サンウッド青山(新築)−青山一丁目に物件集中、今度は全12戸の小規模マンション

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★ 東京メトロ半蔵門線・銀座線、都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩3分の場所に立地するサンウッド分譲・南海辰村建設施工・地上9階地下1階建・総戸数12戸の『サンウッド青山』です。

 アドレスは港区赤坂8丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅4番南口を出て南に歩を進め、最初の角を左折し、1ブロック歩いた右手に所在します。フラットな道のりで、青山通りから一歩奥まった住宅街に位置するため閑静さ有しており、道路をはさんだ東側は『ヴェーゼント赤坂新坂』『グランフォルム赤坂』『パークハウス赤坂新坂』などのマンション群となっています。

 標高30メートル超の高台にあり、景勝地として諸藩の武家屋敷などが多く置かれていました。赤坂御用邸や高橋是清翁公園もすぐ近くで、歴史とステイタスを感じさせる立地です。敷地面積は453.87平米ありますが、高さを伸ばすことを重視し、地上9階建て、低中層階は1フロア2戸、高層階は1フロア1戸のプライバシー重視の設計としています。

 例えば
内廊下方式や2WAYエレベーターを採用するとともに、各住戸には所有者専用のプライベートホールが設けられています。このホール内のフロアには大理石を貼り、高級感を高めています。

 間取りは
1フロア2戸の階がAタイプ3LDK(101.27平米)+Bタイプ1LDK(77.10平米)、1フロア1戸の高層階がCタイプ2LDK(105.34平米)基本です。どの間取りもゆったりしており、特に3方向ルーフバルコニーのCタイプは圧巻です。3LDKAタイプについては、建物側面となる主寝室と5.0帖の洋室について、明るさが十分なのか気にはなります。

 建物外観は工芸品のようにカットされた重厚な花崗岩や山西黒のボリュームと、上層2層がガラスの箱のような軽やかさが印象的な対比となっています。斜線制限の関係があるのでしょうが、大規模なマンションでは見かけない
ユニークなファサードです。

 販売価格は公式HPやネット上の掲示板ではまだ情報がありません。同じ港区赤坂8丁目で現在も分譲中の
『ロイヤルシーズン赤坂』が「青山一丁目」駅徒歩5分の立地で平均坪単価790万円台となっています。本マンションが『ロイヤルシーズン赤坂』と同クラスだと仮定すれば、同駅徒歩3分の本物件は、平均坪単価810万円台が標準かと思われます。

 仮に価格水準が坪単価600万円〜1,000万円のレンジだとすると、専有面積77.10平米〜154.45平米に対し、約1億4千万円〜4億7千万円程度になります。
全戸億ションであることは、言わずもがなということでしょう。竣工は本年12月下旬予定、入居は来年1月下旬予定で、入居時期が早いのもメリットです。

 それにしても、「青山一丁目」駅最寄りのマンションは、
2006年の『パークハウス赤坂新坂』以来久しく途絶えていたのに、その10年後となる2016年からは『パークコート青山ザ・タワー』(同駅徒歩3分、平均坪単価950万円)、『オープンレジデンシア青山ザ・ハウス』(同駅徒歩5分、平均坪単価550万円台)、『ロイヤルシーズン赤坂』、そして本マンションと立て続けに4棟目のマンションとなりました。これらのマンション群の分譲は、各デベロッパーの都心マンション回帰の典型例と言ってもよいと思われます。
 
公式ホームページ ⇒サンウッド青山

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| 新築マンション 港区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
投資用物件、暴落の危機?−新築マンション市場への影響はあるか

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★ 先日、数多あるメールの1個を開いてみたら、「投資用物件、大幅値下げ!」とありました。通常、そのように書いていても、数千万円の物件に対し2〜3百万円の値下げで、率にすると値下げ幅が5%にも満たないものが多いのですが、今回のメールはそれと異なっていました。以下、概要を記します。

・ 荒川区 駅徒歩3分 8千万円台→7千万円台(約1,000万円(約12%)値下げ) 利回り7%台→約8%
・ 足立区 駅徒歩11分 約5千万円→4千万円台(約700万円(約14%)値下げ) 利回り7%台→8%台
・ 江戸川区 駅徒歩16分 1億円超→8千万円台(約1,500万円(約16%)値下げ) 利回り6%台→8%台
・ 横浜市 駅徒歩5分 6千万円台→5千万円台(約1,000万円(約14%)値下げ) 利回り6%台→7%台


 いずれも新築の投資用アパート物件です。値下げ率は12%〜16%と二桁になり、値下げ額も700万円〜1,500万円と半端な額ではありません。各物件は、駅力が弱かったり、駅からの徒歩距離があり過ぎたりとそれぞれ難があるのですが、それでも思わず立ち止まってしまう「バーゲンセール」です。

 そういえば、今年もこの時期がやってきました。マンション販売にしても、
各デベロッパーが決算月を控え、在庫一掃を図るのが今月、来月で、昨年は一昨年に比べて値引き物件が一定程度存在した感がありました。本年がどのような動きになるかまだ見えてきませんが、投資用アパート物件は結構値引きが期待できるかもしれません。

