シンシア日本橋新川(中古)−都心のバランス取れた割安投資物件

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★ 東京メトロ日比谷線「茅場町」駅より徒歩5分、同線「八丁堀」駅より徒歩8分の場所に立地する地上10階建・総戸数53戸・フレッグインターナショナル旧分譲・佐藤建設工業/飛島建設施工・2001年5月築の『シンシア日本橋新川』です。

 アドレスは中央区新川2丁目です。新川は、江戸時代には、霊岸島(霊厳島)として知られており、オフィスビルと、マンションなどの住宅地が混在する比較的静かな場所です。京橋地域に属しているものの、古今を通じて、日本橋箱崎町や隅田川対岸の深川地域と密接な関係にあります。新川の大半は富岡八幡宮の氏子地域であり、江戸三大祭りにも数えられる深川祭に参加しています。

 現在の地名はこの地に流れていた新川に由来します。新川1丁目内を、亀島川から隅田川にかけて東西に流れていた新川は、1660年に豪商の河村瑞賢が開削したといわれています。江戸時代には川沿いに酒問屋が多く集まって繁盛していました。新川には一ノ橋・新川橋(二ノ橋)・三ノ橋・東新川橋が架けられ水路として活躍しましたが、1948年から戦後の残土処理のために埋め立てが開始され、昭和24年には完全に消滅しました。

 現在建ち並ぶ高層ビルやマンションの建物名は、新川のほか対岸の最寄り駅名をとって茅場町や八丁堀などと命名され、もはや独立した島であるとの認識すら薄れていますが、現在も旧新川沿岸には日清オイリオグループ、日本酒類販売、酒フーズ健康保険組合など酒類食品関係の組織が散見され、往時の名残を留めています。


 「茅場町」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口から南下し、最初の信号を右折、運河を渡ってしばらく進み、『ニューリバータワーニューリバーレジデンス』の角を右折して住宅街の中に入ったところに所在します。「八丁堀」駅からは徒歩8分で、同じく運河を渡って北東方向に進んだところにあります。

敷地は北西側の一部と南東側を接道し、建物へは南東側の一方通行路からアプローチします。オフィス街の一角にありますが、前面道路の交通量は少なく、特に
土日は人通りが少なくて閑静な住環境といえます。コンビニエンスストアが徒歩1分のところにあり便利、毎日のお買い物に重宝するスーパーへは徒歩4分で行くことができます。なお、目の前が明正小学校です。

 本マンションは、
ブラウン×ブルー×コンクリート打ちっぱなしの外観が目を惹き、緑色のエントランス扉が目印です。エントランスは植栽と扉のグリーンがあたたかい印象です。

 本マンションの分譲時の間取りは
ワンルーム〜1LDK、広さは21平米〜46平米台、全住戸南東向き又は角住戸です。全居室にエアコン実装、光ファイバー対応で、1階に宅配ボックスとオートロックを設置しています。管理形態は全部委託で日勤管理体制、ペット飼育可です(飼育細則あり)。
 
 対象住戸は、
地上10階建て建物の7階に所在する専有面積25.25平米の1Kです。間取りが整形ではありませんが、7帖の居室はこのおかげでかえって広さを感じるかもしれません。キッチンは廊下に続くスペースにあり、水廻りが玄関に近いところから効率よく配されるなど、典型的な1K間取りと言えます。収納は1Kとして標準的ですが、独立洗面台がないのが少し残念です。

 販売価格は1,760万円、坪単価230万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,980万円〜2,182万円、『イエシル』では2,325万円、『マンションマーケット』では1,566万円〜1,727万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,724万円〜2,224万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,957万円、坪単価256万円となり、販売価格は10.1%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,370万円、坪単価万310円との記録が残っています。

 本物件は
オーナーチェンジ物件であり、月額8.7万円の適正家賃で貸し出されており、年間家賃収入は104.4万円、票面利回りは5.90%、管理費月額7,600円、修繕積立金月額4,290円を差し引いた実質利回りは5.1%と、築17年の都心物件にしては優れています。トータルとしてバランスが良い物件であり、今後の保有もリスクが少ないと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シンシア日本橋新川
 価格:1,760万円 (税込)
 所在:中央区新川2丁目
 交通:「茅場町」駅徒歩5分
 面積:専有25.25平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シンシア日本橋新川

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| 中古マンション 中央区 | 22:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
ひょっとして癌なのか−団体信用生命保険のありがたさ

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 「この肺の下の部分、影が見えますよね。念のため、CTを取りましょう」

「え、先生、本当ですか…」

 先週のことです。1か月前から咳がどうにも止まらず、職場でずっとマスクをしていたら、ついに上司から言われました。

「君は風邪と言うが、一か月も咳が止まらないなんて、おかしくないか。ちゃんとした病院に行って、診てもらえ!」

 翌日、総合病院の外来診療を受けてレントゲンを撮り、その3日後に専門の呼吸器の先生の診断を受けることになりました。まさか、CTで身体をスキャンされるとは思っていなかったので、不安は一気に募りました。

「ああ、俺ももしかしてこれまでか…楽しい人生だったな」

 それにしても悔やまれるのは、検討しながら加入をずるずる先延ばししてきた「がん保険」です。今の総合医療保険ではがん診断の一時金が出ず、先進医療の保険もきかず、入院1日3,000円しか出ないなど、極めて不十分な内容なのですが、若い頃に入ったこの保険が来年満期となるために、新しい保険はその後に入ろうというせこい考え方からついケチってしまったのでした。

「後悔先に立たずとはこのことか」

 気分はすっかりがん患者となり、残される家族のことを考え始めました。その時、唯一、救われた思いになったのは、私が抱えている莫大な住宅関連ローンが、団体信用生命保険の適用で死亡によりすっかり消えるという事実でした。

 特に、今居住中のマンションの住宅ローンだけでなく、勢いで買ってしまった
セカンドハウスのセカンドハウスローンにも団信がついていて、この借金が帳消しになるのがありがたかったのです。

 居住中のマンションはもちろん、
残された家族の住まいとして使い続けることが可能になりますし(管理費+修繕積立金は払わなければなりませんが)、セカンドハウスは晴れてフリーになって賃貸に出すことができ、家族が恒常的な副収入を得ることができます。その管理が煩わしかったり、一時的にお金に窮するのであれば、売却して3〜4千万円を一度に手にすることも可能となります。娘は2人とももう大学生ですし、何とかなるでしょう。

「少なくとも、家族に対しては面目が立つかな」

 そう考えると気持ちが少し落ち着き、CTの台に平静な気分で乗ることができました。

「…炎症が残ってるけど、風邪の治りかけかあ」

 お医者さんはCT画像を見ながらなぜか残念そうにつぶやきました。

「じゃあ、前回と同じ、咳止めを処方しておきますね」

 こうなると結構高価なCT代が痛かったのですが、何はともあれ無事放免となりました。実感したのは、団体信用生命保険のありがたさで、かつ、自分の身代わりに働いてくれる可能性があるセカンドハウスの存在でした。それに気づいただけでも、CT代の元を取った、ということかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
(仮称)ミナトフロントタワー(新築)−港区最後のフロンティア、価格設定に注目

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★ ゆりかもめ「日の出」駅より徒歩1分、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅より徒歩10分、東京モノレール「浜松町」駅より徒歩12分、都営浅草線・同大江戸線「大門」駅より徒歩14分、JR山手線「田町」駅より徒歩14分の場所に立地する近鉄不動産&総合地所分譲・長谷工コーポレーション施工・地上23階地下1階建・総戸数227戸の『(仮称)ミナトフロントタワー』です。

 アドレスは港区海岸2丁目です。海岸(かいがん)は、海岸1丁目から海岸3丁目まであり、海岸1丁目は芝地区総合支所管内、海岸2・3丁目は芝浦港南地区総合支所管内に属しています。港区西部の東京港に面した沿岸に位置します。町域の大部分が「隅田川口改良計画」の東京湾埋立1・2号地及び「東京港修築事業計画」の埋立8号地にあたり、四方を運河や海に囲まれています。

 町域の北は運河を挟んで中央区浜離宮庭園に、北西の一部は東新橋に、西は浜松町及び芝浦に、南は港南に接しています。東は東京港に面し、対岸は中央区豊海町です。町域の大部分を倉庫・企業の事業所・工場などが占めており、住宅は少ないのですが、ゆりかもめが開通して以来、「竹芝」駅周辺を中心にホテルや商業施設が立ち並ぶようになりました。


 「日の出」駅から本マンションまでは徒歩1分で、同駅を西側に出て南下した右手に位置します。「浜松町」駅徒歩10分もセールスポイントで、同駅金杉橋口から南東方向に少し下るルートとなります。

 南北に長い土地は2,142.34平米と、
タワーマンションにしては小さい土地面積で、ここに地上23階地下1階建の板状タワーマンションが誕生します。以前は地上9階建ての洋伸ブックセンタービルがこの地にあり、賃貸オフィスとしても貸し出されていました。

 海岸線まで115メートルの至近距離にありながら、背後には都心の都会的な風景がそびえています。「浜松町二丁目4地区」(東京モノレール駅建替えやバスターミナルの再整備に加え、全体延床面積約28万平米の業務棟・商業棟が整備予定)、「竹芝地区開発計画」(官民連携・産学共同による新たな国際ビジネス拠点。歩行者デッキや水と緑のテラス等にぎわいのある街づくりが進行中)など、近隣には再開発計画が目白押しであり、将来性は十分です。

 外観は
コーナーガラスを多用したスタイリッシュなフォルムをデザインし、6Fには海をのぞむラウンジを用意するなど、新たなシーフロントタワーとしての魅力を備えています。

