今後予定される都心タワマン大量供給!−広がるマンション格差と一縷の望み

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★ 先日、三井不動産レジデンシャルより、『REAL PLAN NEWS』が送られてきました。この冊子に「今後の都心不動産市場の動向」が掲載されていましたので、以下にご紹介します。

 まず、マンション供給動向ですが、
都心での新築マンションの大量供給は続くとのことです。「価格の高騰で販売が減速していた新築マンション市場ですが、都区部では底入れの兆しもみられます」とあります。これは、発売戸数の前年同月比増加や更なる価格上昇を根拠としているようですが、「足元の契約率は好不調の目安である70%を下回り、完成在庫は15年度以降積み上がっている」とも指摘しています。

 そして、
17年以降完成予定の超高層マンション(地上20階以上)は、千代田区が4棟488戸、中央区が18棟14,675戸、港区が32棟9,634戸、新宿区が11棟6,442戸、渋谷区が7棟1,653戸となっており、都心5区で都区部全体の6割近くを占めるとのことで、その半数が21年以降の完成予定になっています。

 私も都心タワーマンションの購入の機会を逃すたびに
「もうあんないい物件は出ないだろう」と臍を噛んできましたが、まだまだ物件の大量供給は続くようです。「当面は建築費の高止まりや用地取得難からキャッシュリッチな富裕層やアッパーミドルを対象とした高額物件が販売の中心になるとみられる」とのことですが、私どもにとってはもはや買えないレベルになっているので、大量供給を背景に少しでも価格が安くなってくれることを望みます。

 一方、
都心3区の既存マンション市場では、「成約価格が頭打ちの状況にある」とされています。17年1〜3月期の平均成約価格は5,621万円で前期比マイナス3.4%と、3四半期ぶりに下落しました。新宿区や渋谷区を含む城西地区の成約平米単価は強含みの傾向が残りますが、相対的に安価な物件取引に需要が集まっている模様です。

 都心3区の既存マンションの新規登録(売り出し)価格は上昇を続けていますが、大幅な増加が続いた新規登録(売り出し)件数は16年に入り減少に転じているとのことです。こうして
市場の売り物件が次第に減少する一方、成約件数は8四半期連続で増加しており、都心の需要はタイトになりつつあります。

 上記の通り首都圏全体の在庫は積み上がっていますが、
都心3区に限って言えば16年後半から次第に在庫件数が減少してきています。過度な価格の上昇は沈静化しており、今後都心の既存マンション市場で売出価格の調整が進めば、安定的に推移することが見込めそうです。

 賃貸市場に目を向けてみると、ハイクラス賃貸住宅の空室率については、月額賃料単価5,000円/平米超の高グレード物件は16年に入ってから低下が目立ち、08年以降で最も低い水準となりました。一方、これに次ぐ4,000円〜5,000円/平米クラスの空室率は、供給が比較的多いこともあってか高止まりしています。投資を考える上でも、実は超高級物件の方が入居が決まりやすいという事実は重要です。

 なお、
オフィス需要については、空室率は低下していますが、平均募集賃料は、90年前後のバブル期と比べると約4割の水準にとどまるのだそうです。また、18年度以降は大量供給が見込まれ、07年や12年並の47〜48万坪の供給が予測されています。賃料が高い新築の空室率は08年以降10〜20%台で推移し、既存オフィスの空室率は3%台ですが賃料の伸びは鈍くなっています。今後の大量供給によりさらなる需給の緩みが懸念されます。

 このように、
マンション需要はますます都心に一点集中し、これに呼応する形で、マンション供給も都心に集中投下されていく模様です。しかも、高額な物件ほど、分譲市場でも賃貸市場でも好調なため、都心とその他の地域との間の「マンション格差」は一層著しいものとなっていきます。

 その背景には、
キャッシュリッチな富裕層等が資産形成を兼ねて複数のマンションを所有していることもあるのでしょう。繰り返しになりますが、私達サラリーマンの購入検討者としては、その大量供給が富裕層の需要を超えてしまい、価格が少しても下落することで購入可能となるよう、希望を捨てずに待つ戦略ということかもしれません。

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| 市場動向 | 21:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区住宅地価で10期ぶりのマイナス転換−ゆるやかな下落トレンドが継続か

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。7月10日には、本年7月1日現在について、『2017.7.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が13.3%(前回10.1%)、「横ばい」が78.5%(前回82.9%)、「値下がり」が8.2%(前回7.0%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部と千葉で10四半期ぶりにマイナス、神奈川では3四半期ぶりにマイナス、埼玉で10四半期連続プラス、東京都市部で3四半期連続プラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が36.1%(前回36.1%)、「横ばい」が43.0%(前回50.6%)、「値下がり」が20.9%(前回13.3%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、7四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が15.5%(前回11.7%)、「横ばい」が74.9%(前回81.3%)、「値下がり」が9.6%(前回7.1%)となり、前期とは逆に値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部、埼玉で11四半期連続プラス、千葉では2四半期ぶりにマイナス、東京都下、神奈川では2四半期連続マイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が35.4%(前回37.1%)、「横ばい」が52.3%(前回47.5%)、「値下がり」が18.0%(前回17.1%)となり、しました。エリア別の平均変動率では、千葉、神奈川以外が9四半期連続でプラス、千葉が3四半期連続マイナス、神奈川が9四半期ぶりにマイナスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.1%、0.3%、0.2%、0.2%のプラス、また中古マンション価格では、0.1%、0.3%、0.1%、0.1%のプラスで、
上昇幅が前期と等しくなりました。さらに、東京都区部では住宅地価格が0.5%、0.2%、0.0%、▲0.0%とわずかながら下落に転じましたが、中古マンション価格は0.4%、0.0%、0.0%、0.2%と、上昇率がやや拡大しています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[1] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 9.3%
2[2] 台東区池之端4丁目(根津) 8.0%
3[3] 品川区東五反田5丁目(五反田) 7.7%
4[10] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 6.8%
5[4] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 6.3%
6[7] 中央区明石町(新富町) 5.3%
7[8] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 5.0%
8[−] 練馬区練馬2丁目(練馬) 4.6%
9[−] 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.8%
9[−] 練馬区練馬2丁目(高井戸) 3.8%
 

ワースト10

1[1] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲5.5%
2[5] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲4.8%
3[1] 北区滝野川2丁目(王子) ▲3.7%
4[2] 北区赤羽西1丁目(赤羽) ▲3.4%
5[−] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲3.1%
6[−] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.9% 
7[−] 港区芝浦2丁目(田町) ▲2.6% 
7[−] 大田区大井7丁目 ▲2.6%
9[−] 大田区山王3丁目 ▲2.4% 
10[−] 世田谷区赤堤2丁目 ▲2.4%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] JR埼京線「北赤羽」駅 10.0%
2[−] 有楽町線「氷川台」駅 7.6%
3[2] 東急東横線「学芸大学」駅 5.3%
4[1] 都営三田線「春日」駅 4.9%
4[−] 東武東上線「北池袋」駅 4.9% 
6[8] 都営三田線「春日」駅 4.6%
7[−] 東急田園都市線「桜新町」駅 8.0%
8[6] JR山手線「渋谷」駅 4.3%
9[−] JR中央線「四谷」駅 4.3%
10[−] 都営大江戸線「新江古田」駅 4.0%


ワースト10

1[1] 千代田線「赤坂」駅 ▲6.9%
2[2] 千代田線「赤坂」駅 ▲6.3%
3[−] 京王線「明大前」駅 ▲4.0% 
4[4] JR山手線「恵比寿」駅 ▲3.9%
5[5] 有楽町線「豊洲」駅 ▲3.5%
6[6] 有楽町線「辰巳」駅 ▲3.4%
7[7] JR京葉線「越中島」駅 ▲2.6%
8[−] 小田急小田原線「千歳船橋」駅 ▲2.5% 
9[−] JR横須賀線「西大井」駅 ▲2.4%
10[−] 南北線「白金高輪」駅 ▲2.2% 
10[10] JR山手線「大塚」駅 ▲2.2%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は4.5%〜9.4%だったところ今回は3.8%〜9.3%、中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は7.0%〜13.2%だったところ今回は4.0%〜10.0%でした。このように、引き続き上昇幅の縮小傾向が見られるところです。 

 マイナス地点については、住宅地価格も中古マンション価格も、前期調査と比較して、ともにマイナス幅が拡大しています。マイナス地点数も増加し、いたるところでマイナス地点を見かけるようになりました。

 今回は
特に、世田谷区の優良な住宅地の存する地点で住宅価格の下落幅が大きくなりました。中古マンション価格では、前回ワーストの2トップだった赤坂2地点がさらに下げ幅を拡大させています。不動産価格上昇の要因を見つけ難い中で、今後しばらくは、ゆるやかな下落トレンドが継続するものと思われます。

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| 市場動向 | 20:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンションが売手市場から買手市場へ?−「あせらずに待つ」ことが肝要か

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★ 7月1日付ビジネスジャーナル「山下和之の目」では、『新築より2千万円も安い!首都圏の中古マンション、値下がり開始で「買い時」か』というレポートを掲載しています。その概要は、以下の通りです。

首都圏における新築マンションの停滞、反面での中古マンション人気を象徴するのが、市場規模の逆転現象です。首都圏のマンション市場では長く新築が圧倒的なシェアを確保してきました。市場規模でいえば2000年初頭までは中古は新築の半分以下だったのです。