 新築アパートは、企画、販売をし始めてから完成、引き渡しまでに約8〜9か月かかります。契約をしてから詳細な設計が始まり、建築確認が下りるまで3〜4か月、そこから建築開始して4〜5か月というところでしょうか。つまり、
今竣工しようとしているアパートは、昨年春〜夏から売り始めたものが多いのです。

 各金融機関は昨年夏までは、徐々に引き締め感は出ていたものの、まだまだ積極的な融資姿勢でした。融資審査は甘く、金利は低く、ある程度の年収があればフルローンが簡単に出ていました。それが
昨秋から融資に急ブレーキがかかり、相当な自己資金を積まないと融資が下りなくなりました。

 投資家の方は買うのを諦めれば済む話なのですが、
困っているのは簡単に捌けると思っていた販売業者です。彼らも短期のプロパーローンを組んで土地を購入し、建築していますので、とにかく売れないことには彼ら自身が返済に行き詰まり、破綻の憂き目にあってしまいます。

 したがって、利益度外視で、価格を下げて借金を返済しなければならず、
業界全体に徐々に値下げ圧力がかかってきているように見えます。今回上記に掲げた物件の業者は業界でも大手ですので、これが売れないと首が回らないという状態ではないと思います。むしろ苦しむ業者に先んじて値下げすることで、少しでも多く利益を確保しておこうという思惑ではないでしょうか。

 他の業者からのメールには、
既に破綻した業者も複数存在し、今後の物件価格の下落と、それでも融資の引き締めで買い手が見つからない悪循環を予想しているものもあります。翻って住宅ローンに関しては、融資条件が厳しくなったという情報は聞かれず、引き続き好条件で借りられますので、当面は同じような心配はないところです。

 しかし、収益物件も実需物件も、土地と建物からできている点では変わりなく、
全般に土地価格や建物価格の下落が生じるのか、それともその規模等により収益物件との差別化が図られて実需物件は安泰なのか、そもそも収益物件の価格下落懸念は一時的な心配に終わるのか、しばらくは興味深く見守りたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
フォリアージュ(中古)−坪210万円の都心立地分譲、中古でも魅力的な価格水準

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★ JR総武線・東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅より徒歩11分の場所に立地する地上12階地下1階建・総戸数187戸・ジョイント・コーポレーション旧分譲・五洋建設施工・2005年2月築の『フォリアージュ』です。

 アドレスは文京区水道1丁目です。水道は、文京区の西部に位置し、東西に細長い町域を持ちます。全域とも概ね標高10メートル以下で、南は神田川、目白通り並びに高架の首都高速5号池袋線があるのが特徴です。

 江戸時代においては武家地や寺地が多くあったほか、幕府から上水路の定浚(じょうさらえ。定期的に川を清掃維持する業務のこと)を命じられていました。神田川は、以前は江戸川と呼ばれ、川沿いは、桜の名所として有名でしたが、幾たびかの水害にも悩まされてきたところです。明治以降、この地には有島武郎、中村正直、内田魯庵、中江兆民、壺井繁治、広津柳浪、馬場狐蝶、佐々木喜善といった文学作家等が生を受けたり、居を構えたりもしました。

 本マンションのある水道1丁目には凸版印刷の小石川ビルが地域のランドマークとしてユニークな形でそびえており、現在までこの地が印刷業で栄えてきたことを象徴しています。水道2丁目は、印刷・出版関連などの事業所と一般住居、マンション等が混在している住工共存市街地(準工業地域及び近隣商業地域)となっています。


 「飯田橋」駅から本マンションまでは徒歩10分、その他の駅も含め8路線利用可能です。通勤時間を短縮したいビジネスパーソンにも、スムーズに出かけたいプライベートシーンでも大変便利な山手線内側立地です。徒歩11分の「後楽園」駅・「春日」駅周辺には文京区役所や東京ドーム、ラクーア、ショッピングセンター、各種店舗が揃っています。

 「飯田橋」駅からはC2出口を出て、首都高速5号池袋線・新目白通りそして神田川に沿って、桜並木のある神田川沿いを北上し、白鳥橋交差点を越えた右手に所在します。敷地は商業地域にあり、東隣がトーハン文京ビル、西隣がライオンズスクエア小石川後楽園、首都高速を隔てた向かいがアクロポリス東京朝倉書店本社ビル、その奥にはアトラス江戸川アパートメントなど、
幹線道路沿いだけにビルやマンションが立ち並ぶ一角です。

 もう少し歩を進めると、上述の凸版小石川ビルが右手にあります。
近隣には「マルエツ」「サントク」「成城石井」などのスーパーがあり、さらに活気ある商店街を擁する神楽坂も徒歩圏内です。東京大学、順天堂大学、東京医科歯科大学も自転車圏内です。

