全体の販売数・契約率は再び低迷へ−アッパーミドル層が引っ張る1億円超住戸

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★ 7月19日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月18日、2017年6月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
6月の新規発売戸数は2,284戸で2ヶ月連続の減少です。対前年同月(3,050戸)比25.1%減、対前月(2,603戸)比12.3%減となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,116戸(全体比48.9%)、都下286戸(同12.5%)、神奈川県436戸(同19.1%)、埼玉県273戸(同12.0%)、千葉県173戸(同7.6%)で、東京都のシェアは61.4%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,534戸で、
月間契約率は67.2%です。前月の72.2%に比べて5.0ポイントダウン、前年同月の69.6%に比べて2.4ポイントダウンとなりました。地域別契約率は都区部67.7%、都下54.2%、神奈川県77.3%、埼玉県59.7%、千葉県71.1%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,642万円、84.0万円です。2017年5月は5,981万円、86.1万円でしたので、
前月比総額では339万円(5.7%)のダウン、平米単価は2.1万円(2.4%)ダウンしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,707万円・106.6万円、都下4,678万円・65.4万円、神奈川県5,072万円・71.3万円、埼玉県4,276万円・59.9万円、千葉県3,964万円・55.7万円でした。


 即日完売は77戸(全体の3.4%)で、フラット35登録物件戸数は2,139戸(同93.7%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2017年6月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、6月の発売戸数2,284戸は、一昨年3,503戸、昨年3,050戸と比較して最も少なく、
直近3年間比較で最少を記録し続けた昨年の動向に似ています。契約率も67.2%と2か月ぶりに好不調の目安とされる70%を割り込みました。

 近畿圏の今月のマンション契約率は80%を超えていますので、その差が13%も開いています。本年になってから首都圏のマンション契約率が近畿圏のマンション契約率を超えたことは一度もなく、低調ぶりが際立っています。

 マンション価格は今年で2番めに低い数字となりました。ただ、販売戸数が少なかっただけに、在庫数は212戸減少させることができました。タワー物件は前年同月比で41%減少し、契約率も59.9%と6割を割り込み、人気物件が新規に出なかった様子が伺えます。

 ただ、
1億円以上2億円未満の物件は99戸の売り出しに対し81戸の成約(契約率82%)と好調でした。都心高級マンションの3LDKは既に1億円を超えていますので、これらを購入できるアッパーミドル層の購入意欲は衰えていなかったことが見てとれます。今後もこういった資金に余裕があるクラスがマンション市場を引っ張る構図は、当面続きそうです。

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| 市場動向 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークシティ武蔵小山 ザ タワー(新築)−駅徒歩1分、再開発、タワマンの売れ筋ど真ん中

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★ 東急目黒線「武蔵小山」駅より徒歩1分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&旭化成不動産レジデンス分譲・鹿島建設施工・地上41階地下2階建・総戸数628戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)598戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数491戸(高層棟))の『パークシティ武蔵小山 ザ タワー』です。

 アドレスは品川区小山3丁目です。小山は、北で小山台、北東で西五反田、東から南にかけて荏原、南西で目黒区洗足・原町、西で目黒区目黒本町と隣接しています。全体的に台地になっており、5丁目と6丁目の境を立会川が流れています。
 
 東急目黒線(旧目蒲線)と中原街道に挟まれた「不動前」駅から「武蔵小山」駅・「西小山」駅・「洗足」駅に至る細長い町です。7丁目は田園都市(企業)(現在の東急)が分譲した洗足田園都市の一部で、戦前からの高級住宅街です。一方、立会川沿いにはかって西小山三業地(昭和3年許可同4年開業 戦後は赤線指定)があり栄えたこともありました。3丁目には都内最長のアーケードを持つ武蔵小山商店街(パルム)があります。

 小山という地名は、寛永2年(1625年)、江戸幕府から出された朱印状に「小山村」とあるのが初見とされています。地内の鎮守小山八幡神社が小高い山になっていたことから小山と呼ばれるようになったという説が有力です。明治期に入り、東京府荏原郡小山村となりますが、1889年(明治22年)の町村制施行により、付近の中延村、戸越村と合併して成立した平塚村の大字名となりました。現在の小山1丁目から7丁目は、平塚村大字小山、荏原町大字小山を経て荏原区小山町となった一部です。

 武蔵小山は、取り澄ました雰囲気が多い東急目黒線沿線の中でも親しみやすさを持った活気のある街です。かといって下町的な雰囲気が支配的でもなく、品の良さも程良く有していて暮らしやすい街になっています。また、「武蔵小山」駅から北側には広大な林試の森が広がり、自然にも親しむことができます。

 女性には学芸大学エリアが人気ですが、生活のしやすさから言えば武蔵小山エリアに軍配が上がり、この界隈もOLの方々が多く住んでいます。この武蔵小山の魅力の大きな部分を占めるのが上記の
「武蔵小山商店街(パルム)」で、本マンションと同じ町内にあります。

 「日本一、感じのいいタワマンへ」−これが本マンションのコンセプトで、武蔵小山の街の雰囲気からすれば納得できるキャッチフレーズです。「武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業」の一環として建設されるものであり、市街地再開発事業の完成予定は、オリンピックイヤーでもある2020年度となっています。

