「東京駅まで電車で4分」でも売れ残り?−馬喰町でだぶつくマンション需要

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★ 18日付zakzakは、『「東京駅まで電車で4分」の超好立地でも売れ残り…終わり近づく新築マンション"バブル"』と題して、編集局の不動産担当の書いた以下のようなコラムを掲載しています。

「東京、大阪、京都の一部地域で新築マンションの物件価格が高騰、
バブル状態が続いてきましたが、終わりが近づきつつあるようです。

 東京駅まで電車で4分という超好立地に約1年前、中規模のマンションが建ちました。立地がいいため、完成前に完売が予想されましたが、ふたを開けてみれば、
いまだに売れ残り、その数、半数近くに及んでいます。

 「
約68平方メートルで、6,200万円から7,200万円と高額なのが理由ですが、6〜7年前ならこれでも売れました。開発計画を立てたとき、中国の富裕層が日本の新築マンションを爆買いしていたころで、その熱がこんなに早く冷めるとは考えもしなかったのでしょう。業者としては、ここに小さなホテルでも造って、丸ごとファンドにでも売った方がよっぽど儲かったと後悔ているんじゃないですか」(不動産コンサルタント)

 竣工から1年が経つと新築というウリ文句も使えなくなるため、この業者、
とうとう値引き販売に舵を切りました。

 広さや階数にもよりますが、
当初の価格から数百万円は下げている模様。将来、購入を考えている方、これから少なくない数でこんな物件が出てきそうです。」

 以上がzakzakの記事の概要です。当然気になるのは、
「どのマンションのこと言ってるの?」ということです。2ちゃんねるでは、本記事へのコメントに『プラウドシティ越中島』のリンクを張っているものがありました。

 確かに、『プラウドシティ越中島』が最寄りとする「越中島」駅は「東京駅まで電車で4分」なのですが、同マンションは総戸数305戸の
大規模マンションで、上記記事の「中規模マンション」に該当しませんし、竣工が来年1月下旬ですので、「約1年前〜建ちました」という記事にも符合しません。

 「越中島」駅を最寄りとするマンションは数が少なく、『プラウドシティ』の直近は2011年に分譲された『クレヴィア越中島』まで遡ります。したがって、
他の駅を探してみることとしました。

 「東京駅まで電車で4分」で売れ残るわけですから、やはり東京メトロ丸ノ内線やJR山手線・中央線ではない、
相対的にマイナーな路線・駅だと思われます。「越中島」駅のあるJR京葉線でないとすれば、残りはJR総武本線です。

 JR総武本線で「東京駅まで電車で4分」の駅は「馬喰町」駅です。調べてみると、多くの「馬喰町」駅最寄りの分譲マンションが販売中でした。そのリストは、以下の通りです。数字は左から、平均専有面積、平均価格、平均坪単価です。

プロスタイル日本橋馬喰町 45戸 64平米台 6,600万円台 340万円台
ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス 43戸 68平米台 9,300万円台 450万円台
プライムスタイル東日本橋 74戸 61平米台 6,600万円台 360万円台
ウエリス千代田東神田 55戸 65平米台 7,400万円台 370万円台
レフィール日本橋馬喰町 40戸 59平米台 7,200万円台 400万円台
ザ・パークハウス東日本橋 65戸 73平米台 8,800万円台 400万円台
ザ・パークハウス日本橋大伝馬町 153戸 60平米台 7,100万円台 390万円台


 「馬喰町」駅周辺は繊維系製品を取り扱う問屋街であり、最近の業種転換で、多くのマンション適地が売りに出されたのだと思います。しかし、「馬喰町」駅の1日乗降人員数は25,000人程度とかなり少なく、連結している「東日本橋」駅の一日乗降人員数80,654人を足し合わせても、「東京」駅至近の立地としてはまだ閑散としている状況です。

 つまり、
「住みたい人」が少ないのに、商業地として容積の取れるマンション適地が多いので各デベからの供給が乱立し、現時点で消化不良を起こしている格好です。

 そしておそらく、上記記事で例に上がっているのは、
昨年6月30日に竣工した『プロスタイル日本橋馬喰町』でしょう。「馬喰町」駅徒歩3分のほか、都営線の「東日本橋」駅と「馬喰横山」駅に徒歩1分と至近の立地でありながら、上記のような事情で需要を掴みきれていないのかもしれません

 現在、公式HPでは、でかでかと
家具付きモデルルーム販売のほか、新価格販売住戸も4戸設けられ、坪単価291万円程度と、坪単価300万円を切る住戸も出てきました。売主が必ずしも大手ではないだけに、資金を回していく関係で竣工した以上は早く売り切りたいという思惑を持っていることも考えられます。

 今回の馬喰町におけるマンション大量供給による余剰感は、
他エリアにも一般化される「バブル崩壊状態」とまではとらえられないと考えます。しかし、需要・供給のバランスを崩すとそれが回復しづらいような環境に既になっているという意味では、今後の糧とすべき事象と言えましょう。

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| 市場動向 | 19:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
値上がりマンションランキング−リスキーな累乗プレミアムに注意せよ

