地価の底上げか、地価上昇の終わりの始まりか−都心よりも城北で地価上昇中

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。10月9日には、本年10月1日現在について、『2018.10.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 「住宅地価格」において、四半期比較で「値上がり」を示した地点が12.5%(前回8.3%)、「横ばい」が85.1%(前回88.7%)、「値下がり」が2.4%(前回3.0%)となり、値上がり地点が増加し、横ばい地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期連続プラス、東京都市部で2四半期ぶりマイナス、神奈川で3四半期ぶりプラス、千葉で3四半期連続プラス、埼玉で2四半期ぶりプラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が25.6%(前回25.0%)、「横ばい」が64.3%(前回61.9%)、「値下がり」が10.1%(前回13.1%)となり、値上がり地点と横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.0%、0.2%、0.1%、0.2%のプラスとなりました。東京都市部がマイナスに転じましたので、
東京都区部、埼玉、千葉のプラスが引っ張った格好です。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト2の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[4] 板橋区成増3丁目(成増) 7.8%
2[6] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 7.1%
3[1] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 7.0%
4[−] 文京区本駒込6丁目(駒込) 6.6%
5[−] 練馬区練馬2丁目(練馬) 6.3%
6[−] 文京区白山2丁目(白山) 5.7%
7[5] 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 5.0%
8[−] 豊島区南長崎1丁目(椎名町) 4.5%
9[−] 豊島区目白4丁目(目白) 4.0%
10[−] 練馬区平和台2丁目(平和台) 3.8%
 

ワースト2

1[1] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲2.2%
2[4] 大田区田園調布3丁目 ▲1.4%


 今回のランキングの特徴は、小幅な動きながら地価上昇が見られる点で、値上がり率ベスト10の上昇幅がわずかに大きくなり、値下がり地点が前回の4地点から2地点に減少しました。この2地点についても直近四半期で値下がりしているわけではなく、過去の値下がり時点が年間ランキングでは依然カウントされていることによるものです。

 また、
値上がり地点上位は、都心ブランド地ではなくなっています。ベスト10の内訳は、板橋区2地点、文京区2地点、練馬区2地点、豊島区2地点と、城北エリアに集中しています。この傾向は今年顕著に現れており、都心では高くなりすぎてこれ以上の価格での購入意欲が出てこないのと、従来地価が総体的に安かった地域が連れ高になってきているということができます。これをバランスの取れた地価上昇で今後底上げが期待されると見るか、地価上昇の終盤期で散漫な動きと見るか、現時点では見方が分かれるところでしょう。

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| 市場動向 | 19:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
投資物件は価格下落傾向−内向きなマンション販売にも停滞の影

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★ ファーストロジックが4日発表したところによれば、不動産投資サイト「楽待」における投資用不動産市場調査7〜9月期の結果は、次の通りです。(調査期間:2018年7月1日〜同年9月30日、対象:期間中に「楽待」に新規掲載された全国の物件)

 投資用区分マンションの利回りは7月に下落したものの8月に上昇し、2カ月連続の上昇となりました。物件価格は7〜9月の3カ月間で下落を続け、1年ぶりに1,500万円を割りました

 一棟アパートの物件価格は7月に一旦上昇しましたが、8月、9月は2カ月連続で下落しました。

 一棟マンションでは表面利回りが8月、9月と2カ月連続で上昇。物件価格は下落傾向にありましたが7月に上昇。8月にはまた下落し、2億円を割っています。

 以上がファーストロジックの発表資料の概要です。

 次に、
健美家では、全国の収益(投資用)不動産のマーケット状況を把握するために、健美家に登録された物件(以下「登録物件」)とメールで問い合わせのあった物件(以下「問い合わせ物件」)の市場動向を定期的に調査しており、2018年7月〜9月期の調査結果は、次の通りです。(調査対象:健美家に登録された収益(投資用)不動産(区分マンション/一棟アパート/一棟マンション)

 区分マンション
  利回り7.75%(前期比+0.06ポイント)
  価格1,394万円(同▲2.11%)
 一棟アパート
  利回り8.86%(同▲0.05ポイント)
  価格6,613万円(同▲1.88%)
 一棟マンション
  利回り8.05%(同▲0.01ポイント)
  価格15,607万円(同▲4.42%)

 以上が健美家の発表資料の概要です。

 今不動産投資用サイトとしては、第一にファーストロジックの「楽待」、次に健美家社の「健美家」がポピュラーだと思われます。その2社が対抗するように四半期ごとの調査レポートを出しているのですが、
今回は両者とも、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションいずれも価格が下落傾向となりました。

 特に
区分マンションの価格下落が大きいです。額の大きい一棟マンション、一棟アパートの価格下落は、投資用ローンの審査が厳しくなり、自己資金が必要となってきている流れから致し方ないと思われますが、物件価格が小さく、少額の自己資金でも比較的買いやすい区分マンションも価格が下落しているのは注目です。

 すなわち、区分マンションは少額で買いやすく、管理の手間も相対的にかからないことから、
投資初心者も含め裾野が広いと考えられます。そこで価格が下落しているということは、不動産投資熱が一般に冷め始めているのではないか、とも思われるのです。