 「武蔵小山」駅徒歩1分でありながら、同駅が地下化されているため、電車音が抑えられています。同駅出口と本マンション、商業施設の間には広場空間が設けられ、広場と駅との間は歩行者優先道路となります。路地のような歩行者通路もあり、3階には屋上庭園をしつらえ、広場を囲むように40以上の店舗を計画するなど、住む楽しさが実感できるプロジェクトです。

 最近はむしろ珍しくなった
アースカラーの外観が、やはり武蔵小山の街にはよく似合います。街を見下ろすのではなく、街と同じ目線で生きるタワーとして、洗練と親しみやすさ、開放感と上質感が同時に実現できる建物デザインとなっています。直接基礎×免震工法の組み合わせで地震にも安心です。

 専有面積は37.69平米〜122.11平米、間取り1LDK〜3LDKで、単身者層からファミリーまで、幅広い層をターゲットにしています。本年10月下旬より販売予定で、販売価格は未定ですが、現在「武蔵小山」駅徒歩7分で分譲中の『インプレストコア武蔵小山』の平均坪単価が400万円台とされているだけに、少なくとも平均坪単価450万円は超えるのだろうと思われます。

 「ムサコ」といえば、武蔵小山か武蔵小杉か、いや武蔵小金井か、といった議論がありますが、昔からの住み心地の良さからはやはり武蔵小山に軍配が上がります。駅近・タワマン・再開発といった「売れる要素」が満載で、かつ、住んでも便利で楽しい本マンションは、今年注目のタワマンの一つであることは間違いありません。

公式ホームページ ⇒パークシティ武蔵小山 ザ タワー

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| 新築マンション 品川区 | 20:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
呼応する供給マインドと実需の購入マインド−都心高額物件はむしろ選びやすく

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★ 7月16日付本ブログで三井不動産レジデンシャルの『REAL PLAN NEWS』の内容をご紹介したところですが、本日は前回ご紹介しきれなかった分について書きたいと思います。

 まず、
『市場参加者のマインド』についてです。既存マンションや高グレードな賃貸物件を中心に市況は改善しつつありますが、不動産業界は先行きをあまり楽観視しておらず、土地総合研究所が調査した不動産会社の17年以降の業況判断は、住宅流通業や分譲業でマイナスとなりました。

 特に
分譲業の低下が著しく、新築市場の先行きを厳しく見始めており、見通しが17年4月のプラス20台指数が17年7月には一気にマイナス圏へ沈むなど、急激に悪化しています。

 東京23区に本社を置く主要企業が予想する今後の地価水準も、14年半ばをピークに「上昇」の見通しが低下し、直近では「横ばい」が過半数を占めています。直近の17年7月では
「上昇」が38.5%、「横ばい」が58.2%と横ばいが多数を占めるようになり、他方「下落」は3.3%でわずかに増え続けてはいますが、まだまだ少数派です。

 次に、
『実需の購入マインド』についてです。実需を中心とした一般消費者の購入マインドもやや低下しています。日本リサーチ総合研究所が調査した不動産購買態度指数は、16年2月のマイナス金利導入後に100を上回り買い時感が高まりましたが、その後は低下し、17年4月は95まで後退しました。16年11月の米国大統領選挙後、トランプ政権のインフラ投資期待などから日米の金利が上昇に転じ、住宅ローン金利の先高感が台頭したことが一因と分析されています。

 実際には日銀の操作により金利の上昇は抑えられていますが、金利や不動産価格の上昇に敏感な実需層にとっては買い時感がやや薄れました。ただ、
都心の優良不動産を求める購入層にとってその影響は小さいとされており、売買も比較的安定しています。これらの層にとっては、マインド低下により市場の過熱感が薄らぐことで、落ち着いて物件選択できる環境が整ってきた、という言い方もされています。

 最後に、
『今後の不動産市場におけるシナリオ』を展望します。日本経済の現状は悪くなく、これまでの円安で過去最高益を記録した日本企業も少なくありません。

 株価上昇の資産効果は既存マンション市場に好影響を与えるほか、金融緩和による不動産市場の下支え効果で都心の市況は、実需・投資双方とも、底堅く推移することが予想されています。リスク要因としては、ゞ睛惨墨尊の限界露呈、▲▲戰離潺スの政策効果の剥落、3こ粟治情勢のリスク拡大、といったところです。

 以上をまとめますと、
市場参加者からは、さすがに地価が上がりすぎているという警戒感、実需層からは金利上昇による買い時感の低下などが見られるところですが、日本経済の状況は悪くなく、株価も堅調ですから、不動産相場が大きく崩れることはないという見立てがされています。

 都心の高額物件を求める層にとっては、むしろ煽りや焦りがなくなっているという点からは選びやすい環境なのでしょう。もっとも、本分析は、都心不動産に関心がある層へのポジショントーク的な要素があることも否めません。

 不動産業者の方とよもやま話をすると、
「湾岸タワーマンションを買っていた中国人が、資産流出を抑制する中国政府の政策により購入の動きが止まり、湾岸物件にだぶつきがみられる」といった見解でした。確かに外国人需要が減ってしまったことが、最近の最も顕著な情勢の変化といっていいように思います。

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| 市場動向 | 21:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
光が丘パークタウン大通り南(中古)−緑に包まれた23区最大のビッグコミュニティ

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★ 都営大江戸線「光が丘」駅より徒歩6分の場所に立地する住宅・都市整備公団旧分譲・大成建設&岩田建設施工・地上14階建・総戸数481戸・1985年8月築の『光が丘パークタウン大通り南』です。

