ハイツ東十条(中古)−割安で投資用に使い勝手のある旧賃借権物件

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★ JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩4分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩11分、JR埼京線「十条」駅より徒歩12分の場所に立地する地上8階地下1階建・総戸数34戸・菱和ライフクリエイト旧分譲・三桂建設施工・1978年11月築(築39年11か月)の旧法賃借権物件『ハイツ東十条』です。

 アドレスは北区東十条2丁目です。東十条は1丁目から6丁目まであり、北区の中央部に位置し、王子地区内にあたります。北は赤羽南・神谷、東は神谷・王子、南は岸町、西は中十条と接しています。JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街で、いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域ですが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街です。いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域えすが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 1871年(明治4年)11月14日に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入されました。1889年(明治22年)の町村制施行時点では大部分が北豊島郡王子村(1908年に町制施行し王子町へ)に所属する区域であり、王子町は1932年(昭和7年)に東京市へ編入され王子区へ移行し、1939年(昭和14年)に上十条町・下十条町のそれぞれ一部より東十条1丁目〜6丁目が成立しました。

 1947年(昭和22年)に王子区は滝野川区と合併し北区が成立、その後1964年に住居表示により東十条1丁目〜6丁目全域及び上十条町・神谷町などのそれぞれ一部を合わせて現在の東十条1丁目〜6丁目となって現在に至っています。


 「東十条」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口から東に歩き、北区保健所交差点を左折して北上した左手に所在します。同駅からは緩やかに下る道のりです。「王子神谷」駅からは徒歩11分で、同駅から西方向へ上っていくルート、「十条」駅からは徒歩12分で、同駅から東に進み、「東十条」駅を越えて下るルートです。

 ローソン北区東十条二丁目店が徒歩2分、サミット王子桜田通り店が徒歩4分、スーパーみらべる東十条店が徒歩6分、東十条銀座商店街が徒歩4分、東十条駅前郵便局が徒歩3分、北区立東十条小学校が徒歩5分です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の3階に所在する専有面積33.95平米の2K、南東・南西の角部屋です。玄関から入るとすぐキッチンとなり、3点ユニットバスが玄関右手に付いています。玄関を過ぎると4.5帖の洋室でキッチンとのオープン使用も可能、その奥にはバルコニーに面した6帖の和室があります。収納は押入れが2つ付いています。

 そのままでも住めないことはないのでしょうが、
フルリフォームが必要となりそうで、その額は300万円程度は見ておいた方がよいでしょう。

 販売価格は980万円、坪単価95万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では909万円〜1,108万円、『マンションマーケット』では959万円〜1,068万円、『イエシル』では1,144万円、『ふじたろう』では870万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,168万円〜1,402万円,『マンションレビュー』では1,039万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,060万円、坪単価103万円となり、販売価格は7.5%割安との試算結果です。なお、旧法賃借権物件ですので、借地料が毎月1,975円かかります。これと、管理費等が毎月7,200円、修繕積立金が毎月6,480円、組合費が毎月300円で、合計15,955円かかります。

 借地権残が30年ですが、よほどのことがない限り更新される権利です。実需というより投資用で購入した方が似つかわしいと思われますが、例えば月額7.5万円程度で貸すことができれば、表面利回り9.2%、実質利回りも7.2%で回すことができ、割安で使い勝手のあるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ハイツ東十条
 価格:万円 (税込)
 所在:北区東十条2丁目
 交通:「東十条」駅徒歩4分
 面積:専有33.95平米

詳細はこちら
ハイツ東十条

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| 中古マンション 北区 | 19:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
日神パレステージ王子神谷(中古)−確実に割安な駅徒歩3分築浅ファミリー物件

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★ 東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩3分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩11分の場所に立地する地上10階建・総戸数36戸・日神不動産旧分譲・丸運建設施工・2011年2月築の『日神パレステージ王子神谷供です。

 アドレスは北区神谷1丁目です。神谷(かみや)は1丁目から3丁目まであり、北区の北東部に位置します。北は志茂と、西は赤羽南及び東十条と、南は東十条及び王子と、そして東は隅田川を挟んで足立区新田と接しています。隅田川沿岸の低地に位置しており、目立った坂道はなくほぼ平坦です。以前は工場が隅田川沿いの土地を占めていましたが、現在では1社を除いて撤退し、跡地には警察署や商業施設、企業の流通拠点が入っています。

 元々「かみや」ではなく「かにわ(は)」と呼ばれる地域でした。旗本文書には「賀仁和村」「加仁波之郷」と表記されており、江戸時代には「神谷」で「かにわ」と読ませることが多くありました。隅田川あるいは荒川で蟹が捕れたことから蟹庭(かにわ)と呼ばれていたというのが通説です。1926年(大正15年)に王子電気軌道神谷橋駅が「かみやばし」の読みで設置されたことを契機に、読みも「かみや」に移行しました。


 「王子神谷」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅3番出口を出て北本通りを北上し、2つ目の信号の四つ角に所在します。ほぼフラットなわかりやすいルートです。JR「東十条」駅からは徒歩11分、同駅北口1を出て、住宅街の中を東に歩く下り坂の道のりとなります。