 これは、
新築分譲マンション市場にも影響します。最近の分譲マンションの都心集中、高額化は、投資目線の購入が多くなっていたからです。これら投資需要が衰えるとすれば、分譲マンション市場の売れ行きも鈍ってくるはずです。

 実際、私が「おや」と思ったのは、都心や城南・駅近・大規模タワーマンションで価格が良心的と思われる
注目物件のモデルルームに行っても、従来感じてきた購入検討者の熱気といったものが感じられなくなっていることです。何よりもモデルルームの規模が小さくなり、それすらもあまり埋まっていません。営業担当者のトークも心なしか、熱がこもっていないように聞こえます。

 思い起こせば、港区の湾岸タワー競争で『芝浦アイランド』に競り勝った『キャピタルマークタワー』のモデルルームのシアターでは、
映像に合わせて座席が左右に揺れ動くという意味不明の効果を皆が楽しみ、言わばモデルルームがレジャーランド化していたわけですが、それは「気分をハイにして購入意欲をかきたてる」時代の明るい雰囲気もあったからなのでしょう。

 今や
こぢんまりした商談スペースで省力化されたPC画面映像をお定まりで眺めて説明を受け、事務的にモデルルーム外へと送り出される私たちは、連れ合いと気難しい顔で「こんな高い価格じゃやっぱり買えないよね」と何の感慨もなく言い合うしかない市況です。

 「これをどうしてもほしい」という気持ちが皆からなくなれば、実需であれ投資用であれ、そのマンションの価格が中古市場で上がっていくこともありません。不動産バブル崩壊といった劇的な展開は考えづらいですが、今のトレンドのようにわずかながらも不動産価格が徐々に下落し、長い年月をかけて一層停滞していくというシナリオはありうる展開なのではないでしょうか。

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| 市場動向 | 20:54 | comments(2) | trackbacks(0) |
マンション購入は至福→焦燥→傍観→復活→疑念→諦念へ−20年間の追憶と今後

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★ 9月27日、日本不動産研究所は、プレスリリース『東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2018〜2020年、2025年)/2018下期』を発出しました。この調べは、東京23区のマンション価格とマンション賃料の将来予測を行っているものですが、ここではマンション価格のみ取り上げてみたいと思います。

 これによれば、東京23区の新築・標準タイプ(専有面積40〜80平米未満)のマンション価格の予測結果は以下の通りです。


・ 2018年は、マクロ経済の安定が継続して上昇(+2.1%)で推移する。
・ 2019年は、10月に実施が予定されている消費増税の影響を受けて、マンション価格は微減(−0.1%)する。
・ 2020年は、前年10月消費増税の影響が本格化し下落(−2.3%)する。2021年以降は微減する。


 この予測手法は、1998年から住宅マーケットインデックスとして東京23区のマンション価格について集計・公表してきたところ、ここでは新築・標準タイプ(専有面積40〜80平米未満)のデータを元に、マクロ経済指標や東京23区の人口などを使ってマクロ計量モデルを構築し、2025年までの中期予測を行ったものです。

 以上が日本不動産研究所のプレスリリースの概要です。同プレスリリースには、1998年以降の東京23区マンション価格指数のグラフがあり、これまでの価格推移がよくわかります。

 これによれば、1998年から2002年まではマンション価格が下落、2002年が底となりますが2006年までは微増傾向でした。言わば
2000年から2006年までは「マンション購入至福期」で、この時期に東京23区で購入された多くの方々はキャピタルゲインを得ることができました。

 ところが2007年にマンション価格が急騰、2008年上半期にかけて欧米マネーも含めて日本の不動産マーケットに莫大な資金が流入し、
「不動産プチバブル期」を形成しました。この時期には先高感に煽られる形でマンションを購入した向きが多く、「マンション購入焦燥期」とも言うべき状態でした。

 しかし、2008年9月に
「リーマン・ショック」が勃発し、欧米金融機関が深い傷を追って日本不動産市場から撤退、それまでフルギアで融資を回転させていた多くの中小デべロッパーがばたばたと倒産ないし会社更生・民事再生手続を取る羽目になり、現在の大手デベロッパー寡占の原因となりました。マンション価格は2008年から2009年に▲5.5%と急落し、マンション購入検討者は、今後の下落幅を見極めようと「マンション購入傍観期」に入りました。

 2010年にはリーマン・ショックの傷も癒えはじめてマンション価格は4.0%上昇、
「マンション購入意欲復活期」となったのですが、翌2011年3月に東日本大震災が勃発、停電や厳しい節電の辛い経験からタワーマンション高層階やオール電化が忌避され、「マンション購入疑念期」に入ってマンション価格は▲1.5%と下落しました。

 2012年12月に
自民党政権が復活、日経平均株価は8千円台のドン底から急騰し、翌2013年にはマンション価格が4.3%も上昇しました。安倍政権は日銀のゼロ金利政策をはじめとするアベノミクスによりアクセルをふかし続け、オリンピックの東京開催決定も加わって、マンション価格は2014年に6.1%、2015年に8.9%とさらに高騰していったのです。

 2016年にはマンション価格がいったん▲0.1%と下落して「ここが天井か」と思わせたものの、2017年にはマンション価格が5.9%上昇し、今年も2.1%の上昇が予測されています。これで
2002年のマンション価格から1.68倍となり、2002年には6千万円で買えたマンションが今や1億円を超える価格となった計算で、一般サラリーマンには手の届かない「異次元価格」となりました。私の周りにはマンション購入を諦める人が多く、「マンション購入諦念期」となっています。

 本プレスリリースでは、
2020年には来秋の消費税増税の影響で▲2.3%とマンション価格下落が予測されていますが、政府は必死に景気浮揚策を打つでしょうから、果たして期待通り(?)の価格になるかどうかは未知数です。

 実際、日本不動産研究所のこの中期予測の過去を振り返ると、2016年には上昇率が2016年2.3%、2017年1.5%、2018年0.7%と、2017年には上昇率が2017年0.7%、2018年0.5%と予測されていたので、
真の数値からは大きく外していることになります。

 しかし、これは
あくまでマクロ計量モデルの結果を示しているだけですから、真の数値と当たっているかどうかは関心外なのかもしれません。じゃあ、予測って一体何?と言いたくなりますが、ここはぐっとこらえて来年、再来年とマンション価格が下落するかどうか八卦見のように結果を待つこととしましょう。

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| 市場動向 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
8月のマンション市場動向は極端な悪化−本年の異常な猛暑も影響か

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★ 14日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所はこのたび、2018年8月度・首都圏「マンション市場動向」を発表しました。それによると8月の新規発売戸数は1,502戸で、対前年同月(2,101戸)比28.5%減、対前月(2,986戸)比49.7%減、8月としては1993年(1,354戸)以来の低水準となりました。

 地域別発売戸数は東京都区部553戸(全体比36.8%、前年同月比48.2%減)、都下105戸(同7.0%、49.5%減)、神奈川県140戸(同9.3%、63.4%減)、埼玉県217戸(同14.4%、32.0%減)、千葉県487戸(同32.4%、292.7%増)で、
東京都のシェアは43.8%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は969戸で
月間契約率は64.5%、前月の67.8%に比べて3.3ポイントダウン、前年同月の68.2%に比べて3.7ポイントダウンしました。

 1戸当り平均価格、1m2当り単価は、5,360万円、78.8万円です。2018年7月は6,191万円、91.7万円でしたので、前月比総額では
831万円(13.4%)のダウン、m2単価は12.9万円(14.1%)ダウンです。

 地域別平均価格、1m2当り分譲単価は、東京都区部7,287万円、120.0万円(4.9%アップ、8.3%アップ)、都下5,058万円、72.9万円(9.0%ダウン、10.1%ダウン)、神奈川県5,050万円、70.6万円(9.8%アップ、5.7%アップ)、埼玉県4,143万円、61.8万円(2.2%ダウン、6.0%アップ)、千葉県3,869万円、51.3万円(2.5%ダウン、4.8%ダウン)でした。


 即日完売物件はなく、【フラット35】登録物件戸数は1,370戸(同91.2%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。上記は不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2018年8月度−』が基になっていますので、以下その内容をみていくこととします。

 まず、
発売戸数1,502戸については1993年以来の低水準ということですが、実は7月も、1992年以来の低水準だったわけで、2ヶ月連続発売戸数が1990年代不動産バブル期以来の少なさになっています。地域別に見ると、千葉県で前年同月比3倍近く増えたものの、神奈川県で前年同月比3分の1に、都区部及び都下で約半分に落ち込んでいます。

 契約率64.5%も3ヶ月ぶりの低水準となりました。千葉県が89.5%と独り気を吐いていますが、最も人気が高い都区部で53.9%と、驚く低さとなっています。

 平均価格はダウンしていますが、都区部等はむしろアップしており、
単価の安い千葉県で物件数が急増したことの影響を受けています。今回のように即日完売物件が出なかったのも、私の記憶する限り例がありません。販売在庫数は、発売戸数が少なかっただけに、239戸減少しました。

 タワー物件についても、前年同月の3割弱しか販売されておらず、しかも契約率が42.9%と、大きく落ち込みました。

 間取り別で見ると、
都区部では特に3LDK、4LDKの契約率が悪くなっています。面積が広いだけにグロスが大きくなり、とても手が出る価格水準ではないのでしょう。価格帯別で見ても、9,000万円超の物件の売れ行きが落ち込みが激しくなりました。

 以上、この8月の売行きが極端に悪くなりました。しかし、
本年の異常な猛暑のため、購入検討者が外出を手控えたこともあるかもしれません。ようやく涼しくなってきた今、モデルルームが来訪者で再び盛り上がっているのかどうか、気になるところです。

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| 市場動向 | 21:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション販売戸数、26年ぶりの低水準−都の容積率上乗せは諸刃の剣?

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★ 不動産経済研究所は15日、『首都圏のマンション市場動向 −2018年7月度−』を発表しました。これによれば、7月の発売戸数は2,986戸で、前年同月(3,426戸)比で12.8%減となりました。7月としては、1992年以来、26年ぶりに3,000戸を下回りました。

 前月(2,659戸)比では12.3%増えています。これは、マンションの販売シーズンとして、4月〜5月はGWをはさんで季節がよく、春の商戦としてターゲットとされますが、
6月は梅雨期で検討客の出足が鈍るため端境期とされ、7月は8月の夏休みの目前として、6月よりは増えるのが常のためです。

 8月は全くの閑散期となり、検討客も販売側も夏休みとなるため、ここに新規の販売を持ってくることはあまりありません。また、
抽選販売後の契約までの手続をお盆の休みにかからせないためには、7月中下旬の販売というのが適しています。

 最近は4月〜5月のGWを販売時期とするのではなく、モデルルームオープンの時期とすることも多く、そこで集めたお客に対し事前融資審査や希望住戸登録を経て正式価格発表などの手順を踏んでいると、販売時期は
7月がシーズンの自然な流れとなってきます。その意味でも、本来盛り上がりが期待される月です。

 こうしてみてくると、
販売時期として活発なのは、年度末の3月、夏休み前の7月、夏休み明けの9月、年末の12月です。ほぼ3〜4月に一度、販売シーズンがやってくることになります。

 本年は、7月の小ピークを形成する一部の販売が6月に前倒しされたことで、
6月と7月の販売戸数が平準化されたことが7月の販売戸数の少なさの原因のようです。昨年6月+7月の販売戸数は5,710戸、本年6月+7月の販売戸数は5,645戸で、それほど違いがないことがわかります。

 しかし、一昨年6月+7月の販売戸数は6,367戸ですから、
全体としてパワーが落ちてきているようにも感じます。2015年7月は4,785戸、2014年7月は4,222戸販売していましたので、本年7月販売戸数は2015年7月販売戸数の62.4%しかない計算です。

 契約率は本年に入って、好不調の目安とされる70%を超えたのは3月の1回のみで、60%を切るような大幅な減退はないものの、鈍い動きが続いています。

 また、2LDK〜4LDKの契約率は全て70%を超えていますが、
ワンルームは54.5%、1Kは23.1%の契約率と足を引っ張っています。物件にもよるところ大なのでしょうが、投資目的のワンルーム・1Kマンション売買は振るいませんでした。

 一方、本日の日本経済新聞で目を引いたのは、
東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設し、不動産会社が老朽マンションを買い取れば、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せすることにするというニュースです(「老朽マンション、玉突き建て替え 都が容積率上乗せ」)。買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増し、企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替え、災害に強い都市を目指すということです。

 容積率の上乗せは、デべロッパーにとっては最もありがたい制度です。これによって、老朽マンションの建て替えでも採算に乗せることができるとすれば、街は綺麗になり、デべロッパーの利益にもなるので、一石二鳥と言えます。

 ただ心配なのは、
対象となる土地の価値が上がることで、地価がますます高騰し、当該土地を手に入れようと地上げ屋が横行するようなことになりはしないだろうか、ということです。価値があるものには価格統制を同時に入れないと一般庶民の手には届かなくなりますが、もしこれを入れるならば自由な資本主義社会ではなくなってしまいます。
 
 マンションの売れ行きの鈍さと価格高騰の波は、私たちを
どのような新しいフェーズに連れて行ってくれるのでしょうか。
 
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| 市場動向 | 20:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
価格↑成約↓在庫↑の見事な行き詰まり感−猫より高い中古マンション殺処分率

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★ 10日付R.E.portによれば、東日本不動産流通機構(レインズ)は、2018年7月度の首都圏不動産流通市場動向を発表しました。

 同月の
首都圏既存(中古)マンション成約件数は3,139件(前年同月比5.0%減)と、3ヵ月連続で前年同月を下回りました。地域別では東京都1,657件(同3.8%減)と減少、埼玉県347件(11.3%減)と2ケタ減、千葉県370件(同8.0%減)と3ヵ月連続、神奈川県765件(同3.0%減)と減少しました。

 1平方メートル当たりの平均成約単価は52万1,300円(同5.4%増)、平均成約価格は3,362万円(同6.4%増)と、ともに2013年1月以来67ヵ月連続の前年同月比プラスです。新規登録件数は1万7,242件(同7.5%増)と11ヵ月連続で前年同月を上回り、前月比では1.3%減少しました。在庫件数は4万5,780件(同8.1%増)となり、2015年6月以来38ヵ月連続で前年同月を上回りました。

 既存戸建ての成約件数は1,190件(同6.7%増)、平均成約価格は3,227万円(同2.9%増)となり、11ヵ月連続で前年同月を上回っています。

 以上がR.E.portの記事の内容です。一見して気になったのは、
中古マンションの成約価格が上がりながら成約件数が落ちてきていることです。これが最近の傾向とも言えますが、東日本不動産流通機構のプレスリリース『月齢速報 Market Watch サマリーレポート 2018年7月度』により見ていくこととします。

 まず、上記レポートのグラフでわかりやすかったのが
成約件数前年同月比の折れ線グラフが右肩下がりになっていることです。ちょうど1年前の昨年8月頃からコンスタントに前年同月件数を下回るようになり、一昨年(2016年)の勢いはもはやありません。今にして振り返れば、2016年が中古マンション市場にとって最も環境の良い時期でした。

 新規登録件数の折れ線グラフも、昨年8月を小さな底として上昇基調となっています。それまでは、どちらかと言えば新規登録件数は減少傾向にあったのです。同様に、在庫前年同月件数も、昨年8月までは増加伸び率が鈍化していきましたが、同月以降は増加伸び率が拡大してきています。

 これは
危険な兆候と言えます。それまでは毎月の数値が増減を繰り返して方向感がなかったのですが、昨年8月を契機に中期的なトレンドを形成しつつあります。成約が減っているのに、いや減っているからこそオーナーが売りどきを逃すまいとして新規登録を行い、そして売れないまま在庫が積み上がっていくのです。

 これらは
専ら値上がり益を期待した売りで、実需の住替えとは結びついていませんので、売主は多少売却期間が長期になっても気にせず、かつ、新築マンション価格の上昇に伴ってその売却益狙いの中古マンション価格も必然として高くなっていきます。

 しかし、そんな価格で買える人は限られていますし、新築マンションが市場の鈍化を踏まえてほぼ現状維持の価格設定をしてきつつありますので、
中古の方が新築より高い逆転現象も見られています。当然そんな価格では売れない可能性大なのですが、売主は諸費用等を考えると分譲価格より上乗せしないと実質損になってしまいますので、下げずにがんばってしまうわけです。

 例えば2018年7月の成約件数は3,139件ですが、新規登録件数は17,242件で、
成約件数の新規登録件数に対する割合は18.2%で、ごく単純に言えば、中古市場に出された物件のうち成約に至るのは5件のうち1件に過ぎないわけで、残りは人知れず撤退していくことになります。最も人気が高いと言われる都心3区物件でも、2018年7月は成約件数205件、新規登録件数1,204件で成約件数の新規登録件数に対する割合は17.0%と更に低い結果でした。

 こうなると、
中古マンションは、売れるだけでラッキーということになります。例えはよくないかもしれませんが、保健所において保護された猫が幸運にも新しい飼主にもらわれていく割合が25.5%(2015年)で、4匹のうち1匹です。中古マンションが新しい買主に出遭える割合は上記の通り5件のうち1件で、それよりも低いわけですから、「殺処分率」は猫よりも中古マンションの方が高いことになります。「キャピタルゲイン狙い」というマンション投資手法は極めてリスキーなのだと自覚しなければなりません。

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| 市場動向 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
スルガショックで融資不況到来−不動産投資業界の苦境

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★ 不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」では、毎月、新規に登録された全国の収益物件3種別(区分マンション/ 一棟アパート/ 一棟マンション)のデータ(物件数、物件価格、表面利回り)を集計し、最新の市場傾向として取りまとめていますが、8月1日に、2018年7月分のデータが次の通り公表されました。

■区分マンション

価格は1,391万円(前月比-1.07%減)で2016年11月以来20カ月ぶりに1,300万円台まで下落表面利回りは7.76%(同+0.10ポイント上昇)と上昇に転じました。

■一棟アパート

価格は6,730万円(前月比-0.93%減)で僅かに下落。表面利回りは8.82%(同-0.12ポイント低下)と低下しました。

■一棟マンション

価格は15,585万円(前月比-5.36%減)と2017年10月以来9カ月ぶりに15,000万円台まで下落。表面利回りは8.04%(同-0.02ポイント低下)と横ばいでした。

 以上が健美家の調査結果です。私は毎月、本調査に関する記事を読んでいますが、
収益物件が3種とも価格が下落したというのは近年珍しいと思います。

 もちろん、物件価格は上下するので、来月はまたいずれかの種別の価格が上昇することも普通にあり得ることだと考えます。しかし、最近、仲介業者さんから直接聞いたり、配信される不動産投資関連メールを読んでいると、
不動産投資業界は現在、相当苦境にあるようです。

 きっかけは、
日銀のゼロ金利施策で収益減に苦しむ金融業界が、少しでも金利を稼げる不動産投資用ローンにこぞって頼り、融資条件の甘い低金利ローンを大量に出した結果、実需無視のアパート・マンションが続々と建設され、不動産投資バブルが招来されたことに端を発します。

 金融庁は昨年春頃から各金融機関への注意喚起を図り、特に昨年9月から金融機関は少なくとも1割は自己資金を求めるようになりましたが(それまではフルローンが容易に引けていました)、不動産投資バブル期に無茶な高金利高額投資用ローンをシェアハウス等に大量に認めてきたスルガ銀行が、先行きを危ぶんでシェアハウス大手のスマートハウス関連物件への融資を急にストップしました。

 シェアハウスへの融資に積極的だったのはほとんどスルガ銀行一本だったことから、
スマートハウスはたちまち破綻、物件購入とともにサブリースをスマートハウスに全面的に委ねていた投資家は億単位の借金を抱えて苦境に陥り、その過程においてスルガ銀行、仲介業者の意図的な融資審査資料の偽造が発覚し、いまだ泥沼状態に陥っています。

