プラウド練馬早宮(中古)−欠点が少なく安心して住める練馬ファミリータイプ
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★ 都営大江戸線「豊島園」駅より徒歩9分、西武池袋・豊島線「豊島園」駅より徒歩10分、西武池袋・豊島線&西武有楽町線「練馬」駅より徒歩15分の場所に立地する野村不動産旧分譲・鴻池組施工・地上4階建・総戸数78戸・2005年11月築の『プラウド練馬早宮』です。

 アドレスは練馬区早宮3丁目です。早宮(はやみや)は、練馬区の東北部に位置し、北部を北町、南部を練馬・桜台、東部を平和台・氷川台、西部を春日町と接しています。町域東北部に東京メトロ有楽町線・副都心線の「平和台」駅が、また東南部に東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅があります。

 北町との境界に
環八通り(東京都道311号環状八号線)が、平和台・氷川台との境界に東京都道441号池袋谷原線が、春日町との境界付近にも交通量の多い道路が通っています。これらの道路近傍には東京メトロ有楽町線、都営地下鉄大江戸線の駅が存在するということもあって、沿道は近傍にまたがる比較的規模の大きな商業地となっています。そのほかは概ね住宅地として利用されています。

 また、町内中央部を南北に
東京都道442号北町豊玉線が通っており、この道路を中心に、早宮1丁目と3丁目の一部には古くからの商店街があります。早宮付近から石神井川の下流域両岸には、1934年(昭和9年)に今上天皇の誕生を祝って植樹された桜の並木が続いています。1959年(昭和34年)以降、断続的に行なわれた護岸改修工事による伐採等で、かつてより数は少なくなったものの、現在でも町内では春にその優美な景観を眺めることができます。

 早宮は、
旧・武蔵国豊島郡下練馬村字早淵(はやぶち)及び宮ケ谷戸(みやがいと)にあたります。現在の地名は、1965年(昭和40年)の住居表示実施時に成立した旧地名の早淵及び宮ケ谷戸との合成地名です。当初は開進第一小学校から「開進」としようとしていましたが、他に「開進」と名の付く小学校と中学校がそれぞれ第一から第四まで計8校あり、この地域だけではなく各地に点在していたため、採用されませんでした。

 本物件は、
向山庭園・練馬城跡等の歴史と文化のある緑豊かな住宅街に立地し、石神井川の桜並木が一望できる高台ならではの開放感が味わえます。都営大江戸線「豊島園」駅からは、石神井川を越え、閑静な住宅地を通り、徒歩9分の距離となります。周辺には、有名なレジャー施設「としまえん」があり、家族で楽しめます。本物件からも望める総合運動場は、かつて中央大学の運動場だったそうですが、陸上・サッカー・ゲートボールなどができるスポットとして活用されています。

 本マンションが存する土地は
戦後から銀行の寮や社宅地として使用されてきており、敷地面積5,564.11平米の堂々たる広さです。第一種低層住居地域内に立地しているので、周りには高い建物がなく、すっきりした環境です。その外観は洗練された印象で、半円のアプローチが美しさを際立たせています。

 対象物件は、
地上4階建て建物の4階に所在する専有面積76.21平米の3LDKです。東向きで、最上階につき眺望良好です。センターインの玄関から左手に12.5帖のLDがあり、隣接して6帖和室、オープンカウンターのキッチンは3帖となります。

 玄関から右手が
6.2帖洋室と5.1帖洋室で、玄関向かいが浴室(1418サイズ)へと続く洗面所です。収納はウォークインクローゼットをはじめ、押入、納戸とバラエティに富み、豊富な収納力も魅力です。二重床・二重天井構造、スケルトン・インフィル、逆梁ハイサッシ、アウトフレーム工法と、構造的にも一級品です。

 管理費は月額12,942円で、平米単価170円と抑えられています。修繕積立金月額11,560円と合わせても月額24,502円とリーズナブルです。空きのある駐車場は月額15,500円〜17,500円と、こちらも相場と言えます。

 販売価格は4,580万円、坪単価は199万円と、200万円を切ってきました。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、4,370万円(坪単価190万円)〜4,670万円(坪単価203万円)で、上記提示価格はこのレンジ内に収まっていますので、概ね相場の金額だと言えそうです。

 「豊島園」駅と「練馬」駅の2駅が利用でき、人気の野村不動産「プラウドシリーズ」の低層マンションですから、そのリーズナブルな価格水準と相まって、本物件に対するアクセス数は多くなっています。城北エリアの中でも立地として好条件が揃い安心して購入できる物件ということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド練馬早宮
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:練馬区早宮3丁目
 交通:「豊島園」駅徒歩9分
 面積:専有76.21平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド練馬早宮

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| 中古マンション 練馬区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ大泉学園(中古)−グッドデザイン賞物件の1階で伸び伸び暮らす
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★ 西武池袋・豊島線「大泉学園」駅より徒歩11分の場所に立地する2005年11月築・野村不動産&三井物産&新日鉄都市開発旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上13階建・総戸数403戸の『プラウドシティ大泉学園』です。

 アドレスは練馬区東大泉2丁目です。東大泉は、練馬区の西部に位置し、北部を大泉町・大泉学園町・西大泉、南部を石神井台、東部を三原台・石神井町、西部を南大泉と接しています。西武池袋線「大泉学園」駅の付近を中心に工業が盛んで、東大泉3丁目は碁盤目状に整備されていて近隣有数の高級住宅地となっています。碁盤目状になっているのは、以前大泉に教育施設を誘致し学園都市・大泉学園としての形成に失敗した名残でもあります。

 旧・武蔵国豊島郡土支田村上組に当たり、土支田村は大きな村だったため上組(南)と下組(北)に分けられていました。1873年(明治6年)、大区小区制によって上組と下組は分離され、上組は上土支田村と呼ばれるようになり、1889年(明治22年)、上土支田村は町村制によって南の石神井村と合併し、石神井村大字上土支田となりました。さらに1891年(明治24年)、隣村の埼玉県新座郡にあった榑橋村が東京府に編入され大字上土支田と合併し北豊島郡大泉村が誕生しました。

 1932年(昭和7年)、東京市編入とともに板橋区(現在の練馬区と板橋区を包含)が誕生し、大泉村は解体、大字上土支田の区域をもって
板橋区東大泉町が誕生しました。1947年(昭和22年)の練馬区独立後もそのまま踏襲され、1980年(昭和55年)8月1日、第18回住居表示により東大泉町の一部を土支田に編入、残りの部分に北大泉町のごく一部と旧・上石神井1丁目のごく一部を編入して境界整理し、現行の東大泉1丁目から7丁目までとなりました。2006年(平成18年)9月1日に2丁目34番(東映東京撮影所)を、街区が広大であることと本マンションが建設されたことにより分割して42番が新設されました。

 「大泉学園」駅から本マンションまでは徒歩11分の道のりです。同駅から北東方向に進路をとり、都道24号線を横断して最後はやや狭い下り坂を下りていく道のりとなります。駅まではやや距離があるものの、オズスタジオシティ(TSUTAYAや映画館が併設)が徒歩3分、大型ショッピングモールであるリヴィンオズ大泉徒歩4分スーパーバリュー練馬大泉店徒歩5分生活利便性は高くなっています。また、目の前を流れる白子川の桜並木弁天池公園、びくに公園石神井公園といった大型公園も周辺に数多く散策にサイクリングと生活の豊かさも実感できるロケーションです。なお、関越自動車道大泉インターチェンジまで車で2分と、車の利用には便利です。

 本マンションは
撮影所の跡地にできるもので敷地面積は約1万6,000平米もあり、総戸数403戸は練馬区最大のレジデンスです。本マンションではこの規模と元撮影所という地理的条件や地域文化・地域環境を活かし、日々の生活の一つ一つを映画のシーンのようにとらえ、シーンを演出する舞台としてつくりあげました。ガラス張のエントランスと大きく延びるキャノピーを進むと200メートル以上にわたるシーズンストラーダ(季節の街路)が続き、ここでは7つの中庭が歩く人の目を愉しませています。

 足元に埋め込まれたLEDの光に導かれるように歩を進めるとエントランスがあり、大きなゲートが独特の光をまとって出迎えます。光は季節によって異なり、4月には桜の花、8月は海、12月にはクリスマスと、自然を想起させるキーワードをもとにデザインされており、これらの光は住人のみならず街の人びとの目をも楽しませ街と建物の架け橋としての役割を担うとともに、明るさとしての物理的な光、温かさとして心理的に作用する光、両者のほどよい絡み具合が、潤いのある生活をつくり上げています。これらの点が評価されて、本マンションは2006年度にグッドデザイン賞(建築・環境デザイン部門)を受賞しました。

 建物は、敷地形状に沿って
東西に165メートルの長さの配棟となっています。南側隣地に東映撮影所の駐車場・倉庫があり、撮影は24時間行われているとのことから、場合によっては音がすることもあるでしょう。共用施設は、フロントショップ(生活小物から食料品、クリーニング・宅配便受付等)・ゲストルーム・キッズルーム・パーティールーム・来客用駐車場・洗車スペース等、大規模マンションとしての多彩な施設が魅力です。

 駐車場はリモコンゲートを設置した自走式で、使用料は13,000円〜18,500円/月月額管理費も平米単価138円と抑えられています。将来の可変性を考慮した二重床・二重天井、居住空間に大きな柱が出ないアウトフレーム工法など、構造面でも満足がいくものです。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の1階に所在する専有面積76.09平米の3LDKです。長いポーチを通って玄関から入り、クランク状の廊下を進むと、南東向きテラス(面積12.34平米)と専用庭(面積28.35平米・使用料月額570円)の付いた12帖の横長LDとなります。

 カウンター付キッチンは3.4帖で、中和室は押入付の6帖、共用廊下側には7帖の主寝室と5帖の洋室があり、こちらにはバルコニーが付いています。収納はウォークインクローゼットはありませんが随所にあり、まずまずです。設備としてはディスポーザー、タンクレストイレ、スロップシンクなどが設置されています。

 販売価格は4,080万円、坪単価177万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、199万円[大泉学園坪単価]×0.959[駅距離補正]×0.878[築年数等中古補正]×1.019[地価上昇補正]=坪単価171万円となりました。また、『マンションナビ』によれば、対象住戸の自動査定額は3,880万円〜4,180万円(坪単価169万円〜181万円)とのことです。これらから判断すれば、本件売出価格は適正相場内に収まっているということができるでしょう。

 大泉学園という
良好な住宅街、リヴィンオズ大泉をはじめとした大型商業施設、そしてグッドデザイン賞を受賞した優れたマンションで、専用庭・テラスが付いた余裕の3LDK住戸と、本件はファミリーにとって大きな魅力があると考えます。ペット飼育ももちろん可ですので、階下を気にせず伸び伸び楽しく過ごせる物件と言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドシティ大泉学園
 価格:4,080万円 (税込)
 所在:練馬区東大泉2丁目
 交通:「大泉学園」駅徒歩11分
 面積:専有76.09平米
 
詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドシティ大泉学園

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| 中古マンション 練馬区 | 21:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド練馬中村橋(中古)−「駅前」×「落ち着いた暮らし」の相乗効果を享受
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★ 西武池袋線・豊島線「中村橋」駅より徒歩3分、同線「富士見台」駅より徒歩7分の場所に立地する平成22年2月築・野村不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数82戸の『プラウド練馬中村橋』です。

 アドレスは練馬区貫井1丁目です。貫井は、練馬区の南部に位置する地域で、北部を高松、南部を中村北と中野区、東部を向山、西部を富士見台と接しています。北部を中心に、工業が盛んです。旧・武蔵国豊島郡上練馬村字貫井のほぼ全域と谷原村の一部がエリアで、貫井は上練馬貫井村として独立した扱いをされることもあり、本貫井・東貫井・西貫井・南貫井・北貫井・向貫井・中貫井といった小名に分かれていました。

 1932年(昭和7年)年の東京市成立時には当時の
板橋区に属して同区練馬貫井町となり、1949年(昭和24年)1月1日に冠称を外して貫井町となりました。1965年(昭和40年)4月1日に住居表示が実施され、現行の貫井1丁目から5丁目となっています。地名は、湧き水が貫き出でていたことに由来します。

 「中村橋」駅から本マンションまでは
徒歩3分のフラットな道のりです。同駅南口を出て線路に沿って右に進路を取り、道なりに進んでいくとすぐに本マンションとなります。同駅には地下鉄有楽町線、副都心線も乗り入れ、3路線で自在な都心アクセスが可能となりました。

 日常のお買い物も、
Emio(エミオ)中村橋、オリンピック中村橋店、コモディイイダ中村橋店にそれぞれ徒歩3分、西友中村橋店に徒歩4分と、駅前の利便性を十分に享受できます。駅前の「サンツ中村橋商店街」も魅力的です。また、美術館、図書館、区民センターなどの公共施設や「美術の森緑地」等公園も点在しており、生活環境も充実しています。

 面積2,826.6平米の敷地は斜めに走る南東側道路に沿っており、したがって南東向き住戸中心の配棟プランが可能となり、駅前でありながら日照良好です。この南東側道路に沿って植栽が施され、街並みにも貢献しています。千川通りの桜並木から一本入った地で、対象住戸のような高層階からは桜並木の借景を楽しむことができます。

 敷地北側が線路に近いのですが、西武線が剛性の高い鉄筋コンクリートラーメン高架橋の上を電車が通っており、振動も騒音も少ないとのことです。千川通りからも一本奥に入っているため、基本は閑静な住宅街で、落ち着いた暮らしを営むことができます。小学校へは徒歩1分、中学校へも徒歩5分、千川通りの南側は大手企業の社宅が多く教育環境も良いと言われています。

 外観は
温かみあるアースカラーをまとい、南東向きと西向きのV字型配棟で、西向きは南東向きに比べて割安な価格設定でした。専有面積は62.7平米〜90.66平米で、間取り2LDK〜4LDKと、ファミリー、DINKS、シングル、シルバー世代夫婦など様々な暮らしに対応できる33バリエーションです。分譲時の平均坪単価は250万円程度ということでした。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積70.47平米の3LDKです。南東向きバルコニーで、上記のとおり、LDからは千川通りの桜の借景を望み、日当りの良い開放的な居住空間です。また、部屋には、ダウンライトの増設やLDにおける造り付けの棚など、売主(個人)による複数のオプションが取り付けられています。

 間取りは
田の字型基本で、LDは12.1帖、その形状からLとDが明確に分離でき、かえって使いやすくなっています。カウンター付きキッチンは3.4帖、LDつながりの中洋室は4.5帖の広さです。共用廊下側の洋室は6帖と5帖、玄関はポーチ付きです。浴室は1418の標準サイズ、収納はウォークインクローゼットはないものの押入や納戸があり、標準的な収納力です。

 販売価格は4,980万円、坪単価234万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、217万円[中村橋坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.935[築年数等中古補正]=坪単価218万円となり、上記価格水準はこれと比べて7%程度割高との試算結果となりました。
 
 設備も、
24時間セキュリティ、24時間ゴミ出し、ハイサッシ、防音サッシ、二重床・二重天井など、プラウドらしい質の高さがあります。通常、「駅前」と「落ち着いた暮らし」は二律背反的ですが、本マンションでは「駅前」×「落ち着いた暮らし」の両者を兼ね備えており、今後とも根強い人気を獲得していく物件ということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド練馬中村橋
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:練馬区貫井1丁目
 交通:「」駅徒歩分
 面積:専有 70.47平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド練馬中村橋

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| 中古マンション 練馬区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
スターロワイヤル練馬春日町(中古)−駅徒歩2分・坪160万円の機能的コンパクト
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★ 都営大江戸線「練馬春日町」駅より徒歩2分の場所に立地する平成15年築・歩路運旧分譲・大末建設施工・地上6階建・総戸数20戸の『スターロワイヤル練馬春日町』です。

 アドレスは、本年5月6日の本ブログでご紹介した『プラウド練馬春日町』と同じく、練馬区春日町5丁目です。春日町は、練馬区の中部に位置する地域で、地名は、春日神社にちなんだものです。上練馬村時代は村役場が置かれた中心地でした。住居表示時に「春日町」としたのは、文京区にある「春日」と区別するためだったそうです。

 本マンションから
「練馬春日町」駅までは徒歩2分の道のりで、上記の『プラウド練馬春日町』(「練馬春日町」駅徒歩5分)よりさらに駅に近い立地です。同駅出口から環八通りを南西に向かって歩き、春日町交番西交差点を過ぎて一つ目の曲がり角を左折し、都営練馬春日町5丁目アパート1号棟を越えたところに所在します。道のりはフラットで、駅近の利便性を十分に享受できます。

 売主の
歩路運は、平成8年から「スターロワイヤル」シリーズを手掛けてきたデベロッパーで、近年は毎年2件程度の小規模マンションを作ってきましたが、平成19年11月に破産となりました。また、都営練馬春日町5丁目アパートは、昭和50年から昭和52年にかけて建設され、総戸数133戸となっています。辺りは、都営住宅が多く存在するため、年配の方が多くいらっしゃいました。

 本マンションは、東及び北の2面が道路に接する総戸数20戸の小規模マンションで、そのメインエントランスは、メインの通りとなっている東側道路沿いにあります。イエローのエントランス壁がアクセントですが、交通量がそこそこあるためか、このエントランス壁は若干黒ずんでいるところもあります。その南脇にある自転車置場は少し雑然と自転車が置かれていました。

 本マンションの
バルコニーは、東面と西面にあり、現況南面が大きく空いているのですが、南向きには室外機置場などが並んでいて、せっかくの南面がもったいない気がします。しかし、本マンション南側は現在、駐車場となっており、ここにもしマンションでも建設された場合には、圧迫感が相当なものとなるため、これを避けてあえて東西向きバルコニーにしたものと思われます。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の3階に所在する専有面積57.23屬2LDKです。西・北角部屋で、西向きバルコニーとなっており、日照良好です。LDはバルコニーに面して10帖の広さがあり、LDにオープンなキッチンは3帖です。洋室は西向きに5.2帖、北向きに6帖の2室があり、北向き洋室が主寝室となることでしょう。

 水周りは、
洗面所と浴室が廊下インでキッチンの裏側に配され、収納は2つの洋室に標準的な大きさのクローゼットがついています。全般的には、コンパクトにまとまって使い勝手の悪くない間取りという印象です。なお、カラーTVモニター付インターホン、オートロック、宅配ボックス、24時間換気システム、LD部分の床暖房、乾燥暖房器付フルオートバスなど、マンションとしての標準的な機能はひととおり揃っており、さらに、食器洗浄乾燥機までビルトインされています。

 販売価格は2,880万円、坪単価166万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は142万円(崔渦43万円)で、分譲時の平均坪単価177万円に対し19.5%の下落となっています。対象住戸も分譲時価格より310万円低い価格売りに出しており、西・北角住戸で日照良好であること、コンパクトな間取りで使い勝手がよいことなどがプラス材料と判断できます。

 小規模マンションですが、
環八通りから一歩入って、しかも西向き住戸は東側の表通りの交通音とも無縁で、静かな生活を楽しむことができます。もちろん駅徒歩2分の利便性は高く、スーパーサミットも徒歩2分の場所で不自由がありません。価格的には2LDKが2千万円台に抑えられており、マンション機能も過不足なく備わっているため、コンパクトに住みたい方には検討できる物件と考えます。

本マンション南側です。現在は本マンションの中で一番目立つ外観なのですが、おそらく将来の南側建物の建築を考慮して、バルコニーを配置していません(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



対象住戸のある本マンション西側です。南に振れているため、本マンションの中では条件の良い向きになります。



本マンションの北側道路です。車の往来は多くはなく、落ち着いた雰囲気です。



本マンションの北側の外観です。向かいは都営練馬春日町5丁目アパート1号棟となります。



本マンションの正面エントランスです。築9年を経てエントランス壁の黒ずみがやや気になります。



本マンションの北側の様子です。緑も適度にあって、生活に潤いを与えてくれます。




 種別:中古マンション
 名称:スターロワイヤル練馬春日町
 価格:2,880万円 (税込)
 所在:練馬区春日町5丁目
 交通:「練馬春日町」駅徒歩2分
 面積:専有 57.23

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スターロワイヤル練馬春日町

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| 中古マンション 練馬区 | 22:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド練馬春日町(中古)−駅近で閑静・坪単価170万円台の高い総合力
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★ 都営大江戸線「練馬春日町」駅より徒歩5分の場所に立地する平成16年築・野村不動産旧分譲・東洋建設施工・地上3階地下1階建・総戸数55戸の『プラウド練馬春日町』です。

 アドレスは練馬区春日町5丁目です。春日町は、練馬区の中部に位置する地域で、地名は、春日神社にちなんだものです。上練馬村時代は村役場が置かれた中心地でした。そういう歴史もあるからなのか、本マンションの東側隣接地には法務局の練馬出張所があります。なお、住居表示時に「春日町」としたのは、文京区にある「春日」と区別するためだったそうです。

 本マンションから
「練馬春日町」駅までは徒歩5分の道のりです。本マンションの正面エントランスを出て、「春日町かしのき緑地」を左手に見ながら細い道を南東に歩き、環八通りに突き当たったところで、環八に沿って北東方向に歩くシンプルでフラットなルートとなります。

 本マンションは、
野村不動産の初期の「プラウド」シリーズの一つで、まだ現在のような確固たる「プラウド」ブランドが定着していなかった時期のものです。しかし、それだけに、この時期のプラウドは、土地を厳選し、邸宅系の高級感漂う低層マンションを丹念に作っており、今見ても好感のもてるマンションが多いように感じます。

 本マンションも、
第一種低層住居専用地域に地上3階建てという、無理をしない設計を行い、敷地が4,339.89屬發△襪里法∩躙与瑤55戸にとどまり、1戸当たりの土地面積は約79(約24坪)と、そのまま総戸数55戸の戸建てが並びそうな贅沢な敷地の使い方をしています。総合設計制度を利用したタワーマンションでもないのに空地率は45%に達し、中庭やブリーズガーデンなどの緑が住宅棟を取り囲んでいます。

 辺りは
住宅街なだけに、交通量が少なく駅徒歩5分という利便性を持ちながら閑静さを保っています。一歩環八通りに出れば交通音や排気ガスの影響があるのですが、その利便性は享受しつつ、周辺の公園や住宅に守られて、静かな生活を楽しむことができます。

 配棟は
4棟構成でやや複雑になっており、広い敷地を存分に使えなかったのは、この敷地形状にも関係があるのでしょう。また、本マンション南側には「区立春日町かしのき緑地」があり、周辺にお住まいの方々やお子さん方の憩いや遊びの場となっています。なお、かしのき緑地の南脇には「耳塚」があり、耳の病気がよくなる塚として、かつて多くの人がお参りする場所だったようです。
 
 本マンションの構造については、遮音性や生来的な設備のメンテナンスに優れた
二重床・二重天井、逆梁工法で約2,300个ハイサッシを可能としました。また、アウトフレーム工法を採用しているため、居室部分に大きな柱がなく、デッドスペースを最小限に抑えています。バルコニーにはガーデニング等に便利なスロップシンクと防水コンセントを設置、駐車場への入口はシャッターゲートを採用して外部の侵入を防いでいます。

 生活利便性も高いものがあります。
練馬区役所・第四出張所に徒歩4分、春日町図書館に徒歩5分、練馬小学校に徒歩4分、練馬中学校に徒歩4分、サミット練馬春日町店に徒歩5分、マルエツ練馬高松店に徒歩7分と、行政・文化・教育・買い物がほぼ徒歩5分圏内で事足りることになります。なお、「としまえん」にも徒歩18分と、歩いて行ける距離感です。

 対象住戸は、地上3階建て建物の
2階に所在する専有面積71.52屬3LDKです。東南角住戸で、バルコニーは東向きですが、南面にも窓があるため、日照・通風が良好です。

 田の字型を基本とする間取りとなっており、横長リビングには床暖房が2つ使用されています。キッチンは独立型で3.1帖、LDにつづく和室は6帖の広さです。共用廊下側の洋室は6帖と5帖の2室で、玄関にはポーチがついています。水回りは浴室が1418サイズ、収納はウォークインなど大型のクローゼットがなく、押入はありますが、やや少なめの印象です。

 管理費は月13,025円、修繕積立金は7,850円で合計すると毎月20,875円と、標準的と言えます。駐車場は空きがあり、月16,500円から20,500円の料金となります。

 販売価格は3,850万円、坪単価にして178万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は169万円(中古想定崔渦51万円)で、これに対応する住戸の分譲時の平均坪単価208万円に比べて19%の下落率となっています。対象住戸も分譲時価格より350万円引き下げて販売価格としており、東南角住戸で日照・通風良好である点がプラス材料として考えることができます。

 本マンションは、
駅徒歩5分、閑静な第1種低層住居専用地域、良好な住環境、生活利便性の高さ、そして野村不動産の「プラウド」ブランドで、築8年余りでありながら坪単価170万円台と、総合点が高い物件と言えます。正面エントランスとファサードプラウドらしい高級感があり、管理も良好です。城北エリアで質の高いマンションをお探しの方には検討に値する物件と言えるでしょう。

本マンションを南西側から写したものです。写真手前が「区立春日町かしのき緑地」、写真右手が新しい戸建て群となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの正面エントランスです。プラウドらしい威厳を兼ね備えています。



本マンションの正面エントランス付近から北西側に延びる道路を写したものです。穏やかな住宅街で緑も多くなっています。



同じく本マンションの正面エントランス付近から今度は南東側に向かう道路を写したものです。車の往来はほとんどありません。写真左手が本マンションです。



本マンション南側に隣接する「区立春日町かしのき緑地」です。潤いのある緑が多く、憩いの場にするにはうってつけです。



本マンション南西側から北東方向を写したものです。写真右手が本マンションで、その奥が駐車場のシャッターゲートとなります。




 種別:中古マンション
 名称:プラウド練馬春日町
 価格:3,850万円 (税込)
 所在:練馬区春日町5丁目
 交通:「練馬春日町」駅徒歩5分
 面積:専有 71.52

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プラウド練馬春日町

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| 中古マンション 練馬区 | 21:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスモ営団赤塚(中古)−バブル絶頂期分譲の21年後
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★ 東京メトロ有楽町線「地下鉄赤塚」駅徒歩3分の場所に立地する平成2年築・リクルートコスモス旧分譲・東洋建設施工・地上5階建・総戸数27戸の『コスモ営団赤塚』です。

 アドレスは練馬区田柄2丁目です。田柄は、練馬区の北部に位置する古くから存在する地名で、神練馬村と下練馬村をまたがる広大な地域でした。練馬区内でも広い農地面積を有し、ほうれんそうの作付面積は区内で最も多くなっています。私も、本マンションに至る道すがらで、今は市民に貸し出しているらしい農園を見かけました。

 本マンションが分譲されたのはバブル絶頂期の平成2年で、当時の平均坪単価は443万円、平均価格は1億185万円という億ションだったと言われています。金余りで住宅難の時代に、23区内でしかも営団地下鉄の駅から徒歩3分という利便性が大いに評価されたのでしょう。

 20年余りを経過した今、本マンションを見てみると、何も1億円もする必要はなかったなあ、とは思いますが、やはりバブル期の面影からか、造りは奥まった住戸を中心に洒落た風情も一部漂わせています。


 「地下鉄赤塚」駅からはフラットなアプローチ、東武東上線「下赤塚」駅からも徒歩5分です。駅から本マンションまでの道のりは地下鉄赤塚駅前商店会の商店街で、家族経営と思われる小規模な店舗が並んでいます。目の前の通りは、それほどうるさいという印象はありません。スーパーではライフ赤塚店が徒歩5分の距離です。

 対象住戸は、地上5階建て建物の4階に所在する専有面積89.94屬3LDKです。
東南の角部屋で、通りを隔てた向かいのクリニックをちょうど越すくらいの高さにあるので、眺望はさえぎられず、日照良好です。間取りは田の字型で、LDが縦長13帖、独立型のキッチンが4帖です。LDに接した和室が6帖、北西側に2面開口の10帖と4.7帖の洋室があります。洗面所・浴室・トイレの水周りは1箇所に固められ、ゆとりのあるスペースです。収納はウォークインクローゼットはないものの、まずまずの広さでしょう。

 販売価格は3,690万円、坪単価135万円です。標準相場を試算すると、172万円[地下鉄赤塚坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.661[築年数等中古補正]=坪単価122万円となりました。一方、昨年の練馬区田柄の取引事例では、「地下鉄赤塚」駅徒歩8分・平成3年築のマンションの売却価格が坪単価162万円でしたので、これを徒歩3分に補正すると坪単価174万円となります。これらのことから、本マンションの価格設定は、まず妥当なものと言っていいでしょう。

 周辺には
「区立たがら公園」など、少し足を伸ばせば緑に彩られた公園が多く存在します。駅徒歩3分という好ロケーションにありながら、うわついたところのない周辺環境を十分に満喫できそうです。

写真左手が正面玄関です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください。)。
マンションに面する道路です。
道路を隔てた向かいのクリニックです。
2階以上が写っています。写真手前の4階角住戸が該当住戸です。


 種別:中古マンション
 名称:コスモ営団赤塚
 価格:3,690万円 (税込)
 所在:練馬区田柄2丁目
 交通:東京メトロ有楽町線「地下鉄赤塚」駅徒歩3分
 面積:専有 89.94

※詳細はこちら(ノムコムより)
コスモ営団赤塚


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