AXAS文京千駄木(新築)−4大学徒歩圏、板橋区より安い文京区1LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ南北線「本駒込」駅より徒歩5分、同千代田線「千駄木」駅より徒歩7分、都営三田線「白山」駅より徒歩7分の場所に立地するステラホーム分譲・リンクトラスト施工・地上9階建・総戸数40戸(管理室含む)の『AXAS文京千駄木』です。

 アドレスは文京区千駄木1丁目です。千駄木は、古くは駒込村の一部で、名前の由来は、雑木林で薪などを伐採、その数が千駄にも及んだからという説や、太田道灌が栴檀(せんだん)の木を植えた地であり、この栴檀木が転訛したとの説があります。

 日本医科大学が1910年3月に私立東京医学校を合併し、同年10月、私立東京医学校跡地(現・千駄木校舎)に移転しています。
谷根千とひと括りに呼ばれる谷中・根津と千駄木は、下町情緒あふれる地域として知られます。

 また、
東京大学が近く、川端康成、北原白秋、高村光太郎、夏目漱石、森鴎外など多くの文人が居を構えました。第68・69代内閣総理大臣大平正芳の邸宅は、千駄木2丁目にありました。千駄木には11,077世帯20,444人が住んでいますが、本マンションの所在する千駄木1丁目は、その中で最も人口が少なく、736世帯1,508人となっています。

 「本駒込」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口から都道155号線を南下し、向丘2丁目交差点を左折、都道452号線を東に進み、駒込学園前交差点を越えた左手に所在します。「千駄木」駅から徒歩7分、上述の都道452号線を西に進むルートであり、「白山」駅からも徒歩7分、白山上交差点から上述の都道452号線を東に進むルートです。

 近年、「谷根千」では新しい雑貨店や飲食店当のショップが増え、東京都の代表的な観光エリアの一つとなっています。しかし江戸時代の区分では「下町」ではなく、上記の通り千駄木は多くの文人が住み、地形的にも高台付近は本郷台地の端であるため、
本来の「山の手」と言われる地域に含まれています。本郷図書館が面している通りは、かつてはいくつかの銀行の頭取などの家があったことから、「銀行通り」とも呼ばれ、現在も閑静な住宅地です。

 徒歩圏内に4大学の5つのキャンパス(日本医科大学徒歩5分・東洋大学徒歩8分・文京学院大学徒歩11分・東京大学農学部徒歩14分・東京大学本郷キャンパス徒歩16分)が集まるロケーションで、日常のお買い物は、大銀ストアー本店徒歩1分、ファミリーマート向丘二丁目北店徒歩3分、セブンイレブン文京千駄木一丁目店徒歩4分、サンクス白山五丁目店徒歩6分、コープみらい白山店徒歩6分、スーパーマーケット三徳白山店徒歩7分となっています。

 外観はモノトーンでシックなデザイン、エントランスもエレガントな雰囲気にまとめました。設備では、
浴室のフラットラインLEDがシャープで美しく、各部屋にエアコンが標準装備されています。室内にはWi-Fiシステムが導入されています。

 間取りは1LDK〜2LDK、専有面積40.79平米〜49.80平米で、1LDK中心です。1LDKでは、間取りの中心にLDKを配したプランが多く見受けられますが、いずれも角住戸のため、まれぞれ窓は確保しています。現在は第1期及び第1期2次の先着順販売で、上記専有面積に対し3,980万円〜5,690万円、坪単価323万円〜378万円程度となっています。

 上記坪単価レンジの
中央値は351万円ですので、平均坪単価も350万円台にあるのでしょう。同じく近隣で販売中の『パークホームズ文京本郷通り』(「本駒込」駅徒歩3分)の平均坪単価が410万円台とされていますので、これとの比較では割安感があります。

 標準相場をごく大まかに試算すると、312万円(2016年白山坪単価)×1.013(駅距離補正)×1.233(地価上昇補正)=
坪単価390万円となり、これに対し上記中央値は10%程度割安との試算結果です。

 例えば、板橋区物件で現在販売中の
『オープンレジデンシア板橋』(「板橋」駅徒歩4分)の1LDK(48.27平米)の販売価格は4,778万円、坪単価327万円で、『AXAS文京千駄木』の方が坪単価が安い1LDKがあります。文京区物件でこの水準で購入できる1LDKは、今や希少かもしれません。

公式ホームページ ⇒AXAS文京千駄木

TOPへ


| 新築マンション 文京区 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
中国人が好む立地とは?−王さんの思い出

JUGEMテーマ:マンション


★ もうずいぶん前のことですが、不動産仲介会社の王さんにお世話になったことがあります。気になる物件があって、電話で問い合わせたところ、案内に来たのが王さんでした。

 電話に出た人が女性だったので、てっきり女性社員が来るのだと思って待ち合わせ場所できょろきょろしていたのですが、それらしい人が見当たりません。冬の寒い日で、20分くらい吹きさらしの場所で待っていたところ、同じく隣でガタガタ震えていた青年がやおら携帯を取り出して
「〇〇サン、コナイヨ!〇〇サン、コナイヨ!」と私の名前を連呼し始めたので、ようやく彼が案内人だとわかりました。

