天災は忘れる間もなくやってくる−23区の地盤が悪い街ランキング

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★ 昨日も仕事の最中に地震が来ました。しかし、最近は地震の揺れが来ることが多く、また、この夏は様々な災害のオンパレードだったことから、もはや震度3程度の揺れでは誰もピクリともしなくなりました。「地震だ」と口にすることすらめんどくさいこの状況は、やはり異常なのでしょう。

 「〇〇君(私のこと)、もうすぐ大地震が来るから気を付けた方がいいよ」

 ある先輩からそんなことを言われたのは、北海道大地震の3、4日前のことでした。その先輩は、地震予知のNPOの会員になっていて、プレートの動きで地震が来るかどうかを判断しているのですが、その時点でプレートの動きが通常と逆になっており、ということは必ずそれを戻す大きな力が働き、その動きが大地震になる、と判断したとのことでした。

 「はあ、そうなんですか」

と答えるしかなかった私ですが、9月7日の朝5時にふと目が覚め、枕元のスマホを眺めて「北海道震度6強」という文字を見て驚愕したのでした。

 首都圏に住む私たちは、あまりに普段の小さな地震に慣れすぎて
「地震不感症」になっているのかもしれません。しかし、大地震は冷酷に人々の生命・身体・財産を損なっていきます。身の安全がもちろん第一ですが、不動産という財産も大きく損なわれるリスクがあります。場所によっては数千万円はかけて手に入れた土地・建物が一瞬にして灰燼に帰すおそれもあるのです。

 9月18日付東洋オンラインは、「首都圏で地盤が不安な地域は一体どこなのか」と題した記事を掲載していますが、その中で
「東京都地盤ランキング」を掲載しています。下記ランキングは、このうち23区ランキングを地盤の悪い方から並べてみたものです。

1 江東区   2 中央区  3 墨田区   4 荒川区
5 江戸川区  6 台東区  7 足立区   8 葛飾区
9 大田区   10 北区   11 千代田区  12 港区
13 品川区   14 文京区  15 目黒区   16 渋谷区
17 板橋区   18 新宿区  19 中野区   20 世田谷区
21 豊島区   22 杉並区  23 練馬区


 驚いたのは23区の地盤の弱さで、市部も含めたランキングでも、ワースト1位の江東区から13位の品川区まで、東京都市部は1市も入っていません。また、23区ベスト1位の練馬区より地盤の良い市は、良い順から、国分寺市、小平市、小金井市、立川市、武蔵野市、西東京市、清瀬市、武蔵村山市、東久留米市、羽村市、東大和市、東村山市、国立市の13市もあります。

 上記ランキングを見れば、一般に、
城東・城南が地盤が弱く、城西・城北が地盤が良い傾向があります。しかし、住宅地としての人気は、城東・城南が城西・城北を上回っているのも確かです。生活を考えれば、海や川に近い低地が丘陵地より利便がよく、したがって人が集まりやすいのも事実でしょう。

 今回の北海道大地震では、震源地から離れた
札幌市清田区の広い範囲で液状化現象が起き、整った住宅街の家々が軒並み大きく傾いて、使い物にならなくなっている光景が連日テレビに映し出されました。あの光景が、元々低地で地盤が弱い23区では起きないと、どうして言えるでしょうか

 「天災は忘れた頃にやってくる」と言われますが、最近は、「天災は忘れる間もなくやってくる」という状態です。災害には慣れても、日頃の備えなくしては全く意味をなさないことを肝に銘じるべきでしょう。

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| 地震・防災 | 20:50 | comments(1) | trackbacks(0) |
千住ザ・タワー(新築)−ついに千住にタワマン誕生!待望の複合再開発プロジェクト

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★ 東京メトロ千代田線・同日比谷線・JR常磐線「北千住」駅より徒歩3分の場所に立地する三菱地所レジデンス&三菱倉庫&杉本興業分譲・フジタ施工・地上30階地下1階建・総戸数184戸((事業協力者住戸5戸含む)ほかに店舗、事務所、子育て支援施設等)の『千住ザ・タワー』です。

 アドレスは足立区千住1丁目です。千住(せんじゅ)は、1丁目から4丁目まであります。足立区南部に位置し、北境を荒川が流れています。足立区は河川が運んできた土砂の堆積により陸地が形成された沖積低地であり、区全域が海抜2メートル前後となります。1930年(昭和5年)に完成した荒川(放水路)が区内を北西から南東に流れ、足立区を二分し千住地区は南部に相当します。

 地域内にはJR常磐線や地下鉄千代田線、地下鉄日比谷線、東武伊勢崎線、京成本線、つくばエクスプレスが通り、それらが交差する「北千住」駅があります。西側の境界を日光街道が通ります。

 同駅西口駅前のアーケード街は「千住」をもじって「きたろーど1010」と命名されています。また、大手スーパーイトーヨーカドーの事実上の1号店は千住店であり、大手釣り具店の上州屋本店もこの千住にありました。 そのため、全国展開を目指し商いを行うにはこの地で商いを行い繁盛なくして全国展開は難しいという言い伝えもあります。 それには老若男女平均した人口密集地であるからと推測されますが、近年では、大学が多く若者が増えている印象があります。

