一向に盛り上がらないマンション需要−マンション業界にQBハウスはいないのか?

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★ 17日、不動産経済研究所は、『首都圏のマンション市場動向−2019年5月度−』を発表しました。これによれば、首都圏における5月の新築マンション発売戸数は2,206戸で、前年同月(2,462戸)と比較して10.4%減となりました。2年前の5月の販売戸数が2,603戸でしたので、2年前からは約400戸減った計算になります。

 本年のGWは
10連休で、とてもマンション販売どころではないだろう、という予測を本ブログでも述べてきたところですが、概ねそのような傾向になっていると思います。マンション市場景気もさることながら、本年の特殊要因もこの数字に関係しているところです。

 特に
東京都区部の発売戸数が前年同月比36.3%減の781戸と、大きく落ち込みました。その分都下が48.3%増の344戸、神奈川県が23.3%増の476戸と伸びているのですが、もともと23区物件のグロスが大きいだけに、全体では落ち込みをカバーできませんでした。

 首都圏の契約率は60.0%と、かろうじて60%台を維持しましたが、今年に入ってから最も低い割合になっています。今回の特徴は、契約率70%超でずっと好調を維持してきた近畿圏のマンション契約率が67.7%となり、2018年3月以来の低い割合となった点です。首都圏の不調の波が近畿圏にも伝播した格好です。

 なお、首都圏の地域別契約率では、
都下が39.5%と非常に低調で、次いで神奈川県が52.3%と低く、販売戸数を増加させたエリアが増加分を吸収できずに率が沈みました。この点からもマンション購入者層の底が浅く、販売需要の硬直化が見られます。

 1戸当たり価格は高額物件の販売が寄与し6,093万円で前年同月比1.0%のアップ、再び6千万円台の大台を回復しました。販売在庫数は7,655戸で先月より93戸減少しましたが、発売戸数の減に比して思ったより増えていません。前年同月の在庫が6,377戸でしたので、それより1,278戸も多く販売戸数を減らして在庫消化に励んだ割には成果が上がっていないとも言えます。

 タワー物件の販売戸数は21物件350戸で前年同月比で3.3%減と、販売戸数の減り方はわずかだったのですが、契約率が45.1%と低迷しました。前年同月の契約率が67.1%でしたので、それより22ポイント減となりました。

 一方、価格帯別契約戸数を見ると、今回は
1億円超の物件が契約率70%超で、比較的よく売れていました。

 なお、
建売市場を見ると、契約率が16.3%と大変低くなっています。先月の契約率が34.2%でしたので、率は半分以下となりました。5月の新規発売戸数が227戸で母数が小さいだけに、変動率には大きなものがあります。また、在庫数は前年同月とほぼ変わらず、770戸台になっています。

 いずれにせよ、
あまり良い数値が明確には見当たりません。最近は都心・再開発・駅近・大規模の好立地物件が出ても、価格があまりにも高いためか、注目を以前ほど集めなくなりました。消費税増税前だというのに、駆け込み需要も一向に盛り上がりません。理髪業界におけるQBハウスのように、誰かが画期的なマンション価格破壊でも起こしてくれないと、マンション市場はしぼむ一方になりそうな、「衰退産業」の匂いがしてきました。

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| 市場動向 | 19:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
4月はここ3年間で最少のマンション発売戸数にーGW10連休の影響か

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★ 不動産経済研究は21日、『首都圏のマンション市場動向−2019年4月度ー』を発表しました。これによれば、首都圏における4月の新築マンション発売戸数は1,421戸で、前年同月(2,342戸)比39.3%減、前月(3,337戸)比57.4%減の大幅減となりました。

 この数値は、ここ3年間で最も発売戸数が少なかった2018年8月(1,502戸)をも下回り、
この3年間で最少の発売戸数となりました。これは首都圏に限ったことではなく、近畿圏でも発売戸数が852戸と、やはりここ3年間で最少となっています。

 従来、1年間の中で
マンション発売戸数が最も少ないのは、夏休みが入る8月と相場が決まっていました。これは、過去に例を見ないGW10連休が現場のマンション販売に大きく影響を与えたのではないかと考えられます。働き方改革の波にも乗って、デベロッパーは営業を無理やり駆り出して販売活動を継続させることを早々に諦めたと思われます。先々月の3月の発売戸数が多かったのも、4月の長期連休を見越したものでもあったのでしょう。

 契約率も64.3%と、久しぶりに70%を超えた3月契約率(72.2%)から再び60%台となりました。それでも在庫数は、発売戸数の少なさも影響して519戸減少させることができ、7,748戸となっています。

 タワー物件については、13物件の130戸しか売り出されませんでした。前年同月が16物件でも338戸販売されたことを考えると、そもそもデベロッパーが
この時期をスルーしてまとまったタワーマンションの発売戸数を出さなかったことが考えられます。

 1戸当たり価格は5,895万円、平米単価93.1万円で、6千万円台に乗った
2月、3月よりは低い価格水準となりました。高額物件が多いタワーマンションの販売が少なかったのも影響しているのでしょう。

 地域別では、埼玉県の発売戸数が122戸で前年同月比67.7%減、千葉県が98戸で前年同月比72.1%減と、
ファミリー層狙いのエリアが動きませんでした。

 価格帯別戸数を見ると、
6千万円台の住戸の売れ行きが目立って悪くなっています。この価格帯は、比較的金銭的に余裕のあるファミリー層がターゲットですので、この時期はお子さんを連れて旅行に出かけたものと想像されます。

 10連休は4月が4日間、5月が6日間でした。当然のことながら、5月の発売成績も振るわないことが予想されます。小税率が予定通り引き上げられるかどうかも不透明になってきましたが、いずれにしても次に盛り上がりが予想されるのは消費税引上げ直前の完成売り駆込みが期待される9月ということになりそうです。

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| 市場動向 | 19:38 | comments(2) | trackbacks(0) |
契約率1年ぶり70%超―消費増税の駆込み需要が寄与、10連休はマイナス要因か

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★ 先月17日、不動産経済研究所は、『2019年3月度の首都圏マンション市場動向』を発表しました。これによれば、同月の首都圏の新築マンション発売戸数は3,337戸で、前年同月(3,617戸)から7.7%減少となりました。2年前の3月が3,408戸でしたので、これをも下回る数字です。

 毎年3月は春期商戦の走りとして、また、竣工売り物件としては新年度スタートの需要を取り込み、発売戸数は増える傾向にあります。本年も、1月・2月に比べて発売戸数は増加しているのですが、販売側の慎重スタンスもあって
例年ほどの発売増はなかった模様です。

 しかし、
契約率は72.2%と、好不調の基準となる70%を上回りました。契約率が70%を超えるのは昨年3月以来、実に1年ぶりのことです。特に千葉県で契約率79.4%、都下で77.6%、都区部で73.3%と好調で、埼玉県68.8%、神奈川県66.7%をカバーしました。また、タワー物件の契約率も80.4%と、高い率を達成しています。

 特に好調だったのは、『パークコート文京小石川 ザ タワー』で、
「春日」駅徒歩1分、「後楽園」駅徒歩2分の両駅直結の再開発事業というのが大きなアピールポイント、販売までの期間を長期にとって需要をじっくり喚起したことが、平均13,234万円という高額物件にもかかわらず、発売戸数178戸即日完売という結果をもたらしました。

 一方、今回の契約率の高さは、
消費税率アップ駆け込みをにらんだ特殊事情とも言えそうです。すなわち、本年3月末日までに契約すれば、消費税率は8%で済むからであり、「どうせ買うなら今」という需要を先食いした可能性もあるのです。したがって、この好調ぶりが持続するかどうかは、本格春商戦となる4月、5月の売れ行きをもみる必要があります。

 しかし、結果を先取りして推測するならば、
本年のGW商戦はかなり低調だったのではないでしょうか。中日なしの10連休は、ファミリーを中心としたマンション購入者層を旅行等に駆り出し、あたかも年末年始のように、気持ちをマンション購入には向かわせない気分がありました。

 また、販売側も、
「働き方改革」の流れもあって、長期休暇に入るところが多かったのです。実は、不動産業界では、休みを少しずらして、5月8日(水)までお休みというところが多くありました(水曜日は不動産業界の定休日です)。したがって、購入者側、販売側合わせると、4月27日(土)〜5月8日(水)までの12日間は、不動産売買の動きはほぼストップしたと考えています。

 それでも、マンション市場は
販売鈍化の雰囲気から一息ついた格好ではあります。2月末までに8,572戸まで積み上がった在庫から305戸減少し、8,267戸となりました。一戸当たり価格は6,552万円、坪単価313万円で、2017年7月以来約1年半ぶりの販売価格の高さです。2〜3億円の販売住戸18戸のうち15戸が成約して、この価格帯の契約率は83.3%に達しました。

 このように見てくると、
富裕層の購買意欲はまだまだ衰えていないなあ、と感じます。自分には縁のないことではありますが、日本の景気を良くするためには明るい材料と言えるでしょう。

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| 市場動向 | 19:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
平均坪単価400万円台の23区コンパクト−南北ラインが上昇、東西ラインが出遅れ

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★ 不動産経済研究所は、3月28日に『首都圏コンパクトマンション供給動向』をリリース、その結果について詳しく分析しています。

 ここでいうコンパクトマンションとは、
住戸専有面積が30平米〜50平米で、ワンルームマンションとファミリータイプマンションの中間に位置する物件であり、単身者やDINKSをメインターゲットとするものと定義されています。

 過去では
最も供給戸数が多かったのが2003年で、6,145戸供給されました。しかし、この時代はマンション全体の供給戸数も多かったので、コンパクトマンションのシェアは7.4%にとどまっています。

 これが
2009年にはシェア10.5%となり(供給戸数3,811戸)、ピークを迎えます。この頃は不動産プチバブルの直後でしたから、マンション価格の高騰とさらなる先高観が、実需と投資双方の観点からコンパクトマンション買いに向かわせたのでしょう。

 しかし、その後、東日本大震災の発生等を受けてマンション販売が沈静化し、コンパクトマンションのシェアも下り坂となり、
2014年にはシェア3.7%まで落ち込みます。しかし、東京オリンピック需要も巻き込んで不動産価格はさらに高騰、昨年はシェア8.7%、供給戸数も3,237戸と、2010年以来8年ぶりに3千戸を上回りました。

 これをさらに
都区部にフォーカスして見てみます。傾向は首都圏全体と変わらないのですが、シェアは最も大きかった2009年が19.1%と、首都圏全体の1.82倍です。直近の2018年のシェアが16.3%で、首都圏全体の1.87倍と、やはりコンパクトマンション市場を牽引しています。

 注目は価格水準で、
都区部のコンパクトマンションの2009年〜2018年の坪単価は、次の通りです。

2009年 280万円 2010年 289万円 2011年 292万円 2012年 295万円
2013年 310万円 2014年 318万円 2015年 370万円 2016年 371万円
2017年 379万円 2018年 401万円


 価格水準が前年比16.3%上昇と大きく跳ね上がったのが2015年です。その後2017年までは微増だったのが、直近の2018年は前年比6%上昇し、遂に坪単価400万円の大台に乗ってしまいました。2009年と2018年の10年間で43%も上昇したことになります。

 しかし、同じく2009年から2018年の上昇率をエリア別に見てみると、
都下が9%上昇、神奈川県が51%上昇、埼玉県が54%上昇、千葉県が12%上昇と、実は埼玉県、神奈川県の方が都区部より上昇率が大きいのです。これは、神奈川県、埼玉県の2009年水準が坪単価199万円〜217万円なのに対し、2018年水準が307万円〜327万円と、今から思えば2009年の埼玉・神奈川価格が今から見ればとても安かったということに尽きます。

 確かに2009年当時、
「桜木町」駅徒歩5分のコンパクト物件が坪単価210万円台だった記憶が私にもあります。東京都心物件が高騰するにつれて、コンパクトマンションが供給される横浜都心、さいたま都心の価格が連れ高するのは無理からぬところです。

 都心から見て
南北ラインの不動産が人気を呼んでいるのに対し、東西ラインに当たる東京都下及び千葉県の物件が出遅れています。ここに妙味を見出して都下物件、千葉物件に注目するのか、それともこれまで以上の高騰を期待して埼玉物件、神奈川物件を追い続けるのか、その人の投資スタンスにより判断が分かれることとなりそうです。

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| 市場動向 | 20:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
契約率40%台、在庫1万戸視野ー90年代バブル崩壊との共通点と相違点

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★ 不動産経済研究所は1月22日、『首都圏のマンション市場動向ー2018年12月度ー』を発表しました。

 これによれば、
12月の発売戸数は7,462戸で、前年同月比(6,480戸)で15.2%の大幅増となりました。これは一昨年の2016年12月の7,007戸をも上回る数で、ここ3年間で最も多い12月の発売戸数となりました。

 しかし、それが需要に応えているかというとそうではなく、
契約率は49.4%と5割を割り込むという、私がかつて見たことのない低契約率となりました。前月11月の契約率53.9%もここ3年間で最も低い契約率であったところ、それをも下回る結果となったのです。

 プレスリリースによれば、この数値は
1991年8月(49.7%)以来の50%割れということです。1991年といえば不動産バブルの絶頂期で、同年の首都圏の平均マンション価格は5,900万円でした。実は、今回12月の首都圏の平均マンション価格は5,896万円です。ここに奇妙な価格の一致を感じてしまいます。

 ちなみに1990年代の不動産バブルで最も価格が高かったのは1990年で、今回も2018年より2017年の方が価格が高くなっているので、
ピークからの落ち方も似ています。1990年代の軌跡を忠実にたどるとすれば、2019年は首都圏マンション価格が5,000万円台にまで、約14%価格が下落することになります。

 もっともこれが実現すれば、
完全な不動産バブルの崩壊となることでしょう。1990年代の教訓からすれば、それから3年後には首都圏マンション価格は4,100万円台で、さらに約18%価格が下落しています。

 販売在庫数は9,552戸と、一気に2,803戸も増加しました。在庫数は今まで6千戸台を中心に推移ていたのですが、在庫が1万戸に迫る勢いというのも、私は経験したことのない世界です。

 これまではなかなか売れない住戸を
潜在在庫としてストックしていたのですが、通常であれば年末の最も売れる時期として、大量に売り出しを行い、結果的には売れるかどうか賭けに出た格好です。しかし、やはり今の鈍い需要を呼び戻すには至りませんでした。

 リーマンショック後の中小デベロッパーの倒産で、分譲マンション業界は大手中心となり、
すぐには売れなくても長期間持ちこたえられるようになってきました。その意味では、1990年代の不動産バブルの崩壊のような急激な価格下落は起きず、大手デベロッパーは静かにマンション新規開発を減らし、重心を他の不動産業に移すことで乗り切っていくのかもしれません。

 一方、このような
「バブル」は、いったんはじけないと正常なマーケットに戻らないとも言え、痛し痒しです。今後ともどことなく消化不良のような気持ち悪いムードが長期間続くというのが、最もあり得るシナリオなのでしょう。

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| 市場動向 | 20:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
青山一丁目新築マンションの価格で千葉NT新築マンションが7戸買えます

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★ SUUMO1月15日号は、『首都圏209駅 狙い目駅がわかる70平米価格マップ』を特集しています。これは、不動産経済研究所調べで、2016年9月〜2018年8月に分譲された物件を対象(ワンルーム、専有面積30平米以下、バス便の物件は除外)としています。また、対象期間中の供給戸数100戸以上の駅のみ集計しています。

 なお、過去実績に基づくデータのため、現在販売中の物件価格とは異なります。集計対象のマンションの平均駅徒歩分数などが駅ごとに異なるため、同条件の相場比較ではないことにも注意が必要です。

 その上で、
価格上位10位を挙げると、次の通りです。なお、主要ターミナル駅までの所要時間を駅探調べで掲載しています。

1 青山一丁目 1億7,906万円 坪846万円 駅徒歩3.4分 渋谷駅まで 4分
2 半蔵門   1億3,895万円 坪656万円 駅徒歩3.7分 渋谷駅まで 9分
3 恵比寿   1億3,501万円 坪638万円 駅徒歩7.1分 渋谷駅まで 2分
4 白金台   1億3,349万円 坪630万円 駅徒歩5.0分 渋谷駅まで13分
5 市ヶ谷   1億1,626万円 坪549万円 駅徒歩5.9分 新宿駅まで 5分
6 浜松町   1億1,207万円 坪529万円 駅徒歩6.2分 東京駅まで 5分
7 広尾    1億1,120万円 坪525万円 駅徒歩8.0分 渋谷駅まで11分
8 代々木公園 1億 764万円 坪508万円 駅徒歩2.2分 渋谷駅まで 8分
9 武蔵小山    9,643万円 坪455万円 駅徒歩2.0分 渋谷駅まで15分
10 四谷三丁目   9,515万円 坪449万円 駅徒歩5.7分 新宿駅まで 5分


 このランキングを見ると、どの大規模マンションが影響を与えたか、一目瞭然です。すなわち、青山一丁目は『パークコート青山ザタワー』(駅徒歩3分、坪950万円台)、恵比寿は『シティタワー恵比寿』(駅徒歩7分、坪650万円台)、白金台は『ザ・パークハウス白金二丁目タワー』(駅徒歩5分、坪640万円台)、浜松町は『パークコート浜離宮ザタワー』(駅徒歩5分、坪580万円台)、代々木公園は『ブリリアタワー代々木公園クラッシィ』(駅徒歩2分、坪500万円台)、武蔵小山は『パークシティ武蔵小山ザタワー』(駅徒歩1分、坪460万円台)、四谷三丁目は『ジオ四谷荒木町』(駅徒歩5分、坪440万円台)となります。

 それにしても
「渋谷」駅の吸引力は想像以上で、上位10駅中7駅までが「渋谷」駅圏内です。全般には高騰するマンションが都心〜城南に重心が置かれていることがわかります。

 次に、
価格下位10位を挙げると、次のとおりです。

1 千葉ニュータウン中央2,512万円 坪119万円 駅徒歩 7.0分 東京駅まで60分
2 習志野       3,042万円 坪144万円 駅徒歩10.0分 東京駅まで47分
3 西武立川      3,102万円 坪146万円 駅徒歩 9.2分 新宿駅まで54分
4 淵野辺       3,140万円 坪148万円 駅徒歩10.0分 新宿駅まで48分
5 吉川美南      3,194万円 坪151万円 駅徒歩 4.9分 東京駅まで48分
6 南大塚       3,221万円 坪152万円 駅徒歩 3.0分 新宿駅まで53分
7 伊勢原       3,228万円 坪152万円 駅徒歩 6.0分 新宿駅まで55分
8 相武台前      3,232万円 坪153万円 駅徒歩11.0分 新宿駅まで44分
9 流山セントラルパーク3,287万円 坪155万円 駅徒歩 4.0分 東京駅まで39分
10 三郷中央      3,297万円 坪156万円 駅徒歩10.2分 東京駅まで40分


 こちらは、千葉ニュータウン中央が『ガーデンゲート千葉ニュータウン中央』(駅徒歩7分、坪110万円台)、習志野が『オハナ船橋習志野台』(駅徒歩10分、坪140万円台)、淵野辺が『オハナ淵野辺ガーデニアシーズンステージ』(駅徒歩10分、坪140万円台)、伊勢原は『リーフィアレジデンス伊勢原』(駅徒歩6分、坪150万円台)、相武台は『オハナ相武台』(駅徒歩11分、坪150万円台)、流山セントラルパークは『パークホームズ流山セントラルパーク』(駅徒歩4分、坪150万円台)、三郷中央は『オーベルグランディオ三郷中央』(駅徒歩10分、坪150万円台)などが影響しています。

 こちらは
大手デベロッパーの郊外型大規模マンションが価格形成力を発揮しています。それにしても、青山一丁目の新築マンションと千葉ニュータウン中央の新築マンションの価格差は7.1倍にも及び、青山一丁目新築マンションの価格で7戸の千葉ニュータウン中央新築マンションが購入できる計算です。

 千葉ニュータウン中央のある印西市は、週刊東洋経済の住みやすさランキングで7年連続1位に輝いています。上記の『ガーデンゲート千葉ニュータウン中央』からは、「スーパーセンタートライアル千葉ニュータウン店」へ徒歩1分、「アクロスプラザ千葉ニュータウン南」へ徒歩2分、「アクロスプラザ千葉ニュータウン中央」へ徒歩4分、「イオンモール千葉ニュータウン」へ徒歩5分、「ニトリ千葉ニュータウン店」へ徒歩6分、「ヤオコー」へ徒歩7分と、驚くほどの利便性です。駐車場は平置きで月額200円からとなっており、車を使えば「コストコ」4分、「カインズモール」3分、「ジョイフル本田千葉ニュータウン店」7分など、無敵です。

 このような便利この上なく、
2千万円台の広々新築マンションで生活費も安い千葉ニュータウンに住むのが幸せか、2億円近い新築高層マンションに大枚をはたき、まいばすけっと青山一丁目店で細々と高い食料品を買って暮らす青山一丁目に住むのが幸せなのか、これも価値観の違いというものなのでしょう。

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| 市場動向 | 20:53 | comments(2) | trackbacks(0) |
マンション契約率はここ3年間最低の53.9%−ふくらむ販売在庫と値崩れの恐怖

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★ 18日付の住宅新報によれば、不動産経済研究所は12月17日、首都圏マンション市場動向(11月度)を発表しました。それによると、発売戸数は3,461戸(前年比2.8%増)で3カ月連続の増加となりました。特に神奈川県内の供給(918戸、前年比69.4%増)が増えました。

 全体の平均契約率は、期分け販売戸数の割合が従来よりも多かったことが影響し、
53.9%(前月比14.5P減、前年比14.0%減)に低下しました。契約率が50%台となったのは2016年1月以来です。

 以上が住宅新報の記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2018年11月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、
11月の発売戸数は3,461戸で、一昨年同月の2,701戸、昨年同月の3,366戸を越え、11月としてはここ3年で一番多い販売戸数になっています。近年では11月が話題の大型物件の販売時期となる傾向があり、12月と並んで、お盆明けからの営業スケジュールの集大成となっています。言わば、1年間で最も盛り上がる時期です。

 こういう時期は、
人気物件が目白押しで販売価格も高くなりがちです。実際、本年11月の平均価格は6,017万円となり、4か月ぶりに6千万円を上回りました。

 一方、
本年11月の契約率は53.9%となり、前年同月比14.0ポイントのダウンとなりました。ここ3年間で最も契約率が低かったのが2016年1月の58.6%でしたので、それよりもさらに落ち込んだことになります。タワー物件については、販売戸数は前年同月比で2倍超に大幅増加したものの、契約率は45.6%と、ごく低調でした。また、地域別では高契約率が常の東京23区の契約率が47.2%と、埼玉県の次に低くなっています。

 結果として、
販売在庫数は大幅に増え、前月比751戸の増加で6,749戸となりました。もちろん、中には大規模物件での即日完売物件もあり、『プラウドシティ吉祥寺』が第1期1次140戸を、『コスギ サード アベニュー ザ・レジデンス』が第1期174戸を即日完売しています。

 しかし、上記2物件の総戸数はそれぞれ678戸、519戸ですので、
販売戸数の総戸数に対する割合は前者で20.6%、後者で33.5%>に過ぎません。第1期販売では総戸数の過半は超えないと、手放しで好調とは言えない気がしています。

 タイプ別戸数では、
相対的にグロスが低くて済む1K、1LDKのコンパクトタイプの契約率がいいようです。価格帯別戸数では、4,000万円〜6,500万円が低調な中にも比較的高い契約率となっています。

 総じて言えるのは、
購入検討者が高騰する販売価格についていけていない、ということです。11月スタートの人気物件ですら思うようには売れていない、というのが現状認識と言っていいでしょう。

 期分けをして細かく刻んで販売を先延ばししたところで、爛熟期にある現状の不動産市場では、
「いつかは価格が追いついて売れる」というスタンスは取りづらくなっています。言わばツケで酒を飲んでいるようなもので、「いつかは精算する」と言ってずるずる不払いが続いているような状態です。

 酒のツケも販売在庫も借金(負債)である点は一緒です。かと言って
値引きをして売ると高止まりしている相場自体が崩れて不動産マーケットは取り返しがつかない打撃を受けるリスクがあります。この危ういバランスの上でどうにか持ちこたえているのが現在の不動産市場と言っていいでしょう。

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| 市場動向 | 08:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションの需要縮小−土地もある、家もある、買い手はいない

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★ 27日付の日本経済新聞によれば、新築マンション市場は人口減少や販売価格の高騰を受け縮小傾向にあります。不動産経済研究所によると2018年度上期(4〜9月)の首都圏1都3県の新築マンションの発売戸数は1万5,323戸で、前年同期比5%減りました。下期に大型物件の発売が予定されているため持ち直す公算が大きいのですが、上期だけ見ると発売戸数は1992年度以来の低水準にとどまっています。

 首都圏ではマンションの用地取得でホテルなどとの競争が激しく、建築費の高騰などもあって
マンション価格の高止まりが続いています。新築マンションの契約率は好不調の目安を切る状況が続いています。

 マンション価格の高騰は
中心購買層のサラリーマン世帯の買い控えを招いています。2018年度上期の新規発売戸数に対する契約率は、好不調の目安とされる70%を下回る65.2%です。デベロッパー各社は期を細かく区切って売り出し戸数を減らすなどの対応を取っており、こうしたことも発売戸数の減少につながっているとみられます。

 国内では
人口減少でマンション市場の縮小は避けられません。業界再編の動きも出ており、三菱地所は住宅分譲事業を分社して子会社の藤和不動産と統合し、2011年に三菱地所レジデンスを発足、大京も経営破綻した穴吹工務店を2013年に買収しています。今後もデベロッパー各社による事業再編が進む可能性があります。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記は不動産経済研究所が10月16日にプレスリリースした『首都圏新築マンション市場動向〜2018年度上半期〜』に依拠しています。これによれば、
都区部は供給戸数7,032戸と、前年比で11.1%減と、さらに落ち込んでいます。都区部の契約率は68.8%で、首都圏全体の65.2%よりはいいのですが、こちらも前年比では2.5%減で好不調の目安とされる契約率70%を割り込みました。

 都区部の平均価格は6,982万円で前年比では2.5%価格が下落しているのですが、平米単価(111.7万円)では2.7%上昇しており、
専有面積の減少(62.51平米、前年比5.0%減)により価格を抑えている傾向です。都区部の販売在庫数は2,134戸で、前年比11.5%減とこちらは改善しています。

 最近「おや」と思ったのは、先週末に三井不動産レジデンシャルが新聞の折り込みチラシ等で新築分譲マンションの広告を入れてきたことです。しかも、新規物件というよりは、『パークシティ武蔵小山ザタワー』、『パークシティ大崎ザレジデンス』、『パークホームズ千代田淡路町』といった
物件を組み合わせた広告でした。『パークシティ大崎ザレジデンス』はあっという間に売れた物件ではありましたが、新築未入居住戸が出てきた格好です。

 現在は
業界最大手の三井不動産レジデンシャルの都心・城南物件ですら販売に苦労している状況です。その理由を一言で言えば「高すぎる」ということです。都心では既に70平米タイプは1億円を出さなければ買えず、60平米タイプに妥協して9千万円内に収まるかどうか、といったところです。

 三井不動産レジデンシャルの新築物件の場合、
原則分譲価格の10%の手付金を出さなければ契約できず、1千万円内外のキャッシュをマンション完成まで売主に預けなければいけません。また、住み替えの場合は、現住居を即売却に出し、新築マンション完成までは賃貸に住むか、現住居のローンとダブルで住宅ローンを組める評価が金融機関からなされなければいけません。これらをクリアできる層は、ごく一握りしかいないと考えられます。

 上記記事で穴吹工務店を大京が2013年に買収したとありますが、その
大京が今度はオリックスに完全子会社化されることが昨日報じられました。需要が縮小すれば当然供給も縮小せざるを得ず、今後も再編は続いていくのでしょう。

 新聞紙上ではざっと最近見ただけでも、
地方銀行、大学などが合併・統合等による再編を迫られています。そのすべてに言える原因が少子化による人口減少であり、不動産業界はその影響を最も受ける典型例だと思います。土地もある、家もある、しかし買い手がいない−いよいよそんな時代がやってきました。

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| 市場動向 | 19:47 | comments(2) | trackbacks(0) |
マンション購入の主力は投資目的から実需へ?−千葉や城東が最近の売れ筋に

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★ 不動産経済研究所は16日、『首都圏のマンション市場動向 2018年9月度』を発表しました。これによれば、9月の発売は3,372戸で、前年同月2,978戸と比べて13.2%増加しました。前年同月比で増加したのは6月以来3か月ぶりです。8月の発売戸数が1,378戸と近年にない少なさだったので、その反動もあるところだと思います。

 9月は
千葉県の発売戸数が629戸で、前年同月比151.6%増と大幅に増えました。千葉は最近、『津田沼ザ・タワー』『幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス』など、注目の大規模タワーマンションが次々と誕生しています。23区に比べればまだまだお手頃な価格で利便性の良いタワマンが購入できる点が評価されているようです。

 都区部マンションも前年同月比で発売戸数が24.9%増加しています。9月の即日完売物件が
『ルネ南砂町 リバーフィール(1期3次、2期1次、36戸)』『リビオシティ ルネ葛西(3期機7次 115戸)』など、相対的に価格が安い城東物件に人気が集まりました。

 1戸当たり価格は5,136万円と、
上記エリアでの販売が進んだためか、前年同月比で687万円(11.8%)ダウンしました。この低さは2016年12月以来2年9か月ぶりで、最近では珍しい低さです。しかし、8月も5,360万円を記録していることから、「首都圏マンションの売れ筋の郊外化(低価格化)」が始まったのかもしれません。

 エリア別で前年同月比をみると、神奈川県で平均価格が0.1%わずかにアップしたほかは、
どのエリアも平均価格が下落しています。特に都区部が平均価格18.6%ダウンと下落が目立ちました。

 契約率は66.5%と、これで6か月連続好不調の目安とされる70%を下回りました。前年同月比では1.6ポイントアップなので、すっかり
60%台の契約率が定着しました。地域別契約率は千葉が78.5%と高く、次いで神奈川が70.4%、都区部が68.6%でした。埼玉県は契約率34.8%と、9月は低調でした。

 販売在庫数は6,050戸で、前月比27戸増とほとんど変化はなく、前年同月も6,081戸でしたから、同水準で安定しています。9月のタワー物件の販売は16物件281戸と、前年同月比17.4%減、契約率55.9%とよくない数値でした。

 価格帯別戸数を見ると、
契約率が9千万円台が54.5%、1億円台が53.2%と特に低くなっています。都心に多い高額物件の引きが少なくなった中で、売れ筋は3,500万円台(契約率79.7%)、4,500万円台(契約率70.0%)でした。3,500万円台は千葉物件(契約率93.5%)が中心で、4,500万円台は都区部(契約率84.6%)が中心になっています。

 これらのことから、9月は、
30歳代〜40歳代の実需層が千葉や城東部のファミリー物件を求める動きだったと言えます。投資用の思惑が縮小し、真にマイホームを欲しい方々が地に足の着いた物件を求めている様子に、何だか明るい気分になりました。

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| 市場動向 | 20:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
地価の底上げか、地価上昇の終わりの始まりか−都心よりも城北で地価上昇中

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。10月9日には、本年10月1日現在について、『2018.10.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 「住宅地価格」において、四半期比較で「値上がり」を示した地点が12.5%(前回8.3%)、「横ばい」が85.1%(前回88.7%)、「値下がり」が2.4%(前回3.0%)となり、値上がり地点が増加し、横ばい地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期連続プラス、東京都市部で2四半期ぶりマイナス、神奈川で3四半期ぶりプラス、千葉で3四半期連続プラス、埼玉で2四半期ぶりプラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が25.6%(前回25.0%)、「横ばい」が64.3%(前回61.9%)、「値下がり」が10.1%(前回13.1%)となり、値上がり地点と横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.0%、0.2%、0.1%、0.2%のプラスとなりました。東京都市部がマイナスに転じましたので、
東京都区部、埼玉、千葉のプラスが引っ張った格好です。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト2の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[4] 板橋区成増3丁目(成増) 7.8%
2[6] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 7.1%
3[1] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 7.0%
4[−] 文京区本駒込6丁目(駒込) 6.6%
5[−] 練馬区練馬2丁目(練馬) 6.3%
6[−] 文京区白山2丁目(白山) 5.7%
7[5] 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 5.0%
8[−] 豊島区南長崎1丁目(椎名町) 4.5%
9[−] 豊島区目白4丁目(目白) 4.0%
10[−] 練馬区平和台2丁目(平和台) 3.8%
 

ワースト2

1[1] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲2.2%
2[4] 大田区田園調布3丁目 ▲1.4%


 今回のランキングの特徴は、小幅な動きながら地価上昇が見られる点で、値上がり率ベスト10の上昇幅がわずかに大きくなり、値下がり地点が前回の4地点から2地点に減少しました。この2地点についても直近四半期で値下がりしているわけではなく、過去の値下がり時点が年間ランキングでは依然カウントされていることによるものです。

 また、
値上がり地点上位は、都心ブランド地ではなくなっています。ベスト10の内訳は、板橋区2地点、文京区2地点、練馬区2地点、豊島区2地点と、城北エリアに集中しています。この傾向は今年顕著に現れており、都心では高くなりすぎてこれ以上の価格での購入意欲が出てこないのと、従来地価が総体的に安かった地域が連れ高になってきているということができます。これをバランスの取れた地価上昇で今後底上げが期待されると見るか、地価上昇の終盤期で散漫な動きと見るか、現時点では見方が分かれるところでしょう。

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| 市場動向 | 19:50 | comments(5) | trackbacks(0) |