめます。本マンションに最も近いのは「代沢通り共栄会」で、大人の雰囲気が漂う商店街です。

 日常のお買い物は
スーパー「サミット」が徒歩6分、普段の散策には北沢川緑道が徒歩3分です。セブン-イレブンは徒歩2分のところにありますし、代沢小学校は旧花見堂小学校仮校舎として徒歩5分です。間取りは総戸数31戸中南向きが16戸と過半を占め、角住戸は31戸中21戸と、小規模マンションの良さを活かしています。田の字型住戸が基本ですが、種類としては12タイプあって豊富です。

 敷地面積は1,123.80平米と小ぶりで、間取りは2LDK〜4LDKで珍しく4LDKの供給があります。専有面積56.12平米〜104.40平米となっています。気になる販売価格ですが、昨年分譲された『オープンレジデンシア下北沢ウエストテラス』が代沢アドレス・「下北沢」駅徒歩5分で、平均坪単価440万円台でした。これを単純に駅徒歩14分にして本物件に当てはめてみると、坪単価390万円程度となります。

 ただし、駅徒歩10分超のハンデは相当ありますので、
さらに安く売りだされることを期待したいものです。販売開始は4月下旬が予定されています。
 
公式ホームページ ⇒ウエリス下北沢

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| 新築マンション 世田谷区 | 19:53 | comments(0) | trackbacks(0) |