 オフホワイトとグレイッシュブルー系色の重厚感と上質さを醸し出すタイル貼りの外観で、断熱性・遮断性の高い外壁構造です。エントランスホールはこだわりのデザインが光る迎賓の間があります。エントランスのオートロックシステムやTVモニター付インターフォン、宅配ロッカーなどの便利な設備に加え、フロントには
コンシェルジュサービスがあり、ホテルライクな暮らしが楽しめます。24時間管理システムでセキュリティもしっかりしています。

 間取りは1LDK〜3LDK、53.75平米〜95.52平米のバリエーションで、シングル・DINKS・ファミリー向けマンションです。内装はホワイトとナチュラルベージュカラーを基調としています。浄水器、オートバス、床暖房などが設備として備わっています。

 対象住戸は、
地上12階建て建物の3階に所在する専有面積53.60平米の1SLDKです。玄関から直進するとリビングに突き当たる田の字型住戸で、リビングの広さは10.5帖、玄関左手が水廻りで、右手が4.5帖の中洋室に6帖のサービスルームとなります。キッチンは使いやすいL字型で3.0帖、収納はクローゼットがやや小さく、別途収納家具が必要かもしれません。

 販売価格は4,380万円、坪単価270万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,762万円〜4,060万円、『イエシル』では4,110万円、『マンションマーケット』では3,692万円〜4,080万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,745万円〜4,897万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,057万円、坪単価250万円となり、販売価格は8.0%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,398万円、坪単価210万円との記録が残っています。

 本マンションは
分譲時の平均坪単価が228万円で、物件価格の安かった当時でも目を引く価格水準でした。これは高速道路沿いという立地もあるものと思われますが、大規模マンションだけに、高速道路の騒音・排気ガスや神田川の匂いなど、気にならない住戸も多くあるようです。

 対象住戸も、
高速道路や神田川とは反対方向である北西向きのため、これらの影響はほとんどないと考えられます。分譲時価格が安かっただけに、売却益が1千万円出る価格ながら、なお魅力的に見える価格水準となっています。

 種別:中古マンション
 名称:フォリアージュ
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:文京区水道1丁目
 交通:「飯田橋」駅徒歩10分
 面積:専有面積53.6平米

詳細はこちら
フォリアージュ

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| 中古マンション 文京区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
見直されるタワマン中・低層階?−救命率ゼロと言われたタワマン高層階

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★ 昨年12月24日付の読売オンラインは、『タワーマンション、見直される「中・低層階」』と題した記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

「1人目の子供が生まれてまもなく、東京湾岸部のタワーマンション(20階建て)の1階を購入したという女性(40)は、自分と夫の実家が同じくらいの距離にある物件を探していましたが、
『最初から1階が希望でした。専用庭があり、子供が庭で遊べれば子育てにもいいだろうと思っていました」と話しています。

 横浜市内のタワマン(30階建て)の6階を購入した男性(64)は、「阪神大震災が起きた後だったので、まず考えたのは地震対策でした」と話します。
当時としては新しかった免震構造で、なおかつ災害に遭ったとき自力で避難できることを第一に考えました」と防災の視点で選んだとしています。

 さらに、
災害発生時、エレベーターが止まってしまうと高層階まで階段でたどり着くには相当な体力が必要です。消防はしご車の届く階数を考えて10階以下から選ぶことにしたといいます。

 2017年6月に英ロンドンで多数の死者を出したタワマン「グレンフェル・タワー」の火災を覚えている人も多いでしょう。日本のタワマンや高層ビルは、スプリンクラーや防火シャッターなど防災設備の設置が義務づけられているうえ、燃えにくい素材が使われており、実際に火災が燃え広がることはまれだといわれています。

 しかし、はしご車が届く高さは、概ね30メートルまでです。
マンションの階数にすると、10〜11階あたりまでになります。大型の40メートル級のはしご車なら14階前後まで届くものの、それ以上の階層は、室内に備え付けられたスプリンクラーなどが頼みの綱になります。

 万一の時の避難を考えると、タワマンの高層階は不安という心理も頷けます。タワマンの立地や施設の充実度を手に入れつつ、低層階を選ぶのも選択のひとつといえるのではないでしょうか。

 高層階に住むことのリスクについて、2016年のカナダ医師会誌では次のような指摘がされています。

 高層住宅で心筋梗塞などを発症し、心停止状態で病院に運ばれ、回復した人の割合は住む階で異なるというものです。
1、2階の人の生存率は4.2%だったのに対し、16階以上の人は1%未満、25階以上に住む人はゼロだったといいます。

 一分一秒を争う救急処置で、搬送時にエレベーター移動などで時間がかかったりすることなどが要因と考えられています。」

 以上が読売オンラインの記事の概要です。本記事ではむしろ、
今月から適用になる「タワマン節税規制」で高層階ほど税額が高くなる点を旬の話題としてスポットを当てているのですが、最上階でも現在の固定資産税の5%の増額に過ぎず、富裕層がこのために高層階を避けた購入行動をとるとも思えませんので、上記では割愛しています。