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★ 12日付いえらぶニュースによれば、グルーヴ・アールは同日、マンション情報サイト「マンションレビュー」内において公開している分譲マンション価格の「騰落率」を基に、新築時と比較して値上がり率の高かったマンションを調査し、日本全国の築5年以内のマンションに絞り、値上がりランキングを公開しました。

 これは、各分譲マンションの新築時の価格と、
中古販売履歴(いつ、いくらで売りに出ていたかというデータ)を比較し、現時点での値上がり率を「騰落率」としているものです。なお、ランキングの対象となる物件は、中古販売履歴が10件以上あるもの、もしくは、10件以下でも総戸数に対して30%以上販売履歴があるものとなります。

 ランキングは以下の通りです。


1位 63.8%↑ アークヒルズ仙石山レジデンス(東京都港区/平成24年8月築)
2位 58.5%↑ ワテラスタワーレジデンス(東京都千代田区/平成25年3月築)
3位 56.5%↑ プレミスト南青山(東京都港区/平成26年2月築)
4位 56.5%↑ パークコート六本木ヒルトップ(東京都港区/平成24年8月築)
5位 55.1%↑ グランフロント大阪オーナーズタワー(大阪府大阪市北区/平成25年4月築)
6位 53.4%↑ パークコート千代田富士見ザタワー(東京都千代田区/平成26年3月築)
7位 51.6%↑ ザ・パークハウス渋谷美竹(東京都渋谷区/平成26年2月築)
8位 51.5%↑ デュフレベース南麻布(東京都港区/平成24年2月築)
9位 50.8%↑ ユニーブル渋谷神南(東京都渋谷区/平成25年12月築)
10位 50.4%↑ クレヴィア墨田本所(東京都墨田区/平成23年7月築)


 本記事ではこのランキング100位までに対して、次のような分析を試みています。

 まず、ランクインした物件の所在地については、
東京都が76件、大阪府が10件、京都府4件、神奈川県2件で、東京都が76%を占めました。その内訳は、港区32件、渋谷区12件、千代田区11件、新宿区5件、中央区及び品川区が各3件、豊島区及び目黒区が各2件と、港区、渋谷区、千代田区で全体の過半数を占めました。

 次に、最寄り駅からの距離については、
駅徒歩1分以内が13件、2〜3分が31件、4〜5分が29件で5分以内が計73件、6〜10分が21件、11分以上が7件となっており、駅徒歩5分以内が大半を占めました。

 分譲会社(ジョイントの場合は重複カウント)については、
三菱地所レジデンスが15件、三井不動産レジデンシャルが14件、東急不動産が9件、野村不動産及び伊藤忠都市開発が各8件、NTT都市開発及び阪急不動産が各7件などとなっています。2大ブランド強し、といったところですが、大手では3年連続マンション供給数トップの住友不動産やBrilliaシリーズで調子のよい東京建物が10位以内に入っていないのが気になります。

 また、今回ランクインしたマンションのうち、
100件中48件(48%)が100戸以上あり、100件中36件(36%)が20階以上(=タワーマンション)でした。100戸以上マンションは総物件数の15.4%、20階建以上マンションは総物件数の3.1%ですので、100戸以上の大規模で、20階建以上のタワーマンションほど値上がりしやすいことになります。

 これら値上がりするマンションの特徴をモデルケースで表すと、
「港区・渋谷区・千代田区」「駅徒歩5分以内」「三菱地所レジデンス・三井不動産レジデンシャル」「100戸以上」「20階建以上」ということになります。現在販売中の新築マンションでこれら条件にあてはまるのは、『ザ・パークハウス 白金二丁目タワー』ぐらいしか見つかりませんでしたが、こちらもプレミアム住戸が最終2戸を残すのみで、販売はほぼ終わっています。
 
 しかし、これらの「儲かりやすい」マンションは、実需でない購入者層が見込まれるために
プレミアム分の価格の上乗せが最近著しく、分譲時に割安感のない価格になっている物件がほとんどです。ちなみに、『ザ・パークハウス 白金二丁目タワー』の平均坪単価は640万円台で、今の相場からすればそれほど高くないかもしれませんが、一般サラリーマンが買える価格ではないことは明らかです。

 また、上記の値上がり率は、
「売出価格」を算定根拠としており、実際の「売却価格」ではないことにも注意が必要です。これらのマンションは、値上がり益を見込んだ投資家層が、購入後すぐに高値売却をもくろんで売りに出すことが多く、実際の売却価格とかけ離れた価格設定がされていることも珍しくありません。

 いわば
「プレミアムマンション」が「プレミアム」であることを意識してさらに「プレミアム化」している傾向があり、「プレミアムの累乗効果」が売出価格を形成しています。その累乗プレミアムの連鎖(=バブル)にいつかは実需が追いつくのか、幻と終わるのかは、結構リスキーであることも肝に銘じておくべきでしょう。

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| 市場動向 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンションの市況はこう決まる−好市況でも物件格差は拡大か

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★ 9日付日本経済新聞は、『中古マンション価格動向 「成約まで90日」前後で下落も』というタイトルで、不動産コンサルタント田中歩氏によるコラム記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

『23区の中古マンションの成約単価と在庫件数をみると、
2008年から2014年ころまでは在庫が増えると成約単価は下がり、在庫が減ると成約単価が上がる自然な価格推移でした。しかし、2015年夏以降は在庫が急増しているのに成約単価は下がる気配がありません

 2013年1月の成約日数は96日です。
成約までに3カ月以上かかるのは不動産業界では日数がかかりすぎだと認識します。この時期は売主や不動産業者が強気の値付けができない心理状態がまだ続いており、売出価格と成約価格との差は5%程度しか開いていません。

 成約日数は2013年7月に69日まで短くなり、
2014年9月から一気に55日まで短縮化しました。2カ月足らずで成約するのは需要が旺盛なことを示します。売主らも強気に値付けができる環境になり、売出価格は2014年9月からそれまで以上の勢いで上昇します。

 成約日数は2015年12月までは60日を切る水準が続きますが、同じ時期の
売出価格と成約価格の差は11%にまで広がります。強気で売り出す物件が急増したため、成約価格は上昇しなかったのです。2015年12月以降は在庫の高止まりもあって成約日数が上昇を続け、2018年3月には79日までに達しました。

 売主らはこれまで通りの強気な値付けが徐々にできなくなり、
売出価格は2015年12月以降、横ばいに近い状態になりました。ただ、低金利のおかげで成約価格は上昇を続けているので、2018年3月には成約価格と売出価格の差は3%までに縮小しています。

 こうなると、
売出価格がさらに上昇しない限り成約価格が上昇することはなさそうです。在庫が高止まりし、成約日数も長期化して90日前後に近くなったとき、23区の中古マンション価格のトレンドは転換のタイミングに入っているかもしれません。』

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
中古マンションの価格には、二つの要素が絡み合っていると考えています。一つは純粋な中古マンションの需要と供給の関係、もう一つは新築マンションの相場動向です。前者だけだと純粋に、供給が多くなれば価格は下がり、供給が逼迫すれば価格は上がるわけで、スーパーマーケットの野菜の値段に似ています。

 ただ、
マンションは野菜のように簡単には腐りません。中古市場に出すタイミングには、人間の心理が働きます。新築マンション価格が先行きも高騰すると予想される場合には中古マンション価格にも先高感が出ますので、市場への供給は少なくなります。

 それではこのときに
需要が高まるかというとやや微妙で、むしろ現在市場にある新築マンションの方にお得感が出て、中古マンションに関心が向かなくなる可能性もあります。中古マンションの供給が減少するのに、中古マンションの価格は上がらなかったりするわけです。

 一方、
新築マンション価格が下落に向かうときは、中古マンション所有者も慌てて売りに出すケースが増えてくると想定され、中古マンション価格も下落する可能性が高いでしょう。先安感があるときの購入検討者は、「今買うと高値掴みになる」と考えますので、新築にせよ中古にせよマンション購入を手控えるようになります。売主にとっては最もつらい環境です。

 そして、今のように、
新築マンションが高止まりし、先行き不透明な時期が中古マンション市場にとっては最も良い環境なのではないでしょうか。購入検討者にとっては、新築マンションはあまりにも高くなってもはや検討の俎上にも上らなくなり、今後下がるのでなければ購入の可能性はない、との気持ちの中で、これからますます中古マンション価格が新築マンション価格に引っ張られて上昇しては、中古マンションも買えなくなる、と思うようになります。

 一方、中古マンションのオーナーにしても、新築マンションの価格上昇に鈍りが出ていることから、ここから下落しては困る、と考えると、
高いうちに売却してしまおう、という気持ちになります。その結果、中古マンション市場には多数の売り物件が登場することになるわけです。

 こうして、中古マンション市場では、
供給が多くなりながら需要も落ちず、成約価格がじりじりと上昇する状態になっています。中古物件の販売価格は、停滞している新築マンション価格に頭を抑えられているため、成約価格と売出価格の差が縮小しているのだと考えます。

 だからといって、売主が有利かというと、
買主の選別の目は厳しくなっています。駅距離や資産価値への感度はますます鋭くなり、ポータルサイトのシミュレーション等の活用により、各物件の相場も把握されていますので、ごまかしは効きません。つまり、価格設定が適切な優良物件が順当に売れていき、そうでない物件はいつまでも売れ残るという、物件格差が大きくなっているように感じます。

 もう一つ、中古マンションの売買には
仲介手数料がそれぞれかかるため、この点が売主・買主間の「適正価格」の意識に乖離が生じる要素になります。逆に、売主が相手の負担を考慮して価格を設定すれば、成約に至る期間はより短くて済むことになるでしょう。
 
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| 市場動向 | 21:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション、再び復調?−資産価値だけでない多様な生き方を

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★ 15日付FNNプライムによれば、不動産情報サービスのアットホームがまとめた首都圏の中古マンション成約価格は、2013年3月の2,021万円から年々上昇を続けており、今年3月には初めて3,000万円を超え、5年間で約1,000万円も上昇しました。

 Kさん(33)は、
1LDKの中古マンションを4,000万円で購入しました。
「長く住むつもりもなかったので、最初から中古でもいいかなと。必要なところの部分はリフォームして頂いたので、たいして抵抗はなかった。資産になると願っている」(Kさん)

 中古マンションを扱う都内の不動産会社代表の谷川弘龍代表は、
「オリンピック招致が決まってから、職人の人件費や材料費が上がっている。その要因で新築価格も上がっていて、
新築価格が上がれば中古価格も押し上げられて上がる」と説明しています。谷川氏はさらに、「新築よりは中古の方が割安なので、新築を越えて中古の方が圧倒的に売れている。『新築じゃなくてい良い』という人は間違いなく増えている」としました。

 新築マンションの価格とともに、中古のマンションの価格も高騰、
同等の物件であれば1,500万円ほど安いことから、中古マンションの売買が加熱しています。売り出し中だという中古マンションの一室は、築35年経っているにもかかわらず、2LDKの屋には開放感があり、内装はリノベーションされ新築同様です。

 新築だった当初は2,000万円後半で販売されていましたが、現在は中古で3,699万円と、
約1,000万円上昇しています。ピカピカにリノベーションされたマンションは人気で、売り出されるとすぐに買い手がつくといいます。東京・港区にある、築15年のリフォーム前のタワーマンションは、15年で販売価格が約3,000万円も上昇しました。

 「周りではオリンピック開催までと言われているが、オリンピック後も世界から注目される。日本は治安がいいので、住みやすいという意味では、海外の投資家たちも日本に向けての目線が熱くなると思うので、更に上がってくるのではと予想している」(谷川氏)

 谷川氏は、
中古販売価格の平均が4,000万円にまで上がるのではと目論んでいます。

 以上がFNNプライムの記事の概要です。最近、価格上昇が鈍く、在庫が積み上がっていた首都圏の中古マンション市場ですが、
大方の予想に反して、この3月、4月と、価格上昇のトレンドになっています。

 これは、購入者層の心理が反映しているのではないかと考えています。
新築マンションの価格高騰が天井だと思っていたのになかなか下がってくれず、望んでも手が届かない新築よりかはと、中古マンションの方に目が行き始めているのではないでしょうか。

 考えてみれば、特に新耐震以降のマンションは躯体構造や地震対策がしっかりしており、
少なくとも築50年は持つマンションばかりです。築30年も経過すれば新築マンションの半値で購入でき、しかも中をリノベーションしていれば、設備的にもほとんど不満はなくなります。細かく言えば、サッシが旧式だとか、キーレスエントリーじゃないとかあるかもしれませんが、それに数千万円も上乗せして払うものでもないでしょう。

 それでは中古マンションだと何でも売れているかというとそうではなく、
購入検討者の峻別の目はむしろ厳しくなっています。「見学されるどなたの口からも『資産価値』という言葉が出てきます。いつかは売りに出すつもりでいるので、リセールで高く売れるかどうかを気にするのです。しかも大体の相場を知っていますから」

 インターネットで中古マンションの推定価格を調べる方法はいくらでもあり、「資産価値」はすぐに把握できる時代です。ただ、住むのはあくまで自分であり、自分の家族なのであって、そこを犠牲にしてまでも立地で選ぶとすれば本末転倒>になりかねません。

 ともあれ、
皆の視線が中古マンションに向かうようになったのは、日本の住宅政策にとってもいいことだと考えます。皆が多様な価値観で、いろいろな中古マンションにおいて多様な住み方ができるような、そんな未来であってほしいと思います。

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| 市場動向 | 23:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
新宿拠点のシングルが買うべき駅はここだ!

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★ 15日付SUUMO ジャーナルは、『【シングル編】新宿駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング』を発表しました。これは、駅徒歩15分圏内にある、専有面積20平米以上〜40平米未満の物件を対象に分析したものです。結果は、以下の通りです。

(順位/駅名/価格相場(沿線/所在地/新宿駅までの所要時間)
1位 大島 1,090万円(都営新宿線/東京都江東区/24分)
2位 小竹向原 1,480万円(東京メトロ有楽町線ほか/東京都練馬区/17分)
3位 西川口 1,485万円(JR京浜東北線/埼玉県川口市/23分)
4位 桜台 1,570万円(西武池袋線/東京都練馬区/19分)
5位 練馬 1,630万円(西武池袋線ほか/東京都練馬区/17分)
6位 中村橋 1,699万円(西武池袋線/東京都練馬区/23分)
7位 中板橋 1,719万円(東武東上線/東京都板橋区/19分)
8位 新桜台 1,720万円(西武有楽町線/東京都練馬区/19分)
9位 大山 1,730万円(東武東上線/東京都板橋区/17分)
10位 江古田 1,765万円(西武池袋線/東京都練馬区/18分)
10位 新江古田 1,765万円(都営大江戸線/東京都中野区/15分)


 最も物件相場が安かったのは、2位に390万円も差をつけて1,090万円という結果となった都営新宿線「大島」駅です。同駅の北側・南側ともにスーパーや商店街があり、下町っぽさが残る落ち着いた住環境です。所要時間は約24分ですが、急行を利用すれば最短約17分で新宿に到着します。

 2位は物件相場が1,480万円の「小竹向原」駅です。同駅は東京メトロの有楽町線・副都心線が通っているほか、西武有楽町線の終点駅でもあります。東京メトロ有楽町線・副都心線に乗ると3駅で「池袋」駅に到着、そのまま有楽町線で進むと「永田町」駅や「銀座一丁目」駅へ、副都心線なら「新宿三丁目」駅や「渋谷」駅、「横浜」駅へ行け、多方面への交通の便がいい点が大きな魅力です。

 3位は「西川口」駅です。同駅に直結してショッピングセンター「ビーンズ西川口」があり、同駅周辺には飲食店も豊富です。JR京浜東北線に乗ると1本で「東京」駅や「新橋」駅、「品川」駅、「横浜」駅にも行くことができます。

 「新宿」駅までの所要時間が最短だったのは、約15分で「新宿」駅に着く10位の都営大江戸線「新江古田(しんえごた)」駅です。同駅から北に約10分歩くと、同じく10位の西武池袋線「江古田(えこだ)」駅に着きますので、「池袋」駅に出るなら「江古田」駅から西武池袋線を利用し、「新宿」駅なら「新江古田」駅から都営大江戸線と、行き先に応じて2路線を使い分けることもできます。
 
 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。「新宿」駅を職場とする単身者にとっては特に興味深い内容です。専有面積が20平米〜40平米と幅広く、かつ、築年数のしばりもないため、利便性に比して
坪単価的にお得なのかどうかがわからない(20平米と40平米では倍違います)のは残念な点です。

 もっとも、
シングル用の部屋をとにかくグロスで決めるという考え方もあり得ます。坪単価で出したところで、それが割安かどうかは、地域比較では所詮わからないからです。

 上記の駅の中で、
個人的には「小竹向原」駅が最も便利な気がします。やはり上記記事の通り、東京メトロが有楽町線と副都心線の2路線使えるのは大きなメリットです。しかも、両路線は、「池袋」駅を分岐として、有楽町線が永田町(赤坂見附)・銀座方面へ、副都心線が新宿・渋谷方面へ一本で行くことができるというスグレモノです。

 さらには、
東急東横線、西武池袋線、東武東上線に乗り入れていますので、「横浜」駅をはじめとしてこれらの沿線駅にも乗り換えなしで行くことができます。やや郊外に位置する駅としては最強と言っていいのではないでしょうか。

 ということで、興味を持って上記の条件に合う「小竹向原」駅1LDK物件を調べましたが、現時点で同程度で購入できるのは、
築46年の『三田向原コーポ』(「小竹向原」駅徒歩5分)が専有面積30.57平米の1DKで1,499万円(坪単価162万円)でした。リノベーションをして引き渡していただけるようです。

 「小竹向原」駅は、私が九州から18歳で上京してきてすぐ、同駅にある
武蔵野音大の同郷の女の子と仲良くなり、一度だけ降り立ったことがある駅です。私は大学生になったばかりでどのようにお付き合いをしていいかもわからず、半年ほどで疎遠になっていきました。あれから35年も経ち、私の住む「武蔵小杉」駅から「小竹向原」駅へは一本で行けるようになりましたが、私にとってはいまだに近くて遠い駅です。

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| 市場動向 | 19:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心と他23区物件の価格差拡大が鮮明ー主犯は2015年のあのマンション三連発

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★ 14日付Digital PR Platformによれば、株式会社マーキュリーは、東京23区で販売された新築マンションについて、過去10年間(2008年〜2017年)の価格と坪単価の平均値と中央値の推移を調査した結果、近年中央値と平均値の差が拡大していることがわかりました。要因としては、元々の高額エリアだった都心部のマンションがより高騰していることで、23区の他エリアとの差が広がったことが考えられます。

 2008年からの10年間の推移を見ると、価格については、
平均値が2008年の5,698万円から2017年の7,061万円と1,363万円(約24%)上昇しているのに対し、中央値は2008年の4,798万円から2017年の6,290万円と1,492万円(約31%)上昇し、中央値の上昇率が平均値の上昇率を上回りました。

 また、坪単価については、
平均値が2008年の271.0万円から2017年の348.7万円と77.7万円(約29%)上昇しているのに対し、中央値は2008年の257.6万円から2017年の327.4万円と69.8万円(約27%)上昇し、平均値の上昇率が中央値の上昇率を上回りました。

 2009年から2013年にかけては平均価格、坪単価ともに中央値と平均値の差は緩やかに推移していますが、
2014年に差が縮小していることがわかります。この年は、平均価格を押し上げる要因となる高額の大規模物件の供給がなかったことが原因と考えられます。

 一方で、
2015年以降は坪単価、価格ともに平均値と中央値の差が広がる傾向にあります。高騰が続く23区の中でも、価格や坪単価が中央値より)高いエリアの高価格化、高単価化が進んでいることがわかります。

 以上がDigital PR Platformの記事の概要です。まずは平均値と中央値の価格差の意味を考えてみる必要があります。
平均値は、データの合計をデータの総数で割った値のため、極端に高い物件や安い物件があると影響を受けてしまいます。中央値は単純に中央の値なので、極端に高い物件や安い物件があっても影響を受けない、というわけです。

 したがって、平均値と中央値の差が開き、平均値の方が高くなるということは、
極端に高い物件があった、ということになります。それはすなわち都心物件にほかならず、したがって、都心部マンションがより高騰し、23区の他エリアとの差が広がった、と解釈しているのです。

 グラフを見ると、
価格・坪単価とも、2014年が中央値と平均値の最も格差が小さかったことがわかります。その理由は上記の通り高額の大規模物件がなかったことに起因するのでしょう。

 ただ、
人気の都心大規模物件がなかったわけではありません。2014年に分譲された都心マンションを見ると、『KACHIDOKI THE TOWER(勝どきザ・タワー)』(18.8%上昇)、『GLOBAL FRONT TOWER(グローバルフロントタワー)』(23.0%上昇)、『ザ・パークハウス西新宿タワー60』(24.1%上昇)などがあります。

 これらのタワーマンションは、
当時でも「相場より安いお得なタワーマンション」と感じたものでした。おそらくはこれらの土地は、東日本大震災後に不動産価格が低迷した2011年〜2012年あたりに土地を仕入れたものが多いのでしょう。また、それぞれの立地に何らかの懸念点(勝どきは大量供給、グローバルフロントタワーは駅距離や周囲の雰囲気、西新宿は駅力や周囲の雰囲気など)があり、売主を強気一辺倒にさせなかった点もあるかと思います。

 しかし、各マンションの末尾にかっこ書で示した通り、
既に中古価格が18.8%〜24.1%上昇しています。「これ買えばきっとキャピタルゲインが出るだろうな」と思った通りの結果になっている訳です。

 2015年には、まず平均坪単価600万円で度肝を抜いた『THE CONOE 代官山』、同じ価格水準の『Brillia Towers 目黒』の熱狂的な即日完売、また坪単価1,000万円となった衝撃の『パークコート赤坂檜町ザタワー』の登場で、都心物件の価格水準は完全に青天井化へ向かいました。坪単価1,000万円の物件が好調に売れてしまったことから、「その水準には至らないまでもその近くまではイケる」との相場観を他の都心マンションの売主にも購入検討者にも与えてしまったのではないでしょうか。

 したがって、
今の都心物件の異常な価格設定の常態化のきっかけを作ったのが上記3物件ではないか、とも感じています。潮目を変えた2015年は、このような平均値・中央値グラフの格差でも如実になったようです。

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| 市場動向 | 20:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
中央区のタワーマンションの価格が下落−急上昇の反動リスクと大量供給の懸念

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★ 不動産ポータルサイト『マンションマーケット』のマンションサプリには、『マンション相場』というページがありますが、4月下旬から5月上旬にかけて、港区、品川区、中央区のタワーマンションの価格上昇率についてレポートを出しています。

 私がここで「おや」と思ったのは、
中央区のタワーマンションの価格が全体としては下落している点です。品川区のタワーマンションは全体として3.06%上昇し、港区のタワーマンションは記事中に全体数値はありませんが、中央区タワーマンションを引き合いに出しつつ「港区は非常に高かった」としているので、おそらくは港区のタワーマンションは品川区のタワーマンションよりも上昇率が高いのでしょう。

 これに対して、
中央区のタワーマンションの上昇率は、▲0.70%と、逆に下がっています。以下に上昇率トップ3、下落率トップ3を挙げます。

上昇率トップ3
1.ベイシティ晴海スカイリンクタワー  2009年築  +16.89%
2.勝どきビュータワー         2010年築  +14.04%
3.ソフィアタワー勝どきイルパラッツォ 2000年築  + 6.99%


下落率トップ3
1.ライオンズタワー月島        2005年築 ▲10.97%
2.リバーシティ21シティフロントタワー 1990年築 ▲10.97%
3.リバーシティ21スカイライトタワー  1993年築 ▲ 7.57%


 ランキングされているマンションの築年数を調べてみると、「築浅は上昇率が高い」「築古は下落率が高い」とも必ずしも言い切れない状況です。記事によれば、中央区でマンション価格の上昇率が下がっている要因として、『2017年以降のタワーマンション建築は中央区18棟、14,675戸で1位』と、タワーマンション供給が極めて旺盛で、数が増え続けている点にあるようです。

 これに対し、
港区のタワーマンションの上昇率が高くなっている要因として、記事では街の再開発計画が盛んに行われている点が挙げられています。しかし、中央区にも晴海というフロンティアがあり、日本橋・京橋で再開発が進められており、これで港区のタワマンの価格が上昇し、中央区のタワマンの価格が下落している理由としては弱いと思います。

 実は、この
1年前の2017年の中央区タワーマンション上昇率ランキングを見ると、今回とは対象的な結果が出ています。2018年の下落率トップの『ライオンズタワー月島』は、2017年では何と+16.9%で上昇率第1位でした。また、2018年下落率第2位の『リバーシティ21シティフロントタワー』は2017年では+16.5%で上昇率第2位と真逆になっています。

 つまりこれらは、
2017年に価格が上昇しすぎた反動ともとらえるべきで、中央区という行政区の地域性に求めるべきものでもないかもしれません。したがって、2018年に港区のタワーマンション価格の上昇が著しいのであれば、来年以降の反動を警戒すべきで、そのことは本記事『マンション相場』の中でもきちんと触れられています。

 ただし、中央区においては、
2020年以降、晴海エリアのオリンピック村跡地で大量に供給される住宅棟の存在は気になります。これが見ようによっては破格の安値で東京都から大手デベロッパーに譲渡される契約なので、オリンピック村跡地を発信源とするマンション価格の値崩れが出る可能性もあり、中央区はその意味でここ3〜4年は注意すべきエリアとも言えるでしょう。

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| 市場動向 | 20:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区のマイホームなら中古マンションより新築戸建て?−明らかなコスト優位性

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★ 東京カンテイは毎月、不動産市況に関する様々なレポートを出していますが、今回は、本年3月『中古マンション70平米価格月別推移』『新築木造一戸建て住宅平均価格 月別推移』『新築小規模木造一戸建て住宅平均価格 月別推移』『中古木造一戸建て住宅平均価格 月別推移』を比較してみたいと思います。なお、本資料の定義では、土地面積50平米以上100平米未満の新築戸建てを「新築小規模木造一戸建て」、土地面積100平米以上300平米未満の新築戸建てを「新築木造一戸建て」とされています。

 首都圏、東京都、23区(及び都心6区)それぞれの2018年3月時点での各価格を比較すると、次の通りとなります。

〇 中古マンション70平米
  首都圏3,619万円 東京都4,874万円 23区5,387万円 都心6区7,455万円
〇 新築木造一戸建て
  首都圏3,736万円 東京都4,556万円 23区6,288万円
〇 新築小規模木造一戸建て
  首都圏4,439万円 東京都5,192万円 23区5,501万円
〇 中古木造一戸建て
  首都圏3,355万円 東京都5,512万円 23区8,488万円

 すなわち、最も安価なのは、首都圏では中古木造一戸建て、東京都では新築木造一戸建て、23区では中古マンション70平米であり、最も高価なのは、首都圏では新築小規模木造一戸建て、東京都では中古木造一戸建て、23区では中古木造一戸建て、という結果となりました。
 
 想定外だったのは、
中古戸建ての異様な高さで、都心6区の中古マンション70平米より23区中古戸建ての方が高い計算です。もっとも、23区中古戸建ての平均概要は、築年数は19.9年であるものの、土地136.7平米、建物122.1平米と、中古マンション70平米の倍近くの面積を有しています。また、更地にするのではなく、中古戸建てとして売るからには、建物も相応の価値を有していると見ることもできるでしょう。

 一方、
新築戸建ての平均概要も、23区で土地面積112.0平米に対し建物面積97.6平米と、そこそこの大きさを有しています。また、新築小規模戸建での平均概要では、土地面積75.6平米に対し建築面積92.8平米と、こちらも建築面積90平米台を有しています。

 平均築年数22.7年の23区中古マンション70平米が平均5,387万円していますので、
92.8平米の建築面積を有する新築小規模一戸建てとそれほど価格が変わりません。もちろん、中古マンションの方が駅距離などの利便性の観点からの立地が良い場合が多いので、駅距離データなども欲しいところです。

 上記のような留保付きではありますが、単純に数値だけ見ると、
実はマイホームとしては、新築小規模一戸建てが23区においても最もコストパフォーマンスが良く、中古一戸建てが最もコストパフォーマンスが悪いという結果になりました。

 新築戸建ては、その後にかかるであろう多額の一時金としての修繕費、ディスポーザや洗面化粧台などの設備のグレードなど、中古マンションに比べて見劣りする要素もありますが、駐車場設置も可など、
総合判定をすればやはり優れていると言えます。リセールしやすいのは中古マンションの方ではありますが、マイホーム購入にあたってはあまり視野をせばめずに、マンション・戸建て両方をにらみながら判断していくのが適切ではないかと思います。
 
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| 市場動向 | 23:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
当てにならない?お買い得な街ランキング−損をしかねない残念な指標かも

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★ 少々前になりますが、本年2月6日のSUUMO首都圏版では、『賃貸vs買う お買い得な街ランキング』を特集していました。これは、新築マンション平均価格から算出した住宅ローン返済額と賃貸の平均家賃をそれぞれ70平米に換算してその差を比較し、借りるより買う方がお得な駅をランキングにしたものです。

 首都圏平均では、家賃と住宅ローン返済額の差額は月2万8千円ほどになり、「買った方がお得」となっていますが、その東京23区における上位10駅は、次の通りです。

1 目黒   16.4万円  2 西新宿五丁目 11.8万円  3 西日暮里 10.1万円
4 飯田橋  9.1万円  5 勝どき     7.5万円  6 浅草橋   7.0万円
6 白山   7.0万円  8 豊洲      6.8万円  8 蒲田    6.8万円
10 千歳烏山 6.4万円


 トップ2の目黒と西新宿五丁目については、ランドマークとなるタワーマンションが誕生したことによるものと思われます。すなわち、物件価格も高いのですが、賃貸の方がタワーマンションのプレミアムが付いてより高額になったことによるものです。

 同じく
「タワーマンション効果」と思われるものは、飯田橋、勝どき、豊洲、そして駅直結のタワーマンションが誕生した蒲田が挙げられます。これらの街のタワマンは、「買ってお得だった」と評価されることとなります。

 ただ、ここで気を付けなければならないのは、
タワーマンションの購入者と賃借人は必ずしも同一でない、ということです。これらのタワマン賃借人は、おそらく相当の富裕層か、外国法人など勤務先の会社から潤沢な住居手当が出されているか、あるいはそもそも法人が借りているか、といったことが考えられ、自己資金とローンで購入する購入者とは「比較の基準が異なる」と考えられます。

 タワーマンションを購入して住んでいる我が身になって考えた場合、
賃貸を選択するならば、タワーマンションでない普通の賃貸マンションを選ぶことになると思います。賃貸であればその物件の資産価値を考慮する必要がなく、身銭を切ってわざわざプレミアムを払う必然性がないからです(この点、人の価値観によるとは思いますが)。「購入物件と賃借物件は自ずから異なる」という前提に立った場合、「お買い得な街」と言えるかどうかは微妙です。

 また、本ブログには、
5年前の2013年1月11日に、『マンション購入におけるお買い得な街とは?』とのタイトルで、同じ算定方法によるお買い得な街ランキングを掲載しています。その際の順位は、次の通りです。

1 新橋  6.9万円  2 神保町 6.1万円  3 神谷町  5.5万円
4 日暮里 4.9万円  5 辰巳  4.5万円  6 千住大橋 4.1万円
7 田町  4.0万円  8 豊洲  3.7万円  9 広尾   3.6万円
10 春日  3.6万円


 ここで気がつくのは、2013年と2018年のそれぞれのランキングの両方にランクされている街が豊洲しかないことです。2013年も、新橋、神谷町、辰巳、田町、豊洲、広尾など、タワマンを中心とした新築マンションの建設が当時旺盛だったエリアが名を連ねていますが、これらの現象は一時的なものであって、なかなか永続的ではないことがわかります。

 ここから言えることは、
「5年前のお買い得な街が今お買い得な街とは言えない」「今お買い得な街が5年後もお買い得な街とは限らない、というか、お買い得な街ではない可能性のほうが高い」ということです。賃借であれば、例えば2年単位で流行の街を渡り歩くことも可能でしょうが、購入したマンションはそれほど気軽に短期間で売り買いできるわけではありません

 むしろ
「買った途端に流行遅れとなる必然性がある」と言った方が、より真実に近いと思います。株価の評論と同じように、「お買い得な街」かどうかは、結果を見てからの判断とならざるを得ず、つまり「あまり役に立たない残念な指標」なのではないか、と思うところです。

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| 市場動向 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
地価上昇率上位は板橋区、練馬区に−都心高価格エリアの地価上昇に煮詰まり感

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。4月6日には、本年4月1日現在について、『2018.4.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が6.3%(前回14.6%)、「横ばい」が91.1%(前回77.8%)、「値下がり」が2.5%(前回7.6%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で3四半期ぶりマイナス、東京都市部で6四半期ぶりマイナス、神奈川で2四半期ぶりマイナス、千葉で4四半期ぶりプラス、埼玉で2四半期ぶりプラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が26.6%(前回27.8%)、「横ばい」が54.4%(前回51.3%)、「値下がり」が19.0%(前回20.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.2%、0.0%、0.0%。0.2%のプラスで、
3四半期ぶりにプラスとなりました。しかし、これは埼玉が0.8%と大幅に伸びたからで、他のエリアは▲0.1%(千葉)〜0.1%(東京都区部、神奈川)と低迷しています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] 杉並区宮前4丁目(久我山) 10.3%
2[−] 新宿区高田馬場1丁目(高田馬場) 7.1%
3[−] 板橋区成増3丁目(成増) 5.9%
4[−] 荒川区西尾久8丁目(荒川遊園地前) 5.7%
5[−] 練馬区平和台2丁目(平和台) 5.3%
6[4] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 5.2%
7[5] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 5.0%
8[−] 練馬区豊玉中3丁目(練馬) 4.9%
9[2] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 4.8%
10[7] 練馬区練馬2丁目(練馬) 4.4%
 

ワースト10

1[1] 文京区本駒込6丁目(駒込) ▲4.6%
2[5] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲4.3%
3[2] 文京区白山2丁目(白山) ▲3.6% 
4[7] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.9%
5[8] 品川区大井7丁目(西大井) ▲2.6%
6[10] 大田区山王3丁目(大森) ▲2.4%
6[3] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲2.4%
8[9] 世田谷区赤堤2丁目(豪徳寺) ▲2.4%
9[−] 大田区久が原4丁目(千鳥町) ▲2.3%
10[4] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲2.2%


 横ばい地点が増加し、値上がり地点・値下がり地点がともに減少したため、ランキングの増減率幅も小さくなってきています。その中でも特徴的なのは、値上がりランキング上位に板橋区が2地点、練馬区が3地点、荒川区が1地点入ったことです。

 これらの地点は
坪単価が安いエリアのため、わずかな価格の上昇が高い率として表現され、上位に来ることとなりました。逆に都心エリアなど坪単価が高い地点は、それに見合うだけの価格上昇が既に見られなくなっているため、上位に食い込めなくなっています。これも不動産市場停滞のあらわれではないかと考えます。

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| 市場動向 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |