最新の都心不動産市況−新築はハイエンド、中古は需給の低位引き締まり

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★ 三井不動産リアルティは、都心不動産の最新市場動向を『REAL PLAN NEWS No.112 (2018 SUMMER)』に掲載しています。

 これによれば、
長期化する日銀の金融緩和により当面は不動産市況にとって下支え効果が期待できる状況が続くとみています。新築マンション市場の販売の主力は高価格帯にシフトしており、2017年度の都区部の発売戸数は前年比9.8%増で首都圏全体の伸び(1.1%増)を上回り、供給の都心回帰が進みました。

 価格の上昇には歯止めがかかり、契約率は好不調の目安である70%を4期連続で上回り、完成在庫は増加しているものの、2016年以降3千戸前後で大きく変化しているわけではありません。

 2018年以降完成予定のタワーマンションは、
千代田区4棟468戸、中央区14棟12,514戸、港区33棟11,401戸、新宿区10棟5,466戸、渋谷区7棟1,620戸で、都心5区だけで首都圏全体の約4割を占めています。50〜60階建も珍しくなく、今後もキャッシュリッチな富裕層やアッパーミドルが販売対象の中心になるとみられています。

 都心3区の中古マンション市場も、成約価格は頭打ちの状況が続いています。2018年第1四半期の平均成約価格、平均成約平米単価とも前期比はともにプラス0.3%と横ばいでした。新宿区や渋谷区を含む城西地区の成約平米単価も上昇傾向にあり、一般的なファミリータイプの中古物件など、相対的に安価な物件価格は上昇が続いているとみられています。一方、都心3区の成約件数は前年比で2期連続、新規登録件数は5期連続で減少し、都心の中古マンション市場はやや停滞感が広がっています。

 中古マンションの
売り物件と成約物件は双方とも減少しており、都心の需給はほぼ横ばいで推移しています。成約件数に対する新規登録の件数倍率をみると2018年3月時点で5.9倍と、過去1年間は6倍前後で大きく変化していません。2015年以降、大幅に積み上がってきた都心3区の在庫件数は、2016年半ばにピークアウトしたものの減少傾向には歯止めがかかっています。

 ただ、新規登録価格に対する成約の差を示す
価格乖離率は、過去10年間で最も縮小>した水準にあり、需給はタイトな状況です。市場全体では売出価格の調整が進んでおり、市況は安定的に推移するとみられています。

 不動産業界のプレイヤーは市場の先行きを楽観視しておらず、
業況判断は分譲業が大幅に低下、住宅流通事業もマイナスの状態が続いています。特に分譲業は新築市場の先行きを厳しく見ています。一方、23区に本社を置く主要企業が予想する今後の地価水準では、2017年後半から再び上昇を見込む比率が拡大しました。企業の事業用不動産に対する関心は高まっているようです。

 番町・麹町など
都心の主要9エリアの優良物件の平均単価は坪500万円を超え、売り出し価格と成約価格の乖離も縮小傾向で売り手市場、麻布・赤坂・六本木・白金高輪・麻布十番では成約単価の上昇が続いており、同じ都心でも地域や物件によって需要の強弱が見られます。

 同一マンション内での買い増しや地方の富裕層、中華圏を中心とする外国人による取得では、
相場を意識せず購入するケースも多く、高額な超プレミアムマンションに対する需要は旺盛です。将来的なインフレリスクに備える動きも見られ、長期にわたり資産価値を棄損しない高品質な物件の選択が広がっています。

 金融機関の融資姿勢のタイト化も
融資への依存度が低い富裕層にとっては追い風で、来年10月予定の消費増税に向けた需要喚起策、日米金利差の拡大、株価上昇に伴う資産効果で都心不動産の一段の上昇等も現実味を帯びてきます。ただし、日銀による金融緩和策の終焉、すなわち長短金利の誘導目標の引き上げが模索されると「出口」が意識され、金利が乱高下するリスクなど、もちろんさまざまなリスクシナリオも考慮しておく必要があります。

 以上が三井不動産リアルティの最新市場動向の分析の概要です。
新築マンションは都心ハイエンドに傾いており、中古市場は価格が頭打ちながら需給とも減少しつつ引き締まり、土地価格は更なる上昇が予想される中、分譲業の見通しは明るくない−要約すればこういうことなのでしょう。

 新築マンションは既に価格が高騰し、富裕層に対しては更に高くしてもついてくるかもしれませんが、
業全体としては裾野の広がりがないと成長が見込めません。目先の利益が大きく出せても、表情は暗い、ということでしょうか。

 一方、
富裕層にとっては、上記を見る限り、有利な状況が続きそうです。キャッシュリッチな状況であればリスクシナリオを含め様々な手を取ることができ、ますます富める方向へ向かう可能性が高いです。新自由主義の台頭以来拡大してきた貧富の差が、「持つ者」と「持たざる者」との間で一層拡大していく方向が容易に想像できます。

 一昨日、義兄の車に乗って港区近辺の首都高速を走っていた時、妻が、
「こんなに一杯タワー建っているけど、いくらぐらいするの?」と聞いてきたので、「…ウチの広さの部屋がここにあるとすると2億円くらいかな」と答えたところ、妻は驚愕しながらこう言いました。

「私たちだととても無理ね。娘たちに儲けてもらって買ってもらうか」

 それも当然冗談なのですが、ひょっとすると次世代に期待できるアメリカンドリームみたいなものが日本ではないことはないということ−つまり、社会のモビリティがそれほど失われていないのが日本の唯一の救いのような気がします。

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| 市場動向 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブリリア葛西(定期借地権・中古)−ファミリーに最適な「葛西」駅徒歩4分の築浅物件

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★ 東京メトロ東西線「葛西」駅より徒歩4分の場所に立地する地上13階建・東京建物旧分譲・東亜建設工業施工・総戸数43戸・2008年9月築の定期借地権物件『ブリリア葛西』です。

 アドレスは江戸川区東葛西5丁目です。東葛西は、江戸川区南部、葛西地域東部に位置します。江戸川から分流した旧江戸川の西岸にあたり、面積は2.805平方kmで、区内で2番目に大きな町です。北で新川を境に江戸川5丁目、東で一級河川の旧江戸川を境に千葉県浦安市当代島1・2丁目、猫実5丁目、堀江4・5丁目、富士見2・3丁目、南で左近川を境に南葛西2・6・7丁目、西で環七通りを境に中葛西2・3・5・8丁目と隣接しています。

 また、東葛西3丁目の16、17番地は旧江戸川上に浮かぶ中州・妙見島にあり、浦安橋で江戸川区本土・浦安市とそれぞれ結ばれています。東京湾から1.5kmほどしか離れておらず、葛西地域の他の町と同様、堤防がなければ水没してしまう
海抜ゼロメートル地帯にあります。

 東葛西は区内で最も人口が多い町であり、2万291世帯、3万9,713人(2011年1月)が居住しており、中でも本マンションの所在する東葛西5丁目は、4,705世帯7,988人で、東葛西の中でも最も人口が多くなっています。東葛西の住宅街としての発展は1969年に「葛西」駅が開業したことでもたらされました。駅前を中心に比較的に高層化されていますが、低層の地域もあるため、人口密度は区内48町中22位で、近隣と比べると低いようです。

 東葛西の事業所には1万2,186人が働いていて
従業者数は西葛西や平井に次ぐ第3位です。また、東葛西は葛西地域の中で最も製造業が盛んな町で、製造業の従業者は1,166人おり、区内第4位です。また小売業も盛んで年間販売額は約456億円に達し、区内第1位の規模です。

 東葛西の北部は、葛西地域の中で最も歴史が古い区域で、太日川の河口に位置し、中世には葛西御厨(有力な神社の荘園)の長島として知られていました。明治時代に町村制によって葛西地域の村々は合併し、
葛西村となりました。昭和時代には市郡合併によって江戸川区が誕生し、戦後、葛西地域では大規模な開発が進みました。1969年(昭和44年)、東西線が全線開通し、「葛西」駅が設けられました。1980年(昭和55年)の住居表示の実施により、東葛西という住所が成立しました。

 「葛西」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅を出て東へと進み、鉄路を渡って北上し、カサイNSビルの角を右折、次の曲がり角を左折して北上した右手に所在します。「葛西」駅も本マンションも海抜下の低地にある点に注意が必要です。

 第二葛西小学校へ約300m(徒歩4分)、東葛西中学校へ約550m(徒歩7分)、葛西東公園約40m(徒歩1分)、スーパーフジマートへ約100m(徒歩2分)と、
公園・スーパー・小学校には徒歩5分圏内で便利です。徒歩1分の葛西東公園はとても広く、休日などは親子揃って、多数のお子様達が遊んでいます。

 東京建物旧分譲のフラッグシップブランド「Brilliaシリーズ」です。
「Brilliaオーナーズクラブ」という制度があり、居住者は東京建物グループが提供するグルメやショッピング、レジャー、エンターテイメントのサービス特別優待が利用できます。

 海と緑豊かな公園に囲まれた
臨海タウンにあります。高断熱設計で、専有面積70平米台〜105平米台で、間取り3LDK〜4LDKのファミリータイプのマンションです。駐車場は15台分、駐輪場は1戸2台勘定の86台分、ミニバイク置場3台分です。24時間ゴミ出し可能、ノンタッチキーのオートロック、TVモニター付インターホン、24時間遠隔監視セキュリティ、宅配ボックスが備わっています。ペット飼育可(細則あり)になっています。

 各居室には十分の収納スペースを設けたり、廊下には物入れや一部の住戸には納戸としてマルチルームを設けています。また、各住戸には玄関前にオープンポーチとしてスペースを設けているため、プライバシーが保たれています。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の2階に所在する専有面積70.36平米の東向き3LDKです。ポーチがあり、人感センサー付玄関照明の玄関から入るとクランク状の廊下があり、TES温水式床暖房付のLD11.0帖、人造大理石仕上げのカウンタートップ、清音機能付ワイドシンク、手元照明やタイマー機能付レンジフード、浄水器一体型水栓を有するキッチンはオープンなフルフラットカウンター付、食器洗浄乾燥機付、IHクッキングヒーターで3.3帖、LD隣接の洋室6.2帖と十分な広さ、共用廊下側の洋室が5.0帖、4.4帖の2室でこちらがちょっと小さくなっています。

 水廻りは三面鏡ドレッサー、一体型洗面ボウル&引き出し水栓の洗面所、通話機能付きコールボタン、浴室換気乾燥機付のフルオートバス、シューズインクローゼットのほか、1.4帖の納戸等があり、収納量は十分です。また、24時間換気システムを採用しています。


 販売価格は3,380万円、坪単価159万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,056万円〜3,357万円、『マンションマーケット』では2,985万円〜3,297万円、『ふじたろう』では3,837万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,312万円〜3,735万円、『マンションレビュー』では3,193万円〜3,391万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,400万円、坪単価160万円となり、販売価格は1%割安との試算結果です。定期地上権の期間は2079年5月までであと約61年間、毎月の管理費15,100円、修繕積立金10,260円、地代13,724円、解体準備金・インターネット使用料・口座振替手数料が2,746円で、計41,830円が月額でかかってきます。

 定期地上権物件ではありますが、
所有権物件に比べて安く購入でき、かつ、築10年未満の築浅物件で、設備・施設が充実しているのが魅力です。立地がファミリー向きで、本物件限定でリクエストしている購入検討者もいる模様で、一流デベ物件としてまだまだ資産価値も残存できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリア葛西
 価格:3,380万円 (税込)
 所在:江戸川区東葛西5丁目
 交通:「葛西」駅徒歩4分
 面積:専有面積70.36平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリア葛西

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| 中古マンション 江戸川区 | 21:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
値上がり率も値下がり率も縮小傾向−地価の強い膠着状態、鮮明に

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。7月6日には、本年7月1日現在について、『2018.7.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が8.3%(前回6.3%)、「横ばい」が88.7%(前回91.1%)、「値下がり」が3.0%(前回2.5%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期ぶりプラス、東京都市部で2四半期ぶりプラス、神奈川で2四半期連続マイナス、千葉で2四半期連続プラス、埼玉で2四半期ぶりマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が25.0%(前回26.6%)、「横ばい」が61.9%(前回54.4%)、「値下がり」が13.1%(前回19.0%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.0%、0.0%。0.2%。0.1%のプラスとなりました。神奈川がマイナスに転じましたので、
東京都区部、東京都下、埼玉のプラスが引っ張った格好です。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト4の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[7] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 7.0%
2[1] 杉並区宮前4丁目(久我山) 6.7%
3[−] 大田区西蒲田4丁目(蒲田) 6.5%
4[3] 板橋区成増3丁目(成増) 5.9%
5[6] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 5.1%
6[9] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 4.8%
7[−] 台東区池之端4丁目(根津) 3.7%
8[−] 新宿区左門町(四谷三丁目) 3.6%
9[−] 北区赤羽西1丁目(赤羽) 3.6%
10[2] 新宿区高田馬場1丁目(高田馬場) 3.4%
 

ワースト10

1[2] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲4.3%
2[−] 品川区旗の台6丁目(洗足) ▲2.0%
3[3] 文京区白山2丁目(白山) ▲1.8%
4[−] 大田区田園調布3丁目 ▲1.4%


 今回のランキングの特徴は、値下がり地点が4地点にとどまった点です。値上がり地点の値上がり率も目に見えて縮小しており、地価の強い膠着状態を表しているものと考えられます。そんな中で値下がりしているのは、城南を中心とする優良な住宅地帯でありながら、駅力がやや弱いところで、最近の地価の勢いが駅力に比例するかのごときトレンドになっていることと無関係ではないでしょう。

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| 市場動向 | 21:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウスオイコス 鎌倉大船(新築)−鎌倉市最大級に注目、オイコスの価格に期待

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★ JR東海道本線・同横須賀線・同京浜東北線・同根岸線「大船」駅より徒歩8分、湘南モノレール江の島線「大船」駅より徒歩9分の場所に立地する三菱地所レジデンス&小田急不動産&東急不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数401戸(他に保育所1区画)の『ザ・パークハウスオイコス 鎌倉大船』です。

 アドレスは鎌倉市岩瀬1丁目です。岩瀬は、鎌倉市の北部に位置し、北側は横浜市栄区と入り組んで隣接しています。凸型をした地域のうち東部は砂押川を中心に南北を丘陵に挟まれた谷地であり、住宅地となっています。丘陵は急傾斜で開発が進んでいないため緑が多く残ります。その他は平坦な地形で住宅地を主とし、工場、倉庫などが点在しています。また、南側の境界線上には砂押川が西へ流れています。アメリカザリガニ伝来の地としても知られています。

 鎌倉時代、岩瀬与一太郎という御家人がこの地を治めた事が地名の由来とされ、正平7年(1351年)、岩瀬は足利尊氏によって島津忠兼に与えられましたが、その後後北条氏の台頭によって後北条氏の支配下となり、ほぼ全域が明月院の所領でした。江戸時代になると複数の領主の相給となりました。明治22年(1889年)に周辺6箇村と合併して小坂村となり、昭和8年(1933年)には町制施行・改称して大船町となり、昭和23年(1948年)に鎌倉市へ編入され、現在に至っています。


 「大船」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅笠間口からかまくら景観百選のひとつ「砂押川プロムナード」に沿って東に歩き、岩瀬めだか公園の手前を左折、資生堂前交差点を越えた右手に所在します。道のりはわずかながら上り傾斜ですが、ほぼ平坦です。

 JR「大船」駅笠間口(北口)エリアは、
駅前再開発によって生まれ変わろうとしています。その笠間口を最寄りとする本マンションは、同駅前の喧騒とは趣の異なる立地で、資生堂鎌倉工場跡地に誕生します。跡地の総面積は約26,000平米ですが、そのうち16,270.67平米が本マンション敷地となります。隣り合う敷地では、大規模開発の一環として1,500平米超の提供公園を新設したり、歩道の整備や沿道緑化、福祉施設(予定)用地の整備など、住居の提供だけではない複合的な開発が行われます。

 同駅東口には生活利便施設が集約されています。同駅中の大型商業施設
「大船ルミネウィング」個人店や飲食店が軒を連ねる商栄会商店街をはじめ、医療、公共など様々な施設が歩ける距離にそろいます。岩瀬こい公園には徒歩1分、松竹撮影所跡地にできた鎌倉芸術館には徒歩5分です。普段のお買い物はイトーヨーカドー大船店が徒歩3分と便利です。

 南側に面した三方接道の恵まれた敷地に地上7階建て、総戸数401戸の大規模プロジェクトです。緑と静けさの「エントランスアプローチ」、車寄せを設け壁一面をガラス張りとした「サブエントランス」、敷地中央に配した観賞用の庭園「岩瀬の杜」などの共用施設があります。敷地内にはグローバルキッズ社の保育園を開設予定で(認可取得予定)、0〜5歳を対象とした50名規模となる計画です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は66.24平米〜92.74平米です。南向き住戸を401戸中294戸(約73%)を配置、収納率は平均12.5%で、2つのWICと納戸を全戸に配置します。専用テラス、専用駐車場、専用ルーフバルコニーなどが付いた住戸もあるなど、田の字型中心ですが、プランは多彩です。

 「オイコス」シリーズは、
三菱地所レジデンスがファミリー向けマンションの設計と施工と得意とする長谷工コーポレーションとコラボレーションしたマンションです。価格はまだ発表されていませんが、「オイコス」ブランドとなっているため、安めの価格水準を期待する声も購入検討者から聞かれます。

 同じ町内には、5年前に分譲された
『プラウド鎌倉岩瀬』が平均坪単価210万円でしたが、「大船」駅から徒歩11分の物件でした。同じ三菱地所レジデンスが売主の「ザ・パークハウス鎌倉大船」(「大船」駅徒歩6分)は、平均坪単価280万円台でした。これらを勘案すると、本マンションは平均坪単価250万円程度が目安となるのではないでしょうか。

 もしこの価格水準(坪単価250万円前後)でしたら、総戸数401戸は
早期完売に至るかもしれません。>一流デベ、大規模複合開発、6路線利用可能な「大船」駅が最寄りと、セールスポイントはたくさんあります。鎌倉市最大級レジデンスとして、注目度大の物件となりました。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウスオイコス 鎌倉大船

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| 新築マンション 鎌倉市 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション価格は総体的には上がっていない−売主と買主の蜜月時代か?

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★ 株式会社マーキュリーでは毎月、「月例新築マンション動向」を発表していますが、7月2日には、『本年4月の新築マンション動向』本年4月の新築マンション動向を発表しました。本日は、この中から特に東京23区におけるこの1年間の推移について見ていきたいと思います。

 まず、
23区における契約率です。この1年間は最低が60%、最高が78%でした。しかし、最低60%は昨年6月に記録したのですが、それ以外の60%台は、昨年8月〜10月の69%とほぼ70%に近く、最高も昨年7月の78%以外は70%〜75%に収まっています。

 すなわち、昨年6月の60%、この反動としての翌7月の78%以外は、
69%〜75%の狭いレンジで推移しており、契約率は非常に安定していたということができます。契約率は70%が好不調の目安ですので、昨年1年は好調を維持し続けたと言っていいでしょう。

 次に、
23区における平均坪単価については、この1年間は最低が昨年9月の333.4万円、最高が昨年12月の412.8万円でした。ただ、こちらも最低月と最高月を除けば、348.6万円〜382.3万円と比較的幅が小さく、安定した価格水準でした。本年2月・3月は2か月連続で370万円台で高めに推移していましたが、直近の本年4月に坪単価357.4万円となり、落ち着いた価格水準となっています。

 上記の契約率及び坪単価の推移からわかることは、
少なくともこの1年間は、一般のイメージに反して東京23区の新築マンションの価格水準は安定しており、かつ、契約率も好調であった、ということです。価格が過熱して上昇の一途をたどったわけでもなければ、契約率が過熱して90%になっているわけでもありません。

 契約率が60%台に落ちていれば購入者にとって価格が高過ぎることになりますし、80%を超えていれば価格が安すぎることになります。70%前後というのは、この価格水準で、売る側も買う側もよしとしていると判断できます。

 一昨年は新築マンションの価格が上昇の勢いを見せており、それに連れて契約率は60%台で低迷していました。これが売主の価格上昇に慎重になってきた要因の一つでありますし、購入者側もこれ以上は待っても下がらないので、今の価格水準ならば良しとせねば、という諦めの境地に至らせたのだと思います。

 この売る側と買う側のバランスは今後とも維持されるかどうかがこれからのポイントです。近年、マンション価格に大きく影響しているのが人手不足等からくる人件費の高騰です。働き方改革の波は建設現場にも押し寄せており、現場の労働者の労働環境を悪化させている無理な工期設定や、竣工時期の年度末への集中を是正させ、週休2日制の導入や残業時間の抑制、労働者全員の社会保険への加入などが強く指導されることとなりました。

 これは
現場の労働者の労働環境を守り、ひいては建築物の品質向上等にもつながるもので、ぜひ導入しなければいけない方針です。一方、短期的には建築コストの増につながり、マンション価格の上昇要因ともなります。

 もちろん世間で常識の如く言われているように、
東京オリンピック後の景気鈍化を受けてマンション価格が下落するというシナリオも描けます。そんな多くの不安定要素を将来に抱えながらもマンション価格が最近安定しているのは、まことに稀有な時代と言えるのかもしれません。

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| 市場動向 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジェイパーク四つ木(中古)−築23年・新耐震で駅徒歩10分の3LDKが1千万円台

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★ 京成押上線「四ツ木」駅より徒歩10分の場所に立地する地上5階建・ジョイントコーポレーション旧分譲・日特建設&山田建設施工・総戸数25戸・1995年8月築の『ジェイパーク四つ木』です。

 アドレスは葛飾区東四つ木1丁目です。東四つ木(ひがしよつぎ)は、葛飾区南西端に位置し、1丁目から4丁目まであります。北で東立石1・2・3丁目、東で中川を挟んで対岸に西新小岩5丁目、南で綾瀬川・荒川を挟んで対岸に墨田区東墨田、西で四つ木1・2丁目と隣接しています。

 町域内は住宅地と商業地が混在し、東辺及び南辺を河川に囲まれたほぼ四角形の町域をしており、北東辺を東京都道308号千住小松川葛西沖線、北西辺を京成電鉄の鉄路で画しています。西に隣接する四つ木1丁目から5丁目までとは密接な生活圏を形成しており、汎称地名としては四つ木1丁目から5丁目まで及び東四つ木1丁目から4丁目までを「四つ木」と総称しています。

 東四つ木には6,887世帯、13,945人が住んでいますが、東四つ木1丁目には1,050世帯、2,162人が住み、東四つ木の中では最も少なくなっています。


 「四つ木」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅南側から住宅街の中を南東方向に歩いた左手に所在します。綾瀬川に沿った低地帯に立地しています。京成押上線は都営浅草線に乗り入れていますので、「四ツ木」駅から「日本橋」駅までは直通17〜18分という近さです。

 周りが住宅街ですので、
静かで住みやすい住環境です。木根川小学校が徒歩1分、渋江小学校が徒歩4分、中川中学校が徒歩4分と、小中学校がすぐ近くにあります。スーパーは、グリーンマート東四ッ木店が徒歩6分、まいばすけっと東四つ木2丁目店が徒歩7分、コンビニはセブンイレブン東四つ木1丁目店が徒歩2分、セブンイレブン葛飾東四つ木3丁目店が徒歩4分です。

 築23年とまだまだ新しく、新耐震基準に適合しており、タイル貼りのきれいな外観です。ートロックで安心、便利な宅配ボックスもあります。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積54.42平米の3LDKです。最上階につき眺望良好、南東向きで日照に恵まれています。間取りは典型的な田の字型住戸で、カウンター付きLDK、6帖和室、洋室2室、間取り中央に左右振り分けで水廻り、収納はクローゼットと押入となっています。コンパクトで不満のない間取りですが、洗面所がごく小さくなっています。

 販売価格は1,880万円、坪単価114万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,935万円〜2,136万円、『イエシル』では1,617万円、『マンションマーケット』では1,612万円〜1,784万円、『ふじたろう』では1,563万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,879万円〜2,104万円、『マンションレビュー』では1,807万円〜1,919万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,787万円、坪単価109万円となり、販売価格は5.2%割高との試算結果です。やや割高との判定ですが、グロスで1,880万円と手頃で、しかも築年数が23年と新しいのが魅力です。都営浅草線ユーザーであれば検討してみたい物件です。

 種別:中古マンション
 名称:ジェイパーク四つ木
 価格:1,880万円 (税込)
 所在:葛飾区東四つ木1丁目
 交通:「四ツ木」駅徒歩10分
 面積:専有面積54.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ジェイパーク四つ木

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| 中古マンション 葛飾区 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
首都圏でも空き家が今後急増−購入者が得する価格で生前処分すべき

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★ 6月22日付日本経済新聞は、『空き家予備軍、東名阪に330万戸 高齢者だけ居住』という記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

「総務省の住宅・土地統計調査(2013年)から65歳以上だけが住む戸建てを抽出し、空き家予備軍とみなしたところ、全国の持ち家3,179万戸に対し、空き家予備軍は22%にあたる705万戸で、
三大都市圏はこの48%を占め、世帯数の全国比に匹敵しました。単身高齢者が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と似てきました。三大都市圏の賃貸などを除く空き家は107万戸で、割合は7%にとどまっていました。

 予備軍が最も多いのは東京都の67万戸で、持ち家の21%です。現在の空き家は15万戸で5%です。空き家数でトップの大阪府も予備軍は51万戸で、その比率は東京都を上回る22%です。神奈川、千葉も2割を超しています。三大都市圏は住居の密集度が高く、空き家発生の影響は大きくなります。

 三大都市圏の予備軍を10万人以上の市区でみると
千葉県我孫子市が28%で最も高くなりました。空き家は7%ですが、戸建て1万戸に高齢者だけが住んでいます。東京駅まで電車で1時間の地域として1970年代に開発が進みましたが、当時の世代は退職し、亡くなる人も増えました。40年前から夫婦で住む70代の男性は「都内の子供らは戻らない。私たちが死んだら空き家になる」と話しています。市民生活部によると「相続人が住まずに空き家になる事例が目立つ」と言います。

 予備軍比率の上位には、
東京都町田市や兵庫県川西市など郊外都市が並びます。アパートで新婚生活を始め、庭付き戸建てにたどり着く「住宅すごろく」を理想とする世代の持ち家が多いのが特徴です。開発が進む都心部の比率は低いのですが木造住宅や古いマンションの密集地もあります。一橋大学の斉藤誠教授は「空き家問題は都心部にも押し寄せる」と警告しています。

 空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれます。
居住密度が下がると水道やゴミ収集など行政サービスの効率が悪化します。これを防ぐには中古住宅の流通を促す必要がありますが、国土交通省によると、住宅流通に占める中古の割合は米国83%、英国87%に対し日本は15%です。

 背景には
根強い新築信仰があります。高品質な住宅に手を加えて長く住む欧米の価値観と対照的です。日本政府は経済効果を狙い、税優遇などで新築購入を後押ししてきました。着工数は今も年100万戸規模です。規制が強い英国の新築は16万戸にとどまります。

 スタイルアクトの沖有人社長は
「日本でもリフォーム市場を活発にする必要がある」と語ります。木造戸建ては築22年になると税務上の資産価値が認められず、改修資金を借りにくく、これが欧米と比べて改修投資が極端に少ない理由だといいます。「改修後の実質的な価値で資産評価すべきだ」と沖氏は訴えます。改修資金の借り入れに新築と同様の税優遇を求める声もあります。

 住宅の用途変更規制を緩めるのも一案です。中古住宅を店舗や飲食店、福祉施設などに今よりも転換しやすくなれば買い手は増えます。官民ともに新築偏重の姿勢から脱却することが大都市で空き家の大量発生を防ぐカギとなります。」

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
日本の過疎地域は、都会の先行モデルです。過疎には取り残された老人が住むのに対し、都会は若者が流入してくるので、状況は違うように見えますが、古い家屋に若い世代が住まず見捨てていく点では同じです。

 しかも、これから
団塊世代が大量に後期高齢者になっていきます。昭和の企業戦士として24時間戦ってきた彼らは、郊外の一戸建てから雨にも負けず風にも負けず毎日片道1〜2時間かけて通勤してきました。そんな思いを引き継ぐ先もないまま、ち家とともに人生をクローズしていく年代となりました。

 上記記事の我孫子、町田と聞くと、今でも買い手がいそうですが、彼らの住宅はたいてい、
我孫子市や町田市の各駅から徒歩20分超、又はバス便である場合が多いのです。かつ、当時の規格で、土地も建物も100平※、庭付きなど、リフォームにも維持にもお金がかかり、購入検討者から見て真っ先に敬遠されてしまいます。

 私が提案したいのは、
とにかく安くてもいいから生きている間に売却してはどうか、ということです。もはや住宅ローンも払い終わっているでしょうから、売却の結果、数十万円、数百万円でも手元に残れば御の字です。

 幸い
首都圏であれば、多少田舎でも、駅から遠く離れていても、割安な価格設定をすれば必ず買い手がついてきます。むしろ購入される方に福をわけ与えるくらいの気持ちで値段設定をすれば、思い通りのタイムスケジュールで事が運べるはずです。

 逆に売り切れずに残してしまうと、
遺産相続の際に揉め事のタネになっていく可能性が高いです。子孫に迷惑をかけないよう、注意しながら売却の道を進めるべきだと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 21:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス アーバンス 表参道(新築)−珠玉の立地、わずか12戸の販売

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★ 東京メトロ千代田線・同副都心線「明治神宮前」駅より徒歩8分、同銀座線・同半蔵門線・同千代田線「表参道」駅より徒歩9分、同銀座線「外苑前」駅より徒歩10分、JR山手線「原宿」駅より徒歩10分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・東亜建設工業施工・地上5階地下1階建・総戸数23戸(事業協力者住戸11戸含む)の『ザ・パークハウス アーバンス 表参道』です。

 アドレスは、渋谷区神宮前3丁目です。神宮前は、「原宿」及び「表参道」と通称される地域の公称地名であり、主に商業地と高級住宅街から構成されています。北西から時計回りに神宮前1丁目から神宮前6丁目となります。

 明治22年の町村制施行により千駄ヶ谷村、原宿村および穏田村が合併し、東京府南豊島郡千駄ヶ谷村が発足、その後変遷を経て昭和7年に当時の豊多摩郡千駄ヶ谷町が、東京市に編入され、同市渋谷区の一部となりました。昭和40年に住居表示を行い、従前の原宿1〜3丁目を中心とする区域の町名が神宮前1丁目から神宮前6丁目となっています。

 神宮前には6,770世帯、12,283人が住んでいますが、そのうち神宮前2丁目には1,800世帯、3,147人が住んでおり、神宮前では最多となっています。同じ町内には、渋谷区立心身障害者福祉センター、ワタリウム美術館、妙圓寺、長安寺、原宿団地、原宿変電所、ベルエポック美容専門学校、ムラサキスポーツ原宿明治通り店などがあります。


 「明治神宮前」駅より本マンションまで徒歩8分です。同駅エレベーター口から都道413号線を表参道方向へ歩き、ローソンの角を左折して、住宅街の中を北上して原宿ハイツを右手に見ながら上り坂を上った右手に所在します。「表参道」駅からは徒歩9分で、同駅A2出口からセブンイレブンの角で都道413号線を右折して北上、和合ハイツの角を左折して直進していった右手に所在します。

 「外苑前」駅から徒歩10分で、同駅3番出口から青山通り、外苑西通りと歩き、原宿団地北交差点から左折して北西方向に歩きます。「原宿」駅からは徒歩10分で、同駅竹下口からまっすぐ東へ進み、明治通りを横断してさらに東北方向に進んていくルートです。

 このように、どの駅からも徒歩8分以上ですが、
「明治神宮前」駅、「表参道」駅、「外苑前」駅、「原宿」駅いずれにも徒歩10分内という意味では稀有な立地です。敷地面積は628.21平米に地上5階建て、総戸数23戸という小規模なマンションで、しかも事業協力者住戸が11戸を占めていますので、販売住戸12戸と、かろうじて事業協力者住戸の数を超えている物件です。また、物件概要を見ると、駐車場の表記がないことにも注意が必要です。

 「デザイン性の高い建築が多いエリアに埋没することなく、それでいて華美に飾り立てることなく、日々の中で静かな感動をもたらすような住まいづくり」を目指したということで、
一流デべロッパーが取り組むには大変小粒ですが、しかしさすが瀟洒で上質な外観が「ザ・パークハウス」の面目躍如といったところです。

 周辺環境としては、
表参道ヒルズに徒歩6分、ラフォーレ原宿や東急プラザ表参道原宿に徒歩7分、原宿アルタに徒歩8分、スーパーはオリンピック青山店、ピーコックストア青山店、成城石井南青山店がともに徒歩9分です。

 間取りは1R〜2LDK、専有面積29.92平米〜55.59平米です。実は
本日からプロジェクト発表会を開催するとともに、先着順販売を開始しました。価格の概要も公式HPに掲載されていて、1R(29.92平米)が5,450万円(坪単価602万円)、1DK(32.83平米〜41.87平米)が5,790万円〜7,350万円(坪単価580万円〜583万円程度)、1LDK(39.98平米〜45.08平米)が7,070万円〜7,730万円(坪単価567万円〜585万円程度)、2LDK(55.28平米〜55.59平米)が9,470万円〜12,660万円(坪単価566万円〜753万円程度)となっています。

 価格は総体的には、
専有面積が広いほど坪単価が安くなっていますが、幅はプレミアム住戸を除いて小さく、坪単価566万円〜602万円のレンジに収まっています。

 細い道の住宅街の中で、最後は
坂道となって降雪の際の心配も聞かれるようですが、このような小ぶりの物件は、あっという間に売れていくものと思われます。価格水準も、今の相場からすれば妥当で、むしろお買い得感さえ漂います。

 本マンションのテーマは
「THE BEAUTIFUL HERESY」(美しき異端)とのことです。購入希望の方は、できるだけ早くアクションを起こした方がよいでしょう。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス アーバンス 表参道

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
川向こうのタワー−ムサシコスギと川口の逆襲

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★ 今晩の飲み会のコミュニティは「なぜか埼玉」都民の同僚・後輩達でした。武蔵小杉在住の私は関係ないはずなのですが、「お前もどうせ南北線だろう」という無茶な理由で王子まで連行されたのでした。

 一緒に行ったメンバーは、浦和のマンションに住む同僚のA君と、鳩ヶ谷の戸建てに住む後輩のB君、赤羽の寮に住む若手のC君とD君で、どうみても私がいるのは場違いです。居酒屋に入ると
浦和の民が自然と上座に座り、鳩ヶ谷民がその横に、赤羽民がその対面に座って、このベン図に入れないコスギの民は一番下座となりました。

 浦和の民がひとしきり浦和の教育環境がいかに素晴らしく、浦和の住民がいかに教育熱心であるかを語った後、最近
赤羽の寮を抜け出して川口のタワーマンションに移り住んだE君の話題となりました。

「川口にタワマン?キューポラのある街じゃないのか」

 川口に足を踏み入れたことがない私の川口イメージは、昭和30年代に一世を風靡した映画のかすかな記憶でした。

「吉永小百合かよ。違う違う」

 話が通じたのは浦和の民の同僚だけでした。

「今や川口はタワマンの街なんだぜ。駅周辺には10本ぐらいタワーが林立している。」

 赤羽のC君も口をはさみます。

「私ら赤羽組も荒川を渡って川口に買い物に行きます。工場跡地で広い敷地がいっぱいできたんですね。アリオもイオンモールもララもありますし、そごうもありますしね。」

「荒川渡ると東京じゃないから、地価が15%くらい安いんだよ。でも便利さはほとんど変わらないから、タワマンがぼこぼこできた。元々工業都市だから土地規制も緩かったし。」

「…川口って人口45万くらいだったっけ」

「いや、人口は60万人くらいいってるんじゃなかったか。外国人も増えて西川口は中華街みたいだよ。お前の知っている川口は昭和の川口だな」

「川口には映画館もあるんです。赤羽の映画館は潰れたってのに。映画も川口に見に行ってます。」


 外国人や映画館はさておき、私の頭のなかでさっきから「ん?どっかで聞いたような…」と、彼らの話したフレーズが反芻されていました。10本くらいのタワマン、川を渡る、工場跡地、アリオ、ララ、東京じゃないから地価が安い、人口増…

「なんだ、コスギとそっくりじゃないか」

 武蔵小杉も東京から多摩川を渡った向こう側にできたタワマンの街です。多摩川を渡ると東京ではなくなるため、地価はぐっと安かったのです。「武蔵小杉」駅の昔の名前は「工業都市」駅で、駅周辺には東京機械や不二サッシ等の工場がありましたが、これらがタワーマンションや商業施設(グランツリー武蔵小杉)に変わっていきました。

 東京23区に住むことを憧れた私は、資金の面等から夢かなわず、
多摩川を渡りきれませんでした。そんな人達ばかりではもちろんないのですが、東京に向かう多摩川の手前で、大田区や世田谷区を見下ろすようにタワーマンションが林立、川口と同じように人口が増加し、街は拡大し続けています。

 あたかも都心から東西にまっすぐ線を引き、
北と南、埼玉と神奈川で、線対称となったような川口と武蔵小杉です。そこは必ず川で区分され、ある意味では一段低く見られた場所が今、川の向こうにある23区に対して逆襲をしています。

 今や川向うのコスギという街に、自由が丘以南にお住いの東京23区の方々も買い物に来られるようになりました。砂漠のようだったコスギに
東急スクエアができて涙しララができ、そしてグランツリーができて、「武蔵小杉」駅で下車した大勢の人たちがグランツリーに向かって歩いてくるのを見た時は、感動のあまりその場に立ち尽くしたものです。もしかすると川口市民も、同じような感動を胸に抱いたかもしれません。

 しかし、
「シン・ゴジラ」では、ゴジラを東京に足を踏み入れさせないため、多摩川が防衛ラインとなり、コスギは「捨て石」となりました。もし次にゴジラが茨城県沖に現れた場合、荒川が防衛ラインとなり、川口はコスギ同様、「捨て石」となるのでしょうか。所詮はそういう位置づけなのかもしれませんが、日本が平和な間はたっぷりと繁栄していきたいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
グリーンパーク第6五反野(中古)−都心の10分の1の価格で変わる人生観

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★ つくばエクスプレス「青井」駅より徒歩10分、東武伊勢崎線「五反野」駅より徒歩15分の場所に立地する地上5階建・東鉄工業施工・総戸数21戸・1985年3月築の『グリーンパーク第6五反野』です。

 アドレスは足立区青井1丁目です。青井は、足立区中部に位置します。南北に貫流する綾瀬川の西岸に接し、北端を東京都道318号環状七号線(環七通り)が東西に通っています。東部を首都圏新都市鉄道つくばエクスプレスが通り、3丁目に「青井」駅が置かれています。南部に工場がありますが、ほとんどが都営住宅を含む住宅地となっています。東は加平・綾瀬、西は中央本町、南は弘道、北は一ツ家・西加平と接しています。

 江戸時代からの次郎左衛門新田、弥五郎新田、五兵衛新田ほか12か村の耕地が交錯しており、その境界も複雑に入り組んだものでした。明治の町村制施行による町村合併によっても複雑な境界の様相は残され、戦後に行われた住居表示による新町名の制定において、江戸時代以来の綾瀬村の大字でまとめていくことも難しく議論は紛糾しました。

 最終的にはこの辺りがそれぞれの村の「精出耕地(せいだしこうち)」であったことから、「精」より「青」、「耕」より「井」をとって「青井」と命名される次第となり、1966年(昭和41年)1月1日より新町名が実施されました。青井の「青」には澄み渡った青空と豊かな農作物の繁栄を、「井」は尽きることの無い湧水を表し、この地域の今後の発展を願ったものであるということです。


 「青井」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅東口を出て北に進み、セブンイレブンの角を左折、青井二丁目交差点を右折、バス通りに当たったところで左折し、住宅街の中を進んだ左手に所在します。「五反野」駅からは徒歩15分で、上記バス通りを北上する道のりです。

 「青井」駅、「五反野」駅いずれも各駅停車駅です。「青井」駅の1日平均乗降人員は6,651人(平成29年)であるのに対し、「五反野」駅の1日平均乗降人員は35,634人(平成28年)です。
「青井」駅から「秋葉原」駅まで直通13〜14分、「五反野」駅から「北千住」駅まで直通4分と、いずれもアクセス良好です。東武伊勢崎線は東京メトロ日比谷線と乗り入れているので、「銀座」駅や「六本木」駅などに乗換えなしで利用できます。

 「青井」駅周辺には
西友青井店のほか、「青井兵和通り商店街」があり、毎月第4日曜日の朝市は多くの人を集めています。「五反野」駅周辺にはサミット五反野店のほか、「五反野駅前通り銀座会商店街」があります。五反野駅前通り銀座会商店街では現在サマーセールを実施中で、「ごたんだじゃないよ。ごたんのだよ」とアピールしつつ、なかなか活発そうな商店街です。

 コンビニは、
セブンイレブン足立青井5丁目店が徒歩4分、同じくセブンイレブン足立青井1丁目店が徒歩4分です。スーパーは、ビッグエー青井店が徒歩4分、ベルクス足立中央店が徒歩6分となります。

 ホワイトの外観にグレイのバルコニーがアクセントで清潔感があります。自転車置場は道路に向いてマンション正面にあり、ある意味潔いのですが、盗難等が少し心配です。
大規模修繕工事は2回行っており、直近は2年前の2016年8月ですので、築33年4ヶ月経過している割には新しく感じます。雁行型マンションで、日照や風を取り込みやすいのが特徴です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積40.32平米の2DKです。南西向きにつき日当り良好、最上階ですので、眺望・通風良好です。ただし、エレベーターがないため、5階まで歩いて上らなければならないのがデメリットです。

 玄関から右手に水廻りがあり、直進するとキッチンがあります。キッチンはダイニングを兼ねています。さらに直進すると洋室があり、キッチン左手には和室があります。
細長いルーフバルコニーにはキッチンからも出入りができ、案外重宝するかもしれません。収納は押入れとクローゼットが1つずつで、特にクローゼットは古さを感じさせますが、トランクルームが別途付いています。

 お部屋は全般には
開口部が多く明るい雰囲気で、好感が持てます。そのまま使用できなくもないのですが、やはりリフォームをしたほうがよいでしょう。

 販売価格は850万円、坪単価70万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では867万円〜968万円、『マンションマーケット』では776万円〜857万円、『イエシル』では1,477万円、『ふじたろう』では977万円、『HOME'Sプライスマップ』では934万円〜1,113万円、『マンションレビュー』では908万円〜965万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,025万円、坪単価84万円となり、販売価格は17.1%割安との試算結果です。管理費は月額7,150円、修繕積立金月額11,700円、トランクルーム使用料月額600円で合計月額19,450円かかります。住宅ローンを金利0.775%、35年間で全額組むと、月の支払いが23,113円で、購入時の自己資金が諸経費以外ほぼゼロでも全体合計月額42,563円の支払いで済むことになります。

 1985年築で新耐震基準で建てられていますし、割安価格で購入でき、実は都心にもアクセス良好です。こうなると唯一のネックはエレベーターがなく5階まで毎日歩くことです。万一価格が暴落!と言っても元値が850万円ですので、価値がゼロになったとしても10年住めば元が取れそうな、安心マンションだと思います。

 都心で1億円出して新築2LDKを購入するか、そこから30分離れた23区内で850万円出して中古2DKを購入するか、人生観が変わる選択です。

 種別:中古マンション
 名称:グリーンパーク第6五反野
 価格:850万円 (税込)
 所在:足立区青井1丁目
 交通:「青井」駅徒歩10分
 面積:専有40.32平米

詳細はこちら
グリーンパーク第6五反野

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| 中古マンション 足立区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |