いい家チェックリストーマンションをイメージで買わないために

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★ suumo12月10日号では、「『いい家』診断チェックリスト40」を掲載しています。これは、さくら事務所ホームインスペクターの川野武士さんにお話を伺いながら作成したもののようです。物件選びはイメージが先行しがちですが、確かに客観的な物差しを持っておくことが重要です。以下の通りです。

(リビング・ダイニング編)
1.日当たり・眺望    方角や階数、周囲の建物を確認
2.広さ         柱や梁の凸凹をチェック、空間の広さを確認
3.可変性        間仕切りは使い方と将来の変化をイメージ
4.床・天井の構造    配管類のメンテナンスがラクなのは二重床
5.天井高        最近は2500mmがスタンダード
6.窓          断熱性能と高さや大きさ、形に注目
7.バルコニー      奥行きが広ければリビングの延長で使える
8.壁や床の傷み具合はどの程度か(中古)
9.床にたわみはないか(中古)
10.コンセントやアンテナ端子の位置(中古)


(水まわり編)
11.動線・広さ      調理や配膳がしやすいカウンター&通路の広さか
12.キッチン設備     欲しい設備があるか。性能もチェック
13.浴室の広さ      主流は1418、広めの1620も
14.サニタリー設備    デザインや機能性、収納力に注目
15.設備の動作確認をする(中古)
16.水漏れがないか(中古)
17.大型家具の設置場所や搬入経路を確認(中古)


(居室&玄関編)
18.広さ         家具の配置やドアの開閉スペースに注意
19.居室収納       サイズや量など使い方を想像してみる
20.玄関収納       靴+アウトドアグッズをしまえると◎
21.バリアフリー     安全に配慮した機能・工夫があるか
22.結露やカビはないか(中古)


(ハード&ソフト編)
23.住戸からのアクセス  各共用施設の住戸からの距離や位置関係をチェック
24.防犯対策       システムの方式や防犯カメラも確認
25.防災対策       備蓄品・設備など災害時の備えはどうか
26.耐震性能       新耐震基準を満たせば大地震でも安全度が高い
27.共用施設の有無    利用価値の高い共用施設があるか
28.長期修繕計画     30年前後にわたる計画があるか
29.入居者の様子や掲示板の張り紙(中古)
30.外壁の傷み具合と修繕工事の予定(中古)
31.リフォームに関する管理規約のルール(中古)


(利便性・住み心地編)
32.交通利便性      勤務先への所要時間を調べてみる
33.買い物のしやすさ   駅からの帰り道に寄れるスーパーや飲食店をチェック
34.保育・教育環境    保育園事情や通学路の安全を確認
35.将来の開発予定    行政の資料を見て将来の街の姿をイメージ
36.曜日時間帯による変化 平日や夜間の現地も見てみよう


(マネー編)
37.購入時の諸費用    新築は修繕積立金、中古は仲介手数料が必要
38.修繕積立金      築年数が経つほど金額が高くなる
39.住宅ローン控除    新築は最大約480万円、中古は最大200万円戻る
40.おトクな税制     専有面積50平米以上、築25年以内の条件が多い


 マンション選びにおいての実用的なチェックポイントは、例えば鉄道マニアが走行中の鉄道車両がマンションの窓から見れるかなどの趣味に応じた特殊なポイント以外は、ほぼこれで網羅していると言っていいでしょう。ただし、マンションのグレード感など、ステイタスや主観的な満足感に関わる部分はあえて(?)チェックポイントとなっていません。気になるところでもあるので、別途加えてもいいと思います。

 チェックの仕方ですが、新築マンションの場合は
パンフレットに載っていることも多いので、それでまずチェックして、載っていない点について、2回目以降のモデルルーム訪問で聞いてみるといいと思います。

 特に、
パンフレットに載せてアピールしていない点は、その物件の弱点である点が多いので、しっかり確認することが大事です。1個1個のチェックポイントに〇、△、×などを付けて一覧にしてみましょう。

 そして、
パートナーと一緒に見比べて議論しましょう。お互いに、住まいに何を求めているかがわかって、相互の理解にも役立ちます。そのマンションに住み続けるに当たって、これは重要なことです。

 例えば、
私の妻は34.保育・教育環境、その中でも「通学路の安全」を最も重視していました。そのお陰でマンション購入を2つ見送ったほどです。娘2人を育てる母として当然のチェックポイントでしたが、私はうかつにも気づいていませんでした

 「マンションをイメージで買わない」ー今後ますますマンションの選択眼を問われてくると思います。その際にこのようなチェックリストは必須だと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヒルクレスト平河町(中古)−永田町駅徒歩1分・「すごい立地」のワンルーム

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★ 東京メトロ南北線・同半蔵門線「永田町」駅より徒歩1分の場所に立地する三菱倉庫旧分譲・竹中工務店施工・地上7階建・総戸数39戸・1983年3月築の『ヒルクレスト平河町』です。

 アドレスは千代田区平河町2丁目です。平河町は、千代田区の西部に位置します。町域北辺は東京FM通りを境に麹町に、東辺は隼町に、南辺は青山通り(国道246号)を境に永田町に、西辺はプリンス通りを境に紀尾井町に接しています。町域内にはオフィスビルや各種団体による会館が多く見られます。

 平河町は、番町・麹町と並び、明治時代以降、大名屋敷、旗本屋敷といった武家屋敷跡のいわゆる
「御屋敷町(武家地)」です。平成25年地価公示ランキングにて、本マンションの所在する平河町2丁目が住宅地では全国第6位となっています。

 「永田町」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅9b出口から目の前の通りを渡った右手に所在します。9b出口から本マンションまで30〜40mしかないのですが、ホームから9b出口までは結構距離があります。接道は街路樹が美しい一方通行路で、目の前は都道府県会館、背後は麹町中学校、右手には赤坂プリンスクラシックハウス、徒歩圏内には国会議事堂や衆参議員会館などがあり、まさに日本の政治・経済などの中心地です。
 
 物件周辺は緑豊かな環境で、国立劇場や靖国神社などの有名スポットも近い場所にあります。駅周辺を中心に飲食店が集まっているので、ランチタイムは食事がしやすいです。徒歩圏内にはコンビニやスーパーも揃っているので、気軽に買い物ができます。銀行や郵便局なども近い場所にあります。

 本マンションの外壁は、落ち着いた
茶系のタイル貼り、エントランスは植栽が配された長く続くアプローチの奥にあり、プライバシーが確保されています。オートロック完備、管理人常駐です。1階にはフランス料理、和食など飲食店が入っています。全戸南向きで、南側の隣地建物(都道府県会館)との距離が15m以上あるので、採光・通風に恵まれています。レジデンスフロアは2階から、各戸の広さは27平米台〜34平米台となっています。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の4階に所在する専有面積34.09平米のワンルームです。南東向きで、角住戸でもあります。玄関から入るとすぐにキッチンスペースがあり、右手にはトイレ・バス・洗面の3点ユニットがあります。収納は左右に2か所、残りはすべて居室という潔いワンルーム間取りです。事務所利用も可となっています。

 販売価格は3,800万円、坪単価368万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,479万円〜3,780万円、『マンションマーケット』では3,449万円〜3,620万円、『イエシル』では3,100万円、『ふじたろう』では2,232万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,424万円〜4,138万円、『マンションレビュー』では3,869万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,358万円、坪単価326万円となり、販売価格は13.2%割高との試算結果です。『ふじたろう』の査定が飛びぬけて低いので、これを除けば、平均は3,583万円、坪単価347万円となり、販売価格は6.1%割高との試算結果になります。

 いずれにしても、
こんなところにマンションがあるのかという「すごい立地」です。現状は住むにはリフォームをした方がよさそうですが、事務所として使用するならこのままでもいけそうです。まさに希少さが売りの物件といえるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ヒルクレスト平河町
 価格:3,800万円 (税込)
 所在:千代田区平河町2丁目
 交通:「永田町」駅徒歩1分
 面積:専有34.09平米

詳細はこちら
ヒルクレスト平河町

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| 中古マンション 千代田区 | 18:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
新築マンション着工件数回復−明るい兆しか、あるいは崩壊の序曲か

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★ みずほ信託銀行が発表した『不動産マーケットレポート2019年12月号』によれば、国土交通省が発表している「建設着工統計」によると、全国の住宅着工戸数の3割を占める東京圏では、貸家の着工戸数が減少しているのに対し、分譲住宅の着工戸数は増加基調で推移しています。特に今年は分譲マンションの着工戸数の増加が顕著で、地域別では東京23区や横浜・川崎エリアなどが好調です。

 まず、
貸家の減少傾向ですが、2017年半ば以降ほぼ一貫して減少しています。直近のピークは2017年8月の41.1万戸で、元年9月には32.8万戸となり、ピークからは25.3%も減少しました。不動産投資用の融資の締め付けが本格的に始まったのが2年前の9月でしたから、その影響は如実に表れていることがわかります。

 一方、
分譲住宅は、振れを伴いつつも2018年半ば以降は増加基調で、足元の着工戸数はほぼ拮抗しています。その内訳を見ると、一戸建てが緩やかな増加傾向であるのに対し、分譲マンションは、2017年後半から2018年前半にかけての減少基調が底を打ち、回復が目立ちます。

 統計を見ると、
分譲住宅の着工戸数の直近の谷は本年5月の24.2万戸ですが、6月26.2万戸、7月27.2万戸、8月27.7万戸、そして9月には29.5万戸までに増加しました。この数値は、リーマンショック以降の中期スパンで見ても結構高い水準です。

 2019年以降の地域別の分譲マンションの着工戸数を見ると、
東京23区の着工が、2018年後半から増加基調となっています。また、神奈川県も、2018年の着工戸数を上回る水準となりました。一方、その他の地域は、千葉県で大型着工があり増加しましたが、東京23区以外と埼玉県の着工戸数が低調で、全体で2018年と同水準にとどまっています。

 本年は、
都心エリア、湾岸エリア、城東エリア、横浜・川崎エリアの着工戸数が6千戸を超え、これら地域は2018年と比較しても1千戸以上増加しています。また、着工戸数4千戸前後の城北エリア、城南エリアも2018年の戸数を上回っています。一方、城西エリア、さいたまエリア、湘南エリアは2018年を下回っています。

 東京23区については、2019年は、
江東区は4千戸前後となり、これら湾岸エリアの区が、引き続き分譲マンション着工の中心的なエリアです。また、区の着工戸数も2018年から大きく増加し、3千戸を超えました。このほか、新宿区、台東区、大田区の3戸で2千戸を超えました。

 以上が上記レポートの内容です。
新築マンションの販売不振が伝えられて久しいのですが、足元では着工需要が旺盛なのが確認できました。在庫管理の観点からすれば、販売在庫が積みあがりつつある現在、新規の仕入れは控えるのがセオリーです。
 
 にもかかわらず、各デベロッパーとも(?)販売戸数を増やそうとしているのは
「ちょっと何をしているのかわからない」状態ではあります。マンション評論家は、マンション建設が引き続き活発な理由として、リーマンショックを経て分譲マンション業界が体力のある大手の寡占状態であること、大手デベロッパーはマンション専業ではなく販売不振でも影響が軽微であること、パワーカップルなど価格が高くてもついてこれる購入者層が出現していること、などを挙げています。

 つまり、
売り急ぐ必要は全くなく、買える方を相手に気長に売っていった方が、値崩れを起こしてマンション市場を崩壊させるよりよっぽどよい、と考えているのでしょう。観察していると、大手デベロッパーはそれぞれ競争相手というより、協業相手なのであり、マンション市場を高い価格で保つよう努力する協同組合(ギルド)なのだと考えた方がしっくりきます。

 それは、違う角度からは
巨艦タイタニックのようにも見えます。例え沈みゆくとわかっていても、日々の営みをやめることはできません。仕入がなければプランはできず、プランがなければ建築はできず、建築がなければ販売はできないのです。大手デベロッパーを頂点に業界皆がそれに依存して生きている構図では、売れようが売れまいが全員が共倒れするまでやり続けるしかない‐案外そんな心持ちなのかもしれません。

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| 市場動向 | 22:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン目黒プレイス(新築)−3LDK70平米台が8千万円台、坪415万円の希少性

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★ JR山手線・都営三田線・東京メトロ南北線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩10分の場所に立地する積水ハウス分譲・若築建設施工・地上14階地下1階建・総戸数54戸(事業協力者住戸15戸、店舗1戸含む)の『グランドメゾン目黒プレイス』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は
下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、
坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。

 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅を西に出て、急な行人坂を下り、目黒川を渡って最初の角を右折して北西方向に進んだ場所に所在します。東京を代表するトレンド・文化の発信エリアが身近であることも、目黒の魅力です。大人の隠れ家のような店が佇む中目黒、ハイセンスなショップが集う代官山、洗練された趣がある恵比寿、インターナショナルな雰囲気をまとう白金台、そんな高感度なエリアと寄り添う暮らしとなります。

 積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズは大規模マンションをイメージしがちですが、本マンションは
敷地面積640.18平米、総戸数54戸のやや小規模なマンションとなっています。外観はシンメトリー基調のフォルムと、アースカラーを基調とした落ち着きあるデザインです。重厚な濃い色調の基壇部、面を構成する中層部、軽やかな印象を創出した上層部と、グラデーションの三層構造となっています。

 エントランスホールは二層吹抜けで木調の壁・ルーパーと紺のカーペットが生み出す上質な空間です。ホテルライクな内廊下を採用しています。すべての住戸が角住戸で、1フロア4戸(6階、8階〜14階)で構成されプライバシー性を高めています。

 タイル仕様の廊下、天然石のキッチン天板、ビルトイン食器洗浄乾燥機、ディスポーザ、ドイツ「グローエ」社製水栓、ミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機など、
設備は高級仕様です。二重床・二重天井、コンクリート杭の長さは3.4m〜12.8mです。

 販売は2018年11月にいったん休止したようですが、2019年2月に再開、同年5月に実際の分譲を開始し、
1月下旬に竣工予定、2月上旬までに引渡し予定なのですが、早くも最終1戸を残すのみとなりました。

 最終1戸は、間取り3LDK、専有面積71.64平米の北東・北西向き10階角住戸です。北東側は隣接マンション(目黒グリーンコーポ)との距離が結構近いのが留意点です。LD12.4帖、キッチン3.0帖、3つの洋室が6.8帖、4.7帖、4.5帖で、4.5帖以上を確保しています。浴室は1418サイズ、ウォークインクローゼットもあり、ファミリーで住むには申し分ありません

 販売価格は8,990万円、坪単価415万円です。本マンションの平均坪単価が410万円台とされていますので、ほぼ平均坪単価での価格水準となります。同じ「目黒」駅徒歩10分の坂下物件で現在も分譲中の『シティハウス目黒ザグランド』の平均坪単価が483万円ですので、それよりも約15%安い計算になります。

 価格が高止まりしている昨今にあって、
人気の「目黒」駅徒歩10分、70平米台の高級マンション3LDK10階角部屋が8千万円台、坪単価415万円で何とか買える水準というのは最早少ないのではないでしょうか。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン目黒プレイス

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| 新築マンション 目黒区 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
日本のマンション建築は異常なコスト高!−米国でより安くより高級なマンションが作れるワケ

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★ 21日付の日経XTECHによれば、「建築単価ウオッチ」の2019年10月調査の結果、鉄筋コンクリート造(RC造)マンションは、コストの動きを示す指数が前月比で0.1%下落しました。躯体(くたい)の資材・工事費の下落が寄与しています。RC造の主要な資材のうち、鉄筋と型枠用合板の取引価格は主要3都市でそろって下落しました。

 東京における2019年10月のRC造マンションのプライス推計値は、中央値に相当する中位(50%値)が1m2当たり32万2,000円(最新2カ月分は暫定値)で、前月比が変わらず、前年同月比では0.6%の上昇です。

 同様に、四分位で
高位(75%値)のプライス推計値は34万8,000円で、前月比が変わらず、前月比では5.7%下落でした。低位(25%値)は29万4,000円で、前月比が変わらず、前年同月比が3.5%上昇でした。

 以上が日経XTECHの記事の概要です。
東京オリンピック等の建設需要が一段落してきたのでしょうか。これまで上昇一辺倒だったマンション建築費が月によっては下落するようになってきたようです。

 注目したのは高位のプライス推計値で、
1平米当たり単価が2016年度は平均31万円、2017年度は33.5万円、2018年度は37万円まで跳ね上がったものの、2019年度は34.5万円程度まで下落しています。「高位」とは、建物の規模、施工条件、設計、グレードなどが「高位」にある高級マンションの建築費を指すものと思われます。その価格が今年に入って下落しているのです。

 サトウファシリティーズコンサルタンツのレポート『建築コストを考える』によれば、
日本の建築コストは世界各国と比べて格段に高いということです。第2位の英国と比べても1.5倍、3位以下の米国などと比べると2〜6倍もの格差となります。

 また、日本と米国の建築費を比較してみると、
日本は米国に比較して躯体にコストがかかり、仕上にはコストがかかっていません。これには求められる耐震建築の度合いもよるのでしょうが、留意すべき相違点です。

 労務費は米国が日本の2倍以上にもなりますが、にもかかわらず米国の建築コストが安いのは労働生産性の高さが原因です。したがって、日本は、大量の安い労働力を使った従来の「発展途上国型」の建設から、米国型の労働生産性を追求した「先進国型」の建設に変わっていかなければならない、とされています。これは、米国型の合理化に配慮した設計を行うことで、コストダウンは十分に可能であると、このレポートは結論付けています。

 また、
米国では小規模・低層の建物と大規模・高層の建物で建築単価がそれ程変わらないのに、日本では高層建築になるにしたがって建築単価が上昇する傾向にあるのだそうです。米国が大規模・高層建築についてまわる量産性と反復性を享受しているのに比べ、日本は高層建築になるにしたがって、建物のグレード、防災面の規制などもアップするからだそうです。

 さらに、
日本は間接工事費が高く、流通過程が複雑で、デベロッパーが事業に伴うリスクを大きく負うなどのコスト増要因があります。

 これらのことから、
日本のマンション価格に占める建築コストは高止まりしていると言えます。オリンピック需要が一段落しつつある今、日本の建設業界も欧米にならったコスト改革を進め、工事従事者にも高い賃金を確保しながら施工の効率化を進展させることで、より低廉でありながら仕上げにも意匠をこらしたグレードの高いマンションを建築し、購入者にも手の届く価格水準にしながら利益率を高めるような未来にしてほしいものです。

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| 市場動向 | 19:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
メゾン白金(中古)−住んでも貸してもよしの1DK、駐車場1万円も存分に活用

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩10分、東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩12分の場所に立地する菊池建設旧分譲&施工・地上4階建・総戸数11戸・1983年3月築の『メゾン白金』です。

 アドレスは港区白金5丁目です。白金は、港区の南部に位置し、古川(渋谷川)を隔てて北は南麻布、南は白金台、東は高輪、西は渋谷区恵比寿にそれぞれ接しています。東京都道305号芝新宿王子線(通称 恵比寿通り)が東西に横断していて、主に準工業地域の用途指定を受ける丁目が奇数の白金1、3、5丁目と、主に第一種中高層住居専用地域指定である丁目が偶数の白金2、4、6丁目に分かれています。

 古川沿いの低地には町工場や商店街が開けており、南部の台地は
聖心女子学院初等科・中等科・高等科及び聖心女子専門学校などの学校やマンションが立つ閑静な住宅街となっています。近年地下鉄の開通に伴い、「白金高輪」駅付近を中心に大規模な再開発(白金アエルシティ)が行われています。

 白金には聖心女子学院・北里研究所などの施設や私企業が山林として所有する敷地があり、隣接する白金台の旧白金御料地(国立科学博物館附属自然教育園など)・東京大学医科学研究所などと一帯となり、
東京23区内でも指折りの緑地帯を形成しています。これらの緑地帯は江戸時代に大名屋敷があった名残であり、広い区画が残っていたために財界人などの邸宅も見受けられ、高級住宅地として知られている地域もあります。

 「白金高輪」駅より本マンションまでは徒歩10分です。同駅3番出口を出て、都道305号線を西に進み、芝信用金庫白金支店を越えた2つ目の曲がり角を右折し、北上した左手に所在します。「広尾」駅からは徒歩12分で、同駅1番出口から外苑西通りを南下し、明治通りを横断して北里大及び北里研究所病院を通過する形で南に進んだ左手に所在します。北里研究所バス停留所より、都営バスを利用すれば、恵比寿駅や渋谷駅へのアクセスも便利です。

 幹線道路から離れたロケーションで、
戸建てやマンションの並ぶ閑静な住宅街に立地しています。上記の通り病院や大学キャンパス、附属病院、小中一貫の公立学校を含め、教育も充実の環境です。

 ブラウンで配色されたモザイクタイルと緑豊かな植栽が調和している外観を持ち、多角形のバルコニーやファサードなどのデザインも印象的です。総戸数11戸の小規模マンションで各戸の間取りは幅広いライフスタイルのニーズに応えるワンルーム〜5LDKのプランを用意、周囲には低層の建物が多く、採光や風通しも良好です。地上4階建でエレベーターはありません

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に位置する専有面積28.26平米の1DKです。南・東角部屋で、日照・眺望良好です。玄関からすぐダイニング・キッチンがあり、その隣に約6帖の和室があります。窓が多く開放的な明るいお部屋です。トイレ・浴室・洗面がユニット3点セットなのが残念ですが、収納もきちんと確保されています。

 管理費は月額9,700円、修繕積立金は月額5,000円、合計14,700円でリーズナブルです。また、駐車場に空きがあり、しかも月額1万円ですので、立地に比してかなりお得感があります。

 販売価格は1,880万円、坪単価220万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,716万円〜1,918万円、『マンションマーケット』では2,048万円〜2,160万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,961万円、坪単価229万円となり、販売価格は4.1%割安との試算結果です。現在空き住戸ですが、投資用に賃貸に出すことも可能であり、その場合の賃料相場は93,000円、表面利回りは5.93%、実質利回りは5.0%となります。

 このように
住んでよし、貸してよしの応用力の高い住戸で、都心立地で資産価値も安心です。今でも十分住めるものの、恵まれた南東角住戸の利点を活かしてリフォームすればさらに魅力的な住戸となることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:メゾン白金
 価格:万円 (税込)
 所在:港区白金5丁目
 交通:「白金高輪」駅徒歩10分
 面積:専有面積28.26平米

詳細はこちら(ノムコムより)
メゾン白金

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| 中古マンション 港区 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
10月は半世紀ぶりの歴史的な低い契約率−タワマンの契約率は25.4%のみ

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★ 18日付日本経済新聞によれば、不動産経済研究所が同日発表した10月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比29.5%減の2,007戸でした。2カ月連続で大きく減り、10月としては調査を開始した1973年以来で最低となりました。台風19号の上陸で週末を中心に集客ができなかったことが響きました。

 月間契約率は42.6%と好不調の目安とされる70%を大きく下回りました。10月としては1974年(23.5%)以来、すべての月で比較しても1975年8月(42.0%)以来の低水準となりました。台風の影響で「1〜2週間ほど販売を後ろにずらした物件が複数みられた」(不動産経済研究所)といいます。販売在庫数は7,000戸と2カ月連続で増加しました。

 1戸あたりの平均価格は5,992万円と前年同月に比べ58万円(1.0%)上昇し、1平方メートルあたりの単価も91.4万円と同2.6万円(2.9%)上昇しました。用地費の上昇傾向や工事費の高止まりなどを背景に、3カ月連続で上昇しました。11月の発売戸数は「白金や豊洲などで予定されている大型物件がけん引する」(同)ことから、前年同月を上回る3,500戸と見込んでいます。

 近畿圏の10月の新築マンション発売戸数は28.4%減の1,271戸となり、3カ月連続で前年同月を下回りました。家族向け住戸を中心に価格の上昇基調が重荷となっています。1戸あたりの平均価格は3,476万円と一人暮らし向け住戸の販売が増えた影響で前年同月に比べ4.9%低下しましたが、1平方メートルあたりの単価は71.9万円と同4.7%上昇しました。


 近畿圏の月間契約率は73.8%と5カ月連続で70%を上回り、販売在庫数は1,858戸と前月より減少しました。価格上昇を背景に客足が鈍りがちななか、販売予定時期の後ろ倒しが散見されるといい、11月の発売戸数は1,500戸程度と前年同月を下回る見通しです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向‐2019年10月度‐』を基にしていますので、以下その内容をみていくこととします。

 まず、
10月の発売戸数2,007戸は、前年同月の2,845戸、一昨年同月の2,817戸に比べ約3割減と大幅に減少しています。さらに契約率が42.6%と、1975年8月以来44年ぶりの歴史的な低さとなりました。台風による販売先延ばしの影響が甚大で、各デベロッパーとも販売計画を見直す必要が出てくるインパクトだったと思われます。

 しかも、今回の台風は、多摩川をはじめとする首都圏の河川氾濫、冠水により、
フラットな低地に建つマンションの危険性、タワーマンション高層階の災害時の不便性を浮き彫りにしました。マンション購入を躊躇させるには十分な影響がありました。

 実際、
タワーマンションの10月の契約率は25.4%しかありませんでした。445戸の売り出しのうち332戸が売れ残った計算です。

 発売戸数が10月として1973年以来の少なさだったにもかかわらず、在庫数は220戸も増加し、ちょうど7,000戸となりました。地域別契約率をみると、発売戸数の過半を占める23区物件の契約率が35.0%で地域別ワーストとなり、足を引っ張っていることがわかります。

 ただ面白かったのは、
1億円以上の23区物件は契約率82.4%と、高額物件のみ売れ行きが台風や消費税増税に影響されなかったことです。「買いたいスグレモノものは周囲に左右されることなく買う」というスタンスなのか、妙に感心しました。

 本ブログでも11月13日の記事『首都圏既存マンション成約が2ケタ減!ー10月は消費税+台風で散々な月に』で、
10月の中古マンション市場の不調ぶりをレポートしたところでした。

 もっとも、
10月の数値の低さは原因がはっきりしていますので、ある意味では救われていると言えます。上記の日本経済新聞の記事にあるとおり、話題の大型物件『白金ザ・スカイ』や『ブランズタワー豊洲』が販売される11月の動向が勝負どころです。

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| 市場動向 | 19:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ(新築)−5年前よりお得な駅近一流デベ大規模物件

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★ 京急大師線「鈴木町」駅より徒歩3分の場所に立地する住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数475戸の『シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ』です。

 アドレスは川崎市川崎区大師駅前2丁目です。川崎区は、川崎市の東南端である多摩川の下流から河口にかけての南側に位置し、ほぼ全域が平地となっています。川崎市の7つの区の中で唯一海に面しており、海側は埋め立ての造成が進んでおり、人工島の東扇島や扇島もあります。

 川崎大師が平安時代後期の1128年に創建されるなど、古くから神社・仏閣の門前町が整備されていましたが、都市の本格的な発展は徳川家康が東海道の整備を行い、江戸時代初期の1623年に東海道五十三次の宿場町として正式に川崎宿を設置してからです。

 近年では京急大師線沿線や東京都道・神奈川県道6号東京大師横浜線(産業道路)沿いでマンションの建設等が進んでおり、
人口は今後も増えると予測されています。産業道路や並行する東海道貨物線の東側は広大な埋立地で、鉄鋼・機械・化学などの重化学工業の大規模工場が集約されています。

 京浜運河の対岸には扇島と東扇島の人工島が整備され、製鉄所や火力発電所が建設され、中央には首都高速湾岸線が走ります。浮島町にある川崎浮島ジャンクションはこの湾岸線と
東京湾アクアラインの接続点となり、さらに東京国際空港(羽田空港)に川崎側で最も近い地点となっているため、羽田空港の「神奈川口」構想が検討されています。

 「鈴木町」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅から南下するだけのシンプルな道のりで、右手には徒歩1分でイトーヨーカドーの大型店舗が所在します。ヤマダ電機テックランド川崎店へは徒歩4分です。京急大師線「鈴木町」駅から「京急川崎」駅へは直通で5分、品川や横浜、さらに成田空港へも快適にアクセスできます。

 このようにポテンシャルの高い地に住友不動産が
「川崎新都プロジェクト」として大規模環境創造型レジデンスを誕生させます。本物件は、Westプロジェクトの位置づけで総敷地面積13,000m2超もあり、先に分譲されたEastプロジェクト『シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ』の総敷地面積9,000m2超と合わせて総戸数は732戸にもなります。

 四方を道路に囲まれた開放的な空間で、東と西の独立性を確保した南北貫通道路を採用しました。周りを取り囲むように高木の並木を配しました。エントランスは二層のガラスで明るい印象を演出、深い庇と列柱で、開放感とプライバシーを両立させています。

 エントランス空間は
重厚な印象のタイルに木の温もりを配し、ガラス窓の向こうには豊かな緑が望め、二層吹き抜けのホールの先にはラウンジスペースを設えています。共用施設としてペアレンツサロン兼キッズルームも備えています。

 また、
総合設計制度を活用してゆとりの空間を生み出し、南側が開放された恵まれた住環境を有し、安全に配慮した歩車分離設計を実現しています。

 建物は1年前の
2018年11月に竣工し、現在は公式HP上先着順11戸販売となっています。その概要は、間取り3LDK、専有面積70.36m2〜70.78m2に対し販売価格3,998万円〜5,100万円、最多価格帯4,800万円台となっています。単純に坪換算すると、坪単価188万円〜238万円程度です。

 平均坪単価は210万円台とされています。5年前に先行して分譲された『シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ』が平均坪単価205万円で、これが「鈴木町」駅徒歩5分と本マンションより駅距離が遠いことを考えると、本物件も価格水準としてはリーズナブルです。

 さらに、
『シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ』が中古市場で+4.83%と価格が上昇しているのも心強いです。イトーヨーカドー大型店舗に徒歩1分と日常生活には至便な駅近一流デベ大規模物件で価格も納得感があり、もっと注目されてよい物件だと思われます。

公式ホームページ ⇒シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 19:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
新築マンション価格定点観測ー坪250万未満のリーズナブルな物件を再発見

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★ 不動産ポータルサイトや情報誌でありそうでないものが「価格一覧表」です。購入検討者にとって最も重要な情報が価格であり、だからこそ売主側はこの情報をなかなか公開したがりません。また、これを他の新築マンションを比較検討できる方法で提示するなど、販売側にとってはできればやってほしくないことです。

 その中で、駅のラックに置いている
suumoは、比較的価格公開に積極的です。ポータルサイトが優勢な中、情報誌が生き残っていくには必要な努力なのでしょう。各デベロッパーにお願いしてできるだけ価格情報を掲載しているものとお見受けしました。

 suumoの最新号である
11月12日号に掲載されている新築マンションの価格水準の例は、次の通りです。

ルフォン北綾瀬シエルフォート 「北綾瀬」駅徒歩9分 坪192万円〜226万円
リビオシティ西葛西親水公園 「西葛西」駅徒歩11分 坪199万円〜296万円
ブレイズ北千住 「北千住」駅徒歩13分 坪202万円〜248万円
TOKYOキラリスナPROJECT 「南砂町」駅徒歩13分 坪203万円〜253万円
シティテラス金町 「金町」駅徒歩10分 坪206万円〜250万円
ソライエ成増 「地下鉄成増」駅徒歩11分 坪210万円〜257万円
ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂 「志茂」駅徒歩6分 坪217万円〜257万円
ルピアコート篠崎 「篠崎」駅徒歩8分 坪219万円〜264万円
グランドメゾン江古田の杜 「新江古田」駅徒歩10分 坪231万円〜295万円
センチュリー船堀 「船堀」駅徒歩11分 坪232万円〜260万円
エクセレントシティ竹ノ塚駅前 「竹ノ塚」駅徒歩3分 坪237万円〜302万円
ザ・ガーデンズ大田多摩川 「矢口渡」駅徒歩12分 坪241万円〜293万円
シティテラス東京三ノ輪 「三ノ輪」駅徒歩9分 坪245万円〜282万円
蘆花公園ザ・レジデンス 「千歳烏山」駅徒歩9分 坪294万円〜345万円
ブランズ元浅草 「田原町」駅徒歩7分 坪313万円〜334万円
バウス世田谷上町 「上町」駅徒歩5分 坪315万円〜353万円
プラウドシティ東雲キャナルマークス 「豊洲」駅徒歩10分 坪319万円〜352万円
クレヴィア日暮里THE RESIDENCE 「日暮里」駅徒歩10分 坪334万円〜351万円
クレヴィア池袋East 「池袋」駅徒歩10分 坪338万円〜431万円
ルピアシェリール森下 「菊川」駅徒歩2分 坪363万円〜393万円
クレヴィア日本橋浜町公園 「浜町」駅徒歩2分 坪389万円〜437万円
クレヴィア日本橋水天宮前 「水天宮」駅徒歩3分 坪432万円〜455万円
クレヴィア文京湯島 「湯島」駅徒歩1分 坪526万円
SHIROKANE The Sky(白金ザ・スカイ) 「白金高輪」駅徒歩3分 坪550万円〜1,245万円

 上記は、
suumoにおいて、見開きページで紹介されている23区所有権物件のうち、現在の販売期に応じて価格レンジが掲載されているものを全て挙げ、最も低い坪単価を示した順に並べたものです。これを見ると、23区でも最低価格水準が坪単価250万円を切っているものが13件あり、総掲載件数24件の54%を占めるなど、案外買いやすいものがあることを再発見しました。

 また、低価格水準物件のうち
駅距離が徒歩10分圏外であるものが6件あり、坪単価250万円未満の低価格物件の46%を占めています。逆に最低価格水準が坪単価250万超の物件には駅距離が徒歩10分超となるものが皆無であり、高額物件では駅距離徒歩10分超となると売りにくいことがわかります。

 したがって、
リーズナブルな物件を探そうと思えば、まずは駅徒歩距離10分超が狙い目となります。しかし、これは中古市場でも低価格で取引されることを示唆しており、一概にお得であるとも言えません人気駅徒歩3分内であったり、話題の大規模タワー物件であったりすると、価格があり得ないくらい高くなりますが、それはセカンダリーで高額で売れる可能性と裏腹でもあります。

 売主に安心感があり、価格もリーズナブルで、個人的にバランスが良い思っている物件は、『リビオシティ西葛西親水公園』、『シティテラス金町』、『ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂』、『グランドメゾン江古田の杜』、『シティテラス東京三ノ輪』です。『蘆花公園ザ・レジデンス』より上は価格が一段と上がり、サラリーマンにとって現実的ではありません。

 上記に掲げたマンションは
都心へのアクセスも良好です。あまり背伸びをしなくてすむ快適なマンションとして、魅力は十分だと考えています。

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| 市場動向 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロジマン西麻布(中古)−エッジの効いた西六本木の赤煉瓦ヴィンテージ

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★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩6分、同日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅より徒歩8分の場所に立地する日本地所旧分譲・前田建設工業&三井建設施工・地上6階建・総戸数64戸・1976年8月築の『ロジマン西麻布』です。

 アドレスは港区西麻布1丁目です。西麻布は、麻布地区の西端に位置し、渋谷区広尾との区境にあたります。このエリアは、江戸時代は農耕地、雑木林、町屋、大名及び小名の下屋敷からなる街外れの閑散とした地域でした。しかし東京オリンピック開催に伴う首都高速3号渋谷線の建設と重なるように、六本木通り沿いにはビルディングやマンションが少しずつ目立ち始めるようになっていきました。

 その後は多くの民家がビルディングやマンションに取って代わられていくものの、繁華街としての西麻布の様相を現し始めるのは1980年代後半からの
バブル景気の時代です。1985年(昭和60年)10月、西麻布4丁目霞町交差点にアイスクリーム店ホブソンズが開店し、一大ブームとなり、1990年(平成2年)、西麻布4丁目の外苑西通り沿いに建ったザ・ウォールの大規模なディスコは、西麻布2丁目のレッドシューズ(カフェバー)などと並び、週末は明け方まで騒ぎを起こす若者達で溢れました。バブル景気末期の1991年(平成3年)には、同じく外苑西通り沿いで西麻布3丁目のキャンティ西麻布店、並びに高級焼肉店である叙々苑遊玄亭が開業しました。

 「乃木坂」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅5番出口を出て日本学術会議前交差点を渡り、青山霊園を左手に見ながら南下し、五差路交差点を左折した星条旗通り沿いの右手に所在します。「六本木」駅からは徒歩8分で、外苑東通りを北上し、政策研究大学院大学の交差点を左折して西に進んだ左手に所在します。「乃木坂」駅からも「六本木」駅からもやや下るルートです。また、墓地下バス停まで徒歩1分で品川駅や新宿駅、信濃町駅まで1本でアクセスすることができます。

 ブラウンの二丁掛けタイル貼りの外観が重厚感を醸し出す地上6階建て総戸数64戸のマンションです。1階部分が広々とした平置き駐車場とお洒落なラーメンダイニング「西麻布 五行」になっているピロティ構造で、住戸は17.84平米〜32.63平米のワンルームが基本です。分譲当初は、ユニットバス3点セットにユニットキッチン、カーペット敷きの床でしたが、築年を経てリフォームがされていますので、フローリング床になっている住居もあります。

 エントランスは、レンガタイル貼りでレトロな雰囲気ですが、
オートロックシステムが施され、管理人もいます。また、1階には、クリーニングロッカーとコインランドリー・乾燥機があるので単身者には便利です。敷地内ゴミ置場もありますので曜日や時間を気にせず、いつでもゴミ出しが可能です。エレベーターは1基です。北側には米軍関連施設があり、さらにその北側には青山霊園が広がるので高い建物もなく開放感があります。

 徒歩10分圏内には、ミッドタウンをはじめ高級スーパーやまいばすけっと(徒歩6分)、コンビニエンスストア(ローソン西麻布1丁目店まで徒歩2分)やドラックストア、かおたんラーメンエントツ屋などがあり生活は便利です。休日には、新国立美術館やサントリー美術館、根津美術館など美術館巡りもよいでしょう。学区は笄小学校、高陵中学校です。

 対象住戸は
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積49.07平米の北向き1LDKです。玄関からは短いホールを経て13.1帖のLDK、左手に独立性の高いキッチンと4.5帖の洋室があります。水廻りはキッチン近くに固められ、収納はシューズインクローゼットをはじめとして十分な容量があります。

 2019年9月中旬に全面リフォームが完了し、フローリング張替、天井・壁・クロス貼替、玄関・廊下人造大理石、洗面所・トイレのフロアタイル貼替、システムキッチン交換、装飾タイル設置、ユニットバス交換、給湯器交換、浴室暖房乾燥機設置、室内給排水管交換、洗面台交換、シャワートイレ設置、照明器具付(LED)、室内クリーニング等が行われました。なお、事務所使用も可能になっています。

 販売価格は4,199万円、坪単価283万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,375万円〜3,675万円、『マンションマーケット』では2,974万円〜3,124万円、『ふじたろう』では3,493万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,942万円〜4,776万円、『マンションレビュー』では4,102万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,706万円、坪単価250万円となり、販売価格は13.3%割高との試算結果です。販売価格は相場より約500万円高い計算ですが、フルリフォームしていますので、その分の価格だと思えなくもありません。ただし、管理費は月額17,760円、修繕積立金は月額29,253円、合計月額47,013円で、専有面積に比して高めの印象です。なお、駐車場は空きがあり、月額45,000円です。

 西六本木に位置するこの辺り一帯は、略して
「ニシロク」呼ばれるスポットだそうで、六本木の中心部からは少し離れますがエッジのきいたお店も多く、業界人のたまり場になっているレストランも多いのだそうです。現場を訪れればその独特の雰囲気も感じられることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ロジマン西麻布
 価格:4,199万円 (税込)
 所在:港区西麻布1丁目
 交通:「乃木坂」駅徒歩6分
 面積:専有面積49.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ロジマン西麻布

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| 中古マンション 港区 | 19:20 | comments(0) | trackbacks(0) |