THE COURT 神宮外苑(新築)−オリンピック開会式を肌で味わう超高級物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ銀座線「外苑前」駅より徒歩8分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩11分、東京メトロ副都心線 「北参道」駅より徒歩13分、JR総武線「千駄ケ谷」駅より徒歩14分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&野村不動産分譲・大林組施工・地上22階地下2階建(実質地上23階地下1階建相当)・総戸数409戸(販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む)の『THE COURT 神宮外苑』です。

 アドレスは渋谷区神宮前2丁目です。神宮前は、「原宿」及び「表参道」と通称される地域の公称地名であり、主に商業地と高級住宅街から構成されています。北西から時計回りに神宮前1丁目から神宮前6丁目となります。

 明治22年の町村制施行により千駄ヶ谷村、原宿村および穏田村が合併し、東京府南豊島郡千駄ヶ谷村が発足、その後変遷を経て昭和7年に当時の豊多摩郡千駄ヶ谷町が、東京市に編入され、同市渋谷区の一部となりました。昭和40年に住居表示を行い、従前の原宿1〜3丁目を中心とする区域の町名が神宮前1丁目から神宮前6丁目となっています。

 神宮前には6,770世帯、12,283人が住んでいますが、そのうち神宮前2丁目には1,748世帯、3,021人が住んでいます。同じ町内には、駐日本国トルコ共和国大使館、駐日本国エストニア共和国大使館、東京都立青山高等学校、國學院高等学校、海外子女教育研究所、ビクター青山スタジオ、渋谷神宮前郵便局、神宮前熊野神社、ショップレガロ、ディーゼルなどがあります。


 「外苑前」駅から本マンションまでは徒歩8分す。同駅3番出口を出て、秩父宮ラグビー場に行く手前を左折し、青山熊野神社の脇を通って北上し、右手に入ったところに所在します。南東側には国学院高校が隣接し、同高校を囲むようにV字型にウイングを広げた配棟が計画されています。

 新国立競技場建設を契機に再開発が行われる「神宮外苑地区地区計画」のA5地区に当たり、再開発エリア内唯一のマンション事業として、周辺の公園や広場、緑道等の整備を通じて、新たな賑わい、交流の拠点を整備する狙いがあります。以前は『外苑ハウス』という昔高級物件として分譲されたマンションがあったエリアです。

 敷地面積は8,754.00平米と都心物件としてはうらやましいくらいの広さです。地上22階地下2階建の建物は、実質地上23階地下1階建相当となり、タワー物件と言える高さになります。総戸数409戸のうち事業協力者住戸が229戸と、約56%を占めるのが特徴です。

 また、
駐車場が総戸数409戸に対して敷地内機械式152台、敷地内平面23台と、都心物件としては近年にない多さで、これも土地区画整理事業で地権者が多くいることとの関係でしょう。全175台のうち一部を事業協力者住戸及び一部住戸を対象に付設の駐車場又は駐車場優先権の付与を予定しています。

 さらに、
本マンション建物内に子育て支援施設およびにぎわい施設が導入される予定(運営方法未定)です。ただ、気になるのは、最近、地元住民である地権者住戸の方々や地元の自治会等と協力し合うためにこのような施設を採用することが、行政との取り決めもあるのか流行していますが、都心物件だと、投資家を含め購入して居住される新住民と地元住民の方々との意識の差があまりに大きく、うまくいっていないのではと思われるケースを耳にすることです。

 共用施設としては、建物内スペースを緑化した
ヒーリングフォレストや躍動感を感じさせる「リボン」をモチーフにしたブライトプールなど、高級物件であることを強く印象付けるものが備わっています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積70.38平米〜310.22平米です。間取り図を見る限り、内廊下タワー物件に多いプラン形状のように感じました。「外苑前」駅からは徒歩8分が最寄りで、駅近偏重の最近の風潮からはやや遠さを感じますが、超高級物件として売り出す可能性大です。ネット上の掲示板では、『パークコート青山ザタワー』や『パークコート赤坂檜町タワー』に匹敵する坪単価1,000万円程度ではないかと推測されています。

 入居が2020年7月と、東京オリンピックの1か月前であるのも凄いポイントです。ほぼお隣となる新国立競技場での東京オリンピック開会式の興奮を肌で味わえるプレミアム感抜群のマンションとなりました。

公式ホームページ ⇒THE COURT 神宮外苑

TOPへ
 


| 新築マンション 渋谷区 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
「東京駅まで電車で4分」でも売れ残り?−馬喰町でだぶつくマンション需要

JUGEMテーマ:マンション


★ 18日付zakzakは、『「東京駅まで電車で4分」の超好立地でも売れ残り…終わり近づく新築マンション"バブル"』と題して、編集局の不動産担当の書いた以下のようなコラムを掲載しています。

「東京、大阪、京都の一部地域で新築マンションの物件価格が高騰、
バブル状態が続いてきましたが、終わりが近づきつつあるようです。

 東京駅まで電車で4分という超好立地に約1年前、中規模のマンションが建ちました。立地がいいため、完成前に完売が予想されましたが、ふたを開けてみれば、
いまだに売れ残り、その数、半数近くに及んでいます。

 「
約68平方メートルで、6,200万円から7,200万円と高額なのが理由ですが、6〜7年前ならこれでも売れました。開発計画を立てたとき、中国の富裕層が日本の新築マンションを爆買いしていたころで、その熱がこんなに早く冷めるとは考えもしなかったのでしょう。業者としては、ここに小さなホテルでも造って、丸ごとファンドにでも売った方がよっぽど儲かったと後悔ているんじゃないですか」(不動産コンサルタント)

 竣工から1年が経つと新築というウリ文句も使えなくなるため、この業者、
とうとう値引き販売に舵を切りました。

 広さや階数にもよりますが、
当初の価格から数百万円は下げている模様。将来、購入を考えている方、これから少なくない数でこんな物件が出てきそうです。」

 以上がzakzakの記事の概要です。当然気になるのは、
「どのマンションのこと言ってるの?」ということです。2ちゃんねるでは、本記事へのコメントに『プラウドシティ越中島』のリンクを張っているものがありました。

