基準地価では荒川区・北区・足立区が躍進!−南千住のポテンシャルに注目

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★ 9月20日付日本経済新聞によれば、東京都内の住宅地は前年比で1.8%上昇しました。今回の調査では、都心3区(千代田、中央、港)の地点が都内の上昇率トップ10からほぼ外れたのが特徴です。価格が上昇しきった都心部の地価上昇が鈍化する一方、交通利便性が比較的高い周辺部の上昇が目立ちます。

 例えば、
都内住宅地の上昇率トップは荒川区南千住8丁目の6.3%です。「南千住」駅は東京メトロ・日比谷線など3路線が乗り入れ、大型のホームセンターが出店するなど利便性が高まっています。「価格水準が低く割安感があり、マンション立地として見直された」(調査会社、東京カンテイの井出武・上席主任研究員)とのことです。

 区全体でみると、
荒川区の住宅地の上昇率は5.3%と前年より2.1ポイント拡大しました。このほか足立区も3.4%と1.8ポイント拡大するなど周辺部の地価上昇が目立ちます。

 一方、都心3区から上昇率トップ10に入ったのは、千代田区三番町など2地点にとどまりました。
千代田区の住宅地の上昇率は5%と前年より5ポイント縮小しました。中央区や港区も縮小し、都心3区の上昇率は軒並み鈍化しました。

 東京カンテイの井出・上席主任研究員は
「都心3区などは物件が高くなり、住宅地としてはもう伸びない」と指摘しています。「これまでは中心部が地価をけん引していたが、今後は周辺部が引っ張る構図になるだろう」とみています。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。これは
国土交通省が発表した平成29年都道府県地価調査の結果です。東京23区に関して言えば、平成28年の上昇率が2.8%なのに対し、平成29年の上昇率は3.4%と、上昇率の拡大が見られます。しかし、さらに細かく見れば、上記の通り、都心部の上昇率の鈍化及び周辺部の上昇率の更なる伸びが観察されます。

 23区で上昇率トップの地点となった荒川区南千住8丁目(上昇率6.3%)は、
「南千住」駅から徒歩11分で、それほど駅近という場所ではありません。したがって、平米単価が51万円と低いのですが、平成28年の平米単価が48万円だったために、トップの上昇率となりました。

 トップ10の顔ぶれを見てみると、
荒川区が2地点(南千住、西日暮里)、北区が2地点(中里、上中里)、足立区(綾瀬)が1地点と、坪単価が低いエリアが半分を占めました。一方、都心5区の上層率は、昨年4.4%から本年4,0%に落ちています。堅調な伸びとは言え、頭打ち感は否めません。

 平成29年地価調査で、
上昇率が5.0%を超えた特別区は、千代田区・文京区・目黒区・荒川区の4区であり、上昇率が1.0%〜3.0%で低かったのは大田区、練馬区、葛飾区です。ここでもやはり、荒川区の躍進が目立ちます。

 特に
「南千住」駅は、地味な駅ながら、JR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスの3路線が乗り入れており、1日当たりの乗降客数は平成13年の12,838人から平成27年の35,428人へと、2.75倍も増えています。

 2年前、私は
『ウエリス南千住』のモデルルームを見学に行ったことがあります。「南千住」駅徒歩6分でありながら平均坪単価220万円台という安さに興味を抱いたからでした。

 「つくばエクスプレスもできましたし、都心には日比谷線で一本ですので、例えば都心にお勤めのビジネスマンのご主人、つくばにお勤めの研究者の奥様というカップルが、双方に便利な場所ということで、ご見学に来られています。」

 このようなモデルルームの担当者の説明を聞き、私も「なるほど、南千住は今後伸びるかも」と実感しました。「今後は城東・城北が狙い目」と解説するマンション評論家もあり、このエリアのポテンシャルに賭ける時代がようやくやってきたのかもしれません。

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| 市場動向 | 22:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
5千万円物件が売れずに8千万円物件が売れる理由−不動産市場の不都合な真実

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★ ニッセイ基礎研究所が9月7日に発表した『不動産クォータリー・レビュー2017年第2四半期』では、現下のマンション市況に関する指標についても随所に言及しています。以下にその概要を記します。

「全国の住宅着工戸数は、貸家が全体の着工戸数を下支えし、
年率換算で100万戸の高い水準で推移しています。首都圏分譲マンション価格は上昇が続き、契約率は好不調の目安である70%を下回ることが多くなっています。首都圏マンションの契約戸数を価格別にみると、2014年以降、5千万円未満では契約戸数が大幅に減少し、8千万円以上で増加傾向が見られます。」

「主要都市の賃貸マンション賃料指数は、東京や札幌、福岡をはじめとして、
概ね上昇基調にあります。ただし、首都圏の居住用賃貸物件の成約数は、アットホームによると16ヶ月連続で減少しており、必ずしも需要は強くありません。貸家着工の増加から、首都圏の賃貸マンションの空室率は上昇傾向にあります。」

「2017年第2四半期の
東証REIT指数(配当除き)は、3月末比▲4.6%下落し1年4カ月ぶりに1,700を下回りました。Jリート投信(上場ETFを除く)からの換金売りが続き需給環境が悪化しており、年初からの東証REIT指数の下落率は8.7%に拡大しました。REIT市場が調整色を強めるなか、エクイティ資金の調達を伴う大型取引が手控えられており第2四半期の取得額は大きく鈍化しました。
 足もとのファンダメンタルズは依然として良好です。賃貸市況の回復と金融コストの低下によって、市場全体の分配金利回りは4.0%に上昇しNAV倍率は1.1倍まで低下したため、
バリュエーションの魅力度が高まっています。」

「2017年4−6月の不動産売買高は8,227億円(前年比+29%増)となり、3四半期連続で前年同期の水準を上回りました。利回りの低下や不動産価格の上昇を背景に、
東京周辺部や地方圏における取引比率が高まっています。今年に入ってからは、横浜みなとみらい地区や天王洲、品川シーサイド、大阪などでの高額取引が目立ちます。海外投資家の売買が急増していることも、2017年に入ってからの特徴です。
 取引額の増加は、不動産投資市場がピークにあるとされる比率が2/3に達し、
売り時と判断する投資家が増えていることを背景にしています。」

 以上が同レポートにおける抜粋です。住宅着工戸数の増加は、目下の建築業の市況にはプラスなのでしょうが、
「作り過ぎではないか」と心配する声が多いのが昨今の状況です。総務省の調査によれば、昨年1年間の世帯数の増加は409,599戸に過ぎません。これに対し、住宅は年間100万戸増えているわけですから、単純に考えれば60万戸は余剰と言えます。この傾向が継続するならば、不動産市場にどのような未来が待っているかは明らかです。

 ここ2、3年で、団塊ジュニア世代が40歳代に突入しました。団塊世代の第一次ベビーブーム、その子どもたちである団塊ジュニア世代の第二次ベビーブームに続く
第三次ベビーブームの波はついに現れませんでした。今後は人口増加の見込みが全く立たなくなったという意味で、深刻な事態です。

 ただ、団塊ジュニア世代が就職した平成一桁の時代はまだ「勝ち組」と言える時代で、その次に来る平成二桁時代に就職期を迎えた世代は「就職氷河期」にぶち当たり、企業が体力温存に走って非正規雇用を大幅に増やしました。新自由主義が蔓延した社会の風潮もこれを後押しし、
現在30代となった彼らの平均年収は従来より低いレベルにとどまっています。

 上記のレポートでは、「5千万円未満では契約戸数が大幅に減少」とありますが、これは
住宅第一次取得者層のヤングファミリーのマンション購入が大幅に減っていることを意味すると思われます。それは、専業主婦と子どもがいて郊外にマンションを求める従来型の家族の購買力が大きく低下していると言えるのではないでしょうか。いや、そもそも結婚できるだけの収入力のある男性が急減しているのではないかとも思われます。

 かたやマンション契約が「8千万円以上で増加」しているのは、
夫婦共働きの2馬力の家庭が力を増していることの現れといえます。夫婦それぞれが年収700万円を得ていれば、2人で年収1,400万円となり、8千万円超のマンションを購入することは十分可能です。「女性活躍」「働き方改革」という目標からすれば好ましい傾向、と言えるのかもしれません。

 しかし、そのような
順風満帆な家庭はごく少数で、少数の「勝者」と多数の「敗者」の格差が広がっているような気がしています。少数の勝者の需要によって賃料も押し上げられているのでしょうが、全体に及ぶほどの力強さはなく、投機的な投資は行われてもその裏には逃げを打つ不動産オーナーの大量売却があって、市況の先行指標といえるREIT指数は2015年の水準をも下回っています。

 東京の人口も、今から10年にも満たない2025年にはピークを迎え、その後は減少の一途をたどり、かつ、高齢化は他の都市を上回るハイペースで進行していきます。私たちはこれらの「不都合な真実(An Inconvenient Truth)」の存在をわかっていながら、それに目をつむることに慣れきってしまったようです。
 
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| 市場動向 | 22:16 | comments(2) | trackbacks(0) |
高値でバランスを保つ中古マンション価格−価格交渉は5%値引きが目標に

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★ 東京カンテイが8月23日に発表したところによれば、2017年7月の首都圏中古マンション価格は前月から横ばいの3,562万円となりました。前年同月比を見ても上昇率は縮小を続けており、年初からの価格推移は上昇局面であった2015年〜2016年とは一線を画しています。

 都県別で見ると、
東京都(+0,3%、4,826万円)や神奈川県(+0.1%、2,825万円)では僅かな上昇にとどまっており、ここ3ヶ月間では目立った動きはありません。また、埼玉県(+0.9%、2,149万円)や千葉県(+0.9%、1,950万円)では価格水準が高い行政区からの事例増加も影響し、ともに1%程度のプラスとなりました。

 首都圏主要都市の中古マンション価格は、
東京23区で前月比+0.3%の5,326万円と3ヶ月ぶりに強含みました。年明け以降は5,300万円台前半のレンジに収まっています。横浜市では築浅物件から事例が増えた影響もあって、+1.8%の3,058万円と上昇しました。一方、さいたま市(-0.4%、2,528万円)や千葉市(-2.3%、1,760万円)では築古物件から事例が増えたことで弱含みとなっており、千葉市に至っては5月の価格水準まで下げています。

 都心6区では前月比-0.4%の7,286万円と引き続き下落した一方で、周辺エリアはプラスとなりました。早々に調整局面入りした都心6区で行政区ごとの推移を見ると、2014年〜2015年のような力強い上昇度合いは既にありませんが高水準を保っており、明確な下落トレンドに転じたエリアはまだ見受けられません

 以上が東京カンテイのプレスリリースにおける首都圏中古マンション価格に関する内容です。同時に東京カンテイより発表された「中古マンション価格と各指標の推移」を見ると、
中古マンション価格は、ここ10年では2012年後半〜2013年前半を底に上昇に転じ、特に2014年後半から2015年末にかけて大幅に上昇しています。

 2012年後半〜2013年前半は、2011年3月に起こった東日本大震災から下がり始めた中古マンション価格が下がりきった時ですから、
大震災の影響は約2年続いたと言ってよいでしょう。そして、2016年に入ってからの中古マンション価格はほぼ高原状態となり、約1年半、高止まりした相場が続いています。

 このように
「凪いだ」状態は、東日本大震災前の2010年の1年間に相似しています。ということは、大災害や外国との関係、リーマンショックのような国際的な出来事など、ネガティブな事件が発生した場合には下降トレンドに陥りやすい状態になっていると言えます。また、その逆で、東京オリンピック決定のようなポジティブなインパクトがあれば、再び上昇気流に乗ることでしょう。

 流通戸数は、価格が底だった2012年と、価格が高止まりしている2016年後半以降に多くなっています。前者は「これ以上下がる前に売ろう」という動きですし、後者は「価格が高い今のうちに売ろう」という動きです。そしていずれも、中古マンション価格の先行きに対する不安から、思うようには売れず、相乗的に在庫が増加している状態です。

 価格改定シェア率については最近やや上がっていますが、値下げ率についてはむしろ縮小しており、
価格にそれほど妥協しない売り手の強気姿勢が継続しています。そうは言っても、値下げ率は常に5%を超えており、よほどの人気物件でない限り、「値引き交渉はアリ」と考えてよいかと思います。買う側としては、「5%の値引きを目標にがんばる」というスタンスが最もオーソドックスと言えそうです。

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| 市場動向 | 23:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
人気高額タワーマンションが引っ張る市況−7月の首都圏マンション市場動向

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★ 不動産経済研究所は8月15日、『首都圏のマンション市場動向−2017年7月度−』を発表しました。

 それによると、
7月の新規発売戸数は3,426戸で3ヶ月ぶりの増加です。対前年同月(3,317戸)比3.3%増、対前月(2,284戸)比50.0%増となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,863戸(全体比54.4%)、都下211戸(同6.2%)、神奈川県940戸(同27.4%)、埼玉県294戸(同8.6%)、千葉県118戸(同3.4%)で、東京都のシェアは60.5%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,465戸で、
間契約率は71.9%です。前月の67.2%に比べて4.7ポイントアップ、前年同月の63.3%に比べて8.6ポイントアップとなりました。地域別契約率は都区部73.4%、都下55.0%、神奈川県80.7%、埼玉県62.6%、千葉県33.1%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、6,562万円、95.2万円です。2017年6月は5,642万円、84.0万円でしたので、
前月比総額では920万円(16.3%)のアップ、平米単価は11.2万円(13.3%)アップしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部7,379万円・111.1万円、都下5,684万円・60.2万円、神奈川県6,143万円・85.6万円、埼玉県4,257万円・58.4万円、千葉県4,330万円・59.3万円でした。


 即日完売は69戸(全体の2.0%)で、フラット35登録物件戸数は3,270戸(同95.4%)でした。

 以上が不動産経済研究所の発表資料の概要ですが、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、7月の発売戸数3,426戸は、
一昨年4,785戸よりは少ないですが、昨年3,317戸よりは多くなっています。契約率も71.9%と2か月ぶりに好不調の目安とされる70%を上回りました。

 近畿圏の今月のマンション契約率は73.6%ですので、本年になってから首都圏のマンション契約率が近畿圏のマンション契約率を超えたことは一度もないのですが、
その差は今年に入って最も縮まりました。

 マンション価格は今年で2番めに高い数字に跳ね上がりました。これは、23区及び神奈川で高額な人気タワーマンションの分譲があった影響のようです。

 7月のタワーマンション販売は12物件705戸と、前年同月(14物件220戸)より220.5%増加し、契約率も前年同月の54.1%から88.2%へと上昇、活況でした。ただし、販売戸数が多かっただけに、在庫数は104戸増加し、6,314戸となりました。

 前回6月分が発売戸数減少、契約率低下、価格安、しかし在庫減だったところ、今回7月分は発売戸数増加、契約率上昇、価格高、しかし在庫増と、
真逆の結果となり、新築マンション市場は数字の上で一進一退の傾向が見られます。ただし、6月分でも23区高額物件は好調だっただけに、要は人気の高額タワーマンションの発売の多寡で好不調が分かれるようになっています。しばらくはこのように狭いターゲットエリアが主導するマーケットになると考えられます。

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| 市場動向 | 19:58 | comments(1) | trackbacks(0) |
都心に偏るマンション分譲−もはや富裕層ビジネスに特化か

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★ Yahoo!不動産のポータルサイトは使いやすいので、私はよくお世話になっていますが、最近これを眺めていて不審に思うことがあります。

「都心物件がやたら多いな…」

 本日現在、23区の新築マンションでYahoo!不動産に掲載されているのが281物件(これが新築物件の全てではないことは留意点です。)なのですが、このうち都心(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)物件が最も多く106件、次いで城南(品川、目黒、大田、世田谷)63物件、城東(台東、墨田、江東、荒川、足立、葛飾、江戸川)61物件、城西(中野、杉並、練馬)27物件、城北(豊島、北、板橋)24物件の順番です。割合にすれば、都心37.7%、城南22.4%、城東21.7%、城西9.6%、城北8.5%となります。

 現在の各エリアの人口は、都心118.8万人、城南226.1万人、城東298.3万人、城西158.3万人、城北116.3万人、割合にすれば、
都心12.9%、城南24.6%、城東32.5%、城西17.2%、城北12.7%となります。また、各エリアの面積は、都心86.78平方キロ、城南154.93平方キロ、城東208.49平方キロ、城西97.77平方キロ、城北65.77平方キロ、割合にすれば、都心14.1%、城南25.2%、城東34.0%、城西15.9%、城北10.7%となります。

 このように、
都心は、人口・面積の割合に比して3倍もの高い割合で新築マンションが集中していることになります。城南は人口・面積の割合に相応した新築マンションの販売がありますが、城東・城西・城北は人口・面積の割合に比しておおよそ3分の2程度の新築マンションの販売割合です。

 さらに、
各区別に1新築マンション当たりの人口を算出し、その値の小さい方から並べてみると、以下の通りです。

1 千代田区  4,948人  2 中央区  6,465人  3 文京区   9,230人
4 港区   10,677人  5 渋谷区 16,326人  6 目黒区  19,463人
7 新宿区  21,338人  8 台東区 23,474人  9 品川区  24,548人
10 北区  27,953人  11 江東区 29,510人  12 荒川区  41,539人 
13 中野区  44,866人  14 豊島区 45,274人  15 大田区  47,820人
16 世田谷区 49,333人  17 杉並区 50,660人  18 江戸川区 57,859人
19 墨田区  63,384人  20 葛飾区 65,519人  21 練馬区  79,045人
22 足立区  84,871人  23 板橋区 92,632人


 上記によれば、千代田区は区民人口4,948人に1つの新築マンションが販売されているのに対し、板橋区は区民人口92,632人に1つの新築マンションが販売されており、ここに約19倍の人口格差があります。逆に言えば、千代田区は板橋区の約19倍、新築マンション密度が高いことになります。

 そして、
「新築マンション密度」が高いベスト5はいずれも都心エリアの区となります。新築マンションの坪単価が最も高い都心の区にプロジェクトが偏在していることがわかります。 

 これらのエリアのマンション価格は坪単価400万円以上するのが通例ですから、
70平米で約8,500万円はすることになり、そのような物件は、もはや一般サラリーマンが買えるレベルではありません。しかし、都心エリアに新築マンション販売が集中しているのは、これらの高額マンションが他エリアの通常のマンションよりよく売れていることを意味しています。

 新築マンション販売は適齢期のファミリーに住まいを提供するというより、
もはや富裕層ビジネスに特化してしまったのではないか−そう思えてしまう現下の販売状況です。

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| 市場動向 | 19:37 | comments(2) | trackbacks(0) |
売却益が見込める駅に2つのパターン−首都圏のエリア間格差は深刻

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★ 8月8日付suumoは、「首都圏資産価値ランキング」を特集しています。これは、東京カンテイが指標としている「PBR」を東京、神奈川、埼玉、千葉別に各駅をランキング化したものです。「PBR」とは、過去10年間に分譲された新築マンションが中古として流通する際の平均価格が、分譲時の何倍になったかを駅別に示したものです。ただし、あくまで過去の実績をもとに集計したもので、1.00以上の街の資産価値が将来必ず上がるというわけではないことに留意する必要があります。

 まず、
23区ランキングは、以下の通りです。

1 南北線「六本木一丁目」駅 1.56
2 京浜急行本線「立会川」 1.24
3 銀座線「外苑前」駅 1.23
4 都営三田線「御成門」駅 1.22
5 中央線ほか「四ツ谷」駅 1.20
6 南北線ほか「麻布十番」駅 1.19
6 銀座線「虎ノ門」駅 1.19
6 山手線ほか「品川」駅 1.19
9 東急田園都市線「池尻大橋」駅 1.18
10 山手線ほか「新橋」駅 1.17


 「立会川」駅、「池尻大橋」駅以外は、山手線内の駅です。「立会川」駅は、「品川」駅まで急行2駅で、東大井や南大井、そして倉庫街だった勝島のマンション価格が上昇したことによるものと思われ、「池尻大橋」駅は、「渋谷」駅まで1駅の立地が評価され、「クロスエアタワー」などの大規模タワーマンションの分譲等が注目を集めたことによるものと考えられます。
 
 東京市部ランキングは、以下の通りです。

1 京王井の頭線「三鷹台」駅 1.22
2 中央線ほか「三鷹」駅 1.03
3 青梅線「昭島」駅 1.02
4 西武池袋線「ひばりヶ丘」駅 1.02
5 京王線「国領」駅 0.98


 「三鷹台」駅や「三鷹」駅はブランド力が高く、「昭島」駅は年々乗車人口が増えています。「ひばりヶ丘」駅は西東京市の中心駅として栄えており、「国領」駅は調布に近いのが強みです。

 神奈川ランキングは、以下の通りです。

1 根岸線「石川町」駅 1.22
2 根岸線「桜木町」駅 1.14
3 南武線「尻手」駅 1.11
4 京浜急行本線「生麦」駅 1.08
5 京浜東北線ほか「横浜」駅 1.07
5 横浜線「大口」駅 1.07


 「横浜」駅、「石川町」駅、「桜木町」駅はまさに横浜中心部の駅です。「尻手」駅は「川崎」駅に1駅で、「大口」駅は「横浜」駅に近く、「生麦」駅は「横浜」駅にも「川崎」駅にも近いという特徴があります。

 埼玉ランキングは、以下の通りです。

1 京浜東北線「与野」駅 1.00
2 つくばエクスプレス「三郷中央」駅 0.96
3 東武野田線「北大宮」駅 0.93
4 東武東上線「朝霞」駅 0.92
4 宇都宮線「土呂」駅 0.92


 「与野」駅はさいたま新都心に隣接、「北大宮」駅や「土呂」駅は大宮に隣接しています。「三郷中央」駅は近年開業した新駅です。「朝霞」駅は近年利用客が増加し、急行停車駅を凌ぐ乗降人員を有しています。

 千葉ランキングは、以下の通りです。

1 総武線ほか「千葉」駅 0.99
2 総武線「市川」駅 0.98
2 常磐線ほか「我孫子」駅 0.98
4 京成千葉線ほか「千葉中央」駅 0.96
5 京葉線「稲毛海岸」駅 0.95
5 京葉線「南船橋」駅 0.95
5 京成本線「東中山」駅 0.95


 「市川」駅、「南船橋」駅、「東中山」駅は東京に近いのが強みです。「千葉中央」駅は本線のターミナル駅「千葉」駅に近く、「千葉」駅や「我孫子」駅は地域の拠点として、「稲毛海岸」駅は海浜ニュータウンの中心として栄えてきました。

 このように見てくると、
PBRが1以上(売却益が出る)の駅には2つのパターンがあることがわかります。一つはまさに地域の一大中心地で複数路線が乗り入れているターミナル駅で、元々分譲価格が高いのですが、昨今の交通利便性を一層重視する風潮から一段と値上がりしている状況です。23区の場合は、山手線内全域がそのような地域となっていると言ってよいでしょう。

 もう一つは、かかる
一大ターミナル駅に隣接し、従来は開発がそれほど進んでいなかった地域の駅です。これがターミナル駅重視の風潮に引っ張られる形で人気が高まり、これまでさほど高くなかったマンション価格が上昇してきています。

 気になるのは、
PBRに関する首都圏内の各エリア間の大きな格差です。PBR1以上の駅の数は、23区は50駅を超えているのに対し、東京市部は4駅、神奈川は19駅、埼玉は1駅、千葉では0駅となっています。この傾向が続けば、マンション購入検討者は資産防衛のためにも、ますます23区物件を好むようになりますが、23区物件−特に山手線内物件−を購入できる層は限られているため、山手線内を「買える」層と「買えない」層の資産格差が一段と拡大することとなります。

 東京一極集中は社会にさまざまな歪みをもたらしていますが、マンション購入についてもその弊害が出ていると言えそうです。

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| 市場動向 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
PER検索でお宝物件見つからず−「あばたもえくぼ」が不動産投資の醍醐味

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★ 中古マンションに関するポータルサイトは数多くありますが、「オウチーノ」では収益力(PER)で販売中の中古マンションを検索できます。マンションにおけるPERとは、購入した物件を賃貸に出した場合、何年で購入価格を回収できるかを計算するものです。つまり、PERは、

  PER(収益力)=物件価格÷物件の年間想定家賃

であり、
これで割り出した値が低ければ収益力の高い物件と判断され、値が高くなれば収益力の低い物件と判断することになります。「オウチーノ」のポータルサイトは、PERの値で並び替えることができるのがユニークです。

 それでは、
東京23区の現在販売中の物件で、PERの低い物件を順に挙げてみることにします。以下の通りです(〇倍は、PERの倍率を表します)。

・ コンチネンタルハイツ志村坂上 4倍 「志村坂上」駅徒歩3分 1980年築
・ 朝日五反田マンション 5倍 「五反田」駅徒歩4分 1978年築
・ 阿佐谷凌雲閣マンション 5倍 「南阿佐ヶ谷」駅徒歩1分 1973年築
・ バイエルハイツ 5倍 「西新井」駅徒歩19分 1978年築
・ 東陽町ダイヤモンドパレス 「西大島」駅徒歩13分 1980年築


 例えば、「コンチネンタルハイツ志村坂上」では、29.07平米のワンルームが440万円、坪単価50万円です。想定賃料が7.8万円ですので、表面利回りが21.3%、実質利回りが13.9%となります。「朝日五反田マンション」では、46.34平米の2DKが1,200万円、坪単価86万円です。想定賃料が20.3万円ですので、表面利回りが20.3%、実質利回りが17.7%となります。ただし、いずれも旧法借地権マンションです。

 所有権マンションの中では、
「バイエルハイツ」が32.4平米の2DKで500万円、坪単価51万円です。想定賃料が7.4万円ですので、表面利回りが17.7%、実質利回りが15.7%なります。ただ、「バイエルハイツ」は最寄り駅から徒歩19分かかります。「南常盤台ハイム」であれば、「ときわ台」駅徒歩7分で、45.72平米の2DKが980万円、坪単価71万円であり、想定賃料12.5万円ですので、表面利回りが15.4%、実質利回りが13.5%、しかし築48年の1969年築となります。

 築年数の新しさで選べば、
「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」が築15年の2002年築、「五反野」駅徒歩4分、間取り4SLDK、専有面積110.16平米で2,630万円、坪単価79万円です。想定賃料21.0万円で票面利回りが9.6%、実質利回りが8.6%なのですが、実際の賃貸付けは苦労するかもしれません。

 ということで、私は
PERを検索していけば結構楽に「お宝物件」が見つかるのではないか、と思っていましたが、それこそ「帯に短したすきに流し」で、これといった物件に出会えませんでした。しかも、オウチーノのポータルサイトは想定賃料がやや甘い印象があり、実際にはもっと低い賃料しかとれないのではないかと思います。

 それでも「コンチネンタル志村坂上」や「朝日五反田マンション」などは、
現金買いできる人には旧法賃借権でも何ら問題ありませんし、「バイエルハイツ」はすぐ近くにドラッグストアがあり、自転車通勤に慣れている世帯には手頃な賃料の物件と言えます。同じように「南常盤台ハイツ」にしても「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」にもそれぞれ長所があります。

 要は、賃貸物件というのは、
どんな住戸でも「あばたもえくぼ」でそれをポジティブにとらえてくれる人が一人でもいればOKなのです。すべてに優れた八方美人のマンションであれば物件価格が高く、投資としては成り立たないわけで、あばた(=リスク)を同時に買っているからこそ不動産投資の醍醐味があると言えるでしょう。

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| 市場動向 | 20:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション市場は2020年まで走り続けられるか−高みに独りいる不安

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★ 東京オリンピックの開催が決まったのがいつだったか、覚えておられるでしょうか。これは、今から4年前の2013年9月7日のことでした。住友不動産のタワーマンション『DEUX TOURS CANAL & SPA』はその決定を待って満を持して販売を開始、すごい勢いで成約していきました。

 国土交通省が発表している東京都の不動産価格指数を見ると、それまで一進一退だったマンション価格が、東京オリンピックの期待が高まった2013年4月に指数100を超え、オリンピック決定の1ヶ月前の2013年8月に一段高となり、そこからはうなぎ登りで価格が上昇し、
本年1月には指数が135.8を記録、4年前の2013年1月の指数98.9から37.3%も上昇しています。

 これは東京都の平均値ですから、
人気の都心では価格の上昇率が1.5倍を超えたところもあるでしょう。その場合、サラリーマンが4年前にぎりぎり買えた7千万円の新築マンションは今では1億円を超えることとなり、逆に今7千万円で買える新築マンションは、4年前は4,500万円で買えたことになります。この価格の変貌は、体感的にも納得できるところです。

 もちろん私達の収入がこの4年間で1.5倍に増えていることはないわけですから、
「極端に買いにくくなった」のは確かです。多少の価格の上昇であれば「食らいついてでも買ってやる」とファイトを見せる人もいるでしょうが、こんなに差がつけられると戦意を喪失するしかありません。マラソンでラストスパートをかけられると、みるみる先を行く走者の背中が小さくなっていくあの絶望感を思い出します。

 しかし、
マンションは買う人がいるからその価格なのであって、それは先頭をゆく外国人集団から元気をもらっていたのかもしれませんが、気張って走っていた外国人たちが「ナゼ自分タチハ日本デコンナニガンバッテイルノダロウ」とふと疑問を持ってリタイヤしていくと、誰も伴走しない独走状態となってしまいます。

 「待てよ、オリンピックのゴールってまだまだ先だよね?」と、この
独走状態に疑問を感じ始めているのが今のマンション市場です。考えてみれば2013年から快調に飛ばし続け、誰もついてこれない高みに到達しようとしていますが、2020年にはまだ4年もあります。「考えたら7年間も飛ばし続けられるわけないやん。何早めにスパートしとんねん」という心境ではないでしょうか。

 はるか後ろを行く後続ランナーにはいろいろな人がいます。一生懸命後を追おうと必死に追いかけている者、諦めて早々とリタイヤしておいしいお昼を食べている者、そしてマイペースで走り続けている者です。


 「いつかは必ず価格は落ちてくる。そして私と肩を並べるに違いない」−そうならない可能性も非常に大きいのですが、それでも諦めずに走り続けなければならない者も大勢います。そんな人達が大勢いたら、そこが元気をなくしたマンション市場のセーフティネットとなり、日本のマンション価格を支え続けることでしょう。

 「答弁におごりが生じたかもしれない」と安倍総理は本日発言しました。マンション市場は、
調子の良い時は「驕る体質があるのではないか」と思っています。他の商品と同じく、マンション市場も、消費者(購入者)の支持がないと成り立ちません。先行きに迷いが生じてきている今だからこそ、住まいが一人一人の生活と幸せを支えているという自覚と自負を、マンション市場関係者にも持っていただき、原点に立ち返っていただきたいと思います。

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| 市場動向 | 22:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
全体の販売数・契約率は再び低迷へ−アッパーミドル層が引っ張る1億円超住戸

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★ 7月19日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月18日、2017年6月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
6月の新規発売戸数は2,284戸で2ヶ月連続の減少です。対前年同月(3,050戸)比25.1%減、対前月(2,603戸)比12.3%減となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,116戸(全体比48.9%)、都下286戸(同12.5%)、神奈川県436戸(同19.1%)、埼玉県273戸(同12.0%)、千葉県173戸(同7.6%)で、東京都のシェアは61.4%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,534戸で、
月間契約率は67.2%です。前月の72.2%に比べて5.0ポイントダウン、前年同月の69.6%に比べて2.4ポイントダウンとなりました。地域別契約率は都区部67.7%、都下54.2%、神奈川県77.3%、埼玉県59.7%、千葉県71.1%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,642万円、84.0万円です。2017年5月は5,981万円、86.1万円でしたので、
前月比総額では339万円(5.7%)のダウン、平米単価は2.1万円(2.4%)ダウンしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,707万円・106.6万円、都下4,678万円・65.4万円、神奈川県5,072万円・71.3万円、埼玉県4,276万円・59.9万円、千葉県3,964万円・55.7万円でした。


 即日完売は77戸(全体の3.4%)で、フラット35登録物件戸数は2,139戸(同93.7%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2017年6月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、6月の発売戸数2,284戸は、一昨年3,503戸、昨年3,050戸と比較して最も少なく、
直近3年間比較で最少を記録し続けた昨年の動向に似ています。契約率も67.2%と2か月ぶりに好不調の目安とされる70%を割り込みました。

 近畿圏の今月のマンション契約率は80%を超えていますので、その差が13%も開いています。本年になってから首都圏のマンション契約率が近畿圏のマンション契約率を超えたことは一度もなく、低調ぶりが際立っています。

 マンション価格は今年で2番めに低い数字となりました。ただ、販売戸数が少なかっただけに、在庫数は212戸減少させることができました。タワー物件は前年同月比で41%減少し、契約率も59.9%と6割を割り込み、人気物件が新規に出なかった様子が伺えます。

 ただ、
1億円以上2億円未満の物件は99戸の売り出しに対し81戸の成約(契約率82%)と好調でした。都心高級マンションの3LDKは既に1億円を超えていますので、これらを購入できるアッパーミドル層の購入意欲は衰えていなかったことが見てとれます。今後もこういった資金に余裕があるクラスがマンション市場を引っ張る構図は、当面続きそうです。

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| 市場動向 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
呼応する供給マインドと実需の購入マインド−都心高額物件はむしろ選びやすく

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★ 7月16日付本ブログで三井不動産レジデンシャルの『REAL PLAN NEWS』の内容をご紹介したところですが、本日は前回ご紹介しきれなかった分について書きたいと思います。

 まず、
『市場参加者のマインド』についてです。既存マンションや高グレードな賃貸物件を中心に市況は改善しつつありますが、不動産業界は先行きをあまり楽観視しておらず、土地総合研究所が調査した不動産会社の17年以降の業況判断は、住宅流通業や分譲業でマイナスとなりました。

 特に
分譲業の低下が著しく、新築市場の先行きを厳しく見始めており、見通しが17年4月のプラス20台指数が17年7月には一気にマイナス圏へ沈むなど、急激に悪化しています。

 東京23区に本社を置く主要企業が予想する今後の地価水準も、14年半ばをピークに「上昇」の見通しが低下し、直近では「横ばい」が過半数を占めています。直近の17年7月では
「上昇」が38.5%、「横ばい」が58.2%と横ばいが多数を占めるようになり、他方「下落」は3.3%でわずかに増え続けてはいますが、まだまだ少数派です。

 次に、
『実需の購入マインド』についてです。実需を中心とした一般消費者の購入マインドもやや低下しています。日本リサーチ総合研究所が調査した不動産購買態度指数は、16年2月のマイナス金利導入後に100を上回り買い時感が高まりましたが、その後は低下し、17年4月は95まで後退しました。16年11月の米国大統領選挙後、トランプ政権のインフラ投資期待などから日米の金利が上昇に転じ、住宅ローン金利の先高感が台頭したことが一因と分析されています。

 実際には日銀の操作により金利の上昇は抑えられていますが、金利や不動産価格の上昇に敏感な実需層にとっては買い時感がやや薄れました。ただ、
都心の優良不動産を求める購入層にとってその影響は小さいとされており、売買も比較的安定しています。これらの層にとっては、マインド低下により市場の過熱感が薄らぐことで、落ち着いて物件選択できる環境が整ってきた、という言い方もされています。

 最後に、
『今後の不動産市場におけるシナリオ』を展望します。日本経済の現状は悪くなく、これまでの円安で過去最高益を記録した日本企業も少なくありません。

 株価上昇の資産効果は既存マンション市場に好影響を与えるほか、金融緩和による不動産市場の下支え効果で都心の市況は、実需・投資双方とも、底堅く推移することが予想されています。リスク要因としては、ゞ睛惨墨尊の限界露呈、▲▲戰離潺スの政策効果の剥落、3こ粟治情勢のリスク拡大、といったところです。

 以上をまとめますと、
市場参加者からは、さすがに地価が上がりすぎているという警戒感、実需層からは金利上昇による買い時感の低下などが見られるところですが、日本経済の状況は悪くなく、株価も堅調ですから、不動産相場が大きく崩れることはないという見立てがされています。

 都心の高額物件を求める層にとっては、むしろ煽りや焦りがなくなっているという点からは選びやすい環境なのでしょう。もっとも、本分析は、都心不動産に関心がある層へのポジショントーク的な要素があることも否めません。

 不動産業者の方とよもやま話をすると、
「湾岸タワーマンションを買っていた中国人が、資産流出を抑制する中国政府の政策により購入の動きが止まり、湾岸物件にだぶつきがみられる」といった見解でした。確かに外国人需要が減ってしまったことが、最近の最も顕著な情勢の変化といっていいように思います。

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| 市場動向 | 21:30 | comments(0) | trackbacks(0) |