ローヤルシティ一之江(中古)−大スーパー近接の閑静で手頃な住宅街物件
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★ 都営新宿線「一之江」駅より徒歩15分の場所に立地する平成14年6月築・地上6階階建・藤澤建設旧分譲・藤澤建設施工・総戸数55戸の『ローヤルシティ一之江』です。

 アドレスは江戸川区西一之江3丁目です。西一之江は、江戸川区中部に位置し同区のほぼ地理的中心に当たります、隣接する地域は、北は大杉1・3丁目、東は一之江1・5丁目、南及び西は松江2・4・7丁目です。地区の北辺を京葉道路と接し、南辺を今井街道が走っています。また、地区を南北に分ける形で首都高速道路が東西に走り、町域内のランプから乗り入れができます。その意味では、車の交通には至極便利な場所と言えるでしょう。

 ただ、この辺りはどこもそうなのですが、
海抜マイナス地点となります。江戸川区のハザードマップによれば、浸水した場合の水深は2.0m〜5.0mとかなり深くなります。また、地形の種類は自然堤防で、表層地盤増幅率は2.181446「特に揺れやすい」と評価されている点にも留意が必要です。

 「一之江」駅までは徒歩15分、本マンションから南下し、都道50号線に行き当たったところで左折、南東方向に進み環七通りに出て右折し、少し南に歩くと同駅となります。途中、一之江境川親水公園を越えるときにアップダウンがありますが、それ以外は歩きやすい道のりです。また、都バスを使えば「西一之江3丁目」停まで徒歩3分、バスで「一之江」駅まで3分で、便利なアクセスと言えます。

 周辺環境としては、スーパーオリンピックまで徒歩2分という距離が大きなセールスポイントです。このほか、一之江保育園に徒歩8分、松江ひかり幼稚園に徒歩4分、区立西一之江小学校に徒歩8分、区立松江第六中学校まで徒歩7分と、商業施設と教育施設が徒歩10分圏内に揃います。

 辺りは
第一種住居地域による住宅街で、静かで穏やかな環境が享受できます。面積2,194.22屬良瀉南東・北東角地で恵まれた立地と言えます。弱いのは周辺飲食店の充実度で、これは穏やかな環境と裏腹ですが、単身者等には少々不便です。レンタルショップへは全て1キロ超の距離があるのも、住宅地立地として致し方ないところでしょう。

 淡いベージュ色の外観は築年数10年超でも古さを感じさせず、管理体制は良好です。なお、売主かつ施工会社である藤澤建設は本マンションが竣工した平成14年に最高の売上高となったのですが、リーマンショックの影響により苦境を強いられ、代表者の意向もあって平成21年10月に倒産しています。管理会社はコミュニティワンが手がけ、日勤管理となっています。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の1階に所在する専有面積72.54屬3LDKです。南東向き中住戸で、9屬寮賤冂がついています。道路沿いではありますが、車の交通音の影響はそれほど気にしなくてよいでしょう。

 間取りは
典型的な田の字型住戸で、LDは8.6帖と小さく、カウンター付きのキッチンが5帖と広くなっています。LDに続く和室は6帖の広さ、共用廊下側の2洋室は6.8帖と5帖の広さです。玄関からLDまではまっすぐ廊下でつながっています。水周りは過不足なく、収納はウォークインクローゼットはないものの、まずまずというところでしょう。

 その他、特徴としては、
キッチンからバルコニーに出れるドアがあること、LD部分に使い勝手の良いテレホンカウンターがあること、和室はお洒落でモダンな琉球畳を採用、ユニットバスは高級感ある石目調模様となっています。また、昨年11月28日にリフォームを完了し、全室クロス張替、CF張替、洗面化粧台交換、浄水器付きのシステムキッチンに交換、トイレウォシュレット交換等を行いました。

 販売価格は直近の2,790万円から100万円値下げし、2,690万円、坪単価123万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、173万円[一之江坪単価]×0.895[駅距離補正]×0.657[築年数等中古補正]=坪単価108万円となりました。また、本物件の分譲時価格は2,770万円となっています。現在の販売価格には、リフォーム分が上乗せされていると考えられますので、これをどう判断するかということでしょう。

 大震災を経験して
防災上は多少不安がありますが、それは本エリアに住むという選択をされた場合にはどこでも抱えるリスクであり、地縁のある方には手頃な物件ということができます。築10年超経過しても外観はきれいであり、静かに住める住環境には好感が持てました。そして、駅距離はありますが、住居地域には珍しく大スーパー(オリンピック)が近くにあり、利便性も十分です。西一之江地域の買いやすい中古物件として、選択肢の一つとなると考えます。

メインとなる南東側道路に接する本マンション正面を写したものです。淡いベージュ色で汚れが目立たず飽きの来ない外観です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスです。築15年を経ながらきれいに管理され、自転車の駐輪等もなく住民の方々のモラルの良さを感じます。



本マンションの南東側道路です。戸建てが立ち並ぶ住宅街で、静かで落ち着いています。写真左奥の高い建物が本マンションです。



こちらは本マンション北東側道路です。写真左手前が本マンションです。北東側道路も穏やかな住宅街で大きな空が広がっています。



北東側道路から写した本マンションの共用廊下側です。外廊下方式で非常階段が設置された典型的な板状マンションの造りとなっています。



 種別:中古マンション
 名称:ローヤルシティ一之江
 価格:2,690万円 (税込)
 所在:江戸川区西一之江3丁目
 交通:「一之江」駅徒歩15分
 面積:専有 72.54

詳細はこちら(ノムコムより)
ローヤルシティ一之江

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| 中古マンション 江戸川区 | 20:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
クレストフォルム新小岩親水公園(中古)−鉄道空白地帯だが若い家族向きの生活環境
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★ JR総武線「新小岩」駅よりバス10分徒歩5分の場所に立地する平成14年1月築・ゴールドクレスト旧分譲・ピーエス三菱施工・地上11階建・総戸数100戸の『クレストフォルム新小岩親水公園』です。

 アドレスは江戸川区西小松川町です。西小松川町は、江戸川区西部に位置し、荒川水面をもって地区の西辺とし、小松川境川を東辺とするエリアです。旧来の「西小松川村」に由来します。西小松川町の町域内に鉄道駅は存在せず、さらに至近の駅から1km以上離れた鉄道空白地帯に地区の全域が当たります。

 マンション名にある親水公園は、
「小松川境川親水公園」のことで、全長3,930mにも及び、本マンションからは東へ徒歩2分で行くことができます。小松川境川親水公園の全体は5つのゾーンに分かれ、滝に始まり、せせらぎ、水しぶき、飛び石、釣り橋に冒険船など変化に富んでいます。水遊びができない季節でも、ウオーキングをしたりアスレチックで遊んだり四季を通じて楽しめますし、桜の名所でもあります。しかし、うかつなことに、私が現地を訪れたとき、この親水公園があるのを忘れてしまい、実際に目で確認することができませんでした。

 さて、本マンションの
最大のネックは、上記のとおり、「新小岩」駅まで徒歩5分バス10分という交通アクセスです。バス停は「京葉交差点」で、京葉道路と船堀街道の交差点の南側にあります。平日の朝7時台は21本、朝8時台は18本のバス便がありますので、3〜4分待てば1本は来ると考えていいでしょう。最終バスは「新小岩」駅22時42分になりますので、それ以降はだれかに迎えに来てもらうか、タクシーに乗るか、約30分歩くかの選択になります。

 「新小岩」駅までのアクセスの問題を除けば、それほど支障はありません。特に、本マンションの
北側斜め向かいには江戸川郵便局と小松川警察署があり、便利かつ安心です。そこから東へ少し歩くとマクドナルドがあり、その手前には牛丼の吉野家があります。江戸川区役所も徒歩12分と歩けない距離ではありません。スーパー「マルエツ」は徒歩9分、通学校である第二松江小学校まで徒歩6分です。

 本マンションは、交通量の激しい北側の京葉道路を背に、南側を向いていますので、
騒音の影響は受けにくくなっています。外壁タイル貼りの外観のうち特に目を引くのは正面玄関で、天然石をふんだんに使って高級感をアピールしています。平成14年頃は建築資材もまだそれほど高くはなかったため、本マンションのように正面玄関付近にお金をかけて立派に見せる手法がよく取られていました。

 対象住戸は、地上11階建て建物の10階に所在する専有面積76.42屬3LDKです。南向きで日照・眺望は良好です。典型的な田の字型住戸で、対面式カウンターキッチンを有するLDKは14.6帖の広さです。隣接する和室は6帖、北向きの洋室は6.1帖と5.4帖の2室で、玄関にはポーチが付いています。また、6.1帖の洋室には2.5帖の大きなウォークインクローゼット(これはクレストフォルムシリーズの特徴でもあります。)があるなど、収納は十分です。

 本年1月にリフォームを行い、システムキッチン・建具を新規交換し、全室壁・天井クロスやトイレ・洗面所CFを張り替え、全室に照明器具を取りつけました。

 販売価格は直近の価格を値下げして2,980万円、坪単価129万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、166万円[赤羽橋坪単価]×0.735[駅距離補正]×0.916[築年数等中古補正]=坪単価112万円となりました。一方、本マンションの過去の売買事例を見ると、6階住戸が坪125万円、8階住戸が平均136万円、最上階11階住戸が坪149万円となりました。

 対象住戸もこれらの過去の販売事例を勘案し、当初の価格は坪単価146万円という水準でしたが、買い手がつかないため、今回の値下げとなったものです。したがって、
本マンションの中古価格との相対比較では割安であるということができます。なお、本マンションの平成14年当時の分譲価格については、坪単価112万円〜150万円という水準でした。

 私も新婚時代に最寄駅まで徒歩5分バス10分の生活を1年余りしていました。この距離感は毎日のことですから、
慣れると言えば慣れますし、でもつらいと言えばつらかったという感触を持っています。この辺の感覚は、人によってさまざまなのでしょう。

 本マンションの敷地内には
遊具を配した提供公園があり、また近くにわんぱくに遊べる親水公園もあります。マックも吉野家もジョリーパスタもすぐ近くで、若い家族にとっては手ごろな価格で楽しい生活が送れそうな環境です。外観もまだまだ新しく、魅力があります。後は、パパが通勤で少し苦労するのが耐えられるか、という点にかかっていると言えるでしょう。

本マンションを南西角から見上げたものです。まだ新しさがある外観です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンション南側の通りです。向かいは2階建の住宅です。



本マンション南側の堂々とした正面玄関です。天然石がふんだんに使われています。



本マンション南東側敷地内の提供公園です。子供用の遊具が設置されています。



本マンション北側の一部には細長いTKビルが建っています。視界は遮られますが、交通音も遮られる効果がありそうです。



本マンション西側の通りです。向かいは写真右手のマンション『サンライズ小松川』です。




 種別:中古マンション
 名称:クレストフォルム新小岩親水公園
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:江戸川区西小松川町
 交通:「新小岩」駅バス10分徒歩5分
 面積:専有76.42

詳細はこちら(ノムコムより)
クレストフォルム新小岩親水公園


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