 11月1日から資料請求の受付を開始したところで、公式HP上、全容はまだ明らかではありません。気になる価格水準ですが、ほぼ分譲を終了した
『パークコート浜離宮ザ タワー』(「浜松町」駅徒歩5分。平均坪単価572万円)を目指すのか、同じ町内で2年前に分譲された『ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス』(「日の出」駅徒歩2分。平均坪単価314万円)の価格水準にとどめるのかで大きく価格は変わってきます。

 単純に
両者の中間値を取ると坪単価443万円となり、個人的にはこの水準が居心地がよい感じがします。港区海岸は、港区の中では最も地価が安いところでもあり、土地の仕入れ価格と長谷工コーポレーション施工の建築価格等によっては坪単価400万円を切る価格水準が可能かもしれず、その場合にはスピード完売することもあり得ます。

 港区海岸の現在はやや殺風景な周辺環境で、スーパー等の商業施設は
「成城石井芝浦シーバンス店」等に限られるなど制約はありますが、港区最後のフロンティアとして発展する可能性を秘めています。来年4月中旬から分譲開始予定、注目の物件です。

公式ホームページ ⇒(仮称)ミナトフロントタワー

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| 新築マンション 港区 | 23:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション値上がり率トップ500を発表!−港区駅徒歩1分は最強の証

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★ 2日付東洋経済は、『東京23区「マンション値上がり率」トップ500』を掲載しています。このうち、1位〜20位を下記に掲げます。数値は値上がり率(%)です。

1 シティタワー品川(港) 2008年築 「品川」駅徒歩10分 104.9
2 サンウッド三田パークサイドタワー(港) 2005年築 「赤羽橋」駅徒歩1分 63.2
3 クレストフォルム上野グランステージ(台東) 2001年築 「上野」駅徒歩5分 59.4
4 ファミール日本橋グランスイートプラザ(中央) 2002年築 「人形町」駅徒歩4分 53.8
5 グランスイート明石町(中央) 2004年築 「築地」駅徒歩6分 48.1
6 プレイス白金ブライトレジデンス(港) 2005年築 「白金高輪」駅徒歩2分 47.9
7 タワーレジデンストーキョー(台東) 2008年築 「秋葉原」駅徒歩8分 47.5
8 エフローレ日本橋(中央) 2002年築 「小伝馬町」駅徒歩3分 45.0
9 パークコート六本木ヒルトップ(港) 2012年 「六本木一丁目」駅徒歩3分 44.9
10 小石川ザレジデンス(文京) 2005年築 「春日」駅徒歩9分 44.1
11 赤坂タワーレジデンストップオブザヒル(港) 2008年築 「溜池山王」駅徒歩4分 44.0
12 パークタワー目黒(品川) 2008年築 「目黒」駅徒歩1分 41.7
13 神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス(新宿) 2004年築 「神楽坂」駅徒歩4分 40.9
13 アーバンドックパークシティ豊洲(江東) 2008年築 「豊洲」駅徒歩6分 40.9
15 銀座タワー(中央) 2003年築 「銀座一丁目」駅徒歩4分 40.6
16 白金タワー(港) 2005年築 「白金高輪」駅徒歩1分 40.4
17 南青山テラス常磐松フォレスト(港) 2006年築 「表参道」駅徒歩11分 39.8
18 エアライズタワー(豊島) 2007年築 「東池袋」駅徒歩1分 39.7
19 ステーションガーデンタワー(荒川) 2008年築 「日暮里」駅徒歩1分 39.1
20 マークスタワー(荒川) 2006年築 「町屋」駅徒歩1分 38.9
20 テラス渋谷美竹(渋谷) 2012年築 「渋谷」駅徒歩1分 38.9
 

 上記の1位から20位までのランキングを見ると、「なるほどね」と思う物件ばかりです。以下、少々分析してみます。

 行政区では、
港区7物件、中央区4物件、台東区と荒川区が2物件、文京区・品川区・新宿区・江東区・豊島区・渋谷区が1物件と、港区、次いで中央区の強さが目立ちます。そして、台東区・荒川区という下町のランクインも目を引きました。逆に、都心である千代田区の物件は上位20位以内には入っていませんでした(東京タイムズタワー24位が千代田区の最高位)。 

 築年数では、2008年築が6物件、2005年築が4物件、2002年築・2004年築・2006年築・2012年築が2物件、2001年築・2003年築・2007年築が1物件となり、意外に
底値からはずれた2008年築及び2005年築の値上がり率が大きくなりました。

 駅距離では
駅徒歩1分が7件、駅徒歩4分が4件、駅徒歩3分・駅徒歩6分が2件、駅徒歩2分・駅徒歩5分・駅徒歩8分・駅徒歩9分・駅徒歩10分・駅徒歩11分が1件でした。駅徒歩1分物件が圧倒的に強いのは明白で、21件中15件が駅徒歩5分以内、駅徒歩10分超は1件にとどまるなど、駅近志向は鮮明でした。

 新築時の坪単価については、
100万円台が5物件、200万円台が10物件、300万円台が3物件、400万円台が3物件と、200万円台を中心に上下に振れています。

 これらを総合すれば、
リーマンショック前の勢いが良かった頃の港区駅徒歩1分、坪200万円台・300万円台のマンションが最も儲かった物件となりました。そして、この傾向は今後とも当てはまると考えられ、もはや坪200万円台・300万円台は無理にしても、港区駅徒歩1分物件でその時々の相場からさほど外れない価格水準の物件であれば、買って得する可能性が高い、と言うことができるでしょう。


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| 市場動向 | 22:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヴィラ若木(中古)−「上板橋」駅徒歩13分の2DKが690万円、相場より約3割安

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★ 東武東上線「上板橋」駅より徒歩13分の場所に立地する地上7階建・総戸数37戸・真和旧分譲・真和建設施工・1977年12月築の『ヴィラ若木』です。

 アドレスは板橋区若木2丁目です。若木(わかぎ)は、板橋区の中央部に位置し、北で相生町、東で中台、南で上板橋、南西の一部で練馬区北町、西で西台と隣接しています。町域の北辺を首都高速道路の高架橋が通じています。町域内は住宅地及び中小の工場が見られます。

 町域は武蔵野台地成増台と荒川低地の境をなし、志村の崖線後背部に相当します。摺鉢状の谷戸地形が形成されていて、台地と低地が複雑に入り組んでいます。若木通りの国際興業バス若木三丁目停留所付近では、路上からも谷戸地形越しに東京スカイツリーが遠望できます。

 廃藩置県実施前は武蔵国豊島郡中台村及び西台村であり、町名は、町内の若木小学校に由来し、児童が若木のようにすくすく育つことを願って命名されました。


 「上板橋」駅から本マンションまでは徒歩13分の道のりです。同駅北口からファミリーマートの角を北上し、若木小学校を右手に見ながらさらに住宅街の中を北へと進み、防衛省官舎よりもさらに北へ歩いた右手に所在します。立地はまさに谷戸地形に位置するもののようであり、最後は高台から下降する形の道のりとなります。「上板橋」駅からの距離はややありますが、同駅から「池袋」駅までは10分の乗車時間と通勤やお出かけにも便利なアクセスです。

 幹線道路から奥まった閑静で緑豊かな住宅街に立地し、区立若木小学校、区立若木第二公園、ファミリーマート若木2丁目店に徒歩4分、中台幼稚園に徒歩6分となります。また、「上板橋」駅周辺は銀行やイトーヨーカドーなどスーパー等の生活施設が充実した利便性の高いエリアとなっています。

 本マンションは
ベージュ調の外観に敷地内には植栽や駐輪場を設置、各住戸は西向きのレイアウトで採光や風通しに優れ、快適な住み心地を居住者に提供しています。各戸の専有面積は31.77平米〜50.26平米、間取りは1LDK〜2LDKとシングルから少人数のファミリーに対応するマンションです。

 対象住戸は301号室で、地上7階建て建物の3階に所在する専有面積38.25平米の2DKです。玄関からは直接8帖のDKでフローリング仕様、6帖の和室が2室あり、小家族で住むには十分な広さです。バス・トイレ別ですが、洗面所がバス併設で、収納が天袋付き押入1か所しかないのがやや難点です。

 いずれにしても設備が古いので、
リフォームをした方がよいと思われますが、あえてリフォームを最小限にとどめ、レトロな雰囲気を楽しむこともできます。西向きバルコニーで、3階になれば周囲の戸建ての屋根を越えてきて、日照・眺望良好です。

 販売価格は690万円、坪単価60万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では825万円〜926万円、『マンションマーケット』では644万円〜705万円、『ふじたろう』では1,029万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,100万円〜1,544万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は975万円、坪単価84万円となり、販売価格は29.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪価格は85万円との記録が残っています。なお、室内残置物は売主負担で撤去してくれるとのことです。平成23年に大規模修繕工事が完了しています。

 自主管理方式ですが、管理費等はおそらく修繕積立金込みで22,920円とやや高く、賃料査定は6.3万円程度で表面利回りは11.0%と高いのですが、実質利回りは7.0%になってしまうのが少し残念です。外観も築古感は否めないところではあります。

 しかしそれらを考慮に入れても
23区の駅徒歩圏物件のマンションで、小ファミリーでも住める格安な本物件は希少で、例えば5年住んで今の価格の半値(あり得ないですが)で売っても月額家賃は5.75万円で済む計算であり、リフォームしてお金がかかってもバリューがそれだけアップしますから(同じ程度の専有面積でもリフォームを施して現在1,350万円で販売されています。)、リスクが小さい物件です。肩ひじ張らずに気ままに住むならこんな物件もいいかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:ヴィラ若木
 価格:690万円 (税込)
 所在:板橋区若木2丁目
 交通:「上板橋」駅徒歩13分
 面積:専有38.25平米

詳細はこちら
ヴィラ若木

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| 中古マンション 板橋区 | 23:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
人気マンションで希望の住戸をゲットする方法−常識と穏健さがカギのマンション売買

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★ 私が見ていて感心するのは、人気分譲マンションの売れ方です。例えば総戸数100戸のマンションが即日完売したとすると、ものすごい数の申込みが殺到して、阿鼻叫喚の抽選の中、当選者が決まるのではないか、と思いがちです。

 確かに、一部の超人気マンションの一部の住戸では今でもそのような売れ方をしていますが(本日抽選の『ザ・タワー横浜北仲』はこれに該当するのでしょう)、大多数のマンションでは、
即日完売に近かったとしても、概ね1倍住戸、すなわち無抽選住戸が大方を占め、抽選になる住戸は少数で、しかも2〜3倍程度、というものが多くなっています。

 1990年代の不動産バブルの頃は、
郊外の不便なマンションでも当選倍率が常に2ケタで、なかなか当たらない、といった様相でした。2000年代も、リーマンショック前までは、元気な30代、40代のヤングカップルが威勢よく抽選に繰り出し、どれも結構な高倍率で、私も数回、当たらなかった覚えがあります(今では当たらなくてよかった、と思うマンションもあります)。

 やはり、
マンション購入者層が確実に減ってきているのでしょう。以前は一次取得のヤングファミリーが購入の中心でしたが、今はその経験を経てきたややシニアな家族や単身者、カップルの二次取得又は複数取得が増えつつあります。

 したがって、彼らに「どうしてもこのマンションでなければ」という
悲壮感はあまり感じられません。また、住戸についても、「どうしてもこの階のこのタイプでなければイヤ!」と固執する方も少なくなりました

 それは年齢のなせるワザなのか、それとも日本人特有のマナーなのか、
多くの購入検討者が営業担当の「調整」に素直に従っています。私などは当初、「このお部屋は既に検討されているお客様がいらっしゃいます」と言われても、「そんなの個人の自由でしょ」と言うことを聞かず、営業担当に嫌な顔をされていました。

 だから私は抽選に当たらなかったのかもしれません(?)が、私もだんだん、
「ああ、これって言うことを聞くべきものなんだ」と学んできました。最終的には抽選で決まるべきものですから、事前調整に応ずる義務は何もないのですが、マンション販売はどうも、「売る方も買う方も気持ちよく手続を進める」ことが社会的に求められているようなのです。

 よくわからない仕組みですが、営業は、
「希望住戸をお選びいただけましたら、その住戸は力の限りお守りいたします!」と宣言し、他の客のあらゆる申し出を頑なな態度で拒絶しようとします。購入検討者は、「ああ、そこまで守ってくれたのか」と恩義に感じ、「そこまでしてくれたらやっぱり買わなきゃな」と購入を決心するのです。これはひょっとして鎌倉時代の「御恩と御奉公」みたいな関係(ちょっと違う気もしますが)ではないでしょうか。

 この
固い契りを崩壊させるのは、そのような守りが歯止めをきかせられなくなった「超人気マンションの超人気住戸」です。一旦堰が切れると統制は全くきかなくなり、各所で争いが勃発、「応仁の乱」のような状態になります。抽選が意味を持つのは、まさにこのような無政府状態に終止符を打つためということであり、それ以外の普通の人気マンションの抽選は、「本来しなくてもよかった抽選」ということになるのでしょう。

 さて、それでは、超人気マンションを除いて、
希望の住戸を手に入れる方法は何でしょうか。一番肝心なのは、「希望住戸の聴取開始日」と「住戸登録の登録開始日」の一番早い時間帯に担当営業者のアポを取ることです。こうすれば第一希望の住戸を担当者が精一杯守ってくれ、大多数の購入検討者は、マナーに従ってその住戸を避けてくれます。

 もちろん前提として、
担当営業者とのコミュニケーションを良くしておくことも大事でしょう。日本のマンションの買い方は、「コミュ力」とまでは言わないまでも、「常識的なふるまい」と「穏健な(強烈な、ではなく)熱意」が必要なのではないか、と最近考えているところです。

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| ノウハウ・経験談 | 22:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレサンスロジェ熊野前(新築)−久々の低価格の駅近ファミリー物件

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★ 日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅より徒歩5分、都電荒川線「熊野前」停留所より徒歩5分の場所に立地するプレサンスコーポレーション分譲・不二建設施工・地上10階建・総戸数39戸の『プレサンスロジェ熊野前』です。

 アドレスは荒川区東尾久6丁目です。東尾久(ひがしおぐ)は、荒川区の北西部に位置し、西に隣接する西尾久と合わせて尾久と総称されます。地区の北を隅田川を挟んで足立区と、東を町屋及び荒川と、南を西日暮里及び北区と、西を西尾久と接しています。

 町工場、商店街、住宅が混在する密集地域であり、下町の雰囲気が色濃く残っています。東京都内では唯一残された都電の荒川線が走っており、さらに
日暮里・舎人ライナーが2008年3月30日に開業しました。

 「熊野前」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅を東側に出て、熊野前交差点から戻るように南東方面に曲がり、北豊島高校方向に東へ住宅街の中を歩いて行った場所に所在します。わずかに下るルートで、途中どらっぐぱぱすの前を通りますので、日常のお買い物に便利です。

 最寄りとなる
「熊野前」駅は、日暮里・舎人ライナーと都電荒川線が交差するポイントであり、徒歩5分とほど近く、「日暮里」駅・「西日暮里」駅への導線が確保されており、JR線・千代田線への軽快なアクセスを可能にしています。「西日暮里」駅には直通3分、「日暮里」駅には直通5分、乗り換えはありますが、「大手町」駅に13分、「東京」駅に14分、「池袋」駅に14分、「新宿」駅に19分の近さです。

 近隣には徒歩4分のところに荒川区唯一の都立公園
「尾久の原公園」があり、ライフ東尾久店は徒歩4分、はっぴいもーる熊野前商店街に徒歩5分、大門小学校に徒歩6分と、生活利便性にも事欠きません。

 敷地面積は1,098.87平米とそれほど大きいわけではありませんが、落ち着いた色調と感触の素材によりやわらかな外観イメージです。
全戸南東向きのプランニングで、1フロア4戸構成が基本、角住戸率は約50%、全住戸収納率10%超(ウォークインクローゼットが2つ又は3つ)も実現しました。1階には専用庭が付き、Dタイプは玄関側に戸建感覚のポーチが付いています。ディスポーザ・床暖房も標準装備で、手抜きがありません。

 これだけの利便性と快適性に富みつつ、
3LDKが3,400万円台からあります。第2期4戸販売では、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積68.64平米・70.72平米に対し販売価格3,400万円台〜4,700万円台、坪単価169万円〜224万円程度です。

 標準相場をごく大まかに試算すると、196万円(熊野前坪単価)×1.041(駅距離補正)×1.0313(地価上昇補正)=坪単価210万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、6%程度割安との試算結果です。一方、これまでの販売住戸の平均坪単価は210万円台とされていますので、相場並とも言えますが、2015年分譲の『グランシエロイーストマークス』の平均坪単価も210万円台であり、2年前とほぼ同じ価格水準で販売されていると言えます。

 新築マンション価格が高騰する中で、
都心へのアクセスが良好な上、3,500万円以内で新築3LDKが購入できるのは希少です。場所やデベロッパー(関西ではお馴染みです)の知名度からすれば爆発的に売れることはないのでしょうが、検討に値する物件と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒プレサンスロジェ熊野前

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| 新築マンション 荒川区 | 20:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
戸建てなら80平米、マンションなら40平米−港区ファミリーは戸建てしか住めない?

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★ 私はこれまで様々な不動産ポータルサイトにアクセスし、メルマガ登録等をしているせいか、毎日のように不動産業者から「完全未公開」情報がメールで届きます。不特定多数に近いメルマガ読者に送られてくる「完全未公開」情報とはどの程度の公開度なのか、いまだに謎なのですが、本日送られてきた情報は、幸い公開されているようなので、以下にその概要を記します。

新築一戸建て
 住所:港区高輪1丁目
 交通機関:「白金高輪」駅徒歩8分
 土地:64.61平米
 建物:103.29平米(2LDK+S)
 構造:木造3階建+ルーフバルコニー
 販売価格:1億1,000万円


 「1億1千万円なんてムリムリ」と私のターゲット外ではありますが、現在販売中の新築マンションで考えた場合、『アトラス白金高輪』(「白金高輪」駅徒歩6分)では116.81平米がメゾネットタイプでも1億7,960万円しますし、『ザ・パークハウス白金二丁目タワー』(「白金台」駅徒歩5分、「白金高輪」駅徒歩6分)では中層階100.39平米が1億8,760万円です。

 坪単価で考えれば、
上記新築戸建が坪352万円、『アトラス白金高輪』が坪508万円、『ザ・パークハウス白金二丁目タワー』が坪618万円です。都心では、新築戸建の1.4倍〜1.8倍のお金を出さないと、マンションを買えない状況になっています。

 以前は、「港区の一戸建てに住んでいる」ことは相当高いステータスでしたが、今や港区マンション所有者に富裕度が負けている状態です。今後は、
「一応港区在住なのですが、戸建てでして」と恥ずかしそうに言うことになるのでしょうか。

 戸建ての良さは、その土地の有する力(建ぺい率・容積率等)を目一杯活かせれば、思わぬ居住空間を実現できることです。以前、不動産屋で見た「白金台」駅徒歩9分の土地は36平米で5千万円台と高額でしたが、土地力が高くて1千数百万円で80平米台半ばの戸建てを作ることができ、トータルでは
80平米台3LDKが6千万円台で実現可能でした。これなら私でも「白金台」駅最寄りの新築一戸建てが購入できそうだったのです。

 しかし、
今港区で購入できる6千万円台の新築マンションは、せいぜい40平米台の1LDKです。例えば、『アトラス西麻布』は42.66平米の1LDK6,490万円が最低価格ラインになっています。現在、港区新築マンションは、最低価格帯が坪400万円台後半〜500万円となっているため、これを6千万円台で割り戻すとどうしても専有面積が40平米台になってしまうのです。

 こうなると、
6千万円台のマイホームを購入でき、かつ、港区を希望する方は、ファミリーであれば戸建てを、独身であればマンションを志向すればよい、という方向性となります。ファミリーでマンションを購入したいのであれば、夫婦共働きか、高額所得者か、という条件が付いてきます。

 もっとも、
1990年代の不動産バブルの頃は、港区に土地付きの新築戸建など、夢でもとても言えないくらいのとんでもない発想でした。それを考えれば、私たちの時代は、とてつもなく恵まれている状況だと言えるのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 22:44 | comments(2) | trackbacks(0) |
グランビューあざみ野(中古)−実需でも投資でも成り立つファミリー型レジデンス

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★ 東急田園都市線「あざみ野」駅より徒歩9分の場所に立地する地上5階地下1階建・総戸数34戸・北芝建設旧分譲&施工・1994年3月築の定期借地権物件『グランビューあざみ野』です。

 アドレスは横浜市青葉区新石川1丁目です。新石川は、青葉区最東端の町で、元は元石川町の一部であり、1979年(昭和54年)に同町から分離して新設されました。地域の西部を東急田園都市線、東部を国道246号、東名高速道路、南部を横浜市営地下鉄ブルーラインが通っています。国道246号の新石川交差点は渋滞の名所でしたが、2006年(平成18年)春に立体交差が完成しています。

 新石川1丁目に市立山内小学校、新石川1丁目に近接して東急田園都市線・横浜市営地下鉄ブルーライン「あざみ野」駅、横浜銀行あざみ野支店、新石川2丁目に新石川公園、日向公園、新石川3丁目に市立新石川小学校、國學院大學たまプラーザキャンパス、横浜新石川郵便局、新石川3丁目に近接して東急田園都市線「たまプラーザ」駅、たまプラーザテラスがあります。東は都筑区あゆみが丘・川崎市宮前区鷺沼、西はあざみ野、南は荏田町、北は美しが丘と接しています。

 1994年(平成6年)11月6日、港北区と緑区を再編し、青葉区と都筑区を新設し、横浜市青葉区新石川1丁目〜新石川4丁目となりました。同時に、港北区中川町・牛久保町の一部を新石川4丁目に編入しています。


 「あざみ野」駅より本マンションまで徒歩9分です。同駅東口から「あざみ野駅東口」交差点を右折し、道なりに東に進んで、サンクスを越えた初めの曲がり角を右折して、さらに東名高速道路に向けて歩いたところにあります。同駅からはやや下り坂となります。「あざみ野」駅より「渋谷」駅へは急行利用で25分のほか、直通列車で「大手町」駅などへのアクセスも便利です。また、「あざみ野」駅は横浜市営地下鉄ブルーラインの始発駅で横浜方面へもアクセスでき、多方面への交通の便が魅力です。

 本マンションの外観はタイル貼りで、TVモニター付きインターホン、光ファイバーインターネット回線などの設備があります。東名高速道路が近いですが、
バルコニーが高速道路と向き合っておらず、サッシがダブルで音対策もされています。周辺はむしろのんびりした雰囲気もあります。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積50.22平米の3DKです。中央に6.7帖のDK、バルコニー側に5.5帖の洋室2室、玄関側に5.0帖の洋室があるファミリータイプです。水廻りは玄関左手に効率よくまとまっています。収納は大きめのクローゼットが2つあって標準的です。

 販売価格は、
定期借地権のため1,340万円、坪単価88万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,024万円〜1,225万円、『イエシル』では1,312万円、『マンションマーケット』では1,155万円〜1,276万円、『ふじたろう』では1,116万円、『HOME'Sプライスマップ』では897万円〜1,193万円、『スモーラ』では1,045万円〜1,145万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,152万円、坪単価76万円となり、販売価格は16.3%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は194万円とされています。

 本マンションは定期借地権のため、目を引くような安さで取引されています。定期賃借権月額は21,997円と結構な額になります。一方、同じ専有面積で2DKの賃料が128,000円で募集された形跡があり、もしこれで賃貸が実現できれば
表面利回りは11.5%と高いものになります。ただ、上記賃借権金額に管理費+修繕積立金で月額約46,000円となるため、実質利回りは7.3%程度です。

 定期借地権の残存期間は26年6ヶ月あり、住居としても投資としても十分使用できる時間があります。田園都市線のブランドイメージがありつつ、お手頃で立地の良いファミリー物件として検討できる物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランビューあざみ野
 価格:1,340万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区新石川1丁目
 交通:「あざみ野」駅徒歩9分
 面積:専有面積50.22平米

詳細はこちら
グランビューあざみ野

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 21:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンションの在庫が過去最高に−ビットコイン化が進むマンション市場

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★ 23日付日本経済新聞によれば、中古マンションの在庫が膨らんでおり、東京都では10月の在庫が過去最多でした。新築マンションにつられて価格が高騰し、成約件数が伸び悩んでいます。買い主の慎重姿勢が強く、在庫の増加が値下げを促す可能性もあります。

 東日本不動産流通機構によると、10月の東京都の中古在庫は2万5,973件と9月に比べ2%増えました。3年前より5割多く、
これまで最多だった2012年2月を上回りました。首都圏全体の在庫も4年9カ月ぶりの高水準です。首都圏の中古の成約数は昨年、新築契約数を初めて上回りましたが、今年7月以降は前年同期比1.4%減と伸び悩んでいます。

 東京カンテイがまとめた10月の中古マンション売り出し価格(70平方メートル換算)は3,581万円と
3年前に比べ3割近く高くなっています。新築価格が高騰した2013年以降、割安な中古の人気が高まりました。ただ最近は高値で中古にも手が届かない消費者も増えています。

 港区など東京都心部では、1億円を超える「億ション」を中心に引き続き成約が伸びています。
節税目的など国内富裕層の需要が根強いうえ、一時停滞していた海外富裕層の購買意欲も回復傾向のようです。今春に比べ2割高い価格で最近取引された億ションもあるといいます。

 一方、
一般のサラリーマン層が購入の主体となる地域では高価格に需要が追いつかない例が目立ちます。資産性の見極めも厳しくなっており、東京都世田谷区では都心から離れたエリアの利便性がやや劣る物件は成約に時間がかかりやすくなっています。都内在住の30代の男性は「築10年以上なのに新築時より価格が高く納得がいかない」と、江東区の中古物件の契約を見送りました。

 景気の堅調さなどを背景に
強気の売り主は多くなっています。東京カンテイによると、東京都区部で販売中の中古マンションのうち、直近3カ月に値下げをした住戸の割合は10月時点で30.8%で、5月の32.4%をピークに一進一退が続いています。

 ただ今後は、3月の最需要期に向けて売り出し住戸が増える時期を迎えます。
在庫がさらに積み上がる可能性は高く、郊外物件を中心に値下げ圧力が強まるとの見方は多くなっています。

 以上が日本経済新聞の記事の内容です。在庫数のグラフを見ますと、
2012年にいったん天井を迎え、2014年後半〜2015年前半に底となり、その後2016年末まで急激に上昇、本年春先に減少しますが、そこから再び上昇し、ついにピークだった2012年2月の在庫数を上回りました。

 2012年までの在庫の積み上がりは、2011年の東日本大震災を受けて、マンションに対する心情的な
震災リスクが高まり、売れ行きが鈍った時でした。その後はアベノミクスによる新築マンション価格の高騰や消費税アップの間接効果(売主が個人の場合の中古マンションの売買には消費税がかかりません)などで、中古マンションは供給以上に売れた時期がありました。

 今後、消費税率10%へのアップの際にあらためて中古マンションの優位性がクローズアップされるかもしれませんが、
長期トレンドでは、在庫は積み上がっていくしかありません。マンションは既に購入可能層に比して供給過多の時代に入っているからです。

 それでもマンション価格は容易には下がりません。マンションは、生鮮食料品と異なり、基本的に腐ることはないため、
売主の事情さえ許せば長期間保持し続けることが可能だからです。売主の事情で保持できなくなった物件は基本的に業者が安くで買い叩き、リフォームを施して高値で売り出すため、結局エンドユーザーが相場より安くなった中古マンションを見つけることは至難の業です。

 それにしても、在庫が過去最高に積み上がったというのに、
売主側の危機意識はまるで感じられません。逆に「危機意識のなさ」が今の高値を長期に保持できる最も大きな理由なのかもしれません。

 私はここで「危機意識のなさ」を批判しているのではありません。これは逆に言えば、
今の中古市場のマンション価格を皆が信頼しているのだと思います。そして、価格水準というのは所詮、皆が信頼をどの水準に置くかで決まってくるからです。

 私は先月から恐る恐る
ビットコインを購入し始めています。本日はついに1ビットコインが100万円を突破し、最小単位で購入している私の口座残高も、増加率で言えば最も効率よく運用できています。言うまでもなくビットコインは仮想通貨であり、金(ゴールド)に裏打ちされているわけでも、現実通貨の発行元である各国中央銀行によってその価値が保証されているわけでもありません。

 ビットコインは暗号通貨であり、ブロックチェーンによって分散的に記録されている取引を、皆が相互に価値を認め合うことで成り立っているのです。こう考えていくと、
日本のマンション価格も、その実際の使用価値というより、「価値があるのだ」と皆が言い合うことにより成り立ちつつあります。

 ゼロから極限までの価値を生み出し得るビットコインほどではないにせよ、どう考えても
今後余っていくしかないマンションは、既に金と金を結ぶ一介のノード(結節点)となってしまったかのようです。それならばそのゲームに乗っかってリスクを果敢に取る、というのも投資家としてはあり得るスタンスなのでしょう。

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| 市場動向 | 22:02 | comments(0) | trackbacks(0) |