緊急時の駆けつけはやはり都心居住が便利−危機管理と私生活

JUGEMテーマ:マンション


★ この夏から関連会社に出向しています。そこでは様々な情報システムを扱っているのですが、先日は肝を冷やす出来事がありました。

「む…」

 朝5時、何となく気配がして、枕元においてあるスマホを眺めると、朝4時前の着信で担当者から「システムがダウンしています。原因は不明です」というメールが入っていました。

「まずい」

 すぐさまその担当者に電話を入れます。

「どういうことだ」
「深夜からシステムが動かなくなりまして、ずっと原因を調査していたのですが、まだわかっていません。もうすぐサービス開始の時間になりますので、朝早く恐縮でしたがとにかくご一報をと思いまして」
「サービス開始って、朝の6時だよな」
「そうです。あと1時間後です」

 がばりと起き上がると、すぐ職場へ向かう準備を始めました。今朝は犬の散歩を言いつけられていたのですが、もちろん行けません。朝食をとる暇も当然なく、関係先に謝罪して回ることを考えて地味めのスーツとネクタイにして家を飛び出しました。

 曲がりなりにも全国でサービスを展開しているため、
ユーザーに影響が出る可能性があります。ただ、いくらやきもきしても、私は現場で奮闘している技術者ではないため、今できることは祈ることしかありません。

「6時…職場には間に合わんな」

 5時半には家を出たのですが、武蔵小杉から職場に着くのはおそらく6時10分頃です。6時に職場に着いたからといってどうなるものでもありませんが、絶望感を感じました。

「…お?」

 担当者からメールです。

「原因がわかりました。昨晩の◯◯作業の◯◯の工程に問題があったようです。」

 一筋の光が差し込みました。システムトラブルで最もまずいのは「原因がわからないこと」です。逆に原因がわかれば多くの場合でリカバリーできます。原因となった機器の交換、悪さをしたデータの削除や欠如していたデータの追加という、シンプルな作業で復旧することがままあるのです。しかし、この連絡があったのが5時半過ぎです。6時に間に合うのか…

 5時58分、担当者からメールが入りました。


「ただいま、システムの全工程で疎通が確認できました。復旧です。」

 電車の中で全身の力が抜けるのを感じました。社会の一隅にあるようなシステムですが、それを何とか守ることができました。

 今回あらためて思ったのは、
職住近接の必要性でした。実際にはオペレーションをしているSEが現場に貼り付いて作業を夜通しやったおかげで復旧したわけですが、それも現場に駆けつける初動が肝心だったでしょうし、技術者でない私も、関係先対応や連絡調整など、できるだけ速くオフィスに着いた方がよいのです。

 特に
会社の能力が問われるのは、緊急時の危機管理体制です。そんな事態はめったには来ませんが、万一発生したときの対応のまずさは会社にとって致命傷となってしまいます。

 東京では会社が都心に集中しているため、
都心居住者は緊急時にいち早く駆け付けられることとなります。仕事に引っ張られて住む場所を決めることはしたくないのですが、危機管理における都心居住のメリットを強く実感した出来事でした。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 22:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
東急ドエルアルス中野南台(中古)−ゆったりした1LDK、最上階の開放感

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ丸ノ内方南支線「中野富士見町」駅より徒歩11分の場所に立地する東急不動産旧分譲・淺沼組施工・地上10階地下1階建・総戸数80戸・1996年3月築(築22年9ヶ月)の『東急ドエルアルス中野南台』です。

 アドレスは中野区南台3丁目です。南台は、中野区の最南部に位置し、1丁目から5丁目まであります。東部は渋谷区本町に、南部は渋谷区笹塚と幡ヶ谷に、北部は方南通り及び弥生町に、西部は杉並区方南に接しています。主に住宅地として利用されています。木賃ベルト地帯の一角でもありマンションやアパートが多く、一人暮らしをしている若年層の住民も多くなっています。

 昔の栄町通2丁目の一部・栄町通3丁目の一部・多田町から構成され、1967年6月1日に住居表示が実施されました。2017年12月1日現在で2,870世帯5,136人が居住し、南台では2丁目に次ぐ世帯数・人口となっています。通学区は南台小学校・南中野中学校です。


 「中野富士見町」駅から本マンションまでは徒歩11分です。同駅から神田川に沿って南西方向に歩き、佼成図書館を右手に見ながら左折、住宅街を南下して方南通りを横断して更に南に進んだ左手に所在します。途中ゆるやかに上るところもありますが、気にならない程度です。バス路線も多数あります。敷地西側が公道に面しており、向かいは『トミンハイム南台三丁目』です。

 「中野富士見町」駅周辺には店が少なめで、昔ながらの雰囲気を保った、落ち着いた街並みが広がっています。本マンションの
正面には「まいばすけっと」があり、スーパーライフにも徒歩3分程度、小・中学校も徒歩圏内です。

 「中野富士見町」駅から新宿や銀座、東京などの都内主要駅へダイレクトにアクセスできるほか、同駅には地下鉄の車庫があるので朝の9時前までは丸の内線本線直通の
「始発電車」で座って通勤できます。終電近くになれば、丸の内線本線の荻窪方面から池袋方面の電車が「荻窪発→中野富士見町」と乗り換えなしで直通になったりするメリットがあります。 

 東急不動産の
「ドエルアルス」シリーズのマンションです。間取りは1LDK〜4LDKなので、シングルからファミリーまで幅広いニーズに対応できます。平成20年12月に大規模修繕改修工事実施済みす。

 敷地内には屋根付きの
駐車場があり、エントランスへのアプローチは広々としています。オートロック、モニタ付インターホンを備え、メールボックスの向かいには、宅配ボックスがあります。石貼りのロビーを抜けるとエレベーターと駐輪場があり、駐輪場からはエントランスに回らず、直接エレベーターの前まで来ることができます。外廊下からは良好な眺望を目にしながら玄関まで歩くことができます。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の10階に所在する専有面積55.67平米の1SLDKです。田の字型間取りで、玄関から直進したところに15帖のLDがあり、キッチンは独立型です。玄関右手に6.4帖の洋室があり、LDと洋室はウォークインクローゼットでつながっています。玄関左手が水廻りで、キッチンは完全独立型です。ワイドスパンの間取りで開放感があります。

 販売価格は4,280万円、坪単価254万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,857万円〜4,155万円、『マンションマーケット』では3,340万円〜3,688万円、『ふじたろう』では3,547万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,872万円〜4,521万円、『マンションレビュー』では4,115万円(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,876万円、坪単価230万円となり、販売価格は10.4%割高との試算結果です。現在、所有者関係者が入居中のため、内覧は12月末頃空き予定で、空き次第内覧可能となり、内覧予約募集中です。管理費等月額12,300円、修繕積立金9,580円、合計月額21,880円の費用が発生します。

 以外と穴場の「中野富士見町」駅界隈で物件をお探しでしたら、候補の一つに加えてもよろしいかと考えます。、

 種別:中古マンション
 名称:東急ドエルアルス中野南台
 価格:4,280万円 (税込)
 所在:中野区南台3丁目
 交通:「中野富士見町」駅徒歩11分
 面積:専有面積55.67平米

詳細はこちら
東急ドエルアルス中野南台

TOPへ


| 中古マンション 中野区 | 21:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
ばたばたと人辞めていく秋の暮−不動産転売屋に厳しい年の瀬

JUGEMテーマ:マンション


★ 私は、実需の分譲マンションの情報のみならず、投資用物件の情報を流してくれるメールもいただくようにしています。実際、投資用物件の動きは、実需物件の動きよりも速く、不動産市場の動向を占うのに適しているとも思われます。また、実需物件で指標となるのは坪単価ですが、投資用物件の場合は利回りとなり、異なる視点から市況を感じることもできます。

 そんな投資用物件を扱う業者の担当者さんから、
この半年間で4通ほど、転職や退職のメールをいただきました。お一人は結構魅力的な利回り物件をズバッと送ってくれる方だったのですが、ある日突然、「このたび一身上の都合で◯◯生命の営業職に転職しました。」とのメールが届きました。「あれだけ魅力的な物件を揃えていたら、かなり儲けているだろうなあ」と思っていたので、びっくりしました。

 もう一人の方は、やはりアグレッシブに売り込みをかけていた会社代表でした。メールは毎日のように着ていたのですが、半年くらい前から
メールの文面に愚痴が出るようになり、ある日突然会社名を変更し、そこから取り扱う物件がしょぼくなり、メール配信もとぎれとぎれになったのですが、つい最近、また会社名が代わったメールが届きました。まるで業(ごう)のように不動産業界から足を洗えないようで、先行きが心配です。

 残りの2通は、チームで物件を紹介してくる業者です。この会社も毎日複数メールで提案があるのですが、果たしてどの程度反響があるのだろうかと見ていた矢先、そのチームのシニアと思われるお一人から、
「一身上の都合で退職することとなりました」とのメールが届き、その2、3日後に、それに影響されたかのように、同じ社の若手から同様のメールが届きました。

 このように律儀に退職をメールで報告してくれる方は
ごく少数派でしょうから、おそらくかなり多くの方が不動産投資業界から足を洗いつつあると思われます。

 もちろん、この背景にあるのは
「スルガ・ショック」です。今、不動産投資業界は、ほとんどは「三為(さんため)業者」になっているのだそうです。「三為業者」とは不動産の転売屋のことで、かつ、物件を仕入れるときに自社の登記を入れずに売主から買主に直接登記を移転する(新・中間省略登記=第三者のためにする契約(=三ため))ことにより、登記費用・登録免許税・不動産取得税等を免れる業者のことです。

 これだとまさに物件を「横流し」できるわけで、費用をほとんどかけずに転売の売却益を得ることができます。しかし、「スルガ・ショック」で金融機関の融資が厳しくなり、買手がいなくなってしまったので、今度は逆に、売主に支払った手付金(物件価格の5%程度)を失い、多額の違約金(物件価格の20%程度)が請求されるリスクが出てきてしまうのです。

 こうなると、
アグレッシブに突っ込んだ業者ほど多数の売れない物件を抱えてしまい、手付金喪失・違約金請求の束に悩まされることになります。会社としては立ちゆかなくなり、社員としては自発的に辞めていくか、人員整理の対象になるかの場面に立ち至るようになります。

ばたばたと人辞めていく秋の暮

 例年お正月は、投資用不動産がばんばん売れていくシーズンでした。来年の年明けは、一体どのような光景が広がっていることでしょうか。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 22:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロイヤルシーズン西麻布(新築)−六本木ヒルズ近くで閑静、平均坪単価640万円台

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩8分、同線「広尾」駅より徒歩9分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩12分の場所に立地する末長組&末長企画分譲・末長組施工・地上5階地下3階建・総戸数43戸の『ロイヤルシーズン西麻布』です。

 アドレスは港区西麻布3丁目です。西麻布は、麻布地区の西端に位置し、渋谷区広尾との区境にあたります。このエリアは、江戸時代は農耕地、雑木林、町屋、大名及び小名の下屋敷からなる街外れの閑散とした地域でした。しかし東京オリンピック開催に伴う首都高速3号渋谷線の建設と重なるように、六本木通り沿いにはビルディングやマンションが少しずつ目立ち始めるようになっていきました。

 その後は多くの民家がビルディングやマンションに取って代わられていくものの、繁華街としての西麻布の様相を現し始めるのは1980年代後半からのバブル景気の時代です。1985年(昭和60年)10月、西麻布4丁目霞町交差点にアイスクリーム店ホブソンズが開店し、一大ブームとなり、1990年(平成2年)、西麻布4丁目の外苑西通り沿いに建ったザ・ウォールの大規模なディスコは、西麻布2丁目のレッドシューズ(カフェバー)などと並び、週末は明け方まで騒ぎを起こす若者達で溢れました。バブル景気末期の1991年(平成3年)には、同じく外苑西通り沿いで西麻布3丁目のキャンティ西麻布店、並びに高級焼肉店である叙々苑遊玄亭が開業しました。


 「六本木」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅1C出口から六本木六丁目交差点を横断し、「グランドハイアット東京」方面へ左折します。心臓血管研究所附属病院を越えて二つ目の信号を右折し外苑西通りへ向けて歩いた右手に所在します。「広尾」駅からは徒歩9分で、外苑西通りを北上して右折するルートです。

 「六本木」駅から本マンションまでは
六本木ヒルズの前を通るルートであり、ステータス感は抜群です。本マンションから眺める六本木ヒルズの向こうには東京タワーがあり、華やかさな夜景を楽しむことができます。一方、本マンションの周りは住宅街であることから、静謐さを兼ね備えています。

 近隣には麻布カトリック教会や麻布みごころ幼稚園があり、
『パークハウス麻布笄町』『ザ・パークハウス西麻布霞町』など、三菱地所・三菱地所レジデンスの分譲マンションがあります。ちなみに、『ザ・パークハウス西麻布霞町』は2015年に分譲され、「六本木」駅徒歩8分の立地で平均坪単価590万円台でしたから、本マンションを検討するに当たっての価格水準の目安となるでしょう。

 周辺施設としては、
区立笄小学校まで徒歩3分、まいばすけっと西麻布3丁目店まで徒歩3分、成城石井西麻布店まで徒歩6分、TSUTAYA TOKYO ROPPONGIまで徒歩10分です。近隣スポットとしては、有栖川宮記念公園まで徒歩9分、毛利庭園まで徒歩12分、東京ミッドタウンまで徒歩15分となります。

 建物は
地上8階建ですが、建築基準法上は地上5階建地下3階建と、末長組らしい斜面を利用した地下型住戸が多く存在します。これも末長組の特徴ですが、各住戸を雁行配置することにより、より大きく、多彩な開口部を確保しています。外壁に二丁掛タイル、アプローチに黒御影石を配し、モノトーン調のカラーリングでエントランスをまとめました。専有部のフローリングや建具には、高級家具や工芸品にも使用される無垢材や挽き板を採用しています。

 駐車場は14台分あって、総戸数に対する割合は33%と、都心型マンションにしては多くなっています。ただし、駐車場代金は月額47,000円〜56,000円かかります。敷地面積は1,103.89平米と、こちらも規模感からは広めの方でしょう。

 本年3月から分譲を開始し、現在公式HPでは
第2期4戸販売で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積51.20平米〜93.38平米に対し販売価格7,080万円〜20,200万円、坪単価457万円〜715万円程度です。パティオ付きの地下住戸ではありますが、坪単価457万円の1LDKには割安感があり、目を引きます。

 ただし、本マンションの
平均坪単価は640万円台であり(平均面積72平米台、平均価格14,000万円台)、3年前分譲の上記『ザ・パークハウス西麻布霞町』より8%高くなりました。建物竣工は来年3月中旬、引渡しは来年4月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン西麻布

TOPへ


| 新築マンション 港区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
塩漬けの優良物件、動き出す?−法務省研究会が「骨肉の争い」に釘を刺す

JUGEMテーマ:マンション


★ 10月11日付の健美家ニュースでは、『塩漬けの優良物件が動き出すか?法務省が遺産分割協議の期限を10年とする民法改正を検討!』と題した記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

法務省は遺産分割協議の期限を最長10年とする民法改正案を、2020年の通常国会に提出すると一部マスコミで報じられました。

 現行民法では、相続が発生すると遺産分割協議を行って財産の分割をすることができますが、期間の制限はありません。遺産の分割がされるまでは遺産は相続人全員の共有となり、例えば不動産を売却しようとすれば、相続人全員の同意が必要となります。このため、
相続人の意見がまとまらなければ売却もできず、塩漬け状態となる物件もあります。この遺産共有を解消する方法として、次のような方策が法務省の研究会で提示されています。

1 遺産分割の協議(合意)及び遺産分割の申立ての期限は、相続の開始時から10年とする。
2 相続の開始時から10年を経過するまでに、遺産分割の協議(合意)及び遺産分割の申立てがない場合は、法定相続分(又は指定相続分)に従って遺産の分割がされたものとみなす。


 上記2点の方策が改正民法に反映されれば、遺産の分割について相続人が協議をしない、あるいは協議がまとまらない場合であっても、被相続人の死亡後10年経てば、原則として自動的に法定相続分で遺産の分割があったとみなされます。また、遺言がある場合はそれによることとなります(指定相続分)。

 次に、10年経過して法定相続分により相続があったとみなされた場合、その不動産をどのように取引(売買や賃貸など)するかが問題となります。

 現行民法では、共有物の管理に関して管理権者を選任することができると解され、共有者全員の同意を得なければならないと考えられていますが、所在不明の共有者がいれば管理権者を選任することができなくなるため、上記研究会では、
遺産全体の管理権者を、共有者の持分の価格の過半数で選任することができるよう提案しています。

 管理権者が不動産に関する取引の窓口となることを想定しています。このうち、共有者の過半数の同意でできる行為については、管理権者が行うことができるようにします(一定の賃貸借契約など)。

 ただ、
不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。そこで、共有者の一部が不明である場合(所在不明である場合と共有者の一部を特定することができない場合)に、他の共有者が不明共有者のために相当の償金を供託し、不明共有者の持分を取得することができるようにします。

 また、
不明共有者以外の共有者全員の同意を得れば、不明共有者の同意がなくても、不明共有者のために相当の償金を供託した上で、不明共有者の共有持分権を含めた所有権全部の第三者への移転をすることができるようにします。

 つまり、
所在不明者の意思を確認することなく、物件を処分する道が開けることになります。」

 以上が健美家ニュースの記事の概要です。優良資産を巡っては
「骨肉の争い」が生じやすく、これまでは共有者の一人でもずっと主張し続ければ協議がまとまらず、有効活用も処分もできない状態でした。そうしているうちに相続人が子や孫へ枝分かれしていき、所在不明者が出てきたり、そもそも誰が受け継いだかもわからなくなってしまったり、時を経れば解決するどころか、ますます解決困難になっていくのが日本の不動産相続の構図でした。

 もし上記研究会の提言が実現すれば、この厄介な問題の解決に向けて大きく前進します。
債権の消滅時効や土地の取得時効と平仄を合わせる10年間を区切りとして遺産相続協議が打ち切られ、法定相続分又は指定相続分通りに分割されるのです。

 また、こうした持ち分のある共有物の管理・売却についても、
全員の同意を要しないルールが提案されています。まず管理については、全員の同意がなくとも過半数の同意で一定の管理ができるようになります。売却の場合はさすがに全員の同意が必要ですが、もし共有者の一部が不明である場合には、他の共有者が不明共有者のために『相当の償金』を供託することにより、物件処分の道を開こうとしています。

 「相当の償金」がどの程度になるかは気になるところですが、これからは優良資産ながら不明共有者がある場合でも、当該資産の売却又は有効活用が促進され、放置すれば虫食い状態に陥る懸念が解消され、古い街の再開発が進むかもしれません。不動産市場にもプラスの影響を与えることでしょう。

 しかし、考えてみれば、
もっと早くこういった解決策が提示されるべきではなかったかという気がします。論理的には従来からあり得た話で、かつ、解決しようと思えばできた話でもあります。まあ、所有者不明土地を巡る社会の機運があってこその動きということで、これでよしと考えることにしたいと思います。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 21:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
レーベンハイム元住吉パテラ(中古)ー全面ブランドリノベしてなお割安な希少物件

JUGEMテーマ:マンション


★ JR南武線「平間」駅より徒歩8分、東急東横線「元住吉」駅より徒歩15分の場所に立地する地上6階建・タカラレーベン旧分譲・日産建設施工・総戸数39戸・2002年5月築(築16年7ヶ月)の『レーベンハイム元住吉パテラ』です。

 アドレスは川崎市中原区苅宿です。苅宿(かりやど)は、川崎市中原区の南部、二ヶ領用水の右岸に位置します。多摩川の沖積低地であり、一帯は住宅地となっているほか、帝国通信工業や中小の工場が立ち並ぶ地帯でもあります。北部を東海道新幹線が、南端を東京都道・神奈川県道111号大田神奈川線(ガス橋通り)が通過しています。

 苅宿は北端で木月住吉町と、北東端で二ヶ領用水を挟んで市ノ坪と、東端で幸区鹿島田と、南端でガス橋通りを挟んで大倉町や幸区新川崎と、南西端で西加瀬や幸区北加瀬と接しています。

 江戸時代は苅宿村として一村をなし、江戸時代中期に天領となりました。明治以降神奈川県に属し、行政上は苅宿村→住吉村→中原町→川崎市と推移していきました。1937年(昭和12年)に東京航空計器が進出して以降、多数の軍需工場が当地に作られ、また川崎大空襲での被害も受けました。

 工場建設に合わせて住宅も建設されましたが、都心への利便性の良さから、1956年(昭和31年)以降に住宅建設が加速していきました。

 苅宿の地名は、平将門が宿したことに由来すると伝わりますが、古代の鎌倉道が多摩川と交差する地点にも近いことから、正規の宿場でない宿があった地という見方もあります。『小田原衆所領役帳』には「借宿」とあり、江戸時代には「苅宿」へと転じています。


 「平間」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を出てJR南武線を横断し、「新鶴見操車場入口」を右折して上り、JR横須賀線を横断して御幸跨線橋を下りたところで右折、2つ目の曲がり角をさらに右折して次を左折した右手に所在します。「元住吉」駅からは徒歩15分で、同駅東口から東へと歩き、『プラウド元住吉』に行き着いたら右折し、二ヶ領用水に沿って歩いたところに所在します。

 周辺は戸建てやマンションが建ち並ぶ住宅街です。「平間」駅周辺はそれほどにぎやかではありませんが、ちょっとした普段のお買い物なら間に合います。「元住吉」駅周辺はブレーメン通りをはじめとしてにぎやかで楽しい商店街があります。

 周辺では、
まいばすけっと苅宿店まで徒歩5分、マックスバリュエクスプレス木月住吉店まで徒歩10分、セブンイレブン苅宿店まで徒歩6分です。この中ではマックスバリュが普段使いに最も良いと思われます。幼稚園、保育所が付近になく、自転車で送り迎えしている親が多いそうです。

 本マンションは
南西向きに住戸が配置され、間取りは47.95平米〜69.03平米の2LDK〜3LDKと、DINKSやファミリー向けのプランニングです。外観は、落ち着いたグレー系の6階建てタイル貼りで、エントランスにはオートロック、宅配ロッカーが設置され、住戸にはCATV、浴室換気乾燥機、屋上にはBS・CSパラボラアンテナが備えられています。

 また、本物件は、
大京穴吹不動産のリノベーションマンションRenoα(リノアルファ)商品です。平成30年5月に完成したリフォームでは、クリナップ製システムキッチン(3口ガラストップコンロ、浄水器一体型省エネ水栓)交換、TOTO製ユニットバス(魔法びん浴槽、追焚、換気暖房乾燥)交換、パナソニック製洗面化粧台交換、TOTO製トイレ(ウォシュレット一体型)交換、全建具交換、フローリング張替え[全居室・廊下]、壁・天井クロス張替え[全室]、床クッションフロア張替え[洗面・トイレ]、全室照明器具設置、給排水管交換(専有部の工事可能な部分)が行われました。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の2階に所在する専有面積61.78平米の2LDKです。南西・北西角住戸で開口部が6か所あって、両面バルコニーでもあるため、通風良好です。玄関前には専用ポーチがあるため、独立性が確保されています。

 間取りは
田の字型で、玄関から直進すると16.8帖のLDKがあり、玄関右手に5.9帖、5.0帖の2つの洋室があります。キッチンは人気のカウンター付で、浴室は1317サイズです。収納は標準的な大きさのクローゼットが2つあります。

 販売価格は3,180万円、坪単価170万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,199万円〜3,498万円、『マンションマーケット』では3,129万円〜3,458万円、『ふじたろう』では2,792万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,286万円〜3,857万円、『マンションレビュー』では3,347万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,271万円、坪単価175万円となり、販売価格は2.8%割安との試算結果です。ブランド力のあるRenoα(リノアルファ)でフルリノベをしてなお相場より割安というのは希少です。周辺はややさびしいですが、落ち着いて住むにはよい場所でもあり、十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:レーベンハイム元住吉パテラ
 価格:3,180万円 (税込)
 所在:川崎市中原区苅宿
 交通:「平間」駅徒歩8分
 面積:専有面積61.78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
レーベンハイム元住吉パテラ

TOPへ


| 中古マンション 川崎市中原区 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
選手村マンション、早くも始動−遠距離、BRT、価格のレガシー方程式

JUGEMテーマ:マンション


★ 10月31日付日本経済新聞によれば、三井不動産レジデンシャルなど11社は同日、2020年東京五輪・パラリンピックの選手村のマンションを2019年5月に発売すると発表しました。大会中は選手が宿泊し、大会後に改修して一般に分譲します。5,600戸に1万2,000人が住む新たな街が2024年度に完成します。選手村は五輪レガシー(遺産)の目玉で、マンションの価格や売れ行きが今後注目を集めそうです。

 五輪選手村は
東京都の再開発事業で、三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンス、住友不動産や野村不動産、東急不動産や東京建物といった不動産大手など11社が参加、マンション分譲などを手がけます。晴海の約13ヘクタールにマンション23棟と商業施設1棟の計24棟を建設します。

 31日の記者会見では新たな街の名称を
「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」にすると発表しました。「都市生活のフラッグシップ・モデルとなる街を目指す」との思いを込めたといいます。

 2019年春にマンションのモデルルームを公開し、5月下旬に発売します。全5,632戸のうち、分譲が4,145戸、賃貸が1,487戸となります。建物の完成は五輪後に改修する中層棟が2022年秋、五輪後に建設するタワー棟が2024年春を予定しています。住民の入居は2023年春ごろから順次始まる見通しです。

 選手村マンションの
ネックは交通の便です。鉄道の最寄り駅は都営地下鉄・大江戸線の「勝どき」駅で、徒歩25分前後かかります。都は都心と臨海部を結ぶ幹線道路「環状2号(環2)」を整備し、その上にバス高速輸送システム(BRT)を走らせて選手村の住民の交通手段にする計画を立ててきました。

 環2とBRTは築地市場の移転延期で計画が遅れていましたが、
2022年度の全線開通と本格開業が今夏に決定、これを受けて今回の発表となりました。ただ、BRTは本格開業後も当初の輸送力が1時間あたり1,200〜2,000人程度と鉄道に比べて大きく見劣りします。臨海部と東京駅周辺を結ぶ地下鉄構想もありますが、実現の時期は見通せていません。

 マンション市況への影響も懸念されています。選手村で約4,000戸が売り出されれば、タワーマンションなどの開発が相次ぐ
臨海部の他の物件と競合するからです。ある不動産関係者は「大量に売りさばく選手村の物件は坪270万〜280万円とも言われ、坪350万円超で売られる周辺の物件が値崩れを起こす可能性もある」と指摘します。

 三井不動産レジデンシャルは
「数年かけて売る。価格はマーケットのかく乱要因にならないようバランスを見ながら考える」と説明しています。前回2016年のリオデジャネイロ五輪では、選手村を活用したマンションへの入居者が少なく、負の遺産となっています。来春に公表されるマンションの価格が再開発の成否でカギを握りそうです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。引用が長くなりましたが、価格面も含めよく構成されている記事だったので、ほぼ全文を掲載しました。

 話題の選手村跡地大規模マンションに着いては、私はてっきり東京オリンピックが終了した後に売り出されるのかと思っていましたので、こんな早い時期のアナウンスには意表を突かれました。しかし、
分譲4,145戸の大規模供給で販売には時間がかかりますし、東京オリンピック開催間近で盛り上がる今の方が売りやすいとも言えます。マンション市況も高値継続で何とかもってくれていますので、販売開始にはいいタイミングなのかもしれません。

 価格設定は確かに難しいです。最寄りの「勝どき」駅までが徒歩25分前後とは(公式HPの物件概要によれば4街区は駅徒歩17分〜21分となっています)、駅徒歩10分でも遠いとされる今のマンション業界の
立地の常識を超えています。BRTの駅までの距離や都心までの時間、便数(平日ピーク時は1時間20本ということですが)、1本当たりの乗車人員などの情報が確実に与えられなければ安心して購入できません

 あるいは環2を通るのが
新しいバス便であれば、むしろBRTより時間が読みやすく、販売が促進されるかもしれません。それがマンション専用のシャトル便であればなおよい、ということでしょう。

 記事にある
坪270万円〜280万円という額は、東京都からの払下げ額からみれば十分利益がでる水準でしょう。したがって気にしているのは、価格を安くすると大量に供給されている既存又は計画中の湾岸マンション物件に値崩れ等の悪影響を及ぼさないか、ということだと思われます。

 選手村跡地の有効活用は、東京都としてもオリンピック成否の重要部分ですので、各デベロッパーも
お付き合いの部分があると推測します。行政側の要請と民間としての利益をいかにマネージするかがポイントだと考えます。

 オリンピック選手村跡地という
レガシーに購入者がどれだけプレミアムを感じ、立地の弱点を官民がいかにカバーするか、熱しやすい日本人の国民性を考えれば、坪単価300万円を切ることにより案外早いピッチで売れていく可能性もありそうです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 最新ニュース | 20:35 | comments(2) | trackbacks(0) |
グランドメゾン江古田の杜(新築)−中野区最大規模マンション、複合開発の魅力

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営大江戸線 「新江古田」駅より徒歩10分の場所に立地する積水ハウス分譲・長谷工コーポレーション施工・地上14階地下1階建・総戸数531戸の『グランドメゾン江古田の杜』です

 アドレスは中野区江古田3丁目です。江古田(えごた)は1丁目から4丁目まであり、中野区の北部に位置します。町域の東部は新宿区西落合に、北部・北東部は江古田川を境に中野区江原町・練馬区豊玉北・豊玉中に、北部は道路を境に豊玉南に、西部は中野区丸山に、南部は新青梅街道を境に中野区松が丘・沼袋に接しています。地域内の多くは住宅地からなります。

 本マンションの所在する江古田3丁目の北西部一帯は、かつて国立療養所中野病院が所在し、1993年に新宿区の国立国際医療センターへ統合、移転し、現在跡地は江古田の森公園といった公園や福祉保健施設・国家公務員宿舎になっていました。

 江古田は室町時代に文献への初出が確認されていますが、地名の由来および当時の読み方については諸説あり、はっきりしていません。1477年には太田道灌と豊島一族がこの地で戦い、江古田・沼袋原の戦いと呼ばれています。

 江古田は多摩郡東端の村でしたが、明治維新後の1889年(明治22年)、近隣の6村と合併し野方村となり(この間、所属郡は東多摩郡→豊多摩郡と変遷)、その大字となりました。

 現在の地名としての江古田の範囲は、1963年の住居表示法施行で決まったもので、この直前では、現在の松が丘、江原町、丸山、沼袋2丁目及び4丁目を加えた範囲が江古田でした。現在中野区では江古田地域の範囲を江古田1丁目から3丁目・江原町全域・松が丘全域とし、江古田4丁目は沼袋地域に組み入れられています。


 「新江古田」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅A2出口から南下し、江古田区民活動センターの四つ角を右折、東京警察病院看護専門学校を回り込むように左折した右手に所在します。

 本マンションは、4.4ヘクタールに及ぶ
大規模な国家公務員宿舎跡地を使ったUR都市機構による「江古田の杜プロジェクト」のうち、A街区と呼ばれる1万7740平方メートルを活用したものです。「防災機能の確保」、「健康・医療の充実したまちづくり」、「ファミリー世帯を中心とした多様な世帯が住み続けられるまちづくり」をめざして道路、公園等の整備が行われました。

 本プロジェクトはA街区〜C街区の3つに分かれ、面積はそれぞれA街区(17,739.47m2)、B街区(5,999.04m2)、C街区(15,789.20m2)となり、
住宅・医療施設・子育て施設一体の複合開発の街を目指します。総戸数531戸の中野区最大分譲マンションプロジェクトであり、新宿約5km圏内、都心へのダイレクトアクセスを実現しながらも約6万平米の「江古田の森公園」近接の緑豊かな自然環境です。

 なお、B街区は
総合東京病院の新病棟となり、C街区は積水ハウスによる子育て世代向け賃貸マンション「プライムメゾン江古田の杜」やサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の「グランドマスト江古田の杜」などとして本年秋までに整備されました。このほかC街区には学生寮やみんなのリビングとなる「リブインラボ」などがあります。

 中野区立江古田小学校まで徒歩6分、第七中学校まで徒歩8分、保育園や幼稚園も徒歩圏に充実の、子育て環境に恵まれた立地になります。25時まで営業のスーパーマルエツ新江古田駅前店(徒歩10分)をはじめ、ドラッグストアや病院、図書館など、生活利便施設も豊富です。

 全531住戸でありながら
14基ものエレベーターを分散させて設置し、乗り降りの混雑を軽減するだけでなく、住戸からエレベーターまでの動線が短くなり移動もスムーズです。また、居室前を通る人の数も抑えられるため、プライバシーが確保しやすくなるとともに、居室前にもプライベートバルコニーを設けた両面バルコニーのあるプランを全住戸の約54%用意されています。

 ライブラリー、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム、カフェラウンジ等共用施設も多彩です。設備としては、共用部の電気代を節減する太陽光発電システム、家庭用燃料電池「エネファーム」を全戸に採用、ディスポーザ、キッチン背面に食器棚を標準設置しているなど、ファミリーで住むにふさわしいものが用意されています。

 本年2月に竣工済で、B棟の一部、C棟、D棟、E棟、F棟は即入居可、A棟、B棟は来年2月上旬入居予定となっています。現在の販売住戸は、先着順受付8戸で、間取り2LDK+S(サービスルーム(納戸))〜3LDK、専有面積67.59平米〜71.84平米に対し販売価格5,610万円〜6,410万円、坪単価274万円〜295万円程度です。

 本マンションは、平均専有面積69平米台に対し平均販売価格6,200万円台、
平均坪単価290万円台となっています。「新江古田」駅周辺のマンションとしては、2015年に同駅徒歩8分の立地で販売された『ディアスタ江古田』の平均坪単価が240万円台であったため、本マンションの販売開始がその1年後の2016年でしたので、1年の間に2割超価格が上がった計算になります。

 もちろん中野区最大規模のマンションで複合開発の新しい街としての
プレミアムがあり、魅力は十分です。現地販売センターもオープンし、実物を見ながら検討できる安心感もあります。中野区アドレスで自然に豊かに触れ合える住環境は、ご家族にとって素敵な日々を与えてくれることでしょう。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン江古田の杜

TOPへ
 


| 新築マンション 中野区 | 19:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションの需要縮小−土地もある、家もある、買い手はいない

JUGEMテーマ:マンション


★ 27日付の日本経済新聞によれば、新築マンション市場は人口減少や販売価格の高騰を受け縮小傾向にあります。不動産経済研究所によると2018年度上期(4〜9月)の首都圏1都3県の新築マンションの発売戸数は1万5,323戸で、前年同期比5%減りました。下期に大型物件の発売が予定されているため持ち直す公算が大きいのですが、上期だけ見ると発売戸数は1992年度以来の低水準にとどまっています。

 首都圏ではマンションの用地取得でホテルなどとの競争が激しく、建築費の高騰などもあって
マンション価格の高止まりが続いています。新築マンションの契約率は好不調の目安を切る状況が続いています。

 マンション価格の高騰は
中心購買層のサラリーマン世帯の買い控えを招いています。2018年度上期の新規発売戸数に対する契約率は、好不調の目安とされる70%を下回る65.2%です。デベロッパー各社は期を細かく区切って売り出し戸数を減らすなどの対応を取っており、こうしたことも発売戸数の減少につながっているとみられます。

 国内では
人口減少でマンション市場の縮小は避けられません。業界再編の動きも出ており、三菱地所は住宅分譲事業を分社して子会社の藤和不動産と統合し、2011年に三菱地所レジデンスを発足、大京も経営破綻した穴吹工務店を2013年に買収しています。今後もデベロッパー各社による事業再編が進む可能性があります。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記は不動産経済研究所が10月16日にプレスリリースした『首都圏新築マンション市場動向〜2018年度上半期〜』に依拠しています。これによれば、
都区部は供給戸数7,032戸と、前年比で11.1%減と、さらに落ち込んでいます。都区部の契約率は68.8%で、首都圏全体の65.2%よりはいいのですが、こちらも前年比では2.5%減で好不調の目安とされる契約率70%を割り込みました。

 都区部の平均価格は6,982万円で前年比では2.5%価格が下落しているのですが、平米単価(111.7万円)では2.7%上昇しており、
専有面積の減少(62.51平米、前年比5.0%減)により価格を抑えている傾向です。都区部の販売在庫数は2,134戸で、前年比11.5%減とこちらは改善しています。

 最近「おや」と思ったのは、先週末に三井不動産レジデンシャルが新聞の折り込みチラシ等で新築分譲マンションの広告を入れてきたことです。しかも、新規物件というよりは、『パークシティ武蔵小山ザタワー』、『パークシティ大崎ザレジデンス』、『パークホームズ千代田淡路町』といった
物件を組み合わせた広告でした。『パークシティ大崎ザレジデンス』はあっという間に売れた物件ではありましたが、新築未入居住戸が出てきた格好です。

 現在は
業界最大手の三井不動産レジデンシャルの都心・城南物件ですら販売に苦労している状況です。その理由を一言で言えば「高すぎる」ということです。都心では既に70平米タイプは1億円を出さなければ買えず、60平米タイプに妥協して9千万円内に収まるかどうか、といったところです。

 三井不動産レジデンシャルの新築物件の場合、
原則分譲価格の10%の手付金を出さなければ契約できず、1千万円内外のキャッシュをマンション完成まで売主に預けなければいけません。また、住み替えの場合は、現住居を即売却に出し、新築マンション完成までは賃貸に住むか、現住居のローンとダブルで住宅ローンを組める評価が金融機関からなされなければいけません。これらをクリアできる層は、ごく一握りしかいないと考えられます。

 上記記事で穴吹工務店を大京が2013年に買収したとありますが、その
大京が今度はオリックスに完全子会社化されることが昨日報じられました。需要が縮小すれば当然供給も縮小せざるを得ず、今後も再編は続いていくのでしょう。

 新聞紙上ではざっと最近見ただけでも、
地方銀行、大学などが合併・統合等による再編を迫られています。そのすべてに言える原因が少子化による人口減少であり、不動産業界はその影響を最も受ける典型例だと思います。土地もある、家もある、しかし買い手がいない−いよいよそんな時代がやってきました。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:47 | comments(2) | trackbacks(0) |
ハイヴ学芸大(中古)−80平米台が4千万円台の角部屋ルーバル3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横線「祐天寺」駅より徒歩7分、同線「学芸大学」駅より徒歩8分の場所に立地する地上6階建・永功旧分譲・日本国土開発施工・総戸数15戸・1980年2月築(築38年9ヶ月)の『ハイヴ学芸大』です。

 アドレスは目黒区中央町2丁目です。中央町は1丁目と2丁目があり、目黒区の地理的中央部に、駒沢通りと目黒通りにはさまれた形で位置しています。北部は駒沢通りを境に五本木に、東部は中町に、南部は目黒通りを境に目黒本町に、西部は鷹番にそれぞれ接しています。また、北西端を東急東横線が高架で通過しています。町域内は主に住宅地として利用されています。

 中央町1丁目には2,039世帯3,277人、2丁目には2,789世帯4,690人、合計4,828世帯7,967人が住んでいます。中央町は、1966年(昭和41年)に唐ヶ崎町・鷹番町・中目黒4丁目・上目黒5丁目の各一部から成立しました。かつては目黒区役所の所在地であしたが、2003年(平成15年)1月6日に上目黒(東急東横線「中目黒」駅付近)に移転し、跡地は分譲マンション
『The目黒』になっています。なお、2丁目の学区は、五本木小学校、目黒中央中学校です。

 「祐天寺」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口から線路に沿って南西方向に歩き、道なりに歩いて駒沢通りに出た向かい側に本マンションが所在します。「学芸大学」駅から徒歩8分で、同駅西口から線路に沿って北東方向に歩き、道なりに駒沢通りに出てそのまま東方向へ歩いた右手に所在します。鉄道の高架下にもお店が多いです。

 マンションから
徒歩2分のところにローソンストア100、徒歩3分のところにスーパーオオゼキがあって、日々の買い物は至って便利です。また、徒歩8分圏内には保育園、幼稚園、小学校などの教育施設が整っていて、子育てに優しい住環境です。「学芸大学」駅は急行がとまり、それを利用すると、自由が丘駅まで2分、渋谷駅まで7分で行くことができ、通勤や通学、お出かけに便利です。

 白を基調とした外観で、格子の手すりが更に開放感をプラスしています。1階には店舗が入り、住人専用のエントランスが確保されています。エントランスを入ると郵便受けが並び、陽光が射し込み、明るい雰囲気です。オートロックはありませんが、モニター付きインターフォンが導入されています。敷地内には駐輪場が備わっています。宅配ボックスも備え付けられているので、荷物受取の心配はいりません。

 築年数は経っていますが、
2008年に大規模修繕工事実施済みで、掃除の行き届いたエントランスや共用部などからも、管理の良さがうかがえます。ただし、旧耐震基準である点に注意が必要です。また、築年数が古いために、管理費・修繕積立金は高めす。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積87.07平米の3LDKです。南東・北東角部屋で、日照・通風・眺望良好です。また、36.52平米もあるルーフバルコニーが付いています。玄関から右に折れて19.0帖のLDKがあり、洋室は6.4帖、6.0帖(変形)、5.9帖の3室です。トイレスペースが出っ張っていて、バスタブが小さいのが残念です。クローゼットはウォークインタイプはありません。

 10年以上前になりますが、
平成18年に室内がリフォームされ、水回り4点の交換、フローリング張替、クロス張替、ハウスクリーニング等が施されています。

 販売価格は4,990万円、坪単価189万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,305万円〜6,705万円、『マンションマーケット』では5,184万円〜5,725万円、『ふじたろう』では4,930万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,231万円〜7,352万円、『マンションレビュー』では5,855万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,907万円、坪単価224万円となり、販売価格は15.5%割安との試算結果です。一方、管理費等は毎月38,800円、修繕積立金は毎月19,400円かかり、合計毎月58,200円が徴収され、戸数の少なさと築年数の古さが響いています。

 上記のような毎月の管理等コストの高さ、旧耐震建築であること、バスタブの小ささをはじめ少し癖のある間取り等に納得すれば、
かなりお買い得な3LDKです。日照・眺望等条件の良い角部屋で、ルーフバルコニーまで付いています。祐天寺・学芸大学徒歩7〜8分で専有面積80平米台が4千万円とは、最近見なかった水準だけに、私も興味を惹かれました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイヴ学芸大
 価格:4,990万円 (税込)
 所在:目黒区中央町2丁目
 交通:「祐天寺」駅徒歩7分
 面積:専有87.07平米

公式ホームページ ⇒ハイヴ学芸大 

TOPへ


| 中古マンション 目黒区 | 20:11 | comments(0) | trackbacks(0) |