クオリティ大山(中古)−便利な街に2千万円台・使い出重視の家具付き3DK

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★ 東武東上線「大山」駅より徒歩8分の場所に立地する木内建設施工・1980年9月築・地上10階建・総戸数40戸の『クオリティ大山』です。

 アドレスは板橋区大山金井町です。大山金井町は、板橋区南東部に位置し、北で大山東町、北東で板橋、東で豊島区池袋本町、南で熊野町、南西で幸町、西で大山町と隣接しています。東辺をもって板橋区と豊島区の区境を形成し、町域東部を東京都道317号環状六号線(山手通り)及び首都高速5号池袋線が南北に、南西辺を国道254号(川越街道)が南東から北西に、北辺を東武東上線の鉄道路線が東西に通じています。町域内は主に住宅地です。

 地名の由来は、確定された説ではありませんが、谷端川沿いに鉄錆を含んだ湧水があったからとも言われています。「金井窪」は江戸時代及び明治期の村名で、旧北豊島郡板橋町の大字名ですが、目立った窪地地形ではないにもかかわらず「窪」がつけられた経緯は明らかにされていません。


 「大山」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅北口からそのまま東へと進み、大山東町交差点を越えて山手通りに出る前を右折、東武東上線の線路を渡って道なりに山手通りに向かって歩いた場所に立地します。山手通り沿いになりますので交通音・排気ガスの影響はあることでしょう。

 「大山」駅南口方面は、ハッピーロード大山商店街が有名ですが、あいにく本マンションの立地は同商店街から駅の反対側となります。それでも日常のお買い物が便利であることに変わりはなく、コンビニも徒歩2分の場所にファミリーマートなどが存在します。スーパーマーケットは、「まいばすけっと」が徒歩6分の距離です。板橋区立大山金井町公園まで約10メートルと大変近く、板橋区役所も徒歩9分です。

 築36年が経過していますが、
自主管理となっている管理体制は良好で、平成26年には第3次大規模修繕工事が施工されています。修繕積立金は対象住戸で月17,160円かかりますので、しっかり貯めているということでしょう。ただし、所有者と賃借人は半々程度らしいので、何かの際の合意形成には困難があるかもしれません。

 対象住戸は地上10階建て建物の5階に所在する専有面積51.52平米の3DKです。西向きバルコニーで山手通りからは反対方角が開口部であり、交通音等は減殺されると思われます。また、北側にもバルコニーがある角部屋住戸です。同マンションから西方向は住宅街で、対象住戸のような5階でも眺望良好です。

 間取りはDKをセンターとし、各3洋室がDKを取り巻くように配置されています。DKは7.9帖とやや狭いですが、洋室は5.5帖、5.7帖、4.6帖としっかり広さがとれ、各部屋に窓があります。ウォークインクローゼットはありませんが、物入れ・クローゼットは各所にあり、収納量は標準的です。

 今月、
リフォームが完成しました。リフォーム内容は、給湯器、システムキッチン、ユニットバス(追焚機能・浴室換気乾燥機)、洗面化粧台、トイレ、クロス、フローリング、建具、CF、下足入れ、防水パン、スイッチパネル、ダウンライト、照明器具、インターホン、玄関人感センサー、ハウスクリーニングほかとなっています。フルリフォームにより電気温水器からガス給湯器に変更となりました。また、家具付き販売ですので、即入居可となります。

 販売価格は2,990万円、坪単価192万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,546万円〜1,748万円、『マンションマーケット』では2,152万円〜2,377万円、『ふじたろう』では1,876万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,024万円〜2,544万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,018万円、坪単価129万円となり、販売価格は48.2%割高との試算結果です。家具付きなのはありがたいですが、現在同マンションでは7階住戸の間取り2K、専有面積40.5平米で1,790万円(坪単価146万円)という住戸も売りに出されており、こちらもリノベーションが施されているので、比較されると厳しいところもあるでしょう。

 しかし、
居室効率が良く、各部屋に窓があり、専有面積50平米台でありながら4人家族でも十分住めそうな間取りです。もう少し価格交渉をして予算と折り合えたら、しばらく住み替えをしないで住むマンションとして使い出がありそうです。マンションを生かすも生かさないも、その方のライフスタイル次第だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:クオリティ大山
 価格:2,990万円 (税込)
 所在:板橋区大山金井町
 交通:「大山」駅徒歩8分
 面積:専有51.52平米

詳細はこちら
クオリティ大山

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| 中古マンション 板橋区 | 21:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド志村坂上サンクアージュ(中古)−高台かつフラットな生活利便優れる築浅物件

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★ 都営三田線「志村坂上」駅より徒歩4分の場所に立地する野村不動産旧分譲・長谷工コーポレイション施工・2014年3月築・地上9階建・総戸数75戸の『プラウド志村坂上サンクアージュ』です。

 アドレスは板橋区志村1丁目です。志村は板橋区の北東部に位置し、北で坂下、東で小豆沢、南で大原町、南西で前野町、西で相生町と隣接しています。町域の東北辺を国道17号(中山道)、北西辺を東京都道311号環状八号線(環八通り)、北部を都営地下鉄三田線が通じています。三田線(北行)は当町域で地下から地上に出て、西高島平方面は高架線となります。志村銀座商店街を中心とした商業地域、工場地帯、マンションなどの住宅街に分けられます。

 武蔵野台地成増台の高台と、荒川低地の沖積層の境目にあたります。区の中央部を小豆沢から赤塚にかけてほぼ東西に横断する崖線が2丁目・3丁目の町域を通り、およそ20mの急峻な高低差に多くの坂道が作られています。南部の1丁目では谷戸地形も見られ、前野町との境界、首都高速5号線の高架に向けて急な下り勾配が形成されています。

 志村の地名は、1932年東京市に編入合併されるまでこの地区を含む境域を村域としていた志村に由来しています。この村の旧称「篠村」は、篠が生い茂っていた土地に開村したことによるといわれ、鎌倉時代の歴史記録「吾妻鏡」にも登場する古い地名です。


 「志村坂上」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅A2出口から南西方向に歩き、見次公園裏交差点を右折した左手に立地します。高台にありながら同駅からはフラットなアプローチで、洪水ハザードマップ上で浸水エリアに含まれない安心な街並みです。商店街や板橋中央総合病院、小豆沢公園もほぼ同じ標高差にあり、自転車やベビーカーを伴う場合でも移動がスムースです。

 徒歩10分圏内にはスーパーマーケットが6店舗、ホームセンターが3店舗、ドラッグストアが5店舗あり、板橋区の桜の名所に指定されている見次公園には徒歩1分の近さです。なお、見次公園の園内には、都内では数少ない自然の湧水を湛える大池があり、夏場にはボート遊びも楽しめるほか、ジョギングコースやバスケットゴールも整備されています。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の4階に所在する専有面積70.44平米の3LDKです。南東向きで日当たり良好です。典型的な田の字型住戸ですが、LDと続き間の洋室が引戸で仕切られており、開放すれば更に広々使えます。人気のカウンター付キッチンとなっており、ビルトイン食洗機も備わっています。

 白を基調としたフローリング・建具は明るく開放感があり、ウォークインクローゼット、納戸など収納は豊富です。バルコニーには散水栓を設置、オープンポーチによりプライバシーに配慮されています。浴室は1418タイプでミストサウナが付いています。ソフトクローザーによりキッチンや洗面化粧台の収納にはゆっくり閉まり音が気になりません。床暖房が装備されており、2枚のパネルの使い分けによる操作も可能です。

  
 販売価格は4,580万円、坪単価215万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,800万円〜5,102万円、『イエシル』では4,419万円、『マンションマーケット』では4,508万円、『ふじたろう』では4,411万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,572万円、坪単価215万円となり、販売価格はほぼ相場通りとの試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,370万円、坪単価205万円との記録が残っています。したがって、販売価格については、仲介手数料等を払えばほぼ売却益がなくなるレベルと言えます。

 野村不動産は2010年以降、
志村坂上エリアで4つのマンションを分譲していますが、中でも本マンションが最も新しく、かつ、駅距離も短いと言えます。生活利便施設の豊富さ、駅へのフラットアプローチなど、利点は数多くあり、派手ではないものの、堅実に暮らしたい方にお勧めのマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド志村坂上サンクアージュ
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:板橋区志村1丁目
 交通:「志村坂上」駅徒歩4分
 面積:専有面積平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド志村坂上サンクアージュ

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| 中古マンション 板橋区 | 23:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンシティD棟(中古)−豊かな森とコミュニティ、次世代へ継ぐ大切なマンション資産
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★ 都営三田線「志村三丁目」駅より徒歩9分の場所に立地する昭和54年築・三井不動産旧分譲・三井建設・鹿島建設施工・地上23階建・総戸数174戸の『サンシティD棟』です。

 アドレスは板橋区中台3丁目です。中台は、板橋区の中央部に位置します。明治22年、町村制施行により中台村は本蓮沼村・小豆沢村・志村・前野村・根葉村・上蓮沼村・西台村と合併し、北豊島郡志村の大字となりました。昭和7年10月1日、北豊島郡志村大字中台から板橋区志村中台町となり、昭和38年11月1日、板橋区志村中台町の大部分から中台1-3丁目とし、同時に新住居表示を行い、現在のアドレスとなっています。

 対象住戸のあるD棟は、サンシティの中でも
奥まった高台にあり、ここから「志村三丁目」駅までは、サンシティ敷地内の勾配のある下り坂を下り、首都高速5号池袋線下の交差点を渡って、その後はフラットな道のりを東方へ進んだところにあります。サンシティ敷地内のグルメシティに沿ったこの坂は、お年寄りにはかなりきつい勾配で、私が現地に行ったときは、難渋しながらこの坂を上っておられるご年配の方がいらっしゃいました。

 さて、サンシティは、
良好な管理で知名度の極めて高いマンションで、三井不動産レジデンシャルの提唱する「経年優化」(「経年劣化」の反対語で、時間の経過に伴いその価値が高まっていく、 ストック重視社会にふさわしい長期優良マンションをさします)の代表例としてしばしば取り上げられる物件です。

 サンシティ管理組合のHPによれば、サンシティは、
武蔵野の緑と起伏に富んだ丘陵地形をできる限り生かし、『わが街は緑の丘陵』をテーマに、1977(昭和52)年から1980(昭和55)年にかけて、三井不動産と旭化成グループにより開発分譲されました。

 敷地面積は、
東京ドームの3倍にあたる約12万5千屬箸い広大な広さです。総戸数は1,872世帯で、人口約6,000人の都内有数の大規模マンションで、都営三田線「志村三丁目」徒歩10分。駅からは、大手町へ25分、日比谷へは27分という鉄道の便のほか、首都高5号線「中台ランプ」にも隣接し、深夜などは銀座から15分でわが家に到着することもあるということです。敷地内にはダイエー系列スーパーのグルメシティをはじめ、生活に便利な商店や医院等があります。

 サンシティの特徴の第一は「緑」です。NHK「私のガーデニング」のキャスターも驚くほどに初期の植樹が立派な森に成長しました。さらに、この緑を住民ボランティアが自ら管理するのも特色の一つで、人と自然の共生、自然性の高い環境作りを目指し、間伐、枝打ち、剪定など雑木林5万本の植栽と森のケアを行う実行部隊としてSGV(サンシティ・グリーン・ボランティア)が結成されています。

 これにより、業者との共同作業によって得られた間伐材などは木の種類・大きさによって分類し、
…蚤栽培炭焼きB枠遶づ變韻畉などに有効利用を図り、貴重な資源を循環させ、ゴミを出さない環境作りを行っています。平成11年には、緑の都市賞建設大臣賞を受賞しました。これは、昭和58年に三井不動産として受賞したのに続き二度目の受賞となります。

 特徴の第二は「コミュニティ」です。分譲時から地域コミュニティの形成を意識したハード・ソフトの整備に努めており、細分化、専門化された管理組合組織による活発な住民自治が行われています。サンシティに住んでいる方々だけでなく周辺の住民も訪れる(約1万人程度)夏・秋開催のお祭りや25を超えるクラブ活動など、継続性のあるコミュニティ形成のソフトが確立されています。

 特徴の第三は、「安定した財政」です。上記のコミュニティ活動の積み重ねが、管理組合として平成11年に大規模な立体駐車場(910台収容)を建設することにもつながりました。長年の駐車場不足を解消したばかりか、総計1,200台以上となった駐車場からの収入は、管理組合財政にも大きく貢献することになりました。

 この結果、サンシティ広報誌によれば、
住んでいる方々の67.1%が維持管理の良さを入居理由に挙げているそうです。部屋が手狭になれば敷地内での買い替えが行われるほか、買い増しして高齢の親御さんを敷地内に近居させたり、ここを巣立った子どもたちが新たな家庭を築き、再びサンシティに戻るケースもあるということで、多世代居住の活気あるコミュニティが持続しています。

 私もサンシティの情報は今までも不動産広報誌や雑誌等で見聞きしていましたが、
現地でまず驚いたのが、深い森のような植栽の豊かさとその涼しさです。当日は猛暑日で、暑さにあえぎながら現地にたどり着いたのですが、緑陰の涼しさは敷地外とは別世界で、体感温度は4〜5度くらい違う印象を受けました。

 首都高速に隣接しているはずなのに、緑のベールで護られた敷地内では、車の音はどこか遠くで鳴っている程度しか聞こえません。諸々の鳥が鳴き交わし、蝶々の飛び交うさまは、どこか避暑地の山の中にいるような錯覚にさえとらわれました。ただし、当然のことながら虫も相当いると思われ(だからこそ自然の豊かさがあるわけですが)、虫の苦手な方には気になるところです。

 対象住戸は、地上23階建て建物の
最上階23階に所在する専有面積82.75屬3LDK+Sです。年数の経過したサンシティの中でも比較的新しく見える高層マンションで、北東角部屋のため、眺望・通風良好です。ただし、緑に覆われた低層階とは異なり、眺望が効く分、首都高等の交通音も聞こえてくるものと推測されます。

 間取りは整形で、14帖のLDK、6帖の洋室2室、4帖の洋室1つに3帖の小さな和室も備わっています。LDKは東向き、居室は全て北向きで、全てがバルコニーに面して開放感があります。納戸、シューズクローク、押入れ等、収納は豊富、洗面所等水回りは若干古さを感じさせる間取りです。キッチンは2WAYで炊事、洗濯等、家事回りの作業がしやすそうです。なお、オール電化住宅で、IHキッチンが導入されています。

 平成23年4月に専門のインテリアコーディネーターによるリフォームが完了し、ユニットバス・フローリング・壁紙・玄関収納・玄関タイル・照明器具・バルコニータイル等の新規交換・張替や新規設置が行われました。

 販売価格は3,280万円、坪単価131万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、171万円[志村三丁目坪単価]×0.988[駅距離補正]×0.647[築年数等中古補正]=坪単価109万円となりました。三井不動産のリハウス・プライスリサーチによると、サンシティの中古価格はここ10年程度坪単価100万円〜125万円程度で安定的に推移しており、これに比べると若干高めに感じますが、最上階の角部屋であること、また本年にリフォームがなされていること等が価格に上乗せされているものと考えます。

 私が広大な敷地内を散策していると、
森の中の公園や緑豊かな道を小さい子が遊びまわったり、お父さんと仲良く会話をしながら一緒に歩く中学生の女の子がいたり、ご年配の方が木陰のベンチに腰をかけて休んでいたりと、本当に多世代の方々がともに暮らしている様子に大きな感動を覚えました。

 マンション管理組合の役員の方々や住んでいる方々の、自分たちが住んでいる環境を守っていくという姿勢が強く感じられるマンションです。まさに次の世代に継いでいくべき大切なマンション資産として永続していくことを祈念しています。

本マンションD棟の東側を下から見上げたものです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションD棟の正面玄関です。



緑に囲まれた本マンションD棟の平置きの駐車場です。猛暑なのに、とても涼しく感じられました。



本マンションE棟からD棟に向かう敷地内の道路です。森の中にいるようで、あたりはとても静かです。



本マンション敷地の中心にある広場です。緑の中に石と水がある風景で、まるでキャンプ場の中にいるようです。



本マンション敷地内にあり、テニスコートその他多目的に使用できるグラウンドです。




 種別:中古マンション
 名称:サンシティD棟
 価格:3,280万円 (税込)
 所在:板橋区中台3丁目
 交通:「志村三丁目」駅徒歩9分
 面積:専有 82.75

詳細はこちら(ノムコムより)
サンシティD棟


| 中古マンション 板橋区 | 08:06 | comments(0) | trackbacks(3) |