渋谷区神宮前6丁目の高齢化率は40%超!−人気の定住の街ほど「老人の街」へ

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★ 4月9日付ビジネス・ジャーナルは、『東京23区内の限界集落…豊洲、「高齢者ホットスポット」化で資産価値減少の懸念も?』と題して、東京23区内でも進む高齢化事情をレポートしています。記事は池田利道東京23区研究所長に対するインタビュー形式なのですが、その概要を以下に記します。

 東京23区の500人以上が住む町丁(2,870カ所あまり)中、
高齢化率上位5地区は、大田区東糀谷6丁目(60.6%)、北区桐ヶ丘1丁目(58.5%)、世田谷区大蔵3丁目(55.1%)、北区桐ヶ丘2丁目(54.4%)、北区王子本町3丁目(53.1%)です。これらの地区だけが特別なのではなく、30位の渋谷区神宮前6丁目は41.2%、100位の墨田区京島3丁目でも33.1%です。東京23区全体の高齢化率は22%で、若い地域ではありますが、ホットスポット的に高齢化率の高い地域が存在しています。

 多くの場合、
高齢化率が高い地区には団地が建ち並んでいます。なかには墨田区京島3丁目のように木造住宅の密集地もありますが、基本的には団地や共同住宅が密集している地域の高齢化率が高いのです。ただ、板橋区常盤台2丁目は高級住宅街ですが、高齢化率は33.4%と高く、93位にランクインしています。

 東京というのは流動的な地域です。しかし、居住者の定住化が進展すると、当たり前ですが、その居住者は歳をとっていきます。そのため、
「高齢者ホットスポット」のキーワードは「定住」です。

 住宅やマンション、団地は約40〜50年にわたって維持されます。
若い方は40年前の建物に魅力を感じない一方で、高齢者の定住化が進展しました。そして、高齢者の定住化が進むと、街の機能が高齢者向けに特化するようになります。

 たとえば、小児科の代わりに整骨院や整形外科が増えて、子育て世代にとって必要なベビー用品販売店やスーパーマーケットがなくなり、コンビニだけになっていく……
高齢者にとって、より利便性の高い街になっていきます。小売店や地域医療などの施設やサービスが高齢者にとって便利になる半面、子育て世代にとっては魅力がなくなります。そのため、ますます街の高齢化が進展することになるのです。

 東京23区の高齢化率が高い上位100地区のうち、
団地型の町丁74カ所の平均定住率は23区平均(22%)の2倍以上となる47%にのぼっており、団地も大きな福祉施設などもない22カ所の町丁も同47%です。高齢化に悩んでいる街は、つまりは定住化が進んでいる街なのです。

 今も、行政はさかんに定住化を促しています。しかし、定住に価値があったのは、高度成長期で若者が次々と移動し街も活性化することができた時代です。
少子高齢化が進む現在、高齢者の定住がどのような意味を持つのかを、行政は再考すべきです。
 
 今、飛ぶ鳥を落とす勢いのある地区は、
神奈川県川崎市の武蔵小杉と東京都江東区の豊洲でしょう。いずれも巨大なタワーマンションが建ち並び、賃貸ではなく分譲で“終の棲家”として購入する方が多いのです。武蔵小杉は高齢者向けの施設やサービスはほとんどなく、子育て世代や若者向けの街です。しかし、定住が進むと居住者も老いていきます。そのため、武蔵小杉も豊洲も、あと40年くらいすれば高齢化していくでしょう。

 以上がビジネス・ジャーナルの記事の概要です。読んでいて、「あっ」と思わせる内容でした。確かに私が住んでいる
武蔵小杉は、賃貸マンションより分譲マンションの方が圧倒的に多くなっています。家賃が分譲マンションにつられて高くなっていますが、都心への所要時間は結構かかり、賃貸のコスパはあまり良くないと考えられます。

 また、大量に出現した武蔵小杉ファミリーのために、「グランツリー武蔵小杉」をはじめとして、多くのショッピングモールが誕生しました。しかし、上記記事によれば、
これらのショッピングモールも住民の高齢化に合わせて高齢者向きになっていくはずであり、このことがますます若者を遠ざけ、「高齢者の街」へと拍車をかけていきます。

 要は
「流動性に乏しい」ことが街を老いさせるわけです。街は常に新しい「流れ」を求めており、新陳代謝を求めています。動きを止めた街は、澱をその場に沈殿させていくしかないのです。

 振り返れば、多摩ニュータウンをはじめとして、
時憧れとなった大規模再開発でできた集合住宅の街は、ほとんど例外なく住民が高齢化し、その再生に苦しんでいます。今もてはやされている豊洲や武蔵小杉も、40年後、50年後に高齢者がカートを押しながら行き来する街になっている可能性が高いのです。

 そんな街になる前に
早々とマンションを売却して脱出するか、それともその中にとどまって街の活性化に奮闘するか、人気の再開発地の住民は、いつかは判断を迫られる時期が来ることは間違いなさそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
ベルジェンド西日暮里グランセルサス(新築)−地価上昇エリアの駅徒歩1分コンパクト物件

