昨年末以来、マンションの「買いにくさ」指数が増大−様子を見るのも一つの選択肢

JUGEMテーマ:マンション


★ 2月13日付R.E.portによれば、東日本不動産流通機構は13日、2018年1月度の首都圏不動産流通市場動向発表しました。

 同月の首都圏中古マンション成約数は2,641件(
前年同月比7.7%減)と、再び前年同月を下回りました。都県別では、東京都1,403件(同6.2%減)、埼玉県307件(同10.8%減)、千葉県332件(同1.5%減)、神奈川県599件(同12.6%減)と、全エリアで前年を下回りました。

 1平方メートル当たりの
平均成約単価は51万6,000円(同4.6%上昇)、平均成約価格は3,359万円(同7.0%上昇)と、ともに2013年1月から61ヵ月連続の上昇です。新規登録件数は1万7,062件(同4.3%増)と、5ヵ月連続で前年同月を上回りました。在庫件数は4万6,155件(同5.8%増)となり、2015年6月から32ヵ月連続で増加しています。

 既存戸建ての成約件数は846件(同0.1%減)とわずかに減少し、平均成約価格は3,245万円(同4.6%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。上記の記事のデータは、東日本不動産流通機構のプレスリリース『月例速報 2018年1月度 Market Watch』に依拠していますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、全体概況としては、
成約数は減少したものの、平米単価や価格は上昇しています。成約レンジは4,000万円〜7,000万円のカテゴリーが5四半期の中で最多となり、従来多かった1,000万円〜2,000万円のシェアがやや下がったことが全体価格の上昇につながったと考えられます。

 また、
新規登録数は17,062戸で、この1年間で2番めの高さ、在庫数は46,155戸と、この1年間で最も多くなっています。これらを総合すると、首都圏の中古マンションは高値で売れているものの、それが故に成約数は減少し、新規登録数は増加し、結果として在庫数が増加している、という状況です。

 データを眺めているうちに、これを
指数化するとわかりやすいのではないか、と思いました。すなわち、各指標の前年同月比較の増減について、成約数増減を負の指数として逆数化し、平米単価・新規登録数・在庫数の各増減を正の指数として掛けあわせてみると、その数値の高い方が「買いにくい」と判断できる、と考えてみます。

 首都圏のこの数値(
「買いにくさ指数」と名づけます)を2017年1月〜2018年1月で並べてみると、以下の通りです。

 2017年1月 0.999   2月 1.077   3月 1.078   4月 1.131
    5月 1.074   6月 0.996   7月 1.018   8月 1.103
    9月 1.056  10月 1.116  11月 1.103  12月 1.142
 2018年1月 1.251
 

 こうしてみると、昨年11月までは「買いにくさ」の程度が一進一退でしたが、昨年12月以降、「買いにくさ指数」が明確に増加傾向にあることがわかります。

 ちなみに、
本年1月の都心3区(千代田区、中央区、港区)については、成約数は▲23.5%と大幅に減少、平米単価は8.9%上昇ました。都心3区の本年1月の「買いにくさ指数」は1.246で、やはり買いにくい状況が継続しています。こういう状況の時には指数が下落するまで、いったんマンション購入の様子を見る、というのも分別ある選択肢だと思います。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
最安は『シティタワー白金』の坪420万円台−現在の港区のマンション販売状況

JUGEMテーマ:マンション


★ 本年に入ってもマンション価格高騰の波が衰える様子は見い出せません。例えば、マンション購入者に最も人気が高い港区物件については、坪400万円台の物件はわずかになりました。高値圏では坪800万円台の物件も存在し、レンジとしては、坪400万円台〜800万円台の中に新規物件が分布しています。

 現在販売中の港区新築マンションのうち価格が判明しているものについて、価格水準ごとに以下並べていきたいと思います。数値は左から順に、平均専有面積、平均価格、平均坪単価です。

坪800万円台
パークコート乃木坂ザタワー 「乃木坂」駅徒歩2分 74平米台 18,100万円台 810万円台

坪700万円台
ロイヤルシーズン赤坂 「青山一丁目」駅徒歩7分 92平米台 21、900万円台 790万円台
ジオグランデ元麻布 「六本木」駅徒歩9分 105平米台 24,900万円台 780万円台
ブランズ六本木飯倉片町 「麻布十番」駅徒歩6分 125平米台 28,800万円台 750万円台 

坪600万円台
ジインプレスト高輪 「品川」駅徒歩9分 112平米台 23,500万円台 690万円台
プレミスト白金台 「白金台」駅徒歩1分 85平米台 16,300万円台 620万円台
ジオ南青山 「表参道」駅徒歩8分 72平米台 14,100万円台 640万円台
ザパークハウス白金二丁目タワー 「白金台」駅徒歩5分 87平米台 17,100万円台 640万円台

坪500万円台
ディアナガーデン西麻布 「広尾」駅徒歩9分 76平米台 13,600万円台 580万円台
ロイヤルシーズン白金台 「白金台」駅徒歩6分 74平米台 12,500万円台 560万円台
シーフォルム外苑前 「外苑前」駅徒歩2分 27平米台 4,500万円台 550万円台
ザパークハウス麻布外苑西通り 「乃木坂」駅徒歩9分 74平米台 12,300万円台 550万円台
アトラス西麻布 「広尾」駅徒歩7分 60平米台 9,700万円台 530万円台
オープンレジデンシア麻布六本木 「六本木一丁目」駅徒歩5分 43平米台 6,800万円台 520万円台
シティタワー白金 「広尾」駅徒歩11分 58平米台 9,100万円台 520万円台
シティハウス東麻布 「赤羽橋」駅徒歩4分 31平米台 4,700万円台 510万円台
サンウッド赤坂丹後町 「赤坂見附」駅徒歩6分 56平米台 8,400万円台 500万円台
グランリビオ高輪三丁目 「高輪台」駅徒歩2分 54平米台 8,200万円台 500万円台
パークリュクス虎ノ門 「御成門」駅徒歩7分 38平米台 5,700万円台 500万円台

坪400万円台
プレシス東麻布 「赤羽橋」駅徒歩2分 58平米台 8,300万円台 470万円台
アトラス白金高輪 「白金高輪」駅徒歩6分 70平米台 9,800万円台 460万円台

 『パークコート青山ザタワー』(平均坪単価950万円台)が昨年12月に完売してしまいましたので、最も高額な物件が坪810万円台の『パークコート乃木坂ザタワー』に落ち着いています。いずれにしても、坪600万円台までは専有面積が広く、したがって2億円内外の住戸が主流となります。

 そして、
坪500万円台になると、専有面積の小さい投資用物件が登場してきます。逆に言えば、坪600万円超だと投資用として回らず、坪500万円台がぎりぎり限界、というところなのでしょう。

 坪400万円台に2物件あがっていますが、『プレシス東麻布』は永らくプレミアム住戸しか残っていません。
最も安い住戸は、『アトラス白金高輪』が坪430万円台の70平米台・3LDK、『パークリュクス虎ノ門』が坪470万円台の2LDK、『グランリビオ高輪三丁目』が坪480万円台の1LDK、『シティハウス東麻布』が坪480万円の1K、『シティタワー白金』が坪420万円台の1LDK+Sなどが存在します。
 
 そして、これらは、
今後出てくる港区新築マンションにも一つの目安を与えているものだとも言え、すなわち坪500万円台であれば現在の港区相場から言えば安価な物件と判断できるのではないか、と考えています。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 22:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
12月は『ザ・タワー横浜北仲』一色の指標−12月の首都圏マンション市場動向

JUGEMテーマ:マンション


★ 1月22日、不動産経済研究所は、『首都圏のマンション市場動向−2017年12月度−』を発表しました。

 これによれば、
12月の発売は6,480戸で、前年同月(7,007戸)比では7.5%減になりましたが、一昨年同月(6,189戸)は上回りました。最近は12月が一年で最も販売戸数の多い月となっていますが、本年もその傾向が続いたことになります。

 契約率は72.5%で、これは2017年一年を通じて最も高い契約率となりました。70%そこそこで最高契約率になること自体、販売状況の鈍さを表しているとも言えますが、ともかくいい形で一年を終わらせたことになります。地域別契約率は、都区部73.6%、都下71.5%、神奈川県82.0%、埼玉県58.6%、千葉県58.4%です。

 契約率を見ると、神奈川県の好調ぶりが目立ちますが、それも
『ザ・タワー横浜北仲』が第1期730戸を即日完売したことが大きく響いています。平均価格8,782万円と高額にもかかわらず、『ザ・タワー横浜北仲』第1期販売は平均2.9倍、最高38倍の抽選となる過熱ぶりでした。

 『ザ・タワー横浜北仲』の販売は、他の指標にも影響を与えています。発売戸数については、
『ザ・タワー横浜北仲』がなければ5,750戸に落ち込むところでした。また、地域別販売戸数についても、通常は東京都のシェアが5割を超えるのですが、12月は東京都のシェアが37.2%にとどまり、神奈川県が36.2%と、東京都と拮抗しました。

 1戸当たり価格6,089万円は、2017年の中では2番目に高い数値となりました。ただこれも、『ザ・タワー横浜北仲』を除けば5,668万円にとどまり、2017年の中でも低位だった10月・11月とほぼ同じ水準となります。

 一方、
販売在庫数は866戸も増加し、合計7,106戸と、久々に7,000戸台に乗せました。年末は各物件とも販売攻勢をかける時ですから、取りこぼしが多く出るのもやむをえないといったところでしょう。

 12月のタワー物件は、23物件1,746戸で、前年同月比344.3%の大幅増です。契約率89.3%も、前年同月78.4%を10%超上回る数値でした。『ザ・タワー横浜北仲』を除けば、22物件1,016戸で前年同月比200.4%、契約率81.6%のところでした。

 首都圏の間取り別契約率を見ると、ワンルーム83.3%、1K56.5%、1DK46.8%、1LDK80.8%、2LDK81.5%、3LDK70.2%、4LDK67.2%>となっています。投資用と思われるワンルーム、実需にも使える1LDK、DINKSから3人家族まで需要がある2LDKが契約率が高いという結果です。

 一方、
3LDKは70.2%とやや低く、都心では3LDKが既に1億円超が大半であるなどグロスが張るのが影響しているかもしれません。4LDKはもはや郊外型と化してしまい67.2%、1K、1DKは間取りが中途半端なのか契約率は高くありませんでした。

 いぜれにせよ、
12月は『ザ・タワー横浜北仲』の月だった、ということができます。さて、次なる千両役者となるマンションはどれでしょうか。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 22:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
騰落率ゼロ地点が増加−ますます強まる中古マンション市場の停滞感

JUGEMテーマ:マンション


★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。1月11日には、本年1月1日現在について、『2018.1.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が14.6%(前回7.6%)、「横ばい」が77.8%(前回82.9%)、「値下がり」が7.6%(前回9.5%)となり、値上がり地点が増加し、横ばい地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期連続プラス、東京都市部で5四半期連続プラス、神奈川で3四半期ぶりプラス、千葉で3四半期連続マイナス、埼玉で12四半期ぶりマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が27.8%(前回29.1%)、「横ばい」が51.3%(前回50.0%)、「値下がり」が20.9%(前回20.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部と東京都市部で9四半期連続プラス、神奈川で2四半期ぶりプラス、千葉で2四半期連続マイナス、埼玉で9四半期ぶりマイナスとなりました。

 なお、今回から「中古マンション価格」については四半期ごとの発表がなくなり、『マンションデータPlus』にて、推定相場価格や周辺エリアの相場情報を検索できるようになりました。しかし、全体としての中古マンション価格の動向を見ることができなくなったのは残念です。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.2%、0.2%、0.0%、0.0%のプラスで、
2四半期連続でほぼ変動なしとなりました。しかし、東京都区部では住宅地価格が0.0%、▲0.0%、0.1%、0.5%と上昇に転じ、千葉のみが0.0%、▲0.1%、▲0.2%、▲1.2%と、下落幅を拡大させています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] 杉並区宮前4丁目(久我山) 10.3%
2[5] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 10.0%
3[1] 台東区池之端4丁目(根津) 7.7%  
4[2] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 7.0%
5[−] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 5.0%
6[4] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 4.4%
7[−] 練馬区練馬2丁目(練馬) 4.4%
8[8] 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.8%
9[−] 新宿区左門町(四谷三丁目) 3.6%
10[−] 大田区西馬込2丁目(西馬込) 3.3%
 

ワースト10

1[2] 文京区本駒込6丁目(駒込) ▲6.1%
2[1] 文京区白山2丁目(白山) ▲5.3% 
3[3] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲4.8%
4[4] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲4.3%
5[5] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲4.3%
6[6] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲3.6%
7[8] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.9%
8[9] 品川区大井7丁目(西大井) ▲2.6%
9[−] 世田谷区赤堤2丁目(豪徳寺) ▲2.4% 
10[−] 大田区山王3丁目(大森) ▲2.4%


 今回も上昇幅・下落幅のレンジはほぼ変わりませんでした。また、本ランキングでは出てこないのですが、騰落率ゼロという地点が23区内でも多く出てきており、停滞感が強まっています。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション価格の上昇は続く−2017年は夫婦共働き、仮想通貨高騰に脚光

JUGEMテーマ:マンション


★ 1月5日付R.E.portによれば、国土交通省は昨年12月27日、同年9月分の不動産価格指数(住宅)及び第3四半期分の不動産価格指数(商業用不動産)を発表しました。指数は、2010年の平均を100としています。

 同月の
住宅総合指数は110.3(前年同月比1.6%上昇)です。住宅地は99.6(同0.9%上昇)、戸建住宅は102.2(同0.4%下落)、区分所有マンションは137.0(同4.6%上昇)となりました。

 都市圏別では、
南関東圏の住宅総合が113.8(同2.3%上昇)、住宅地106.3(同1.6%上昇)、戸建住宅103.1(同1.1%上昇)、マンション132.7(同3.1%上昇)です。名古屋圏は住宅総合が105.6(同5.6%上昇)、住宅地101.5(同6.6%上昇)、戸建住宅100.1(同4.4%上昇)、マンション138.7(同7.0%上昇)となり、京阪神圏が住宅総合110.9(同1.7%上昇)、住宅地99.8(同4.3%下落)、戸建住宅100.4(同0.1%上昇)、マンション141.2(同8.0%上昇)となりました。

 東京都の住宅総合は122.4(同2.9%上昇)、住宅地116.8(同1.1%上昇)、戸建住宅108.8(同1.5%上昇)、マンション137.1(同4.0%上昇)でした。

 商業用不動産の2017年1〜9月分の不動産総合指数は119.4(同3.8%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。この記事は、国土交通省のプレスリリース『不動産価格指数(平成29年9月・第3四半期分)』を基にしていますので、以下その内容を見てみることとします。

 特に東京都に注目してみると、昨年1月〜9月の結果としては、
住宅総合指数が前年同月比1.8%〜7.6%のレンジで毎月上昇し続けています。住宅総合指数は、2013年3月以来、54か月連続で前年同月比で上昇を記録、息の長い価格上昇局面です。その中にあって、昨年4月と5月は、2014年8月以来の伸び率1%台と低い上昇率だったのですが、その後2%〜5%の上昇と回復しています。

 東京都において、昨年4月・5月で足を引っ張ったのは住宅地と戸建てで、前年同月比マイナスとなっています。しかし、その後は
住宅地も戸建ても安定した上昇率を確保しており、購入意欲の強さを表しています。

 そして、何といっても
区分マンションの価格上昇が顕著です。前年同月比上昇率は5月に2.8%とやや低かったことを除けば全月4%以上を記録し、指数は130台で安定的に推移しています。2010年と比べれば、東京都全体として3割超、価格が値上がりしていることを示しており、私たちもその価格に慣らされてきたと言えそうです。

 3割台の上昇ということは、
2010年に坪300万円台で購入できた区分マンションが軒並み坪400万円台に移行してきたことを表します。具体的に、2010年に70平米台6,400万円台で購入できたファミリーマンションが約2千万円超値上がりし、8,600万円台となっていると考えれば、私たちの皮膚感覚にも合っています。

 6千万円台なら購入できても、8千万円台ではとても無理、という一般サラリーマンが多い中で、ダブルインカムの夫婦共働き家庭がマンション購入可能層として脚光を浴びつつあります。昨年来の仮想通貨の予想以上の高騰で思わぬ金融資産を手にし、マンション購入の意欲を高めた方もいらっしゃることでしょう。現段階では、2018年のマンション市場も予測不可能な外部環境の波にもまれながら、上昇基調を継続していくものと考えています。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:09 | comments(2) | trackbacks(0) |
新築マンション市場は安定的な動きー契約率60%台でも不況感は見られず

JUGEMテーマ:マンション


★ 15日付suumoジャーナルによれば、不動産経済研究所は12月14日、2017年11月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、11月の
新規発売戸数は3,366戸です。対前年同月(2,701戸)比24.6%増、対前月(2,817戸)比19.5%増でした。地域別発売戸数は東京都区部1,603戸(全体比47.6%)、都下365戸(同10.8%)、神奈川県542戸(同16.1%)、埼玉県404戸(同12.0%)、千葉県452戸(同13.4%)で、東京都のシェアは58.5%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,287戸で、
月間契約率は67.9%です。前月の60.7%に比べて7.2ポイントアップ、前年同月の62.5%に比べて5.4ポイントアップとなりました。地域別契約率は都区部70.6%、都下56.7%、神奈川県72.0%、埼玉県51.5%、千葉県77.4%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,551万円、83.5万円でした。2017年10月は5,586万円、81.1万円でしたので、前月比総額では35万円(0.6%)のダウン、平米単価は2.4万円(3.0%)アップ。2016年11月は5,161万円、74.9万円でしたので、前年同月比総額では390万円(7.6%)のアップ、平米単価は8.6万円(11.5%)アップとなりました。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,258万円・100.3万円、都下4,879万円・72.4万円、神奈川県5,528万円・77.6万円、埼玉県5,001万円・71.0万円、千葉県4,107万円・57.9万円でした。


 即日完売は127戸(全体の3.8%)で、フラット35登録物件戸数は3,057戸(同90.8%)でした。

 以上がsuumoジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向ー2017年11月度ー』を基にしていますので、以下その内容を見てみることとします。

 まず、11月の発売戸数3,366戸は、前年同月の2,701戸から大きく増えていますが、2015年11月3,496戸には少し及ばず、
平年ベースでは標準的な発売戸数だったと言えます。契約率は前月60.7%と比較すれば改善していますが、4ヶ月連続70%割れとなり、近年にない低契約率傾向は続いています。

 1戸当たり価格5,551万円は、前年同月比では引き続き高いのですが、本年に入ってからは
5千万円台後半が落ち着いた価格水準になってきており、安定した値動きです。

 積極的な販売姿勢となったのに対し、契約率は70%に達していないことから、
在庫数は118戸増加と久々の大幅増加を記録し、6,240戸となりました。超高層物件の販売は11物件283戸と45.1%増加しましたが、契約率53.0%で低迷しています。

 今月はあまり変動のない月で、
契約率は低空飛行ながら、物件供給は増加し、価格水準は現状維持といった結果でした。契約率が70%を切っているからといって、「売れていない」というイメージはなく、マンション市場が現状に慣れてきた感じです。今後とも、何事もなければこのトレンドがしばらく継続していくのではないでしょうか。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 21:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション値上がり率トップ500を発表!−港区駅徒歩1分は最強の証

JUGEMテーマ:マンション


★ 2日付東洋経済は、『東京23区「マンション値上がり率」トップ500』を掲載しています。このうち、1位〜20位を下記に掲げます。数値は値上がり率(%)です。

1 シティタワー品川(港) 2008年築 「品川」駅徒歩10分 104.9
2 サンウッド三田パークサイドタワー(港) 2005年築 「赤羽橋」駅徒歩1分 63.2
3 クレストフォルム上野グランステージ(台東) 2001年築 「上野」駅徒歩5分 59.4
4 ファミール日本橋グランスイートプラザ(中央) 2002年築 「人形町」駅徒歩4分 53.8
5 グランスイート明石町(中央) 2004年築 「築地」駅徒歩6分 48.1
6 プレイス白金ブライトレジデンス(港) 2005年築 「白金高輪」駅徒歩2分 47.9
7 タワーレジデンストーキョー(台東) 2008年築 「秋葉原」駅徒歩8分 47.5
8 エフローレ日本橋(中央) 2002年築 「小伝馬町」駅徒歩3分 45.0
9 パークコート六本木ヒルトップ(港) 2012年 「六本木一丁目」駅徒歩3分 44.9
10 小石川ザレジデンス(文京) 2005年築 「春日」駅徒歩9分 44.1
11 赤坂タワーレジデンストップオブザヒル(港) 2008年築 「溜池山王」駅徒歩4分 44.0
12 パークタワー目黒(品川) 2008年築 「目黒」駅徒歩1分 41.7
13 神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス(新宿) 2004年築 「神楽坂」駅徒歩4分 40.9
13 アーバンドックパークシティ豊洲(江東) 2008年築 「豊洲」駅徒歩6分 40.9
15 銀座タワー(中央) 2003年築 「銀座一丁目」駅徒歩4分 40.6
16 白金タワー(港) 2005年築 「白金高輪」駅徒歩1分 40.4
17 南青山テラス常磐松フォレスト(港) 2006年築 「表参道」駅徒歩11分 39.8
18 エアライズタワー(豊島) 2007年築 「東池袋」駅徒歩1分 39.7
19 ステーションガーデンタワー(荒川) 2008年築 「日暮里」駅徒歩1分 39.1
20 マークスタワー(荒川) 2006年築 「町屋」駅徒歩1分 38.9
20 テラス渋谷美竹(渋谷) 2012年築 「渋谷」駅徒歩1分 38.9
 

 上記の1位から20位までのランキングを見ると、「なるほどね」と思う物件ばかりです。以下、少々分析してみます。

 行政区では、
港区7物件、中央区4物件、台東区と荒川区が2物件、文京区・品川区・新宿区・江東区・豊島区・渋谷区が1物件と、港区、次いで中央区の強さが目立ちます。そして、台東区・荒川区という下町のランクインも目を引きました。逆に、都心である千代田区の物件は上位20位以内には入っていませんでした(東京タイムズタワー24位が千代田区の最高位)。 

 築年数では、2008年築が6物件、2005年築が4物件、2002年築・2004年築・2006年築・2012年築が2物件、2001年築・2003年築・2007年築が1物件となり、意外に
底値からはずれた2008年築及び2005年築の値上がり率が大きくなりました。

 駅距離では
駅徒歩1分が7件、駅徒歩4分が4件、駅徒歩3分・駅徒歩6分が2件、駅徒歩2分・駅徒歩5分・駅徒歩8分・駅徒歩9分・駅徒歩10分・駅徒歩11分が1件でした。駅徒歩1分物件が圧倒的に強いのは明白で、21件中15件が駅徒歩5分以内、駅徒歩10分超は1件にとどまるなど、駅近志向は鮮明でした。

 新築時の坪単価については、
100万円台が5物件、200万円台が10物件、300万円台が3物件、400万円台が3物件と、200万円台を中心に上下に振れています。

 これらを総合すれば、
リーマンショック前の勢いが良かった頃の港区駅徒歩1分、坪200万円台・300万円台のマンションが最も儲かった物件となりました。そして、この傾向は今後とも当てはまると考えられ、もはや坪200万円台・300万円台は無理にしても、港区駅徒歩1分物件でその時々の相場からさほど外れない価格水準の物件であれば、買って得する可能性が高い、と言うことができるでしょう。


『分譲マンション・アップデート』へ  


| 市場動向 | 22:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンションの在庫が過去最高に−ビットコイン化が進むマンション市場

JUGEMテーマ:マンション


★ 23日付日本経済新聞によれば、中古マンションの在庫が膨らんでおり、東京都では10月の在庫が過去最多でした。新築マンションにつられて価格が高騰し、成約件数が伸び悩んでいます。買い主の慎重姿勢が強く、在庫の増加が値下げを促す可能性もあります。

 東日本不動産流通機構によると、10月の東京都の中古在庫は2万5,973件と9月に比べ2%増えました。3年前より5割多く、
これまで最多だった2012年2月を上回りました。首都圏全体の在庫も4年9カ月ぶりの高水準です。首都圏の中古の成約数は昨年、新築契約数を初めて上回りましたが、今年7月以降は前年同期比1.4%減と伸び悩んでいます。

 東京カンテイがまとめた10月の中古マンション売り出し価格(70平方メートル換算)は3,581万円と
3年前に比べ3割近く高くなっています。新築価格が高騰した2013年以降、割安な中古の人気が高まりました。ただ最近は高値で中古にも手が届かない消費者も増えています。

 港区など東京都心部では、1億円を超える「億ション」を中心に引き続き成約が伸びています。
節税目的など国内富裕層の需要が根強いうえ、一時停滞していた海外富裕層の購買意欲も回復傾向のようです。今春に比べ2割高い価格で最近取引された億ションもあるといいます。

 一方、
一般のサラリーマン層が購入の主体となる地域では高価格に需要が追いつかない例が目立ちます。資産性の見極めも厳しくなっており、東京都世田谷区では都心から離れたエリアの利便性がやや劣る物件は成約に時間がかかりやすくなっています。都内在住の30代の男性は「築10年以上なのに新築時より価格が高く納得がいかない」と、江東区の中古物件の契約を見送りました。

 景気の堅調さなどを背景に
強気の売り主は多くなっています。東京カンテイによると、東京都区部で販売中の中古マンションのうち、直近3カ月に値下げをした住戸の割合は10月時点で30.8%で、5月の32.4%をピークに一進一退が続いています。

 ただ今後は、3月の最需要期に向けて売り出し住戸が増える時期を迎えます。
在庫がさらに積み上がる可能性は高く、郊外物件を中心に値下げ圧力が強まるとの見方は多くなっています。

 以上が日本経済新聞の記事の内容です。在庫数のグラフを見ますと、
2012年にいったん天井を迎え、2014年後半〜2015年前半に底となり、その後2016年末まで急激に上昇、本年春先に減少しますが、そこから再び上昇し、ついにピークだった2012年2月の在庫数を上回りました。

 2012年までの在庫の積み上がりは、2011年の東日本大震災を受けて、マンションに対する心情的な
震災リスクが高まり、売れ行きが鈍った時でした。その後はアベノミクスによる新築マンション価格の高騰や消費税アップの間接効果(売主が個人の場合の中古マンションの売買には消費税がかかりません)などで、中古マンションは供給以上に売れた時期がありました。

 今後、消費税率10%へのアップの際にあらためて中古マンションの優位性がクローズアップされるかもしれませんが、
長期トレンドでは、在庫は積み上がっていくしかありません。マンションは既に購入可能層に比して供給過多の時代に入っているからです。

 それでもマンション価格は容易には下がりません。マンションは、生鮮食料品と異なり、基本的に腐ることはないため、
売主の事情さえ許せば長期間保持し続けることが可能だからです。売主の事情で保持できなくなった物件は基本的に業者が安くで買い叩き、リフォームを施して高値で売り出すため、結局エンドユーザーが相場より安くなった中古マンションを見つけることは至難の業です。

 それにしても、在庫が過去最高に積み上がったというのに、
売主側の危機意識はまるで感じられません。逆に「危機意識のなさ」が今の高値を長期に保持できる最も大きな理由なのかもしれません。

 私はここで「危機意識のなさ」を批判しているのではありません。これは逆に言えば、
今の中古市場のマンション価格を皆が信頼しているのだと思います。そして、価格水準というのは所詮、皆が信頼をどの水準に置くかで決まってくるからです。

 私は先月から恐る恐る
ビットコインを購入し始めています。本日はついに1ビットコインが100万円を突破し、最小単位で購入している私の口座残高も、増加率で言えば最も効率よく運用できています。言うまでもなくビットコインは仮想通貨であり、金(ゴールド)に裏打ちされているわけでも、現実通貨の発行元である各国中央銀行によってその価値が保証されているわけでもありません。

 ビットコインは暗号通貨であり、ブロックチェーンによって分散的に記録されている取引を、皆が相互に価値を認め合うことで成り立っているのです。こう考えていくと、
日本のマンション価格も、その実際の使用価値というより、「価値があるのだ」と皆が言い合うことにより成り立ちつつあります。

 ゼロから極限までの価値を生み出し得るビットコインほどではないにせよ、どう考えても
今後余っていくしかないマンションは、既に金と金を結ぶ一介のノード(結節点)となってしまったかのようです。それならばそのゲームに乗っかってリスクを果敢に取る、というのも投資家としてはあり得るスタンスなのでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 22:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
10月のマンション契約率は2016年1月以来の低さ−12月の大商いに期待

JUGEMテーマ:マンション


★ 16日付suumoジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月15日、2017年10月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
10月の新規発売戸数は2,817戸で、対前年同月(2,903戸)比3.0%減、対前月(2,978戸)比5.4%減です。地域別発売戸数は東京都区部1,276戸(全体比45.3%)、都下357戸(同12.7%)、神奈川県623戸(同22.1%)、埼玉県412戸(同14.6%)、千葉県149戸(同5.3%)。東京都のシェアは58.0%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,709戸で、
月間契約率は60.7%です。前月の64.9%に比べて4.2ポイントダウン、前年同月の61.6%に比べて0.9ポイントダウンとなりました。1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,586万円、81.1万円です。2017年9月は5,823万円、84.6万円でしたので、前月比総額では237万円(4.1%)のダウン、平米単価は3.5万円(4.1%)ダウンしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,491万円・101.3万円、都下4,744万円・64.0万円、神奈川県5,529万円・74.9万円、埼玉県4,076万円・56.9万円、千葉県4,270万円・61.8万円でした。


 即日完売は79戸(全体の2.8%)で、フラット35登録物件戸数は2,647戸(同94.0%)でした。

 以上がsuumoジャーナルの記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 −2017年10月度−』を基にしていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、10月の発売戸数2,817戸は、前年同月2,903戸、一昨年同月2,921戸をわずかに下回っています。
契約率60.7%は2016年1月の契約率58.7%以来の低さで、本年7月の契約率71.9%以来、3か月連続で契約率が悪化しています。このような3か月連続の契約率の悪化は、ここ3年間では見られなかった傾向です。

 地域別の契約率を見ると、都区部68.3%、都下42.6%、神奈川県67.4%、埼玉県44.9%、千葉県53.7%で、相対的には
都区部と神奈川県で契約率が高く、都下と埼玉県で低いという結果になりました。

 価格は本年の中では最も低い月なのですが、前年比ではアップになっています。その意味では、価格は依然高止まりしていると言えます。不動産の場合は、価格が安いから売れるというより、売れるから価格が高いと言った方が正確で、10月も、契約率の比較的高い都区及び神奈川県で前年同月比アップ、契約率の比較的低い都下、埼玉県で前年同月比ダウンとなりました。

 即日完売物件は最近減少傾向ですが、10月は全体の2.8%にとどまりました。この中では、
『パークホームズ北千住 アドーア』が第1期69戸を即日完売、「北千住」駅徒歩5分の10年ぶり立地が人気を集めました。販売在庫数は6,122戸に再び増加(前月末比41戸増加)しています。

 10月のタワー物件の販売は12物件119戸で、前年同月(11物件153戸)比22.2%の減でした。契約率は前年同月が52.3%を振るいませんでしたが、本年10月も43.7%と極めて低い状態です。ちなみに首都圏の戸建てについても、本年10月の契約率は29.1%に沈みました。

 近年は11月下旬よりの販売、12月契約のパターンが1年間のピークとなっており、本年もそのシーズンが近づいています。駅直結大規模タワー『ザ・タワー横浜北仲』が12月3日に総販売戸数の3分の2に当たる750戸を販売するなどの動きが注目されます。相対的に低調だった今年のマンション販売ですが、12月の販売がぜひ来年のはずみになってほしいものです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京都の住宅価格指数がついに前年比マイナスに−その意味と価値を考える

JUGEMテーマ:マンション


★ 10月31日付R.E.portによれば、日本不動産研究所(JREI)は同日、2017年8月の「不動研住宅価格指数」(既存マンション)を公表しました。

 2000年1月を100とした場合の指数は、首都圏総合が88.49(前月比0.28%下落)と、4ヵ月連続の下落です。5月以降徐々に上昇幅が縮小していた前年同月比は、0.54%の下落に転じています。

 地域別では、
東京都96.32(前月比0.20%下落)が4ヵ月連続で下落、神奈川県84.56(同0.33%下落)が2ヵ月連続で下落となりました。千葉県は70.42(同1.58%下落)、埼玉県は72.09(同0.61%上昇)となりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。上記記事は、日本不動産研究所の公表資料『「不動研住宅価格指数」8月値の公表について』を基にしています。

 まず、よくわからなかったのが、2000年1月を100とした場合に、現在の数値が88.4と下回っていることです。「不動研住宅価格指数」とは、
「首都圏既存マンション(中古マンション)の成約価格情報を活用し、同一物件の価格変化に基づいて算出された指数」とのことですから、各マンションで、価格が上昇したもの、下落したものなど、一切合切を総合化して指数としたものでしょう。

 ということは、
「指数が上昇している」ということは、中古市場で価格が上昇しているマンションが多い、ということで、「指数が下落している」ということは、中古市場で価格が下落しているマンションが多いということになると思われます。つまり、現在の状況は、2000年1月より、中古価格が下落しているマンションが多い、と捉えることになります。

 そして、前月比、前年比がプラスとなっていた、ということは、
前月、前年と比較して価格が上昇しているマンションが増えてきていた、ということです。しかし、本年5月からは、首都圏、東京都とも、前月比でマイナスとなり、8月にはついに前年同月比でマイナスとなりました。

 つまり、
本年5月からは、価格上昇の中古マンションがだんだんと減り始め、本年8月には、その数が前年同月を下回った、ということができます。それは私が住むマンションの中古市場の値動きを見ても実感しているところですので、それほど驚く傾向ではないかもしれません。

 本年4月の東京都の99.17という指数は、2000年2月以来の高い数値でした。それが落ちたとは言え、直近の本年8月でも東京都は96.32をマーク、高水準を維持しています。

 しかし、これは、
従来のマンション価格の安かった時代の物件が算定基礎に入っているためもあります。今後、ここ2,3年の高騰した価格水準のマンションが中古市場に出てきた場合には、より価格下落圧力が強まるのではないかと思われます。

 そういう意味では、本指標は、
今これから分譲マンションを購入しようという方にも参考になります。マンションを買えばその多数が価格上昇のキャピタルゲインを狙えた良き時代に陰りが見えてきたとも捉えられるからです。

 少なくとも、
マンション価格上昇期にありがちな「今マンションを買わなければマンション価格がますます上がるのでは」という心配は今やなくなりました。キャピタルゲインも今後は見込み薄の方向と割り切れば、自分が永住したいマンションをじっくりと探索する余裕が生まれてくるとも言えます。

 そう考えると、
中古マンションの価格下落も、「そう悪いことばかりではないな」と思い直したのでした。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |