アドール亀有(中古)−新耐震で若い家族向け駅徒歩4分1,280万円3LDK

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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「亀有」駅より徒歩4分の場所に立地する都市建築計画旧分譲・建設保全施工・1989年6月築・地上7階建・総戸数20戸の旧法賃借権物件『アドール亀有』です。

 アドレスは葛飾区亀有3丁目です。亀有は、葛飾区北部にあり、亀有1丁目から亀有5丁目まであります。もとは日立製作所や日本紙業(現:日本大昭和板紙)、三共(現:第一三共)などの工場を擁する工業地域でした。これらの工場は撤退し、主にJR常磐線「亀有」駅を中心とした商店街と閑静な住宅街から形成されています。また、「亀有」駅を中心とした生活エリア全体を隣接する足立区域も含め、亀有と呼ぶケースもあります。

 中川の西岸に位置し、北は足立区に接しています。隣接する行政上の町名は、北は足立区中川及び東和、東は中川を挟んで対岸に新宿(にいじゅく)、南は青戸、白鳥(しらとり)、西は西亀有となります。西亀有は1965年の住居表示実施までは砂原町と呼ばれた地域でした。南東の青戸のむこうには国道6号が通ります。地名から「カメ」に因んだ物品・モニュメントも地域内に多く存在します。

 地域北部にあるJR常磐線「亀有」駅を中心とした地域は、葛飾区内でも有数の商業地域であり、約20年に及ぶ南口再開発事業の末、1996年に4棟の商業ビル、マンション、駐車場等を擁するリリオ商店街が開業しました。バブル崩壊で再開発事業は1年近く頓挫しましたが、その後核テナントとしてイトーヨーカドーが出店しました。そのほか、多目的ホール「かめあり リリオ・ホール」や葛飾区亀有地区センター(亀有区民事務所、集会所等)などが所在します。2006年にリリオ以来の大規模再開発として日本板紙亀有工場跡地に大規模ショッピングセンター
「アリオ亀有」が開業し、商業地域はますます活況を呈しています。

 この地域はかつて亀無・亀梨(かめなし)と呼ばれていました。この名は、低湿地帯の中に「亀」の甲羅の形を「成す」土地だからということで付けられたといわれていますが、「無し」に通じて縁起が悪いとされ、江戸時代初期(1644年頃)に現在の名に改められました。


 「亀有」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口ロータリーから南西方向に歩き、「藤和亀有コープ2」の角を左折して一つ目の角を過ぎた左手に所在します。フラットな道のりですが、海抜0.1メートルの低地になっています。同駅からは、一部の時間帯を除き多くの電車は東京メトロ千代田線直通で、直通電車を利用すれば乗り換えなしで大手町へ乗車23分、表参道へは乗車36分となります。

 同駅前のバスターミナルからは豊富な路線バス、東京ディズニーシーや葛西臨海公園駅行きの急行バス、羽田空港への連絡バスなどが発着しており、旅行や出張にも便利です。同駅周辺にはスーパー、ドラッグストア、飲食店、郵便局、銀行、区民事務所、600人収容のコンサートホールなどが揃っていますし、ファストファッション店や飲食店、映画館が軒を連ねる大型商業施設へも10分ほどで歩いて行けますから、
生活環境は充実しています。一方、本マンション目の前にカラオケスナックがあり、音が聞こえることもあることは留意事項です。

 交通公園とふれあい動物公園からなる緑豊かな上千葉砂原公園や広々とした景観を楽しめる中川の土手、図書館なども徒歩圏内にあり、のびのびと豊かな休日を過ごせるエリアです。

 本マンションは
1989年6月に竣工、総戸数20戸、広さ29平米〜58平米、間取り1DK〜3LDKとなっており、明るく風通しの良い7階建てマンションで、植栽の緑がよく映えています。一方、年季も入っているため、オートロックや監視カメラは備わっていません。平成26年夏には大規模修繕が行われ、イメージを一新しました。

 対象住戸は、地上7階建て建物の
6階に所在する専有面積58.36平米の3LDKです。南西・南東角部屋で、典型的な田の字型間取りです。玄関から廊下を直進して狭い6帖のLD、キッチンは4.2帖です。LDに隣接して和室があり、共用廊下側には5.6帖と3.5帖の洋室2室があります。

 水廻りは間取り中央部にあり、廊下の左右に振り分けられています。収納は、50平米台の3LDKだけにやはり少なめですが、
押入れの収納力は魅力です。

 なお、本物件は
旧法借地権物件ですので、月額管理費17,700円、月額修繕積立金10,500円以外に月額借地料16,360円、合計44,560円の出費が毎月あります。借地期間は残存1年5か月となっており、旧法借地権ですから更新は当然可能でしょうが、更新料や更新後の借地料が気になります

 販売価格は1,280万円、坪単価73万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,298万円〜1,499万円、『マンションマーケット』では1,365万円〜1,504万円、『イエシル』では1,423万円、『ふじたろう』では1,190万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,792万円〜2,234万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,492万円、坪単価85万円となり、販売価格は約14.2%割安との試算結果です。分譲時はちょうどバブル期で、平均坪単価266万円で販売されたとの記録が残っています。築28年を経て今やその4分の1強の価格で購入できる本マンションは新耐震基準後の物件でもあります。

 更新時の情報が今でも開示され、引き続き安心して住める目途がつけば、若いご家族でもお得に購入できるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アドール亀有
 価格:1,280万円 (税込)
 所在:葛飾区亀有3丁目
 交通:「亀有」駅徒歩4分
 面積:専有58.36平米

詳細はこちら
アドール亀有

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| 中古マンション 葛飾区 | 20:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ金町アベニュー(中古)−築浅・ブランド・再開発・格安の賢い選択肢
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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「金町」駅より徒歩7分の場所に立地する野村不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・2010年9月築・地上15階建・総戸数304戸の『プラウドシティ金町アベニュー』です。

 アドレスは葛飾区東金町1丁目です。東金町(ひがしかなまち)は、1丁目から8丁目まで設置されており、2011年4月1日現在の人口は22,707人です。葛飾区の北西部、「金町」駅の北に位置し、住宅地・市街地が大半を占めますが、一部水元公園の緑地も含まれています。北西で東水元1・2丁目、西が南水元4丁目及び新宿6丁目、南で金町3・5・6丁目、北西が埼玉県三郷市高州4丁目、東で江戸川を挟んだ対岸に千葉県松戸市上矢切・小山・松戸と隣接しています。

 1966年(昭和41年)住居表示実施に伴い、それに先立つ1963年(昭和38年)に公布された葛飾区条例と施行規則に基づき、
旧金町を常磐線を境に南北で分割した際、北側を東金町、南側を金町と行政によりつけられた地名です。同時期に葛飾区内で区画分割で新しくできた地名には南水元の一件を除き、他は東□□、西□□となっているが特徴です。

 私事ですが、東金町は、私が
20歳代中盤、結婚まで1年半余り住んだ街です。新宿の大手仲介店で物件を見ていたのですが、家賃の安さ・ある程度の広さ・ある程度の新しさを求めてたどり着いたのが東金町4丁目のアパートでした。間取り1Kで当時月額4.5万円程度だったのですが、このアパートは今でも健在のようです。当時、必ずしも柄がいいという訳ではありませんでしたが、フラットな地勢の住みやすい街で、江戸川まで行くと花火も楽しめた県境の街でした。個人的には、独身最後の、ほんわりした思い出のある懐かしい場所です。

 「金町」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅北口を出て、東急ストアの前を右に折れて、金町自動車教習所を左手に見ながら道なりに歩くと総戸数422戸『プラウドシティ金町ガーデン』が右手に、そして本マンションが左手に現れてきます。目の前には新たにできた東京理科大学葛飾キャンパスもある再開発エリアとなります。

 本マンションは、
複合開発として、敷地内に「認可保育園」や大型スポーツクラブ「KSC wellness」、「クリニック・薬局」を併設、また、約40万冊の書籍を擁する葛飾区立中央図書館も身近です。シャープさを印象づける直線的なフォルムの外観は、透明感のあるガラスパネルやホワイトタイルをベースにデザインし、街並みの一部として周囲と調和する基壇部や「街」の顔となるゲートには、金町の歴史を受け継ぐレンガ調のタイルを採用しました。

 本マンション
南側にはJR常磐緩行線の線路が走っていますので、人によっては鉄道音が気になるかもしれません。また、同じく南側には高圧線が走っているのも、これも人によってはマイナスポイントでしょう。ただ、逆に言えば、南向きにさえぎるものがなく、日照良好です。

 上記の
東京理科大学葛飾キャンパスの芝生はとても広くお子さんの遊び場には最適です。通学校である原田小学校・金町中学校にはいずれも徒歩6分で、通学にも便利です。このほか、イトーヨーカドー金町店に徒歩2分など、生活利便性は高得点と言えます。

 対象住戸は地上15階建て建物の4階に所在する専有面積76.07平米の3LDKです。西向きバルコニーで、道路沿いとなりますが、日照は良さそうです。間取り自体は田の字型(バルコニーは三角形状でやや広めです)で、12.8帖のLD、カウンター付キッチンは3.2帖、隣接する和室は6帖です。
 
 共用廊下側の
洋室は6.4帖と5帖で、明るさをとるために5帖部屋はやや変形になります。水廻りは間取り中央に配置され、浴室は1418サイズウォークインクローゼット、納戸、押入など豊富な収納もポイントです。

 販売価格は3,390万円、坪単価147万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、3,900万円(坪単価169万円)〜4,200万円(坪単価183万円)となりますので、かなり割安な価格設定となります。

 この価格の安さについて、
何か欠点があるのかと探しましたが、HPに記載されている情報からは読み取れませんでした。もし現地を見て、気に入れば相当お買い得なのではないかと考えます。

 少し足を伸ばせば
都立公園として最大級の水元公園があり、家族で休日を過ごすには最適です。まだ築5年を経過したばかりの物件ですから、設備も新しく、最新のセキュリティやディスポーザー、魔法びん浴槽などの充実した機能を享受できます。

 「金町」駅から都心までは千代田線で一本同じ乗車時間で城南で探すよりは半分程度の価格一流デベロッパーの築浅ブランドマンションを購入でき家族にとって賢い選択肢ということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドシティ金町アベニュー
 価格:3,390万円 (税込)
 所在:葛飾区東金町1丁目
 交通:「金町」駅徒歩7分
 面積:専有76.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドシティ金町アベニュー 

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| 中古マンション 葛飾区 | 19:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
レクセルガーデン水元公園(中古)−思い切り郊外の思い切り遊べる緑の周辺環境
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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「金町」駅よりバス13分・徒歩7分の場所に立地する平成14年築・扶桑レクセル旧分譲・三平建設施工・地上4階建・総戸数79戸の『レクセルガーデン水元公園』です。

 アドレスは葛飾区東水元5丁目です。東水元という地名は、旧来の「水元村」に由来します。葛飾区の北部、水元地域の東部に位置する住宅市街地が広がる町です。南北に細長い町域は東京都道307号王子金町江戸川線で西辺を画し、東辺は水元公園との境界となります。

 町域内は直線状の道路が格子状に整備された計画的な町並みが見られるほか、他の水元地区に比べ、寺社が多いのが特徴です。岩槻交差点から水元公園へ至る水辺の道沿いには、内溜という溜め池があります。

 本マンションのあるエリアは、北部を流れる大場川を渡れば
埼玉県三郷市となり、また、東へ行けば千葉県松戸市となる東京都・埼玉県・千葉県の境にあります。本マンションからバス停「水元そよかぜ園前」までは、時折畑もあるフラットでのどかな住宅街を歩いていきます。夜は人通りも少ないでしょうから、お子さんがバス・電車で通学する場合の夜間は若干心配です。

 バス亭から「金町」駅までは13分、
バス便は朝7時台は10本、朝8時台は9本ありますし、深夜バスは同停留所着0時27分が最終ですので、郊外に住む覚悟さえ決めれば通勤は可能です。

 本マンションの
セールスポイントは、何といっても水元公園と道路を挟んだ向かいに立地することです。水元公園は、都内最大の水郷公園で、かつての古利根川(中川)の一部で1729年に井沢弥惣兵衛が水害防止、及び灌漑用水を調整する遊水池として設けられた「小合溜井」(こあいためい)を中心として、昭和40年4月1日に開園しました。面積921.539.98屬箸い広大な敷地に、大芝生広場、水生植物園、花菖蒲園、野外ステージ、キャンプ広場、バーベキュー広場、冒険広場、涼亭(食事処)他があります。

 樹木数は、高木約19,000本、低木約61,900本に及び、
多種多様な植物が育っていて、特にサクラの咲く季節やハナショウブの咲く季節は花見客などでにぎわいます。それ以外の季節でも、季節を問わず週末を中心に余暇を楽しむ訪問客が多く、地元の子供たちにとっては格好の遊び場になっています。

 私が現地を訪れた時はちょうどお昼でしたが、小さなお子さんとそのお母さんが水元公園から自宅に帰るところでした。お子さんは「お腹すいたあ」と言っていましたが、
午後から水元公園に戻る気満々でした。この辺りでお子さんのいるご家庭では、休日は水元公園で元気いっぱい子供たちを遊ばせておられるのだと思います。

 水元公園は本マンションの向いあたりは、
野球場にも使えるグラウンドになっています。休日になると試合をするお子さんたちの声が盛んにしてきますが、今回の対象住戸はバルコニーが水元公園とは反対の向きになっていますので、休日に外がうるさいということもありません。

 本マンションは総戸数79戸で、正面玄関から見るととてもそんな戸数があるようには見えませんが、実は
U字型の3棟構成で奥行きが深くなっています。欧米流で言うならば、こういう広い公園に近いマンションは、たとえ郊外でも重宝され、高額なマンションが建てられたりする可能性もあるのでしょうが、日本ではそこまでの価値観は確立されておらず、仕様も標準的になっています。

 なお、売主である
扶桑レクセルは、昭和22年に引揚者のために国策として設立された歴史ある会社(扶桑興業株式会社)で、昭和36年には東証2部に上場しましたが、平成19年に大京の子会社と化して上場廃止、リーマンショック後の平成21年に大京に簡易吸収合併されました。したがって、本マンションの管理会社は、大京関連のマンション管理会社である大京アステージになっています。

 対象住戸は、地上4階建て建物の2階に所在する専有面積61.118屬3DKです。
南西向きで、目の前が他の敷地の駐車場となっているので、将来はともかく現況では日照良好で、圧迫感がなく、また、上記のとおり静かです。本年5月に新規リフォームを行い、全室クロス張替、畳交換、襖・障子張替、洋室カーペット張替、キッチン水栓交換、ガスコンロ交換、トイレ(洗浄シャワー付)交換、ハウスクリーニングを行いました。

 リビングがとれるほどの広さがなかったため、2.9帖のキッチンの先は6.8帖のダイニングとなっています。隣接の和室は6帖、共用廊下側の主寝室は6.7帖です。主寝室の向かいは玄関を挟んで
吹抜があり、採光をとった上で、4.5帖の洋室が成り立っています。洗面所は縦長で、収納は押入れがありますが、全体的にはやや少なめでしょうか。

 販売価格は1,540万円、坪単価83万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの想定成約中古坪単価は76万円となっており、レンジとしては、1,090万円〜1,720万円です。ただ、面白いことに、データとしては、平成19年頃よりも最近の方が坪単価が上昇しています。いずれにしても、今回の対象住戸は、新規リフォームを行っている分、価格が上乗せされている、ということでしょうか。

 本マンションの
分譲時価格は、おおむね坪単価170万円〜184万円といったレンジでした。現在の中古価格は、分譲時価格と比べて−57.4%の大幅減となっており、若干残念な結果です。やはり最寄りの駅までかなり時間がかかる郊外にあることがネックになっていると思われます。

 しかし、
駅への通勤を犠牲にして、欧米人のように車中心の生活をしようと思えば、緑の多い周辺環境は非常に魅力的です。私が見かけた本エリアにお住まいの方々は皆、穏やかな満ち足りた表情をしていらっしゃいました。お子さんが受験して都心の中学高校に通うなどということになると困ってしまいますが、小さなお子さんのうちは当地でいっぱい遊んだ素敵な思い出ができることと思います。

本マンションの正面玄関です。南側にあります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション正面玄関側の道路です。突きあたりに広がるのは水元公園です。



本マンション西側の自転車置き場です。奥に見えているのが対象住戸のある棟です。



本マンション北側にある駐車場入口です。対象住戸の棟でもあります。



本マンション北側の道路です。両側緑の潤いのある風景です。写真右側が対象住戸のある棟です。



水元公園の中の遊歩道です。緑がいっぱいです。写真には写っていませんが、この右手にすぐ本マンションがあります。




詳細はこちら(ノムコムより)
レクセルガーデン水元公園


| 中古マンション 葛飾区 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(2) |
レクシオ金町(中古)−金町の利便性を享受する水戸街道沿いレジデンス
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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「金町」駅より徒歩12分の場所に立地する平成18年築・レクシオ分譲・兼六建設施工・地上11階建・総戸数20戸の『レクシオ金町』です。

 アドレスは葛飾区金町4丁目です。金町は、葛飾区の北西部、「金町」駅の南に位置し、市街地・住宅地が殆どを占めるエリアです。金町は、鎌倉へ通じる鎌倉街道に面し、江戸川の渡河地点という交通の要衝であることから、古くから町場として栄えてきました。

 「金」(かね)は淵という意味もあり、この地で江戸川が大きく蛇行することから、江戸川との関係でつけられたと言われています。江戸から水戸街道の渡河地点であることから、
金町松戸関所が置かれ、「入り鉄砲と出女」といわれるように鉄砲などの武器類の持ち込みや江戸から女子が離れるのを取り締まるなど、明治2年の関所廃止に至るまで人馬の監視に重要な役割を果たしてきました。

 1889年に町村制の施行に伴い、
金町村、柴又村が合併し、南葛飾郡金町村が発足、1925年に金町村が町制施行して金町となり、1932年のいわゆる「大東京市」設置に伴い、南葛飾郡全域が東京市に編入され、金町の区域は葛飾区となっています。

 本マンションから「金町」駅までは、金町3丁目交差点まで水戸街道沿いを歩くか、これに沿った住宅街及び商店街の細い道を歩くこともできます。いずれにしても、
道のりはほぼフラットです。

 本マンションの
メインエントランスは水戸街道沿いですが、外から見た印象はやや暗めです。これは、|覺屬魯┘鵐肇薀鵐紘分に照明がないこと、▲┘鵐肇薀鵐慌の自転車置場の出入口がぽっかり黒い穴を開けているように見えること、エントランス前に駐車禁止のためか殺風景なフェンスが張られていること、ぅ泪鵐轡腑鵑寮橘迷Δ硫従僂無機質なコンクリート打ち出しになっていること、などが原因と思われます。

 水戸街道の交通量は主要幹線として標準的であり、
騒音・排気ガスの影響は避けられないものと思われます。また、西側にはガソリンスタンドが隣接しています。

 本マンションの
裏の通りは車の往来もほとんどなく静かで、また、本マンションの裏手は表と異なってあたたかみがあり、ほっとする風情です。よく見れば、正面以外はホワイトベースの外壁にグレーとアースカラーの彩色がリズミカルに配置されており、なかなかスタイリッシュです。なお、裏手は駐車スペースになっていますが、現在はあいにく空無となっています。

 対象住戸は501号室で、地上11階建の5階に所在する専有面積72.84屬3LDKです。
南西角部屋で日照良好です。眺望は遠景にマンションがありますが、気になる距離感ではありません。

 間取りは田の字型住戸で、LDは12.3帖、隣接の和室は6.3帖です。
カウンター付きキッチンは3.2帖で、洋室は西向きに6帖、5.8帖の2室が並びます。なお、主寝室となるであろう6帖の洋室にはサービスバルコニーがついており、3面開口となっています。洗面所・浴室・トイレは玄関近くに固められています。収納は押入れがあるものの、他のクローゼットは奥行きが浅く、やや足りない印象です。

 今年7月にリフォームを実施し、全室クロス新規張替、洗面所・トイレのクッションフロア新規張替、和室の畳新規交換、リビングのエアコン新規取付などを行いました。

 販売価格は直近の価格から値下げして2,980万円、坪単価135万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、155万円[金町坪単価]×0.943[駅距離補正]×0.820[築年数等中古補正]=坪単価120万円となりました。本マンションの過去の売買事例では、平成21年に4階住戸が坪単価116万円〜127万円で、10階住戸が坪単価116万円〜129万円で売りに出されたことがあります。現在、7階住戸も坪単価149万円で売りに出されていますが、過去の売買事例から考えると、いずれも強気の価格設定ということができます。

 なお、
月額1,980円という修繕積立金の額は極端に抑えられており、後々の大規模修繕に対応できるのかどうか心配です。

 私も独身の頃金町に住んでいましたが、
ヤングファミリーには住みやすい、気取りのない町です。本マンション隣接のガソリンスタンドから通りを隔てた向かいにはマクドナルドがあり、また、金町周辺の水戸街道沿いにはファミレスやファーストフード店が数多くあるなど、高い利便性を実感します。本マンションは永住というより、そんな一時期を過ごすには適当な物件ということができるでしょう。

本マンション正面の全景です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの正面玄関です。手前のフェンスがやや殺風景です。



本マンション正面玄関の右にある自転車置場です。便利ではありますが、表面に暗い穴が開いた格好です。



本マンション側から写した水戸街道です。幹線道路としての交通量があります。



本マンション裏手です。生活感が出ていてほっとします。



本マンション裏手の通りです。車の往来がほとんどなく静かです。写真奥に見えるのが「金町」駅近くの『ヴィナシス金町タワーレジデンス』です。




 種別:中古マンション
 名称:レクシオ金町
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:葛飾区金町4丁目
 交通:「金町」駅徒歩12分
 面積:専有72.84

詳細はこちら(ノムコムより)
レクシオ金町


| 中古マンション 葛飾区 | 21:24 | comments(0) | trackbacks(5) |
コスモ金町壱番館(中古)−千代田線直通の駅で気取らない生活を楽しむ
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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐線「金町」駅より徒歩10分の場所に立地する昭和63年築・コスモスイニシア旧分譲・飛島建設施工・地上5階建・総戸数24戸の『コスモ金町壱番館』です。

 アドレスは葛飾区金町1丁目です。葛飾区の北西部、「金町」駅の南に位置し、市街地・住宅地が殆どを占めるエリアです。金町は、鎌倉へ通じる鎌倉街道に面し、江戸川の渡河地点という交通の要衝であることから、古くから町場として栄えてきました。

 「金」(かね)は淵という意味もあり、この地で江戸川が大きく蛇行することから、江戸川との関係でつけられたと言われています。江戸から水戸街道の渡河地点であることから、
金町松戸関所が置かれ、「入り鉄砲と出女」といわれるように鉄砲などの武器類の持ち込みや江戸から女子が離れるのを取り締まるなど、明治2年の関所廃止に至るまで人馬の監視に重要な役割を果たしてきました。

 1889年に町村制の施行に伴い、金町村、柴又村が合併し、南葛飾郡金町村が発足、1925年に金町村が町制施行して金町となり、1932年のいわゆる「大東京市」設置に伴い、南葛飾郡全域が東京市に編入され、金町の区域は葛飾区となっています。

 「金町」駅から本マンションまでは、
ほぼフラットな道のりです。「金町」駅南口を出て住宅街を通る道が一番近そうですが、「京成金町」駅の方へまっすぐ南下し、
マルエツで買い物をして、水戸街道の金町3丁目交差点を右折する道のりもあります。周囲は、水戸街道から一歩奥まったマンション・アパートの多い地域です。新宿局前交差点からの道はバス等も通り、交通音も時折ありますが、概して穏やかな場所と言えるでしょう。

 三方道路に囲まれた敷地で、開放感はあります。外壁タイル貼りの外観はホワイトで、清潔感が感じられます。正面玄関は、バス便も通る西側となります。

 対象住戸は、地上5階建て建物の3階に所在する専有面積84屬3LDKです。
南向きですので、日照良好です。眺めについては、道路向かいの住戸が多少気になりますが、紫原小学校の建物まで空地が続いていますので、圧迫感はないでしょう。

 LDとKは開放感を重視して仕切りを取り払い一体で18.2帖、南向きの主寝室が約8帖、北向きの洋室2室が5.1帖、5.2帖となります。玄関からホール・廊下が長く連なり、行きつく先が洗面所・浴室という間取りです。洗面所・浴室の周りは収納で囲まれているため、水音などが居室に響くのは抑えられているかもしれません。

 本年3月11日(大震災の日です。)に
内装リフォーム完了、システムキッチン・ユニットバス・トイレ・防水パン・建具・フロアタイル・フローリング・クロス・給水&給湯管が交換され、ハウスクリーニングが行われました。

 販売価格は値下げをして2,680万円、坪単価105万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、155万円[坪単価]×0.975[駅距離補正]×0.623[築年数等中古補正]=坪単価94万円となりました。昨年・一昨年の葛飾区金町における売却物件は、昭和63年築・「金町」駅徒歩11分のもので平均坪単価82万円でした。

 本マンションでは現在、同じ向き・同一専有面積・同様の間取りのリフォーム済2階住戸が2,780万円(坪単価109万円)で売りに出されています。
今回の対象住戸はリフォームを行っている分高くなっていると思われますが、同様のリフォーム2階住戸よりは100万円安い価格設定です。

金町は、私も20年以上前の独身の頃に「金町」駅北口側に住んでいました。
家賃の安さと、その割には都心まで千代田線で一本で行ける利便性が気に入っていました。気取らない街並みが普段の生活にフィットする住みやすい場所です。

 なお、私が本マンションを見に行ったときは、ちょうど
本マンションの生垣の剪定の職人の人たちが枝を刈り終えて休息しているところでした。このマンションはきちんと管理ができていそうだな、と好感をもった次第です。

本マンション西側の通りです。写真左側に見える白い建物が本マンションです (以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



対象住戸のバルコニーからの眺めの方角です。この方角の3階からの高さとなります。



写真左側、上から3番目の住戸が対象住戸です。



本マンション南側の通りです。刈られたばかりの生垣(写真左手)が気持ちよいです。




 種別:中古マンション
 名称:コスモ金町壱番館
 価格:2,680万円 (税込)
 所在:葛飾区金町1丁目
 交通:東京メトロ千代田線・JR常磐線「金町」駅徒歩10分
 面積:専有 84

詳細はこちら(ノムコムより)
コスモ金町壱番館


| 中古マンション 葛飾区 | 09:11 | comments(0) | trackbacks(0) |