2012.05.15 Tuesday
さあ、今日も東京駅までバス35分で通勤だ！−湾岸物件のへんてこな表示
★ 今話題の『ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス』ですが、「Yahoo!不動産」の同マンションの欄を見ていて、妙な記述を見つけました。「交通」の欄には、「山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統）」という表現で、「東京」駅からのバス便利用で、乗車時間は19分、しかもバス停から徒歩6分かけて同マンションにたどり着くという交通ルートが「代表例」として掲載されているのです。
同マンションは、最寄りの駅は都営大江戸線「勝どき」駅で、確かに徒歩距離は若干あって11分、しかし「東京」駅までの時間も読みづらいバス便利用よりははるかに合理的な選択肢に見えます。しかも、「東京」駅は非常に大きな駅で、そこからオフィス街に行くにも、鉄道に乗り換えるにしても、かなりの距離を歩かなければなりません。そもそも、「東京」駅下車の通勤や乗り換えは、あまりメジャーではない気がします。
私は、同マンションのモデルルームに行きましたが、都心へのアクセスについて、販売員の方から「東京」駅バス便利用ルートなどは伺ったことがありませんでした。公式HPを見ると、多様な選択肢の可能性の中に小さな字で「東京駅丸の内南口バス19分」表示がありますが、代表例として大きく掲げられているのは、徒歩での「勝どき」駅利用あるいはシャトルバス利用の「月島」駅利用又は「東銀座」駅利用となっています。
いったいこれはどういうことなのでしょうか。実は私と同じようなご疑問をお持ちの方が他にいらっしゃったようで、1週間ほど前に、マンションに興味のある方々のツイッターでこの「東京」駅表示が話題となりました。
そのうち、中のお一人が説得力のある考え方をツイートしてくれました。その方によれば、これは、「東京」駅表示をすることで、SUUMOから駅等で毎週無料頒布されている雑誌「新築マンション」の紹介ページのトップに掲載されることを狙っているのだ、ということなのです。
「え？そんな理由で。。。」
私はその日の帰り道、半信半疑で雑誌「新築マンション」を持ち帰り、調べてみました。すると、確かに、同雑誌の掲載順序はJR山手線「東京」駅から始まっており、その紹介ページの巻頭という栄冠に浴したのは、「東京」駅バス32分、「有明テニスの森」徒歩1分の場所にある『Brillia(ブリリア)有明Sky Tower』だったのです。
ちなみに、巻末の「首都圏マンション スーパーガイド」という索引を見ると、「東京」駅利用として掲載されている分譲中のマンション数は18物件もありました。しかし、その中でバス便利用でないのは1物件『ベルドゥムール東京八丁堀』(「東京」駅徒歩14分)のみで、残りの17物件は、バス乗車時間15分〜35分の湾岸物件ばかりなのです。
この17物件の区別内訳は、江東区12物件、中央区4物件、台東区1物件となっています。同雑誌の物件紹介ページでも、冒頭の77ページめから111ページまで延々と「JR山手線 東京駅 (東京都江東区)」の物件名が並んでいます。そして、「東京」駅最寄りの江東区物件という表記自体にとまどいを覚えます。
本当かどうかわかりませんが、ツイッターによれば、この手法を最初にとったのは『シティタワーズ豊洲』であり、そのうち他の湾岸物件が追随するようになったとのことです。確かに、例えば有明物件で、「りんかい線利用」などとすると、掲載順序はかなり後ろになってしまいます。しかし、このことはすなわち、湾岸物件が軒並み通常利用の交通に難があることを自ら白状する結果となってしまいます。
それにしても、「SUUMO対策」、というならそれはそれでわかるのですが、記載順が雑誌形式と全く異なるネット上のポータルサイトでも同様の表記をしているのには首をかしげます。例えば、冒頭の「Yahoo!不動産」では、かなり後ろの方で「東京」駅バス便利用の『ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス』が掲載されており、「東京」駅バス便利用の表記は何の効果ももたらしていないことがわかります。
果たして、雑誌の冒頭に掲載される、という効果がどれほどあるのでしょうか。本当かどうかわかりませんが、比例代表選挙では、名簿のトップに掲載された方が票を多く集める傾向があるとのことで、読者の目に留まる、という意味ではそれなりの効用を発揮しているのかもしれません。
気になるのは、この交通表記は、雑誌冒頭に載るためのマッチングキーにされているに過ぎず、購入検討者に何の有益な情報も提供していないという点です。いや、むしろ、この表記を見た人が、「ふうん、このマンションは、毎朝通勤するのにバスで30分かけて「東京」駅まで行き、そこから乗り換えなくちゃいけないのか。都心立地と言いながら、えらい不便だなあ」と思ってしまう可能性が高く、かえって早々と選択肢からはずすきっかけになってしまうのではないでしょうか。
何よりも、これらの表記は、雑誌の巻頭付近を飾って目立ちたいがための「売主目線」であり、読者に有益な情報を与えようとする「顧客目線」ではありません。私などは、この表記を見るだけで、げんなりします。外形的な広告効果を狙うあまり、心がこもっていない情報を提供しているのではないでしょうか。
もちろん、上記の論の展開は、あくまで推測に基づくものであり、この「東京」駅バス便利用表記の真の理由は、もっと深いところにあるのかもしれません。今度、モデルルームに行く機会があったら、ぜひ真相を聞いてみたいと思っています。
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2012.05.14 Monday
パークハウス四谷(中古)−立地・眺望・閑静さ・グレード感に秀でた人気物件
★ JR総武線・東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅より徒歩8分の場所に立地する平成17年築・三菱地所旧分譲・大成建設施工・地上6階建・総戸数108戸の『パークハウス四谷』です。
アドレスは新宿区若葉1丁目です。若葉は新宿区の南東部に位置し、町内の谷筋一帯は戦前まで鮫河橋(さめがはし)と呼ばれ、東京への人口流入が顕著であった明治期から昭和初期頃まで、貧民街が形成されていたこともありましたが、1943年(昭和18年)7月、四谷区若葉として成立し、1947年(昭和22年)3月の区再編に伴い、新宿区若葉となりました。なお、本マンションの立地は新宿区若葉の高台となりますので、若葉の中では上記の歴史とは一線を画した希少な住宅街です。
本マンションから「四ツ谷」駅までは徒歩8分の道のりです。本マンション正面エントランスからいったん坂を下り、右折して「鉄砲坂」と呼ばれる上り坂を上り、雰囲気のある高級レストラン「オテル・ドゥ・ミクニ」を左手に、学習院初等科の敷地北側に沿って、迎賓館に通じる大きな通りに出ます。そして、四谷見附公園の中を歩いて大通りを北上し、信号を横断すれば「四ツ谷」駅となります。
上記の道のりについては、本マンションから大通りに出るまでは閑静な住宅街で、特に「オテル・ドゥ・ミクニ」が周囲に良い雰囲気を与えています。私が現地に赴いた土曜日の午後は、披露宴が開催されていました。そして、大通りに出てからは、さすが迎賓館に通ずる通りだけあって、緑の大樹が空を覆うほどの豊かさで迫ってきます。都心にありながら木々の葉ずれの音が心地よく、私は思わずベンチに座っていました。
こういう品格のある場所ですので、この界隈ですれ違うのは、上品そうな方が多く、時間帯によるのかもしれませんが、いずれも30歳代のご夫婦やお子様連れのご婦人、女性のお友達同士など、恵まれた若い層の方々ばかりでした。この界隈はどこかへ抜けられる道でもないため、用のある車両以外は往来することもなく、閑静さを保っています。本マンションの手前でアップダウンはありますが、それほど長い距離ではありません。なお、夜の駅からの帰り道の雰囲気については、実地に歩いて確認した方がよいでしょう。
本マンションは、このような希少な丘の上でありながら面積5,170.43�屬發旅�い敷地が確保されて誕生しました。地上6階建て、総戸数108戸の本マンションは、U字型の3棟構成で、ベージュ色の上質な外壁タイルの低中層の建物が道路に沿って南北に広がる様は、大きな存在感があります。
一方では、閑静な住宅街であることを考慮して、プライベート感を出すことに腐心し、正面エントランスはあえて目隠しをして目立たないようにしており、かつ、エントランスの周囲の外壁をホワイトにすることで清潔感と上品さを出し、また、二層吹き抜けの開放感をも実現しています。
本マンション内のロビーは、温かさと高級感の感じられる空間であり、設備・仕様については、分譲時のネット掲示板等を拝見すると、立地にふさわしい上質なものを採用している模様で、分譲時の購入検討者の評価は非常に高いものがありました。二重床・二重天井、逆梁工法、ハイサッシュ、ビルトインエアコン、ビルトインドラム式洗濯乾燥機や、今や珍しくなった突板仕様の扉材などが特徴です。
本マンションは大きく東棟(E棟)と西棟(W棟)に分かれ、両棟はスカイウォークで結ばれてその間に中庭を形成し、緑の潤いを与えてくれます。特に西棟は、目の前が開けた高台にあり、開放感が抜群で、評価が高い向きとなっています。ただし、「目の前が開けた高台」というのは、崖地立地だということでもあります。
対象住戸は、6階建て建物の3階に所在する専有面積89.88�屬�3LDKです。西向きバルコニーのため、上記のとおり、日照・眺望良好です。また、W棟の特徴は両面バルコニーにあり、縦に細長い間取りではありますが、おかげで風通しの良いお部屋と言えそうです。
センターインの玄関で、西側LD＋1洋室と東側2洋室が明確に分離されています。LDは縦長の12.3帖、これに隣接する洋室は9帖と広いですが、LDと連続して使えないのが惜しいです。また、東側2洋室はそれぞれ6.7帖と6.2帖で十分な広さです。
キッチンは独立型で3.6帖、水周りは玄関向かいに固めています。収納はウォークインクローゼットと、玄関周りに豊富で、まずまずの収納力です。なお、西日対策にLow-Eガラスを採用しており、高台で目の前をさえぎるものがないため、西日の強さは考慮に入れておく必要がありそうです。
販売価格は9,300万円、坪単価342万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は307万円(中古想定�崔渦�93万円)で、分譲時の平均坪単価327万円から6.0%の下落となっています。
対象住戸は、『住まいサーフィン』の資料によれば、分譲時価格より450万円高い価格設定です。これに対し、本マンションの中では人気の高い西側住戸であることが加点材料となるでしょう。
本マンションは、「四ツ谷」駅徒歩10分圏内の物件としては、ここ10年の中で最も規模の大きいマンションであり、立地・日照・眺望・閑静さ・グレード感に優れ、他の四ツ谷エリア中古物件と比較して高値で取引されています。それだけ人気が高く、資産価値も保たれやすいマンションで、満足度の高い物件ということができるでしょう。
本マンションの正面エントランスです。目隠しをして奥まった入口はプライバシー性を重視、ホワイトのタイル仕上げが清々しさを感じさせます。2層吹抜けも魅力です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。
本マンション北東側のシャッターゲートのある駐車場入口です。「四ツ谷」駅方面へ最も出やすい位置にあります。
本マンションの正面の顔となるE棟外観です。ベージュ色のタイルが上品さと、築年数なりの落ち着きを醸し出しています。
本マンションの東側道路です。用のある車以外は通らない静かな通りです。写真右手はどこかの企業の接待所なのか、「四谷倶楽部」との表示がありました。
本マンション南側です。南西角は隣接建物が迫っています。
本マンション西側のW棟です。西側を外から写すのはこれが限界ですが、高台の見晴らしの良い場所に立地しています。空も大きく眺められることでしょう。
種別：中古マンション
名称：パークハウス四谷
価格：9,300万円 (税込)
所在：新宿区若葉1丁目
交通：「四ツ谷」駅徒歩8分
面積：専有 89.88��
詳細はこちら(ノムコムより)
⇒パークハウス四谷
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2012.05.13 Sunday
スーパー併設マンションは本当に便利？−痒いところに手が届きすぎるのも。。
★ 私が今のマンションに決めた最も大きな理由ではないものの、魅力の一つとしてカウントしていたのは、「マンションにスーパーが併設していること」でした。それまで住んでいた社宅や賃貸住宅の大半は、最寄りのスーパーまでかなりの距離があり、それはそれであまり不便は感じていませんでしたが、「同じ敷地にスーパーがあるってすごい便利」とわくわくしていました。
実際に入居してしばらくは、その利便性を実感していました。何せ、何か買い忘れてもすぐにその場に欲しいものがあるのです。そのうちに、そのスーパーの株主になると、お買い物が毎回5%オフになると知り、まずは50株購入、それでは優待額が途中で上限に達してしまうことがわかり、もう50株買い増して、その株はいくら下がろうが手許に保持し、株主優待カードを駆使しています。
としばらくは、それでよかったのですが、ふと気付いたのは、ゆっくりしようと思った週末の休日がいつも、何をするでもなく終わっているのです。「？」不思議に思って、週末の休日の行動を振り返ってみると、1日に3回も4回もそのスーパーに通っていることに気づきました。
例えば日曜日、そのスーパーでは「日曜の市」をやっており、午前中が品ぞろえが豊富なので、とりあえず1週間分の買い物をそのスーパーで行います(申し遅れましたが、休日の買い物担当はいつの間にか私になっています)。重い買い物袋を持って帰宅して間もなく娘が「お昼はマックがいい」と言い出し、これはそのスーパーにはないのですが、やはり徒歩圏にあるマックまで家族の昼食用をテイクアウトで買いに行きます。
やれやれとハンバーガーのお昼を食べてPCに向かうと、ほどなくして妻が「あれっ、トイレットペーパー買ってきてくれた？」と今更ながら私の買い忘れを指摘し、私は再びそのスーパーに向かいますが、そのスーパーのトイレットペーパーがあまり安くないことが判明し、やはり徒歩圏である駅向こうのドラッグストアへ買いに行くことを決心します。
再び家に戻ると、3時のおやつの時間で、あまりたいしたお菓子を買ってこなかった自責の念にかられていると、もう夕食の準備の時間となり、妻から「パパ、悪いけどお水お願いね」と言われ、三たびそのスーパーへと、ウォーターサーバーに水を補給しに行き、夕食を食べてお風呂に入ると、今まさにPCでこれを書いている就寝前になっているのでした。
今振り返って、今日何をしたのかなあ、と考えても、大したことをしたようにも思えません。なぜいつもこうなってしまうのか、と考えたときに、実は併設スーパーの存在が原因なのではないか、と気がつきました。
考えてみれば、スーパーが身近になかった頃は、日曜日の午後に家族でスーパーに車で行ったり、あるいは平日に妻が車でスーパーに行ったりして、そこで1週間分の必要品を大量に買い込んでいたものでした。それは休日であればある意味、家族での外出とも重なり、それなりのレジャー的要素も兼ねていました。
また、1回の買い物が終われば、自宅近辺では買い足しなどができないため、それなりの気合を入れて買い物をし、それが終わればいかに不足していようが、次の買い物のための外出まで我慢したり他のもので代用したりして、それはそれで結果的には不自由しないものでした。
片や、今はスーパーが併設しているために、何と言うか、1回1回の買い物に緊張感(?)がなく、足りなければまた買いに行くなど、だらだらと日がな買い続けてしまいます。また、マンションが駅前立地のために、複数のスーパーや店舗が徒歩圏に存在し、それぞれの店の特徴(つまり、ある商品についてどこが安く、どこが高いか、また、どこが新鮮か、何時にいけばどの店がタイムセールをやるのか、など)を熟知するため、一度の買い物で複数のスーパーをはしごする(私だけかもしれませんが)などということも起きてしまいます。
でも、1回1回の買い物には、それなりの時間と手間がかかります。まず外に出るのに着替えと用意をしなければいけませんし、帰宅時も同じだけ時間がかかります。もちろん商品を選ぶ時間や、レジで延々と並ぶ時間も、店舗に行く数だけかかってしまいます。これらの度重なる準備行為や手間を考えると、実は遠くにあるスーパーへ一度に買い出しに出かけた方が、隣接地スーパーへの複数回の買い物よりも一般に合計所要時間は短くなるのではないかと思います。
私のような貧乏性の人間がしばしば陥りやすい罠は、金銭的コストを重視するあまり、時間的コストを犠牲にしてしまうことです。例えばセールがあるから、といって何度もスーパーに行く行為は、その時間があればできたであろう他の行為を犠牲にしていることになります。私は以前、お金持ちが無造作に物を買っていくさまを身近で見たことがありましたが、実はそれは無頓着に、あるいは傲慢にやっていたわけではなく、そのようなことに自分の貴重な時間を費やしたくない、という無意識な心の表れだったのではないかと、今では思っています。
この状態から抜け出すために私がいま考えているのは、皮肉なことに、「このスーパーは近くにないのだ」と仮定する、ということです。言わば意識的に、スーパー併設状態を切り離そうということで、これにより、スーパーに行く回数を減らそうとするものです。つまり、現在は「スーパー依存症」ともいうべき状態になっているわけですから、これを昔のように、「スーパーから自立」することを目指すことにしたものです。
なんだか話が妙な方向に行ってしまいましたが、要は「スーパー付きマンション」にしても、それはそれで人によっては「スーパー依存症」的な悩みもある、という個人的な実感のお話でした。もちろん、大多数の方は、もっと上手に活用していらっしゃるのだろうと思います。
最後にもう一つ、可笑しかったのは、妻の言いつけた「スーパーでの水の補給」です。この行為を重ねていくうちに、ふと思ったのは、これは、TVのドキュメンタリーでよくやっている「発展途上の地の水汲み」と一緒ではないか、ということです。山に住んでいる部族がきれいな水を欲して1日に一度、その部族の少年や少女が山を降りて下の川で水を汲んで戻ってくるという、あのシーンです。
社会が十分高度化され、その中で一層よいものを求めようとする工夫が結局、わざわざ時間的コストをかけて水を汲みに行くという昔の「歓迎されざる仕事」へと戻ってきているのではないか、と私は、妻から持たされたウォーターボトルを片手に、タワーマンションという山をエレベーターで下りながら実感したのでした。
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2012.05.12 Saturday
クラッシィハウス千代田富士見(新築)−大規模再開発の間隙を縫う高級物件
★ 東京メトロ東西線・南北線・有楽町線「飯田橋」駅より徒歩2分、JR中央・総武線「飯田橋」駅より徒歩3分、都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩5分の場所に立地する住友商事分譲・戸田建設施工・地上14階地下1階建・総戸数61戸の『クラッシィハウス千代田富士見』です。
アドレスは千代田区富士見2丁目です。富士見は、千代田の北西部に位置し、町域内には大学や高等学校、専門学校など文教施設が多く集まっています。本マンションの立地する富士見2丁目には大型の病院が複数見られます。
このほか、町域内には商業地及び住宅地が混在しています。法政大学の裏側(富士見坂)から白百合学園、靖国神社にかけての道路では、朝鮮総連本部が近くにあるため、警官が数人終日配備されています。
富士見町の地名は、上記の富士見坂に由来しており、富士見坂の由来は富士山がよく見えたことによります、現在では高層建造物が密集しており、その高層階以外は富士山を見ることはできません。一方、昔から変わらないのは、この地を含めた千代田区が政治・行政の中心であり続けたことで、富士見町にも、江戸時代は大名や旗本の屋敷が軒を連ねていました。
「飯田橋」駅から本マンションまでは、一番近い東京メトロ系で徒歩2分の道のりです。最も近い入口は同駅東口方面のA4入口となります。本マンションからはカ
ーブを描く下り坂を北東方向に歩きます。途中、居酒屋等もありますので、その雰囲気を敬遠したい方は、緑の多い線路沿いに出てもよいでしょう。
本マンションは、知名度の高い『プラウドタワー千代田富士見』と道路を挟んで東隣となります。本マンションは敷地面積が1,089.75��で、都心の駅近接マンションとしてはむしろ大きい方かもしれませんが、大規模再開発タワー物件である『プラウドタワー千代田富士見』と比較すると、どうしても小粒感は否めません。
また、この秋には、同じ町内に、同じく大規模再開発物件となる三井不動産レジデンシャル分譲の『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』が総戸数505戸の規模で始まります。本マンションは、この間隙を縫って、できれば両方の大規模タワー物件より割安な価格で、タワーや大規模物件を好まない顧客層にアピールする戦略が効果的と思われます。
本マンションの特徴としては、千代田区総合設計制度の活用により、建物をスリムにして容積率を確保し緑地率を高めたところにあります。再開発エリアなので、おそらくは千代田区の指導が入り、このコンセプトになったものと思われます。
このおかげで、「歩道状空地」や「広場状空地」など、この敷地面積の中に考えられないくらいの緑を配し、さらに、環境に配慮して屋上のほとんどを占める「屋上緑化」を採用しています。敷地を上から見ると緑しか見えないような景観になるであろうと、公式HPでは紹介されています。
外観は白と墨色のツートンカラー、エントランスとロビーは、敷地の高低差があるためか、エントランスのある西側が天井が低く、東側が天井が高くなるのですが、これを活用して、雁行動線による露地感と植栽を見渡せる開放的なラウンジとの2つの効果を持たせています。なかなか面白い試みです。
やや変形ながら三方道路の敷地で、スリムな建物のため、角住戸率は8割以上、内廊下設計となっています。駅前だけに周辺ビルによる囲まれ感がありますが、南側高層階は案外抜けているとの評価もあります。ただし、再開発事業の影響で将来にわたる眺望等が確保されているとは言えないようです。
設備・仕様は、天然御影石のキッチンカウンタートップ、ミストサウナ、トイレの天然石手洗いカウンター(なお、トイレはタンクレスではなく、ローシルエットとなります)、LED照明、断熱性複層ガラス、天然大理石仕様のホール床・上がり框、リングシャッターゲートなど、高級感があります。二重床・二重天井、長期耐久性コンクリートなど、構造面もしっかりしています。また、地下1階の防災備蓄倉庫には飲料水や救助工具などを常備することとしています。
日常のお買いものは、『プラウドタワー千代田富士見』の敷地内にあるスーパー三徳が徒歩1分と便利です。通学校である区立富士見小学校は徒歩5分の近さ、私立女子学校の御三家のうちの2つ、桜蔭学園中学校・高等学校は徒歩18分、雙葉小学校・中学校・高等学校は徒歩25分で、その他数多くの中学・高校・大学が近辺に所在します。
間取りは2LDK・3LDK、専有面積55.61�屐�83.99��で、ディンクス又はファミリーの入居を想定しています。気になる販売価格帯は、ネット上の情報によれば、低層階では坪単価350万円を切る水準とのことです。上記の『プラウドタワー千代田富士見』が平均坪単価470万円程度で、低層階ではやはり坪単価350万円程度であったことが、一つの目安になっているかもしれません。
そういえば、『プラウドタワー千代田富士見』の販売の際は、三菱地所がやはり同じ町内で『パークハウス千代田富士見』を敷地面積912.32�屐∩躙与�56戸の規模で販売していました。今回は、三井不動産レジデンシャルの『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』の販売の直前に本マンションが売りに出され、どことなく似通った状況になっています。
注目度に関しては、総戸数が505戸もあるビッグな再開発プロジェクトである『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』に負けてしまうのは致し方ないところですが、エリアとしては再びこの千代田富士見2丁目にスポットライトが当たるわけで、これは本マンションにとっても好材料です。
駅距離では本マンションが『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』に優り、小粒ながら緑地空間が多く、仕様も天然石をふんだんに使用した高級感あるものですので、価格設定を上手に行えば、購入検討者も、両物件を見比べた上で、本マンションを選択する方もいらっしゃることでしょう。販売は5月下旬からが予定されており、再びこの千代田富士見エリアが面白くなりそうです。
『プラウドタワー千代田富士見』の敷地から本マンション工事現場西側を写したものです。植栽が道路を挟んで両マンションで連続することが期待されます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。
本マンション西側道路を北方向に写したものです。「飯田橋」駅に向けて道路は下り坂となります。写真右手が本マンション工事現場、左手が『プラウドタワー千代田富士見』敷地です。
本マンション南側の道路です。三方道路のうち最もメインとなる道路ですが、車の往来はそれほど多くありません。
本マンション工事現場を東側から写したものです。ご覧のとおり西側には『プラウドタワー千代田富士見』がそびえており、その存在感は圧倒的です。
本マンション工事現場の北東角の様子です。北側はそれほど高さはありませんが隣接ビルが迫っています。
再び本マンション西側道路を南方向に写したものです。南方向ではこれから再開発による一層の発展が期待できます。
公式ホームページ ⇒クラッシィハウス千代田富士見
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2012.05.11 Friday
新駅ができると必ずマンション価格は上がるのか？−新駅必勝パターンを分析！
★ 本年5月8日の東京カンテイのレポート『マンションにおける“新駅効果”(首都圏)』では、新駅開業による中古マンション坪単価と新築マンション供給の変化を分析しています。
例えば、横浜市営地下鉄グリーンライン「高田」の中古マンション坪単価は、開業前後1年間で変動率が＋11.2%（116.2万円→129.2万円)と1割以上の上昇が認められます。同じ期間の所在地行政区である横浜市港北区の変動率が＋2.5%であったことからも、新駅開業に伴って流通価格が一段と上昇していることがわかります。
また、2002年〜2006年には皆無であった新築マンション分譲も、開業前後1年間でそれぞれ40戸と99戸、開業から2年経過した後も合計52戸の新規分譲が確認されており、新駅開業によって交通利便性が向上し、マンション適地としてのポテンシャルも顕在化したことで新築マンション分譲が増加したものと考えられます。なお、同様な新駅効果を示す駅としては「元町・中華街」「舎人」などが挙げられます。
次に、つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」の新築マンション供給戸数は2,500戸(竣工ベース、2011年末時点)で、そのうち2,443戸(97.7%)が開業後に竣工しています。新築マンション戸数は、開業後に急激に増加しており、特に新駅に隣接する大規模ショッピングセンターの開業(2006年11月)以降に本格的な新築マンション分譲が行われています。
これは、新駅開業による交通利便性の向上に加えて、生活利便施設の開発で相乗効果が表れたこと、さらに駅勢圏にマンション開発余地があるために、新たなマンション適地として新駅効果が発揮された典型例と言えます。
上の2つは、新駅開業が、その地域の中古マンション価格の上昇を伴ったり、あるいは新築マンション供給が増加し、地域開発が活発になったケースです。しかし、新駅を開業すれば必ずすべてのマンション価格が上がったり、地域がにぎやかになったりするわけでもないことも明らかになりました。以下にそれらのパターンを示します。
１．中古坪単価上昇＆新規分譲影響なしだった駅
新線の始発駅〜ターミナル駅の間に位置している場合には、「元町・中華街」や「舎人」のような新線の始発駅やターミナル駅に近い駅に比べると立地優位性や交通利便性でやや劣っており、結果的に新たなマンション開発の増加に結びつかなかった可能性があります。
この例としては、日暮里・舎人ライナーの「赤土小学校前」、「足立小台」、「高野」、「江北」、「谷在家」、グリーンラインの「北山田」が挙げられます。
２．中古坪単価下落＆新規分譲増加の駅
開業前後1年間では所在地行政区における坪単価の変動率よりも下落が大きくなっています。しかし、新駅開業から数年後に交通利便性の向上が発現してから徐々に坪単価が上昇するという形で新駅効果が表れている特徴が見られます。
この例としては、グリーンラインの「都筑ふれあいの丘」、「川和町」、みなとみらい線の「馬車道」が挙げられます。
３．中古坪単価下落＆新規分譲影響なしだった駅
つまり、新駅開業効果がほとんど認められなかったケースです。これは、交通利便性や立地優位性が高い駅に隣接しており、特に都心部においてはターミナル駅をはじめとする既存駅に近いこともあって、新駅開業による交通利便性への貢献度があまり大きくないことが新駅効果にも表れています。
この例としては、JR川越線の「西大宮」、日暮里・舎人ライナーの「扇大橋」、「西新井大師西」、グリーンラインの「日吉本町」、「東山田」、東京メトロ副都心線の「雑司ヶ谷」、「西早稲田」、「北参道」が挙げられます。
これらを見ると、要は中途半端は良くない、ということがわかります。例えば、私は、東京メトロ副都心線は、よいところを走るだけに、当然マンション価格も上昇したものと思っていましたが、結果はそうなっていません。つまり、これらの地域は、新線が走る前から十分利便性が高かったエリアであり、「目白」駅の近くに「雑司ヶ谷」駅を、「高田馬場」駅の近くに「西早稲田」駅を、「原宿」駅の近くに「北参道」駅を作ってもほとんどインパクトがなかった、ということなのです。
しかし、東京カンテイの分析では触れられていませんが、これらは開業時期にも左右される、ということも言えると思います。すなわち、東京メトロ副都心線の全線開業は2008年6月で、リーマンショック前の最もマンション価格が高かった頃でした。このピークとも言える時期を基準とすると、マンション価格が下落し、供給戸数が鈍るのは当然と言えます。
これは、都心の中の陸の孤島と言われた「赤羽橋」や「白金高輪」が2000年に都営大江戸線や東京メトロ南北線の開通によってマンション価格が急上昇したのと対照的です。その違いは何か、と問われると、2000年はマンション価格が底値に近かった頃で、ここから不動産プチバブルに向けての上げ潮に乗ることができたから、というのが大きな理由ではないかと思います。
ともあれ、話を元に戻しますと、新駅効果は、むしろ今まで何もなかったエリアで、新たに始発駅的な役割か、あるいはターミナル駅としての役割を担うことになり、さらに大規模商業施設の開発も伴って、街が急変した、ぐらいのインパクトを持った方がよいことになります。
その前提条件としては、その地の従来のマンション価格が十分に安く、伸びしろが大きい(例えば新築マンションの平均坪単価が150万円〜200万エリア)こと、普通のサラリーマンが背伸びをすれば何とか買える価格までの上昇余地(例えば坪単価250万円まで)があること、かつ、上記のように、時期的なタイミングに恵まれること、などが挙げられるでしょう。
また、マンションの場合は、上昇余地がすぐに価格に反映されてしまう株価と異なり、大規模再開発があると判明してから上昇するまでに時間的余裕があることが多いようです。これは、マンション売買は、思惑というより、やはりその地での利便性や街並みが実感されてからの方が人気が高まるからです。
したがって、もし売却益等を念頭にマンション探しをするのであれば、価格上昇が見込めるマンションをきちんと調査・研究する場合には、その目的を達成できる可能性が高く、このあたりにマンション投資の面白さもあります。しかし、一方では、額が大きいだけに、投資目的のみで購入したときの失敗のダメージは大きく、やはり自分の住み心地をまず念頭に、そしてそれで売却益が出れば儲けもの、ぐらいの余裕あるスタンスで臨んだ方がよさそうです。
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2012.05.10 Thursday
スターロワイヤル練馬春日町(中古)−駅徒歩2分・坪160万円の機能的コンパクト
★ 都営大江戸線「練馬春日町」駅より徒歩2分の場所に立地する平成15年築・歩路運旧分譲・大末建設施工・地上6階建・総戸数20戸の『スターロワイヤル練馬春日町』です。
アドレスは、本年5月6日の本ブログでご紹介した『プラウド練馬春日町』と同じく、練馬区春日町5丁目です。春日町は、練馬区の中部に位置する地域で、地名は、春日神社にちなんだものです。上練馬村時代は村役場が置かれた中心地でした。住居表示時に「春日町」としたのは、文京区にある「春日」と区別するためだったそうです。
本マンションから「練馬春日町」駅までは徒歩2分の道のりで、上記の『プラウド練馬春日町』(「練馬春日町」駅徒歩5分)よりさらに駅に近い立地です。同駅出口から環八通りを南西に向かって歩き、春日町交番西交差点を過ぎて一つ目の曲がり角を左折し、都営練馬春日町5丁目アパート1号棟を越えたところに所在します。道のりはフラットで、駅近の利便性を十分に享受できます。
売主の歩路運は、平成8年から「スターロワイヤル」シリーズを手掛けてきたデベロッパーで、近年は毎年2件程度の小規模マンションを作ってきましたが、平成19年11月に破産となりました。また、都営練馬春日町5丁目アパートは、昭和50年から昭和52年にかけて建設され、総戸数133戸となっています。辺りは、都営住宅が多く存在するため、年配の方が多くいらっしゃいました。
本マンションは、東及び北の2面が道路に接する総戸数20戸の小規模マンションで、そのメインエントランスは、メインの通りとなっている東側道路沿いにあります。イエローのエントランス壁がアクセントですが、交通量がそこそこあるためか、このエントランス壁は若干黒ずんでいるところもあります。その南脇にある自転車置場は少し雑然と自転車が置かれていました。
本マンションのバルコニーは、東面と西面にあり、現況南面が大きく空いているのですが、南向きには室外機置場などが並んでいて、せっかくの南面がもったいない気がします。しかし、本マンション南側は現在、駐車場となっており、ここにもしマンションでも建設された場合には、圧迫感が相当なものとなるため、これを避けてあえて東西向きバルコニーにしたものと思われます。
対象住戸は、地上6階建て建物の3階に所在する専有面積57.23�屬�2LDKです。西・北角部屋で、西向きバルコニーとなっており、日照良好です。LDはバルコニーに面して10帖の広さがあり、LDにオープンなキッチンは3帖です。洋室は西向きに5.2帖、北向きに6帖の2室があり、北向き洋室が主寝室となることでしょう。
水周りは、洗面所と浴室が廊下インでキッチンの裏側に配され、収納は2つの洋室に標準的な大きさのクローゼットがついています。全般的には、コンパクトにまとまって使い勝手の悪くない間取りという印象です。なお、カラーTVモニター付インターホン、オートロック、宅配ボックス、24時間換気システム、LD部分の床暖房、乾燥暖房器付フルオートバスなど、マンションとしての標準的な機能はひととおり揃っており、さらに、食器洗浄乾燥機までビルトインされています。
販売価格は2,880万円、坪単価166万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は142万円(�崔渦�43万円)で、分譲時の平均坪単価177万円に対し19.5%の下落となっています。対象住戸も分譲時価格より310万円低い価格で
売りに出しており、西・北角住戸で日照良好であること、コンパクトな間取りで使い勝手がよいことなどがプラス材料と判断できます。
小規模マンションですが、環八通りから一歩入って、しかも西向き住戸は東側の表通りの交通音とも無縁で、静かな生活を楽しむことができます。もちろん駅徒歩2分の利便性は高く、スーパーサミットも徒歩2分の場所で不自由がありません。価格的には2LDKが2千万円台に抑えられており、マンション機能も過不足なく備わっているため、コンパクトに住みたい方には検討できる物件と考えます。
本マンション南側です。現在は本マンションの中で一番目立つ外観なのですが、おそらく将来の南側建物の建築を考慮して、バルコニーを配置していません(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。
対象住戸のある本マンション西側です。南に振れているため、本マンションの中では条件の良い向きになります。
本マンションの北側道路です。車の往来は多くはなく、落ち着いた雰囲気です。
本マンションの北側の外観です。向かいは都営練馬春日町5丁目アパート1号棟となります。
本マンションの正面エントランスです。築9年を経てエントランス壁の黒ずみがやや気になります。
本マンションの北側の様子です。緑も適度にあって、生活に潤いを与えてくれます。
種別：中古マンション
名称：スターロワイヤル練馬春日町
価格：2,880万円 (税込)
所在：練馬区春日町5丁目
交通：「練馬春日町」駅徒歩2分
面積：専有 57.23��
詳細はこちら(ノムコムより)
⇒スターロワイヤル練馬春日町
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2012.05.09 Wednesday
ファミリーの住めるマンションが激減！−需要と供給のミスマッチが発生中？
★ 本年5月2日付住宅新報webによれば、長谷工総合研究所の調査では、2011年に首都圏で供給された新築マンションのうち、「専有面積60〜80平方メートル未満で、かつ4000万円未満」の物件数は1万2,588戸で、全体に占める割合は28.3%だったことが分かりました。
2年続けてボリューム、割合ともに前年を上回りましたが、2000年台前半〜中盤の頃と比べると、これらのいわゆる「ファミリー層にとって買いやすい物件」の供給が、依然として低い水準にあることが分かりました。
調査した2002年以降で最も供給ボリュームが多かった2005年と比べると、2011年は6割以上減少しています。
以上が住宅新報webの記事の内容です。これは、4月19日に長谷工総合研究所からプレスリリースされた内容を連休中に記事にしたもので、元データは、『一次取得者向け物件の供給動向』として同研究所から発表されています。
これを見ると、首都圏では、2005年に31,939件あったファミリー向け戸数が、2009年に9,325件まで減少、この数値は2005年との比較では約7割減という激しいものでした。その後は徐々に増加しているものの、2011年に12,588件で、2009年との比較では約35%増ですが、2005年との比較では約6割減と、供給がなかなかなされない状況が続いています。
なお、市区町村別では、2005年には川口市(1,148戸)、船橋市(1,098戸)、足立区(1,050戸)で1,000戸を上回っており、これら3市区を含めて18市区で500戸を上回る供給が行われていましたが、2011年には足立区(648戸)、横浜市鶴見区(594戸)、小平市(501戸)の3市区しか500戸を上回っていないという結果です。
これは、どうとらえたらいいのでしょうか。「専有面積60〜80平方メートル未満で、かつ4000万円未満」というと、坪単価165万円〜220万円を上限とする物件となります。『Yahoo!不動産』で調べると、2011年では、第32位の小金井市以下がそのゾーンとなり、決してそのような価格帯の物件がなくなったわけではありません。23区でも、練馬区・板橋区・江戸川区・葛飾区・荒川区・足立区の新築物件が買える水準です。
そして、上記6区の新築マンションの平均専有面積を調べてみると、2011年は足立区の70�屬鮴萋�に、荒川区・練馬区・葛飾区・江戸川区が68�屐�板橋区が66��と、60�崑罎砲呂覆蠅泙垢�、3LDKが十分買える広さです。そして、このデータは、2006年と比較してもそれほど大差はありません。
そうすると、やはり単純に供給戸数が減ったものととらえた方が良さそうです。同じく『Yahoo!不動産』のデータを調べてみると、2011年は板橋区が1,817戸及び葛飾区848戸が過去6年間で最多の供給戸数となったものの、練馬区884戸、足立区656戸、江戸川区584戸が過去6年間で最少の供給戸数となり、荒川区701戸も2006年と比較すると低い水準です。
また、それぞれの供給戸数において、間取りタイプがコンパクトなものにシフトしています。不動産経済研究所の調査『首都圏のコンパクトマンション市場動向』によれば、専有面積が60�屬頬�たないコンパクトマンションの割合は、2005年の10.12%から2011年には17.26%まで上昇、シェアが約7割もの増加となっています。
さらに、ファミリータイプが主流となりやすい大規模物件の数が近年減少している点が挙げられます。例えば、一次取得者が買いやすい城東エリアのタワー物件は、2005年には11件分譲開始されましたが、2011年は4件の分譲開始に過ぎませんでした。大震災の影響もあるのでしょうが、マンション販売が低迷している中で、特に中小デベロッパーがリスクの大きいタワー物件を避けて、小規模なコンパクトマンションで逃げ足を早くしたいとの意向が働いているのではないかと思います。
しかし、マンションの売れ行きを見ていて感じるのは、いち早くなくなっていのは70�崑罎△襪い�80�崑罎�3LDKであり、いつまでも残っているのが1LDKだったりします。不動産経済研究所の直近の調査『首都圏のマンション市場動向』を見ても、3LDKの契約率が約81%と高いのに対し、1LDK以下の契約率は68%にとどまっています。
近年、マンションの専有面積の狭小化が言われていますが、本当はファミリーであればほとんどの方が70�崢�度はほしいのです。販売する方としては、リスクをできるだけ小さくするために、小規模マンションを多数つくり、かつ、専有面積を細分化しているのかもしれませんが、そのことがかえって売れない住戸を作ってしまい、結果として傷口を広げていることになっていないでしょうか。
商売の基本である「よいものをできるだけ安く」というお客の目線に立てば、「マンションを買いたいのに買えない」潜在需要層が大勢いることに気づくはずです。「売りたいのに売れない」マンションと「買いたいのに買えない」検討者のギャップを埋める工夫を是非ともお願いしたいと思います。
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2012.05.08 Tuesday
テラス渋谷美竹(新築)−駅徒歩1分のピカイチの希少性に第1期販売は人気沸騰
★ 東京メトロ半蔵門線・副都心線・東急田園都市線「渋谷」駅より徒歩1分、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京メトロ銀座線・東急東横線「渋谷」駅より徒歩3分、京王井の頭線「渋谷」駅より徒歩6分、東京メトロ半蔵門線・銀座線・千代田線「表参道」駅より徒歩11分の場所に立地する新日鉄都市開発分譲・熊谷組施工・地上17階地下3階建・総戸数196戸(非分譲住戸68戸を含む。)の『テラス渋谷美竹』です。
アドレスは渋谷区渋谷1丁目です。渋谷1丁目は、昭和41年の住居表示施行の前までは「美竹町」という住所でした。住所としての美竹町は初め、昭和3年に渋谷町美竹町として成立、昭和7年の渋谷区成立にともなって渋谷区美竹町となりました。
美竹町の名称は町域宮益坂寄りにある神社、御嶽神社(宮益御嶽神社)にちなんだものです。地名としては消滅した美竹町ですが、現在でも町域にあるビル・マンションの名称や、都立公園「美竹公園」にその名を残しています。そして、本マンション自体が、昭和34年に東京都住宅供給公社が建築した地上6階建ての事務所+総戸数40戸のマンションである『美竹ビルマンション』の建て替え事業として計画されたものとなっています。したがって、『美竹ビルマンション』に住んでおられた方々などが地権者となって、非分譲住戸68戸を各々所有することとなります。
本マンションで何と言っても目を引くのが「渋谷」駅徒歩1分の表示です。若者に人気の大ターミナル駅「渋谷」駅徒歩1分という分譲マンションは、少なくともここ10年では例がなく、大変希少性があるロケーションと言えます。そもそも駅周辺用地以外は立錐の余地がないくらい建物が密集している渋谷においては、今回のような古い建築物の建て替え事業でもなければありえない駅の近さです。
本マンションから同駅に最も近い出入口は13a出口で、本マンション南側道路を明治通りに向けて下っていき、明治通りに突き当たったところで右折してすぐの場所にあるエレベーター使用の出入口にとなります。ただし、このルートは、半蔵門線・副都心線・東急田園都市線の利用には便利ですが、JR線各線の利用は地上から同駅に向かった方が早いかもしれません。
さて、本マンションは、1階から3階までの低層部にオフィス・商業利用、4階から17階までの中高層部に住宅、地下に駐車場を配しました。そして、低層部と中高層部の間に免震装置の設置層を設けた「中間階免震構造」を採用し、最近とみに必要性が高まっている震災への対応も安心なものになっています。
本マンションは宮益坂近辺に位置し、明治通りを北上して原宿・神宮前にも、また、青山通りをたどって表参道・青山へ、そして南へ下って代官山・恵比寿へも、それぞれ徒歩で行くこともできます。「渋谷」駅北西方面が若者の街としての渋谷だとすれば、本マンションの位置する渋谷は、大人が楽しめる渋谷と言うことができます。
特に、この地区は「渋谷駅東口地区再開発」事業の一環として、これから大きく生まれ変わる新しい渋谷の拠点となる場所です。そのランドマークとしての「Shibuya Hikarie」がこの4月26日に開業し、大きな話題となりました。
本マンションは、明治通りから1歩奥まった場所に立地するため、大通りの喧騒から免れることができます。ただし、周囲は既存ビルが立ち並んでいるため、眺望は高層階でないと十分には利かないでしょう。また、現地は裏通り的な雰囲気がないとは言えず、華やかさには少々欠けますが、それは本マンションを皮切りに徐々に代わっていくことを期待したいものです。
本マンションの外観は、ホワイトタイルで、ビル街立地に負けない明るさを強調、バルコニーもガラス手摺りとなります。特徴としては、4階以上の2か所にライトスリットを設けて建物を3つに分節したことで、これにより内廊下にも光と風を導きいれる工夫をしています。
共用施設は安息を得られる高級志向のレジデンシャルラウンジやライトスリットに面した5つの個室空間、屋上にはスカイテラスを設けるなど、過剰装備を避け、必要かつ十分なものとなっています。構造としては、二重床・二重天井、逆梁・ハイサッシ、アウトフレーム工法など高級マンションとしてふさわしいものを備えており、コンシェルジュサービス・24時間有人管理ももちろん用意されています。
設備・仕様としては、天然石をふんだんに使用した設備、全居室エアコン標準装備、そしてもちろんペアガラスの採用など、ハイスペックなものとなっています。
間取りは1Kから3LDKまで、専有面積は33.10�屐�113.47��と幅広く、販売価格は3,780万円〜18,400万円で、坪単価378万円〜536万円、平均坪単価はおよそ440万円程度ということですから、価格水準としては、高額物件でありながら大規模再開発物件として好評を博し、半年余りの短期間で完売した『ワテラス タワーレジデンス』とほぼ同等となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、387万円[渋谷坪単価]×1.107[駅距離補正]＝坪単価428万円となりますので、相場よりは少し高めの印象でしょうか。
販売開始は当初、昨年11月頃とされていましたが、これを本年3月まで延期、しかし、これが功を奏したのか、第1期販売は、販売総戸数128戸の約7割に当たる90戸を売りに出し、見事即日完売となりました。その結果は、『新日鉄都市開発のニュースリリース』に詳しく掲載されていますが、最高倍率13倍、平均倍率2.18倍であり、また、購入者層の平均年収1,900万円、平均年齢は50歳代と、比較的シニアの富裕層が多くご購入をされており、一部北側の1K住戸などは、投資用として人気があった模様です。
その後すぐに第1期2次、第1期3次販売を数戸単位で行われましたが、5月中旬には第2期23戸を販売する予定です。おそらくはこれでほぼすべての住戸を売りに出すこととなると思われます。残住戸はすべて、本マンションの中でも高額物件ばかりであり、その売れ行きは気になるところです。
周辺環境にはやや癖があり、スーパーなど気軽な日常のお買い物やお子さんの教育など、繁華街立地なだけにご心配の向きもありますが、現在発売中の物件の中では希少性と資産価値に最も富んだ、申し分のない高額マンションということができます。第1期販売も、停滞気味のマンション市場の中では最も良いスタートを切ったところであり、売主としてはできれば早期完売に持ち込みたいところです。
繁華街の中では渋谷を一番利用する私たち家族にとってまさに垂涎の立地なのですが、残念ながら価格に手が届きません。しかし、子どもたちが巣立っていったら妻と2人でここにコンパクトに住む、という選択肢もあるかもしれません。このように、中古になっても需要は強いものがあると想定され、「渋谷の真っただ中に住む」ことの強みを十分に発揮できる物件だと思います。
本マンション工事現場を東側から写したものです。商業ビル群の中に突如マンション現る、という感じです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。
本マンション東側の道路です。敷地は南東角地となっています。車の往来は多くありません。
本マンション工事現場を南東角から写したものです。この道を東に進むとこどもの城青山劇場があります。
本マンション南側道路を西から東に向かって写したものです。南側も中層階までは視界がビルに遮られそうです。
こちらは本マンション南西角から宮益坂方面へ抜ける道となります。写真奥に宮益坂のにぎわいが見えています。
こちらは同じく南西角から明治通りに抜ける下り坂です。「渋谷」駅へはこの道を下っていくことになります。
公式ホームページ ⇒テラス渋谷美竹
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2012.05.07 Monday
マンションで一番イヤな人は楽器を弾く・ドラムを叩く人！−イヤな人ランキングに思う
★ 昨年6月10日の本ブログ記事『隣の人から子どもの声や走る音がうるさいと言われて…どうしたらいいの？』にあるように、同じマンションに住みながらストレスの原因になっているのは近隣関係だったりします。それでは、どんな人が同じマンションにいてイヤだな、と思われているのでしょうか。
みんなが気になるけどなかなか聞けないこの疑問に対して、本年5月2日付の『第28回SUUMOなんでもランキング』が、インターネット上で、20〜49歳の男女392人のアンケートをとってくれました。そのランキングは、以下のとおりです。
≪同じマンションに住んでイヤだな、と思う人ランキング≫
１ 楽器を弾く・ドラムを叩く人 46.6%
２ 夜な夜なパーティを開く人 45.6%
３ 歩きたばこでマンション内を歩く人 44.9%
４ すぐに文句を言ってくる人 42.0%
５ 他人の生活を詮索してくる人 39.1%
６ 他人のごみをじろじろ見る人 36.4%
７ 挨拶をしない人 34.0%
８ ゴミを玄関外に放置する人 33.3%
９ 挨拶をしないと怒る人 18.9%
10 立ち話が長い人 10.0%
やはり、一番の問題点は、音にあるようです。第1位の「楽器を弾く・ドラムを叩く人」と第2位の「夜な夜なパーティを開く人」のトップ2は音関係となりました。
この問題の難しさは、音を出す原因者と被害者の意識の差があまりに大きいことです。「楽器を弾く・ドラムを叩く人」は、練習に熱中し、没頭しているため、まさに「自分だけの世界」に入ってしまって、これに大迷惑しているまわりがあることを忘れてしまいます。我が家でも、娘が、明朝に学校で伴奏しなければならないと言ってピアノを夜に弾き出して、思わず肝を冷やしたことがありました。娘には穏やかに注意しましたが、娘は娘で切羽詰まっていたのでしょう。
「夜な夜なパーティを開く人」も、ご本人はお酒が入って仲間と盛り上がって楽しくやっているため、その声が開け放った窓やドアから四方八方に大音声で響き渡っていることに気づく由もありません。私は、学生時代(当時は高円寺のアパートの2階に住んでいました)に、どうしても眠れずに我慢が出来なくなって、階下で酒を飲んで仲間と騒いでいる20歳代の方に「静かにしてください」と言いに行ったことがあります。そのときは凄まれましたが、直に階下では興ざめしたように静かになりました。勇気を出して言いに行った目的は果たしましたが、後味は悪いものでした。
次に、第3位「歩きたばこでマンション内を歩く人」と第8位「ゴミを玄関外に放置する人」については、言わばマナー違反で、周囲の健康にもマンションの美化にも良くない行為です。こういった行為は、下手をするとマンションの資産価値にも影響しかねませんが、当のご本人は、ついふだんの癖だったり、「どうせ明日の朝出すんだから」と何気なくゴミを置いたりするのでしょう。なお、第7位の「挨拶をしない人」も、マナー違反という意味では同じカテゴリーかもしれません。
そして、最も多いのが、第4位「すぐに文句を言ってくる人」、第5位「他人の生活を詮索してくる人」、第6位「他人のごみをじろじろ見る人」、第9位「挨拶をしないと怒る人」、第10位「立ち話が長い人」という、プライベートな生活に干渉してくる行為です。「マンションに住んでまでなぜよその人に気を使わなければいけないの？」という思いからでしょう。
これも難しいのは、原因者からすれば、親切心だったり、親しみの表現だったり、あるいは道徳心や正義感から発する言葉だったりすることでしょう。これらの行為が「必要最低限の社会的交際」なのか「余計なお世話」なのか、人によってとらえ方がまちまちで、また同じ行為でも、東隣りのAさんならOKで、西隣りのBさんだとNG、などということもあります。
考えてみれば、マンションとは難しい空間です。多くの人が上質なプライベートな空間を求めてマンションを購入しますが、建築用語でいえば団地と同じく「共同住宅」であり、実際は大勢の方の共同生活にほかなりません。
厄介なのは、むしろ団地であれば隣近所の相互扶助的なお付き合いがあり、そういう知り合いとなっている近隣の生活音は、たとえ防音のための立派な構造がなくても気にならないのに、マンションはプライベート性が期待されるために、赤の他人がわずかに発した生活音がとても耳障りになるものなのです。
これは、「他人の生活への干渉」という側面でも同じです。団地では「お互い様」の世界がマンションでは「不可侵権の侵害」という重大問題となります。マンションとは、「一緒に住んでいるのに顔を合したくない」という不思議な空間です。
そういう目で、上記の「イヤな人ランキング」を見ると、面白いことに気が付きます。例えば第2位「夜な夜なパーティを開く人」に寝られなくて我慢できず、学生の頃の私のように勇気を出して「もう少し静かにしていただけないでしょうか」と言いに行くと、「夜な夜なパーティを開く人」にとって私は第4位「すぐに文句を言ってくる人」になります。
また、第8位「ゴミを玄関外に放置する人」を目撃して、「何と非常識な」と眉をひそめると、「ゴミを玄関外に放置する人」にとってその人は第6位「他人のごみをじろじろ見る人」になります。こちらがエレベーターで乗り合わして挨拶をしたのに第7位「挨拶をしない人」に対してむっとすると、「挨拶をしない人」にとってその人は第9位「挨拶をしないと怒る人」になります。要はこれも「お互い様」なのです。
したがって、実態として共同生活を営んでいる以上、どう転んでも「お互い様」の世界になるのですから、どうせならネガティブな「お互い様」よりもポジティブな「お互い様」にしたいものです。
もちろん、マンションの機能としてのプライバシーは大変大事なもので、これが確保されることが前提なのですが、近隣の方との接触がどのみち不可避なのだとしたら、お互いに「思いやり」と「寛容さ」をもって(我慢の限界はありますけど)、にっこりと「いやあ、お互い様ですから」と言うことができれば、お互いに×点を付け合うことで大量に発生した「イヤな人」が急速に消滅していくのではないでしょうか。
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2012.05.06 Sunday
プラウド練馬春日町(中古)−駅近で閑静・坪単価170万円台の高い総合力
★ 都営大江戸線「練馬春日町」駅より徒歩5分の場所に立地する平成16年築・野村不動産旧分譲・東洋建設施工・地上3階地下1階建・総戸数55戸の『プラウド練馬春日町』です。
アドレスは練馬区春日町5丁目です。春日町は、練馬区の中部に位置する地域で、地名は、春日神社にちなんだものです。上練馬村時代は村役場が置かれた中心地でした。そういう歴史もあるからなのか、本マンションの東側隣接地には法務局の練馬出張所があります。なお、住居表示時に「春日町」としたのは、文京区にある「春日」と区別するためだったそうです。
本マンションから「練馬春日町」駅までは徒歩5分の道のりです。本マンションの正面エントランスを出て、「春日町かしのき緑地」を左手に見ながら細い道を南東に歩き、環八通りに突き当たったところで、環八に沿って北東方向に歩くシンプルでフラットなルートとなります。
本マンションは、野村不動産の初期の「プラウド」シリーズの一つで、まだ現在のような確固たる「プラウド」ブランドが定着していなかった時期のものです。しかし、それだけに、この時期のプラウドは、土地を厳選し、邸宅系の高級感漂う低層マンションを丹念に作っており、今見ても好感のもてるマンションが多いように感じます。
本マンションも、第一種低層住居専用地域に地上3階建てという、無理をしない設計を行い、敷地が4,339.89�屬發△襪里法∩躙与瑤�55戸にとどまり、1戸当たりの土地面積は約79��(約24坪)と、そのまま総戸数55戸の戸建てが並びそうな贅沢な敷地の使い方をしています。総合設計制度を利用したタワーマンションでもないのに空地率は45%に達し、中庭やブリーズガーデンなどの緑が住宅棟を取り囲んでいます。
辺りは住宅街なだけに、交通量が少なく、駅徒歩5分という利便性を持ちながら閑静さを保っています。一歩環八通りに出れば交通音や排気ガスの影響があるのですが、その利便性は享受しつつ、周辺の公園や住宅に守られて、静かな生活を楽しむことができます。
配棟は4棟構成でやや複雑になっており、広い敷地を存分に使えなかったのは、この敷地形状にも関係があるのでしょう。また、本マンション南側には「区立春日町かしのき緑地」があり、周辺にお住まいの方々やお子さん方の憩いや遊びの場となっています。なお、かしのき緑地の南脇には「耳塚」があり、耳の病気がよくなる塚として、かつて多くの人がお参りする場所だったようです。
本マンションの構造については、遮音性や生来的な設備のメンテナンスに優れた二重床・二重天井、逆梁工法で約2,300�个�ハイサッシを可能としました。また、アウトフレーム工法を採用しているため、居室部分に大きな柱がなく、デッドスペースを最小限に抑えています。バルコニーにはガーデニング等に便利なスロップシンクと防水コンセントを設置、駐車場への入口はシャッターゲートを採用して外部の侵入を防いでいます。
生活利便性も高いものがあります。練馬区役所・第四出張所に徒歩4分、春日町図書館に徒歩5分、練馬小学校に徒歩4分、練馬中学校に徒歩4分、サミット練馬春日町店に徒歩5分、マルエツ練馬高松店に徒歩7分と、行政・文化・教育・買い物がほぼ徒歩5分圏内で事足りることになります。なお、「としまえん」にも徒歩18分と、歩いて行ける距離感です。
対象住戸は、地上3階建て建物の2階に所在する専有面積71.52�屬�3LDKです。東南角住戸で、バルコニーは東向きですが、南面にも窓があるため、日照・通風が良好です。
田の字型を基本とする間取りとなっており、横長リビングには床暖房が2つ使用されています。キッチンは独立型で3.1帖、LDにつづく和室は6帖の広さです。共用廊下側の洋室は6帖と5帖の2室で、玄関にはポーチがついています。水回りは浴室が1418サイズ、収納はウォークインなど大型のクローゼットがなく、押入はありますが、やや少なめの印象です。
管理費は月13,025円、修繕積立金は7,850円で合計すると毎月20,875円と、標準的と言えます。駐車場は空きがあり、月16,500円から20,500円の料金となります。
販売価格は3,850万円、坪単価にして178万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は169万円(中古想定�崔渦�51万円)で、これに対応する住戸の分譲時の平均坪単価208万円に比べて19%の下落率となっています。対象住戸も分譲時価格より350万円引き下げて販売価格としており、東南角住戸で日照・通風良好である点がプラス材料として考えることができます。
本マンションは、駅徒歩5分、閑静な第1種低層住居専用地域、良好な住環境、生活利便性の高さ、そして野村不動産の「プラウド」ブランドで、築8年余りでありながら坪単価170万円台と、総合点が高い物件と言えます。正面エントランスとファサードもプラウドらしい高級感があり、管理も良好です。城北エリアで質の高いマンションをお探しの方には検討に値する物件と言えるでしょう。
本マンションを南西側から写したものです。写真手前が「区立春日町かしのき緑地」、写真右手が新しい戸建て群となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。
本マンションの正面エントランスです。プラウドらしい威厳を兼ね備えています。
本マンションの正面エントランス付近から北西側に延びる道路を写したものです。穏やかな住宅街で緑も多くなっています。
同じく本マンションの正面エントランス付近から今度は南東側に向かう道路を写したものです。車の往来はほとんどありません。写真左手が本マンションです。
本マンション南側に隣接する「区立春日町かしのき緑地」です。潤いのある緑が多く、憩いの場にするにはうってつけです。
本マンション南西側から北東方向を写したものです。写真右手が本マンションで、その奥が駐車場のシャッターゲートとなります。
種別：中古マンション
名称：プラウド練馬春日町
価格：3,850万円 (税込)
所在：練馬区春日町5丁目
交通：「練馬春日町」駅徒歩5分
面積：専有 71.52��
詳細はこちら(ノムコムより)
⇒プラウド練馬春日町
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