売れるは富裕層の自己使用と投資物件ばかり−マンション販売をリセットしたい

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★ 10月18日付マイナビニュースによれば、不動産経済研究所は10月16日、「首都圏のマンション市場動向(2017年9月度)」を発表しました。調査対象となる物件は、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、茨城県南部にある民間業者による分譲物件のうち、原則10戸以上のものです。

 2017年9月のマンション新規発売戸数は2,978戸で、前年同月と比べて13.0%減少し、前月比では41.7%の増となりました。

 地域別では、東京都区部が1,167戸(全体比39.2%、前年同月比8.3%減)、都下が342戸(同11.5%、32.9%減)、神奈川県が876戸(同29.4%、6.8%減)、埼玉県が343戸(同11.5%、17.5%減)、千葉県が250戸(同8.4%、12.3%減)と、
東京都が約半数となる50.7%を占める結果となりました。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,933戸で、
月間契約率は64.9%になり、前月に比べて3.3pt、前年同月比では7.1ptダウンしました。なお、地域別の契約率は、都区部で65.9%(契約戸数769戸)、都下が38.6%(同132戸)、神奈川県が70.9%(同621戸)、埼玉県が58.9%(同202戸)、千葉県が83.6%(同209戸)でした。

 1戸当たりの平均価格は5,823万円と、前月比で29万円(0.5%)、前年同月比では246万円(4.4%)のアップとなりました。また、1平方メートル単価については、前月比で2.5万円(2.9%)ダウンしましたが、前年同月比では6.0万円(7.6%)のアップとなりました。

 地域別の平均価格をみると、
東京都区部(7,360万円/7.5%増)や都下(5,132万円/11.8%増)、埼玉県(4,554万円/10.4%増)、千葉県(4,207万円/0.1%増)で上昇しましたが、神奈川県(5,002万円/8.2%減)で下落しました。

 9月末現在の
販売在庫数は6,081戸と、前月末(6,107戸)から26戸減少しました。なお、2017年10月の発売戸数は3,500戸を見込んでいます。

 以上がマイナビニュースの記事の概要です。本記事は、『首都圏のマンション市場動向−2017年9月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 9月の発売戸数については、前年同月より13.0%減少したものの、2015年9月と比較すると22.5%増加しており、最近のマンション販売動向の中では
まずまずの発売水準なのではないかと思います。ただ、契約率64.9%は、本年では1月(61.6%)に次ぐ低さではあります。特に都下38.6%が足を引っ張りました。

 1戸あたりの価格5,823万円は、前月より0.5%上昇しましたが、本年の中では中くらいの水準になっています。
前年12月に5,078万円で底を打った後は、緩やかな上昇曲線を描いているようにも見えます。都区部7,360万円は、他エリアが4〜5千万円台であるのに比べて引き続き突出しています。

 販売在庫数は前月と比べて26戸減少しましたが、ほぼ同水準と言ってよいでしょう。
タワー物件は、販売戸数340戸で前年同月比49.3%減となりほぼ半減、契約率も60.6%と振るわず、タワー販売については閑散期だったようです。ただし、9月は話題の大型物件が事前案内会やモデルルームを開催していてモデルルームは結構賑わっており、11月、12月のタワー物件販売は期待できます。

 都区部で最もよく売れた間取りは1Kで、価格帯別では3,300万円以下並びに2億円以上が最も契約率が高くなっています。要は売れ筋は投資家層向けと富裕層向けだったことがわかります。つまり、現在マンションに手を出しているのは富裕層が中心で、富裕層による自己保有用物件と投資用物件が伸びている印象です。

 マンション供給は当然、マンションニーズがある場所を目指します。考えてみれば、
出てくる物件は、都心コンパクトが都心高級マンションばかりで、従来の実需層の購入の中心であった世田谷区、杉並区2LDK〜3LDK物件の動きが鈍くなっています。

 小池都知事は、「日本をリセットする」と主張されていますが、
23区マンション販売もぜひリセットしてもらいたいと思います。

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| 市場動向 | 23:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂(新築)−幸せな家族生活を実現できそうな大規模物件

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★ 東京メトロ南北線「志茂」駅より徒歩6分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大栄不動産&三菱倉庫分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建(サードスクエア)&地上11階建(フォーススクエア)・総戸数502戸(401戸(サードスクエア)、101戸(フォーススクエア)、総戸数については変更申請により500戸に変更予定)の『ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂』です。

 アドレスは北区志茂3丁目です。志茂(しも)は、1丁目から5丁目まであります。北区の北東部北東端にあたり、隅田川西岸の低地に位置します。町域北部に岩淵水門があり、その付近で荒川から隅田川が分流し、また新河岸川が隅田川に合流しています。町域の北は東京都・埼玉県境をなし、東は隅田川が北区・足立区の区境をなしています。南は神谷、西は赤羽および赤羽南と接し、地区の中央を国道122号(北本通り)が南から西へ走り、その地下を東京メトロ南北線が走っています。

 新河岸川と荒川の間の中州状になった範囲にも町域が及びます。中州とは橋で連絡され、荒川下流河川事務所、公務員住宅などがありますが、荒川対岸の埼玉県や足立区側へ直接渡る橋は町域内にはありません。

 江戸時代は豊島郡岩淵領下村で、小名に上・下・大荒久などがありました。正保期に天領となり、その後小石川伝通院・浅草幡随院・谷中南泉寺等にも分け与えられました。代官手代の八官七兵衛により荒川沿岸の新田開発が行われ、1675年(延宝3年)八官新田と号しました。また、荒川対岸の岩淵宿内に梛野原新田が飛地として存在しました。

 下村は1871年(明治4年)11月に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入され、1878年(明治11年)に北豊島郡に所属しました。1889年(明治22年)、町村制の施行に伴い 岩淵町に併せられ、岩淵町大字下となりました。1932年(昭和7年)東京市に編入される際表記を改め、王子区志茂町1〜3丁目となりました。1957年(昭和32年)に大半が志茂1〜5丁目に再編成され、1967年(昭和42年)5月1日の住居表示実施の際に1957年に再編成されなかった志茂町3丁目が志茂5丁目に編入されました。

 志茂という地名は、1932年(昭和7年)に王子区志茂町成立の際、大字下の小字志茂から採用されました。この字志茂も元は「下」と書かれ、明治に好字二字化されたものですが、同じく下村の字「上」(後に「加美」)と対を成しています。


 「志茂」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅2番出口から隅田川に向かって北東方向に歩いたところに所在します。低地をフラットで進む歩きやすい道のりです。日本化薬工場跡地の約18,000平米に及ぶ広大な敷地に、フォーススクエア、サードスクエア、クラブスクエアの3棟構成とし、中央にSHIMOセントラルパークが設けられます。

 401戸のサードスクエアにはコンシェルジュサービスのほか、カフェラウンジがあり、テラスではオープンカフェも楽しめます。101戸のフォーススクエアにはブックラウンジやブックテラスがあり、クラブスクエアには共用棟としてスタジオルーム、DIYルーム、エクセサイズルーム、ランドリールームが備わっています。
分散する共用施設の置き方としては妥当と言えるでしょう。

 本マンションは
「東京」駅から12キロ圏内にあり、東京メトロ南北線一本で「飯田橋」駅まで18分、「四ツ谷」駅まで22分、「永田町」まで24分です。乗り換えはありますが、「東京」駅まで20分、「新宿」駅まで21分、「大手町」駅まで23分と、らくらくアクセスです。南北線は新しい路線だけに、車両も駅もきれいで、それほど混んでいませんし、東日本大震災でも東京メトロの中で真っ先に回復するなど、遅延・トラブルの少ない路線でもあります。

 「志茂」駅周辺の商業施設はやや寂しいのですが、
大黒屋(徒歩6分)、スーパーバリュー(徒歩11分)があり、コンビニも揃います。より本格的なお買い物には、ダイエー、ニトリ、西友、イオンなどが徒歩15分程度の「赤羽」駅周辺にあります。通学指定校はなでしこ小学校で、徒歩12分です。間取りは3LDK〜4LDK、専有面積65.26平米〜84.52平米でオールファミリータイプ、田の字型住戸が基本です。

 当初10月下旬販売開始予定だったところ、
1月延びて11月下旬販売開始予定となりました。価格水準は上記専有面積に対し販売価格3,900万円台〜7,500万円台(予定)、予定最多価格帯は4,900万円台で、坪単価203万円〜297万円程度です。

 グロスで見れば
60平米台住戸が3,900万円台など、低層階はリーズナブルな価格帯で調整されているようです。意外と便利な「志茂」駅から近い上に生活もエンジョイできそうな多彩な共用施設を備え、幸せなファミリーライフを実現できそうな大規模マンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

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| 新築マンション 北区 | 20:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心不動産は相続税対策の商品に−不動産はもはや利回りでもなくなった

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★ 10月14日付のダイヤモンド・オンラインでは、『富裕層が不動産を買うと節税になる仕組みとは?』と題して、以下のような記事を掲載しています。後半部は著書の本の紹介が中心ですので、前半部のみご紹介します。

「プライベートバンクの顧客がすでに高齢の場合には、
資産を増やすことの優先順位は高くありません。それよりも喫緊の課題が相続税対策です。そして相続税対策に不動産保有が効果てきめんなことは、よく知られています。ご存じの方も多いでしょうが簡単に説明しましょう。

 日本の土地の価格は複雑で、1つの土地に「実勢価格」と「公示地価」、「相続税路線価」「固定資産税路線価」という4つの価格があります。実勢価格とは実際の市場で売買されている価格で、公示地価は国土交通省が毎年調査して発表する、土地取引や土地税制評価の基準となる価格。相続税路線価と固定資産税路線価は、それぞれの税金を決める基準となるものです。

 そして、相続税対策としての不動産保有でポイントになるのが、実勢価格と相続税路線価の違いです。


 路線価は多くの場合、実勢価格の70〜80%程度です。つまり1億円で購入した不動産でも、相続税・贈与税を計算する際には7000万円〜8000万円の資産と見なされ、税額は実際の資産価値よりも低くなるということ。タワーマンションを購入して節税をおこなう「タワマン節税」が数年前に話題になりましたが、これは実勢価格と相続税評価額の乖離による節税効果を狙ったものでした。

 また、
相続人がその住居に実際に住み、一定の条件を満たすことで相続税評価が8割も減額される「小規模宅地等の特例」や、マンションやアパート経営に活用することで減税される「貸家建付地の優遇措置」など、不動産にはさまざまな形で相続税評価額を減らせる仕組みがあります(2015年より贈与税・相続税の最高税率のアップがおこなわれ、また相続における基礎控除枠の減少で相続税の対象になる人も増えたため、このあたりの知識は富裕層以外の人にとっても重要です)。

 すでに使い切れない資産を持つ富裕層は、資産を「増やす」ことよりも「減らさない」ことに対するニーズが強いため、この税金対策の提案は富裕層にとって非常に刺さりやすいわけです。

 よって、富裕層がてっとり早く資産を圧縮して相続税を減らしたいのであれば、
不動産を買い漁ることが有効な手段です。その際には当然、売買手数料や仲介手数料が発生しますが、不動産を買うことで相続税が仮に数千万円、数億円抑えられたら十分ペイできるのです。そういったシミュレーションもプライベートバンクがおこないます。

 一般の人はそのような不動産の買い方はできませんから、これも一種の富裕層限定の資産運用法といえるでしょう。

 ちなみに、相続対策を目的とした不動産投資が多いといっても、日系のプライベートバンクだけでなく、外資系のUBSやクレディ・スイスでも不動産担保ローンを扱っており、不動産投資の支援をしています。株や債券などの金融商品を担保にして、借りたお金で不動産投資をするような柔軟な運用戦略も各社ごとに用意があります。また、プライベートバンカー自身が独自に不動産投資会社とネットワークを構築しているケースもあり、
個別でキックバックを受けとっているという噂もかつてよく耳にしました。」

 以上がダイヤモンド・オンラインの記事の概要です。本日、私が目にした大手不動産仲介会社のチラシは、
「不動産の投資物件を探しています」というものでした。1物件の金額水準は1億5千万円までで、複数戸を次々と購入するような勢いのチラシでした。利回りは表面で4%あればよい、とのことです。

 表面利回り4%というと、
ローンを組むとまずは足が出る水準となります。しかし、今回の依頼主はすべてキャッシュで購入する意向とのことです。マンションでは毎月の管理費・修繕積立金もかかりますし、賃料も下落していきますから、購入分を取り戻すには25年どころか30年超はかかる計算です。

 そうだとすると、これは
有り余るキャッシュを持ってしまった個人又は法人の節税対策ではないか、という気がします。個人の場合は上記のような解説なのでしょうし、法人については詳しくはわかりませんが、例えば社宅としての購入ならば経費として損金算入できるなど、さまざまな会計処理上のメリットがありそうです。

 マンションの売却を考えている方は、
このような誘いに乗ることも一つの方法でしょう。もちろん仲介会社の適正価格への査定は入るのでしょうが、相手が待ち構えているだけに売りやすく、厳しい指値も回避できる可能性が高いと思われます。もっともこのような広告は仲介会社の誘い水に過ぎず、実際にはそんな虫のいい話はなかった、ということもあり得ます。

 郊外の実需のマンションの売れ行きが鈍っているというのに、
都心の高額マンションがまだまだ好調なのは、こういった背景があるのでしょう。不動産はもはや、価格を追求する実需でも、利回りを追求する投資でもなくなり、評価額を減じるための相続税対策の商品となりつつあります。一般人からすればこの如何にも不合理な売れ方が日本経済を引っ張っているのだとすれば、好景気の実感がわかないのも「むべなるかな」という気がします。

 額に汗して労働し、長年かけて貯金してきたお金で、ささやかなマイホームを建てる−そんな
日本人の古き良き夢が懐かしく思い起こされる今日この頃です。

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| ノウハウ・経験談 | 22:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
東三田ハウス(中古)−1階住戸ながら明るい住まい、坪単価82万円

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★ 小田急小田原線「生田」駅より徒歩16分の場所に立地するハザマサービス旧分譲・間組施工・地上5階建・総戸数61戸・1997年4月築の『東三田ハウス』です。

 アドレスは川崎市多摩区東三田3丁目です。多摩区は、川崎市の最北端に位置します。都内との交通網が発達しているため、川崎中心部との商業的なつながりは薄くなっています。北は多摩川を境に東京都と接し、南には多摩丘陵が広がり、生田緑地は市民の憩いの場となっています。多摩川梨の生産でも有名です。

 多摩区では、登戸・向ヶ丘遊園・生田・稲田堤周辺は学生街と繁華街の色彩が強く、多くの飲食店が存在し、雑誌等で紹介される飲食店が多いため「B級グルメ激戦区」と称されることもあります。スリオンテック(現・マクセルスリオンテック)、日本エー・エム・ピー、高和電気工業などの工場や情報センターなどが多摩川沿いにあり、またかつては昭和エーテル、日本板硝子、キトー、三菱レイヨンなどの工場もありました。東三田には松下電器産業の研究所・東京体育館がありましたが、2003年に移転・閉鎖し、跡地は大規模マンション街となっています。


 「生田」駅から本マンションまでは徒歩16分です。同駅南口から川を渡って南東方向に歩き、生田中、三田小などに沿って歩きながらさらに南下し、長沢浄水場の向かい側に所在します。同駅と本マンションの高度差は約50メートルあり、平坦ではない道のりとなります。

 本マンションは、
平成9年(1997年)4月築の間組旧社宅を平成15年3月に分譲マンションへとリニューアルしたものです。建物と基礎の間に免震ゴムを設け地震力が直接建物に伝わらない免震構法を採用しており、地震の揺れを大幅に削減するため地震の際、室内の家具の転倒や照明の落下等を防ぐことができます。

 周辺には
緑豊かな環境が広がり、春には南東側に桜が咲き、本住戸からも見ることができます。また、マンションの屋上には緑化庭園があり、コミュニティスペースとして利用できます。エントランスはオートロックシステムを採用し、マンション共用部(廊下等)には防犯カメラを設置しています。

 徒歩圏内に幼稚園・小学校・中学校、スーパー、公園等がそろっている充実の住環境です。現地より約700メートル(徒歩9分)の場所にある「オーケー生田店」は食料品から日用雑貨まで手頃な価格で入手できるため週末には店舗近くに渋滞ができる程の人気スーパーです。

 このほか、
川崎市立三田小学校に徒歩5分、川崎市立生田中学校に徒歩10分、西三田幼稚園に徒歩5分、三田第4公園に徒歩5分、三田第1公園に徒歩8分、川崎三田郵便局に徒歩9分となっています。

 対象住戸は、
地上5階建建物の1階に所在する専有面積67.48平米の2LDKです。南東向きのため日当り良好で、専用庭が付いています。バルコニー・専用庭側は、道路に面していないため外部からの目線は気にならず、プライバシー性の保たれた住戸です。

 田の字型住戸ですが、10.2帖の大きな洋室には
間仕切りとしても利用できる可動式収納家具があり、ライフスタイルに合わせて広さや間取りをアレンジできます。各居室に加え玄関横には約2.98平米のトランクルーム(無償)があります。建具や設備は、やや年代を感じさせないでもありません。お風呂は、追いだき、お湯はり、足し湯、温度設定、保温機能付きのフルオートバスです。

 販売価格は1,680万円、坪単価82万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,481万円〜1,682万円、『マンションマーケット』では1,410万円〜1,561万円、『ふじたろう』では1,695万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,520万円〜2,110万円、『スモーラ』では1,501万円〜1,642万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの自動査定の平均は1,630万円、坪単価80万円となり、販売価格は3.0%割高の試算結果です。

 写真を拝見すると、
1階ながら南東の窓から明るい日の日差しが降り注いできています。専用庭も、使い方によっては重宝しそうです。管理状態も良好のようであり、管理費は月11,800円とリーズナブル、修繕積立金その他と合計しても月25,180円を支払えばよいことになります。駐車場(月8,000円〜11,000円)は空きがありますので、車を十分使いこなして楽しい生活をおくることができそうです。

 種別:中古マンション
 名称:東三田ハウス
 価格:1,680万円 (税込)
 所在:川崎市多摩区東三田3丁目
 交通:「生田」駅徒歩16分
 面積:専有面積67.48平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東三田ハウス

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| 中古マンション 川崎市多摩区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産価格は膠着状態−下落地点は2期連続増加に

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。10月10日には、本年10月1日現在について、『2017.10.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が7.6%(前回13.3%)、「横ばい」が82.9%(前回78.5%)、「値下がり」が9.5%(前回8.2%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期ぶりにプラス、東京都市部で4四半期連続プラス、神奈川と千葉で2四半期連続マイナス、埼玉で11四半期連続プラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が29.1%(前回36.1%)、「横ばい」が50.0%(前回43.0%)、「値下がり」が20.9%(前回20.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部と東京都市部と埼玉で8四半期連続プラス、神奈川、千葉で8四半期ぶりにマイナスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が9.6%(前回15.5%)、「横ばい」が79.5%(前回74.9%)、「値下がり」が10.9%(前回9.6%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部、埼玉で12四半期連続プラス、千葉では2四半期ぶりにプラス、東京都下、神奈川では3四半期連続マイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が25.9%(前回35.4%)、「横ばい」が54.8%(前回52.3%)、「値下がり」が19.2%(前回18.0%)となり、しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部、東京都市部、埼玉が10四半期連続でプラス、神奈川、千葉が2四半期ぶりにプラスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.3%、0.2%、0.2%、0.0%のプラス、また中古マンション価格では、0.3%、0.1%、0.1%、0.0%のプラスで、
前四半期とほぼ変動なしとなりました。さらに、東京都区部では住宅地価格が0.2%、0.0%、▲0.0%、0.1%とわずかながら上昇に転じましたが、中古マンション価格は0.0%、0.0%、0.2%、0.1%と、狭いレンジで上昇率が縮小しています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 台東区池之端4丁目(根津) 9.8%
2[1] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 9.1%
3[−] 杉並区宮前4丁目(久我山) 6.9%  
4[4] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 6.8%
5[7] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 5.0%
5[3] 品川区東五反田5丁目(五反田) 5.0%
7[−] 足立区千住旭町 4.6%
8[9] 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.8%
8[−] 練馬区高野台3丁目(石神井公園) 3.8% 
10[5] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 3.7%
 

ワースト10

1[−] 文京区白山2丁目 ▲7.0% 
2[−] 文京区本駒込6丁目 ▲6.2% 
3[2] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲4.8%
4[5] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲4.3%
5[−] 世田谷区上野毛3丁目 ▲4.2%
6[1] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲3.6%
7[−] 葛飾区お花茶屋1丁目(お花茶屋) ▲2.91%
8[6] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.94%
9[7] 港区芝浦2丁目(田町) ▲2.6%
9[7] 大田区大井7丁目 ▲2.6%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[1] JR埼京線「北赤羽」駅 10.0%
2[−] JR山手線「日暮里」駅 6.9% 
3[4] 東武東上線「北池袋」駅 4.9%
4[2] 東京メトロ有楽町線「氷川台」駅 4.73%
5[−] JR埼京線「板橋」駅 4.71% 
6[−] JR山手線「高田馬場」駅 4.5%
7[−] JR山手線「恵比寿」駅 4.4%
8[9] JR中央線「四谷」駅 4.3%
9[−] JR山手線「駒込」駅 3.8%
10[−] 都営新宿線「菊川」駅 3.7%
10[−] 東急目黒線「武蔵新田」駅 3.7%


ワースト10

1[1] 東京メトロ千代田線「赤坂」駅 ▲6.7%
2[−] 都営三田線「春日」駅 ▲6.3% 
3[2] 東京メトロ千代田線「赤坂」駅 ▲6.1%
4[3] 京王線「明大前」駅 ▲4.0%
5[−] JR山手線「秋葉原」駅 ▲2.94%
6[−] 都営三田線「春日」駅 ▲2.86%
7[4] JR山手線「恵比寿」駅 ▲2.7%
8[−] JR山手線「渋谷」駅 ▲2.6%
9[8] 小田急小田原線「千歳船橋」駅 ▲2.5%
10[9] JR横須賀線「西大井」駅 ▲2.4%


 今回は、前四半期に比べて、上昇幅・下落幅のレンジはほぼ変わりませんでした。しかし、全般に、上昇地点のベスト10は、わずかな上昇でも率が高くなる坪単価の安い地点が増えており、不動産価格上昇の勢いが弱まっています。

 また、
住宅地価格も中古マンション価格も、下落地点が2期連続で増加しています。これまでは一進一退を繰り返すトレンドでしたが、今期は下落圧力の強まりが感じられる結果でした。引き続き注意深くウォッチをしていく必要がある情勢だと考えます。

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| 市場動向 | 07:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラネスーペリア四番町(新築)−高級マンション街にふさわしい新築物件、登場

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★ 東京メトロ有楽町線・南北線・都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩3分、JR総武線「市ケ谷」駅より徒歩6分の場所に立地する大林新星和不動産分譲・鍜治田工務店施工・地上12階地下1階建・総戸数27戸(内事業協力者住戸3戸 他に事務所1戸)の『プラネスーペリア四番町』です。

 アドレスは千代田区四番町です。四番町は、千代田区西部に位置します。地域北部は二七通りに接し、これを境に五番町・九段南にそれぞれ接します。地域東部は三番町に、地域南部は一番町に接します。地域西部は日本テレビ通りに接し、これを境に六番町に接します。地域内は高級マンションや学校が主体的になっている地域で、ほかに商業地としてオフィスビルも見られるところです。

 「市ヶ谷」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A3出口に最も近い横道を南下し、突き当りを左折してすぐの右手にあります。周りには『番町パークハウス』、『ブランズ四番町』、『プラウド九段南』といった高級マンションが目白押しです。「東郷元帥記念公園」も徒歩1分で、外国人のお子さんも普通に遊んでいるのは土地柄でしょう。駅徒歩3分と短い距離ですが、こころもち上り坂となっています。本マンションの立地は周辺でもひときわ高い標高30メートルにあるからです。

 江戸時代よりつづく「屋敷町」で、濠端には「水」の景色があり、「緑」も豊かです。したがって、外装材には燻瓦調タイルを用い、和紙を思わせるグラデーションガラスや小庇を合わせています。キャノピーを設えたエントランスは、乱積み調に仕立てた石壁や組子の文様が彩る扉によって和モダンな構えを創出し、2階部分には格子の意匠を回し内と外の間を取りもつ迎賓の表情を創り込みます。また、エントランスホールには、流麗な墨流しをイメージした一点もののガラスアートをプランニングしています。

 エントランスホールの左手には、雪見障子に見立てた窓と格子の先に水景を広がらせています。あえて高さを抑えたエントランスから二層吹き抜けホールへの変化には開放感を感じます。2階ラウンジは下がり床によってさりげなく空間を仕切っています。共用廊下は、プライバシー性と防犯性を高める内廊下としています。
 
 最も近いスーパーは、
成城石井市ヶ谷店とリンコス九段店で徒歩5分、文教堂書店市ヶ谷店も徒歩5分で便利です。

 間取りは1LDK〜3LDKの5タイプで、専有面積42.38平米〜103.42平米です。3階から9階まではA(2LDK、67.00平米)、B(1LDK、42.38平米)、C(2LDK、55.52平米)の3タイプ、10階から12階までは、D(2LDK、56.36平米)、E(3LDK、103.42平米)となりますので、3LDK希望者には相当な高値となりそうです。

 販売価格の情報はまだありません。
4年前に分譲された『ブランズ四番町』が平均坪単価450万円台で、これをもって「ブランズ」が高級路線への転換を図ろうとした物件でもあります。『プラウド九段南』は5年前の分譲で、平均坪単価370万円台でした。

 現在の相場がこれらを超えていくのは必然の趨勢ですが、買いやすい価格水準で物件を供給することもある「プラネスーペリア」シリーズだけに、
価格発表までは淡い期待を抱いておきたいと思います。竣工は来年12月上旬、引渡しは再来年1月末を予定しています。

公式ホームページ ⇒プラネスーペリア四番町

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| 新築マンション 千代田区 | 22:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
新築マンション、高値一層−時間とお金のループ現象

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★ 10月4日付日本経済新聞によれば、都心部を中心に新築マンションの高値が続いています。不動産経済研究所によると、2017年上半期の首都圏の平均価格は5,884万円とバブル経済末期の1991年以来の高値となり、足元でも高価格で推移しています。共働き世帯の増加で利便性の高い物件の需要が高まり、新たな上昇要因になっています。

 値上がりが本格化したのは2013年です。
震災復興や東京五輪の開催決定で建設資材や人件費が高騰したのに加え、金融緩和の影響で地価が上昇しました。相続税対策を兼ねた富裕層の購入や、台湾など海外投資家の投資需要拡大もマンションの高騰を後押ししました。

 一方、不動産会社が首都圏で発売するマンションの戸数は2016年に3万5,772戸と
1992年以来の低水準、今年も底ばいです。一般的な会社員の給与水準では買いにくい価格になり、発売した月の契約率は今年1〜6月に67.3%と下落基調で推移、好不調の境目とされる70%を下回っています。最近は通勤に不便な郊外物件の苦戦が目立っており、全国的に不動産価格の上昇が顕著だったバブル期とは様相が異なります。