 確かに、『プラウドシティ越中島』が最寄りとする「越中島」駅は「東京駅まで電車で4分」なのですが、同マンションは総戸数305戸の
大規模マンションで、上記記事の「中規模マンション」に該当しませんし、竣工が来年1月下旬ですので、「約1年前〜建ちました」という記事にも符合しません。

 「越中島」駅を最寄りとするマンションは数が少なく、『プラウドシティ』の直近は2011年に分譲された『クレヴィア越中島』まで遡ります。したがって、
他の駅を探してみることとしました。

 「東京駅まで電車で4分」で売れ残るわけですから、やはり東京メトロ丸ノ内線やJR山手線・中央線ではない、
相対的にマイナーな路線・駅だと思われます。「越中島」駅のあるJR京葉線でないとすれば、残りはJR総武本線です。

 JR総武本線で「東京駅まで電車で4分」の駅は「馬喰町」駅です。調べてみると、多くの「馬喰町」駅最寄りの分譲マンションが販売中でした。そのリストは、以下の通りです。数字は左から、平均専有面積、平均価格、平均坪単価です。

プロスタイル日本橋馬喰町 45戸 64平米台 6,600万円台 340万円台
ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス 43戸 68平米台 9,300万円台 450万円台
プライムスタイル東日本橋 74戸 61平米台 6,600万円台 360万円台
ウエリス千代田東神田 55戸 65平米台 7,400万円台 370万円台
レフィール日本橋馬喰町 40戸 59平米台 7,200万円台 400万円台
ザ・パークハウス東日本橋 65戸 73平米台 8,800万円台 400万円台
ザ・パークハウス日本橋大伝馬町 153戸 60平米台 7,100万円台 390万円台


 「馬喰町」駅周辺は繊維系製品を取り扱う問屋街であり、最近の業種転換で、多くのマンション適地が売りに出されたのだと思います。しかし、「馬喰町」駅の1日乗降人員数は25,000人程度とかなり少なく、連結している「東日本橋」駅の一日乗降人員数80,654人を足し合わせても、「東京」駅至近の立地としてはまだ閑散としている状況です。

 つまり、
「住みたい人」が少ないのに、商業地として容積の取れるマンション適地が多いので各デベからの供給が乱立し、現時点で消化不良を起こしている格好です。

 そしておそらく、上記記事で例に上がっているのは、
昨年6月30日に竣工した『プロスタイル日本橋馬喰町』でしょう。「馬喰町」駅徒歩3分のほか、都営線の「東日本橋」駅と「馬喰横山」駅に徒歩1分と至近の立地でありながら、上記のような事情で需要を掴みきれていないのかもしれません

 現在、公式HPでは、でかでかと
家具付きモデルルーム販売のほか、新価格販売住戸も4戸設けられ、坪単価291万円程度と、坪単価300万円を切る住戸も出てきました。売主が必ずしも大手ではないだけに、資金を回していく関係で竣工した以上は早く売り切りたいという思惑を持っていることも考えられます。

 今回の馬喰町におけるマンション大量供給による余剰感は、
他エリアにも一般化される「バブル崩壊状態」とまではとらえられないと考えます。しかし、需要・供給のバランスを崩すとそれが回復しづらいような環境に既になっているという意味では、今後の糧とすべき事象と言えましょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
ビッグ武蔵野中村橋(中古)−相場より3割安い新耐震基準1DK

JUGEMテーマ:マンション


★ 西武池袋線「中村橋」駅より徒歩10分、同線・都営大江戸線「練馬」駅より徒歩11分の場所に立地する武蔵野産業旧分譲・富士工施工・地上6階地下1階建・総戸数23戸・1984年3月築の『ビッグ武蔵野中村橋』です。

 アドレスは練馬区中村北2丁目です。中村北は1丁目から4丁目まであり、昨年12月1日現在で6,757世帯11,590人が住み、うち本マンションのある2丁目には1,648世帯3,010人が住んでいます。1世帯当たり人数は、中村北全体で1.72人、2丁目で1.83人です。23区の平均世帯人数が1.93人ですので、やや少なめと言えます。

 中村北は、練馬区南部に位置し、北で向山、北東で練馬、東で豊玉北、南で中村、西で中野区上鷺宮、北西で貫井と接しています。北境に西武池袋線が走り、「中村橋」駅が設置されており、当地は「中村橋」駅南側の東西に細長い町域を持ちます。東境は暗渠化された中新井川です。

 江戸時代は豊島郡中村の一部でしたが、1889年(明治22年)の町村制施行により北豊島郡中新井村大字中の一部となりました。1932年(昭和7年)、東京市板橋区の成立に伴い、北豊島郡中新井村大字中から板橋区中村町の一部となり、1940年(昭和15年)に板橋区中村町から独立して板橋区中村北となり、1947年(昭和22年)、練馬区分区により練馬区中村北となり、1940年(昭和15年)から1960年(昭和35年)にかけて漸次中村町の一部から置き換えられました。

 地名は、板橋区中村町の北部にあったことによりますが、中村町の由来は北豊島郡中新井村の大字名「中」によるとされています。通学区は、中村小学校、中村中学校です。


 「中村橋」駅から本マンションまでは徒歩10分す。同駅を北側に出て、西武池袋線沿いに東へと歩き、目白通りに突き当たったところで線路を横断し、細い道を南に入った右手に所在します。「練馬」駅からは徒歩11分で、同駅西口を出て東へと歩き、目白通りに突き当たったら目白通りをしばらく西へと歩いて、左手の細い道を入ってしばらく進んだ左手に所在します。

 「中村橋」駅は一日乗降人数が39,416人、4路線の入る快速・準急停車駅である「練馬」駅は207,773人と、駅の大きさが異なりますので、より都心方向に近い
「練馬」駅の利用が便利でしょう。「練馬」駅周辺はエミオ練馬などの駅ビルや西友、大型複合施設coconeri(ココネリ)などが建設され、ショッピングや外食が楽しめる地域となっています。

 本マンションから徒歩8分のところに
スーパーオオゼキがあり、徒歩9分圏内にはコンビニエンスストア、金融機関、飲食店、病院など日々の暮らしをサポートする施設が揃っています。さらに、徒歩12分のところには図書館があり、休日にゆっくりと過ごすのも良さそうです。

 本マンションは、グレーを基調とした外観で、アプローチには階段とスロープが設置されています。19平米〜54平米台の面積帯での販売実績があります。
2012年10月揚水ポンプ交換工事、2013年10月外壁部分補修工事、2014年7月壁と屋上防水工事及び排水ポンプ交換工事実施済みです。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の4階に所在する専有面積24.66平米の1DKです。南・東角部屋につき、日照・眺望良好です。約9.45平米のルーフバルコニーが付いており、使用料は無償です(現状は造作物があります)。現在空室につき即入居可能です。

 玄関から入るとすぐDKがあり、その左手にルーフバルコニーに出られる6帖和室があります。水廻りは玄関右手ですが、残念ながら
3点ユニットです。DKは南側に開口部がありますので、一年中明るいスペースとなるでしょう。収納は和室に変形ながら大型のクローゼットが付いています。

 販売価格は直近の780万円から値下げして
700万円、坪単価94万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では917万円〜1,115万円、『イエシル』では717万円、『マンションマーケット』では1,213万円〜1,342万円、『ふじたろう』では663万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,044万円〜1,255万円、『マンションレビュー』では1,052万円〜1,117万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は985万円、坪単価132万円となり、販売価格は28.9%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の坪単価は141万円との記録が残っています。対象住戸の管理費は月額7,200円、修繕積立金月額3,600円と、こちらも抑えられています。

 本マンションの良さの一つは、
新耐震基準マンションであることです。都内23区の1,000万円を切る中古物件は旧耐震であることが多く、新耐震で建てられたマンションは魅力です。間取りは古さが否めないので、DKと和室を広いフローリングとし、ワンルームマンションにリノベーションした方が賃貸物件としてもアピールすると思われます。

 築30年超の中古マンションですので、
ごみ置場の管理状態はチェックしておく必要があります。リノベで一新されれば、開口部が多く、明るい開放的な物件として、印象に残るマンションとなることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ビッグ武蔵野中村橋
 価格:700万円 (税込)
 所在:練馬区中村北2丁目
 交通:「中村橋」駅徒歩10分
 面積:専有面積24.66平米

詳細はこちら
ビッグ武蔵野中村橋

TOPへ


| 中古マンション 練馬区 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
六甲アイランドの中心施設から全テナント撤退−東京のアイランド型開発は大丈夫か

JUGEMテーマ:マンション


★ 14日付け産経新聞によれば、神戸市東灘区の人工島・六甲アイランド(六アイ)の大型複合施設「神戸ファッションプラザ」の商業棟から、最後のテナントの食品スーパーが撤退することがわかりました。所有者側のトラブルでエレベーターなどが停止している状況ということです。六アイは今年で街開きから30年を迎えましたが、市は同施設を中心に島の発展を目指してきただけに、「街の活性化は非常に厳しい状況になった」と頭を抱えています。

 同施設は平成9年開業し、
大型映画館を擁する10階建ての商業棟のほか、美術館やホテルなどを併設し、全盛期には多くの市民でにぎわいました。しかし、商業棟は利用者が伸びずに店舗の撤退が相次ぎ、今年4月からは1階のスーパーが唯一のテナントとなっていました。

 民間企業や市がそれぞれの施設の所有権を持ち、商業棟は昨年12月から「合同会社神戸ファッションプラザ」(東京)が所有しています。関係者によると、
同社は管理委託料を滞納しており、今年5月22日に棟内の全エレベーターとエスカレーターが停止しました。スーパーにとっては、地下駐車場や最寄り駅からの動線を止められたことになるため、同社に書面で何度も対応を要請しましたが返答はないということです。

 スーパー側は「今後さらに利用者に不便をかける恐れがある」として、
7月3日で閉店することを決めました。

 現在、
人口約2万人の六アイにスーパーは2店舗しかなく、閉店後は1店舗のみになります。

 一方、同施設の管理組合に加わる
市も所有会社と連絡が取れず、正確な事態を把握できていないということです。市は官民一体で六アイを盛り上げようと、テナント誘致を要望してきましたが実現には至らず、「所有が民間会社なので市が対応するにも限界がある。もはやどうしようもない」とあきらめの声が上がります。

 市の担当者は「市有地の空き区画に商業施設を誘致することなどを含め、新たな振興策を検討するしかない」としています。

 六アイの約6,300世帯で構成する「六甲アイランドCITY自治会」の實(じっ)光(こう)良夫会長(70)は
「島は今も阪神大震災の影響を引きずっている。スーパーがなくなるのはつらいし、不便だという声も多い。市のリーダーシップでスーパーの問題くらい解決できないと、島が発展する将来像を語っても夢のまた夢だ」と指摘しています。

 以上が産経新聞の記事の概要です。


「あの六甲アイランドが…」

 私は、この記事に少なからずショックを受けました。この記事を発見して思わず複数の知り合いに転送したところ、そのうちの一人は返信をこう返してくれました。

「六甲ライナーができ、六甲アイランドが発展していく姿を間近で見て育った者として、愕然としました。。」

 特に関西出身者で東京に出てきた人にショックが強いように思われます。

 私は入社してすぐの勤務が関西でした。24歳のクリスマスの頃、レンタカーを借りて、彼女とはまだ言えない大阪の女の子と
六甲アイランドにドライブデートをしたのです。六甲アイランドは街開きをしたばかりの頃で、新しい街はすべてが明るく、未来に向けて輝いていました。「今夜、これからどうしよう」と、どきどきしながら、クリスマスツリーのきらびやかな装飾を眺めて悩んでいたのを思い出します。

 六甲アイランドから商業施設が撤退していったのは、記事によれば
利用者が伸びなかったから、とされています。ではなぜ利用者が伸びなかったか、というと、やはり交通の便と商業施設の魅力のバランスがとれなかったからではないかと思われます。

 確かに六甲ライナーはできましたが、
神戸市中心部からお客を呼び込むほど商業施設に魅力が大きいわけではなく、島の住民の需要だけではもたなかったと考えられます。それで、日常生活に密着したスーパーだけが残ったわけですが、それではテナント全体数を埋めるだけの賃料は得られず、管理会社の質は劣化し、今日のような事態を生んだものと推察します。

 そもそも
官民協力の再開発というのは、持続性にリスクがあると考えています。官が入る再開発は、民間だけだと採算が合わず、実現できないプロジェクトを官の力でやらせようとする匂いが感じられます。したがって、調子がよいときは官民の性格の違いが目立たなくてよいのですが、調子が悪くなると、官民それぞれが責任の所在は相手方にあると考えるようになり、加速度的に破滅の道を走り始めるのです。

 心配するのは、
同じような結果が東京でも繰り返されないだろうか、という点です。アイランドは、住宅・商業・オフィスなどが集積した複合型開発を呼び込みやすい利点がありますが、周囲から途絶された環境ともなりがちです。

 アイランド型開発を成功させるには、内部から常に火を燃やし続けなければならないというしんどさがあるかもしれません。六甲アイランドもまだ逆転のチャンスはありますし、東京の再開発地域も、現在の繁栄に気を緩めずに未来を見つめていく必要がありそうです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 21:47 | comments(2) | trackbacks(0) |
ザ・グランプルーヴ上馬(新築)−全戸サイクルベース設置の高感度なレジデンス

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩6分、同線「三軒茶屋」駅より徒歩12分の場所に立地するプロパスト分譲・シミズ・ビルライフケア施工・地上14階建・総戸数35戸(コネクトプラン未採用の場合最大38戸)の『ザ・グランプルーヴ上馬』です。

 アドレスは世田谷区上馬1丁目です。上馬は、1丁目から5丁目まであり、旧・荏原郡上馬引沢村(かみまひきさわむら)の省略により、このような地名になったと言われています。一般には源頼朝が遠征に向かう途中この地を訪れ、土砂崩れに遭った際、「以後ここを渡る際は、馬を曳いて渡れ」と命じたのが由来とされていますが、さらに古い地名とも考えられています。世田谷区には下馬という地名もありますが、隣接はしていません。

 本マンションから「駒沢大学」駅まで徒歩6分です。同駅から>国道246号線を渋谷方面へと歩いた右手に所在します。「三軒茶屋」駅からは徒歩12分で、同駅から国道246号線を用賀方面へと歩いた左手となります。国道246号線沿いになるため、交通音・排気ガスの影響は避けられないでしょう。また、幹線道路沿いを歩くことになりますので、通勤で歩いて楽しい道のりということでもなさそうです。

 本マンションが意識するターミナル駅は、東急田園都市線である以上「渋谷」駅ということになります。「渋谷」駅では「渋谷駅中心地区基盤整備」のほか、複数の再開発事業が進行中で、
百年に一度の規模の再開発だと言われています。渋谷には近年、IT企業が都内一集結するなど、最先端を行くビジネスゾーンとしても注目されています。

 本マンションの特徴は、
全戸にサイクルガレージが備わっていることです。「渋谷」駅まで自転車で17分ですから、電車など乗る時間を考えれば、むしろ自転車利用の方が「渋谷」駅まで早いかもしれません。特に、渋谷エリアを勤務地とするビジネスパーソンにとっては、ロードバイクなど大切な自転車をプライベートに収納できるサイクルガレージ(2台分収納できます)はありがたい設備だと言えます。また、防災倉庫も全住戸分備えられています。

 日常のお買い物は、
オオゼキ野沢店が徒歩2分、まいばすけっと野沢2丁目店が徒歩2分、マルエツ中里店が徒歩6分、コンビニがファミリーマート上馬交差点前店が徒歩2分、ドラッグストアはトモズ駒沢駅前店が徒歩8分となります。おしゃれな飲食店は、ナポリスタカ駒沢が徒歩7分、東京茶寮三軒茶屋店が徒歩8分、ユナイテッドカフェが徒歩10分、24 GREEN FINGERSが徒歩10分、cafe The Sun LIVES HEREが徒歩11分、griotte駒沢が徒歩13分です。
 
 間取りは、
Aタイプ(1LDK45.37平米)、Bタイプ(1LDK35.04平米)、Cタイプ(2LDK60.07平米)の3タイプで、コネクトプランとしてA+Bタイプ(3LDK80.41平米)、B+Cタイプ(3LDK95.07平米)も提案されています。独立性を保ちつつ、1ドアでつながるコネクトプランは、現代的な自立したカップルの住まいとして魅力的だと感じました。

 なお、
専有面積にはサイクルガレージと防災倉庫のスペースも含まれている点には注意が必要です。専有部の設備は、洗面台をはじめとしてプロパストらしくお洒落に仕上がっています。

 販売価格はコネクトプランを除き、
第1期13戸販売として、3,990万円〜7,550万円、坪単価376万円〜415万円程度です。これまでの販売住戸の平均坪単価は390万円台とされています。標準相場をごく大まかに試算すると、324万円(駒沢2016年坪単価)×1.025(駅距離補正)×1.105(地価上昇補正)=坪単価367万円となり、相場より8%割高との試算結果です。

 それにしても、
ブラックとグレーで統一された様式美を感じる外観、センスのある内装や設備、他物件と差別化を図るユニークな全戸サイクルガレージ&防災倉庫など、訴求力はピカイチの物件です。幹線道路沿いという欠点をカバーし、駒沢公園という立地を考え抜いた高感度な住まいとして、強い印象を放つマンションとなりました。

公式ホームページ ⇒ザ・グランプルーヴ上馬

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
値上がりマンションランキング−リスキーな累乗プレミアムに注意せよ

JUGEMテーマ:マンション


★ 12日付いえらぶニュースによれば、グルーヴ・アールは同日、マンション情報サイト「マンションレビュー」内において公開している分譲マンション価格の「騰落率」を基に、新築時と比較して値上がり率の高かったマンションを調査し、日本全国の築5年以内のマンションに絞り、値上がりランキングを公開しました。

 これは、各分譲マンションの新築時の価格と、
中古販売履歴(いつ、いくらで売りに出ていたかというデータ)を比較し、現時点での値上がり率を「騰落率」としているものです。なお、ランキングの対象となる物件は、中古販売履歴が10件以上あるもの、もしくは、10件以下でも総戸数に対して30%以上販売履歴があるものとなります。

 ランキングは以下の通りです。


1位 63.8%↑ アークヒルズ仙石山レジデンス(東京都港区/平成24年8月築)
2位 58.5%↑ ワテラスタワーレジデンス(東京都千代田区/平成25年3月築)
3位 56.5%↑ プレミスト南青山(東京都港区/平成26年2月築)
4位 56.5%↑ パークコート六本木ヒルトップ(東京都港区/平成24年8月築)
5位 55.1%↑ グランフロント大阪オーナーズタワー(大阪府大阪市北区/平成25年4月築)
6位 53.4%↑ パークコート千代田富士見ザタワー(東京都千代田区/平成26年3月築)
7位 51.6%↑ ザ・パークハウス渋谷美竹(東京都渋谷区/平成26年2月築)
8位 51.5%↑ デュフレベース南麻布(東京都港区/平成24年2月築)
9位 50.8%↑ ユニーブル渋谷神南(東京都渋谷区/平成25年12月築)
10位 50.4%↑ クレヴィア墨田本所(東京都墨田区/平成23年7月築)


 本記事ではこのランキング100位までに対して、次のような分析を試みています。

 まず、ランクインした物件の所在地については、
東京都が76件、大阪府が10件、京都府4件、神奈川県2件で、東京都が76%を占めました。その内訳は、港区32件、渋谷区12件、千代田区11件、新宿区5件、中央区及び品川区が各3件、豊島区及び目黒区が各2件と、港区、渋谷区、千代田区で全体の過半数を占めました。

 次に、最寄り駅からの距離については、
駅徒歩1分以内が13件、2〜3分が31件、4〜5分が29件で5分以内が計73件、6〜10分が21件、11分以上が7件となっており、駅徒歩5分以内が大半を占めました。

 分譲会社(ジョイントの場合は重複カウント)については、
三菱地所レジデンスが15件、三井不動産レジデンシャルが14件、東急不動産が9件、野村不動産及び伊藤忠都市開発が各8件、NTT都市開発及び阪急不動産が各7件などとなっています。2大ブランド強し、といったところですが、大手では3年連続マンション供給数トップの住友不動産やBrilliaシリーズで調子のよい東京建物が10位以内に入っていないのが気になります。

 また、今回ランクインしたマンションのうち、
100件中48件(48%)が100戸以上あり、100件中36件(36%)が20階以上(=タワーマンション)でした。100戸以上マンションは総物件数の15.4%、20階建以上マンションは総物件数の3.1%ですので、100戸以上の大規模で、20階建以上のタワーマンションほど値上がりしやすいことになります。

 これら値上がりするマンションの特徴をモデルケースで表すと、
「港区・渋谷区・千代田区」「駅徒歩5分以内」「三菱地所レジデンス・三井不動産レジデンシャル」「100戸以上」「20階建以上」ということになります。現在販売中の新築マンションでこれら条件にあてはまるのは、『ザ・パークハウス 白金二丁目タワー』ぐらいしか見つかりませんでしたが、こちらもプレミアム住戸が最終2戸を残すのみで、販売はほぼ終わっています。
 
 しかし、これらの「儲かりやすい」マンションは、実需でない購入者層が見込まれるために
プレミアム分の価格の上乗せが最近著しく、分譲時に割安感のない価格になっている物件がほとんどです。ちなみに、『ザ・パークハウス 白金二丁目タワー』の平均坪単価は640万円台で、今の相場からすればそれほど高くないかもしれませんが、一般サラリーマンが買える価格ではないことは明らかです。

 また、上記の値上がり率は、
「売出価格」を算定根拠としており、実際の「売却価格」ではないことにも注意が必要です。これらのマンションは、値上がり益を見込んだ投資家層が、購入後すぐに高値売却をもくろんで売りに出すことが多く、実際の売却価格とかけ離れた価格設定がされていることも珍しくありません。

 いわば
「プレミアムマンション」が「プレミアム」であることを意識してさらに「プレミアム化」している傾向があり、「プレミアムの累乗効果」が売出価格を形成しています。その累乗プレミアムの連鎖(=バブル)にいつかは実需が追いつくのか、幻と終わるのかは、結構リスキーであることも肝に銘じておくべきでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
ときわ台ローヤルコーポ(中古)−格安の坪68万円、フルリノベでも1千万円未満

JUGEMテーマ:マンション


★ 東武東上線「ときわ台」駅より徒歩5分の場所に立地する地上6階建・総戸数45戸・1971年12月築の『ときわ台ローヤルコーポ』です。

 アドレスは板橋区南常盤台2丁目です。南常盤台(みなみときわだい)には1丁目と2丁目があります。板橋区の南部に位置し、南東端で石神井川、北で常盤台、東で石神井川を隔てて弥生町、南で東山町、南西で東新町と隣接しています。北辺を東武東上線、南辺を国道254号(川越街道)、1丁目東部を東京都道318号環状七号線(環七通り)が通じています。町域の東側が南常盤台1丁目、西側が同2丁目です。1丁目はときわ台駅北口ロータリーと川越街道を結ぶ道沿いの商店街を中心として、主に商業地域です。2丁目は主に住宅地となっています。

 武蔵野台地成増台の高台に属します。1丁目東部で石神井川に向けて下り勾配となっているほかは、ほぼ平坦です。廃藩置県実施前は武蔵国豊島郡上板橋村でした。南常盤台地域は字原(はら)、字向屋敷(むかいやしき)などでした。現在の町名は、1960年の地番整理時にできたもので、東武東上線の線路を隔てて、常盤台住宅地の南側に位置することから名づけられました。「常盤台」の地名は、旧・上板橋村の鎮守、天祖神社に伝わる祝詞に由来します。


 「ときわ台」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口から天祖神社を右手に見ながら南下し、板橋天祖神社交差点を横断して一つ目の角を右折して住宅街の中を西に歩いて行った場所に所在します。フラットで歩きやすい道のりです。

 なお、本マンションと反対側の「ときわ台」駅北口側には、1935年(昭和10年)に東武鉄道が沿線の開発事業の一環として宅地の分譲開発を初めて行った
「常盤台住宅地」が広がっています。沿線開発の先輩格である田園調布を模して設計された中にも、田園調布とは異なる道路網やクルドサックやロードベイといった独特な町並みを持っており、当時の理想的な住宅地の開発を目指しました。現在もなお昭和初期の面影を残す美しい住宅地といえます。

 「ときわ台」駅から「池袋」駅までは東武東上線1本で12〜13分で行ける距離です。「ときわ台」駅の一日平均乗降人員は、平成28年で47,714人です。昭和53年には57,670人でしたが、そこから減少傾向で平成23年に45,628人で底を形成し、最近やや回復している状況です。

 駅前は北口の方が上記の通り計画的な街並みでロータリーが整備され、東武ストアやスーパーオオゼキ、バーミヤンなどがあり、南口にはよしやがありますが、本マンションとは反対方向になりますので、日常のお買い物は
東武ストアになるのでしょう。ただ、全般には商業施設が多いとは言えないので、都心から帰宅途上で「池袋」駅周辺の大型商業施設で買うか、「ときわ台」駅の2駅手前の「大山」駅周辺の商店街を利用する選択肢が考えられます。

 また、
若い世代が多い街なので子育てには良い環境です。幼稚園は帝都幼稚園が評判がいいそうです。

 あたりは
とても閑静な住宅街で、夜などは騒音を気にせずに生活できる住環境です。本マンションは築46年7か月になる古い建物ですが、過去に2回外壁の塗り替え工事をやっていますので、築年数の割にはきれいです。天井は十分な高さがあり、壁が厚くて隣や上の階の生活音がほとんど気にならないという声もあります。

 面積1,521平米の敷地は東側で公道に接し、土地としては間口が狭い東西に長い形状なのですが、南側前面に高い建物があまりなく、全戸南向きですから、中高層階を中心に冬には太陽が部屋まで降り注いで、とても暖かいです。逆に夏は暑いのでしょうが、西向きのしつこい暑さではないでしょうし、建物内の植え込みに木を植えているので真夏の陽よけになっている住戸もあります。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の6階に所在する専有面積28.29平米の2Kです。南向きの最上階住戸ですので、日照・通風・眺望ともに良好です。バルコニーは南側和室に付き、北側和室にも窓が付いています。玄関から入るとすぐに3帖のキッチンとなり、その奥に4.5帖の和室、手前に6.0帖の和室があり、水廻りはキッチン右手にあります。洗濯機はバルコニー置きになっています。収納は4.5帖和室に大きな押入れが付いており、容量的には満たされています。

 販売価格は580万円、坪単価68万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では919万円〜1,020万円、『マンションマーケット』では648万円〜717万円、『ふじたろう』では620万円、『HOME'Sプライスマップ』では774万円〜892万円、『マンションレビュー』では946万円〜1,004万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は816万円、坪単価95万円となり、販売価格は28.9%割安との試算結果です。したがって、相場より大幅に安いのですが、自己使用でも賃貸用でもリフォームはした方がよいと思われます。

 おそらく
400万円あればフルリノベができると思いますので、和室2室をいずれも洋室とし、広さはある水廻りをスタイリッシュに変身、キッチンをシステムキッチンに交換、防水パンを室内に入れれば気持ちの良い空間が誕生することでしょう。

 したがって、
物件価格580万円、リフォーム代400万円の合計980万円で、夫婦で住めるリノベ住戸を手に入れることができます。自主管理で管理費等10,000円に修繕積立金が含まれているようですが、上記の通り過去に2回外壁塗装をしたこともあり、実績は信頼できます。賃貸に出すと月額5万円台が相場のようですので、旧耐震ではありますが、むしろ自分で住んで楽しみたい物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ときわ台ローヤルコーポ
 価格:580万円 (税込)
 所在:板橋区南常盤台2丁目
 交通:「ときわ台」駅徒歩5分
 面積:専有28.29平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ときわ台ローヤルコーポ

TOPへ


| 中古マンション 板橋区 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンションの市況はこう決まる−好市況でも物件格差は拡大か

JUGEMテーマ:マンション


★ 9日付日本経済新聞は、『中古マンション価格動向 「成約まで90日」前後で下落も』というタイトルで、不動産コンサルタント田中歩氏によるコラム記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

『23区の中古マンションの成約単価と在庫件数をみると、
2008年から2014年ころまでは在庫が増えると成約単価は下がり、在庫が減ると成約単価が上がる自然な価格推移でした。しかし、2015年夏以降は在庫が急増しているのに成約単価は下がる気配がありません

 2013年1月の成約日数は96日です。
成約までに3カ月以上かかるのは不動産業界では日数がかかりすぎだと認識します。この時期は売主や不動産業者が強気の値付けができない心理状態がまだ続いており、売出価格と成約価格との差は5%程度しか開いていません。

 成約日数は2013年7月に69日まで短くなり、
2014年9月から一気に55日まで短縮化しました。2カ月足らずで成約するのは需要が旺盛なことを示します。売主らも強気に値付けができる環境になり、売出価格は2014年9月からそれまで以上の勢いで上昇します。

 成約日数は2015年12月までは60日を切る水準が続きますが、同じ時期の
売出価格と成約価格の差は11%にまで広がります。強気で売り出す物件が急増したため、成約価格は上昇しなかったのです。2015年12月以降は在庫の高止まりもあって成約日数が上昇を続け、2018年3月には79日までに達しました。

 売主らはこれまで通りの強気な値付けが徐々にできなくなり、
売出価格は2015年12月以降、横ばいに近い状態になりました。ただ、低金利のおかげで成約価格は上昇を続けているので、2018年3月には成約価格と売出価格の差は3%までに縮小しています。

 こうなると、
売出価格がさらに上昇しない限り成約価格が上昇することはなさそうです。在庫が高止まりし、成約日数も長期化して90日前後に近くなったとき、23区の中古マンション価格のトレンドは転換のタイミングに入っているかもしれません。』

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
中古マンションの価格には、二つの要素が絡み合っていると考えています。一つは純粋な中古マンションの需要と供給の関係、もう一つは新築マンションの相場動向です。前者だけだと純粋に、供給が多くなれば価格は下がり、供給が逼迫すれば価格は上がるわけで、スーパーマーケットの野菜の値段に似ています。

 ただ、
マンションは野菜のように簡単には腐りません。中古市場に出すタイミングには、人間の心理が働きます。新築マンション価格が先行きも高騰すると予想される場合には中古マンション価格にも先高感が出ますので、市場への供給は少なくなります。

 それではこのときに
需要が高まるかというとやや微妙で、むしろ現在市場にある新築マンションの方にお得感が出て、中古マンションに関心が向かなくなる可能性もあります。中古マンションの供給が減少するのに、中古マンションの価格は上がらなかったりするわけです。

 一方、
新築マンション価格が下落に向かうときは、中古マンション所有者も慌てて売りに出すケースが増えてくると想定され、中古マンション価格も下落する可能性が高いでしょう。先安感があるときの購入検討者は、「今買うと高値掴みになる」と考えますので、新築にせよ中古にせよマンション購入を手控えるようになります。売主にとっては最もつらい環境です。

 そして、今のように、
新築マンションが高止まりし、先行き不透明な時期が中古マンション市場にとっては最も良い環境なのではないでしょうか。購入検討者にとっては、新築マンションはあまりにも高くなってもはや検討の俎上にも上らなくなり、今後下がるのでなければ購入の可能性はない、との気持ちの中で、これからますます中古マンション価格が新築マンション価格に引っ張られて上昇しては、中古マンションも買えなくなる、と思うようになります。

 一方、中古マンションのオーナーにしても、新築マンションの価格上昇に鈍りが出ていることから、ここから下落しては困る、と考えると、
高いうちに売却してしまおう、という気持ちになります。その結果、中古マンション市場には多数の売り物件が登場することになるわけです。

 こうして、中古マンション市場では、
供給が多くなりながら需要も落ちず、成約価格がじりじりと上昇する状態になっています。中古物件の販売価格は、停滞している新築マンション価格に頭を抑えられているため、成約価格と売出価格の差が縮小しているのだと考えます。

 だからといって、売主が有利かというと、
買主の選別の目は厳しくなっています。駅距離や資産価値への感度はますます鋭くなり、ポータルサイトのシミュレーション等の活用により、各物件の相場も把握されていますので、ごまかしは効きません。つまり、価格設定が適切な優良物件が順当に売れていき、そうでない物件はいつまでも売れ残るという、物件格差が大きくなっているように感じます。

 もう一つ、中古マンションの売買には
仲介手数料がそれぞれかかるため、この点が売主・買主間の「適正価格」の意識に乖離が生じる要素になります。逆に、売主が相手の負担を考慮して価格を設定すれば、成約に至る期間はより短くて済むことになるでしょう。
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 21:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズタワー大船(新築)−地元富裕層に響く希少価値が高値を呼ぶか

JUGEMテーマ:マンション


★ JR東海道本線・同横須賀線「大船」駅より徒歩1分、湘南モノレール江の島線「大船」駅より徒歩4分の場所に立地する東急不動産分譲・佐藤工業施工・地上21階地下2階建・総戸数253戸(事業協力者住戸26戸含む)の『ブランズタワー大船』です。

 アドレスは横浜市栄区笠間2丁目です。笠間(かさま)は、1丁目から5丁目までと笠間町があります。栄区の西部に位置し、北は栄区飯島町・小菅ヶ谷、東から南東にかけて鎌倉市岩瀬、南は鎌倉市大船、西は柏尾川を挟み鎌倉市岡本と栄区長尾台町に接しています。北部を東西に県道原宿六浦線、北東から南西に県道大船停車場矢部線が通ります。

 笠間十字路交差点は両県道を含め六方向に道路が伸び、交通の要衝となっています。南部には栄区と鎌倉市にまたがるJR「大船」駅があり、以前は鎌倉市側にのみ改札口がありましたが、2006年には栄区側に笠間口が開設されました。南部の「大船」駅の北半分を含む部分が1丁目、その東側が2丁目、大船停車場矢部線と原宿六浦線の間が3丁目、原宿六浦線の北側が4丁目、東側が5丁目となっています。

 1606年に笠間村が成立、1889年(明治22年)に中野・鍛冶ヶ谷・公田・上野・小菅ヶ谷・桂の各村と合併、鎌倉郡本郷村となりました。1939年(昭和14年)4月1日に横浜市戸塚区に編入され、戸塚区笠間町が新設されました。それと前後し、1936年に大日本工作機械(現芝浦メカトロニクス)、1942年に東洋高圧工業(のちの三井東圧、現在は撤退)の大型工場が進出しました。

 1981年に横浜市立笠間小学校が開校し、1986年に分区により栄区笠間町となりました。2000年10月23日に住居表示が実施され、笠間1〜5丁目が新設されましたが、いたち川沿いに住居表示未実施の笠間町が残ります。「大船」駅に近い地区にヤマダ電機(旧ニチイ跡に進出)など商業施設がみられ、2丁目の芝浦メカトロニクスや4丁目のタツノ・メカトロニクスなど規模の大きな工場も進出しています。3丁目には三井東圧化学の工場がありましたが撤退し、跡地に大規模マンション・ガーデンアソシエが建設されました。


 6路線利用可能で、交通の要衝である「大船」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅笠間口を出て、駅ペデストリアンブリッジ(2020年完成予定)直結で本マンション敷地となります。ただし、本マンションと連結するショッピングモールまでが徒歩1分なのであって、その背後に控える住宅棟には徒歩3分だという指摘もあります。

 JR東海道本線初、エリア最高層・地上21階建・全253戸の駅前複合再開発タワーで、1999年に再開発準備組合が設立され、構想20年目を迎えて、「大船」駅前に約17,000m2の敷地を得て、住宅・商業・駅前広場を一体とした新街区プロジェクトとなります。

 「大船」駅構内には
「アトレ大船」、駅ビルの「大船ルミネウィング」には、ファッションだけでなく、ライフスタイル、ビューティー、フードといった多彩なジャンルのテナントが充実しています。スーパーは「西友大船店」が徒歩2分と近いですが、笠間小学校へは徒歩10分と、少し距離があります。

 エリア初となる制振タワー構造の採用により安心・安全に配慮しています。共用施設は、20階にビューラウンジ、5階にフィットネスルームやクラブラウンジ(ライブラリー&スタディコーナー)、ゲストルームなどがあります。2階の重厚なアーチが印象的なエントランスゲートは、ペデストリアンブリッジ直結で、風除室の向こうにレセプションホール、アクアコリドー、ロビーラウンジが続きます。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積55.43平米〜144.20平米と、DINKSからファミリーまでが対象です。事業協力者住戸が26戸あるのもチェックポイントです。建物形状に合わせて出っ張りのある間取りだったり、整形でない部屋があったり、ユニークな形の住戸もあります。

 価格水準については、
2年前に販売された『ザ・パークハウス鎌倉大船』(「大船」駅徒歩6分)が平均坪単価280万円台でしたが、マンションブロガーであるマンションマニアさんは70平米8,000万円程度、平均坪単価370万円台の予想価格を出しており、かなりのプレミア価格が見込まれているようです。

 「大船」駅は新規物件が多く出る場所ではなく、かつ、駅直結の本マンションが
地域ナンバーワン物件になることはほぼ間違いないでしょうから、地元富裕層へのアピール度は強く、そのような物件が高値になるのは、『プラウドタワー立川』、『グレーシアタワー二俣川』、『リーフィアタワー海老名アクロスコート』などで実証されています。また、これら物件は、高値でも売れ行きがよいのが成功体験になっています。

 いずれにせよ、東京23区ではない各地のターミナル駅に再開発大規模マンションができるのは、
23区に対抗して地域が生き残りを賭ける上で好ましいことだと考えています。これからもどんどん進む人口減少社会の中で、各地の街が賑わいを維持できるよう、がんばってほしいものです。

公式ホームページ ⇒ ブランズタワー大船
 
TOPへ


| 新築マンション 横浜市栄区 | 20:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
神奈川、埼玉、千葉、茨城の女性はストレス高い−通勤時間、住居費等が影響か

JUGEMテーマ:マンション


★ 化粧品販売会社「メディプラス」の関連会社「メディプラス研究所」が本年3月、全国の20〜69歳の女性約7万人を対象に、心身のストレスの状態を調べる「ココロの体力測定2018」を実施しました。同研究所では、その分析結果から、47都道府県の女性のストレスオフ度を推定し、「ストレスオフ県ランキング」として発表しています。2018年度版のランキングは、以下の通りです(数値は、「ストレスオフ指数」です)。

ベスト10
1 愛媛県 50.1  2 静岡県 41.8  3 佐賀県 39.8
4 島根県 27.3  5 長崎県 22.7  6 熊本県 22.2
7 岡山県 19.4  8 滋賀県 19.3  9 鳥取県 19.0
10 青森県 18.2


ワースト10
1 秋田県  ▲61.3  2 長野県 ▲32.4  3 岐阜県 ▲28.7
4 北海道  ▲22.3  5 岩手県 ▲18.9  6 沖縄県 ▲15.2
7 神奈川県 ▲15.1  8 福島県 ▲14.3  9 富山県 ▲12.8
10 埼玉県  ▲12.8


 1位の愛媛県の指数と最下位の秋田県の指数の開きが111.4もあり、どんな指数なんだろうという点と、果たして各県民の数は、有意な人数が取れているのだろうかという点(各県千サンプル以上なので大丈夫とは思います)はありますが、このサンプリングが適切なものとして以下書いてみたいと思います。

 1位の愛媛県は、昨年に引き続き2連覇です。同研究所では、その要因を分析していますが、全国平均と最も差が大きかったのが、「通勤時間ストレスが少ない」というものでした。これは、愛媛支社に4年間いたことがある私としてはよくわかるところで、まず、県庁所在地である松山の街は平地にあり、どの方面からもアクセスが良いのです。皆、ここは中国かと思うくらい、ママチャリに乗ってのんびり通勤してきます。他にも今治、新居浜、宇和島など程よく都市が分散して、職住近接が実現しているのだと思います。

 また、
支出ストレスの少なさ、教育ストレスの少なさも目立っています。松山は四国で一番大きな都市でありながら、物価は全国で2番目に安く、住宅取得費用も安くて、皆ほとんどが持ち家です。そのせいか、地元のDIYショップが大繁盛で、そのオーナーは地元経済界・政界の大立者になっています。松山東、今治西、新居浜西、宇和島東など、各地に文武両道の公立高校があり、高いお金を出して私学に行かせる必要がありません

 愛媛に縁がある私としては嬉しい結果でしたが、もう一つ気になる点がありました。首都圏各都県の女性のストレスオフの順位なのですが、
東京が24位と案外ストレスが小さいのに対し、千葉36位、茨城37位、埼玉38位、神奈川41位と、東京通勤圏の各県が軒並み下位なのです。

 しかも、東京が昨年27位から順位を上げているのに対し、千葉、茨城、埼玉、神奈川は
いずれも昨年より順位を下げました。データが手元にあるわけではないので要因はわかりませんが、愛媛とは反対に、「通勤時間ストレス」「支出ストレス」「教育ストレス」が影響しているのではないでしょうか。

 東京は、マンション価格など住居費は飛び抜けて高いのですが、それを支払える層にとっては
通勤時間が短くてすみ、育児にも余裕ができてストレスが小さいのではないかと思います。これに対し、千葉、茨城、埼玉、神奈川は、東京に引っ張られてマンション価格等が高くなっている割には、東京までの通勤に時間がかかり、それが子育てにしわ寄せとなって、高い保育料を払っているのに楽にならないという悪循環に陥っているのではないか、と心配になります。

 首都圏に住む女性がワークライフバランスを実感し、ストレスオフの充実した人生を歩めるようにするにはどうしたらよいか、例えば東京以外の地域における職住近接が実現できれば最も良いと思いますが、政治、行政、民間企業、そして夫としての家事分担など、様々なレベルで考えていくべき問題だと思います。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:33 | comments(0) | trackbacks(0) |