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★ JR京浜東北・根岸線「磯子」駅より徒歩2分、京浜急行電鉄本線「屏風浦」駅より徒歩12分の場所に立地する明和地所分譲・TSUCHIYA施工・地上10階建・総戸数54戸の『クリオ磯子』です。
アドレスは横浜市磯子区森1丁目です。磯子区は、横浜市の東南に位置し、根岸湾に面しています。沿岸部の低地の大半は埋立地であり、それを囲むように丘陵地が広がっています。
かつて山手・根岸から延びる沿岸丘陵の隆起は海岸までせり出し、現在でも京急本線「屏風浦」駅の地名にその残影が残ります。丘陵部は横浜開港時より根岸湾遠景が尊ばれ避暑地として別邸や別荘を構えるものが多くありました。
現在では根岸線に加えて、首都高速湾岸線、国道16号、横浜市道環状2号、横浜市道環状3号による交通網に支えられ、都市基盤完成度では横浜市内屈指に至ります。新規分譲住宅地が少ないため、以前の人口急増は過去のものとなりましたが、既に区民の6割以上が横浜生まれであり、中区や南区に次ぎ、区民の横浜出生比が高い区となっています。
また、本マンションの所在する森1丁目は、JR根岸線「磯子」駅の南側の地域であり、松坂屋ストア・ヨークマート・スズキヤの3軒のスーパーマーケットとマンションが立ち並び、区内でも人口密度の高い地区となっています。根岸線の線路沿いには森東小学校があります。
本マンションは、上記の通り磯子エリアの中心地に位置します。「磯子」駅へは徒歩2分で、本マンションメインエントランスから出て左折し、すぐの十字路を右折すれば、すぐに同駅前の広場に出られます。道のりはフラットですが、同駅へは歩道橋を渡る必要があります。
上記の通り、駅前には3件のスーパーマーケットがありますので、日常のお買い物で困ることはありません。教育施設では、森東小学校が徒歩4分ですが、森中学校が徒歩21分と距離があります。
面積860.21��の敷地は、横須賀街道と南東側道路の両面接道で、より駅に近い南東側をメインエントランスにし、横須賀街道側を駐車場入口としています。
間取りは全戸角住戸、基本6タイプですが、うち4タイプが横須賀街道向きで、交通音・排気ガスの影響は気になります。一方、南東向きの2タイプは交通音も少なく、快適な住環境が得られるものと考えられます。なお、横須賀街道沿いに隣接するのがパチンコパーラーである点はマイナス材料ですが、その分北東向きの中層階以上の圧迫感は免れています。
ホワイトを基調とした外観は、スタイリッシュで洗練された趣を感じさせ、メインエントランスやロビーは穏やかで癒される空間を企図しています。設備としては、ビルトイン食洗機が目についたほかは標準的な仕様です。基礎構造は直接基礎と杭基礎を採用、二重床・二重天井、二重サッシなど安心の設計です。なお、表層地盤増幅率は1.872458で、極端な揺れやすさではありませんが、埋立地だけに揺れやすい部類に入る地質です。
ところで、売主である明和地所は、1986年の創業で、1989年〜1990年の不動産バブルの時代の新聞広告を見ると「クリオ」シリーズを盛んに売っている様子が見てとれます。中規模マンションが得意で、東証1部上場、1990年代の不動産バブルの崩壊も、つい最近の不動産プチバブルの崩壊も乗り切って、マンション事業を中心とした着実な経営を行っています。
明和地所は磯子エリアにも、1990年の『クリオ磯子壱番館』(磯子区磯子)を皮切りに、2000年の『クリオ磯子弐番館』(磯子区磯子)、また、磯子区丸山に『クリオ磯子丸山壱番館』(1994年)、『クリオ磯子丸山弐番館』(1996年)、磯子区上中里に『クリオ磯子上中里壱番館』(1995年)、『クリオ磯子上中里弐番館』(1996年)と分譲してきました。本マンションは、その名もずばり『クリオ磯子』で、明和地所にとって磯子エリアの決定版のようなネーミングです。
さて、本マンションの間取りは2LDK〜3LDK、専有面積は55.68�屐�70.90��で、ディンクス&ファミリータイプとなっています(なお、非分譲住戸が10戸あります)。『住まいサーフィン』によれば、販売価格は2,992万円〜4,375万円、坪単価177万円〜204万円で、平均坪単価は192万円とされています。標準相場をごくおおまかに試算すると、172万円[磯子坪単価]×1.091[駅距離補正]＝坪単価188万円となりますので、標準相場より約2%割高との試算結果となりました。
本マンションにとって強力なライバルは、『Brillia City 横浜磯子(ブリリアシティ横浜磯子)』となります。本マンションは中小規模、ブリリアは大規模、本マンションは駅近フラット、ブリリアは山の上ということで、お互いニーズが異なればよいのですが、この夏に『Brillia City 横浜磯子(ブリリアシティ横浜磯子)』が値段を下げ、坪単価148万円〜347万円と、低価格帯では本マンションの価格を大幅に下回る価格を設定してきました。
話題性や規模、グレードからはどうしても本マンションの方が地味なのですが、本マンションの最大のセールスポイントである「駅近・フラット・利便性」をどのように評価するかがポイントでしょう。なかなか悩ましい選択肢ではあります。
横須賀街道沿いとなる本マンション北西側です。「駅前2分の未来資産・全戸角住戸」との看板が目立っています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。
横須賀街道の様子で、本マンション工事現場は写真右手になります。幹線道路としての交通量・交通音があります。
本マンション工事現場を東側から写したものです。写真左手が本マンション工事現場、右手がパチンコパーラーで、この存在は居住環境としてマイナスですが、おかげで中層階以上は圧迫感を免れています。
本マンション南東側のメインエントランスとなる部分です。街路樹も程良く育ち、落ち着ける空間となることでしょう。
メインエントランスがある本マンション南東側道路です。車の往来が少なく、穏やかな風景が広がっています。
公式ホームページ ⇒クリオ磯子
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