マンションが構造不況に突入?ー値下げしても売れない物件も

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★ 最近ネット上で話題になっている記事がプレジデントオンラインが2月16日に掲載したの『新築マンション発売24年ぶり低水準の断末魔』です。以下その内容の要約を記載します。

「長谷工コーポレーションが最近、契約して建設が始まっているマンションの
『施工費を引き下げてくれないか』というデベロッパーの無理難題に頭を悩ませています。「5%から10%引きを平気で言ってくる」そうです。長谷工だけではなく、鹿島や大成建設など大手ゼネコンにも『何とか年度末までに処理したいので泣いてくれないか』と言ってくるとのことです。

 デベロッパーが『年度末』と期限を切っているのは、
『いったんここで処理してしまわないと大変なことになる』との判断があることを意味します。つまり今年3月末までに在庫処分しようとしているということです。

 昨年の首都圏の新築マンション発売戸数は前年比で▲11.6%の3万5,772戸で、バブル崩壊直後の1992年に次ぐ24年ぶりの低い水準です。
マンションの販売価格が高騰し過ぎて消費者がついていけないのです。手元に売るべき物件はありますが、当初想定していた価格が高すぎてマーケットに出せず、『市況が回復するまで』と物件を手元に抱え込んでいるうちに、在庫が膨らんでしまいました。

 デベロッパー各社が様子見を続けていられるのも年明けまでで、本年3月期で特別損失を計上、ケリをつけてしまわないと、
翌期に持ち越せばさらに損失が膨らむリスクをはらみます。それで建築費をゼネコンに割り引いてもらったうえで、損失を計上して販売価格を引き下げ、処分する計画なのです。

 2008年のリーマン・ショック後は、マンション専業の不動産会社は資金がたちまちショートし、次々と倒産に追い込まれていきました。今回は理由なく上昇していた不動産バブルがはじけたわけではなく、着工していない土地なら建築費が落ち着くまで待てばいいのですが、
問題はその出口が限りなく遠いことです。

 今の建築費の高騰の最大の要因は人手不足ですが、その人手不足の解消に簡単にメドがつくとは思えません。東日本大震災の復興需要や東京オリンピック需要等でゼネコンは困っておらず、
不動産会社はゼネコンの言い値で仕事を請け負わざるを得なくなっています。消費者も価値が上がっているわけでもないのに価格が上がっている物件を買うことはしません

 この状態が3年も続くとキツイのはマンション専業のデベロッパーや専業ゼネコンで、
新築が売れてこそのビジネスモデルなので、仕事がなければ会社は回りません。この春は越えられても次の春はどうか、といった声が出始めています。」

 やや長くなりましたが、以上がプレジデントオンラインの記事の概要です。以前のブログでも触れたとおり、
今年に入ってから値下げ物件が増えてきました。そのうち、どの物件が上記のようにゼネコンに要請しているのか不明ですが、先行きに不安を覚えている不動産会社があるのは確かなのでしょう。

 マンション値引きに関する記事はちらほら散見されますが、一流デベロッパーでも、
マンション値引きで販売を促進するための特設部隊を作ったなどの情報もあります。HP上で値引きを公表するのは氷山の一角ですから、実際にはもっと多くの物件で値引きが行われていると思われます。

 しかし、上記記事にある通り、消費者が冷静で、
良い物件であれば少々の値引きであっという間に物件が蒸発しますが、それ以外は値引きされても相変わらず売れ残っています。というのも、値引き前の価格があまりに高く、値引きされてもなお割高感が否めない物件が大多数であること、あるいは立地にすごく敏感になっている現在の消費者にとって、数百万円の値引きと引き換えに利便性と将来の資産価値を譲るつもりがないスタンスが明確だからです。

 リーマンショック直前の価格急騰ぶりに比べれば、今の価格高騰は勢いでは劣りますが、しかし
価格水準では既にリーマンショック時を上回っています。したがって、デベロッパー側にもリーマンショック時のような急激な資金ショートは生じないでしょうが、毎年基礎体力を奪われていくという意味では、「突然死」か「衰弱死」かの違いでしかないかもしれません。

 昨日日曜日の「武蔵小杉」駅前は、界隈でタワーマンションを売る住友不動産、三井不動産レジデンシャルの営業担当(若しくはアルバイト)が
鈴なりになってティッシュを配り、戸建てや中古マンションを販売するオープンハウスが多数の営業を動員してチラシを配るなど、今まで見たこともないほど賑やかでした。

 これを
「マンションが売れるシーズンだからな」と見ればいいのか、「マンションが売れるシーズンなのに売れてないからな」と見ればいいのか、私は首をかしげながら通り過ぎたのでした。

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| 市場動向 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京アパートメント弐番館(中古)−定期借地ながら80平米弱2,480万円の魅力

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★ 東急東横線「祐天寺」駅より徒歩12分、同田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩13分、東急東横線「中目黒」駅より徒歩16分の場所に立地する細田工務店旧分譲・戸田建設&細田工務店共同企業体施工・1997年1月築・地上6階建・総戸数23戸の定期賃借権物件『東京アパートメント弐番館』です。

 アドレスは目黒区上目黒5丁目す。上目黒は目黒区北部に位置し、町域北部は目黒区青葉台・東山に、東部は渋谷区猿楽町に、南部は目黒区中目黒・祐天寺・五本木に、西部は世田谷区池尻・下馬にそれぞれ接しています。東部では、山手通りが南北に縦断し、南部には駒沢通り、西部には野沢通りが通っています。また、東部には目黒川が流れています。

 上目黒3丁目には東急東横線・地下鉄日比谷線「中目黒」駅があり、駅周辺は駅前の商業地が広がっています。また、2003年からは目黒区役所も上目黒2丁目に置かれ、他は主に住宅地となっています。


 「祐天寺」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅から西北の方向へ、住宅街の中を歩く道のりです。「池尻大橋」駅からは徒歩13分、「中目黒」駅からは徒歩16分で、いずれも駅から上り坂となります。本マンションは、道路を挟んで西側が陸上自衛隊三宿駐屯地です。また、その先には徒歩5分ほどのところに世田谷公園があり、休日の散策には最適です。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の1階に所在する専有面積78平米の3LDKです。ポーチ付の玄関から直進すると11,9帖のLDがあり、キッチンは3.6帖です。LD隣接の和室は6帖、共用廊下側には5.8帖の洋室、中洋室として5.3帖の洋室がありますが、南西・北西角住戸のため、すべての部屋で日照が取れています。

 水廻りは玄関付近に固められ、ウォークインクローゼットはないものの収納量は十分です。間取りはスタンダードですが、
キッチンが2wayだったり、浴室に開口部があったり、LDの有効面積が広かったりと、使い勝手が考えられたプランと言えます。1階住戸のため25.5平米もの専用庭が付いており、有効に活用したいものです。

 さて、本物件は
定期賃借物件で、借地期間は2047年11月までですので、あと30年は使用できます。借地料は毎月33,450円かかり、これ以外に管理費月額16,400円、修繕積立金毎月10,200円があるため、専用庭使用料月額2,000円を含めて毎月の出費額は62,050円となります。

 それを補って余りあるのが定期賃借物件特有の価格の安さです。
販売価格2,450万円で坪単価104万円程度と、この立地で所有権物件としてはありえない価格です。仮にこの全額を金利0.775%、融資期間35年で住宅ローンを借りた場合、毎月の支払額は67,436円となり、管理費等と併せて毎月の支払額合計は129,441円です。

 各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,850万円〜4,150万円、『マンションマーケット』では2,421万円〜2,674万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの
自動査定の平均は3,274万円、坪単価139万円となり、販売価格は24.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の坪単価は157万円でした。

 本住戸を賃貸に出した場合、
賃料は標準で22.7万円で表面利回りは11.0%、実質利回りは8.1%です。いずれにせよ毎月9.8万円が手元に残ることとなり、賃貸としても十分成り立つレベルです。駅距離の遠さがネックですが、そこが許容できるのであれば真剣に検討できる物件と言えます。

 種別:中古マンション
 名称:東京アパートメント弐番館
 価格:2,480万円 (税込)
 所在:目黒区上目黒5丁目
 交通:「祐天寺」駅徒歩12分
 面積:専有面積78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東京アパートメント弐番館

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| 中古マンション 目黒区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
地方からの上京者は23区のどこに住む?−見えてきた「ふるさと意識」

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★ 人口が全国的に減少している中で、東京都を中心とする首都圏への人口集中が問題になっています。ただでさえ乏しくなっている人的資源を首都圏が奪っている格好で、政府にも対策が求められているところですが、それには統計データの分析が欠かせません。そこで注目されているのが、総務省統計局が毎年発表している『人口移動報告』で、本年も1月31日に公表されたところです。

 実は爆発的に人口移動が起こったのは昭和30年代〜40年代の高度経済成長期で、これと比較すると、
今の人口移動量は物の数ではありません。しかし、私がそうだったように、まずは大学入学で上京し、ふるさとに帰っても勤め口がないのでそのまま首都圏に居残るパターンは不変であり、その意味で問題はほとんど解決されていない、と言っていいのかもしれません。

 そこで、私もこの人口移動報告データを使って、どの都道府県から都心への人口流入が多いのか、調べてみることにしました。しかしながら、何分EXCEL初心者のため、千代田区、世田谷区、足立区を手掛けたところで力尽きてしまいましたので、昨年人口移動の千代田区・世田谷区・足立区データの結果のみをご紹介したいと思います。


 昨年1年間に千代田区への人口流入の多かった都道府県は、以下の通りです。

1 東京都 58.2%  2 神奈川県 7.6%  3 千葉県 6.0%
4 埼玉県  4.4%  5 大阪府  2.7%  6 愛知県 1.8%
7 北海道  1.6%  8 福岡県  1.5%  9 宮城県 1.1%
10 兵庫県  1.1%


 千代田区への人口流入は、58%は都内移動、これを含めて76%は1都3県内の移動です。その他の上位都道府県も大都市を抱える都道府県ばかりで、元々千代田区に住んでいた方が赴任で一時的に地方に勤務し、その方が戻ってこられるなどの移動が大半ではないかと推察されます。その意味では、千代田区は純粋な意味では地方の人口を奪っているとは言えないとも考えられます。

 次に、23区中最大の人口を誇り、住宅地の代表例となる
世田谷区のデータです。

1 東京都 46.5%  2 神奈川県 15.6%  3 千葉県 5.6%
4 埼玉県  5.0%  5 大阪府   3.5%  6 愛知県 2.2%
7 兵庫県  1.9%  8 福岡県   1.7%  9 北海道 1.6%
10 静岡県  1.3%


 千代田区に比べて東京都の割合が大幅に減り、代わりに隣接する神奈川県の割合が大幅に増加しています。面白いのは、兵庫県・静岡県の割合が伸びているのに対し、北海道・宮城県の割合が少ない点です。世田谷区は城南エリアにありますので、より地理的な近さが影響していると言えるでしょうか。

 最後に、23区の中では
比較的庶民的で、かつ、今後成長が見込まれる足立区のデータです。

1 東京都  41.1%  2 埼玉県 14.2%  3 千葉県 9.0%
4 神奈川県  6.3%  5 茨城県  3.2%  6 大阪府 2.9%
7 愛知県   2.1%  8 北海道  1.8%  9 福岡県 1.5%
10 静岡県   1.4%


 東京都の割合はさらに減りますが、代わりに埼玉県の割合が高くなり、神奈川県が千代田区流入割合よりも小さくなりました。千葉県、茨城県という近接県の割合も高まっています。

 これらのデータを見ると、都心中の都心である
千代田区はアッパー層のビジネスを伴う移動、世田谷区は南部・西部方角の都道府県からの移動、足立区では北部・東部方角の都道府県からの移動が大きいことがわかりました。

 例えば世田谷区に対する兵庫県、静岡県の移動割合の高さなどからわかるように、私たちは
ふるさとにできるだけ近いロケーションに住む傾向があると言えそうです。それは何かあったらすぐ故郷に帰れるよう、無意識のうちに住む場所を故郷との近さで選択している可能性があります。

 そう考えると、私たちは
いくら都会に住もうが潜在的な意識は常にふるさとにあるのであって、ふるさとを心の糧としながら日々生きているのだとも言えそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:09 | comments(2) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア)Tower 横浜 東神奈川(新築)−徹底したアクセスの良さに脱帽

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★ JR京浜東北線「東神奈川」駅より徒歩2分、京急本線「仲木戸」駅より徒歩1分、東急東横線「東白楽」駅より徒歩11分の場所に立地する東京建物分譲・戸田建設施工・地上20階地下1階建・総戸数110戸(うち事業協力者住戸34戸含む)の『Brillia(ブリリア)Tower 横浜 東神奈川』です。

 アドレスは横浜市神奈川区東神奈川1丁目す。東神奈川には1丁目・2丁目が置かれており、2010年3月31日現在の人口は2,753人です。神奈川区南部に位置し、北で立町、北東の線路上の一点で浦島丘、北東で亀住町、東で新町、南東で千若町、南で神奈川、南西で神奈川本町、西で西神奈川、北西で富家町と隣接しています。北西側に面した国道1号(第二京浜)と南東の入江川第二派川に挟まれています。

 町名は「東神奈川」駅から採られ、1976年(昭和51年)の土地区画整理事業施行に伴い、神奈川通、御殿町、神明町、東神奈川町、亀住町、稲荷町の各一部から新設されました。近隣には再開発地区の「かなっくシティ」やスケートリンクの「横浜銀行アイスアリーナ」などがあります。


 「東神奈川」駅より本マンションまでは徒歩2分、「仲木戸」駅より本マンションまでは徒歩1分です。新設されるペデストリアンデッキでこの2駅と生活利便施設と直結しており、これが本マンションの最大のセールスポイントです。しかも、上記「かなっくシティ」には「横浜市かながわ保育園」や地域子育て支援拠点「かなーちえ」があり、「CIAL PLAT東神奈川」にはスーパー成城石井、医療施設、スポーツクラブなどがあって、これがすべてペデストリアンデッキで直結しています。

 このほか、スーパーとしては、
マルエツが徒歩3分、イオン東神奈川が徒歩5分のところにあって便利です。「横浜」駅にも1駅2分の近さです。また、「東神奈川」駅はJR横浜線も通っており、かつ、6割が始発駅となることから、新幹線の「新横浜」駅まで座って快適なアクセスが可能です。さらに、「仲木戸」駅からは「羽田空港」駅まで直通22分のアクセスです。首都高速「東神奈川」出入り口もわずか400mです。

 ただし、小学校はやや遠く、通学校である幸ヶ谷小学校まで徒歩10分となります。また、懸念としては、
JR線と京急線の2路線に挟まれ、電車の通過音等が気になるのではないか、という点です。

 横浜隣接ですから、
みなとみらいを含めて素晴らしい眺望が期待できます。間取りは3LDK・4LDKのオールファミリータイプで、専有面積65.71平米〜98.11平米となっています。

 本年6月上旬販売開始予定で、価格発表はまだ先です。比較対象物件としては、一昨年10月から分譲開始され既に完売している
『クリオ東神奈川』(「東神奈川」駅徒歩3分)の平均坪単価が290万円台でした。本マンションの場合は『クリオ東神奈川』よりも立地がよく、ブランド力もあることから、平均坪単価は330万円程度かと推測します。

 『Brillia(ブリリア)Tower』は最近、立地の良い好物件が多く、数々の好成績を収めています。本マンションも
徹底したアクセスの良さに驚きました。既に資料請求件数は1,000件を突破し、注目度も高く、期待が高まっています。

 
公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア)Tower 横浜 東神奈川
 
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| 新築マンション 横浜市神奈川区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション価格上昇!−やはりマンション一択?最後に笑うのは戸建?

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★ 公益財団法人東日本不動産流通機構(REINS)は1月23日、『首都圏不動産流通市場の動向(2016年)』を発表しました。今回は、その内容をご紹介します。

 データを掲載している中古マンション、中古戸建、新築戸建、土地のうち、
好調さが目立ったのが中古マンションと新築戸建です。中古マンションと新築戸建は2016年、前年比で単価及び価格が相当程度上昇しました。土地は、中古マンション及び新築戸建には及ばないものの単価や価格が上昇、中古戸建の価格は横ばいでした。

 中古マンションは、成約件数も過去最高となっており、特に東京都都区部では2ケタの増加率です。中古戸建も成約件数は過去最高ですが、成約物件価格はほぼ横ばい、新規登録件数は前年を下回りました。新築戸建の物件価格の上昇率は3.1%と、中古マンションの上昇率5.4%には及ばないものの好成績です。新築戸建の土地面積及び建物面積については、成約物件及び新規登録物件とも、わずかながら増える傾向にあります。

 土地の成約件数も過去最高です。成約物件の単価及び価格の上昇率は1%台と、比較的安定していました。不動産プチバブルで高騰した2007年からは逓減しており、安心して購入できる水準です。

 これらの傾向を踏まえた上で、
数値的にも10年前と比較してみることとします。中古マンションの場合、成約件数は10年前と比較して26.6%増加しました。新規登録件数は69.2%増加しているのでやや心配ですが、増加が顕著だったのは2007年、2008年、2011年でしたので、最近はむしろやや落ち着いています。成約平米単価は38.2%高くなっています。

 これが
中古戸建の場合、成約件数は10年前と比較して23.2%増加、新規登録件数は22.7%増加と伸びているのですが、成約平米単価は▲3.7%とマイナスになっています。新築戸建も、成約件数は10年前と比較して21.0%増加、新規登録件数は47.6%増加しているのに、成約平米単価は▲8.0%となっています。

 土地の場合においても、成約件数は10年前と比較して55.6%増加、新規登録件数は53.3%増加しているのに対し、成約平米単価は▲11.6%です。

 これらはいずれも、2007年〜2008年の
不動産プチバブルの崩壊の影響をいまだに受けているからでもありますが、上記種別の中では中古マンションだけが唯一、その影響を脱して高値を追求しているように見て取れます。この傾向は新築マンションでも中古マンションの動向と同様であり、つまりはリーマン・ショック以降は「マンション一人勝ち」の状況と言えます。

 これを
マイホーム購入検討者の視点からはどう見ればよいでしょうか。新築物件を購入するにしても、出口は常に中古物件となるわけですから、中古マンションの価格の上昇は心強い限りで、中古市場の動向を見れば、「マンション一択!」という選択肢もあり得るでしょう。

 一方、
戸建が新築・中古とも10年前より「買いやすくなった!」のは事実です。人気がマンションに流れていく中で戸建の価格はむしろ下落しており、マンションのように管理費や修繕積立金が毎月不要で駐車場代もかからないことを考えれば、住宅ローンを組むときにマンション価格より1千万円は高い物件を購入することが可能です。建物は老朽化していっても土地は最後まで残りますので、「結局最後に笑うのは戸建派だ!」と内心ほくそ笑むこともできます。

 このほか、
中古マンション市場が順調に拡大し、価格が健全に上昇してきているのは良い傾向だと考えます。今まで新築一辺倒だった我が国のマンション市場も、新築マンション高騰のおかげでバラエティに富んできました。

 これから
23区でも老朽化した家屋が続々出てきます。つまり、住宅地は、少子高齢化と相まって、戦後から70年を経て久しぶりに大量供給の時代を迎えつつあると言えます。「焦らなくても戸建用地もマンション用地もいっぱい出てくる」そう見切って、マンションも戸建も買わないという判断もまた、十分成り立つところだと言えるでしょう。
 
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| 市場動向 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
アドール亀有(中古)−新耐震で若い家族向け駅徒歩4分1,280万円3LDK

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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「亀有」駅より徒歩4分の場所に立地する都市建築計画旧分譲・建設保全施工・1989年6月築・地上7階建・総戸数20戸の旧法賃借権物件『アドール亀有』です。

 アドレスは葛飾区亀有3丁目です。亀有は、葛飾区北部にあり、亀有1丁目から亀有5丁目まであります。もとは日立製作所や日本紙業(現:日本大昭和板紙)、三共(現:第一三共)などの工場を擁する工業地域でした。これらの工場は撤退し、主にJR常磐線「亀有」駅を中心とした商店街と閑静な住宅街から形成されています。また、「亀有」駅を中心とした生活エリア全体を隣接する足立区域も含め、亀有と呼ぶケースもあります。

 中川の西岸に位置し、北は足立区に接しています。隣接する行政上の町名は、北は足立区中川及び東和、東は中川を挟んで対岸に新宿(にいじゅく)、南は青戸、白鳥(しらとり)、西は西亀有となります。西亀有は1965年の住居表示実施までは砂原町と呼ばれた地域でした。南東の青戸のむこうには国道6号が通ります。地名から「カメ」に因んだ物品・モニュメントも地域内に多く存在します。

 地域北部にあるJR常磐線「亀有」駅を中心とした地域は、葛飾区内でも有数の商業地域であり、約20年に及ぶ南口再開発事業の末、1996年に4棟の商業ビル、マンション、駐車場等を擁するリリオ商店街が開業しました。バブル崩壊で再開発事業は1年近く頓挫しましたが、その後核テナントとしてイトーヨーカドーが出店しました。そのほか、多目的ホール「かめあり リリオ・ホール」や葛飾区亀有地区センター(亀有区民事務所、集会所等)などが所在します。2006年にリリオ以来の大規模再開発として日本板紙亀有工場跡地に大規模ショッピングセンター
「アリオ亀有」が開業し、商業地域はますます活況を呈しています。

 この地域はかつて亀無・亀梨(かめなし)と呼ばれていました。この名は、低湿地帯の中に「亀」の甲羅の形を「成す」土地だからということで付けられたといわれていますが、「無し」に通じて縁起が悪いとされ、江戸時代初期(1644年頃)に現在の名に改められました。


 「亀有」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口ロータリーから南西方向に歩き、「藤和亀有コープ2」の角を左折して一つ目の角を過ぎた左手に所在します。フラットな道のりですが、海抜0.1メートルの低地になっています。同駅からは、一部の時間帯を除き多くの電車は東京メトロ千代田線直通で、直通電車を利用すれば乗り換えなしで大手町へ乗車23分、表参道へは乗車36分となります。

 同駅前のバスターミナルからは豊富な路線バス、東京ディズニーシーや葛西臨海公園駅行きの急行バス、羽田空港への連絡バスなどが発着しており、旅行や出張にも便利です。同駅周辺にはスーパー、ドラッグストア、飲食店、郵便局、銀行、区民事務所、600人収容のコンサートホールなどが揃っていますし、ファストファッション店や飲食店、映画館が軒を連ねる大型商業施設へも10分ほどで歩いて行けますから、
生活環境は充実しています。一方、本マンション目の前にカラオケスナックがあり、音が聞こえることもあることは留意事項です。

 交通公園とふれあい動物公園からなる緑豊かな上千葉砂原公園や広々とした景観を楽しめる中川の土手、図書館なども徒歩圏内にあり、のびのびと豊かな休日を過ごせるエリアです。

 本マンションは
1989年6月に竣工、総戸数20戸、広さ29平米〜58平米、間取り1DK〜3LDKとなっており、明るく風通しの良い7階建てマンションで、植栽の緑がよく映えています。一方、年季も入っているため、オートロックや監視カメラは備わっていません。平成26年夏には大規模修繕が行われ、イメージを一新しました。

 対象住戸は、地上7階建て建物の
6階に所在する専有面積58.36平米の3LDKです。南西・南東角部屋で、典型的な田の字型間取りです。玄関から廊下を直進して狭い6帖のLD、キッチンは4.2帖です。LDに隣接して和室があり、共用廊下側には5.6帖と3.5帖の洋室2室があります。

 水廻りは間取り中央部にあり、廊下の左右に振り分けられています。収納は、50平米台の3LDKだけにやはり少なめですが、
押入れの収納力は魅力です。

 なお、本物件は
旧法借地権物件ですので、月額管理費17,700円、月額修繕積立金10,500円以外に月額借地料16,360円、合計44,560円の出費が毎月あります。借地期間は残存1年5か月となっており、旧法借地権ですから更新は当然可能でしょうが、更新料や更新後の借地料が気になります

 販売価格は1,280万円、坪単価73万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,298万円〜1,499万円、『マンションマーケット』では1,365万円〜1,504万円、『イエシル』では1,423万円、『ふじたろう』では1,190万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,792万円〜2,234万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,492万円、坪単価85万円となり、販売価格は約14.2%割安との試算結果です。分譲時はちょうどバブル期で、平均坪単価266万円で販売されたとの記録が残っています。築28年を経て今やその4分の1強の価格で購入できる本マンションは新耐震基準後の物件でもあります。

 更新時の情報が今でも開示され、引き続き安心して住める目途がつけば、若いご家族でもお得に購入できるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アドール亀有
 価格:1,280万円 (税込)
 所在:葛飾区亀有3丁目
 交通:「亀有」駅徒歩4分
 面積:専有58.36平米

詳細はこちら
アドール亀有

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| 中古マンション 葛飾区 | 20:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション入居9年目−喜びより哀しみの多い風景

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★ もう、というか、まだ、というか、私が今のマンションに入居して8年を経過し、9年目に入りました。購入契約を結んだのは10年以上前で、本ブログでも何べんか触れていますが、地方支社勤務を命ぜられ、当初から家族を元いた小学校区に2年後に返す計画で家族を地方に連れて行き、地方赴任1年目の夏に上京して決めて契約したのが今のマンションでした。

 したがって、マンション入居の際は私は単身赴任のまま上京して家族と引っ越しを行い、その1年半後に東京勤務となってようやく家族と一緒になれました。その1年後にはあの
東日本大震災が発生、その日私は都心から約15キロを歩いて多摩川を渡り、停電で真っ黒な物体と化した我が家を目の当たりにして呆然としたのでした。

 この大震災の教訓があって、
マンション内ではコミュニティ活動が活発になりました。まずは同じ階の住人同士の集まりがあり、次いで上下階の住人との交流があって、「お互い助け合わなきゃね」と盛り上がりました。私達の階では自主的にマンションのパーティールームを借りて食事を兼ねた交流会も行いました。そんなこともあってか、年に1度の防災訓練では私達の階は大変集まりがよく、皆で仲良く消火設備の点検なども行いました。

 しかし、
そんな盛り上がりも、大震災から年数が経過するに連れて徐々になくなっていきました。元々賃借人がほとんどいないと思われた私達の階ですが、売却したのか賃貸に出したのか、よくわからない方々にいつの間にか変わっていたりしました。もちろん挨拶は交わすのですが、それ以上の交流のきっかけがないまま推移し、そんな人間関係の方々が年々増えています。

 そして、少数派となりつつある
分譲以来住み続けている世帯も、年数を経るに連れ、生活が自ずと変わってきました。仕事をリタイア後に購入されたシニアの方々については、徐々に姿を見かけることが少なくなっています。それは、お体の調子が悪いのか、それとも売却又は賃貸に出して既にいらっしゃらないのか、気をもみながらも確たることはわからない状態です。

 ある元気なシニアのご夫婦は、確かに昨年夏まで長年連れ添った老犬を散歩に連れている姿を頻繁にお見かけしたのですが、その老犬が亡くなった後、
お会いした記憶がありません。他のシニアのご夫婦はしばらく小さい子供連れの息子さん夫婦が同居してにぎやかだったのですが、ご主人がお体を悪くされたためか、息子さん夫婦の姿は見えなくなりました。お一人でお住まいのシニアの女性は、先日お見かけした時はめっきり老けこんで見えました。

 変わったのは私達家族も一緒です。購入時は40歳代前半だった私と妻も今や50歳代、小学生だった娘2人は大学生になりました。傍から見れば相当容貌の変化もあるはずです。

 共同で住みながらもプライバシーが重視され、お互いがごく浅いお付き合いでしかないのがマンション生活です。しかし、ご近所を全く知らないならまだ気楽なのですが、少しでも関わりがあると案じることも多くなります。人間は年を取っていく生き物ですから、同じマンションに長く住むと、哀しみを見ることのほうが多くなります。

 これを克服するには、マンションからマンションへと歯切れよく移り住んでいくか、同じマンションでとことん濃密なコミュニティを作り上げて「気をもむ風景」を消していくしかありません。しかし、私達家族を含め多くのマンション購入世帯が
どっちつかずの状態のまま、日々老いながら暮らしているのが現実で、それはそれで一つのライフスタイルなのだろうと最近は思っています。

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| コミュニティ | 20:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)(新築)−相場並になってきた低層億ション

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★ 都営三田線「千石」駅より徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩9分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工・地上4階地下1階建・総戸数167戸の『THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)』です。

 アドレスは文京区千石2丁目です。千石は、以前からある歴史的な地名ではなく、1967年、住居表示に伴い、小石川北部の西丸町、大原町、林町、氷川下町、丸山町、(巣鴨)西原町、(巣鴨)西丸町などを合併して誕生、小石川植物園のそばを流れる千川(現在は暗渠)の千と、中山道の「せん」の読み、小石川の石からその名を採りました。

 このあたりは、御三卿のひとつ一橋徳川家の屋敷があったところで、一橋徳川家より寄付された樹林地・千石緑地が史跡として残っています。武蔵野台地の先端部分である白山台地と指ヶ谷の境界で、小さな森のような緑地には樹齢100年以上と推定される文京区内でも有数のムクノキの巨木があります。


 「千石」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅A2出口から白山通りを南下、これを左にそれて明下幼稚園を左手に見ながら南西に進んだところに所在します。「茗荷谷」駅からも徒歩9分で、湯立坂を下り、網干坂を上っていくルートとなります。「千石」駅からの道のりの方が「茗荷谷」駅からの道のりに比べ高低差が少ないので、歩きやすいといえます。

 本マンションと網干坂をはさんで南東側は徳川幕府の薬園に由来する
小石川植物園です。本物件は第一種低層住居専用地域の閑静な高台にあり、10,643.36平米という広大な敷地に建つ低層型マンションです。網干坂を上った頂上にあり、標高約23メートルの安定した地盤となります。

 立地が
文京区となるのも魅力の一つです。就学児童を預かるリフレッシュ一時保育事業など多彩な子育てサービス等が提供され、刑法犯認知件数が23区で最も低い区でもあります。

 都心のため、
スーパーなどにはやや恵まれず、ミニコープ氷川下店が徒歩3分、まいばすけっと千石2丁目店が徒歩6分、ファミリーマート小石川ゆたて坂店が徒歩4分です。小石川植物園は目と鼻の先なのですが、同植物園入口までは徒歩11分です。このほか、千石公園に徒歩3分、教育の森公園に徒歩8分と、公園には事欠きません。小学校は林町小学校が徒歩3分です。

 敷地内と周囲に多彩な樹木や花が植栽されています。北西角地に設けた緑地は建築デザインと一体感をもつよう計画され、シンボルツリーのハクモクレン、ヤマボウシ、白花サツキ、ノシランなど白い花と緑が潤いのある風景を創りだし、北東角地にもセンペルセコイア、コウヤマキなどの緑豊かな一角を設け、都心にあって豊かな自然に包まれた風景です。

 本マンションは、三方道路の恵まれた敷地に
「アバンダントコート」「ボタニカルコート」「コンフィデントコート」「ディセントコート」の4棟構成となります。エントランスホールから各戸へと続く1階共用廊下は直線回廊形状で、住戸構成ではいわゆる2戸1エレベーターを実現しています。

 設備としては、食器洗い乾燥機、天然石カウンタートップ、対面フラットカウンター、ディスポーザーなどが備わっています。駐車場には専用シャッターゲートがあり、電気自動車充電設備もあります。

 間取りは残念ながら、配棟の関係上、
ナロースパンとなっています。開放感のある角部屋も少ない印象です。1階は半地下ですが、1階・2階とも完売とのことです。

 建物は
2年前である平成27年1月30日に竣工済みで、残り僅かとなっている模様です。公式HPでは、現在先着順販売5戸で、間取り3LDK〜4LDK、専有面積90.12平米〜101.75平米、販売価格11,780万円〜16,880万円、坪単価432万円〜548万円程度です。

 平均坪単価は430万円台です。販売当初は周辺相場より2割程度高い価格でしたが、不動産価格の高騰に伴い今や周辺相場並になってきました。とはいえ、平均専有面積が84平米台、平均価格が11,100万円台と億ションですので、購入できる方は限られています。そのプレミア感も、本マンションのセールスポイントの一つなのでしょう。

公式ホームページ ⇒THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)

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| 新築マンション 文京区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区の不動産価格の上昇率の低下が顕著に−人気トップの恵比寿に下落地点

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。1月13日には、本年1月1日現在について、『2017.1.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が20.9%(前回21.5%)、「横ばい」が70.3%(前回69.6%)、「値下がり」が8.9%(前回8.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部の上昇率が低下したものの、東京都区部、埼玉、千葉で8四半期連続プラスとなり、、東京都市部、神奈川では2四半期ぶりにプラスに回復しました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が44.3%(前回47.5%)、「横ばい」が44.3%(前回44.3%)、「値下がり」が11.4%(前回8.2%)となり、値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、6四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が16.3%(前回12.5%)、「横ばい」が70.8%(前回74.2%)、「値下がり」が12.9%(前回13.3%)となり、値上がり地点が増加し、横ばい地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で上昇率が低下したものの、東京都区部、東京都市部、埼玉で8四半期連続プラスとなり、神奈川では2四半期ぶりにプラスとなりましたが、千葉では2四半期連続でマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が37.1%(前回36.7%)、「横ばい」が47.5%(前回50.8%)、「値下がり」が15.4%(前回12.5%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、千葉以外が7四半期連続でプラス、千葉が7四半期ぶりにマイナスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.4%、0.3%、0.1%、0.3%のプラス、また中古マンション価格では、0.3%、0.3%。0.1%、0.3%のプラスで、
上昇幅の縮小が止まりました。しかし、東京都区部では住宅地価格が0.8%、0.5%、0.5%、0.2%、中古マンション価格が0.8%、1.2%、0.4%、0.0%と、上昇率の低下が続いています。従来、東京都区部が不動産価格の上昇を牽引してきたのですが、今期で久々に逆転し、むしろ足を引っ張る格好になっています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びマイナスの地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 目黒区碑文谷4丁目(都立大学) 10.0%
2[6] 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 9.6%
3[7] 新宿区矢来町(神楽坂) 9.4%
4[−] 台東区池之端4丁目(根津) 8.3%
5[9] 品川区東五反田5丁目(五反田) 7.9%
6[5] 葛飾区新小岩4丁目(新小岩) 6.7%
7[10] 江東区亀戸7丁目(亀戸) 6.3%
8[−] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 6.3%
9[−] 千代田区富士見1丁目(飯田橋) 6.0% 
10[−] 中央区明石町(新富町) 5.3%
 

ワースト6

1[2] 北区滝野川2丁目(王子) ▲3.7%
2[1] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲3.4%
2[3] 北区赤羽西1丁目(赤羽) ▲3.4%
4[4] 豊島区目白4丁目(目白) ▲2.2%
5[−] 品川区上大崎2丁目(目黒) ▲1.1%
6[−] 港区白金台4丁目(白金台) ▲1.0%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト6の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 都営三田線「春日」駅 22.2%
2[1] 東急東横線「学芸大学」駅 17.6% 
3[8] JR山手線「高田馬場」駅 15.0%
4[10] 都営三田線「春日」駅 12.9%
5[3] 東急東横線「学芸大学」駅 11.1%
6[4] 都営大江戸線「神楽坂」駅 10.9%
7[−] JR埼京線「北赤羽」駅 10.5%
8[6] 東急東横線「学芸大学」駅 9.4%
9[−] 東急大井町線「尾山台」駅 9.1%
10[7] JR山手線「渋谷」駅 9.1%


ワースト10

1[2] 有楽町線「辰巳」駅 ▲5.7%
2[8] 西武池袋線「練馬」駅 ▲4.0%
3[−] 有楽町線「豊洲」駅 ▲3.5%
4[1] JR山手線「日暮里」駅 ▲3.3%
5[9] ゆりかもめ線「有明テニスの森」駅 ▲3.1%
6[3] JR埼京線「板橋」駅 ▲2.9%
7[4] JR京葉線「越中島」駅 ▲2.6%
8[−] JR山手線「恵比寿」駅 ▲2.4%
9[−] 千代田線「赤坂」駅 ▲1.7%
10[−] 千代田線「赤坂」駅 ▲1.6%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は7.6%〜12.7%だったところ今回は5.3%〜10.0%、中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は9.4%〜25.0%だったところ今回は9.1%〜22.2%でした。このように、引き続き上昇幅の縮小傾向が見られるところです。 

 マイナス地点については、住宅地価格では前回の5か所から6か所に、中古マンション価格では12か所から16か所に増加しました。地域別では、前回に引き続き目黒区をはじめとした人気ブランド地の内陸部が強く、湾岸エリアや城東・城北方面が弱くなっています。

 都心でも、
上大崎、白金台、恵比寿、赤坂といった人気ブランド地の住宅地価格及び中古マンション価格の下落が普通に見られ始めました。住宅地価格のベスト10から渋谷区が3地点脱落するなど、今までとは異なる動きもあり、特に東京都区部では先行きの不透明感が強まっています。

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| 市場動向 | 23:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
高輪台フラッツ(中古)−「高輪台」駅徒歩3分で坪190万円台の角部屋物件

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★ 都営浅草線「高輪台」駅より徒歩3分、JR山手線「五反田」駅より徒歩9分の場所に立地するストックプランニング旧分譲・大長崎建設施工・1979年3月築・地上4階建・総戸数29戸の『高輪台フラッツ』です。

 アドレスは品川区東五反田4丁目です。東五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部は品川区上大崎・港区白金台に、町域東部は港区高輪に、町域南東部は品川区北品川に、町域南部は目黒川及び品川区大崎に、町域西部はJR山手線及び品川区西五反田に接しています。

 また、町域西部には首都高速2号目黒線が通り、町域内を桜田通りが横断し、西縁にはJR山手線・都営浅草線・東急池上線の「五反田」駅が置かれるなど、交通の要所でもあります。

 町域内は「五反田」駅周辺に商業施設が見られますが、同駅周辺以外はオフィスビルや住居用マンション、低層住居などが多く見られる地域となっています。東五反田3丁目付近は通称「島津山」、東五反田5丁目付近は通称「池田山」と呼ばれており、これらの付近は高級マンション、邸宅などが見られ山の手を代表する高級住宅地としても古くから知られています。なお、東五反田3丁目には、旧島津公爵邸跡に清泉女子大学があり、本マンションが所在する東五反田4丁目には東京医療保健大学があります。


 「高輪台」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A2出口を出て、桜田通りを五反田方面へ歩き、藤和高輪台コープの角を右折して直進した突き当りにあります。徒歩9分の「五反田」駅からは桜田通りを高輪台方面へと歩き、同じ藤和高輪台コープの角を左折することになります。低地にある「五反田」駅からはかなりの上り坂となることは留意すべきです。

 「五反田」駅周辺はスーパーや様々な商業施設があり、仕事帰りの買い物に便利です。また、「高輪台」駅の周りにも、喫茶店やスーパー、コンビニに飲茶が食べられる店まであります。本マンションの立地は桜田通りからは数十メートル入った場所にあるので
騒がしさはありません。また、NTT関東病院は徒歩4分の近さです。

 外観は落ち着いた色調のタイル貼です。エントランス付近は植栽の樹木や草花とともに
きれいに管理されています。4階建てのためエレベーターはなく、高層階ほど階段をのぼるハンデがあることになります。平成6年及び平成19年に大規模修繕を実施済です。

 対象住戸は地上4階建て建物の
3階に所在する専有面積59.30平米の3LDKです。玄関を入ると短い廊下を経て右手にLDがあり、L字型キッチンが奥まって備わっています。2洋室はLDからの出入りとなり、主寝室は玄関左手にあります。バスルームがトイレ・洗面所と同じスペースになって使い勝手がよくない点、大きな収納がほとんどない点がネックスですが、3面開口で、曲がりなりにも3LDKを実現しています。

 販売価格は3,480万円、坪単価194万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,457万円〜3,759万円、『マンションマーケット』では3,263万円〜3,609万円、『ふじたろう』では2,817万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,994万円〜3,790万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,311万円、坪単価185万円となり、販売価格は5.1%割高との試算結果です。なお、対象住戸の譲時の平均坪単価は146万円との記録が残っています。

 築38年とは言え、
「高輪台」駅徒歩3分程度で坪単価190万円台で購入できるマンションは希少です。旧耐震物件となるのは心許ないのですが、利便性と住環境を第一に考えれば、納得のプライシングとなっていると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:高輪台フラッツ
 価格:3,480万円 (税込)
 所在:品川区東五反田4丁目
 交通:「高輪台」駅徒歩4分
 面積:専有面積53.9平米

詳細はこちら(ノムコムより)
高輪台フラッツ

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| 中古マンション 品川区 | 22:22 | comments(0) | trackbacks(0) |