シティタワー金町(新築)−複合開発により一杯遊び、学べる理想の子育て環境
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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐線(緩行)「金町」駅より徒歩12分、京成金町線「京成金町」駅より徒歩13分の場所に立地する住友不動産分譲・竹中工務店施工・地上37階地下1階建等・総戸数840戸の『シティタワー金町』です。

 アドレスは葛飾区新宿6丁目です。新宿(にいじゅく)は、葛飾区の北部、中川の東岸に位置します。北で南水元、東で東金町、金町及び柴又、南で高砂、西で中川を挟んで亀有、青戸及び足立区中川と隣接しています。町域の中央を国道6号が東西に貫き、町域内の多くは住宅地となっています。

 江戸時代は
水戸街道の宿場町で、成田街道(佐倉街道)との分岐点がありました。明治になり常磐線が開通した際、亀有・新宿間に架かっていた有料橋中川橋の減収を懸念して住民が近くに駅を作ることに反対、隣接する亀有に駅ができたため、以降町の発展が遅れたとも言われています。

 しかし、ここに来て
葛飾区新宿が脚光を浴びています。新宿6丁目にはかつて三菱製紙中川工場がありましたが、2003年に撤退後、現在では広大な空き地の一部が三菱ガス化学東京研究所として利用されているほか、約33.3haもの地区計画に、公園・大学・住宅・商業が一体で整備される複合開発が進行中であるためです。

 2013年4月、この地に東京理科大学の葛飾キャンパスがオープン理学部第一部の応用物理学科、工学部第一部の建築学科・電気工学科・機械工学科、工学部第二部の建築学科・電気工学科、基礎工学部の電子応用工学科・材料工学科・生物工学科が設置されていますが、図書館や食堂が利用できる地域に開かれたキャンパスであることが特徴となっています。

 また、
約71,000平米もの「葛飾にいじゅくみらい公園」には青々とした芝が広がり、コミュニティの醸成の場となるだけではなく地域防災の拠点にもなり、災害備蓄倉庫やかまどベンチなども設置されています。

 そして、
本マンションの開発街区は、葛飾にいじゅくみらい公園に隣接した約22,000平米の広大な街区が充てられています。37階建のタワー棟(700戸)と13階建のレジデンス棟(B棟52戸、C棟88戸)の3棟構成で、自走式駐車場、商業棟が設けられ、敷地内には約3,800平米の緑地(広場状空地)が整備される計画です。

 街区の
北側には、上記の葛飾にいじゅくみらい公園の芝生が広がり、南側も遮るものがありません。しかも、レジデンス棟は、全戸南向きで、タワー棟の住戸は、南・東・西向きの設定で北向住戸がなく日照・通風の両方を享受できる住環境です。

 スーパーゼネコン竹中工務店の設計・施工であることが目を引きます。タワー棟は、免震構造を採用するとともに、地盤液状化対策として液状化を抑制する「TOFT(トフト)工法」も導入しています。

 建物は、
既存の建物との調和も考慮しつつ、シンメトリーなモダンなデザインとしました。共用部については、タワー棟1階には、約230平米のエントランスホールがあり、2層吹抜けのホテルのロビーのような空間には、コンシェルジェカウンターも設けられます。レジデンス棟にも2層吹抜けのエントランスホールが用意され、フォレストコリドーの森を楽しむことができます。共用施設は、住民の使用頻度の高いものを用意し、キッズスペースを併設したコミュニティールームやゲストルームを設けています。

 間取りは3LDK中心で、専有面積62.27平米〜84.41平米と、ファミリーをターゲットにしています。設備・仕様については、人工大理石のキッチンカウンタートップ、ディスポーザー、ミストサウナなど、基本スペックの充実した上質感ある仕様となっています。

 来場者は30代後半の方が多いものの年齢層は幅広く地元住民以外の方も多く来場しているとのことです。都内のタワーマンションと比較した値ごろ感も注目される理由です。第1期は100戸を販売し、昨日11月29日(土)に抽選が行われましたが、ほとんどの住戸に登録が入ったようです。

 第1期の販売概要は、間取り3LDK〜4LDK、専有面積67.37平米〜84.41平米に対し販売価格3,980万円〜6,080万円、坪単価189万円〜238万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、171万円[金町坪単価]×0.943[駅距離補正]×1.006[地価上昇補正]=坪単価162万円となりますが、稀有な大規模複合開発の中心を占める超高層を含む大規模集合住宅であるだけに、従来の物差しでは測れないのも事実です。

 本マンションの
大きな魅力は、公園や図書館、食堂が身近にあるユニークな住環境ですが、都内で唯一水郷のある美しい景観を持ち、広さ92万平米超の水元公園もほど近いのもプラス材料です。「金町」駅からは12分とやや遠いのですが、子どもたちが一杯遊べ、学び、楽しめる恵まれた住環境に、私も「こんなところで子育てできたら最高だっただろうなあ」と、しばらく思いにふけったのでした。

公式ホームページ ⇒シティタワー金町

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| 新築マンション 葛飾区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヴィナシス金町タワーレジデンス(中古)−期待通りの機能を発揮する金町ランドマーク
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★ 京成金町線「京成金町」駅より徒歩1分、東京メトロ千代田線直通JR常磐線「金町」駅より徒歩2分の場所に立地する平成21年築・コスモスイニシア&丸紅旧分譲・大成建設&東海興業施工・地上41階地下2階建・総戸数476戸の駅前大規模タワーマンション『ヴィナシス金町タワーレジデンス』です。

 アドレスは葛飾区金町6丁目です。葛飾区の北西部、「金町」駅の南に位置し、市街地・住宅地が殆どを占めるエリアです。金町は、鎌倉へ通じる鎌倉街道に面し、江戸川の渡河地点という交通の要衝であることから、古くから町場として栄えてきました。

 「金」(かね)は淵という意味もあり、この地で江戸川が大きく蛇行することから、江戸川との関係でつけられたと言われています。江戸から水戸街道の渡河地点であることから、
金町松戸関所が置かれ、「入り鉄砲と出女」といわれるように鉄砲などの武器類の持ち込みや江戸から女子が離れるのを取り締まるなど、明治2年の関所廃止に至るまで人馬の監視に重要な役割を果たしてきました。

 1889年に町村制の施行に伴い、金町村、柴又村が合併し、南葛飾郡金町村が発足、1925年に金町村が町制施行して金町となり、1932年のいわゆる「大東京市」設置に伴い、南葛飾郡全域が東京市に編入され、金町の区域は葛飾区となっています。

 本マンションは、
「金町」駅周辺の再開発に伴う唯一の住宅施設であり、「金町」駅の新しいランドマークとなります。「京成金町」駅までは東側に位置する正門から北へ歩いて1分、「金町」駅へはその先まで歩いてさらに1分で到着、フラットな道のりで便利さを実感します。

 建物の1階〜2階にはスーパーマーケット「マルエツ」・商業店舗・カルチャーセンター・クリニック・金融機関等、3階には葛飾区立中央図書館となり、生活の利便性が飛躍的に高まる機能を有しています。しかし、現地に行ったところ、その割には若干、商業施設のにぎわいに欠けている気がしました。ちなみに、本マンションの西側角には「モスバーガー」があります。いずれにせよ、本マンションの玄関がある南側には商業施設はないので、駅前にしては意外なほど静かです。

 本マンションの10階以下は賃貸住戸で、
分譲住戸は10階以上の中高層階となります。スカイビューラウンジ・オープンエアテラス・コミュニティサロン・ゲストルーム・リラクゼーションスペース・グランドロビーなど共用施設は充実、24時間各階ゴミ出し可能・駐車場は地下で273台(設置率57%)・宅配ロッカー等もあり、二重床・二重天井・ペアガラスなど、構造面でも手を抜きません。

 対象住戸は地上39階建て建物の21階に所在する専有面積77.72屬3LDKです。
南西・北西角部屋で、全居室がバルコニーに面して明るく、富士山・東京スカイツリーが眺望として望めます。

 南西・北西向き角のLDは12.8帖で
対面式のカウンター付キッチンは4.4帖のスペースです。居室は北西向きで6.5帖の主寝室をはさんで5.7帖と5帖の洋室があります。玄関にはシューズインクロークと物入があるなど、収納はウォークインはないものの、まずまずです。バルコニーは28.4もあり三方をぐるりと取り囲んでいます。

 販売価格は直近の価格から値下がりして5,080万円、坪単価216万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、155万円[金町坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.132[築年数等中古補正]=坪単価191万円となりました。一方、本マンションの中古物件としての売却事例は、16階住戸が坪単価208万円、38階住戸が坪単価290万円でしたので、もしこの2つの価格を基準とすれば、21階住戸は坪単価が約227万円程度となります。したがって、本マンションの過去の売買事例からみれば、妥当な価格設定と言えるでしょう。

 本マンションは、
分譲当時は平均坪単価220万円程度で、地域No.1の呼び声高く、リーマンショックの逆風の中、他のマンションが大苦戦する中でも値下げすることなく無事竣工前完売しています。白とグレーの外観がクールで、正門から正面玄関に至る道や、周辺の植栽計画も見事なものです。今後とも金町を代表するマンションとして、その地位を維持し続けることでしょう。

写真に写っている角部屋群の上層部に対象住戸があります(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの正面玄関をカバーする植栽です。築浅と思えないほど緑の量が多いのが印象的です。



正門ゲート左脇の駐車場入口です。通路は、店舗用搬入車両と共用しています。




 種別:中古マンション
 名称:ヴィナシス金町タワーレジデンス
 価格:5,080万円 (税込)
 所在:葛飾区金町6丁目
 交通:「京成金町」駅徒歩1分、「金町」駅徒歩2分
 面積:専有77.72

詳細はこちら(ノムコムより)
ヴィナシス金町タワーレジデンス


| 新築マンション 葛飾区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(5) |
ローレルコートエスタ新小岩(新築)−駅距離が最大のネック、敷地形状・配棟は優れる
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★ JR総武線「新小岩」駅より徒歩21分、「新小岩」駅より京成タウンバス7分「奥戸4丁目」下車後徒歩3分、京成押上線「京成立石」駅より徒歩22分の場所に立地する近鉄不動産分譲・埼玉建興施工・地上9階建・総戸数54戸の『ローレルコートエスタ新小岩』です。

 アドレスは葛飾区奥戸3丁目です。奥戸は、葛飾区南部にある街で、古くより中川や農業用水路にはさまれた低湿地帯でした。地域の西端に古くより中川が流れており、船による河川を利用した水運が発達していたことから、「奥津」となっていたものが訛って「奥戸」になったと考えられています。

 奥戸は、元南葛飾郡奥戸村の中心地であり、1930年に町に昇格、1932年に葛飾区に編入されました。町内に鉄道駅がない代わりに、葛飾区の要請により、「新小岩」駅、「亀有」駅、「立石」駅、「小岩」駅などからの
京成タウンバス路線が発達しています。

 『ローレルコートエスタ新小岩』は、環七通り、奥戸街道、蔵前橋通り、平和橋通り、そして中川に囲まれたエリアの真ん中にあります。「新小岩」駅徒歩21分という距離はめげてしまいますので、京成タウンバス利用となるのでしょう。あたりは低層の戸建・アパートが立ち並ぶ庶民的な住宅街ですが、
南東角という恵まれた敷地で、しかも南面・東面の2つの接道は道幅が約8mある上に交通量があまりないため、開放感にも優れています。

 『ローレルコートエスタ新小岩』から「新小岩」駅までの道のりには、人情味あふれるみのり商店街が徒歩8分、また、同駅周辺には新小岩ルミエール商店街などが充実しています。大型スーパーでは、マルエツ東新小岩店が徒歩10分の距離となっているほか、近くに大きなショッピングセンターの計画もあるそうで、これは楽しみです。小学校は、区立南奥戸小学校が西へ徒歩1分の近さ、中学校は区立上平井中学校が徒歩10分です。

 『ローレルコートエスタ新小岩』は、南東角地を活かし、
住棟を接道に沿ってL字型とし、かつ、2棟(BRIGHT RESIDENCEとBREEZE RESIDENCE)を明確に切り離すことによって、角住戸率をアップしました。総戸数54戸の6割強に当たる33戸が通風・採光に優れた3面開口となり、プライバシー度も高まっています。

 シンボルツリーには
ムサシノケヤキを採用、大木から与えられる開放感や安心感を感じられるようにしたほか、北側に山水の庭を設けるなど、面積2,008.90屬良瀉呂粒凸未凌∈呂砲皸佞鰺僂い泙靴拭

 キッチンには
食器洗浄乾燥機を標準装備、浴室には魔法びん浴槽やミストサウナを採用、また、エコジョーズや節水トイレ、ペアガラスなどにより、省エネを意識した仕様になっています。セキュリティではハンズフリーのキーID認証システムを採用、24時間監視体制も整えています。

 多目的に利用できる
コモンズルームを使って、ヨガ講座やフラダンス、幼児教室・英語教室、ママのための交流会も実施するとのこと、引渡開始日から期間を区切って参加費無料となっていますが、無料期間終了後の持続性には疑問符がつきそうです。

 間取りは、専有面積59.17屐79.66屬1LDK〜4LDKで、ディンクスからファミリーまでの層を対象としています。駐車場は27台分、駐車場設置率は50%ですが、駅から遠い分、もう少し台数がほしかったところです。
ミニバイク置場が3台分しかありませんが、駅から遠い物件ではミニバイク使用が多くなる傾向があり、この点不便を感じることでしょう。

 予定販売価格は、
坪単価165万円〜175万円程度が標準となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、184万円[新小岩一昨年坪単価]×1.075[地価上昇補正]×0.799[駅距離補正]=坪単価158万円となりました。

 奥戸エリアでは、平成17年に分譲された
『アーバンキャッスル立石轡好董璽検(「京成立石」駅徒歩11分)が平均坪単価165万円でしたので、これを基礎とすると、165万円×1.073[地価上昇補正]×0.870[駅補正]=坪単価154万円となります。

 また、本マンションと同じ売主である近鉄不動産では、平成18年からこの春まで『ローレルコート新小岩』を「新小岩」駅徒歩14分の場所で分譲しており、こちらが平均坪単価172万円、これを基礎とすると、172万円[新小岩一昨年坪単価]×1.075[地価上昇補正]×0.877[駅距離補正]=坪単価162万円となります。


 いずれの指標からしても、『ローレルコートエスタ新小岩』は、相場から1割弱割高のようです。一方、近隣では、日本綜合地所が『ヴェローナ新小岩』を「新小岩」駅徒歩16分の距離で現在分譲中、こちらが坪単価181万円〜255万円という高値となっていますから、新築の競合マンションとの比較では相対的に割安感があるということでしょう。
 
 販売は当初5月下旬から開始の予定でしたが、現在は公式HPでは10月下旬開始予定、住宅情報ナビでは12月中旬開始予定の記載があるなど、市況の鈍化が影響してか販売開始は遅れているようです。


 最大のネックは駅からの距離にあり、また、食洗機やミストサウナ、各種講座の当初無料開催など購入検討者の目に付きそうな表面的な設備・サービスは充実している半面、ミニバイク駐車台数など住んでみてから気づく肝心な部分が弱いのではないかという懸念があります。一方、敷地形状や配棟には優れたものがあり、バス利用などの利便性を実地に確かめた上であれば、検討の余地があると考えます。

 完成は来年6月上旬、入居は来年7月下旬の予定、
近くに大きなショッピングセンターができるとの情報や来年度以降の住宅ローン減税の継続・拡充という朗報も販売を後押ししそうです。

公式ホームページ ⇒ローレルコートエスタ新小岩

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| 新築マンション 葛飾区 | 06:40 | comments(0) | trackbacks(7) |