「コロナ→テレワーク→郊外」ストーリーは本当か→統計数値との正しい付き合い方

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★ 少々古い記事ですが、8月21日付の日本経済新聞の記事によれば、不動産経済研究所が発表した7月の首都圏の新築マンションの発売戸数は前年同月比7.8%増の2,083戸でした。神奈川や埼玉といった近郊がけん引し、11カ月ぶりに前年実績を越えました。

 これは、前年が大幅減だった反動もありますが、
コロナ第二波の中で増えた格好です。コロナの影響が顕著だった4月、5月が前年を5〜8割下回っていただけに、「想定以上の数字」との声も上がっています。

 特徴的なのは、
東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増となっています。1戸の価格が前年同月比7.9%増と高止まりする中、相対的な値ごろ感が人気を集めています。

 不動産助言会社トータルブレインが不動産各社の上記の販売状況を調べたところ、
神奈川県や埼玉県、千葉県で「好調」の割合が大幅に増えました。「都心の価格上昇についていけない顧客を中心に、郊外でも駅に近く割安感のある家族物件が人気だ」ということです。

 不動産経済研究所のデータでも、消費者の購入割合を示す
契約率が7月は神奈川県や千葉県で好不調の目安の70%を超えました。

 郊外への関心の高まりは中古でも顕著です。中古物件情報サービスのハウスマートが5〜7月に約5千人にアンケートすると、30〜40代の家族層中心に重視する点に変化が現れました。2019年に24.2%だった「駅との距離」が14.8%に減る一方、「広さ」は26%から28.9%に増えました。希望エリアは「職場の近く」が約2ポイント低下しています。

 「テレワーク普及で働き方が変わり、駅からやや遠くても広さを重視する人が増えた」と分析されています。ただし、近郊では戸建てとも比較されやすく、嗜好変化に対応する戦略が問われています。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。この内容は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向―2020年7月度―』を基にしたものです。

 記事は、
うまく時流に載せた内容となっています。その最も大きな拠り所は、地域別発売戸数が「東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増」となったことです。むしろこの数値に飛びついて、「コロナ→テレワーク→郊外」ストーリーを組み立てたという気がします。

 しかし、これは、
書きやすい数値をつまみ食いしたものとも言えます。ここで掲げられていない千葉県の発売戸数は、▲29.9%という大幅減となっています。

 また、
「契約率が7月は神奈川県や千葉県で好不調の目安の70%を超えました」とありますが、上記で好調の原動力とされた都下の契約率は48.1%、埼玉県の契約率は55.4%しかありません。発売戸数と契約率の両方の数値を見れば、都下と埼玉県では、「大量の在庫を抱えたデベロッパーが耐えきれずに在庫を売りに出しましたが、案の定成約できずに大量の売れ残りとなってしまい、『どうしたらいいかわからない』と頭を抱えています」という記事に仕立てることもできるのです。

 押さえておかなければならないのは、
発売戸数が僅少な最近の販売状況では、各物件の発売戸数や契約率が直ちにそのエリアの発売戸数や契約率の増減として大きく影響を与えるという事実です。

 例えば、発売戸数が「東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増」というのは
実戸数で言えば、23区は178戸減、都内は79戸増、神奈川県は193戸増、埼玉県は113戸増ということです。いずれも、大規模マンションの第1期販売が実施されたか否かで左右される規模感です。前年比較との兼ね合いですから、各年のロット感はこの半分で十分出てくる数値でもあります。

 ただし、各記事には世論形成効果もありますので、これを読んだ方々が
「今トレンドは郊外なのか!」とまじめに思い込み、郊外型マンションが売れていくということがないとは言えません。ともあれ、読者としては、記事一片に踊らされず、その程度の読み物として楽しんで読むのが正しいスタンスだと思います。

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| 市場動向 | 19:39 | comments(0) | - |
2月に発生していた売り急ぎの動きーマンション市場に関する東京カンテイの分析

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★ 30日、東京カンテイは、『Kantei eye 104(新型コロナウイルス流行下のマンション市場)』をリリースしました。不動産市場分析をリードする同社の詳細な分析ですので、じっくり読みたいところです。ここでは、首都圏にフォーカスして以下にご紹介します。

1.新築・中古マンションの市場動向
 新型コロナウィルスの影響ですが、価格に対してはあまり表面化していません。新築マンションの坪単価は上昇し続けており、「叩き売り」といった動きは確認できません。中古マンションについては、一部の築年帯(築10〜20年、築30年超)で価格水準をやや下げているものの、基本的には高値を維持し続けています。

 販売戸数については、新築マンションについては販売自粛の結果大きく落ち込むこととなりました。
中古マンションについても新たに売り出すケースは大幅に減少しましたが、それ以前から売りに出されていた物件が流通しているため、供給戸数は新築マンションほど急減しているわけではありません。

2.中古マンションの価格改定と値下げ率等
 市場は基本的に「フリーズ」状態となっています。価格改定シェアは一時的に40%を上回りましたが、その後はレンジ内の動きです。値下げ率については、▲5.2%から▲5.5%へ拡大し、個別事情により価格を下げる物件の動きに影響を受けています。直近では売り急ぎの動きはやや沈静化しつつあります。

3.1〜6月の中古マンション市場に何が起きたのか
 2月は1月と比べて販売戸数が大きく増加し、一方、消滅戸数も2〜3月に増加しています。また、2月には価格を下げた住戸の割合も増加しました。2月を中心に、コロナ禍を悲観した売り急ぎの動きが一時的に発生し、その受け皿として成約戸数も増えたことが観察されます。

 タワーマンションと非タワーマンションの比較では、
4月に下落率がタワーマンションの方が高くなる傾向が一時的に表れたものの、その後はむしろタワーマンション優位の傾向が強まっています。また、築40年超のマンションは、3〜4月に下落率が著しくなりましたが、その後は持ち直しており、売り急ぐよりも様子見をしようという動きになっています。

 以上が東京カンテイの新型コロナウィルス下のマンション市場動向分析です。なお、
日本全体では価格下落傾向が続いており、首都圏はいち早く持ち直す底堅さを示しています。数値を細かく見ていくと、四半期ベースでは首都圏では築古物件ほど価格が下落しているようにも見え、この数値をもってどのように分析するかは多分に分析者の主観と判断が入っているようにも思います。

 ただ、
全般には、私も東京カンテイの分析通りだと思います。リスク要因としては、「新しい日常」という「特殊環境」が今後永続するケースで、その場合には長期的には大なり小なり首都圏のマンション市場に影響を及ぼすこととなるでしょう。

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| 市場動向 | 19:21 | comments(0) | - |
在庫増加、回転率低下、評価損計上ー今後の不動産販売はネガティブストーリーか

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★ 10日付日本経済新聞によれば、不動産会社が抱えるマンションやホテル、施工中物件などの在庫が増えています。3月期決算企業41社の在庫を集計したところ、2020年3月期末では約4兆8,000億円と10年前比で7割増えました。低金利や販売の伸びを背景に在庫を積み増してきましたが、足元では新型コロナウイルスが直撃、需要の低迷が長引けば値引きや評価損の計上を迫られるリスクが高まります。

 2010年3月期から2020年3月期まで継続比較できる41社を対象に調べました。
2020年3月末の在庫は4兆8,000億円と、10年で約2兆円増えました。

 不動産各社は
戦略的に在庫を積み上げてきました。所得水準の高い共働き世帯「パワーカップル」やインバウンド(訪日外国人旅行客)の増加を受け、都心やその周辺でタワーマンションやホテルなどの開発を活発化してきました。不動産投資信託(REIT)という売却ルートも増えました。

 金融緩和が各社の借り入れ負担を抑え、在庫を急いで消化しなくても財務負担は重くなりませんでした。低金利は購入者側の負担も軽くし、需要を下支えしました。

 1年間に在庫が何回入れ替わるかを示す
在庫回転率は2020年3月期は1.64回で、この5年で0.25ポイント低下、大手を中心に物件を長く抱える傾向が強まっています。

 ところが、
コロナショックで市場が急減速しました。不動産経済研究所によると、5月の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比82%減で単月としては過去最低の水準となりました。「落ち込みが続けば、売り主はキャッシュバックや割引を検討せざるをえない」(ニッセイ基礎研究所の渡辺布味子准主任研究員)との懸念が出ています。

 大和不動産鑑定が5月に行ったアンケート調査では、全用途平均で54%がコロナ収束後の不動産価格がコロナ前よりも下がると答えました。用途別では
ホテル(86%)や住宅(57%)などで下落予想が多くなっています。「ホテルでは3割ほど値下がりする物件が出てきてもおかしくない」(国内証券)との指摘もあります。

 大手は「住宅の投げ売りは基本的に行わない」(野村不動産ホールディングスの芳賀真グループ最高財務責任者=CFO)と強気姿勢ですが、中堅以下のホテルなどでは影響が顕在化しています。トーセイは6日、新型コロナの影響で2020年11月期に76億円の在庫評価損を計上すると発表、いちごは2020年2月期の連結決算で74億円の販売用不動産の評価損を計上しました。

 リーマン後は不動産各社が資金繰りのために損失覚悟で売却を急いで利益を圧迫しましたが、現在は
「銀行が融資を引き揚げて資金繰りに詰まる状況ではない」(SMBC日興証券の田沢淳一シニアアナリスト)状況です。低金利は長期化しそうで、住宅購入の意欲は戻る可能性もあります。

 それでも新型コロナの感染が収束せず需要の低迷が長期化すれば、
評価損が膨らんで体力のない中堅以下の不動産会社を中心に業績に打撃になりかねません。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
販売在庫の増加と在庫回転率の低下、アンケート調査の下落予想、トーセイの評価損計上を材料に、ネガティブ予想をストーリーに書いた記事です。もちろん、金融緩和の継続、住宅購入意欲が戻る可能性など基調が変わらない中では、ポジティブ予想で記事を組み立てることもできました。

 それでもある程度はネガティブ予想も「なるほど」と思わせる
納得感のある良い記事に仕上がっています。確かにリーマンショックを経てマンション市場は寡占状態になり、少しのことではびくともしない大手デベロッパー揃いとなって不動産市場を支えていますが、それでも中小デベロッパーが引き続き存在することも事実です。

 「地方移住の問い合わせが急増」といった今流行りの記事のようにはならないと思いますが、少なくとも
当分の間は需要が戻らないと判断した場合には、体力に乏しいデベロッパーが見切り売りに走る可能性は十分にあります。また、資金繰りが厳しくなくても、業者は資金の回転が命なので、資金投下を新たに行いたい物件が出てきた場合には多少損を出しても現金化を選ぶ傾向にあります。

 コロナショックが
不動産市場の選好に変化をもたらしたのは確かで、今まで土地値を釣りあげてきたホテル用地がだぶついてくることが見込まれます。今まで買い負けてきたマンションデベロッパーが駅近好立地に反応し、積極的に札を入れることもあり得るでしょう。

 最近もう買えないと見ることをやめていた都心の新築マンションをあらためて調べると、その
価格の高さはさらに際立っていました。それでも買う層はどれくらいいるのか、買う層を求めてデベロッパーは皆我慢比べを続けるのかーある大手デベが手早い利潤を求めてその列から抜けたら価格トレンドは一気に変化するかもしれません。 

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| 市場動向 | 19:08 | comments(0) | - |
中古マンション価格が徐々に下落?−築年数の必然と大きなトレンド

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★ 東京カンテイは6月23日、『中古マンション70平米価格月別推移ー2020年5月ー』を発表しました。これによれば、2020年5月の首都圏中古マンション価格は、主要エリアの弱含みに伴って前月比▲0.7%の3,674万円と3か月連続で下落しました。

 都県別で見ると、
東京都では平均築年数がやや進んだ影響から▲0.8%の5,097万円と再び下落し、神奈川県(▲0.9%、2,837万円)では続落となりました。一方、前月に2%以上下落した埼玉県(+0.3%、2,253万円)や千葉県(+0.7%、2,077万円)では再び上昇して幾分か持ち直しましたが、前々月の水準までには至りませんでした。

 首都圏主要都市の中古マンション価格は、
東京23区で前月比▲0.8%の5,692万円と平均築年数が25.0年→25.6年に進んだ影響から下落に転じました。また、横浜市(▲1.1%、3,096万円)やさいたま市(▲1.0%、2,670万円)、千葉市(▲0.8%、1,912万円)でも1%前後のマイナスを示しており、首都圏では全ての主要都市で価格水準を下げる結果となりました。

 都心6区は前月比+0.3%の8,373万円と上昇傾向を維持しましたが、その度合いはここ3か月間で鈍化しつつあります。一方、周辺エリアではともに下落しており、直近1年間では現水準にて概ね安定した推移を示しています。

 以上が東京カンテイのプレスリリースの概要です。これだけでは中古マンションの価格トレンドが下落に転じたとは言えず、その理由としては、
今回の調査が築年数が進んだ物件の取引が多かったことが挙げられます。

 しかし、一方では、
最近、首都圏のほとんどのエリアで、築年数が進んでいるとも言えるのです。下記にこの3か月の売買された物件の平均築年数を挙げてみます。

首都圏         3月 25.3年  4月 25.8年  5月 26.1年
 東京都        3月 24.7年  4月 25.1年  5月 25.6年
  東京23区      3月 24.7年  4月 25.0年  5月 25.6年
   都心6区      3月 22.3年  4月 22.6年  5月 23.0年
   城南・城西6区   3月 27.5年  4月 28.3年  5月 29.0年
   城北・城東11区  3月 24.1年  4月 24.4年  5月 24.8年


 この傾向からわかることは2つあるのではないかと思います。一つは、物件価格の高騰から、購入者がより築古の物件に向かっていることです。当然築年数が古いほうが安価なわけですから、買いやすくなります。特に、購入者の懐具合の観点からは、直近のコロナ禍の影響から収入が目減りし、また目減りしなくても生活防衛的なスタンスになっていると考えられます。

 もう一つは、新築物件が年々減少し、中古マンション市場に出る物件が必然的に築古化していることです。これは日本の人口動態とも影響があります。2000年代にマンションが大量に発売されたのは、それを欲する団塊ジュニア世代の存在がありました。これからはもはやそのようなマンション第一次取得世代の大量発生は見込めませんので、新築マンションへの需要は細る一方なのです。

 中古マンション市場が自然と築古化し、需要も減退していくとすれば、都心希少エリアの価格高騰はあり得るものの、全般には価格は緩やかに下落傾向になっていくと思われます。コロナの影響というより、そのような大きなトレンドの中で考えるとすれば、直近の下落傾向も自然な流れとして受け止められやすいのではないでしょうか。

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| 市場動向 | 22:42 | comments(0) | - |
新型コロナの影響と狼少年ー真の投資家が狙うべき不動産とは?

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★ 14日付INVEST ONLINEによれば、JLL日本法人が2020年5月26日、不動産投資家(デベロッパー、アセットマネジャー、資産管理会社、国内外ファンド、金融機関等)が市場をどのように見ているか、投資意欲などについての調査を発表しました。

 この調査によると、
投資家の約75%が今後も積極的に不動産へ投資する考えをもっています。「物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う」は7.7%とやや少なかったものの、「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」が67.2%と多くの投資に前向きな姿勢が見られます。

 また、物件取得価格水準については
「5〜15%下落する」と考える投資家が65.5%と一番多い結果となりました。投資家の実に約9割が「5%以上下落する」と回答し、新型コロナウイルス感染拡大の影響が不動産価格の下落につながり、一定の価格調整があると見ていることがわかりました。

 また、今後の投資戦略については、
オフィス、レジデンシャル、物流という回答が多く、全体の6割以上を占めています。インバウンド需要に支えられてきたホテル、リテール(商業施設)については、コロナの影響が大きく、投資対象としての関心は低位に留まっています。

 オフィスは依然として人気ですが、景気に比較的左右されず安定感のあるレジデンシャルや、契約形態が長期であり生活必需品の需要増に伴って追い風となっている物流への関心度が高くなっているようです。

 今後の投資で
最も重要な点は「価格の妥当性」という回答が多かったですが、それを確信できるだけの情報が不足していることがあげられます。投資意欲は旺盛であるものの、現時点では様子をみている投資家が多いということが、このアンケートからうかがい知れます。

 以上がINVEST ONLINEの記事の概要です。不動産を売る方ではなく、買う方から現状をどう見ているかがわかって興味深い調査です。

 結論から言えば、
不動産投資家の買い意欲はコロナ禍を経ても旺盛です。できればお得な物件を安く買いたい、というのは投資スタンスというより人間の欲望であり、コロナ禍をその好機ととらえ、不動産価格が下落するところをうまく買いたい、という心理が出ています。

 しかし、おそらくは
そんな気持ちが買い手の顔に出ている間は、不動産は安くなりません。不動産価格が本当に下落するのは、売り手が「こんな損する不動産投資から早く足を洗いたい」と売りを焦り、買い手が「こんな損する不動産投資に手を染めるのは愚かだ」と見向きもしない世相が現れるときなのです。

 世間には
コロナの影響で不動産価格は暴落する、とする週刊誌の記事がいっぱい出ています。「暴落する」と煽る方が「変動せず」と書くよりもはるかによく読まれ、週刊誌が売れるからであり、はっきり言ってそれ以上でも以下でもありません

 「暴落する」と書かれると
オーナーは心配になり、買い手は喜び、どちらにしてもこの記事を読まずにはいられなくなります。筆者にとっては、一部で狼少年と言われても、ならば狼少年に徹した方が市場の需要は圧倒的にあるのです。

 今回のコロナ騒動で
民泊施設だけは本当に痛めつけられ、誰もが民泊業から足を抜けようともがいています。上の理屈からすれば、今この時に民泊業に進出する人こそが真の裁定機会を狙う投資家と言えるのでしょう。

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| 市場動向 | 20:08 | comments(0) | - |
ついに千代田区で中古マンション価格が下落−その背景を分析する

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★ 3日付日経ビジネスは、「『千代田区神話』に異常あり、中古マンション価格が下落」とのタイトルで、「東京カンテイ」の井出上席主任研究員の分析を記事として発信しています。会員限定記事ですので、以下ではそれを要約して記します。

コロナ禍の影響を受けて、都内の中古マンション市場では顕著な下落傾向が出始めました。速報値(5月14日時点)によると、中古マンションの価格が下落しにくい「千代田区」「港区」「渋谷区」(ビッグ3)でも物件の値下がりが見られます。

 例えば、築10年の中古マンションの流通坪単価を平均値で見ると、
港区では4月まで724万3,000円でしたが、5月半ばには約5%下落して689万3,000円に下がりました。千代田区は下落幅が一段と大きく、前月より約15%下落して547万9,000円(4月は642万3,000円)となりました。渋谷区も下落傾向にあります。

 あくまで推測ですが、
企業や個人事業主が手元資金を確保するために、中古マンションを売り急いでいると分析しています。千代田区には事務所などの用途で利用されるマンションが多く、「固定資産を手放して流動資産を厚く持ちたい」と切迫した企業などの売りが出たのではないでしょうか。

 とは言え、
千代田区に立つ物件の潜在力が低下したわけではなく、中古マンションのヒエラルキーが変わることはないでしょう。

 一方、坪単価が都内で最も高い港区は、千代田区に比べて下落幅が緩やかです。
港区では住居として保有しているマンションが多いため、急な換金ニーズが千代田区よりも少ないのでしょう。渋谷区では駅周辺を中心とした再開発で2019年の夏頃から価格が高止まりしています。開発はまだ継続しており、優良物件は保有者がなかなか手放しません。

 平時ならばビッグ3は太い投資家の買い支えがあります。
港区ならば赤坂や麻布、渋谷区ならば南平台や広尾の中古マンションは、「このエリアしか買わない」という富裕層や外国人の投資家が多いのです。資金が流入しやすいので、都内の他のエリアで坪単価が下落しても、国内外投資家の買い支えが入ります。

 今はこの
平時のロジックが通用しないコロナ禍によって現地に赴いて物件をチェックできなくなったことが、取引が薄くなって価格が下落した理由の1つでしょう。特に外国人が今、来日するのは簡単ではありません。

 また、都内において
生活するには利便性が高いものの資産価値に劣る地域は中古マンションの売りが出やすくなります。例えば、台東区、江東区、墨田区、荒川区などです。これらの地域は最近までバブル状態でしたが、資産価値が再考されて、その強弱によって購入に適したエリアの選別が明確になるのでしょう。ただ、しばらくは市場が冷え込んで売買そのものが成立しにくくなる可能性があります。

 リーマン・ショック後は停滞が約3カ月続き、東日本大震災後は液状化現象が発生した千葉県浦安市などで6カ月ほど市場の動きが限定的になりました。コロナ禍は金融危機と異なり実体経済を毀損しているので、
6カ月ほど市場の動きが乏しくなるとみています。フリーズ期間に耐えきれなくなり、取引が動き始めるのは今年の秋ごろではないでしょうか。

 コロナ禍のような前例のない混乱では先行きを見通せる投資家は存在しません。
幾つも物件を保有している所有者は、不安要因が増えた場合に資産性の低い物件から手放す。そうした動きから中古マンションの価格下落がしばらくは続くとみています。

 リモートワークなど働き方の変化によって非通勤の住宅需要が見直されます。職場より病院や商業施設に近い街で暮らしたいというニーズが高まり、郊外であっても多くの人口を抱え、複数の路線が乗り入れる街には強みがあります。都内で言えば、JR中央線沿いの立川や吉祥寺で、駅力の強い街の近郊には、企業が新しい働き方に対応するためにサテライトオフィスを建設するといった動きが出てくるかもしれません。

 選ばれる地域は
「物流施設の強さ」が主要因になる可能性もあります。新しい生活様式では物流の重要性が増し、成長が期待できる産業分野です。こうした物流施設は郊外の幹線道路沿いに建っており、郊外は車を足として利用する生活となり、大型ショッピングセンターに行くには車が不可欠です。新しい自動車道が開設される地域などは、価格の安い中古マンションに買いが入りやすくなります。郊外の価値が見直されるかもしれません。』

 以上、興味深い分析が多いため、引用が長くなりました。私も先週、
「永田町」駅徒歩2分の千代田区中古マンションで昭和57年築、坪単価278万円という80平米超、6千万円台の物件を捨て看板で見つけ、ついふらふらと見に行きました。室内はボロボロでスケルトン・リフォームが必要だと判断しましたが、逆に1千万円弱かけてこの地で7千万円台のリノベマンションが手に入るならいい話だと感じた次第です。

 その物件は
法律関係の法人が事務所で使用していたものを業者が安く買い取ったようで、法律書や立派な調度品などがそのまま放置されていました。何らかの理由で早々に明け渡さざるを得ず、安値で買取業者に引き取ってもらって現金化を急いだのかもしれません。

 以前のブログでも書きましたが、
これらの物件を一般人が安く購入できるかというと、それは難しい場合が多いです。売り急ぐ売主は2〜3週間での現金化を求めており、住宅ローン利用の一般サラリーマンではそんな短期間で融資が引けることはないからです。

 次善の策としては、今回の永田町物件のように
買取業者が安く買いたたいた物件を「市場よりちょっと安く」買うことです。買取業者も資金を回転させるために早期の売却を狙っており、安く仕入れた物件を相場より少し安めに出すことが多いからです。

 しかし、記事の終盤にある通り、
今後は街力の高い郊外都市の時代になるかもしれません。また、キャピタルゲインとしてそうならなくても、そのような利便性の高い街で生活する満足度は高いはずであり、周りにスーパーが何もない「永田町」駅徒歩2分のマンションに住むよりは充実した人生が送れることでしょう。
 
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| 市場動向 | 19:36 | comments(0) | - |
4月既存マンションは価格が1割下落?−その数値の理由を分析する

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★ 15日付R.E.portによれば、不動産流通推進センターは同日、全国の指定流通機構における2020年4月の売買成約状況を発表しました。

 既存マンションの
成約件数は3,566件(前年同月比45.75%減)と、2ヵ月連続でマイナスです。成約価格は2,540万円(同9.03%減)、1平方メートル当たり単価は38万5,200円(同8.76%減)と、ともに2012年9月以来はじめてマイナスに転じました。

 既存戸建住宅の成約件数は2,465件(同29.75%減)と、4ヵ月ぶりにマイナスとなりました。成約価格は2,001万円(同11.38%減)と、2ヵ月連続でマイナスにまりました。建物面積は113.30平方メートル(同0.52%増)、土地面積は219.07平方メートル(同15.06%増)と、ともに2ヵ月連続でプラスとなりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。この記事は、不動産流通推進センターのプレスリリース『指定流通機構の物件動向(令和2年4月)』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 成約価格が首都圏で前年同月比1割近くも下落したという事実は衝撃的です。ただ、その
数値を額面通りに取っていいのかは検証が必要です。

 まず、成約価格が減となっても、専有面積が小さくなっていればグロスが低くなるのは当然です。しかし、
専有面積は前年同月比▲0.59%で、わずかに小さくなったもののそれほど変わらず、事実平米単価は▲8.76%と下落しています。

 しかし、指標としてもう一つ注目しなければならないのが
築年数です。実は、成約物件の築年数が前年同月と比べて9.87%アップしています。成約価格の下落率▲9.03%と築年数経過の+9.87%は単純に同列に比較できませんが、しかし今月は築年数がより古い物件が多く成約したことが価格下落の主要因ととらえることはできそうです。

 それでは今月はなぜより築年数が経過している物件がよく売れたか、というと、そこは
やはり高額物件に手を出す人が少なかったということかもしれません。コロナの影響でキャッシュフローが潤沢な個人事業主などが姿を消し、コロナに影響を受けにくいサラリーマン層の手堅い需要に支えられたとも言えます。

 東京都の数字を拾ってみます。成約価格は4,192万円で、前月比▲3.8%、前年同月比▲3.1%でした。ただ、前年5月、6月の成約価格はそれぞれ4,150万円、4,164万円でしたので、それほど急落したとのイメージはありません平米単価は70.41万円で、前月比▲0.7%、前年同月比▲0.9%とわずかでした。

 専有面積は59.66平米で、前月比▲2.7%、前年同月比▲1.9%と、昨年6月の59.67平米を抜いてこの1年で最も小さくなりました。築年数は21.99年で、前月比+6.9%、前年同月比+12.1%と、築年数の古さが顕著になりました。4月の築年数はこの1年間で最も古いことになります。

 成約した物件数は、全国で前年同月比▲45.8%と半減、東京都では▲56.2%とさらに悪化しました。東京都の前月は1,895戸と好調な戸数であったことからまさに「突然死」のような様相です。売主や仲介事業者にとっては価格下落より「売れない」という状況の方が深刻です。

 このように
「コロナの影響でマンション価格が下落した!」ととらえるのは早計です。ただ、購入側の需要は明らかに小さくなっており、今後とも販売動向に注意が必要でしょう。

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| 市場動向 | 20:14 | comments(0) | - |
統計開始以来の最低の販売戸数にー4月の首都圏マンション市場動向

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★ 20日付新建ハウジングのニュースによれば、不動産経済研究所は同日、4月の首都圏と近畿圏のマンション市場動向を発表しました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で、首都圏の新規発売戸数は前年同月比51.7%減の686戸となりました。これは1973年の統計開始以降最低で、これまでのワーストである1975年1月の705戸を下回りました。契約率は14.6ポイント上昇の78.9%で、契約が見込まれる人気物件の発売で大きくアップしました。

 新型コロナのため大手デベロッパーを中心に
モデルルームが閉鎖しており、販売活動がほぼ止まっていることが大きな発売減につながりました。エリア別の発売戸数は東京都区部が42.1%減の420戸、都下が73.4%減の45戸、神奈川県が55.6%減の136戸、埼玉県が39.3%減の74戸、千葉県が88.8%減の11戸でした。1戸当たり平均価格は5.4%上昇の6,216万円、m2単価は9.6%上昇の102.0万円でした。

 同日国土交通省で行った記者説明会で不動産経済研究所・調査事業本部企画調査部の松田忠司主任研究員は、コロナ禍によりモデルルームが閉鎖しているほかに、
2019年下期から販売に時間がかかっている状況も説明しました。「発売戸数の年間3万戸割れの可能性は高い」としました。価格も2014年以降人件費上昇が主な要因で高止まりしていることも述べました。5月の発売戸数予想は500戸で、松田氏は「(首都圏が)1カ月間ずっと緊急事態宣言下にあり、4月以上に少なくなる」と説明しました。

 以上が新建ハウジングの記事の概要です。これは、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2020年4月度−』によっていますので、以下その内容も見ていくこととします。

 今回は予想通りの少ない販売戸数となりました。契約率は78.9%と高いのですが、これはもともと
購入希望のあった住戸にしぼって販売した結果とも言えます。したがって、1戸当たり平均価格も6,216万円と、むしろ5.4%上昇しています。在庫数は前月末比で93戸減少し、7,795戸となりました。新規販売がほぼありませんので、当然の在庫減少とも言えます。

 タワー物件については、4月の販売は2物件156戸に限られました。契約率は93.6%ですので、まさに購入を決めていた方のみに販売した格好です。

 間取り別で特徴的だったのが
4LDKの販売戸数39戸のうち38戸が成約していることです。少子化の中で4LDK住戸が少なくなっている昨今ですが、だからこそ4LDKを必要としているファミリーには希少で、底堅い需要を示しました。

 価格帯で見ると、
4千万円台前半と6千万円台後半〜7千万円台がよく売れています。いずれもファミリー需要が中心と思われます。

 このように
需要急減期に頼りになるのはやはりファミリー実需であることがわかります。デベロッパーにとってみれば価格を吊り上げ、大いにもうけさせてくれるのが投資・投機筋でありますが、マンションはファミリー向けの良質な住戸を供給し続けることが基本であることを感じてほしいものです。
 
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| 市場動向 | 19:05 | comments(0) | - |
動揺するもすぐに平静に?−コロナ後も不動産市況は変わらずか

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★ 東京カンテイは4月23日、『2020年3月の首都圏中古マンション70平米価格月別推移』を発表しました。これによれば、3月は、価格水準の高い東京都の事例シェアが縮小したために、前月比▲2.0%の3,748万円となりました。

 しかし、都県別で見ると、
東京都ではおおむね横ばいの5,101万円となった一方で、神奈川県(+1.9%、2,914万円)や埼玉県(+2.0%、2,300万円)、千葉県(+1.0%、2,105万円)ではいずれもプラスを示しており、特に神奈川県や埼玉県では築年数の若返りに応じて上昇率も大きくなっています。

 これを都市別で見ると、
東京23区で前月比+0.1%の5,673万円とわずかに続伸しましたが、前年同月比ともに2月と大差ありません。横浜市(+1.7%、3,151万円)や千葉市(+1.2%、1,978万円)では平均築年数がやや若返ったこともあり、それぞれ1%以上の上昇を示しました。一方、さいたま市では▲0.3%の2,683万円と、小幅ながら3カ月連続で下落しています。

 都心6区では前月+1.0%の8,282万円と上昇傾向を維持、城南・城西エリアでも5,511万円で再びプラスとなったことで2019年9月の最高値(5,515万円)に迫りました。一方、城北・城東エリアでは引き続きの弱含みで4,300万円と上値が抑えられています。

 5年前との比較をしてみます。2014年1月の価格は、23区が4,108万円、横浜市が2,589万円、さいたま市が2,139万円、千葉市が1,751万円でしたので、千葉市を1とすると、23区が2.35、横浜市が1.48、さいたま市が1.22でした。2020年3月は、上記の通り、千葉市を1とすると、23区が2.87、横浜市が1.59、さいたま市が1.36と、格差が都市間で拡大しています。

 23区内では、
2014年1月の価格が都心6区で5,568万円、城南・城西エリアで4,432万円、城北・城東エリアで3,228万円でしたので、城北・城東エリアを1とすると、都心6区が1.72、城南・城西エリアが1.37でした。2020年3月は、上記の通り、城北・城東エリアを1とすると、都心6区が1.93、城南・城西エリアが1.28と、都心6区が格差を広げたのに対し、城北・城東エリアと城南・城西エリアの格差が縮まっています。

 5年前との比較を全体的な傾向で言えば、都心部に近いところから郊外に向かうにつれて価格差は拡大しています。城北・城東エリアと城南・城西エリアの格差縮小も、実は都心との距離が城北・城東エリアの方が近いからかもしれません。

 一方、現状としての価格動向で見ると、
3月は新型コロナウィルスの影響が出始めの頃ではあるものの、少なくとも中古マンションの価格にはその影響が見られません。コロナ後の不動産価格の暴落を期待(?)する声もありますが、レジデンス系の不動産ではそんな価格下落の要素はないような気がします。

 不動産市場では現在、民泊系に手を出してしまった個人投資家や小規模法人の換金売りは出ています。しかし、それも一時の現象でしょうから、そのような少しお得な不動産を獲得するのも手ではありますが、大勢としては何事もなかったようにコロナ後を迎えそうです。

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| 市場動向 | 20:11 | comments(2) | - |
新型コロナウィルスの影響はまだ序の口だったかー3月の首都圏マンション市場

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★ 不動産経済研究所は16日、『首都圏のマンション市場動向ー2020年3月度ー』を発表しました。これによれば、先月のマンション発売戸数は2,142戸で、前年同月の3,337戸から▲35.8%の大幅減となりました。一昨年3月の発売戸数が3,617戸でしたので、3月としてはここ3年間で最も少ない戸数となっています。

 発売戸数を地域別にみると、東京都区部が1,074戸で前年同月比▲30.6%、東京都下が146戸で同▲53.4%、神奈川県が646戸で同▲23.3%、埼玉県が98戸で同▲68.2%、千葉県が178戸で同▲45.4%で、軒並み減っていますが、特に
東京都下、埼玉県の発売戸数が前年同月比で半分以下となっています。

 契約率は70.0%で、7カ月ぶりに70%台を回復、コロナを踏まえて発売戸数を絞ったことが貢献しました。ただ、前年同月が72.2%でしたので、よく売れる3月としてはそれほど高い数字ではありません。これを地域別にみると、東京都区部が68.1%、東京都下が66.4%、神奈川県が76.2%、埼玉県が57.1%、千葉県が69.7%で、神奈川県、千葉県、東京都区部、東京都下の順で好調でした。

 1戸当たり価格は6,156万円で、前年同月比で戸当たり396万円のダウンです。ただし、平米単価は2.6万円のアップとなっていますので、
グロスは下がるも単価は上がったことになります。都区部も同様の傾向でした。いずれにせよ、6千万円台というのは価格が依然高い水準にあることを示しています。

 販売在庫数は7,888戸で、前月末比で278戸減少しました。前年同月末も8,267戸でしたから、在庫数が7千戸台に減ったのは良い傾向と言えます。ただしその分、まだ売り出せていない潜在在庫は増加している可能性があります。

 タワー物件の発売戸数は12物件447戸で前年同月比▲53.0%と半減、契約率は64.0%と、前年同月80.4%から落ち込みました。昨年3月はまだタワー物件がマンション全体の販売をけん引していましたが、この点でも様変わりしています。

 価格帯別の販売状況をみると、
1億円以上の高額住戸の契約率が53.3%と目立って少なくなっています。マンション販売が好調な時は、1億円以上住戸の契約率は常に80%を超えていました。コロナウィルス蔓延によるキャッシュリッチな事業経営者の不動産購入意欲減退、日本に渡航できないアジア投資家など、不動産市場のこれまでの主役が鳴りをひそめてます。 

 繰り返しになりますが、3月の不動産市場の低迷はもちろん、新型コロナウィルスの影響があります。ただし、3月21日〜23日の3連休までは大手デベロッパーが大々的にタワーマンション販売の広告を打っていましたので、
実際に大きな影響が出たのは3月下旬の1週間程度で、4月の数値こそ惨状そのものかもしれません。

 もともと3月は、4月の新生活を控えて新築マンションに入居したいファミリー層の需要がある時期でしたし、4月、5月は、本格春商戦で、
マンション販売が盛り上がるはずの時期でした。この時期の緊急事態宣言による外出自粛要請は業界にとっても大変な痛手となったはずです。

 しばらくはなすすべなし、というのが正直なところでしょう。

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| 市場動向 | 19:18 | comments(0) | - |