ライオンズプラザ鶴見中央(中古)−売却益をも狙える賃貸中の高層2DK

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★ 京急本線「京急鶴見」駅より徒歩8分、JR京浜東北線「鶴見」駅より徒歩10分の場所に立地する地上11階建・総戸数145戸・大京旧分譲・間組施工・1991年8月築の『ライオンズプラザ鶴見中央』です。

 アドレスは横浜市鶴見区鶴見中央3丁目です。鶴見中央は1丁目から5丁目まであり、鶴見区中部に位置します。北から東にかけて蛇行する鶴見川が境となり、西はJR東海道本線の線路を挟み佃野町、豊岡町、鶴見1・2丁目に、南はJR鶴見線を挟んで生麦5丁目に接しています。町内を京浜急行の線路と国道15号(第一京浜)が南北に貫いています。

 本マンションの立地する鶴見中央3丁目は、鶴見溝ノ口線及びその延長線の潮鶴橋に至る幹線道路、京急本線と湾曲した鶴見川に囲まれた扇形の町域で、南北に第一京浜が通ります。鶴見溝ノ口線と第一京浜が交差する鶴見警察署前交差点周辺には鶴見区役所と鶴見消防署が入る鶴見区総合庁舎、鶴見郵便局、土木事務所などが立ち並んでいます。横浜市立鶴見小学校・鶴見中学校も3丁目中部に位置し、東部の鶴見川近くにはイトーヨーカドー鶴見店とヤマダ電機の大型商業施設があります。

 1980年7月28日に、鶴見区鶴見町全域と生麦町、市場下町の各一部から鶴見中央1〜5丁目が新設され、同時に住居表示が実施されました。町名は、地元の通称から採られたということです。


 「京急鶴見」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を東に出て、県道104号線を通って第一京浜を鶴見警察署交差点で横断し、鶴見区役所を左手に見ながら鶴見郵便局を通過し、潮鶴橋を左折した左手に所在します。高度は第一京浜のあたりが一番低くなりますが、いずれにしても緩やかなアップダウンです。JR「鶴見」駅はロータリーを挟んで「京急鶴見」駅の西側にあり、本マンションまでは同様のルートとなります。

 上記の通り、本マンションは
鶴見区の官公庁街の中心部に位置します。また、「鶴見」駅周辺には商業施設が多いのですが、本マンション近隣にも、ヤマダ電機テックランド鶴見店に徒歩2分(約140m)、ザ・ダイソー横浜鶴見中央店に徒歩3分(約240m)、イトーヨーカドー鶴見店に徒歩4分(約300m)、鶴見区役所に徒歩3分(約170m)で行くことができ、鶴見小学校・鶴見中学校にも徒歩5分内の距離で、大変利便な立地といえます。

 本マンションの外観はタイル貼りです。分譲マンションの中でも、こちらのマンションの
共用部はワンランク上で、エントランスにはホテルのようなインフォメーションがあり、エントランスホールにはベンチがあります。建物内部が吹き抜けになり、ダイナミックな作りです。1階にはコインランドリーや無料で利用ができるマシンジム、トイレ付きの談話室が設置されています。モニター付きのオートロックシステム、24時間セキュリティシステムも採用され、安心・安全に配慮されています。

 対象住戸は
地上11階建て建物の8階に所在する専有面積40.29平米の2DKです。南東向きバルコニーで日照良好です。玄関から入ると短い廊下を経てDKがあり、小さめの洋室と6帖和室が隣接しています。廊下から左手にはトイレ、右手には洗面所と浴室があり、小さい専有面積ながら小家族でも住める効率のよい間取りです。和室には押入も付いています。

 販売価格は1,580万円、坪単価130万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,682万円〜1,884万円、『マンションマーケット』では1,410万円〜1,561万円、『ふじたろう』では1,554万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,507万円〜2,021万円、『マンションレビュー』では1,705万円〜1,811万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,669万円、坪単価137万円となり、販売価格は5.3%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は、バブル絶頂期だったこともあり、368万円だったとの記録が残っています。

 実は本物件は
オーナーチェンジ物件であり、月額家賃11万円で貸し出しているため、表面利回りは8.35%と、ファミリー向け物件としては高い利回りを示しています。ただし、共用施設が充実していることもあってか、毎月管理費は13,090円、修繕積立金は毎月10,600円ですので、実質利回りは6.56%になります。

 本住戸がさらに可能性があるのが、
本住戸と同じ間取りの6階住戸が現在、部分的なリフォームを施して2,180万円で販売され、そのHPのサイトのアクセス数が結構多く、注目されている点です。本物件も、今の賃借人が退去した後、売却益が見込める可能性があります。

 もちろん利便性が高い場所ですので、
自ら住んでも満足度は高いものがあるでしょう。今後のリスクが少ないという意味からも、お薦めの物件です。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズプラザ鶴見中央
 価格:1,580万円 (税込)
 所在:横浜市鶴見区鶴見中央3丁目
 交通:「京急鶴見」駅徒歩8分
 面積:専有面積40.29平米

詳細はこちら
ライオンズプラザ鶴見中央

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| 中古マンション 横浜市鶴見区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランシーナ東寺尾(中古)−国道1号線沿いと思えない緑と静謐の住環境
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★ 京浜急行電鉄本「生麦」駅より徒歩12分の場所に立地する平成16年築・JFE都市開発分譲・五洋建設施工・地上8階地下1階建・総戸数61戸の『グランシーナ東寺尾』です。

 アドレスは横浜市鶴見区東寺尾5丁目です。東寺尾は鶴見区の南部にあり、神奈川区に隣接しています。明治の町村合併の際、従来の東寺尾村が他2村と合併して生見尾村となり、大正10年に町制が施行されて鶴見町となりました。昭和2年、鶴見町は横浜市に編入されて、区制施行により横浜市鶴見区東寺尾町となったものです。

 昭和16年には東寺尾に
横浜第一商業学校が創設されるとともに、響橋(めがね橋)が竣工しました。響橋は、1940年に開催予定であった東京オリンピックにおけるマラソンコースの折返し地点として想定されており、ランドマークとなるよう建設されたもので、横浜市歴史的建造物及びかながわの橋100選に認定されています。

 本マンションから京浜急行「生麦」駅までは、国道1号線を岸谷交差点まで下り、歩道橋を渡った後、さらに南東方向へ岸谷1丁目の中を下っていく道のりです。

 「生麦」駅の手前では、JR線と京浜急行線の
2つの踏切があり、電車の往来が激しいため、場合によってはかなり待たされます。なお、JR線踏切には歩道橋がありますので、こちらを利用する歩行者が多いようです。このように直線距離は12分の道のりかもしれませんが、2つの踏切や歩道橋の存在を考慮する必要があります。また、マンションへの帰路はずっと上り坂となります。

 本マンションは、国道1号線沿いに立地し、三菱化工の社宅のうち1号棟等をJFE都市開発に譲渡し(三菱化工がJFEとの仕事上の関係があったのかもしれません)、JFE都市開発が本マンションを建設したものです。したがって、
三菱化工の社宅も2号棟〜4号棟が本マンション南部に残っており、社員の方々が住んでおられます。

 また、国道1号線の向かいには、ホームセンター
島忠があって、家具・インテリア・DIY用品を扱っていて、家回りの用事には便利です。

 しかし、私が
最も感銘を受けたのは、本マンションの西側のたたずまいです。交通音が大きい東側とは打って変わって、別世界のように静かです。団地時代からの既存樹が高々と生い茂り、本マンション向かいは品のよい住宅と庭園が並んでいます。本マンションの正面玄関も西側にあり、きれいに清掃されていて、落ち着いた風情を醸し出しています。

 対象住戸は、地上8階建建物の2階に所在する専有面積73.01屬3LDKです。
独立性の高い西・北・東3面採光の開放感ある角住戸です。約11.84屬離謄薀垢般12.64屬寮賤冂もついており、涼しげな木陰の下で読書などを楽しむこともできます。

 2面採光のLDは10帖、キッチンは
オープンスタイルのアイランドカウンターキッチンで4帖です。LDに続く和室は6帖で、洋室は6.7帖と4.5帖の2室です。玄関にはポーチが付いており、テラスにはトランクルームがあります。

 本年7月にリフォームを実施し、全室壁天井クロス貼り替え、畳表替え、襖・障子貼り替え、4.6帖フローリング貼り替え等を行いました。

 販売価格は直近の価格から値下げして2,880万円、坪単価130万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、157万円[生麦単価]×0.943[駅距離補正]×0.821[築年数等中古補正]=坪単価122万円となりました。本マンションの過去の売買事例では、昨年6月に西向き4階住戸が坪単価128万円で売りに出されています。これらから考えると、標準相場よりわずかながら高いものの、ほぼ妥当な価格設定と言えます。

 上記のとおり、本マンションの
最大のネックは、最寄駅までの遠さや道のりの勾配、2つの踏切の存在などです。したがって、職場に車で通うなど、駅にあまり頼らない生活ができるのであれば、住環境の良い本マンションはお薦めの物件と言うことができるでしょう。

本マンションを国道1号線側から見上げたものです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの西側の通りです。国道1号線入口からずっと上り坂です。向かいには品の良い住宅が並んでいます。



本マンション正面玄関です。きれいに清掃されています。



本マンション北西角です。植栽に覆われている角住戸が対象物件です。緑に囲まれた生活ができます。



本マンション北側です。最も低層階に見える住戸が対象物件です。外塀や既存樹木は団地時代のままと思われます。



本マンション北側の通りです。時折車の往来があります。写真左手が本マンションの駐車場です。




 種別:中古マンション
 名称:グランシーナ東寺尾
 価格:2,880万円 (税込)
 所在:横浜市鶴見区東寺尾5丁目
 交通:「生麦」駅徒歩12分
 面積:専有73.01

詳細はこちら(ノムコムより)
グランシーナ東寺尾


| 中古マンション 横浜市鶴見区 | 22:12 | comments(0) | trackbacks(2) |