過去のマンション騰落率は再現しない−今のデべロッパーの価格設定の問題点

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★ 8月16日付日本経済新聞によれば、不動産調査会社マーキュリーが首都圏再開発マンションの中古流通価格を調べたところ、新築分譲時との騰落率が最も高かったのは東京・新橋のマンションでした。新築時の2倍以上に値上がりしました。騰落率上位をみると「勝ち組の購入者は景気悪化時や条件不利地であっても先行投資で購入を決断している」(同社)としています。

 調査対象は首都圏で2004年以降に分譲された大規模再開発マンション164物件です。首都圏では新築マンション価格が上昇局面にあり、直近で中古流通のあった142物件で
騰落率がプラスなのは127物件と9割に及びました。

 騰落率が113%と最も高かったのが東京都港区の「新橋プラザビルコアレジデンス」でした。新橋虎ノ門地区市街地再開発事業の一環で2010年に分譲され、当時は2008年のリーマン・ショック後の不況のあおりで不動産価格が低迷していました。直近では都心の立地が再評価されており、騰落率が高まりました。

 騰落率が112%と2位だった「ナビューレ横浜タワーレジデンス」は横浜市のみなとみらい地区にあります。分譲は2005年と周辺開発が現在ほどには進んでいませんでした。3位の「豊洲シエルタワー」(東京・江東)の騰落率は95%でした。2005年に分譲され、当時の豊洲はショッピングセンターなどが開業する以前でした。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。同記事にはランキングも掲載されていますので、以下に掲載します。


   物件名                所在地  分譲年 騰落率(%) 
1 新橋プラザビルコアレジデンス      港区   2010  113
2 ナビューレ横浜タワーレジデンス     横浜市  2005  112
3 豊洲シエルタワー            江東区  2005   95
4 アークヒルズ仙石山レジデンス      港区   2012   76
5 パークタワー横浜ステーションプレミア  横浜市  2005   70


 大規模再開発に限定したランキングではありますが、港区2件、横浜市2件、江東区1件と偏りがある結果となりました。「新橋プラザビルコアレジデンス」は新橋・虎ノ門地区再開発事業、「アークヒルズ仙石山レジデンス」は虎ノ門・六本木地区再開発事業と、いずれもこれまでビジネス街一辺倒だった虎ノ門を中心とする再開発です。

 「豊洲シエルタワー」は豊洲駅前地区第一種市街地再開発事業で、
「豊洲」駅徒歩1分と、豊洲エリアのどのタワーマンションよりも駅に近い物件です。

 「ナビューレ横浜タワーレジデンス」及び「パークタワー横浜ステーションプレミア」はいずれも2005年築、「ナビューレ」は
横浜そごう隣接の住宅棟・商業棟・業務棟が一体となった大規模複合開発の住居、「パークタワー」も1階から6階までが業務・商業フロア、いずれも「横浜」駅徒歩5分以内という、みなとみらい線沿いに林立したタワーマンションより利便性に優っています。

 それぞれの分譲時の平均坪単価と、上記騰落率に従った現在の中古市場の坪単価を掲げてみます。

   物件名                分譲坪単価  現在坪単価
 
1 新橋プラザビルコアレジデンス      361万円  770万円
2 ナビューレ横浜タワーレジデンス     241万円  511万円
3 豊洲シエルタワー            189万円  369万円
4 アークヒルズ仙石山レジデンス      496万円  873万円
5 パークタワー横浜ステーションプレミア  219万円  373万円

 
 これら分譲時坪単価を調べて思い出したのが当時の各エリアの新築マンション相場で、豊洲は坪単価200万円前後、横浜で坪単価220万円前後くらいでした。今や豊洲も横浜も坪単価350万円〜400万円になっており、ここ15年でマンション価格が7〜8割上がったことになります。

 「新橋プラザビルコアレジデンス」と「アークヒルズ仙石山レジデンス」の分譲時についても記憶があります。「アークヒルズ仙石山レジデンス」は工事現場も見に行きましたが、
当時坪単価500万円というのがとんでもなく高く思え、「誰がこんなところに住めるんだろう」と思ったものでした。坪単価500万円というのは、今や都心マンションがこの価格で買えるとしたら「安い」と思えるくらいになってしまいました。

 「新橋プラザビルコアレジデンス」については、
当時も「おや」と指が止まる安さでした。「新橋」駅徒歩3分で坪単価300万円台とは、「ちょっと普通はない価格だな」と思ったのですが、マンション名の「レジデンス」よりも「新橋プラザビル」の方に目が行き、「新橋の雑居ビル」に住まいがあるようなイメージを持ってしまったのです。モデルルームで説明を聞き、現地を見に行けば印象はすっかり変わっていたことでしょう。

 いずれにせよ、
これらのマンションが出た時代は、タワーマンションが「原価積算」で価格が形成され、安く買えたよい時代でした。街の再開発には行政が深く関わることが多く、土地取得が安価に実現し、かつ、マンション建築に補助金まで出るなど、デべロッパーにとっても購入者にとっても利益の出る物件群でした。

 ところが
今の再開発事業は、タワーマンションが「収益還元」で価格が形成され、タワーマンション物件が中古市場で高く売買されることを見越して、必要以上に高い価格で分譲されているように思われます。行政のスタンスはそれほど変わらないでしょうから、要はデべロッパーのみが儲ける構図に一変してしまいました。

 今話題の
「Harumi Flag」については、デべロッパーが「安く値付けすると周辺相場を崩すからこの価格で」とし、結果、「利益が上振れしそうだから東京都にその分返すね」となっていますが、そこにはどこにも購入者に対する視点がありません。マンションが上記物件が分譲された頃に比べてとても買いにくくなっているのは、こういうデべロッパーのスタンスにも一因があるのではないでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 21:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア目白フロントコート(新築)−「目白」駅徒歩3分・山手線内側という希少性

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★ JR山手線「目白」駅より徒歩3分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲、多田建設施工、地上5階地下1階建、総戸数56戸の『オープンレジデンシア目白フロントコート』です。