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★ 京成本線「新三河島」駅より徒歩1分、JR常磐線快速(上野東京ライン)「三河島」駅より徒歩9分、日暮里舎人ライナー「西日暮里」駅より徒歩9分、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩10分、JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅より徒歩11分の場所に立地するベルフラッツ分譲、リンク・トラスト施工・地上10階建・総戸数26戸の『ベルジェンド西日暮里グランセルサス』です。

 アドレスは荒川区西日暮里1丁目です。西日暮里は1丁目から6丁目まであり、荒川区南西部に位置し、下町的界隈が広がる町です。町域の北を東尾久、荒川および北区と、東を荒川と、南を東日暮里および台東区と、西を文京区と接しています。

 町域を東西に分断する形でJR京浜東北線(山手線)の路線が南北に縦貫しており、その以東と以西で若干町並みが異なります。路線以東には主要幹線道路に加え、鉄道では貨物鉄道線、地区南端の日暮里駅からは京成本線や常磐線、さらに日暮里・舎人ライナーなどの路線が縦横に走り回っています。このため、これらの鉄道路線を潜るか跨ぐかしない限り、町域の端から反対側へ移動することはできないほどの鉄道過密地帯であり、幹線道路以外の道はどれも狭く曲がりくねっています。

 以西は南北に西日暮里3丁目・4丁目の町が、山の手台地に登る傾斜地に広がります。南側の西日暮里3丁目は町域の大半は寺社が占め、北側の西日暮里4丁目は開成学園(中学校・高等学校)が所在しています。


「新三河島」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅の南向かいでその距離は約40メートル、まさに駅から目と鼻の先に立地するマンションです。次の駅は「日暮里」駅でJR山手線に連絡しますので、各駅停車駅とは言え利便性は悪くありません。

 ただし、公式HPでは、現地から
徒歩10分又は徒歩11分の「西日暮里」駅利用の方を強調しています。同駅にも京成本線に沿った道路を南西方向に歩くわかりやすいルートです。マンションから同駅へ向かうのは少し上り坂ですが、帰り道は下り坂となってくれます。同駅から「上野」駅5分、「秋葉原」駅9分、「大手町」駅10分、「池袋」駅11分、「東京」駅13分、「日比谷」駅13分と、自在なアクセスを誇ります。

 敷地面積は260.86平米しかなく、建築面積は151.57平米と、
コンパクトな地上10階建て建物です。ファサードデザインにFull Heightウインドウやレンガ調タイルをアクセントに取り入れでクールモダンを追求、エレベーターホールにはイタリア産火成岩や木目調パネルでシックでハイクオリティな空間を目指しています。

 間取りは1DK〜2LDK、専有面積30.5平米〜55.07平米で、シングルから小家族までをターゲットにしています。販売価格は2,400万円台〜5,000万円台、坪単価にして266万円〜303万円程度です。

 標準相場をごく大まかに試算すると、253万円(西日暮里2016年坪単価)×0.988(駅距離補正)×1.118(地価上昇補正)=坪単価279万円となります。これと上記坪単価レンジの中央値と比較すると、約2%割高との試算結果です。

 最近は都心の地価上昇は一服し、
城東エリアを中心に周辺地域に地価上昇の波が波及しています。本エリアもそのような地域の一つで、数年前の感覚ではかなり割高に見えても、今やそれが適正価格に近くなったりしています。本マンションの価格水準もまさにそのように把握すべき典型例のような気がします。

 懸念点はマンションの規模がかなり小さいこと、ブランド力が大手デベロッパーに比べてやはり弱いことでしょうか。駅徒歩1分と「西日暮里」駅徒歩10分圏内の強みとの比較をしながら検討スべき物件だと考えます。竣工は来年1月下旬、入居は来年2月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ベルジェンド西日暮里グランセルサス

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| 新築マンション 荒川区 | 23:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
当てにならない?お買い得な街ランキング−損をしかねない残念な指標かも

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★ 少々前になりますが、本年2月6日のSUUMO首都圏版では、『賃貸vs買う お買い得な街ランキング』を特集していました。これは、新築マンション平均価格から算出した住宅ローン返済額と賃貸の平均家賃をそれぞれ70平米に換算してその差を比較し、借りるより買う方がお得な駅をランキングにしたものです。

 首都圏平均では、家賃と住宅ローン返済額の差額は月2万8千円ほどになり、「買った方がお得」となっていますが、その東京23区における上位10駅は、次の通りです。

1 目黒   16.4万円  2 西新宿五丁目 11.8万円  3 西日暮里 10.1万円
4 飯田橋  9.1万円  5 勝どき     7.5万円  6 浅草橋   7.0万円
6 白山   7.0万円  8 豊洲      6.8万円  8 蒲田    6.8万円
10 千歳烏山 6.4万円


 トップ2の目黒と西新宿五丁目については、ランドマークとなるタワーマンションが誕生したことによるものと思われます。すなわち、物件価格も高いのですが、賃貸の方がタワーマンションのプレミアムが付いてより高額になったことによるものです。

 同じく
「タワーマンション効果」と思われるものは、飯田橋、勝どき、豊洲、そして駅直結のタワーマンションが誕生した蒲田が挙げられます。これらの街のタワマンは、「買ってお得だった」と評価されることとなります。

 ただ、ここで気を付けなければならないのは、
タワーマンションの購入者と賃借人は必ずしも同一でない、ということです。これらのタワマン賃借人は、おそらく相当の富裕層か、外国法人など勤務先の会社から潤沢な住居手当が出されているか、あるいはそもそも法人が借りているか、といったことが考えられ、自己資金とローンで購入する購入者とは「比較の基準が異なる」と考えられます。

 タワーマンションを購入して住んでいる我が身になって考えた場合、
賃貸を選択するならば、タワーマンションでない普通の賃貸マンションを選ぶことになると思います。賃貸であればその物件の資産価値を考慮する必要がなく、身銭を切ってわざわざプレミアムを払う必然性がないからです(この点、人の価値観によるとは思いますが)。「購入物件と賃借物件は自ずから異なる」という前提に立った場合、「お買い得な街」と言えるかどうかは微妙です。

 また、本ブログには、
5年前の2013年1月11日に、『マンション購入におけるお買い得な街とは?』とのタイトルで、同じ算定方法によるお買い得な街ランキングを掲載しています。その際の順位は、次の通りです。

1 新橋  6.9万円  2 神保町 6.1万円  3 神谷町  5.5万円
4 日暮里 4.9万円  5 辰巳  4.5万円  6 千住大橋 4.1万円
7 田町  4.0万円  8 豊洲  3.7万円  9 広尾   3.6万円
10 春日  3.6万円


 ここで気がつくのは、2013年と2018年のそれぞれのランキングの両方にランクされている街が豊洲しかないことです。2013年も、新橋、神谷町、辰巳、田町、豊洲、広尾など、タワマンを中心とした新築マンションの建設が当時旺盛だったエリアが名を連ねていますが、これらの現象は一時的なものであって、なかなか永続的ではないことがわかります。

 ここから言えることは、
「5年前のお買い得な街が今お買い得な街とは言えない」「今お買い得な街が5年後もお買い得な街とは限らない、というか、お買い得な街ではない可能性のほうが高い」ということです。賃借であれば、例えば2年単位で流行の街を渡り歩くことも可能でしょうが、購入したマンションはそれほど気軽に短期間で売り買いできるわけではありません

 むしろ
「買った途端に流行遅れとなる必然性がある」と言った方が、より真実に近いと思います。株価の評論と同じように、「お買い得な街」かどうかは、結果を見てからの判断とならざるを得ず、つまり「あまり役に立たない残念な指標」なのではないか、と思うところです。

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| 市場動向 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
三洋キャッスルハイツ(中古)−小家族で住める1,390万円駅近・城南・所有権マンション

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★ 京急空港線「穴守稲荷」駅より徒歩2分、同線「大鳥居駅」より徒歩9分、同線「天空橋」駅より徒歩12分の場所に立地する地上11階建・総戸数134戸・三洋マネージメント旧分譲・佐藤工業施工・1973年11月築の『三洋キャッスルハイツ』です。

 アドレスは大田区羽田4丁目です。羽田は1丁目から6丁目まであり、大田区の南東部に位置します。北は環八通りを境に東糀谷・羽田旭町に、東は海老取川を境に羽田空港に、南は多摩川及び対岸の神奈川県川崎市川崎区殿町・大師河原に、西は産業道路を境に本羽田・萩中に接しています。

 北部を東西に京急空港線の線路が通っており、町域内に「大鳥居」駅の出口(駅所在地は西糀谷)・「穴守稲荷」駅があり、首都高速神奈川1号横羽線が南北に縦貫しています。駅付近には商業地があり、幹線道路沿いにはビルやマンションが見られるほかは、主に住宅と工場、漁業設備が混在しています。

 元々羽田は平治年間ごろから漁業が行われた地域であり、また明治中期以降は穴守稲荷神社の門前町としても栄えました。沖合いに羽田空港が開設された後も、水質汚染の進む1960年代までは好漁場でした。


 「穴守稲荷」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅南側から首都高速1号羽田線に向かって線路に沿って西に歩き、首都高速に突き当たったところで線路をまたいで同駅北側に出て、少しUターンする形で歩いた右手に所在します。道のりはほぼフラットです。

 東西に長い板状マンションで、そのシンプルな形に安定感があります。共用階段部とエレベーター部分の出っ張りのカラーリングがアクセントになっています。単身からファミリー向けの幅広い層を対象とする大規模マンションで、駐車場を備え、管理人が日勤で勤務して、エレベーターは2基、エントランスにはメールコーナーがあります。

 周辺には
スーパーFUJI羽田店(350m)やローソン穴守稲荷店(180m)など、お買い物施設も充実しています。駅・首都高速羽田線に隣接していますが、二重サッシの採用など防音に対する対策も行われています。

 対象住戸は地上11階建て建物の6階に所在する専有面積40.79平米の2DKです。南向きバルコニー日照良好ですが、線路向きとなりますので、窓を開けた時の交通音があります。中居室がDKとなる古いタイプの間取りで、DKは6帖、バルコニーに接する2室は6帖和室と5.5帖洋室となります。

 和室と洋室は引き戸でつながっているので、これを開放すれば11.5帖の広い空間が誕生します。玄関入って右側は洗面所と浴室、左側がトイレとなり、押入れが2か所あります。
設備は全般に古いので、リフォームをかけたいところです。
 
 販売価格は1,390万円、坪単価113万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,890万円〜2,089万円、『マンションマーケット』では1,254万円〜1,383万円、『ふじたろう』では960万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,249万円〜1,590万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,422万円、坪単価115万円となり、販売価格は2.3%割安との試算結果です。築年数が古く、線路沿い・首都高沿いであるなど、いろいろハンデはありますが、小家族で住めて1,390万円の城南エリア駅近所有権物件はそんなにあるわけではありません。羽田空港にも蒲田にも品川にも近く、利便性を実感できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:三洋キャッスルハイツ
 価格:1,390万円 (税込)
 所在:大田区羽田4丁目
 交通:「穴守稲荷」駅徒歩2分
 面積:専有面積40.79平米

詳細はこちら(ノムコムより)
三洋キャッスルハイツ

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| 中古マンション 大田区 | 23:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
地価上昇率上位は板橋区、練馬区に−都心高価格エリアの地価上昇に煮詰まり感

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。4月6日には、本年4月1日現在について、『2018.4.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が6.3%(前回14.6%)、「横ばい」が91.1%(前回77.8%)、「値下がり」が2.5%(前回7.6%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で3四半期ぶりマイナス、東京都市部で6四半期ぶりマイナス、神奈川で2四半期ぶりマイナス、千葉で4四半期ぶりプラス、埼玉で2四半期ぶりプラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が26.6%(前回27.8%)、「横ばい」が54.4%(前回51.3%)、「値下がり」が19.0%(前回20.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.2%、0.0%、0.0%。0.2%のプラスで、
3四半期ぶりにプラスとなりました。しかし、これは埼玉が0.8%と大幅に伸びたからで、他のエリアは▲0.1%(千葉)〜0.1%(東京都区部、神奈川)と低迷しています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] 杉並区宮前4丁目(久我山) 10.3%
2[−] 新宿区高田馬場1丁目(高田馬場) 7.1%
3[−] 板橋区成増3丁目(成増) 5.9%
4[−] 荒川区西尾久8丁目(荒川遊園地前) 5.7%
5[−] 練馬区平和台2丁目(平和台) 5.3%
6[4] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 5.2%
7[5] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 5.0%
8[−] 練馬区豊玉中3丁目(練馬) 4.9%
9[2] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 4.8%
10[7] 練馬区練馬2丁目(練馬) 4.4%
 

ワースト10

1[1] 文京区本駒込6丁目(駒込) ▲4.6%
2[5] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲4.3%
3[2] 文京区白山2丁目(白山) ▲3.6% 
4[7] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.9%
5[8] 品川区大井7丁目(西大井) ▲2.6%
6[10] 大田区山王3丁目(大森) ▲2.4%
6[3] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲2.4%
8[9] 世田谷区赤堤2丁目(豪徳寺) ▲2.4%
9[−] 大田区久が原4丁目(千鳥町) ▲2.3%
10[4] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲2.2%


 横ばい地点が増加し、値上がり地点・値下がり地点がともに減少したため、ランキングの増減率幅も小さくなってきています。その中でも特徴的なのは、値上がりランキング上位に板橋区が2地点、練馬区が3地点、荒川区が1地点入ったことです。

 これらの地点は
坪単価が安いエリアのため、わずかな価格の上昇が高い率として表現され、上位に来ることとなりました。逆に都心エリアなど坪単価が高い地点は、それに見合うだけの価格上昇が既に見られなくなっているため、上位に食い込めなくなっています。これも不動産市場停滞のあらわれではないかと考えます。

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| 市場動向 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
グレーシア藤沢鵠沼(新築)−湘南文化の中心で明るく暮らす日常を

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★ JR東海道本線・小田急江ノ島線「藤沢」駅より徒歩7分、江ノ島電鉄「藤沢」駅より徒歩6分の場所に立地する相鉄不動産&東京建物&阪急阪神不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上19階建・総戸数204戸の『グレーシア藤沢鵠沼』です。

 アドレスは藤沢市鵠沼東です。鵠沼(くげぬま)は、藤沢市の南部中央にあり、1908年(明治41年)、高座郡藤沢大坂町・明治村と合併する前の旧鵠沼村の村域とほぼ重なります。北は旧東海道付近、東は境川、西は引地川に囲まれ、南は相模湾に面しており、人口は5万人を遙かに超しています。年間を通して湘南海岸に多くの観光客が訪れています。

 鵠(くぐい)とは白鳥の古名で、かつてこの辺りには沼が多くあり、鵠が多く飛来していたと言われています。首都圏にありながら名勝江の島が至近に望める風光明媚な砂浜を抱き、クロマツの木が各所に生い茂る、総じて起伏の少ない平坦な地形です。

 温暖な気候・風土から、海浜レジャー等の観光地として高い人気がある一方、住宅地としても、明治半ばからの別荘地開発に伴うインフラ整備や大正期以降の高級住宅地化によって、鵠沼地区の住環境は早い時期から成熟・安定しており、今日においても高い水準を維持しています。


 「藤沢」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅南口を出て、県道32号方向へ南東に歩き、南藤沢交差点を右折して国道467号線を南下した右手に所在します。元々は東急プラザ南館があった場所になります。イトーヨーカドーが目の前(徒歩1分)、「藤沢」駅までフラット7分という好立地です。近くに図書館もあり生活利便性は高い反面、1983年の境川氾濫の時には旧建物地下部分が冠水した記録があるようです。

 「藤沢」駅最寄りのレジデンスとしては最高層となる高さ57メートル、地上19階建てを実現しました。南向き中心、街の中心で、高い開放感を享受する住まいであることをセールスポイントとして掲げています。また、総戸数204戸は、「藤沢」駅南口エリアにおいて最大規模となります。

 藤沢の周辺には、
江の島エリア、鎌倉エリア、大規模ショッピング施設が揃う辻堂エリア、ローカルな湘南文化にふれる茅ケ崎エリアなど、湘南文化を形作る各エリアの中心で楽しめる日常です。都心方面へのアクセスも、横浜19分、品川38分、新橋42分、東京46分、渋谷50分、新宿56分など、1時間内で着ける場所が多くあります。

 面積3,987.42平米のやや変形の敷地に、
ゲートレジデンスとスカイレジデンスの2棟構成とし、特にスカイレジデンスからは江ノ島方面を望めます。敷地の余剰部分には駐車場や街角広場等が配置されています。建物はホワイトを貴重とする外観で、「シンボリック・モダン」をコンセプトとしています。

 間取りは2LDK〜4LDKで、専有面積60.00平米〜111.74平米、田の字型基本の間取りとなります。販売は8月上旬からを予定しており、価格発表などはまだまだこれからです。

 価格水準としては、直近の販売である
『プラウド湘南藤沢テラス』(「藤沢」駅徒歩10分)が平均坪単価210万円台、『シティテラス藤沢鵠沼エアーズコート』(「藤沢」駅徒歩4分)が平均坪単価290万円台と、各物件の有する諸条件により価格レンジは結構広くなっています。

 個人的な印象を言うと語弊がありますが、私がこれまで会った
藤沢の方はいずれもキャラが明るくて好感が持てる方ばかりでした。やはりそれは明るく開放的な藤沢の風土が育んだ土地の特性なのだと、勝手に思い込んでいます。都心からはちょっと離れますが通えない距離・時間ではなく、プライベートな湘南生活にわくわくできそうな住まいです。

公式ホームページ ⇒グレーシア藤沢鵠沼

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| 新築マンション 藤沢市 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
入園保障が購入の決め手?−「駅近」より「育近」で選ばれる保育園付マンション

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★ 3日付朝日新聞によれば、保育園に確実に入れる特典を掲げた賃貸タワーマンションが登場しました。このマンションの3階部分の一角に定員70人の認可外保育所がオープンし、入居契約を結んだ住民が先着順に入園できます。

 あえて認可外にしたのは、認可園だと入園できるかどうか自治体の選考に委ねられますが、
認可外なら住民が直接契約できるからです。入居の募集を始めた昨年12月以降、保育園を探す「保活」に悩む保護者から、「本当に入れるのか」といった問い合わせが相次ぎました。

 内覧前の段階で数十件が契約、担当者は「自営業者やフルタイム以外の働き方を希望する人など自治体の選考で不利になる世帯のニーズも大きい」と見ています。また、共働き世帯に比べて求職中の専業主婦は選考に不利と言われていますが、本マンションであれば必ず保育園に入れ、「何物にも代えがたい魅力だ」と言います。「保活の不安から解放される仕組みは、子育て世代に選んでもらうための重要なコンテンツになるはず」です。

 保育園併設のマンションは増えてきましたが、これまではほとんどが認可園だったため、
せっかく敷地内にあっても自治体の入園選考に落ちて、マンションの住民が入園できないケースは少なくありません。リクルート住まいカンパニーが調査したところ、小学生以下の子どもがいる女性の35%が「保育園や学童保育が設置されているマンションなら、駅からの距離が遠くても許容できる」と答えています。

 駅近の物件でも保育園が遠いと通勤時間がかえってかさみます。
職場と駅からの距離だけではなく、保育施設が自宅そばにあることを再優先する「育住近接」が注目されています。

 以上が朝日新聞の記事の概要です。子育てがほぼ終わった私にも説得力がある新鮮な記事でした。
「保育園落ちた。日本死ね」が流行語大賞になるほど、保育園入園騒動は、共働きが増えた今日の大きな社会問題になっています。

 認可外保育園(認可園ではなく)のマンション併設が、その一つの重要な解決策になりうることが驚きでした。これまでマンション併設の保育園のほとんどが認可保育園であった理由は、そもそも
自治体が建設業者に認可園の設置を要請することが多かったことに加え、認可外だと入園者集めなど保育園の運営リスクをマンションの管理会社が負う恐れがあるからだそうです。

 しかし、首都圏でこれだけ保育園ニーズがある中で、
現時点での運営リスクは小さいと思われます。入居者付に苦労することなく、相場より高めに貸すことも可能かもしれません。さらに、管理会社としては、マンション賃料と保育料とダブルの収入を得られ、状況に合わせていずれかの料金を下げたり上げたりなど、調整の幅が広がります。

 何より良いのは、
「駅近」ばかりが強調される最近のマンション立地の風潮に、「育近」という新たな価値観を創出したことです。デベロッパーにとってはより安くかつ広く獲得できる土地にゆとりあるマンションを建設できますし、適齢期のお子さんを有するファミリーにとっても、最大の悩みを解決できるとともに、駅近よりもより安い賃料で、かつ、より保育に便利な住まいを手に入れることができるわけです。

 確かにこれは
賃貸マンションだから成り立つソリューションなのかもしれません。分譲マンションでは、保育時期の一時期はよくても、それを過ぎれば保育園の併設は価値を感じなくなることでしょう。賃貸マンションであれば住み替えが前提ですのでそれで良いのですが、分譲では長い目で見てお得かどうかは微妙なところです。

 ただし、
「保育園の入園権付き分譲マンション」は付加価値が付いた中古物件として人気が出て、中古マンション市場でも高く売却できるとすれば、比較的短期のマンションの買い替えを方針として有するファミリーにとっては資産価値としても有益です。

 「駅近」に対するマンション購入者のニーズがどんどん過剰になり、
今や駅徒歩5分圏内でないと「駅近」とは言えなくなってきていますが、私がマンション探しを始めた平成13年〜14年ころは、駅徒歩15分のマンションでも十分人気がありました。

 今回の
「保育園付マンション」や、これに刺激を受けた新たな「サービス付加型マンション」が、マンション立地の可能性を広げ、購入者にとってもwin-winの関係となるようになればいいな、と願っています。

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| ノウハウ・経験談 | 19:47 | comments(2) | trackbacks(0) |
碑文谷寿マンション(中古)−碑文谷アドレス、1LDK2千万円台のフルリノベ物件

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★ 東急東横線「都立大学」駅より徒歩7分、同線「学芸大学」駅より徒歩7分の場所に立地する地上9階建・総戸数16戸・寿商会旧分譲・小原工務店施工・1974年3月築の『碑文谷寿マンション』です。

 アドレスは目黒区碑文谷5丁目です。碑文谷(ひもんや)は、1丁目から6丁目まであり、地区内には都道318号環状七号線(環七通り)及び都道312号白金台町等々力線(目黒通り)の2つの重要幹線道路があり、両者が交差する柿の木坂陸橋は、重要な交通要所になっています。

 公共交通の面では、目黒通りを中心とするバス路線網が充実しており、JR山手線「目黒」駅方面への便は非常に良好です。最寄りの鉄道駅は東急東横線「学芸大学」駅・「都立大学」駅及び東急目黒線「西小山」駅となり、他に徒歩で利用可能な駅として、東急大井町線・東急目黒線「大岡山」駅等があります。

 かつての荏原郡碑文谷郷、後の碑文谷村に由来します。碑文谷の由来には碑文谷八幡宮内稲荷社に保存されている梵字を刻んだ「碑文石」のある谷(里)ないし秘文の谷(里)が起源とするもの、鎌倉・室町期から檜の加工品「檜物(ひもの)」作りが盛んであったことに由来するなど、諸説あります。

 かつてはタケノコの産地として有名であったが、次第に宅地化されました。
カトリック碑文谷教会(サレジオ教会)が有名です。長年地域に親しまれてきたダイエー碑文谷店は、2016年末にイオンスタイル碑文谷に生まれ変わりました。

 「学芸大学」駅及び「都立大学」駅より本マンションまでは、販売サイトではいずれも徒歩7分表記ですが、yahoo!地図ではいずれも徒歩10分表記です。「学芸大学」駅からは東急東横線沿いに自由が丘方面へと歩き、碑文谷公園の交差点で左斜め方向に曲がり、目黒通りに突き当たった右手に所在します。「都立大学」駅からは目黒通りに出て「目黒」駅方面へと歩いていく左手に立地します。

 このほか、
「目黒」駅行き・「東京」駅行きのバス停まで徒歩2分です。スーパーオオゼキまで徒歩1分、イオンスタイル徒歩2分でお買い物も大変便利です。ベンチや遊具が整備された碑文谷公園まで徒歩5分となります。

 外観は、バルコニーに使ったタイル貼りがアクセントですが、やや時代も感じさせます。こぢんまりしたエントランスは日差しが降り注ぎ明るい雰囲気です。
目黒通り沿いの立地ですが、二重サッシで防音対策済で、洗濯物はサンルームに干せるので排気ガスも気になりません。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の3階に所在する専有面積39.60平米の1LDKです。東南角部屋で、目の前が目黒通りのため、日照良好です。玄関から入ると左手にすぐトイレがあり、そこを過ぎれば10.5帖のLDKとなります。LDK隣接の洋室は6帖で、キッチン・洗面台・洗濯機置き場はシンプルにLDKに設置され、LDKの奥に浴室が配置されています。浴室・キッチンに窓があり風通しは良好です。収納は洋室にクローゼットがあり、1LDKとしては標準的です。

 販売価格は2,240万円、坪単価187万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,901万円〜2,099万円、『マンションマーケット』では1,990万円〜2,198万円、『ふじたろう』では1,428万円、『マンションレビュー』では2,345万円〜2,491万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,985万円、坪単価166万円となり、販売価格は12.8%割高との試算結果です。しかし、本物件は昨年7月に新規フルリノベーションがかけられており、そのリノベーション代を考慮すれば、相場に近い価格水準と言えるでしょう。

 碑文谷アドレスは人気があり、かつ、碑文谷の中でも「学芸大学」駅・「都立大学」駅両方に徒歩10分内という立地は評価できます。近くにイオンスタイル碑文谷があって買い物も便利です。この地でフルリノベマンションをこの価格で買えるのなら検討の価値は十分あると考えます。
 種別:中古マンション
 名称:碑文谷寿マンション
 価格:2,240万円 (税込)
 所在:目黒区碑文谷5丁目
 交通:「学芸大学」駅徒歩7分
 面積:専有面積39.6平米

詳細はこちら
碑文谷寿マンション

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| 中古マンション 目黒区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
日本のマンションには未来がない−海外を選択せざるを得ないデベロッパー勢

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 「もしもし」

 昨年末のこと、懐かしい電話番号から電話がかかってきました。最近はとんとご無沙汰をしていましたが、以前物件を購入した時にお世話になった一流デベお勤めのAさんからでした。

Aさん「ご無沙汰しています。今度、部署を異動になりまして、そのご挨拶です。」

私「あ、そうですか。それはご丁寧にありがとうございます。今までは営業でしたよね。今度はどの部署ですか?」

Aさん「実は海外事業部に異動になりまして」

私「!海外ですか!すごいですね!おめでとうございます!希望されてたんですか?」

Aさん「いえ、希望ではないのですが…弊社としても今後は海外に力を入れていくらしく、かなり人が国内営業から引っこ抜かれているんです」

私「…そうですか。日本も少子高齢化社会ですから、成長の余地も少ないですものね。いずれにしても花形の部署でしょうから、がんばってください」

Aさん「ありがとうございます」

 当時いろいろと相談に乗っていただき、丁寧な対応が好印象だったAさんが、一層活躍できる部署に異動になって、私も嬉しく感じました。ただ、各デベロッパーには、今後海外に注力せざるを得ない事情があるのも確かです。

 先週、国立社会保障・人口問題研究所が2045年までの自治体別の将来推計人口を発表しました。
2045年の日本の人口は1億642万人で1億人を切る手前までに減り、対2015年の人口減少率は▲16.3%になります。東京都も2025年をピークに人口が減少に転じ、47都道府県全てで人口が減少することになります。

 首都圏の新築マンション発売戸数は、2000年に95,635戸でピークを迎えました。これが昨年1年間では35,898戸に落ち込んでおり、ピーク時の3分の1強にまでなっています。資本主義社会では、会社は否が応でも毎年成長を目指さなければたちまち投資家にそっぽを向かれ、株価が下落し、会社経営は立ちいかなくなってしまいます。

 あまり正確な言い方ではないかもしれませんが、各デベロッパーは
発売戸数大幅減少という大きなハンデを、マンション価格の上昇等によりある程度補ってきました。しかし、あまりに高騰したマンション価格に対し、購入対象者の給与の伸びが追いついていないこと、また、そもそもマンションの主要な買い手である生産年齢人口が総人口よりさらに大きく減少していることから、各社はついに「国内マンション市場を見限る」傾向を強めています。

 言うならば、
今の都心超高級マンションの供給は、国内マンション市場における「最後の徒花」なのかもしれません。いくら好調な都心マンション市場に「点」として攻めても、その会社全体を牽引するだけのロットは持ちあわせていません。その意味で、分譲マンション事業は、「これからの構造不況産業」とも言えるのだと思います。

 私は以前は、日本の大手デベロッパーは、その素晴らしい技術とノウハウを海外に移出してくべきだと思っていました。しかし、最近は、
日本のマンション事業とは日本固有の住宅観やマンション観に基づいて行われているもので、世界的に見ればオーバースペックな部分が多いなど、これがすぐさま海外事業に展開できる内容ではないと感じています。

 だからこそ、日本の大手デベロッパーは、
国内事業にとどまり続けたのでしょう。「海外への飛躍を」とは誰でも言える言葉ですが、現実にはそう簡単ではないのです。

 しかし、彼らも
遂に海外に出ざるを得なくなりました。それは積極的な事業展開というよりむしろ、「将来のない国内事業に固執して座して死を待つか、それともいっそのこと」という、かなり追い詰められた選択肢ではなかったかと思います。

 そう考えると、Aさんの海外事業での活躍をお祈りしながらも、首都圏のマンションに住む私としては、
この栄転の意味するところは、日本のマンションを切り捨てることにつながるのではないか、と漠然とした不安を感じたのでした。

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| ノウハウ・経験談 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンス(新築)−全戸75平米超の1億円内外PJ

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★ 東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅より徒歩5分、同線・都営浅草線「人形町」駅より徒歩6分、東京メトロ銀座線・同半蔵門線「三越前」駅より徒歩7分、JR山手線「東京」駅より徒歩15分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&新日鉄興和不動産分譲・三井住友建設施工・地上13階地下1階建・総戸数63戸(ほか店舗7戸)の『パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンス』です。

 アドレスは中央区日本橋小舟町です。日本橋小舟町は、慶長8年(1603年)の町割のときは下舟町といいましたが、享保5年(1720年)に西側の大船町に対して小舟町としました。かつて西堀留川がここを通り、その両岸には小舟河岸、東方河岸、西方河岸などの河岸が並び、江戸湊の一端として荷揚げ活動が盛んに行われていました。

 また、小舟町2丁目は江戸、明治、大正と問屋の進出が続き、回漕問屋、鰹節塩乾魚問屋、荒物乾海苔問屋、畳表問屋、綿糸・綿布問屋などが軒を並べていました。なかでも、団扇問屋は江戸錦絵の美人画や役者絵を全国に知らせることに大きく貢献しました。

 現在はその川も埋め立てられて久しいのか、この辺りの地名が「小舟」「大伝馬」「小伝馬」「掘留」などと河岸に由来するものがついているのが不思議なくらいです。しかし、今でも問屋街的な風情は残っていて、街の雰囲気というのは意識せずとも受け継がれていくものなのだなあ、と改めて感じ入りました。


 「小伝馬町」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅3番出口から成城石井の角を左折して南下、ヤマザキデイリーストアの向かいとなります。「人形町」駅からは徒歩6分で、同駅A5で出口から北上するルートです。「三越前」駅からは徒歩7分で、同駅A4出口から昭和通を横断して東に歩くルートになります。公式HP等では「三越前」駅徒歩7分がメインにされていますが、日本橋三越やコレド室町など、最も華やかな中央通りに降り立つ道のりになるからなのでしょう。

 「日本橋」といえば日本の「道」の起点であり、経済や文化の拠点でもあり、
「三越(越後屋三井呉服店)」は豪商三井の江戸の本拠地でありました。今でも三井グループの日本橋に対する思いは強く、「日本橋再生計画」を官民一体で進めており、この界隈における三井不動産レジデンシャルによるマンション建設も最近見られるようになりました。

 本マンションから
「日本橋三越」まで徒歩7分、三井不動産が手がける「コレド室町1」まで徒歩5分です。「東京」駅に徒歩15分で行けることも強みです。粋と情緒の街「人形町」・「小舟町」界隈を散策することもできます。

 704.63平米の敷地は不整形ではありますが、三方道路角地で恵まれています。三方が道路であることにより圧迫感が抑制されるので、日本橋にありながら開放感があり、採光・通風にも恵まれます。また、店舗が7戸ありますが、三方道路のために入口を別方向に分けて設置することができ、さらに、安全に配慮して、人と車の流れも分離しました。

 外観は、
御影石が構えを形成し、日本の伝統的な格子デザインを採用するとともに、ブロンズ色の濃淡、縦格子のピッチの違いなどにより表情に変化をもたせています。建物前面には、格子の縦ラインと呼応するトクサを植栽しています。

 エントランスホールはニ層吹抜けで、上部の灯篭や障子を思わせる光壁が、天井の高さを強調、エレベーターホールへの入口上部には、外部と同じ格子デザインを採用して外から内への連続性を演出しています。落ち着いた色調のエレベーターホールから防犯に優れた内廊下を通って住戸の玄関へ向かうこととなります。 

 角住戸率約68%(倉庫数63戸中、角住戸43戸)で、南向き中心(総戸数63戸中、南向き住戸32戸)です。間取りは2LDK〜3LDK、専有面積は75.01平米〜131.13平米と、全戸が75平米超となります。したがって、主寝室は全戸6帖以上を確保し、プランごとにシューズインクロゼットやウォークインクロゼット、納戸や物入、パントリー、リネン庫など豊富な収納を確保しています。

 公式HPではメインとなる75平米タイプの全住戸の間取りを公開し、各住戸タイプの価格水準も記載されています。これによれば、最も安いのが角住戸ではない
Eタイプ(75.01平米)で8,000万円台〜11,000万円台、坪単価397万円〜529万円程度、最も高いのが南向き角住戸となるBタイプ(75.01平米)とDタイプ(75.26平米)でいずれも10,000万円台〜12,000万円台、坪単価483万円〜573万円程度です。なお、専有面積131,13平米のプレミアム住戸は3億円台の価格です。

 したがって、
平均坪単価は500万円弱といったところでしょうか。現在販売中の『プラウド日本橋富沢町』が「人形町」駅徒歩3分で平均坪単価470万円台、2年前に販売された『パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス』が同じく「人形町」駅徒歩3分で平均坪単価450万円台でしたので、価格レンジとしては許容範囲といったところでしょうか。

 「日本橋小舟町」物件の販売としては、物件価格の安かった5年前に遡るくらい物件数は少なく、
当時の分譲価格水準は、ブランド力は落ちるものの平均坪単価280万円台でした。しかし、いくら振り返っても当時の水準になるわけではありません。いずれにせよ、この地で全戸が専有面積75平米以上のマンションは珍しく、かつ、1億円未満で購入できる住戸もあるので、ファミリーにとってわかりやすい選択となりました。

 竣工は来年12月上旬、入居は来年12月下旬を予定し、いよいよこの4月下旬から販売開始が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンス

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| 新築マンション 中央区 | 23:09 | comments(0) | trackbacks(0) |