 アドレスは練馬区光が丘7丁目です。光が丘は、1丁目から7丁目まであり、2010年2月1日現在、地域の人口は28,977人(平成5年ピーク時は世帯数12,352、人口38,171人)でした。

 光が丘は練馬区北部に位置する新興住宅地と公園の総称で、多くの団地が建ち並び、中心部には「光が丘」駅、ショッピングセンターIMAがあります。団地内に多くの公園が点在し、「光が丘」駅北側には都立光が丘公園があり、同公園は都内でも有数の面積を持ち、公園中に図書館、体育館、テニスコート、野球場を備えるなど人々の憩いの場となっています。都営地下鉄大江戸線が全線開通してからは新宿・青山・六本木・汐留・大門などの都心部へも電車一本で行けるようになりました。

 埼玉県との境界が近く、いずれも光が丘に接してはいないものの北側に川越街道、西側に笹目通り、南側に目白通り、南東方向に環八通りがあり、環七通り、関越自動車道練馬IC・東京外環自動車道大泉JCT、新大宮バイパスが比較的近い場所にあります。1990年頃までは都営大江戸線、西武池袋線「練馬高野台」駅が存在せず、道路も東京外環自動車道全線と環八通りの一部区間、井荻トンネルが未完成で西武新宿線との交差で常に大渋滞が起こっていました。

 元は武蔵国豊島郡上練馬村田柄、高松および下土支田村(土支田)にまたがる地区で、広大な農地でした。本マンションはその一部をなす光が丘パークタウンは、光が丘の多くの部分を占める集合住宅街で、都市再生機構(UR) と東京都住宅供給公社の分譲・賃貸住宅で構成され、小学校は5校、中学校が4校、都立高校が1校あります。ごみ処理場の廃熱を活かした、地域熱供給も導入されています。


 「光が丘」駅から本マンションまでは徒歩6分す。同駅A5出口を出て都道443号線を西に歩き、光が丘地区区民館の角を左折し、いちょう通り8番街のところでさらに左折したところに立地します。計画されたニュータウンだけに大通りをフラットに歩く快適な道のりで、しかも敷地内の道路はアスファルトではなく石畳で周辺の緑と調和してよい雰囲気です。近くにはコンビニもあります。

 光が丘全体に大小様々な公園がありますが、大通り南エリアには
「春の風」公園があり、森の中にいるような深い緑に囲まれた公園の中に複数の遊具があります。保育園や幼稚園、小・中学校も揃っており、団地内に歯科と内科の病院があり、子供が急病になった時にすごく助かった、という声があります。このほか、保育園にはすぐ入れ、生後9ヶ月で職場に復帰することができた、との声もありました。学童クラブも2つあるようです。一方、自然がいっぱいで、夏はセミの声や、蚊の存在などは避けられないところです。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の最上階に所在する専有面積77.47平米の3LDKです。典型的な田の字型間取りで、玄関から廊下を直進したところに15.6帖の縦長LDKがあり、隣接して7帖の洋室があります。共用廊下側の洋室は5.5帖と5.2帖で、水廻りは間取り中央に集められています。キッチンは独立型です。南西向きバルコニーで日照良好、収納は標準的な容量です。新規内装リノベーションで全てが新しく、食器洗浄乾燥機がキッチンにビルトインされています。

 販売価格は4,990万円、坪単価213万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,672万円〜3,974万円、『マンションマーケット』では3,521万円〜3,894万円、『ふじたろう』では3,237万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,459万円〜4,827万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,728万円、坪単価159万円となり、販売価格は25.2%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の坪単価は133万円との記録が残っています。

 本件販売価格は確かに割高ですが、
新規リノベーション込みあり、この点どう評価するかにかかっています。ただ、23区最大のビッグコミュニティに住み、計画的に整備された公園の数々を考えれば、生活環境はとても良好だと思われます。施設が充実している割に子育て世代はだんだん減ってきているので、お子様の保育・教育環境は満足できるものだと思われます。

 休日は、タウンのほぼ中央に位置する
光が丘「IMA」で、デパートやスーパーなどのショッピングゾーン、カルチャーゾーン等を楽しむことができます。ファミリーライフに最も適合した住まいとして、検討に値する物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:光が丘パークタウン大通り南
 価格:4,990万円 (税込)
 所在:練馬区光が丘7丁目
 交通:「光が丘」駅徒歩6分
 面積:専有面積77.47平米

詳細はこちら(ノムコムより)
光が丘パークタウン大通り南

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| 中古マンション 練馬区 | 00:05 | comments(2) | trackbacks(0) |
今後予定される都心タワマン大量供給!−広がるマンション格差と一縷の望み

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★ 先日、三井不動産レジデンシャルより、『REAL PLAN NEWS』が送られてきました。この冊子に「今後の都心不動産市場の動向」が掲載されていましたので、以下にご紹介します。

 まず、マンション供給動向ですが、
都心での新築マンションの大量供給は続くとのことです。「価格の高騰で販売が減速していた新築マンション市場ですが、都区部では底入れの兆しもみられます」とあります。これは、発売戸数の前年同月比増加や更なる価格上昇を根拠としているようですが、「足元の契約率は好不調の目安である70%を下回り、完成在庫は15年度以降積み上がっている」とも指摘しています。

 そして、
17年以降完成予定の超高層マンション(地上20階以上)は、千代田区が4棟488戸、中央区が18棟14,675戸、港区が32棟9,634戸、新宿区が11棟6,442戸、渋谷区が7棟1,653戸となっており、都心5区で都区部全体の6割近くを占めるとのことで、その半数が21年以降の完成予定になっています。

 私も都心タワーマンションの購入の機会を逃すたびに
「もうあんないい物件は出ないだろう」と臍を噛んできましたが、まだまだ物件の大量供給は続くようです。「当面は建築費の高止まりや用地取得難からキャッシュリッチな富裕層やアッパーミドルを対象とした高額物件が販売の中心になるとみられる」とのことですが、私どもにとってはもはや買えないレベルになっているので、大量供給を背景に少しでも価格が安くなってくれることを望みます。

 一方、
都心3区の既存マンション市場では、「成約価格が頭打ちの状況にある」とされています。17年1〜3月期の平均成約価格は5,621万円で前期比マイナス3.4%と、3四半期ぶりに下落しました。新宿区や渋谷区を含む城西地区の成約平米単価は強含みの傾向が残りますが、相対的に安価な物件取引に需要が集まっている模様です。

 都心3区の既存マンションの新規登録(売り出し)価格は上昇を続けていますが、大幅な増加が続いた新規登録(売り出し)件数は16年に入り減少に転じているとのことです。こうして
市場の売り物件が次第に減少する一方、成約件数は8四半期連続で増加しており、都心の需要はタイトになりつつあります。

 上記の通り首都圏全体の在庫は積み上がっていますが、
都心3区に限って言えば16年後半から次第に在庫件数が減少してきています。過度な価格の上昇は沈静化しており、今後都心の既存マンション市場で売出価格の調整が進めば、安定的に推移することが見込めそうです。

 賃貸市場に目を向けてみると、ハイクラス賃貸住宅の空室率については、月額賃料単価5,000円/平米超の高グレード物件は16年に入ってから低下が目立ち、08年以降で最も低い水準となりました。一方、これに次ぐ4,000円〜5,000円/平米クラスの空室率は、供給が比較的多いこともあってか高止まりしています。投資を考える上でも、実は超高級物件の方が入居が決まりやすいという事実は重要です。

 なお、
オフィス需要については、空室率は低下していますが、平均募集賃料は、90年前後のバブル期と比べると約4割の水準にとどまるのだそうです。また、18年度以降は大量供給が見込まれ、07年や12年並の47〜48万坪の供給が予測されています。賃料が高い新築の空室率は08年以降10〜20%台で推移し、既存オフィスの空室率は3%台ですが賃料の伸びは鈍くなっています。今後の大量供給によりさらなる需給の緩みが懸念されます。

 このように、
マンション需要はますます都心に一点集中し、これに呼応する形で、マンション供給も都心に集中投下されていく模様です。しかも、高額な物件ほど、分譲市場でも賃貸市場でも好調なため、都心とその他の地域との間の「マンション格差」は一層著しいものとなっていきます。

 その背景には、
キャッシュリッチな富裕層等が資産形成を兼ねて複数のマンションを所有していることもあるのでしょう。繰り返しになりますが、私達サラリーマンの購入検討者としては、その大量供給が富裕層の需要を超えてしまい、価格が少しても下落することで購入可能となるよう、希望を捨てずに待つ戦略ということかもしれません。

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| 市場動向 | 21:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロイヤルシーズン白金台(新築)−坪400万円台から購入できる都心一等地レジデンス

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅より徒歩6分、都営浅草線「高輪台」駅より徒歩7分、JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩13分の場所に立地する末長企画&末長組分譲・末長組施工・地上6階(建築基準法上は地上3階・地下3階建)・総戸数18戸の『ロイヤルシーズン白金台』です。

 アドレスは港区白金台3丁目です。白金台は、港区の西南端に位置し、西部で渋谷区恵比寿・品川区上大崎・東五反田に隣接し、東部で高輪に、北部で白金にそれぞれ接し、目黒通りと外苑西通り・桜田通り(国道1号)沿いには商店・マンションが点在しています。町内には、歴史的建造物が所在する明治学院があります。

 白金は、応永年間、南朝の国司であった柳下上総介が当地を開墾し、白金村を開いたことに始まります。柳下上総介は、大量の銀(しろかね)を保有していたために白金長者と呼ばれるようになり、これが町名の由来となっています。1651年(慶安4年)に現在の目黒通り沿いに形成された町屋が白金村より分離し、白金台町が成立しました。

 近年は高所得の住民も住むようになって、その専業主婦はマスコミにより「シロガネーゼ」として取り上げられるようになりました。平成12年9月26日には東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅が開業し、利便性が高まって、ますます魅力ある土地となっています。

 港区白金台の一帯は武蔵野の台地に位置しており、周辺に活断層は確認されておらず、液状化も心配ありません。また、東京都の作成した「あなたのまちの地震危険度」によると、関東大震災級の地震が発生した場合の白金台周辺の地盤の揺れは、他の地域に比べ小さいとされています。


 「白金台」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅1番出口から「目黒」駅方面へと歩き、プラチナドンキホーテの手前を左折、住宅街の中を入っていって、『メゾンヴェール白金台』の角を左折して直進した左手に位置します。このほか「高輪台」駅から徒歩7分、「目黒」駅から徒歩13分と、3駅5路線が使えるバランスの良いロケーションです。

 日常のお買い物は、
プラチナドンキホーテに徒歩5分、いなげやに徒歩6分、マルエツプチに徒歩7分と、都心ブランド立地にもかかわらず、困ることはありません。区立白金小学校は徒歩8分の距離です。

