(仮称)馬車道駅直結 横浜北仲タワープロジェクト(新築)−横浜市最高層、話題の再開発・超大型物件

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★ 横浜高速鉄道みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩1分(サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分)、JR京浜東北線・同根岸線「桜木町」駅より徒歩8分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&丸紅分譲・鹿島建設&パナソニックES建設エンジニアリング施工・地上58階地下1階建・総戸数1,179戸(事業協力者住戸50戸含む)の『(仮称)馬車道駅直結 横浜北仲タワープロジェクト』です。

 アドレスは横浜市中区北仲通5丁目です。北仲通(きたなかどおり)は、再開発地区である北仲通地区に属しています。同地区は、2002年に完成した都市計画道路「栄本町線」を境に、北地区と南地区に分けられており、北仲通6丁目とともに北地区に位置づけられています。

 北仲通地区は、みなとみらい地区と対岸に隣接し、
みなとみらい地区と山下・関内地区の結節点にもなっています。2012年1月には「横浜都心・臨海地域」の一部として「特定都市再生緊急整備地域」に指定されています。

 北地区は大正末期から昭和初期にかけて建造された古い建物が多く、再開発にあたって
歴史的建造物の保存・有効活用も含めた解体・整備工事が進行しています。一方、南地区では第二工区開発予定地において、横浜市による市庁舎の移転計画が進められています。

 本マンションは、再開発第3段階とされるA-4地区の超高層ビルとして、当初は2014年内着工・2018年完成を目指すとしていましたが、その後も建設コストの高騰などから度々延期され、2015年5月には事業者に三井不動産レジデンシャルを加えて2016年春までに鹿島建設による設計を完了し2019年の完成を目指すと発表、さらに
2016年3月には同年10月に着工して2020年1月の完成を目指すという発表がなされています。

 本マンションは、58階建ての超高層ミクストユースタワーとして、実際には
2016年11月1日付で着工(完成2020年2月予定)となったことが正式に発表されました。この発表の際には事業者名が三井不動産レジデンシャルと丸紅の2社のみとなっており、当初からの主事業者であった森ビルの名が外れています。

 当初は保存を計画していた歴史的建造物「旧帝蚕倉庫」(旧横浜生糸検査所付属生糸絹物専用倉庫として大正15年(1926年)建築)については解体した上で外観および内装を復元、超高層ビルの用途については2013年5月の時点で以前の集合住宅・ホテル・オフィス・商業施設などから一部変更し、ホテルの誘致を断念した上で住宅容積率を増やすと発表していていましたが、2015年5月時点の計画では用途等が再度変更となった模様で
集合住宅の他にホテル、商業施設、文化施設(オフィスの誘致は断念)としています。2016年11月の着工発表によると、ホテル部分として長期・短期滞在型宿泊施設「オークウッド」が横浜エリアに初進出し、地上約150mには展望フロアも併設する予定です。

 これ以外にも、B-2街区では、
日本国内最大となる客室数2,400室規模の「アパホテル&リゾート <横浜ベイタワー>(仮称)」を建設する計画で、2019年の完成を目指しているなど、古き良き時代と調和しながらも街並みを一変させるビッグプロジェクトが目白押しです。その意味で、将来に大いなる期待が持てるエリアと言えます。

 コンセプトは、上記にも記述した
「Mixed-useの新たな街づくり」で、住宅、宿泊施設、文化施設、商業施設のすべてが一体となる街を目指しています。ただ、一方では、本物件の北東側・北側・北西側に高層建築物が立つ予定であるなど、眺望がさえぎられる可能性があります。また、西側には高さ155メートルの横浜市新庁舎が2020年1月末に完成予定です。

 外観は、街並みにふさわしい
赤煉瓦を採用、「馬車道」駅と直結し、雨の日でも濡れる心配がありません。カフェ・レストランがタワー下部に入り、スーパーマーケットが隣接して設置されるなど、生活利便性も抜群です。共用施設は、パーティーラウンジ、多目的ルーム、フィットネスルーム、スタディールーム、ビューラウンジ、屋上デッキと多彩、しかしホテルを併設しているからか、ゲストルームの表記は見当たりません。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.03平米〜212.30平米と富裕層中心の幅広い需要を狙っています。『住まいサーフィン』における予想平米単価は119万円、坪単価にして393万円で、標準は坪400万円前後とみるのが順当なところでしょう。

 入居は今から3年後の平成32年4月下旬を目途とし、販売開始は今から半年後の10月下旬を予定しています。本年の横浜における話題の超大型物件で、横浜市最高層となるランドマーク、この市況にあっても確実に買いが入ってくる物件となることでしょう。

公式ホームページ ⇒(仮称)馬車道駅直結 横浜北仲タワープロジェクト

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| 新築マンション 横浜市中区 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション在庫の縮減で成果−小康状態の根っこに見えるミスマッチ