 記事の冒頭に出てくる「庭付き1階希望」もタワマンに限らず以前からあった需要ですから、
取り上げるべきはやはり「安心・安全」の観点なのでしょう。

 もちろん、高層階が防火・防災の観点から逃げるのに不利だ、と言うのも以前から指摘されている点ですから、新鮮味があるわけではありません。一方、昨年報道された上記カナダ医師会の指摘は、
25階以上に住む人の心停止状態からの救命率が「ゼロ」というきっぱりした結論で、世間にやや衝撃を与えました。

 確かに救急車が駆けつけたとしても、
エレベーターが高層階まで上るために3〜5分もかかる場合があり、降りるのも同じ時間が必要ですから、一刻を争う事態に約10分もロスしてしまいます。

 救急車が連絡を受けてから現場に到着する平均時間が7分42秒ですが、
脳細胞が死にはじめるのは心停止3分後からと言われ、救急車到着時点で既に助かる確率は10%程度になっています。統計によれば、心肺停止から20分経過しての助かる確率は限りなくゼロに近くなっています。

 上記記事の「消防はしご車の届く高さ」についても説得力があり、
地震・火災において高層階ほど不利なのは、自明の理となっています。それでも高層階が人気なのは、タワマンでしか得られない眺望やそれに伴う満足感、高いものほど中古市場でも高く売れるという思惑などが働くから、ということでしょうか。

 考えてみれば、
タワーマンションのような地上から離れた高いところに住むのが一般化したのはごく最近のことです。タワーは和訳すれば「塔」であり、塔は従来、モニュメント(宗教など)、情報伝達(鐘を鳴らすなど)、搬送手段(電線、給水など)、監視、展望・観光の用に供されてきたとWikipediaにありますが、「居住用」との解説は今でもありません。

 日本の天守閣も、もっぱら権威の象徴として造られたもので、戦闘の指揮をとったり政務を担ったりするのは不都合な点が多く、大名は天守閣ではなく、本丸御殿の方に住み、天守閣は戦時に武器の保管庫として使用されるのがせいぜいでした。

 このように
自然の摂理から離れ、安心・安全の観点からもお勧めできないタワー高層階に居を定めるということは、人間の防衛・防御本能を普段は気にしなくてよくなった平和な世の中の所産であると言えなくもありません。

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| ノウハウ・経験談 | 21:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
MID TOWER GRAND(新築)−期待膨らむ「月島」駅徒歩2分の大規模タワマン

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★ 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅より徒歩2分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&丸紅&大成建設分譲・大成建設施工・地上32階地下1階建・総戸数503戸(販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に店舗29戸)の『MID TOWER GRAND』です。

 アドレスは中央区月島1丁目です。月島は、明治25年の「東京湾澪浚(みおさらい)計画」に基づき、東京湾から浚渫した土砂を利用して埋め立てられた月島1号地として完成しました。当時の月島は、富国強兵の国策に沿い鉄工業地帯とされ、また、月島の名前は「築島」の字を変えたものとされています。

 昭和15年には東京万博のメイン会場となる予定でしたが、戦争のため万博自体がなくなってしまいました。もし予定通り万博が開かれていたら、日本のその後の歴史も月島の様子も、今とは全く変わったものになっていたに違いありません。

 月島には、もんじゃストリートという名前で知られる月島西仲通り商店街という元気な商店街があります。平成19年3月31日までは、この通りの交差点に、東京に現存する交番で最も古い建物がありましたが、現在は「地域安全センター」として機能しています。


 「月島」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅8b出口を出て、清澄通りから右折しでワンブロック進んだ区画に所在します。同じ「月島」駅でも都営大江戸線のホームに近く、東京メトロ有楽町線のホームに遠くなっています。

 マップではこの区画に多くの飲食店・商店と、狭い路地を挟んだ住宅が連なっていますので、これらをまとめて買い上げたものなのでしょう。したがって、
事業協力者住戸116戸、店舗29戸(パチンコ店含む)が本マンションに入居することになります。

 本マンションから
「銀座」駅までは1.8キロ圏、「東京」駅までは2.5キロ圏と、歩いていけない距離ではありません。話題のGINZA SIXまでは徒歩30分、東急プラザ銀座まで徒歩33分となります。このように都心立地を謳歌しながら、月島では水辺の風景をも楽しむことができます。

 大規模タワーマンションだけに、共用施設も充実しています。最上階には
スカイラウンジ&パーティールーム、また、フィットネススタジオや岩盤浴・サウナが楽しめるスパや、ゴルフシュミレーターを備えるゴルフ・レンジまであります。このように、ラウンジでの寛ぎやフィットネス、リラクゼーションなど、過ごしたい時間を、外出しなくても自宅で実現できる「ペントハウス・スタイル」、「時短+充実」>という都心の暮らし方を提案するとしています。

 豊かな植栽のアプローチの先にはペントハウスのアーチの意匠を庇にも描いた
グランドエントランスがあります。ガラスウォールの先に水盤と緑を望む、2層吹き抜けのロビーラウンジも備えています。

