スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています



| - | | - | - |
しばらくお休みします。

JUGEMテーマ:マンション


★ いつもご覧いただき、ありがとうございます。昨年11月27日に本ブログに投稿した試験については先日終わりました。なんだかほっとしたような、できなかった部分がくやしいような、入り混じった気持ちです。

 試験勉強を続けているうちに、もっと詳しくなりたい、上のランクも目指したいという思いが強くなってきました。今のところは、やはり気が済むところまで勉強を続けたいと思います。

 その間、本ブログはお休みいたします。落ち着きましたら、またどうかよろしくお願い申し上げます。

TOPへ



| - | 19:01 | comments(0) | - |
来年1月までお休みします

JUGEMテーマ:マンション


★ いつもご覧いただきありがとうございます。新型コロナウィルスの関係で延期となっていた試験が、12月、来年1月と開催されることになりました。勉強のため、本ブログを休載致します。落ち着きましたら再開しますので、どうかよろしくお願い申し上げます。

TOPへ





| - | 17:03 | comments(0) | - |
ジオ新丸子(新築)ー多摩川の風と光を感じ、温かな商店街とともに暮らす

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横・目黒線「新丸子」駅より徒歩7分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩13分、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩14分の場所に立地する阪急阪神不動産分譲、長谷工コーポレーション施工、地上15階建・総戸数112戸の『ジオ新丸子』です。

 アドレスは川崎市中原区丸子通1丁目です。丸子通(まるこどおり)は、1943年(昭和18年)、川崎市上丸子の一部より丸子通1・2丁目として成立しました。3,746世帯6,311人の住民がいて、うち1丁目には2,160世帯3,775人が住んでいます。1丁目の通学校は上丸子小学校、中原中学校です。

 中原区中央部の一角に当たる区域で丸子橋の右岸にあたるエリアであり、
中原街道から綱島街道が分岐する交通の要衝です。江戸期までは多摩川には現在の丸子橋のような橋ではなく丸子の渡しがありました。北は上丸子天神町、東は上丸子八幡町、南は新丸子東1丁目・新丸子町、西は小杉陣屋町と接しています。

 地内を
東急東横線・東急目黒線の高架が通過し、また、中原区中心部のジャンクション丸子橋交差点を擁しています。丸子橋交差点の近くには丸子橋交番があり、丸子橋交差点をはじめ地域の安全を守っています。地内には「丸子橋」「丸子通二丁目」のバス停留所もあります。

 「新丸子」駅から本マンションまでは徒歩7分です。本マンションは上記の丸子橋交番からすぐ近くにあり、同駅からは、新丸子商店街を抜けて綱島街道に出て左折、マンション第一多摩川苑の角を右折して住宅街の中を歩き、左折して北上した左手に所在します。

 武蔵小杉再開発エリアのショッピングゾーンにも徒歩15分程度ですが、通勤・通学の通り道である新丸子商店街は、肩ひじのはらない温かな雰囲気を有しており、飲食店もリーズナブルな価格で人気です。

 南北に長い敷地で東側にある多摩川に向かって
南東向きバルコニーとなりますので、高層階では「多摩川の朝日とともに暮らす」日常が実現します。1階の共用部では、歩行者・自転車・車の動線を完全に分離し、安全面に配慮しています。南側のメインアプローチはプライベートガーデンとし、様々な場所からガーデンを望めるように工夫されています。

 外観は
白を基調とし、多摩川からの風が吹き抜けるイメージをファサードデザインで表現しています。バルコニーの形状を雁行させるという連続効果によって、遠くからはガラス手摺と木目調ルーバーで構成されたシンプルさを、近づくにつれてリズミカルな印象を与えています。

 エントランスは庇やガラス面を広くとり、二方向のアプローチ、プライベートガーデン・坪庭へと視線が移っていく工夫がされています。風除室とラウンジの境界には、ファサードデザインとの統一感を意識し、斜め壁を採り入れています。ラウンジはエントランスホールに隣接し、賑やかで開けた空間と、壁と開口越しに見える植栽に囲われた落ち着いた空間という2つの空間のゾーニングを意識しています。

 板状マンションですので
外廊下、間取りは田の字型が基本です。2LDKは56.34平米から、3LDKは66.45平米からでオールファミリータイプです。

 明日からの3連休は、最終期(第5期)販売の登録期間となっています。販売戸数は7戸で、すべて3LDKです。専有面積68.52平米〜70.93平米に対し販売価格6,220万円〜6,608万円、坪単価300万円〜308万円程度です。先着順販売は3戸で、こちらも間取りはすべて3LDK、専有面積66.45平米〜68.52平米に対し販売価格5,868万円〜6,390万円、坪単価292万円〜308万円程度となります。

 現在、武蔵小杉タワマンで唯一分譲中なのが
『コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス』(「武蔵小杉」駅徒歩1分)で、最終期最終次販売が坪単価348万円〜359万円程度となっており、『ジオ新丸子』の方が15%程度安くなっています。この差をどうみるか、もありますが、タワマンがいいかそうでないかの嗜好も判断材料です。

 多摩川にごく近いのですが、川崎市中原区の洪水ハザードマップを見ると、2階床下まで浸かるエリア(浸水深3.0m)で、
中原区に住むのであればごく一般的な浸水エリアとなっています。

公式ホームページ ⇒ジオ新丸子


TOPへ


| 新築マンション 川崎市中原区 | 19:40 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年11月16日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 新築戸建
〇 浅草5(「浅草」駅) 6,680万円 土地63.47平米 建物95.84平米

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_taito/nc_95126263/
 東京メトロ銀座線「浅草」駅より徒歩11分です。駅徒歩10分圏内にはわずかに届きませんが、つくばエクスプレスの駅ではなく、東京メトロ銀座線の「浅草」駅にこれほど近い新築戸建てでこの価格はレアです。しかも前面道路が北西側が公道6m、北東側3.3mの角地です。木造3階建(2×4工法)で間取りは2LDK+S(納戸)の実質3LDK、車庫付きです。LDKは13.4帖と狭いですが、3洋室は6.9帖、5.5帖、5.5帖と、5帖以上を確保しました。屋上は16.5帖で、スカイリビングとして活用できます。前面道路が6mありますので、車庫入れも楽です。防火地域なので耐火構造となるのも安心です。

◎ 土地
〇 本郷4(「本郷三丁目」駅) 8,400万円 77.18平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_bunkyo/nc_95102551/
 東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩6分、都営三田線「春日」駅より徒歩10分です。土地の坪単価359.8万円と立地に比して安く、目を引いたのですが、理由がありました。敷地に2つの建物があり、小さいほうの木造2階建に賃借人がいて、退去予定もないのです。2つの建物とも老朽化し、そのまま住むには疑問符がつきます。ただ、両面接道で、菊坂道路に面するなど、不整形敷地ですが、土地としての条件、立地は良いです。現況空室の木・鉄骨造3階建をリノベし、もう一つの建物から賃料を得ながら住んで、将来の退去を待つか、または子孫に美田を残すのなら検討の余地はありかと考えます。

◎ 中古マンション
〇 グランドメゾン一番町(「半蔵門」駅) 5,650万円 1LDK 60.26平米 1984年3月築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_95163553/
 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅よりわずか徒歩1分です。実際には同駅から大妻通りを横断する必要がありますので、徒歩2分感覚ではあります。「半蔵門」駅周辺では最も低地に当たります。しかし、1984年築にしては外観がきれいでスマート、周りにはセブンイレブン、ドトールコーヒー、ゆで太郎、マルエツプチなど、生活はとても便利、1階は地元のお寿司屋さんで、ご近所には有名チェーン店のドラッグストアよりお買い得なドラッグストアがあります。所在階は6階、南東向きで、居住中につき、見学は予約制ですが、広々としたLDが魅力的です。「マンションナビ」によれば、相場は6,578万円で14.1%割安、賃料相場は26.1万円、表面利回り5.5%想定、実質利回り4.7%想定で、都心物件として合格点です。取り扱う仲介業者が多いのも、人気の現れなのでしょう。

TOPへ


| 各種物件 | 18:35 | comments(0) | - |
タワマン投資は儲かるのかー5年で850万円、10年で1,160万円の純利益?

JUGEMテーマ:マンション


★ 私がさまざまにモデルルームを回ってマンションを探していた頃、東雲のマンションパビリオンで自らマンション投資をしている販売員と出会いました。彼のマンション投資の対象はタワーマンション一本で、賃貸しているオーナーチェンジ物件を購入し、賃借人が退去したらすかさず高く売る、というものです。

 この手法には、次のような特徴があります。


1.タワーマンションは、賃貸にも売却にも強い
 タワーマンションは人気があるため、高い賃料で貸せますし、高い価格で売却できます。少なくとも、賃料や売却価格を調整すれば、借り手がいない、買い手がいない、ということはありません。その意味で、オーナー側のリスクが低いと言えます。

2.賃貸中の物件は、空室物件に比べて安く買える
 賃貸中物件の購入者は投資家であり、利回りをみて買います。融資を組む場合、表面利回りが5%超はないとインカム収支が大きな赤字となります。そのような物件は持つだけで負債ですので、買い手を見つけることは困難です。したがって、オーナーチェンジ物件は、上値が抑えられ、空室物件より安く買える傾向があります。

3.空室にすれば高く売れる
 空室物件の購入者は実需のお客様です。利回りなどは関係なく、本人のライフスタイルに合うかどうかが決め手です。私の感覚では、実需のタワマン売買の価格水準は、表面利回りで言えば3%台です。したがって、利回り5%物件を3%で売ることとなり、ここに投資妙味が生まれます。

4、タワーマンションは、中古価格も賃料も下落しにくい
 タワーマンションは、エリアのランドマーク的な存在になりやすく、そのような物件は人気が落ちないため、中古価格も賃料も下落しにくいです。投資物件をシミュレーションする場合、経年による賃料下落と出口の売却価格の下落を考慮に入れなければなりませんが、タワーマンションは相対的にこの点について楽観視することができます。つまり、入口で安く買えていれば、賃貸付けには困りませんので、実需の出口で高く売れる可能性が高くなります。

5.インカムゲインではなくキャピタルゲインをねらう
 木造アパートの場合は、経年劣化が激しいため、高い利回りによりインカムゲインを得て、投下資金の早期回収を図る投資法です。一方、タワーマンションの場合は、利回りが低いため、インカムゲインはほとんど見込めません。その代わり、値崩れのしにくさを使って出口で高く売ることによりキャピタルゲインをねらいます。

6.リスクが相対的に低い
 以上の通り、タワマン投資は、入口さえ間違わなければ、根強い賃貸需要に支えられて残債を減らしていき、最後は空室にして売却をするという、苦労や悩みがそれほど大きくない投資法と言えます。もちろん、今のタワマン人気が続いていることが前提であり、これがひっくり返ればたちまち暗転することにはなります。

 例えば、今投資市場で実際に売りに出されている物件を例に挙げます。
中央区の人気のタワーマンション高層階で、専有面積約71平米の2LDKが6千万円、利回り5.2%で売られています。本物件の実需での相場は7,390万円です。

 これを1割自己資金、金利2%、期間30年の投資用ローンで購入した場合、
毎月の支払は199,594円です。賃料月額26万円から管理費・修繕積立金・管理委託費5%を支払うと、手残りは19,996円、年間239,950円にしかなりませんので、ここから固定資産税・都市計画税・所得税・住民税を支払うと年間約10万円は赤字になるのではないでしょうか。

 しかしながら、この物件を
5年間保有すればローン残債は4,709万円、10年間保有すればローン残高は3,945万円になります。5年後に実需相当(5%下落)7,021万円で売れば、上記のロスや当初の自己資金、仲介手数料等諸費用を差し引いた実質収益は約850万円、10年後に実需相当(10%下落)6,651万円で売れば諸費用等控除後の実質収益は約1,160万円となります。

 ここから
譲渡益課税20%が差し引かれるわけですが、通常の不動産投資と比べた手間の少なさ、リスクの小ささに対し得られるものは大きいと言えます。とは言え、調子に乗ると痛い目にあう可能性もありますので、マネージできる範囲で検討する意味はあると思います。

TOPへ


| ノウハウ・経験談 | 19:17 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年11月12日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 土地
〇 本町4(「西新宿五丁目」駅) 6,180万円 72.66平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_shibuya/nc_95137125/
 都営大江戸線「西新宿五丁目」駅より徒歩8分です。京王新線「初台」駅へも徒歩13分ですので、2路線2駅利用可能です。この土地の良さは間口が8.3mある整形地だということで、接する道路も4.5mあります。閑静な住宅街で、駐車場スペースをとった2階建てが建てられます。建ぺい率60%、容積率160%、1種中高層エリアです。間口が広いとファサードをかっこよく仕上げることができます。古屋付きのままの販売となっています。

◎ 中古マンション
〇 キャッスルマンション小岩(「小岩」駅) 2,800万円 2LDK 59.46平米 1996年11月築

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=95147090
 JR総武線「小岩」駅より徒歩5分です。地上11階建ての2階に位置する低層階南向き2LDKです。バルコニー部分が鋭角になっていますが、間取り自体は安定の田の字型をしています。LDは11帖、キッチンにもゆとりがあり、カップルであれば広々暮らせそうです。駅周辺は歓楽街、商店街が密集しており、北口のイトーヨーカドーで買い物も便利です。「マンションナビ」によれば、相場は3,235万円で13.4%割安、賃料相場は15.2万円、表面利回り6.5%想定、実質利回り5.7%想定で、投資としても悪くありません。

◎ 中古戸建
〇 下井草4(「下井草」駅) 4,280万円 土地97.04平米 建物116.97平米(1981年3月築、15LDK+3K+作業所)

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_suginami/nc_95137103/
 西武新宿線「下井草」駅より徒歩4分です。南西側5.6m公道に6.4m接する恵まれた敷地です。1階と2階が独立しており、1階は作業所に1LDK、2階は3Kとなっています。トイレは合計4つあり、台所やお風呂も大小それなりに各部屋に備わっているように見えます。これはどのように使えばいいのか迷いますが、工夫次第で面白い住み方ができるかもしれません。いっそのこと取り壊して容積率200%を極力活かした新築建物を作ってもいい気がしますが、古屋付きで売る事情があるのでしょうか。

TOPへ


| 各種物件 | 19:20 | comments(0) | - |
錦糸町ハイタウン(中古)−にぎやかな「錦糸町」駅近に一人気ままに籠る

JUGEMテーマ:マンション


★ JR総武線「錦糸町」駅より徒歩4分の場所に立地する地上14階地下1階建・総戸数315戸・藤和不動産旧分譲・東海興業施工・1978年10月築の『錦糸町ハイタウン』です。

 アドレスは墨田区江東橋4丁目です。江東橋(こうとうばし)は、墨田区のうち旧本所区に当たる本所地域南部にあります。「錦糸町」駅南口から江東区境(亀戸・住吉・毛利)までを町域とする町です。「錦糸町」駅前周辺を錦糸町・亀戸副都心に指定されたエリアで、鉄道駅名の影響もあり錦糸町と呼ばれる箇所もあります。もしくは旧本所区に属していたことから、歴史ある本所の名を冠し「本所江東橋」と呼ばれていることも少なくありません。現行行政地名は江東橋1丁目から江東橋5丁目まであります。

 町名の由来は、
大横川に跨る橋梁名に由来します。東京市電にも江東橋停留所がありました。本所松代町1丁目から3丁目、本所茅場町1丁目から3丁目、本所柳原1丁目から3丁目と、本所錦糸町の一部で住居表示を実施し、「江東橋」としました。江東橋には6,284世帯10,070人が住み、このうち4丁目には1,754世帯2,625人が住んでおり、1丁目から5丁目までの中で最も世帯数が多くなっています。通学校は錦糸小学校、堅川中学校となります。

 「錦糸町」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口を三井住友銀行側に出て、京葉道路を横断し、そのまま京葉道路沿いに東に進み、江東橋4丁目交差点を右折して最初の曲がり角を左折した右手に所在します。ほぼ1ブロックを占める地上14階建て、総戸数315戸の堂々と屹立する大規模マンションです。

 外装はベージュ系のスタッコ吹き付け、1階は飲食店を含む多数の店舗が入居し商店街を構成しているのが特色です。住戸は2階より上階に配置され、専有面積は27平米台〜60平米台、間取りはシングル・DINKSのニーズに即したワンルーム〜2LDKが代表的です。

 ロの字状の外廊下に沿って、バルコニーの採光方向が東・西・南・北の4パターンの住戸が配置されています。ユニットバスは住戸タイプにより1点式または3点式です。エレベーターは2基稼働、駐車場の上部で2階のエントランス前のスペースがベンチや花壇のある広場として活用され、駐輪場も2階に確保しています。敷地内にカーシェアリング設備があるので、ちょっとしたお出かけに便利です。

 24時間営業のスーパーや映画館・スーパー温泉などアミューズメント系の入居する大型複合商業施設やコンビニエンスストアが近く、利便性が高い立地です。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の12階に所在する専有面積27.9平米のワンルームです。西向きナロースパンで、玄関付近に水廻りを固めた典型的な投資用住戸の間取りですが、もちろん自己居住用にも使えます。トイレとバスは同じユニットにありますが、いわゆる3点セットよりはゆとりがある配置です。お部屋も9.3帖あり、クローゼット付きで、2人暮らしは苦しいですが、一人で住むには十分快適な広さです。

 販売価格は1,280万円、坪単価152万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,365万円〜1,564万円、『マンションマーケット』では1,305万円〜1,365万円、『ふじたろう』では998万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,465万円〜1,724万円、『マンションレビュー』では1,491万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,377万円、坪単価163万円となり、販売価格は7.0%割安との試算結果です。なお、対象住戸の賃料相場は月額7.5万円、表面利回り7.0%、実質利回り5.7%と、投資用としても合格点です。

 何と言っても
にぎやかな「錦糸町」駅前の利便性を享受できるのが大きな魅力です。回りに本マンションより背の高い建物がないため、見晴らしもよく変な騒音もありません。建物自体は古いですが、好きにリノベーションをして、今流行りのテレワーク等ができる「おこもり」用にもいいでしょう。投資用も含め用途が広く、将来売却もしやすい手ごろな好物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:錦糸町ハイタウン
 価格:1,280万円 (税込)
 所在:墨田区江東橋4丁目
 交通:「錦糸町」駅徒歩4分
 面積:専有27.9平米

詳細はこちら
錦糸町ハイタウン

TOPへ


| 中古マンション 墨田区 | 19:18 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年11月4日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古マンション
〇 シティインデックス秋葉原(「秋葉原」駅) 4,480万円 1LDK 40.25平米 2012年7月築

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=95032074
 JR山手線「秋葉原」駅より徒歩3分、2012年築の築浅マンションです。地上10階建ての9階に位置し、南・東向き角部屋につき、採光良好です。間取りは、10.7帖のLDK、これに隣接する洋室が4帖、いずれも南向きバルコニーに面するワイドスパン、ウォークインクローゼットもあって、これぞ正しき日本の1LDKです。ペット飼育可、宅配ボックス有、24時間換気システム、オートロック完備と、築浅マンションの良さが備わっています。「マンションナビ」によれば、相場は5,001万円で10.4%割安、賃料相場は19.1万円、表面利回り5.1%想定、実質利回り4.4%想定です。

◎ 中古戸建
〇 粕谷3(「千歳烏山」駅) 6,700万円 土地182.71平米 建物90.72平米(1987年11月築、5LDK+S)

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_setagaya/nc_95102625/
 京王線「千歳烏山」駅より徒歩10分です。驚くべきは土地面積で、182.71平米(55.26坪)あります。土地形状がHPに掲載されていませんので、おそらくは不整形地なのでしょう。それでも北西4m道路に面しており、土地売りでも同時に掲載していることから、再建築も可能だと思われます。建物面積は90.72平米と155.72平米と両方の記載があり、どちらが正しいのか不明ですが、新築の場合、150平米超の建物建築が可能なようです。建ぺい率50%、容積率100%で、1種低層地域ですから、十分な広さの庭付きの木造2階建てを設計したいものです。

◎ 土地
〇 亀有1(「亀有」駅) 2,780万円 63.26平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_katsushika/nc_95095509/
 JR常磐線「亀有」駅より徒歩9分です。坪単価145.3万円と、亀有エリアの相場でも比較的安いと言えます。しかも西側4m道路に10.4m接道し、間口が広いのです。地形図がまだないので、もしかすると不整形地かもしれませんが、期待は持てます。建ぺい率60%、容積率160%、1種住居エリアですので、地形の制約がなければ90平米内外の建物が可能と思われます。また、敷地形状が良ければ、土地建物総額5千万円程度で、木造2階建て、1部屋約20平米の4戸構成の利回り7%アパートが作れるかもしれません。

TOPへ


| 各種物件 | 18:32 | comments(0) | - |
23区で災害に強い街は意外なあの区ー災害で肝心なのは地盤や地形だけじゃない

JUGEMテーマ:マンション


★ suumo首都圏版10月27日号では、「首都圏184市区GNSで読み解く『災害に強い街ランキング』を特集しています。GNSとは、「曝露量」と「脆弱性」の2要素を基にスコア化したものです。

 「曝露量」とは、
「自然災害の発生頻度」と「災害発生時に影響を受ける人口割合」から算出し、地震・津波・高潮・洪水・土砂災害・火山災害の6つの自然災害をスコア化しています。

 「脆弱性」とは、
「ハード対策」と「ソフト対策」の充実度を基に算出され、「ハード対策」とは、建物や上下水道の耐震化、道路の修繕率、防災無線の整備率など、インフラの整備等の物理的な対策指し、「ソフト対策」とは、食料や飲料水の備蓄、10万人当たりの医師数、ハザードマップの公開率など、物資の備蓄や医療の充実等社会的な備えによる対策を指します。

 首都圏184市区におけるランキング
1位は所沢市、2位は和光市、3位は北本市と、埼玉県中央部のエリアがトップ3を独占する結果となりました。ここでは、23区のランキングをみてみたいと思います。次の通りです(カッコ内は184市区におけるランキングです)。

1(9) 渋谷区  2(15) 文京区  3(21) 新宿区
4(25) 目黒区  5(26) 豊島区  6(34) 中野区
7(91) 杉並区  8(93) 世田谷区  9(95) 練馬区


 このランキングは100位までしか発表されておらず、23区のうち9区までが100位内にランクイン、しかし14区は圏外となりました。母数が184市区ですので、23区は総体としてみれば、他の市区より災害に強いとはいいがたい結果です。また、上記9区も、6位までは上位と言えますが、7〜9位は184市区ランキングでは90位台で、必ずしも上位にあるとは言えません。

 23区トップの
渋谷区は、名前の通り中心部が低地にあり、暗渠となった渋谷川が地下を流れるなど、必ずしも災害に強いイメージがなかっただけに、意外でした。その意味では、目黒川が流れる目黒区や、大繁華街を抱える新宿区なども、どちらかと言えば下位を予想していたところです。

 渋谷区は、地震への強さで11位、洪水への強さで14位、ソフト対策で6位といったところで高評価でした。文京区は、地震への強さで17位、ソフト対策で5位、新宿区は、ソフト対策で4位でした。つまり、
23区上位は、行政のソフト対策が評価されている割合が高いようです。

 これは、ある意味、
危機意識の表れなのかもしれません。渋谷区、新宿区は大繁華街を抱え、文京区もビルが密集しており、いざ大災害発生となったときに、大混乱になる可能性が高いと言えます。これに備えて、ハザードマップを全面的に公開し、食料や飲料水の備蓄に努めるなど対策を徹底して行っているのでしょう、医師数については、渋谷区、文京区、新宿区とも多数の病院やクリニックが存在しているだけに、元来充実していると言えます。

 私も武蔵小杉で昨年の浸水被害を経験しているだけに、
大事なのは災害発生後一定の期間必要とされる人的支援であることを痛感しました。災害リスクと言えば、つい地形や地盤にばかり目が行きますが、通常は目に見えない罹災後のフォローアップ体制の充実度にも、もっと目を向けるべきだと考えます。

TOPへ


| ノウハウ・経験談 | 21:44 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年10月27日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 新築戸建
〇 本町5(「幡ヶ谷」駅) 3,980万円 土地40.38平米 建物51.08平米

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_shibuya/nc_95011976/
 京王新線「幡ヶ谷」駅より徒歩12分と駅からやや距離はありますが、新宿に程近い渋谷区アドレスで3千万円台の新築戸建てです。渋谷区管理のトラック舗装された遊歩道に面しており、その遊歩道の幅員が5.6mあります。ただ、遊歩道ですから、車の進入ができず、その点がこの価格の理由だと推察しています。間取りは1LDK+S、南向き8.1mのルーフバルコニー、2階の洋室は吹抜けを設けた勾配天井を採用し、部屋の上部には約5.7平米のロフト収納があり、魅力は十分です。

◎ 中古戸建(借地)
〇 大島4(「大島」駅) 1,480万円 土地66.03平米 建物157.14平米(1980年2月築、3LDK+P)

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_koto/nc_95052433/
 都営新宿線「大島」駅より徒歩7分、同線「西大島」駅より徒歩8分です。借地権物件ですので、通常は私はスルーするのですが、建物がなんと150平米超あって価格1,480万円です。1階はシャッター付きガレージ、2階がキッチン・ダイニング+リビング、3階に3洋室となります。建物の状態はわかりませんが、投資用で考えた場合、賃料は15万円はとれるのではないでしょうか。地代は月額12,040円ですので、実質利回りは現況で11.2%と計算できます。リフォームにどれくらいかかるかが購入判断の決め手となりそうです。

◎ 土地
〇 弥生町5(「中野富士見町」駅) 1,990万円 36.78平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nakano/nc_95060203/
 東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅より徒歩9分、同線「方南町」駅より徒歩13分です。道路付けは弱いですが、だからこそこの値段、接道も4.69mありますし、6m間口ぽい地形です。私道奥ですから、人通りも少なく静かなことでしょう。「中野富士見町」駅界隈で最大のスーパー「ライフ南台店」へ徒歩5分、「まいばすけっと中野弥生町」へ徒歩2分と利便性がありながら、住宅街である中野富士見町エリアらしい落ち着いた暮らしが期待できます。建物面積は50平米を少し超える程度になると思われますが、南向きで明るいマイホームとなることでしょう。

TOPへ


| 各種物件 | 20:10 | comments(0) | - |