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★ 3月16日付SUUMOニュースによれば、不動産経済研究所は同月15日、2017年2月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 2月の新規発売戸数は2,310戸です。
対前年同月(2,237戸)比3.3%増、対前月(1,384戸)比66.9%増でした。地域別発売戸数は東京都区部1,138戸(全体比49.3%)、都下339戸(同14.7%)、神奈川県431戸(同18.7%)、埼玉県177戸(同7.7%)、千葉県225戸(同9.7%)で、東京都のシェアは63.9%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,579戸で、
月間契約率は68.4%です。前月の61.6%に比べて6.8ポイントアップ、前年同月の72.9%に比べて4.5ポイントダウンでした。地域別契約率は都区部66.3%、都下68.4%、神奈川県75.4%、埼玉県61.0%、千葉県70.7%です。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,793万円、85.2万円でした。2017年1月は6,911万円、97.5万円でしたので、
前月比総額では1,118万円(16.2%)のダウン、平米単価は12.3万円(12.6%)ダウンしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,956万円・106.6万円、都下5,280万円・76.5万円、神奈川県4,875万円・68.4万円、埼玉県3,964万円・57.8万円、千葉県3,880万円・52.7万円です。
即日完売は158戸(全体の6.8%)で、フラット35登録物件戸数は2,209戸(同95.6%)でした。

 以上がSUUMOニュースの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2017年2月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、2月の発売戸数ですが、
対前年同月比で増加したことは明るい兆しです。従来、大半の月別報告で、ここ3年間で最も少ない発売戸数が続いていただけに、底を打ったかのような流れになることも期待されます。もっとも、これは単に先月発売予定住戸の繰越分ともとらえられ、実際、1月と2月を合計した発売戸数を前年と比較してみると、依然本年の発売戸数の方が少なくなっています。

 契約率68.4%は決して高い数値ではありませんが、60%台が常態となった
最近の契約率の中ではむしろ高い方とも言えます。地域別では神奈川県と千葉県が契約率70%台で高く、埼玉県が低くなっており、23区も平均以下でした。

 1戸あたり平均価格、分譲単価については、
飛び抜けて高かった1月から落ち着きを見せ、穏当な数値となりました。それでも先月を除いてはここ1年間では最も高い数値で、高値安定していることがわかります。即日完売は7物件158戸と、これも最近の中では良い数値です。なお、タワー物件の契約率も71.2%でまずまずでした。

 最も印象的な数値は、
販売在庫数が減ったことです。2月時点での販売在庫数は6,594戸で、先月より248戸も減りました。2016年2月末の在庫数が6,119戸ですから、もう一息で販売在庫数を元のレベルまで引き下げることに成功することになります。

 また、今回の統計の特徴は、
低価格帯ほど契約率が高かったということです。首都圏全体で見れば、2,500万円以下の契約率が100%、3,300万円以下で契約率は8割に乗り、5,000万円未満まではすべての階層で契約率75%以上をキープしていたのですが、5,000万円を超えると契約率が6割台となり、高額住戸までそのトレンドが持続しています。

 したがって、今回の市場動向では、
物件価格5千万円までが一般消費者が何とか手を出せる範囲であることが見えてきました。ただ一方では、交通利便性等の生活利便性への要求が購入検討者の中で高まっており、その意味での「需要と供給のミスマッチ」が生じているということもできるところです。表面上は「小康状態」の今回の調査結果ですが、販売不振の根っこは思った以上に深いのかもしれません。

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| 市場動向 | 23:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド鷺宮コートテラス(中古)−坪225万円の第一種低層・築浅プラウド

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★ 西武新宿線「下井草」駅より徒歩8分の場所に立地する野村不動産旧分譲・新日本建設施工・2011年7月築・地上3階建・総戸数36戸の『プラウド鷺宮コートテラス』です。

 アドレスは中野区鷺宮6丁目です。鷺宮は中野区の北西部に位置し、1丁目から6丁目まであります。町域の東部は中野区野方・丸山に、北部は練馬区中村南・中野区上鷺宮に、南部は中野区若宮・白鷺に、西部は杉並区井草に接しています。鷺宮1丁目及び鷺宮3丁目から鷺宮6丁目までは町域北端に新青梅街道が通っています。鷺宮2丁目は、新青梅街道をはさんで鷺宮1丁目の北側にあたります。また中央部には、中杉通りが縦貫しています。

 駅周辺には商店などが見られますが、主に住宅地として利用されています。行政地名の正式表記は「鷺宮」ですが、駅名に基づいた「鷺ノ宮」、あるいは「鷺の宮」と表記されることもあります。1064年、源頼義がこの地に八幡神を祀った社殿を建立しました(現在の鷺宮八幡神社)が、その神社(宮)の境内に鷺が多く棲んでいたことから、里人に「鷺宮大明神」と呼ばれるようになり、これがこの地名の起因といわれています。


 「下井草」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を北側に出て、駅前の道を東に向かって歩き、左折してさらに東北東の方向に住宅街の中を歩いて行った右手に所在しています。「下井草」駅・「鷺ノ宮」駅周辺の商業エリア、そして新青梅街道北側の文教エリア、そのトライアングルゾーンの内には、約50万岼幣紊砲錣燭蝓⇒囘喘楼茲里覆で最も規制が厳しい第一種低層住居専用地域が広がっており、本マンションはその中心に位置し、閑静な住宅街に厚く包まれています。

 日常のお買い物は、
西友下井草店が徒歩8分、オーケーストア鷺宮店が徒歩7分です。ユニクロ、マツモトキヨシも徒歩9分のところにあります。小学校は、武蔵台小学校が徒歩5分、公園は鷺六公園が徒歩1分と、普段の生活には事欠きません。

 緑豊かな街並みに溶け込む佇まいを目指して、敷地の周囲を縁取るように植栽スペースを設けたのをはじめ、敷地内の随所に豊富な植栽があります。また、敷地内には、ミセス同士のおしゃべりや寛ぎの場に利用できる
多目的ベンチを1階共用部の要所に設置し、荷物を一時的に置くこともできます。

 敷地中央部の空間を活かして
コミュニティパサージュを設置し、エントランス前のシンボルツリー等の樹々や夜間に足元を照らすフットライト付のベンチが設置され、ふれあいや寛ぎのひとときを楽しめます。敷地内のごみ置き場は収集日にかかわらず24時間ゴミ出しが可能、もちろん宅配ボックスもあります。

 オートロックなど安心のセキュリティとともに、駐車場出入口には
リングシャッターが設置され、安全に配慮した歩・車・自転車分離動線を採用しています。専有面積は約60平米〜90平米、間取りは2LDK〜4LDKが中心で、全戸ファミリー世帯向けタイプで構成されています。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の2階に所在する専有面積61.43平米の2LDKです。玄関から廊下を直進すると11.2帖のLDで、キッチンは2.0帖と狭くなっています。洋室はバルコニー側に5.9帖の部屋、共用廊下側に6.0帖の部屋があります。収納は6.0帖の部屋に大きめのクローゼットがついています。エレベーターに隣接していますが、隣接しているのはトイレ等であり、居室への影響はないでしょう。

 販売価格は4,180万円、坪単価225万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,958万円〜4,260万円、『イエシル』では4,194万円、『マンションマーケット』では3,736万円〜4,129万円、『ふじたろう』では4,136万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,092万円〜5,472万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,231万円、坪単価228万円となり、販売価格は1.2%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,890万円、坪単価209万円との記録が残っています。

 したがって、売主さんが分譲時の購入者であれば、諸経費を考えればほぼ売却益は出ない
良心的な価格と言えます。毎月の費用も管理費14,900円、修繕積立金6,600円、合計21,500円とリーズナブルです。築浅プラウドでこの水準で購入できる物件はごく限られており、小家族にお薦めの物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド鷺宮コートテラス
 価格:4,180万円 (税込)
 所在:中野区鷺宮6丁目
 交通:「下井草」駅徒歩8分
 面積:専有面積61.43平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド鷺宮コートテラス

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| 中古マンション 中野区 | 23:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションと荷物−トランクルーム満杯の家族、10平米に住む若者

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★ 3連休の最後の日、妻はパートで私が夕食を作る番なのですが、上の娘がカレーを作ってくれることになり、思わず時間の余裕が生まれました。この際、前から気になっていた書棚の使わない物をトランクルームに持っていこうと決意しました。

 「前から気になっていた」というのは、
書棚の中央部分を占める「思い出の品」類です。普段は絶対使わないのですが、中を開くたびに、トランクルームに持っていけなくなってしまうのです。

 それは、2人の娘の生まれた頃の写真や、娘たちが小さい頃にレジャーランドに行った写真、単身赴任をして寂しかった時に「早く帰ってきてね」と、私の誕生日に送ってくれた似顔絵やメッセージです。これらを見るたびに、その頃のことを思い出して、
胸がいっぱいになって手が止まってしまうのでした。

 しかし、書棚はそうやって数年間、大きなスペースを取られてきました。今日もしばらく迷いましたが、2人の娘も大きくなって自立しかけているのに、私だけ感傷に浸り続けていても仕方ないと、意を決して「思い出の品」を紙袋に入れて、
トランクルームに向かいました。

 このトランクルームは全戸分があるわけではなく、当初は希望に応じて割り当てられました。1スペース毎月数千円かかるので、借りるかどうか迷いましたが、「いらなかったらすぐ手放せばいいか」ととりあえず申し込みました。

 私達家族にしては、この判断は
珍しく正解で、入居後まもなく、トランクルームへの申し込みが殺到、それから常時長いウェイティングリストができています。誰もが入居して初めて収納量の不足を痛感し、トランクルームを欲したものと思われます。「マンションが決まったら不要なものは捨てましょう」とは言われますが、現実にはそうもいかないものです。

 それでも私達家族のトランクルームは、
1帖ほどのスペースがすぐに満杯になりました。今はその隙間に騙し騙し物を差し込んで入れている状態です。「これも何とかしなきゃなあ」と見るたびため息をついています。

 そんな中、最近ネット等で見かけるのは、
驚くほど狭いワンルームマンションです。専有面積10平米内外みたいなものもあるようで、水廻りスペースが作れず、裸のトイレをキッチンの横に置き、「これがスタイリッシュ」と称している驚くべき物件もありました。

 これらは23区内の都市型マンションで、
「狭くてもいいからいい場所に住みたい」という最近の若者のニーズにマッチしています。家賃も5万円程度からで、若者が何とか払える範囲に抑えつつ、坪単価にすれば高く設定できます。居住環境が心配ですが、貸主にしても借主にしても「これでいいのだ」ということのようです。

 考えてみれば、私も社会人1年生の頃に入った寮の部屋は、6帖相部屋を真っ二つに割って個室としたために、
3帖しかありませんでした。調理場や風呂は別ですのでまだいいのですが、それにしても「このスペースにどうやって住んでいたのか」と、今思い出しても不思議に感じます。それでもその時は、さしたる不自由もなく(狭い、とは思っていましたが)、転勤になるまで2年間楽しく暮らしていたのでした。

 年をとるということは、いろんなものを背負うことだな、とあらためて感じます。仕事にも家族にも責任ができ、マンションを買って持ち物も増えて、今その値が最大値にあるのかもしれません。

「これからは少しずつ、軽くしていかなくちゃいけないのかもなあ」

 それはそれで寂しい話で、だからこそ人はいろんなものに執着するのでしょう。トランクルームに詰め込まれた様々な物は、そんな気持ちを体現しているかのようでした。

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| ノウハウ・経験談 | 22:43 | comments(2) | trackbacks(0) |
ブラントン神楽坂(新築)−奥神楽坂の隠れ家的レジデンスに注目集まる

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★ 東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩5分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線・同有楽町線・同南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩8分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩10分、JR総武線「飯田橋」駅より徒歩11分の場所に立地する西日本鉄道&伊藤忠ハウジング分譲・ライト工業施工・地上7階建・総戸数20戸の『ブラントン神楽坂』です。

 アドレスは新宿区東五軒町です。東五軒町は、「丁目」の設定がない単独町名で、新宿区の北東部に位置します。町域の北は目白通りを境に文京区水道2丁目・1丁目に接し、東は、新宿区新小川町に、南は新宿区筑土八幡町・白銀町に、西は新宿区赤城元町・西五軒町にそれぞれ接しています。地域内は住宅のほか、オフィスビルが混在している地域になっており、印刷・製本関連の企業が点在しています。1982年(昭和57年)に従前の町名・町界を継承する形で住居表示が実施されました。

 「神楽坂」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口を出て早稲田通りを神楽坂上方角へ歩き後藤ビルの角を左折、『神楽坂トワイシアパークレジデンス』『パークコート神楽坂レゼリア』を右手に見ながら北北東方向に歩き、片岡ビルの角を右折して『プラウドフラット神楽坂』『ユニオンパレス神楽坂』の並びにできるマンションです。

 本マンションから道路を挟んで東側は名高い
『神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス』となるなど、人気の高いマンションが集まった一角に誕生するマンションです。敷地面積は394.58平米しかなく、総戸数も20戸と小規模ですが、立地の良さは折り紙つきで、神楽坂の賑やかさと一線を画した静かな周辺環境も魅力となっています。

 コンセプトは『Refuge(隠れ家)』で、神楽坂をイメージさせる石畳、格子、灯篭などをモチーフとしたディテールを採用し、和モダンを強調した瀟洒な外観や落ち着いてクラシカルなエントランスホールが人の目を引き寄せます。

 最近の流行りで言えば、この辺りは
「奥神楽坂」エリアとなり、お箸で食すフレンチレストラン「かみくら」やファッション・生活雑貨・カフェなどを備えた「la kagu」など、路地には個性あるショップたレストランが点在しています。生活施設としては、セブン-イレブンが徒歩2分、ローソンが徒歩4分、神楽坂KIMURAYAが徒歩5分、まいばすけっとが徒歩5分、よしやが徒歩5分など、「神楽坂」駅前を中心に利便性の高さを享受できます。

 小学校は
江戸川小学校が徒歩5分です。公園については、白銀公園が徒歩3分、東五軒町公園が徒歩4分と、教育・育児にも困らない周辺環境です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積34.05平米〜85.20平米です。内廊下設計で、小規模マンションだけに角住戸率が60%に及んでいます。リビングや洋室に柱が食い込む間取りがあるのが少し残念ですが、外観のかっこよさなど、コンセプトづくりには成功しています。まさに神楽坂にふさわしい隠れ家的レジデンスと言えるでしょう。

 同じ東五軒町マンションである上記の
『パークコート神楽坂レゼリア』5年前、平均坪単価350万円台で販売され、総戸数70戸を瞬く間に売り尽くしました。その勢いから察すれば、本マンションは平均坪単価400万円超になるのではないかと推測しますが、これまでのところ価格に関する情報はありません。

 販売開始は6月中旬を予定、引渡しは来年3月下旬を予定しています。人気エリアで倉庫数20戸という規模ですから、価格設定によってはあっという間に終了してしまうことでしょう。6月の販売開始が注目されます。

公式ホームページ ⇒ブラントン神楽坂

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| 新築マンション 新宿区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション価格が全エリア下落に−人の出会いと別れを促すマンション市況

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★ 3月13日付のIESHILメルマガでは、2017年3月の中古マンションの価格動向レポートが掲載されていました。これによれば、2017年3月の調査結果では、全エリアで中古マンション価格は前年割れ、昨年をピークにして下落傾向ということです。すなわち、23区は約1%、横浜市・さいたま市は約2%、千葉市は3.5%、相模原市は8.6%の下落で、川崎市のみ、0.25%程度の下落にとどまりました。

 まず、
東京では、前月比では23区が+0.11%、都下が+0.12%上昇しましたが、前年同月比では23区で▲0.87%、都下で▲0.98%と下落しています。神奈川では、前月比では横浜市が+0.03%、川崎市が+0.24%で上昇しましたが、相模原市が▲0.34%と下落、前年同月比では横浜市が▲2.23%、川崎市が▲0.25%と下落、相模原市に至っては▲8.62%と大幅下落しています。

