朝日西五反田マンション(中古)−「五反田」駅徒歩4分で坪86万円の格安投資物件

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★ JR山手線「五反田」駅より徒歩4分、東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩6分の場所に立地する朝日建物旧分譲・南海建設施工・地上11階建・総戸数51戸・1978年11月築の旧法賃借権物件『朝日西五反田マンション』です。

 アドレスは品川区西五反田2丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、1丁目から8丁目まであります。町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。


 「五反田」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅A2出口から桜田通リを南下し、目黒川を渡ってすぐを右手に入り、山手通りに出る右手に本マンションは所在します。桜田通りと山手通りが交差する西五反田1丁目交差点から徒歩1分で、本マンションが建つのは、オフィスやマンションがならぶ、少し落ち着いたエリアです。なお、「大崎広小路」駅からは徒歩6分です。

 本マンションの
竣工は1978年、分譲時の間取りは1LDKから5LDKで、DINKSからファミリーまで対応する、ゆったりとした空間が確保されています。近隣には大型スーパーマーケットや大型レンタルビデオ店があり、コンビニエンスストアやドラッグストア、ランチ、カフェに便利な飲食店も多く、また、散歩にもぴったりな目黒川も徒歩2分ほどと、暮らしやすい環境も魅力と言えるでしょう。また、「五反田」駅直結のアトレには1階にスーパー、上の階には様々な飲食店が入っており、ランチ時から夜まで賑わいます。

 本マンションは
グレータイル貼りの堅牢な外観です。築39年になりますが、清潔さが保たれています。築年当時に購入された方は、70〜80歳代になっているようです。角地の立地で、1Fには飲食店が入居しているので視認性も高く、来客の際の良い目印となりそうです。人通りも多いので、夜道も安心です。

 エントランスはレトロなタイル貼りで、オートロックあり、共用部は清掃が行き届いています。共用廊下は風通し程度の開口がありますが、ほとんど内廊下のような仕様です。周りは建物に囲まれているので、眺めは今一つかもしれません。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の3階に所在する専有面積46.34平米の2DKです。玄関から左右に広がるユニークな間取りで、両面バルコニーとなっています。玄関から入って左手が6.5帖のDKで、その先に5.5帖の洋室があり、玄関右手には6帖の和室があります。水廻りは玄関正面から右手に固められています。収納は押入とクローゼットが標準的に付いています。

 正直微妙な間取りとも言えますが、これはこれで
使い慣れれば面白そうで、ミニシェアハウスとしても使えるかもしれません。

 販売価格は1,200万円、坪単価86万円で、旧法賃借権であるにしても耳目を引く安さです。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,773万円〜1,974万円、『マンションマーケット』では1,763万円〜1,944万円、『ふじたろう』では1,556万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,258万円〜1,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,681万円、坪単価120万円となり、販売価格は28.6%割安との試算結果です。ちなみに、本マンションはオーナーチェンジ物件で現在月額12万円で賃貸中です。したがって、表面利回りは12%実質利回りは、管理費月額13,900円、修繕積立金月額11,630円、借地料月額8,000円を差し引いて86,470円、8.6%となります。

 現在は借地権物件でもアプラスなどは融資してくれますので、仮にフルローン、金利2%、融資年限15年とすると、
支払月額は77,221円で、手残りは9,249円となります。物足りないかもしれませんが、古いとはいえ城南物件でフルローンで借りても毎月1万円近くの純益が出て、かつ、リセールの心配が非常に小さい物件は希少です。リスクの少ないお手頃な物件として十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:朝日西五反田マンション
 価格:1,200万円 (税込)
 所在:品川区西五反田2丁目
 交通:「五反田」駅徒歩4分
 面積:専有46.34平米

詳細はこちら
朝日西五反田マンション

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| 中古マンション 品川区 | 23:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
人気高額タワーマンションが引っ張る市況−7月の首都圏マンション市場動向

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★ 不動産経済研究所は8月15日、『首都圏のマンション市場動向−2017年7月度−』を発表しました。

 それによると、
7月の新規発売戸数は3,426戸で3ヶ月ぶりの増加です。対前年同月(3,317戸)比3.3%増、対前月(2,284戸)比50.0%増となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,863戸(全体比54.4%)、都下211戸(同6.2%)、神奈川県940戸(同27.4%)、埼玉県294戸(同8.6%)、千葉県118戸(同3.4%)で、東京都のシェアは60.5%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,465戸で、
間契約率は71.9%です。前月の67.2%に比べて4.7ポイントアップ、前年同月の63.3%に比べて8.6ポイントアップとなりました。地域別契約率は都区部73.4%、都下55.0%、神奈川県80.7%、埼玉県62.6%、千葉県33.1%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、6,562万円、95.2万円です。2017年6月は5,642万円、84.0万円でしたので、
前月比総額では920万円(16.3%)のアップ、平米単価は11.2万円(13.3%)アップしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部7,379万円・111.1万円、都下5,684万円・60.2万円、神奈川県6,143万円・85.6万円、埼玉県4,257万円・58.4万円、千葉県4,330万円・59.3万円でした。


 即日完売は69戸(全体の2.0%)で、フラット35登録物件戸数は3,270戸(同95.4%)でした。

 以上が不動産経済研究所の発表資料の概要ですが、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、7月の発売戸数3,426戸は、
一昨年4,785戸よりは少ないですが、昨年3,317戸よりは多くなっています。契約率も71.9%と2か月ぶりに好不調の目安とされる70%を上回りました。

 近畿圏の今月のマンション契約率は73.6%ですので、本年になってから首都圏のマンション契約率が近畿圏のマンション契約率を超えたことは一度もないのですが、
その差は今年に入って最も縮まりました。

 マンション価格は今年で2番めに高い数字に跳ね上がりました。これは、23区及び神奈川で高額な人気タワーマンションの分譲があった影響のようです。

 7月のタワーマンション販売は12物件705戸と、前年同月(14物件220戸)より220.5%増加し、契約率も前年同月の54.1%から88.2%へと上昇、活況でした。ただし、販売戸数が多かっただけに、在庫数は104戸増加し、6,314戸となりました。

 前回6月分が発売戸数減少、契約率低下、価格安、しかし在庫減だったところ、今回7月分は発売戸数増加、契約率上昇、価格高、しかし在庫増と、
真逆の結果となり、新築マンション市場は数字の上で一進一退の傾向が見られます。ただし、6月分でも23区高額物件は好調だっただけに、要は人気の高額タワーマンションの発売の多寡で好不調が分かれるようになっています。しばらくはこのように狭いターゲットエリアが主導するマーケットになると考えられます。

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| 市場動向 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート乃木坂 ザ タワー(新築)−「乃木坂」駅徒歩2分の建替プロジェクト

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★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩2分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩8分、東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩9分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・三井住友建設施工・地上25階地下1階建・総戸数88戸(非分譲住戸数45戸含む)の『パークコート乃木坂 ザ タワー』です。

 アドレスは港区南青山1丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。 


 「乃木坂」駅より本マンションまでは徒歩2分す。同駅3番出口から出て都道413号線を青山霊園の方向に歩いた左手に所在します。「六本木」駅からは徒歩8〜9分で、アマンドのある六本木交差点から外苑東通りを乃木坂方向に歩くルートです。いずれの道のりもフラットです。

 本マンションは、1978年築の地上8階建
『乃木坂ナショナルコート』(総戸数53戸)の建替えプロジェクトです。当初の予定では2年前の6月1日に着工し、本年7月末に竣工する予定でした。当初の建築主は乃木坂ナショナルコート管理組合で、この余剰床分の分譲を三井不動産レジデンシャルに託したことになります。

 したがって、
総戸数88戸のうち45戸が地権者住戸となり、販売住戸は43戸です。分譲申込みの資格は、「自ら居住するための住宅を必要とする者・親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする者」とされ、つまり、「投資用マンションとすることはできません」と念を押されています。地権者が過半を占めるのはやや気になりますが、「実需以外お断り」という毅然とした方針は好ましく感じます。

 また、本物件は
「優良建築物等整備事業」により建設されており、「港区住宅型総合設計許可要綱」で許可を受けたもので、敷地内の公開空地は他の用途に転用できず、歩行者が日常自由に通行または利用できるものであり、塀その他を設けることにより通行または利用の阻害をしてはならず、空地が適正に利用されていることについて、報告義務があります。さらに、本物件は、「優良建築物等整備事業及び東京都都市居住再生促進事業」により建築された建築物で、住宅の用途に供する部分は他の用途に変更または使用することはできないとされています。

 いろいろと制限がかかっていますが、これらをクリアすることで、地上25階建タワーマンションの建築が可能になったものと考えられ(敷地面積が1,128.30平米なので
ペンシル型です)、またマンションとして使用していく分には何ら問題がないわけですから、将来用途が狭まるにしてもデメリットではないと考えます。

 都心の中の高台立地で、しかも総合設計により容積率を割増され、高さをいただいているので、
高層階では360度の眺望が開けるのが強みです。特に南向きは、大通りに面していないので、交通音も抑制されていることでしょう。東京ミッドタウンに徒歩5分、サントリー美術館に徒歩5分、国立新美術館に徒歩6分というロケーションも魅力です。

 ただ、立地が立地なだけに、
日常のお買い物はやや不便でしょうか。コンビニはファミマとナチュラルローソンが徒歩3分ですが、スーパーは明治屋が「六本木」駅近くで徒歩10分、私も覗いたことがありますが、あまり安いとは言えません。ドン・キホーテやもとまちユニオンは徒歩13分のところにあります。

 建物デザインは三井不動産レジデンシャルには珍しく
アーキサイトメビウスが担当し、「GRACE」がコンセプト、エントランスホールは「タイムレスな優雅さ」を表現し、3.6メートルの天井高が空間美を際立たせます。角住戸の多い間取りは、柱の食い込みはやや気になりますが、内廊下プランの良さをよく引き出しています。共用サービスとしては、コンシェルジュの配置が予定されています。

 「乃木坂」駅徒歩2分といえば、2008年分譲の
『乃木坂パークハウス』を思い出します。1フロア2部屋で楕円をゆったりと描くユニークな間取りが印象的でした。約10年前に分譲された同マンションの平均坪単価は675万円程度でした。

 この界隈の三井不動産レジデンシャルの最近の分譲物件といえば、
平均坪単価約1,000万円で絶頂を極めた『パークコート赤坂桧町ザ・タワー』(「乃木坂」駅徒歩3分)が思い出されます。本マンション『パークコート乃木坂 ザ タワー』の価格情報は、現在のところ全くありませんが、イメージ的には坪単価800万円程度が想起されるところです。

 上記の坪単価の場合、70平米台2LDKが1億8,000万円程度、80平米台3LDKが2億円超となり、しかも「実需」という条件がつきますので、
富裕層しか買えない物件です。竣工・入居はそれぞれ1年半語の平成31年2月下旬・3月下旬が予定されています。
 
公式ホームページ ⇒パークコート乃木坂 ザ タワー

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| 新築マンション 港区 | 19:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心に偏るマンション分譲−もはや富裕層ビジネスに特化か

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★ Yahoo!不動産のポータルサイトは使いやすいので、私はよくお世話になっていますが、最近これを眺めていて不審に思うことがあります。

「都心物件がやたら多いな…」

 本日現在、23区の新築マンションでYahoo!不動産に掲載されているのが281物件(これが新築物件の全てではないことは留意点です。)なのですが、このうち都心(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)物件が最も多く106件、次いで城南(品川、目黒、大田、世田谷)63物件、城東(台東、墨田、江東、荒川、足立、葛飾、江戸川)61物件、城西(中野、杉並、練馬)27物件、城北(豊島、北、板橋)24物件の順番です。割合にすれば、都心37.7%、城南22.4%、城東21.7%、城西9.6%、城北8.5%となります。

 現在の各エリアの人口は、都心118.8万人、城南226.1万人、城東298.3万人、城西158.3万人、城北116.3万人、割合にすれば、
都心12.9%、城南24.6%、城東32.5%、城西17.2%、城北12.7%となります。また、各エリアの面積は、都心86.78平方キロ、城南154.93平方キロ、城東208.49平方キロ、城西97.77平方キロ、城北65.77平方キロ、割合にすれば、都心14.1%、城南25.2%、城東34.0%、城西15.9%、城北10.7%となります。

 このように、
都心は、人口・面積の割合に比して3倍もの高い割合で新築マンションが集中していることになります。城南は人口・面積の割合に相応した新築マンションの販売がありますが、城東・城西・城北は人口・面積の割合に比しておおよそ3分の2程度の新築マンションの販売割合です。

 さらに、
各区別に1新築マンション当たりの人口を算出し、その値の小さい方から並べてみると、以下の通りです。

1 千代田区  4,948人  2 中央区  6,465人  3 文京区   9,230人
4 港区   10,677人  5 渋谷区 16,326人  6 目黒区  19,463人
7 新宿区  21,338人  8 台東区 23,474人  9 品川区  24,548人
10 北区  27,953人  11 江東区 29,510人  12 荒川区  41,539人 
13 中野区  44,866人  14 豊島区 45,274人  15 大田区  47,820人
16 世田谷区 49,333人  17 杉並区 50,660人  18 江戸川区 57,859人
19 墨田区  63,384人  20 葛飾区 65,519人  21 練馬区  79,045人
22 足立区  84,871人  23 板橋区 92,632人


 上記によれば、千代田区は区民人口4,948人に1つの新築マンションが販売されているのに対し、板橋区は区民人口92,632人に1つの新築マンションが販売されており、ここに約19倍の人口格差があります。逆に言えば、千代田区は板橋区の約19倍、新築マンション密度が高いことになります。

 そして、
「新築マンション密度」が高いベスト5はいずれも都心エリアの区となります。新築マンションの坪単価が最も高い都心の区にプロジェクトが偏在していることがわかります。 

 これらのエリアのマンション価格は坪単価400万円以上するのが通例ですから、
70平米で約8,500万円はすることになり、そのような物件は、もはや一般サラリーマンが買えるレベルではありません。しかし、都心エリアに新築マンション販売が集中しているのは、これらの高額マンションが他エリアの通常のマンションよりよく売れていることを意味しています。

 新築マンション販売は適齢期のファミリーに住まいを提供するというより、
もはや富裕層ビジネスに特化してしまったのではないか−そう思えてしまう現下の販売状況です。

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| 市場動向 | 19:37 | comments(2) | trackbacks(0) |
コットンハーバータワーズ シーウエスト(中古)−100平米超の住まいのオーシャンビューに憧れる

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★ JR京浜東北・根岸線「東神奈川」駅より徒歩17分、同東海道本線「横浜」駅よりバス9分(バス停 コットンハーバー) 徒歩1分の場所に立地する野村不動産&三菱地所&JFE都市開発旧分譲・前田建設工業施工・地上32階地下1階建・総戸数308戸・2006年11月築の『コットンハーバータワーズ シーウエスト』です。

 アドレスは横浜市神奈川区橋本町2丁目です。橋本町(はしもとちょう)は1丁目、2丁目、3丁目の字丁目が設けられています。1909年(明治42年)4月13日に埋立により新設され、町名は埋立者の姓から採られています。

 神奈川区南部の臨海部に位置し、西側の1丁目は横浜市中央卸売市場の青果部があります。
2丁目にはかつて日本鋼管の浅野ドックがあり、跡地は再開発地区の「コットンハーバー地区」として、JFE都市開発により超高層マンション等が建設されています(同地区は他に山内町、星野町の一部からなります)。

 2008年には臨港幹線道路のコットン大橋・みなとみらい橋開通により、
みなとみらい地区への自動車でのアクセスが向上しました。また、反対側の千若町方面へは同道路の一部である瑞穂大橋が架かっています。3丁目は海面に張り出したごく狭い一角で、コットンハーバーボートヤードなどがあります。1丁目〜3丁目を合わせた面積は0.128平方キロで、2丁目に934世帯・2,219人が暮らしています。1・3丁目の人口は0人です。

 上記の通り、
「コットンハーバー」は、瑞穂埠頭に程近い橋本町の横浜港に面した箇所に土地区画整理事業で出現したエリアです。背後には、本マンションを含め高層マンションが数棟建てられてあり、渚の住居地区となっています。マンションと海辺の間には複合施設が建設されてあり、その周りを取り囲むように綺麗な公園が造られてあります。

 本マンションは、「コットンハーバータワーズ」のタワーマンション群の中でも
初期に建てられたものとなります。また、「コットンハーバータワーズ」のうち最も海に近く、前面に高層建築物がないので、オーシャンビューが味わえる特等席に位置します。

 「東神奈川」駅より本マンションまでは徒歩17分です。同駅東口より南東方向に伸びる大通りを歩き、第二京浜道路を横断して右折し、最初の曲がり角を左折して道なりに進んだところに所在します。このほか、「仲木戸」駅からは徒歩14分、そして「横浜」駅からバスを使えば乗車時間9分、「コットンハーバー」バス停から徒歩1分となります。

 日常のお買い物は、
スーパー「プラザ栄光」が徒歩1分、コンビニ「サンクス」が徒歩2分ですが、これ以外は「東神奈川」駅前等、かなり距離があります。

 共用施設は多彩で、ハーフムーン(管理センター・コンシェルジェ・カフェ・キッズラウンジ)、フィットネススタジオ(SW棟地下1階)、ミュージックスタジオ(BW棟地下1階)、クラフトホビールーム(BW棟地下1階)、ライブラリーラウンジ(BW棟地下1階)、スカイスイート(パーティールーム/ゲストルーム/ジェットバス SE棟23階)、ハーバービュースイート(ラウンジ・ゲストルーム SW棟18・19階)、マリナビューラウンジ(ラウンジ BW棟18・19階)等があります。

 建物は免震構造で、堅固な地盤(上総層)を支持層にした安心の基礎構造です。地下約8メートルの地盤に直接基礎構造を建築する直接基礎で、配管には地震の揺れに応じて変形するフレキシブルジョイントを採用、そして高強度コンクリートを使用しています。

 セキュリティは、
24時間警備員常駐(ALSOK警備保障)で、駐車場・エントランスなど各所に防犯カメラ設置し、住戸内情報版・エレベーターなどと提携した24時間機械監視システムがあります。エントランス・エントランスホールでのダブルオートロックを採用し、TVモニター・録画機能付きインターホンが備わっています。

 対象住戸は地上32階建て建物の21階に所在する専有面積101.73平米の4LDKです。南西・北西角部屋で、約15.0帖のLDからは、みなとみらいや海を一望することができます。約5.2帖のキッチンはディスポ^ーザー付きです。3洋室は8帖、5.3帖、5.1帖で8帖主寝室にはウォークインクローゼットが付き、6.3帖和室には押入が付いています。浴室は1620サイズでゆったりしています。

 管理費は月額16,600円、修繕積立金は月額23,500円、合計40,100円と、専有面積の割に抑えられています。駐車場には空きがあり、月額15,000円〜17,000円です。

 販売価格は6,690万円、坪単価217万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,872万円〜7,271万円、『イエシル』では6,522万円、『マンションマーケット』では6,024万円〜6,662万円、『ふじたろう』では6,237万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,242万円〜8,371万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,696万円、坪単価218万円となり、販売価格は相場通りとの試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,950万円、坪単価161万円との記録が残っています。

 駅からの距離は随分ありますが、その代わり
オーシャンビューの眺望など居住環境は抜群です。しかも、キッチン水栓、ガスコンロ部品、レンジフード、浴室鏡、シャワーヘッド、ホース、照明器具の新規交換など、8月26日までにリフォームが終了予定です。車や自転車を使用すれば大半の不便は解消するものと思われ、専有面積100平米超の快適なタワーマンションライフを過ごせることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:コットンハーバータワーズ シーウエスト
 価格:6,690万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区橋本町2丁目
 交通:「東神奈川」駅徒歩17分
 面積:専有面積101.73平米

詳細はこちら(ノムコムより)
コットンハーバータワーズ シーウエスト

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
売却益が見込める駅に2つのパターン−首都圏のエリア間格差は深刻

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★ 8月8日付suumoは、「首都圏資産価値ランキング」を特集しています。これは、東京カンテイが指標としている「PBR」を東京、神奈川、埼玉、千葉別に各駅をランキング化したものです。「PBR」とは、過去10年間に分譲された新築マンションが中古として流通する際の平均価格が、分譲時の何倍になったかを駅別に示したものです。ただし、あくまで過去の実績をもとに集計したもので、1.00以上の街の資産価値が将来必ず上がるというわけではないことに留意する必要があります。

 まず、
23区ランキングは、以下の通りです。

1 南北線「六本木一丁目」駅 1.56
2 京浜急行本線「立会川」 1.24
3 銀座線「外苑前」駅 1.23
4 都営三田線「御成門」駅 1.22
5 中央線ほか「四ツ谷」駅 1.20
6 南北線ほか「麻布十番」駅 1.19
6 銀座線「虎ノ門」駅 1.19
6 山手線ほか「品川」駅 1.19
9 東急田園都市線「池尻大橋」駅 1.18
10 山手線ほか「新橋」駅 1.17


 「立会川」駅、「池尻大橋」駅以外は、山手線内の駅です。「立会川」駅は、「品川」駅まで急行2駅で、東大井や南大井、そして倉庫街だった勝島のマンション価格が上昇したことによるものと思われ、「池尻大橋」駅は、「渋谷」駅まで1駅の立地が評価され、「クロスエアタワー」などの大規模タワーマンションの分譲等が注目を集めたことによるものと考えられます。
 
 東京市部ランキングは、以下の通りです。

1 京王井の頭線「三鷹台」駅 1.22
2 中央線ほか「三鷹」駅 1.03
3 青梅線「昭島」駅 1.02
4 西武池袋線「ひばりヶ丘」駅 1.02
5 京王線「国領」駅 0.98


 「三鷹台」駅や「三鷹」駅はブランド力が高く、「昭島」駅は年々乗車人口が増えています。「ひばりヶ丘」駅は西東京市の中心駅として栄えており、「国領」駅は調布に近いのが強みです。

 神奈川ランキングは、以下の通りです。

1 根岸線「石川町」駅 1.22
2 根岸線「桜木町」駅 1.14
3 南武線「尻手」駅 1.11
4 京浜急行本線「生麦」駅 1.08
5 京浜東北線ほか「横浜」駅 1.07
5 横浜線「大口」駅 1.07


 「横浜」駅、「石川町」駅、「桜木町」駅はまさに横浜中心部の駅です。「尻手」駅は「川崎」駅に1駅で、「大口」駅は「横浜」駅に近く、「生麦」駅は「横浜」駅にも「川崎」駅にも近いという特徴があります。

 埼玉ランキングは、以下の通りです。

1 京浜東北線「与野」駅 1.00
2 つくばエクスプレス「三郷中央」駅 0.96
3 東武野田線「北大宮」駅 0.93
4 東武東上線「朝霞」駅 0.92
4 宇都宮線「土呂」駅 0.92


 「与野」駅はさいたま新都心に隣接、「北大宮」駅や「土呂」駅は大宮に隣接しています。「三郷中央」駅は近年開業した新駅です。「朝霞」駅は近年利用客が増加し、急行停車駅を凌ぐ乗降人員を有しています。

 千葉ランキングは、以下の通りです。

1 総武線ほか「千葉」駅 0.99
2 総武線「市川」駅 0.98
2 常磐線ほか「我孫子」駅 0.98
4 京成千葉線ほか「千葉中央」駅 0.96
5 京葉線「稲毛海岸」駅 0.95
5 京葉線「南船橋」駅 0.95
5 京成本線「東中山」駅 0.95


 「市川」駅、「南船橋」駅、「東中山」駅は東京に近いのが強みです。「千葉中央」駅は本線のターミナル駅「千葉」駅に近く、「千葉」駅や「我孫子」駅は地域の拠点として、「稲毛海岸」駅は海浜ニュータウンの中心として栄えてきました。

 このように見てくると、
PBRが1以上(売却益が出る)の駅には2つのパターンがあることがわかります。一つはまさに地域の一大中心地で複数路線が乗り入れているターミナル駅で、元々分譲価格が高いのですが、昨今の交通利便性を一層重視する風潮から一段と値上がりしている状況です。23区の場合は、山手線内全域がそのような地域となっていると言ってよいでしょう。

 もう一つは、かかる
一大ターミナル駅に隣接し、従来は開発がそれほど進んでいなかった地域の駅です。これがターミナル駅重視の風潮に引っ張られる形で人気が高まり、これまでさほど高くなかったマンション価格が上昇してきています。

 気になるのは、
PBRに関する首都圏内の各エリア間の大きな格差です。PBR1以上の駅の数は、23区は50駅を超えているのに対し、東京市部は4駅、神奈川は19駅、埼玉は1駅、千葉では0駅となっています。この傾向が続けば、マンション購入検討者は資産防衛のためにも、ますます23区物件を好むようになりますが、23区物件−特に山手線内物件−を購入できる層は限られているため、山手線内を「買える」層と「買えない」層の資産格差が一段と拡大することとなります。

 東京一極集中は社会にさまざまな歪みをもたらしていますが、マンション購入についてもその弊害が出ていると言えそうです。

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| 市場動向 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・マジェスティコート目黒(新築)−坪400万円前後の目黒一流デベ物件

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★ JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地する三菱地所レジデンス&東京建物分譲・木内建設施工・地上14階建・総戸数150戸の『ザ・マジェスティコート目黒』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目す。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅正面口から左手に向かい、急な行人坂を下って目黒雅叙園を左手に見つつ目黒川を渡り、さらに歩いて山手通り沿いに五反田方面に歩いた左手に所在します。ここは『Brillia(ブリリア) Towers 目黒』のモデルルームがあったところで、数回通った私としては懐かしさも感じる場所です。「不動前」駅にも徒歩9分ですが、急な坂はあるものの、通常は「目黒」駅を利用することになると思われます。

 1,919平米の土地は山手通沿いに間口が広くとれていて、見栄えのする建物を建てることができます。本マンションはその敷地形状を活かし、エントランス部に
御影石の列柱を設けて、基壇部のカラーを上層部と分けることで、存在感あるコントラストと重厚感が強調されています。

 コンセプトは
「格式高い美術館」であり、エントランスホールは列柱が並ぶギャラリーホールとし、インナーガーデンや壁面アートワークが施されています。ソファーを設えたオーナーズラウンジには芸術関係の書籍も用意され、このマンションに住む満足感を高めてくれることでしょう。ホール内には季節ごとの香りの演出が用意され、ギャラリーホールにはガラスアートも飾られる予定です。

 日常のお買い物は「目黒」駅に
「アトレ目黒」がありますが、徒歩3分のところにマルエツもあります。目黒区美術館には徒歩7分で、小規模ですが主に日本の近代から現代にかけての作家の作品が展示されています。

 設備は
フィオレストーンの天板、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ミストサウナなどが備わり、キッチンのカップボードも標準装備です。間取りは建物形状から田の字型間取りが基本とされているところです。

 販売価格は
当初予定価格より2LDKを若干下げたとの情報もありますが、思ったより目に優しい価格水準です。第1期2次販売では、間取り1LDK〜3LDK、専有面積37.73平米〜66.60平米に対し販売価格4,370万円〜8,330万円、また、先着順10戸販売では、間取りワンルーム〜3LDK、専有面積35.88平米〜75.11平米に対し販売価格4,140万円〜9,030万円、坪単価381万円〜413万円程度となっています。

 山手通沿いの低地で交通量が多いというネックはありますが、三菱地所レジデンスと東京建物のコラボで、かつ、「目黒」駅最寄りでこの価格水準であればちょっと心を動かされる物件です。毎月の管理費も平米262円と比較的リーズナブルです。完成は来年9月中旬、入居は来年11月下旬となる予定です。

公式ホームページ ⇒ザ・マジェスティコート目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
PER検索でお宝物件見つからず−「あばたもえくぼ」が不動産投資の醍醐味

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★ 中古マンションに関するポータルサイトは数多くありますが、「オウチーノ」では収益力(PER)で販売中の中古マンションを検索できます。マンションにおけるPERとは、購入した物件を賃貸に出した場合、何年で購入価格を回収できるかを計算するものです。つまり、PERは、

  PER(収益力)=物件価格÷物件の年間想定家賃

であり、
これで割り出した値が低ければ収益力の高い物件と判断され、値が高くなれば収益力の低い物件と判断することになります。「オウチーノ」のポータルサイトは、PERの値で並び替えることができるのがユニークです。

 それでは、
東京23区の現在販売中の物件で、PERの低い物件を順に挙げてみることにします。以下の通りです(〇倍は、PERの倍率を表します)。

・ コンチネンタルハイツ志村坂上 4倍 「志村坂上」駅徒歩3分 1980年築
・ 朝日五反田マンション 5倍 「五反田」駅徒歩4分 1978年築
・ 阿佐谷凌雲閣マンション 5倍 「南阿佐ヶ谷」駅徒歩1分 1973年築
・ バイエルハイツ 5倍 「西新井」駅徒歩19分 1978年築
・ 東陽町ダイヤモンドパレス 「西大島」駅徒歩13分 1980年築


 例えば、「コンチネンタルハイツ志村坂上」では、29.07平米のワンルームが440万円、坪単価50万円です。想定賃料が7.8万円ですので、表面利回りが21.3%、実質利回りが13.9%となります。「朝日五反田マンション」では、46.34平米の2DKが1,200万円、坪単価86万円です。想定賃料が20.3万円ですので、表面利回りが20.3%、実質利回りが17.7%となります。ただし、いずれも旧法借地権マンションです。

 所有権マンションの中では、
「バイエルハイツ」が32.4平米の2DKで500万円、坪単価51万円です。想定賃料が7.4万円ですので、表面利回りが17.7%、実質利回りが15.7%なります。ただ、「バイエルハイツ」は最寄り駅から徒歩19分かかります。「南常盤台ハイム」であれば、「ときわ台」駅徒歩7分で、45.72平米の2DKが980万円、坪単価71万円であり、想定賃料12.5万円ですので、表面利回りが15.4%、実質利回りが13.5%、しかし築48年の1969年築となります。

 築年数の新しさで選べば、
「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」が築15年の2002年築、「五反野」駅徒歩4分、間取り4SLDK、専有面積110.16平米で2,630万円、坪単価79万円です。想定賃料21.0万円で票面利回りが9.6%、実質利回りが8.6%なのですが、実際の賃貸付けは苦労するかもしれません。

 ということで、私は
PERを検索していけば結構楽に「お宝物件」が見つかるのではないか、と思っていましたが、それこそ「帯に短したすきに流し」で、これといった物件に出会えませんでした。しかも、オウチーノのポータルサイトは想定賃料がやや甘い印象があり、実際にはもっと低い賃料しかとれないのではないかと思います。

 それでも「コンチネンタル志村坂上」や「朝日五反田マンション」などは、
現金買いできる人には旧法賃借権でも何ら問題ありませんし、「バイエルハイツ」はすぐ近くにドラッグストアがあり、自転車通勤に慣れている世帯には手頃な賃料の物件と言えます。同じように「南常盤台ハイツ」にしても「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」にもそれぞれ長所があります。

 要は、賃貸物件というのは、
どんな住戸でも「あばたもえくぼ」でそれをポジティブにとらえてくれる人が一人でもいればOKなのです。すべてに優れた八方美人のマンションであれば物件価格が高く、投資としては成り立たないわけで、あばた(=リスク)を同時に買っているからこそ不動産投資の醍醐味があると言えるでしょう。

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| 市場動向 | 20:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
共立リライアンス八王子2(中古)−隠れ家にも投資にも手頃な550万円1K

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★ 京王電鉄京王線「京王八王子」駅より徒歩20分の場所に立地する共立住販旧分譲・多田建設施工・地上5階建・総戸数156戸・1993年3月築の『共立リライアンス八王子2』です。

 アドレスは八王子市大和田町3丁目です。大和田町(おおわだまち)は、1丁目から7丁目まで設置されています。八王子市の東部・浅川の北岸に位置し、東で石川町・高倉町、日野市旭が丘・西平山、西で暁町、南で北野町・明神町・元横山町、北で大谷町・富士見町と接します。東西を甲州街道、南北を国道16号八王子バイパスが走り、中央の大和田町4丁目交差点で立体交差しています。元々は水田地帯でしたが、1950年代以降は市営住宅建設などにより、住宅地に様変わりしています。

 「京王八王子」駅から本マンションまでは徒歩20分です。同駅から北東方向に歩き、都道20号線に沿って浅川を渡り、大和田町北詰交差点を右折し、浅川に沿って南東に歩き、国道16号線を横断してさらに東に歩いた左手に所在します。バス停であれば「石川入口」バス停が徒歩6分のところにあり、ここからJR「八王子」駅にも「京王八王子」駅にも行くことができ(「京王八王子」駅までバス7分)、平日朝8時台には4分間隔で運行しています。

 上記の通り、甲州街道と八王子バイパスが交差する大和田町4丁目交差点が徒歩6分のところにあるなど、
交通の要衝にあり、車を持っていると便利です。辺りは町工場や戸建てが点在し、『ライオンモリス八王子ガーデン』などマンションも近隣にあります。大通りから1本奥に入っていますので、静かな環境で、夜は街灯が少し暗めかもしれません。

 大和田町4丁目交差点付近には
ブックオフやハードオフ、ムラウチジョーシンなどの一定規模の店舗があり、スーパーまで徒歩10分です。コンビニが至近にないのが単身者にはやや不便です。いずれにせよ、自転車があった方がよいでしょう(屋根付き駐輪場が本マンションに備わっています)。

 分譲仕様でオートロックが付き、エントランスやマンションの外観はしっかりしており、平日の日中は管理人さんがいるので、清掃も行き届ききれいです。ロビーに自動販売機があり、ペットは単身者向けワンルームは不可、ファミリー向け住戸は可などとなっています。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の最上階に所在する専有面積29.7平米の1Kです。縦長の間取りでいわゆる「うなぎの寝床」と言われる形状ですが、バス・トイレ別、南東向きで日照良好、眺望に開放感があります。エアコンは標準装備、キッチンは賃貸物件によくあるミニキッチンとなっています。

 販売価格は550万円、坪単価61万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では446万円〜544万円、『イエシル』では516万円、『マンションマーケット』では416万円〜455万円、『HOME'Sプライスマップ』では477万円〜652万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は503万円、坪単価56万円となり、販売価格は9.3%割高との試算結果です。やや割高との算定結果ですので、購入する際には1割値引きを目安に指し値をしてもよいかもしれません。

 本マンションは、多摩エリアの中心地である
「京王八王子」駅最寄りという利便性と、隠れ家のような閑静な住まいの両方の需要を兼ね備えた物件ですので、自己使用してもよいし、賃貸に出してもよいでしょう。賃貸の場合の月額家賃の目安は5.4万円で、表面利回りが11.8%、管理費・修繕積立金を除いた実質利回りは8.8%となり、さほど悪くない水準と考えます。

 種別:中古マンション
 名称:共立リライアンス八王子2
 価格:550万円 (税込)
 所在:八王子市大和田町3丁目
 交通:「京王八王子」駅徒歩20分
 面積:専有面積29.7平米

詳細はこちら
共立リライアンス八王子2

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| 中古マンション 八王子市 | 20:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
儲かるタワマンに鉄則あり?−賭け続ける勇気と撤退する勇気

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★ 6日付HARBOR BUSINESS ONLINEは、栗林篤氏の記事『「儲かるタワマン・儲からないタワマン」の違いとは? NHK出演のタワマン空中族が語る』と題して、外資系企業に勤める平原さん(仮名)の実例を挙げつつ、わかりやすく解説しています。その概要は、次の通りです。

『自宅を転売して、タワーマンションからタワーマンションへ移り住む人達を指す造語が
「空中族」です。彼らは自宅売却で得た値上がり益を元手に、さらにグレードの高い物件を手に入れることで資産形成を行っています。空中族たちが織りなす短期スパンでの住み替え活動は、さながら新手の錬金術といったところで、まさに昨今の不動産バブルの象徴とも言えます。

 空中族の平原さんが今回新たに申し込んだタワマンが
「パークタワー晴海」です。三井不動産レジデンシャルが分譲する地上48階、総戸数1,076戸からなる大規模タワーマンションです。平原さんにとって、パークタワー晴海が4軒目のマイホームということになります。

 同マンションに申し込んだ理由を平原さんは「
大規模なタワーマンションであることが第一条件となります。なぜなら、その規模の大きさから決められた期間内に大量の戸数を捌く事情があるため、特に第一期の販売で価格設定に歪みが生じることが多いのです」と説明しています。

 「
再開発地域に建つので、現状より利便性が向上することが期待できました。それは現在の価格設定にはまだ織り込まれていない、プラス要因が存在するということを意味します。竣工後、それらが物件価格の上昇、あるいは維持に寄与してくれる可能性が高いのです」

 ほかにも、外溝部の
コンセプトデザインを手がけるのが、テーマパーク運営に定評のあるオリエンタルランドというのもパークタワー晴海の特徴です。人気テーマパークを彷彿とさせるコンセプト型の外溝は、同マンションの人気、ひいては資産価値を高める要素のひとつとなり得ます。
 
 平原さんに
タワマン選びの4か条を教えてもらいました。

・大規模タワーマンションの第一期に購入すべし
 供給量も多く、評判が確立される前の第一期こそが最大のチャンスです。

・情報の歪みを見つけ、積極的にリスクテイクすべし
 再開発前で不便である、土地が所有できない定期借地権付マンションである、同時期に多くの物件が供給されるなど、これらは一見デメリットですが、将来においてリスクを軽減することが可能なので検討の価値があります。

・ファーストクラスではなく、ディスカウントされたエコノミーシートを狙うべし
 誰もがほしがる南向き角部屋や、オーシャンビューは最初からプレミア価格が設定されています。むしろ北向きや、低層階などの部屋を狙ったほうが、将来、価格上昇の伸びしろが残されており出口でキャピタルゲインが期待できます。

・最悪自分で住み続ける覚悟を持つべし
 景気が悪くなれば希望価格で売却できないこともあります。仮に思惑と違う結果になっても、その時は自己使用して後悔しない物件を選んでおけばQOL(Quality of Life)は下がりません。』

 以上がHARBOR BUSINESS ONLINEの記事の概要です。
「タワマン空中族」という言葉は初めて知りました。確かに理屈ではその通りであるところ、なかなか実践には勇気が出ないものなのですが、実際やってらっしゃる方がおられるということで、うらやましい限りです。

 タワマン選びの4か条については、つまり、果敢に賭けに打ってでよ、ということなのだと思います。誰もがうらやむ立地、評価が確立しているタワマン、素晴らしい眺望の高層階、であれば、もちろん価格は高いのです。これらの逆を行く条件でありながら、しかし将来の希望もある、という物件を攻めるのです。

 しかし、
街の将来性を期待されながらなかなかテイクオフできないエリアもたくさんあります。私たちは成功例だけに目を奪われますが、そうなっていない地域を挙げよ、と言われれば、いろいろ思い当たる場所はあるはずです。

 賭けに出る回数が多ければ多いほど、チャンスもリスクも高くなります。不動産は、研究を重ねることで、カジノや株よりは勝つ確率は高いと言えそうですが、ローンというレバレッジが大きいだけに、負けた時の損失は一生背負うものになりかねません。また、おそらく掛け金は、勝てば勝つほど大きくなっていくものと思われ、カジノと同じく、どこかでやめないと最後はLOSERとなる可能性大です。

 やはり
最も重要なのは、4か条の最後の条件「自己使用して後悔しない物件」ということでしょう。また、「掛け続ける勇気」とともに「どこかで賭けをやめる勇気」も必要かと思われます。所詮投資はゼロサムであり、プロでも判断を誤る不動産投資に、私達一般人が人生を賭ける必要はどこにもないからです。

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| ノウハウ・経験談 | 19:59 | comments(2) | trackbacks(0) |