 千住は、2018年SUUMO関東住みたい街ランキングでは総合ランキング第23位、
穴場だと思う街では第1位に輝いています。また、2016年に調査された地価が値上がりしそうと思う街では第10位となっています。

 「北千住」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅2番出口を出てマクドナルドの横を左折し、2つ目の曲がり角を右折した左手に所在します。また、ほぼ変わらない距離で、きたろーど1010の商店街の中を通り、りそな銀行の角を左折して千住本町商店街の中を通って本マンションに着くルートがあり、こちらの方が帰宅時のお買い物にはとても便利です。

 「北千住」駅は、東京メトロ日比谷線・半蔵門線・千代田線、JR上野・東京ライン(常磐線快速乗入れ)、つくばエクスプレスの
5路線利用可能なターミナル駅であり、ここに住・商・育一体型複合再開発プロジェクトとして誕生します。超高層30階建の制震タワーレジデンスで、南向き・角住戸中心となります。「北千住」駅から「東京」駅まで8キロ圏内にあり、「大手町」駅まで直通16分、「東京」駅まで15分という近さにあり、東京メトロ日比谷線の始発駅でもあります。

 2005年、足立区の重点施策として「足立区文化産業・芸術新都心構想」が策定され、千住地区を中心とする新たなまちづくりがスタート、2006年の東京藝術大学千住キャンパス開校、東京芸術センター(約330m・徒歩5分)開業を皮切りに、東京未来大学、帝京科学大学千住キャンパス(約1,600m・徒歩20分)、東京電機大学東京千住キャンパスの
計4大学が次々に開校、約1万人の学生が集う若々しいまちへと変貌を遂げました。

 また、北千住は近年、
グルメの隠れたスポットとなっており、古民家をリノベーションしたアンティーク・カフェや、グルメガイドにも紹介された隠れ家フレンチの店、ワイン片手に楽しめるお洒落な焼き鳥屋さんなど、現地周辺には、テレビや雑誌に何度も取り上げられる話題のレストランやグルメショップがそろっています。

 さらに、
荒川沿いの千住新橋緑地には水と緑の気持ちの良い風景が広がり、日の出町緑地をはじめ、春のお花見の名所として知られる千住仲町公園、柳原の桜並木など、潤いも豊かな環境です。川沿いの土手ではジョギングやサイクリング、千住スポーツ公園ではテニスや野球、サッカーも楽しめる、アクティブ派にも嬉しいロケーションとなっています。

 千住地区(千住1〜5丁目)には地上20階を超える建物が少なく、「千住ザ・タワー」の周囲にも約180m離れて建つ22階建の東京芸術センター、約370m離れて建つ「北千住」駅西口の26階建の集合住宅、約850m離れて建つ荒川に面した21階建の集合住宅の
3棟が存在するだけです(2018年8月現在)。本マンションは千住地区において、地上30階を実現するタワー・レジデンスであり、窓辺には開放的な眺望が広がっています。

 南向き中心で北向き住戸を作らないゾーニングプラン(179戸中127戸を南向き)により、建物南側の都心方向で開催される「隅田川花火大会」を室内から望める住戸を数多くレイアウトしています。また、西向き・東向きの中・上層階の多くの住戸から、建物北西側で開催される「足立の花火」を楽しむことができます。

 プライバシーを保つ
内廊下設計で、全販売対象住戸179戸中161戸にあたる2LDK・3LDK住戸は、すべて採光・通風性、開放性に優れた角住戸またはワイドスパン住戸となっています。家族構成の変化等に対応できるよう、リビング・ダイニングと隣接する洋室の間仕切りを3枚引き戸(一部除く)とし、開放すればリビング・ダイニングと一体的に使えるフレキシブルなプランを多数用意しています。さらに、全販売対象住戸179戸中167戸にウォークインクローゼットを設置し、加えてシューズインクローゼットも備えた収納力豊かなプランも多くあります。

 板状マンションではありますが、
最近注目の北千住についにタワーマンション出現かと思うとわくわくします。しかし、近年なかった千住タワマンだけに、価格水準を推し量るのはなかなか難しいものがあります。昨年秋にイトーヨーカドー一号店跡地に誕生した『パークホームズ北千住 アドーア』(「北千住」駅徒歩5分)が平均坪単価320万円であっという間に総戸数89戸を完売したところを見ると、本マンションは、平均坪単価330万円〜400万円のレンジのいずれかとなるのではないかと予想します。

公式ホームページ ⇒千住ザ・タワー

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| 新築マンション 足立区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
8月のマンション市場動向は極端な悪化−本年の異常な猛暑も影響か

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★ 14日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所はこのたび、2018年8月度・首都圏「マンション市場動向」を発表しました。それによると8月の新規発売戸数は1,502戸で、対前年同月(2,101戸)比28.5%減、対前月(2,986戸)比49.7%減、8月としては1993年(1,354戸)以来の低水準となりました。

 地域別発売戸数は東京都区部553戸(全体比36.8%、前年同月比48.2%減)、都下105戸(同7.0%、49.5%減)、神奈川県140戸(同9.3%、63.4%減)、埼玉県217戸(同14.4%、32.0%減)、千葉県487戸(同32.4%、292.7%増)で、
東京都のシェアは43.8%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は969戸で
月間契約率は64.5%、前月の67.8%に比べて3.3ポイントダウン、前年同月の68.2%に比べて3.7ポイントダウンしました。

 1戸当り平均価格、1m2当り単価は、5,360万円、78.8万円です。2018年7月は6,191万円、91.7万円でしたので、前月比総額では
831万円(13.4%)のダウン、m2単価は12.9万円(14.1%)ダウンです。

 地域別平均価格、1m2当り分譲単価は、東京都区部7,287万円、120.0万円(4.9%アップ、8.3%アップ)、都下5,058万円、72.9万円(9.0%ダウン、10.1%ダウン)、神奈川県5,050万円、70.6万円(9.8%アップ、5.7%アップ)、埼玉県4,143万円、61.8万円(2.2%ダウン、6.0%アップ)、千葉県3,869万円、51.3万円(2.5%ダウン、4.8%ダウン)でした。


 即日完売物件はなく、【フラット35】登録物件戸数は1,370戸(同91.2%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。上記は不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2018年8月度−』が基になっていますので、以下その内容をみていくこととします。

 まず、
発売戸数1,502戸については1993年以来の低水準ということですが、実は7月も、1992年以来の低水準だったわけで、2ヶ月連続発売戸数が1990年代不動産バブル期以来の少なさになっています。地域別に見ると、千葉県で前年同月比3倍近く増えたものの、神奈川県で前年同月比3分の1に、都区部及び都下で約半分に落ち込んでいます。

 契約率64.5%も3ヶ月ぶりの低水準となりました。千葉県が89.5%と独り気を吐いていますが、最も人気が高い都区部で53.9%と、驚く低さとなっています。

 平均価格はダウンしていますが、都区部等はむしろアップしており、
単価の安い千葉県で物件数が急増したことの影響を受けています。今回のように即日完売物件が出なかったのも、私の記憶する限り例がありません。販売在庫数は、発売戸数が少なかっただけに、239戸減少しました。

 タワー物件についても、前年同月の3割弱しか販売されておらず、しかも契約率が42.9%と、大きく落ち込みました。

 間取り別で見ると、
都区部では特に3LDK、4LDKの契約率が悪くなっています。面積が広いだけにグロスが大きくなり、とても手が出る価格水準ではないのでしょう。価格帯別で見ても、9,000万円超の物件の売れ行きが落ち込みが激しくなりました。

 以上、この8月の売行きが極端に悪くなりました。しかし、
本年の異常な猛暑のため、購入検討者が外出を手控えたこともあるかもしれません。ようやく涼しくなってきた今、モデルルームが来訪者で再び盛り上がっているのかどうか、気になるところです。

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| 市場動向 | 21:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
ハイツ東十条(中古)−割安で投資用に使い勝手のある旧賃借権物件

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★ JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩4分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩11分、JR埼京線「十条」駅より徒歩12分の場所に立地する地上8階地下1階建・総戸数34戸・菱和ライフクリエイト旧分譲・三桂建設施工・1978年11月築(築39年11か月)の旧法賃借権物件『ハイツ東十条』です。

 アドレスは北区東十条2丁目です。東十条は1丁目から6丁目まであり、北区の中央部に位置し、王子地区内にあたります。北は赤羽南・神谷、東は神谷・王子、南は岸町、西は中十条と接しています。JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街で、いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域ですが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街です。いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域えすが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 1871年(明治4年)11月14日に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入されました。1889年(明治22年)の町村制施行時点では大部分が北豊島郡王子村(1908年に町制施行し王子町へ)に所属する区域であり、王子町は1932年(昭和7年)に東京市へ編入され王子区へ移行し、1939年(昭和14年)に上十条町・下十条町のそれぞれ一部より東十条1丁目〜6丁目が成立しました。

 1947年(昭和22年)に王子区は滝野川区と合併し北区が成立、その後1964年に住居表示により東十条1丁目〜6丁目全域及び上十条町・神谷町などのそれぞれ一部を合わせて現在の東十条1丁目〜6丁目となって現在に至っています。


 「東十条」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口から東に歩き、北区保健所交差点を左折して北上した左手に所在します。同駅からは緩やかに下る道のりです。「王子神谷」駅からは徒歩11分で、同駅から西方向へ上っていくルート、「十条」駅からは徒歩12分で、同駅から東に進み、「東十条」駅を越えて下るルートです。

 ローソン北区東十条二丁目店が徒歩2分、サミット王子桜田通り店が徒歩4分、スーパーみらべる東十条店が徒歩6分、東十条銀座商店街が徒歩4分、東十条駅前郵便局が徒歩3分、北区立東十条小学校が徒歩5分です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の3階に所在する専有面積33.95平米の2K、南東・南西の角部屋です。玄関から入るとすぐキッチンとなり、3点ユニットバスが玄関右手に付いています。玄関を過ぎると4.5帖の洋室でキッチンとのオープン使用も可能、その奥にはバルコニーに面した6帖の和室があります。収納は押入れが2つ付いています。

