気になった物件をご紹介―2020年7月7日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古戸建
〇 恵比寿3(「恵比寿」駅) 4,480万円 再建築不可 土地41.28平米 建物42.96平米(2LDK) 1955年築

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_shibuya/nc_94179475/?suit=STkr20180612100
 「恵比寿」駅徒歩8分、レストランやバルが程近い路地裏の静かなたたたずまいが味わえる立地です。再建築不可ですが、2016年に内装・外装フルリフォームによりデザイナーズ住戸へ一新、螺旋階段を取り入れたシンプモダンかつスクエアな2階建に生まれ変わりました。融資は三井住友トラストが利用可能で、金利3.9%、約3割頭金を入れて、毎月返済額は約13.5万円です。賃貸に出した場合、賃料は約16万円、利回り4.3%とのシミュレーションですので、自己利用向きと言えます。

◎ 土地
〇 上石神井3(「上石神井」駅) 3,990万円 148.83平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nerima/nc_94411266/?suit=STkr20180612300
 「上石神井」駅徒歩15分と少し距離がありますが、3千万円台で約150平米の土地には惹かれます。坪単価88.7万円で、しかも建ぺい率60%、容積率160%と、1種住居でボリュームが取れます。ただ、防火地域ですので、耐火仕様にしなければならず、建築コストが気になります。間口が10.1メートルと広いため、少し広めのアパートを建ててもいいかもしれません。更地渡しとなります。

◎ 中古マンション
〇 ニューイースタンハイツ(「東新宿」駅) 2,780万円 1LDK 52.97平米 1977年築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_93788735/?suit=STkr20180612200
 「東新宿」駅徒歩4分、また、「新宿三丁目」駅徒歩10分もアピールポイントです。奥まった閑静な住宅街に立地します。本年3月に新規リノベーションを行いました。リビングを15帖とって今風に仕上げています。なお、1階住戸となります。ペット可もうれしいポイントです。「マンションナビ」によれば相場は2,740万円、リノベ代を考えればお得です。賃貸相場では月13.6万円、表面利回り5.8%となります。自主管理で管理費は月8,800円、修繕積立金は月4,400円と、こちらもリーズナブルです。

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| 市場動向 | 18:21 | comments(0) | - |
今、企業の継続に疑問の不動産会社はどこ?ー中堅デベロッパーの宿命

JUGEMテーマ:マンション


★ 週刊東洋経済7月4日号は、『激震!不動産』と題して特集を組んでいます。その中で目を引いたのが「不動産・ゼネコン 経営危険度ランキング」です。

 財務の健全性を見る指標に
負債資本倍率があります。有利子負債を自己資本で割った倍率で、1倍を下回れば健全というのが一般的な見方です。以下は、不動産・建設の上場企業を前期末の負債資本倍率が高い順にランキング化したものです。上位ほど有利子負債の負担が重く、財務が脆弱と言えます。数値は、1倍以下が望ましいとされる負債資本倍率です。

1 レオパレス21* 20.90  2 リーガル不動産 11.65  3 省電舎HD* 10.53
4 トラストHD 10.13  5 エスボア 7.37  6 アルデブロ 7.19
7 プロパスト 5.05  8 ビジネス・ワンHD 4.89  9 THEグローバル社* 4.21
10 APAMAN 3.93


 また、下の表は、不動産と建設業の時価総額減少率ランキングです。6月12日と、TOPIXが今年最高値をつけた1月20日を比較しました。TOPIXは6月12日、高値比マイナス10%まで戻していますが、下記各社は戻りが鈍くなっています。数値は、時価総額減少率です。

1 THEグローバル社* ▲50.8%  2 ウェルズ・マネジメント ▲50.7%
3 AMBITION ▲50.2%  4 ツクルバ ▲46.2%  5 ランドビジネス ▲44.6%
6 ファーストブラザーズ ▲44.4%  7 日本グランデ ▲43.5%
8 ティーケービー ▲41.9%  9 コスモスイニシア ▲39.1%
10 エムジーホーム ▲39.0%


 社名に*がついているのは、「継続企業の前提に関する注記」又は「継続企業の前提に関する重要事象等の記載」のある会社で、すなわち、企業としての今後の継続性に市場から疑問符がつけられている会社だと言えます。上記では、レオパレス21、省電舎HD、THEグローバル社の3社となります。

 まず、
レオパレス21については、建築したアパートの施工不備問題が響き、本年3月期の自己資本比率はわずか0.7%となりました。希望退職を実施し、補修工事を縮小する対策を取る予定です。

 そして、話題となっているのが
THEグローバル社です。分譲マンションでは、「ウィルレーナ」シリーズや「ウィルローズ」シリーズで知名度を上げた中堅デベロッパーです。この分譲マンション事業は堅調なのですが、近年流行りのホテル建設を積極的に手掛け、特に京都に集中投資してきました。
 
 しかも、通常デベロッパーは、「建築して終わり」で果実を得るのですが、
投資家に売却してリースバックするビジネスモデルを採用しました。いわば不動産売買と賃貸の一挙両得を狙ったわけです。

 当初は順調に見えた方式でしたが、
既に京都はホテル業が飽和化しており、さらにコロナ禍による外国人宿泊者の劇的な減少が追い打ちをかけ、それでも投資家に賃料を支払わなければならないという苦境に陥っています。同社が5月15日に発表した決算短信で、企業の継続性に不透明さが生じたとして「継続前提に関する注記」(疑義注記)が付けられることになったのです。

 こうしてみると、
リーマンショック直前に融資を膨らませるだけ膨らまして消えていった新興デベロッパーの姿を想起させます。勢いのある中堅企業は、さらに成長して大手を目指すためには背伸びをしなければならず、その過剰投資で失敗してしまうのもある意味ではセオリーとも言えます。

 多くの中堅企業が夢破れて消え去っていくのがデベロッパーの歴史でもあり、1980年代、1990年代のマンションの旧分譲主を見ると、大手を除いてはほとんど生き残っていません。最近の数少ない成功事例で絶好調なのはオープンハウス・ディベロップメントぐらいでしょうか。

 しかし同社も、同業者の買収等は成功していますが、
多角化を志向するあまり、米国不動産投資にまで乗り出しているのは危うさを感じます。負債資本倍率が高くなるのは不動産業の特徴でもあり、今後の不動産業界の行く末に注目が集まるところです。

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| ノウハウ・経験談 | 19:40 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年7月3日

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◎ 土地
〇 西瑞江3(「一之江」駅) 2,690万円 70.01平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_edogawa/nc_94377781/?suit=STkr20180612300
 「一之江」駅徒歩8分、開放感のある二方道路面で日照、通風良好です。新中川と旧江戸川に囲まれた低地にあり、海抜ゼロメートル以下で、不安はありますが、江戸川区はそのような地形ばかりであることも事実です。道路付けが微妙な感じもありますが、整形地と言えば整形地で、100平米内外の新築住宅が4千万円台で建てられます。現在、「一之江」駅徒歩10分以内の土地では最も安い坪単価の物件となっています。

◎ 中古マンション
〇 恩田ビル(「末広町」駅) 4,280万円 2LDK 55.89平米 1979年築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_94380344/?suit=STkr20180612200
 東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩2分、同千代田線「湯島」駅徒歩4分、JR山手線「御徒町」駅徒歩4分と、徒歩5分圏内で3駅利用でき、利便性は申し分ありません。「マンションナビ」によれば、推計価格は4,010万円〜4,310万円で約3%割高ですが、本年5月にリフォームされていますので、実質割安と見るべきでしょう。5階、南・東角住戸につき、日照・通風良好です。賃貸に出せば16.6万円〜19.6万円で表面利回り4.2%にとどまりますので、実需向きです。

◎ 新築戸建
〇 西巣鴨2丁目(「大塚」駅) 4,980万円 土地56.76平米 建物74.1平米(2LDK+S(納戸)、駐車スペース)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_94142791/?suit=STkr20180612000
 4千万円台、50平米台の土地、70平米台の新築戸建、JR山手線「大塚」駅徒歩10分が最大のセールスポイントです。都電荒川線「庚申塚」駅徒歩3分、都営三田線「西巣鴨」駅徒歩9分でもあり、利便性は十分です。ただし、いわゆる旗ざお地で、バルコニーをさお部分に突き出させている形状となります。さお部分に車が置ける間口は取れています。

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| 市場動向 | 19:53 | comments(0) | - |
クリオ横濱ディアマークス(新築)−現在唯一の「横浜」駅最寄り、強気の価格設定

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★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅より徒歩11分、JR東海道本線・同根岸線・同横須賀線・同京浜東北線・東急東横線・横浜高速鉄道みなとみらい線・相模鉄道本線「横浜」駅より徒歩13分の場所に立地する明和地所分譲・南海辰村建設施工・地上7階建・総戸数27戸の『クリオ横濱ディアマークス』です。

