ついに緊急事態宣言発令!−全く油断していた川崎市中原区民

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 今夕、安倍総理が新型コロナウィルスの感染拡大を受け、緊急事態宣言を発令しました。最近ではいつ発令するのかという状態だったので、サプライズはなく、株価はむしろ上昇しています。スーパーも比較的落ち着いていて、2週間前に小池都知事が出した外出自粛要請の時のようなパニック買いもないようです。

 さて、私が住んでいる
川崎市では、感染症患者が住んでいる行政区が公表されています。それによれば、各行政区別の患者数は、次の通りです。

1 中原区 14人  2 宮前区 10人  3 川崎区 9人
4 幸区 8人  5 高津区 7人  6 多摩区 6人
7 麻生区 5人


 これを各行政区の人口に対する割合で並べてみると、次のようになります。

1 中原区 0.00535  2 幸区 0.00468  3 宮前区 0.00430
4 川崎区 0.00386  5 高津区 0.00300  6 麻生区 0.00278
7 多摩区 0.00273


 感染者数及び割合とも、武蔵小杉駅を中心として人口増加が著しい中原区がトップとなり、それに隣接する宮前区ないし幸区、川崎駅の所在する川崎区がこれに次ぎ、溝の口駅を中心とする高津区が第5位、宮前平駅や新百合ヶ丘駅を中心とする川崎市西部の多摩区、麻生区が最も少ないという結果になりました。

 繁華街という意味では川崎区が最も適合するのですが、その割には少ない印象です。
中原区は武蔵小杉駅をはじめとして交通の結節点であり、人の往来が激しい関係もあるのでしょうか。一方、昔からの良好な住宅地で落ち着いた麻生区、多摩区はイメージ通りの少なさでもありました。

 しかし、実は
中原区は、川崎市の行政区の中で感染者が初めて出たのが最も遅かったのです。むしろ最初に感染者が出たのは多摩区、次に麻生区でした。

 中原区から感染者が出るまでの各行政区の感染者数は、次の通りです。

1 宮前区 3人  1 麻生区 3人  3 川崎区 2人
4 幸区 1人  4 高津区 1人  4 多摩区 1人


 中原区で初めて感染者が出たのが3月28日ですから、今回の感染爆発を招いた3月20日〜22日の3連休や小池都知事が外出自粛を要請した27日、28日の週末について、中原区民は全く油断して過ごしていたことになります。一方多摩区、麻生区の感染者は3月12日、19日に出ていますから、3連休の前から警戒して生活できたのではないでしょうか。

 中原区で感染者が出た3月28日以降の各行政区ごとの感染者数は、次の通りです。

1 中原区 14人  2 宮前区 7人  2 川崎区 7人
2 幸区 7人  5 高津区 6人  6 多摩区 5人
7 麻生区 2人


 このように、中原区は他の行政区の2倍を超える感染者数を出してしまっています。中原区民の私が振り返ってみると、確かに3連休以降1週間の中原区の雰囲気は弛んでいました。「油断大敵」というのが身に染みた今回の体験でしたが、逆に麻生区、多摩区を見ると、皆が警戒心を持てば感染の拡大は抑えられるのではないか、とも思います。安倍総理の緊急事態宣言の発令をテレビで見ながら、私はその点に希望を感じたのでした。

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| 地震・防災 | 19:49 | comments(0) | - |
Brillia(ブリリア) City 西早稲田(新築)−3LDK、4LDKに賢く住める定期借地物件

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★ 都電荒川線「面影橋」駅より徒歩1分、東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅より徒歩7分、同東西線「高田馬場」駅より徒歩12分、JR山手線「高田馬場」駅より徒歩14分の場所に立地する東京建物分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数454戸(うち提携企業勤務者向け分譲10戸含む)の『Brillia(ブリリア) City 西早稲田』です。

 アドレスは豊島区高田1丁目です。高田は1丁目から3丁目まであり、2017年12月1日現在、高田には6,868世帯11,444人、本マンションの所在する高田1丁目には2,273世帯、3,644人が住んでいます。JR「高田馬場」駅の北東側にあたります。北側に学習院大学(住所は豊島区目白)と雑司が谷、東側に新宿区早稲田と文京区目白台、南側に新宿区高田馬場、西側に新宿区下落合と接しており、豊島区の境界にあたります(新宿区との境界は神田川)です。都電荒川線が通っています。

 神田川沿いの低地と関口台地(目白台地とも)の境目となるため坂が多く、中でものぞき坂は都内でも有数の急坂として知られています。学区は高南小学校ですが、隣接する小学校を選択することも可能です。


 「雑司が谷」駅より本マンションまでは徒歩7分です。同駅を東側に出て、目白通りに向かって南下、目白通りを横断してさらに南下し、神田川ほとりまで歩いた場所に所在します。「高田馬場」駅からは徒歩12分で、同駅から北上し、神田川に突き当たって右折、そのまま神田川沿いに東へ歩いた場所となります。「面影橋」駅からは徒歩1分で、神田川をはさんでまさに目の前の立地です。

 「オリジン電気」旧本社跡地の面積12,348.42平米の広大な敷地に建つ総戸数454戸の大規模マンションです。敷地内に680平米の森(インナーフォレスト)を拵え、今流にコワーキングスペースを配置しました。その他、ライブラリーラウンジやフォレストキッチン、マルチスタジオといった多彩な施設が揃います。

 近隣には山縣有朋や松尾芭蕉に縁のある
椿山荘や清水家の下屋敷としての歴史を持つ甘泉園公園(徒歩3分)をはじめ、山手線の内側とは思えないほどの豊かな緑と歴史ある環境が広がります。

 さて、本物件は
定期賃借権物件です。定期転借地権の準共有となり、期間は一般定期借地権2020年2月1日〜2092年5月31日です。地代及びそのほかの費用についてはまだ未定となっています。

 定期借地である代わり、
今やめったに見かけない23区人気地の専有面積70平米超の3LDK、4LDKのファミリー物件が手の届く価格で購入可能です。間取り3LDK〜4LDK、専有面積71.49平米〜97.30平米に対し販売価格5,700万円台〜1億2,000万円台、最多価格帯は6,400万円台、坪単価268万円〜442万円程度となり、一部住戸を除いてはリーズナブルな「ありがたい」価格水準です。

 竣工が2022年3月予定で、
70年超はここに住み続けることができますので、10年や20年住んだ後も売却は十分可能だと思われます。地代やその他の費用にもよりますが、初期費用が抑えられるとすれば、人生において住宅に費やす費用としては効率的で、「定期借地だから」と敬遠する必要もないでしょう。

 公式HPによれば、
物件公開後わずか1カ月でエントリーが1,000組を突破しました。所有権にこだわらない賢い住まい方が可能かどうか、検討する余地がありそうです。

公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア) City 西早稲田

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| 新築マンション 豊島区 | 19:53 | comments(0) | - |
マンション資産価値ランキング!−そこから将来の法則を見出すには

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★ 3月31日付SUUMOでは、『資産価値BEST100』を特集しています。これは、資産価値に関する参考指標の一つ「リセールバリュー」が高い駅をランキング形式で紹介するものです。

 「リセールバリュー」とは、おおよそ10年前に分譲された新築マンションが、現在、中古物件として当時の何倍の価格で流通しているかを示す
「価格維持率」のことです。なお、「リセールバリュー」は、過去の実績を表すもので、今後の資産性を意味するものではありません。また、新築分譲数が少ない駅は「リセールバリュー」の集計対象外となるため、下に登場した駅のみが資産価値を維持しやすかったわけではありません。

 さて、ランキングは以下の通りです。数字はリセールバリューを表しています。


1 原宿 189.4  2 みなとみらい 178.3  3 秋葉原 167.3
4 千駄ヶ谷 142.2  5 溜池山王 140.3  6 麻布十番 138.4
7 東日本橋 135.9  8 半蔵門 135.1  9 神谷町 132.0
10 中延 134.7  11 大崎 131.1  12 永田町 129.6
13 東神奈川 129.3  14 浜松町 127.7  15 武蔵小山 127.6
16 豊洲 127.5  17 勝どき 127.0  18 四谷三丁目 126.8
19 目黒 126.7  20 麹町 125.9  21 明治神宮前 125.8
22 日暮里 124.4  23 飯田橋 122.3  24 本所吾妻橋 121.7
24 辰巳 121.7  26 武蔵小杉 120.7  27 八丁堀 120.5
28 田町 120.4  29 赤坂 120.2  30 戸越公園 119.3


 ランキングは100位まで続きますが、本記事では30位までを掲げました。このうち神奈川県の3か所以外は東京都、それもすべて23区内の駅です。

 神奈川県の3か所は
2位のみなとみらい、13位の東神奈川、26位の武蔵小杉です。みなとみらいと東神奈川は湾岸地域で、みなとみらいはまさに横浜再開発MM21の本拠地、東神奈川はそこから少し外れますが、こちらも再開発エリアで、タワマン物件が坪単価200万円未満で購入できたところでした。いずれも再開発が一段落し、今後新規のタワーマンションが生まれる可能性が低く、希少価値が出ています。武蔵小杉はまだタワマン開発の余地がありますが、交通利便性の高さ、新たな商業施設の誕生で人気が高まりました。

 23区物件は都心が中心です。
1位の原宿、4位の千駄ヶ谷、21位の明治神宮前が渋谷エリア、3位の秋葉原、7位の東日本橋、27位の八丁堀が日本橋・銀座・秋葉原エリア、5位の溜池山王、6位の麻布十番、9位の神谷町、14位の浜松町、28位の田町、29位の赤坂が港区エリア、8位の半蔵門、12位の永田町、20位の麹町、23位の飯田橋が千代田区都心エリア、18位の四谷三丁目が新宿エリアです。

 続いて、
16位の豊洲、17位の勝どき、24位の辰巳が湾岸エリアです。上掲の14位浜松町、28位田町は、このコロラリーでもあります。

 都心ではない地域では
城南が強いです。10位の中延、11位の大崎、15位の武蔵小山、19位の目黒、30位の戸越公園と、東急目黒線、東急大井町線の駅がランクインしています。一方、東急線でも人気1、2位を争う東横線、田園都市線が姿を見せないのは、従前よりマンション価格が高かったからでしょうか。

 そして下町エリアでは、
22位の日暮里、24位の本所吾妻橋が上位となりました。日暮里は駅直結タワーの誕生、日暮里・舎人ライナーの開通、本所吾妻橋は浅草隣接でありながら坪単価が安い地であったこと、スカイツリーの誕生などが好材料だったと思われます。

 上記の注意書きのように、新築マンション数が少なくてランキングできなかった駅もありますが、逆に
マンション供給が盛んでありながらランクインしていない駅、沿線、行政区もあります。上位駅のグルーピングをするとともに、そういったランクインしていないエリアを丹念に見ていけば、もう少し何らかの法則が見えてくるかもしれません。

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| 市場動向 | 19:03 | comments(0) | - |
中野住研コーポ(中古)−稀有な「中野」駅徒歩3分、リノベで夢を描く

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★ JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩3分の場所に立地するコナガイ住研旧分譲・西松建設施工・地上7階建・総戸数61戸・1968年6月築の『中野住研コーポ』です。

 アドレスは中野区中野3丁目です。中野は、中野区中央部に位置し、中野区役所・サンプラザ・サンモール・中野ブロードウェイ・「中野」駅前の繁華街などが町内にあります。東部は、中野区東中野に、南部は大久保通りに接しこれを境に中野区中央に、北部は早稲田通りに接しこれを境に中野区新井・野方・上高田に、西部は杉並区高円寺南・高円寺北に接しています。

 「中野」駅にはJR中央線快速・中央・総武緩行線・東京メトロ東西線が乗り入れています。同駅近辺では、平日・休日問わず人が多く、また、「中野」駅前を中野通りが縦貫しています。一方、同駅周辺以外では、住宅街となっています。一戸建てのほかマンションやアパートも見られ、いわゆる木賃ベルト地帯の一角であり、木造の賃貸物件で一人暮らしをしている若年層の住民も見られます。同駅北口および警視庁中野警察学校跡地周辺では大規模な再開発事業が行われており、2012年に中野四季の都市(なかのしきのまち)としてオープンしました。

 「中野」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅南口から中野通りを南下し、西武信用金庫本店を左手に見ながら右折し、右手3つ目の建物が本マンションとなります。1階には美容室や居酒屋などがテナントとして入っており、ある意味中野らしい古くからの良い雰囲気を醸しています。飲食店舗があることから、衛生状態もチェックが必要です。

 平成28年に大規模修繕を行い、それまでのブラウンの外壁からアースホワイト基調の吹付けの外観に生まれ変わりました。各ユニットの戸境が丸みを帯びたデザインです。南東側が生活道路に面し、マンション名のロゴエンブレムが掲げられたエントランスは道路面より少し下がった位置にあるので、アプローチには段差が設けられています。

 エントランスホールはライトブラウンのタイル貼りの空間です。宅配ボックスやメールボックスはエレベーターを回り込んだところに設けられています。管理人が常駐しているので、安心感があります。

 周辺には、
銀行・郵便局・飲食店等多数あり、特にコンビニエンスストアなどがある商店街にも徒歩1分なので、簡単な買い物も気軽にできます。駅前には大きな商業施設や金融機関など生活に必要な施設があり利便性の高い好立地す。このようにビジネスに便利な環境であるため、事務所使用の住戸も多いようです。反面、中野通りに近いこともあり、日中は車の交通音が気になる方がおられるかもしれません。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積35.77平米の2Kです。北・西の角部屋となります。玄関から入るとすぐ5.5帖のキッチンがあり、その右手に4.5帖の洋室、奥に5.5帖のバルコニーに面した和室があります。水廻りは玄関右側にありますが、浴室はとても小さなレトロタイプです。

 販売価格は1,700万円、坪単価157万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,957万円〜2,156万円、『マンションマーケット』では1,500万円〜1,580万円、『ふじたろう』では1,514万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,066万円〜2,391万円、『マンションレビュー』では2,001万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,868万円、坪単価173万円となり、販売価格は9.0%割安との試算結果です。ただし、過去実績に基づく査定にはリフォーム済の部屋の販売価格も反映されていると考えられます。

