公園通り弐番館(中古)−何はともあれ駅徒歩1分に賢く住む

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★  横浜市地下鉄「阪東橋」駅より徒歩1分の場所に立地する横浜市住宅供給公社旧分譲・松尾工務店&トーヨコ建設施工・地上14階建・総戸数106戸・1998年11月築の『公園通り弐番館』です。

 アドレスは横浜市南区高根町2丁目です。南区は、横浜市を構成する18行政区のうちの一つですが、18区の中で人口密度が最も高く、2位の西区に大きく差をつけています。区の中央部を京浜急行電鉄、鎌倉街道が南北に縦断して通り、鎌倉街道の地下には平行して横浜市営地下鉄ブルーラインが通っています。

 幹線道路周辺では大きなビルやマンションが建ち並んでいますが、それ以外のところでは大半が住宅地です。南部にある弘明寺は横浜市の寺としては最古の寺であり、弘明寺観音とも呼ばれています。三浦氏一族の平子氏が、堀の内一帯に居住、菩提寺の宝生寺は1171年創建で、同寺保管の古文書の中に、「横浜」の地名が出てくる最も古い嘉吉2年(1442年)の文書があります。現在の横浜英和女学院一帯に奥州吉良氏の一族・吉良頼康が住し、「蒔田殿」と呼ばれました。


 「坂東橋」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅1A出口から目の前が本マンションで、徒歩0分と言ってもいいくらいです。横浜市住宅供給公社旧分譲だからこそ誕生したマンションと言えるでしょう。京浜急行本線「黄金町」駅からも徒歩4分です。

 本マンションは南東・南西向きと一部北西向きに住戸が配置され、総戸数は106戸で、
駐車場は100%設置、間取りは64.77平米〜98.04平米の2LDK〜4LDKと、DINKSやファミリー向けのプランニングです。外観は14階建てのタイル貼りで、広いピロティの下に設えられたエントランスにはオートロック、宅配ロッカーが設置され、住戸にはCATV、浴室換気乾燥機などが設置されています。他に集会室、プレイロット、ゲストルームなども設けられています。周辺は、「関内」駅まで続く大通り公園が近く散策やジョギングが楽しめます。

 利便性の良い立地ですが、
近隣には風俗店やラブホテル等があるのが難点です。南吉田小学校に近く(徒歩2分)、通学には便利ですが、子供たちの声等が気になることがあるかもしれません。お買い物はすぐ近くによこはま橋商店街があり新鮮なお肉、野菜、お魚が毎日ディスカウント価格です。目の前には大通り公園が広がっており、憩いの場となることでしょう。

 敷地面積は2,271.21平米とまずまずの広さで、当時のビルに多かったセンター吹抜けの構造です。平成10年築ですから、現在築後19年を迎え、もちろん
新耐震構造ですから、安心して購入できます。

 対象住戸は
地上14階建て建物の8階に所在する専有面積64.89平米の南東向き2LDKです。玄関から直進すると11.5帖のLDがあり、キッチンは3.5帖です。中和室は6.2帖、共用廊下側に6.1帖の洋室があり、バルコニー付です。水廻りは廊下右側に固められ、洗面室に広さが感じられます。収納は標準的で、和室に付いた押入が重宝しそうです。

 販売価格は3,290万円、坪単価168万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,775万円〜2,975万円、『マンションマーケット』では2,835万円〜3,135万円、『ふじたろう』では2,950万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,937万円、坪単価150万円となり、販売価格は10.7%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時坪単価あは190万円だったとのことです。

 何はともあれ
駅徒歩1分はありがたく、管理費は月8,200円と、売主が公的機関であるためか、管理コストが安くすんでいます(管理会社はレーベンコミュニティです)。既に空き家ですので、心おきなく内覧できます。上層階ですから、LDからは横浜の夜景が楽しめるかもしれません。値引きトライ込みで購入すれば良い買い物となりそうです。

 種別:中古マンション
 名称:公園通り弐番館
 価格:3,290万円 (税込)
 所在:横浜市南区高根町2丁目
 交通:「阪東橋」駅徒歩1分
 面積:専有面積64.89平米

詳細はこちら
公園通り弐番館

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| 中古マンション 横浜市南区 | 20:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
ワコーレロイヤルヒルズ横浜蒔田(中古)−MM21を一望する静かな天空の要塞
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★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「蒔田」駅より徒歩12分の場所に立地する平成4年築・檜不動産旧分譲・大末建設施工・地上9階建・総戸数161戸の『ワコーレロイヤルヒルズ横浜蒔田』です。

 アドレスは横浜市南区蒔田(まいた)町です。蒔田は古来からの地名であり、『更級日記』の文中にある武蔵国の「あすだ河」が大岡川であるとされ、「あすだ」が「明田」に転化して、さらに「まいた」に転訛し「蒔田」の字を当てたとされています。

 「蒔田」駅は、飲食店が点在する街中の駅で、新興宗教団体である
大山祇命神示教会の本拠地があり、休日にはその信者が大勢この地を訪れます。近くには小さな商店街がいくつかあり、昔ながらの雰囲気も漂わせる住宅街の中を南東方向へ進み、さらに南に折れたあたりから道は徐々に上り坂になっていきます。

 堀之内町から右へ折れると道は
急勾配となり、思いもかけずトンネル(三殿台洞門)が出現します。このトンネルをくぐってさらに急な坂道を登っていくと、右手に本マンションが現れます。高台にある南北に長い本マンションは、前述の南進する道路からも見え、あたかも丘の上の要塞であるかのような迫力があります。

 このように高台立地のため、
通勤通学は足腰が鍛えられそうです。マンションに至る急こう配の坂道には、トンネルの中を含め、あちこちに自転車が止めてありました。坂の途中で断念、したわけでもないのでしょうが、本マンション内には駐輪場もあるはずなのに、ちょっと不思議な光景でした。

 本マンションの
駐車場は少ない模様で、本マンションの前の道路には、民間の有料駐車場の案内の看板が複数ありました。今回の対象物件についても、駐車場の空きはありません。また、本マンションの前の敷地は市有地となっていますが、ある意味では人里離れた場所ですので、どなたかが廃棄物を捨てていくことがあるらしく、不法投棄禁止の横浜市の看板がかかっていました。私が現地へ行ったときは、この市有地の草を刈ったりしているところで、きれいな更地になっていました。

 いろいろ述べましたが、本マンションの
最大のセールスポイントは、この高台立地による素晴らしい眺めです。MM21の横浜ランドマークタワーが北東方向に浮かびあがるようにくっきりと見えます。辺りを車が通ることも少ないため非常に静かで、都会の喧騒とは無縁な世界で心ゆくまで観賞することができます。私が現地を訪れたのはもちろん昼間ですが、MM21の夜景も格別に美しいことでしょう。

 このほか、本マンションの特徴は、共用施設として
屋外プールやアスレチックジム、サウナがあることです。本マンション敷地南側には提供公園として蒔田三殿台公園があります。あたりに遮るものがないので、風は強く吹くものと思われます。

 本マンションは、
築後12年目に当たる平成16年5月にきちんと大規模修繕工事を行っています。なお、ペット飼育や事務所は不可となっています。

 対象住戸は、地上9階建て建物の8階に所在する専有面積99.99屬4LDKです。
東向きバルコニーで、上述の通り眺望が楽しめるほか、日照・通風良好です。

 間取りは、スクエアに近い箱の中に仕切りを入れた格好で、
LD16.5帖、キッチン4帖は十分な広さです。主寝室はLDインで玄関側に7帖、洋室はバルコニー側に6帖の部屋が2室、玄関側に4.7帖の洋室があります。廊下はホール状の広さです。ウォークインクローゼットはありませんが、各居室にまずまずの容量の収納が備わっています。

 平成22年11月にリフォームを実施し、システムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、トイレウォシュレット等の新規取付ないし交換を行いました。

 販売価格は、2,580万円、坪単価85万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、159万円[蒔田坪単価]×0.943[駅距離補正]×0.714[築年数等中古補正]=坪単価107万円となりました。本住戸は、昨年冬には坪単価95万円程度で売りにだしたものが買い手がつかず、現在に至るまで徐々に値を下げてきたものと推測されます。標準相場からは既に割安と思われますが、昨年、9階の同じ程度の専有面積の住戸がやはり坪単価85万円程度の価格でしたので、今の価格あたりが落ち着きやすいレベルなのかもしれません。

 通勤・通学や普段の買い物には便利がよいとは言えない立地ですが、そのような
不便さはあっても高台居住は以前から一種のステイタスでした。あたかも天空に浮かぶ要塞のような本マンション、静かな環境と抜群の眺めには何物にも替え難い、という方には興味を惹かれる物件だと考えます。

本マンション手前のトンネル(三殿台洞門)です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの正面玄関です。



本マンションへの上り道を見下ろしたものです。写真奥には平置きの駐車場が見えます。



本マンション南側の蒔田三殿台公園です。育った樹木が木陰を作っています。



本マンション西側をフェンス越しに写したものです。



対象住戸と同程度の高さからMM21方面を写したものです。青空の中に横浜ランドマークタワーが浮かぶ爽快な眺めです。




 種別:中古マンション
 名称:ワコーレロイヤルヒルズ横浜蒔田
 価格:2,580万円 (税込)
 所在:横浜市南区蒔田町
 交通:「蒔田」駅徒歩12分
 面積:専有99.99
 
詳細はこちら(ノムコムより)
ワコーレロイヤルヒルズ横浜蒔田


| 中古マンション 横浜市南区 | 20:29 | comments(0) | trackbacks(3) |