サングレイス港南台 壱番館(中古)−坪53万円の小家族向け優良郊外物件
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★ JR京浜東北・根岸線「港南台」駅より徒歩23分の場所に立地する1985年6月築・地上5階建・総戸数21戸の『サングレイス港南台 壱番館』です。

 アドレスは横浜市栄区鍛冶ケ谷町です。鍛冶ケ谷町(かじがやちょう)は、栄区の中北部、JR根岸線の北側に位置し、鎌倉街道(神奈川県道21号横浜鎌倉線)の南東に鍛冶ケ谷1丁目、北西に鍛冶ケ谷2丁目、北に小山台が隣接しています。南西から北東へ向かう谷地を通過する鎌倉街道を中心部とし店舗が点在する住宅地、そこから南北の小高い丘陵地と谷戸にかけてが住宅地・緑地となっています。なお、鍛冶ケ谷1丁目の南東には、中野町とまたがる丘陵地に本郷ふじやま公園があり、古民家が移築・保存されています。

 鎌倉時代にこの地に鍛冶師が住んでいたことから、この地名がつけられました。かつては鎌倉郡鍛冶ケ谷村で、1889年(明治22年)に笠間・中野・桂・公田・上野・小菅ヶ谷の各村と合併、本郷村大字鍛冶ケ谷となり、1939年(昭和14年)4月1日に横浜市戸塚区に編入され、戸塚区鍛冶ケ谷町となり、1986年に分区により、栄区鍛冶ケ谷町となりました。


 「港南台」駅から本マンションまでは徒歩23分です。同駅を出て東に進路をとり、「県立地球市民かながわプラザ」を左手に見ながら北東方向に進み、JR根岸線を越えてさらに住宅街の中を上っていき、日野南公園の南側に立地します。そういえば、娘たちがまだ小さかった頃、車で「県立地球市民かながわプラザ」に行き、帰り道を迷って本マンションあたりを車でうろうろしたことを今、懐かしく思い出しました。

 「港南台」駅前はロータリーが整備され、デパート、総合スーパー、銀行、郵便局などの
商業施設が充実していますが、そこから徒歩23分で、かつ、坂道ですから、徒歩での通勤通学はかなりきつそうです。しかし、鎌倉街道経由で大船・上大岡・桜木町方面などへの路線バスが利用でき、「港南台」駅からは神奈川中央交通バス約7分、つつじが丘バス停下車徒歩4分ですから、バス便利用だとまずまずです。なお、「本郷台」駅からは徒歩19分となります。

 本マンションは、
南向きと南東向きに住戸が配置され、間取りは51.30平米〜56.00平米の2LDK〜3LDKタイプとDINKSやファミリー向けのプランニングです。外観は5階建てのタイル貼りで、南ひな段の市街地を見下ろす小高い丘の斜面に立地し、南側には低層住宅と公園を望み採光・通風が良好です。周辺は神社仏閣が多く由緒ある土地柄で、小学校、公園が至近なほか、幼稚園、中学校が近くです。

 対象物件は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積51.3平米の2LDKです。玄関を開けると左手にトイレ、正面に5.2帖の洋室があり、右側に廊下を進むと6帖の和室、そして10帖のLDKがあります。南向きのワイドスパンで陽光を気持ちよく浴びれますし、眺望もパノラマ風景が広がります。

 キッチンはLDKに壁付で、これはこれで潔い感じです。洗面所・浴室は標準的で、収納は大きな押入が威力を発揮しそうです。
平成20年にリフォームを行っていますが、私が何より感動したのは、築年数が経過しているにもかかわらず、現在の所有者様がお部屋を大変きれいに、かつ、丁寧にお使いになっていることです。所有者様の本マンションに対する愛情が伝わってきます。

 販売価格は830万円、坪単価53万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では855万円〜956万円、『マンションマーケット』では764万円〜845万円、『ふじたろう』では875万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では874万円〜1,092万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は885万円、坪単価57万円となり、販売価格は6.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時坪単価は229万円との記録が残っています。

 専有面積がそこそこ大きいため、
管理費月額17,430円、修繕積立金月額23,090円、合計月40,520円とランニングは結構かかります。このため、投資用物件として購入して賃貸に出しても、まずペイしないと考えた方がよさそうです。やはりこの地にゆかりのある方、愛着のある方が大切に住んでいくといった買われ方が最も適切だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:サングレイス港南台 壱番館
 価格:830万円 (税込)
 所在:横浜市栄区鍛冶ケ谷町
 交通:「港南台」駅徒歩23分
 面積:専有面積51.3平米

詳細はこちら(ノムコムより)
サングレイス港南台 壱番館

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| 中古マンション 横浜市栄区 | 22:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスモ港南台エクステージ(中古)−いつも大きな空を独り占めできる丘の特等席
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★ JR根岸線「港南台」駅よりバス12分下車後徒歩3分の場所に立地する平成2年築・リクルートコスモス旧分譲・山田建設施工・地上7階地下1階建・総戸数21戸の『コスモ港南台エクステージ』です。

 アドレスは横浜市栄区東上郷町です。東上郷町は、栄区の東部に位置し、東側は瀬上市民の森に隣接します。町の大部分が住宅地となっており、町内に鉄道は通っておらず、町内を循環する「大船」駅行きおよび「港南台」駅行きの路線バスが利用できます。

 かつては
鎌倉郡本郷村の一部で、1939年(昭和14年)4月1日に>横浜市戸塚区に編入され、戸塚区上郷町の一部となりました。1968年より大船みどりヶ丘住宅、1972年より青葉が丘住宅が開発され、1973年には上郷台共同住宅の入居が開始されました。1982年7月19日に東上郷町が上郷町より分離・新設され、同時に住居表示が施行されました。町名は、上郷町の東に位置することから地元の要望によりつけられました。

 東上郷町の属する
栄区は、昭和30年代後半から50年代前半にかけて丘陵地を住宅地にする大規模開発が行われました。それにより人口が急増し、地域密着の行政を推進するため、1986年に戸塚区からの分区により栄区が誕生し、このときに東上郷町も栄区東上郷町となり、現在に至っています。

 最寄りのバス停は「みどりが丘東」となります。ここから本マンションまでは上り坂をずっと上っていくこととなります。バス便は、「港南台」駅行きは午前6時台1本、7時台2本、8時台1本と少ないので、乗り遅れには注意しなくてはなりません。「港南台」駅から「みどりが丘東」バス停までの帰宅の便は午後10時まであります。

 本マンションは、高台にあるみどりが丘の
もっとも奥まった、かつ、もっとも高い所に立地します。南西向きにUの字型に配棟され、北東側、南東側は山が迫り、高さでいえば、この地で特等席を占めています。本マンションのバルコニーに立てば、周りの住宅やマンション、公園等を見下ろすことができ、また、周辺に高い建物がないことから、いつでも大きな空を独り占めすることができます。

 通りは他のどこにも抜けるところがない場所ですから、
当地にお住まいの方か用事がある方でない限り車が通行することもなく、大変静かです。

 本マンションで気になるのは、
崖地に建つマンションだということです。このような地形に立地するマンションは、崖下を見下ろすダイナミックな風景が楽しめるのですが、現在の横浜市の条例では既存不適格になっている、ということはないでしょうか。真剣にご検討される際には、ご確認が必要です。

 対象住戸は、地上7階建て建物の3階に所在する
専有面積80.16屬3LDKです。南東角部屋で日当たり良好、富士山も遠望できるルーフバルコニー付きで、これは約35.84屬旅さがあります。また、玄関付近には6.27屬ポーチも付設されています。

 センターインの玄関で、
すべての部屋に行くのにリビングを通る格好です。LDは12.7帖、隣接の和室は6帖、主寝室は7.9帖、洋室は4.5帖です。キッチンは独立型の3.9帖で、浴室は一番奥まった場所にあります。収納は押入れがありますが、全般にやや少なめの印象です。

 本年6月に室内をリフォーム済みシステムキッチン・浴槽・トイレ・給湯器・全室クロス・畳・襖などが一新されました。管理費+修繕積立金等は月36,920円とやや高め、駐車場は空きがあり、月1万円です。

 販売価格は1,980万円、坪82万円です。HOME’Sの『不動産アーカイブ』によれば、本マンションは過去に、6階住戸が坪80万円で売りに出されたことがあります。対象住戸はリフォームを行った関係上、当該リフォーム費用が価格に反映されているものとも考えられます。

 私は現地を訪れて、
「ああ、郊外っていいなあ」と感じました。辺りはゆとりをもった敷地を有する戸建て住宅が並び、お住まいの方々は、車を洗ったり、ペットのお世話をしたり、皆思い思いに休日の午後をゆっくりと過ごしています。このあたりは小学生が非常に多く、グループで走り回って歓声を上げながら遊んでいました。

 都会に住んでいると、こういう
子どもたちのたくさん遊ぶゆったりとした休日の午後の時間を忘れていた気がします。この地には、新興住宅街でありながら、そういった暮らし方を思い出させてくれる懐かしい風景が広がっています。

本マンションの全景です。白亜の建物が山の崖に沿って建築されています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



やや離れた場所から本マンションを写したものです。山の間に要塞のように築かれた特等席です。



写真右手の白い建物が本マンションです。大きな青い空をほしいままに手に入れることができます。




 種別:中古マンション
 名称:コスモ港南台エクステージ
 価格:1,980万円 (税込)
 所在:横浜市栄区東上郷町
 交通:「港南台」駅バス12分徒歩3分
 面積:専有80.16

詳細はこちら(ノムコムより)
コスモ港南台エクステージ

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| 中古マンション 横浜市栄区 | 23:07 | comments(0) | trackbacks(0) |