ワコーレ大島(中古)−相場より約2割安い800万円の駅徒歩3分投資物件

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★ 都営新宿線「大島」駅より徒歩3分の場所に立地する檜不動産旧分譲・大末建設施工・地上3階建・総戸数50戸・1989年3月築の『ワコーレ大島』です。

 アドレスは江東区大島5丁目です。大島(おおじま)は、江東区の北東部に位置し、城東地域にあたります。北で亀戸、東で江戸川区小松川、南で北砂及び東砂、西で毛利・住吉及び猿江と接しています。町域の北辺を竪川、東辺を旧中川、南辺を小名木川、西辺を横十間川と接しています。また、地区西部をJR総武線「亀戸」駅から分岐した貨物専用鉄道線が南北に走っています。

 正保年間(1644年-1647年)頃に、海岸の低湿地を開発して村が作られ、約250年前の「元禄図」に初めてその名が出ています。当時比較的大きな島であったので、この地名がつけられたとされています。

 葛飾郡大島村のうち、小名木川沿岸の百姓が1657年(明暦3年)に商売屋を始め、1706年(宝永3年)には町地となり、深川上大島町と深川下大島町が起立し、この2町は1713年(正徳3年)町奉行と代官の両支配地となり、明治維新後の1878年(明治11年)に深川区へ編入されました。

 1889年(明治22年)市制町村制施行が施行された際に横十間川以西が東京市、以東が南葛飾郡とされ、それまでの南葛飾郡大島村と深川区深川上大島町は横十間川を境に以東は(新)大島村に、以西は東京市深川区にそれぞれ編入され、深川区深川下大島町は(新)大島村に編入されました。

 東京市深川区に編入された区域は、深川上大島町と大島村字曽根(暫定的に深川区の「村」として残っていた)がありましたが、1891年(明治24年)に、現在の江東区猿江(上大島町)、住吉(大島村)大島村字曽根が深川猿江裏町に編入され、これが現在の江東区猿江(上大島町)、住吉(大島村)にあたります。現在の大島はこの時に成立した(新)大島村の区域です。


 「大島」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A5出口を出て、新大橋通りを東に歩き、消防署の角を右折して南下したところに立地します。あるいは丸八通りを南下して、大島五丁目交差点を左折するルートの方がわかりやすいでしょう。いずれにせよ同駅も本マンションも海抜下の低地に位置するため、水害を懸念される向きもあるかもしれません。

 あたりは閑静な住宅街で、
バブル真っ最中の1989年3月に竣工、シングル向けの専有面積19.91平米〜31.24平米のワンルーム〜1DKが45戸とファミリー向けの44.45屐46.40屬2LDKが4戸の全49戸からなり、都会的な雰囲気のライトグレーのタイル貼りの外観が特徴です。

 セキュリティについては、共用エントランスにオートロックを導入、TVモニター付きインターホンも備えています。住戸内はフローリング仕様で、CATVとインターネットに対応、敷地内には自転車置場もあります。

 「大島」駅周辺には商店街やスーパーやコンビニエンスストアが複数あるほか、本マンションから徒歩12分で野球場やサッカー場もある
大島小松川公園に行くことができ、身近にスポーツを楽しめます。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積23.36平米の1Kです。キッチン4.3帖、洋室5.8帖で水廻りは3点ユニットの投資用住戸になります。室内洗濯機置場で収納もそこそこあるなど、1Kにしてはゆとりある間取りです。

 販売価格は800万円、坪単価113万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では934万円〜1,137万円、『イエシル』では791万円、『マンションマーケット』では1,026万円〜1,138万円、『ふじたろう』では869万円、『HOME'Sプライスマップ』では943万円〜1,211万円、『スモーラ』では985万円〜1,089万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は982万円、坪単価139万円となり、販売価格は18.5%割安との試算結果です。なお、不動産バブルの時期に竣工した本マンションの分譲時の平均坪単価は436万円だったとの記録があります。

 本物件はもっぱら投資用であり、対象住戸も
賃貸中となっています。ただ、賃料が資料では明らかでないのと、管理費・修繕積立金がいずれも0円表記なのが気になるところで、興味のある方はまずお問い合わせが必要です。いずれにしても駅近であるメリットに加え、相場よりかなり割安な価格で売り出されているのは事実であり、検討の価値は十分ありそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ワコーレ大島
 価格:800万円 (税込)
 所在:江東区大島5丁目
 交通:「大島」駅徒歩3分
 面積:専有面積23.36平米

詳細はこちら
ワコーレ大島

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| 中古マンション 江東区 | 20:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
25年ぶりの低い販売戸数が改善に寄与?−中くらいのめでたさのマンション成約

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★ 6月16日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月15日、2017年5月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
5月の新規発売戸数は2,603戸です。対前年同月(3,002戸)比13.3%減、対前月(2,741戸)比5.0%減となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,206戸(全体比46.3%)、都下276戸(同10.6%)、神奈川県590戸(同22.7%)、埼玉県254戸(同9.8%)、千葉県277戸(同10.6%)で、東京都のシェアは56.9%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,880戸で、
月間契約率は72.2%と、前月の66.3%に比べて5.9ポイントアップ、前年同月の70.9%に比べて1.3ポイントアップしました。地域別契約率は都区部74.3%、都下75.0%、神奈川県73.1%、埼玉県55.9%、千葉県73.6%でした。

 1戸当り平均価格、1m2当り単価は、5,981万円、86.1万円です。2017年4月は5,918万円、85.6万円でしたので、
前月比総額では63万円(1.1%)のアップ、平米単価は0.5万円(0.6%)アップしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部7,378万円・110.7万円、都下5,163万円・72.0万円、神奈川県5,137万円・70.5万円、埼玉県4,187万円・59.7万円、千葉県4,161万円・58.0万円です。


 即日完売は203戸(全体の7.8%)で、フラット35登録物件戸数は2,431戸(同93.4%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 2017年5月度−』を基にしていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、5月の発売戸数2,603戸は、一昨年3,495戸、昨年3,002戸と比較してかなり少なく、
5月としては1992年の1,617戸以来、25年ぶりの低水準でした。その反面、契約率は72.2%と、本年に入って初めて好不調の目安とされる70%を上回っています。

 5月はGWをはさむため、
マンション販売の春シーズンとして注目を浴びる期間で、各デベロッパーもこの時期に照準を合わせて販売戦略を練るのが通常でした。しかしながら、マンション価格高騰の中で販売戸数を絞り込むことを優先し、その考え方が功を奏して、契約率の回復につながったものと考えます。

 そんな中で、
『Brillia Tower 代々木公園 CLASSY』が第1期116戸を即日完売し、気を吐いています。平均価格12,055万円という高額物件で、最高倍率は15倍にもなりました。億ションとなる高級マンションが3ケタの戸数で完売したことが、5月の首都圏マンションの好成績につながっていると言えます。

 1戸当たり価格は5,981万円で、ここ3年の中では、
2017年1月(6,911万円)、2015年11月(6,328万円)に次いで3番目に高くなっています。販売在庫数は6,422戸で、前月末比227戸の減少と、こちらも改善しています。

 ただし、
5月の超高層物件の売れ行きは11物件163戸と前年同月(330戸)に比べ半減、契約率も62.8%と振るいませんでした。なお、上記の『Brillia Tower 代々木公園 CLASSY』は地上19階建のため、この超高層物件の販売戸数にはカウントされていません。

 前年比で指標が悪化していた昨年に比べ、
今年は毎月、販売戸数なり契約率なり、あるいが販売在庫数なり、いずれかの指標で回復傾向が見られます。もっとも、昨年の指標が悪すぎた反動が来ているとも言えますが、私たち一般サラリーマンからすれば、ほしいマンションは手が届かないほど高く、どうしても購入を迫られている層が、立地というより広さや間取りを犠牲にして購入をしているのかもしれません。

 「高い」と感じても、いくら人口減少社会で今後需要が細ると言われても、
今後マンション価格が下落する方向に賭けられるほど確信があるわけでもなく「中くらいのめでたさ」で契約書にサインしている方もいることでしょう。

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| 市場動向 | 19:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
ドレッセWISEたまプラーザ(新築)−成功が約束された待望のたまプラーザ物件

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★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩4分の場所に立地する東京急行電鉄&三菱商事&三菱地所レジデンス&大林新星和不動産分譲・東急建設施工・地上10階地下1階建(A棟)&地上9階地下1階建(B棟)・総戸数278戸(会員優先販売済みCOURTA](88戸)含む)の『ドレッセWISEたまプラーザ』です。

 アドレスは横浜市青葉区美しが丘1丁目です。美しが丘は、青葉区東部に位置し、全域が東急電鉄によって開発された多摩田園都市となっています。地域内には1966年(昭和41年)に開設された東急田園都市線「たまプラーザ」駅があり、駅周辺が商業地となっているほかは、地域内は主に団地や社宅、マンション、一戸建の並ぶ住宅街となっています。また、多摩田園都市の中心地区に位置付けられ、複合商業施設である「たまプラーザテラス」が整備されています。

 美しが丘は、元は横浜市港北区元石川町の一部であり、多摩田園都市開発の進展により1969年(昭和44年)(美しが丘1丁目〜3丁目)、1972年(昭和47年)(美しが丘4丁目〜5丁目)の2次にわたって同町から分離して新設されました。1969年に港北区から緑区が分離・新設された際に緑区の所属となり、さらに1994年(平成6年)に港北区と緑区の再編が行われると、当区域は新設された青葉区の所属となりました。


 「たまプラーザ」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅を北に出て、東急百貨店の東側を回って北上した場所に所在します。まさに「たまプラーザテラス ノースプラザ 東急百貨店」に隣接した垂涎の立地です。

 東急電鉄は2012年4月より横浜市と「既存のまち」の暮らしやコミュニティを重視しつつ、新たな発想でこれからの時代に合った郊外住宅地に再生していく
「次世代郊外まちづくり」「WISE CITY」と名付けて推進しており、「たまプラーザ駅北側地区(横浜市青葉区美しが丘一・二・三丁目)」を第1号のモデル地区として、産・官・学・民の連携・協働によるまちづくりに取り組んでいるとのことです。

 したがって、本マンションには、そのコンセプトに沿った共用施設(複合利便施設)
「CO-NIWAたまプラーザ」が整備される予定であり、例えば、遊歩道、広場、コミュニティカフェ、子育て支援施設などがこれに該当します。屋上の一部には菜園を設け、「スカイファーム」名付けているところがユニークです。

 敷地は、
A(2,536.93平米)、B(3,006.62平米)、C(4,145.36平米)の3つに分かれ、合計9,688.91平米と、1万平米近くの広大な敷地となります。これだけまとまった敷地が東急百貨店隣接の人気ブランド駅近に出てくるのは大変珍しいのですが、ここは日本生命社宅跡地で、「たまプラーザ」エリアでマンションを検討している方々には以前からよく知られた待望のプロジェクトだったようです。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積61.92平米〜96.33平米で、そのコンセプトどおり、まちづくりを担うファミリー層をターゲットとしたプランです。オーソドックスな田の字型間取りで安心感があります。ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ミストサウナなど、家族に必要な設備は過不足なく整っています。

 平均坪単価は360万円程度とも言われ、条件の良い部屋は坪400万円超、上層階角部屋が坪500万円超、最上階が坪600万円超と言われています。なお、先行して、売主たる各デベロッパー友の会会員の方々には先んじて優先販売が行われ、A棟の88戸が既に成約済となっています。

 三菱地所レジデンスをはじめ、
複数の名だたるデベロッパーが名前を連ねており、その力の入れようがわかります。7月中旬に販売開始予定ですが、多少高価でも、この立地は必ず売れる、と確信が持てる数少ない物件です。

公式ホームページ ⇒ドレッセWISEたまプラーザ

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| 新築マンション 横浜市青葉区 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
大規模改修が大火事を招く?−「対岸の火事」ではないロンドンの悲劇

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 「テロ以上の恐怖−」

 15日付産経新聞は、ロンドン高層アパート火災について、このような住民の声を伝えています。ロンドン消防庁の消防総監は、「前例のない火災だ。これほどの規模のものは見たことがない」と話しています。

 誰もがこの火災を伝える映像を見て、慄然としたと思います。低層階から高層階まですっぽりと炎に包まれた高層アパートは、まさに
阿鼻叫喚の地獄そのものでした。

 本建物は公営住宅で、120世帯が入居、1974年竣工で、
昨年、約14億円をかけて2年にわたる大規模改修を終えました。外装や全館共通の暖房システム等を新しくし、住民の方々は暮らしやすくなったと喜んでいたのでしょう。原因はまだわかりませんが、おそらくはこの大規模改修こそが火災をこれほどまでに広げた要因ではないかと推察されています。

 日本では断熱材は建物の内側に貼るのが多いのですが、イギリスなど海外は
外断熱が一般的なのだそうです(日本でも住宅に外断熱を勧める本が出版されています)。そして、この断熱材に可燃性のポリエチレン素材が使われ、マンション外壁を覆ったために、外壁が一気に燃え広がったのではないかというのです。

 「なるほど」と思わせる説明です。それでは、日本の高層タワーマンションは大丈夫なのか、と誰しも心配になりますが、報道では、
日本国内の高層タワーマンションは、今回のロンドンと同様の火災が起きる可能性は低い」とされています。

 日本では、はしご車が届かない11階建て以上の建物は、
スプリンクラーの設置が義務付けられ、どの部屋で火災報知機が作動しても管理室を通じて全部屋に知らせる仕組みが取られています。また、マンションの場合、各部屋の鉄扉の外側に廊下が設置され、ベランダ側も仕切りで分断されています。

 平成27年に全国で起きた高層マンション火災は合計477件で、うち死亡火災は13件14人なのですが、
高層マンション火災全体の平均焼失面積は3.4平方メートルにとどまっています。日本国内では焼けても1室だけで済む場合が多く、大規模な延焼や逃げ遅れは考えにくい、というのが消防庁の担当者の弁です。

 ただ、
不適切な管理で危険が生じたケースもあり、平成元年8月、東京都江東区の28階建マンションから出火し、24階の約100平米が焼け、子供ら7人が一時取り残された火災がありましたが、この際には火災発生を知らせる放送に不具合があったとのことです。

 そういえば、過去にあった
雑居ビル火災では、逃げ道となるはずの外部階段に燃えやすい不要物がいっぱい置かれ、それが火災を広める原因となって避難を阻み、大惨事となったことを思い出します。亡くなられた方々は、本当に無念だったことでしょう。

 記憶に新しいのは
本年2月に埼玉県で発生したアスクル倉庫の大規模火災で、法令を遵守した防火装置を備えていたものの、防火シャッターやスプリンクラーが有効に機能せず、窓のない建物構造が消火を阻んで莫大な損失を被ってしまいました。大手会社の最新設備を備えた建物ですら火災を防げなかった状況を、私たちはもっと深刻にとらえるべきしょう。

 いかに建物自体が法令を遵守していたとしても、
適切な管理がなされていなければリスクは大変大きくなります。個人がいくら注意したとしても、集合住宅全体に気を配ることは不可能で、そのような適切な管理が欠如した建物となってしまうリスクを考えると、やはりタワーマンションは高層階ほど命を落とす可能性が高く、低層階ほど逃げられる可能性が高くなります。今回のロンドン火災でも、2階に住んでいた母親を助け出した住民は、「低層階でラッキーだった。炎が上に上がる様子を見て、背筋が凍った」と振り返っています。

 もう一点気になるのは、
今回の火災は大規模修繕が原因ではなかったか、ということです。過去にも改修中の火花が建物に燃え移ったことによるビル全焼などの悲惨な事故があったことを思い出します。改修事態に火気を使用するなどのリスクがありますが、今回の火災のように、不適切な改修方法が要因となることを気を付けなければいけません。

 建築基準法等日本の法制も、
建物建築時には建築確認をはじめとする厳しい規制や評価がなされていますが、いったん建築した後の改修方法や、リフォーム、リノベーションにはこれといった規制がない状態ではないでしょうか。今回のような誤った改修をしたとしても、それを改善指導できない点では、ロンドンでも日本国内でも同様だと思われます。

 その意味で、
今回のロンドン高層アパート火災は決して「対岸の火事ではない」ということを、私たちマンション住民は肝に銘じておくべきだと思います。

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| 地震・防災 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
コープフェニックス(中古)−坪単価78万円の1LDK、自己使用も投資用も満足空間

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★ 西武池袋・豊島線「桜台」駅より徒歩4分・同有楽町線「新桜台」駅より徒歩8分、都営大江戸線「新江古田」駅より徒歩12分の場所に立地するトーシン旧分譲・地上11階建・総戸数35戸・1968年11月築の『コープフェニックス』です。

 アドレスは練馬区豊玉上2丁目です。豊玉上(とよたまかみ)は、1丁目及び2丁目が設置されており、人口は平成20年時点で5,562人です。北部を練馬・桜台・栄町、南部及び西部を豊玉北、東部を旭丘と接しています。練馬・桜台・栄町との境に千川通りが、1丁目と2丁目の境付近を南北に環状七号線がそれぞれ通っています。

 地名は、豊玉(ほうぎょく)小学校の名をとったもので、小学校名の由来は、開校当時の学区であった北豊島郡と東多摩郡の郡名からとなっており、読み方は地名変更後に「とよたま」となりました。


 「桜台」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口から千川通りを横断して東南の方向に歩を進め、環七を横断した左手に立地します。道のりはフラットで歩きやすいのですが、環七沿いのため、交通音・排気ガスの影響はあるものと思われます。

 ただ、
マンション裏手には、武蔵大学の緑豊かなキャンパスが広がっており、公園も点在しているので、四季の潤いを感じながら生活することができるでしょう。「桜台」駅周辺では西友などスーパーが充実しています。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の10階に所在する専有面積42.08平米の1LDKです。高層階で南・西角部屋のため日照・眺望良好です。玄関からはすぐ階段となり、この階段を上った右手に8.0帖のLDKが配されています。LDKと引き戸で隔てられた洋室は6.0帖となります。水廻りのうち洗面所は広々としたゆとりのスペースです。

 昨年8月にフルリノベーションが施され、システムキッチン、ウォークインクローゼット、バイク置き場、収納スペース、室内洗濯機置場、モニター付インターホン、シャワー付洗面化粧台、洗濯機置場、全居室フローリング、プロパンガス、駐輪場、照明器具が交換されて室内は新品同様、レッドカラーのシステムキッチンが目を引きます。

 販売価格は998万円、坪単価78万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,172万円〜1,373万円、『マンションマーケット』では1,132万円〜1,252万円、『ふじたろう』では1,334万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,181万円〜1,599万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの自動査定の平均は1,297万円、坪単価102万円となり、販売価格は23%割安との試算結果です。

 本物件は自己居住用でももちろんよいのですが、
投資用としても、月額賃料7.5万円で表面利回り9.0%、実質利回り6.6%と成り立ちます。自主管理ではありますが、管理費は月額13,000円と結構とっていて、しっかりした管理ができている印象です。築年数は50年経過しているものの、お得で割安な物件として、検討の価値は十分ありそうです。

 種別:中古マンション
 名称:コープフェニックス
 価格:998万円 (税込)
 所在:練馬区豊玉上2丁目
 交通:「桜台」駅徒歩4分
 面積:専有面積42.08平米

詳細はこちら
コープフェニックス

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| 中古マンション 練馬区 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
海外生活経験者が最も少ない日本−たくましさの欠如が東京を選ばせる?

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★ 先日、渋谷駅の地下連絡通路をうろうろしていると、一人の外国人女性に呼び止められました。

 "Excuse me."

 緊張の瞬間です。失礼ながら、これは新手の詐欺まがいのセールスか(学生時代に渋谷駅連絡通路で引っかかったトラウマです)と思いましたが、単に道を聞きたいだけで、「山手線に乗るにはこの地下通路をどのように行ったらよいか」という質問でした。

 ほっと安心したものの、悪名高い渋谷駅の地下ダンジョンで、しかも私の乏しい英語力で、簡単に説明できるはずがありません。しかし、ここで、


 "I don't know"

と言ってしまって、「オオ、日本人ハ道ヲ聞イテモ教エテクレナイ!」と、日本人の印象を悪くさせるわけにはいきません。私は進退窮まりました。

 "You had better...go upstairs."

とにかく地下通路なんか説明できないので、まず地上へ上がれと言ってしまいます。

 "And...cross the road (本当は横断歩道渡れと言いたいんだけど何と言うんだっけ)...and...go to hachiko."

 今や東京に来る外国人には通ずるであろう「ハチ公に行け」としか言えませんでした。JR「渋谷」駅の場所とはずれており、これで役に立ったか、それとも諦めて他の人に聞き直したかはわかりません。冷や汗モノの出来事でした。

 それにしても、
日本に来る外国人が本当に増えました。先日、久しぶりに銀座に行ったら、そこは私の知っている銀座とは全く別の街になっており、行き交う人も過半は外国人だったかもしれません。渋谷も、半分とは言いませんが、外国人の占める割合がかなり大きくなっています。渋谷の「いきなり!ステーキ」の店の前で入ろうかどうしようか迷っている欧米人の群れを見た時は、「本当に日本は変わったな」と衝撃を受けました。

 私も学生時代にバックパッカーで2週間単位で中国やヨーロッパを旅行しましたが、その時出会った欧米人のバックパッカーの旅行はそんなレベルではなく、
半年でも1年でも身一つで世界を旅していました。移動に関する「たくましさ」という意味では、日本人はとても叶いません。

「人の移住範囲の国際比較」という調査が2008年に行われているのですが、日本は、「さまざまな国で暮らしてきた」という割合が、調査対象40カ国の中で最も低く、1.1%しかありません。逆に最も高い国がスイスで、この割合が35.2%に達し、実に人口の3分の1強が海外生活経験者ということになります。スイスといえば、私達の頭の中には、「アルプスの少女ハイジ」で植え付けられた牧歌的なイメージしかないのですが、実は最も国際的に開けた国だったのです。

 一方、これも意外だったのですが、
日本は、「ずっと同じ市や町で暮らしてきた」割合の高さが、40カ国中9位と結構高いのです。しかも上位は、アジア・中南米・東欧等が占めており、米国・英国・フランス・イタリア・ドイツなど、主要先進国の中では例外的にふるさとにとどまる割合が高くなっています。

 これは、東京一極集中が大問題になっている日本の常識からかけ離れた結果で、頭が混乱してしまいます。しかし、感じるのは、
日本人は海外に出ない分、東京に出てきているのではないか、ということです。また、そこに「たくましさ」が欠けているため、何となく皆がそうするから、付和雷同的に東京へ、東京へ、という動きになり、それに逆行する動き(東京から地方へ)が成り立ち難いのではないか、とも思います。

 マンションも郊外型がますます衰退し、都心型がますます人気を呼んでいます。これが嵩じすぎて都心マンションがとても買えない値段になってしまいましたが、かといってその需要が郊外へ戻っているわけではありません。生活環境の比較では、都心と郊外ではそれぞれ良さがあるのですが、これも付和雷同的に郊外の良さが不当に低く見積もられている気がします。

 ごんごんと自分の力で歩き回る
外国人の強さを街角でよく見かけるようになって、日本人のマンションの買い方はやはり日本人的なのだろうなあ、とあらためて思ったのでした。

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| ノウハウ・経験談 | 21:24 | comments(4) | trackbacks(0) |
シティテラスひばりが丘(新築)−坪150万円台からのファミリータイプは用途大

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★ 西武池袋線「ひばりケ丘」駅より徒歩18分、同駅よりバス約4分「ひばりが丘団地」バス停より徒歩4分の場所に立地するs住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上11階建・総戸数343戸の『シティテラスひばりが丘』です。

 アドレスは西東京市ひばりが丘3丁目です。ひばりが丘は、1丁目から4丁目まであります。西東京市の北部に位置し、北東〜南西に細長い地形をしており、北は西武池袋線を挟んでひばりが丘北・新座市栗原、東は住吉町・谷戸町、南は緑町、西は東久留米市学園町・南沢・南町に隣接しています。

 明治以前には、武蔵国新座郡下保谷村に属していた旧保谷市地域です。当町域は下保谷村に属していたものの、旧田無市(当時は田無村)と東久留米市(当時は前沢村、南沢村)の間に入り込んだややいびつな形をしていましたが、これは享保年間に開墾された新田(下保谷新田)であったためです。合併の際に、田無市ひばりヶ丘団地がひばりが丘3丁目2番に編入しているため、現在の町域は旧保谷市、旧田無市の両方に跨っています。

 ひばりが丘と言う町名は、1959年に造成されたひばりが丘団地に由来します。外食業のすかいらーくの社名は、ひばりが丘団地の傍らにかつて存在した商店街「ひばりが丘名店街」で、食料品小売業として創業したことに由来しています。

 当時、日本住宅公団最大の団地だった「ひばりが丘団地」は住棟の老朽化が進んだために、『ひばりが丘パークヒルズ』(賃貸住宅)へと建替えが行われています。また、建替え地区内の一部の古い住棟は様々な実験に用いられており、2008年(平成20年)には1列に4階立ちの住棟を3階建てに減築する実験が行われました。

 一部区域については「ひばりが丘団地再生事業区域」として、民間による分譲住宅の開発が行われ、2013年には野村不動産の戸建てシリーズ『プラウドシーズンひばりが丘ガーデンテラス』、2014年にはダイワハウスの『ひばりが丘フィールズ』の分譲が行われています。

 本マンションも
ひばりが丘団地再生事業として位置づけられるもので、PPP(パブリック・プライベート・パートナーシップ)という事業形態により、UR都市機構(公)と事業主(民)が事業パートナーとなることによって、街区設計やコミュニティ支援の施策などに、公民それぞれが持つノウハウや技術を柔軟に活かし、「住民本位のまちづくり」を推進することを目標としています。本プロジェクトでは、このような施策の推進を「エリアマネジメント」と称し、約34万平米に及ぶひばりが丘再生事業区域の開発に取り組んでいます。

 最大のネックはやはり駅徒歩18分という距離です。もっとも、これまでもひばりが丘団地から都心に向けて住民の方々は通勤してきたわけですから、慣れの問題とも言えますし、バス便を使えば、乗車時間4分、バス停より徒歩4分と、見方によっては便利です。このバス便は、平日朝のラッシュ時である7時〜8時台には20本、平均6分間隔での運航です。

 一方、ひばりが丘団地は、その規模の大きさ故に、住宅街区だけでなく、役所や図書館などの公共施設、公園、生活利便施設、スポーツ施設などがバランスよく配されています。2013年4月には本マンションから徒歩7分の場所に
イオンモール東久留米が完成、イオンモールの中ではそれほど大きな規模の施設ではありませんが、専門店・フードコート・カルチャー教室・医療施設などが100以上集積しています。また、西友ひばりが丘店には徒歩6分です。自然環境では、広大な緑を擁する西東京いこいの森公園まで徒歩6分です。

 総開発面積16,400平米に2,200本もの植栽を配し、建物外観は、この豊かな植栽に映える白のタイルを基調としたファサードに、マリオンとバルコニーが構成する幾何学的なラインがアクセントです。エントランスホールは二層吹抜けのガラスウォールとなっており、共用棟には集会室やキッズルーム兼用のペアレンツサロンなどが備わっています。間取りは田の字型基本で、専用部の設備としては、ディスポーザーやミストサウナが目を引きます。

 現在は
第4期1期販売中で、間取り3LDK、専有面積67.61平米〜70.15平米に対し販売価格3,190万円〜4,198万円、坪単価156万円〜198万円程度、平均坪単価180万円台です。先行したダイワハウスの『ひばりヶ丘フィールズ1番街』が平均坪単価160万円台、『ひばりヶ丘フィールズ2番街』が平均坪単価170万円台、『ひばりヶ丘フィールズけやき通り』が平均坪単価180万円台ですので、現在の相場並いうことができます。

 いずれにせよ、
再生事業絡みの大規模分譲マンションで、坪単価200万円を切るファミリーマンションは貴重です。ダイワハウスの『ひばりヶ丘フィールズ』シリーズは完売しており、これに続くかどうかが焦点です。

公式ホームページ ⇒シティテラスひばりが丘

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| 新築マンション 西東京市 | 19:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産を捨てることができない国−マンション所有者は皆負け組へ?

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★ 今、「銀座」駅徒歩5分の約20坪の土地が6億7,400万円で売りに出されています。坪単価は3,279万円、1平米が約1,000万円です。1メートル四方の土地が1千万円もするわけですから、目がくらみます。しかし、それでも買いたい人がいるから、この値段が付いていると言えます。

 しかし、群馬県の県庁所在地である
前橋市で現在売り出されている365平米の住宅用地の価格は40万円です。坪単価は3,700円、1平米が1,000円です。同じ関東エリアの都市部をみても、値段は1万倍違います。

 「値段がつくならまだいいじゃないか」

 私が中東に赴任している時に知り合って、今群馬で農業をしているAさんは言います。Aさんは自分の土地を、都会から農業をしに移住してきた人に貸していますが、その広大な土地の賃料は年間(1ヶ月ではありません)1万円です。耕作してくれるだけでもありがたいわけで、他人に貸す以上無料というわけにもいかず、名目として1万円をとっています。こんな土地では不動産相場というものが成立しません

 「実はもう要らないんだけど」

 ふるさとを離れ、都会で暮らす人達にとって、親が地元に残した不動産は頭痛の種です。何にも使えないのに、固定資産税を払って、維持管理もしなくてはなりません。「もう捨てたい」と思っている人が多いのではないでしょうか。

 しかし、
日本の不動産、特に土地は捨てることができません。つまり、「不動産の所有権の放棄」という登記制度がないのです。「所有権登記」やその「移転登記」はできるのですが、「所有権放棄の登記」ができる仕組みはありません。

 これが
ドイツだと、「所有権の放棄」の登記が可能で、この場合の所有権は国庫に帰属します。しかし、日本の場合は、誰かに所有権を移さない限り、自分が持つしかありません。まさに「ババ抜き」のような制度なのです。

 本日の朝日新聞の記事によれば、法務省が調査したところ、全国約10万筆の土地で、
最後の登記から50年以上経過し、所有者が不明になっている可能性がある土地の割合は22.4%にのぼったということです。登記制度の根幹を揺るがす事態なのですが、裏返して言えば、相続は不動産を捨てるチャンスなのです。登記は強制ではありませんから、ここで登記をしないことによって、「不動産という悪霊」から逃げて、行方をくらますことができます。

 つまり、
日本の登記制度は、構造的に「所有者不明土地」を作り出すシステムだということができます。不動産が「土地神話」に支えられている頃はそのような事態に陥らなかったのですが、神話の幻想は破れ、その神話が再び修復されることはまずありません

 しかし、相続が不動産を捨てるチャンスだとしても、それは子孫に類が及ばないというだけであって、現に所有しているオーナーが救われるわけではありません。そして、そのような「救われないオーナー」という病理は、少子高齢化の進行とともに、徐々に首都圏中心部に向けて進行してきています。

 マンションという堅牢な建物は、それが個人の力では除却し難いという意味では、「捨てられない土地」と同じ運命をたどろうとしています。「マンション所有」が「勝ち組」から「負け組」へと変化する日が、もうそこまで来ているような気がします。

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| ノウハウ・経験談 | 22:24 | comments(4) | trackbacks(0) |
グランイーグル多摩川スカイビュー(中古)−多摩川と空を抱く南向き眺望の心地よさ

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★ 京急空港線「糀谷」駅より徒歩12分の場所に立地するグランイーグル旧分譲・森本組施工・地上17階建・総戸数82戸・2012年9月築の『グランイーグル多摩川スカイビュー』です。

 アドレスは大田区本羽田2丁目です。本羽田(ほんはねだ)は、1丁目から3丁目までが設置されています。大田区の南東部に位置し、北は萩中に、東は東京都道・神奈川県道6号東京大師横浜線(産業道路)を境に羽田に、南は多摩川に、西は南六郷に接しています。

 ほとんどが
「準工業地帯」で住宅と工場が混在した地域になっていますが、近年は工場の閉鎖廃業に伴い集合住宅の建設が急増しています。本マンションも、千代田グラビアの工場跡地に建てられました。

 「糀谷」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅中央口から南下し、糀谷駅前交差点で環八を横断して更に南へ進み、ホームセンター「コーナン」を左手に見ながら更に南へと、多摩川大師橋緑地に至る手前の右手に位置します。駅から本マンションまでは低地を進むフラットな道のりです。

 駅までのルートには
肉のハナマサや上記のコーナンがありますし、マルエツやオリンピックも近くで日常のお買い物には事欠きません。野球場や多目的運動場がある多摩川緑地には徒歩1分で、散策や運動にも便利、駅距離を除けばまさにファミリーで住むには格好のロケーションです。日がさんさんと当たる全戸南向きの多摩川と緑地の眺望は開放的で、心が伸びやかになる眺めです。

 さらに、
平置き駐車場が無料である点も大きなメリットです。車があった方が便利な立地だけに重宝することでしょう。洗車スペースも備わっています。

 逆梁アウトフレーム工法で、オートロック、宅配ボックス、食器洗い乾燥機、シャワー付キッチン水栓、ガラストップのビビッとコンロ、耐震ラッチ付キッチン吊戸棚、造り付食器棚が付いています。玄関と廊下床は天然大理石貼りで、壁はエコカラット仕様である点が目を引き、グランイーグルの特徴であるバンブーフローリングとなっています。一方、床暖房は備わっていません。

 対象住戸は、
地上17階建て建物の13階に所在する専有面積62.26平米の2LDKで、3LDKに変更可能です。南向き上層階で、日照・眺望はもちろん良好です。田の字型基本の間取りで、人気の対面キッチンは日光がよく差し込み、LDKは17.6帖の広さです。共用廊下側の2室はいずれも5帖となっています。シェル型の浴室は1418サイズ、洗面所がややいじめられて狭くなっています。収納はウォークインクローゼットはありませんが、上部収納などを活用すればまずまずの容量です。

 販売価格は3,880万円、坪単価206万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,147万円〜4,449万円、『マンションマーケット』では3,535万円〜3,906万円、『ふじたろう』では3,817万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,424万円〜5,630万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,216万円、坪単価224万円となり、販売価格は8.0%割安との試算結果です。管理費は月11,500円、修繕積立金は月7,530円と、こちらもリーズナブルな設定です。

 旧分譲主であるグランイーグルは本エリアを地元として多くのマンションを手がけてきただけに、本マンションも
優れた物件となりました。現在お住まいの売主さんも、本住戸を大事に使用してきたことが写真からもわかります。これから子育てをされるファミリーにお薦めの築浅物件です。

 種別:中古マンション
 名称:グランイーグル多摩川スカイビュー
 価格:3,880万円 (税込)
 所在:大田区本羽田2丁目
 交通:「糀谷」駅徒歩12分
 面積:専有面積62.26平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランイーグル多摩川スカイビュー

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| 中古マンション 大田区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
武蔵小杉マンションの中古力−最も売却益の出ているマンションはどれ?

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★ 先日、三井不動産リアルティから「武蔵小杉AREA MARKET REPORT」が送られてきました。これによれば、売出件数は2016年1月以降急増し、各四半期ごとに80件を数える高水準で推移しています。しかし、売出件数の増加に伴い販売期間が長期化する傾向にあり、売出価格水準を見直した物件から成約に至っています。

 成約単価のピークは2015年第2四半期でした。その後、2016年第2四半期が直近の底となり、同年第3四半期(坪292万円)、第4四半期(坪298万円)は再び上昇に転じています。これは、第4四半期は、『エクラスタワー武蔵小杉』3件、『パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー(SFT)』3件、『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー(MST)』4件をはじめ、「武蔵小杉」駅周辺エリアにおける築浅タワーマンションの取引が活発に行われたことも一因として挙げられます。

 2015年度〜2017年3月にかけて成約した武蔵小杉中古物件のうち、
平均/成約分譲対比の高いものから並べると、以下の通りとなります。カッコ内は、成約件数です。

1 レジデンス・ザ・武蔵小杉 ( 6件) 142.3%
2 ガーデンティアラ武蔵小杉 (15件) 134.4%
3 THE KOSUGI TOWER  (30件) 133.6%
4 パークシティ武蔵小杉SFT (18件) 129.4%
5 エクラスタワー武蔵小杉  ( 5件) 128.9%
6 パークスクエア武蔵小杉  ( 3件) 127.1%
7 プラウド武蔵小杉     ( 4件) 122.1%
8 パークシティ武蔵小杉MST (34件) 121.9%
9 リエトコート武蔵小杉   (34件) 121.6%
10 パークシティ武蔵小杉GWT (14件) 120.8%


 上位2物件はタワーではありませんでした。トップの『レジデンス・ザ・武蔵小杉』は、分譲時平均坪単価215万円で、JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩1分でほぼ直結、東急東横線「武蔵小杉」駅にも徒歩4分という利便性の高さ、オーソドックスで使いやすい間取り、駐車場を含めたランニングコストの安さなどが、タワーマンションを好まない層の人気を集めていると考えられます。

 第2位の
『ガーデンティアラ武蔵小杉』は、「武蔵小杉」駅徒歩13分と距離があるものの、分譲時坪平均単価173万円という安さが当時から話題でした。現在の中古価格でも平均坪単価230万円台で購入でき、かつ、70平米台の4LDKや90平米台の5LDKなど、間取りを細切れに切ったプランニングが、グロスを抑えたいファミリー層の支持を得ていると考えられます。

 第3位の
『THE KOSUGI TOWER』は、当時から「武蔵小杉のコスパ最強タワマン」と言われてきたマンションで、分譲時平均坪単価207万円と、今では考えられない安さでした。第4位の『パークシティ武蔵小杉SFT』は、分譲時平均坪単価234万円と、『パークシティ武蔵小杉』シリーズでは最も安く分譲されたことが成約分譲対比を押し上げています。第5位は、『エクラスタワー武蔵小杉』で、分譲時平均坪単価283万円ですが、駅直結で武蔵小杉タワマンの中で利便性が最も良い点が高く評価されています。

 成約した中古物件の価格帯は、
6,000万円台が14件と飛び抜けて多く、次いで7,000万円台8件となっており、成約坪単価も6,000万円台が306万円、7,000万円台が296万円と高くなっています。

 面積帯は、
70平米台が13件と飛び抜けて多く、次いで80平米台9件となっています。ただ、成約坪単価は60平米台が335万円で最も高い反面、面積が広くなるにつれて成約坪単価が落ちる傾向にあります。

 方位については、
東向きが11件、西向きが9件と、他の方位を引き離しています。成約坪単価は東向きが299万円、西向きが302万円で、一般に価格が高いとされる角部屋や南向きを凌駕する意外な結果となっています。

 これらを総合すると、
70平米台6,000万円台の東向き、西向き住戸が最も売れ筋で、かつ、東向き・西向き住戸は分譲時坪単価が安く設定される傾向にあったので、最も売却益が出ていると考えることができます。従来から「出口を考えるなら需要の高い70平米台を買え」と言われ、「一般サラリーマンが購入できるマンションは6千万円台まで」と言われてきましたが、まさにそのセオリーが当たっている結果と言うことができるでしょう。

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| 市場動向 | 21:08 | comments(0) | trackbacks(0) |