パークコート山下公園(新築)−ホテルニューグランドの向かい、誰もが羨む立地

JUGEMテーマ:マンション


★ 横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅より徒歩2分、JR根岸線「石川町」駅より徒歩13分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・大林組施工・地上15階建・総戸数93戸(販売総戸数89戸、事業協力者戸数4戸含む)の『パークコート山下公園』です。

 アドレスは横浜市中区山下町です。山下町は、横浜港開港に際して設置された外国人居留地を前身とします。「山下」の呼称は、同じく外国人居留地であった「山手」と呼応するものです。1883年に領事の許可があれば日本人の居留も事実上黙認されることとなり、1899年に旧外国人居留地30か町の区域に山下町が新設されました。

 同じ山下町内にある横浜中華街は、約0.2平方キロのエリア内に500店以上の店舗があり、日本最大かつ東アジア最大の中華街となっています。1866年の横浜新田慰留地から数えると150年弱の歴史をもつことになりますが、中華料理街として現在のような発展を始めたのは早くとも1955年(昭和30年)以降であり、それ以前はカフェが主でありました。


 「元町・中華街」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅1番出口から山下公園に向かって2ブロック歩き、右折した右手にあります。お向かいは1927年開業の憧れのホテルニューグランドであり、それだけで舞い上がりそうな立地です。面積1,898.14m平米の敷地は、明治屋の跡地です。囲まれ感がありますが、高層階へ行けば、北側では横浜港の眺めが楽しめます。

 ホテルニューグランドの様式美に呼応するように花崗岩でつくられた石壁による
重厚感ある基壇部に対し、上層部には透明感あるガラスファサードで、海や空の青を映し出せるようにしました。エントランスホールには海洋浮遊を行っているかのようなアートが陳列され、エントランスロビーの先には水盤があり、上質なラウンジも配置されています。

 本マンションは
住居階が5階からとなっており、1〜3階は店舗や事務所となります。4階は共用部があり、1階でエントランスへ入ったあとエレベーターで4階へ、再度4階から住戸階へ向かうエレベーターに乗ることになります。4階にはコンシェルジュが配置されることとなります。

 周辺環境としては、
山下公園まで徒歩2分、横浜マリンタワーまで徒歩2分、元町ショッピングストリートまで徒歩6分の距離です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積53.67平米〜188.06平米と、幅広い層に対応しています。販売価格は6,690万円〜4億2,000万円台まで、平均坪単価は500万円台と高額ですが、眺望が望めない低層階では坪単価356万円(2LDK、86.98平米で9,390万円)の住戸もありました。

 近隣では同じ三井不動産レジデンシャルが主要売主である
『ザ・タワー横浜北仲』が予想外に格安な価格帯で出てきて話題沸騰ですが、コンセプトの違い等から本物件がそれに影響を受けることは少ないと思われます。まさにプレミアムのついた価格水準にふさわしい立地で、住める方がうらやましい限りです。販売は現在第1期6次の予告広告中で、完成は2019年2月下旬、入居は同年3月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒パークコート山下公園

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 21:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・タワー横浜北仲(新築)−横浜市最高層、話題の再開発・超大型物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 横浜高速鉄道みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩1分(サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分)、JR京浜東北線・同根岸線「桜木町」駅より徒歩8分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&丸紅分譲・鹿島建設&パナソニックES建設エンジニアリング施工・地上58階地下1階建・総戸数1,179戸(事業協力者住戸50戸含む)の『ザ・タワー横浜北仲』です。

 アドレスは横浜市中区北仲通5丁目です。北仲通(きたなかどおり)は、再開発地区である北仲通地区に属しています。同地区は、2002年に完成した都市計画道路「栄本町線」を境に、北地区と南地区に分けられており、北仲通6丁目とともに北地区に位置づけられています。

 北仲通地区は、みなとみらい地区と対岸に隣接し、
みなとみらい地区と山下・関内地区の結節点にもなっています。2012年1月には「横浜都心・臨海地域」の一部として「特定都市再生緊急整備地域」に指定されています。

 北地区は大正末期から昭和初期にかけて建造された古い建物が多く、再開発にあたって
歴史的建造物の保存・有効活用も含めた解体・整備工事が進行しています。一方、南地区では第二工区開発予定地において、横浜市による市庁舎の移転計画が進められています。

 本マンションは、再開発第3段階とされるA-4地区の超高層ビルとして、当初は2014年内着工・2018年完成を目指すとしていましたが、その後も建設コストの高騰などから度々延期され、2015年5月には事業者に三井不動産レジデンシャルを加えて2016年春までに鹿島建設による設計を完了し2019年の完成を目指すと発表、さらに
2016年3月には同年10月に着工して2020年1月の完成を目指すという発表がなされています。

 本マンションは、58階建ての超高層ミクストユースタワーとして、実際には
2016年11月1日付で着工(完成2020年2月予定)となったことが正式に発表されました。この発表の際には事業者名が三井不動産レジデンシャルと丸紅の2社のみとなっており、当初からの主事業者であった森ビルの名が外れています。

 当初は保存を計画していた歴史的建造物「旧帝蚕倉庫」(旧横浜生糸検査所付属生糸絹物専用倉庫として大正15年(1926年)建築)については解体した上で外観および内装を復元、超高層ビルの用途については2013年5月の時点で以前の集合住宅・ホテル・オフィス・商業施設などから一部変更し、ホテルの誘致を断念した上で住宅容積率を増やすと発表していていましたが、2015年5月時点の計画では用途等が再度変更となった模様で
集合住宅の他にホテル、商業施設、文化施設(オフィスの誘致は断念)としています。2016年11月の着工発表によると、ホテル部分として長期・短期滞在型宿泊施設「オークウッド」が横浜エリアに初進出し、地上約150mには展望フロアも併設する予定です。

 これ以外にも、B-2街区では、
日本国内最大となる客室数2,400室規模の「アパホテル&リゾート <横浜ベイタワー>(仮称)」を建設する計画で、2019年の完成を目指しているなど、古き良き時代と調和しながらも街並みを一変させるビッグプロジェクトが目白押しです。その意味で、将来に大いなる期待が持てるエリアと言えます。

 コンセプトは、上記にも記述した
「Mixed-useの新たな街づくり」で、住宅、宿泊施設、文化施設、商業施設のすべてが一体となる街を目指しています。ただ、一方では、本物件の北東側・北側・北西側に高層建築物が立つ予定であるなど、眺望がさえぎられる可能性があります。また、西側には高さ155メートルの横浜市新庁舎が2020年1月末に完成予定です。

 外観は、街並みにふさわしい
赤煉瓦を採用、「馬車道」駅と直結し、雨の日でも濡れる心配がありません。カフェ・レストランがタワー下部に入り、スーパーマーケットが隣接して設置されるなど、生活利便性も抜群です。共用施設は、パーティーラウンジ、多目的ルーム、フィットネスルーム、スタディールーム、ビューラウンジ、屋上デッキと多彩、しかしホテルを併設しているからか、ゲストルームの表記は見当たりません。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.03平米〜212.30平米と富裕層中心の幅広い需要を狙っています。『住まいサーフィン』における予想平米単価は119万円、坪単価にして393万円で、標準は坪400万円前後とみるのが順当なところでしょう。

 入居は今から3年後の平成32年4月下旬を目途とし、販売開始は今から半年後の10月下旬を予定しています。本年の横浜における話題の超大型物件で、横浜市最高層となるランドマーク、この市況にあっても確実に買いが入ってくる物件となることでしょう。

公式ホームページ ⇒ザ・タワー横浜北仲

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 20:02 | comments(6) | trackbacks(0) |
シティタワー横濱(中古)−横浜都心の中心部、中華街も山下公園も野球観戦も
JUGEMテーマ:マンション

★ みなとみらい線「日本大通り」駅より徒歩3分、JR根岸線「関内」駅より徒歩9分の場所に立地する2005年12月築・地上23階地下1階建・総戸数184戸の『シティタワー横濱』です。

 アドレスは横浜市中区日本大通です。日本大通(にほんおおどおり)は横浜市中心部の関内地区にあり、神奈川県庁などが位置する官庁街となっています。かつての久良岐郡横浜村の一部に当たり、1859年(安政6年)の横浜港開港の際に外国人居留地となりました。1866年(慶応2年)の大火を契機に外国人側は居留地の拡張・拡充を要求、大規模な区画整理が行われ、1870年(明治3年)に横浜公園と象の鼻波止場を結ぶ街路が完成、この通りは1875年に「日本大通り」と名付けられました。1879年(明治12年)に外国人居留地に町名が設けられ、当地は通りの名をとって「日本大通」と名付けられました。

 中央を北東-南西に
日本大通り、北西-南東に本町通りが貫き、港郵便局前交差点で交わります。港郵便局前交差点の北はキングの塔の別名を持つ神奈川県庁本庁舎、東は横浜港郵便局横浜開港資料館、県庁分庁舎、南は中区役所横浜情報文化センター、神奈川県住宅供給公社、朝日新聞社横浜総局、西は横浜地方検察庁・横浜地方裁判所・横浜簡易裁判所日本銀行横浜支店などが位置しています。2000年(平成12年)の国勢調査では住民は1人でしたが、オフィスビル跡にマンションが建ち、2010年(平成22年)10月時点では148世帯、244人が暮らしています。

 「日本大通り」駅から本マンションまでは徒歩3分の道のりです。同駅3番出口を出て大さん橋入口交差点を右折し、日本大通り入口交差点の角に立地します。南西側は横浜市中区役所、北西側は神奈川県住宅供給公社ビルに隣接するなど、官庁街らしい佇まいです。なお、同駅からはわずかながら上りルートとなっています。ほかにも、JR根岸線「関内」駅に徒歩9分と便利です。

 上記の通り、
横浜港開港以来、横浜の中心部であり続けた「日本大通り」エリアです。周辺には多彩な商業、公共施設があり、日本大通りへ徒歩1分、中華街へ徒歩3分、横浜公園へ徒歩3分、山下公園へ徒歩6分、赤レンガ倉庫へ徒歩11分となります。

 特に
中華街や山下公園に徒歩5分内外で行けるロケーションは魅力的で、中区役所の向こうに横浜公園内の横浜球場を見下ろすことができ、DNAベイスターズファンにはこの上ない立地でしょう。また、壮大な横浜みなとみらいの風景や近隣で行われる花火大会屋上のスカイガーデンから見ることもできます。なお、本マンションの目の前にはフレッシュネスバーガーや生鮮食品も扱っているスリーエフがあります。一方、近くに消防署があるため、サイレンの音が気になる方がいらっしゃるかもしれません。

 敷地面積は477.87平米に地上23階建、総戸数184戸ですので、小ぶりなタワー物件であり、それでも総戸数が多いのは、3階から9階までをほとんど賃貸住戸が占めているからでもあります。エントランスは高級感があり、ゼブラウッドを基調にした内廊下コンシェルジュサービスは満足度の高いものです。エレベーターはタッチキー式になっていて、自分の住戸屋の階にしか停まらないので、エントランスとエレベーターの2重ロックシステムとあいまって、セキュリティは良好です。

 対象住戸は
地上23階建て建物の11階に所在する専有面積58.07平米の2LDKです。北西・北東角部屋となります。玄関からまっすぐ進むと10.6帖のLDがあり、3.3帖の独立型キッチンが併設されています。リビングインの洋室は5帖で、角部屋のよさを実感する二方向ダイレクトウインドウです。玄関左手には6帖の主寝室があり、ウォークインクローゼットがついています。水廻りは間取り中央に位置し、1317サイズの窓付き浴室など、コンパクトに収まっています。

 販売価格は5,680万円、坪単価323万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、4,810万円(坪単価274万円)〜5,110万円(坪単価291万円)となるため、現状相場を反映した強気のプライシングと言えます。また、本マンションの分譲時の平均坪単価は268万円程度でした。

 しかし確かに、この
立地のよさは驚きで、今にして思えば、横浜市中心部の住友不動産ブランドタワーマンションがよくこの価格水準で買えたな、という気もします。賃貸物件としても人気があり、特に世帯向けは同じマンション内の投資用物件とは差別化が図られるので、長期的な視野でも安心して購入できる物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シティタワー横濱
 価格:5,680万円 (税込)
 所在:横浜市中区日本大通
 交通:「日本大通り」駅徒歩3分
 面積:専有58.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シティタワー横濱

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 20:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
プロスタイル横浜馬車道(新築)−横浜スポット縦横無尽の大人の住まい
JUGEMテーマ:マンション

★ みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩2分、JR京浜東北線「桜木町」駅より徒歩10分の場所に立地するプロポライフ分譲・三木組施工・地上12階建・総戸数89戸(住戸76戸、事務所8戸、店舗3戸、集会室1戸、管理員室1戸)の『プロスタイル横浜馬車道』です。

 アドレスは横浜市中区元浜3丁目です。中区は、神奈川県内の行政機関が集中している中心的な区で、金融機関や企業の本店・支店も多く、近年は都心回帰や、みなとみらい線開通の影響によりマンションが増えたため、人口は増加傾向にあります。

 本マンションの立地する元浜は
関内に属し、横浜の都心に位置しています。馬車道、中華街、山下公園など古くからの観光地が多く、隣接するみなとみらい地区と並び多くの観光客で賑っています。また、神奈川県庁舎、横浜市役所、神奈川県警など官公庁や企業が集積しています。横浜港が開港して以来西洋文化をいち早く取り込み、アイスクリーム、ビール、ガス燈など、横浜市の発祥とするものが多くあり、昭和初期の近代洋風建築が残されている場所でもあります。

 「馬車道」駅から本マンションまでは
ほぼフラットな徒歩2分の道のりです。同駅6番出口から出て右折し、商工中金横浜ビルを左折して、その隣の県民共済馬車道ビルの向かいが本物件となります。ブロックごとに目印となるビルがあるのは横浜官公庁・ビジネス街の中に立地していることの表れでもあります。

 本マンションの敷地も
KDDI横浜ビルがあった場所でした。ネット上の掲示板情報によれば、ここを当時昇竜の勢いだった一建設が高値で落札したのだそうです。昨年12月21日に『プレシス横浜海岸通』として物件情報を公開、ゴールデンウィーク前にモデルルームをオープンする予定でした。

 しかしながら、
本年4月上旬に公式HPが削除され、物件ごと卸したと言われています。これもネット上の掲示板情報ですが、プレシスはブランド力に比して強気の価格設定となり(おそらく高値で競り勝って仕入れているので致し方ないのでしょうが)売れ行きが今一つのため、販売前だった本物件は整理されたのではないかと思われます。

 これを買い受けたのが現在の売主である
プロポライフです。分譲マンション市場ではあまりなじみがないネームですが、2006年に設立された新しい会社で、中古マンション買取・再販・リノベーション、新築分譲など、幅広い事業分野を持ち、ベトナムに子会社がある新興デベロッパーのようです。昨年は『ナタリーレジデンス横浜鶴見』を分譲し、現在は、『プロスタイル元住吉』も予告広告中となっています。

 上記の通り
ビジネス街ですので、スーパーなど日常のお買い物がやや不便ですし、学校にも距離があります。また、事務所8戸と店舗3戸(これも分譲のようで、専有面積62.38平米〜98.98平米での予告広告が打たれています。)が入るのも場所柄やむを得ないところでしょう。ファミリーで住むには少し苦しいですが、中華街も山下公園も歓楽街も、みなとみらいも横浜スタジアムも近いですし、大人が横浜ライフを満喫するにはとてもよい場所だと思います。

 面積1,373.93平米の敷地地上12階建の建物ですが、周りも同程度のビルがあり、眺望が抜けるかどうかは厳しいかもしれません。駐車場は敷地内に23台で、住戸数に対する設置率は3割弱となります。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積54.94平米〜99.59平米で、この点『プレシス横浜海岸通』時代と同じ、総戸数もプレシス時代と同じですから、計画をそっくりそのままプロポライフに譲渡した模様です。個人的には、1LDK、2LDK主体の間取りの方が良さそうな気がしますが、お向かいの『グランドステージ海岸通り』ファミリー主体の間取りですから、需要はあるのでしょう。なお、プレシス時代には決定していなかった施工会社は三木組に決まりました。

 販売価格は、
一建設による土地の高値落札情報から高額になることも予想されますが、それを嫌って卸したとすれば、少しリーズナブルな価格になっている可能性もあります。標準相場をごくおおまかに試算すると、245万円[馬車道坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.073[地価上昇補正]=坪単価287万円となりました。

 販売前から
少々もたついた本物件ですが、それがむしろプラスの材料となることを期待します。販売開始は本年秋が予定されています。

公式ホームページ ⇒プロスタイル横浜馬車道

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 19:42 | comments(4) | trackbacks(0) |
ヒルトップ横浜山手レジデンス(新築)−丘頂の森を抱く南向きレジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ JR根岸線「山手」駅より徒歩18分、同線「根岸」駅より徒歩9分の場所に立地する双日新都市開発&三菱地所レジデンス分譲・若築建設施工・地上5階建・総戸数139戸の『ヒルトップ横浜山手レジデンス』です。

 アドレスは横浜市中区根岸旭台です。横浜・山手地区(といえるかどうかは微妙ですが)の中で、根岸旭台はその頂近くに位置します。海抜50メートルを越え、まさに高台であり、周辺一帯は、建築や自然の伐採に一定の制限を加え、景観を維持する風致地区に指定され、緑豊かな景観と閑静な住環境が期待できます。

 周辺環境におけるもう一つの特徴は、
本マンションが広大な根岸森林公園に寄り添うように立地している点です。面積が約19.3ヘクタールもある根岸森林公園は、1866年、日本初の恒久的な洋式競馬場として作られた横浜競馬場が基礎となっています。敗戦後アメリカ軍の管理下に置かれ、米軍専用のゴルフ場となりましたが、1969年に接収がほぼ解除され、1977年10月に根岸森林公園として開放されました。

 現在は
約350本の桜を有する県内有数の桜の名所であるほか、合計3,000本以上の多様な樹木が四季折々の豊かな表情を見せてくれます。また、山手の頂にある公園にふさわしく、ランドマークタワーや晴れた日には富士山を望むことができます。

 本マンションは、
緩やかな南傾斜の2棟の地上5階建ての中層建築を配置していますが、自然の高低差を活かして全戸南向き、豊富な採光を実現しました。また、東京湾岸から根岸森林公園へと流れる風の通り道となっており、通風も良好です。

 敷地面積は7,489.46平米と立地にふさわしい広さを有し、周辺の豊かな緑に映えるホワイトのモダンでシンプルなフォルムを特徴としています。南側のサウスレジデンスには公道につながるサウスエントランス、北側のフォレストレジデンスには森につながるフォレストエントランスと、2つのエントランスが備わっています。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は65平米台〜110平米台ファミリー中心の間取りで、配棟上田の字型住戸が基本ですが、回遊可能な広い洗面室など、ユニークな工夫も見られます。また、オーナーズセレクトとして、ベース住戸の選定からパーツ選択、検討までが可能となっている(工期により可能な住戸が限られてきますが)点が付加価値になっています。

 私も今住んでいるマンションでこのような
オーナーズセレクトが可能だったら小さくても自分の書斎を作ったのに、とうらやましく感じますが、一方ユニークな間取りの住戸は中古で売りにくいことも考えられ、なかなか難しいところです。

 設備は
天然御影石カウンターが高級感を感じさせ、食器洗い乾燥機、ディスポーザーなど人気のアイテムが装備されています。もちろん、二重床・二重天井構造で、全室複層ガラスを採用しています。

 高台で風致地区であるだけに、生活利便性はやや劣ります。まず、「根岸」駅からも「山手」駅からも本マンションまでは急な坂を登る必要があります。駐車場設置率は約73%と高く、立地上車を必要とされる方は多いことでしょう。スーパーは「根岸」駅前の東急ストアが徒歩7分の表示です。小学校は、根岸小学校が徒歩8分の距離となっています。

 第2期の販売価格は、専有面積70.08平米〜85.35平米に対し3,900万円台〜5,700万円台が予定されており、最多価格帯が4,500万円台・4,700万円台となっています。坪単価に換算すると、189万円〜225万円程度で、最近のグレード感あるマンションとしては見やすい価格帯となっています。なお、ペントハウス東南角では坪単価291万円の住戸もありました。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、187万円[根岸坪単価]×0.988[駅距離補正]×1.024[地価上昇補正]=坪単価189万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると約10%程度割高です。ただし、過去の根岸旭台アドレスの物件を見ると、2003年分譲の『シーズガーデン山手旭台』分譲時坪単価が219万円程度より、2002年分譲の『ファミールグラン山手不動坂』分譲時坪単価が195万円程度より、1997年分譲の『藤和南山手ホームズ』分譲時坪単価が221万円程度より、同じく1997年分譲の『レガティス横浜山手』分譲時坪単価が240万円程度よりとなっており、これらと比較してもリーズナブルな価格水準と言うことができます。

 しかも、
最大手デベロッパーの一つである三菱地所レジデンスが売主に加わり、購入後も安心感があります。最近は都心又は駅にごく近いタワーマンションばかりがもてはやされ、本件のような緑に恵まれた品のある住環境を有する中低層型レジデンスがスポットライトを浴びていないように見えますが、本来のマンションの良さはこのような物件にこそ存在する気がします。

 私は、
現地を見れば欲しくなってしまうかもしれないので、逆に見ないでおこうと心に決めました。

公式ホームページ ⇒ヒルトップ横浜山手レジデンス

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ横濱山下公園(新築)−穏やかに暮らせる横濱の楽しみの中心地
JUGEMテーマ:マンション

★ みなとみらい線「日本大通り」駅より徒歩2分、JR根岸線「関内」駅より徒歩10分、横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅より徒歩10分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・三井住友建設施工・地上14階建・総戸数85戸の『パークホームズ横濱山下公園』です。

 アドレスは横浜市中区山下町です。山下町は、横浜港開港に際して設置された外国人居留地を前身とします。「山下」の呼称は、同じく外国人居留地であった「山手」と呼応するものです。1883年に領事の許可があれば日本人の居留も事実上黙認されることとなり、1899年に旧外国人居留地30か町の区域に山下町が新設されました。

 同じ山下町内にある横浜中華街は、約0.2平方キロのエリア内に500店以上の店舗があり、日本最大かつ東アジア最大の中華街となっています。1866年の横浜新田慰留地から数えると150年弱の歴史をもつことになりますが、中華料理街として現在のような発展を始めたのは早くとも1955年(昭和30年)以降であり、それ以前はカフェが主でありました。

 三井不動産レジデンシャルの山下町物件と言えば、平成23年に分譲された大規模物件『パークホームズ横濱山下町』(総戸数171戸)、平成24年に分譲された小規模物件『パークホームス横濱山下町88番地』(総戸数36戸)がありますが、本年は中規模物件である本マンションの登場となりました。

 そして、
前二者は首都高速道路沿いの物件でしたが、本マンションは大通りから一本入った穏やかな場所にあり、趣を異にします。敷地面積は1,027.56とやや小さいものの形のわりあい整った南東・南西角地のため、実面積よりも広く見えます。道路をはさんで南東側はホテルJALシティ、南西側は『ラ・コスタ横浜山下公園』で、同マンションの脇には幕末由来の大砲が置かれています。

 本マンション北西側は
『ライオンズマンション山下公園』で、そのお隣は大桟橋通りに面して蔦の絡まる古めかしいビルがあります。ここは日本のホテル発祥の地で、1860年にオランダ人が「ヨコハマ・ホテル」を始めたのだそうで、今はレーズンサンドで有名な「かをり」が同ビル1〜3階でフレンチ・レストランを経営しています。

 このように、
横浜開港期の古き良き息吹を伝えるものが随所にあり、辺りを歩くだけでも楽しくなる界隈で、本マンション敷地付近も、カップルが手をつないで散策する通り道にもなっています(横浜市が条例でカップルが手をつなぐことを義務付けたのかと思うくらい、「手つなぎ率」は高いです)。

 ただし、上記のとおりこの辺りは
マンション等も多く、四方の囲まれ感がないわけではありません。眺望も中高層階以外は制約がありそうです。一方、車の往来はそれほど多くなく、穏やかな環境を享受できます。

 「日本大通り」駅には徒歩2分国道133号線にすぐに出るか、大桟橋通りを通って出るかの2通りのルートとなります。南東方面には横浜中華街、南西方面には横浜スタジアム、北東方面には山下公園、北西方面には少し離れてみなとみらいと、横浜の楽しみの中心部にいるような感じです。

 公式HPでは外観デザイン、仕様・設備などはまだ明らかになっていません。現地の看板を読むと、
1階には店舗が入る模様で、ホテルJALシティの向かいですからコンビニ系統でしょうか。また、横浜市とは都市景観形成行為で合意した旨の看板がありました。

 間取りは1R〜3LDK・専有面積40.00屐82.10で、以外にも小さな間取りが多く、価格水準によっては投資需要も入ってくる可能性があります。エレベーターは1基で、総戸数の割には少なく感じますが、単身用間取りが多いようなので、人数割では支障がないのかもしれません。第1期は、1R又は1LDKを主体に売り出す気配です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、239万円[日本橋大通り坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価261万円となりました。ちなみに、「日本橋大通り」駅徒歩2分における標準賃料を試算すると専有面積40屬之14.9万円程度となりますので、この専有面積約40屬1LDKが2,980万円(坪単価246万円)で販売されれば表面利回り6.0%を確保できる計算です。

 販売は5月中旬開始予定となっており、今年のGWはモデルルームがにぎわうことでしょう。5月は横浜が初々しく輝く最も良い季節で、山下公園の散策や中華街での食事を兼ねて見学に行くのもよいかもしれません。

本マンション工事現場を南角から写したものです。敷地は南東・南西角地の整形に近い形で、方角に恵まれた立地と言えます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



同じく敷地南角から本マンション南東側道路を写したものです。写真左手が本マンション工事現場、右手がホテルJALシティです。



本マンション南西側道路を本マンション敷地南角に向けて写したものです。車の往来は少なく、穏やかな通りで、横浜を散策する方々の人通りが程良くあります。



本マンション南西側から南東側の眺望を写したものです。南東側は目の前にホテルJALシティがあり、高層階で眺望が抜けるかどうかでしょう。



こちらは本マンション南東側から北西側を写したものです。隣接するマンション等による囲まれ感があり、こちらも一部を除いては眺望は期待しない方がよさそうです。



公式ホームページ ⇒パークホームズ横濱山下公園

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア山手101(新築)−もう出逢えぬ希少立地の山手ステイタス
JUGEMテーマ:マンション

★ みなとみらい線「元町・中華街」駅より徒歩4分、JR根岸線「石川町」駅より徒歩14分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・風越建設施工・地上3階建・総戸数27戸の『オープンレジデンシア山手101』です。

 アドレスは横浜市中区山手町です。山手町は、横浜を代表する商店街の1つである元町の南側の高台で、高級住宅街、観光地として有名で都市景観100選に選定されています。山手町は横浜の開港後、外国人居留地とされた区域で、「山手」という呼称は、先に設置された関内の居留地に対して南の高台上に設けられたことに由来します。

 山手の高台は1867年(慶応3年)に居留地とされ、
外国人居留民の住宅やキリスト教系の学校などが建てられました。1899年(明治32年)7月17日の条約改正により外国人居留地が廃止され、7月24日に26か町の区域に山手町が設置されました。1923年(大正12年)の関東大震災では大きな被害を受け、以後この区域に住む外国人居留民は激減しましたが、異国情緒あふれる景観から現在でも人気の観光地です。

 本マンションは、
「元町・中華街」駅より徒歩4分、同駅5番出口より海の方向に歩き、すぐの交差点を右折、だんだんと傾斜がきつくなる谷戸坂を上っていくと、丘のてっぺんの手前の右手に立地します。途中、外国人を含む中年のサイクリスト達が谷戸坂を自転車で登っていきましたが、一人残らず途中でへばって息をはあはあさせていました。

 しかし、ここは
ステイタスの丘です。ネット上の掲示板にもありましたが、私もどうやって新興のオープンハウス・ディベロップメントがこの希少な土地を入手できたのか、知りたいと思いました。

 横浜の中で最もプレミア感のある高台の邸宅地としての山手町で、しかも、眼前には横浜で最も有名な観光地である「港の見える丘公園」が広がります。近くにはイギリス館やスパニッシュスタイルの山手111番館、エリスマン邸など、歴史ある異国情緒が漂うスポットがあります。

 また、山手町は
風致地区に指定されていますが、本マンションの立地はさらに特別保全地区として、容積率、道路からの距離、建物の高さ10m、飲食店の出店制限など厳しい規制が設けられ、景観が大事に守られています。

 一方、
約3千屬剖瓩ど瀉北向き斜面で、南から東にかけては崖地になっており、日照は厳しいものがあります。本マンションの最大のネックは、この敷地形状にあると言ってよいでしょう。

 それでも、
この場所に住める希少性は大きな魅力です。本マンションは壱番館(20戸)と弐番館(7戸)に分かれ、地上3階建の雁行造りの低層建築となります。敷地中央に駐車場を置き、高度がより高い東側に壱番館、より低い西側に弐番館を配しました。

 建物は、景観を守るために厳しく明文化された
「山手まちづくりガイド」に沿って、明るいベージュ系のタイルをベースに、バルコニーのガラス手摺りで透明感を創出した外観デザインとなります。雁行設計へのこだわりで、各住戸からマリンタワー方面を望む開放感あふれる眺望が広がります。

 本マンションは、住戸によっては、オープンハウス・ディベロップメントが多く手がける
メゾネットタイプもあります。空間の有効活用という意味ではメリットですが、階段部分など間取りにデッドスペースが増えるという意味ではデメリットとなります。

 設備・仕様としては、
二重床構造ではあるものの、二重天井との記載がないのが気になります。食器洗浄乾燥機、ミストサウナなどの設備が目に付きますが、その他は標準的な仕上がりで、せっかくの立地がもったいない気がします。ただし、オーダーシステムが推奨されていますので、数百万円をかければ好みの住空間を創出することができます。

 間取りは
壱番館が3LDK・4LDK(79.41屐92.65)、弐番館が3LDK(86.27屐86.76)と、オールファミリータイプで、小さい間取りの多いオープンレジデンシアシリーズでは異色です。雁行造りとなっていることもあってか、間取りのとり方はやや強引なところもあり、必ずしも効率はよくないのですが、生活の仕方によっては面白い間取りとも言えます。

 販売価格は6,290万円〜8,690万円、坪単価にして262万円〜310万円と、オープンハウス・ディベロップメントが都心の青山・六本木・恵比寿で分譲しているシリーズに、特に低価格帯ではひけをとらない価格水準となっています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、257万円[元町・中華街坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価272万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると5%程度割高との試算結果になりました。しかし、この場所の価値は単純な駅坪単価と駅距離をかけただけで出てくるものではないと考えますし、むしろ通常の試算結果から5%程度割高という水準でとどまっているのがオープンハウス・ディベロップメントらしいとも言えます。

 公式HPには
「もう出逢えないかもしれない」という、一昔前のマンション広告で良く見かけたフレーズが掲載されていますが、この場所は確かにそうかもしれません。今週土曜日(1月26日)及び日曜日(1月27日)には第1期登録申込受付、日曜日(27日)には抽選が行われます。第1期は壱番館が3戸、弐番館が2戸というスロースタート、しかし総戸数27戸と小規模ですので、この場所に価値を見出す方の購入で完売は問題ないものと考えます。

本マンション工事現場に接する谷戸阪です。傾斜は上るにつれて急になります。写真左手が本マンション工事現場、右手が港の見える丘公園です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション工事現場を北東側から写したものです。写真中央部が駐車場部分で、写真左手が壱番館、右手が弐番館になると思われます。



本マンション北西部が接する谷戸坂を写したものです。交通量はそこそこですが、辺りは穏やかな住宅街にもなっています。



本マンション工事現場の南東部を写したものです。敷地境界に接して南東側は崖になっており、日照や眺望は遮られるものと思われます。



こちらは本マンション工事現場の南西部です。同様に崖形状です。要塞のような衝立状の外壁に重厚感を感じます。



公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア山手101

TOPへ
  


| 新築マンション 横浜市中区 | 19:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
アール・ケープラザ横濱(新築)−「桜木町」駅徒歩1分で坪200万円未満を実現
JUGEMテーマ:マンション

★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩1分、JR京浜東北・根岸線「桜木町」駅より徒歩3分、京急本線「日ノ出町」駅より徒歩9分、みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩10分、同線「みなとみらい」駅より徒歩13分の場所に立地する六国建創分譲・南海辰村建設施工・地上10階建・総戸数28戸の『アール・ケープラザ横濱此です。

 アドレスは横浜市中区花咲町2丁目です。江戸時代末期の1864年に、野毛山に近い海岸を埋め立て石炭倉庫が建てられ、明治に入って1870年から5年にかけて石炭倉庫が取り壊されて、1872年にその地に花咲町が新設されました。地名は隣接する桜木町や、かつて町内を流れていた桜川から採られた瑞祥地名(良い意味の言葉から創作された地名)です。

 この桜川はのちに埋め立てられ、
桜川新道(新横浜通り)となっています。1889年の明治の大合併時に横浜市に編入され、昭和に入って1927年に区制が施行、中区花咲町となりました。そして太平洋戦争時の1944年4月1日に分区により西区が新設され、北半分の4〜7丁目が西区に編入されました。

 現在では
「桜木町」駅周辺の一角となり、野毛町に近く、飲食店などが集まっています。

 本マンションは、そのような
商店街からは少し離れ、国道16号線と並行して走る県道13号線沿いのビル街に立地します。本マンションの南隣は陽光都市開発のグリフィンブランドのマンション、北隣はエフ・ジェー・ネクストの平成20年築『ガーラ・ステーション横濱桜木町』の投資用又は賃貸マンションにはさまれる格好です。

 立地的には、STUDIO〜1LDKタイプの
投資用マンションが建ちそうな場所ですが、本マンションの間取りは2LDK〜4LDKのディンクス&ファミリータイプとなっています。面積297.9m2の決して広いとはいえない敷地に地上10階建、各住戸の専有面積は54.78屐70.5屬ら構成されています。

 建物は敷地形状に合わせたL字型で、1フロア3戸のプライバシーに配慮したものとなっています。敷地は県道13号の大通り沿いではありますが、大通りに面した北東向き住戸は1タイプしかなく、他は南西向きとなっているため、各住戸のバルコニーは存外に静かかもしれません。南西向きは静かな細い路地となっており、その路地上には本マンションの隣人として個人経営のジャズ・レコード屋がちんまりとあって、好い味を出しています。

 設備はキッチンに
食器洗い洗浄機が目につくほかは標準的ですが、構造は二重床・二重天井・複層ガラスとしっかりしています。商業施設は野毛付近やみなとみらい方面など多彩ですが、最も近いのは「ちぇるる野毛ショッピングセンター」で本マンションから徒歩4分の道のりです。

 販売価格は、第1期・第2期を併せて、上記の専有面積に対し2,980万円〜4,760万円、坪単価にして180万円〜223万円となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、213万円[桜木町坪単価]×1.107[駅距離補正]=坪単価236万円となりましたので、本マンション坪単価レンジの中央値と比較すると、15%程度割安との試算結果となりました。

 上記に掲げた平成20年築の
『ガーラ・ステーション横濱桜木町』分譲時の平均坪単価が300万円程度でしたので、同マンションが投資物件のため単純な比較はできませんが、本マンションの平均坪単価200万円程度と、坪単価で100万円の大きな差が出ています。その意味からもお得感は大きいと思われます。

 本マンションには
専用の公式HPがなく、ブランド名にしても売主にしても、一般の方の知名度は今一つで、ネット上の扱いも、今のところ掲示板の書き込みなどの反応がほとんどない状況です。

 しかしながら、
駅徒歩1分の利便性があり、みなとみらいにも野毛にも徒歩10分以内で行くことができ、幹線道路沿いではありますが、メインの向きはその影響を受けず、しかも平均坪単価が200万円程度というリーズナブルな価格を実現するなど、総合力は高いと考えます。横浜都心でアクティブに暮らしたい若いディンクス&ファミリーに良い物件と言えるでしょう。

県道13号から写した本マンションの工事現場です。写真左手のグリフィンマンションと右手のガーラマンションに挟まれた空間に建設されています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの県道13号側は、向かいがちょうど駐車場になっており、うまく抜けています。写真奥の建物はJR「桜木町」駅です。



県道13号の様子です。国道16号線に並行して走る片道2車線の道路で、結構な交通量があります。



本マンション南西側の細い路地です。この道の奥に桜木町・野毛の商店街のにぎわいがあります。




公式ホームページ ⇒アール・ケープラザ横濱

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
ガーラ・プレシャス横濱関内(新築)−意外に高級な外観の兼投資用物件、工事中断が心配
JUGEMテーマ:マンション

★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅より徒歩3分、JR京浜東北線・根岸線「関内」駅より徒歩9分、京浜急行本線「日ノ出町」駅より徒歩12分の場所に立地するエフ・ジェー・ネクスト分譲・ナカノフドー建設施工・地上10階地下1階建・総戸数184戸の『ガーラ・プレシャス横濱関内』です。

 アドレスは横浜市中区富士見町です。富士見町は、以前の大繁華街である伊勢佐木町に隣接しています。伊勢佐木町は明治時代から店舗が集中、明治15年(1882年)に遊郭が高島町から真金町へ再々移転すると、関内から遊郭への通り道となり、伊勢佐木町通りを中心に繁華街へ発展しました。大正初期までには東京・浅草や大阪・千日前と並ぶ大繁華街となり、「ザキブラ」「イセブラ」なる言葉も生まれたそうです。

 昭和40年代以降、かつて「裏口」と呼ばれ長い間油槽所跡地の砂利置き場であった
横浜駅西口が大規模に開発されると地位は低下し、以降横浜駅周辺や同じ老舗である元町商店街、更には新興のみなとみらい21等に客を奪われています。もともとの赤線地帯でもあったため、その筋の商売もいまだに健在で、街の治安に微妙に影を落としています。

 しかし、本マンションの所在する
富士見町は、そのような雰囲気を感じさせない穏やかな街の風景があります。本マンションはちょうど富士見町交差点に位置しますが、その通り自体の交通量があまり多くないため、むしろ交差点に面する北東角地のメリットを十分生かし、存在感があります。

 一点気になるのが、本マンションがもともと
プロパストが開発しようとしたプロジェクトで、平成20年5月に工事に着手した後プロパストが倒産し、平成21年1月に1階部分で工事がストップ、それから1年10カ月後の平成22年11月に工事再開した物件であることです。工事中断の1年10カ月の間は風雨にさらされた状態だったとすれば、工事再開の際のこれに対するケアは大丈夫だったでしょうか。モデルルームで販売員の方にぜひ確認したい点です。

 本マンションから
「伊勢佐木長者町」駅までは徒歩3分、富士見町交差点から北北東の方向の道路を歩き、多少の上り坂(ほとんど気になりません)を経て、伊勢佐木町警察署前交差点を右折し、少し歩けば同駅の4A入口となります。ほぼストレスフリーな快適な道のりです。

 本マンションは
一見して高級感があるのはちょっと驚きました。エントランス外観は天然石を纏い、重厚感があります。基底部より上はホワイトをベースとし、グレーの色彩がアクセントとなって、リズミカルな印象です。外観の出来栄えとしては、なかなかのものがあります。

 南向きの住戸は、向かいの建物で眺望が遮られる住戸が多いと思われます。東向き又は西向き住戸は、一部眺望が遮られるものの、眺望が抜けるか、あるいは圧迫感を感じない住戸も多くなっています。なお、南側の道路は緑も多く穏やかでよい雰囲気です。

 設備・仕様で目立つものと言えば、
省エネエアコンが標準装備されていることで、これは賃貸・投資用に利用されることが多いことを見越してつけられているものでしょう。コンシェルジュサービスは電話による対応となります。二重床・二重天井構造は合格点、住宅瑕疵担保責任保険に入っていますので、10年間は売主の瑕疵担保責任がより確実になります。

 総戸数は184戸と多く、間取りは1LDK中心ですが、1Kから2LDKまであります。第1期は総戸数の約23%に当たる42戸の販売で、1LDK40戸、2LDK2戸、専有面積45.27屐56.53屬紡个携稜箍然2,500万円台〜3,100万円台となっています。これを単純に坪単価に換算すると、坪単価186万円〜189万円となります。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、186万円[伊勢佐木長者町坪単価]×1.074[駅距離補正]=
坪単価200万円となりましたので、上記の計算と照らし合わせると、約6%割安との試算結果となりました。倒産の効果もあるのかもしれませんが、投資用マンションの観点からは、初期投資が比較的抑えめなのは歓迎すべきポイントと言えます。

 今は少し元気がない関内・伊勢佐木町エリアですが、
昔栄えた面影は残っており、そのような街の雰囲気が好きな方もいらっしゃることでしょう。主として横浜に勤務地があり、伝統的な横浜を楽しみたいシングル&ディンクスには格好の物件、上記の工事中断の懸念が払しょくされるのならば検討してよいマンションでしょう。

富士見町交差点から写した本マンションの中上層部です。スマートでリズミカルな印象です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



同じ位置より下層部から上層部までを写したものです。基底部には天然石が使用されており、重厚感があります。



本マンション西面です。西向きは、隣接マンションの駐車場のために大半は日照が確保された圧迫感のない住戸となっています。



本マンションをやや南側から写したものです。



本マンションの南面の道路です。緑が多く気持ちが落ち着く明るい通りとなっています。



本マンションの正面玄関です。重厚な造りが高級感を感じさせます。




公式ホームページ ⇒ガーラ・プレシャス横濱関内

TOPへ


| 新築マンション 横浜市中区 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ横濱山下町(新築)−中華街至近・魅力的な価格だが数多い制約条件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR根岸線「石川町」駅より徒歩5分、横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅より徒歩7分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・長谷工コーポレーション施工・地上10階地下1階建・総戸数171戸の『パークホームズ横濱山下町』です。

 アドレスは横浜市中区山下町です。山下町は、横浜港開港に際して設置された外国人居留地を前身とします。「山下」の呼称は、同じく外国人居留地であった「山手」と呼応するものです。1883年に領事の許可があれば日本人の居留も事実上黙認されることとなり、1899年に旧外国人居留地30か町の区域に山下町が新設されました。

 本マンションから徒歩3分で行ける横浜中華街は、約0.2平方キロのエリア内に500店以上の店舗があり、日本最大かつ東アジア最大の中華街となっています。1866年の横浜新田慰留地から数えると150年弱の歴史をもつことになりますが、中華料理街として現在のような発展を始めたのは早くとも1955年(昭和30年)以降であり、それ以前はカフェが主でありました。

 本マンションから徒歩5分の「石川町」駅北口へは、本マンション南側を走る首都高速沿いを西へ歩き、西の橋交差点を渡ってさらに歩行者専用道路を上っていったところにあります。同駅北口付近は店の数が少なく、にぎやかな横浜中華街近辺の駅としてはさみしい感じです。

 本マンションの敷地3,858.83屬蓮南側を交通量が激しく、したがって交通音も激しい首都高速が走り、西側・北側を既存ビルが屹立し、細い通りをはさんで東側を建設工事中のFJネクストのガーラ・マンションが立ち並ぶなど、
条件的に厳しい場所に立地しています。

 敷地計画としては、首都高速寄りの南側を駐車場とし、首都高速とは距離を置いていますが、交通音・排気ガス・粉塵の緩和効果はわずかでしょう。西側のビルの高さは本マンションと同等で、かつ、近接して建てられるため圧迫感があります。唯一西側中央が抜けていますが、これは隣接地が有料駐車場となっているためで、将来的に同じ高さのビルが建てられるリスクがあります。東側のガーラマンションは、本マンションとほぼ同じ高さで、やはり抜けは期待できません。
北側のビルが唯一、6階建て程度で、本マンションの奥の高層階が顔を出す程度です。

 共用施設・サービスとしては、
コンシェルジュサービス、EVカーシェアリング等があり、2層吹き抜けのグランドホールや水音を楽しめるグランドコリドーは購入検討者の評価が高いものです。一方、専用部分については、約2.6mのLDの天井高は評価されていますが、その代わりに直床構造となっており、硬質タイルの玄関など、仕様は抑えられている印象です。また、エレベーターは2基で、総戸数171戸に対して少ないとの声があります。

 販売価格は、当初予定価格の平均坪単価240万円程度から若干下がり、
平均坪単価230万円〜240万円程度、価格帯は坪単価196万円〜270万円といったところです。これは、本マンションの北西側に建設中で早々に完売した『ザ・ライオンズ横濱山下町』より少し安いレベルですが、仕様は『ザ・ライオンズ横濱山下町』の方が上、との意見が多く出ています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、225万円[赤羽橋坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価234万円となり、
ほぼ相場通りの価格水準と言えそうです。業界最大手の三井不動産ブランドのマンションですから、将来的な安心を買うという意味では割安なのかもしれません。

 専有面積は42.58屐70.71で、公式HPの物件概要ではシングル&ディンクス向き、と出ています。販売は震災前の3月から開始され、現在2期3次(3戸販売)が終了したところです。販売状況は必ずしも明らかではありませんが、小刻みに売っている、ということは、飛ぶように売れているという状態ではないことは確かです。

 本マンションの最大のセールスポイントは、やはり横浜中華街に徒歩3分と至近であることで、確かに一見魅力的な場所なのですが、上記の通り周辺環境で制約条件が多いため、デベロッパーとしては、戸数をできるだけ多く取り、さまざまな点でコストカットを行うことにより、坪単価としてもグロスとしても販売価格を抑えて買いやすい価格帯にすることを最重要視したコンセプトにしたと思われます。

 今のところは、その戦略が奏功したとは言えず、私も現地を見たとき、
「せっかく中華街に近いのに、もう少し何とかならなかったのかなあ」と、妙案はないながらも正直少し残念に思いました。ただし、確かにシングル&ディンクスであれば、その点は割り切って利便性重視で購入する方もかなりいらっしゃると思います。今後、ぽつぽつと時間をかけて販売していくこととなるでしょう。

首都高速側から本マンションを北西方角に写したものです(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



中華街へ向かう本マンション東側の細い通りです。写真右手が建設中のガーラ・マンションです。



本マンション西側と隣接建物の距離感です。高さはほとんど同じです。



本マンション南側を走る首都高速です。



本マンション北側と隣接建物の距離感です。写真左手の本マンションの高層部が写真右手の隣接建物より高くなっています。



隣接する西側有料駐車場から見た本マンションです。今は眼前に建物はありませんが、将来的に確約されるものではありません。




公式ホームページ ⇒パークホームズ横濱山下町


| 新築マンション 横浜市中区 | 06:38 | comments(0) | trackbacks(1) |