 アドレスは横浜市西区浅間町2丁目です。浅間町(せんげんちょう)は横浜市の東部に所在し、北東から順に1-5丁目に分かれ、住宅地、商店、事業所が混在しています。1918年(大正7年)には東海豆粕製油、1920年(大正9年)には平野味噌と食品工場が創業しました。東から時計回りに岡野、南浅間町、天王町、宮田町、鎌谷町、浅間台、南軽井沢、楠町、北幸、南幸に隣接しています。

 元は
芝生(しぼう)村と称し、武蔵国橘樹郡に属しました。神奈川領のうち村内を東海道が貫通し、神奈川宿と保土ヶ谷宿の中間の立場として栄えました。1901年(明治34年)の横浜市編入の際に域内にある浅間神社から浅間町と改称しています。

 本マンションの所在する浅間町2丁目には2017年12月31日現在、
931世帯1,717人が住んでおり、小学校は浅間台小学校、中学校は岡野中学校が通学校となります。岡野中学校は新田間川を渡ってすぐですが、浅間台小学校(徒歩8分)は急な坂道を登校する必要があります。

 「横浜」駅から本マンションまでは徒歩11分又は13分です。同駅西口から西に向かって歩くフラットアプローチです。徒歩10分超はやや遠さを感じますが、それでも最寄り駅が11路線が利用できる大ターミナル駅の「横浜」駅ですから十分に魅力的です。しかも、同駅西口周辺の喧騒からは一線を画した穏やかな住宅地です。通り道にあるジョイナス、横浜タカシマヤ、横浜ビブレ、ハマボールイアス、岡野公園が気軽に利用できます。

 近隣にある商業施設は
ファミリーマート横浜浅間町店(徒歩2分)、ローソンストア100横浜浅間町店(徒歩3分)、サミットストア横浜岡野店(徒歩4分)ですが、「横浜」駅前まで出れば横浜タカシマヤをはじめ何でもあります。公園は、新田間公園まで徒歩2分、上記の岡野公園まで徒歩3分です。

 本マンションは
全戸南東向きで、角住戸、ルーフバルコニーなど多彩なプランが用意されています。目前に建物がないリバーサイドの立地で、南東・南西が街路に接する2方角地の恵まれた立地です。歩行者の安全を考えて、歩行者用メインエントランスと駐車場出入口を分けた歩車分離アプローチを採用、41台分の駐輪場を建物内に設置しています。

 専有設備では、
食器洗い乾燥機、高級人造石カウンタートップなどが目を引きます。直床なのが残念ですが、天井は二重天井です。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積44.25平米〜76.19平米で、現在販売しているのは2LDK、44.25平米のBタイプ・Dタイプ、2LDK+S(実質3LDK)、63.72平米のAタイプです。販売価格は4,695.1万円〜6,592.3万円、坪単価342万円〜351万円程度です。

 駅距離の遠さを補うのが価格設定だとすれば、本物件では
割安感はなく、2割程度安い坪単価280万円程度であれば検討者はもっと増えたことでしょう。2019年7月から分譲を開始して約1年、本年11月には竣工予定です。新築マンションとしては周囲に競合物件がないのが強みで、あせらず販売していくスタンスと考えられます。

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| 新築マンション 横浜市西区 | 19:51 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年6月29日

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★ 私は毎朝、寝床でスマホのSUUMOを眺めながら、「これは!」と思う物件を探すことが日課になってしまいました。買えるあてがあるわけではないのですが、その物件を自分が所有し、住んでいることを想像するだけでわくわくするからです。また、その物件が翌日早くも消えていると、「ああ、やっぱりね」と勝手に残念に思ったりしています。

 「これは!」と思うというのは、やはり
割安感があり、人気が出る(いわゆる「足が速い」)物件と判断したものです。思惑が外れ、いつまでも市場に残っている物件も多いのですが、何かのご参考になるかもしれませんので、時折本ブログでご紹介したいと思います。

 物件種類は、
中古マンションに限らず、新築戸建、中古戸建、土地を含みます。今回は、以下の3物件です。

◎ 中古マンション

〇 第二サンハイツ泉町(「本蓮沼」駅) 1,899万円 3DK 60.71平米 1985年築
  https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_93342338/
 「本蓮沼」駅徒歩1分です。築35年になりますが、リフォームして住まわれたのか、室内はきれいです。「マンションナビ」によれば、推計価格は2,290万円〜2,490万円で約21%割安、賃貸に出せば12.3万円〜14.3万円で表面利回り8.4%になります。ただし、1階住戸です。

◎ 新築戸建

〇 市谷仲之町(「曙橋」駅) 8,980万円 土地70.49平米 建物106.53平米(3LDK+S、車庫付き)
  https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_shinjuku/nc_94262637/?suit=STkr20180612000
 「曙橋」駅徒歩4分、「牛込柳町」駅徒歩9分、「若松河田」駅徒歩11分です。都営線だけではなく、東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅も利用可能です。東4m道路に5.1m接道し、車庫付き地上3階建ての立派な住宅となります。邸宅が多い市谷仲之町アドレスにも惹かれます。70平米超の土地、100平米超の建物(14.73平米の車庫を含みます)で8千万円台は、都心ではちょっとみない物件だと感じました。

◎ 中古戸建

〇 千寿寿町(「北千住」駅) 1,180万円 再建築不可 土地40.5平米 建物47.63平米(3DK) 1973年築  https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_adachi/nc_94301460/?suit=STkr20180612100
 今人気の「北千住」駅徒歩9分です。1,180万円という価格が目を引きますが、残念ながら建築基準法上の道路に接していないために再建築不可です。築48年の築古住戸ながら、この6月に外壁と内装を一部リフォームしました。融資は三井住友トラストL&F以外は無理なので。現金買いをし、賃貸に出しても面白いでしょう。賃料は、リフォームをすれば月額9.8万円程度、利回りは、リフォーム代200万円を上乗せするとして8.5%、再建築不可にしては少し足りないか、といった感じです。

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| 市場動向 | 20:08 | comments(0) | - |
中古マンション価格が徐々に下落?−築年数の必然と大きなトレンド

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★ 東京カンテイは6月23日、『中古マンション70平米価格月別推移ー2020年5月ー』を発表しました。これによれば、2020年5月の首都圏中古マンション価格は、主要エリアの弱含みに伴って前月比▲0.7%の3,674万円と3か月連続で下落しました。

 都県別で見ると、
東京都では平均築年数がやや進んだ影響から▲0.8%の5,097万円と再び下落し、神奈川県(▲0.9%、2,837万円)では続落となりました。一方、前月に2%以上下落した埼玉県(+0.3%、2,253万円)や千葉県(+0.7%、2,077万円)では再び上昇して幾分か持ち直しましたが、前々月の水準までには至りませんでした。

 首都圏主要都市の中古マンション価格は、
東京23区で前月比▲0.8%の5,692万円と平均築年数が25.0年→25.6年に進んだ影響から下落に転じました。また、横浜市(▲1.1%、3,096万円)やさいたま市(▲1.0%、2,670万円)、千葉市(▲0.8%、1,912万円)でも1%前後のマイナスを示しており、首都圏では全ての主要都市で価格水準を下げる結果となりました。

 都心6区は前月比+0.3%の8,373万円と上昇傾向を維持しましたが、その度合いはここ3か月間で鈍化しつつあります。一方、周辺エリアではともに下落しており、直近1年間では現水準にて概ね安定した推移を示しています。

 以上が東京カンテイのプレスリリースの概要です。これだけでは中古マンションの価格トレンドが下落に転じたとは言えず、その理由としては、
今回の調査が築年数が進んだ物件の取引が多かったことが挙げられます。

 しかし、一方では、
最近、首都圏のほとんどのエリアで、築年数が進んでいるとも言えるのです。下記にこの3か月の売買された物件の平均築年数を挙げてみます。

首都圏         3月 25.3年  4月 25.8年  5月 26.1年
 東京都        3月 24.7年  4月 25.1年  5月 25.6年
  東京23区      3月 24.7年  4月 25.0年  5月 25.6年
   都心6区      3月 22.3年  4月 22.6年  5月 23.0年
   城南・城西6区   3月 27.5年  4月 28.3年  5月 29.0年
   城北・城東11区  3月 24.1年  4月 24.4年  5月 24.8年


 この傾向からわかることは2つあるのではないかと思います。一つは、物件価格の高騰から、購入者がより築古の物件に向かっていることです。当然築年数が古いほうが安価なわけですから、買いやすくなります。特に、購入者の懐具合の観点からは、直近のコロナ禍の影響から収入が目減りし、また目減りしなくても生活防衛的なスタンスになっていると考えられます。