 それが、2008年のリーマンショック後には新築の発売戸数が激減し、2013年に再び増加したものの、そこをピークに再び減少しました。そのなかで、中古マンションの成約件数は安定的に増加を続け、ついに2016年には両者の関係が逆転しました。2015年の新築マンション発売戸数は4万449戸だったのが、2016年には3万5,772戸とバブル崩壊時以来の低水準まで減少したのです。それに対して、
中古マンションの成約件数は2015年の3万4,776戸に対して、2016年は3万7,189戸で、新築マンションの3万5,772戸を1,000戸以上上回りました。

 その最大の要因が
新築マンション価格が上がり過ぎて売れなくなった点にあるのは論を俟ちません。「賃金構造基本統計調査」によると、2016年の会社員の平均は606万円です。首都圏平均の価格は5,490万円ですから年収の9倍以上です。しかも、都内で求めようとすると東京都の平均価格は6,629万円ですから、年収の10.9倍にもなります。

 2015年の新築と中古の価格差は2,500万円を超え、中古価格は新築の52.4%まで低下しました。新築なら中古のほぼ半値で手に入るため、中古が人気になったのは当然です。しかし、
新築につられて中古もジワジワと価格が上がり、2016年には価格差が2,500万円を切り、新築に対する中古価格の割合は55.5%に上がりました。

 実際の価格動向にも微妙な変化がみられるようになってきました。依然として上昇基調ではあるものの、決して強含みとはいえず、
中古マンションの新規登録時の平方メートル単価の前年比を示す折れ線グラフは右肩下がりのカーブを描き、上昇率の鈍化を示しています。

 2017年5月現在の動向をみると、新規登録価格と成約価格が前月に比べて下がっています。それまで右肩上がりのカーブを続けてきたのが、ここへきて在庫と新規登録価格は頭打ち傾向がみられます。右肩上がりからほぼ横ばいに近づき、直近ではわずかに右肩下がりになっているわけです。

 そろそろ
売手市場から買手市場への転換点が近いのではないでしょうか。中古マンションの購入を考えている人は、価格動向をじっくりと見極めて、しっかりと値引き交渉した上で、より有利な条件で契約するようにしたほうがいいのではないでしょうか。」

 以上がビジネスジャーナルの記事の概要です。私もつい最近の傾向として感じるのが、
中古物件の中にかなり割安に見える売り物が出てきていることです。相変わらず高値で出てくる物件も多いのですが、売却を真剣に考えている層は、「売れる価格」を真面目に考えだしたのではないかと思われるのです。

 物件を市場に出すスタンスは人それぞれで、
「この価格で売れれば売るが、売れなきゃそれでもいい」という投資家層もたくさんいます。逆に相続に伴う精算は、早く現金化したいという気持ちが強くなります。買い替えの場合も、売却による資金を当てにしている場合は売り急がざるを得ない場合が出てきます。

 仲介事業者の査定も、会社によってはシビアになってきています。彼らは「売れてなんぼ」の世界なので、中古物件を商品としてディスプレーしているだけでは当然だめなのです。これまではどんな価格でも買主が面白いようについてきてくれましたが、もはやそんな時代ではなくなりました。「売手市場」だと売主はちやほやされますが、「買手市場」だとプレッシャーが売主の方に向かってきます。

 こうなると、
買手はあせることはないのでは、とも思われます。逆に買い急ぐと後悔するリスクも出てきました。もちろん先行きはいつの時代でも読めないものですし、歴史的低金利を享受する現在の状況や消費税増税の予定も考えておく必要があるでしょう。新築マンションも極端な高値設定がなくなってきましたので、引き続き注意深く動向を見守っていくスタンスが肝要だと考えます。

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| 市場動向 | 22:20 | comments(2) | trackbacks(0) |
イマドキ芦花公園駅徒歩8分、新築4LDK的マンションが坪230万円台・5千万円台!

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 「あ、これは安い。。。」

 中古マンションの新着物件を見ていると、新築未入居の人気タワーマンションが、2年前の分譲時そのままの価格で売りに出されているのを見つけました。早速資料請求をして回答を待っていると、仲介会社から電話が入りました。

「すみません。既にお申し込みを2件、いただいてまして」
「え、つい昨日出たばかりですよね」
「はい、皆さんこのような物件には早いんです」

 私もうすうすわかっていて、本当に良い物件は資料請求など悠長なことをしている暇はなく、即電話でアポ入れしないといけません。逆に言えば、「資料請求」などのボタンを押しているようでは、本気度で劣っているとみなされても仕方がありません。

 それは大規模タワーマンションで複数の物件が売りに出されている中で、
明らかに安かったので、「買い」であることは「一目瞭然」に見えました。「逃した魚は大きい」と感じたのですが、仲介業者の言葉は意外なものでした。

「まあ、また出てきますよ。本当はこれが相場ですから」
「え??同じマンションのほかの物件よりずいぶん安いですよね」
「いえ、これが安いというより、他が高すぎるんです。皆さん強気すぎますが、そんな価格では成約していませんよ。もっと価格を下げないと無理です」

 それを聞いて、現在売りに出されている他の物件を見てみると、確かに「新着マーク」はついていません。もしかすると、中古市場で長い間漂流し続けているのかもしれません。

 現在、
不動産市場のムードは変わりつつあります。先日発表されたLIFULL HOME'S INDEXの4月月次レポートでは、23区中古物件価格の対前月比指数は変化がありませんでした。価格が上がれば上がるほどよく売れた1〜2年前とは異なり、価格上昇にはもはや頭打ち感が出つつあります。

 しかし、
売り手はまだ夢を見ているので、売り出し価格は相変わらず高いままです。そんな中で、あわよくばの高値売却を早々にあきらめた層の相場価格が相対的に割安に見え、予想以上のスピード成約をしています。

 さて、このような環境下で
新築マンションも売りにくくなっていますが、デベロッパーによってはこれを目を引く価格で成約に至らせようという動きが出ています。例えば、一建設が売主の『プレシス芦花公園』は、専有面積83.20平米の3LDK+Sが6,050万円です。

 『プレシス芦花公園』では現在、
総額300万円(1組100万円×3名)をプレゼントしています。これを適用させると、上記価格は5,950万円、坪単価236万円です。3LDK+SのSとは5.0帖のサービスルームのことであり、要は居室が4部屋あるようなもので、4LDK同然の間取りとなります。

 周囲は第一種低層住居専用地域の
閑静で良好な住宅街で、ここに地上3階地下1階の低層レジデンスが誕生します。設備は標準的で過不足がなく、立地的にも設備的にも十分満足できるマンションです。

 今、
都心では、専有面積80平米の3LDKマンションが例えば約1億5千万円しています。それの4割程度の価格で、人気の芦花公園駅最寄りのマンションが購入できるわけです。もっとも、間取りを見ると、1階若しくは地下1階に位置するため、バルコニーがテラス仕様となっています。

 居住条件は相対的に弱いところがありますが、
ファミリーで住むには階下を気にすることがない1階・地下1階住戸が望ましい場合もあります。探せば23区にもまだまだ4人家族で十分に住める広さの新築物件が坪230万円程度で買えることに希望を感じました。
 
 ただ、上記で見る通り、不動産は見かけの強気と裏腹に高値では売りづらくなっています。それと同じく、
条件が相対的に劣る住戸が安値にもかかわらず、購入者がなかなか現れないことも生じてきました。本物件がどちらの帰趨をたどるのか、まさに今後の相場次第ということなのでしょう。
 
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| 市場動向 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
久しぶりの都心・一流ブランドの割安物件か−プラウド神楽坂マークス

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★ 昨日、ポストに入っていたDMを見て「んん?」と気になるマンションが出てきました。その名は『プラウド神楽坂マークス』です。

 このDMによれば、
1LDK(43.90平米)が4,900万円台から、2LDK(60.67平米)が6,800万円台から、3LDK(80.21平米)が9,600万円台からとなります。それぞれ坪単価換算すると、各100万円単位のマックス(すなわち99万円)でも、1LDKが坪376万円から、2LDKも坪376万円から、3LDKが坪400万円からとなります。

 住まいサーフィンの
沖式新築評価では、平均坪単価493万円となっています。DMの資料だけでは平均坪単価まではわかりませんが、この予想に対して最低の坪単価が100万円以上安い新築マンションは、そうそうあるものではありません。

 それでは「神楽坂」と言いながら「神楽坂」駅に徒歩10分以上なのかと思うと、
「神楽坂」駅に徒歩6分、「牛込神楽坂」駅には徒歩3分という駅近物件です。地図と地形を見たところ、「神楽坂」駅には上り坂とはなるようですが、勾配は緩やかです。近隣には徒歩1分の場所に「まいばすけっと」、徒歩2分の場所に「キッチンコート」などスーパーマーケットがありますし、セブンイレブンは徒歩1分、人気の愛日小学校に徒歩4分です。

 そして、何といっても
野村不動産のプラウドマンションです。中堅デベロッパーの小規模マンションであればこの価格帯であるかもしれませんが、一流デベでは希少です。中古市場でも資産価値が保たれやすく、この点でも欠点がありません。

 周辺の雰囲気は、
神楽坂のしっとりしたイメージを持つと当てが外れますが、この地域の広い公道沿いの中高層マンションエリアはほとんどがこのような感じですから、そこまで求めるのは贅沢というものでしょう。設備もすべての洋室にエアコン設置(天井カセット型エアコン含む)、ディスポーザー、ミストサウナ、天然石のカウンタートップなど、都心プラウドの高級物件の仕様を落とすことなく期待に応えたものとなっています。

 なぜこの価格が可能になったかというと、やはり土地仕入れにあるようで、ネット上の掲示板の情報によれば、
入札を経ていない1対1の取引の模様です。近隣では、3年前に分譲された『グランスイート神楽坂ピアース』(「神楽坂」駅徒歩3分)が、分譲時の平均坪単価が420万円台〜430万円台でした。立地環境としては、『グランスイート神楽坂ピアース』の方がよさそうに見えますが、それでも本マンションはおそらく同程度の価格水準なのではないか、と推測しています。

 私宛に来たDMによれば、明日からモデルルームグランドオープンとなっています。
「グランドオープン」の手前では、かなりの購入希望層が固まっているのが通例であり、「グランドオープン」での初来場者は、金融機関の審査を考えれば、既に申込みにはぎりぎりのタイミングになっていると考えられます。

 公式HPで見られる間取りについては、
ナロースパンの住戸が多いこと、柱の食い込みが目立つことなど、マイナス要素は目立ちます。一方、相場から見た単価の安さ、あこがれの神楽坂エリアの駅近の一流ブランド物件、設備仕様のグレードの高さなど、魅力的なポイントも多くあり、購入検討者にとっては大いに頭を悩ますところでしょう。

 都心立地でも価格の高さ等が災いして、このところ売れ行きの鈍さが目立っていたプラウドマンションですが、販売戸数38戸という少なさも手伝って、
本マンションは全戸一斉販売・即日完売の野村不動産お得意の販売パターンが復活するかもしれません。検討を開始するなら、明日・明後日のモデルルーム訪問がタイムリミットとなりそうです。

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| 市場動向 | 20:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
25年ぶりの低い販売戸数が改善に寄与?−中くらいのめでたさのマンション成約

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★ 6月16日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月15日、2017年5月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
5月の新規発売戸数は2,603戸です。対前年同月(3,002戸)比13.3%減、対前月(2,741戸)比5.0%減となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,206戸(全体比46.3%)、都下276戸(同10.6%)、神奈川県590戸(同22.7%)、埼玉県254戸(同9.8%)、千葉県277戸(同10.6%)で、東京都のシェアは56.9%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,880戸で、
月間契約率は72.2%と、前月の66.3%に比べて5.9ポイントアップ、前年同月の70.9%に比べて1.3ポイントアップしました。地域別契約率は都区部74.3%、都下75.0%、神奈川県73.1%、埼玉県55.9%、千葉県73.6%でした。

 1戸当り平均価格、1m2当り単価は、5,981万円、86.1万円です。2017年4月は5,918万円、85.6万円でしたので、
前月比総額では63万円(1.1%)のアップ、平米単価は0.5万円(0.6%)アップしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部7,378万円・110.7万円、都下5,163万円・72.0万円、神奈川県5,137万円・70.5万円、埼玉県4,187万円・59.7万円、千葉県4,161万円・58.0万円です。


 即日完売は203戸(全体の7.8%)で、フラット35登録物件戸数は2,431戸(同93.4%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 2017年5月度−』を基にしていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、5月の発売戸数2,603戸は、一昨年3,495戸、昨年3,002戸と比較してかなり少なく、
5月としては1992年の1,617戸以来、25年ぶりの低水準でした。その反面、契約率は72.2%と、本年に入って初めて好不調の目安とされる70%を上回っています。

 5月はGWをはさむため、
マンション販売の春シーズンとして注目を浴びる期間で、各デベロッパーもこの時期に照準を合わせて販売戦略を練るのが通常でした。しかしながら、マンション価格高騰の中で販売戸数を絞り込むことを優先し、その考え方が功を奏して、契約率の回復につながったものと考えます。

 そんな中で、
『Brillia Tower 代々木公園 CLASSY』が第1期116戸を即日完売し、気を吐いています。平均価格12,055万円という高額物件で、最高倍率は15倍にもなりました。億ションとなる高級マンションが3ケタの戸数で完売したことが、5月の首都圏マンションの好成績につながっていると言えます。

 1戸当たり価格は5,981万円で、ここ3年の中では、
2017年1月(6,911万円)、2015年11月(6,328万円)に次いで3番目に高くなっています。販売在庫数は6,422戸で、前月末比227戸の減少と、こちらも改善しています。

 ただし、
5月の超高層物件の売れ行きは11物件163戸と前年同月(330戸)に比べ半減、契約率も62.8%と振るいませんでした。なお、上記の『Brillia Tower 代々木公園 CLASSY』は地上19階建のため、この超高層物件の販売戸数にはカウントされていません。

 前年比で指標が悪化していた昨年に比べ、
今年は毎月、販売戸数なり契約率なり、あるいが販売在庫数なり、いずれかの指標で回復傾向が見られます。もっとも、昨年の指標が悪すぎた反動が来ているとも言えますが、私たち一般サラリーマンからすれば、ほしいマンションは手が届かないほど高く、どうしても購入を迫られている層が、立地というより広さや間取りを犠牲にして購入をしているのかもしれません。

 「高い」と感じても、いくら人口減少社会で今後需要が細ると言われても、
今後マンション価格が下落する方向に賭けられるほど確信があるわけでもなく「中くらいのめでたさ」で契約書にサインしている方もいることでしょう。

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| 市場動向 | 19:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
武蔵小杉マンションの中古力−最も売却益の出ているマンションはどれ?

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★ 先日、三井不動産リアルティから「武蔵小杉AREA MARKET REPORT」が送られてきました。これによれば、売出件数は2016年1月以降急増し、各四半期ごとに80件を数える高水準で推移しています。しかし、売出件数の増加に伴い販売期間が長期化する傾向にあり、売出価格水準を見直した物件から成約に至っています。

 成約単価のピークは2015年第2四半期でした。その後、2016年第2四半期が直近の底となり、同年第3四半期(坪292万円)、第4四半期(坪298万円)は再び上昇に転じています。これは、第4四半期は、『エクラスタワー武蔵小杉』3件、『パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー(SFT)』3件、『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー(MST)』4件をはじめ、「武蔵小杉」駅周辺エリアにおける築浅タワーマンションの取引が活発に行われたことも一因として挙げられます。

 2015年度〜2017年3月にかけて成約した武蔵小杉中古物件のうち、
平均/成約分譲対比の高いものから並べると、以下の通りとなります。カッコ内は、成約件数です。

1 レジデンス・ザ・武蔵小杉 ( 6件) 142.3%
2 ガーデンティアラ武蔵小杉 (15件) 134.4%
3 THE KOSUGI TOWER  (30件) 133.6%
4 パークシティ武蔵小杉SFT (18件) 129.4%
5 エクラスタワー武蔵小杉  ( 5件) 128.9%
6 パークスクエア武蔵小杉  ( 3件) 127.1%
7 プラウド武蔵小杉     ( 4件) 122.1%
8 パークシティ武蔵小杉MST (34件) 121.9%
9 リエトコート武蔵小杉   (34件) 121.6%
10 パークシティ武蔵小杉GWT (14件) 120.8%


 上位2物件はタワーではありませんでした。トップの『レジデンス・ザ・武蔵小杉』は、分譲時平均坪単価215万円で、JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩1分でほぼ直結、東急東横線「武蔵小杉」駅にも徒歩4分という利便性の高さ、オーソドックスで使いやすい間取り、駐車場を含めたランニングコストの安さなどが、タワーマンションを好まない層の人気を集めていると考えられます。

 第2位の
『ガーデンティアラ武蔵小杉』は、「武蔵小杉」駅徒歩13分と距離があるものの、分譲時坪平均単価173万円という安さが当時から話題でした。現在の中古価格でも平均坪単価230万円台で購入でき、かつ、70平米台の4LDKや90平米台の5LDKなど、間取りを細切れに切ったプランニングが、グロスを抑えたいファミリー層の支持を得ていると考えられます。

 第3位の
『THE KOSUGI TOWER』は、当時から「武蔵小杉のコスパ最強タワマン」と言われてきたマンションで、分譲時平均坪単価207万円と、今では考えられない安さでした。第4位の『パークシティ武蔵小杉SFT』は、分譲時平均坪単価234万円と、『パークシティ武蔵小杉』シリーズでは最も安く分譲されたことが成約分譲対比を押し上げています。第5位は、『エクラスタワー武蔵小杉』で、分譲時平均坪単価283万円ですが、駅直結で武蔵小杉タワマンの中で利便性が最も良い点が高く評価されています。

 成約した中古物件の価格帯は、
6,000万円台が14件と飛び抜けて多く、次いで7,000万円台8件となっており、成約坪単価も6,000万円台が306万円、7,000万円台が296万円と高くなっています。

 面積帯は、
70平米台が13件と飛び抜けて多く、次いで80平米台9件となっています。ただ、成約坪単価は60平米台が335万円で最も高い反面、面積が広くなるにつれて成約坪単価が落ちる傾向にあります。

 方位については、
東向きが11件、西向きが9件と、他の方位を引き離しています。成約坪単価は東向きが299万円、西向きが302万円で、一般に価格が高いとされる角部屋や南向きを凌駕する意外な結果となっています。

 これらを総合すると、
70平米台6,000万円台の東向き、西向き住戸が最も売れ筋で、かつ、東向き・西向き住戸は分譲時坪単価が安く設定される傾向にあったので、最も売却益が出ていると考えることができます。従来から「出口を考えるなら需要の高い70平米台を買え」と言われ、「一般サラリーマンが購入できるマンションは6千万円台まで」と言われてきましたが、まさにそのセオリーが当たっている結果と言うことができるでしょう。

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| 市場動向 | 21:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション市況回復?−足元数値に現れた明るい数字

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★ 19日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は18日、2017年4月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 4月の新規発売戸数は2,741戸です。
対前年同月(1,978戸)比38.6%増、対前月(3,408戸)比19.6%減です。地域別発売戸数は東京都区部1,491戸(全体比54.4%)、都下419戸(同15.3%)、神奈川県467戸(同17.0%)、埼玉県205戸(同7.5%)、千葉県159戸(同5.8%)で、東京都のシェアは69.7%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,817戸で、
月間契約率は66.3%です。前月の66.2%に比べて0.1ポイントアップ、前年同月の66.4%に比べて0.1ポイントダウン、地域別契約率は都区部72.5%、都下45.3%、神奈川県73.4%、埼玉県59.5%、千葉県50.9%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,918万円、85.6万円です。2017年3月は5,588万円、79.0万円でしたので、前月比総額では330万円(5.9%)のアップ、平米単価は6.6万円(8.4%)アップしています。

 地域別平均価格、1平米当り分譲単価は、東京都区部7,045万円・103.5万円、都下4,926万円・71.4万円、神奈川県4,471万円・63.7万円、埼玉県4,437万円・61.4万円、千葉県4,126万円・57.4万円でした。


 即日完売は267戸(全体の9.7%)で、フラット35登録物件戸数は2,569戸(同93.7%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。これは、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 −2017年4月度−』によっていますので、以下その内容をみていくこととします。

 4月の新規発売戸数は対前年同月比を大きく上回り、さらに一昨年同月の2,286戸よりも約500戸上回っています。
本年に入って新規発売戸数は回復傾向にあり、低迷した前年発売戸数を上回る月が続いています。

 契約率は66.3%で、決して高いとは言えませんが、前月も66.4%で、ある意味安定はしています。昨年10月〜本年1月はコンスタントに契約率60%すれすれになっていましたが、その時に比べれば改善してきたと言えそうです。

 1戸当たり価格は5,918万円と、最近では本年1月に次ぐ高さとなりました。東京都区部が7,045万円であるのに対し、東京都下・神奈川県・千葉県・埼玉県はいずれも4千万円台と、格差が広がっています。

 好調な数値に寄与したのが
『グランドメゾン品川シーサイドの杜』で、第1期1次・2次238戸販売を即日完売しました。平均価格6,542万円で、品川区アドレスで何とか一般サラリーマンの手の届く価格水準であったことが功を奏したのでしょう。販売在庫数も前月末比で100戸減少、タワー物件の契約率68.9%も大きく改善した数字です。

 別の調査である「不動産業況等調査(平成29年4月)」によれば、
住宅・宅地分譲事業の経営状況は本年1月に比べ改善、用地取得件数、モデルルーム来場者数、成約件数、在庫戸数も、販売価格高騰にもかかわらず、指標が良くなっています。先行きのマインドはそれほど明るくないのですが、少なくとも足元では一息つきつつあるマンション業況です。

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| 市場動向 | 19:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
野村不HDの来期は純利益6%減の見通し−そこに反転攻勢の希望はあるか

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★ 本日付け日本経済新聞によれば、野村不動産ホールディングスは4月27日、2018年3月期の連結純利益が前期比6%減の440億円になりそうだと発表しました。マンション販売戸数は11%増えますが、価格を抑え採算が悪くなります。オフィスビルの修繕費用もかさみます。好調な不動産の仲介事業で下支えします。

 売上高は13%増の6,460億円の見通しです。株主への利益配分を重視し、配当は前期比5円増の70円とします。同日発表の
2017年3月期決算は純利益が前の期並みの470億円でした。

 以上が日本経済新聞の概要です。野村不動産HDは分譲マンション事業が主体だけに、その動向が注目されています。昨日発表された2017年3月期の連結決算は純利益が0.4%減でしたので、来期の見込みはこれよりさらに悪化することになります。

 マンションの利益計上は引渡時となりますので、青田買いが主流となっている現状では、
将来の見込みというより、足元の売れ行きを表していると見たほうがいいでしょう。外国人観光客対象のホテル建設需要の高まりと相まって、各デベロッパーの土地取得競争が激化し、入札価格が高騰ている反面、これを反映したマンション価格があまりに高くなりすぎて売れ行きが鈍化しており、各社とも適正な利潤を乗せられなくなっています。

 野村不動産では本年に入って特販部隊的な組織を作り、在庫になりそうな物件の処理を強化したと噂されています。もしこれが事実だとすれば、そこに
値引きを伴う販売がなされたことは自然な成り行きであり、それが結果的に利益を一層減少させたとも言えます。

 もっともこれが野村不動産の先行きを危うくさせたかと言えばそこまでの切迫感はなく、ある意味
計画的な在庫処理でありました。もっとも賃貸部門でも、主力オフィスビルの一つである東芝ビルにつき、東芝の業績悪化が賃料減少につながり、当該ビルの時価に数十億円規模で影響するのではないかとも懸念されています。

 さて、昨日発表された野村不動産HDの決算短信を見ると、2018年3月期のマンション販売の見通しでは、
売上高では本年3月期の3,298億円から3,650億円と10.7%増加するのに、営業利益は277億円から250億円へと9.7%減少する見込みです。単純化すれば、1割多く売りながら利益は1割減る計算で、営業効率が悪化しています。

 私たちにとって気になるのは、現状の在庫処理は別として、
今後のマンション価格の動向です。マンション事業は土地価格やマンション建設にかかる資材費・人件費など固定経費が大きく、言わば価格が硬直化しています。現在のマンション建築の手法を踏襲するならば、マンション価格を引き下げる余地は乏しく、各社が利益を削りながら現状維持の価格水準で何とか売りさばいていくしかないのでしょう。

 ただ、
タワーマンションに関して言えば、マンション建築における土地値の割合が相対的に低く済む場合があり、利益率が通常のマンションに比して高いという話を聞いたことがあります。不動産経済研究所によれば、本年は再開発事業等に絡む大規模タワーマンションの計画が目白押しで、昨年大幅に減少したタワーマンション販売が増加に転じる見通しです。

 現在マンション購入者の間で最も人気の高い
大規模再開発タワーマンションで価格水準が少しでも低廉化すれば、マンション購入熱が再燃し、マンション市場が再び活性化するかもしれません。各デベロッパーには将来を見据えて、今年は「お買い得」と思える価格帯でこれら注目のタワーマンションを販売してほしいものです。

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| 市場動向 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
売り切れなかった値引き物件−閉塞感漂うマンション市場

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★ 4月18日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月17日、2017年3月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 3月の新規発売戸数は3,408戸で、対前年同月(2,693戸)比26.6%増、対前月(2,310戸)比47.5%増です。地域別発売戸数は東京都区部1,369戸(全体比40.2%)、都下720戸(同21.1%)、神奈川県642戸(同18.8%)、埼玉県367戸(同10.8%)、千葉県310戸(同9.1%)で、東京都のシェアは61.3%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,255戸で、
月間契約率は66.2%です。前月の68.4%に比べて2.2ポイントダウン、前年同月の67.6%に比べて1.4ポイントダウンとなりました。地域別契約率は都区部73.6%、都下41.4%、神奈川県78.8%、埼玉県68.1%、千葉県62.3%です。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,588万円、79.0万円でした。2017年2月は5,793万円、85.2万円でしたので、
前月比総額では205万円(3.5%)のダウン、平米単価は6.2万円(7.3%)ダウンしています。地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,628万円・96.8万円、都下5,121万円・70.3万円、神奈川県5,294万円・73.6万円、埼玉県4,559万円・62.9万円、千葉県3,902万円・54.5万円でした。

 即日完売は69戸(全体の2.0%)で、フラット35登録物件戸数は3,235戸(同94.9%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所の4月17日付のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2017年3月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、3月の発売戸数は3,408戸で、一昨年の4,457戸には及ばないものの、
昨年の2,693戸と比較すれば大幅に増えています。発売戸数が前年同月より多いのは2か月連続であり、昨年のマンション発売戸数の低迷からはようやく脱しつつあるのかもしれません。

 ただ、一方では、昨年は発売を見合わせていたものが、もうそういうわけにはいかないと、やむなく発売している可能性もあります。契約率は66.2%で
3か月連続で好不調の分かれ目とされる70%を下回っているのは気になるところです。この発売戸数の増、契約率の悪化の主たる原因は、都下エリアの発売戸数が前月比122.9%と大幅に増加した割には契約率41.4%と振るわなかったことが影響しています。

 発売戸数が増えて、契約率が振るわなかった分、
在庫が増加し、前月比155戸増の6,749戸となりました。前月に在庫数が減ったことで、前年レベルまで在庫数が消化できるかが注目点でしたが、再び前年同月(6.039戸)の在庫数と乖離が出てきました。期末までの完売を目指した値引き物件が売り切れなかったことも数値に現れているのでしょう。

 タワー物件については発売戸数が41.0%減少し、14物件187戸でした。契約率も62.6%と、低空飛行を続けています。

 当初の予想通り、
本年はこのシーズンにおいて昨年、一昨年に比べて分譲マンションの値引きが目立ちました。このような期末の値引きは過去にも見られましたが、以前は「次へ行くための前向きな値引き」だったのに対し、今は「次も売れるかどうかわからない後ろ向きの値引き」のような気がします。マンション市場全体に閉塞感が漂う中、今年も春商戦たけなわとなるゴールデンウィークを迎えようとしています。

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| 市場動向 | 19:50 | comments(2) | trackbacks(0) |