 王さんは日本の大学に留学してそのままこの仲介会社に就職したとのことでした。当時は中国経済が絶好調で、多くの中国人が日本の不動産を求めて日本にやってきていました。不動産所有が認められていない中国と異なり、日本ではお金さえ出せば誰でもたやすく不動産のオーナーになることができます。しかも、長年のデフレの影響で、東京の不動産は、名だたる世界の主要都市の中で格段に価格が安く、資産価値の観点からも中国人に飛ぶように都心のマンションや土地が売れていったのです。

 そんな
中国人の「爆買い」を当てにして、この仲介会社は王さんを雇ったのでした。と言っても、日本人相手の時には補助に回されるらしく、王さんは私を車で待つ日本人社員のところに連れていく役割だったのです。ぬくぬくと暖房の効いた車内で待っていた日本人社員に対し、寒風に吹きさらされた王さんと私には、いつしか国境を越えた連帯が生まれていました。

 見に行った物件は、「自由が丘」駅徒歩10分圏内の中古戸建でした。格安に思えましたが、敷地と道路に大きな高低差があり、1階部分は地下に沈んでいました。それでも見学者は後を絶たなかったようで、スピード感に気圧された私は、それ以上のステップを踏むことができませんでした。

 その夜、仲介会社から来たメールの送信者は日本人社員ではなく、王さんでした。


「もっといい物件あるよ。見に来ますか」

という言葉と、でかい写真をばこばこ貼り付けた奇怪なメールに情熱を感じ、私は思わず次の週末のアポを依頼しました。

 次の土曜日、今度は王さん一人が車で迎えに来てくれました。


「正直言うと、こないだの物件、全然いいと思わないね」
「んー、確かに土地の形状に難ありだけど」
「いや、そうじゃなくて、なんで自由が丘がいいのよ。値段が高いだけで、全然面白くないじゃない」
「んん?日本人の憧れの場所だけど」
「自分は東横線とか田園都市線とか魅力を感じないね。東急線はダメ。街並みがきれいなだけ」
「そのきれいな街並みがいいんだけど」
「気取っていて、中国人には人気ないヨ」
「じゃあ、王さんはどの場所がお薦めなの?」
「日比谷線の入谷とか三ノ輪とか。池袋も。にぎやかで面白い。そこなら飛ぶように売れるヨ」
「ふうん」

 日本人には西洋への憧れがあり、きれいな邸宅地が従来から人気でした。最近は駅近が重視されるようになりましたが、繁華性はむしろマイナス要因となる場合もあります。中国人の感覚だと、むしろ下町に近い活気が好まれるかもしれません。そこにはいい意味での人間臭さがあり、「人が人として住んでいる」という実感があるのでしょう。それはそれで、何となく理解できるものがありました。

「中国人はね、気に入った物件があると、価格をつり上げる」
「日本でも売値が上がることはあるよ」
「いや、買うほうね。1億円で競争になると、1億1千万円出すとか。日本だと売るほうが困っちゃう」

 王さんがおすすめした物件は、確かにその価値はわかるのですが、やはりどことなく「これじゃない」感があって、丁重にお断りしました。

 それでも王さんは週に1,2度は、カタコトの日本語とともにコンスタントに物件資料を送ってくれました。しかし、やはり趣味は合わず、ついにある日王さんに電話しました。


「王さん、やっぱり無理だわ」
「そうか?東横線にしようか?」
「うーん…ちょっと今仕事が忙しくなって。余裕ができたら電話する」
「…そうか。約束だよ。日中友好のために」

 それから3年後、私は思いきって王さんのいた仲介会社に電話しました。

「王なら1年前に退社しましたよ」

 中国ではその後、中国人の海外不動産投資を抑制するための法律ができ、日本の不動産へのお得感が薄れたこともあって、中国人の不動産投資のための訪日はめっきり減ってしまいました。王さんもまた、新しい可能性を求めて、違うフィールドに旅立ったのでしょう。

 日本と中国の関係は、今年は習近平国家主席の訪日が予定されるなど、ようやく
雪解けモードになってきました。しかし、私と王さんの日中友好関係は未だ果たされないままでいます。 

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
アデニウム新小岩(中古)−築浅・駅近・価格と魅力の揃った3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ JR総武線「新小岩」駅より徒歩4分の場所に立地するジョイントコーポレーション旧分譲・青木あすなろ建設施工・地上14階建・総戸数186戸・2012年4月築(築6年10ヶ月)の『アデニウム新小岩』です。

 アドレスは葛飾区東新小岩1丁目です。東新小岩は1丁目から8丁目まであり、葛飾区の南部、「新小岩」駅の北東に位置します。同駅を中心に商業地区が広がる町です。隣接する地域は、北東が奥戸1・3・4丁目、南東が新小岩1・2・4丁目、南西が西新小岩1・4・5丁目、北西は中川を挟んで対岸に東立石1丁目、東の一部で江戸川区上一色となります。

 地名は、「新小岩」駅に由来します。住居表示前は、上平井町・上小松町・下小松町などの町名でした。東小岩には13,443世帯、26,685人が住み(2017年12月1日現在)、うち1丁目には1,816世帯、3,726人が住んでいます。また、通学校は、松上小学校、小松中学校です。新小岩公園へも近く、子育て環境良好です。


 「新小岩」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅北口から北東方向に歩き、「新小岩駅北口」交差点を横断して一つ目の角を右折して二つ目のブロックの右手に所在します。向かいには三井不動産旧分譲の2003年築『パークタワー東京イースト』が、その反対側には三菱地所旧分譲の『パークハウス新小岩アーバンス』(2009年築)が立地するなど、新しい高層マンション街区となっています。

 本物件は、
3つのレジデンス棟で構成された総戸数186戸の築浅大規模マンションです。高級感のあるダーク系・ホワイト・ブラウンでカラーリングされたモダンな外観で、アプローチには豊かな植栽が配されています。エントランスには車寄せもあります。

 また、ペット飼育可(飼育細則あり。専用の足洗い場あり)、二重床・二重天井、コンシェルジュサービス、24時間ゴミ出し可能、1階にライブラリーラウンジ、小さなお子様が遊べるプレイロット、宅配BOX、カーシェアリングサービス(有料)など、
多彩な共用施設・サービスを備えています。

 専有面積は60平米〜80平米台、間取りは2LDK〜4LDKでDINKSやファミリーに適しています。南西もしくは南東向きの住戸内は陽当たり、通風ともに良好です。LDにTES床暖房、浴室換気乾燥機、BS、CS、光ファイバーなどの設備が整っています。24時間セキュリティシステムのほか、カラーTVモニター付きオートロックシステムや各住戸の玄関と窓に取り付けられた防犯センサーなど防犯面へも配慮がなされています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の2階に所在する専有面積67.72平米の3LDKです。階下は駐輪場のため、小さなお子様がいるご家庭でも音を気にせず生活できます。南西向きバルコニーで、バルコニーは奥行きが約2メートルあります。典型的な田の字型住戸となり、横長LDは11.7帖、中和室は4.5帖、共用廊下側の2洋室は、6.0帖と5.0帖です。

 対面式キッチンは3.2帖、1418バス、洗面所は少し狭くなっています。ウォークインクローゼットはなく、通常のクローゼットが2洋室に、押入が和室に備わっています。全般に
専有面積に見合ったバランスの取れた3LDKと言えるでしょう。

 販売価格は4,100万円、坪単価200万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,382万円〜4,681万円、『マンションマーケット』では4,262万円〜4,711万円、『ふじたろう』では4,363万円、『マンションレビュー』では4,516万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,474万円、坪単価218万円となり、販売価格は8.4%割安との試算結果です。管理費+修繕積立金の月額は17,510円と、多彩な共用施設・サービスの割にはリーズナブルです。駐車場料金は月額14,000円と、こちらもお財布にやさしい料金設定となっています。

 本マンションの
分譲時の平均坪単価は190万円台でしたので、低層階である本物件は売却益が少し出ますが、それも仲介手数料等でトントンになる価格水準です。本マンションは、築浅・駅近・利便性・価格帯から、中古市場でも人気があるようで、十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:アデニウム新小岩
 価格:4,100万円 (税込)
 所在:葛飾区東新小岩1丁目
 交通:「新小岩」駅徒歩4分
 面積:専有67.72平米

詳細はこちら
アデニウム新小岩

TOPへ


| 中古マンション 葛飾区 | 20:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション契約率はここ3年間最低の53.9%−ふくらむ販売在庫と値崩れの恐怖

JUGEMテーマ:マンション


★ 18日付の住宅新報によれば、不動産経済研究所は12月17日、首都圏マンション市場動向(11月度)を発表しました。それによると、発売戸数は3,461戸(前年比2.8%増)で3カ月連続の増加となりました。特に神奈川県内の供給(918戸、前年比69.4%増)が増えました。

 全体の平均契約率は、期分け販売戸数の割合が従来よりも多かったことが影響し、
53.9%(前月比14.5P減、前年比14.0%減)に低下しました。契約率が50%台となったのは2016年1月以来です。

 以上が住宅新報の記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2018年11月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、
11月の発売戸数は3,461戸で、一昨年同月の2,701戸、昨年同月の3,366戸を越え、11月としてはここ3年で一番多い販売戸数になっています。近年では11月が話題の大型物件の販売時期となる傾向があり、12月と並んで、お盆明けからの営業スケジュールの集大成となっています。言わば、1年間で最も盛り上がる時期です。

 こういう時期は、
人気物件が目白押しで販売価格も高くなりがちです。実際、本年11月の平均価格は6,017万円となり、4か月ぶりに6千万円を上回りました。

 一方、
本年11月の契約率は53.9%となり、前年同月比14.0ポイントのダウンとなりました。ここ3年間で最も契約率が低かったのが2016年1月の58.6%でしたので、それよりもさらに落ち込んだことになります。タワー物件については、販売戸数は前年同月比で2倍超に大幅増加したものの、契約率は45.6%と、ごく低調でした。また、地域別では高契約率が常の東京23区の契約率が47.2%と、埼玉県の次に低くなっています。

 結果として、
販売在庫数は大幅に増え、前月比751戸の増加で6,749戸となりました。もちろん、中には大規模物件での即日完売物件もあり、『プラウドシティ吉祥寺』が第1期1次140戸を、『コスギ サード アベニュー ザ・レジデンス』が第1期174戸を即日完売しています。

 しかし、上記2物件の総戸数はそれぞれ678戸、519戸ですので、
販売戸数の総戸数に対する割合は前者で20.6%、後者で33.5%>に過ぎません。第1期販売では総戸数の過半は超えないと、手放しで好調とは言えない気がしています。

 タイプ別戸数では、
相対的にグロスが低くて済む1K、1LDKのコンパクトタイプの契約率がいいようです。価格帯別戸数では、4,000万円〜6,500万円が低調な中にも比較的高い契約率となっています。

 総じて言えるのは、
購入検討者が高騰する販売価格についていけていない、ということです。11月スタートの人気物件ですら思うようには売れていない、というのが現状認識と言っていいでしょう。

 期分けをして細かく刻んで販売を先延ばししたところで、爛熟期にある現状の不動産市場では、
「いつかは価格が追いついて売れる」というスタンスは取りづらくなっています。言わばツケで酒を飲んでいるようなもので、「いつかは精算する」と言ってずるずる不払いが続いているような状態です。

 酒のツケも販売在庫も借金(負債)である点は一緒です。かと言って
値引きをして売ると高止まりしている相場自体が崩れて不動産マーケットは取り返しがつかない打撃を受けるリスクがあります。この危ういバランスの上でどうにか持ちこたえているのが現在の不動産市場と言っていいでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 08:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
グラン レ・ジェイド等々力(新築)−高級感を前面に出す駅徒歩12分の低層物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急大井町線「等々力」駅より徒歩12分、同線「尾山台」駅より徒歩12分の場所に立地する日本エスコン&三信住建分譲・ウラタ施工・地上4階地下1階建・総戸数43戸の『グラン レ・ジェイド等々力』です。

 アドレスは世田谷区等々力7丁目です。等々力は1丁目から8丁目まであり、住居表示実施前までは、環八通りの南側・現在の玉堤地区も、世田谷区玉川等々力町の一部で、多摩川対岸の、現在の川崎市中原区等々力は、かつては等々力村の一部でした。

 等々力には、世田谷区役所玉川総合支所・玉川区民会館が設置されており、商業面では、「等々力」駅周辺に小規模な商店街が形成されているほかは、目黒通り沿いにスーパー(紀伊国屋)や飲食店がある程度であり、商業的な求心力は、近隣の「二子玉川」駅や「自由が丘」駅周辺にあります。町域のほとんどは閑静な住宅街であり、比較的緑も多い地域です。

 総合支所があることや
玉川地区の行政上の中心としての歴史的経緯から、古くからバス路線が発達してきました。現在は、目黒通り方面、深沢・駒沢方面(至渋谷)、中町・用賀方面、弦巻・祖師谷方面、玉堤方面などの区内各地に向けてバスが発着しています。

 等々力の名は、等々力渓谷に流れ落ちる「不動の滝」の轟く音に由来するという説が有名ですが、ほかにも渓谷の崩落する音から来たという説、兎々呂城(「とどろじょう」のよみが「とどろき」と変化/現在の園芸高校の地)を由来とする説等があり、いずれが正しいのかは詳らかではありません。


 「等々力」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅を北側に出て、目黒通りを北上し、玉川総合支所分庁舎を越えて左折、東京都市大等々力中・高を左手に見つつ都市大等々力交差点を右折した左手に所在します。「尾山台」駅からは徒歩12分で、同駅を北側に出て、等々力5丁目交差点を左折して目黒通りを横断するルートになります。いずれの駅からも緩やかに上る道のりになります。

 上記の通りこの界隈は東急のバス便が発達しており、バス便では、東急田園都市線・同大井町線
「二子玉川」駅からバス16分、「等々力小学校前」バス停から徒歩2分、東急東横線・同大井町線「自由が丘」駅からバス11分、「東深沢中学校」バス停から徒歩7分となっています。

 等々力は、世田谷区の南西部、駒沢通りと環八通りに挟まれた標高約40mのゆるやかな高台にあります。
武蔵野台地の南端に位置し、谷沢川(やざわがわ)が浸食してできたのが等々力渓谷で、自然の恵みも潤沢な邸宅街です。

 日常のお買い物は、
まいばすけっと等々力7丁目店が徒歩5分、高級スーパーである紀ノ国屋等々力店が徒歩8分です。深沢ゆかりの著名な児童文学者・中川李枝子さんの「ぐりとぐらコーナー」を設けている深沢図書館は徒歩9分になります。全国学校ビオトープコンクール国土交通大臣賞受賞(2018年度)の等々力小学校へ徒歩4分の近さです。

 本マンションは、その中で良好な住宅地域とされる
第一種低層住居専用地域に位置し、地上4階建ての低層フォルムを形成し、逆梁の重厚感があります。知的でモダンなエントランスとラウンジを備え、ガラス越しに中庭を望むことができます。自走式地下駐車場にも高級感があります。建ぺい率50%で、ゆとりある敷地に落ち着きのあるランドスケープです。

 L字型の配棟で、西向きが多く、南向きの住戸もあります。間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は57.22平米〜109.14平米で、土地柄からDINKS又はファミリー向けとなっています。

 売主目線からすれば、
駅距離がやや遠いだけに、価格の安さで売るか、高級感で売るか、の選択となりますが、第一種低層住居専用地域の良好な住宅街という環境からすれば、後者という選択なのでしょう。メジャー7と呼ばれる最大手デベロッパーに比べればブランド力はどうしても劣りますが、「レ・ジェイド」シリーズは結構高値で勝負してきます。しかも、本物件はその最上位の「グランレ・ジェイド」となっています。

 現在、同じ町内で販売する
『シティハウス自由が丘レジデンス』が「尾山台」駅徒歩16分が最寄りで、平均坪単価が380万円台です。本マンションも同じくらいの目線と考えておいた方がいいかもしれません。

 総戸数は43戸と少なめですし、敷地の使い方もゆったりとしていますので、
地元志向のアッパー層の需要で埋まるかもしれません。事前案内会は、来年1月12日(金)〜14日(日)に開催されて販売活動が本格化していきます。竣工は来年10月下旬、入居は来年11月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒グラン レ・ジェイド等々力

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 20:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
世田谷のマンションが売れない?−価格で訴求できない曖昧さが一因か

JUGEMテーマ:マンション


★ 12月8日付の週刊東洋経済は、特集として『マンション絶望未来』と題したマンション市況の現況と今後の展望を掲載しています。その中では、世田谷の2物件を以下のようにレポートしています。

『ブランズシティ世田谷中町』は総戸数252戸で、訪問時の在庫は123戸です。東急田園都市線「用賀」駅から徒歩15分で、東急不動産が「過去10年間で都内最大級の開発プロジェクト」として、第一種低層住居専用地域に分譲マンションとシニア住宅の複合開発を行ったものでした。2016年より分譲を開始し、2017年に竣工しましたが、いまだに売り出されていない住戸もあります

 『蘆花公園 ザ・レジデンス』は京王線「千歳烏山」駅から徒歩9分です。2017年春に分譲を開始し、2018年に竣工しました。分譲会社は三菱地所レジデンスが筆頭で、野村不動産とセコムホームライフが加わります。そのうちの1社の担当者は、「ここは完全な赤字物件」だと言います。「事の発端は三菱があまりに高く用地の入札をしてしまったこと。リスク回避のために我々を巻き込んできた」

 平均販売価格は7,000万円台前半と近隣物件よりも高めに設定せざるを得なくなりました。それでも三菱のプライドか、対応した営業員は値引きの可否について尋ねると、一切認めないと回答しました。」

 以上が週刊東洋経済の該当部分の概要です。

 まず、『ブランズシティ世田谷中町』ですが、
一番のネックは駅距離の遠さです。東急線の駅徒歩15分の大規模開発は、「都立大学」駅徒歩15分の2003年分譲『深沢ハウス』(総戸数772戸)を想起させますが、『深沢ハウス』も当初分譲には苦労していました。しかし、その後に2008年までの不動産プチバブルの波に乗ってマンション購入熱が盛り上がり、値引き販売を行ったこともあって、最後は急速に成約が進んで完売したと記憶しています。

 しかし、現在のご時勢では、
再び新築マンション購入熱が高まることは難しいのではないかと考えられます。シニア住宅との共生も、コンセプトは大いに賛同するものですが、販売サイドからすると売りにくいこともあるでしょう。私は本マンションを知った時、「販売に苦労するだろうなあ」と直感しましたが、おそらく多くの方が同じ思いを持ったのではないでしょうか。

 『蘆花公園 ザ・レジデンス』については、
「芦花公園」駅からは徒歩6分ですので、駅から遠いというハンデがあるわけではありません。しかし、世田谷区でも環八を超えてしまうと、売れ行きは微妙に鈍ってきます。想起されたのは、2009年に竣工した『グローリオ蘆花公園』(「芦花公園」駅徒歩8分、総戸数363戸)で、思い切った値引きを敢行して売り切ったとされています。

 世田谷区は確かにブランドですが、
都心・駅近が尊ばれる昨今にあって、真っ先に売れ行きに影響が出るエリアでもあり、実際、2008年までの不動産プチバブル期にも、世田谷区の変調がまず目立ったものでした。私は、都心寄りでない世田谷区において、駅から遠い物件については、高額ブランドというより、価格面で訴求した方がアピールするのではないかと考えます。

 その好例が
2004年に分譲された『東京テラス』です。「千歳烏山」駅徒歩16分というハンデを背負いながら、総戸数1,036戸というスケールを活かしつつ児童向けの多彩な共用施設でヤングファミリーを惹きつけ、平均坪単価210万円台というリーズナブルな価格水準で早々に完売させました。

 ターゲットは30歳代ファミリーで、70平米台3LDKが4,500万円〜5,500万円で購入でき、しかもそこは、東京の世田谷区であり、子どもたちの喜ぶ共用施設がいっはいある、それならパパも駅徒歩16分くらい大丈夫、という心理をつかんだのです。

 今の世田谷区マンションの不調は、価格で行くか、高級路線で行くかのコンセプトが曖昧になっているところに起因するものと思われます。土地代や人件費の関係で、価格面での妥協ができないのであれば、今や郊外にも属してしまう世田谷区エリアの物件の供給はしばらくお休みすべきなのかもしれません。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション麹町桔梗(中古)−現在、麹町中古物件として最安、しかもリノベ済

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩3分、同有楽町線「麹町」駅より徒歩3分の場所に立地する大京観光旧分譲・勝村建設施工・地上8階建・総戸数15戸・1980年9月築(築38年4ヶ月)の『ライオンズマンション麹町桔梗』です。

 アドレスは千代田区麹町2丁目です。麹町は、従来の麹町地域の西側に位置し、新宿区(四谷)との区境にあたります。古くは糀村(こうじむら)と呼ばれたとも言われ、徳川家康の江戸城入場後に城の西側の半蔵門から西へ延びる甲州道中(甲州街道)沿いに町人町が形成されるようになり、町としてのにぎわいができました。

 町名の由来にはさまざまな説がありますが、、府中(ふちゅう)の国府(こくふ)を往来する国府街道の江戸における出入口であったため、つまりは国府路(こうじ)の町であったという説が有力です。


 「半蔵門」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅3a出口から新宿通りに沿って一本入った道を西に進んだ左手角に所在します。「麹町」駅からも徒歩3分で、同駅3番出口から上記の道を東に進んだ右手角に所在します。

 麹町小学校に近く、徒歩1分の距離です。北・西の角地で、ライオンズマンションらしいブラウンの外壁タイル貼りとなっています。新宿通りから一本入った通りではありますが、ビジネス街に位置して新宿通りを避けるビジネスマン・OLもそこそこいて、車の通行もあることから、それほど閑静というわけではありません。

 しかし、
街並みとしては落ち着いていますし、新宿通りに出れば、ビジネス街にある飲食店、スーパー、コンビニなどが多くあり、また、スーパーマーケット成城石井も新宿通りを渡ったところにあって、街としての面白さにはやや欠けますが、生活に困ることはありません

 そして、今回本物件を取り上げたのは、
現在販売中の千代田区ファミリー中古物件で、本物件が最も坪単価が安かったからです。しかも、リノベーション込みの値段で6,080万円、専有面積73.84平米、坪単価272万円となります。1980年築でぎりぎり旧耐震なのが残念ですが、これより10年超古い物件でも、本物件より単価が高いものばかりであるのが現状です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の2階に所在する2LDKです。玄関からは中が見えず、プライバシーにも配慮されています。ホールを介してすぐに18.1帖のLDKがあり、アイランドキッチンとなっています。キッチンの先には2.7帖のインナーテラスがあり、外光を取り入れて明るい印象です。

 LDKの向こうには、6.0帖と5.4帖の洋室があります。
西・北・東の三方角部屋と恵まれています。バルコニー面積は2.65平米と小さいです。収納については、ホールと2洋室にクローゼット等があり、標準よりやや多めの容量です。下足入れは2つもあります。

 水廻りはコンパクトにまとめられており、
電気温水器が室内にあるタイプです。リノベーションは本年5月に完成し、間取り変更、壁紙貼替、ユニットバス新規交換、建具交換、システムキッチン新規交換、照明器具全交換、洗面台新規交換、床材交換、トイレ新規交換、ハウスクリーニングが行われました。

 各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,905万円〜7,304万円、『マンションマーケット』では5,807万円〜6,416万円、『ふじたろう』では4,687万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,138万円〜7,413万円,『マンションレビュー』では6,198万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,176万円、坪単価276万円となり、販売価格は1.6%割安との試算結果です。なお、管理費は月額29,700円、修繕積立金は月額17,820円、合計月額47,520円となり、管理費は中古マンションとしてやや高めに見えます。

 1階には飲食店を含め2店舗が入り、
オートロックがないなど、気になる点はありますが、全面リノベ済で、1980年代の麹町ファミリー向けマンションがこの価格で購入できるのはやはり魅力的です。直近の6,280万円から200万円価格を下げており、買い時になっている気がします。4人家族の我が家には間取りが合わないのですが、都心居住希望のDINKS、3人家族には一見の価値あるマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション麹町桔梗
 価格:6,080万円 (税込)
 所在:千代田区麹町2丁目
 交通:「半蔵門」駅徒歩3分
 面積:専有面積73.84平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション麹町桔梗

TOPへ


| 中古マンション 千代田区 | 20:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
転売、また転売−どエンド君の誕生と幸せについて

JUGEMテーマ:マンション


 「珍しいな…」

 不動産ポータルサイトSUUMOで、ある土地物件が目を引きました。そこは都心繁華街の大ターミナル駅で、誰もが資産を持ちたがる立地です。そこで、その大ターミナル駅徒歩10分内、土地面積30平米台後半で、価格は4千7百万円台でした。

 それでも高い、と思われるかもしれませんが、その2〜3週間前に、
同じ駅徒歩10分内で土地面積30平米のものが6,600万円台で売られていたのです。それと比べて土地面積は大きく、かつ、価格は約2千万円安いのでした。

 興味をそそられて、仲介業者に電話しました。


「問い合わせが結構来てましてね。この場所でこの価格、ちょっとないですよ。買取業者が4,500万円台なら買い取ると言ってますし、お早めにご検討ください」

 しかし、建物プランを見せてもらうと、当然ですが、3階建てで50平米台しか取れません。面積が小さいと、道路斜線を逃げて後退することができず、すっきりしたシルエットにもなりません。おまけに、道路に電柱が立っており、車が通れないのです。

「電柱って移設できないんですか?」
「東京電力に問い合わせたんですけど、他の住戸にも送電している太い線があるので、無理だって言うんですよね」

 建物価格は1,500万円はするでしょうから、結局、50平米台の駐車場なし3階建ミニ戸建てで土地と併せれば6千万円台前半はしてしまいます。立地はとても魅力的なのですが、果たしてお得なのかどうかわからなくなってきました。

 モノになるのであれば妻に話してみようかとも思ったのですが、
これではどうしようもない、と判断しました。しかし、気にはなるので、その後どうなるのかと時々フォローしていました。

 検討者は複数いたはずですが、物件は掲載されたままです。おそらく、
どの検討者も同じ思考過程を辿って諦めたのだと思われます。しかし、1ヶ月近く経ったある日、本物件は忽然と姿を消しました。

「ああ、ついに売れたか」

 少々悔しい思いを抱きながら、この土地に対する思いをクローズしたのですが、何とその2週間後、本物件が再びHP上に姿を現したのです。

「何だって!」

 私は目を疑いました。つい2週間前まで4,700万円台だった土地が、6,900万円台で売られているのです。この2週間で値段が約1.5倍つり上がったことになります。

 しかし、あらためて売りに出された本物件は、
土地売ではありますが、新たな建築プランの提案がくっついていました。そして、その提案では、地下を掘ることによって、建築面積は90平米近くを確保していました。

 さらに、今回の提案では、建物が
駐車場付きになっているのです。おそらく買い取った業者がいくらかお金を出すことで、東京電力に電柱の移設をさせることにしたのだと思われます。これで、土地面積は小さいものの、立派な車庫付き3LDKファミリー物件となりました。

 地下を掘ることで多少費用がかさむとは言え、建築費は2千万円もしていません。
結果として、90平米近い間取りの家が8,700万円程度で手に入ることになります。以前の提案が50平米台の家で6千万円台でしたので、建築坪単価はむしろ安くなっているのです。

 私を含む
当初の検討者層は、この値段でこの土地を買うことにはとても耐えられないでしょうが、初見の方であれば非常に魅力的かもしれません。こうしてこの買取業者は、少しの手間とコストとアイディアで、2千万円も物件価格を釣り上げることに成功したのです。

 そもそも
この前の売主も買取業者でしたので、ここに長年住んできた最初の売主は、相当安い価格でこの土地を手放した可能性があります。もしかすると、一番最初の値段は3千万円台で、それがこの2ヶ月足らずで約2倍の値段になったのではないかと推測しています。

 このように
転売に次ぐ転売で何人かの業者が潤った挙句、最後に物件をつかまされるのは一般の実需としての消費者です。まさにエンドの中のエンド、どエンド君の誕生となります。しかし、それで皆がハッピーなのであれば、それはそれでよいのでは、と思ってしまうところが不動産の怖いところであり、面白いところなのだと思います。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:46 | comments(2) | trackbacks(0) |
グレーシアタワーズ海老名(新築)−発展する海老名の駅前ツインタワー、ららぽーとの目の前

JUGEMテーマ:マンション


★ JR相模線「海老名」駅より徒歩3分、相鉄本線・小田急小田原線「海老名」駅より徒歩5分の場所に立地する相鉄不動産&伊藤忠都市開発&鹿島建設分譲・鹿島建設施工・地上25階建・総戸数477戸(ウエスト棟238戸/イースト棟239戸(事業協力者住戸1戸含む))の『グレーシアタワーズ海老名』です。

 アドレスは海老名市扇町です。扇町(おうぎちょう)は、市内中央部北寄り、JR「海老名」駅の北西側に位置します。一帯は相模平野の平地です。地内はもともと市街化調整区域に指定されていて水田が広がっていましたが、「海老名」駅西口土地区画整理事業の実施に伴い2012年に市街化区域に編入され、大型商業施設を中核とする再開発区域となりました。西で上郷、北東で泉、南東でめぐみ町とそれぞれ接するほか、東端で国分北ともわずかに接しています。

 上記の「海老名」駅西口の再開発が行われる際、従来の大字上郷の一部で住居表示が実施され、2015年6月に新たな町として成立しました。海老名市内に新しい地名が誕生するのは、1991年の中央以来24年ぶりとなります。町名は、当地の小字名である扇田の名称を残すことや、地域全体の形状が扇形になっていることなどから決められました。このように再開発区域の新しい街であることから、現在のところ
315世帯657人しか住んでいません。

 JR「海老名」駅からは徒歩3分です。同駅西口から「ららぽーと海老名」の東側を回った右手に所在します。まさに「ららぽーと海老名」の目の前で、駅前再開発を実感させてくれる利便性の高い立地です。さらに相鉄本線・小田急線「海老名」駅とJR「海老名」駅とは自由通路で結ばれています。

 こうして「ららぽーと海老名」をはじめ、「海老名」駅周辺の様々な商業施設が自由自在に利用できます。また、駅前の街の場合、どうしても通学区の小学校が遠くなりがちですが、
市立今泉小学校までは徒歩8分と比較的近くにあります。上郷第一児童公園にも徒歩3分です。

 イースト棟(239戸)とウエスト棟(238戸)の免震ツインタワーです。なお、オイルダンパーを使用しない免震構造を採用しており、KYB社製はないとのお知らせが売主から購入検討者に届いている模様です。開放感を高める「ダブルチューブ構法」を用い、梁・柱を減らし空間効率を高め約2.6mのゆとりある天井高を実現しています。

 2棟共用の中庭
「コミュナルガーデン」は、ロンドン市街地に古くから設けられている集合住宅用の共用庭を模範としたものです。そのほか共用施設は、ライブラリーラウンジ、スカイラウンジ、マルチラウンジ、ウエストラウンジ、イーストラウンジ、ゲストルーム、フィットネスルーム、キッズラボなど多彩です。

 ソフトサービスとしては、
RICOH Smart IT Conciergeを採用、建物内のフィットネス機器と連動する健康支援サービスも用意されています。ラクセスキーによるご家族の入退館見守りサービスがあるほか、様々な提携イベントも計画されています。

 専用部の設備については、
ディスポーザ、ミストサウナ、サーモバス、良水工房等が採用され、24時間365日のセキュリティサービスも引かれます。防災備蓄倉庫や非常用発電機も備わっています。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は56.86m2〜100.83m2とDINKSからファミリーまでをターゲットとし、アッパー層には高層階のプレミアム住戸が販売されています。ウエスト棟では、56.86平米の2LDKが3,920万円、坪単価228万円からあり、低層階では坪単価200万円台のものもあるようです。

 ライバルは相鉄本線・小田急小田原線最寄りで展開する『リーフィアタワー海老名アクロスコート』(小田急小田原線・相模鉄道本線「海老名」駅徒歩3分、JR相模線「海老名」駅徒歩4分)で、こちらは平均坪単価250万円台との情報です。

 海老名は、駅前再開発の進展により、今や
神奈川県で住みたい街第3位にランクインされるようになりました。第1位は横浜、第2位は武蔵小杉で、こちらではマンション価格も平均坪単価300万円超となるのですが、海老名エリアではまだ平均坪単価250万円前後で、その意味でコストパフォーマンスにも優れています。

 「大手町」駅や「東京」駅など、都心主要駅までは
「海老名」駅から1時間以内で到着することができます。これからますます便利で将来が明るい海老名のツインタワー、今後とも海老名におけるランドマークとして資産価値が保たれていくことでしょう。

公式ホームページ ⇒グレーシアタワーズ海老名

TOPへ


| 新築マンション 海老名市 | 21:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション大型バーゲンセールが始まる?ー今回は「購入は増税後まで待て」が正解か

JUGEMテーマ:マンション


★ 来年10月、消費税の税率が10%引き上げられるのに伴い、住宅ローン減税の期間が今の10年から15年に延長される可能性が報じられています。何気ない報道がほとんどなのですが、これは住宅購入に与えるインパクトは近年になく大きいのではないかと思っています。

 従来の景気対策や消費税率引上げ対策は、
住宅ローンの控除額を引き上げる方策でした。特にリーマンショック後の対策は、私が適用を受けた控除額限度20万円(総額160万円)から一気に50万円、長期優良住宅の場合は控除率が通常の1%から1.2%に引き上げられ、通常の住宅で総額500万円、長期優良住宅で総額600万円の控除が限度額となっていました。

 年間控除額が20万円だった私は相当悔しい思いをしましたが、それでも入居日を遅らせなかったのは、娘の中学受験が迫っていたことと、実際に借りた住宅ローンが3,000万円程度で、
新住宅ローン控除でも控除の恩恵は約250万円で、見かけほどインパクトがなかったからです(それでも140万円は違いますが)。

 一方、
今回の景気対策は、見た目以上に得られる恩恵が大きいのです。これまでの対策だと、そもそも限度額目いっぱいに住宅ローンを借りる(借りられる)人はとても少なく、政治的にはアピールできても、実際の効果はそれほど大きくありませんでした。しかし、今回は、私の例ですと、住宅ローン控除総額は現在の約250万円から約340万円となり、現在の約1.4倍になります。

 suumoによれば、2015年において、23区の住宅ローン借入額の平均は4,470万円となっています。これを現在の主要都市銀行の変動平均金利0.607%で35年借りるとすれば、
住宅ローン控除額は現在の約380万円から約530万円へ約150万円増加します。

 一方、2015年に23区で購入された新築マンションの平均額は5,644万円です。一般的なマンションであれば、建物・土地割合は1:1くらいでしょうか(タワーマンションでは建物:土地は、例えば7:3程度と建物割合が高くなります)。消費税は建物のみにかかりますので、5,644万円のマンションであれば消費税額は税率8%の場合、約225万円です。これが消費税率10%になると、約280万円で、
55万円の増税となります。

 したがって、住宅ローン減税の期間が15年に延びた場合、
得られる恩恵は約150万円、片や増税額は55万円で、住宅ローン減税額の方が約100万円も多くなります。つまり、今消費税率引上げを恐れて駆け込みで買うより、むしろ消費税率が10%に上がるのを待ってマンションを購入した方がお得なのです。

 一般的なマンションの場合、上記借入額で住宅ローン減税期間延長の恩恵額と
同程度までの増税額となるには、物件価格が約1億5千万円にならなければなりません。すなわち、1億円をキャッシュで出し、5千万円の借入れをして初めて住宅ローン減税期間延長の効果がなくなることになります。一般サラリーマンが住宅ローンを借りながら新築マンションを購入する場合、ほとんどのケースで「購入を増税後まで待つべき」という結論になります。

 まして、
需要が鈍ってまだ売り出すこともできないでいる潜在在庫も含めた大量の増税前の売れ残り物件を、来年10月以降に消費税率2%を上乗せして購入したい人がどれほどいるのでしょうか

 今週木曜日、本年1月に竣工してもうすぐ1年が経過しようとしている
『クラッシィハウス湘南藤沢』が、朝日新聞の1面を使って大々的に「大商談会」の開催をアピールしていました。新築マンションの第1期売り出しで全面広告を出すのなら普通ですが、割引ありを示唆する「大商談会」の全面広告は珍しいと思われます。

 昨日のDMでは、
『シティタワーズ東京ベイ』「ご来場キャンペーン楽天スーパーポイント2,500ポイントプレゼント」とありました。このようなポイントプレゼントで住友不動産がわざわざDMを使用するのも久しぶりな気がします。

 来年1月になれば、
今回の景気対策に焦った売主側がいよいよ本格的に「増税前在庫物件一掃セール」を始めるかもしれません。しかし、これと対照的に、購入者側で、「増税前駆け込み購入」が起きるかどうかは疑問であり、むしろこのような景気対策のもとでは、駆け込み購入をすべきではないと強く感じています。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |