気になった物件をご紹介―2020年7月3日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 土地
〇 西瑞江3(「一之江」駅) 2,690万円 70.01平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_edogawa/nc_94377781/?suit=STkr20180612300
 「一之江」駅徒歩8分、開放感のある二方道路面で日照、通風良好です。新中川と旧江戸川に囲まれた低地にあり、海抜ゼロメートル以下で、不安はありますが、江戸川区はそのような地形ばかりであることも事実です。道路付けが微妙な感じもありますが、整形地と言えば整形地で、100平米内外の新築住宅が4千万円台で建てられます。現在、「一之江」駅徒歩10分以内の土地では最も安い坪単価の物件となっています。

◎ 中古マンション
〇 恩田ビル(「末広町」駅) 4,280万円 2LDK 55.89平米 1979年築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_94380344/?suit=STkr20180612200
 東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩2分、同千代田線「湯島」駅徒歩4分、JR山手線「御徒町」駅徒歩4分と、徒歩5分圏内で3駅利用でき、利便性は申し分ありません。「マンションナビ」によれば、推計価格は4,010万円〜4,310万円で約3%割高ですが、本年5月にリフォームされていますので、実質割安と見るべきでしょう。5階、南・東角住戸につき、日照・通風良好です。賃貸に出せば16.6万円〜19.6万円で表面利回り4.2%にとどまりますので、実需向きです。

◎ 新築戸建
〇 西巣鴨2丁目(「大塚」駅) 4,980万円 土地56.76平米 建物74.1平米(2LDK+S(納戸)、駐車スペース)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_94142791/?suit=STkr20180612000
 4千万円台、50平米台の土地、70平米台の新築戸建、JR山手線「大塚」駅徒歩10分が最大のセールスポイントです。都電荒川線「庚申塚」駅徒歩3分、都営三田線「西巣鴨」駅徒歩9分でもあり、利便性は十分です。ただし、いわゆる旗ざお地で、バルコニーをさお部分に突き出させている形状となります。さお部分に車が置ける間口は取れています。

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| 市場動向 | 19:53 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年6月29日

JUGEMテーマ:マンション


★ 私は毎朝、寝床でスマホのSUUMOを眺めながら、「これは!」と思う物件を探すことが日課になってしまいました。買えるあてがあるわけではないのですが、その物件を自分が所有し、住んでいることを想像するだけでわくわくするからです。また、その物件が翌日早くも消えていると、「ああ、やっぱりね」と勝手に残念に思ったりしています。

 「これは!」と思うというのは、やはり
割安感があり、人気が出る(いわゆる「足が速い」)物件と判断したものです。思惑が外れ、いつまでも市場に残っている物件も多いのですが、何かのご参考になるかもしれませんので、時折本ブログでご紹介したいと思います。

 物件種類は、
中古マンションに限らず、新築戸建、中古戸建、土地を含みます。今回は、以下の3物件です。

◎ 中古マンション

〇 第二サンハイツ泉町(「本蓮沼」駅) 1,899万円 3DK 60.71平米 1985年築
  https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_93342338/
 「本蓮沼」駅徒歩1分です。築35年になりますが、リフォームして住まわれたのか、室内はきれいです。「マンションナビ」によれば、推計価格は2,290万円〜2,490万円で約21%割安、賃貸に出せば12.3万円〜14.3万円で表面利回り8.4%になります。ただし、1階住戸です。

◎ 新築戸建

〇 市谷仲之町(「曙橋」駅) 8,980万円 土地70.49平米 建物106.53平米(3LDK+S、車庫付き)
  https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_shinjuku/nc_94262637/?suit=STkr20180612000
 「曙橋」駅徒歩4分、「牛込柳町」駅徒歩9分、「若松河田」駅徒歩11分です。都営線だけではなく、東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅も利用可能です。東4m道路に5.1m接道し、車庫付き地上3階建ての立派な住宅となります。邸宅が多い市谷仲之町アドレスにも惹かれます。70平米超の土地、100平米超の建物(14.73平米の車庫を含みます)で8千万円台は、都心ではちょっとみない物件だと感じました。

◎ 中古戸建

〇 千寿寿町(「北千住」駅) 1,180万円 再建築不可 土地40.5平米 建物47.63平米(3DK) 1973年築  https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_adachi/nc_94301460/?suit=STkr20180612100
 今人気の「北千住」駅徒歩9分です。1,180万円という価格が目を引きますが、残念ながら建築基準法上の道路に接していないために再建築不可です。築48年の築古住戸ながら、この6月に外壁と内装を一部リフォームしました。融資は三井住友トラストL&F以外は無理なので。現金買いをし、賃貸に出しても面白いでしょう。賃料は、リフォームをすれば月額9.8万円程度、利回りは、リフォーム代200万円を上乗せするとして8.5%、再建築不可にしては少し足りないか、といった感じです。

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| 市場動向 | 20:08 | comments(0) | - |
中古マンション価格が徐々に下落?−築年数の必然と大きなトレンド

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★ 東京カンテイは6月23日、『中古マンション70平米価格月別推移ー2020年5月ー』を発表しました。これによれば、2020年5月の首都圏中古マンション価格は、主要エリアの弱含みに伴って前月比▲0.7%の3,674万円と3か月連続で下落しました。

 都県別で見ると、
東京都では平均築年数がやや進んだ影響から▲0.8%の5,097万円と再び下落し、神奈川県(▲0.9%、2,837万円)では続落となりました。一方、前月に2%以上下落した埼玉県(+0.3%、2,253万円)や千葉県(+0.7%、2,077万円)では再び上昇して幾分か持ち直しましたが、前々月の水準までには至りませんでした。

 首都圏主要都市の中古マンション価格は、
東京23区で前月比▲0.8%の5,692万円と平均築年数が25.0年→25.6年に進んだ影響から下落に転じました。また、横浜市(▲1.1%、3,096万円)やさいたま市(▲1.0%、2,670万円)、千葉市(▲0.8%、1,912万円)でも1%前後のマイナスを示しており、首都圏では全ての主要都市で価格水準を下げる結果となりました。

 都心6区は前月比+0.3%の8,373万円と上昇傾向を維持しましたが、その度合いはここ3か月間で鈍化しつつあります。一方、周辺エリアではともに下落しており、直近1年間では現水準にて概ね安定した推移を示しています。

 以上が東京カンテイのプレスリリースの概要です。これだけでは中古マンションの価格トレンドが下落に転じたとは言えず、その理由としては、
今回の調査が築年数が進んだ物件の取引が多かったことが挙げられます。

 しかし、一方では、
最近、首都圏のほとんどのエリアで、築年数が進んでいるとも言えるのです。下記にこの3か月の売買された物件の平均築年数を挙げてみます。

首都圏         3月 25.3年  4月 25.8年  5月 26.1年
 東京都        3月 24.7年  4月 25.1年  5月 25.6年
  東京23区      3月 24.7年  4月 25.0年  5月 25.6年
   都心6区      3月 22.3年  4月 22.6年  5月 23.0年
   城南・城西6区   3月 27.5年  4月 28.3年  5月 29.0年
   城北・城東11区  3月 24.1年  4月 24.4年  5月 24.8年


 この傾向からわかることは2つあるのではないかと思います。一つは、物件価格の高騰から、購入者がより築古の物件に向かっていることです。当然築年数が古いほうが安価なわけですから、買いやすくなります。特に、購入者の懐具合の観点からは、直近のコロナ禍の影響から収入が目減りし、また目減りしなくても生活防衛的なスタンスになっていると考えられます。

 もう一つは、新築物件が年々減少し、中古マンション市場に出る物件が必然的に築古化していることです。これは日本の人口動態とも影響があります。2000年代にマンションが大量に発売されたのは、それを欲する団塊ジュニア世代の存在がありました。これからはもはやそのようなマンション第一次取得世代の大量発生は見込めませんので、新築マンションへの需要は細る一方なのです。

 中古マンション市場が自然と築古化し、需要も減退していくとすれば、都心希少エリアの価格高騰はあり得るものの、全般には価格は緩やかに下落傾向になっていくと思われます。コロナの影響というより、そのような大きなトレンドの中で考えるとすれば、直近の下落傾向も自然な流れとして受け止められやすいのではないでしょうか。

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| 市場動向 | 22:42 | comments(0) | - |
新型コロナの影響と狼少年ー真の投資家が狙うべき不動産とは?

JUGEMテーマ:マンション


★ 14日付INVEST ONLINEによれば、JLL日本法人が2020年5月26日、不動産投資家(デベロッパー、アセットマネジャー、資産管理会社、国内外ファンド、金融機関等)が市場をどのように見ているか、投資意欲などについての調査を発表しました。

 この調査によると、
投資家の約75%が今後も積極的に不動産へ投資する考えをもっています。「物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う」は7.7%とやや少なかったものの、「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」が67.2%と多くの投資に前向きな姿勢が見られます。

 また、物件取得価格水準については
「5〜15%下落する」と考える投資家が65.5%と一番多い結果となりました。投資家の実に約9割が「5%以上下落する」と回答し、新型コロナウイルス感染拡大の影響が不動産価格の下落につながり、一定の価格調整があると見ていることがわかりました。

 また、今後の投資戦略については、
オフィス、レジデンシャル、物流という回答が多く、全体の6割以上を占めています。インバウンド需要に支えられてきたホテル、リテール(商業施設)については、コロナの影響が大きく、投資対象としての関心は低位に留まっています。

 オフィスは依然として人気ですが、景気に比較的左右されず安定感のあるレジデンシャルや、契約形態が長期であり生活必需品の需要増に伴って追い風となっている物流への関心度が高くなっているようです。

 今後の投資で
最も重要な点は「価格の妥当性」という回答が多かったですが、それを確信できるだけの情報が不足していることがあげられます。投資意欲は旺盛であるものの、現時点では様子をみている投資家が多いということが、このアンケートからうかがい知れます。

 以上がINVEST ONLINEの記事の概要です。不動産を売る方ではなく、買う方から現状をどう見ているかがわかって興味深い調査です。

 結論から言えば、
不動産投資家の買い意欲はコロナ禍を経ても旺盛です。できればお得な物件を安く買いたい、というのは投資スタンスというより人間の欲望であり、コロナ禍をその好機ととらえ、不動産価格が下落するところをうまく買いたい、という心理が出ています。

 しかし、おそらくは
そんな気持ちが買い手の顔に出ている間は、不動産は安くなりません。不動産価格が本当に下落するのは、売り手が「こんな損する不動産投資から早く足を洗いたい」と売りを焦り、買い手が「こんな損する不動産投資に手を染めるのは愚かだ」と見向きもしない世相が現れるときなのです。

 世間には
コロナの影響で不動産価格は暴落する、とする週刊誌の記事がいっぱい出ています。「暴落する」と煽る方が「変動せず」と書くよりもはるかによく読まれ、週刊誌が売れるからであり、はっきり言ってそれ以上でも以下でもありません

 「暴落する」と書かれると
オーナーは心配になり、買い手は喜び、どちらにしてもこの記事を読まずにはいられなくなります。筆者にとっては、一部で狼少年と言われても、ならば狼少年に徹した方が市場の需要は圧倒的にあるのです。

 今回のコロナ騒動で
民泊施設だけは本当に痛めつけられ、誰もが民泊業から足を抜けようともがいています。上の理屈からすれば、今この時に民泊業に進出する人こそが真の裁定機会を狙う投資家と言えるのでしょう。

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| 市場動向 | 20:08 | comments(0) | - |
ついに千代田区で中古マンション価格が下落−その背景を分析する

JUGEMテーマ:マンション


★ 3日付日経ビジネスは、「『千代田区神話』に異常あり、中古マンション価格が下落」とのタイトルで、「東京カンテイ」の井出上席主任研究員の分析を記事として発信しています。会員限定記事ですので、以下ではそれを要約して記します。

コロナ禍の影響を受けて、都内の中古マンション市場では顕著な下落傾向が出始めました。速報値(5月14日時点)によると、中古マンションの価格が下落しにくい「千代田区」「港区」「渋谷区」(ビッグ3)でも物件の値下がりが見られます。

 例えば、築10年の中古マンションの流通坪単価を平均値で見ると、
港区では4月まで724万3,000円でしたが、5月半ばには約5%下落して689万3,000円に下がりました。千代田区は下落幅が一段と大きく、前月より約15%下落して547万9,000円(4月は642万3,000円)となりました。渋谷区も下落傾向にあります。

 あくまで推測ですが、
企業や個人事業主が手元資金を確保するために、中古マンションを売り急いでいると分析しています。千代田区には事務所などの用途で利用されるマンションが多く、「固定資産を手放して流動資産を厚く持ちたい」と切迫した企業などの売りが出たのではないでしょうか。

 とは言え、
千代田区に立つ物件の潜在力が低下したわけではなく、中古マンションのヒエラルキーが変わることはないでしょう。

 一方、坪単価が都内で最も高い港区は、千代田区に比べて下落幅が緩やかです。
港区では住居として保有しているマンションが多いため、急な換金ニーズが千代田区よりも少ないのでしょう。渋谷区では駅周辺を中心とした再開発で2019年の夏頃から価格が高止まりしています。開発はまだ継続しており、優良物件は保有者がなかなか手放しません。

 平時ならばビッグ3は太い投資家の買い支えがあります。
港区ならば赤坂や麻布、渋谷区ならば南平台や広尾の中古マンションは、「このエリアしか買わない」という富裕層や外国人の投資家が多いのです。資金が流入しやすいので、都内の他のエリアで坪単価が下落しても、国内外投資家の買い支えが入ります。

 今はこの
平時のロジックが通用しないコロナ禍によって現地に赴いて物件をチェックできなくなったことが、取引が薄くなって価格が下落した理由の1つでしょう。特に外国人が今、来日するのは簡単ではありません。

 また、都内において
生活するには利便性が高いものの資産価値に劣る地域は中古マンションの売りが出やすくなります。例えば、台東区、江東区、墨田区、荒川区などです。これらの地域は最近までバブル状態でしたが、資産価値が再考されて、その強弱によって購入に適したエリアの選別が明確になるのでしょう。ただ、しばらくは市場が冷え込んで売買そのものが成立しにくくなる可能性があります。

 リーマン・ショック後は停滞が約3カ月続き、東日本大震災後は液状化現象が発生した千葉県浦安市などで6カ月ほど市場の動きが限定的になりました。コロナ禍は金融危機と異なり実体経済を毀損しているので、
6カ月ほど市場の動きが乏しくなるとみています。フリーズ期間に耐えきれなくなり、取引が動き始めるのは今年の秋ごろではないでしょうか。

 コロナ禍のような前例のない混乱では先行きを見通せる投資家は存在しません。
幾つも物件を保有している所有者は、不安要因が増えた場合に資産性の低い物件から手放す。そうした動きから中古マンションの価格下落がしばらくは続くとみています。

 リモートワークなど働き方の変化によって非通勤の住宅需要が見直されます。職場より病院や商業施設に近い街で暮らしたいというニーズが高まり、郊外であっても多くの人口を抱え、複数の路線が乗り入れる街には強みがあります。都内で言えば、JR中央線沿いの立川や吉祥寺で、駅力の強い街の近郊には、企業が新しい働き方に対応するためにサテライトオフィスを建設するといった動きが出てくるかもしれません。

 選ばれる地域は
「物流施設の強さ」が主要因になる可能性もあります。新しい生活様式では物流の重要性が増し、成長が期待できる産業分野です。こうした物流施設は郊外の幹線道路沿いに建っており、郊外は車を足として利用する生活となり、大型ショッピングセンターに行くには車が不可欠です。新しい自動車道が開設される地域などは、価格の安い中古マンションに買いが入りやすくなります。郊外の価値が見直されるかもしれません。』

 以上、興味深い分析が多いため、引用が長くなりました。私も先週、
「永田町」駅徒歩2分の千代田区中古マンションで昭和57年築、坪単価278万円という80平米超、6千万円台の物件を捨て看板で見つけ、ついふらふらと見に行きました。室内はボロボロでスケルトン・リフォームが必要だと判断しましたが、逆に1千万円弱かけてこの地で7千万円台のリノベマンションが手に入るならいい話だと感じた次第です。

 その物件は
法律関係の法人が事務所で使用していたものを業者が安く買い取ったようで、法律書や立派な調度品などがそのまま放置されていました。何らかの理由で早々に明け渡さざるを得ず、安値で買取業者に引き取ってもらって現金化を急いだのかもしれません。

 以前のブログでも書きましたが、
これらの物件を一般人が安く購入できるかというと、それは難しい場合が多いです。売り急ぐ売主は2〜3週間での現金化を求めており、住宅ローン利用の一般サラリーマンではそんな短期間で融資が引けることはないからです。

 次善の策としては、今回の永田町物件のように
買取業者が安く買いたたいた物件を「市場よりちょっと安く」買うことです。買取業者も資金を回転させるために早期の売却を狙っており、安く仕入れた物件を相場より少し安めに出すことが多いからです。

 しかし、記事の終盤にある通り、
今後は街力の高い郊外都市の時代になるかもしれません。また、キャピタルゲインとしてそうならなくても、そのような利便性の高い街で生活する満足度は高いはずであり、周りにスーパーが何もない「永田町」駅徒歩2分のマンションに住むよりは充実した人生が送れることでしょう。
 
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| 市場動向 | 19:36 | comments(0) | - |
4月既存マンションは価格が1割下落?−その数値の理由を分析する

JUGEMテーマ:マンション


★ 15日付R.E.portによれば、不動産流通推進センターは同日、全国の指定流通機構における2020年4月の売買成約状況を発表しました。

 既存マンションの
成約件数は3,566件(前年同月比45.75%減)と、2ヵ月連続でマイナスです。成約価格は2,540万円(同9.03%減)、1平方メートル当たり単価は38万5,200円(同8.76%減)と、ともに2012年9月以来はじめてマイナスに転じました。

 既存戸建住宅の成約件数は2,465件(同29.75%減)と、4ヵ月ぶりにマイナスとなりました。成約価格は2,001万円(同11.38%減)と、2ヵ月連続でマイナスにまりました。建物面積は113.30平方メートル(同0.52%増)、土地面積は219.07平方メートル(同15.06%増)と、ともに2ヵ月連続でプラスとなりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。この記事は、不動産流通推進センターのプレスリリース『指定流通機構の物件動向(令和2年4月)』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 成約価格が首都圏で前年同月比1割近くも下落したという事実は衝撃的です。ただ、その
数値を額面通りに取っていいのかは検証が必要です。

 まず、成約価格が減となっても、専有面積が小さくなっていればグロスが低くなるのは当然です。しかし、
専有面積は前年同月比▲0.59%で、わずかに小さくなったもののそれほど変わらず、事実平米単価は▲8.76%と下落しています。

 しかし、指標としてもう一つ注目しなければならないのが
築年数です。実は、成約物件の築年数が前年同月と比べて9.87%アップしています。成約価格の下落率▲9.03%と築年数経過の+9.87%は単純に同列に比較できませんが、しかし今月は築年数がより古い物件が多く成約したことが価格下落の主要因ととらえることはできそうです。

 それでは今月はなぜより築年数が経過している物件がよく売れたか、というと、そこは
やはり高額物件に手を出す人が少なかったということかもしれません。コロナの影響でキャッシュフローが潤沢な個人事業主などが姿を消し、コロナに影響を受けにくいサラリーマン層の手堅い需要に支えられたとも言えます。

 東京都の数字を拾ってみます。成約価格は4,192万円で、前月比▲3.8%、前年同月比▲3.1%でした。ただ、前年5月、6月の成約価格はそれぞれ4,150万円、4,164万円でしたので、それほど急落したとのイメージはありません平米単価は70.41万円で、前月比▲0.7%、前年同月比▲0.9%とわずかでした。

 専有面積は59.66平米で、前月比▲2.7%、前年同月比▲1.9%と、昨年6月の59.67平米を抜いてこの1年で最も小さくなりました。築年数は21.99年で、前月比+6.9%、前年同月比+12.1%と、築年数の古さが顕著になりました。4月の築年数はこの1年間で最も古いことになります。

 成約した物件数は、全国で前年同月比▲45.8%と半減、東京都では▲56.2%とさらに悪化しました。東京都の前月は1,895戸と好調な戸数であったことからまさに「突然死」のような様相です。売主や仲介事業者にとっては価格下落より「売れない」という状況の方が深刻です。

 このように
「コロナの影響でマンション価格が下落した!」ととらえるのは早計です。ただ、購入側の需要は明らかに小さくなっており、今後とも販売動向に注意が必要でしょう。

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| 市場動向 | 20:14 | comments(0) | - |
統計開始以来の最低の販売戸数にー4月の首都圏マンション市場動向

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★ 20日付新建ハウジングのニュースによれば、不動産経済研究所は同日、4月の首都圏と近畿圏のマンション市場動向を発表しました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で、首都圏の新規発売戸数は前年同月比51.7%減の686戸となりました。これは1973年の統計開始以降最低で、これまでのワーストである1975年1月の705戸を下回りました。契約率は14.6ポイント上昇の78.9%で、契約が見込まれる人気物件の発売で大きくアップしました。

 新型コロナのため大手デベロッパーを中心に
モデルルームが閉鎖しており、販売活動がほぼ止まっていることが大きな発売減につながりました。エリア別の発売戸数は東京都区部が42.1%減の420戸、都下が73.4%減の45戸、神奈川県が55.6%減の136戸、埼玉県が39.3%減の74戸、千葉県が88.8%減の11戸でした。1戸当たり平均価格は5.4%上昇の6,216万円、m2単価は9.6%上昇の102.0万円でした。

 同日国土交通省で行った記者説明会で不動産経済研究所・調査事業本部企画調査部の松田忠司主任研究員は、コロナ禍によりモデルルームが閉鎖しているほかに、
2019年下期から販売に時間がかかっている状況も説明しました。「発売戸数の年間3万戸割れの可能性は高い」としました。価格も2014年以降人件費上昇が主な要因で高止まりしていることも述べました。5月の発売戸数予想は500戸で、松田氏は「(首都圏が)1カ月間ずっと緊急事態宣言下にあり、4月以上に少なくなる」と説明しました。

 以上が新建ハウジングの記事の概要です。これは、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2020年4月度−』によっていますので、以下その内容も見ていくこととします。

 今回は予想通りの少ない販売戸数となりました。契約率は78.9%と高いのですが、これはもともと
購入希望のあった住戸にしぼって販売した結果とも言えます。したがって、1戸当たり平均価格も6,216万円と、むしろ5.4%上昇しています。在庫数は前月末比で93戸減少し、7,795戸となりました。新規販売がほぼありませんので、当然の在庫減少とも言えます。

 タワー物件については、4月の販売は2物件156戸に限られました。契約率は93.6%ですので、まさに購入を決めていた方のみに販売した格好です。

 間取り別で特徴的だったのが
4LDKの販売戸数39戸のうち38戸が成約していることです。少子化の中で4LDK住戸が少なくなっている昨今ですが、だからこそ4LDKを必要としているファミリーには希少で、底堅い需要を示しました。

 価格帯で見ると、
4千万円台前半と6千万円台後半〜7千万円台がよく売れています。いずれもファミリー需要が中心と思われます。

 このように
需要急減期に頼りになるのはやはりファミリー実需であることがわかります。デベロッパーにとってみれば価格を吊り上げ、大いにもうけさせてくれるのが投資・投機筋でありますが、マンションはファミリー向けの良質な住戸を供給し続けることが基本であることを感じてほしいものです。
 
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| 市場動向 | 19:05 | comments(0) | - |
動揺するもすぐに平静に?−コロナ後も不動産市況は変わらずか

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★ 東京カンテイは4月23日、『2020年3月の首都圏中古マンション70平米価格月別推移』を発表しました。これによれば、3月は、価格水準の高い東京都の事例シェアが縮小したために、前月比▲2.0%の3,748万円となりました。

 しかし、都県別で見ると、
東京都ではおおむね横ばいの5,101万円となった一方で、神奈川県(+1.9%、2,914万円)や埼玉県(+2.0%、2,300万円)、千葉県(+1.0%、2,105万円)ではいずれもプラスを示しており、特に神奈川県や埼玉県では築年数の若返りに応じて上昇率も大きくなっています。

 これを都市別で見ると、
東京23区で前月比+0.1%の5,673万円とわずかに続伸しましたが、前年同月比ともに2月と大差ありません。横浜市(+1.7%、3,151万円)や千葉市(+1.2%、1,978万円)では平均築年数がやや若返ったこともあり、それぞれ1%以上の上昇を示しました。一方、さいたま市では▲0.3%の2,683万円と、小幅ながら3カ月連続で下落しています。

 都心6区では前月+1.0%の8,282万円と上昇傾向を維持、城南・城西エリアでも5,511万円で再びプラスとなったことで2019年9月の最高値(5,515万円)に迫りました。一方、城北・城東エリアでは引き続きの弱含みで4,300万円と上値が抑えられています。

 5年前との比較をしてみます。2014年1月の価格は、23区が4,108万円、横浜市が2,589万円、さいたま市が2,139万円、千葉市が1,751万円でしたので、千葉市を1とすると、23区が2.35、横浜市が1.48、さいたま市が1.22でした。2020年3月は、上記の通り、千葉市を1とすると、23区が2.87、横浜市が1.59、さいたま市が1.36と、格差が都市間で拡大しています。

 23区内では、
2014年1月の価格が都心6区で5,568万円、城南・城西エリアで4,432万円、城北・城東エリアで3,228万円でしたので、城北・城東エリアを1とすると、都心6区が1.72、城南・城西エリアが1.37でした。2020年3月は、上記の通り、城北・城東エリアを1とすると、都心6区が1.93、城南・城西エリアが1.28と、都心6区が格差を広げたのに対し、城北・城東エリアと城南・城西エリアの格差が縮まっています。

 5年前との比較を全体的な傾向で言えば、都心部に近いところから郊外に向かうにつれて価格差は拡大しています。城北・城東エリアと城南・城西エリアの格差縮小も、実は都心との距離が城北・城東エリアの方が近いからかもしれません。

 一方、現状としての価格動向で見ると、
3月は新型コロナウィルスの影響が出始めの頃ではあるものの、少なくとも中古マンションの価格にはその影響が見られません。コロナ後の不動産価格の暴落を期待(?)する声もありますが、レジデンス系の不動産ではそんな価格下落の要素はないような気がします。

 不動産市場では現在、民泊系に手を出してしまった個人投資家や小規模法人の換金売りは出ています。しかし、それも一時の現象でしょうから、そのような少しお得な不動産を獲得するのも手ではありますが、大勢としては何事もなかったようにコロナ後を迎えそうです。

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| 市場動向 | 20:11 | comments(2) | - |
新型コロナウィルスの影響はまだ序の口だったかー3月の首都圏マンション市場

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★ 不動産経済研究所は16日、『首都圏のマンション市場動向ー2020年3月度ー』を発表しました。これによれば、先月のマンション発売戸数は2,142戸で、前年同月の3,337戸から▲35.8%の大幅減となりました。一昨年3月の発売戸数が3,617戸でしたので、3月としてはここ3年間で最も少ない戸数となっています。

 発売戸数を地域別にみると、東京都区部が1,074戸で前年同月比▲30.6%、東京都下が146戸で同▲53.4%、神奈川県が646戸で同▲23.3%、埼玉県が98戸で同▲68.2%、千葉県が178戸で同▲45.4%で、軒並み減っていますが、特に
東京都下、埼玉県の発売戸数が前年同月比で半分以下となっています。

 契約率は70.0%で、7カ月ぶりに70%台を回復、コロナを踏まえて発売戸数を絞ったことが貢献しました。ただ、前年同月が72.2%でしたので、よく売れる3月としてはそれほど高い数字ではありません。これを地域別にみると、東京都区部が68.1%、東京都下が66.4%、神奈川県が76.2%、埼玉県が57.1%、千葉県が69.7%で、神奈川県、千葉県、東京都区部、東京都下の順で好調でした。

 1戸当たり価格は6,156万円で、前年同月比で戸当たり396万円のダウンです。ただし、平米単価は2.6万円のアップとなっていますので、
グロスは下がるも単価は上がったことになります。都区部も同様の傾向でした。いずれにせよ、6千万円台というのは価格が依然高い水準にあることを示しています。

 販売在庫数は7,888戸で、前月末比で278戸減少しました。前年同月末も8,267戸でしたから、在庫数が7千戸台に減ったのは良い傾向と言えます。ただしその分、まだ売り出せていない潜在在庫は増加している可能性があります。

 タワー物件の発売戸数は12物件447戸で前年同月比▲53.0%と半減、契約率は64.0%と、前年同月80.4%から落ち込みました。昨年3月はまだタワー物件がマンション全体の販売をけん引していましたが、この点でも様変わりしています。

 価格帯別の販売状況をみると、
1億円以上の高額住戸の契約率が53.3%と目立って少なくなっています。マンション販売が好調な時は、1億円以上住戸の契約率は常に80%を超えていました。コロナウィルス蔓延によるキャッシュリッチな事業経営者の不動産購入意欲減退、日本に渡航できないアジア投資家など、不動産市場のこれまでの主役が鳴りをひそめてます。 

 繰り返しになりますが、3月の不動産市場の低迷はもちろん、新型コロナウィルスの影響があります。ただし、3月21日〜23日の3連休までは大手デベロッパーが大々的にタワーマンション販売の広告を打っていましたので、
実際に大きな影響が出たのは3月下旬の1週間程度で、4月の数値こそ惨状そのものかもしれません。

 もともと3月は、4月の新生活を控えて新築マンションに入居したいファミリー層の需要がある時期でしたし、4月、5月は、本格春商戦で、
マンション販売が盛り上がるはずの時期でした。この時期の緊急事態宣言による外出自粛要請は業界にとっても大変な痛手となったはずです。

 しばらくはなすすべなし、というのが正直なところでしょう。

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| 市場動向 | 19:18 | comments(0) | - |
不動産は取引が乏しいため膠着状態ー売り急ぎの動きが相場下落の引き金に

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。4月7日には、本年4月1日現在について、『2020.4.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 「住宅地価格」において、四半期比較で「値上がり」を示した地点が3.6%(前回7.7%)、「横ばい」が91.7%(前回87.5%)、「値下がり」が4.8%(前回4.8%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部・東京都下・千葉の3エリアが前回より下落となりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が13.1%(前回13.1%)、「横ばい」が76.8%(前回76.2%)、「値下がり」が10.1%(前回10.7%)となり、横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部・東京都下の2エリアが前回より上昇、神奈川エリアが前回より低下となりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、
0.1%、0.1%、0.1%、▲0.0%となりました。これで4期ぶりにわずかながらの上昇が止まりました。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1〔1〕 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 6.2%
2〔8〕 中央区明石町(新富町) 5.0%
3〔4〕 北区赤羽西1丁目(赤羽) 4.8%
4〔2〕 文京区本駒込6丁目(駒込) 4.5%
5〔3〕 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.7% 
6〔5〕 大田区西蒲田4丁目(蒲田) 2.9%
7〔6〕 大田区田園調布3丁目(田園調布) 2.9%
8〔7〕 板橋区坂下3丁目(蓮根) 2.8%
9〔9〕 品川区上大崎2丁目(目黒) 2.2%
10〔10〕 港区白金台4丁目(白金台) 2.1%
10〔10〕 目黒区大岡山2丁目(大岡山) 2.1%
 

ワースト10

1〔1〕 足立区千住旭町(北千住) ▲6.3%
2〔2〕 葛飾区お花茶屋1丁目(お花茶屋) ▲5.0%
3〔−〕 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) ▲3.5%
4〔3〕 大田区荻中2丁目(糀谷) ▲2.7%
5〔5〕 荒川区西尾久8丁目(荒川遊園地前) ▲2.1%
6〔6〕 台東区池之端4丁目(根津) ▲1.8%
7〔7〕 練馬区平和台2丁目(平和台) ▲1.2%
8〔10〕 北区滝野川2丁目(王子) ▲0.8%
9〔−〕 板橋区常盤台2丁目(ときわ台) ▲0.7%


 今回の特徴は、横ばい地点が増加したことです。ランキングにもほとんど変化がなく、動きの乏しさが見て取れます。不動産価格は、取引が少ないと手掛かりがないため、相場が膠着する傾向にあり、今回がまさにそんな状態ということができます。

 このように勢いがなくなったところで、現在の
新型コロナウィルスという爆弾が投げ込まれ、緊急事態宣言が発令されました。不要不急の経済活動は極力自粛が要請されており、不動産業者は土地の仕入れをストップしているとの情報があります。

 片や
資金繰りに苦しむ土地所有者が売り急ぎをするとその分相場は下がり、これが全体トレンドになってしまう可能性もあります。不動産市場関係者も、今後の数値を固唾を飲んで見守っているところです。

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