競売でマンションを買う?−「下手な鉄砲数打ちゃ当たる」の精神で

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 「こんなに高いとどうにも…」

 マンション価格を眺めるのが趣味みたいになっている私ですが、これだけマンション価格が上がると、検索してもただ意気消沈するだけになってきています。例えば、「代官山」駅徒歩10分内マンションで検索すると、築52年を超える『中目黒マンション』(「中目黒」駅徒歩2分、「代官山」駅徒歩7分)が専有面積37.81平米に対し販売価格3,480万円、坪単価304万円と、坪300万円を超えてしまっています。特にリノベーション物件とも記載がないので、購入後にさらにコストをかけなければいけないのでしょう。

「……」

 私が3〜4年前検索した時は、「代官山」駅徒歩5分で、上記マンションより新しいマンションが、専有面積40平米超で販売価格2,000万円ちょっとでした(あっと言う間に売れていきましたが)。坪単価は200万円を下回っていたわけで、3〜4年の間に中古価格は少なくとも1.5倍になっています。

「…最後の頼みは任意売却か、競売か…」

 実は私の知り合いが都心の任意売却物件を最近購入しました。懸念された権利関係のトラブルもなく、全面リフォームで時間とコストはかかりましたが、市場価格よりかなり格安で都心マンションを手に入れる>ことができました。

 今、『競売公売.com』というサイトを見ると、「渋谷」駅徒歩6分、「代官山」駅徒歩8分という立地のマンション『サンビューハイツ渋谷』(1981年築)の6階住戸が
専有面積60.66平米に対し3,610万円という見積もり価格が出ています。坪単価は197万円で坪200万円を切っており、かつ、所有者が居宅として使用し、未納管理費もない「権利関係のきれいな物件」です。

 もちろん競売ですから、見積もり価格で買えるわけではなく、入札者の中で最も高い価格で札を入れた者が勝ち得ることになります。この
「いくらで札を入れるか」が素人には難しく、二の足を踏んでしまいます。

 それでは、目安としてだいたいどれくらい上乗せして札を入れれば
「笑われない」(誰も笑う人はいないのですが、気分としてはそんな感じです)でしょうか。見積もり価格と落札価格との乖離を「乖離率」と言いますが、この乖離率は物件によって様々で、平成20年〜25年の間のマンション競売では、最高329%、最低87%と大きな開きがありました。

 それでも、その中間値をとってみると一定のところに落ち着いてきます。各年の中間値を取ってみると、
平成20年129%、平成21年124%、平成22年144%、平成23年144%、平成25年153%、平成26年166%と、徐々に乖離率が大きくなっています。

 本来は平均解離度をかければ納得の価格設定となると思いますが、本物件の場合、乖離率1.66をかけると5,990万円となり、旨味はなくなります。一方、本物件の
中古推定価格は概ね4,870万円ですので、見積もり価格と推定価格の中間の額4,240万円程度にはとどめたいところです。

 競売は
「下手な鉄砲数打ちゃ当たる」の精神でよいのでしょう。ある程度の推測で札入れを続けていけば、早晩きっとお得な「お宝物件」を手に入れることができると思います。

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| ノウハウ・経験談 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
グレイスマンション(中古)−根岸の懐かしき坪85万円オーナーチェンジ物件

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★ JR山手線「日暮里」駅より徒歩7分の場所に立地するマツヤハウジング旧分譲・地上4階建・総戸数8戸・1979年11月築の『グレイスマンション』です。

 アドレスは台東区根岸2丁目です。根岸は、上野の山の北の陰に位置し、西はJR山手線、北は荒川区東日暮里・南千住、東は台東区三ノ輪・竜泉・下谷に囲まれた三角形の町域です。関東大震災や第二次世界大戦で罹災しなかった市街地も含まれ、昔ながらの町並み・建造物が残されている場所もあります。

 根岸は落語家の7代目林家正蔵一門(海老名家)の家があることでも知られ、特に7代目正蔵、当家出身の初代林家三平は当地名の「根岸(の師匠)」の名でも知られていました。他にも8代目桂文治もこの地に住んでいました。

 地名の由来は、上野の崖の下にあり、かつて海が入り込んでいた頃、木の根のように岸辺がつづいていたためといわれています。室町時代に、武蔵国豊島郡根岸村という地名があったという説もありますが、当時から金杉(金曽木)の地名が一般的でした。江戸時代は、武蔵国豊島郡金杉村の一部であり、正保3年に東叡山寛永寺領となりました。明治24年に上根岸町、中根岸町、下根岸町となり、昭和22年、大東京35区は22区(後に練馬区が板橋区から分区し23区となる)に再編され、これに伴い下谷区上根岸町、中根岸町、下根岸町は台東区の町名となりました。


 「日暮里」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅南口を東側に出て、ガストの角を右折して東へと歩き、尾久橋通りと接する角を右折した左手に所在します。同駅からは少しずつ下っていく道のりとなります。

 同じ町内には、正岡子規が晩年まで過ごした
子規庵や、林家三平の資料館でもあるねぎし三平堂があり、下町風情を感じることもできます。「日暮里」駅との間にはファミリーマートが、尾久橋通りに出ればマルエツプチがあるため、お買い物も不便を感じません。

 白タイルの外観は築年数並ではありますが、清潔感があります。
自主管理方式で管理費は月額6,400円です。修繕積立金を毎月徴収していないため、大規模修繕の場合は、総戸数8戸のオーナーが費用を分担して対応することになるのでしょう。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積57.43平米の3DKです。南・西向き角部屋で、西側隣接地が空いているため、日照は良好と思われます。玄関から入るとすぐ8.0帖のDKがあり、3部屋すべてがDKとつながっています。このうち2部屋が和室でいずれも6帖、洋室1部屋が5.5帖となります。収納は押入主体で、十分な容量があります。

 間取りを眺めていると、
「昔こんなところに家族で住んだよなあ」と懐かしくなりました。そういう意味で捨てがたい間取りで、小学生くらいまでのお子さんがいる4人家族にはぴったり、という気がします。

 販売価格は1,480万円、坪単価85万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,451万円〜1,652万円、『マンションマーケット』では1,804万円〜1,995万円、『スモーラ』では1,481万円〜1,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,668万円、坪単価96万円となり、販売価格は11.3%割安との試算結果です。なお、対象住戸はオーナーチェンジ物件であり、現在月額10.5万円の家賃で賃貸されていますので、投資用物件としての扱いとなります。

 現在の
表面利回りは8.5%、実質利回りも8.0%すので、なかなかの高利回りです。さらに、本マンションの他の住戸が、同じ専有面積で1,950万円で今夏売りに出されていたことからも、割安感があります。本日現在、不動産ポータルサイト「アットホーム」でのお気に入り登録数が東京で最も多い中古マンションとなっており、成約は時間の問題かと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:グレイスマンション
 価格:1,480万円 (税込)
 所在:台東区根岸2丁目
 交通:「日暮里」駅徒歩7分
 面積:専有面積57.43平米

詳細はこちら
グレイスマンション

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| 中古マンション 台東区 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
基準地価では荒川区・北区・足立区が躍進!−南千住のポテンシャルに注目

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★ 9月20日付日本経済新聞によれば、東京都内の住宅地は前年比で1.8%上昇しました。今回の調査では、都心3区(千代田、中央、港)の地点が都内の上昇率トップ10からほぼ外れたのが特徴です。価格が上昇しきった都心部の地価上昇が鈍化する一方、交通利便性が比較的高い周辺部の上昇が目立ちます。

 例えば、
都内住宅地の上昇率トップは荒川区南千住8丁目の6.3%です。「南千住」駅は東京メトロ・日比谷線など3路線が乗り入れ、大型のホームセンターが出店するなど利便性が高まっています。「価格水準が低く割安感があり、マンション立地として見直された」(調査会社、東京カンテイの井出武・上席主任研究員)とのことです。

 区全体でみると、
荒川区の住宅地の上昇率は5.3%と前年より2.1ポイント拡大しました。このほか足立区も3.4%と1.8ポイント拡大するなど周辺部の地価上昇が目立ちます。

 一方、都心3区から上昇率トップ10に入ったのは、千代田区三番町など2地点にとどまりました。
千代田区の住宅地の上昇率は5%と前年より5ポイント縮小しました。中央区や港区も縮小し、都心3区の上昇率は軒並み鈍化しました。

 東京カンテイの井出・上席主任研究員は
「都心3区などは物件が高くなり、住宅地としてはもう伸びない」と指摘しています。「これまでは中心部が地価をけん引していたが、今後は周辺部が引っ張る構図になるだろう」とみています。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。これは
国土交通省が発表した平成29年都道府県地価調査の結果です。東京23区に関して言えば、平成28年の上昇率が2.8%なのに対し、平成29年の上昇率は3.4%と、上昇率の拡大が見られます。しかし、さらに細かく見れば、上記の通り、都心部の上昇率の鈍化及び周辺部の上昇率の更なる伸びが観察されます。

 23区で上昇率トップの地点となった荒川区南千住8丁目(上昇率6.3%)は、
「南千住」駅から徒歩11分で、それほど駅近という場所ではありません。したがって、平米単価が51万円と低いのですが、平成28年の平米単価が48万円だったために、トップの上昇率となりました。

 トップ10の顔ぶれを見てみると、
荒川区が2地点(南千住、西日暮里)、北区が2地点(中里、上中里)、足立区(綾瀬)が1地点と、坪単価が低いエリアが半分を占めました。一方、都心5区の上層率は、昨年4.4%から本年4,0%に落ちています。堅調な伸びとは言え、頭打ち感は否めません。

 平成29年地価調査で、
上昇率が5.0%を超えた特別区は、千代田区・文京区・目黒区・荒川区の4区であり、上昇率が1.0%〜3.0%で低かったのは大田区、練馬区、葛飾区です。ここでもやはり、荒川区の躍進が目立ちます。

 特に
「南千住」駅は、地味な駅ながら、JR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスの3路線が乗り入れており、1日当たりの乗降客数は平成13年の12,838人から平成27年の35,428人へと、2.75倍も増えています。

 2年前、私は
『ウエリス南千住』のモデルルームを見学に行ったことがあります。「南千住」駅徒歩6分でありながら平均坪単価220万円台という安さに興味を抱いたからでした。

 「つくばエクスプレスもできましたし、都心には日比谷線で一本ですので、例えば都心にお勤めのビジネスマンのご主人、つくばにお勤めの研究者の奥様というカップルが、双方に便利な場所ということで、ご見学に来られています。」

 このようなモデルルームの担当者の説明を聞き、私も「なるほど、南千住は今後伸びるかも」と実感しました。「今後は城東・城北が狙い目」と解説するマンション評論家もあり、このエリアのポテンシャルに賭ける時代がようやくやってきたのかもしれません。

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| 市場動向 | 22:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
ドレッセ中央林間(新築)−ドレッセ最大、中央林間最大級ファミリー物件

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★ 東急田園都市線「中央林間」駅より徒歩5分、小田急江ノ島線「中央林間」駅より徒歩6分の場所に立地する東京急行電鉄&大成有楽不動産&相鉄不動産&総合地所分譲・長谷工コーポレーション施工・地上14階建・総戸数857戸(452戸(ウエスト街区)、405戸(イースト街区))の『ドレッセ中央林間』です。

 アドレスは大和市下鶴間です。下鶴間(しもつるま)は大和市北部に位置しています。鶴間は昔、鶴が飛来したという「鶴舞の里」を根拠とする現在の大和市・相模原市・町田市にまたがる広域地名に由来します。江戸時代には大山街道(矢倉沢往還)が通り、下鶴間宿として栄え、宿場には渡辺崋山や伊能忠敬も泊まりました。 明治初期まで相模国高座郡下鶴間村に属していました。

 「中央林間」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅正面口を出て、南方向に歩き、中央林間駅東側交差点を左折して東に進み、大和高校入口交差点の角に立地します。敷地はJVCケンウッド・クリエイティブメディア林間事業所などの跡地32,032.27平米もある広大な敷地です。駅からの道のりはフラットで問題ありません。

 東急電鉄の
「ドレッセ」シリーズで最大規模を誇ります。「中央林間」駅は東急田園都市線の始発ターミナル駅でもありますから、電車によっては座って通勤も可能です。しかも、南向き住戸比率が95.5%(857戸中819戸)もあります。

 「中央林間」駅は、東急田園都市線の西の玄関口として暮らしの成熟度を増し、ドラマの舞台ともなった駅前からは、緑の並木と穏やかな街並みが連なっています。
都市へ海へ、そして山へと出かけやすいのも特徴です。2015年に開業した駅直結の商業施設にはカフェやスイーツ店など多彩な店舗が充実、2018年には「中央林間とうきゅう」がリニューアルオープンを予定しています。

 5棟構成で、空地率が約61.8%もあり、3つのガーデン(フロントガーデン、ラウンジガーデン、オーナーズガーデン)には植栽として72種約30,000本の樹々を配置し、広場や遊歩道、11にも及ぶ様々な共用施設など、居住者同士がふれあうスペースも多彩です。

 サブエントランス・ノースゲート・サウスゲートの3カ所に車寄せが設えられます。多目的スペースは「ガーデンハウス」に配置され、アウトドアクッキングのための「BBQコーナー」もあります。このほか、「どんぐりの森」や「バタフライガーデン」も備わっています。

 日常のお買い物は、
東急ストアが徒歩4分、オリンピックが徒歩6分、ドラッグストアではウェルシアが徒歩3分、コンビニではファミリーマートが徒歩1分です。公園では柿の木通り公園が徒歩2分、小学校は中央林間小学校が徒歩20分で遠いのがネックです。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は63.45平米〜90.51平米とファミリーにはちょうど良いサイズです。販売予定価格は4,000万円台〜6,000万円台(100万円単位)、坪単価207万円〜237万円程度です。

 「中央林間」駅最寄りのマンションは最近供給が途絶えていただけに比較が難しいのですが、
2013年分譲の『ナイスエスアリーナ中央林間』(「中央林間」駅徒歩9分、総戸数73戸)の平均坪単価は170万円台でした。いずれにせよ、4千万円台が主流のマンションですので、買いやすい価格帯と言えそうです。

 総戸数857戸の大規模マンションで、間取りは似通ったものが多いので、
第1期で購入する選択も、あえて待つ選択もあり得るでしょう。第1期販売は10月上旬が予定され、引渡しはウエスト街区2019年3月下旬予定、イースト街区2020年3月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒ドレッセ中央林間

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| 新築マンション 大和市 | 22:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
生きかはり死にかはりして−子どものいない「せんぐまき」

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 生きかはり死にかはりして打つ田かな  村上鬼城

 江戸から昭和にかけて生きた村上鬼城の代表句です。この句にはいろいろな解釈がありますが(多義的な解釈が生まれるのは名句の証でもあります)、私は人の営みの永遠さを「田打ち」という行為に託して詠んだ作品ととらえています。

 しかし今や、
人の永遠の営みを受け入れる「田んぼ」が、日本の大部分の場所で荒れ果てようとしています。また、その営みを永遠に続けていくはずの人が「生きかはり死にかはり」しなくなり、高齢者が亡くなっても生まれてくる赤ちゃんがいなくなりつつあります。つまりこの句は、平成の世の中になって、ほとんど成り立たなくなってしまったのです。

 先日、遅い夏休みで半年ぶりに九州の田舎に帰りました。帰省を電話で告げた時、母親からは、


「ずっと空家になっていたお隣のAさんとこだけど、お孫さんが住むことになってね。今家を建てよるからガンガンうるさいよ」

と言われました。「ガンガンうるさい」と言いながら、声が明るかったのは、高齢化が進む一方だったご近所に、思いもよらず若い人が住んでくれることへの嬉しさがあったのでしょう。

 また、それはこのエリアの土地が、
まだまだ市場価値があることの証左の一つとも言えます。父親は、40年前にこの土地を買う際に、もっと安い郊外の団地の中の土地か、値段は張りますが中心部に近い今の土地か、ずいぶん迷ったと言います。40年後の今、おそらくその団地の土地を買っていたら処分に途方に暮れていたはずであり、そういうことも含めて声が明るかったのだと思います。

 さて、帰省してみると、それまで平屋だった場所に、頼もしく2階建ての骨組みができていました。


「昨日突然2階建てに立ち上がってね。最近はツーバイフォーとかだから早いわい」

と父親が教えてくれました。そのお隣の築古アパート(昔お向かいに住んでいた当時マドンナ女子高生だった方が大家さんです)も外壁塗装を昨日終えたところで、新築物件が周りに次々立つ中で、CATV、インターネット無料化で対抗し、がんばって満室を維持しています。

 帰省2日目、その建築中の家に突然吹流しが飾られ、
「本日せんぐまき」との垂れ幕が下がりました。

「え、この時代にせんぐまき…?」

 私は他人事ながらとても心配になりました。「せんぐまき」とは上棟式の際に屋根から餅を投げる行事を言う方言なのですが、それも受け取る人がいてこそ成り立つ行事です。半生記近く前、私も大勢の子どもたちとわーわー言いながら餅やお菓子やおひねりを拾っていましたが、そんな大勢の子どもたちが今、どこにいると言うのでしょうか。

 私は「せんぐまき」の時間になると居ても立ってもいられなくなり、散歩のふりをして様子を観察していました。すると、そこそこの家族がぱらぱらと来て、最終的には10組くらいが集まって、何とか形になったため、私もほっとしました。しかし、車で乗り付けた家族もいたことから、どうも事前に知り合いにお願いしてお膳立てをしていたものと推測されました。

 しかし、そんな風に頼まれて来ているものですから、当然
盛り上がっている様子はありません。昔、私たちは、これから行われる楽しい行事に興奮を抑えきれずにはしゃぎまわっていたことを思い出します。お互いに話すでもなく静かに待っている複数の家族の様子は、とても私の知っている「せんぐまき」の光景ではなく、私はいたたまれなくなって、「せんぐまき」が始まる前にその場を離れていきました。

 両親が家を建てた頃は、誰もが土地をとにかく手に入れたいと躍起になっていた時代で、市では、その土地を供給するために、市の境界にある山をいくつも切り開いて団地化する大事業を行っていました。今や市の中心部でも、
「家を建ててくれるだけでありがたい」と思われるようになりました。冒頭の鬼城の「田打ち」ではありませんが、何とか土地を住み継いでくれる人が見つかったことは、まさに「めでたい」ことになったのです。

念力のゆるめば死ぬる大暑かな  村上鬼城

 これも鬼城の代表句です。これからの日本は、よほど気を張っていないとすぐに荒廃が忍び寄ってくる、そんな時代が始まりました。

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| ノウハウ・経験談 | 21:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
デボスハイツ(中古)−駅徒歩3分で坪138万円のゆとり、プライバシーにも配慮

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★ 京王電鉄京王線「八幡山」駅より徒歩3分、同線「芦花公園」駅より徒歩6分、同線「上北沢」駅より徒歩12分の場所に立地する富士建設施工・地上9階建・総戸数16戸・1974年11月築の『デボスハイツ』です。

 アドレスは杉並区上高井戸1丁目です。上高井戸は、杉並区の南部に位置し、隣接する世田谷区に突き出すように地域を形成しています。町域の北部は杉並区久我山・高井戸西・高井戸東に、東部は杉並区下高井戸に、南部は世田谷区上北沢・八幡山・南烏山に、西部は世田谷区北烏山に接しています。南端付近は京王線の駅があり、駅周辺や幹線道路沿いにビルや商店、北端付近には生産緑地等が点在するほか、その他全域に戸建住宅・共同住宅が多く存在するエリアです。

 上高井戸の名は、かつての高井戸宿が1604年に上高井戸宿と下高井戸宿に分けられたことに端を発します。江戸後期には宿場町としての役割を終え、上高井戸村が1889年に下高井戸村と合併し高井戸村上高井戸となった後、高井戸村は1926年の町制施行を経て、1932年に杉並町、井荻町、和田堀町と合併し、杉並区の一部を形成することとなりました。

 町域南東端に京王線「八幡山」駅、環八通りを挟んで西側に「芦花公園」駅が設置されているほか、中央自動車道、国道20号、環八通り、放射第5号線など、町域の周囲を幹線道路に囲まれているため自動車交通の便がよく、南北のJR中央本線「荻窪」駅、小田急小田原線「成城学園前」駅方面へは路線バスも利用できます。


 「八幡山」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口より西に歩き、環八通りを北上した左手に位置します。「芦花公園」駅からは徒歩6分で、同駅南口から線路に沿って東に歩き環八通りへ出るルートとなります。環八通り沿いの立地ですので、交通音・騒音の影響はあるでしょうが、夜道は安心感があります。

 近くに京王ストア、スーパーオオゼキ、ドンキホーテ、スーパーバリューと、
4つもスーパー系があって便利です。また、「八幡山」駅の高架下には飲食店、花屋、書店など28店舗が入った京王リトナードという商業施設があります。さらに、本マンションから徒歩5分ほどのところにはヤマダ電機もあります。環八沿いのご近所にはジョナサン、藍屋、マクドナルドもあり、忙しい時には重宝します。

 本マンションは
白い外観をしており、駐車場はありませんが、無料の駐輪場があります。エントランス前にはスロープがあり、ベビーカーなどを持っての移動もスムーズです。オートロックはありませんが、管理会社が巡回で管理しており管理体制は良好です。

 エントランスを入ると真正面に階段があり、階段の向かい側がエレベーターとなっています。
共用廊下は内廊下タイプなので玄関前で雨や風の影響を受ける心配がありません。ワンフロア2戸構成ですので、プライバシーは他のマンションより保たれやすいと言えます。

 対象住戸は
地上9階建て建物の1階に所在する専有面積69.5平米の3LDKです。11.7帖のLDKが間取りの真ん中にあり、他の3洋室(7.1帖、6.0帖、6.0帖)がリビングインとなるユニークな間取りです。すべての部屋にバルコニーか出窓があり、通風良好です。各部屋が広くとれている分、浴室が1216サイズと犠牲になっているのが残念ですが、2.2帖と1.0帖の2つのウォークインクローゼットもあって収納量は安心できます。

 さらに、
本年10月にリフォームが予定されており、キッチン・浴室・トイレ・洗面・壁・床・給湯器・給排水管・クロス張替え・建具(室内ドア等)・内装全面が一新されます。

 販売価格は2,898万円、坪単価138万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,879万円〜3,177万円、『マンションマーケット』では2,373万円〜2,621万円、『ふじたろう』では2,037万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,728万円〜3,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,697万円、坪単価128万円となり、販売価格は6.9%割高との試算結果です。ただし、相場価格と販売価格の差額約200万円がリノベーション代と考えれば適正なプライシングかもしれません。

 LDKにすべてがつながる間取りのため、
家族の絆が保ちやすいと言えます。管理費及び修繕積立金の支払いが月26,000円とまずまずリーズナブルでもあり、長く住み続けられるマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:デボスハイツ
 価格:2,898万円 (税込)
 所在:杉並区高井戸1丁目
 交通:「八幡山」駅徒歩3分
 面積:専有69.5平米

詳細はこちら
デボスハイツ

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| 中古マンション 杉並区 | 19:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
5千万円物件が売れずに8千万円物件が売れる理由−不動産市場の不都合な真実

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★ ニッセイ基礎研究所が9月7日に発表した『不動産クォータリー・レビュー2017年第2四半期』では、現下のマンション市況に関する指標についても随所に言及しています。以下にその概要を記します。

「全国の住宅着工戸数は、貸家が全体の着工戸数を下支えし、
年率換算で100万戸の高い水準で推移しています。首都圏分譲マンション価格は上昇が続き、契約率は好不調の目安である70%を下回ることが多くなっています。首都圏マンションの契約戸数を価格別にみると、2014年以降、5千万円未満では契約戸数が大幅に減少し、8千万円以上で増加傾向が見られます。」

「主要都市の賃貸マンション賃料指数は、東京や札幌、福岡をはじめとして、
概ね上昇基調にあります。ただし、首都圏の居住用賃貸物件の成約数は、アットホームによると16ヶ月連続で減少しており、必ずしも需要は強くありません。貸家着工の増加から、首都圏の賃貸マンションの空室率は上昇傾向にあります。」

「2017年第2四半期の
東証REIT指数(配当除き)は、3月末比▲4.6%下落し1年4カ月ぶりに1,700を下回りました。Jリート投信(上場ETFを除く)からの換金売りが続き需給環境が悪化しており、年初からの東証REIT指数の下落率は8.7%に拡大しました。REIT市場が調整色を強めるなか、エクイティ資金の調達を伴う大型取引が手控えられており第2四半期の取得額は大きく鈍化しました。
 足もとのファンダメンタルズは依然として良好です。賃貸市況の回復と金融コストの低下によって、市場全体の分配金利回りは4.0%に上昇しNAV倍率は1.1倍まで低下したため、
バリュエーションの魅力度が高まっています。」

「2017年4−6月の不動産売買高は8,227億円(前年比+29%増)となり、3四半期連続で前年同期の水準を上回りました。利回りの低下や不動産価格の上昇を背景に、
東京周辺部や地方圏における取引比率が高まっています。今年に入ってからは、横浜みなとみらい地区や天王洲、品川シーサイド、大阪などでの高額取引が目立ちます。海外投資家の売買が急増していることも、2017年に入ってからの特徴です。
 取引額の増加は、不動産投資市場がピークにあるとされる比率が2/3に達し、
売り時と判断する投資家が増えていることを背景にしています。」

 以上が同レポートにおける抜粋です。住宅着工戸数の増加は、目下の建築業の市況にはプラスなのでしょうが、
「作り過ぎではないか」と心配する声が多いのが昨今の状況です。総務省の調査によれば、昨年1年間の世帯数の増加は409,599戸に過ぎません。これに対し、住宅は年間100万戸増えているわけですから、単純に考えれば60万戸は余剰と言えます。この傾向が継続するならば、不動産市場にどのような未来が待っているかは明らかです。

 ここ2、3年で、団塊ジュニア世代が40歳代に突入しました。団塊世代の第一次ベビーブーム、その子どもたちである団塊ジュニア世代の第二次ベビーブームに続く
第三次ベビーブームの波はついに現れませんでした。今後は人口増加の見込みが全く立たなくなったという意味で、深刻な事態です。

 ただ、団塊ジュニア世代が就職した平成一桁の時代はまだ「勝ち組」と言える時代で、その次に来る平成二桁時代に就職期を迎えた世代は「就職氷河期」にぶち当たり、企業が体力温存に走って非正規雇用を大幅に増やしました。新自由主義が蔓延した社会の風潮もこれを後押しし、
現在30代となった彼らの平均年収は従来より低いレベルにとどまっています。

 上記のレポートでは、「5千万円未満では契約戸数が大幅に減少」とありますが、これは
住宅第一次取得者層のヤングファミリーのマンション購入が大幅に減っていることを意味すると思われます。それは、専業主婦と子どもがいて郊外にマンションを求める従来型の家族の購買力が大きく低下していると言えるのではないでしょうか。いや、そもそも結婚できるだけの収入力のある男性が急減しているのではないかとも思われます。

 かたやマンション契約が「8千万円以上で増加」しているのは、
夫婦共働きの2馬力の家庭が力を増していることの現れといえます。夫婦それぞれが年収700万円を得ていれば、2人で年収1,400万円となり、8千万円超のマンションを購入することは十分可能です。「女性活躍」「働き方改革」という目標からすれば好ましい傾向、と言えるのかもしれません。

 しかし、そのような
順風満帆な家庭はごく少数で、少数の「勝者」と多数の「敗者」の格差が広がっているような気がしています。少数の勝者の需要によって賃料も押し上げられているのでしょうが、全体に及ぶほどの力強さはなく、投機的な投資は行われてもその裏には逃げを打つ不動産オーナーの大量売却があって、市況の先行指標といえるREIT指数は2015年の水準をも下回っています。

 東京の人口も、今から10年にも満たない2025年にはピークを迎え、その後は減少の一途をたどり、かつ、高齢化は他の都市を上回るハイペースで進行していきます。私たちはこれらの「不都合な真実(An Inconvenient Truth)」の存在をわかっていながら、それに目をつむることに慣れきってしまったようです。
 
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| 市場動向 | 22:16 | comments(2) | trackbacks(0) |
ジオ南青山(新築)−「表参道」駅徒歩8分の非日常に浸る低層レジデンス

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★ 東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅より徒歩8分の場所に立地する阪急不動産分譲・奥村組施工・地上5階地下1階建・総戸数25戸の『ジオ南青山』です。

 アドレスは港区南青山4丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。


 「表参道」駅より本マンションまでは徒歩8分です。同駅A5出口を出て、みゆき通りを横断し、北東方向へ住宅街の中を入っていった場所に立地します。途上には、「ISSEY MIYAKE」をはじめ、様々なお洒落なブランド店があり、南青山に住居を持つ喜びを実感させてくれることでしょう。

 本マンションからみゆき通りまで徒歩8分、根津美術館まで徒歩9分、青山霊園の桜並木まで徒歩9分、表参道まで徒歩13分で、
アート・文化・ファッションに恵まれた立地と言えます。5階建ての建物で邸宅系の趣があり、タイルや天然石が贅沢に使われた一品のような趣があります。エントランスホールには屹立する植物の神秘があり、これは東信氏の作品なのですが、同じシリーズが2010年の上海万博日本産業館にも展示されたようです。

 敷地面積は1,031.10平米で、思ったよりも広さがありますが、階数は伸ばせませんでした。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積49.23平米〜86.79平米ということで、このような都心邸宅系レジデンスに珍しく50平米以下の1LDKがあり、1億円以下の住戸があるのではないか、との期待をもたせます。

 価格水準は今のところ知る術もありませんが、昨年販売された
『グランドメゾン表参道』が「表参道」駅徒歩8分で平均坪単価590万円台、現在販売中の『サンメゾン表参道』が「表参道」駅徒歩5分で平均坪単価830万円台とされています。今の相場からすれば更なる強気の価格設定は見送られる可能性があり、平均坪単価600万円台〜900万円台のいずれかに落ち着くのではないでしょうか。

 建物は既にこの8月に竣工しており、
完成後販売物件となります。10月下旬販売開始予定ですので、そろそろ全容が明らかになるのでしょう。入居は来年3月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ジオ南青山
 
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| 新築マンション 港区 | 20:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
高値でバランスを保つ中古マンション価格−価格交渉は5%値引きが目標に

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★ 東京カンテイが8月23日に発表したところによれば、2017年7月の首都圏中古マンション価格は前月から横ばいの3,562万円となりました。前年同月比を見ても上昇率は縮小を続けており、年初からの価格推移は上昇局面であった2015年〜2016年とは一線を画しています。

 都県別で見ると、
東京都(+0,3%、4,826万円)や神奈川県(+0.1%、2,825万円)では僅かな上昇にとどまっており、ここ3ヶ月間では目立った動きはありません。また、埼玉県(+0.9%、2,149万円)や千葉県(+0.9%、1,950万円)では価格水準が高い行政区からの事例増加も影響し、ともに1%程度のプラスとなりました。

 首都圏主要都市の中古マンション価格は、
東京23区で前月比+0.3%の5,326万円と3ヶ月ぶりに強含みました。年明け以降は5,300万円台前半のレンジに収まっています。横浜市では築浅物件から事例が増えた影響もあって、+1.8%の3,058万円と上昇しました。一方、さいたま市(-0.4%、2,528万円)や千葉市(-2.3%、1,760万円)では築古物件から事例が増えたことで弱含みとなっており、千葉市に至っては5月の価格水準まで下げています。

 都心6区では前月比-0.4%の7,286万円と引き続き下落した一方で、周辺エリアはプラスとなりました。早々に調整局面入りした都心6区で行政区ごとの推移を見ると、2014年〜2015年のような力強い上昇度合いは既にありませんが高水準を保っており、明確な下落トレンドに転じたエリアはまだ見受けられません

 以上が東京カンテイのプレスリリースにおける首都圏中古マンション価格に関する内容です。同時に東京カンテイより発表された「中古マンション価格と各指標の推移」を見ると、
中古マンション価格は、ここ10年では2012年後半〜2013年前半を底に上昇に転じ、特に2014年後半から2015年末にかけて大幅に上昇しています。

 2012年後半〜2013年前半は、2011年3月に起こった東日本大震災から下がり始めた中古マンション価格が下がりきった時ですから、
大震災の影響は約2年続いたと言ってよいでしょう。そして、2016年に入ってからの中古マンション価格はほぼ高原状態となり、約1年半、高止まりした相場が続いています。

 このように
「凪いだ」状態は、東日本大震災前の2010年の1年間に相似しています。ということは、大災害や外国との関係、リーマンショックのような国際的な出来事など、ネガティブな事件が発生した場合には下降トレンドに陥りやすい状態になっていると言えます。また、その逆で、東京オリンピック決定のようなポジティブなインパクトがあれば、再び上昇気流に乗ることでしょう。

 流通戸数は、価格が底だった2012年と、価格が高止まりしている2016年後半以降に多くなっています。前者は「これ以上下がる前に売ろう」という動きですし、後者は「価格が高い今のうちに売ろう」という動きです。そしていずれも、中古マンション価格の先行きに対する不安から、思うようには売れず、相乗的に在庫が増加している状態です。

 価格改定シェア率については最近やや上がっていますが、値下げ率についてはむしろ縮小しており、
価格にそれほど妥協しない売り手の強気姿勢が継続しています。そうは言っても、値下げ率は常に5%を超えており、よほどの人気物件でない限り、「値引き交渉はアリ」と考えてよいかと思います。買う側としては、「5%の値引きを目標にがんばる」というスタンスが最もオーソドックスと言えそうです。

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| 市場動向 | 23:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
朝日西五反田マンション(中古)−「五反田」駅徒歩4分で坪86万円の格安投資物件

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★ JR山手線「五反田」駅より徒歩4分、東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩6分の場所に立地する朝日建物旧分譲・南海建設施工・地上11階建・総戸数51戸・1978年11月築の旧法賃借権物件『朝日西五反田マンション』です。

 アドレスは品川区西五反田2丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、1丁目から8丁目まであります。町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。


 「五反田」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅A2出口から桜田通リを南下し、目黒川を渡ってすぐを右手に入り、山手通りに出る右手に本マンションは所在します。桜田通りと山手通りが交差する西五反田1丁目交差点から徒歩1分で、本マンションが建つのは、オフィスやマンションがならぶ、少し落ち着いたエリアです。なお、「大崎広小路」駅からは徒歩6分です。

 本マンションの
竣工は1978年、分譲時の間取りは1LDKから5LDKで、DINKSからファミリーまで対応する、ゆったりとした空間が確保されています。近隣には大型スーパーマーケットや大型レンタルビデオ店があり、コンビニエンスストアやドラッグストア、ランチ、カフェに便利な飲食店も多く、また、散歩にもぴったりな目黒川も徒歩2分ほどと、暮らしやすい環境も魅力と言えるでしょう。また、「五反田」駅直結のアトレには1階にスーパー、上の階には様々な飲食店が入っており、ランチ時から夜まで賑わいます。

 本マンションは
グレータイル貼りの堅牢な外観です。築39年になりますが、清潔さが保たれています。築年当時に購入された方は、70〜80歳代になっているようです。角地の立地で、1Fには飲食店が入居しているので視認性も高く、来客の際の良い目印となりそうです。人通りも多いので、夜道も安心です。

 エントランスはレトロなタイル貼りで、オートロックあり、共用部は清掃が行き届いています。共用廊下は風通し程度の開口がありますが、ほとんど内廊下のような仕様です。周りは建物に囲まれているので、眺めは今一つかもしれません。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の3階に所在する専有面積46.34平米の2DKです。玄関から左右に広がるユニークな間取りで、両面バルコニーとなっています。玄関から入って左手が6.5帖のDKで、その先に5.5帖の洋室があり、玄関右手には6帖の和室があります。水廻りは玄関正面から右手に固められています。収納は押入とクローゼットが標準的に付いています。

 正直微妙な間取りとも言えますが、これはこれで
使い慣れれば面白そうで、ミニシェアハウスとしても使えるかもしれません。

 販売価格は1,200万円、坪単価86万円で、旧法賃借権であるにしても耳目を引く安さです。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,773万円〜1,974万円、『マンションマーケット』では1,763万円〜1,944万円、『ふじたろう』では1,556万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,258万円〜1,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,681万円、坪単価120万円となり、販売価格は28.6%割安との試算結果です。ちなみに、本マンションはオーナーチェンジ物件で現在月額12万円で賃貸中です。したがって、表面利回りは12%実質利回りは、管理費月額13,900円、修繕積立金月額11,630円、借地料月額8,000円を差し引いて86,470円、8.6%となります。

 現在は借地権物件でもアプラスなどは融資してくれますので、仮にフルローン、金利2%、融資年限15年とすると、
支払月額は77,221円で、手残りは9,249円となります。物足りないかもしれませんが、古いとはいえ城南物件でフルローンで借りても毎月1万円近くの純益が出て、かつ、リセールの心配が非常に小さい物件は希少です。リスクの少ないお手頃な物件として十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:朝日西五反田マンション
 価格:1,200万円 (税込)
 所在:品川区西五反田2丁目
 交通:「五反田」駅徒歩4分
 面積:専有46.34平米

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朝日西五反田マンション

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| 中古マンション 品川区 | 23:08 | comments(4) | trackbacks(0) |