 売主・施工の
末長グループは、溝の口を本拠地とし、売主・施工を一貫して行うゼネコンかつデベロッパーとして、半世紀の時を重ねてきました。本物件と同様、地価が相対的に安い傾斜地を取得し、この傾斜に沿ってマンションを建築することにより比較的安価にマンションを供給することで好評を博しています。

 末長組は、従来高級マンションによくとられた手法で、日照・痛風に優れる
雁行型マンションをよく採用しており、これに伴って間取りもユニークかつ多彩となり、嗜好に合えば満足度の高いマンションとなります。本マンションについてもシンプルな田の字型プランはなく、じっくりと選びたくなる間取りばかりです。

 設備は、天然御影石のワークtトップ、食器洗い乾燥機、ディスポーザー、コンベック、陶磁器タイル貼りのバスフロア、タンクレストイレなど高級仕様です。フローリングはあえて無垢のチーク材を用い、廊下・玄関は天然大理石とするなど、大手デベロッパーのハイクラスブランドに負けないレベルを有しています。

 第1期販売は4戸の売出しで、間取り2LDK〜2LDK+S、専有面積64.04平米〜82.81平米に対し販売価格8,080万円〜17,680万円、坪単価417万円〜706万円程度です。このほか、末長グループは現在、『ロイヤルシーズン池田山』(「五反田」駅徒歩6分)や『ロイヤルシーズン赤坂』(「青山一丁目」駅徒歩5分)といった都心一等地で果敢に販売を実施しています。

 「池田山」物件は坪単価403万円より、「赤坂」物件は坪単価456万円台からと、最低坪単価はいずれも立地に比して安く売りに出されています。ブランド力は東京ではあまり強くありませんが、価格・立地重視の購入検討者にはうってつけの物件と言えるでしょう。 

公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン白金台

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| 新築マンション 港区 | 21:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区住宅地価で10期ぶりのマイナス転換−ゆるやかな下落トレンドが継続か

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。7月10日には、本年7月1日現在について、『2017.7.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が13.3%(前回10.1%)、「横ばい」が78.5%(前回82.9%)、「値下がり」が8.2%(前回7.0%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部と千葉で10四半期ぶりにマイナス、神奈川では3四半期ぶりにマイナス、埼玉で10四半期連続プラス、東京都市部で3四半期連続プラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が36.1%(前回36.1%)、「横ばい」が43.0%(前回50.6%)、「値下がり」が20.9%(前回13.3%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、7四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が15.5%(前回11.7%)、「横ばい」が74.9%(前回81.3%)、「値下がり」が9.6%(前回7.1%)となり、前期とは逆に値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部、埼玉で11四半期連続プラス、千葉では2四半期ぶりにマイナス、東京都下、神奈川では2四半期連続マイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が35.4%(前回37.1%)、「横ばい」が52.3%(前回47.5%)、「値下がり」が18.0%(前回17.1%)となり、しました。エリア別の平均変動率では、千葉、神奈川以外が9四半期連続でプラス、千葉が3四半期連続マイナス、神奈川が9四半期ぶりにマイナスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.1%、0.3%、0.2%、0.2%のプラス、また中古マンション価格では、0.1%、0.3%、0.1%、0.1%のプラスで、
上昇幅が前期と等しくなりました。さらに、東京都区部では住宅地価格が0.5%、0.2%、0.0%、▲0.0%とわずかながら下落に転じましたが、中古マンション価格は0.4%、0.0%、0.0%、0.2%と、上昇率がやや拡大しています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[1] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 9.3%
2[2] 台東区池之端4丁目(根津) 8.0%
3[3] 品川区東五反田5丁目(五反田) 7.7%
4[10] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 6.8%
5[4] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 6.3%
6[7] 中央区明石町(新富町) 5.3%
7[8] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 5.0%
8[−] 練馬区練馬2丁目(練馬) 4.6%
9[−] 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.8%
9[−] 練馬区練馬2丁目(高井戸) 3.8%
 

ワースト10

1[1] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲5.5%
2[5] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲4.8%
3[1] 北区滝野川2丁目(王子) ▲3.7%
4[2] 北区赤羽西1丁目(赤羽) ▲3.4%
5[−] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲3.1%
6[−] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.9% 
7[−] 港区芝浦2丁目(田町) ▲2.6% 
7[−] 大田区大井7丁目 ▲2.6%
9[−] 大田区山王3丁目 ▲2.4% 
10[−] 世田谷区赤堤2丁目 ▲2.4%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] JR埼京線「北赤羽」駅 10.0%
2[−] 有楽町線「氷川台」駅 7.6%
3[2] 東急東横線「学芸大学」駅 5.3%
4[1] 都営三田線「春日」駅 4.9%
4[−] 東武東上線「北池袋」駅 4.9% 
6[8] 都営三田線「春日」駅 4.6%
7[−] 東急田園都市線「桜新町」駅 8.0%
8[6] JR山手線「渋谷」駅 4.3%
9[−] JR中央線「四谷」駅 4.3%
10[−] 都営大江戸線「新江古田」駅 4.0%


