アイランドグレース(中古)−植栽と笑顔に囲まれた若い家族の楽園
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線「川崎」駅よりバス10分(バス停 鋼管通三丁目)下車後徒歩4分の場所に立地する平成20年9月築・ナイス旧分譲・前田建設工業施工・地上17階地下2階建・総戸数539戸の『アイランドグレース』です。

 アドレスは川崎市川崎区小田栄2丁目です。川崎区は、「川崎」駅や川崎市役所がある市の中心地です。「川崎」駅前以外では、平坦な多摩川の河口平野上に戦前から形成された住宅地に建設された戸建住宅が多く、そこに小規模な工場が点在する商工混在地域が広がっています。

 この点、JR東海道本線や京急本線でつながる
東京都大田区や横浜市鶴見区などと風情は似たものがあり、戦後の高度経済成長期に丘陵部での集合住宅建設が進められ、人口が急増しながらも一部では農地や緑地が残る川崎市北部(宮前区、麻生区など)とは異なる雰囲気があります。

 本物件の敷地も、以前は
戦前から続く大規模工場がありましたが、これが地区外に移転したため、川崎市の都市計画に基づき本マンションが事業化されたものです。敷地面積は17,284.9平米に及び、ここに総戸数539戸のビッグコミュニティが誕生しました。

 実は本物件竣工の
1年前に、同じ再開発ブロックにナイス&ゼファーを売主とする総戸数533戸の『アイランドブリーズ』が竣工しています。この2つのアイランドシリーズに共通するコンセプトは「楽園都市構想」で、まるで楽園にいるかのような穏やかな時間の流れの創出を企図しています。

 JR南武線支線が敷地南側に接し、南向き棟の住戸は鉄道音が気になりそうですが、線路の間に公開空地を設け、潤いのある緑地環境を創りました。配棟は南向きを長辺としたコの字型で、南向き2棟・東向き1棟・西向き1棟の4棟構成です。

 「浜川崎」駅までは徒歩5分の距離ですが、本数が少なく、使い勝手は意見が分かれます。一方、「川崎」駅へのバス便は頻繁に出ているため、これを利用される方が多いことでしょう。普段のお買い物は「イトーヨーカドー」がご近所ですし、少し足を伸ばせば「コストコ」があります。

 特に緑地環境として優れているのは
敷地西側のまとまった面積の植栽で、思わず足を止めたくなる心地よさです。私が休日の午後に現地を訪れたときは大型犬を連れて散歩している男性の方に出会いましたが、そのゆとりある暮らしがいかにもこの場の風情にふさわしく感じました。

 大規模マンションだけに
共用施設やサービスは充実しています。敷地東側にあるメインエントランスはナイスお得意のレイヤードブラウン様式を採用し、車寄せがあり、二層吹き抜けでホテルライクなエントランスホール・ラウンジは落ち着いた雰囲気を有しています。

 また、
フロントカウンターでのコンシェルジュサービスが暮らしをサポート、自走式屋内駐車場は敷地北側に100%完備、その屋上は敷地内庭園「グレースガーデン」として利用されています。このほか、屋内温水プール、90平米もあるフィットネスルーム、多目的ルーム、キッズルームなどの共用施設が存在します。建物構造が免震構造である点も大きなセールスポイントです。

 一方、
専有設備については、グレードは必ずしも高くない部分があります。例えば床暖房やウォシュレット、玄関の人感センサーは装備されておらず、床暖房は後付けも不可となります。

 対象住戸は
地上17階建て建物の1階に所在する専有面積66.27平米の3LDKです。東向きのサニー棟にあり、JR線の鉄道音からは逃れられています。また、1階住戸のため、テラス・専用庭が備わっています。

 典型的な
田の字型住戸で、LDは11帖、LDに隣接する和室は6帖です。カウンター付きキッチンは3帖の広さ、共用廊下側の洋室は6.5帖と5.3帖の2部屋です。玄関にはポーチが付きます。水周りは間取り中央に固められ、収納はウォークインクローゼットがないなど、多少不足気味かもしれません。専有面積が狭いファミリー物件を作り、グロス価格を抑えて分譲するのが当時のナイスの特徴でもありました。

 販売価格は2,350万円、坪単価117万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、160万円[浜川崎坪単価]×1.041[駅距離補正]×0.809[築年数等中古補正]=坪単価135万円となりました。一方、対象住戸の分譲時価格は3,000万円又は3,350万円で(同じ専有面積の1階住戸が2つあるため、ネット上の情報だけでは判別ができません)、分譲時より22%又は30%下落、価格としては650万円又は1,000万円下落しています。

 『住まいサーフィン』によれば、本マンションの
中古取引価格は、分譲時価格より26.5%下落し、中古市場での平均坪単価は129万円ですので、上記の機械的な指標よりも安く売買されている模様です。

 一方、『マンションナビ』で査定計算すると本物件については
2,630万円、坪単価131万円となりましたので、私の試算とほぼ同等でした。どちらにしてもこの価格で購入しても、少なくとも高値掴みではないということができます。

 ちなみに、
賃貸に出した場合を同サイトで機械的に査定すると、本物件の賃料は月12.8万円で、表面利回りは6.5%、例えフルで住宅ローンを組んだとしても(金利2%、35年)、管理費+修繕積立費控除後で3万円余り手許に残る計算です。現在賃貸募集中の同程度の専有面積の3階住戸が月16万円ですので、これを基準に1階住戸であることを考慮して15.8万円で賃貸が付くとすれば8.1%の表面利回りです。所有者の中には、「賃貸で結構高く貸せる」という声もあり、もし転勤などの場合でも安心なレベルと言えます。

 やはり
「川崎」駅からバス便で、工場地帯近辺ということが中古市場で低く評価されている原因かもしれません。しかし、現地を訪れればわかるのですが、空地面積を十分に取り約90種類に及ぶ敷地内の植栽は十分魅力的で、この点が賃貸に出すときのポイントになっているのでしょう。また、近辺にこれだけ立派な競合物件が少ない上、工場群が産業道路の向こうに近接しているため、ファミリーのある転勤族の工場幹部が借りてくれる可能性がありそうです。

 本マンションは、その狙い通り
若いご家族が大変多く、私が現地を訪れた時も、エントランス付近で幾組ものファミリーが、小さなお子さんを連れて楽しそうに行き来していました。隣接する公園では子どもたちが笑いながら元気に走り回っており、私も自分の家族の10年くらい前を思い出して、思わず胸が熱くなったのですが、「家族にとっての楽園」となり得るマンションだと思います。

本マンション東側にあるメインエントランスです。車寄せには車が何台も並び、家族のお出かけを待っていました(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションメインエントランスを正面から写したものです。ナイスお得意のレイヤードブラウン様式が格調を高めています。



対象住戸のあるサニーコート外観です。目隠しの植栽の向こうに対象の1階住戸があります。



本マンションメインエントランスに接する東側道路です。車の往来はそれほど多くなく、穏やかな印象です。



本マンション西側のまとまったスペースにある植栽エリアです。心和む潤いある空間で、男性が大型犬を連れてゆっくり散歩していました。



植栽エリアから本マンション南側に接するJR南武線支線を写したものです。建物と線路の間には公開空地を設け、雰囲気を和らげています。



 種別:中古マンション
 名称:アイランドグレース
 価格:2,350万円 (税込)
 所在:川崎市川崎区小田栄2丁目
 交通:「川崎」駅バス10分(バス停 鋼管通三丁目)下車後徒歩4分
 面積:専有 66.27平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アイランドグレース

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| 中古マンション 川崎市川崎区 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
レクシオ川崎桜川公園(中古)−「川崎」駅バス便ながら利便性が高い穴場的立地
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線「川崎」駅よりバス10分(バス停「大島四ッ角」)下車後徒歩1分の場所に立地する平成21年5月築・レクシオ旧分譲・住協建設施工・地上13階建・総戸数36戸の『レクシオ川崎桜川公園』です。

 アドレスは川崎市川崎区浜町3丁目です。川崎区は、「川崎」駅や川崎市役所がある市の中心地です。「川崎」駅前以外では、平坦な多摩川の河口平野上に戦前から形成された住宅地に建設された戸建住宅が多く、そこに小規模な工場が点在する商工混在地域が広がっています。

 この点、JR東海道本線や京急本線でつながる
東京都大田区や横浜市鶴見区などと風情は似たものがあり、戦後の高度経済成長期に丘陵部での集合住宅建設が進められ、人口が急増しながらも一部では農地や緑地が残る川崎市北部(宮前区、麻生区など)とは異なる雰囲気があります。

 また、
川崎区は、幸区と並んで戦前から在住する在日韓国・朝鮮人が多い町で、川崎区、幸区の両区合計で5千人〜6千人ほどが居住しており、関東では東京に次ぐコリア系住民の集住地で、在日本大韓民国民団の支部が全国に先駆けて設置された場所でもあります。本マンションの立地する川崎区浜町3丁目、4丁目の通称「セメント通り」入り口には、「川崎コリアンタウン」と銘打ったゲートが建ち、韓国料理店、焼肉店が集積しています。