 もう一つは、新築物件が年々減少し、中古マンション市場に出る物件が必然的に築古化していることです。これは日本の人口動態とも影響があります。2000年代にマンションが大量に発売されたのは、それを欲する団塊ジュニア世代の存在がありました。これからはもはやそのようなマンション第一次取得世代の大量発生は見込めませんので、新築マンションへの需要は細る一方なのです。

 中古マンション市場が自然と築古化し、需要も減退していくとすれば、都心希少エリアの価格高騰はあり得るものの、全般には価格は緩やかに下落傾向になっていくと思われます。コロナの影響というより、そのような大きなトレンドの中で考えるとすれば、直近の下落傾向も自然な流れとして受け止められやすいのではないでしょうか。

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| 市場動向 | 22:42 | comments(0) | - |
パレ・ソレイユ上北沢(中古)−駅徒歩3分・坪213万円の築20年未満3LDK

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★ 京王線「上北沢」駅より徒歩3分、同線「八幡山」駅より徒歩9分、同線「桜上水」駅より徒歩15分の場所に立地する日開旧分譲・若築建設施工・地上6階建・総戸数26戸・2002年2月築の『パレ・ソレイユ上北沢』です。

 アドレスは世田谷区上北沢5丁目です。上北沢は、世田谷区北辺のほぼ中央に位置し、烏山地域に属します。旧の地名は、武蔵国荏原郡上北沢村であり、1889年(明治22年)に松原村、赤堤村との合併により松沢村大字上北沢となり、1932年(昭和7年)、東京市編入により世田谷区上北沢1丁目から3丁目に編成されましたが、1966年(昭和41年)10月1日、住居表示施行により旧・上北沢2丁目の一部と上北沢3丁目のほぼ全域を合わせ、現行の上北沢1丁目から5丁目までが誕生しました。

 本マンションの立地する上北沢5丁目は、上北沢エリアの北部に位置し、杉並区に突き出した格好になっています。すなわち、東、西、北の三方は
杉並区上高井戸に囲まれ、南を甲州街道、西を環八通りが貫いています。

 「上北沢」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅を北側に出て緑豊かな閑静な住宅街を北上、甲州街道に出て左折して右手、セブンイレブン世田谷上北沢店の隣に所在します。「八幡山」駅より徒歩9分、「桜上水」駅より徒歩15分ですが、3駅とも京王線の駅なので、小さな駅ではありますが「上北沢」駅一択でいいと思います。

 「上北沢」駅を出るとすぐに
23時まで営業しているスーパー・サミットがあり、だいたいの生活必需品はこちらで購入できそうです。オリジン弁当もありますが、ファーストフード店や飲食店が少ないのがやや難点です。近隣は商業施設を併設したマンションが立ち並んでいますが、敷地の前は美しい街路樹が配され、徒歩約7〜8分には世田谷百景の桜並木もあり、便利さと自然溢れる環境を享受できる地域です。

 本マンションも周囲の環境に調和するように
敷地内は様々な植栽で彩られ、外観は落ち着いた茶色のタイル貼りとなっています。1階エントランスは大理石貼りでクールな雰囲気、また共用設備として、オートロック・宅配ロッカー・100%完備の台数の多い駐輪場・ペット足洗い場(飼育細則有り)が設置され便利です。清掃が行き届いた共用部を抜けると、エレベーターが1基あります。総戸数26戸なので、十分です。外廊下方式で、風通しは良いです。

 各戸の広さは35平米台〜88平米台、間取りは1DK〜4LDKでBS・CS・床暖房・エアコン・オートバス・浴室乾燥機が標準装備されています。バルコニーは幅があり、奥行きにも余裕があり、プランターはもちろんのこと、テーブルも置くことが可能です。

 対象住戸は
地上6階建て建物の2階に所在する専有面積74.5平米の3LDKです。まず気になるのが全体が台形型の住戸であることで、LD、2洋室が台形になり、デッドスペースができやすいことです。これを許容できるなら、LD11.8帖、キッチン4.5帖、2洋室が6.2帖と5帖、和室が6帖と、専有面積の割に十分な居住スペースが確保できています。