 アドレスは豊島区目白2丁目です。目白は1丁目から5丁目まであり、8,011世帯14,182人が住み、うち本マンションの所在する2丁目には1,956世帯3,415人が住んでいます。豊島区西部に位置し、JR山手線「目白」駅を中心とし、同区南長崎、西池袋、南池袋、雑司が谷、高田、新宿区高田馬場、下落合、中落合と接しています。

 「目白」のイメージは、
由緒ある高級住宅街で、文教地域として知られています。1丁目の大部分を学習院大学キャンパス(学習院大学、学習院高等科、学習院中等科)が占めています。本マンションの所在する2丁目は、目白通りを挟んで学習院向かい側となり、川村学園、通学校である目白小学校があります。3〜5丁目は目白通りを挟んで新宿区下落合および中落合と隣接しています。

 元は北豊島郡長崎町、高田町、雑司ヶ谷町、巣鴨町の各一部からなり、4町は1932年に東京市に編入され、豊島区の一部となりましたが、このとき高田町、雑司ヶ谷町、巣鴨町の各一部をもって目白町が起立し、1966年住居表示の実施に伴い、現行の目白1丁目〜5丁目が成立しました。地名は、
五色不動の一つ、目白不動に因みます。

 「目白」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅を東側に出て、目白通りを横断し、川村学園中・高校を右手に見ながら北上し、住宅街の中を左折した場所に所在します。目白」駅徒歩3分以内のマンションは2006年以来の供給で、さらに山手線内側立地のマンションは1993年1月以降、本プロジェクトのみとなります。

 学習院大学へは約240m、徒歩3分で、駅に近くありながら落ち着きある街並が形成されています。緑豊かな憩いの場である目白庭園には徒歩8分、目白の森へは徒歩14分です。さらに、「池袋」駅(西武池袋線南口であり、JRではありません。)まで徒歩10分と、近年、再開発が進行し副都心としてさらなる進化を遂げている「池袋」駅周辺も徒歩圏とする恵まれたロケーションです。

 日常のお買い物は、目白のランドマークとなる
商業施設「トラッド目白」まで徒歩2分で、こだわりのフードアイテムの揃うスーパーマーケット「クイーンズ伊勢丹」をはじめ、カフェ・レストラン、物販・サービス、スクール、ウェディング関連など多彩なジャンルの店舗が集積しています。
 
 住戸の配置は
通りより一歩奥まった場所に、全戸南向きかつ3棟構成のスケールで配置し、一戸一戸が心地よい陽射しと落ち着きに恵まれる住環境を実現しています。都心にして駅近という立地に配慮し、プライバシー性を高めるために内廊下設計としました。

 元々大きなお屋敷のあった土地で、土地面積は1,441.59平米ありますが、不整形地でもあります。ダークな落ち着いた色彩の外観で高級感も感じられます。戸数も少ないためか、ディスポ―ザは備えていません

 間取り1DK〜3LDK、専有面積31.34平米〜102.84平米で、投資用にも使用できる1DK、1LDKも北側中心に多くあります。5月に行われた第1期では13戸を販売し、即日完売だったそうです。

 現在は
第2期4戸、第2期6次1戸、第3期予告広告2戸販売で、第2期は間取り1LDK〜3LDK、専有面積42.95平米〜70.11平米に対し販売価格6,298万円〜9,298万円、坪単価438万円〜485万円程度、第2期6次は、間取り2LDK+SR、専有面積70.09平米に対し販売価格8,198万円、坪単価387万円、第3期予告広告は、間取り2LDK・2LDK+S、専有面積50.95平米・69.86平米、販売価格6,500万円台・7,900万円台、坪単価379万円程度・428万円程度となっています。

 情報によれば、本マンションの
平均坪単価は460万円台ということです。同じ売主で由緒ある新宿区下落合アドレス、「目白」駅徒歩10分で分譲中の『オープンレジデンシア目白御留山』の平均坪単価が420万円台すので、駅距離指数換算(駅徒歩3分=駅徒歩10分×1.102)では両者がほぼ釣り合いの取れた価格水準となっています。

 標準相場をごく大まかに試算すると、349万円(目白坪単価)×1.074(駅距離補正)×1.213(2016年地価上昇補正)=坪単価455万円となり、本マンションの価格水準である平均坪単価460万円台とほぼ見合いとなっています。「目白」駅徒歩3分かつJR山手線内側という本当に希少な立地に恵まれながら、適正な価格水準を維持していると評価でき、十分検討に値する物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア目白フロントコート

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| 新築マンション 豊島区 | 18:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
世田谷ブランドは揺らいでいるのか?−「ためにする議論」が生む現実も

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★ 4日付ハーバー・ビジネス・オンラインは、『揺らぐ「世田谷ブランド」。22年問題による地価下落から学級崩壊まで……』という気になる記事を掲載しました。その概要は、次の通りです。

『東京23区に
数年内に大量の住宅用地が新たに供給されます。供給源は、農地以外への転用や売却を制限される代わりに固定資産評価額が農地並みに低く抑えられてきた「生産緑地」です。生産緑地の指定期間は30年ですが、その総面積は23区で東京ドーム91個分に相当するといわれます。この生産緑地の約8割が2022年に期限を迎えるのです。

 以降は土地の売買が自由になる一方、住宅地としての評価となり、
固定資産税や相続税などのコストも上昇するため、まとまった土地が売りに出されると予測されています。当然、不動産相場への影響が懸念されているのですが、世田谷区は練馬区に次いで生産緑地の面積が広いのです。

 「世田谷区は生産緑地の総面積が広い区の中で、
土地の相場が一番高いため、相続税や固定資産税も高くなり、指定解除されたら即売却したいと考える人が多い」と不動産業者は話しています。

 また、同区の不動産市場は生産緑地問題以前にすでに黄信号がともっているという識者もいます。>2014年の日銀の追加金融緩和で、都内城南エリアにおいて最初に不動産価格が上がったのが世田谷区
でしたが、新築マンションの売り出し価格の平均は一時坪単価400万円まで上昇し、文京区が420万円程度であることを考えても高すぎ、結果、世田谷区では新築マンションの売れ残りが常態化していったということです。

 不動産検索サイト「スーモ」で区内で販売中の新築マンションを調べたところ23棟がヒットしましたが、うち
17棟が完成在庫=売れ残りでした(7月18日時点)。

 ライフスタイルの変化を指摘する声もあります。
世田谷区の西部地域では徒歩20分以内に鉄道の駅がないエリアがかなりあり、昔はそうした場所でも『閑静な住宅街』ということで買い手はつきましたが、『職住近接』が基本の最近の30〜40代には魅力的とは言えなくなってきているということです。

 また、東京五輪を控え、ここ数年は山手線沿線の違法風俗への締め付けが厳しくなっており、そこから
逃れた違法風俗が世田谷区内に店を構えるようになったり、振り込め詐欺集団の拠点ができたりしているようです。2018年の警視庁の統計によれば、世田谷区での犯罪発生件数は6,035件で新宿区に次いで23区中2位となっています。

 さらに、
小学校の学級崩壊が相次いでいるほか、ふるさと納税による今年度の区民税減収額が約53億円に上るなど、大幅な税収減となっています。さらに、世田谷区は、要介護3以上の認定者の割合が23区で2位ですが、一方で、入所型高齢者福祉施設の定員充足率が22位、特別養護老人ホームの定員充足率も23区で最低レベル、高齢者の正社員就業率はワースト2位となっています。』

 以上がハーバー・ビジネス・オンラインの記事の概要です。元々が週刊SPA!の記事ですから、興味を引くように書いてあるところも大きいと思います。

 まず、認識しなければならないのは、
世田谷区は23区の中で、人口は約90万人と飛びぬけてトップで、面積は58.08平方キロで第2位と広い点です。生産緑地の面積割合は練馬区の方が世田谷区の2倍以上となっており、世田谷区だけを取り上げるのはいかがかと思います。

 鉄道駅にしても、
放射能状に伸びる鉄道網を考えれば、徒歩20分以内に鉄道の駅がないエリアは23区周辺部では世田谷区に限らず偏りなく存在します。違法風俗にしても、もともと存在していた地点を強調した印象論の感があります。マンション売れ残りの割合も23区全てで比較しないとフェアではないでしょう。

 犯罪発生件数も人口が多い世田谷区で多いのは当然で、これも率で示してほしいです。ふるさと納税の税収減もやはり23区各区ごとの率で示すべきでしょう。学級崩壊についても同様です。

 老人ホーム等の定員充足率については、
地価の高いところに老人ホームができにくいのは当然で、人口の多い世田谷区の高齢者数を同区内の施設数で割るのも無理があります。面積当たりの病院数も少ないのですが、都心の密集地と世田谷の良好な住宅地で面積あたりの数が違う方が自然です。

 以上、
あえて反論モードで書いてみました。マンション市況にしても何にしても「ためにする議論」が横行していますが、これも今に始まった話ではありません。それで世論が形成され、現実がついていく場合もあるので、あながち軽視もできません。私たちはむしろ、そのような論調を注意深く見ながら、今後の流れを読んでいくような洞察力もいるのではないかと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
アピス西新宿三丁目(中古)−「新宿」駅徒歩7分、高層ホテルに囲まれた非日常感

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★ 都営新宿線・同大江戸線・京王線「新宿」駅より徒歩8分の場所に立地する積和不動産旧分譲・植木組施工・地上16階建・総戸数32戸・2014年12月築の『アピス西新宿三丁目』です。

 アドレスは新宿区西新宿3丁目です。西新宿は1丁目から8丁目まであり、2017年12月1日現在、14,748世帯21,000人が住み、うち本マンションの所在する3丁目には1,292世帯1,788人と、西新宿の中では1丁目・2丁目に次いで人口が少ないエリアです。

 西新宿の範囲は「新宿」駅の西口から渋谷区と中野区の区境付近までで、日本でも屈指のターミナル駅である
「新宿」駅の西側一帯の地域です。繁華街のほか新宿新都心(副都心)と呼ばれる超高層ビル街があり、この超高層ビル群は日本最大級のオフィス街を形成していますが、周辺には再開発されていない古くからの住宅街も存在します。

 西新宿の名の由来は、新宿地区の西に位置することからですが、この名称になったのは1970年(昭和45年)の住居表示が実施されてからで、それ以前は
西新宿1〜6丁目はおおむね角筈(つのはず)と、西新宿7・8丁目は柏木(かしわぎ)1丁目と呼ばれていました。

 内藤新宿の宿場からもやや離れた当地は農村が主体でしたが、1885年(明治17年)に「新宿」駅が開業、1889年(明治22年)には、品川線(現:山手線)甲武鉄道(現:中央本線)のターミナル駅となり、街の発展の礎となりました。このころから地方から東京への移住者が近辺に住み始め、これに拍車をかけたのが1923年(大正12年)の関東大震災で、東京の市内で震災で住居を失った人たちが、広い山の手郊外に土地を求め、西新宿一帯は山の手の代表的な住宅地となりました。

 戦後まもなく復興の一環として新宿副都心計画が策定され、それは駅近くにあった淀橋浄水場を移転させ、空いた広大な敷地に高層ビル群などを建設し、一大商業エリアにするものでした。1971年(昭和46年)の京王プラザホテルの建設を皮切りに200m超の高層ビル群が、1960年代を境に「新宿」駅周辺の私鉄系のデパート(小田急百貨店・京王百貨店)が建設され、
1991年(平成3年)に東京都庁舎が新宿高層ビル群の一角に移転開庁し、ほぼ現在見られる街の姿となりました。

 都営線や京王線の
「新宿」駅から本マンションまでは徒歩7分です。「新宿」駅西口は地下道で延々とつながっていますので、どこを出口として起点にするかは難しいのですが、例えば京王線に最も近い5番出口からの距離では11分の距離となります。甲州街道(国道20号線)を西に進み、京王プレッソインの角を右折、新宿ワシントンホテル新館を右手に見ながら左折した奥左手に所在します。

 西側に首都高速4号新宿線の出入口があるため、交通音等の影響はあるかもしれません。しかし、その首都高速の向こうにそびえるのはパークハイアット東京であり、非日常感を味わえる立地となっています。

 清潔感のある白を基調とした凛とした佇まいで、エントランスへのアプローチには、高低木の植栽が施され優美な空間を演出しています。エントランスにはオートロックが設置され、共用部に設置された宅配ロッカーと連動した非接触キーリーダータイプを採用し、オートロック操作盤に着荷表示が出るので安心です。

 総戸数は32戸で、2階にはクリニックがあり、住戸は3階からとなっています。主に5階から配置されている間取り2LDK、専有面積64.84平米のタイプが中心となっています。全戸が南西向きで、5階からは各フロア2戸のレイアウトで、角住戸率も高く明るくのびやかなプランを実現しています。

 各戸の玄関には
耐震枠のドアを採用し、リビングダイニングには温水式床暖房、浴室にはミスト付きの換気乾燥機が設置されています。またシステムキッチンには食洗機も備わり快適な住空間を提供しています。

 対象住戸は、
地上16階建て建物の9階に所在する専有面積64.84平米の2LDKです。南西角部屋で、日照・通風良好です。玄関から直進すると10.0帖のLDがあり、カウンター付キッチンは3.2帖です。2洋室はいずれも7.0帖と広く、それぞれにウォークインクローゼットも備わっています。

 販売価格は7,000万円、坪単価357万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,823万円〜7,222万円、『マンションマーケット』では7,232万円〜7,591万円、『ふじたろう』では6,294万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,563万円〜7,609万円、『マンションレビュー』では6,733万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,910万円、坪単価352万円となり、販売価格は1.3%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は321万円、平均面積64.84平米に対し平均価格6,294万円とされています。

 いずれにせよ、
高層ホテルに囲まれ、「新宿」駅まで歩いていける築浅マンションは希少で、西新宿3丁目所在のマンションの分譲はここ20年ほど本マンション以外には見当たりません。物件としてはわずかに割高サインが出ているものの、エリアの希少性から見れば価格が抑えられており、築5年のこのマンションは、私には魅力的に映りました。

 種別:中古マンション
 名称:アピス西新宿三丁目
 価格:7,000万円 (税込)
 所在:新宿区西新宿3丁目
 交通:「新宿」駅徒歩7分
 面積:専有面積64.84平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アピス西新宿三丁目

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| 中古マンション 新宿区 | 21:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションを巡る2030年首都圏未来図−デュアルに生きる軽やかさ

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★ 7月9日発行のsuyumo新築マンション首都圏版は、『首都圏2030未来予想図』を特集しています。首都圏では多くの再開発プロジェクトが進行する一方で、単身世帯の増加、働き方改革の進展など、家族の在り方や住まい方も大きく変化しようとしています。これら状況を念頭に置きながら、本記事では次のような予想を立てています。

「まず、これからの社会は、以下のように変わることが予想されています。


1.少子高齢化はさらに進む〜平均寿命は女性90歳、男性は84歳に
2.
半数近くが「一人暮らし」に〜単身世帯が約4割に
3.
「空き家」は増加の一途〜空き家は全国で約850万戸に上る
4.イベント年表は次の通り

 2020年春 高輪ゲートウェイ駅暫定開業
 2020年夏 東京オリンピック開催
 2022年度 日比谷線虎ノ門ヒルズ駅最終完成
      都心と臨海地域を結ぶ「東京BRT」本格運行
 2023年  選手村跡地に「HARUMI FLAG」入居開始
 2024年度 京葉線幕張新駅完成予定
 2027年度 リニア中央新幹線開通予定(東京←→名古屋)
      渋谷の再開発が完了予定
 未定   羽田アクセス線(仮)開業


 今後単身世帯が増加しますが、単身者は利便性が高い都心暮らしを望む人が多く、また、共働き率の増加による職住近接志向も重なり、広さより立地重視がますます進むと考えられます。

 一方、
リモートワークの推進により都市部勤務にこだわらない働き方も増加の兆しがあります。リニア中央新幹線や高速道路の開発によって、都市部と地方を行き来する住まい方が広がる可能性もあります。それに伴い、社会問題となっている、地方部の空き家を活用する動きも期待されます。

 今後の住まい方の4つのキーワードは、次の通りです。


1.多拠点居住
 都市部と地方に複数の拠点をもち、双方の生活を楽しむ「デュアラー」が話題になっています。シェア文化の浸透、空き家の増加を背景に、地方の物件を安く借りたり、定額で複数拠点に住めるサービス利用も増えています。

2.近居2.0
 従来は「スープが冷めない距離」が主流でしたが、最近は、同じマンション内近居が増加しています。子世帯の育児サポート、親の介護など、双方にメリットがあります。また、高齢化や単身世帯の増加を背景に、シニア層が友達同士で近居するケースもあります。

3.スマートシティ・ZEH
 ICT技術を用いて、環境に配慮しながらも生活インフラを効率的に管理する都市が「スマートシティ」であり、五輪の選手村跡地にできる「HARUMI FLAG」もその一つです。省エネルギー住宅「ZEH」とともに、次世代の住まい環境として話題になっています。

4.エリア価値向上
 戦略的なマンション管理を住民主導で行い、資産価値の維持・向上を図るとともに、近隣のマンションや行政を巻き込んで、エリアコミュニティを活性化し、マンション単体はもちろん、街全体の魅力を上げる試みや開発が注目されています。

 例えば、
平日の住まいをコンパクトにすることで居住コストを抑え、その分、週末は地方の空き家を安価で利用し、暮らしを楽しむ人が増えています。」

 以上が本特集記事の概要です。

 私が特に将来の可能性を見出したいのは、
「多拠点居住」です。IT分野に従事している現在の職場から言えば、これは、CPU(中央演算装置)のマルチコア化に似ています。コンピュータの心臓部であるCPUも進化し、一度に一つの処理しかできないシーケンシャルな仕組みから、現在は一度に並列の処理ができるように変わってきています。

 処理速度は遅くなるのですが、一つの処理を待っている間でもう一つ、いやそれ以上の処理ができるようになるのです。これにより私たちは、
例えば2つのサイトを同時に訪問し、マルチに仕事をこなしたり、楽しんだりしています。

 多地域居住も、
どちらかに比重を置くのではなくて、両方の良さを堪能することができます。いくら医療が進化しても、人生の長さは2倍には伸ばせませんが、人生の充実度は2倍にも4倍にも増やすことができるのです。

 最も良いのは、
人生において一つのものに執着し、しがみつくことがなくなることではないでしょうか。人は常にあることにとらわれすぎて、人生を自ら狭め、苦しんでいるような気がしてなりません。

 所有しているマンションについても、
「これこそ終の住み処」と思い込まずに、もっと軽やかに生きる方法もあるのではないでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 20:00 | comments(2) | trackbacks(0) |
ブリシア新横浜(新築)−今話題の新路線開通!で3LDK3,900万円台から

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★ JR横浜線・東海道新幹線・横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅より徒歩12分の場所に立地するブリス分譲、シミズ・ビルライフケア施工、地上10階地下1階建、総戸数70戸の『ブリシア新横浜』です。

 アドレスは横浜市港北区新横浜1丁目です。新横浜は、横浜市港北区にある「新横浜」駅を中心とする地域で、1丁目から3丁目まであります。室町時代には長尾景春の乱の戦場になったといわれています。

 新幹線が開通する前は
横浜市内最大の水田地帯で、昭和期に至るまで、鶴見川を中心に田畑が鴨居・川和方面から小机、新羽、岸根、大倉山方面に至るまで一面に広がっていました。しかし、1964年に東海道新幹線が、翌年環状2号がそれぞれ開通すると状況は一変しました。特に1976年に「ひかり」が停車するようになって以来、企業やホテル等が集積し、著しい発展を遂げてきたことから、新幹線によって出来た街といえます。

 1985年には市営地下鉄が延伸開業し、さらに、 横浜アリーナや、新横浜プリンスホテル・ペペの開業、2002 FIFAワールドカップの決勝戦が横浜国際総合競技場(日産スタジアム)で行われたことにより、知名度は大きく上がり、イベントとビジネスの街として成長しています。

 「新横浜」駅は1992年には「のぞみ」の運行開始でその停車駅となり、その後年を重ねるにつれ新幹線の停車本数を増やしていき、ついに2008年3月15日のダイヤ改正では
「新幹線全停車」というレベルに格上げされました。2019年に本地区を通る神奈川東部方面線が開通する予定で、相鉄線方面・東急東横線方面からの利便性が向上します。東急東横線へ接続すると新横浜〜渋谷までの直通アクセスが実現し、 これにより新横浜は、東京都心へも便利な拠点としての新たな価値を獲得できます。

 現在の利用路線は上記の東海道新幹線、JR横浜線、横浜市営地下鉄ブルーラインですが、
将来的にはこれに東急新横浜線、東急目黒線、相鉄新横浜線が加わり、6路線が利用可能になります。

 新横浜の駅前はショッピングエリアで、家電量販店・食品売場・レストランが利用できる
キュービックプラザ新横浜や、デパート感覚で多彩な店舗が揃った新横浜プリンスペペなど大型商業施設も充実し、日々のお買い物で活用できます。また、本マンションからニトリ新横浜店には徒歩2分の近さです。

 さらに、
日産スタジアムや横浜アリーナに象徴されるように、新横浜は、スポーツや音楽の大きなイベントが開催されるアミューズメントシティでもあります。それらを“我が街”で堪能できるプレミアム感も、新横浜に暮らす魅力です。公園等は、新横浜駅前緑地が徒歩4分、岸根公園が徒歩12分となっています。

 「新横浜」駅から本マンションまでは徒歩12分で、同駅前から環状2号線を南西方向に歩いた同道路沿いに所在します。交通音は気になりますが、幹線道路沿いのおかげで各店舗等へのアクセスは良好です。

 周囲の景観に融和する
ライトブラウンを基調としながら、アースカラーのタイルを貼り分けることにより洗練されたデザイン性を有し、また陽光に映えるガラス手摺が明るいモダンさを醸し出す建物外観です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積35.07平米〜65.55平米と、シングルからコンパクトなファミリープランまで揃えています。販売価格は2,898万円〜5,348万円、坪単価230万円〜320万円です。投資用にもなる1LDKは坪単価273万円〜320万円と高いのですが、その分2LDK〜3LDKは坪単価230万円〜282万円と抑えられています。

 平均坪単価は259万円です。現在同じ町内で販売中の『ソルティア新横浜』が「新横浜」駅徒歩9分と本マンションより若干駅に近いですが、平均坪単価280万円台とされており、それより1割安い価格水準です。なお、2年前に分譲された『ミオカステーロ新横浜4』は「新横浜」駅徒歩11分で平均坪単価228万円でした。

 コンパクトな3LDKのため、価格帯としては
3LDKが3,900万円台からと買いやすいです。専有設備は機能的で過不足なく、全戸トランクルーム付もうれしいポイントです。今話題の「新横浜」駅の新路線開通による利便性向上も期待が膨らみ、駅距離のハンデも減殺されている印象のマンションとなっています。

公式ホームページ ⇒ブリシア新横浜

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| 新築マンション 横浜市港北区 | 19:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
今が最後の買い時!?−不思議と価格が安かった神田エリアのマンション

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★ HowMaマガジンは7月26日付で『JR山手線沿いのマンション相場は?神田駅のマンション相場を徹底解剖!』を掲載しています。その概要は、次の通りです。

「東京駅と秋葉原の間に位置する
神田駅ですが、不動産の相場を見ると山手線の中では平均的、もしくは、それよりやや下の水準であることが分かります。

 単身者向けの新築マンションでも3,000万円で購入できますし、新築物件を賃貸に出した場合は10万円ほどの家賃で貸すことができるため、新築ながら4%程度の利回りが期待できます。広めのファミリー向けマンションでは、1億円以下で購入できる相場です。

 新幹線が通っている東京駅の隣駅として考えると、神田駅周辺自体にはあまり大きな商業施設などはないものの、その相場はリーズナブルと言えるのではないでしょうか。値下がり率を見ると他の駅とそう変わりはないため、資産価値が一気に下がる懸念は無いようです。

 神田エリアで最もマンションの相場が高いのは神田淡路町です。対照的に
東神田や日本橋馬喰町などは、神田淡路町の最高値からみて半値近くの価格でマンションを購入できます。エリアによる価格のばらつきの大きさが、神田駅付近のマンション相場の特徴と言えそうです。

 秋葉原駅に近い岩本町のように7,000万円前後でマンションが買えれば、決して損はしない買物だと言えます。神田駅付近では、意外と安値の物件を見つけやすいことがわかってきます。
 
 神田駅周辺で地価が最も上昇したのは神田紺屋町で、
1年間の地価上昇率は10.98%にもなりました。神田駅周辺は千代田区ということもあり、坪単価が1,000万円以上の非常に高い地価を誇るエリアが目立っています。内神田でも複数の地区が上位にランクインしており、坪単価が1,000万円以上です。地価が安い、高いを問わず、全体的に神田駅周辺の地価が大きく上昇しています。

 神田では、計測された
13のエリア全てで人口が増加しています。さすがに東京駅付近・皇居付近は人口が大きく伸びていませんが、秋葉原駅方面で人口が1,000人以上増加しているエリアが二つあるなど、秋葉原の発展によって神田駅周辺でも人口が増加しています。

 近年の神田駅周辺は事情が大きく変わり、
2010年から2015年の間に高層マンションが複数建てられるようになりました。神田駅周辺に人気があるというよりも、むしろ秋葉原駅周辺の人気が神田駅付近に影響を及ぼしています。

 千代田区全体の人口増加率は24%と23区の中でもトップクラスの伸び率です。医療費無料を18歳まで引き上げるなど、子育て支援に重点を置いた自治体の政策により、子育て世帯が流入してきていることが要因の一つとしてあげられるでしょう。そんな子育て世帯が多く選んでいるのが神田駅周辺のエリアなのです。

 神田駅周辺はオフィスビルと繁華街が入り混じるイメージがありますが、駅から少し離れるとマンションも多く建っており、
ファミリー向けの物件もそれなりにあります。

 駅前が繁華街であることから住む場所としては敬遠されがちな神田駅ですが、隣接する
東京駅や秋葉原駅周辺と比べると犯罪件数が圧倒的に少なく、住む場所をしっかり選べば比較的安全に暮らせるのが特徴です。

 新幹線の停車駅があって首都の名前がついている東京駅、そして、海外からの観光客も多くてサブカルチャーの発信源として独特な雰囲気を持つ秋葉原。二つの大きな駅に挟まれた神田駅は、ビジネス街というよりも大学が多く、古書店がある街というイメージが強いのではないでしょうか。

 そんな神田でも時代の流れとともに
地価は上昇し、人口も大きく伸びています。それほどマンションが多い場所ではありませんが、秋葉原駅や東京駅をよく利用する人にとって便利であることから、神田はこれからも順調に需要が伸びていくと考えられそうです。

 地価は上昇していますが、今はまだそれほどマンションの相場や家賃の相場が高くないエリアもあります。
今からマンションを購入して将来の売買益を狙う、もしくは、単身者向け物件を元手に賃貸収入を狙ううえで、神田は注目するべき街だと言えそうです。」

 以上が記事の概要です。どれも有用な情報と思えたので、長々と引用してしまいました。

 本ブログでも、7月20日付の記事で『シティハウス千代田外神田』を紹介しておりますが、それは上記記事と
ほぼ同様の感想を有しているからです。

 利便性は抜群の都心で、神田エリアは千代田区の中でも地価が抑えられた形で推移してきました。しかしこのところ、地価上昇率が10%に及ぶところが数多く出るなど、神田地区の地価の上昇ぶりには目を見張るものがあります。

 一方、
マンションの売れ行きは他の千代田区エリアに比べれば緩慢なところがあり、まだ地価上昇が相対的にはそれほどでもなかった時代に仕入れた物件が残っています。今後の神田エリアの新築マンションは、現在の土地相場の影響を受けて価格が上昇していく可能性があり、「今が買い時」とも言えます。

 古書店街、大学、サブカル、そして首都の中心東京駅―いろいろな顔を併せ持つこのエリアに住むということは、資産価値を抜きにしても十分に刺激的で満足いくものだと言えるでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 19:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
浅草橋アムフラット(中古)−駅徒歩3分、築20年未満で手頃な三方角部屋3LDK

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★ 都営浅草線「浅草橋」駅より徒歩3分、JR総武線「浅草橋」駅より徒歩4分、同線快速「馬喰町」駅より徒歩6分の場所に立地するプロス住宅旧分譲、栗本建設工業施工、地上8階建、総戸数18戸、2001年3月築の『浅草橋アムフラット』です。

 アドレスは台東区柳橋1丁目です。柳橋(やなぎばし)は1丁目及び2丁目からなり、台東区の南端に位置します。名称は神田川と隅田川の合流点近くに「柳橋」と称する橋があったのにちなみました。柳橋には2017年12月1日現在、1,920世帯3,053人が住んでおり、うち1丁目には693世帯1,124人が住んでいます。通学校は区立台東育英小学校です。

 北で蔵前、東で隅田川をまたいで墨田区横網・両国、南で中央区東日本橋・日本橋馬喰町、西で浅草橋と接しています。沖積平野にあたり
地形は平坦であり、東を隅田川、南を神田川が流れています。墨田区側には鉄道橋(総武線隅田川橋梁)以外に直接渡る手段がありません。南西に1丁目、北東に2丁目があり、国道6号沿いにあたり、主に商業地として利用されています。

 柳橋は1630年の江戸時代に
徳川幕府が設置した米蔵「浅草御蔵」の一部として指定されており、現在の柳橋2丁目には三河岡崎藩邸や信濃上田藩邸などの武家屋敷が置かれており官有地となっていました。

 浅草御蔵は隅田川の西岸、神田川北側の一画に、南は現在の柳橋2丁目より、北は蔵前3丁目にかけて位置していました。浅草御蔵は幕府の米蔵であり、地租が金納となったのちは米廩(べいりん)、または米蔵と呼ばれ、1878年(明治11年)以降は大蔵省内において大阪など全国の米蔵を掌握し、米価の調節など貯蓄米にかかわる事務を行った常平局が管理し、
浅草御蔵の地に本局をおきました。柳橋1丁目は浅草旅籠町などが中心に江戸前の料亭が軒を連ね、特に柳橋芸妓で知られていました。

 関東大震災後の復興と区画整理にともない、1934年(昭和9年)に町名が変更され、従前の下平右衛門町の大部分・新森田町・新片町・旅籠町の大部分が浅草区柳橋1丁目、旅籠町の一部・旅籠町2丁目・瓦町東部・須賀町東部・御蔵前片町東部が浅草区柳橋2丁目となりました。1947年(昭和22年)3月15日に
下谷区と浅草区が合併し台東区柳橋1丁目及び2丁目となり、1964年(昭和39年)に住居表示が実施され現行の柳橋1丁目・2丁目となっています。

 「浅草橋」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A1出口から江戸通りを北上し、浅草橋駅前交差点を右折、柳橋桜南通りを東に歩き、丸善観光支店の角を右に曲がり、一つ目の四つ角を左折してさらに東に進み、浅草橋産業会館の手前左手が本マンションとなります。「馬喰町」駅からは徒歩6分で、神田川を渡り、北西方向に歩いた場所に所在します。上記の通り地形は平坦で、「馬喰町」駅からの道のりはわずかに下っています。

 日常のお買い物は、
スーパー肉のハナマサが徒歩7分、ファミリーマートが徒歩4分、ローソンが徒歩5分、区立浅草橋公園が徒歩5分、両国郵便局が徒歩5分です。

 隅田川沿いの道路から一本中へ入り、
静かな環境に建つ地上8階建て総戸数18戸の外壁タイル貼りマンションです。居住フロアの2階〜5階に3住戸、6階〜8階には2住戸を配置し、全18戸中14戸に角住戸を創出、間取りは1LDK〜2LDK(専有面積54.86平米〜86.24平米)のDINKSやファミリー向けプランで、最上階にはメゾネットタイプもあります。

 オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、モニター付きインターホンなどのセキュリティを装備し、CATV、BS、CS等にも対応するなど、安全性、快適性に配慮されています。また、ペット可マンションです(飼育細則有)。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の6階に所在する専有面積73.63平米の3LDKです。南東・南西・北東の明るい三方角部屋で、バルコニー付の独立型キッチン約4.5帖(食器洗浄機付)もアピールポイントです。キッチン・トイレに窓があり、約19.67平米の両面バルコニーによる風通しの良さもあります。収納量は標準的です。

 販売価格は5,190万円、坪単価233万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,084万円〜5,482万円、『イエシル』では3,914万円、『マンションマーケット』では5,333万円〜5,592万円、『ふじたろう』では3,929万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,568万円〜5,120万円、『マンションレビュー』では5,190万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,771万円、坪単価214万円となり、販売価格は8.8%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時は最もマンション価格が安かった頃であり、平均坪単価は179万円、対象住戸の分譲時価格は4,280万円、坪単価192万円との記録が残っています。

 試算評価は2分化しましたが、
積算方法を大変安価だった当初価格に基本を置くか、マーケット現況重視でいくかの違いが出たものと受け止めています。築20年未満のまだまだ新しい浅草橋物件が坪230万円台で購入できるのは魅力であり、間取りは整形ではありませんが三方角部屋による明るさ・通風が期待できます。ファミリー物件として手頃な価格帯となり、検討に値する物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:浅草橋アムフラット
 価格:5,190万円 (税込)
 所在:台東区柳橋1丁目
 交通:「浅草橋」駅徒歩3分
 面積:専有面積73.63平米

詳細はこちら
浅草橋アムフラット

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| 中古マンション 台東区 | 21:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
「あと少し手を伸ばせば届きそうな高級マンション」の消滅

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★ 不動産経済研究所は7月18日、『首都圏のマンション市場動向−2019年6月度−』を発表しました。これによれば、6月の発売戸数は2,259戸で、前年同月の2,659戸より15.0%減となりました。2年前の6月の発売戸数が2,284戸ですので、6月としてはここ3年間で最少の販売戸数となります。もっとも、6月は梅雨時で、マンション販売としてはあまり適さない時期ではあります。

 地域別では
東京都区部が892戸で前年同月比37.6%減と大きく減少したのが響きました。都下も137戸で18.0%減、これにより東京都のシェアは45.6%となりました。通常、東京都のシェアは50%を超えてくるのですが、珍しくこれを割り込みました。23区に大型物件がなかったことと、価格高騰で買いづらくなっていることが原因と思われます。

 契約率は65.9%で、前年同月比0.1ポイントダウン、前月比5.9ポイントアップとなりました。本年に入ってからは、3月に72.2%と好不調の分かれ目となる70%を超えたものの、それ以外は軒並み7割を切る月が続いています。地域別では都下が56.9%で最も低く、都区部は66.6%でした。

 1戸当たり価格は5,964万円と、前年同月比で1戸当たり280万円、4.5%ダウンしています。都区部では1戸当たり7,672万円で、前年同月比で1.4%アップしています。千葉県が地域別では唯一ダウンしており、17.7%のダウン、4,158万円でした。

 販売在庫数は7,438戸と、前月に比べて217戸減少しましたが、前年同月では6,368戸でしたので、1,070戸増加している計算です。タワー物件は21物件455戸の売り出しがあり、前年同月比で18.5%増加、契約率も前年同月62.5%と比べ、66.4%と増加しました。

 タイプ別の契約率は、1K20.5%、1DK35.3%、1LDK70.1%、2LDK78.5%、3LDK63.6%、4LDK58.9%でした。1LDK、2LDKが高く、1K、1DKが低くなっており、シングル、ディンクス、小家族用にニーズがあり、投資用が低調だったと言えます。

 また、
価格帯別の契約率は、4,000万円以下65.2%、4,000万円〜6,000万円65.1%、6,000万円〜8,000万円56.2%、8,000万円以上82.2%でした。高価格帯がよく売れ、その下の価格帯が最も売れていないという結果です。これは、一般層が買える6,000万円以下、富裕層が買う8,000万円以上のはざまで、「中途半端な価格帯」になっていることが考えられます。

 これも
所得格差の拡大ととらえればいいのでしょうか。今まで高級マンションの主力購入層だったアッパーミドルがパワーカップル化して富裕層マンションへと視線を移し、郊外型マンション中心の一般サラリーマン層との世界をますます違えている気がします。

 確かに、
「あと少し手を伸ばせば届きそうな高級マンション」というものが少なくなり、私たち一般サラリーマンの夢があきらめに変わってしまった現状を裏打ちしているのではないか、としみじみ感じました。

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| 市場動向 | 19:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス千代田外神田(新築)−今や割安となった住友不動産・千代田区アドレス新築物件

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★ 東京メトロ千代田線「湯島」駅より徒歩2分、同銀座線「末広町」駅より徒歩3分、同銀座線「上野広小路」駅より徒歩7分、都営大江戸線「上野御徒町」駅より徒歩7分、JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅より徒歩8分、東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅より徒歩9分、同丸ノ内線・JR総武線・中央線「御茶ノ水」駅より徒歩11分、JR山手線・京浜東北線・総武線・つくばエクスプレス・東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩12分、東京メトロ銀座線・日比谷線・JR山手線・京浜東北線・東北本線・高崎線・常磐線「上野」駅より徒歩13分、京成電鉄本線「京成上野」駅より徒歩13分の場所に立地する住友不動産分譲、住友不動産シスコン施工、地上13階建、総戸数93戸(地権者住戸6戸含む)の『シティハウス千代田外神田』です。

 アドレスは千代田区外神田6丁目です。外神田は1丁目から6丁目まであり、千代田区のうち神田川の北側に張り出した位置にあり、一般的に秋葉原と呼ばれている地区にほぼ相当します。千代田区・神田地域(旧・神田区)の最北端に位置し、文京区(湯島)、台東区(秋葉原・上野)との区境にあたります。

 1878年の郡区町村編制法施行以降、この区域は
神田区に属しました。1947年に神田区は麹町区と合併して千代田区が誕生したため、以降千代田区の一部となりました。江戸府内より見て神田川(外堀)の外側を「外神田」(内側は「内神田」)と称したことが名前の由来で、1964年の住居表示実施による町名変更の際、この名が新町名に採用されました。

 2017年12月1日現在、
外神田には2,321世帯3,895人が住み、本マンションの所在する6丁目には458世帯759人が住んでいます。学区は昌平小学校となっています。

 「湯島」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅6番出口から都道452号線を南下し、「肉のハナマサ」に隣接しています。「末広町」駅からは徒歩3分、同駅4番出口から西に歩き、都道452号線を北上する道のりです。「湯島」駅から2駅4分で「大手町」駅に着きますし、徒歩15分圏内に揃う10駅13路線の利用で、都心各所への高いアクセス性があります。

 江戸時代には、松平家をはじめとした大名屋敷が建ち並ぶ由緒ある街であり、周囲は大規模な公園の潤いも感じられます。湯島天神には徒歩6分、神田明神には徒歩7分、湯島聖堂には徒歩10分で、セレクトショップなどが揃う「マーチエキュート神田万世橋店」に徒歩10分、「御茶ノ水ソラシティプラザ」に徒歩12分、「ワテラス」に徒歩10分です。日常のお買い物は、お隣の「肉のハナマサ」が今や総合スーパーとして便利に使えるレベルになっています。

 地上13階建総戸数93戸、水平・垂直のラインが創る端正なフォルムが街並みに映える、住友不動産らしいスタイリッシュな印象の都心住宅です。コンクリート打放し風の木目調塗装で仕上げた壁や、斜めに切り取られた空間が印象的な3層吹抜のエントランスが特徴的です。

 3面接道の敷地を活かした配棟計画で、良好な通風・採光と開放感を実現しています。また、歩行者専用のエントランスとは別にバイク置場や自転車置場、駐車場への出入口を設けて、それぞれの安全に配慮されています。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積38.25平米〜67.72平米のコンパクトな都心型住宅です。現在は建物内モデルルームがオープンし、8月下旬予定で5戸販売とされており、間取り1LDK〜2LDK、専有面積40.18平米〜56.68平米に対し販売価格5,090万円〜7,643.8万円、坪単価419万円〜446万円程度となっています。

 本マンションの
平均坪単価は450万円程度とされていますので、現在の販売住戸は低層階などが多いのかもしれません。標準相場をごく大まかに試算すると、339万円(末広町2016年坪単価)×1.074(駅距離補正)×1.295(地価上昇補正)=坪単価471万円となり、本マンションは3%程度割安との試算結果です。

 本マンションの
分譲開始は2017年9月であり、その当時は割高感もあったのですが、最近千代田区外神田ないし末広町付近の地価は毎年10%近い値上がりを示しており、上記2016年坪単価からは約30%高い価格で試算されることとなった結果、今や割安サインが出るまでとなりました。

 確かに最近の都心新築マンションは、
港区物件を筆頭に坪500万円を超えてくるのが当たり前になっており、本物件は売り出しが早かった分、お買い得感が出てきました。駅徒歩2分、10駅13路線の利便性は申し分なく、住友不動産ブランド、千代田区アドレス、総戸数も100戸程度の規模はあって、アピール度は高いものがあります。

 建物は
昨年12月19日に完成し、入居は来年4月下旬が予定されています。住友不動産なので、竣工物件とは言え値引きは難しいかもしれませんが、それがなくとも十分検討に値する物件だと思います。

公式ホームページ ⇒シティハウス千代田外神田

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| 新築マンション 千代田区 | 22:24 | comments(0) | trackbacks(0) |