トーストたまプラーザ(中古)−残存15年弱の借地権で豊かな人生

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★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩3分の場所に立地するサミュエル旧分譲・北芝建設施工・1996年2月築・地上5階建・総戸数15戸の定期賃借権物件『トーストたまプラーザ』です。

 アドレスは横浜市青葉区美しが丘2丁目です。美しが丘は、青葉区東部に位置し、全域が東急電鉄によって開発された多摩田園都市となっています。地域内には1966年(昭和41年)に開設された東急田園都市線「たまプラーザ」駅があり、駅周辺が商業地となっているほかは、地域内は主に団地や社宅、マンション、一戸建の並ぶ住宅街となっています。また、多摩田園都市の中心地区に位置付けられ、複合商業施設である「たまプラーザテラス」が整備されています。

 美しが丘は、元は横浜市港北区元石川町の一部であり、多摩田園都市開発の進展により1969年(昭和44年)(美しが丘1丁目〜3丁目)、1972年(昭和47年)(美しが丘4丁目〜5丁目)の2次にわたって同町から分離して新設されました。1969年に港北区から緑区が分離・新設された際に緑区の所属となり、さらに1994年(平成6年)に港北区と緑区の再編が行われると、当区域は新設された青葉区の所属となりました。


 「たまプラーザ」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅北口を出て東急百貨店を左手に見ながら東に進み、「たまプラーザ駅前交番東側」交差点を左折して最初の十字路を越えた右手にあります。人気の同駅にこれだけ近く、駅前の洗練された各種商業施設を存分に利用できる立地は希少と言っていいでしょう。周辺には総合スーパー、コンビニエンスストア、飲食店、コインパーキング、郵便局、病院、銀行なども身近にあります。

 本マンションは南向きと南西向きに住戸が配置され、
間取りは75.13平米〜77.76平米の3LDKとなっており、ファミリー向けのプランニングです。外観はタイル貼りで、エントランスにはオートロック、宅配ロッカーが設置され、住戸にはTVモニター付きインターホン、CATV、シャンプー機能付き洗面化粧台、リビングにエアコン(1台)などが設置されています。

 さて、本物件の最大の特徴は、
定期借地権物件で、借地期間が2031年5月までと、残り14年半になっていることです。築年月が1996年2月ですから、当初は35年間の定期借地権物件だったのですが、既に20年が経過しました。

 契約条件によれば、借地権契約期間(2031年5月9日)終了時に
土地所有者が保証金660万円を返還するとともに、建物残存価格を合せて返還することとなります。期間終了後速やかに退去するものとしますがお互いの同意が取れれば引き続き賃貸にて借りることができます。

 当初の建物価格が1,500万円程度だとすると、返還時の残存価格は400万円程度でしょうか。物件価格が2,380万円、毎月の借地料24,150円の14年半分として、これらを相殺すると、
実質2,400万円の購入価格となります。2,400万円を14年半の月数である174月で割ると、1月約13.8万円です。これに毎月の管理費+修繕積立金1.8万円を乗せると、家賃15.6万円でマンションを借りていることとほぼ等しくなってきます。

 家賃予測システムで「たまプラーザ」駅徒歩3分で同様の築年数、立地等でシミュレーションすると、
家賃予測は14.9万円でした。したがって、「うま味」という意味では今ひとつかもしれませんが、分譲仕様の南東向き三方角部屋、ルーフバルコニー付でこの希少性ある立地を考えれば、検討する価値もあるでしょう。なお、この残存年限で住宅ローンが組めるかどうかは、仲介業者さん等を通してじっくり相談する必要がありそうです。

 本物件は
たまプラーザ商店会にも面し、御影石、大理石を採用し高級感のあるエントランスもポイントです。借地権が不動産の利用価値に着目した権利だとすれば、本物件はそれにふさわしく、充実した人生を送るためのレジデンスと言うことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:トーストたまプラーザ
 価格:2,380万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区美しが丘2丁目
 交通:「たまプラーザ」駅徒歩3分
 面積:専有面積76.9平米

詳細はこちら(ノムコムより)
トーストたまプラーザ

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランヒルズ青葉台(中古)−清浄感ある外観、環境良好な割安物件
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★ 東急田園都市線「青葉台」駅より徒歩7分、同線「藤が丘」駅より徒歩9分の場所に立地する野村不動産旧分譲・東急建設施工・1999年12月築・地上6階地下1階建・総戸数54戸の『グランヒルズ青葉台』です。

 アドレスは横浜市青葉区つつじヶ丘です。つつじヶ丘は、青葉台に隣接し、環状4号線の東側に、国道246号の南側に広がる町域です。最寄駅は、東急田園都市線「青葉台」駅です。また、東名高速道路が南に隣接するさつきが丘を通っており、横浜青葉インターチェンジから近いです。環状4号および国道246号に隣接したつつじが丘は、その北東部は企業の社宅など比較的集合住宅が多いものの、それ以外のエリアは小高い丘になっていると同時に戸建て住宅が多く、住宅街を形成しています。

 かつては丘と雑木林だけの農村地区でしたが、東急グループ主導の多摩田園都市開発構想によって当時の鉄道新線(東急田園都市線)沿線のニュータウン化が計画され、昭和40年代はじめからは開墾が進み、都心方面への通勤者のベッドタウンとして宅地化が進みました。宅地化の波と第二次ベビーブームが重なり人口が急激に増え始めたのもこの時期からです。

 昭和50年代には町内の児童の数が急速に増加したため、横浜市立つつじが丘小学校では就学児童の人数が定員を大幅に超え、校庭にプレハブの臨時校舎を建てて児童を受け入れていた時期もありました。また、都心から至近距離ということもあって昭和末期のバブル期には地価が上昇しました。

 バブル期以降は比較的所得の高い世帯が流入しはじめ、急速に高級住宅化が進みました。 元は丘陵地帯だったところを宅地造成したため平坦な地は少なく、坂道が多くなります。町内には、緑に囲まれたつつじが丘公園(通称・ロケット公園)や、つつじが丘第四公園があり、地域の人々の憩いの場になっています。


 「青葉台」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅スクエア口から南下し、青葉台交差点を左折して厚木街道を横断、「ドレッセ青葉台」を右手に見ながら左折し、マンション街の中を入ったところに立地します。道のりは緩やかな上りとなり、静かな高台に立地しています。

 日常のお買い物は、東急ストアが「青葉台」駅まで行かなければなりませんが(徒歩7分)、ローソンが徒歩3分、ヤマダ電機が徒歩4分のところにあります。小学校はつつじヶ丘小学校まで徒歩9分、
近くに公園が多く、つつじヶ丘第二公園が徒歩1分、つつじヶ丘第三公園が徒歩4分、藤が丘公園が徒歩4分となります。

 外壁は清浄感のあるホワイトのタイル貼で、エントランスは爽快なセンターライトコートを備え、高級感があります。地下駐車場からは各フロアへ繋がるエレベータがあるほか、オートロック、24時間セキュリティ、カラーテレビモニター付きインターホン、防犯カメラ、駐輪場、ミニバイク置場、宅配ボックス等が設置されています。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の最上階に所在する専有面積73.88平米の3LDKです。東向きバルコニーですが、洋室の南側に吹き抜けがあり、実質角部屋のような開放感があります。センターインの玄関の正面が6帖和室、右に行くと12帖のLDがあり、カウンター付キッチンは3.1帖です。玄関左手には水廻りと7.2帖の洋室と5帖の洋室があり、浴室は1317サイズです。各居室に収納があり、容量としては標準的です。

 販売価格は3,680万円、坪単価165万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,464万円〜3,764万円、『マンションマーケット』では3,432万円〜3,791万円、『ふじたろう』では3,657万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,623万円〜4,504万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,737万円、坪単価167万円となり、販売価格は1.5%程度割安との試算結果です。築17年目には入ってきましたが、建物の外観はそれと感じさせない清潔感を有しています。販売価格もリーズナブルで、「青葉台」駅最寄りの物件としてお薦めのマンションだと思います。

 種別:中古マンション
 名称:グランヒルズ青葉台
 価格:3,680万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区つつじヶ丘
 交通:「青葉台」駅徒歩7分
 面積:専有面積73.88平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランヒルズ青葉台

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション美しが丘(中古)−「たまプラーザ」駅徒歩11分、坪138万円で注目
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★ 東急田園都市線・横浜市営地下鉄ブルーライン「あざみ野」駅より徒歩7分、東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩11分場所に立地する大京旧分譲・不動建設施工・1997年2月築・地上6階地下1階建・総戸数21戸の『ライオンズマンション美しが丘』です。

 アドレスは横浜市青葉区美しが丘5丁目です。美しが丘は、青葉区東部に位置し、全域が東急電鉄によって開発された多摩田園都市となっています。地域内には1966年(昭和41年)に開設された東急田園都市線「たまプラーザ」駅があり、駅周辺が商業地となっているほかは、地域内は主に団地や社宅、マンション、一戸建の並ぶ住宅街となっています。また、多摩田園都市の中心地区に位置付けられ、複合商業施設である「たまプラーザテラス」が整備されています。

 美しが丘は、
元は横浜市港北区元石川町の一部であり、多摩田園都市開発の進展により1969年(昭和44年)(美しが丘1丁目〜3丁目)、1972年(昭和47年)(美しが丘4丁目〜5丁目)の2次にわたって同町から分離して新設されました。1969年に港北区から緑区が分離・新設された際に緑区の所属となり、さらに1994年(平成6年)に港北区と緑区の再編が行われると、当区域は新設された青葉区の所属となりました。

 「あざみ野」駅から本マンションまでは徒歩7分の道のりです。「あざみ野駅北側」交差点に出て北上、「あざみ野駅入口」交差点から左折し、一つ目の曲がり角を右折して住宅街の中に入ったところに立地します。多彩な商業施設が存在する「たまプラーザ」駅からは徒歩11分で、「たまプラーザ駅南口」交差点から南西方向に歩き、新石川公園を右折、さらに南西方向へ歩いたところとなります。

 生活利便施設については、
「たまプラーザ」駅と「あざみ野」駅周辺には大型商業施設もあり、セイジョーあざみ野店が徒歩4分、ケーズデンキたまプラーザ店が徒歩5分、東急ストアあざみ野店やルームズ大正堂あざみ野店が徒歩7分、ブックオフ横浜あざみ野店が徒歩8分、そしてたまプラーザテラスやイトーヨーカドーたまプラーザ店が徒歩11分の距離です。また、山内小学校が徒歩7分となります。

 一方、
あたりは閑静な街並みが広がります。緑が多く坂の多い街並みは散歩するのも気持ち良く、公園は上述の新石川公園が徒歩5分です。近くの神社では、正月は初詣、また秋には地域独特の獅子舞で地元の方が集まり、坂のてっぺんにあるグラウンドでは自治会が主宰する夏祭りが毎年開催され、クライマックスは花火大会、毎年述べ1万人が集まるそうです。

 本マンションの
外観はベージュ色で、敷地内には吹き抜けの中庭があります。対象住戸は、地上6階建て建物の1階に所在する専有面積85.06平米の3LDKです。戸建て感覚の上下階メゾネットタイプで、南西・南東の角部屋です。下階には7帖の主寝室と6.2帖の洋室で、ドライエリアが12.11平米もあります。

 上階に玄関があり、LDは12帖、カウンター付キッチンが3.2帖の広さです。上階の洋室は4.5帖で、水廻りは効率よく配置されています。メゾネットのよいところは階段下等を活用して収納が豊富なことで、ウォークインクローゼットなど、たっぷりとられています。

 注目は販売価格で、直近の3,780万円から値下げし、現在3,550万円、坪単価138万円です。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、4,590万円(坪単価178万円)〜4,890万円(坪単価190万円)となり、現在の販売価格はこれより1千万円超安くなっています。

 もっとも
上記の相場はフラットタイプのマンションの価格水準であり、リセールで低く見積もられがちなメゾネット、地下1階・1階タイプは額面通り受け取れないことがあります。しかし、メゾネットタイプの中では階段部などの居室スペース以外の部分がうまく抑えられており、ファミリータイプとして十分通用する物件と言えます。

 上階下階と分かれることで、年頃のお子様のいらっしゃるファミリーには良い場合が多いと思われます。憧れの「たまプラーザ」駅にも徒歩圏内で、通勤の行きは近い「あざみ野」駅から、帰りは「たまプラーザ」駅で降りてぶらぶら帰る、といったことも可能になり、いわゆる田都生活を家族で十分に満喫できるマンションと言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション美しが丘
 価格:3,550万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区美しが丘5丁目
 交通:「あざみ野」駅徒歩7分
 面積:専有85.06平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション美しが丘

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
東急ドエル江田ビレジ A棟(中古)−築古でも家族の将来が描ける大規模物件
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★ 東急田園都市線「江田」駅より徒歩12分の場所に立地する東京急行電鉄旧分譲・東急建設施工・地上11階建・総戸数121戸・1970年11月築の旧法地上権物件『東急ドエル江田ビレジ A棟』です。

 アドレスは横浜市青葉区荏田町です。荏田町は、横浜市青葉区東部に位置します。東は都筑区中川・荏田南町、西は荏田西・都筑区荏田南、北はあざみ野・新石川・都筑区あゆみが丘と接しています。町域内は西部が住宅街で、東端に早渕川が流れ、西端を東急田園都市線が通り、「江田」駅が設置されています。町域の北を国道246号、東名高速道路が通っています。

 町域内にある
荏田交差点は古くは大山街道(現・国道246号)と鎌倉街道が交差している場所であり、荏田城も置かれた交通の要衝でした。また、江戸時代に入って荏田宿が置かれました。1987年(昭和62年)には緑区荏田町の一部が港北区に編入され、荏田町は緑区と港北区に跨る地名となりましたが、港北区と緑区の再編時に、旧港北区部分は都筑区茅ケ崎中央となっています。また、同時に荏田町の一部(国道246号新石川交差点の北東)が都筑区に組み込まれたために、荏田町は青葉区と都筑区の両方に跨る地名となりましたが、1999年(平成11年)に都筑区側の荏田町があゆみが丘となったことにより、青葉区荏田町のみとなりました。

 「エダ」は「湿田」を意味しており、それが「荏田」の由来と言われています。また荏胡麻の栽培が盛んだったこともあって、そこから「荏田」とつけられた説もあります。

 「江田」駅から本マンションまでは徒歩12分です。「江田」駅東口を出て、国道246号線に沿って左折、荏田交差点も通り過ぎて「Honda Cars神奈川北」の角を左折した突き当りに本マンションが所在します。やや下り基調のルートですが、歩行に困難を感じるほどではありません。なお、横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅からも徒歩13分で行くことができます。
 
 『東急ドエル江田ビレジ』は
A棟・B棟の2棟構成で、周囲をぐるりと道路に囲まれた独立型の立地です。敷地内にはプールや公園があり、植栽もきれいに手入れされています。本マンションのエントランス向かいには「ローソン青葉246店」があり、ちょっとした買い物にも便利です。

 対象住戸は
地上11階建て建物の8階に所在する専有面積53.44平米の2LDKです。南西向きで8階部分のため、日照・眺望・通風良好です。ほぼスクエアな住戸で、玄関から入って直進すると12.1帖のLDKとなります。LDK隣接の和室は6帖で、5.9帖の洋室もリビングインです。

 水回りは玄関左手に固められ、トイレは洗面室を通って行きます。浴室は共用廊下側に窓があり、通気性に優れますが、プライバシー性で懸念する方もいらっしゃるかもしれません。ここ10年ほどでリフォームを3回行っており、平成15年1月にフローリング貼替え、浴室交換、システムキッチン交換、クッションフロア貼替え、洗面化粧台交換、畳表替え、インターフォン交換、建具交換、洗濯防水パン交換を、平成24年1月にトイレ交換、クロス貼替え、建具(下足入)設置を、平成26年2月にハウスクリーニングを実施しました。

 土地権利は
旧法地上権で、借地期間は15年間です。借地料は毎月の管理費12,300円に含まれており、修繕積立金24,500円と合わせると毎月の支払費用は36,800円になります。専有面積は53.44平米ありますので、まずはリーズナブルな維持管理費と考えます。

 販売価格は直近の890万円から100万円価格を下げて790万円、坪単価49万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、670万円(坪単価41万円)〜770万円(坪単価48万円)となります。

 また、『Homes不動産アーカイブ』によれば、
過去の売出価格は坪単価37万円(5階住戸・2013年売出)〜88万円(4階住戸・売出時期不明)と幅があり、今回の対象住戸はこの中にあっては安い方と言えるでしょう。

 さらに注目すべきは本住戸を
賃貸に回した時の利回りで、『マンションナビ』によれば月額賃料は10.3万円〜12.3万円で、表面利回りは15.6%〜18.7%、実質利回りは10.1%〜13.1%と高い利回りとなります。ただし、現在、本住戸と似た間取り・専有面積の最上階住戸が賃貸募集中ですが、賃料は8.4万円・管理費なしでの募集となっています。

 「江田」駅は東急田園都市線の各駅停車駅で、そこから徒歩12分ですから、現在のところ通勤通学利便性という意味ではそれほど強いわけではありません。一方、駅前で東名高速と国道246号線が交差しており、主要交通網が一箇所に集結している点にポテンシャルがあり、横浜市は、首都圏でも稀なこの立地を生かす検討を2014年に開始したのだそうです。

 それを抜きにしても、
当地に地縁がある方や職場がある方にとっては、プールもある大規模マンションである本物件は、手頃な値段も手伝って、小ファミリーには格好の住戸と言えます。現状を見てリフォームが必要であれば手を施し、家族で快適に住んで、住み替えが必要となれば借入限度額にそれほど影響なく賃貸に活用可能ですから、築古ながら将来性ある物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:東急ドエル江田ビレジ A棟
 価格:790万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区荏田町
 交通:「江田」駅徒歩12分
 面積:専有53.44平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東急ドエル江田ビレジ A棟

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 20:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
東急ドエルあざみ野リーベル(中古)−すすき野の雁行タイル造りの本格派
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★ 東急田園都市線「あざみ野」駅よりバス6分下車後徒歩1分の場所に立地する昭和62年7月築・東京急行電鉄旧分譲・東急建設施工・総戸数86戸の『東急ドエルあざみ野リーベル』です。

 アドレスは
横浜市青葉区すすき野1丁目です。すすき野は、昭和48年の土地区画整理事業により、鉄町、黒須田町、元石川町から新設されました。町名の由来は、付近に植物のススキが多く見られたことによるものです。町の大部分はすすき野団地であり、中心部には商店街が形成されています。

 最寄り駅までは2km以上あるため、東急バスや小田急バスが頻繁に運行されています。『東急ドエルあざみ野リーベル』もバス利用となりますが、
「嶮山(けんざん)スポーツガーデン」停下車後徒歩1分のため、さほど不自由は感じないでしょう。

 信号を挟んで向かい側にある
「嶮山スポーツガーデン」は、東急のスポーツ施設で、豊かな緑の中で、9ホールのゴルフコースやテニス、フットサルのグラウンドなどを擁しています。また、西側隣接のすすき野公園は9,105屬鳩觜修聞さの市民憩いの公園となっています。日常のお買い物は、すすき野とうきゅうが徒歩11分、通学校は嶮山小学校・すすき野中学校となります。

 『東急ドエルあざみ野リーベル』は、
A棟・B棟・C棟の3棟構成、今回の物件は、真ん中のB棟に位置します。タイル貼りの雁行型マンションで、開口部が多く取れているのがメリットの一つです。

 対象住戸は、5階建て建物の2階に所在する専有面積93.3屬4LDKです。
南・西・北の三方角部屋で、棟間隔がゆったりしているため、圧迫感がなく、通風に優れています。日照については、現地で確認する必要があります。本年3月に全面リフォームが行われ、内装が一新されました。

 リビングは南向きの13.4帖で、欲を言えば、あと少し窓を大きく取りたいところですが、正面がマンション別棟となっていますので、これでよいのかもしれません。雁行して隣接する和室は6帖、独立型のキッチンは3.7帖となります。

 子供部屋に格好の洋室は西向きに4.9帖と4.8帖の2室、主寝室は北向きに7.8帖あります。
各個室が独立し、廊下の形状と併せてプライバシーの保たれた造りと言えるでしょう。なお、駐車場は現在のところ空いておらず、ペット飼育は不可とのことです。

 販売価格は直近の3,880万円から100万円値下げし3,780万円、坪単価134万円です。標準相場を試算すると、204万円[あざみ野17年坪単価]×1.065[地価上昇補正]×0.912[駅距離補正]×0.680[築年数等中古補正]=坪単価135万円となりました。すすき野では、同年築の中古マンション2件が昨年秋に平均坪単価132万円で取引されていますので、ほぼ相場に見合った価格設定と言うことができるでしょう。

 すすき野と言えば、個人的には、近年できた
「すすき野湯けむりの里」という入浴施設に家族でずいぶんお世話になりました。マンション等の立ち並ぶ静かな住宅街で、落ち着いた暮らしが楽しめそうです。

 種別:中古マンション
 名称:東急ドエルあざみ野リーベル
 価格:3,780万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区すすき野1丁目
 交通:東急田園都市線あざみ野 バス6分 徒歩1分
 面積:専有 93.3

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
東急ドエルあざみ野リーベル


| 中古マンション 横浜市青葉区 | 12:25 | comments(2) | trackbacks(214) |
ヴェルディール奈良(中古)−住都公団により美しく整備された快適環境の新興団地群
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★ 東急田園都市線「こどもの国」駅より徒歩7分の場所に立地する平成9年3月築・旧住宅・都市整備公団旧分譲・日本国土開発施工・地上5階建・総戸数30戸の『ヴェルディール奈良四番館』です。

 アドレスは横浜市青葉区奈良4丁目です。明治22年に奈良村・恩田村・長津田村が合併し、都筑郡田奈村大字奈良となり、昭和14年に田奈村が横浜市に編入、また、奈良町に旧日本軍田奈弾薬庫がこの頃設置されました。昭和36年に米軍に接収されていた田奈弾薬庫が返還され、昭和40年、田奈弾薬庫跡地に「こどもの国」が開園しました。

 昭和44年、それまで港北区に属していたところ分区により緑区奈良町となり、平成7年、緑区の分区により青葉区奈良町へ、また、平成10年には、土地区画整理事業に伴い、奈良1丁目〜5丁目が奈良町から分離し、現在の地名となりました。


 横浜市内では有数の緑の多い地域でシラサギ、チョウゲンボウ、野生のホタルが観察できますが、近年では宅地開発が進行しています。こどもの国は、昭和34年の当時の皇太子(今上天皇)の成婚を記念して、施設跡地を国費と民間からの寄贈などにより整備し、昭和40年5月5日(こどもの日)に開園しました。園内には多数の施設があり、自然の中での動物との触れ合いや、冒険、体験、工作といった素朴な味わいの遊び体験を重視しています。

 『ヴェルディール奈良四番館』は、「こどもの国」駅から南西方向へ歩き、こどもの国駅入り口交差点を南下、「ラーメン横濱屋こどもの国店」を通り過ぎたところにあります。今回ご紹介しているのは四番館ですが、
旧住宅・都市整備公団により分譲・賃貸双方のために開発された大団地であり、ゆったりした配棟で、街路・植栽ともよく整えられています。

 南側には三番館があるため、眺望は望めませんが、棟間隔が広いため、日照・通風は問題なさそうです。落ち着きのある瓦屋根を有した和風の外観で、ワンフロア3住戸に1基のエレベーター、また、スロープがあり高齢者の方やお買い物帰りの奥さまにうれしい設計です。

 日常のお買い物は、
スーパー三和が徒歩6分、また、『ヴェルディール奈良』の誕生に合わせるかのように平成9年に整備された広大な奈良山公園へ徒歩4分です。通学は、奈良の丘小学校が徒歩8分、奈良中学校が遠く徒歩17分となっています。

 対象住戸は、5階建て建物の2階に所在する専有面積99.55屬
南西角部屋・南北両面バルコニーの4LDKです。玄関はサイドイン、LDは11.9帖で、隣接の和室6帖とつなげての使用となるでしょう。キッチンはカウンター付き対面式の4.7帖、洋室は西側・北側に7.8帖、5.3帖、5.1帖の3室となります。水回りは東側に固められ、各部屋にクローゼット・押入等があって収納力は豊富です。

 販売価格は直近の3,680万円から値下げして3,580万円、坪単価119万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、173万円[こどもの国一昨年坪単価]×1.049[地価上昇補正]×1.013[駅距離補正]×0.828[築年数等中古補正]=坪単価152万円となりました。

 一方、昨年から今年の横浜市青葉区奈良の平均築年数10年・駅徒歩平均8分のマンションの成約事例が平均坪単価128万円、これを基礎とすると、128万円×1.025[地価上昇補正]×0.953[築年数補正]×1.013[駅距離補正]=坪単価127万円となります。

 これらのことから、本物件は、
標準相場からも、直近の取引事例からも割安であると考えられます。旧住宅・都市整備公団の分譲ということでお洒落なイメージに欠け、人気が今一つなのかもしれませんが、お役所仕事とは言え、プロ技術集団としての住宅建築・街づくり計画の堅実さは評価されて然るべきと考えます。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 大団地『ヴェルディール奈良』は、
緑が多く、団地内の治安もよく、美しく整備された快適な新興住宅地との評判です。米海軍の訓練中の飛行機音があるのが玉に瑕ですが、座間や町田ほどの騒音ではないとのことです。ご家族のために良好な環境でしっかりした住まいをお求めの方には検討できる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ヴェルディール奈良
 価格:3,580万円
 所在:横浜市青葉区奈良4丁目
 交通:東急田園都市線こどもの国 徒歩7分
 面積:専有 99.55

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ヴェルディール奈良

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 10:14 | comments(0) | trackbacks(1) |
パークホームズ青葉台シヴィラ(中古マンション)−新興住宅街しらとり台に自分の書斎を持つ
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★ 東急田園都市線「青葉台」駅より徒歩12分の場所に立地する平成14年12月築・三井不動産旧分譲・三井建設施工・地上4階地下1階建・総戸数51戸の『パークホームズ青葉台シヴィラ』です。

 アドレスは横浜市青葉区しらとり台です。昭和42年の土地区画整理事業の施行に伴い、恩田町の一部から新設した町で、平成6年11月6日の行政区再編成に伴い、緑区から青葉区に編入されました。しらとり台のマンションは、やや距離はあるものの「青葉台」駅が最寄りとなることが多く、その大半が「青葉台」のブランド名にあやかったネーミングをしています。

 なお、「しらとり台」の町名は、町内に祀っている神鳥前川神社(しとどまえかわじんじゃ)の「神鳥」に由来し、古来から神鳥とされる白鳥を選び「しらとり台」と名付けました。

 『パークホームズ青葉台シヴィラ』は、「青葉台」駅と「田奈」駅の中間地点にあり、
厚木街道しらとり台交差点から一歩奥まった高台立地で、閑静さが保たれています。第一種低層住居専用地域に属し、周辺は新しい戸建てが立ち並んでいます。

 南北に細長いヨーカン切りマンションで、南半分はその手前に戸建が立ち並んでおり、低中層階は眺望が抜けてきません。
外壁タイル貼りで、アースカラーを基調に、ブルー系の色使いも取り入れて、なかなかスマートな外観です。

 エントランスに向かう小ぶりなゲートや、そのサイドにある植栽も小洒落た印象を受けます。戸建てとの隣接部は小さな児童遊園となっており、地区内でのママさん同士のコミュニケーションに一役買っていることでしょう。

 『パークホームズ青葉台シヴィラ』のセールスポイントは、
S.I.(スケルトン・インフィル)と「αルーム」です。S.I.は、劣化対策を施した構造躯体(スケルトン)と思い描いた間取りに変区可能な仕組み(インフィル)からなり、ライフスタイルの変化とともに住まいを進化させることが可能です。

 αルームは、ライフスタイルに合わせて様々に活用できる離れの部屋をさし、これは1階住戸のみに設けられているものと思われます。テラスと専用庭の間に設けられた約6帖の空間で、書斎・趣味の部屋・パーティールームなど自由なスペースとなります。私も現在、新居のレイアウトを思案中ですが、確かにこの部屋があると、深夜や早朝でも家族に迷惑かけずに作業ができ、うらやましく感じました。

 対象住戸は、4階建て建物の1階に所在する専有面積88.13屬
専用庭・テラス付き・南東向き4LDKです。ヨーカン切りですから、田の字型基本の間取りとなります。LDは13.2帖、キッチン・洋室の出入り口となるデッドスペースに留意が必要です。

 洋室は、リビングインの4.8帖1室、共用廊下側に5.5帖・4.5帖の2室、そしてテラスから出入りする上記のαルーム6.2帖1室の計4室となります。テラスから専用庭へは階段段差で区分けをつけており、
αルームから専用庭への出入りもできます。

 LDにはワイドな窓が付いており、主寝室となる5.5帖洋室の窓側には専用ポーチがあります。ウォークスルーの納戸が2.4帖の大きさ、しかし他の収納は6.2帖の洋室の物入れのみとなり、4.5帖の洋室に収納はありません。洗面所は扉正面が洗濯機となる点が少し気になります。

 販売価格は4,480万円、坪単価168万円 (⇒平成20年10月21日、4,180万円(坪単価157万円)への値下げが確認されました。) です。標準相場をごくおおまかに試算すると、204万円[青葉台一昨年坪単価]×1.090[地価上昇補正]×0.943[駅距離補正]×0.844[築年数等中古補正]=坪単価177万円となりました。

 また、昨年10〜12月の横浜市青葉区しらとり台の平成15年築マンション(「青葉台」駅徒歩18分)の成約事例が坪単価184万円、これを基礎とすると、184万円×1.040(地価上昇補正)×0.972(築年数補正)×1.113(駅距離補正)=坪単価207万円となります。


 『パークホームズ青葉台シヴィラ』の中古物件としては、本年4月に坪単価180万円での成約事例があります。今回の物件は1階住戸ですから、この事例より坪単価を落として価格設定をしていると考えられます。これらのことから、本物件の価格水準は、ほぼ妥当なものと言うことができるでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 新興住宅街であるしらとり台は、
同じ世代のコミュニティができやすいと考えられます。最大手である三井不動産の築浅パークホームズの魅力は十分、近くにしらとり台保育園や田園都市幼稚園などもあり、小さいお子さんを育てるには良い場所と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:パークホームズ青葉台シヴィラ
 価格:4,480万円 ⇒4,180万円への値下げ
 所在:横浜市青葉区しらとり台
 交通:東急田園都市線青葉台 徒歩12分
 面積:専有 88.13


☆ ポイント ☆
〜 家族が考える住まいの理想、ライフスタイル、個性の実現を叶える住まい 〜
◆S.I.(スケルトン・インフィル)
・劣化対策を施した構造区体(スケルトン)
・思い描いた間取りに変区可能な仕組み(インフィル)  −ライフスタイルの変化とともに進化する住まい−
◆豊かな暮らしを彩る「αルーム」。
ライフスタイルに合わせて様々に活用できる離れの部屋。テラスから望むとそこに在る「αルーム」
住まい手の個性に+αを。約6帖の空間は隠れ家、書斎・趣味の部屋・パーティルームなど自由な空間へ。


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
パークホームズ青葉台シヴィラ
 
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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 15:47 | comments(0) | trackbacks(4) |
ハイコート青葉台(中古マンション)−青葉台の整然とした団地群の落ち着きを享受
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「青葉台」駅より徒歩9分の場所に立地する昭和62年11月築・興和不動産旧分譲・地上6階建・総戸数30戸の『ハイコート青葉台』です。

 アドレスは横浜市青葉区青葉台2丁目です。青葉台は、東京急行電鉄の多摩田園都市開発に関して、開発前の一帯が草木が生い茂る広々とした台地であったことから、田園都市のコンセプトでもある自然と人間の調和の末永きを願って名付けられました。

 それ以前は、港北区恩田町の一部でした。地名の変更はなかなか根付かないものが多いのですが、青葉台の場合は青葉区のネーミングとともに上質な住宅街としてブランド化することに成功しています。

 『ハイコート青葉台』は、その青葉台の中でもマンションやアパートが集まった一角の真ん中に位置しています。
U字型の配棟で、敷地南東側を道路に接していますが、それほど大きな道路ではないため、閑静さは保たれていると思われます。

 『ハイコート青葉台』の北東側には川崎汽船の神奈川寮が、また、裏手には
『青葉台マンション』があります。南東向きバルコニー側には4階建て程度のマンションが建っており、5階以上でないと抜け感がないと思われます。

 薄いブラウンカラーの
外壁タイル貼りの外観で、敷地外周にはきちんと刈り込まれた植栽が主要部分に配置されています。総戸数30戸という小規模マンションにかかわらず、常駐管理で管理体制良好です。近隣には桜台公園市立青葉台中学校があり、子育てにも良い環境です。

 対象住戸は、6階建て建物の2階に所在する専有面積93.19屬3LDKです。南東向きバルコニーですが、上記の通り眺望は難しいでしょう。眼前に植栽のあるロケーションであれば、むしろ視線除けとなって好ましいと思われます。

 現在、8月21日完成を目指して
リフォーム中のようです。玄関周り・システムキッチン・収納・1418浴室・洗面化粧台・防水パン・シャワートイレ・照明器具・建具の交換や、壁・天井クロスの貼替えなど、全面的に一新されました。

 サイドインの玄関で、LDは16.4帖の広さ、キッチンは3.4帖のスペースで洗面室に近い家事動線の良さがあります。主寝室は8.5帖洋室、また、共用廊下側に5.4帖と5.3帖の洋室2室があります。

 専有面積が93.19屬△蠅覆ら浴室が1418サイズなのは少し残念です。収納は、納戸・ウォークインクローゼットなど、余裕のあるスペースを有しています。


 販売価格は5,280万円、坪単価187万円(⇒平成20年8月29日、4,780万円(坪単価169万円)への値下げが確認されました)です。標準相場をごくおおまかに試算すると、204万円[青葉台一昨年坪単価]×1.116[地価上昇補正]×0.988[駅距離補正]×0.661[築年数等中古補正]=坪単価149万円となりました。したがって、若干の割高感を感じますが、全面リフォーム済の費用が上乗せされているのでしょう。

 青葉台の整然とした街並みは魅力十分、桜台公園のきちんと管理された美しい緑も、田園都市線らしい品が感じられます。
駐車場は月額16,500円で1台分使用可能となっており、豊かな田園都市ライフが送れそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ハイコート青葉台
 価格:5,280万円 (税込) ⇒4,780万円への値下げ
 所在:横浜市青葉区青葉台2丁目
 交通:東急田園都市線青葉台 徒歩9分
 面積:専有 93.19平米


☆ ポイント ☆
敷地内駐車場専用使用権付!(月額16,500円)約9.8mのワイドスパン!
●アフターサービス保証付(設備・部位別に最長5年)  
●オートロック  ●外壁タイル貼  ●管理体制良好!(常駐管理)


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ハイコート青葉台

 ※ストリートビューのできるマップはこちら ⇒住所:横浜市青葉区青葉台2−33−1
 
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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 23:13 | comments(0) | trackbacks(2) |
ネバーランド青葉台(中古マンション)−住宅街と田園地帯の双方を享受できる青葉区アドレス
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「青葉台」駅より徒歩17分、JR横浜線「十日市場」駅より徒歩10分の場所に立地する平成15年築・日本エスコン旧分譲・太平工業施工・地上9階建・総戸数58戸の『ネバーランド青葉台』です。

 アドレスは横浜市青葉区しらとり台です。昭和42年の土地区画整理事業の施行に伴い、恩田町の一部から新設した町で、平成6年11月6日の行政区再編成に伴い、緑区から青葉区に編入されました。「しらとり台」の町名は、町内に祀っている神鳥前川神社(しとどまえかわじんじゃ)の「神鳥」に由来し、古来から神鳥とされる白鳥を選び「しらとり台」と名付けました。

 『ネバーランド青葉台』は、青葉台から続く住宅街の南端に位置します。そして、本マンションから南側の恩田川の間の敷地は、のどかな田園風景が広がっています。目の前は国道246号線につながる幹線道路であるため、騒音・排気ガスの影響が懸念されますが、
景観としても美しい田園風景を毎日眺められるのには心が洗われます。

 『ネバーランド青葉台』は、
日本エスコンが三井住友銀行のアレンジにより、新規分譲マンションの開発型ノンリコースローンスキームを構築し、当該スキームを利用した第1号プロジェクトでもあります。分譲時の平均坪単価は162万円との記録があり、日本エスコンは、本分譲により19億95百万円の売上を得ることができました。

 なお、日本エスコンは平成13年にJASDAQ市場に上場、株価は平成18年に292,000円を付けましたが、7月11日の終値は62,000円と、上場来高値の5分の1程度の株価となっています。しかし、元来関西が地盤で、堅調な京阪神の需要に支えられて業績はしぶとく伸ばしてきています。

 中層部のアースカラーを主体に、上下をクリーム色とグレーの外壁ではさんだ外観はなかなかスマートです。安さで有名な
スーパーつるかめに徒歩6分と、日常生活にも便利です。

 対象住戸は、9階建て建物の4階に所在する専有面積80.7屬2SLDKです。
南向きバルコニーで日当たり良好です。LDは17.5帖を確保、キッチンは使いやすいL字型のカウンターキッチンです。オープン型なので、収納が少し心配です。洗面所にも行ける2WAYキッチン、家事動線には配慮がされています。

 中和室は6帖で、押入れは小さめです。共用廊下側は7帖の洋室と5.3帖のサービスルームです。サービスルームは、窓外がポーチ直結の珍しい設計で、おかげで
サイドインの玄関となっています。収納は随所に工夫はされていますが、専有面積の割には少なめかもしれません。

 販売価格は4,380万円、坪単価179万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、182万円[十日市場一昨年坪単価]×1.084[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]×0.832[築年数等中古補正]=坪単価160万円となりました。

 一方、昨年10〜12月の『ネバーランド青葉台』の住戸(階数・向き不明)の成約事例が坪単価184万円、これを基礎にして、現在までの地価上昇等を考慮すると、184万円×1.031(地価上昇補正)×0.990(築年数経過分)=坪単価188万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 「青葉台」駅からも「十日市場」駅からも遠いこともあったのでしょうが、恩田川を中心とした南北の田園地帯は、今となっては貴重な地域の資産です。『ネバーランド青葉台』は、
青葉区の住宅街に連なりながら、豊かな田園景観をも享受できる好ポイントに立地しているということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ネバーランド青葉台
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区しらとり台
 交通:東急田園都市線青葉台 徒歩17分
 面積:専有 80.7平米


☆ ポイント ☆
■2線2駅が徒歩圏
 ・田園都市線「青葉台」駅 徒歩17分
 ・JR横浜線「十日市場」駅 徒歩10分
■南向きバルコニーにつき陽当り良好
■ペット飼育可能(規約有)
■カウンターキッチン


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ネバーランド青葉台
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 横浜市青葉区 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(1) |