 実際、本マンションについては
素敵なリノベ済住戸も出てくることが予想され、それを待ってもいいかもしれませんし、本物件を自分の好きにリノベしてもいいでしょう。「中野」駅徒歩3分のマンションはもはや新築では出ることは難しいので、この立地は希少です。本マンションの向かいにはおしゃれなバーがあったりして、利便性と楽しさを両立できるマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:中野住研コーポ
 価格:1,700万円 (税込)
 所在:中野区中野3丁目
 交通:「中野」駅徒歩3分
 面積:専有面積35.77平米

詳細はこちら
中野住研コーポ

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| 中古マンション 中野区 | 19:25 | comments(0) | - |
新型コロナウィルスの影響?で不透明だった2月ー今月は壊滅的な結果か

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★ 不動産経済研究所は3月17日、『首都圏のマンション市場動向−2020年2月度−』を発表しました。これによれば、本年2月の発売は35.7%減の1,488戸、昨年9月以降6カ月連続の減少となりました。
  
  1月の発売戸数1,245戸よりは多いのですが、1月は年間で最も販売戸数の多い12月の反動で最少販売戸数となることも多いので、回復したとは言えません。一昨年2月は2,490戸、昨年2月は2,313戸の販売でしたので、
2月としては大幅減と言っていいでしょう。


 1戸当たり価格は6,536万円、平米単価97.4万円でした。1月の平均価格が『白金ザ・スカイ』の影響で8,360万円と跳ね上がったことから考えると落ち着いてきたとも言えますが、2月価格もここ3年間で1月に次いで高額となっています。引き続き一般サラリーマンには手が届きづらい価格水準と言えます。


 契約率は59.3%で、前年同月比 6.2ポイントダウン、前月比では3.7ポイントダウンとなりました。50%台に落ち込んだのは3カ月ぶりで、昨秋の消費税増税期に近い売り上げの鈍さです。地域別契約率では都区部が53.8%と首都圏では最も低くなりました。通常最も人気が高い都区部で最低の契約率を記録したのは珍しく、23区物件は大多数の人が「買いたくても買えない」レベルになっている証です。

  即日完売物件として名前が挙がっているのが『
サンリヤン北綾瀬 1期 3次(足立区、7戸、平均4,394万円、平均1倍、最高1倍)』と、『レ・ジェイド大倉山 1期(港北区、5戸、平均6,490万円、先着順)』で、どちらかと言えば郊外に位置づけられる物件でした。


 販売在庫数は8,166戸で、前月末比522戸の減少('20年1月末8,688戸、'19年2月末8,572戸)でした。販売戸数を圧縮して、在庫消化に努めた結果でもあります。

  2月の超高層物件(20階以上)は10物件248戸(37.8%減)、契約率51.2%(前年同月19物件399戸、契約率50.4%)でした。
タワー物件の契約率が平均を下回る状況が続いています。

  価格帯別販売状況を見ると、
4,500万円以下の低価格帯と、1億円以上の高価格帯で売れ残りが目立っています。2月は新型コロナウィルスが中国で蔓延し、また日本でもクルーズ船への対応で大わらわだった頃で、「先行きへの不透明感」が増していました。それが買い需要の旺盛なアッパーミドルを除く富裕層や一般サラリーマンの買い控えを生んでいたのでしょう。

  そして
今や新築マンション購入などとんでもないといった雰囲気となりました。大々的にモデルルームへの見学を広報した新築タワーマンションもありましたが、ひんしゅくを買わなかったかどうか心配になるほどでした。3月はおそらく売り上げとしては壊滅的な結果になっているのではないかと想像しています。

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| 市場動向 | 19:31 | comments(2) | - |
ザ・パークハウス 市ヶ谷(新築)−「市ケ谷」駅徒歩4分で坪450万円台、良心的な価格

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★ 東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅より徒歩4分、JR総武線・都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩6分、JR中央線・総武線・東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅より徒歩8分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・木内建設施工・地上11階地下1階建・総戸数101戸(他に事業協力者事務所1戸・店舗1戸)の『ザ・パークハウス 市ヶ谷』です。

 アドレスは新宿区市谷本村町です。市谷本村町は、新宿区の東部に位置し、地域内は、防衛省をはじめ公的な施設が大半を占めています。防衛省以外に当地域は西部の防衛省薬王寺門脇に、警視庁第五機動隊があり、地域南西部は中央大学市ヶ谷キャンパスがあります。地域北部は、財務省や国立印刷局等の関連施設などが立ち並び、地域南部の靖国通りと外堀通りに挟まれた地域では、各種ビルや商店のほか、少数の住宅があります。

 江戸時代に当地域の主体的な部分は
尾張徳川家上屋敷があったところで、屋敷跡は明治時代以降、陸軍士官学校・参謀本部・陸上自衛隊市ヶ谷駐屯地などを経て、現在は防衛省本省(市ヶ谷地区)が、平成12年に六本木より移転して置かれています。当地は極東国際軍事裁判が行われた場所、および三島由紀夫が割腹自殺を果たした場所としても知られています。

 「市ヶ谷」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅7番出口から靖国通りに入り、ホテルグランドヒル市ヶ谷を右手に、ファミリーマートを左手に見ながら過ぎた左手に所在します。「四ツ谷」駅からは徒歩8分で、JR線四ツ谷口から外堀通りを北上し、靖国通りに入った右手にあります。2駅合わせると6路線利用可能なマルチアクセスです。

 今年完成予定の「四谷駅前再開発」エリアまでも徒歩6分になります。外堀公園へ徒歩4分、市ヶ谷亀岡八幡宮へ徒歩4分と散策も楽しく、ファミリーマートへ徒歩1分、くすりの福太郎へ徒歩4分、マルエツやダイソーに徒歩5分と、都心にもかかわらず利便性も良好です。

 市谷本村町では数少ない住宅があるエリアに、
敷地面積1,207.2平米に地上11階建てのレジデンスです。日本の伝統美を思わせる黒色をベースとしスタイリッシュな印象のガラスやアルミパネルを組み合わせてモダンな外観となりました。エントランスホール、ラウンジとも日本人の美意識を表現する魅力的な空間に仕上がる予定です。

 専有部には、
天井カセット型エアコン、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、ミストサウナなど、三菱地所レジデンスに特徴的なクオリティを備えています。

 間取りは2LDK中心ですが、1LDK、3LDKもあり、専有面積は47.11平米〜70.08平米です。1LDKのうちBタイプ、3LDKのうちLタイプはすでに完売し、1LDKはAタイプ、3LDKはKタイプの1種類のみとなっています。

 販売価格がHP上で明らかにされているのは、
価格がアピールポイントになっていることの現れでしょう。1LDK・Aタイプ308号室が専有面積47.11平米に対し6,460万円で坪単価453万円、2LDK・Gタイプ609号室が専有面積58.68平米に対し8,400万円で坪単価473万円、2LDK・Hタイプ311号室が専有面積60.14平米に対し8,930万円で坪単価491万円、同タイプ最上階1111号室が9,530万円で坪単価524万円、2LDK・Jタイプ1007号室が専有面積64.21平米に対し9,940万円で坪単価512万円、3LDK・Kタイプ601号室が専有面積70.08平米に対し10,330万円で坪単価487万円です。

 平均坪単価は488万円とされています。一流デベロッパーのこの立地の新築マンションでこの価格水準は「安い」と言えます。価格設定であまり無理をしない三菱地所レジデンスらしい良心的な価格水準だと思います。入居は来年1月下旬が予定されており、ここに住めば新型コロナ騒動がおさまるであろう来年春の桜がお堀端で楽しめそうです。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 市ヶ谷


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| 新築マンション 新宿区 | 20:03 | comments(0) | - |
REIT指数大暴落!−新型コロナウイルスは不動産市場を破壊するか?

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★ 先ほどTwitterを何気なく見ていたら、REITがトレンドワード入りしていました。何事かとクリックすると、次のような衝撃的な記事が出てきました。

「東証REIT指数が一時17%安と急落、リスク資産の現金化で売り殺到」

 東証REIT指数が大幅に6日続落。一時1,160近辺と前日に比べ17%前後まで売られた。NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信<1343>やダイワ上場投信−東証REIT指数<1488>といった同指数に連動する上場投信(ETF)も急落している。高利回りのREITは、全般相場が下落するなかでも比較的底堅く推移していたが、市場でリスク資産の現金化の動きが強まるなか、今月に入りREITに対する売りが一気に膨らんでいる格好だ。REITに対する投資を活発に行っている地方銀行などからの売り観測が出ている。分配金利回りが10%を超えるREITも続出する状態にあり、同指数がどこで下げ止まるかが注目されている。

 上記はKABUTANの13時56分時のニュースです。
最終的には18%安となり、サーキットブレーカーも2度発動したという惨憺たる有様でした。

 私も積立投信の一部にREITを組み込んでいるので、最近下がっているなあ、と感じていましたが、
このひと月で50%近い暴落をしているとのことで、つまり、半値になってしまったということです。直接の実物資産ではないとは言え、これによりデベロッパーの不動産再開発への融資が困難となり、回転が鈍ることが想定されます。今後は投げ売り状態の格安物件が街にあふれることになるのでしょうか。

 一方では、これは一時的な現象ともとれます。売りの主体は地銀ということで、3月の決算期を控え、この苦境の中で自己資本比率4%を維持するために必死に売っているのかもしれません。

 しかし、株式市場では、
不動産株も大きく下落しています。3月13日は、引開始後も値が付かない不動産株が相次ぎ、同日の下落率は、住友不動産が▲13.4%、三井不動産が▲10.7%、東急不動産HDが▲9.8%、三菱地所が▲9.2%でした。

 3月13日の下落の主要因は、
「外国人のロスカット(強制損切り)」でした。不動産株は相対的に新型コロナの影響が少ないとして持ち続けていましたが、他の銘柄の損失の埋め合わせに売り始めたようです。

 一時的な売りとの見方がある一方で、
「新型コロナの影響が長期化し、実物不動産市場が調整局面に入るのも不可避」との見方も広がっている模様です。経済活動が縮小すれば、不動産市場への影響も避けられないからです。東京五輪開催が延期となれば、選手村のマンション『HARUMI FLAG』の引き渡しも影響を受けることとなり、開発資金の回収が遅れ、業績の下押し要因ともなり得ます。

 この3月13日時点で、
地銀の関係者は、「今日はまだ売らなかったが、この選択が合っているのか自信が持てない」と、日本経済新聞の取材に対して述べていました。本日のREITの暴落は、「やはり選択が誤っていた」との判断なのでしょうか。

 足元では、時流に乗って簡易宿泊所事業を始めた個人投資家が地獄の苦しみを味わっています。当てにしていた外国人旅行者がまさかのほぼゼロとなり、多額の運営経費だけが日々出ていく状況です。

(どエンドくんのツイート)
 ブローカー
「昨年ご紹介した逗子のビルなんですが、おかげさまで満室になりまして!確定利回り6.5%になりましたので再度ご紹介をと思いお電話いたしました!」
 どエンド「今日のREIT指数知ってます?」

 これからどうなっていくのか、日本の不動産マーケットも未曽有の事態に突き進んでいるのかもしれません。

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| 市場動向 | 19:22 | comments(0) | - |
モデラ・ピークス戸塚(中古)−2005年築・共用施設充実の安心ファミリー物件

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★ JR東海道本線「戸塚」駅より徒歩10分の場所に立地する東急不動産&中央商事旧分譲・鹿島建設施工・地上10階建・総戸数290戸・2005年3月築の『モデラ・ピークス戸塚』です。

 アドレスは横浜市戸塚区吉田町です。吉田町(よしだちょう)は戸塚区の中部に位置し、東は舞岡町、南は上倉田町、西は柏尾川を挟み矢部町に接し、南西に接する戸塚町(とつかちょう)の「戸塚」駅付近に飛地があります。2017年12月31日現在4,263世帯8,888人が住んでいます。

 相模国鎌倉郡山内荘の郷名で、江戸時代には戸塚町、矢部町と並ぶ
戸塚宿3か町の一つとして発展し、人馬継立問屋場などが置かれました。1889年(明治22年)4月1日に町村制の施行により鎌倉郡戸塚町(とつかまち)ができると、その大字となりました。1933年(昭和8年)には戸塚競馬場が開設され、見物客の増加がそれまで西口しかなかった「戸塚」駅に東口が作られる契機となりました。1939年、戸塚町が横浜市に編入、吉田町は横浜市戸塚区の町名となりました。

 競馬場跡地には1951年に
東戸塚小学校が開校され、1969年に日立製作所のソフトウェア工場が進出、1987年には「舞岡」駅−「戸塚」駅の間の市営地下鉄が開通しました。日立の事業拠点は2012年6月に磯子区や川崎市、区内戸塚町の事業拠点を集約し、約11,000人が就業しています。吉田町にあるイオン戸塚店は1972年にダイエー戸塚店として開店、ドライブインシアターなどを備えた大型ショッピングセンターでしたが、2016年3月にイオンに転換しました。

 「戸塚」駅より本マンションまでは徒歩10分です。同駅No.1出口から県道203号線を通って川を渡り、マクドナルドを右手に見ながら上倉田東側交差点から東北に進路を取り、広大な日立製作所の施設群を左手に通り過ぎた左側に所在します。道のりの後半は上り坂となるルートです。「戸塚」駅は、JR横須賀線・湘南新宿ライン・横浜市営地下鉄ブルーラインも通っており、4路線の利用が可能で、6分で「横浜」駅、35分で「東京」駅までアクセス可能なので通勤・通学・買い物に便利です。

 なお、
市立東戸塚小学校へ約380m、ファミリーマート戸塚吉田町店へ約350m、アピタ戸塚店へ約430m、戸塚モディへ約770mの距離になります。

 広い敷地に
ヴィラ1号棟から8号棟まである総戸数290戸の大規模マンションです。全ての住戸が南向きで、棟の間にゆとりの空間をとることで、日当たり・風通しともに充分な開放感が演出されています。

 共用施設は、コンシェルジュによる
フロントサービス(宅配便取次、クロークサービス、タクシー手配、クリーニング取次、ベビーシッター紹介、ケータリングサービス他)、二層吹き抜けの開放感あるサロン、大画面で映画を観賞できる2つのシアタールーム(50インチの大型プラズマディスプレイ、120インチのプロジェクター)、緑の風景と会話を愉しむラウンジ&テラス、多目的に利用できるカルチャールーム(お稽古事やパーティーに居住者同士のコミュニケーションを深める空間)、趣のあるアートギャラリー、趣のあるゲストルーム(約8帖の洋室と約7帖の和室を2部屋用意)、散策を楽しむ提供公園など、この当時のマンションの特徴である充実のラインナップです。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の4階に所在する専有面積77.5平米の3LDKです。南西向きバルコニーで日照良好です。田の字型住戸で玄関は余裕あるポーチ付きとなります。玄関から直進すると13帖の縦型LD及び3.3帖のキッチン、LD隣接の洋室が6.0帖、共用廊下側の2洋室が7.0帖と5.2帖となります。

 7.0帖の洋室にはウォークインクローゼットがつくほか、収納は随所にあり、
収納量豊富です。間取りに梁が出ておらず、使いやすい形状です。温水式床暖房、二重床・二重天井など専有部の設備も水準以上です。ペット可物件でもあります。間取りは標準的ですが、だからこそ使い勝手は良さそうです。

 販売価格は3,980万円、坪単価170万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,935万円〜4,233万円、『マンションマーケット』では3,756万円〜3,935万円、『イエシル』では3,615万円〜3,741万円、『ふじたろう』では3,883万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,420万円〜4,131万円、『マンションレビュー』では3,798万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,844万円、坪単価164万円となり、販売価格は3.5%割高との試算結果です。なお、本住戸の分譲時価格は3,550万円〜3,750万円、坪単価は151万円〜160万円との記録があります。

 スーパーゼネコン鹿島建設の施工もアピールポイントの一つです。中古市場での売買例も豊富で相場も形成されており、安心して売買できる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:モデラ・ピークス戸塚
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:横浜市戸塚区吉田町
 交通:「戸塚」駅徒歩10分
 面積:専有77.5平米
 
詳細はこちら
モデラ・ピークス戸塚

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| 中古マンション 横浜市戸塚区 | 19:25 | comments(0) | - |
値下がりマンションの実名が明らかに!−そのリストからわかること

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★ 週刊東洋経済3月14日号は、「マンションの罠」という特集を組んでいます。その中で、『1都3県「実名」ランキング 値上がり&値下がり物件はここだ』として、さまざまな観点から値上がり&値下がり物件を発表しています。

 値上がりマンションの実名はよく掲載されますが、
値下がりマンションまで実名を明らかにすることは珍しいです。通常は居住者に配慮して掲載しないものですが、一方ではデータとしては厳としてあるもので、「事実の適示」という意味では掲載しても責められることはなく、むしろ購入検討者の今後の購入検討に役立つという判断でしょう。

 しかし、本ブログではやはりこれを掲載してマンション名を拡散することは避けたいと思います。その代わり、これによりわかることを書いてみることとしました。

 まず、
新築時と中古時の価格の比較において値下がりしている物件の上位には23区物件では1件だけランクインしていました。それは、北区浮間舟渡アドレス物件で、駅から徒歩10分超です。新築時から約42%下落していますが、分譲時が2007年の不動産プチバブル時だった影響があると思われます。

 それ以外の東京都の値下がり物件上位は、
八王子市が3件、羽村市が2件、青梅市が1件、あきる野市が1件、東村山市が1件、町田市が1件となりました。10年前比上位は首都圏全体のランキングしかありませんが、東京では東村山市が1件、羽村市が1件ランクインしています。

 興味深いのはタワーマンションで、
東京都内物件が値下がり物件ランキングに3つ登場しています。1件は「東大島」駅徒歩15分超なのですが、あと2件は、「武蔵小金井」駅徒歩1分、「京急蒲田」駅徒歩3分のタワーという人気駅の駅近タワー、しかも総戸数100戸以上の大規模マンションでした。

 つまり、
タワー・駅近・大規模という値上がり要素を3拍子揃えた「鉄板マンション」であっても、元々の価格が高ければ中古市場で値下がりすることがあるということです。冷静に考えれば当たり前なのですが、タワマン物件は将来の値上がりを信じてついつい価格に「目をつむって」買いがちです。最近の新築タワマンはそんな購入検討者の心理を見越して「ものすごい」高値を付けてくるので、これがよい教訓になると思います。

 逆に、
駅徒歩11分以上の敬遠されがちなマンションであっても、品川、広尾、中目黒、天王洲アイルなど人気地であれば騰落率が3割〜6割超にも高騰しています。これは、人気が出る前に安い価格で駅から距離がある物件を購入し、その後その駅が人気が沸騰して価格が上昇する事例となっています。

 これらから
「わかる」ことは、結局その物件の価格が中古市場で上がるかどうかは「わからない」ということです。相場は相対的なものであり、売主も買主もその時はその価格が「適正」であると思うから、その価格で売り、買うわけです。およそ人間が合理的な存在であるならば、未来は予見できないという当たり前の事実の下で割り切ってマンションを買うしかない、という判断になるのでしょう。

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| 市場動向 | 19:30 | comments(2) | - |
ブランシエラ大田多摩川(新築)−全戸南向き、永久開放のリバービュー

JUGEMテーマ:マンション


★ 京急本線「六郷土手」駅より徒歩6分の場所に立地する長谷工不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数61戸の『ブランシエラ大田多摩川』です。

 アドレスは大田区南六郷3丁目です。南六郷は大田区の南東部に位置します。北端は南蒲田、北東部は萩中、東部は本羽田、南部一帯は多摩川を境に神奈川県川崎市、西部から北西部は東六郷に接しています。住宅地と工場が混在し、多摩川沿いにはマンションなども見られます。

 南六郷には8,654世帯17,416人の人口があり、本マンションの所在する3丁目には2,238世帯4,675人が住み、1丁目から3丁目の中で最も少ない住民数です。


 「六郷土手」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を北側に出て南東方向に歩き、第一京浜を横断してさらに道なりに進み、多摩川へ向かって歩いた右手に所在します。「六郷土手」駅は、リニア新幹線始発駅決定で都心の玄関口としての魅力を高める「品川」駅からわずか9分のアクセスの良さがあります。

 スーパーは
まいばすけっと六郷土手店が徒歩5分、マックスバリュエクスプレス六郷土手駅前店が徒歩8分です。六郷小学校が徒歩8分、六郷図書館が徒歩5分、そして多摩川六郷橋緑地が徒歩1分の近さです。

 この地は、長谷工グループの管理会社・
長谷工コミュニティの総合監視センター「アウル24センター」として、同社で管理するマンションの居住者を長年見守ってきた地で、その景観の良さとあいまって、長谷工としても愛着のある地としています。

 視線を遮るもののない開放感があり、全戸南向きのリビング眼前の多摩川ビューが第一のアピールポイントです。さらに北・西の2方が公道に面した恵まれた敷地でもあります。そして車道を隔てることなく河川敷が近接しているため、エントランスのすぐ先、多摩川サイクリングロードへおもむくことができます。住まいの内外で開放感を実感できます。

 河川敷へと続く公道沿いに
ガラス面を連ねて構成したエントランスを設置、その眼前には、シラカシやクロガネモチなど常緑樹を中心とした緑、ツリーサークルなどによる演出を施した「ラウンジガーデン」を配置しています。敷地南西にはシンボルツリーのアメリカフウをはじめとする中高木、芝生を配した植栽帯を設け緑豊かな敷地となっています。

 全区画平置きで13台の駐車場が用意され、安全性に配慮した歩車分離動線を実現しています。また、全世帯分サイクルポート+メンテナンススペースが用意されました。24時間ゴミ捨て可能、ペット足洗い場も設置されています。

 リビング・ダイニングの
天井高は最大約2.65mを確保、4連サッシュやウォールドア、1階住戸は奥行き約6.6mの開放的なテラス・専用庭付プランとなっています。DIYやロードバイクのメンテナンス、キャンプの準備、ハンモックを設えてのシエスタなど、さまざまな利用に夢が膨らむプランです。

 動くクロゼット「UGOCLO」採用プランもあり、両面アウトフレームのすっきりした間取り、田の字型住戸ですが、全体の半分が角住戸です。標準的なグレードの仕様ではありますが、床暖房はきちんとついています。

 もちろん、多摩川に近いということは
昨秋の台風時に見られたような浸水・冠水のリスクがあります。この点をどう判断するかが最も大きなポイントでしょう。一方、スーパー堤防の存在は安心材料です。
 
 公式HPでは現在、
第1期販売概要が掲載されており、販売住戸数6戸、間取り2LDK・3LDK、専有面積63.79平米・68.04平米に対し販売価格4,548万円〜6,248万円、坪単価236万円〜304万円程度です。割と価格差があり、低層階であればお手頃感、高層階であれば割高感があるかもしれません。

 全戸南向きの永久開放リバービューにはとても魅力的です。家を出ればすぐ多摩川で、家族みんなで自転車でお出かけなど、気持ちの上向くマンションと言えそうです。

公式ホームページ ⇒ブランシエラ大田多摩川


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| 新築マンション 大田区 | 19:57 | comments(0) | - |