 それでも新築マンションが高値を維持しているのは生活スタイルや働き方の変化が背景にあります。


 共働きの増加で高額な物件を買えるだけの資金的な余力がある世帯が増えています。ニッセイ基礎研究所によると、夫婦の年収がそれぞれ700万円を超える世帯は昨年、全国で25万と2013年に比べて2割(4万世帯)増えました。賃金は伸び悩んでいますが、女性の社会進出の拡大で妻の年収が上昇しています。

 仕事と子育てに追われているケースも多く「交通利便性が高いうえ、震災などいざという時に歩いて帰れる場所にある都心の高級マンションへのニーズが高い」ということです。通いやすい駅近くの物件の需要が高まり、価格上昇を支えています。

 駅から近い物件は資産性が高く、中古になっても価格が落ちにくくなっています。東京カンテイが昨年末に首都圏の築10年の中古マンション価格を調べたところ、最寄り駅から徒歩3分以内だと新築時より8%上昇、一方で10分超かかる場合は下落していました。

 購入者の意識も変化しています。最近は永住せずに将来の売却を視界に入れる人が増え、「利便性が高い新築マンションを高価格で販売できる環境」にあります。昨年に都内で分譲された
駅から徒歩3分以内の物件の平均価格は5年前に比べ5割高く、上昇率は全体の平均を大きく上回っています。

 もっとも、東京都心部の一部ではあまりの高値に需要が追いつかなくなり、
1年前より価格を下げて分譲を始める新築マンションも出てきています。働き方や購入者の意識変化が資産価値を押し上げる状況が続くのか、購入検討者はこれまで以上に冷静に見極める必要があります。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記記事で私が驚いたのは、
年収700万円超の共働き夫婦の数の急増で、わずか4年前の2013年から2割も増加しています。もう一つ驚いたのは駅近物件の値上がり率で、駅から徒歩3分以内の物件の平均価格が5割も上がった、ということです。

 共働き夫婦の急増と駅近物件の値上がり率の急上昇は相関関係があるのでしょう。
世帯として給与は2倍となりますが、世帯として自由な時間は2分の1に減っていそうで、まして育児などを考えれば、少しでも駅に近い場所に住みたい、という気持ちがよくわかります。

 つまり、
時間の短縮をお金で買っているようなものです。お金でセーブされた時間を労働に費やし、それによってお金を余計稼いで、そのお金でさらに時間をセーブする、現代はそのような時間とお金のループに陥っているように見えます。

 私は地方の支社で働いているとき、その支社での1990年代バブルの頃の労使交渉の記録を見たことがあります。その時の組合側の要求は、
賃金アップというより、「労働時間を減らし、人間らしい生活をさせてくれ」ということでした。勤務条件の改善のための最重要課題は、賃金ではなく時間だったのです。

 つまり、
お金を放棄する代わりに、時間をもらおうという闘いでした。住まいとの関係に引きつけて言えば、駅から多少遠くても夕方に帰れる仕事の方が、駅に近くても深夜にしか帰れない仕事よりもよい、ということなのでしょう。

 私たちは、「お金で時間を買っている」つもりでした。しかし実際は、「お金で時間が奪われている」のではないでしょうか。

 「モモ」(ミヒャエル・エンデ)の時間泥棒のように、私たちはますます時間をせっせと貯蓄していますが、それは決して引き出すことができないものなのです。その意味でも、駅近マンションの人気と価格の高騰は、誰かが仕組んだ悪意の罠のような気がしないでもありません。

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| 市場動向 | 08:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
ネオハイツヴェルビュ(中古)−馬込文士村の億ション150平米超を堪能する

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★ 都営浅草線「西馬込」駅より徒歩15分の場所に立地する戸田建設施行・地上7階建・総戸数50戸・1981年3月築の『ネオハイツヴェルビュ』です。

 アドレスは大田区中央5丁目です。中央は1丁目から8丁目まであり、大田区の中央部やや北寄りに位置します。東部はJR東海道本線に接し、これを境に大田区大森西になります。西部・北部は武蔵野台地となり、西隣には池上本門寺(池上)、北西部は南馬込と接しています。南部は呑川を境に西蒲田と、北東部は環七通りを境に山王と接しています。北東から南西に東京都道421号東品川下丸子線(池上通り)が走っており、東急バス通りとなっています。

 地内のほとんどが住宅地で、
5丁目、6丁目は台地になっており、明治・大正時代は馬込文士村として著名な文豪、俳優の別荘地となっていました。「大森」駅、「平和島」駅、「大森町」駅、「蒲田」駅、「池上」駅、「西馬込」駅のほぼ中間に位置し、鉄道駅が存在しません。坂は臼田坂・蓬莱坂・貴船坂・汐見坂などがあります。

 「西馬込」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅南口からスーパー文化堂の前を通って右折し、梅田小学校の手前を左折、住宅街の中を南東方向に進み、大森第三中学校の手前左手の高台に所在します。アップダウンのある道のりで、本マンションに着く手前で急坂を登るルートです。途中、馬込桜通りの桜並木や佐伯山緑地など、歩きやすく目に優しい変化がある道ですので、思ったより距離は感じないかもしれません。

 馬込文士村の名の通り、本マンションの近所には、
画家の川端龍子(りゅうし)や子母澤寛(しもざわ かん)が住んでいたようです。川端龍子のアトリエと旧邸は龍子記念館と共に、公開されています。また子母澤寛は、ペンネームをこの辺りのかつての地名である子母澤から取ったということです。

 地形(南斜面)を活かした設計のため本来は7階建てですが、
道路から本マンションを眺めると低層建てに見える構造の、専有面積70.80平米〜173.60平米、2LDK〜5LDKのファミリー向けマンションです。メインエントランスは上に、車用のゲートは下にあり、どちらもオートロック付です。南斜面を遠くまで見通せるピロティも特徴的です。

 外壁は全面に
小豆色の釉薬タイルを貼り、屋根は切妻で青い波形の瓦ぶきと、マンションにしては珍しい外観です。上記の通り低層マンションのような趣で、南傾斜の高台のため空が広く感じられます。築年数こそ経っていますが、周辺の環境に馴染んでいる外壁と樹木の様子からは、清掃と管理が行き届いている様子がうかがえます。管理組合がしっかりと機能しており、平成21年12月の大規模修繕など、長期修繕計画に基づいたメンテナンスが着実に行われています。

 部分的に建物同士をずらして配置しているため、自然と部屋をつなぐ
共用廊下もジグザグになり、予想外なところから階段が現れたり、向きも一定でなく、視点や景色が細かく変わり、冒険心をくすぐられます。

 隣は佐伯山公園、南斜面雛段、閑静な住宅地と環境が良く、敷地内に車寄せと緑豊かな共用庭があります。中学校は斜め向かいに大森第三中学校があり、隣の佐伯山公園内に保育園が開設され待機がなければ便利です。駐車場と駐輪場は空きが少ないとの情報があります。コンビニはセブンイレブンが徒歩4分、スーパーはキタムラが徒歩7分、小学校は新井第四小学校が徒歩11分です。

 総住戸41戸のうちフラットタイプ24戸、メゾネットタイプ16戸(管理人室別途)が混在、駐車場は22台設けられています。大半の住戸は南または西向きにバルコニーや専用庭、ドライエリアが設けられていますので、
採光・通風ともに良好です。12帖〜21帖と広々としたリビングダイニングを中心に、どの居室もゆとりあるスペースを確保、収納も豊富に設けられていますので、ゆとりある暮らしが営め、トイレを2ヶ所配した住戸もあります。
 
 対象住戸は
地上7階建て建物の4階・5階に所在する専有面積166.4平米の3LDKです。メゾネットタイプの北向き住戸で、ドライエリアが25.08平米あります。5階のエントランスを入り、ホールを抜けた先は20帖のLDがあり、ホール右手には7.5帖の洋室があります。4階に降りると15帖の広々とした洋室と6帖の洋室があります。

 トイレは4階・5階の2か所あり、いずれも洗面所付きです。浴室は4階に、キッチンは5階にあり、5階には電気温水器のスペースもとられています。収納は4階・5階にウォークインクローゼット、4階に物置があるなど、豊富な容量があります。なお、リビングには壁面収納があり、スクリーンとプロジェクターが残置物として設置されています。最近のリフォーム履歴はありませんが、写真で見る限り、そのままでも住めそうな清潔さがあります。

 販売価格は値下げして5,280万円、坪単価105万円です。ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションマーケット』では5,223万円〜5,774万円で、その中央値は5,499万円、坪単価109万円となり、販売価格は4.0%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は216万円との記録が残っています。

 仮に対象住戸の分譲時の坪単価が上記の216万円だったとすると、分譲時価格は1億872万円となります。本マンションは
1981年の分譲当時億ションだったということであり、そこから36年を経た今、分譲時の約半値になった計算ですが、当時の億ションの面影というか、良好な管理状態を含めてその時から培われたクオリティを維持している物件だと思います。馬込文士村の別荘地であった環境を髣髴とさせるマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ネオハイツヴェルビュ
 価格:5,280万円 (税込)
 所在:大田区中央5丁目
 交通:「西馬込」駅徒歩15分
 面積:専有面積166.4平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ネオハイツヴェルビュ

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| 中古マンション 大田区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
唯一地価が下落した麻生区の理由−西島秀俊一家からの応援歌

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★ 9月29日付神奈川県タウンニュースによれば、神奈川県は19日、土地取引や公共事業用地取得の目安になる基準地価(7月1日時点)の調査結果を発表しました。住宅地の上昇率が、麻生区ではマイナス0.2%で2年連続の下落となり、川崎市内では唯一の下落す。川崎市では上昇率が1.1%と、前年の0.9%からやや上昇幅が拡大しました。丘陵地や比較的に利便性の低い地域で下落の傾向が続いています。

 麻生区では住宅地14地点、商業地2地点が対象となり、住宅地の最高値は前年と同じく「王禅寺西1丁目2620番32」の25万3,000円で価格は横ばいです。商業地の最高値は、小田急線新百合ヶ丘駅南口の「上麻生1丁目5番3」で107万円(新規調査地点)となっています。住宅地の平均価格と平均変動率は17万3,700円で前年比0.2%減でした。

 麻生区で昨年から続く住宅地の下落について、県の担当者は、
「昨今、駅からの道が平坦で利便性の高い住まいが選ばれる傾向にあるが、これに対し麻生区では、駅からの道に起伏のあるところが多く、需要が少なくなってきていることが要因の一つではないか」と分析しています。

 「新百合ヶ丘」駅前の大手不動産会社では
「2年連続の下落だが、駅前マンションなどの需要は高水準のまま。住み替えや世代の入れ替えが進めば、下げ止まりも期待できる」としています。

 一方、市全体では、「登戸」駅徒歩圏の地点が県で上昇率4位と5位、「溝の口」駅徒歩圏が同8位に入るなど、
麻生区以外の全ての区で上昇を示す結果となりました。

 以上が神奈川県タウンニュースの結果です。本ブログでも何回か話題に出していますが、
最近は歩きやすい平地が好まれ、丘陵地が敬遠される傾向にあります。これは、都心を中心とする東京圏がますます電車、地下鉄をはじめとする公共交通網に依存を強めていることの表れだと考えます。

 これは東京圏の生活の
豊かさの証なのでしょうか、それとも貧しさの証なのでしょうか。戦後日本は、マイカー、マイホームの所有がステイタスで、庶民の夢でもありました。ですから、豊かになるとまず車を買い、そして家を購入していきました。駐車場付きの一戸建てはまさに庶民の夢の集大成でした。

 このような住まい方であれば、どこへでも車で移動すればよいわけですから、
ごみごみした下町的な低地(ダウンタウン)よりも閑静で広々とした丘陵地(アップタウン)の方が住環境として好まれ、邸宅街と言えば丘の上にできるのが通常でした。渋谷では松濤、二子玉川では岡本、横浜では松が丘など、繁華性のある人気の駅から少し離れた奥まった高台が好まれたのです。

 しかし、日本の場合、都心の職場は駐車場スペースがなく、通勤はやはり電車を余儀なくされます。それでも従来であれば、
専業主婦である奥様が旦那さんを車で駅を送り迎えするなどして、それはそれでステイタスある光景でした。しかし、夫婦共働きで育児もしなければならない今のご家庭に、そんな余裕などあるはずがありません

 こうして東京圏には
マイカーを保有する文化が廃れていき、それに伴って駅近・平地を尊ぶ独特の文化が育っていきました。駅近競争も激しさを増し、私がマンションを探し始めた2000年頃の「駅近10分目安」が今や「駅徒歩5分でなければ駅近と言えない」風潮となりました。

 私が最近「おや」と思ってみているのが、東急線の車内で流れている
パナソニックの冷蔵庫のCM「おいしい7days」です。西島秀俊さんが4人家族の良きパパとなって一週間の料理を作り置きするのですが、家族で笑い合いながら家までの長い坂道の階段を登っていくシーンでCMが締めくくられています。上記記事で言えば、麻生区によくありそうな丘陵地に戸建のマイホームがある設定なのです。

 これは、
「毎日階段下のふもとのスーパーまで行くのが大変な共働き家族が一週間の食材をまとめて購入して夫が日曜日に一週間分作り置きをしてもおいしさが失われないパナソニック冷蔵庫」というアピールなのでしょうか。だとすれば、この冷蔵庫は、「東京圏の丘陵地仕様(特に車を持たない家族向け)」のようにも見えます。

 しかし、この急な階段坂を登っていく西島ファミリーは
とても幸せそうです。もしかすると、このCMは、他の平坦地と異なり東京圏でも地価が落ちている丘陵地に対する「精一杯の郷愁を込めた応援歌」なのかもしれません。

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| 市場動向 | 23:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 恵比寿南(新築)−駅平坦・ガーデンプレイス徒歩2分の高台レジデンス

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★ JR山手線・埼京線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所レジデンス&エヌ・ティ・ティ都市開発&東急不動産分譲・西松建設施工・地上9階地下2階建・総戸数56戸(事業協力者住戸6戸含む)の『ザ・パークハウス 恵比寿南』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南2丁目です。恵比寿南の人口は3,930人(2010年7月31日現在)で、東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。

 JR山手線「恵比寿」駅からフラットアプローチを実現する
恵比寿スカイウォークの出入口からは徒歩2分となりますので、通常はこのルートを通ることになるでしょう。スカイウォーク出入口から左折し、恵比寿南一公園前交差点を通り過ぎた右手に本マンションのサブエントランスが所在します。このサブエントランスから「恵比寿ガーデンプレイス」までは徒歩2分となります。

 「恵比寿ガーデンプレイス」には
クイーンズ伊勢丹や恵比寿三越、レストランがあり、高い利便性と洗練された空間を享受することができます。高台に位置しながら駅までのフラットアプローチは、絶好のポジションにあると言えます。恵比寿エリアは、それ自身の魅力とともに、白金、代官山、広尾のいずれにも近接するというロケーションであり、最近は住んでみたい街NO.1となっています。

 敷地面積は2,022.95平米ありますが、このうち245.31平米は私道負担面積であり、建築確認面積は1,777.63平米です。土地は不整形地で、地上9階地下2階建の建物となります。
アーキサイトメビウスがデザインを監修し、「Mode-Conservative」をコンセプトに、アイボリー調の繊細で印象的なタイルが外観に採用されています。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積60.55平米〜155.12平米(トランクルーム面積含む)で、高級分譲マンションには珍しく4LDK間取りがあります。総戸数56戸に対しプランは25タイプもあり、個性的な間取りも多そうです。

 今のところ
年明けの1月中旬が販売開始予定であり、販売価格の発表もまだまだこれからですが、坪600万円〜650万円程度ではないかとの憶測情報も流れています。恵比寿南エリアでは、2016年1月販売開始の『プラウド恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩2分)が平均坪単価620万円台とされていますので、それと同程度の価格水準というのはあり得るところでしょう。

 恵比寿南エリアでは、
恵比寿南3丁目にプラウドが登場予定であり、猿楽町にも野村不動産が『プラウド代官山猿楽町』がもうすぐ販売開始です。恵比寿・代官山は、驚くほど高額でも購入者が確実についてくるエリアであり、その中で本マンションがもし坪600万円台物件であるとするならば、もはや買いやすい部類に入っているのかもしれません.

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 恵比寿南
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 22:59 | comments(0) | trackbacks(0) |