 日常のお買い物は、
ダイエー月島店に徒歩3分、フジマート月島店にも徒歩3分、セブン-イレブン月島駅前店に徒歩2分と便利です。小学校は佃島小学校で徒歩10分と少し距離があります。上記のもんじゃストリート(月島西仲通り商店街)には徒歩2分です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積40.49平米〜130.09平米と、大規模タワーマンションらしく幅広い層をターゲットにしています。間取りを見ると、内廊下方式と推測でき、ワイドスパン住戸が多そうな点も期待が持てます。

 販売開始は6月下旬が予定されています。価格水準予想ですが、ネット上の掲示板では、「月島」駅直結のランドマークタワー『キャピタルゲートプレイス・ザ・タワー』の中古市場での価格が坪420万円程度であること、同じ売主の三井不動産レジデンシャルが販売する『パークシティ武蔵小山ザ・タワー』の平均坪単価が470万円程度であることを手がかりに議論されています。

 最も意見が多いのが平均坪単価400万円〜450万円のレンジなのですが、個人的には、都心駅近大規模タワマンの売れ筋だけに、『パークシティ武蔵小山ザ・タワー』より高い坪470万円〜500万円程度ではないかと推測しています。

 密かに期待している要素は、思わぬ低価格で爆発的な人気を呼んでいる
『ザ・タワー横浜北仲』でタッグを組んだ丸紅&三井不動産レジデンシャルが本マンションの売主である点です。2社とも無理をしない価格設定をする傾向にあり、本タワーマンションでも是非、リーズナブルな価格設定をお願いしたいものです。

 入居は3年後の2021年1月が予定されており、オリンピックイヤー終了直後である点も示唆的です。私も早速資料請求してみたいと思います。

公式ホームページ ⇒MID TOWER GRAND

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| 新築マンション 中央区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション価格の上昇は続く−2017年は夫婦共働き、仮想通貨高騰に脚光

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★ 1月5日付R.E.portによれば、国土交通省は昨年12月27日、同年9月分の不動産価格指数(住宅)及び第3四半期分の不動産価格指数(商業用不動産)を発表しました。指数は、2010年の平均を100としています。

 同月の
住宅総合指数は110.3(前年同月比1.6%上昇)です。住宅地は99.6(同0.9%上昇)、戸建住宅は102.2(同0.4%下落)、区分所有マンションは137.0(同4.6%上昇)となりました。

 都市圏別では、
南関東圏の住宅総合が113.8(同2.3%上昇)、住宅地106.3(同1.6%上昇)、戸建住宅103.1(同1.1%上昇)、マンション132.7(同3.1%上昇)です。名古屋圏は住宅総合が105.6(同5.6%上昇)、住宅地101.5(同6.6%上昇)、戸建住宅100.1(同4.4%上昇)、マンション138.7(同7.0%上昇)となり、京阪神圏が住宅総合110.9(同1.7%上昇)、住宅地99.8(同4.3%下落)、戸建住宅100.4(同0.1%上昇)、マンション141.2(同8.0%上昇)となりました。

 東京都の住宅総合は122.4(同2.9%上昇)、住宅地116.8(同1.1%上昇)、戸建住宅108.8(同1.5%上昇)、マンション137.1(同4.0%上昇)でした。

 商業用不動産の2017年1〜9月分の不動産総合指数は119.4(同3.8%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。この記事は、国土交通省のプレスリリース『不動産価格指数(平成29年9月・第3四半期分)』を基にしていますので、以下その内容を見てみることとします。

 特に東京都に注目してみると、昨年1月〜9月の結果としては、
住宅総合指数が前年同月比1.8%〜7.6%のレンジで毎月上昇し続けています。住宅総合指数は、2013年3月以来、54か月連続で前年同月比で上昇を記録、息の長い価格上昇局面です。その中にあって、昨年4月と5月は、2014年8月以来の伸び率1%台と低い上昇率だったのですが、その後2%〜5%の上昇と回復しています。

 東京都において、昨年4月・5月で足を引っ張ったのは住宅地と戸建てで、前年同月比マイナスとなっています。しかし、その後は
住宅地も戸建ても安定した上昇率を確保しており、購入意欲の強さを表しています。

 そして、何といっても
区分マンションの価格上昇が顕著です。前年同月比上昇率は5月に2.8%とやや低かったことを除けば全月4%以上を記録し、指数は130台で安定的に推移しています。2010年と比べれば、東京都全体として3割超、価格が値上がりしていることを示しており、私たちもその価格に慣らされてきたと言えそうです。

 3割台の上昇ということは、
2010年に坪300万円台で購入できた区分マンションが軒並み坪400万円台に移行してきたことを表します。具体的に、2010年に70平米台6,400万円台で購入できたファミリーマンションが約2千万円超値上がりし、8,600万円台となっていると考えれば、私たちの皮膚感覚にも合っています。

 6千万円台なら購入できても、8千万円台ではとても無理、という一般サラリーマンが多い中で、ダブルインカムの夫婦共働き家庭がマンション購入可能層として脚光を浴びつつあります。昨年来の仮想通貨の予想以上の高騰で思わぬ金融資産を手にし、マンション購入の意欲を高めた方もいらっしゃることでしょう。現段階では、2018年のマンション市場も予測不可能な外部環境の波にもまれながら、上昇基調を継続していくものと考えています。

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| 市場動向 | 20:09 | comments(2) | trackbacks(0) |
戸塚マンション(中古)−「高田馬場』駅徒歩7分で1,500万円の格安2DK

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★ JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩7分の場所に立地する地上5階建・総戸数24戸・y矢島建設施工・1971年4月築の『戸塚マンション』です。

 アドレスは新宿区高田馬場3丁目です。1636年、徳川三代将軍家光により旗本達の馬術の訓練や流鏑馬などのための馬場が設営されました。一説に、この地が家康の六男で越後高田藩主だった松平忠輝の生母、高田殿の遊覧地であったことから、高田の名をとって高田馬場とした説、あるいは、それ以前に、この一帯が高台である地形から俗称として高田とも呼ばれていたため、その名を冠したとの説があります。

 今や「高田馬場」駅は、JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線が乗り入れるターミナル駅で、「新宿」駅・「池袋」駅・「大手町」駅へのアクセスも良好です。駅周辺は学生街でもあることから、飲食関係の物価も総じて安い傾向にあります。


 「高田馬場」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅から早稲田通りを西に歩き、西友とロイヤルホストの間の坂を下っていくルートとなります。いかにも低地に下りていく道のりで、神田川が近いのがやや不安を誘いますが、神田川は貯水機能を備え、もう何十年も水害に見舞われたことはないそうです。

 駅までの通勤経路にたくさんの買い物施設などがあり、生活利便施設が周辺に充実したマンションです。早稲田通りには大手銀行や信用金庫の支店、コンビニエンスストアやファーストフード、西友や生鮮食品・惣菜などが豊富なオオゼキ、規模の大きなドラッグストアであるトモズ、郵便局などが並んでいます。

 本マンション南側には、
小川が流れ雰囲気の良い公園があり、晴れた日はのんびり自然を感じられる癒しのスポットになりそうです。多くの店が並ぶ道のりは時間を感じさせず、駅近くにいながら、駅前の賑やかさとは変わって静かな住宅街に位置し、このようなのどかな住環境が魅力です。

 オフホワイトの外観に、ブルーのタイル貼りがアクセントになっている可愛らしい入り口があります。オートロックではありませんが、管理人さんが常駐してくれているので安心です。エレベーターがなく、エントランスを入るとすぐに見える階段を上って部屋に向かいます。周りに建物が並んでいるので、必ずしも眺望はよくありませんが、通風は良好です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積41.22平米の2DKです。オーナーチェンジ物件として、現在賃貸中で、年間賃料収入118.8万円(月額家賃9.9万円)ですから、表面利回りは7.90%と高くなっています。自主管理で、管理費の毎月徴収はなく、修繕積立金が月額8,720円です。したがって、実質利回りは7.2%と、こちらも高くなっています。

 販売価格は1,500万円、坪単価120万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,387万円〜1,588万円、『マンションマーケット』では2,252万円〜2,483万円、『ふじたろう』では1,282万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,834万円〜2,453万円、『スモーラ』では1,458万円〜1,599万円、『マンションレビュー』では2,025万円〜2,150万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,817万円、坪単価146万円となり、販売価格は17.4%割安との試算結果です。部屋の中の設備はずいぶん古くなっていますが、学生需要も含め、賃貸には強い地域ですので、空室リスクは少ないものと思われます。現在の珍車君員退去後に実需で使いたい、という場合は、思い切りフルリノベーションしたいものです。

 仮に住宅ローンをフルローン、35年、金利0.775%で借りることができた場合、
月々の支払は40,788万円で済み、修繕積立金を加えても毎月の支払は49,508円と、5万円を切ってきます(なお、外部所有者負担金は1,000円/月、自治会費は7,000円/年が別途かかります)。カップルの住居としても十分な広さで、無理せず高田馬場物件を購入できるチャンスと言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:戸塚マンション
 価格:1,500万円 (税込)
 所在:新宿区高田馬場3丁目
 交通:「高田馬場」駅徒歩7分
 面積:専有面積41.22平米

詳細はこちら(ノムコムより)
戸塚マンション

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| 中古マンション 新宿区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
年賀状のアドレスに思うこと−各年代で如実に違う「住まい方」

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★ 毎年この時期になると、年賀状書きで大忙しです。もう少し早く始めればよかった、と毎年思うのですが、子供のころの夏休みの宿題と同じで、思ってもできないのが年賀状というものです。

 さて、年賀状のあて名を書きながら
いつも気になるのが、差し出す相手の住所です。感覚としては、先輩から同年代、若手と順番に住所を書いていくと、年代ごとに書くアドレスが偏っているように感じるのです。これも、毎年気になりながら解決しないまま終わっているので、今年は一念発起して、手元にある名簿の年代ごと(推計も入ります)の住所を調べてみることにしました。母数は、50歳代115名、40歳代100名、30歳代168名、20歳代112名の合計495名です。

 まず、
東京23区居住率です。割合で言うと、50歳代は67.0%、40歳代は84.0%、30歳代は69.6%、20歳代は87.5%と、50歳代、30歳代で60%台と低く、40歳代、20歳代で80%台と高くなっています。その差が大きいので、考え込んでしまうのですが、推測するとすれば、20歳代は仕事中心で、できるだけ職住近接の場所に賃貸で住み、30歳代はヤングファミリー世代として家を買い始めるのですが、収入がまだ十分ではないので、23区居住率が低くなり、これが40歳代になると頭金+借入額も大きくできて23区にマイホームを購入するのではないかと思われます。

 それでは
50歳代がなぜ23区率が低いかというと、自分のことを考えた場合に、まだまだ郊外の環境重視の住み方が主流だった時代に家を購入した人が多かったのではないかと思います。今は少なくなりましたが、「人の住む環境ではない」とタワマン拒絶派(私の妻も当初そうでした)も結構多かったのです。

 したがって、
50歳代は、23区居住者でも世田谷区アドレスが13.9%と最も多くなっています。千代田区、中央区、港区の都心3区に住んでいる人は3.5%に過ぎず、湾岸タワマンや日本橋・銀座界隈が主流の中央区はゼロになっています。一方、東京都市部は9.6%、神奈川県は12.2%、千葉県は7.0%と一定の数が住み、埼玉県も4.3%の人が住んでいます。

 次に
40歳代です。都心3区居住者は9.0%いますが、中央区居住者は50歳代と同じくゼロになっており、これは私が有している名簿の偏りを示しているだけかもしれません。>23区の中で最も多く住んでいる区は目黒区で、実に15.0%を数えます。一方、埼玉県2.0%、千葉県6.0%、東京都市部3.0%、神奈川県5.0%と、50歳代と比べて東京都市部、神奈川県の数の少なさが目立ちます。

 30歳代については、都心3区居住者が7.8%と40歳代より少なくなり、23区内の居住状況は分散化傾向で、最も多いのが北区(7.1%)になっています。一方、埼玉県居住者が6.0%と、20歳代〜50歳代の中で最も高くなっているのが特徴です。また、東京都市部10.1%、神奈川県7.1%、千葉県7.1%と、50歳代と同じように23区外居住が多くなっています。

 最後に
20歳代です。都心3区居住者が11.7%と最も多く、中央区居住者3.6%、港区居住者3.6%は、各年代別中最も高い率です。最多の居住区は杉並区(10.7%)なのですが、杉並区居住者は20歳代が飛び抜けて高く、30歳代がこれに次ぎ、40歳代・50歳代では低率にとどまっているなど、若年独身層に人気なのがわかります。一方、千葉県居住者は6.3%とそこそこ高いのですが、神奈川県3.6%、東京都市部2.7%、埼玉県に至ってはゼロで、いずれも各年代中最も低い率になっており、これらのエリアについては都心に職場のある若年独身層には住む理由に乏しいのではないかと思われます。

 しかし、家賃はもちろん、都心に行くほど高いわけですから、
収入の少ない20歳代は、他の消費や貯蓄を犠牲にしてでも「便利なところ」に住んでいることになります。思えば昔ほど車、スキーなどの遊び、お酒、交際費などに若者がお金を使わなくなっており、その意味ではこれでも収支バランスは取れているのかもしれません。

 このように
アドレスを分類しただけでも、各年代のライフスタイルや考え方がにじみ出てきて面白いな、と感じた次第です(その分、年賀状書きは一層遅れることになりました)。

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| ノウハウ・経験談 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド横浜幸ヶ谷(新築)ー3路線利用、「横浜」駅にも徒歩14分の穴場的立地

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★ 京急本線「神奈川」駅より徒歩6分、東急東横線「反町」駅より徒歩8分、京急本線「仲木戸」駅より徒歩8分、JR京浜東北線「東神奈川」駅より徒歩9分、JR東海道本線・同京浜東北線・同根岸線・同横須賀線「横浜」駅より徒歩14分 の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数58戸の『プラウド横浜幸ヶ谷』です。

 アドレスは横浜市神奈川区幸ケ谷です。神奈川区は、横浜市で初めにできた区の1つで、18区の区のうち9番目に大きい区です。東海道の宿場町、「神奈川宿」から区名が取られ、県名も同源となっています。横浜市の北東に位置する神奈川区は、東西方向に長く(約8.0km)、東は横浜港、西は緑区鴨居町に接しています。区役所は区の東側にあり、最寄り駅はJR「東神奈川」駅、京急「仲木戸」駅、東急「反町」駅です。

 「神奈川」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を東側に出て、北東方向に進んだ住宅街の中に所在します。「横浜」駅はこのルートの延長線上にあり、徒歩14分で行けるのが最大の強みです。このほか、「反町」駅、「仲木戸」駅にも徒歩10分内で行くことができ、JR・東横線・京急線の3路線を無理なく使いこなせるロケーションです。

 周囲には静穏な住宅地が広がり、「横浜」駅の賑わいと利便性を享受しながら、穏やかな暮らしを手にできます。また、「横浜」駅へのアプローチは
他の住居系地域と比べても起伏がゆるやかで、歩きやすい快適な道筋が特長です。幸ヶ谷公園に徒歩3分、幸ヶ谷小学校に徒歩3分のアクセスのほか、マルエツ東神奈川店に徒歩9分、横浜ベイクォーターに徒歩12分、ルミネ横浜に徒歩14分などとなっており、生活するには十分な施設が揃っています。

 横浜市では、魅力ある「世界都市」の顔としての都心臨海部を形成するため、
「横浜市都心臨海部再生マスタープラン」を策定しましたが、本マンションは、5地区ある指定エリアのひとつである「東神奈川臨海部周辺地区」に位置します。当地区には神奈川台場の遺構や横浜市中央卸売市場が立地し、「東神奈川」駅周辺の再開発に続き、研究・教育及び医療・健康・居住などの機能強化を図るまちづくりを目指すとともに、他の指定地区との魅力をつなぎ合わせる、みなと交流軸の形成が進められていきます。

 さらに、本マンションから南東エリアでは、
「東高島駅北地区土地区画整理事業」の計画が進行中です。横浜の新たな都心を担う地域として、健康医療福祉複合地区、商住複合地区、公園などによって構成される予定で、「東神奈川臨海部周辺地区」の今後のさらなる発展が期待されます。

 面積2,090.46平米の敷地に総戸数58戸の構成で、
間取り2LDK〜4LDK、専有面積62.33平米〜81.39平米と、3LDK主体ながら、DINKSから大人数のファミリータイプまで対応しています。間取りは田の字型が基本と思われます。ネット上の掲示板の情報によれば、坪単価280万円台〜320万円台のようで、これを単純に専有面積に当てはめると、5,300万円台〜8,000万円台の価格水準となり、これが事実に近いとすれば、感覚的には首肯し得るレベルと考えます。

 2本の線路、2本の高速道路に挟まれた立地で交通音が気になるかもしれず、災害対策の観点からは川が近くに流れているのも気になります。あまり安いとも言えない価格設定ですが、現地を見学して支障がなければ、すかさず申し込みたい物件ではあります。

公式ホームページ ⇒プラウド横浜幸ヶ谷

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| 新築マンション 横浜市神奈川区 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
新築マンション市場は安定的な動きー契約率60%台でも不況感は見られず

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★ 15日付suumoジャーナルによれば、不動産経済研究所は12月14日、2017年11月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、11月の
新規発売戸数は3,366戸です。対前年同月(2,701戸)比24.6%増、対前月(2,817戸)比19.5%増でした。地域別発売戸数は東京都区部1,603戸(全体比47.6%)、都下365戸(同10.8%)、神奈川県542戸(同16.1%)、埼玉県404戸(同12.0%)、千葉県452戸(同13.4%)で、東京都のシェアは58.5%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,287戸で、
月間契約率は67.9%です。前月の60.7%に比べて7.2ポイントアップ、前年同月の62.5%に比べて5.4ポイントアップとなりました。地域別契約率は都区部70.6%、都下56.7%、神奈川県72.0%、埼玉県51.5%、千葉県77.4%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,551万円、83.5万円でした。2017年10月は5,586万円、81.1万円でしたので、前月比総額では35万円(0.6%)のダウン、平米単価は2.4万円(3.0%)アップ。2016年11月は5,161万円、74.9万円でしたので、前年同月比総額では390万円(7.6%)のアップ、平米単価は8.6万円(11.5%)アップとなりました。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,258万円・100.3万円、都下4,879万円・72.4万円、神奈川県5,528万円・77.6万円、埼玉県5,001万円・71.0万円、千葉県4,107万円・57.9万円でした。


 即日完売は127戸(全体の3.8%)で、フラット35登録物件戸数は3,057戸(同90.8%)でした。

 以上がsuumoジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向ー2017年11月度ー』を基にしていますので、以下その内容を見てみることとします。

 まず、11月の発売戸数3,366戸は、前年同月の2,701戸から大きく増えていますが、2015年11月3,496戸には少し及ばず、
平年ベースでは標準的な発売戸数だったと言えます。契約率は前月60.7%と比較すれば改善していますが、4ヶ月連続70%割れとなり、近年にない低契約率傾向は続いています。

 1戸当たり価格5,551万円は、前年同月比では引き続き高いのですが、本年に入ってからは
5千万円台後半が落ち着いた価格水準になってきており、安定した値動きです。

 積極的な販売姿勢となったのに対し、契約率は70%に達していないことから、
在庫数は118戸増加と久々の大幅増加を記録し、6,240戸となりました。超高層物件の販売は11物件283戸と45.1%増加しましたが、契約率53.0%で低迷しています。

 今月はあまり変動のない月で、
契約率は低空飛行ながら、物件供給は増加し、価格水準は現状維持といった結果でした。契約率が70%を切っているからといって、「売れていない」というイメージはなく、マンション市場が現状に慣れてきた感じです。今後とも、何事もなければこのトレンドがしばらく継続していくのではないでしょうか。

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| 市場動向 | 21:43 | comments(0) | trackbacks(0) |