ワースト10

1[1] 千代田線「赤坂」駅 ▲6.9%
2[2] 千代田線「赤坂」駅 ▲6.3%
3[−] 京王線「明大前」駅 ▲4.0% 
4[4] JR山手線「恵比寿」駅 ▲3.9%
5[5] 有楽町線「豊洲」駅 ▲3.5%
6[6] 有楽町線「辰巳」駅 ▲3.4%
7[7] JR京葉線「越中島」駅 ▲2.6%
8[−] 小田急小田原線「千歳船橋」駅 ▲2.5% 
9[−] JR横須賀線「西大井」駅 ▲2.4%
10[−] 南北線「白金高輪」駅 ▲2.2% 
10[10] JR山手線「大塚」駅 ▲2.2%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は4.5%〜9.4%だったところ今回は3.8%〜9.3%、中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は7.0%〜13.2%だったところ今回は4.0%〜10.0%でした。このように、引き続き上昇幅の縮小傾向が見られるところです。 

 マイナス地点については、住宅地価格も中古マンション価格も、前期調査と比較して、ともにマイナス幅が拡大しています。マイナス地点数も増加し、いたるところでマイナス地点を見かけるようになりました。

 今回は
特に、世田谷区の優良な住宅地の存する地点で住宅価格の下落幅が大きくなりました。中古マンション価格では、前回ワーストの2トップだった赤坂2地点がさらに下げ幅を拡大させています。不動産価格上昇の要因を見つけ難い中で、今後しばらくは、ゆるやかな下落トレンドが継続するものと思われます。

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| 市場動向 | 20:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
公園通り弐番館(中古)−何はともあれ駅徒歩1分に賢く住む

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★  横浜市地下鉄「阪東橋」駅より徒歩1分の場所に立地する横浜市住宅供給公社旧分譲・松尾工務店&トーヨコ建設施工・地上14階建・総戸数106戸・1998年11月築の『公園通り弐番館』です。

 アドレスは横浜市南区高根町2丁目です。南区は、横浜市を構成する18行政区のうちの一つですが、18区の中で人口密度が最も高く、2位の西区に大きく差をつけています。区の中央部を京浜急行電鉄、鎌倉街道が南北に縦断して通り、鎌倉街道の地下には平行して横浜市営地下鉄ブルーラインが通っています。

 幹線道路周辺では大きなビルやマンションが建ち並んでいますが、それ以外のところでは大半が住宅地です。南部にある弘明寺は横浜市の寺としては最古の寺であり、弘明寺観音とも呼ばれています。三浦氏一族の平子氏が、堀の内一帯に居住、菩提寺の宝生寺は1171年創建で、同寺保管の古文書の中に、「横浜」の地名が出てくる最も古い嘉吉2年(1442年)の文書があります。現在の横浜英和女学院一帯に奥州吉良氏の一族・吉良頼康が住し、「蒔田殿」と呼ばれました。


 「坂東橋」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅1A出口から目の前が本マンションで、徒歩0分と言ってもいいくらいです。横浜市住宅供給公社旧分譲だからこそ誕生したマンションと言えるでしょう。京浜急行本線「黄金町」駅からも徒歩4分です。

 本マンションは南東・南西向きと一部北西向きに住戸が配置され、総戸数は106戸で、
駐車場は100%設置、間取りは64.77平米〜98.04平米の2LDK〜4LDKと、DINKSやファミリー向けのプランニングです。外観は14階建てのタイル貼りで、広いピロティの下に設えられたエントランスにはオートロック、宅配ロッカーが設置され、住戸にはCATV、浴室換気乾燥機などが設置されています。他に集会室、プレイロット、ゲストルームなども設けられています。周辺は、「関内」駅まで続く大通り公園が近く散策やジョギングが楽しめます。

 利便性の良い立地ですが、
近隣には風俗店やラブホテル等があるのが難点です。南吉田小学校に近く(徒歩2分)、通学には便利ですが、子供たちの声等が気になることがあるかもしれません。お買い物はすぐ近くによこはま橋商店街があり新鮮なお肉、野菜、お魚が毎日ディスカウント価格です。目の前には大通り公園が広がっており、憩いの場となることでしょう。

 敷地面積は2,271.21平米とまずまずの広さで、当時のビルに多かったセンター吹抜けの構造です。平成10年築ですから、現在築後19年を迎え、もちろん
新耐震構造ですから、安心して購入できます。

 対象住戸は
地上14階建て建物の8階に所在する専有面積64.89平米の南東向き2LDKです。玄関から直進すると11.5帖のLDがあり、キッチンは3.5帖です。中和室は6.2帖、共用廊下側に6.1帖の洋室があり、バルコニー付です。水廻りは廊下右側に固められ、洗面室に広さが感じられます。収納は標準的で、和室に付いた押入が重宝しそうです。

 販売価格は3,290万円、坪単価168万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,775万円〜2,975万円、『マンションマーケット』では2,835万円〜3,135万円、『ふじたろう』では2,950万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,937万円、坪単価150万円となり、販売価格は10.7%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時坪単価あは190万円だったとのことです。

 何はともあれ
駅徒歩1分はありがたく、管理費は月8,200円と、売主が公的機関であるためか、管理コストが安くすんでいます(管理会社はレーベンコミュニティです)。既に空き家ですので、心おきなく内覧できます。上層階ですから、LDからは横浜の夜景が楽しめるかもしれません。値引きトライ込みで購入すれば良い買い物となりそうです。

 種別:中古マンション
 名称:公園通り弐番館
 価格:3,290万円 (税込)
 所在:横浜市南区高根町2丁目
 交通:「阪東橋」駅徒歩1分
 面積:専有面積64.89平米

詳細はこちら
公園通り弐番館

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| 中古マンション 横浜市南区 | 20:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
なるほどリバースモーゲージ−東京で働くサラリーマンにはやっぱり無縁かも?

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★ 7月8日付ZUU onlineでは、『約6割が知らない 老後資金を作るリバースモーゲージという方法』という題で、リバースモーゲージについてわかりやすく説明しています。私も今までわかったつもりでいましたが、この記事を読んで、ようやく内容がきちんと把握できた気がします。その概要は、以下の通りです。

リバースモーゲージ(Reverse mortgage)とは、自宅を担保にして、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられる制度です。モーゲージというのは、抵当付きの住宅ローンを意味し、最初にお金を借りて毎月返済してローン残高が減少していくものです。これに対し、リバースモーゲージはその逆で毎月お金を借りてローン残高が増えていき、最後に全額返済します。一般のローンの逆なので「逆」を意味する「リバース」が付いています。公的年金だけで現金収入が少ない高齢者世帯が、住居を手放すことなく一定の収入を確保できるのが魅力です。

 通常のローンは現金で返済することが前提になっていますが、リバースモーゲージは死亡後に自宅を売却あるいは抵当権を実行して返済に充てます。そのため、住宅ローンの場合、借りる人の返済能力が審査されますが、リバースモーゲージは、
借りる人の返済能力は問われず、担保となる不動産の価値が審査の対象になります。ただ、返済能力が問われない分、不動産価値は厳格に審査され、不動産の売却で十分返済できる額しか融資は受けられません

 リバースモーゲージは、アメリカでは非常に一般的であるのに対し、日本ではなぜ普及していないかというと、
日本人は新しいものが好きで、古い家屋の価値が低く評価されているからです。また、日本人は生まれ育った家に愛着を持ち、子供に家を残したいという意識が強いため、最終的に不動産を売却して精算するリバースモーゲージの導入が少ないのです。

 他方、アメリカは、中古の建物の価値は日本に比べ高く、また、住居も環境の変化に応じて転々と変える文化なので、リバースモーゲージを利用して、そのお金で優雅な老後を過ごそうと考える人が多いのです。


 リバースモーゲージのメリットは次の通りです。

・自宅に住み続けられる
 お金が必要な場合に、自宅を売却してお金を作ることも可能ですが、その場合賃貸物件等を探して住まなくてはなりません。それに対して、リバースモーゲージは住み慣れた自宅に住んだままお金を受け取れます。

・返済能力がなくても融資が受けられる
 高齢者で収入がない場合、融資は基本的に受けられません。しかし、リバースモーゲージは、不動産があれば返済能力がなくても融資を受けられます。

・基本的に返済不要
 融資を受けた場合、通常は返済が必要になりますが、リバースモーゲージの場合、不動産を売却して精算することになるので返済が不要です。

・相続人に借金が残らない
 リバースモーゲージの借入金は、担保物件で精算されるので、相続人に借金が残りません。近年、空き家問題があるように不動産の管理は手間がかかることから、不動産の処分を任せられるというのもメリットです。

 他方、デメリットとしては次のようなものがあります。

・長生きするリスク
 契約終了期間が死亡時となっていない場合、長生きすると融資枠を使い切ってしまう可能性があり、その場合、自宅を売却して返済しなければならなくなるので住むところがなくなります。

・金利上昇リスク
 金利は基本的に変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると返済額が膨らむ可能性があります。万が一、不動産価格を上回ると融資がストップされます。

・不動価格の下落リスク
 自宅の評価が下落して融資限度額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあります。ただ、担保価格の下落リスクをあらかじめ考慮して、担保物件の評価額の半分程度しか融資しないので実際には余程のことがない限り担保割れすることはありません。

・対象となる住宅に制限がある
 評価の低い不動産は対象になりません。基本的に一戸建てで、マンションは対象外のところが多くなっています。

・推定相続人全員の同意が必要
 契約者が死亡した後のトラブルを防止するため、推定相続人全員の同意が必要で、1人でも相続人が反対した場合には利用できません。

・単身もしくは夫婦だけで居住していないと利用できない
 本人と配偶者以外の人が居住している場合には、その人の居住権を奪うことになるので、リバースモーゲージを利用できません。

 高齢化を背景に近年、リバースモーゲージに参入する金融機関も増えています。最近では、静岡銀行が東京スター銀行と提携したとのニュースがありました。両行で共同開発した商品は、煩雑な手続を解消し、ローン用カードをつくってATMで引き出せるなど利便性を高めた点が特徴ということです。」

 以上、長くなりましたが、ほぼ全文を掲載しました。最近、お子さんのいらっしゃらない方も増えてきましたので、
相続させるべき相手もいなければ、むしろ生存中にきれいに活用した方が理にかなっていると言えます。

 自分の親のことを考えても、
実家が残ってしまった場合、やはり処置に困ると思います。もっとも、両親とも年金だけで生活できていて、他に使うところもなさそうです。しかし、いざ片方が病気や入院となった場合、経費がかかりますので、リバースモーゲージが利用できるならそれに越したことはありません

 もう少し基本的なところで知りたいのは、
リバースモーゲージの融資限度額を使い切れなかった場合はどうなるのか、ということです。例えば30年融資を受けるつもりが5年で亡くなってしまった場合も、不動産は全部召し上げられるのでしょうか。また、そもそも担保評価の半分程度しか融資していませんので、死後は不動産がまるまる金融機関のものになってしまうとすれば、割にあわない気もします(記事には「精算」とありますので、大丈夫だとは思いますが)。

 また、
マンションが融資対象外となる点は意外でした。しかし考えてみれば、マンション購入を相続税対策とするのは、流通価格と異なりその評価が低いからにほかならず、リバースモーゲージの場合はこれが不利に作用するのは当然といえば当然です。

 ということは、
人生の終盤でリバースモーゲージの活用を考えるのであれば、むしろ土地付き家屋に住んだほうがよいことになります。資産を子孫に残すのであればマンション、自分で活用するのであれば一戸建て、ということのようです。

 これが都心の土地であれば問題なく資産価値は高いのですが、例えば
路線価で平米50万円の土地が、売買価格では例えば平米200万円で4倍になったりしますので、これはこれで割に合いません。ところが、首都圏近郊に行けば、担保価値は高いのに、駅から少し遠くて買い手がつかないために売値がこれより低い土地が普通に見られます。

 例えば駅には徒歩20分かかりますが、
徒歩5分で国道に出られ、そこには商業施設があってバス便があるとすれば、暮らしていくのに何の問題もないでしょう。そもそも定年で職場を辞めた場合には、鉄道や地下鉄で都心まで出かけていく必要はまるでないのです。

 ただ、
リバースモーゲージのために現役時代からそのような場所に住み、住宅ローンをせっせと払い続けるのも非現実的です。こう考えていくと、リバースモーゲージは東京で働くサラリーマンにとってはやはり想定しづらいものなのかもしれません。

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| 住宅ローンその他融資 | 21:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート代々木初台(新築)−初台の邸宅街に本格低層パークコート

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★ 京王線「初台」駅より徒歩8分(メインエントランスまで9分)、同線「幡ケ谷」駅より徒歩9分、小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅より徒歩13分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲、安藤・間施工、地上3階地下1階建・総戸数46戸の『パークコート代々木初台』です。

 アドレスは渋谷区初台2丁目です。初台は、渋谷区の北部に位置し、町域北端の一部は新宿区(西新宿)との区境にあたります。町域の北部は甲州街道を境に渋谷区本町に、東部は山手通りを境に渋谷区代々木に接しています。町域の西から南西にかけては渋谷区西原に接し、南端は渋谷区元代々木町に接しています。地域内の多くは住宅街で、甲州街道沿いを中心とした駅周辺はオフィスビルも多くなっています。

 地名の由来としては、代々木村に太田道灌が作った8か所の砦のうち、一の砦(狼煙台)のあった場所から初台と呼ばれるようになったといわれていますが、これとは別に、徳川秀忠乳母・初台局領地であったとの説もあります。


 「初台」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅南口を出て、>玉川上水緑道を幡ヶ谷方面へと歩き、『ライオンズプラザ初台グランフォート』の角を左折して南下し、『プラウド代々木初台』を左手に見つつ、さらに南へと歩いた左手に所在します。同駅南口からすぐ南下すれば、商店街「初台商盛会」の中を歩くことができますので、通勤通学の買い物に便利です。

 同駅からは
ほぼフラットな道のりで、標高約40メートルの高台にあって災害にも安心、しかも南傾斜ですので日照に恵まれ、最上階からの眺めは格別です。初台は、新宿2km圏であり、渋谷(約2.8km)や原宿(約2.6km)、表参道、代々木(約2.0km)にもほど近いロケーションです。一方、価格の安さで定評のあるオーケーストアにも徒歩6分です。

 「初台」駅直結の
「東京オペラシティ」には徒歩11分、「新国立劇場」には徒歩10分です。通学区である「区立幡代小学校」は徒歩4分、「区立代々木中学校」には徒歩5分とお子様の通学にも便利です。休日には徒歩15分の代々木公園へ足を伸ばせば大いにリフレッシュすることでしょう。

 元々は
富裕な個人邸があったところで、周りも大きな邸宅が多いためでしょうか、ここにマンションブランドで最も人気の高いものの一つである「パークコート」を冠する低層マンションが誕生することとなりました。日本六古窯のひとつである常滑で焼き上げた重厚感ある二丁掛け・櫛引模様のタイルを纏い、フォルムを複雑に雁行させることによって陰影を豊かにし、表側は邸宅の高級感ある外観に仕上げています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積63.12平米〜91.93平米です。今回の間取りの特徴は、玄関、ホール、水廻りなど、通常は居室重視でコンパクト化される部分をあえて広く取ることにより、間取りにゆとりをもたらしている点です。

 建物は今月中旬に完成予定で、販売開始は8月中旬より、入居は12月中旬が予定されています。いわゆる竣工売ですが、販売価格についての情報はまだネット上では見当たりませんでした。同じ町内で現在最終の先着順販売を行っている売主フージャースコーポレーションの『デュオヴェール渋谷初台』(「初台」駅徒歩8分)の平均坪単価が390万円台でしたが、最大手デベの高級ブランド『パークコート』である以上、これより大幅に高い水準であることを覚悟しておいた方がいいでしょう。

 本エリアは
知る人ぞ知る邸宅街とされ、かつ、商業施設・文化施設・教育施設を含め利便性の高い場所でもあります。生活に余裕がないと買えない雰囲気がありますが、久々の低層パークコートの登場に興味は尽きないところです。

公式ホームページ ⇒パークコート代々木初台
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |