クリオ磯子(新築)−Brillia City 横浜磯子と対照的な駅近・フラット・利便性
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★ JR京浜東北・根岸線「磯子」駅より徒歩2分、京浜急行電鉄本線「屏風浦」駅より徒歩12分の場所に立地する明和地所分譲・TSUCHIYA施工・地上10階建・総戸数54戸の『クリオ磯子』です。

 アドレスは横浜市磯子区森1丁目です。磯子区は、横浜市の東南に位置し、根岸湾に面しています。沿岸部の低地の大半は埋立地であり、それを囲むように丘陵地が広がっています。

 かつて山手・根岸から延びる
沿岸丘陵の隆起は海岸までせり出し、現在でも京急本線「屏風浦」駅の地名にその残影が残ります。丘陵部は横浜開港時より根岸湾遠景が尊ばれ避暑地として別邸や別荘を構えるものが多くありました。

 現在では根岸線に加えて、
首都高速湾岸線、国道16号、横浜市道環状2号、横浜市道環状3号による交通網に支えられ、都市基盤完成度では横浜市内屈指に至ります。新規分譲住宅地が少ないため、以前の人口急増は過去のものとなりましたが、既に区民の6割以上が横浜生まれであり、中区や南区に次ぎ、区民の横浜出生比が高い区となっています。

 また、本マンションの所在する
森1丁目は、JR根岸線「磯子」駅の南側の地域であり、松坂屋ストア・ヨークマート・スズキヤの3軒のスーパーマーケットとマンションが立ち並び、区内でも人口密度の高い地区となっています。根岸線の線路沿いには森東小学校があります。

 本マンションは、上記の通り
磯子エリアの中心地に位置します。「磯子」駅へは徒歩2分で、本マンションメインエントランスから出て左折し、すぐの十字路を右折すれば、すぐに同駅前の広場に出られます。道のりはフラットですが、同駅へは歩道橋を渡る必要があります。

 上記の通り、駅前には3件のスーパーマーケットがありますので、
日常のお買い物で困ることはありません。教育施設では、森東小学校が徒歩4分ですが、森中学校が徒歩21分と距離があります。

 面積860.21の敷地は、横須賀街道と南東側道路の両面接道で、より駅に近い南東側をメインエントランスにし、横須賀街道側を駐車場入口としています。

 間取りは
全戸角住戸、基本6タイプですが、うち4タイプが横須賀街道向きで、交通音・排気ガスの影響は気になります。一方、南東向きの2タイプは交通音も少なく、快適な住環境が得られるものと考えられます。なお、横須賀街道沿いに隣接するのがパチンコパーラーである点はマイナス材料ですが、その分北東向きの中層階以上の圧迫感は免れています。

 ホワイトを基調とした外観は、スタイリッシュで洗練された趣を感じさせ、メインエントランスやロビーは穏やかで癒される空間を企図しています。設備としては、ビルトイン食洗機が目についたほかは標準的な仕様です。基礎構造は直接基礎と杭基礎を採用、二重床・二重天井、二重サッシなど安心の設計です。なお、表層地盤増幅率は1.872458で、極端な揺れやすさではありませんが、埋立地だけに揺れやすい部類に入る地質です。

 ところで、売主である
明和地所は、1986年の創業で、1989年〜1990年の不動産バブルの時代の新聞広告を見ると「クリオ」シリーズを盛んに売っている様子が見てとれます。中規模マンションが得意で、東証1部上場、1990年代の不動産バブルの崩壊も、つい最近の不動産プチバブルの崩壊も乗り切って、マンション事業を中心とした着実な経営を行っています。

 明和地所は磯子エリアにも、1990年の
『クリオ磯子壱番館』(磯子区磯子)を皮切りに、2000年の『クリオ磯子弐番館』(磯子区磯子)、また、磯子区丸山に『クリオ磯子丸山壱番館』(1994年)、『クリオ磯子丸山弐番館』(1996年)、磯子区上中里に『クリオ磯子上中里壱番館』(1995年)、『クリオ磯子上中里弐番館』(1996年)と分譲してきました。本マンションは、その名もずばり『クリオ磯子』で、明和地所にとって磯子エリアの決定版のようなネーミングです。

 さて、本マンションの間取りは2LDK〜3LDK、専有面積は55.68屐70.90で、ディンクス&ファミリータイプとなっています(なお、非分譲住戸が10戸あります)。『住まいサーフィン』によれば、販売価格は2,992万円〜4,375万円、坪単価177万円〜204万円で、平均坪単価は192万円とされています。標準相場をごくおおまかに試算すると、172万円[磯子坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価188万円となりますので、標準相場より約2%割高との試算結果となりました。

 本マンションにとって
強力なライバルは、『Brillia City 横浜磯子(ブリリアシティ横浜磯子)』となります。本マンションは中小規模、ブリリアは大規模、本マンションは駅近フラット、ブリリアは山の上ということで、お互いニーズが異なればよいのですが、この夏に『Brillia City 横浜磯子(ブリリアシティ横浜磯子)』が値段を下げ、坪単価148万円〜347万円と、低価格帯では本マンションの価格を大幅に下回る価格を設定してきました。

 話題性や規模、グレードからはどうしても本マンションの方が地味なのですが、本マンションの最大のセールスポイントである「駅近・フラット・利便性」をどのように評価するかがポイントでしょう。なかなか悩ましい選択肢ではあります。

横須賀街道沿いとなる本マンション北西側です。「駅前2分の未来資産・全戸角住戸」との看板が目立っています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



横須賀街道の様子で、本マンション工事現場は写真右手になります。幹線道路としての交通量・交通音があります。



本マンション工事現場を東側から写したものです。写真左手が本マンション工事現場、右手がパチンコパーラーで、この存在は居住環境としてマイナスですが、おかげで中層階以上は圧迫感を免れています。



本マンション南東側のメインエントランスとなる部分です。街路樹も程良く育ち、落ち着ける空間となることでしょう。



メインエントランスがある本マンション南東側道路です。車の往来が少なく、穏やかな風景が広がっています。



公式ホームページ ⇒クリオ磯子

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| 新築マンション 横浜市磯子区 | 21:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
Brillia City 横浜磯子(ブリリアシティ横浜磯子)(新築)−海・緑・歴史とその記憶が生みだす一大希少プロジェクト
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★ JR京浜東北・根岸線「磯子」駅より徒歩4分の場所に立地する東京建物&東京急行電鉄&オリックス不動産&日本土地建物&伊藤忠都市開発分譲・大成建設&長谷工コーポレーション施工・地上10階地下1階建等・総戸数1,230戸の『YOKOHAMA THE PEAK(横浜プリンス跡地プロジェクト)』です。

 アドレスは横浜市磯子区磯子3丁目です。磯子区は、横浜市の東南に位置し、根岸湾に面しています。沿岸部の低地の大半は埋立地であり、それを囲むように丘陵地が広がっています。

 かつて山手・根岸から延びる沿岸丘陵の隆起は海岸までせり出し、現在でも京急本線「屏風浦」駅の地名にその残影が残ります。
丘陵部は横浜開港時より根岸湾遠景が尊ばれ避暑地として別邸や別荘を構えるものが多くありました。

 現在では
根岸線に加えて、首都高速湾岸線、国道16号、横浜市道環状2号、横浜市道環状3号による交通網に支えられ、都市基盤完成度では横浜市内屈指に至ります。新規分譲住宅地が少ないため、以前の人口急増は過去のものとなりましたが、既に区民の6割以上が横浜生まれであり、中区や南区に次ぎ、区民の横浜出生比が高い区となっています。

 本マンションは、磯子3丁目の
横浜プリンスホテルの跡地に立地します。同ホテルは、東伏見宮別邸を西武が買い取り、1954年に『横浜プリンス会館』として開業しました。その後名称を『横浜プリンスホテル』とし、ゴルフ練習場(後にショートホールゴルフ場)、ダイヤモンドプール、イソゴボウルなどの付帯施設を設置、1990年には村野・森建築事務所の設計により300億円の巨費を費やしてホテルが建て替えられました。しかしながら、西武の借入金返済のため、2006年3月30日、ユニファイド・パートナーズが設立する特定目的会社に150億円で譲渡され、その3ヶ月後の2006年6月30日に営業を終了しました。

 約50年の長きにわたり、社交界の舞台として華やかな歴史を飾り、地元の人々に愛され、磯子のシンボルとなった横浜プリンスホテルが本マンションとして生まれ変わります。旧皇族・東伏見邦英伯爵の別邸として建てられた、横浜市認定の歴史的建造物である「貴賓館」はそのまま丘上のシンボルとして保存されることになります。

 本事業については、10月20日の本ブログ記事『本年最大の話題マンション?−約11万屬硫I優廛螢鵐好曠謄訐彙魯廛蹈献Дト』でも取り上げました。
約11.7ヘクタールの広大な丘地の約7割を緑化し、そこに地上3〜10階建ての分譲マンション13棟・計1,230戸を開発するほか、スーパーマーケットなどを誘致した商業施設(1棟)や保育園、クリニックなどを整備する一大プロジェクトです。

 「磯子」駅から本マンションまでは、その
丘陵部の際まではほぼフラットな道のりで、そこからは、丘の高低差60メートルをエレベーター(4基設置)で上ります。駅からの徒歩時間4分については、公式HPの表示では、本マンションの敷地入口(グランドゲート)まで徒歩6分、H・K・L棟まで徒歩7分、G・M棟まで徒歩8分、D・E・F棟まで徒歩8分、A・B・C棟まで徒歩10分となり、かつ、これには、エレベーターの待ち時間・利用時間は含まれていません。信号機が設置されている横須賀街道を横断する時間も必要ですので、各棟の入口から同駅までは徒歩10分〜15分はかかると考えておいた方が良さそうです。

 私も横須賀街道からこの丘をのぼってみましたが、これは
半端ではない上り坂でした。しかし、地元の方々は、この坂を普通に行き来をしており、スーパーの袋を持った男性が坂を上ったり、カップルが手をつなぎながら下っていく様子を見て、慣れとはすごいものだと感じ入りました。

 桜並木が保存されることとなっている通称「プリンス坂」を上り切ると、左手には上記の「貴賓館」がひときわ高くそびえており、振り返れば、横浜湾(根岸湾)の青い海が、きれいに見えてきます。本マンションの北東側のプリンス坂に並行する通りには、瀟洒な戸建てが立ち並んでおり、この青い海の眺望が得られる一等地であることがわかりました。本マンションからも、南東側には2000年分譲の『磯子プリンスハイツ』の板状高層建築物がありますが、これを超えて、横浜湾の眺望が期待できます。

 現地では、
おびただしい数の工事トラック車両が行き来し、大勢の工事の方々が交通整理などを行っており、やはり本件がただならぬプロジェクトであることをうかがわせます。敷地北西側に回れば、アパート・マンション等が点在し、車通りもほとんどない静かな環境で、緑も多く、本マンションが完成した暁には、良好な住環境を確保できることをうかがわせるものでした。

 本マンションの
間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は56.19屐149.58屐販売価格は3千万円台後半〜1億円台半ばとされています。一方、ネット上では、2LDKで3,000万円前半〜後半、3LDKで3,000万円後半からメインは4,000万円台と5,000万円台との情報もあり、これが事実だとすれば、坪単価200万円を切る住戸もありそうな気配です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、159万円[磯子坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価168万円となります。また、本マンションに対する『住まいサーフィン』の予想崔渦舛10月19日評価で61万円、坪単価換算で201万円です。物件としての希少性が高いことから、個人的にはこのような価格帯にはおさまらないと思いますが、上記の情報から、仮に専有面積70屬撚然5,000万円だとすれば坪単価236万円となりますので、坪単価230万円〜240万円あたりがポピュラーな価格帯と言えるのではないでしょうか。

 「海と緑と歴史が響き合う、上質な別世界を創る。」本マンションの公式HPにはこのようなキャッチフレーズがあり、私も本当にこれが実現するマンションを作ってほしいと思います。横浜プリンスホテルの全盛期は、日本が高度経済成長に乗って最も勢いのあった時期で、まだ貧しかった頃からだんだんと豊かになっていく、そんな喜びの時代でもありました。

 地元の方たちも、
横浜プリンスホテルに遊びに行く、というのは一種特別な日で、そこにはご家族での楽しい思い出がいっぱい詰まっていることでしょう。もちろん、その前の東伏見伯爵別邸としての華やかなりし時代も含め、これらの歴史を受け止めるにふさわしい、海と緑の貴重な資源を活かしたマンションとなることを期待します。

本マンションに至る坂道です。60mの高低差を一気に上ります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの工事現場を北西側から写したものです。「貴賓館」がひときわ高くそびえています。



本マンション敷地の北西側の様子です。アパート、マンションが点在し、緑の多い環境です。



本マンション北側の最も高い地点から南東方向を写したものです。横浜湾の青い海を望むことができます。



本マンション工事現場を北東側から写したものです。クレーン車やトラックなどが多数活躍していました。



本マンション北東側のプリンス坂です。桜並木の一部は敷地内に移植されることになっています。




* 正式名称決定に伴い、タイトルを『YOKOHAMA THE PEAK(横浜プリンス跡地プロジェクト)』から『Brillia City 横浜磯子(ブリリアシティ横浜磯子)』に変更しました(2012年5月25日)

公式ホームページ ⇒Brillia City 横浜磯子(ブリリアシティ横浜磯子)

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