10月中旬までお休みします。

JUGEMテーマ:マンション


★ ご訪問ありがとうございます!

 10月中旬に職場に関係する資格試験があり、受かるかどうかはともかく、試験勉強をしなければならなくなりました。試験が終わりましたら、またマイペースで再開いたします。

 その時には、またよろしくお願い申し上げます!

TOPへ



| - | 22:59 | comments(4) | - |
オープンレジデンシア三軒茶屋(新築)ー坪400万円未満の三軒茶屋・駒沢大学ライフ

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩11分、同世田谷線「三軒茶屋」駅より徒歩13分、同田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩11分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・オープンハウス・アーキテクト施工・地上3階地下1階建・総戸数25戸の『オープンレジデンシア三軒茶屋』です。

 アドレスは世田谷区上馬1丁目です。上馬は、1丁目から5丁目まであり、旧・荏原郡上馬引沢村(かみまひきさわむら)の省略により、このような地名になったと言われています。一般には源頼朝が遠征に向かう途中この地を訪れ、土砂崩れに遭った際、「以後ここを渡る際は、馬を曳いて渡れ」と命じたのが由来とされていますが、さらに古い地名とも考えられています。世田谷区には下馬という地名もありますが、隣接はしていません。

 「三軒茶屋」駅より本マンションまでは徒歩11分です。同駅から玉川通り(国道246号線)を用賀方面へ歩き、マルエツの手前で左折、世田谷上馬一郵便局の角を左折して上馬公園を越えたところに所在します。「駒沢大学」駅よりも徒歩11分、玉川通りを渋谷方面へ歩いて住宅街の中へ右折していくルートです。

 すぐ近くの
中里商店街エリアは最近ちょっとしたグルメ通りに変わってきており、タコス専門の店など面白いお店や地元の良質な八百屋、鶏肉屋などがあるとのネット情報です。夏には中里商店街主催のお祭りもあるそうです。

 上馬公園に近接する
第一種低層住居専用地域に位置し、地上3階地下1階建ての低層マンショとなります。公園と向かいあう北側ファサードは端正さを意識し、外観は明るいベージュ系のタイルをベースに、ボーダータイルや横格子、スラブラインによって水平ラインを強調しています。南側のファサードには雁行設計を採り入れ、マリオンの垂直ラインを際立たせています。ブラウン系やホワイト系のカラーがアクセントとなり、洗練された落ち着きを感じさせます。

 急行停車駅で人気の
「三軒茶屋」駅エリアと、駒沢公園など住環境が良好な「駒沢大学」駅エリアの両方を楽しめるロケーションです。近隣には徒歩3分の所にイタリア料理レストラン「イタリアンHAMANO」、徒歩6分で「ベーカリーパンテコ」など、この地ならではの上質なショップが揃っています。日常のお買い物は、上記のマルエツ中里店が徒歩6分、コンビニはファミリーマート世田谷上馬一丁目店が徒歩3分です。

 二重床二重天井で構造はしっかりしています。キッチンカウンター天板や洗面化粧台には高級感あるフィオレストーンを採用しました。高耐久・幅広フローリングも満足感を高めています。もちろん床暖房も付いています。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積34.70平米〜67.56平米と、コンパクトながらシングルからファミリーまで幅広いターゲット層となっています。販売価格は3,900万円台〜8,200万円台予定であ、坪単価381万円〜406万円程度となります。

 同じ町内では、
2018年に「ファインスクエア三軒茶屋」が「三軒茶屋」駅徒歩10分のロケーションで分譲され、平均坪単価は375万円、中古市場では約1割価格が上昇して、坪単価413万円が相場になっています。この点、新築マンションである本物件が上記価格レンジですから、リーズナブルな価格水準と言えます。

 オープンハウス・デベロップメントは最近、高額物件が多かったのですが、
本物件は価格面でも魅力的です。オーダープランも柔軟性の高いカスタマイズが可能であり、利便性の高い小規模物件をお好みの方であれば十分検討できる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア三軒茶屋

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 19:27 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年9月9日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古マンション
〇 アヴァンティーク銀座2丁目参番館(「東銀座」駅) 5,650万円 1LDK 42.65平米 2005年9月築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_94769992/?suit=STkr20180612200
 都営浅草線「東銀座」駅徒歩3分、東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅徒歩4分、同銀座線「銀座」駅徒歩6分、銀座中心部からはやや離れますが、それでも垂涎の立地です。坪単価438万円は、2005年築では相場とも言えます。高層階、南西向き角部屋、間口も広スパンの好条件です。あらためてのリフォームは施されていないようですが、現状でも十分の仕様です。マンションナビによれば、適正価格は5,653万円でほぼ相当、賃料想定は21.6万円、表面利回り4.6%、実質利回り4.2%と、銀座アドレスにしては悪くない利回りです。

◎ 中古戸建
〇 東五反田4(「高輪台」駅) 2,980万円 土地31.8平米 建物38.55平米(1968年築、2DK)

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_shinagawa/nc_94768714/?suit=STkr20180612100
 都営浅草線「高輪台」駅徒歩4分、JR山手線「五反田」駅徒歩10分の2駅利用可能です。ミニミニ戸建てですが、何と言っても2千万円台、「高輪台」駅最寄りでsuumo掲載の他の中古戸建は現在すべて1億円超であることから、珍しい価格帯です。再建築不可でもなく、位置指定道路と思われますが、4m道路に接道しています。現況間取りは1968年10月築の2DK、これをリフォームして使うか、建て替えるとすれば約45平米の2階建て建物は可能と思われます。

◎ 土地
〇 千住旭町(「北千住」駅) 3,980万円 62.08平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_adachi/nc_94771399/?suit=STkr20180612300
 ターミナル駅「北千住」駅徒歩5分で5路線利用可能です。坪単価212万円となります。東側幅員7.2m道路に面しているため、建ぺい率80%、容積率300%を活かすことができ、近隣商業地域で少なくとも3階建ては斜線にかからずに建てることができます。物件周辺は街灯や歩道もあり、人通りの多い環境でお子様も安心、この利便性のある地に100平米超の3階建て建物を建てて暮らすのもいいと思います。

TOPへ


| 各種物件 | 19:13 | comments(0) | - |
「コロナ→テレワーク→郊外」ストーリーは本当か→統計数値との正しい付き合い方

JUGEMテーマ:マンション


★ 少々古い記事ですが、8月21日付の日本経済新聞の記事によれば、不動産経済研究所が発表した7月の首都圏の新築マンションの発売戸数は前年同月比7.8%増の2,083戸でした。神奈川や埼玉といった近郊がけん引し、11カ月ぶりに前年実績を越えました。

 これは、前年が大幅減だった反動もありますが、
コロナ第二波の中で増えた格好です。コロナの影響が顕著だった4月、5月が前年を5〜8割下回っていただけに、「想定以上の数字」との声も上がっています。

 特徴的なのは、
東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増となっています。1戸の価格が前年同月比7.9%増と高止まりする中、相対的な値ごろ感が人気を集めています。

 不動産助言会社トータルブレインが不動産各社の上記の販売状況を調べたところ、
神奈川県や埼玉県、千葉県で「好調」の割合が大幅に増えました。「都心の価格上昇についていけない顧客を中心に、郊外でも駅に近く割安感のある家族物件が人気だ」ということです。

 不動産経済研究所のデータでも、消費者の購入割合を示す
契約率が7月は神奈川県や千葉県で好不調の目安の70%を超えました。

 郊外への関心の高まりは中古でも顕著です。中古物件情報サービスのハウスマートが5〜7月に約5千人にアンケートすると、30〜40代の家族層中心に重視する点に変化が現れました。2019年に24.2%だった「駅との距離」が14.8%に減る一方、「広さ」は26%から28.9%に増えました。希望エリアは「職場の近く」が約2ポイント低下しています。

 「テレワーク普及で働き方が変わり、駅からやや遠くても広さを重視する人が増えた」と分析されています。ただし、近郊では戸建てとも比較されやすく、嗜好変化に対応する戦略が問われています。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。この内容は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向―2020年7月度―』を基にしたものです。

 記事は、
うまく時流に載せた内容となっています。その最も大きな拠り所は、地域別発売戸数が「東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増」となったことです。むしろこの数値に飛びついて、「コロナ→テレワーク→郊外」ストーリーを組み立てたという気がします。

 しかし、これは、
書きやすい数値をつまみ食いしたものとも言えます。ここで掲げられていない千葉県の発売戸数は、▲29.9%という大幅減となっています。

 また、
「契約率が7月は神奈川県や千葉県で好不調の目安の70%を超えました」とありますが、上記で好調の原動力とされた都下の契約率は48.1%、埼玉県の契約率は55.4%しかありません。発売戸数と契約率の両方の数値を見れば、都下と埼玉県では、「大量の在庫を抱えたデベロッパーが耐えきれずに在庫を売りに出しましたが、案の定成約できずに大量の売れ残りとなってしまい、『どうしたらいいかわからない』と頭を抱えています」という記事に仕立てることもできるのです。

 押さえておかなければならないのは、
発売戸数が僅少な最近の販売状況では、各物件の発売戸数や契約率が直ちにそのエリアの発売戸数や契約率の増減として大きく影響を与えるという事実です。

 例えば、発売戸数が「東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増」というのは
実戸数で言えば、23区は178戸減、都内は79戸増、神奈川県は193戸増、埼玉県は113戸増ということです。いずれも、大規模マンションの第1期販売が実施されたか否かで左右される規模感です。前年比較との兼ね合いですから、各年のロット感はこの半分で十分出てくる数値でもあります。

 ただし、各記事には世論形成効果もありますので、これを読んだ方々が
「今トレンドは郊外なのか!」とまじめに思い込み、郊外型マンションが売れていくということがないとは言えません。ともあれ、読者としては、記事一片に踊らされず、その程度の読み物として楽しんで読むのが正しいスタンスだと思います。

TOPへ


| 市場動向 | 19:39 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年9月2日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 新築戸建
〇 東尾久1(「西日暮里」駅) 4,980万円 土地53.44平米 建物97.19平米(2LDK+S+P)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_arakawa/nc_94694340/?suit=STkr20180612000
 JR山手線「西日暮里」駅徒歩10分、日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩9分、京成線「新三河島」駅徒歩5分の3駅利用可能です。車庫付きで建物97.19平米のボリュームがあって5千万円を切る価格、1階は納戸となりますが、2階のLDKは16帖超、3階の洋室は7.79帖、6.68帖と、ゆとりの新築戸建てです。収納が少ないのはやや気になる点でしょうか。スーパーたじま田端店まで225m、赤土小学校まで583mの距離です。

◎ 土地
〇 下高井戸1(「桜上水」駅) 4,780万円 60平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_suginami/nc_94727247/?suit=STkr20180612300
 京王線「桜上水」駅から徒歩2分という駅近が最大の魅力です。しかも桜上水エリアですので、駅近でも閑静な住宅街です。車庫付き3階建て104.12平米が1,630万円で建てられ、総額は6,410万円、建築条件外しも相談可能ですが、土地価格に影響がでるかもしれません。高井戸第三小学校まで徒歩7分、まいばすけっとまで徒歩6分となります。

◎ 新築マンション
〇 宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンス(「渋谷」駅) 9,480万円 1K 30平米 2020年7月築

https://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz194729356.html
 東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩1分という驚きの新築マンションです。日本初の分譲マンションと言われる宮益坂ビルディングの建て替え事業になります。公式ホームページなど公開しないマンションで、知る人ぞ知る物件として業界内では注目を浴びているマンションです。北向き最上階(15階)住戸で眺望良好、旭化成不動産レジデンス旧分譲で新築未入居、ヒカリエとスカイデッキで結ばれます。坪単価1,045万円で安くはありませんが、ワンルームは8階で同じ専有面積で9,700万円で分譲していましたので、相対的にはお得、最上階住戸でプレミア感・希少性抜群です。

TOPへ


| 各種物件 | 20:33 | comments(0) | - |
ハイホーム武蔵新城(中古)−ちょうどいい街のちょうどいい3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩8分の場所に立地する地上5階建・総戸数28戸・エルカクエイ旧分譲・三平建設施工・2003年2月築の『ハイホーム武蔵新城』です。

 アドレスは川崎市高津区末長4丁目です。末長(すえなが)は、高津区の中央部にあり、2013年と2014年に1丁目から4丁目まででなる住居表示が施行されました。北西では下末吉台地に谷戸が入り込んでおり、南東が低地となっています。低地部には富士通ゼネラルの本社があり、周辺も宅地となっています。

 東急田園都市線・第三京浜道路・南武線などの交通路が末長を通過し、「梶が谷」駅や京浜川崎インターチェンジなどが所在します。また、二ヶ領用水の分流である根方堀が台地と低地の境を流れています。末長は北端で下作延・久本・坂戸と、東端で中原区上新城と、南西端で新作・高津区梶ケ谷と接しています。

 明治以降、当地は
橘村の一部となり、のちに川崎市へ合併しました。当地では明治頃から養蚕が行われたり、大正末期からは野菜栽培が始まるなど、農村として推移していましたが、1940年(昭和15年)に日本光学(現・ニコン)が水田を埋め立て当地に工場を設置し、海軍の光学兵器の生産を始めました。その結果、1945年(昭和20年)には空襲を受けることとなり、工場が壊滅したのみならず周囲にも被害が出ましたが、日本光学は丘陵に地下壕を作り生産を続けたということです。戦後の1955年(昭和30年)には日本光学の跡地に八欧電機(現:富士通ゼネラル)が進出し、周囲に社宅が建つなど、宅地化が進行していきました。

 「武蔵新城」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を北側に出て、駅前通りを溝の口方面へ歩き、西友、ツルハドラッグ、『クリオ武蔵新城六番館』を越えて右折、そのまま北上した右手に所在します。フラットで歩きやすい道のりです。同駅周辺には深夜営業のスーパーマーケットや病院、ファーストフード、商店街があり利便性が高い地域です。

 本マンション自体は住宅街の中ですが、近くには
第三京浜川崎ICがあり、車での都心・横浜へのアクセスも便利です。ベージュ調の暖かいカラーでまとめられた外観はスタイリッシュで、2003年築とまだ新しいだけに、TVモニター付オートロック、浴室換気乾燥機、床暖房など充実の設備が整っています。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の2階に所在する専有面積75.07平米の3LDKです。玄関からは室内が見えないように間取りを工夫してあり、LDは11帖、キッチンは4帖です。共用廊下側には6.7帖の主寝室と5.0帖の洋室、行灯部屋として5.5帖の和室があります。水廻りは和室の向かいに固められ、収納は随所にあり、ウォークインクローゼットが主寝室についています。バルコニー面積は7.17平米で、キッチンからも出ることができます。南向きなので、日照良好です。

 管理費は月額12,000円、修繕積立金は月額17,270円で、
合計月額29,270円です。駐車場は月額1万円〜1万7,000円となっています。

 販売価格は3,800万円、坪単価167万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,794万円〜4,094万円、『マンションマーケット』では3,683万円〜3,874万円、『イエシル』では3,374万円、『ふじたろう』では3,208万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,987万円〜4,562万円、『マンションレビュー』では3,654万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,705万円、坪単価163万円となり、販売価格は2.6%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の価格は3,490万円、坪単価は154万円だったとの記録が残っています。

 武蔵新城は武蔵小杉、溝の口ほどの繁華性はありませんが、武蔵中原よりはにぎやかで、
生活に密着した暮らしやすい街です。ノクリアなど、今やエアコンで有名な富士通ゼネラルが戦後一貫してこの地に本社を置き続けているのも、なんとなくわかる気がします。私の好きなフランス料理のレストラン・イブーも武蔵新城の住宅街の中にあります。

 派手さはないものの、
堅実で少しお洒落な本マンションは、そんな武蔵新城に似つかわしいマンションという気がします。28戸中3戸が売りに出されているのは少し気になりますが、その3室を見比べるのもいいかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:ハイホーム武蔵新城
 価格:3,800万円 (税込)
 所在:川崎市高津区末長4丁目
 交通:「武蔵新城」駅徒歩8分
 面積:専有75.07平米

詳細はこちら
ハイホーム武蔵新城

TOPへ


| 中古マンション 川崎市高津区 | 20:02 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年8月21日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古戸建
〇 新宿7(「東新宿」駅) 5,780万円 土地56.7平米 建物79.54平米(2LDK+S) 2012年築

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_shinjuku/nc_94646395/?suit=STkr20180612100
 東京メトロ副都心線「東新宿」駅より徒歩8分、都営大江戸線「若松河田」駅より徒歩9分の場所に所在します。現在、野村不動産アーバンネットしかsuumoサイトに挙げておらず、外観・内装の写真もなく、情報が乏しいのですが、土地面積、建物面積、築年の新しさから「東新宿」駅近辺の他の物件よりも条件が良く見えており、気になる物件です。接道は南側に持分のある私道4mがあり、接道幅も立派に6mとれています。野村の仲介は写真を後回しにして物件を取り急ぎ掲載することが多いので、詳細情報が待たれます。

◎ 土地
〇 野沢2(「駒沢大学」駅) 4,980万円 93.01平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94215434/?suit=STkr20180612300
 東急田園都市線「駒沢大学」駅から徒歩9分、同「三軒茶屋」駅より徒歩15分です。販売価格が4,980万円なのに土地面積が93.01平米もあり、「おっ」と思いますが、「おっ」と思う土地の大半は旗ざお地です。本物件の特徴は、北西側が私道に広く接するところで、「それなら旗ざお地じゃないじゃん!」と思うのですが(私もそう思って見に行ってしまいました)、ここは隣接マンションの私有地でマンション住人以外通行禁止になっていますから、やはり旗ざお地です。でも、おかげで北東向きは2階は開放感があります(1階部分はマンション側の塀で視界と日照が阻まれます)。本土地はそれでも長く売れ残る物件ではないと思っていたのですが、期待と現実の落差がそれだけ大きいからでしょうか。

◎ 新築マンション
〇 プレセダンヒルズ文京本駒込(「駒込」駅) 4,900万円 1LDK 46.07平米 2020年9月築

https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_94619087/bukkengaiyo/?fmlg=t001
 東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分、都営三田線「千石」駅徒歩9分、JR山手線「駒込」駅徒歩10分の3駅利用可能な本年9月完成の新築マンションです。現在、「駒込」駅最寄りで販売されている新築マンションは本物件しかなく、かつ、3階所在の低層階住戸ですが、坪単価352万円とお手頃です。間取り中央にLDKがあり、やや微妙ですが、洋室も5帖取れています。食器洗い乾燥機、浴室乾燥機が付いています。

TOPへ


| 各種物件 | 22:56 | comments(0) | - |
コロナで武蔵小杉タワマンから住民が続々と逃げ出している!(妄想)

JUGEMテーマ:マンション


★ 2週間くらい前の土曜日の昼下がりのことです。ちょっと時間が空いて武蔵小杉の自宅近くをぶらぶら歩いていると、その様子で地元民とわかったのでしょう、一人の男性が私に近づいてきました。

「失礼します。私、〇〇社の週刊●●の記者のAと言います。」
「は?」

 日本で知らない者はいない超有名週刊誌の記者から突然声をかけられて、私は面食らいました。生まれてこの方、街角でスカウトに声をかけられたこともなければ(当たり前ですが)、目立って良いことも悪いこともした覚えがない一小市民の私としては、最大級の警戒モードになって身構えました。

「いやあ、今コロナで大変じゃないですか。ちょっと小耳にはさんだんですが、コロナで人が密集する小杉のタワマンに住むのは危険だとかで、住民の方々が逃げ出して、郊外に向かう動きがあるっていうんですけど、そんな話を聞いたことないですか?」
「へ?」

 そんな話は初耳でした。確かに一部の論調では、感染者が多い東京を離れて地方移住が進むのではないか、みたいな希望を込めた観測がされていますが、実際にはそんな動きを東京の都心の職場でも見聞きしたことはありませんし、それがなぜ「武蔵小杉」の「タワマン」なのでしょうか。

「…いや、聞いたことはありませんが」
「そうですか…そうですよね。小杉は便利な街になりましたからね。でもそんな小杉の便利さより郊外の方に行きたいって人もいるんじゃないかと聞いたんですけど、やっぱりいませんかね」
「いやあ、聞いたことないですね」

 なおも食い下がるA記者でしたが、いくら人が良い一小市民の私でも聞いたことがない話を「そうですね」と相槌を打つわけにもいかず、A記者は残念そうに立ち去って行きました。

 昨秋の台風19号で道路冠水の被害を受けて以来、武蔵小杉タワマン被害の記事は、新聞・テレビ・週刊誌などありとあらゆるメディアで取り上げられました。そこで私たちが大いに驚き、深く傷ついたのは、世間がこれを「いい気味だ」とひそかに喝采する風潮に染まったことでした。

 週刊誌もネットも
「小杉タワマン」の記事を書くたびにアクセス数がぐんと伸び「そんな危険な低地に住んだあなた方の自己責任」「助ける必要なし」といった中傷コメントがずらりと並び、何千・何万の「いいね!」が押されていったのです。記事はますますエスカレートし、確かに排水は逆流したのでしょうが、それに含まれる汚水は微量に過ぎないと川崎市が発表し、その水の中で作業した私どもも匂いなど全くしなかったのに、「う●こがぷかぷか浮かんだ小杉う●こタワマン」と言わんばかりの記事や、小杉タワマンを揶揄する嘲りが、世間に氾濫したのでした。

 それ以来、特に週刊誌やネット記事では、
マンション関連記事では、何かにつけて「小杉のタワマン暴落か」というタイトルがつくようになりました。記事を読むと必ずしも武蔵小杉のタワーマンションの話でもないのに、最後に無理やり小杉タワマンを登場させ、タイトルに「小杉タワマン」と入れるだけで、おそらく注目度とアクセス数が全然変わってくるのです。

 記者にとっても週刊誌の編集部にとっても、
これほどおいしい素材はありません。今回は、地方移住の動きを「コロナ危険×小杉タワマン脱出→価格暴落」の構図で書きたかったのでしょう。動機はどうあれ一人でも小杉から地方に引っ越した人の話が聞ければ、それを100%誇張して書いて週刊誌のタイトル記事を獲得できるのです。A記者が休日にぶらぶらしている私のようなしがない小市民をつかまえる手間をかけるのもわかります。

 小杉のタワマンに住んでいるのは
地縁・血縁のある堅実な地元民が多く、小杉でセレブ(?)を気取っているような人は知人に一人もいません。購入時価格からの価格上昇率で言えば、小杉タワマンはむしろそれほど上がっておらず、もっと「儲かっている」マンションはごまんとあり、投資用としてもあまり適格とは言えません一体どこに「ざまあ」と言われる要素があるのか、私にとってはいまだに謎です。

 コロナに関しても、
「小杉タワマンでコロナ被害が出てないからつまらない」といった「いいね!」がたくさんついた書き込みもありました。小杉の住民ということを離れても、「日本人ってこんな他人に石を投げて喜び、それを囃したてるような民族だったっけ」と絶望的な気持ちにもなっています。

 JR「武蔵小杉」駅の改札に人がずらり並ぶ混雑にしても、かつて朝のラッシュの一時のみ起きたささいな問題で、改札口が増えたことで今やそんな現象はなく、渋谷や他の駅の混雑ぶりの方がよほどひどいのに、いまだにその印象で小杉が語られることも多いです。「これは一体何の宿命なんだろうか」と、次のターゲットに向かうA記者を見送りながら、ぼんやり思ったのでした。

TOPへ


| ノウハウ・経験談 | 18:28 | comments(2) | - |
気になった物件をご紹介―2020年8月9日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 土地
〇 関町北2(「武蔵関」駅) 3,980万円 143.57平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nerima/nc_94599555/?suit=STkr20180612300
 西武新宿線「武蔵関」駅から徒歩6分、敷地面積が143.57平米ありながら3,980万円、坪単価91.7万円です。建ぺい率・容積率が50%・100%で、ゆったりとした約150平米の2階建が6千万円内外で建てられそうです。ただし、敷地には段差があるように見えます。北側5m幅の道路に8m接道しています。春には北側道路の桜並木がきれいに眺められます。閑静な住宅街で緑を楽しむ生活となりそうです。

◎ 中古マンション
〇 クリオレジダンス横浜鶴見(「鶴見小野」駅) 3,680万円 4LDK 103.43平米 2000年築

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/nc_94599498/?suit=STkr20180612200
 JR鶴見線「鶴見小野」駅徒歩1分です。「鶴見小野」駅は1日乗降客数が5千人に満たない無人駅ですが、それでも駅徒歩1分の利便性は注目されます。総戸数175戸の大規模マンションでキッズルーム、ラウンジなど充実の共用施設です。この7月にクロス・フローリングの張替えを実施しました。また、100平米超住戸にもかかわらず、管理費・修繕積立金合計で月額24,650円という安さです。「マンションナビ」によれば相場は3,800万円で約3.2%割安、賃貸相場では月19.0万円、表面利回り6.2%、ネット利回り5.4%となりました。

◎ 新築戸建
〇 東尾久6(「熊野前」駅) 4,580万円 土地78.07平米 建物97.24平米(4LDK)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_arakawa/nc_94227860/?suit=STkr20180612000
 都電荒川線「熊野前」駅徒歩6分、同線「東尾久三丁目」駅徒歩5分、東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩14分の3駅利用可能です。南側道路に面し(接道幅員3.8m)、日照・通風良好、ルーフバルコニーが6.7帖あります。1階LDKは17帖、主寝室は7帖あるゆとりの広さです。都立尾久の原公園まで徒歩6分で、休日のレジャーやペットのお散歩を楽しめることでしょう。

TOPへ


| 各種物件 | 21:09 | comments(0) | - |
リビオ練馬北町(新築)ー駅徒歩8分、平均坪270万円台の1LDK・3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東武東上線「東武練馬」駅より徒歩8分、東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚」駅より徒歩11分の場所に立地する日鉄興和不動産&北極星コーポレーション分譲・川村工営施工・地上7階建・総戸数54戸の『リビオ練馬北町』です。

 アドレスは練馬区北町3丁目です。北町(きたまち)は、練馬区の東北部に位置し、1丁目から8丁目まであります。14,662世帯25,958人が暮らし、うち3丁目は1,541世帯2,752人が住民です。北部と東部を板橋区赤塚新町、徳丸、西台、若木、上板橋、南部で同区錦・平和台・早宮、南西部を同区春日町、西部を同区田柄などと接しています。東武東上線の「東武練馬」駅付近を中心に区内では比較的工業が盛んです。4丁目は陸上自衛隊練馬駐屯地となっています。

 旧・武蔵国豊島郡下練馬村です。1932年(昭和7年)、北豊島郡練馬町が板橋区に編入された際、旧練馬町を練馬北町・練馬仲町・練馬南町に分けました。後に仲町と南町は消えましたが、北町はそのまま残りました。

 「東武練馬」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を南側に出て、ニュー北町商店街を西に向かって歩き、北町上宿公園を越えてさらに進んだ左手、東京聖徳病院の隣に所在します。同駅まではフラットアプローチで、同駅から「池袋」駅まで直通15分と、都心までのアクセスも良好です。また、「地下鉄赤塚」駅からは徒歩11分で、わずかに上りながら東に進むルートです。

 「イオン板橋S.C」までは徒歩7分、まいばすけっと練馬北町2丁目店まで徒歩3分、ミニストップ練馬北町2丁目店まで同じく徒歩3分と、お買い物に不便はありません。北町は、練馬区唯一の宿場町「下練馬宿」として結構賑わっていました。江戸側から下宿 ・中宿 ・上宿の3宿で構成され、本陣、脇本陣、問屋場がそろった宿場であり、この街道を川越藩が参勤交代で利用し、鷹狩りに行く大名や 大山詣 ・秩父巡礼の旅人などが行き交わっていました。その歴史が、現在の3つの商店街(ニューきたまち商店街(徒歩3分)、きたまち商店街(徒歩6分)、北一商店街(徒歩11分))など多彩な商業施設が揃い、日常の買い物や休日のレジャーも楽しめる住環境として息づいています。

 北町保育園へは徒歩4分、北町三丁目児童遊園へは徒歩5分、北町わかば児童遊園へは徒歩7分、北町ふれあい公園ヘは徒歩10分です。教育の面では、練馬区は学童クラブ数第2位で、共働き家庭でも安心です。通学校は北町小学校で、徒歩13分とやや距離があります。

 南向き・2面採光の3LDK角住戸のFタイプ、Gタイプが特におすすめです。また、1階住戸には専用庭が付きます。3LDK住戸が合計31戸ありますが、その58%に当たる18戸が角住戸となっています。ソフト面ではレンタルサービス「sharekura(シェアクラ)」を導入、キッチンはオレンジページと売主・日鉄興和不動産がコラボした「Plus Kitchen PROJECT」で生み出されたキッチンを採用しています。その他の専有設備は標準的なグレードです。

 現在は
先着順9戸販売中で、間取り1LDK・3LDK、専有面積38.84平米〜63.03平米で、販売価格2,998万円〜5,798万円、坪単価255万円〜304万円程度です。3LDKは4,498万円、3LDK角住戸は4,848万円からあります。5,798万円、坪単価304万円の住戸は、全室南向きの3面採光、23.19平米ものルーフバルコニー付でなるほど納得の価格です。

 平均坪単価は270万円台とされ、同じ北町3丁目・「東武練馬」駅徒歩8分で2年前に売り出され、最近まで販売していた『ジオ練馬北町』の平均坪単価267万円と比べ少し高い水準となっています。竣工は来年1月中旬、入居は来年3月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒リビオ練馬北町

TOPへ


| 新築マンション 練馬区 | 19:18 | comments(0) | - |