 埼玉では、前月比ではさいたま市が▲0.17%、その他の市部が+0.00%で、前年同月比ではさいたま市が▲2.26%、その他の市部が▲2.10%の下落となっています。千葉では、前月比では千葉市が+0.02%、その他の市部が+0.13%、前年同月比では千葉市が▲3.53%、その他の市部が▲2.65%の下落となりました。

 そして、同記事の中で、これが5,000万円のマンションだった場合の価格への影響を示しています。前年と比べた場合の価格変動は、
23区で▲44万円、都下で▲49万円、横浜市で▲112万円、相模原市で▲431万円、川崎市で▲12万円、さいたま市で▲113万円、千葉市で▲176万円の下落という計算です。「2016年をピークにして、価格がじりじりと下がる傾向が続いている」とのことです。

 以上がIESHILのメルマガ記事の概要です。現在の傾向は新築マンションが高すぎて、購入検討者の目が中古マンションに向いているとされ、
昨年は統計をとって初めて、中古成約戸数が新築販売戸数を上回りました。

 したがって、自然な流れとしては、新築マンションと中古マンションの価格差を埋めるべく、中古マンション価格は上昇していくはずなのですが、
実は中古マンション価格も昨年をピークに下落に転じています。つまり、マンション購入者の数が全般に減る中で、相対的に中古マンション購入者の歩留まりが緩やかで、急減する新築マンション購入者数を追い抜いたということなのでしょう。

 それは、マンション所有者である私達が、
自分のマンション価格を新聞チラシ等で追っていく中で実感していることでもあります。昨年までは確かにマンション価格はぐんぐん上昇し、「やっほー、こんなに上がっていいのかい」とウキウキもしたのですが、最近は「ん?ん?あれ?」と、チラシ価格に勢いがなくなりつつあります。

 最近の中古マンションの販売の傾向としては、まずは
強気の高値トライ、それでだめなら様子を見ながら200万円〜300万円ずつ下げていく、といった手法がよく見られます。仲介業者も強気の価格をオーナーに提示したほうが媒介契約を取りやすく、オーナーも「強気かなと思うけどひょっとして」みたいな気持ちで望んでいるのが昨今だと思います。

 私の近所の知り合いも、
目ざとい方々はマンションの売却に入っており、まだ今なら適正な価格さえつければきちんと売れています。その売却益は3LDK70平米台で2千万円近い場合もあり、「住んでよし、売ってよし」の成功売買であったことがわかります。

 しかしこれからは築年数も経てきますし、
段々と利益幅は縮小していくことでしょう。中古マンション価格が上昇から下落に転じると、「ここが潮時」とばかりに売りに出す物件数も増えてきます。それは長年同じマンション内でお付き合いしてきた方々との別れの時でもあります。

 「マンション市況って人の出会いと別れも左右するのだなあ」

 取り残される方も寂しいですが、去る人は、売却は成功でも、家族との思い出の詰まった住居とお別れする心境は残される人の数倍の寂しさがあることでしょう。新居での生活に幸多かれ、と祈っています。

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| 市場動向 | 20:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟(中古)−100平米超が4千万円台のテラスハウス満喫

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★ JR中央線「荻窪」駅より徒歩14分、同線「阿佐ヶ谷」駅より徒歩16分の場所に立地するセボン旧分譲・フジタ施工・2002年4月築・地上2階地下1階建・総戸数60戸のテラスハウス『セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟』です。

 アドレスは杉並区天沼2丁目です。天沼(あまぬま)は杉並区のほぼ中央に位置します。町域北部は天沼本通りに接し、清水・本天沼に、西部から南部は青梅街道とJR中央線に接し、これらを境に上荻や阿佐谷南になります。東部は阿佐谷北に接しています。町域内は多くは住宅地として利用されるほかは、南部の青梅街道沿いは「荻窪」駅北口繁華街の一角にあたります。

 江戸時代は多摩郡天沼村で、寛永12年(1635年)、日枝神社領となりました。1889年(明治22年)の町村制施行により、天沼村は高円寺村・馬橋村・阿佐ヶ谷村・田端村・成宗村とともに東多摩郡杉並村(のち豊多摩郡杉並町)となりました。これにより、「天沼」は杉並村の大字となりました。

 1932年、杉並町・和田堀町・井荻町・高井戸町が東京市に編入されて杉並区になった際、杉並町大字天沼は天沼1-3丁目となりました。1965年1月1日の住居表示の実施により(旧)天沼3丁目が本天沼に分割され、(旧)天沼1・2丁目地域からなる現在の天沼1丁目から3丁目が編成されました。「天沼」の地名は諸説ありますが、現在の天沼3丁目にあった弁天池にちなんでつけられたものとされています。


 「荻窪」駅から本マンションまでは徒歩14分です。同駅北側から青梅街道を横断して住宅街を北東方向に進み、天沼八幡神社に至る手前の道を右折してさらに歩き日本大第二中に出たところの左手に位置します。「阿佐ヶ谷」駅からは徒歩16分で、同駅から住宅街の中を北西方向に歩く道のりです。

 駅距離はありますが、
フラットなルートですし、「荻窪」駅は駐輪場が豊富で、界隈の方々は自転車で駅まで向かうのが一般的になっています。雨の日は困りますが、普段は自転車利用で問題なさそうです。なお、バス便は、「荻窪」駅から13分、日大第二中バス停で下車して徒歩1分となります。

 周囲は
閑静な住宅街で、第一種低層住居専用地域に当たります。広い敷地を有し、共用温泉施設テルマー棟が付いているのが最大の特徴です。駐車場(機械式です)・駐輪場が無料なのも嬉しいポイントです。管理費月額24,200円、修繕積立金月額20,630円は、温泉棟もある専有面積100平米超のマンションとしてはリーズナブルとも言えます。

 ヨーロッパ調の外観を有し、黒い手摺に白い両開きの窓が目印で、外構を彩る豊かな植栽に、管理体制の良さがうかがえます。保育園に隣接し、向かいは日大第二中・高校、通学区の区立天沼小学校は徒歩3分、天沼中学校は徒歩5分のところにあるなど、教育環境が整っています。西友やセブンタウンに歩いても行けるので、利便性も十分です。

 分譲時の間取りは
2LDK〜4LDK、広さは95屐106崑罅△匹僚燦佑眞浪1階から地上2階までの3層構造で、屋上にルーフテラスがあり、戸建てに近い感覚の住まいを実現しています。24時間冷暖房システム、ホームエレベーター、フルオートバス、サウナ、100%完備の駐車場、警備会社によるセキュリティシステムなど充実した設備が揃います。ペット可物件でもあります。
 
 対象住戸は、
地下1階〜3階の専有面積103.19平米の3LDKです。南・東向きの角部屋で、地下1階に7.8帖と6帖の洋室2室、1階に6.2帖の洋室とバス・トイレ・洗面書の水廻り、2階に17.9帖のLDK、3階に収納とルーフテラス、緑化された屋上があります。ホームエレベーターが設置されているので、年老いても安心です。

 その代わり、
階段は外部螺旋階段となります。地下1階の2洋室は、ドライエリアはありますが、採光が厳しい可能性があります。収納量は、3階の収納部屋も含めて十分です。玄関の大理石床など高級感のある造りともなっています。

 販売価格は4,780万円、坪単価153万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,629万円〜4,929万円、『マンションマーケット』では4,669万円〜5,160万円、『ふじたろう』では5,020万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,734万円〜5,854万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は5,002万円、坪単価160万円となり、販売価格は4.4%割安との試算結果です。駅距離ハンデはあるものの、それ以外は満足度の高い荻窪エリア100平米超住戸が4千万円台で購入できるのはチャンスといえばチャンスです。平成21年8月にキッチン新規交換を始めリフォームを施しているので、築年より設備が新しいのもメリットと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟
 価格:4,780万円 (税込)
 所在:杉並区天沼2丁目
 交通:「荻窪」駅徒歩14分
 面積:専有面積103.19平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟

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| 中古マンション 杉並区 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
豊洲騒動は、豊洲マンションの中古市場に影響を及ぼしているのか?

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★ 築地市場の豊洲移転を巡る問題で、最も気になる点の一つが豊洲で大量に供給された湾岸タワーマンションの中古市場における動向です。デベロッパーを含めて、皆が明るい豊洲の未来を思い描いてきただけに、今の混沌とした情勢を誰が予想できたでしょうか。

 これも再開発に伴うリスク、と言ってしまえばそれまでですが、購入者にとっては心配が募ります。そこで、私も素人なりに豊洲中古マンション市場の現場につき探ってみました。データは、本日現在のノムコムの不動産サイトを用いています。

 まず、
「豊洲」駅を中心とする中古マンションの販売数は129戸であり、これは東京メトロ有楽町線の各駅の中でダントツに多い数字です。ただ、2位は「月島」駅78件、3位は「辰巳」駅58件となっており、ベスト3が湾岸タワーマンション関連駅であることを考えると、要はこれまで圧倒的に多かった豊洲の供給戸数に比例して売りに出されているだけかもしれません。

 次に、
豊洲を中心とするエリアの代表的なタワーマンションの中古市場における販売状況を挙げてみます。なお、各物件の駅表記に統一が取れていない可能性が高く、物件数に漏れがあるであろうことを予めお断りしておきます。

● アーバンドックパークシティ豊洲(2008年2月築)
  総戸数1,481戸中11戸売り出し(0.7%)
  坪291万円〜365万円 平均坪単価327万円(分譲時約220万円・上昇率49%)


● THE TOYOSU TOWER(2008年10月築)
  総戸数825戸中3戸売り出し(0.4%)
  坪287万円〜365万円 平均坪単価321万円(分譲時約280万円・上昇率15%)


● ビーコンタワーレジデンス(2009年1月築)
  総戸数440戸中9戸売り出し(2.0%)
  坪211万円〜267万円 平均坪単価236万円(分譲時約250万円・下落率▲6%)


● シティタワーズ豊洲ザ・ツイン(2009年2月築)
  総戸数1,063戸中14戸売り出し(1.3%)
  坪268万円〜393万円 平均坪単価300万円(分譲時約290万円・上昇率3%)


● シティタワーズ豊洲ザ・シンボル(2009年12月築)
  総戸数850戸中12戸売り出し(1.4%)
  坪264万円〜351万円 平均坪単価302万円(分譲時約300万円・上昇率0%)


● プラウドタワー東雲キャナルコート(2012年12月築)
  総戸数600戸中7戸売り出し(1.2%)
  坪235万円〜290万円 平均坪単価258万円(分譲時約230万円・上昇率12%)


● パークタワー豊洲(2013年8月築)
  総戸数185戸中5戸売り出し(2.7%)
  坪279万円〜325万円 平均坪単価302万円(分譲時約260万円・上昇率16%)


● スカイズ タワー&ガーデン(2014年8月築)
  総戸数1,110戸中4戸売り出し(0.4%)
  坪313万円〜479万円 平均坪単価366万円(分譲時約250万円・上昇率46%)


● ベイズ タワー&ガーデン(2016年7月築)
  総戸数550戸中10戸売り出し(1.8%)
  坪279万円〜328万円 平均坪単価305万円(分譲時約260万円・上昇率17%)


 このように見てくると、豊洲湾岸タワーの興隆を決定づけた2008年分譲『アーバンドックパークシティ豊洲』の上昇が著しく、今でも価格が高値で安定しています。近年では2014年分譲の『スカイズ タワー&ガーデン』の人気が高く、売り出しも少なくお宝物件と化しています。

 分譲時から中古価格が
下落に転じているのは、販売機が不動産プチバブルの真っ最中であった『ビーコンタワーレジデンス』のみで、その下落率も築10年近くになりながら6%程度にとどまっています。なお、売り出し戸数が多い方が、競合することもあってか、上昇率は抑えられる傾向にあるようです。

 しかし、総じて言えば、
豊洲の風評被害といったものは今のところあまり見られず、分譲時購入者は少なくとも大部分の方が「損をしていない」状況です。結果を見て、私もやや安堵しました。もともと都心に近く、再開発に伴って飛躍的に便利になり、将来性のあるエリアであるだけに、豊洲も早く現在の宙ぶらりんの状態から脱して、再び力強い歩みを進めてほしいと思います。

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| 市場動向 | 22:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
ウエリス新宿早稲田の森(新築)−駅徒歩3分、西早稲田最大級のレジデンス

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★ 東京メトロ副都心線「西早稲田」駅より徒歩3分、都営大江戸線「東新宿」駅より徒歩6分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩14分、JR山手線「高田馬場」駅より徒歩15分の場所に立地するエヌ・ティ・ティ都市開発&安田不動産&ファーストコーポレーション分譲、ファーストコーポレーション施工、地上13階建、総戸数184戸の『ウエリス新宿早稲田の森』です。

 アドレスは新宿区大久保3丁目です。大久保は、大正時代から終戦までは戸山界隈とともに東京有数の高級住宅街として知られていました。大久保やその近辺には文学者が住み、クラブに集まり、投扇興という京都風の風雅な遊びを楽しんでいました。当時の大久保は「樹木に囲まれた閑静な住宅街で、文筆家や芸術家の集まる土地」で「大久保文士村」とも呼ばれました。

 しかし、東京大空襲で街のほぼ全域が罹災し、家を失った住民は街を離れ、1960年代以降、大久保の住宅の多くは連れ込み宿となりました。現在も基本的には住宅街ですが、駅周辺は百人町と合わせてコリア・タウンといわれています。ただ実際は韓国のみならず、中華人民共和国やタイ、ミャンマー、インド等のアジア諸国の料理店・雑貨店が立ち並んでいます。他には戸山公園、新宿スポーツセンターや大久保スポーツプラザなどの運動施設があり、早稲田大学大久保キャンパスや海城中学校・高等学校といった私立中高学校、各種専門学校が多く集まる文教地区でもあります。

 山手線線路と早稲田大学「西早稲田キャンパス」に挟まれた大久保3丁目では、大規模な再開発事業「大久保三丁目西地区開発計画」が進行していますが、これら大型建築物が計画通りに完成した場合、神宮外苑イチョウ並木と聖徳記念絵画館や、日暮里富士見坂からの富士山の眺望などの環境に支障が出てくるとも言われています。


 「西早稲田」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅3番出口を出て、明治通りを南下した右手に所在します。「東新宿」駅からは同じく明治通りを北上した左手にあり、こちらも徒歩6分と便利です。つまり、本マンションから明治通りを南に又は北に歩けば、東京メトロも都営線も利用できるという使い勝手の良さがポイントの一つです。

 山手線内側にして「新宿」駅からは徒歩2km圏、
自転車を使えば新宿伊勢丹に6分で着きます。地形もフラットで、早稲田大学、学習院女子大学など大学のキャンパスや都立戸山高校など数々の教育施設が集まる文教エリアらしい落ち着いた街並みが広がっています。ドン・キホーテやローソン新宿大久保二丁目店には徒歩1分です。

 敷地面積自体は2,620.43平米と、めだって大きい訳ではありませんが、ここに地上13階建ての建物を立てることにより、
総戸数200戸弱という大規模マンションを実現しました。明治通り沿いですので、騒音・排気ガス等の影響は考慮したほうがよいでしょう。広々とした並木や歩道は歩きやすいアプローチとなります。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.77平米〜156.23平米で、都心でありながら100平米超の住戸が結構あります。共用施設では、「ミカフェート」によるコーヒーサービスを実施、紀伊國屋書店がセレクトした本や雑誌が置かれるスペースもあります。

 未定の販売価格ですが、現在最終3戸を近隣で販売中の
『ディアスタ早稲田諏訪通り』(「西早稲田」駅徒歩5分、総戸数23戸)の平均坪単価が370万円台とされています。本マンションは、『ディアスタ早稲田諏訪通り』より駅徒歩距離が2分近いことから、同マンションを基準とすれば、坪370万円×1.025=坪379万円程度となる計算です。

 いずれにせよ、総戸数184戸の大規模マンションは、西早稲田界隈では、
1994年分譲の『西早稲田パークタワー』(総戸数192戸、「早稲田」駅徒歩9分)以来のスケールとなります。また、タワー物件ではないところも、タワーを好まない層からは支持されることでしょう。都心物件が払底しつつある中で、価格設定さえ間違わなければ、一定の需要層を固く獲得できるものと思われます。

公式ホームページ ⇒ウエリス新宿早稲田の森

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| 新築マンション 新宿区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
金融機関の融資姿勢が厳しくなっている?−明るくないマンション市場の未来

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★ 『世田谷に利回り7%以上の新築RC一棟マンションを持とう!』−5〜6年前、昼休みに本屋に行き、熱心に立ち読みしたのがこの本です。買って読むほど現実味がないため、立ち読みで失礼したのですが、城南エリアに新築一棟RCマンションを所有する、という夢のようなコンセプトは魅力十分でした。

 その時は、郊外であれば新築アパートで利回り10%は普通にあり、
「こんないい場所で、しかもRCマンションだからどんなに頑張っても利回り7%でしょうがないんだよね」と思っていました。その後も「新築RCマンション一棟オーナー」の夢は断ち切れず、3〜4年前に思い切って、この本を書いた著者が代表を務める不動産会社に電話をしてみました。

「…その時はそうだったのですが、今は土地の値段や建築費がかなり上がりまして、6%を切るものも出てきました」
「ええっ、それじゃあ、利益はほとんど出ませんね」

 私は気落ちして電話を切りました。持てるはずもないものを気落ちする必要はないのですが、ひょとして将来、というかすかな希望を抱いていたのです。しかし、この様子だと、例え城南エリアに新築RCマンション一棟を所有できたとしても、日々の家計をむやみに圧迫し、破産するしかないものになりつつあると感じたのでした。

 ところが、その後も城南エリアの新築一棟RCマンションの利回りはどんどん低下し、
今や利回り5%を切る水準となっています。これでも売れるのは、日銀の金融政策の異次元緩和により融資金利が極限まで低下し、利益が出ないまでも何とか回る水準を保っているからのようでした。

 しかし、そのような状況も今や危うくなっています。先日、ふとしたことで不動産業者のAさんとゆっくりお話する機会がありました。話の中で、Aさんは、城南のある土地の販売図面を私に見せてくれました。


「これ、かわいそうな土地でね」
「は?もしかして、事故物件ですか?」
「いや、そうじゃなくて、なんだかお客さんに縁がないのよ。仕入れたのは半年前で、問い合わせは毎日のようにあるのに、成約しなくて」
「よさそうなのに、不思議ですね」
「この間、やっと契約までこぎつけたら、ローンキャンセルになっちゃってがっくり」
「あらら」
「とにかく今は融資が通りにくい。この土地は投資用に適した土地で、価格も手ごろだから、ちょっと前ならあっという間に売れる土地だったのに」
「今、だめなんですか」
「この手の土地に目をつける人は、たいてい既に2〜3棟、マンションを所有してるサラリーマン」
「え、サラリーマンで」
「いや、そういう人結構いるよ。で、今までの投資の延長線上で買付を入れてくるんだけど、最近は金融機関から『もうほどほどになさい』と言われるんだって。だから、買えるつもりの問い合わせは多いのに、結局誰も買えない」
「そうですか…」
「プロが手を出す規模じゃないしね。本当困っちゃう。それで●●さん(私)、買ってくれるとうれしいんだけど」
「あ、いや」

 最近読んだ新聞記事では、マイナス金利に追い込まれて
投資ローンに突っ込んでいる地銀・信用金庫に対する金融庁の監督が厳しくなっているようで、1〜2年前の積極的な融資スタンスが影を潜めつつあります。これは、不動産に資金を傾けてきた個人投資家の資金源を止めることとなります。

 これは実需のマンション市場とは関係ないではないか、とも思われますが、実は
分譲マンションの買い手にも一定程度は投資家が存在し、これは人気の都心・高額・タワーマンションほど投資の占める割合が高くなる傾向があります。

 今までマンション市場をけん引してきたこれらの好立地高級タワーマンションの買い手が減ることは、やはり
実需のマンション市場にも少なからぬ影響を与えます。価格高騰へのブレーキがかかることは良いことかもしれませんが、元来マンション販売は利幅が少ないだけに、デベロッパーの新築マンション供給が細り、購入検討者にとって選択肢が狭まることにもなりかねません。
 
 Aさんの困ったような声からは、
買い手にとっても売り手にとっても明るくないマンション市場の未来が見えるようで、やや寒い気持ちになったのでした。

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| 住宅ローンその他融資 | 20:07 | comments(2) | trackbacks(0) |