グレイスマンション(中古)−根岸の懐かしき坪85万円オーナーチェンジ物件

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★ JR山手線「日暮里」駅より徒歩7分の場所に立地するマツヤハウジング旧分譲・地上4階建・総戸数8戸・1979年11月築の『グレイスマンション』です。

 アドレスは台東区根岸2丁目です。根岸は、上野の山の北の陰に位置し、西はJR山手線、北は荒川区東日暮里・南千住、東は台東区三ノ輪・竜泉・下谷に囲まれた三角形の町域です。関東大震災や第二次世界大戦で罹災しなかった市街地も含まれ、昔ながらの町並み・建造物が残されている場所もあります。

 根岸は落語家の7代目林家正蔵一門(海老名家)の家があることでも知られ、特に7代目正蔵、当家出身の初代林家三平は当地名の「根岸(の師匠)」の名でも知られていました。他にも8代目桂文治もこの地に住んでいました。

 地名の由来は、上野の崖の下にあり、かつて海が入り込んでいた頃、木の根のように岸辺がつづいていたためといわれています。室町時代に、武蔵国豊島郡根岸村という地名があったという説もありますが、当時から金杉(金曽木)の地名が一般的でした。江戸時代は、武蔵国豊島郡金杉村の一部であり、正保3年に東叡山寛永寺領となりました。明治24年に上根岸町、中根岸町、下根岸町となり、昭和22年、大東京35区は22区(後に練馬区が板橋区から分区し23区となる)に再編され、これに伴い下谷区上根岸町、中根岸町、下根岸町は台東区の町名となりました。


 「日暮里」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅南口を東側に出て、ガストの角を右折して東へと歩き、尾久橋通りと接する角を右折した左手に所在します。同駅からは少しずつ下っていく道のりとなります。

 同じ町内には、正岡子規が晩年まで過ごした
子規庵や、林家三平の資料館でもあるねぎし三平堂があり、下町風情を感じることもできます。「日暮里」駅との間にはファミリーマートが、尾久橋通りに出ればマルエツプチがあるため、お買い物も不便を感じません。

 白タイルの外観は築年数並ではありますが、清潔感があります。
自主管理方式で管理費は月額6,400円です。修繕積立金を毎月徴収していないため、大規模修繕の場合は、総戸数8戸のオーナーが費用を分担して対応することになるのでしょう。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積57.43平米の3DKです。南・西向き角部屋で、西側隣接地が空いているため、日照は良好と思われます。玄関から入るとすぐ8.0帖のDKがあり、3部屋すべてがDKとつながっています。このうち2部屋が和室でいずれも6帖、洋室1部屋が5.5帖となります。収納は押入主体で、十分な容量があります。

 間取りを眺めていると、
「昔こんなところに家族で住んだよなあ」と懐かしくなりました。そういう意味で捨てがたい間取りで、小学生くらいまでのお子さんがいる4人家族にはぴったり、という気がします。

 販売価格は1,480万円、坪単価85万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,451万円〜1,652万円、『マンションマーケット』では1,804万円〜1,995万円、『スモーラ』では1,481万円〜1,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,668万円、坪単価96万円となり、販売価格は11.3%割安との試算結果です。なお、対象住戸はオーナーチェンジ物件であり、現在月額10.5万円の家賃で賃貸されていますので、投資用物件としての扱いとなります。

 現在の
表面利回りは8.5%、実質利回りも8.0%すので、なかなかの高利回りです。さらに、本マンションの他の住戸が、同じ専有面積で1,950万円で今夏売りに出されていたことからも、割安感があります。本日現在、不動産ポータルサイト「アットホーム」でのお気に入り登録数が東京で最も多い中古マンションとなっており、成約は時間の問題かと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:グレイスマンション
 価格:1,480万円 (税込)
 所在:台東区根岸2丁目
 交通:「日暮里」駅徒歩7分
 面積:専有面積57.43平米

詳細はこちら
グレイスマンション

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| 中古マンション 台東区 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
上野ダイカンプラザシティ(中古)−下町情緒を味わう気長な投資物件
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★ 東京メトロ日比谷線「入谷」駅より徒歩9分、つくばエクスプレス「浅草」駅より徒歩7分の場所に立地するダイカンホーム旧分譲・東海興業施工・1990年9月築・地上10階建・総戸数52戸の『上野ダイカンプラザシティ』です。

 アドレスは台東区千束3丁目です。千束(せんぞく)は、1丁目から4丁目まであり、2007年12月1日現在の人口は8,946人です。台東区の北東部に位置し、町域の東部は土手通りを境に東浅草・日本堤にそれぞれ接し、南東部は浅草に、南部は西浅草に、西部は入谷に、北部は竜泉に接しています。

 本マンションの所在する
千束3丁目と千束4丁目付近は吉原と呼ばれ吉原遊廓が置かれた場所であり、その名残として千束4丁目付近の規模・店舗数日本一のソープランド街が存在する。傍には吉原神社が建立され、他は商業地と住宅地とが混在しています。

 「入谷」駅から本マンションまでは徒歩9分の道のりです。同駅3番出口を出て東へ下るように歩き、国際通りに沿って右折、さらに二本目の道を左折した右手に所在します。つくばエクスプレス「浅草」駅からは徒歩7分で、こちらは国際通りを北上するルートとなります。

 このように
2駅2路線利用可能なマンションで、「浅草寺」や「花やしき」などの観光地も徒歩圏内です。肉のハナマサが徒歩1分、まいばすけっとやセブンイレブン、郵便局が徒歩2分と生活に便利で、千束小学校が徒歩4分、千束公園が徒歩5分、台東病院が徒歩5分と、教育・医療関係でも不自由はなさそうです。

 外観タイル貼りの本マンションは、オートロック仕様で、フローリング、キッチンにはミニ冷蔵庫が付いており、単身者にはありがたい機能です。トイレ、シャワー、バスがいわゆる3点セットなのは残念ですが、本マンションが建てられた当時はむしろ洋風のお洒落な機能として人気があったものです。

 対象住戸は
地上10階建て建物の3階に所在する専有面積17.35平米の1Kです。バルコニーの目の前には建物が建っていますが、南向きで日照は取れているものと思います。玄関から入り、直進すると洋室となります。洋室の出入り口には1口コンロのミニキッチンミニマルにはまっています。また、その背後には湯水器があります。

 シャワー室は玄関より左側にありますが、
トイレが斜めに置かれ、余計にシャワーの水滴を浴びるのではないかと懸念されます。収納は物入れと下足入れが各1個で1Kマンションとしてはごく標準的な間取りになっています。

 販売価格は780万円、坪単価149万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、720万円(坪単価137万円)〜820万円(坪単価156万円)となるため、本物件の提示価格はこのレンジ内にぴたりと納まっています。

 また、
想定賃料は、5.1万円〜5.5万円で、表面利回りは8.2%程度となります。現在、同マンションの同じ間取りの募集賃料を見ると9階住戸で5.7万円になっており、上記の試算は実現可能性が高い数値と言えるでしょう。

 月額の管理費が7,860円、修繕積立金が6,280円で、月額賃料から控除すると残りは36,860円、実質利回りは5.7%です。投資用ローンのシミュレーションをすると、利率2.0%で25年借りた場合に、ほぼ控除後の月額賃料に等しくなり、インカムゲインはまず得られないと思った方が良さそうです。

 それでも
地道にローンを返済していけば、売却時にキャピタルゲインを得るのは難しくなく、あるいはもちろん、実需用としての購入も考えられます。将来への投資と思って気長に管理していける物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:上野ダイカンプラザシティ
 価格:780万円 (税込)
 所在:台東区千束4丁目
 交通:「入谷」駅徒歩9分
 面積:専有17.35平米

詳細はこちら(ノムコムより)
上野ダイカンプラザシティ

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| 中古マンション 台東区 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア)浅草橋(中古)−東に浅草橋、西に秋葉原、2012年築お薦め物件
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★ JR山手線「秋葉原」駅より徒歩9分、JR総武線「浅草橋」駅より徒歩2分の場所に立地する平成24年10月築・東京建物旧分譲・熊谷組施工・地上14階建・総戸数65戸の『Brillia(ブリリア)浅草橋』です。

 アドレスは台東区浅草橋4丁目です。浅草橋は、東京都中央区と台東区にまたがる神田川にかかる橋である「浅草橋」にちなんだ地名で、その名の通り都心と浅草を結ぶ橋であり、かつては浅草寺の門前橋(浅草橋御門)でもありました。浅草地域の南部に位置し、千代田区(神田和泉町・神田佐久間町・東神田)・中央区(東日本橋)との区境にもあたります。

 浅草橋という橋は、
1873年に、技術の高さで有名な肥後の石工である橋本勘五郎に架けられ、1930年に当時の最新技術を駆使して現在の浅草橋が建設されました。現在では人形やビーズアクセサリー、雑貨、店舗用品等を取り扱う店が多々あり、賑わいを見せています。

 JR総武線「浅草橋」駅から本マンションまでは徒歩2分で、浅草橋駅西口交差点を北・西方向へ歩くフラットなルートです。JR山手線「秋葉原」駅からも徒歩9分で、こちらは国道4号線・首都高速1号上野線を横断して東へやや下りながら歩くルートとなります。合計では4駅8路線が利用可能地価としてはJR山手線「秋葉原」駅徒歩9分の立地の方が評価が高いのですが、JR総武線ユーザーや都営浅草線ユーザー(都営線駅ホームまでは5分かかります)には特に利便性が高いロケーションです。

 日常のお買い物としては、この
エリアで一番大きなスーパー「ライフ」まで徒歩4分、同スーパーは24時まで営業しているため、深夜の帰宅時でも利用できます。また、「浅草橋」駅周辺には最近、「肉のハナマサ」もできたようです。そのほか、区立小学校や総合病院にも徒歩5分以内となっています。

 本マンションの
外観は、街並みと調和する低層階と、シャープな印象の上層階で構成され、コミニュティの温もりが感じられる周囲の環境を意識して、低層部は周辺の街並みと調和するタイル張りの手すりとしています。エントランスアプローチからエントランスホール、1階ラウンジにかけては、Brilliaらしいデザイン性の高い施設となっており、敷地面積893.15平米と小ぶりながら植栽も東側アプローチを中心に配置されています。

 さらに、平成24年築だけに、
東日本大震災を受けて防災体制は強固にしており、緊急地震速報サービス、防災マニュアル・防災リュック、防災備蓄倉庫、AEDを設置するなどしています。また、太陽光発電やLED照明も導入しました。

 本マンションの
付加価値としては、無印良品やパナソニックの協力の下で新たなライフスタイルを提案、/絏りを集約して、間取りの自由度を高める、家族みんなが参加できるキッチン周りとマルチワークスペース、洗濯動線を見直した洗面室、じ勅爾鮓率的にコンパクトにして、共有のスペースを充実、ゲ搬欧隆蕕見える多目的なリビング、という新発想を取り入れています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の14階に所在する専有面積66.76平米の3LDKです。本マンションは角住戸率80%ですが、対象住戸も北西角部屋となっており、どの部屋からも眺望良好です。バルコニーは西向き明るく開放的なLDKは13.5帖北向きに窓がある3洋室6.0帖、5.0帖、4.0帖とコンパクトで、上記のとおり共有スペース重視の間取りです。

 水廻りは玄関先に集約され、おかげで玄関からの視線をブロックする役目も果たしています。浴室はTV付、洗面台は収納力が豊富、キッチンはパナソニック製となっています。一方、大きなクローゼットが少なく、収納力はやや不足気味ですが、全戸にトランクルームが完備しています。

 販売価格は4,780万円、坪単価237万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの分譲時の平均坪単価は251万円とされており、平成24年築・最上階角部屋である対象住戸は、正直言ってかなり「お安い」印象です。私がファミリー向け中古マンションを探している立場であれば、きっと問い合わせを入れて現地を見に行っていることでしょう。

 浅草橋は問屋街としての面白さが最近注目を浴びており、外国人観光客も増えてきています。東側にある浅草橋の反対方角の西に向かえば天下の秋葉原があり、北の方角にはスーパーや病院など生活利便施設が近くにあります。立地的には欠点がなく、かつ、価格面ではこのエリアは穴場的で一昨年まではリーズナブルでした。対象住戸は価格面でその魅力をさらに高めており、お薦めの物件と考えます。

 種別:中古マンション
 名称:Brillia(ブリリア)浅草橋
 価格:4,780万円 (税込)
 所在:台東区浅草橋4丁目
 交通:「秋葉原」駅徒歩9分、「浅草橋」駅徒歩2分
 面積:専有66.76平米

詳細はこちら
Brillia(ブリリア)浅草橋

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| 中古マンション 台東区 | 21:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークタワー上野池之端(中古)−不忍池を借景とする特等席ハイグレードタワー
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★ 東京メトロ千代田線「根津」駅より徒歩7分、同線「湯島」駅より徒歩7分、JR山手線「上野」駅より徒歩13分の場所に立地する平成22年築・三井不動産レジデンシャル旧分譲・清水建設施工・地上30階地下2階建・総戸数175戸の『パークタワー上野池之端』です。

 アドレスは台東区池之端2丁目です。池之端は台東区の西部にあり、文字通り不忍池の端となります。池之端2丁目は、昭和42年の住居表示実施時に上野恩賜公園、茅町二丁目、池之端七軒町を合わせてできたものです。なお、池之端1丁目には、都立旧岩崎邸庭園があり、本マンションの2件南には横山大観記念館、さらに南にいくと東天紅上野本店があるなど、この地域の歴史と古くからのにぎわいを感じさせる施設や店舗が存在します。

 縄文時代にはこの地は東京湾の入江で、海岸線の後退とともに取り残されて紀元数世紀頃に池になったと言われています。1625年、江戸幕府は、西の比叡山延暦寺に対応させ、この地に寛永寺を建立、開祖である慈眼大師・天海は、不忍池を琵琶湖に見立て、竹生島になぞらえ弁天島(中之島)を築かせ、そこに弁天堂を作ったのだそうです。

 不忍池は今も、
散策やボート遊びなど多くの人でにぎわっています。特に不忍池の水面をびっしり覆う蓮は一見の価値があり、蓮の花が咲く時期には観光名所ともなっています。私も約30年前にこの地で数回デートしたことがあり、当時を思い出して懐かしさとほろ苦さを感じました。

 本マンションは、
不忍通りをはさんで不忍池の全景を見渡せる特等席にあります。「根津」駅や「湯島」駅へは徒歩7分で、フラットな不忍通りを北(「根津」駅)あるいは南(「湯島」駅)に進むだけのシンプルな道のりになります。「上野」駅には徒歩13分とやや距離がありますが、こちらも不忍池に沿って不忍通りを南下し、「京成上野」駅を経由して「上野」駅しのばず口に至るのがもっとも近いようです。

 気になるのは、
不忍通りの不忍池側の歩道にはホームレスが複数生活していることです。平成18年頃にいったん一掃されたはずなのですが、再び集まってきている模様です。もっとも私が現地を訪れたのは日曜日でしたので、平日の様子とはまた別かもしれません。また、不忍池側の歩道を歩かなければ、ホームレスと出会うこともないでしょう。

 本マンションは
ソフィテル東京の跡地に建つもので、「特等席」にあることはホテル立地であることからもうなずけます。ちなみに、ソフィテル東京の解体は日本で最初に解体された高さ100m以上の超高層ビルということです。

 本マンションは、
ハイグレードなタワーマンションでありながら、土地柄にあった日本の様式美も大切にしており、メインエントランスは控え目ながら上質さを感じさせる佇まいで、二層吹き抜けの1階ロビー部分は植栽できれいに目隠しがされています。

 本マンションの裏手である
西側に回ると、足利9代将軍が創建したと伝えられる境稲荷神社がこぢんまりとあり、その向かいとなる本マンション敷地は、公開空地となっており、通行人がこの空地を斜め横断していきます。また、本マンション南側には『ウェリス上野池之端』、北側には『パシフィックパレス池之端』とマンションが隣接しており、低中層階では眺望等は望めません。

 本マンション付近の
地層は上記のような成り立ちから必ずしも強固ではありませんが、建物はスーパーゼネコンの一角である清水建設の施工からなり、制震構造・直接基礎で地震に強い設計となっています。このほか、二重床・二重天井、ペアガラスを採用し、大規模タワーマンションらしく24時間有人管理、ラウンジやゲストルームが共用施設として設置、各階にダストステーションがあるのは便利です。

 スーパーは赤札堂が「上野」駅方面にあり、マルエツプチが「根津」駅方面にあります。もちろん「上野」駅近くまで行けばアメ横や松坂屋デパートなど、各種ショッピングが楽しめます。

 対象住戸は、
地上30階建て建物の2階に所在する専有面積45.33屬1LDKです。南向きで、眺望は『ウェリス池之端』に阻まれますが、道路を隔てているため、強烈な圧迫感があるわけではありません。スクエアなLDに独立型のキッチンが隣接し、洋室はバルコニー部まで突き出しています。水周りは玄関付近に固められ、収納は洋室及びLDに一列となったクローゼットが備わっています。全体に、狭いなりに効率性と機能性を重視した間取りになっているということができるでしょう。

 販売価格は3,880万円、坪単価283万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は307万円(崔渦93万円)で、分譲時の平均坪単価349万円に比べて11.9%下落しています。一方、対象住戸の分譲時の価格は4,460万円(坪単価325万円)でしたので、販売価格はこれより13.1%安い水準となっています。この意味で、本件販売価格は妥当なものと考えます。

 本マンションは
不忍池を借景にしつつ、上野の森にある国立西洋美術館や東京国立博物館において文化の香りを楽しんだり、また、西側には東京大学や東京芸術大学などの学府もあり、不忍池だけでなくこちらの方にも散策を楽しんだりできます。森鴎外や横山大観が愛したこの地を手中にできる本マンションは、やはりプレミアムな立地ということができるでしょう。

蓮が一面に生えた不忍池とその奥の本マンションを含むタワー群です。一段高い2つのタワーのうち左手が本マンションです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



不忍通りから写した本マンション南東角です。ダイレクトウインドウを多用した瀟洒なタワーとなっています。



本マンション東側を走る不忍通りです。片道2車線で、幹線道路としての交通量があり、交通音・排気ガスの影響があります。



裏手になる本マンション西側の通りです。車の往来が少なく静かです。写真左手が境稲荷神社、写真右手が本マンションとなります。



本マンション南側の通りです。写真左手が本マンション、右手が『ウェリス上野池之端』で、低中層階までは視界が遮られます。



不忍通り沿いの本マンション外周の植栽です。植栽が本マンション1階ロビー部分をきれいに覆い、上品にプライバシーを守っています。



 種別:中古マンション
 名称:パークタワー上野池之端
 価格:3,880万円 (税込)
 所在:台東区池之端2丁目
 交通:「根津」駅徒歩7分
 面積:専有 45.33

詳細はこちら(ノムコムより)
パークタワー上野池之端

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| 中古マンション 台東区 | 19:18 | comments(0) | trackbacks(0) |