 そして、本マンションは、
「川崎コリアンタウン」の入口に位置し、本マンションの横に上記の「川崎コリアンタウン」のゲートが建っています。なお、通称「セメント通り」と呼ばれている由来は、産業道路の先の浅野町に太平洋セメントの前身でもある浅野セメントの工場があり、そこに勤める工員の通勤路になっていたことからこう呼ばれるようになったということです。

 「川崎コリアンタウン」と銘打っていますが、
新大久保のようなどっぷりつかった感じはなく、むしろ従来からの住宅街に焼肉屋等が点在している落ち着いた通りです。ただ、この地域の焼肉屋はおいしいことで有名なようです。マンション名に用いられた桜川公園は、野球場、芝生広場、ウォーキングコース、遊具施設などがある公園で、本マンションからほど近い場所にあり、春は花見ができる公園としてお祭りなども開かれ、地域に親しまれている公園です。

 本物件は、
新川通り沿いに位置し、敷地面積478.74平米の地上13階建てマンションです。新川通りは「川崎」駅から産業道路を過ぎて京浜運河に面する扇町まで連なる「川崎」駅の中心的なストリートです。大通りで交通量があるものの、本マンション付近まで来ると車の数も少なくなってきます。

 「川崎」駅までは上記の通り
新川通りをまっすぐ行けば到着します。ただ、同駅まで歩いて約30分程度かかりますので、バス便利用となります。バス便は朝、夕の時間帯には2〜3分間隔で鉄道利用ともひけをとりません。本マンション北西側はラブホテルが隣である点が気になりますが、対象住戸のある南東向きはその反対方向となります。
 
 最上階付近の壁に「レクシオ」と刻まれた本マンションは、ホワイトとブラックの2トーンのスタイリッシュな外観をしています。本マンションは、周囲の建物と比べてもひと際高く、この界隈では目立つ存在です。駐車場は敷地東側に位置し、月18,000円の使用料で空きがあります。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の2階に所在する専有面積41.37平米の1LDKです。南東向きで、目の前には中華料理屋がありますが、平屋建てのため、2階でも目の前が抜けています。玄関から入ると短いホールを経て10.4帖のLDKがあり、隣接して6.1帖の洋室があります。この洋室はドアでの出入りとなり、LDとは独立してプライバシーが保たれています。

 浴室は1418サイズと1LDKにしてはビッグサイズです。食洗機・浄水器・ディスポーザー付きのキッチンも、小規模マンションとしては珍しいものです。収納は6.1帖洋室にクローゼットが2本備わっています。全般的には面積の割に効率的な間取りと言うことができます。なお、クロス張替(天井・壁)、フローリング補修、全室照明付、ルームクリーニングなどのリフォームが行われています。

 販売価格は1,780万円、坪単価142万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、220万円[川崎坪単価]×0.799[駅距離補正]×0.741[築年数等中古補正]=坪単価130万円となりました。また、現在、本マンション同タイプの住戸が複数戸売りに出されており、6階住戸が2,080万円(坪単価166万円)、10階住戸が2,580万円(坪単価206万円)、最上階13階住戸が2,680万円(坪単価214万円)です。相対的な価格差からすれば、対象住戸の販売価格はほぼ妥当な水準とも言えます。

 「川崎」駅バス便ですが、
自転車でも同駅まで10分程度であり、同駅周辺にラゾーナ川崎チネチッタなどがあることを考えれば、利便性は高いものがあります。これまでは工場街の延長線上にあった本エリアも雰囲気は変わりつつあり、街並みもより整っていくことでしょう。コリアンタウンでの飲食も楽しむことができ、充実した生活が送れそうな穴場的立地と考えます。

本マンション正面の顔となる南東側外観です。白と黒のツートーンがスタイリッシュな印象です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンション南東側にあるメインエントランスです。黒の天然石を貼って高級感を醸し出しています。



新川通りを下るときに目に入る本マンション北西側です。ラブホテルと隣接しているのがマイナス点です。



コリアタウンの入口で、写真左手が本マンションです。地域の方でお金を出し合ってこの門を建てたのでしょう。



コリアタウン入口の向こうに本マンション東側にある駐車場が写っています。月額18,000円で現在空きがあります。



コリアタウンのゲートの向こうは通称セメント通りで、焼肉店などがあります。写真左手が本マンションです。



 種別:中古マンション
 名称:レクシオ川崎桜川公園
 価格:1,780万円 (税込)
 所在:川崎市川崎区浜町3丁目
 交通:「川崎」駅バス10分下車後徒歩1分
 面積:専有 41.37平米

詳細はこちら(ノムコムより)
レクシオ川崎桜川公園

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| 中古マンション 川崎市川崎区 | 21:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
クリオ川崎六番館(中古)−昭和の夢の詰まった臨海工業地帯の街並みの懐かしさ
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★ JR京浜東北・根岸線「川崎」駅よりバス20分「富士電機前」下車後徒歩1分の場所に立地する平成10年8月築・明和地所旧分譲・清水建設施工・SRC造13階建・総戸数166戸の『クリオ川崎六番館』です。

 アドレスは川崎市川崎区小田7丁目です。周辺は川崎市の臨海部で、京浜工業地帯の中核をなすエリアです。特に、『クリオ川崎六番館』の近辺は、大規模工業地帯で、南向かいには富士電機システムズ川崎工場、そして東側にはJFEスチール東日本製鉄所渡田地区があります。

 『クリオ川崎六番館』は、
首都高速神奈川1号横羽線沿いに立地し、同首都高速が南側を走るため、交通音・排気ガスの影響は相当なものと思われます。また、臨海工業地帯に位置することから、昔ほどではないと思いますが、大気汚染等の心配もあることでしょう。

 しかし、
小田の町は、工場で働く方々が多く集まって昔から賑わっていました。小田・浅田エリアとも称される地域で、中心は小田銀座商店街です。昭和24年に「新生会」を発足、地域の人々に食料品・日用品などを提供する地域密着型の商店街として栄えてきました。昔は映画館があり、商店街ではパレードやのど自慢コンクール、福引きなど、貧しくても夢のあった昭和の時代の人々の生活を支えてきたのです。

 さて、対象住戸は、SRC造13階建ての13階、
最上階に所在する専有面積66.7屬3LDKです。北西向きですが、3面開口の角部屋で、北西・南西・南東にそれぞれバルコニーが付き、日照・眺望良好です。本年9月にリフォームを行い、フローリングやクロスを全面的に張り替え、ガスコンロ、レンジフード、ウォシュレット、襖、洗面所・トイレ、玄関ドア、照明、畳などを交換、オーダーカーテン付きとなっています。

 南西側は首都高速に面しますので、バルコニーはキッチンから出入りできる便宜的なものとなっています。南東部も同様で、4.9帖の洋室にバルコニーが付いていますが、かなり苦しいものがあるでしょう。

 一方、10.2帖のLDに付く
主力の北西バルコニーは、その向きから首都高速や工場地帯の影響が軽減されています。しかし、このLDはキッチンや和室の存在でかなりデッドスペースが大きくなっており、6帖和室とつなげて使用するのがベターと言えそうです。横長リビングで午後の日照は十分、キッチンは対話のしやすいカウンター型式です。

 間取りは田の字型が基本で、共用廊下側の洋室は6帖と上記の4.9帖の2室、
角部屋のためポーチやバルコニーでプライバシーが守られています。水回りは洗面所の狭さが少し気になります。収納はやや少なめ、洋室2室は柱の出っ張りがあります。

 販売価格は2,780万円、坪単価138万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、172万円[川崎一昨年坪単価]×1.042[地価上昇補正]×0.799[駅距離補正]×0.703[築年数等中古補正]=坪単価101万円となりました。

 また、昨年10〜12月の川崎市川崎区小田の平均築年数11年のマンションの成約事例が平均坪単価123万円、これを基礎とすると、123万円×1.026(地価上昇補正)×0.985(築年数経過分)=坪単価124万円となります。

 『クリオ川崎六番館』では現在、
1階西向き住戸が坪単価102万円、6階西向き住戸が坪単価106万円で売りに出されています。これらに対し、対象物件は、最上階に位置する三方角部屋で、かつリフォーム済となっていますので、上記相場との比較でどの程度の価格の上乗せが適当なのか検討することとなりそうです。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 日常のお買い物は、マルエツまで徒歩6分、小学校は、東小田小学校まで徒歩7分、また、小田7丁目公園までは徒歩3分となります。敷地内にはきれいな中庭があり、また、北西向きの眺望は抜けてなかなかの快感です。

 「川崎」駅からバスに20分も揺られる交通の便についてはもちろん考慮に入れる必要がありますが、工場地帯周辺の街並みというのも、もはやレトロな風格を有し懐かしさを覚えるまでとなりました。「住めば都」と感じられるかどうかは、住む方の感性によるものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:クリオ川崎六番館
 価格:2,780万円(税込)
 所在:川崎市川崎区小田7丁目
 交通:京浜東北・根岸線川崎 バス20分 徒歩1分
 面積:専有 66.7


☆ ポイント ☆
★最上階・3方角部屋のため陽当たり・眺望良好 ★3LDK(66.70m2)
★ユニットバス(換気暖房乾燥機能付)★システムキッチン ★エアコン1台付き


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
クリオ川崎六番館
 
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| 中古マンション 川崎市川崎区 | 06:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスモ川崎駅前通り(中古マンション)−3面開放角部屋・「川崎」駅の利便性を享受
JUGEMテーマ:マンション

★ 京浜急行電鉄本線「京浜川崎」駅より徒歩12分、東海道本線「川崎」駅より徒歩12分の場所に立地する平成8年7月築・リクルートコスモス(現コスモスイニシア)旧分譲・野洲工業&間組施工・SRC造12階建・総戸数40戸の『コスモ川崎駅前通り』です。

 アドレスは川崎市川崎区新川通です。「川崎」駅東口を出て新川通をまっすぐ歩き、新川橋交差点を過ぎて2つ目の信号の近くに所在します。敷地南西側を新川通に接しているため、交通音・排気ガスの影響は気になるところではありますが、南北に細長い建物の形状のため、影響をまともに受ける住戸は限られています。
 
 『コスモ川崎駅前通り』の背後は川崎病院となります。川崎病院の公園が本マンションの裏手にあるため、お子さんを遊ばせるのに便利です。また、北東側には川崎競輪場があります。競輪も一つの文化ですので、一度体験してみるのもいいかもしれません。

 『コスモ川崎駅前通り』は、面積633.91屬里なり狭い敷地に地上12階建の建物となります。
オートロック、宅配ボックス、浴室乾燥機などを装備、駐車場は月額20,000円〜22,000円で空きがあります。ペットは、小鳥・鑑賞用魚のほかは禁止です。

 対象住戸は、9階に所在する専有面積60.75屬3LDKです。
東南角部屋の3面開放で、日照・通風良好、居室部分をぐるりとバルコニーが囲み、バルコニー面積は23.6あります。売主さんは現在居住中ですが、部屋は大変きれいにお使いとのことです。

 廊下部分が小さく、専有面積の割には各部屋の広さがしっかりとれています。9帖のLDは、6帖和室を開け放って使えば開放感が増すことでしょう。4.2帖の洋室もリビングインとなります。

 6帖の洋室は広々とした玄関ポーチの側にも窓があります。2.8帖とやや小さめのキッチンもバルコニーへの開口部がありますが、南向きで夏は少し暑さを感じるかもしれません。なお、南向き開口部は、新川通に面し、交通音等の影響がありそうです。

 洗面所・浴室の水回りはコンパクトで、洗面所は廊下から洗濯機が正面に見える形となります。収納については、押入は広くとれていますが、他は洋室のクローゼット2つ・物入スペース程度でやや少なめです。


 販売価格は2,990万円、坪単価162万円 (⇒平成20年10月25日、2,680万円(坪単価146万円)への値下げが確認されました。) です。標準相場をごくおおまかに試算すると、176万円[京急川崎一昨年坪単価]×1.092[地価上昇補正]×0.943[駅距離補正]×0.832[築年数等中古補正]=坪単価151万円となりました。

 また、本年1〜3月の川崎市川崎区新川通の平成8年築マンション(駅徒歩15分)の成約事例が坪単価152万円、これを基礎とすると、152万円×1.033(地価上昇補正)×1.054(駅距離補正)=坪単価165万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『コスモ川崎駅前通り』の通勤・通学路となる
「川崎」駅東口には、川崎駅ビル川崎BEをはじめ、地下街アゼリア、ルフロン(丸井・ヨドバシカメラ等)、さいか屋、岡田屋モアーズ、DACE(さくらや、東急ハンズ等)、ラ・チッタデッラ等、さまざまな商業施設が目白押しです。

 「川崎」駅西口もLAZONA川崎が誕生、再開発で大きく変貌を遂げるこのエリアに徒歩12分で日々利用できる『コスモ川崎駅前通り』では、便利で楽しい生活が満喫できそうです。

 種別:中古マンション
 名称:コスモ川崎駅前通り
 価格:2,990万円 ⇒2,680万円への値下げ
 所在:川崎市川崎区新川通
 交通:京浜急行電鉄本線京急川崎 徒歩12分
 面積:専有 60.75


☆ ポイント ☆
■JR各線 川崎駅・京急線 京急川崎駅徒歩12分 ■12階建9階部分角部屋のため陽当たり通風良好
■追焚機能付
 

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
コスモ川崎駅前通り
 
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| 中古マンション 川崎市川崎区 | 06:00 | comments(0) | trackbacks(4) |