 廊下はクランク状でプライバシー性に優れ、収納は押入れが力を発揮しそうです。南・北西の角住戸で、甲州街道沿いは二重窓が設置され、交通音に配慮されています。

 販売価格は4,800万円、坪単価213万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,036万円〜5,434万円、『マンションマーケット』では5,136万円〜5,394万円、『イエシル』では4,623万円、『ふじたろう』では4,625万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,812万円〜5,211万円、『マンションレビュー』では4,948万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,951万円、坪単価220万円となり、販売価格は3.0%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の価格は5,260万円、坪単価は233万円とされています。

 「上北沢」駅の1日平均乗降人員は昨年で15,942人で、近年減少傾向にもあり、
かなり地味な駅です。しかし、「新宿」駅には直通15分で着く利便性があり、繁華性に欠ける一方、駅近でも良好な住環境に恵まれています。本マンションは甲州街道沿いではありますが、築20年を経ていない立派な外観と目に映える街路樹には、私も「おっ」と思いました。

 価格もお手頃で相場から見ても割安感がありますし、駅に近い世田谷の穴場的なロケーションで生活を楽しむというのもありではないでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:パレ・ソレイユ上北沢
 価格:4,800万円 (税込)
 所在:世田谷区上北沢5丁目
 交通:「上北沢」駅徒歩3分
 面積:専有74.5平米

詳細はこちら
パレ・ソレイユ上北沢

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| 中古マンション 世田谷区 | 19:45 | comments(0) | - |
新型コロナの影響と狼少年ー真の投資家が狙うべき不動産とは?

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★ 14日付INVEST ONLINEによれば、JLL日本法人が2020年5月26日、不動産投資家(デベロッパー、アセットマネジャー、資産管理会社、国内外ファンド、金融機関等)が市場をどのように見ているか、投資意欲などについての調査を発表しました。

 この調査によると、
投資家の約75%が今後も積極的に不動産へ投資する考えをもっています。「物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う」は7.7%とやや少なかったものの、「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」が67.2%と多くの投資に前向きな姿勢が見られます。

 また、物件取得価格水準については
「5〜15%下落する」と考える投資家が65.5%と一番多い結果となりました。投資家の実に約9割が「5%以上下落する」と回答し、新型コロナウイルス感染拡大の影響が不動産価格の下落につながり、一定の価格調整があると見ていることがわかりました。

 また、今後の投資戦略については、
オフィス、レジデンシャル、物流という回答が多く、全体の6割以上を占めています。インバウンド需要に支えられてきたホテル、リテール(商業施設)については、コロナの影響が大きく、投資対象としての関心は低位に留まっています。

 オフィスは依然として人気ですが、景気に比較的左右されず安定感のあるレジデンシャルや、契約形態が長期であり生活必需品の需要増に伴って追い風となっている物流への関心度が高くなっているようです。

 今後の投資で
最も重要な点は「価格の妥当性」という回答が多かったですが、それを確信できるだけの情報が不足していることがあげられます。投資意欲は旺盛であるものの、現時点では様子をみている投資家が多いということが、このアンケートからうかがい知れます。

 以上がINVEST ONLINEの記事の概要です。不動産を売る方ではなく、買う方から現状をどう見ているかがわかって興味深い調査です。

 結論から言えば、
不動産投資家の買い意欲はコロナ禍を経ても旺盛です。できればお得な物件を安く買いたい、というのは投資スタンスというより人間の欲望であり、コロナ禍をその好機ととらえ、不動産価格が下落するところをうまく買いたい、という心理が出ています。

 しかし、おそらくは
そんな気持ちが買い手の顔に出ている間は、不動産は安くなりません。不動産価格が本当に下落するのは、売り手が「こんな損する不動産投資から早く足を洗いたい」と売りを焦り、買い手が「こんな損する不動産投資に手を染めるのは愚かだ」と見向きもしない世相が現れるときなのです。

 世間には
コロナの影響で不動産価格は暴落する、とする週刊誌の記事がいっぱい出ています。「暴落する」と煽る方が「変動せず」と書くよりもはるかによく読まれ、週刊誌が売れるからであり、はっきり言ってそれ以上でも以下でもありません

 「暴落する」と書かれると
オーナーは心配になり、買い手は喜び、どちらにしてもこの記事を読まずにはいられなくなります。筆者にとっては、一部で狼少年と言われても、ならば狼少年に徹した方が市場の需要は圧倒的にあるのです。

 今回のコロナ騒動で
民泊施設だけは本当に痛めつけられ、誰もが民泊業から足を抜けようともがいています。上の理屈からすれば、今この時に民泊業に進出する人こそが真の裁定機会を狙う投資家と言えるのでしょう。

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| 市場動向 | 20:08 | comments(0) | - |
ヴェレーナ赤羽志茂 TWIN PROJECT(新築)ー新築3LDK4千万円台の魅力

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★ 東京メトロ南北線「志茂」駅より徒歩7分の場所に立地する大和地所レジデンス分譲・風越建設施工・地上7階(レジデンス)・地上9階(プレミアテラス)建・総戸数30戸(レジデンス)、54戸(プレミアテラス)の『ヴェレーナ赤羽志茂 TWIN PROJECT』です。

 アドレスは北区志茂3丁目です。志茂(しも)は、1丁目から5丁目まであります。北区の北東部北東端にあたり、隅田川西岸の低地に位置します。町域北部に岩淵水門があり、その付近で荒川から隅田川が分流し、また新河岸川が隅田川に合流しています。町域の北は東京都・埼玉県境をなし、東は隅田川が北区・足立区の区境をなしています。南は神谷、西は赤羽および赤羽南と接し、地区の中央を国道122号(北本通り)が南から西へ走り、その地下を東京メトロ南北線が走っています。

 新河岸川と荒川の間の中州状になった範囲にも町域が及びます。中州とは橋で連絡され、荒川下流河川事務所、公務員住宅などがありますが、荒川対岸の埼玉県や足立区側へ直接渡る橋は町域内にはありません。

 江戸時代は
豊島郡岩淵領下村で、小名に上・下・大荒久などがありました。正保期に天領となり、その後小石川伝通院・浅草幡随院・谷中南泉寺等にも分け与えられました。代官手代の八官七兵衛により荒川沿岸の新田開発が行われ、1675年(延宝3年)八官新田と号しました。また、荒川対岸の岩淵宿内に梛野原新田が飛地として存在しました。

 下村は1871年(明治4年)11月に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入され、1878年(明治11年)に北豊島郡に所属しました。1889年(明治22年)、町村制の施行に伴い 岩淵町に併せられ、岩淵町大字下となりました。1932年(昭和7年)東京市に編入される際表記を改め、王子区志茂町1〜3丁目となりました。1957年(昭和32年)に大半が志茂1〜5丁目に再編成され、1967年(昭和42年)5月1日の住居表示実施の際に1957年に再編成されなかった志茂町3丁目が志茂5丁目に編入されました。

 志茂という地名は、1932年(昭和7年)に王子区志茂町成立の際、
大字下の小字志茂から採用されました。この字志茂も元は「下」と書かれ、明治に好字二字化されたものですが、同じく下村の字「上」(後に「加美」)と対を成しています。

 「志茂」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅2番出口から住宅街の中を東に進み、日本化薬総合研究棟の突き当りを左折して北上した左手に所在します。道路を隔てた北側には2017年10月より分譲中の三菱地所レジデンスの総戸数399戸の大規模マンション『ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂サードスクエア』があります。

 外観デザインは、
2棟で異なる景をデザインしています。エントランスにはパリ・セーヌ川湖畔をイメージした石積調の壁のゲートを設けて正面性と結界性を高めるとともに、外観にはパリの街並をオマージュしたガラス手摺りや、様々なマテリアル、モダンな装飾を採用、街並みに調和する表情と、気品ある美しいユーロデザインに彩られた邸宅街区を描き出しています。

 エントランスホールには大きな開口部を設け、2階には、パーティ、イベントなどフレキシブルに利用できる
コミュニティラウンジ(集会室)が用意されています。住宅棟とあえて分離した共用棟としています。

 正面が南に向いた敷地の特性を活かし、ランドスケープデザインでは、採光性を高めた
全戸南向きを実現しています。また、2棟の間にある道路を挟みエントランスを向かい合うように配棟し、建物をセットバックさせることで歩道状空地や緑地を設け、エントランスや道路から連なる緑を楽しむことができ、暮らしに趣を添える路もデザインしています。

 フレキシブルウインドウを全開放すれば、リビング・ダイニングといつでもフラットにつながることが可能です。内と外が合わさった大空間なので、ガーデニングはもちろんチェアやテーブルを置いてホームパーティや人気のグランピングも楽しむことができます。

 日常のお買い物は、
志茂七溜商店会が徒歩10分です。スーパーは、イオン赤羽北本通り店が徒歩11分、多彩な施設が近郊にあるものの、徒歩15分を超えてしまうのがややネックです。

 現在は
第2期1次予告広告中で、販売戸数2戸、間取り3LDK、専有面積68.26平米・73.81平米に対し販売価格4,200万円台予定・5,000万円台予定先着順が3戸で、間取り3LDK、専有面積65.34平米〜70.20平米に対し販売価格4,689万円〜5,049万円、坪単価208万円〜238万円程度です。

 ライバル物件は、上記の『ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂』となるでしょうが、こちらも平均坪単価220万円程度と、価格水準は同等です。荒川を目の前にしてハザードマップは気になるところです。外観デザインは好みが分かれることでしょう。

 「志茂」駅は目立たない駅ではありますが、
遅延や故障の少ない東京メトロ南北線の駅ですし、市ヶ谷、四ツ谷、永田町など都心駅に乗り換えなしのダイレクトアクセスです。今どき3LDK4千万円台の新築マンションの魅力は大きいと思います。

公式ホームページ ⇒ヴェレーナ赤羽志茂 TWIN PROJECT

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| 新築マンション 北区 | 19:35 | comments(0) | - |
GO TO マンションーモデルルームがデートスポットだった時代へ

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★ ニュースを見ると、これから政府の「GO TO キャンペーン」が始まるようです。委託先の選定がいろいろあって延期される模様で、当初の7月開始予定が遅れる見込みですが、コロナ騒ぎでSTAY HOMEを余儀なくされた身としては、この夏は許される範囲で旅行して、思い切り気分転換したいところです。

 ところで、この「GO TO キャンペーン」の名称を初めて耳にした時、
「何てベタな名前なんだ」と思ったものです。ちょうど緊急事態宣言が出た頃で、家に極力いるようにと言われている中で、「GO TO TRAVEL」とか不謹慎にさえ思えました。

 マスコミからも名称の受けが良くなかったと記憶しており、
「そのうち名称が変わるんだろうなあ」と思っていたのですが、意外にも名称がそのまま残りました。そのとき、「よほどこの名称にこだわりがあるんかな」と思ったものです。

 そして本日、その
「こだわり」のわけがわかったような気がしました。私はいま関連のシステム会社に出向しており、遅ればせながらプログラミングの勉強を始めました。通勤電車の行き帰りに読んでいるのが高橋麻奈さん著のロングセラー「やさしいC」というプログラミングの代表言語であるC言語の入門書です。

 この本で今朝見つけたのが
「goto文(goto statement)」です。goto文は「処理の流れを強制的に変更する構文」で、識別子を記述した場所に処理の流れを変更します。

 ……

 goto ABC;
 …… 
 …… 
 ABC;
 ……
 
 つまり、どんなお定まりの処理が並んでいても、goto文が出てきた途端に、gotoが指定した処理に飛ぶことができるのです。解説書には、「プログラムの流れを適当な場所に変更するものであるからできるだけ使わない方がよい」とありますが、それだけ強力な指示文であると言えます。他のすべてのものに優先できる「魔法の言葉」なのです。

 新型コロナウィルスの影響で、世界はすっかり変わってしまいました。この名称を考え出したのがお役人なのか、役所に提案した民間会社の方なのかはわかりませんが、もし発案者がプログラミング言語の知識があったとしたら、そこにはコロナが変えてしまった日常を元のきらきらした世界に変えたい、そんな魔法の力を「GO TO」に込めたかったのではないでしょうか。

 この流れからすれば、私は
「GO TO マンション」キャンペーンもあってほしいなあ、と思います。新規マンション購入者に10万円でもいいから、何らかの後押しするサインを与えてほしいのです。

 私がマンションを見始めてからいつの間にか約20年になります。今から思えば、
見始めた頃のモデルルームはどこも夢のマイホームを求める若い夫婦で満席でした。このブログでも何度か書きましたが、その頂点は「芝浦アイランド」のパビリオンで、売主の三井不動産は、当時人気絶頂だったSMAPをキャラクターに採用し、多額のお金をかけて明るく開放的で豪華なパビリオンを設けたのです。

 アイランドにふさわしく、
パビリオンには広々としたテラスが設けられ、提供されるドリンクを自由に飲むこともできました。パビリオンはお洒落スポットになり、若い方々のデート場所にもなり、多くのカップルが芝浦アイランドで将来の夢を紡いだのでした。

 願わくばgoto文を書くことで、マンションがきらきら輝いていたあの時代に戻ることができたら、「GO TO キャンペーン」には諸手を挙げて賛成するのにな、と思った次第です。

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| ノウハウ・経験談 | 19:02 | comments(0) | - |