クオス横濱石川町レジデンシャルステージ(新築)−2千万円台の「石川町」駅13分ファミリー新築物件
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★ JR京浜東北・根岸線「石川町」駅より徒歩13分、横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅より徒歩11分の場所に立地するビッグヴァン分譲・日成工事施工・地上7階建・総戸数31戸の『クオス横濱石川町レジデンシャルステージ』です。

 アドレスは横浜市南区中村町2丁目です。南区は、1943年に戦時配給制度の手続の軽減を図るため、寿・大岡両警察署管内の各町を中区から分離して誕生、名前の由来は中区の南にあることです。横浜市18区の中で人口密度が最も高く、2位の西区に大きく差をつけています。

 中村町は、古くは江戸時代に始まる吉田新田の開発によって集められた港湾労働者の町でした。今でも中村町3丁目などに簡易宿泊所を見ることができ、本マンション西側には、労働者でにぎわったであろう商店街が連なりますが、今ではその商店街もレトロな雰囲気を醸す風景となっています。

 現在は、
住宅密集地として人情に厚い下町気質を漂わせながらも一般の立派な住宅も立ち並び、街の雰囲気も変わってきています。本マンションもそのような変わりゆく街並みの代表例としてとらえることができます。

 本マンションの最大のセールスポイントは、
リーズナブルな価格帯でありながら、横浜の歴史ある中心地である「石川町」駅に徒歩13分で行けることです。本マンション北側が接する道路を東に歩き、石川町2丁目交差点を左折して、高速道路沿いを東にさらに歩けば、同駅に着くことができます。

 売主である
ビッグヴァンは、東京都区部ではほとんど物件をみかけませんが、神奈川県下では、結構積極的に「クオス」シリーズを展開しており、川崎に住む私にとっても見慣れたネームです。同社の本社は、横浜市中区にあり、1986年創業、2度の不動産バブルの崩壊の荒波を無事乗り切ってきました。

 本マンションの外観は、
ホワイトタイルとガラス素材の組合せにより洗練された表情をしており、住戸は南向き中心で、低層階は一般住宅にかかってしまいますが、高層階では眺望が抜けます。1階部分は共用部分とし、住戸はすべて2階以上、駐車場にはシャッターゲートを設けてセキュリティに配慮しています。今後の必要性を考えて、電気自動車用充電器も設けられました。

 辺りは
閑静な住宅街ですが、石川町方面への抜け道ともなりますので、スピードを出して走る車も目撃しました。なお、本マンションの斜め前には、中村地域ケアプラザがあります。日常のお買いものは、「石川町」駅付近や元町・中華街でのショッピングのほか、大丸ピーコック横浜橋店が徒歩9分のところにあります。教育関係は、市立石川小学校が徒歩5分、市立平楽中学校が徒歩7分と割合近い距離に所在します。

 間取りは
2階から7階まで全てA〜Eタイプ(1LDK〜3LDK)の5タイプで、専有面積56.08屐66.48田の字型住戸を基本としたバリエーションとなります。設備・仕様は標準的ですが、食器洗い乾燥機は標準装備、トイレは節水型、二重床・二重天井、アウトフレーム工法といった点がポイントです。

 販売価格は、2,770万円〜3,840万円、坪単価にして163万円〜191万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、230万円[石川町坪単価]×0.927[駅距離補正]=坪単価213万円となりますので、「石川町」駅徒歩13分という点のみに着目すると、坪単価中央値に対して約17%割安となります。

 一方、同じ中村町2丁目に所在する『リベルテ石川町弐番館』は、
築後17年で取引価格水準が坪単価102万円程度となっています。これを現在価格に引き直すと、坪単価157万円となりますので、それほどお得感はないことになります。ちなみに、『住まいサーフィン』の評価では、本マンションの予想坪単価は139万円となっています。

 しかし、
「石川町」駅徒歩圏で、専有面積50岼幣紊離妊ンクス&小ファミリーでも住めるタイプが2千万円台から購入できるというのはかなり魅力的で、未成約住戸は3戸を残すのみと、販売は順調です。30歳代前半の第1次取得者がターゲットと想定され、狙いにぴったりはまったヒット物件ということができるでしょう。

本マンションの北側道路を石川町方向に写したものです。写真右手が本マンション工事現場です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



上記と同じ場所からさらに本マンション工事現場をクローズアップしました。周辺には一般住宅が立ち並んでいます。



本マンションの南側です。こちらは一般住宅が南面低層階を塞いでおり、高層階は眺望が望めます。



再び本マンションの北側を今度は西方向に写したものです。電線が走っていますが、主要バルコニーの向きではないため、気になることは少ないでしょう。



上記と同じ場所から本マンションの北側道路を写しました。石川町方面への一方通行のために、かえってスピードを出しやすい道となっています。




公式ホームページ ⇒クオス横濱石川町レジデンシャルステージ
 
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| 新築マンション 横浜市南区 | 21:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズ横浜上大岡(新築)−「上大岡」駅に最も近い横浜市南区物件、バブリーな上大岡価格に追随するか?
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★ 京浜急行本線「上大岡」駅より徒歩7分の場所に立地する大京分譲・大勝施工・地上4階地下1階建・総戸数47戸の『ライオンズ横浜上大岡』です。

 アドレスは横浜市南区大岡5丁目です。再開発で脚光を浴びる「上大岡」駅を最寄りとしますが、上大岡が横浜市港南区に属するのに対し、大岡は横浜市南区に所在します。

 駅前のにぎやかさを享受しつつ、緑の多い住宅街に暮らす、というのが『ライオンズ横浜上大岡』の最大のセールスポイントです。「上大岡」駅の東口から北に向かって歩き、住宅街の中を進むこと徒歩7分の距離となります。やや不整形な面積1,685.38屬良瀉呂蓮△修療貔称沼Δ鮓鯆摸未両ない道路に接し、閑静さを保持しています。

 周辺環境としては、
徒歩5分のイトーヨーカドー横浜別所店や徒歩7分の京急百貨店といった駅前の商業施設はもちろん、徒歩2分の大岡5丁目公園や徒歩7分の大岡4丁目公園など、近隣の公園にも恵まれています。また、徒歩13分とやや距離はありますが、ウメ、サクラ、ツツジ、カキツバタの名所として人気がある久良岐公園も休日の散策に格好でしょう。

 『ライオンズ横浜上大岡』のデザインは、
水と緑とガラスに飾られた「景観価値」の創造を目指したものとされています。エントランスは邸宅の雰囲気を醸し出し、エントランスホールはガラス越しに水盤のある小道を臨むことができ、最近のライオンズマンションらしい高級感の演出が見られます。

 間取りは、専有面積48.53屐82.16屬1LDK〜4LDKと
幅広い層をターゲットにしていますが、はたしてこの地にシングル&ディンクスの需要があるのか、若干疑問があり、むしろ不整形な敷地を目一杯活用するために小さな間取りを設けたような気さえします。駐車場は19台収容で、設置率は4割、郊外型としては若干心もとないですが、駅徒歩7分ですのでぎりぎり合格点といったところです。

 設備としては、
ミストサウナ、ディスポーザ、デュポン社製キッチン天板、ペアガラスなどが目を引き、特に女性の視点に立ったキッチンに力を入れている印象です。洗面化粧台も、ライティングが切り替えられてシーンに応じたメイクができるような「キレイドレッサー」を採用しました。洗面ボウルの手前には「キレイポケット」が設けられ、小型のメイク用品等の収納に配慮しています。

 モデルルーム事前案内会は10月25日(土)よりスタート、
販売開始は11月上旬を予定し、入居は来年11月27日からとなっています。販売価格は未定ですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、175万円[上大岡一昨年坪単価]×1.037[地価上昇補正]×1.013[駅距離補正]=坪単価184万円となりました。

 一方、横浜市南区大岡物件としては現在、
『アークプラザ大岡テラス』(横浜市営地下鉄「弘明寺」駅徒歩8分)が坪単価200万円内外で分譲を開始しており、これを基礎とすると、200万円×0.972(駅補正)×1.013(駅距離補正)=197万円となります。

 また、近隣の横浜市南区別所物件として現在、三菱地所の
『パークハウス上大岡』(京浜急行本線「上大岡」駅徒歩13分)がやはり平均坪単価200万円程度で販売予定とのことで、これを基礎とすると、200万円×1.093(駅距離補正)=219万円となります。

 「上大岡」駅周辺では、『上大岡タワー ザ レジデンス』(京浜急行本線「上大岡」駅徒歩3分)が
平均坪単価259.2万円という高値で売れ行き好調、『プラウドシティ上大岡』(京浜急行本線「上大岡」駅徒歩8分)がさらに高い平均坪単価270万円という価格を付けてきました。

 上記2件については、最近の不動産市況に逆行する形で高値となっているのですが、
ここ2,3年、バブリー路線を目指した大京が『ライオンズ横浜上大岡』にどの水準の価格設定を行うのかが注目点です。私個人としては、『ライオンズ横浜上大岡』の規模や話題性から考えると、高くても平均坪単価200万円〜220万円におさめるのが妥当なのではないかという気がします。

 『ライオンズ横浜上大岡』は、
上大岡では希少な駅へのフラットなアプローチ、また横浜市南区物件としては、最近では「上大岡」駅にもっとも近い物件となっています。小さくても品よく、ミセスにやさしいマンションとなりそうです。

公式ホームページ ⇒ライオンズ横浜上大岡

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| 新築マンション 横浜市南区 | 23:03 | comments(2) | trackbacks(2) |