 そのままでも住めないことはないのでしょうが、
フルリフォームが必要となりそうで、その額は300万円程度は見ておいた方がよいでしょう。

 販売価格は980万円、坪単価95万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では909万円〜1,108万円、『マンションマーケット』では959万円〜1,068万円、『イエシル』では1,144万円、『ふじたろう』では870万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,168万円〜1,402万円,『マンションレビュー』では1,039万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,060万円、坪単価103万円となり、販売価格は7.5%割安との試算結果です。なお、旧法賃借権物件ですので、借地料が毎月1,975円かかります。これと、管理費等が毎月7,200円、修繕積立金が毎月6,480円、組合費が毎月300円で、合計15,955円かかります。

 借地権残が30年ですが、よほどのことがない限り更新される権利です。実需というより投資用で購入した方が似つかわしいと思われますが、例えば月額7.5万円程度で貸すことができれば、表面利回り9.2%、実質利回りも7.2%で回すことができ、割安で使い勝手のあるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ハイツ東十条
 価格:万円 (税込)
 所在:北区東十条2丁目
 交通:「東十条」駅徒歩4分
 面積:専有33.95平米

詳細はこちら
ハイツ東十条

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| 中古マンション 北区 | 19:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
全てのRC造マンションに重大な欠陥リスク?−構造スリット問題という袋小路

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★ ダイヤモンド・オンラインは、9月10日付で『あなたのマンションは大丈夫?構造スリットに隠れた重大欠陥』という気になる記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

地震に関連して、マンション業界で密かに話題になりつつあるのが「構造スリット」です。構造スリットとは分譲マンションで主流の鉄筋コンクリート(RC)造において、地震が発生した際に、建物の損壊を防いで住民の命を守る耐震設計の1つです。具体的には、柱と壁、梁と壁を切り離して衝撃を逃すために入れる隙間のことです。1995年の阪神淡路大震災以降、本格的に普及し、超高層など一部を除くほとんどの新築分譲マンションで採用されました。

 そんな構造スリットにおいて、大手デベロッパーとゼネコンが建てた、東京都のあるRC造の分譲マンション(280戸)で
欠陥が発覚しました。この問題は1棟だけの話ではなく、全国各地に同様の地雷が眠っています。物件の規模や欠陥の状況にもよりますが、補修費は数千万円にも上るといいます。

 1級建築士でAMT代表の都甲栄充氏は、これまで12物件の欠陥を見抜いてきました。企業側は基本的になかなか非を認めません。しかし、都甲氏が調査した物件では
証拠を突き付けるとすぐに非を認め、補修工事に転じました。

 「これまで建設業界では構造スリットの欠陥はタブー視されていた」(都甲氏)のですが、ブランドを傷つけないよう、企業が神経を尖らせています。
住民の意識が高まり、ひとたび全国で調査が進めば、雪崩を打ったように欠陥が発覚して企業の業績悪化に直結します。

 今もなお、欠陥が隠れているのは
「ゼネコンがコンクリート打設後にろくにチェックしないから」(都甲氏)とのことです。本来スリットがあるべき箇所になかったり、突貫工事で施工が悪くコンクリートの圧力で中のスリット材がねじれたりします。そして、地震など有事の際に建物が破損して、ようやく問題が発覚するのが隠れた欠陥とされるゆえんです。しかし、事前調査は「判定期間が2日間あれば十分」(都甲氏)なのです。

 「
構造スリットに住民が興味を持たない」(同)のも問題です。区分所有者は、「住宅品質確保促進法」(品確法)で保護されており、事業主が瑕疵担保責任を負う時効は新築から10年です。そのため、10年以内に調査もせず、ぼんやりしていると、自分の資産価値が毀損している可能性にすら気付きません。

 一方で、管理会社も事業主に負担をかけないように、
被害さえなければ10年を過ぎてから大規模修繕で対処しようとします。「修繕積立金で新築時の不具合を直す必要はありません。事業主に負担させるべきです」(同)。

 構造スリットの有無は構造図で確認できます。「自分たちの建物は大丈夫だと、住民が人ごとなのが最大の落とし穴です」と都甲氏は警鐘を鳴らします。
みすみすチャンスを逃さないよう、10年以内にチェックする価値は十分にあります。』

 以上がダイヤモンド・オンラインの記事の概要です。技術的なことはよくわからないのですが、
構造スリットがRC造マンションに普遍的にあり、そこに起因して震災時に倒壊リスクがあるマンションが全国に多数あるのであれば、全く深刻な問題です。

 上記では略しましたが、本記事によれば、10年以内に建てられたRC造マンションは、「建築着工統計調査」によると、2011年から2018年7月までで約14万棟であり、この10年を見れば、どの年も最低でも年間15,000棟は建設されており、
10年間で15万棟以上が建設されているのではないかとのことです。

 10年以内とは、品確法に規定する事業主の保証範囲内になっているので殊更取り上げられていますが、買主目線で言えば、リスクはもちろんこれらに限られず、言わばほとんどのRC造マンションに及ぶわけです。

 そして、築10年以内なら事業主にやってもらいましょう、ということが推奨されています。
築10年超マンションであれば自分たちで調査を依頼し、それで欠陥が見つかれば、修繕積立金で対応するしかありません。

 しかし、それだけ
全国的に深刻な問題なのであれば、国策として何か手を打つべきではないか、とも思われます。構造スリットの欠陥といった新たな事実の摘示責任を素人である買主に負わせるのは余りに酷であるし、かつ、それが現在世間的に発覚したとして、その事実が知れた時に、築年数がたまたま10年超であるがために、数千万円に及ぶ修繕費用を全て買主に負わせるのも不公平というものでしょう。

 かといって事業主に過去のRC造マンションの全てについて点検・修繕義務を負わせると、
それだけで破綻する事業者が出てくるかもしれません。また、現在使用されているRC造マンションには事業主が倒産等で既に存在しないものも多数あり、これで問題が解決できるものでもありません。

 国策としてやると言っても、
国の税金で予算措置をするならばRC造マンションを所有していない多数の国民が納得しないでしょう。
 
 果たしてこの問題が、上記記事が取り上げるように
深刻な問題であるとするならば、解決策も非常に難しいものとなります。また、「欠陥は構造スリットだけではない」可能性も十分あり、「住まい」をめぐる施工の問題は昔から変わらず厄介な課題であることは確かなようです。

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| 地震・防災 | 21:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン(新築)−希少な「恵比寿」駅徒歩3分の本格レジデンス

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★ 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩3分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩5分の場所に立地する野村不動産分譲・鴻池組施工・地上11階地下2階建・総戸数88戸(広告募集対象外住戸29戸含む)の『プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南3丁目です。恵比寿南の人口は4,527人(2017年12月1日現在)で、7年前が3,930人(2010年7月31日現在)でしたから、7年間で15%人口が増加したことになります。東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。


 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅5番出口から恵比寿南交差点にある南西方向斜めに入る道を進み、突き当りの恵比寿南三交差点に接する北・東角地に本マンションが所在します。日比谷線ホームには同駅5番出口からすぐのところですので、地下道を延々と歩く必要もありません。JR山手線「恵比寿」駅(徒歩5分)へは日比谷線5番出口から駒沢通りを更に東に進むと同駅西口に達します。高台立地ですが、道のりはフラットで歩きやすいルートです。

 「恵比寿」駅徒歩3分内のマンションは
希少です。過去には、『プラウド恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩2分)が2016年1月分譲で平均坪単価620万円台『クレヴィア恵比寿』(「恵比寿」駅徒歩2分)が2010年7月分譲で平均坪単価450万円台でした。前者は16%、後者は4.5%、中古市場で分譲時より値上がりしています。

 こんな良い立地のまとまった敷地が今なぜ入手できたかというと、ここは
元々国家公務員宿舎あったところです。近年の国有地売却の流れの中で、国もやむを得ず手放す結果になったということでしょう。

 敷地面積は4,035.06平米と、「恵比寿」駅徒歩3分の立地にして広大です。第一種住居地域であまり高い建物は建てられず、地上11階建てとなります。また、ホテルやレストラン、フィットネスが入る複合一体型レジデンスとなります。広告募集対象外住戸が29戸もあることは気になる点です。

 外観は、
ハイセンスな恵比寿のイメージと適合する先進的なレジデンスデザインとなっており、これは扇型の敷地形状に合わせた結果でもあります。緑被率は21%で、敷地が広い分、緑地分(約850平米)にも広さを感じさせます。レストランQ.E.Dクラブには徒歩5分で行くことができます。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積60.00平米〜200.20平米で、都心ブランド地に多い1R、1K、1LDK等の単身用・投資用住戸がない点は評価できます。ただ、逆に言えばそれだけ最低グロスが上がることとなり、購入できる層はごく限られた方々となりそうです。なお、約75平米の3LDKもありますが、これも軽く億ションとなることでしょう。

 公式HPはまだイメージ先行で具体的な情報に乏しいのですが、立地が素晴らしいだけに購入検討者の注目を集めています。現在販売中の『ザ・パークハウス恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩7分)Bの平均坪単価が620万円台ですので、これとの駅距離比較からすれば本マンションは安くても平均坪単価650万円台、高い人気を誇る「恵比寿」駅至近というプレミアムを考えれば、平均坪単価800万円台超という価格水準も無理ではないと思われます。

 城南においては、
「恵比寿」駅・「代官山」駅・「中目黒」駅がはさむ三角ゾーンが最も人気が高いエリアとなります。本物件はこの三角ゾーンに適合するマンションとして、高い資産価値を維持し続けることでしょう。

公式ホームページ ⇒プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン

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| 新築マンション 渋谷区 | 07:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
待望の湾岸BRT事業明らかに−2022年に虎ノ門ー有明、勝どき、晴海を結ぶ

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★ 27日付日本経済新聞によれば、東京都は都心と臨海部を結ぶバス高速輸送システム(BRT)の本格運行を2022年度をめどに始める方針を固めました。幹線道路「環状2号(環2)」の全線開通と、東京五輪後に選手村をマンションに転用した新たな居住地域のまちびらきに合わせます。当初計画から約2年遅れますが、都心への交通手段が整備されるため、五輪のレガシー(遺産)を活用した臨海部開発が加速しそうです。

 月内にも発表します。
BRTは車両を連ねた連節バスや専用レーンを使って輸送力や定時性を持たせるバス運行システムです。都のBRTは専用レーンを原則設けませんが、信号の少ない環2を主要ルートにして定時性を確保します。京成バス(千葉県市川市)が2019年度に新会社を設立し、運行を担います。

 本格運行は
ピーク時に1時間あたり20便程度、約2,000人を運びます。速度は時速20キロメートル以上とLRT(次世代型路面電車)並みをめざします。五輪後、選手村のマンションには1万人超が住む予定で、虎ノ門と「東京テレポート」駅や、「市場前」駅を結ぶ晴海・豊洲ルートなど4ルートを運行します。

 環2は2020年の東京五輪前に整備し、選手村と新国立競技場を結ぶ大動脈になるはずでした。ところが、築地市場の移転延期で整備が遅れ、
完成は2022年度に先送りされました。BRTの本格運用も2年遅れます。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。築地市場を残すのか豊洲に移すのかで一昨年、昨年はもめにもめましたが、それも一段落し、期待されていたBRTの先行きもようやくはっきりしてきました。

 BRTとは、
「Bus Rapid Transit」の略です。連節バス、ICカードシステム、道路改良等により、路面電車と比較して遜色のない輸送力と機能を有し、かつ、柔軟性を兼ね備えたバスをベースとした都市交通システムを指します。

 環状2号線を使うルートになりますが、
環状2号線の起点は江東区有明2丁目、終点は千代田区神田佐久間町1丁目の総延長約13,950m、標準幅員40mの幹線道路です。江東区有明2丁目から豊洲6丁目までの区間、港区新橋4丁目から虎ノ門2丁目までの地下トンネル区間、新橋4丁目から虎ノ門1丁目までの地上街路(愛称:新虎通り)区間、虎ノ門2丁目の特許庁前から終点の千代田区神田佐久間町1丁目までの外堀通りが供用中で、江東区豊洲から港区新橋までの区間が現在事業中となっています。

 環状2号線中、中央区築地から虎ノ門までの地下トンネルの名称は
「築地虎ノ門トンネル」です。2014年4月1日、築地虎ノ門トンネルを含む有明-虎ノ門間の通称が「環二通り」と定められました。

 BRTのルートは当初、2020年の開業当初〜選手村再開発までの3ルートと、選手村再開発後の4ルートに分かれていましたが、開業が選手村再開発完成に合わせることとなったので、
暫定的な3ルートはなくなり、開業当初から4ルートとなりました。

 幹線ルートは、虎ノ門バスターミナル/東京駅〜新橋駅〜勝どき〜選手村〜市場前〜有明テニスの森〜国際展示場駅〜東京テレポート駅で、環2〜東京駅、国際展示場駅〜東京テレポート駅のルートは今後検討となっています。最大1,300人/時+α程度を新橋駅〜国際展示場駅で輸送する予定です。

 シャトルルートには、
勝どきシャトルと選手村シャトルの2つがあり、輸送人員はそれぞれ1,000人/時、1,300人/時です。前者が虎ノ門バスターミナル〜新橋駅〜勝どきで、鉄道駅から離れた豊海町、勝どき5・6丁目に対応するもの、後者が前者の勝どき終点が選手村に代わるもので、鉄道駅から離れた選手村周辺の需要に対応するものです。

 第4のルートは
フィーダー輸送で、輸送人員は最大800人/時程度、上記の選手村が晴海地区に代わるもので、晴海周辺の需要に対応するものになっています。

 今後検討される
東京駅ルートの途中は銀座を通りますし、上記のフィーダー輸送の終点は豊洲駅となっています。これで駅から遠い湾岸の主要地区が概ねカバーされ、かつ、東京、銀座、新橋、豊洲などの人気スポットにスムースに行くことができます。

 有明、勝どき、晴海など、鉄道の便が必ずしも良くない
エリアの不便さをカバーするプロジェクトがようやく現実味を帯びてきました。これが成功すれば、人の流れもまた変わってくることでしょう。これも東京がダイナミズムを維持し続けるには不可欠なプロセスであり、本BRT事業の成功を強く期待しています。

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| 最新ニュース | 20:42 | comments(2) | trackbacks(0) |
原宿マンション(中古)−駅徒歩3分渋谷区都心立地で坪158万円の割安物件

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★ 東京メトロ副都心線「北参道」駅より徒歩3分、JR山手線「代々木」駅より徒歩10分、同線「原宿」駅より徒歩12分の場所に立地する地上4階建・総戸数11戸・1965年9月築(築53年)の『原宿マンション』です。

 アドレスは渋谷区千駄ヶ谷3丁目です。千駄ヶ谷は、渋谷区の北東部に位置します。かつてこの地に存在した東京府豊多摩郡千駄ヶ谷町は、1932年(昭和7年)に東京市に編入され、渋谷町、代々幡町と合併して渋谷区を形成しました。現在の新宿御苑内を水源とした渋谷川上流地区に位置し、たくさんの萱が生えていたこと、それを一日に「千駄(駄は馬に積む荷物の重さの単位)の萱」を積むことから千駄ヶ谷となりました。

 千駄ヶ谷は1丁目から6丁目までありますが、本マンションが立地する千駄ヶ谷3丁目は、地区南西部、千駄ヶ谷4丁目の南に位置します。当地域を縦貫している明治通り沿いには、オフィスビルやマンションなどが目立ちます。道路より奥まると民家が残る地域も見受けられます。ファイブフォックスに代表されるアパレル関連会社が多数集まる地域でもあります。


 「北参道」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅を東側に出て明治通りを北上し、千駄ヶ谷西三交差点を横断して西に歩き、JR山手線の線路に突き当たるT字路を左折した左手に所在します。お隣は『第三宮庭マンション』や『スカイコート北参道』などが立ち並ぶマンション街でもあります。「代々木」駅からは徒歩10分、「原宿」駅からは徒歩12分で、JR山手線に沿った道路を利用することになります。

 本マンションは、
本年5月に外壁など大規模修繕工事を実施済みで、ホワイトの外壁が美しく映えています。本マンションの敷地面積は149.13平米で、11分の1(約13.55平米)の持分があります。用途地域は第2種中高住居専用地域で、主要採光面は南向きとなっています。

 敷地面積が狭いため、本マンションには
駐車場・駐輪場・バイク置場はありません自主管理方式をとり、管理費は年に1度60,000円を一括払いです。現在、賃料月額8万円で賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積28.83平米の1DKです。南・東角部屋です。玄関から入るとそこはダイニングキッチンで、水廻りは玄関右手にトイレ、浴室(バストイレ分離です)、洗濯機置場は室外にあります。洋室は台所に食い込む形でL字型をしており、収納は洋室にクローゼット等2か所あります。

 販売価格は1,380万円、坪単価158万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,521万円〜1,720万円、『イエシル』では1,875万円、『マンションマーケット』では1,700万円〜1,879万円、『ふじたろう』では1,562万円、『マンションレビュー』では1,543万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,678万円、坪単価192万円となり、販売価格は17.8%割安との試算結果です。築53年と半世紀超前の建物で、気になる部分もいくつかありますが、駅徒歩3分の渋谷区都心立地で割安で販売されている物件は珍しいです。表面利回りは7.0%、実質利回りが6.5%とまずまずですから、まずは現賃借人にできるだけ住んでいただき、その後に自己使用か引き続き賃貸用かをゆっくりと判断すればよいでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:原宿マンション
 価格:1,380万円 (税込)
 所在:渋谷区千駄ヶ谷3丁目
 交通:「北参道」駅徒歩3分
 面積:専有面積28.83平米

詳細はこちら(ノムコムより)
原宿マンション

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| 中古マンション 渋谷区 | 23:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
狙うなら1993〜1997年マンションか2000〜2002年戸建て?−築年という選択肢

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★ 東日本不動産流通機構(REINS)は7月18日、『首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年代別成約状況(2018年4〜6月)』を発表しました。

 これによれば、以下のような特徴が見て取れます。


1、中古マンション

・成約件数は、千葉県を除くすべての地域で築21〜25年の物件が前年同期比で増加。
・成約平米単価は、東京都区部、千葉県や横浜・川崎市がすべての築年帯で前年同期比で上昇。
・成約価格は、築5年以内の築浅物件、築16〜25年や築30年以上の物件がすべての地域で前年同期比で上昇。


2.中古戸建住宅

・成約件数は、多摩地域のすべての築年帯で前年同期比で減少。
・首都圏全体の成約価格は、築25年までの各築年帯で前年同期比で上昇。
・築26〜30年の築年帯の成約価格は、横浜・川崎市を除くすべての地域で前年同期比で下落。


 これを見ると、中古マンション市場は成約件数、成約平米単価、成約価格ともに上昇で好調ですが、中古戸建住宅市場では、成約価格は上昇しているものの、成約件数が減少し、築26〜30年の成約価格は横浜・川崎市を除くすべての地域で前年同期比で下落するなど、まだら模様となっています。

 中古マンションの成約件数は、千葉県を除くすべての地域で
築21〜25年の物件が前年同期比で増加していますが、特に坪単価の高い都区部で顕著で、横浜市・川崎市、多摩地域がこれに続いています。これらのエリアは、中古マンション価格も高騰していることから、一般購入者層の検討できる中古物件の築年数がだんだん古くなってきている可能性があります。

 例えば、
都区部では、築5年までの中古マンションの坪単価は336万円ですが、築21〜25年だと坪単価206万円です。売れ筋の70平米3LDKファミリータイプは、築5年未満では7,112万円しますが、築21〜25年では4,368万円ですみます。築年でいけば1993〜1997年と1990年代バブル崩壊後の物件で、世代的にも新しさを感じることができます。もちろん、新耐震建築ですので、地震の際の安心感があります。

 もう一つの注目は、
中古戸建において、都区部では築16年以上の戸建の価格が下がっている点です。木造建築物の耐用年数は22年で、これらの物件は家屋が税法上はほとんど価値を失っているのですが、実際に使用する分にはまだまだ新しさを感じることができます。

 特に、
築16年〜18年物件は、2000〜2002年築となる21世紀物件です。土地・建物とも100平米内外のゆったりした広さを感じながら、価格は6千万円前後で購入することができます。建物にほぼ税法上の価値がなくても、100平米内外の土地がこの価格水準で購入でき、お得感があります。

 マンションも戸建も、建築技術の進展等により、
より長持ちで、美しさが褪せない建物が増えてきました。マンション予算は、地域で選ぶだけでなく、築年数で選ぶようにすれば、より選択肢が広がると思います。 

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| ノウハウ・経験談 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス(新築)−注目の武蔵小杉駅徒歩1〜2分再開発タワー

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★ JR南武線・同横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩1分(JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。)、東急東横線・同目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩2分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&東急不動産分譲・大成建設施工・地上39階地下2階建・総戸数519戸((販売総戸数465戸、事業協力者戸数54戸含む)その他、店舗・事務所等)の『コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町す。小杉町(こすぎまち)は1丁目から3丁目まであり、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。

 特に隣接する新丸子東と共に再開発事業が顕著です。北は小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が本マンションの所在する小杉町3丁目が置かれ、小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。

 小杉町2丁目には昭和30年以降第一生命住宅など多くの社宅が建設され、その一部は一般へ分譲されましたが現在も多くが残っています。近年まで残っていたJX日鉱日石エネルギー社宅は2013年(平成25年)に廃止・解体され、跡地には超高層マンション『パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン』が誕生しています。


 「武蔵小杉」駅から本マンションまでは徒歩1〜2分です。同駅から東急スクエアを越えて西に歩いたところが本マンションの北東角になります。武蔵小杉のタワーマンションは、「武蔵小杉」駅東〜南側又は同駅北側に建てられているものが多いのですが、同駅西側は2013年2月に分譲開始された『プラウドタワー武蔵小杉』以来です。しかも、『プラウドタワー武蔵小杉』が「武蔵小杉」駅徒歩4分だったのに対し、本タワーは同駅徒歩1〜2分という近さで、繁華性のあったエリアをきれいに整備して建てられる『街中タワマン』です。

 「武蔵小杉」駅西側の顔としてがんばっている
「イトーヨーカドー」を抱くようなL字形の敷地をしています。また、上述の武蔵小杉東急スクエアに徒歩1分、ららテラス武蔵小杉に徒歩3分、COSUGI COMMONSに徒歩3分、グランツリー武蔵小杉に徒歩4分と、大型商業施設が4つも徒歩5分圏内にあります。

 中原区役所には徒歩3分、聖マリアンナ医科大学東横病院には徒歩3分、日本医科大学武蔵小杉病院に徒歩4分にも徒歩3分と、行政・医療機関が身近なのも強みです。

 水盤のある洗練された空間が特徴の
エントランスオリジナルのアートや落ち着きのあるライティングのエレベーターホールコミュニティラウンジ「&SMILE」には4つのコーナーを用意、各コーナーに関連したTSUTAYAセレクトの書籍や、入居者リクエストから選んだ本を自由に閲覧できます。コーヒーの提供やラウンジ内でお子さんを預かるシッターの手配なども導入予定とのことです。

 高層棟1階にある北側のメインエントランスや西側のサブエントランスだけではなく、隣接する
低層棟の3階・4階(店舗が入ります。)からも直接住宅エリアに入ることができます。これにより駅から本マンション内の店舗や施設を経由して自宅に帰ることができます。
 
 間取りは、武蔵小杉の三井タワーマンションはどれも4LDKの用意があるのですが、本マンションも、
1LDK〜4LDK、専有面積41.99平米〜100.29平米のラインナップです。価格水準ですが、直近の三井タワーマンションの『パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ』が「武蔵小杉」駅徒歩4分〜5分で、平均坪単価320万円台〜330万円台でしたので、それよりも同駅に近い本マンションは、これより高くなるのが自然です。

 そうかといって、『シティタワー武蔵小杉』が一時付けていた坪単価400万円台は、武蔵小杉タワマンの購入者層から言って需要が心配です。『パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ』のウエスト(平均坪単価320万円台)の売れ行きがイースト(平均坪単価330万円台)の売れ行きペースを下回ったこと(駅距離がイーストより1分遠いこともありますが)、三井不動産レジデンシャルは、都心富裕者層向けを除き価格設定であまり無理をしないこと(価格設定で無理をしない代わりに専有部仕様を落とす傾向にあります)等を考え合わせると、平均坪単価350万円前後を予想します。

 入居は2020年12月を予定しており、販売予定時期は10月下旬となっています。久々の「武蔵小杉」駅徒歩1〜2分再開発タワーマンションとして注目度は高いです。現在、『パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ』のモデルルームがあったところで、本マンション用のモデルルームを設置するための工事がされています。ご案内まで、もうすぐだと思われます。

公式ホームページ ⇒コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 20:27 | comments(0) | trackbacks(0) |