 そして、このスルガショックを受けて、
各金融機関の融資姿勢はますます硬化し、今は「少なくとも2割自己資金」が求められるようになりました。これに困ったのが不動産仲介業者と物件を過大に抱えて売り抜けようとしていた不動産投資家です。

 それまでは1億円超の物件にフルローンないしオーバーローンが付いて飛ぶように売れ、仲介業者には
その都度数百万円単位の仲介手数料が入っていました。ところが、2割自己負担が求められると、購入する投資家は自己負担+仲介手数料・諸費用で、億単位の物件には3千万円程度の拠出が求められることになります。

 見ようによっては当たり前のことで、1億円超の物件を購入するのであればそれくらいの資金は用意しているだろうと思われがちですが、最近参入してきたサラリーマン投資家は、それまで甘かった属性審査を背景に、レバレッジをいっぱいに効かせるフルローンで購入していたので、これらの
裾野層が一気に退場する羽目になりました。

 羽振りの良かった
仲介業者は急に取扱いが細り、あるいは物件規模が5千万円以下の少額物件に縮小し、収益が悪化しています。元々零細業者が多い業界でもありますから、人知れず廃業していく業者も多いと聞きます。したがって、今回の収益物件の価格の下落は、このよう不動産投資市場の市況の悪化を背景にしているのかもしれません。

「スルガは本当に余計なことをしてくれた」

 私が会った仲介業者さんは、吐き出すように言っていました。金融機関へのエビデンス提出が厳格になり、物件はあっても購入希望者が融資でことごとくはねられているとのことです。このような暗い雰囲気が実需のマンション市場に波及しないことを願っています。

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| 市場動向 | 19:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
西永福、芦花公園、大森町、両国は中古で2〜3割下落−資産防衛の鉄則とは?

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★ 東京カンテイは先月31日、『2017年中古マンションのリセールバリュー』を発表しました。これは、築10年中古マンションのリセールバリューを調査・分析したものです。首都圏においてリセールバリューが算出可能だったのは683駅で、その平均値は91.5%でした。

 このうち、
154駅が分譲価格以上となる100%以上となり、全駅数に対する割合は22.5%した。JR山手線内側及び園周辺、湾岸エリア、城南エリア〜川崎・横浜エリアに多く分布しています。90〜100%が177駅(全駅数の25.9%)、80〜90%が215駅(全駅数の31.5%)、70〜80%が100駅(全駅数の14.6%)、70%未満が37駅(全駅数の5.5%)という結果です。

 一般的に、都下や周辺3県の近郊〜郊外エリアに行くほどリセールバリューが段々低くなる傾向です。
3割以上目減りした駅の約半数は千葉県の郊外エリアに位置しています。

 さらに具体的に見ていきます。まず、
山手線及びその内側では、意外なことに、渋谷、高田馬場、駒込が80〜90%と下落しています。90〜100%は田端、西日暮里、本駒込、後楽園、新大塚、護国寺、早稲田、永田町、泉岳寺、高輪台で、それ以外は全て100%以上となっています。

 山手線の外側では80〜90%の駅が普通に見られるようになってきます。特に目立つのが西武新宿線で、野方、鷺ノ宮、井荻、上石神井、武蔵関が23区内の80〜90%地点です。西武池袋線では椎名町、富士見台、丸ノ内線では東高円寺、中野新橋、南北線では王子、京王線では代田橋、桜上水、千歳烏山、京王井の頭線では高井戸、小田急線では世田谷代田、祖師ヶ谷大蔵、東急東横線では自由が丘、東急大井町線では尾山台、等々力、東急池上線では長原、石川台、東急多摩川線では鵜の木、武蔵新田、都営浅草線では馬込、つくばエクスプレスでは浅草、京成押上線では八広、京成本線では堀切菖蒲園、お花茶屋が80〜90%です。

 そして、
70〜80%にまで落ち込んでいるのが、京王井の頭線の西永福、京王線の芦花公園、京浜急行の大森町、都営大江戸線の両国となっています。

 大きく見れば、23区のマンション価格は想定以上に値上がりし、中古市場で多くの方が売却益を得ているかのような印象がありますが、
スポット的には結構まだら模様で、23区内でも3割以上下落しているマンションもあるのです。渋谷、高田馬場ですら下落という結果なのですから、本当に先を見通すことは困難です。
 
 ただし、傾向的に言えば、
駅の中でも割と目立たず、各駅停車駅だったり支線的役割の路線だったりで交通の便が相対的に劣り、分譲時価格もそれなりに安かったところが、その後も価格が段々と落ちていく傾向にあるようです。だからといってそれらのエリアの今の新築マンション価格がそれに見合うだけ落ちているわけではないのも悩ましいところです。

 また、東京カンテイの本プレスリリースの分析において、
賃料水準が高く、かつ、表面利回りが高いほどリセールバリューが高くなっているというのは、将来への期待値の現れとして論理的に納得ができるものです。要は人気エリア(=賃料が高い)でまだ割安感がある(=表面利回りが高い)という黄金律をきちんと守るのが、資産防衛の鉄則ということでしょう。

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| 市場動向 | 21:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション売るなら築11〜15年!−買主が「買い時だ」と思い込んでる?

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★ 1年以上前の記事ですが、2017年3月15日のSUUMO JOURNALは、『中古住宅の築年数、成約率が高いのは「築11〜15年」の物件』と題する記事を掲載しています。その概要は、次の通りです。

『今回の調査は、東日本不動産流通機構が2016年の1年間において、レインズに新規に登録されたり、成約の情報を得た首都圏の中古マンションと中古一戸建ての物件を築年数の観点から分析し、市場動向をまとめたものです。

 これによると、築年帯別に新規登録件数に対する成約件数の割合=「対新規登録成約率」を調べたところ、
「築11〜15年」が中古マンション(26.6%)でも中古一戸建て(25.1%)でも、最も高くなっていました。中古住宅を売りに出した場合に、築11〜15年の物件が他の築年帯より成約する確率が高かったということです。

 築11〜15年の中古住宅と言えば、分譲会社や施工会社が10年間の瑕疵担保(かしたんぽ)責任を負うなどを定めた
「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」の施行後に竣工しており、品質への安心感もあることなどが特徴です。適切に維持管理された物件であればそれほど古い印象もなく、価格は手ごろといったことから、成約する可能性が高いと考えられます。

 では、築年帯別の平均価格はどうなっているのでしょう?一般的に、築年数が長くなるほど、価格は下がっていきます。しかし、中古マンションと中古一戸建てで、その下がり方はかなり異なります。


 中古マンションは、築5年以内の価格は新築とあまり変わらないほど高くなっていますが、築5年を超えると一段下がり、築15年や築20年を超えるとまた一段下がりますが、築21年以上では横ばいとなっています。

 中古一戸建ては、築15年以内はそれほど変わりませんが、それを超えると築年数に応じて下がっています。また、中古マンションと比べると、新規登録物件と成約物件で平均価格に開きがあるのも特徴です。

 新規登録物件の価格は、売主の希望額が強く反映される傾向があります。
中古マンションのほうが、売主が最寄駅からの徒歩分数や築年数、広さなどによる相場を把握しやすく、相場に見合った価格で売り出し価格を考えているといったことが考えられます。

 次に、中古住宅市場で出回っている物件の築年帯と、成約している物件の築年帯を見ていきましょう。


 最も多く出回っているのは、マンションも一戸建ても築31年以上です。これは、子どもが巣立つなど家族構成の変化や老朽化による住み替えなどで、売られる事例が多いからでしょう。成約しているのも、築31年以上が多く、これは価格が安いといったことが考えられます。

 ただし、成約物件の構成比を新規登録物件の構成比と比べると、築31年以上の割合は下がり、築20年以内の割合が上がっています。冒頭に紹介した成約率の違いが、ここからも見て取れます。』

 以上がSUUMO JOURNALの記事の概要です。この記事の対新規登録成約率を見ると、
築11〜15年が最も高く、次いで築5年未満、築6〜10年と築16〜20年がほぼ同程度、そこから築21〜25年、築26〜30年と下がり、築31年以上は築26〜30年よりはやや成約率が上がっている状況です。

 一方、中古マンションの成約価格を見ると、坪単価で、築5年未満が227万円、築6〜10年が202万円、築11〜15年が187万円、築16〜20年が154万円、築21〜25年が104万円、築26〜30年が99万円、築31年超が98万円です。直近のカテゴリーからの
下落率は、築6〜10年が▲17.7%、築11〜15年が▲7.7%、築16〜20年が▲17.2%、築21〜25年が▲32.5%、築26〜30年が▲5.0%、築31年超が▲0.6%です。

 築11〜15年の成約率が高いのはそこで価格ががくっと下落するからか、と思ったのですが、
むしろ築11〜15年の価格下落率は小さくなっています。これは逆に築11〜15年物件の人気の高さが下落率を小さくしているのかもしれません。

 同じことは、
築31年超物件にもあてはまります。築26〜30年物件とほぼ価格が変わらないのに、成約率は築26〜30年物件を上回っています。

 一方、
下落率が激しいのが、築20年を超えた築21〜25年物件、築5年を超えた築6〜10年物件、築15年を超えた築16〜20年物件です。特に築20年を超えると価格が3割超も下落してしまいます。

 これらのことから、
売り時は、築5年未満、築11〜15年、築31年超であると言えるのではないでしょうか。これはもしかすると、「築5年未満なら新築と同じくらいで仕方がないや」「築10年経過したから安くなってるけどまだ築浅とも言えなくもないし買い時だっ!」「築30年経過するとさすがにがくんと安いだろ」買主の思い込みが寄与しているかもしれません。賃貸で人に物件を貸している人はなおさら、この指標が利益の最大化に貢献しそうです。

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| 市場動向 | 19:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
最新の都心不動産市況−新築はハイエンド、中古は需給の低位引き締まり

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★ 三井不動産リアルティは、都心不動産の最新市場動向を『REAL PLAN NEWS No.112 (2018 SUMMER)』に掲載しています。

 これによれば、
長期化する日銀の金融緩和により当面は不動産市況にとって下支え効果が期待できる状況が続くとみています。新築マンション市場の販売の主力は高価格帯にシフトしており、2017年度の都区部の発売戸数は前年比9.8%増で首都圏全体の伸び(1.1%増)を上回り、供給の都心回帰が進みました。

 価格の上昇には歯止めがかかり、契約率は好不調の目安である70%を4期連続で上回り、完成在庫は増加しているものの、2016年以降3千戸前後で大きく変化しているわけではありません。

 2018年以降完成予定のタワーマンションは、
千代田区4棟468戸、中央区14棟12,514戸、港区33棟11,401戸、新宿区10棟5,466戸、渋谷区7棟1,620戸で、都心5区だけで首都圏全体の約4割を占めています。50〜60階建も珍しくなく、今後もキャッシュリッチな富裕層やアッパーミドルが販売対象の中心になるとみられています。

 都心3区の中古マンション市場も、成約価格は頭打ちの状況が続いています。2018年第1四半期の平均成約価格、平均成約平米単価とも前期比はともにプラス0.3%と横ばいでした。新宿区や渋谷区を含む城西地区の成約平米単価も上昇傾向にあり、一般的なファミリータイプの中古物件など、相対的に安価な物件価格は上昇が続いているとみられています。一方、都心3区の成約件数は前年比で2期連続、新規登録件数は5期連続で減少し、都心の中古マンション市場はやや停滞感が広がっています。

 中古マンションの
売り物件と成約物件は双方とも減少しており、都心の需給はほぼ横ばいで推移しています。成約件数に対する新規登録の件数倍率をみると2018年3月時点で5.9倍と、過去1年間は6倍前後で大きく変化していません。2015年以降、大幅に積み上がってきた都心3区の在庫件数は、2016年半ばにピークアウトしたものの減少傾向には歯止めがかかっています。

 ただ、新規登録価格に対する成約の差を示す
価格乖離率は、過去10年間で最も縮小>した水準にあり、需給はタイトな状況です。市場全体では売出価格の調整が進んでおり、市況は安定的に推移するとみられています。

 不動産業界のプレイヤーは市場の先行きを楽観視しておらず、
業況判断は分譲業が大幅に低下、住宅流通事業もマイナスの状態が続いています。特に分譲業は新築市場の先行きを厳しく見ています。一方、23区に本社を置く主要企業が予想する今後の地価水準では、2017年後半から再び上昇を見込む比率が拡大しました。企業の事業用不動産に対する関心は高まっているようです。

 番町・麹町など
都心の主要9エリアの優良物件の平均単価は坪500万円を超え、売り出し価格と成約価格の乖離も縮小傾向で売り手市場、麻布・赤坂・六本木・白金高輪・麻布十番では成約単価の上昇が続いており、同じ都心でも地域や物件によって需要の強弱が見られます。

 同一マンション内での買い増しや地方の富裕層、中華圏を中心とする外国人による取得では、
相場を意識せず購入するケースも多く、高額な超プレミアムマンションに対する需要は旺盛です。将来的なインフレリスクに備える動きも見られ、長期にわたり資産価値を棄損しない高品質な物件の選択が広がっています。

 金融機関の融資姿勢のタイト化も
融資への依存度が低い富裕層にとっては追い風で、来年10月予定の消費増税に向けた需要喚起策、日米金利差の拡大、株価上昇に伴う資産効果で都心不動産の一段の上昇等も現実味を帯びてきます。ただし、日銀による金融緩和策の終焉、すなわち長短金利の誘導目標の引き上げが模索されると「出口」が意識され、金利が乱高下するリスクなど、もちろんさまざまなリスクシナリオも考慮しておく必要があります。

 以上が三井不動産リアルティの最新市場動向の分析の概要です。
新築マンションは都心ハイエンドに傾いており、中古市場は価格が頭打ちながら需給とも減少しつつ引き締まり、土地価格は更なる上昇が予想される中、分譲業の見通しは明るくない−要約すればこういうことなのでしょう。

 新築マンションは既に価格が高騰し、富裕層に対しては更に高くしてもついてくるかもしれませんが、
業全体としては裾野の広がりがないと成長が見込めません。目先の利益が大きく出せても、表情は暗い、ということでしょうか。

 一方、
富裕層にとっては、上記を見る限り、有利な状況が続きそうです。キャッシュリッチな状況であればリスクシナリオを含め様々な手を取ることができ、ますます富める方向へ向かう可能性が高いです。新自由主義の台頭以来拡大してきた貧富の差が、「持つ者」と「持たざる者」との間で一層拡大していく方向が容易に想像できます。

 一昨日、義兄の車に乗って港区近辺の首都高速を走っていた時、妻が、
「こんなに一杯タワー建っているけど、いくらぐらいするの?」と聞いてきたので、「…ウチの広さの部屋がここにあるとすると2億円くらいかな」と答えたところ、妻は驚愕しながらこう言いました。

「私たちだととても無理ね。娘たちに儲けてもらって買ってもらうか」

 それも当然冗談なのですが、ひょっとすると次世代に期待できるアメリカンドリームみたいなものが日本ではないことはないということ−つまり、社会のモビリティがそれほど失われていないのが日本の唯一の救いのような気がします。

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| 市場動向 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |