地価下落で「ワースト10」が成立ー台風被害の武蔵小杉の地価動向は?

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。1月14日には、本年1月1日現在について、『2020.1.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 「住宅地価格」において、四半期比較で「値上がり」を示した地点が7.7%(前回5.4%)、「横ばい」が87.5%(前回94.0%)、「値下がり」が4.8%(前回0.6%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都下・千葉・埼玉の3エリアが前回より上昇となりました。東京都区部・神奈川の2エリアは前回から横ばいでした。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が13.1%(前回10.7%)、「横ばい」が76.2%(前回80.4%)、「値下がり」が10.7%(前回8.9%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、東京都下・千葉・埼玉の3エリアが前回より上昇、東京都区部・神奈川の2エリアが前回より低下となりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、
▲0.0%、0.1%、0.1%、0.1%となりました。これで3回連続でわずかながらプラスとなりました。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1〔1〕 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 6.3%
2〔2〕 文京区本駒込6丁目(駒込) 6.1%
3〔3〕 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.7% 
4〔4〕 北区赤羽西1丁目(赤羽) 3.4%
5〔5〕 大田区西蒲田4丁目(蒲田) 2.9%
6〔7〕 大田区田園調布3丁目(田園調布) 2.9%
7〔10〕 板橋区坂下3丁目(蓮根) 2.8%
8〔−〕 中央区明石町(新富町) 2.5%
9〔−〕 品川区上大崎2丁目(目黒) 2.2%
10〔−〕 港区白金台4丁目(白金台) 2.1%
10〔8〕 目黒区大岡山2丁目(大岡山) 2.1%
 

ワースト10

1〔−〕 足立区千住旭町(北千住) ▲6.3%
2〔−〕 葛飾区お花茶屋1丁目(お花茶屋) ▲5.0%
3〔−〕 大田区荻中2丁目(糀谷) ▲2.7%
4〔2〕 大田区久が原4丁目(千鳥町) ▲2.3%
5〔1〕 荒川区西尾久8丁目(荒川遊園地前) ▲2.1%
6〔3〕 台東区池之端4丁目(根津) ▲1.8%
7〔5〕 練馬区平和台2丁目(平和台) ▲1.2%
8〔−〕 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲0.9%
9〔6〕 豊島区目白4丁目(目白) ▲0.9%
10〔4〕 北区滝野川2丁目(王子) ▲0.8%


 今回のランキングの特徴は、下落地点が11地点で10地点超となり、2018年4月以来久しぶりに「ワースト10」が成立したことです。また、下落地点のエリアが23区の中で比較的地価相場の安いところに集まっています。「地価の上昇は都心から始まり、下落は周辺部から始まる」というのは経験値としてのセオリーで、やや危ない兆候にも見えます。

 また、昨年10月の台風で甚大な被害を受けた
武蔵小杉の住宅地価格ですが、今回調査では変動なしの0.0%でした。ただし、調査地がタワーマンションの所在地ではなく、昔からの代表的な住宅地の今井南町ですので、これで影響なしとも言えないところです。なお、神奈川県下で上昇地点はマンション分譲が活況だった海老名市の1地点のみで、神奈川全体では地価の退潮傾向が明らかになっています。

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| 市場動向 | 19:01 | comments(0) | - |
マイキャッスル中目黒(中古)−分譲時坪203万円だった「中目黒」駅徒歩10分物件

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★ 東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅より徒歩10分の場所に立地する山田建設旧分譲・西松建設施工・地上14階建・総戸数64戸・2001年3月築の『マイキャッスル中目黒掘です。

 アドレスは目黒区中目黒2丁目です。中目黒は目黒区東部にあり、1丁目から5丁目までで構成されています。駒沢通りの東側にあり、地区の中央を山手通り・目黒川が通っています。もとは旧荏原郡中目黒村から現在の「お洒落な人気の街」まで発展してきました。8,421世帯14,592人の住民登録があり、うち2丁目には1,313世帯2,291人が住んでいます。

 「中目黒」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅を山手通り側に出て、山手通りを五反田方面へ歩いてくと、目黒清掃工場入口交差点の手前左側に所在します。ほぼフラットなルートですが、交通音・排気ガスは気になるかもしれません。

 さらに、
JR山手線「恵比寿」駅から徒歩13分、同「代官山」駅から徒歩16分と徒歩圏内に収め、また、バス停まで徒歩3分に位置しており、また、「渋谷」駅・「不動前」駅・「大井町」駅などに一本でアクセスすることができるなど、通勤通学から休日のレジャーに都市をアクティブにアクセスする快適な足廻りも魅力のひとつです。

 セブンイレブンまで徒歩1分、スーパーのまいばすけっとまで徒歩1分と利便性は申し分ありません。外観はブラウンで落ち着いた雰囲気を感じさせてくれます。設備はオートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなど充実しています。

 専有部には
オートバス、浴室乾燥機、食器洗浄器、床暖房を採用し、快適なライフスタイルを実現します。また、本マンションには2面採光、ウォークインクローゼットを採り入れたルームプランが多く、すっきりとしたライフスタイルにも一役かってくれそうです。面積は25.20平米〜79.2平米で一人暮らしで不自由ない広さな住戸から家族で住める広い住戸があります。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の2階に所在する専有面積79.2平米の2LDK+Sです。南西向き角住戸のため、山手通りには面しますが、日当たり・通風良好です。玄関から直進すると12.1帖のLD+3.3帖のキッチンがあります。LDには隣接して6.0帖和室、玄関左右には7.4帖の主寝室、6.0帖のサービスルームとなっています。

 水廻りは廊下左右に配し、収納は
ウォークインクローゼットがあるなど充実しています。約23平米の広々二面バルコニーのほか、床暖房や浴室乾燥機、追い炊き機能等、必要な機能が揃っています。

 販売価格は7,280万円、坪単価304万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,619万円〜8,020万円、『マンションマーケット』では8,391万円〜8,812万円、『イエシル』では5,098万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,905万円〜8,403万円、『マンションレビュー』では7,475万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,330万円、坪単価306万円となり、販売価格は0.6%割安との試算結果です。なお、本住戸の分譲時価格は4,870万円、坪単価203万円とされています。

 分譲時は驚くほどの安さだったわけですが、それで利潤が乗った本物件価格も目を引く水準です。
管理費月額10,800円、修繕積立金月額13,500円、駐車場代月額25,000〜26,000円と、リーズナブルに生活することができます。築20年未満の「中目黒」駅徒歩10分物件がこの価格なら検討する価値があると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:マイキャッスル中目黒
 価格:7,280万円 (税込)
 所在:目黒区中目黒2丁目
 交通:「中目黒」駅徒歩10分
 面積:専有面積79.2平米

詳細はこちら(ノムコムより)
マイキャッスル中目黒

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| 中古マンション 目黒区 | 19:19 | comments(0) | - |
新築マンション販売不振ー都区部タワマンほど売れていないという事実

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★ 昨年12月17日、不動産経済研究所は、『首都圏のマンション市場動向‐2019年11月度−』を発表しました。これによれば、11月の発売は3,293戸で、前年同月(3,461戸)、一昨年同月(3,366戸)をいずれも下回りました。

 ただし、
2019年の中では3月の3,337戸に次ぐ発売戸数の多さでした。前月が2,007戸の発売という10月としては記録的な少なさでしたので、幾分発売戸数が回復したとも言えます。最も2019年の発売戸数がこの数で2番目に多いというのは不振の表れともとれるでしょう。

 契約率は55.2%です。前年同月比では1.3ポイントアップですが、2019年では前月(42.6%)に次いで2番目に低い数値です。また、3か月続いて契約率が60%を下回ったのは、ここ3年ではなかった傾向です。

 エリア別にみると、11月の
都区部の契約率は37.9%と、これも記録的な低さになりました。11月の1,306戸の売り出しに対し、495戸が成約し、811戸が売れ残ったことになります。人気のある都区部の契約率が最も高くなるのが常なのですが、ここでも異変が生じています。

 首都圏の
一戸当たり価格は5,469万円で、前年同月比で548万円(9.1%)ダウン、平米単価も8.9万円(9.9%)ダウンし、2019年で最も安くなりました。これは、発売戸数が最も多い都区部の一戸当たり価格が6,868万円、平米単価が107.8万円で、それぞれ10.2%、12.9%ダウンしたことが響いています。もっとも、これはその月に売り出された物件の価格水準に大きく依存するので、これをもって価格トレンドが下落傾向とも言えません。

 販売在庫数は525戸増加の7,525戸となりました。1か月の増え方としては最近これほどの増加は見たことがなく、大幅増と言えます。

 タワーマンションは17物件637戸が売りに出され、前年同月比9.6%増ですが、契約率は25.3%しかなく、161戸が成約、476戸が売れ残りとなりました。今やタワマンの売れ行き不振が全体成績の足を引っ張っている状況です。

 タイプ別契約率は、
1K51.4%、1LDK40.2%、2LDK53.7%、3LDK56.1%、4LDK70.2%と、都区部以外の4LDKは好調、1LDKが落ち込みました。特に都区部の1LDKの契約率は30.1%にとどまっています。4LDKの強い需要については、ファミリー層が郊外型マンションの取得に移行しているのかもしれません。

 価格帯別戸数では、
3,500万円以下の契約率が68.7%なのに対し、7,000万円〜9,000万円の契約率が32.8%と振るいませんでした。それ以上の価格帯の住戸の契約率は55%超あることから、アッパーミドル層のマンション購入が鈍っているとも解釈できます。

 都区部・タワマンという従来の人気物件が逆に低迷しているのが最近の状況です。これが価格に反映されて新築マンションが安めに出てくるようになれば狙い目ですが、「狙い目」と意識されているうちはそんな価格下落は起こらないことでしょう。

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| 市場動向 | 19:47 | comments(2) | - |
リビオ成増フォレストエア(新築)−駅距離のハンデを補う価格&共用施設

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★ 東武東上線「成増」駅より徒歩12分、東京メトロ有楽町線・同副都心線「地下鉄成増」駅より徒歩14分の場所に立地する日鉄興和不動産分譲・イチケン施工・地上5階地下3階建・総戸数53戸の『リビオ成増フォレストエア』です。

 アドレスは板橋区成増5丁目です。成増(なります)は1丁目から5丁目まであり、板橋区の西端に位置します。南は練馬区と、西は埼玉県和光市と隣接しています。東武東上線を挟み、南側が成増1丁目・成増2丁目、北側が成増3丁目・成増4丁目・成増5丁目となっています。埼玉県との境は旧白子川などの流路が採用されているため、白子川を越えて和光市白子に食い込んでいる地域や、白子が成増側に食い込んでいる地域もあります。

 東武東上線「成増」駅と東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅があり、
両駅は200メートルほどしか離れていません。池袋方面の隣駅はそれぞれ「下赤塚」駅と「地下鉄赤塚」駅で、川越方面の隣駅はどちらも埼玉県和光市の「和光市」駅となります。

 「成増」駅の南口には
成増スキップ村と呼ばれる商店街があります。成増はモスバーガー発祥の地であり、モスバーガー1号店は成増店です。北口には西友などの商業施設があり、都市銀行はみずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などの支店があります。

 「成増」駅付近は賑やかですが、徒歩10分強で南側にかつての
成増飛行場跡の光が丘公園、北側には板橋区としては少ない第一種低層住居専用地域指定の住宅地もあります。本マンションの所在する成増5丁目の白子川沿いには湖池屋本社があります。

 「成増」駅の南口側はほぼ平坦な地形ですが、
北口側は起伏に富んでおり坂が多くなっています。北口再開発が行われ、駅前ロータリーの整備・複合施設「ACT」・それと駅とを渡すデッキなどが完成(第一次)、さらにその後、複合施設「アリエス」が完成(第二次)しました。また、第一次、第二次に次ぐ再開発が検討されており(成増駅北口第三地区)、現在は地区の設定を含めて、整備内容等についての研究が行われています。

 「成増」駅より本マンションまでは徒歩12分です。同駅北口を出て右折して北上していくルートで、上記の通りアップダウンがあります。「成増」駅と並ぶように所在する「地下鉄成増」駅からもほぼ同様の北上ルートとなります。北側を成増五丁目公園に隣接し、道路をはさんで西側に同時分譲の『リビオ成増ブライトエア』(総戸数48戸)があります。

 古くから商業の街として栄え、さまざまな利便施設、大小の公園が充実した「成増」です。本プロジェクトに近接する「成増五丁目公園」(約100m・徒歩2分)は、小さな山を思わせるような、緑あふれる丘陵状の公園で、その脇の「旧白子川緑道」(徒歩3分)も癒しのスペースであり、子どもと安心して遊べる静かな環境が広がっています。また、本プロジェクトは、和光市方面に向かって開けた高台にあり、日照や風通しに恵まれた開放感ある暮らしです。

 成増幼稚園(約590m・徒歩8分)、区立成増ヶ丘小学校(約680m・徒歩9分)など、
幼稚園、小学校、中学校がいずれも徒歩圏内です。児童館も付近にあり、子育てや教育には恵まれた環境です。また、環境だけでなく学校教育の内容も充実しており、赤塚第二中学校(約600m・徒歩8分)は、専門教科ごとに教室を割り振る教育センター方式を導入し、学習意欲を高める学びが進められています。

 2街区合わせて101戸というスケール感、周辺に広がる住宅街との調和と、公園の緑との調和を目指し、色調やデザインだけでなく、植栽の種類や高さに統一感を持たせています。2棟ならではの共用部の相互利用等のメリットを享受できます。

 エントランスは光と直線的なデザインでモダンな印象を高めています。間口とステップの幅にゆとりをもたせ、通りからのアクセスをよくするなど、使い勝手にも配慮しています。「journal standard」監修のパーティールーム、三井デザインテック監修によるシェアオフィス、専有部には「LABRICO」とのコラボによるDIYパーツなど、様々な企業とのコラボレーションを実現しました。日曜大工に、お子様の工作に「DIYルーム」も用意されています。このほか、キッズルーム、集会室、トランクルームなど、1棟53戸では実現しづらい共用施設が備わっています。

 現在は
先着順4戸販売を行っており、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積65.39平米〜72.74平米に対し販売価格4,558万円〜5,298万円、坪単価230万円〜241万円程度です。本マンションの平均坪単価は230万円台、『リビオ成増ブライトエア』の平均坪単価は240万円台とされており、いずれにせよ一般サラリーマンファミリーに手が届きやすい価格設定になっています。

 駅から徒歩10分圏外で少し遠さを感じますが、
「成増」駅は「当駅始発」があり、座って通勤することも可能ですし、「池袋」駅を直通10分で結ぶほか、多くの都心駅へも30分内で行けます。「地下鉄成増」駅からは、有楽町線・副都心線が利用可能、2駅3路線と、自在なアクセス環境です。 

 豊富な共用施設や他業種とのコラボなど、
家族で楽しく暮らせる工夫も詰まっており、駅距離のハンデを補うには十分です。価格もリーズナブルに抑えられ、好印象の物件となりました。

公式ホームページ ⇒リビオ成増フォレストエア

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| 新築マンション 板橋区 | 19:24 | comments(0) | - |
不動産売買すべからずー本年の運勢

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★ あけましておめでとうございます。

 昨年末に弊社で運営しているシステムにインシデントが発生し、すっかりペースを乱されたまま年末に突入してしまいました。本ブログの更新も久しぶりとなってしまいました。

 年末からの浮かない気分のまま妻の実家に帰省し、いつも行く郷里の神社で初詣をしておみくじを引くと、今までその神社で見たこともなかった
「凶」を引いてしまいました。売買は当然「慎むべし」とあります。翌日、気分を変えようと一人で車で少し遠出をして大きな神社でおみくじを引くと、これまた「凶」売買、投資は「利なし」とありました。

 おみくじを毎年引き続けて半世紀超、「凶」が出たことも初めてなのに、ダブル「凶」には愕然としました。
「これが最凶の運勢か」「凶オブ凶やな」とつぶやきながら、思わず「厄落とし」の「福豆」を購入し、巫女さんから教えられたとおりに橋の上から川にめがけて「幸せになれますように」と念じつつ「福豆」を落としたのです(家族からは厄年でもないのに無意味と言われましたが)。

 それにしても
最近、神社で凶のおみくじをよく見かけるようになりました。私が「凶」を引いた神社の1つ目はともかく、2つ目の神社は、私の周りでも結構「凶」を引いた人を多く見かけました。私の子供の頃は「大吉」が2〜3割はあった感覚で、「凶」などは一応概念上はあってもそんなものは出ないことになっており、皆気分を良くして神社を後にしたものでした。

 これを悔し紛れに考察するとすれば、
神社がビジネスをまじめに考え始めたという仮説が立てられるのではないでしょうか。まず、「凶」を引いた人は、そのままで初詣を終える人は少ないと考えられます。その神社か、少なくともどこか他の神社でもう一度おみくじを引くことになります。それでも「凶」が出れば、さらに他の神社に行くことになるでしょう。

 また、「凶」を引いた人は、私が「福豆」を買ったように、
何らかの消費行動をその神社で起こすはずです。「凶」さえ引かなければ買う予定のなかった「御守」を購入する人もいるでしょう。つまり、「凶」というおみくじは、その神社に「福」を呼び込む可能性が高いのです。

 一方、
「大吉」を引いた人がもう一度おみくじを引くことはまずありません。それどころか、「大吉」を「御守代わり」にする人も多く、予定していた「御守」を買うことをやめてしまうかもしれません。「大吉」は神社にとって「利なし」であることが認識されてきたのではないでしょうか。

 こうやって綴るといかにも
「罰当たり」な気がしてきたので、この辺でやめておきますが、日本人の縁担ぎは相当なものだと思います。しかし、それでありながら、マンション価格にはあまりそれが反映されていません。例えば風水であれば「北東」向きが最もよくないのですが、だからといって北東向きが他の方角に比べて格別安いというわけではありません。

 ただ、それは、
風水が日本人にそれほど普及していないからかもしれません。例えば普通「北向き」が最も安いのは、日照だけではなく、「北枕」などからくる宗教的なイメージもあるかもしれません。「東向き」が「西向き」より好まれるのも、夏の直射日光だけではなく、同様の感覚がありそうです。

 さて、昨日、気にした義姉が私にLINEで送ってくれた「本年の運勢」も、開いて読んでみると、
「建築、投資などは凶」とありました。年明け初日の本日は会社のシステムでまたもインシデント今年はとことん「凶」と付き合うことにしたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:45 | comments(0) | - |
フォルスコート武蔵小杉(中古)−武蔵小杉駅徒歩3分・100平米超が6千万円台

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★ JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩3分、東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩4分、同線「新丸子」駅より徒歩5分の場所に立地する洋伸不動産旧分譲・地崎工業施工・地上8階建・総戸数19戸・1998年5月築の『フォルスコート武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉1丁目です。小杉町は1丁目から3丁目まであり、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。特に隣接する新丸子東と共に再開発事業が顕著です。

 北は小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が小杉町3丁目が置かれ、小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。


 小杉町2丁目には昭和30年以降第一生命住宅など多くの社宅が建設され、その一部は一般へ分譲されましたが現在も多くが残っています。近年まで残っていたJX日鉱日石エネルギー社宅は2013年(平成25年)に廃止・解体され、跡地に超高層マンション『パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン』が建設されました。

 1943年(昭和18年)、川崎市小杉・上丸子・市ノ坪の一部より小杉町1-3丁目が成立しました。2017年(平成29年)12月31日現在の世帯数と人口は、小杉町1丁目が1,325世帯2,251人、小杉町2丁目が1,164世帯2,336人、小杉町3丁目が1,890世帯3,902人、合計4,379世帯8,489人となります。本マンションの所在する小杉町1丁目の通学区は、西丸子小学校、中原中学校です。

 「武蔵小杉」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅北口から歩道橋を渡って武蔵小杉タワープレイスを左手に北上、日本医大武蔵小杉病院を左に見ながらリーベンハウゼの角を右折、さらに南に戻った左手に所在します。「新丸子」駅からは徒歩5分で、同駅西口から線路に沿って南下し、グリフィン武蔵小杉の角を右折、プラウドフラット武蔵小杉の角を左折した右手に所在します。

 5路線3駅利用可能な好立地で駅近ですが、周りはマンション等居住系の建物が中心で店舗は点在する程度で、案外静かな住環境です。道のりはいずれもフラットで歩道橋以外はストレスがありません。

 総戸数19戸の小規模マンションで、1フロアに多くても3住戸までの配置です。分譲時の間取りは1LDKから3LDK+1DKとシングルから2世帯・2世代同居も可能となっています。3LDK+1DKのタイプは100屬鯆兇更さに、台所だけでなく玄関・トイレ・洗面所・浴室も2カ所ずつ設置された珍しい間取りになっています。

 1LDK〜3LDKのタイプも44.96平米〜88.03平米とゆとりの住空間が実現しています。
南向きで、廊下や玄関などに収納が工夫されています。オートロック、TVモニター付インターホン、宅配ボックスも設置されています。ペットは飼育可能(飼育細則有り)です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の3階に所在する専有面積104.17平米の4LDKです。南・東・北の三方角部屋で陽当り、風通し良好、明るく開放的な空間です。玄関から左手が6.5帖、6.5帖の洋室2室、右手がLDK、1洋室、7.2帖の和室となり、全居室6帖以上のゆとりある設計です。洋室1部屋と和室は2面採光となります。

 大型のウォークインクローゼット、トランクルームや納戸など収納豊富です。洗面室とキッチンに窓を設置し、換気効率を上げた設計となります。バスルームは浴室換気乾燥機付き、キッチンには食器洗い乾燥機付きです。平置駐車場の専用使用権付きで、月額23,000円です。

 販売価格は6,890万円、坪単価219万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『HOME'Sプライスマップ』では8,405万円〜9,414万円、『マンションレビュー』では6,506万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は7,708万円、坪単価245万円となり、販売価格は10.6%割安との試算結果です。ただし、シミュレーションサンプル数が2つしかないので、信頼性は低いです。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は239万円との記録が残っています。

 専有面積が大きいだけに、
管理費30,800円、修繕積立金20,830円、駐車場23,000円の合計74,630円が毎月かかります。それでも「武蔵小杉」駅徒歩3分の100平米超の4LDKがこの価格で購入できるのは目を引きました。

 種別:中古マンション
 名称:フォルスコート武蔵小杉
 価格:6,890万円 (税込)
 所在:川崎市中原区小杉1丁目
 交通:「武蔵小杉」駅徒歩3分
 面積:専有104.17平米

詳細はこちら
フォルスコート武蔵小杉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 19:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
新築マンション投資は負けが約束されている−早わかり損益分岐点で明確に

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★ 最近のマンションのセールスに多いのが、「実需と投資を兼ねて」とか「半投半住」という言葉です。独身者のマンション購入が増えたこと、価格高騰のあおりを受けてマンションのコンパクト化が進んだことが背景にあります。

 しかし、
その投資は本当に「回る」のでしょうか?「老後の資産形成」「年金代わり」という謳い文句もあります。でも、ローンを例えば35年払い終えるまで毎月1〜2万円でも赤字を出し続けるのはつらいことです。たいていの人は音を上げて途中で投げ出し、損切りをしてエンドになります。そう、マンション投資は普通は儲からないものなのです。

 どこが損益分岐点なのか、手っ取り早くわかる方法があります。これを頭に入れておけば、いろいろな物件をいちいち計算して黒字なのか赤字なのか、検討する手間が省けます。

 第一のポイントは「何年間融資が引けるか」という点です。最長でも年齢80歳を完済時年齢とするのが通例です。年齢が45歳未満の方は最長35年引ける可能性があります。この場合に必要となる利回りは、100÷融資年限で計算することができます。35年ローンの場合は、100÷35年=2.86です。

 第二のポイントは、ローン金利です。その半分は銀行の取り分と計算します。住宅ローンの金利を0.775%とした場合、その半分は約0.39%です。

 第三のポイントは、毎月の管理費と修繕積立金です。マンションを貸す場合、この管理費と修繕積立金は通常はオーナー負担となるからです。これは割合ではなく、実額ベースで影響があります。

 さて、
損益分岐点は、この3つのポイントから導かれます。上記の例の場合、第一+第二=2.86+0.39=3.25%はローンでもっていかれます。第三のポイントはむしろ表面利回りから実質利回りを出すときに算定されます。したがって、実質利回りが3.25%以上であれば、借り手がいる限りは単月として赤字にはなりません。逆に3.25%未満であれば、これから35年間、単月で黒字になることはありません

 しかし、借り手が35年間い続けることはあり得ず、空室率や賃貸管理委託費、専有部のメンテナンスコストも含め投資と呼べるほどの
キャッシュフローを得るためには、3.25%の2倍の数字、すなわち6.5%なければ合格ラインと言えません表面利回りで考えると、およそ7.5%はないと、まともな投資ではないのです。そして、この数値は、新築マンションでは全く達成できない水準であり、「新築マンション投資」は本来投資とは呼べない代物となります。

 私のように
年齢が50代となると、損益分岐点はさらに厳しくなります。私の場合、融資期間は最長24年となりますので、100÷24=4.17です。また、既に自宅を持っているため、購入は専ら投資用となり、その際のローン金利はよくて3%です。その半分の1.5%が銀行の取り分ですので、4.17+1.50=5.67です。実質利回りが5.67%を超える新築マンションは現在存在せず、私は新築マンション投資をした途端、「負け組」となります。
 
 投資の基本は、その場でキャッシュフローが生まれるインカムゲインであり、将来の市場に左右される不安定なキャピタルゲインを当て込むべきではありません。その意味でもマンションは投資の対象ではなく、少なくとも実需を主、投資を従と考えて購入すべきだと考えます。

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| 不動産投資入門 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミストタワー白金高輪(新築)−白金高輪駅徒歩1分でタワマン販売競争へ

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩1分の場所に立地する大和ハウス分譲・西松建設施工・地上35階地下3階建・総戸数280戸((非分譲住戸127戸含む)(別途店舗4戸、防災センター1戸、パーティールーム2戸))の『プレミストタワー白金高輪』です。

 アドレスは港区高輪1丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、
「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。

 「白金高輪」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅2番出口から桜田通りを東に歩くとすぐの場所です。信号を渡ることもない、駅から約50mのまさに1分の距離です。港区で駅徒歩1分の地にマンションが生まれるのは17年ぶりとなります。

 本マンションは、
高輪一丁目共同建替計画マンション建替組合が建築主で、大和ハウスは参加組合員となります。1970年竣工の「パシフィック高輪マンション」(地上11階、地下1階、63戸)や1979年竣工の「トーア第二高輪マンション」(地上11階、地下1階、93戸)などの跡地に立地し、2017年3月に組合を設立し、2018年3月に権利変換計画認可を取得していました。

 敷地面積は2,047.68平米で、建築面積は829.44平米、延床面積は29,823.698平米となります。高さは135.64平米、地上35階地下3階建で、杭基礎工法です。企画・基本設計は株式会社HOU一級建築士事務所、設計・監理は西松建設・東急設計コンサルタントJVで、西松建設の施工で本年8月に着工しました。

 地権者住戸は総戸数の45%に当たる127戸で、保留床となる153戸を大和ハウスが分譲します。店舗が4戸入り、共用施設としてパーティールームが2戸用意されています。その他の共用施設についてはまだ発表がありません。管理会社は大和ライフネクストが務めます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積33.06平米〜117.15平米と、大規模タワーらしく独身用〜ファミリー用、おそらく富裕層向けプレミアム住戸と幅広く取り揃えられそうです。完成イメージではホワイトとブラックのシャープなアクセントがきいたスタイリッシュな外観です。低層階では囲まれ感があり、新興宗教施設も近接していますが、逆に低層階に価格的なお得感が出るのも期待したいところです。

 白金高輪では現在、総戸数1,247戸と話題の大規模再開発物件
『SHIROKANE The SKY』(「白金高輪」駅徒歩3分)が平均坪単価710万円で販売を開始、11月に行われた第1期1次販売では販売戸数はしぼられたものの、数十倍単位の倍率がつく住戸もあるなど、好調でした。一方、本マンションの向かいに「白金高輪」駅徒歩2分で『ザ・パークハウス 高輪タワー』が総戸数164戸の規模で、来年1月下旬から販売が開始されます。

 そして本マンションが「白金高輪」駅徒歩1分の地で
来年5月中旬から販売開始予定と、白金高輪で駅近大規模タワーマンションが競って誕生します。当面の関心事は、それぞれの価格設定で、駅距離に応じた価格水準となるのか、『SHIROKANE The SKY』のプレミアム感を見越したお得な価格水準となるマンションが現れるのか、『ザ・パークハウス 高輪タワー』がブランド力を発揮するのか、目を離せない展開になりそうです。

 なお、
入居予定日は、『ザ・パークハウス 高輪タワー』が最も早く2022年1月中旬、『SHIROKANE The SKY』と本マンションが2023年3月下旬であり、この点もマンション選びに影響することとなるでしょう。

公式ホームページ ⇒プレミストタワー白金高輪

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| 新築マンション 港区 | 19:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
いい家チェックリストーマンションをイメージで買わないために

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★ suumo12月10日号では、「『いい家』診断チェックリスト40」を掲載しています。これは、さくら事務所ホームインスペクターの川野武士さんにお話を伺いながら作成したもののようです。物件選びはイメージが先行しがちですが、確かに客観的な物差しを持っておくことが重要です。以下の通りです。

(リビング・ダイニング編)
1.日当たり・眺望    方角や階数、周囲の建物を確認
2.広さ         柱や梁の凸凹をチェック、空間の広さを確認
3.可変性        間仕切りは使い方と将来の変化をイメージ
4.床・天井の構造    配管類のメンテナンスがラクなのは二重床
5.天井高        最近は2500mmがスタンダード
6.窓          断熱性能と高さや大きさ、形に注目
7.バルコニー      奥行きが広ければリビングの延長で使える
8.壁や床の傷み具合はどの程度か(中古)
9.床にたわみはないか(中古)
10.コンセントやアンテナ端子の位置(中古)


(水まわり編)
11.動線・広さ      調理や配膳がしやすいカウンター&通路の広さか
12.キッチン設備     欲しい設備があるか。性能もチェック
13.浴室の広さ      主流は1418、広めの1620も
14.サニタリー設備    デザインや機能性、収納力に注目
15.設備の動作確認をする(中古)
16.水漏れがないか(中古)
17.大型家具の設置場所や搬入経路を確認(中古)


(居室&玄関編)
18.広さ         家具の配置やドアの開閉スペースに注意
19.居室収納       サイズや量など使い方を想像してみる
20.玄関収納       靴+アウトドアグッズをしまえると◎
21.バリアフリー     安全に配慮した機能・工夫があるか
22.結露やカビはないか(中古)


(ハード&ソフト編)
23.住戸からのアクセス  各共用施設の住戸からの距離や位置関係をチェック
24.防犯対策       システムの方式や防犯カメラも確認
25.防災対策       備蓄品・設備など災害時の備えはどうか
26.耐震性能       新耐震基準を満たせば大地震でも安全度が高い
27.共用施設の有無    利用価値の高い共用施設があるか
28.長期修繕計画     30年前後にわたる計画があるか
29.入居者の様子や掲示板の張り紙(中古)
30.外壁の傷み具合と修繕工事の予定(中古)
31.リフォームに関する管理規約のルール(中古)


(利便性・住み心地編)
32.交通利便性      勤務先への所要時間を調べてみる
33.買い物のしやすさ   駅からの帰り道に寄れるスーパーや飲食店をチェック
34.保育・教育環境    保育園事情や通学路の安全を確認
35.将来の開発予定    行政の資料を見て将来の街の姿をイメージ
36.曜日時間帯による変化 平日や夜間の現地も見てみよう


(マネー編)
37.購入時の諸費用    新築は修繕積立金、中古は仲介手数料が必要
38.修繕積立金      築年数が経つほど金額が高くなる
39.住宅ローン控除    新築は最大約480万円、中古は最大200万円戻る
40.おトクな税制     専有面積50平米以上、築25年以内の条件が多い


 マンション選びにおいての実用的なチェックポイントは、例えば鉄道マニアが走行中の鉄道車両がマンションの窓から見れるかなどの趣味に応じた特殊なポイント以外は、ほぼこれで網羅していると言っていいでしょう。ただし、マンションのグレード感など、ステイタスや主観的な満足感に関わる部分はあえて(?)チェックポイントとなっていません。気になるところでもあるので、別途加えてもいいと思います。

 チェックの仕方ですが、新築マンションの場合は
パンフレットに載っていることも多いので、それでまずチェックして、載っていない点について、2回目以降のモデルルーム訪問で聞いてみるといいと思います。

 特に、
パンフレットに載せてアピールしていない点は、その物件の弱点である点が多いので、しっかり確認することが大事です。1個1個のチェックポイントに〇、△、×などを付けて一覧にしてみましょう。

 そして、
パートナーと一緒に見比べて議論しましょう。お互いに、住まいに何を求めているかがわかって、相互の理解にも役立ちます。そのマンションに住み続けるに当たって、これは重要なことです。

 例えば、
私の妻は34.保育・教育環境、その中でも「通学路の安全」を最も重視していました。そのお陰でマンション購入を2つ見送ったほどです。娘2人を育てる母として当然のチェックポイントでしたが、私はうかつにも気づいていませんでした

 「マンションをイメージで買わない」ー今後ますますマンションの選択眼を問われてくると思います。その際にこのようなチェックリストは必須だと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヒルクレスト平河町(中古)−永田町駅徒歩1分・「すごい立地」のワンルーム

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★ 東京メトロ南北線・同半蔵門線「永田町」駅より徒歩1分の場所に立地する三菱倉庫旧分譲・竹中工務店施工・地上7階建・総戸数39戸・1983年3月築の『ヒルクレスト平河町』です。

 アドレスは千代田区平河町2丁目です。平河町は、千代田区の西部に位置します。町域北辺は東京FM通りを境に麹町に、東辺は隼町に、南辺は青山通り(国道246号)を境に永田町に、西辺はプリンス通りを境に紀尾井町に接しています。町域内にはオフィスビルや各種団体による会館が多く見られます。

 平河町は、番町・麹町と並び、明治時代以降、大名屋敷、旗本屋敷といった武家屋敷跡のいわゆる
「御屋敷町(武家地)」です。平成25年地価公示ランキングにて、本マンションの所在する平河町2丁目が住宅地では全国第6位となっています。

 「永田町」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅9b出口から目の前の通りを渡った右手に所在します。9b出口から本マンションまで30〜40mしかないのですが、ホームから9b出口までは結構距離があります。接道は街路樹が美しい一方通行路で、目の前は都道府県会館、背後は麹町中学校、右手には赤坂プリンスクラシックハウス、徒歩圏内には国会議事堂や衆参議員会館などがあり、まさに日本の政治・経済などの中心地です。
 
 物件周辺は緑豊かな環境で、国立劇場や靖国神社などの有名スポットも近い場所にあります。駅周辺を中心に飲食店が集まっているので、ランチタイムは食事がしやすいです。徒歩圏内にはコンビニやスーパーも揃っているので、気軽に買い物ができます。銀行や郵便局なども近い場所にあります。

 本マンションの外壁は、落ち着いた
茶系のタイル貼り、エントランスは植栽が配された長く続くアプローチの奥にあり、プライバシーが確保されています。オートロック完備、管理人常駐です。1階にはフランス料理、和食など飲食店が入っています。全戸南向きで、南側の隣地建物(都道府県会館)との距離が15m以上あるので、採光・通風に恵まれています。レジデンスフロアは2階から、各戸の広さは27平米台〜34平米台となっています。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の4階に所在する専有面積34.09平米のワンルームです。南東向きで、角住戸でもあります。玄関から入るとすぐにキッチンスペースがあり、右手にはトイレ・バス・洗面の3点ユニットがあります。収納は左右に2か所、残りはすべて居室という潔いワンルーム間取りです。事務所利用も可となっています。

 販売価格は3,800万円、坪単価368万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,479万円〜3,780万円、『マンションマーケット』では3,449万円〜3,620万円、『イエシル』では3,100万円、『ふじたろう』では2,232万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,424万円〜4,138万円、『マンションレビュー』では3,869万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,358万円、坪単価326万円となり、販売価格は13.2%割高との試算結果です。『ふじたろう』の査定が飛びぬけて低いので、これを除けば、平均は3,583万円、坪単価347万円となり、販売価格は6.1%割高との試算結果になります。

 いずれにしても、
こんなところにマンションがあるのかという「すごい立地」です。現状は住むにはリフォームをした方がよさそうですが、事務所として使用するならこのままでもいけそうです。まさに希少さが売りの物件といえるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ヒルクレスト平河町
 価格:3,800万円 (税込)
 所在:千代田区平河町2丁目
 交通:「永田町」駅徒歩1分
 面積:専有34.09平米

詳細はこちら
ヒルクレスト平河町

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| 中古マンション 千代田区 | 18:03 | comments(0) | trackbacks(0) |