田園調布スカイマンション(中古)ー買いにくいが相場より約1千万円安い3LDK

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★ 東急東横線・同目黒線「田園調布」駅より徒歩6分の場所に立地するフジタ施工・地上7階建・総戸数27戸・1969年4月築(築50年)の『田園調布スカイマンション』です。

 アドレスは大田区田園調布2丁目です。田園調布は、1918年(大正7年)に実業家渋沢栄一らによって立ち上げられた『理想的な住宅地「田園都市」の開発』を目的とする田園都市株式会社により開発、1923年(大正12年)8月から分譲された地域で、東京でも有数の高級住宅街です。

 現在の大田区田園調布は1丁目〜5丁目からなります。高級住宅街のイメージで語られる「田園調布」とは、「田園調布」駅西側に広がる扇状の街路付近の大田区田園調布3丁目、4丁目の一部及び玉川田園調布の一部を中心とした一帯を指しますが、かつては田園調布1丁目から2丁目にかけての国分寺崖線に面した部分、及び田園調布4丁目から5丁目にかけての多摩川に面した国分寺崖線の辺りに大邸宅が集中し、現在、「多摩川」駅周辺の斜面に点在するマンション群はその名残です。


 「田園調布」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を東側に出て、環八方向に歩き、突き当りを右折、田園調布二丁目交差点まで南下した右手に所在します。だんだんと下っていくルートですので、朝の通勤時にはゆるやかな上りの道となっています。また、本マンションはバス通りに隣接し、交通の便に優れています。

 「田園調布」駅にはスーパー「プレッセ」のほか、スターバックスやメゾンカイザーがあり、お洒落です。本マンション付近は駅周辺でありながら、マンションや複合ビルに戸建ての並ぶ落ち着いた雰囲気が漂います。コンビニには徒歩1分、子育てされている方なら、近くに保育園、公立の田園調布小学校、中学校があり、私立なら田園調布学園があります。病院も「田園調布」駅前に田園調布中央病院をはじめ多くの病院があります。

 本マンションは、
バルコニーのデザインに特徴があるレトロな外観で、ベージュで配色されたファサード、グレーのモザイクタイルを組み合わせた外観を持ち、1階部分には店舗や事務所、ピロティには駐車場や駐輪場を設置しています。オートロックではないものの、モニター付インターフォン、防犯カメラを備え、エントランス内の正面に管理人室があるので安心です。近年一部外壁工事が施され、共用部はきれいで、管理体制の良さが伺え、また造りがしっかりしていて音の響きが少ないとのことです。

 間取りは1LDK〜3LDKと、幅広いライフスタイルのニーズに応えるプランを揃えています。開口部は採光や風通しに優れています。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積59.23平米の3LDKです。西・南向き角部屋で、リビングが接する西向きにはルーフバルコニーが付いています。プライバシーに配慮された玄関から入ると右手に洋室、次いでキッチンがあり、廊下を直進するとLD、その向こうに南向きの洋室が2室ある間取りです。主寝室となる洋室には大きなクローゼットがあるほか、ルーフバルコニーには物置が設置されていて、収納力は十分です。

 HPには
「オーナーチェンジ物件」とあり、一方では「所有者居住中」とあるため、どのような状態であるかは問い合わせが必要です。年間賃料は84万円(月額7万円)とかなり安く貸し出されており、表面利回りは4.2%にとどまっています。

 販売価格は1,980万円、坪単価111万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,881万円〜3,082万円、『マンションマーケット』では2,460万円〜2,721万円、『ふじたろう』では2,951万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,789万円〜3,276万円,『マンションレビュー』では2,995万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,910万円、坪単価162万円となり、販売価格は32.0%割安との試算結果です。相場より約1千万円安い超破格値と言えますが、上記の通り賃料が安いオーナーチェンジ物件であることが買いにくくしている要因と思われます。

 したがって、
現金で購入し、現在の居住者が退去するのを辛抱強く待つことができる人が、最後には利益を得ることができる可能性が高いと考えられます。

 種別:中古マンション
 名称:田園調布スカイマンション
 価格:1,980万円 (税込)
 所在:大田区田園調布2丁目
 交通:「田園調布」駅徒歩6分
 面積:専有59.23平米

詳細はこちら(ノムコムより)
田園調布スカイマンション
 
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| 中古マンション 大田区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
千代田・文京・中央・目黒の学力高し!−学習コスパの良い区はどこ?

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★ suumo3月5日号では、首都圏88市区学校力調査を特集しています。この中でも面白いのが第2章データ編で、88市区の学力・運動・環境・設備・中学受験が23区、東京市部、神奈川、埼玉、千葉・茨城ごとにランク付けされています。ここでは、23区にスポットを当てて、ランキングを見てみたいと思います。

〇 学力(全国学力調査の平均正答率)
国語A 1千代田区・文京区 3中央区 4目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区
国語B 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5新宿区・江東区
算数A 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5世田谷区
算数B 1文京区 2千代田区 3中央区 4目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区
理科 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区


〇 運動(体力合計点)
男子 1中央区 2品川区 3港区・目黒区 5豊島区
女子 1中央区 2台東区・葛飾区 4墨田区・品川区


〇 環境(1クラス当たりの児童数)
1新宿区 2墨田区・北区 4豊島区 5渋谷区・杉並区

〇 設備(パソコン1台当たりの児童数)
1渋谷区 2荒川区 3千代田区 4北区 5品川区・杉並区

〇 中学受験(受験校への進学率)
1文京区 2千代田区 3中央区 4港区 5目黒区 

 学力に関しては、教科にかかわらず、千代田区・文京区が一番手、中央区・目黒区が二番手、新宿区・江東区・世田谷区が三番手です。ただし、港区は学力調査の結果を公表していないので、ランクに表れていないのですが、中学受験では4位にランクインしていますので、中央区・目黒区と同等の水準と思われます。

 中央区は運動でもトップです。港区・目黒区も文武両道タイプです。学力トップの千代田区・文京区は、運動面ではやや劣っています。品川区・豊島区・台東区・葛飾区・墨田区は、運動で抜きん出ています。

 環境・設備では、生徒数がもともと少ない区が有利です。
渋谷区は、数値上、1児童1パソコンを実現しています。

 もちろん同じ区の中でも、学校間の格差はあるものと思われます。また、学校が良いからと言って、全生徒が一様に点数が良いというわけではもちろんありません。しかし、学力にしろ、中学受験にしろ、
切磋琢磨する仲間が身近にいるということが、特に児童の場合は成績等に大きく影響するのは確かです。同じことは、運動面でも言えることでしょう。

 お子さんの学習環境を考える場合、物件価格が最も高い千代田区より、
都心3区よりは価格が抑えられている文京区の方が「学習コスパ」は高いと言えそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタ(新築)−新旧横浜を味わい尽くすコンパクトマンション

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★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩3分、JR京浜東北線・根岸線・横浜線「桜木町」駅より徒歩4分、みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩10分の場所に立地するベルフラッツ分譲・日成工事施工・地上10階建・総戸数18戸の『ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタ』です。

 アドレスは横浜市中区野毛町3丁目です。野毛町は1丁目から4丁目まであり、平成29年12月31日現在、1,405世帯2,204人が住んでいます。このうち野毛町3丁目の住民は603世帯984人で、野毛町の中では最も多くなっています。

 江戸時代末期に東海道と横浜港を結ぶ横浜道(よこはまみち)がひらかれ、野毛山の中腹に切り通しで道が作られたことで同地区は交通の要所となりました。その後明治時代の陸蒸気の開通により「桜木町」駅の開業、三菱重工業横浜造船所の開設などで繁華街として栄えてきました。

 第二次世界大戦終結直後に伊勢佐木町や港湾施設など横浜市の中心部の大半は進駐軍に接収されていました。この時代に同地区は日本人街の中心として機能し、日本が物資不足にあえぐ中で「野毛に来ればなんでも揃う」と言われるほどのにぎわいで、復員の兵士やかつての工員などが職と食を求めて集まりごった返していたということです。当時は闇市と屋台が並ぶ地域で、まだ埋立て途中の桜川に沿って貴重な動物性たんぱく質源だったクジラカツを販売する「くじら横丁」などは終戦当時を象徴する場所として語られています。美空ひばりが本格デビューを果たした場所とされる横浜国際劇場もかつて同地区に存在していました。

 最寄りの「桜木町」駅が東急東横線については2004年に廃止された後、野毛飲食店街では売り上げの減少や廃業に追い込まれる店が相次ぎました。賃料が下がった空き店に若い飲食店主が進出するようになり、一時は3割以上減った野毛飲食業協同組合の加盟店数も回復、中高年男性が多かった客層も若い男女や家族連れを含めて広がりました。

 横浜国際劇場の閉館後、跡地にはウインズ横浜(場外馬券売場)が建てられ、週末に馬券を求める人たちで賑わうようになりました。また、「野毛大道芸」が毎年4月に開かれ、町の名物ともなっています。 同地区は現在でも中低層の店舗(飲食・料理店など)が大半を占めていますが、上層部に共同住宅を設ける高層ビル化も進んでいます。
 

 「桜木町」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅南口に出て、平戸桜木道路を下って、野毛2丁目交差点を右折し、左に折れた右手に所在します。野毛の繁華街に近い利便性の高い場所でありながら、飲み屋等とは反対側の通りで、一歩奥まった駅近の好立地となっています。

 特に本マンションの
目の前にはスーパー「食品館あおば」と「ハックドラッグ」があり、単身者にとても便利です。本マンションから少し歩けば、「野毛山動物園」「野毛山公園」「掃部山公園」などがあり、動物園は入場料無料なので、休日の散策がてら覗いてみるのも楽しいでしょう。一方、新しい横浜を象徴する「みなとみらい」駅へも徒歩15分です。

 土地面積が170.90平米と非常に小さいコンパクトマンションです。間取りは基本、A・Bタイプの2種類(高層階はプレミアムフロアとなり若干異なります)で、専有面積は35.29m2〜36.08m2です。広いウォークインクローゼットに、下足入れ、広いエントランスクロークがあるのが特徴で、収納率は高いです。寝室は約3.6帖と縦長サイズでコンパクトですが、セミダブルのベッドも置けます。8階から上のAタイプの寝室からは、みなとみらいの眺望が楽しめます。

 販売価格は3,290万円〜3,690万円、坪単価308万円〜338万円で、決して安いわけではありませんが、驚くほど高い価格設定でもなく、みなとみらい方面をも含めた「桜木町」駅に魅力を感じれば、検討に値する物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタ

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| 新築マンション 横浜市中区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
シアトル、サンフランシスコの不動産ーダウンタウン、アップタウンの不動産価格は?

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★ 2月下旬から3月上旬にかけて、娘の留学先であるシアトル、ついでにバンクーバー、サンフランシスコと、家族で回ってきました。仕事が気がかりでしたが、今この時しか行くチャンスがないということ、また、家族全員で海外旅行なんて最後かもしれないと思い、決断しました。

 同じ西海岸ということで、街の雰囲気は皆似ていました。ただ、その中でも、
サンフランシスコはやはり大都市で、バンクーバー、シアトルはスケールは小さくなります。バンクーバーはほとんどストップオーバーで1泊しかしていないので何とも言えませんが、シアトルの方がサンフランシスコより洗練されていて好ましく思いました。

 不動産はどこも高騰しているようです。娘がシアトルに着いた時、ボランティアでお世話してくれた現地女性Sさんが半日シアトルを案内してくれたのですが、彼女によれば、全米でもニューヨーク、サンフランシスコの順に不動産価格は高く、シアトルはそれに次いで高いとのことでした。

 シアトルはスターバックスやマリナーズで有名ですが、最近、
グーグル、アマゾンなどが進出し、一層発展しつつあり、そのことが地価にも影響しているのでしょう。

 サンフランシスコにもあてはまるものの、シアトルは
繁華街であるダウンタウンと住宅街であるアップタウンがはっきりしています。ダウンタウンには日本のように高層マンションも立ち並び、アップタウンには豪邸が静かに佇んでいます。

 「ダウンタウンのマンションと、アップタウンの戸建てでは、どちらが価格が高いの?」とSさんに聞くと、「どっちも高いわ。普通の人ではとても買えない価格よ」との返事でした。日本の場合は交通利便性が重視されるあまり、平地のマンションが高騰する一方で、丘の上の住宅街が不人気になりつつありますが、車社会のアメリカでは、それぞれの良さが評価され、どちらも資産価値が高いようでした。

 サンフランシスコのロンバード・ストリートで有名な曲がりくねった街路沿いに建つロシアン・ヒル地区の一軒家が売りに出されていました。
5階建で、サンフランシスコ湾とダウンタウンが見渡せ、4ベッドルーム、4つの浴室、5つのテラス、3つの暖炉、広い中庭があります。さて、この戸建ての価格はいくらでしょうか?

「3億円くらいかな」

 妻も娘もそういう答でしたが、
販売価格は785万ドル、約8億7千万円余に上りました。日本では超一等地の戸建でもなかなかお目にかかれない価格水準で、びっくりしてしまいました。

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| ノウハウ・経験談 | 22:35 | comments(2) | trackbacks(0) |
3月上旬まで海外に行っております
★ いつもご覧いただき、誠にありがとうございます。明日から3月上旬にかけて、海外に行っております。年末からこの時期は、いろいろと行事が多く、確定申告作成や旅行準備などもあって、更新がなかなかできませんでした。帰国しましたら、またマイペースで更新してまいります。今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!


| - | 19:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
ランドステージ錦糸町(中古)ー駅徒歩9分、コンパクトな三方角部屋ファミリー物件

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★ JR総武本線「錦糸町」駅より徒歩9分、都営新宿線「菊川」駅より徒歩9分、都営大江戸線「両国」駅より徒歩12分の場所に立地する青山メインランド旧分譲・松井建設施工・地上9階建・総戸数28戸・2004年1月築(築15年2ヶ月)の『ランドステージ錦糸町供です。

 アドレスは墨田区緑4丁目です。緑は墨田区の南西部に位置し、本所地域内にあたります。墨田区役所の南方約1.5kmにあり、北で亀沢、東で大横川を挟んで対岸に江東橋、南は竪川を挟んで対岸に立川、西で両国と隣接しています。町域の北辺をJRの鉄道路線、南辺を竪川と接し、同川の上空を首都高速道路の高架橋が走っています。また町域東辺を都道、西辺を大横川と接し、町域中央を国道が東西に走ります。丁番は町域西側から緑1丁目、同2丁目、同3丁目、三ツ目通りの東に同4丁目となっています。

 居住地としての始まりは、江戸時代の明暦年間にさかのぼり、明暦の大火により本所一帯の開拓整地が行われました。その後、元禄元年(1689年)に「緑町」という町名が付けられました。当時は、緑町1丁目から5丁目まであり、道路が碁盤目上に走り、町屋や武家屋敷が整備されました。

 明治時代に入ると、現在の北斎通りにあたる南割下水までが緑町として扱われることとなりました。昭和に入り南割下水から国鉄総武線のガード部分について亀沢に分割され、代わりに三ツ目通り以東を編入し、この時点でほぼ現在の形が整いました。第二次世界大戦中の東京大空襲時には火災によりほぼ町内すべてを焼失しており、鉄筋コンクリート構造の東京市緑国民学校など一部の建物が残るのみでした。緑町内は町工場が多く見られ、工業を中心として発展していましたが、近年の規制なども相まって、町工場の閉鎖が多くなり、人口が減少傾向にありました。しかし、これら町工場の撤退に併せて、マンション建設等が進められ、人口も少しずつ回復を見せるようになりました。

 緑は7,595世帯13,216人が住みますが、4丁目が最も世帯数・人口が大きく、2,563世帯4,268人となっています(2017年12月1日時点)。緑4丁目の学区は、緑小学校・堅川中学校で、特に中学校は、1〜3丁目の両国中学校と分かれています。


 「錦糸町」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅を南側に出て西に進み、江東橋交差点を横断してさらに西へ、1つ目の信号を左折した左手に所在します。「菊川」駅からも徒歩9分で、同駅を北側に出て、都道319号線を緑3丁目交差点方向に北上し、京葉道路に出る2つ手前の交差点を右折して進んだ左手にあります。「両国」駅からは徒歩12分で、緑2丁目から3丁目方向へ京葉道路を東に進む道のりです。

 白とライトグレーのタイル貼りのコントラストが外観の特徴です。DINKSやファミリー向けの
専有面積50.95平米〜92.37平米の2DK〜4LDKです。2階から6階が1フロアに4戸、7階・8階が3戸、9階が1戸のフロアプランとなっています。

 ペット飼育可で(飼育細則あり)、CATVとインターネットに対応、共用エントランスにはTVモニター付きオートロックシステムを導入、宅配ボックスも設置しています。スーパーやコンビニエンスストア、保育園や小学校、中学校も近く、子どものいるファミリーにも適した環境にあるマンションです。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の5階に所在する専有面積60.46平米の3DKです。西・北・東に開口部がある三方角部屋です。アルコーブ付の玄関から入ると、廊下はクランク状となっており、プライバシーに配慮されています。カウンター付キッチンは3.3帖、ダイニングは6.6帖、洋室は6.3帖、4.5帖、4.5帖と、コンパクトながらバランスが取れています。

 浴室は1317サイズです。クローゼットがいずれの部屋も小さく、収納力が弱いのが難点でしょうか。バルコニーが広いのと、1洋室を除き各部屋にカウンターが付いているのは目を引きます。TVモニター付インターホン、ディンプルタイプダブルロックキー採用、逆梁工法による約2.2mのハイサッシにより開放感があります。柱の少ないアウトフレーム設計、遮音性を考慮した二重床を採用、バルコニーには、スロップシンクを設置しており、ガーデニングや汚れたシューズ洗いにも使用できます。玄関には、シューズボックスとトランクルーム、姿見ガラスがあります。


 販売価格は3,880万円、坪単価212万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,648万円〜3,950万円、『マンションマーケット』では3,043万円〜3,366万円、『イエシル』では3,429万円、『ふじたろう』では3,306万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,119万円〜4,621万円,『マンションレビュー』では3,790万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,650万円、坪単価200万円となり、販売価格は6.3%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の価格は3,120万円、坪単価171万円だったとの記録があります。

 試算では割高表示となりましたが、
グロスでは買いやすいコンパクトながらのファミリー物件、三方角部屋の開放感とあいまって、満足度の高いマンション生活が送れるものと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ランドステージ錦糸町
 価格:3,880万円 (税込)
 所在:墨田区緑4丁目
 交通:「錦糸町」駅徒歩9分
 面積:専有60.46平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ランドステージ錦糸町

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| 中古マンション 墨田区 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
JR、東武、小田急が〇、西武、東急が×ー通勤電車の快適度ランキング

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★ 週刊東洋経済2月16日号は、「最強の通勤電車」というタイトルで、東京圏主要32路線のうち混雑や遅延が少なく、利便性の高い路線をランキング形式で紹介しています。これによれば、総合ランキングは、次の通りです。

1 小田急小田原線  2 東武伊勢崎線  3 京急本線   3 京成本線
3 JR常磐線快速   6 東武東上線  7 京成押上線  7 JR東海道線
9 京王線      9 JR中央線快速  9 東急田園都市線


 これは、混雑率、混雑率改善度、運行本数、輸送力、朝ラッシュ時の速度、遅延発生日数、朝の通勤ライナーの7要素をランキングし、これを順位により点数化して和したものです。

 1位は小田急小田原線となりました。約30年かけた複々線化が完了し、昨年3月のダイヤ改正後、運行本数が増加、混雑率が大きく改善しています。特急ロマンスカーを活用した通勤ライナーの本数も多くなっています。個別項目では、混雑率改善度、輸送力がトップで、遅延発生日数がやや弱くなっています。

 2位は東武伊勢崎線で、北千住―北越谷間が複々線で、運行本数首位です。朝ラッシュの速度も比較的高く、遅延発生日数も少なくなっています。

 3位は京急本線、京成本線、JR常磐線快速が同点で並んでいます。京急補選は突出した指標はないものの、順位の悪い指標がなく、バランスよく加点されています。京成本線は輸送力は変わっていないのですが、成田スカイアクセス線の影響か利用客が減少傾向で、結果的に混雑率の低さで2位になっています。JR常磐線快速は、朝ラッシュ時の速度が2位で、時速130キロの高速運行が可能な列車を多数投入していることも奏功しています。

 ランキング最下位はJR横須賀線です。朝ラッシュ時の速度と通勤ライナーの本数は3位ですが、混雑率196%はワースト3位です。「武蔵小杉」駅から都心に向かう利用者が急増し、輸送力が追い付いていません。同じ線路をJR湘南新宿ラインが使っているため、運行本数も少なくなっています。

 なお、各指標のトップ5は、以下の通りです。


混雑率  1 JR中央線各駅停車  2 京成本線  3 都営浅草線
混雑率改善度  1 JR山手線  2 小田急小田原線  3 JR京浜東北線
運行本数  1 東武伊勢崎線  2 小田急小田原線  3 東京メトロ丸ノ内線
輸送力  1 小田急小田原線  2 東武伊勢崎線  3 JR中央線快速
朝ラッシュ時の速度  1 JR東海道線  2 JR常磐線快速  3 JR横須賀線
遅延発生日数  1 東武東上線  2 京王井の頭線  3 東武伊勢崎線
朝の通勤ライナー  1 JR東海道線  2 小田急小田原線  3 東武伊勢崎線


 このように各指標を並べて思うのは、JR、東武線、小田急線の路線が上位に目立つということです。一方、東京メトロ、都営地下鉄、京成線、京王線は上位に乏しく、西武線、東急線に至っては上位は皆無です。

 さて、私が日常使っているのは
東急東横線なのですが、7指標のランキングはいずれも下位にとどまっています。その中で最も高いのが朝ラッシュ時の速度15位で、これは通勤特急がその2本前の各駅停車を祐天寺で無慈悲にとどめおく運行を2〜3年前に始めたためでしょうか。最も悪いのが混雑率22位(168%)で、30位のJR横須賀線(196%)ほどではないにしても、小杉タワマン乱立が招いた負の側面でしょう。

 JR横須賀線が武蔵小杉に止まるようになってしばらくは、混雑はJR横須賀線側であって、東急東横線は余裕があった(会社によっては通勤定期の割引の大きいJR線限定にしているとも)のですが、
最近は東急東横線の混雑率が確実に悪化しています。

 東京メトロ副都心線とつながることによる電車遅延は今は目立たなくなったものの、毎日体がいじめられながら通勤しています。今度は
「最強の痛勤電車」の特集を期待したいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 19:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
ドゥアージュ コラッド 松濤(新築)−松濤アドレスと駅距離の遠さの悩ましい判断

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★ 京王井の頭線「神泉」駅より徒歩9分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩13分、小田急小田原線「代々木八幡」駅より徒歩14分、東急東横線・同田園都市線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅より徒歩15分の場所に立地するプロパスト分譲、多田建設施工・地上13階建・総戸数24戸の『ドゥアージュ コラッド 松濤』です。

 アドレスは渋谷区松濤2丁目です。松濤は江戸時代、紀州徳川家の下屋敷があったところでした。1876年(明治9年)にこの屋敷を賜った旧佐賀藩主の鍋島家が狭山茶を移植して「松濤園」という茶園を開いたことから、この地名となりました。

 その後、交通網の発達などによって他の著名な銘柄の茶が東京に入ってくるにつれて経営が振るわなくなったため茶園は廃止となり、1904年(明治37年)に果樹園となり、大正時代に入ると、鍋島家の知人にいわゆる口コミで分譲され、今の高級住宅街の元となりました。湧水地のある広大な鍋島侯爵邸は、戦後の華族制度廃止により公園として整備され、現在では鍋島松濤公園となっています。

 位置的には渋谷区の南西部にあり、北部は松濤と同様に高級住宅街である神山町、東部は宇田川町、南東部は道玄坂、南部は円山町・神泉町にそれぞれ接しています。西部は、山手通りに接し、これを境に目黒区駒場にも接しています。町域内は、大半が住宅地となっており、メディアなどからも、高級住宅地として取り上げられる事もしばしばです。また、Bunkamuraや戸栗美術館、渋谷区立松濤美術館、観世能楽堂といった芸術関係の施設が多いのも特徴です。


 「神泉」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅北口から西に進み、山手通りに出たらそのまま北上し、ヤマザキ動物看護大渋谷キャンパスを越えた右手に所在します。「代々木公園」駅徒歩13分、「代々木八幡」駅徒歩14分については、山手通りをまっすぐ南下するルートです。「渋谷」駅徒歩15分については、同駅3A出口から東急百貨店本店を右手に見つつ、松濤の邸宅街を上って山手通りに出るルートです。

 マンション名からもプロパストらしさが表れていますが、デザインにもこだわりがあります。水の流れを表した玉砂利や橋、格子、錆色、和紙など、京都の街並の美と、松濤らしい「気高さ」を融合しました。エントランスは、松濤の街並や景観条例を意識した「外に閉じ内に開いた空間」をコンセプトにしています。

 エントランスを入ると、
外界の自然が黒い額縁で切り取られたガラス窓が目に入ります。エントランスホールは、ほのかな光を放つ左右対称のオブジェや、下り天井の格子から発光するやわらかな光、法隆寺の築地塀に用いられている版築壁で構成されています。

 設備では、総戸数24戸の小規模マンションにかかわらず、
ディスポーザーが備わっています。グローエ社製の浄水器一体型混合水栓、クォーツストーンの天板、食器洗い乾燥機、サティスタンクレスシャワートイレ、トイレ手洗いカウンター、天井カセットエアコンなどハイグレード仕様です。

 間取りは
2LDK(専有面積60.02平米)と1LDK(専有面積61.32平米)の2タイプです。いずれの間取りにもサイクルガレージがついているのが特徴です。確かにこのロケーションだと、渋谷に出るのが一番便利なのですが、距離があるのは否めず、自転車の需要がありそうです。

 販売価格は上記の間取りに対し
8,580万円〜9,880万円、坪単価473万円〜533万円程度です。同じ松濤2丁目物件としては、2016年に『ザ・エクセレントシティ松濤』が平均坪単価570万円台で分譲されており、同じ町内ではありながらこれとは立地環境が異なる(本物件は山手通沿い)ものの、松濤アドレスにしてはかなり抑えめな価格帯とも言えます。

 一方、
駅距離に関しては必ずしも便利とは言えず(すぐ近くに「渋谷」駅行きのバス停はあります。)、邸宅系低層レジデンスとは異なる本物件にこれだけの額を出していいのか、という見方もあり得ます。しかしながらプロパストのかっこよさや高級志向の設備・仕様と、なかなか判断に迷う物件です。リセールには苦労するかもしれません。

公式ホームページ ⇒ドゥアージュ コラッド 松濤

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
ちょうどいいがきっと見つかる1億円ープレシス驚きのキャンペーン

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★ 最近、電車内のデジタルサイネージが盛んです。朝夕のラッシュ時には本を読むこともスマホを眺めることもできず、もみくちゃにされながら天を仰ぐことが多いわけですが、そのときに目に入るのが開閉ドアの上部にあるデジタルサイネージです。

 なるほど、これは
費用対効果で大きなメリットがあります。例えば、西武鉄道の電車では、1回当たり15秒、7日間放映する際の料金が50万円からとなっています。よく同じ映像がTVと併用で流れたりしていますが、私を含め、現代人はTV視聴がごく限られており、身動きの取れない電車内で否応なく何べんも何べんもサイネージで見せられて覚えた動画の方がTVCMよりよっぽど印象に残ります。

 おそらく
TVCMにかかる費用は数千万円にもなるのでしょう。私のような人間にとっては、それよりもはるかに見る機会が多いのが電車内のデジタルサイネージであり、その費用はわずか数十万円で済むとなれば、広報媒体としての主力がデジタルサイネージに移るのも時間の問題のような気がします。

 そして
近頃よく目にするのがデベロッパーのサイネージです。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、阪急阪神不動産、大成有楽不動産など、今思いつくだけでも複数社挙げることができます。そして今年に入って印象的だったのがプレシスブランドの一建設のデジタルサイネージでした。

 つくりはごくシンプルで、ソファに座った若い夫婦を演じる男女に対し、
「あなたにとって、ちょうどいい暮らしとは何ですか」と画面外から呼びかけ、妻の微笑みを受けた夫が「ちょうどいい…ちょうどいい…」と答えに詰まり、「ちょうどいいって難しいですね」と笑いながら答える動画です。

 「これって製作費は数十万円?」と思えるほどお金をかけた跡が見えないCMで、サイネージ利用代を含めても、数百万円で収まっているのではないかと感じるほどです。あまりにさりげなさ過ぎて、かえってお金をかけた他のデベロッパーのサイネージよりも印象に残りました。

 そんな
節約志向の一建設が太っ腹なキャンペーンを展開しました。『「”ちょうどいい”がきっとみつかる」マンション事業40周年キャンペーン開催総額1億円プレゼント』というものです。各企業の決算月が近いこの時期に値引きキャンペーンをやるのは珍しくないですが、各物件ごとに数百万円、せいぜい1千万円という規模で、今回のように、一建設分譲のマンションならどれでも対象になり、しかも桁違いの1億円オーダーというのは、初めて見ました。

 もちろん1億円が1名様、ではないのですが、
1等500万円4名、2等300万円10名、3等100万円50名という、シンプルな当選額・当選人数で、特に1等が当たれば大ラッキーなスケールです。私も思わず、一建設の現在分譲中のマンションを調べてみました。

 23区マンションは今はどこもお高いのですが、一つだけ「おっ」と思ったのは、
『プレシス三軒茶屋』です。「三軒茶屋」駅徒歩16分と、駅から遠いのですが、パンダ住戸が専有面積65平米に対し5,200万円と、駅距離の遠さを考慮に入れても格安に見えました。

 そして、もしここで
1等500万円が当たったとすると、専有面積65平米の住戸が5,200万円ー500万円=4,700万円となり、何と坪単価239万円で「三軒茶屋」駅最寄りの新築マンションが購入できることとなります。

「おっ、これはちょうどいい!」

 ただし、ネット上の掲示板の情報によれば、この住戸は随分前に売れてしまっていたらしいとのことで、実際にはそのような可能性ははじめからなかったのかもしれません。それを割り引いても、今年は「ちょうどいい」がきっと見つかる一建設に、楽しい夢を見させてもらいました。

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| ノウハウ・経験談 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスモ高輪シティフォルム(中古)−分譲時価格の1.5倍でも割安に見える2001年物件

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩3分、都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩10分の場所に立地するリクルートコスモス旧分譲・大豊建設施工・地上14階地下1階建・総戸数52戸・2001年2月築(築18年1ヶ月)の『コスモ高輪シティフォルム』です。

 アドレスは港区高輪1丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも山手線内の高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。


 「白金高輪」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅2番出口を出て、桜田通りを横断し、慶応大学三田キャンパス方面へと桜田通りを歩いた右手に所在します。実際には魚籃坂下交差点を右折し、ぐるりと回る緩やかな坂道に物件東面が接道しています。大通りから一歩入った高台に立地し、駅近でありながら静かな住環境です。なお、「泉岳寺」駅からは徒歩10分表示ですが、一山越える道のりです。

 近くにはダイソーも入る
ピーコックストア高輪魚籃坂店が30メートル先で徒歩1分、マツモトキヨシ白金高輪店が徒歩2分と、日常の生活の利便性は保たれています。本マンションから徒歩1分の高松くすのき公園は、ゲジゲジに似た遊具が置いてあって、通称「ゲジゲジ公園」と言われています。また、みなと保育園・御田小学校・高松中学校といった教育施設、図書館などの施設も近隣にあり、お子さんがいるご家族には教育条件の揃った住環境です。

 外観は落ち着いたベージュの全面タイル張りとなっており、物件周辺には植栽が施されています。石貼りのシンプルな装いのエントランスホールには、プライバシーを考慮してオートロックの全面ガラス扉が採用されています。専有面積は
63.93平米〜68.73平米、間取りは2DK+S、3LDKと、ファミリータイプのマンションです。すべての住戸は南面にバルコニーを配し、採光、通風に優れています。

 オートロックのほかモニター付きインターフォンが装備されセキュリティも良好です。敷地内ゴミ置場もありますので曜日や時間を気にせず、いつでもゴミ出しが可能です。宅配ボックスがありますので荷物の受取も便利です。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の8階に所在する専有面積67.33平米の2LDKです。南・西向き角部屋につき、日照・通風良好です。ゆとりのあるポーチから玄関・ホールを直進すると、15.9帖の床暖房付きLDがあります。このLDを分割して3LDKとすることも可能です。

 浄水器の付いた対面カウンターキッチンは3.2帖です。共用廊下側の2洋室は6.0帖と5.7帖、水廻りは効率よく配置され、収納も
ウォークインクローゼットをはじめ随所にあります。浴室には追い炊き機能、換気乾燥機も設置されています。2014年4月に内装リフォーム実施済です。

 販売価格は6,980万円、坪単価343万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,914万円〜7,316万円、『イエシル』では6,200万円、『マンションマーケット』では6,210万円〜6,864万円、『ふじたろう』では6,724万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,333万円〜7,448万円、『マンションレビュー』では6,812万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は6,713万円、坪単価330万円となり、販売価格は4.0%割高との試算結果です。一方、都心物件は管理費等が高く設定されがちですが、管理費は毎月10.800円、修繕積立金は毎月9,900円と、非常に安くなっており、これは特筆すべきポイントと考えます。駐車場代は月34,000円で、こちらも立地に比してリーズナブルと言えそうです。

 なお、対象物件の
分譲時価格は4,698万円とされており、坪単価231万円です。2001年といえば都心が最安に近かった頃でありますが、「白金高輪」駅徒歩3分がこの価格水準で購入できたとは今では信じられないくらいです。ただ、そのせいもあってか、本物件は周辺物件と比べると価格が抑えられており、目を引く物件となっています。

 種別:中古マンション
 名称:コスモ高輪シティフォルム
 価格:6,980万円 (税込)
 所在:港区高輪1丁目
 交通:「白金高輪」駅徒歩3分
 面積:専有面積67.33平米

詳細はこちら
コスモ高輪シティフォルム

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| 中古マンション 港区 | 19:08 | comments(0) | trackbacks(0) |