 本マンションからセブンイレブン、ローソンストア100、ほっともっと王子神谷店へは徒歩1分、コモディイイダへは徒歩3分(約240m)、スーパータジマへは徒歩4分(約300m)と、
日常生活のお買い物には事欠きません。徒歩4分の距離には緑豊かな神谷堀公園もあるので、手軽にペットとの散歩を楽しむこともできそうです。

 設備としては、オートロック・防犯カメラ6台・エレベーター内防犯ブザー・各戸にカラーモニター付きインターホン・ダブルロック式玄関ドアを設置するなど、
防犯対策が行き届いています。ペット飼育可マンションでもあります。エントランスホールに留守時に便利な宅配ボックスがあり、24時間ゴミ出し可となっています。敷地内に自転車置場、駐車場、3台分のバイク置場が設けられているほか、ペットの足洗場も設置されています。

 浴室には浴室換気乾燥機が付いており、キッチンはIHクッキングヒーターでお手入れも簡単です。
バルコニー側の窓は二重サッシになっており、結露防止や防音効果があります。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の3階に所在する専有面積62.96平米の2SLDKです。本マンションでは最も広い住戸で、南東・南西角部屋です。ポーチ付玄関から左側に6帖洋室、右側に4.5帖のサービスルームがあり、トイレも玄関脇に付いています。

 玄関から直進すると9.0帖のLDで、独立型キッチンは3.2帖、LDの奥には5.6帖の洋室があります。収納はウォークインクローゼットのほか、大きめのクローゼットもあり、十分な容量があります。


 販売価格は3,680万円、坪単価193万円す。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,197万円〜4,497万円、『マンションマーケット』では3,957万円〜4,367万円、『ふじたろう』では3,793万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,669万円〜4,361万円、『マンションレビュー』では3,814万円〜4,049万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,050万円、坪単価213万円となり、販売価格は9.1%割安との試算結果です。本マンションは、分譲時、専有面積45.50平米(9戸))〜62.96平米(9戸)に対し販売価格2,400万円台〜3,500万円台、平均坪単価185万円程度でしたので、分譲時より中古価格が上がっている状態ですが、現在本マンションで同じく販売中の8階住戸が坪単価243万円ですので、それと比較すればお得感があります。

 本マンションのように、
全ての中古価格シュミレーションサイトで推定相場を下回っている物件は珍しく、現在の相場では確実に割安であると言えます。さらに、築7年4ヶ月しか経過していませんので、設備も新しく、気持よく生活できるはずです(室内写真がサイトで見れないのは残念です)。交差点に面している分、二重サッシで対応していますので、窓を閉めれば騒音の問題もないのでしょう。

 中古市場にはやや長く出ているようですが、
今まで買い手がついていないのが不思議な気がします。実質3LDKで東京メトロの駅に徒歩3分と、便利さを実感できるファミリー向け築浅マンションとして、検討に値する物件です。

 種別:中古マンション
 名称:日神パレステージ王子神谷
 価格:3,680万円 (税込)
 所在:北区神谷1丁目
 交通:「王子神谷」駅徒歩3分
 面積:専有面積62.96平米

詳細はこちら
日神パレステージ王子神谷

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| 中古マンション 北区 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
ランド・メディウス王子神谷(中古)−駅徒歩1分・フルリノベで割安のお買い得3LDK

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★ 東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩1分、JR京浜東北・根岸線「東十条」駅より徒歩14分の場所に立地する森栄開発旧分譲・日広建設施工・2001年2月築・地上13階建・総戸数36戸の『ランド・メディウス王子神谷』です。

 アドレスは北区王子5丁目です。王子は、北区中央部に位置し、西でJR京浜東北線、中央を南北に国道122号(北本通り)がそれぞれ縦貫しています。JR京浜東北線・東京メトロ南北線の「王子」駅から北本通り沿いは王子随一の繁華街です。北で神谷、隅田川を跨いで足立区新田、東で豊島、東南で堀船、南で西ヶ原、西南で滝野川、西で岸町、北西で東十条と接しています。また、西の音無橋付近で僅かに王子本町と接しています。

 平安時代後期から室町時代にかけては上中里に位置する平塚城(現「上中里」駅から攻坂を登った本郷通り沿いの平塚神社)を本拠地とする豊島氏が支配する豊島庄の一部でした。江戸時代になると王子村の中心には日光御成街道(岩槻街道)が通って江戸の市街と直結され、18世紀には八代将軍徳川吉宗によって飛鳥山に桜が植えられたことをきっかけに、江戸市民が頻繁に足を運ぶようになり、王子稲荷神社の参拝客増加も伴って料理屋や茶屋が立ち並び、江戸郊外の手軽な行楽地として人気を集めました。

 明治時代に入ると王子村は周辺の村々が合併して新たな王子村となり、1871年(明治4年)11月14日に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入され、1875年になると、台地東の低地(現「王子」駅の東側)に日本で最初の洋紙工場(旧王子製紙、王子ホールディングスおよび日本製紙の前身)が操業を開始、翌年には印刷局がその隣接地に印刷所を設立するなど、東京市北郊で屈指の工業地域に成長しました。1932年に王子町は東京市に合併され、北の旧岩淵町とともに王子区となり、1947年に南の滝野川区(旧滝野川町)と合併して東京都北区を構成することになりました。1965年7月1日に現在の東十条3丁目を分離し、住居表示が実施されました。


 「王子神谷」駅から本マンションまでは徒歩1分で、同駅3番出口から出て道を南下した左手に所在します。道のりにして50メートルもありませんので、本当に便利です。スーパーまで徒歩4分、コンビニエンスストアへも徒歩2分の便利な環境です。学区内の小学校は徒歩2分、中学校も徒歩9分と近いのも子育て世代のファミリーには嬉しいポイントです。

 本マンションは、
専有面積は55.12平米〜65.57平米で間取りタイプは2LDK・3LDKのファミリー向けです。エレベーターは9人乗り1基、エントランスホールには宅配ボックスが設置されています。駐車場は3台分ですが、駐輪場は32台分が造られています。各戸にアルコープが付いており、プライバシーにも配慮されているほか、テレビ付きインターホンも設置されていて、防犯面も安心です。なお、昨年6月に大規模修繕工事が実施されました。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の7階に位置する専有面積62.8平米の3LDKです。昨年12月に、キッチン、浴室、トイレ、壁、床など、スケルトンからのフルリノベーション>が実施されました。西・北向きの角部屋で、日照良好です。
 
 玄関から入り、右手に進んだ奥が12.6帖のLDKとなります。キッチンは使いやすそうなL字型カウンターで、西側窓にもカウンターが付いています。LDKの奥に5.1帖の洋室があり、LDKに至るまでに2洋室があります。浴室は1317サイズと、3LDKにしてはやや小さめです。収納は各洋室にクローゼットが付いており、標準的な容量です。


 販売価格は2,980万円、坪単価157万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,020万円〜3,319万円、『マンションマーケット』では3,179万円〜3,523万円、『ふじたろう』では3,349万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,290万円、坪単価173万円となり、販売価格は9.4%割安との試算結果です。駅徒歩1分と至便な立地にありながら相場より1割近くも割安な上に、フルリノベーションも行われているという大変魅力的な物件です。

 浴室サイズと収納量、そして個人的にはキッチンカウンターが写真では少しチープに見えることがやや気になりますが、
間取りもよい角部屋で、お買い得だと思います。例えば「王子神谷」駅から「四ツ谷」駅までは東京メトロ南北線1本で約20分と都心までのアクセスも楽々良好、特に職場が南北線沿線にある方には十分検討の価値があると考えます。 

 種別:中古マンション
 名称:ランド・メディウス王子神谷
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:北区王子5丁目
 交通:「王子神谷」駅徒歩1分
 面積:専有面積62.8平米

詳細はこちら
ランド・メディウス王子神谷

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| 中古マンション 北区 | 07:14 | comments(2) | trackbacks(0) |
パークハウス駒込アーバンス(中古)−駒込駅や庭園に近い都会派シングルレジデンス
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★ JR山手線「駒込」駅より徒歩6分、東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩5分の場所に立地する平成20年築・三菱地所旧分譲・東亜建設工業施工・地上15階建・総戸数28戸の『パークハウス駒込アーバンス』です。

 アドレスは北区西ヶ原1丁目です。西ヶ原は、北区の南西端部の武蔵野台地に位置し、豊島区との区境をなすかつての山手町です。西ヶ原1丁目から4丁目まであり、地区の中央を南北に本郷通りが縦走します。また、2000年に府中市に移転するまで、東京外国語大学は西ヶ原に校舎がありました。

 しかし、住所は西ヶ原ですが、本マンションの最寄り駅は「駒込」駅で、「西ヶ原」駅にはむしろかなり距離があります。「駒込」駅には、西ヶ原の中央を走る本郷通りをそのまま南下するだけのシンプルな道のりです。ただし、同駅に近づくにつれて、道はゆるやかな上り坂となっていきます。

 本マンションは、
本郷通りに沿った商業地域にあります。敷地面積は269.77屬靴ないのですが、商業地域立地だからこそ地上15階建てのマンションが可能となりました。したがって、ワンフロア2戸のペンシル型建築物となります。

 本郷通りは、交通量もそこそこある道路で、閑静さを求める場所ではなく、パークハウスの「アーバンス」シリーズとして、都会型の機能的住宅を目指したものです。近くには霜降橋交差点というきれいな名前の交差点があり、以前はこのあたりを谷田川が流れていたそうです(今は暗渠になっています)。

 周りは
親しみやすい商店街で、活気もあります。私が現地を訪れたときは、ちょうど七社神社の例祭をやっており、子供神輿を含め西ヶ原の町内あちこちで神輿を見かけましたが、本マンションの向かいがちょうど休憩所になっていました。外人さんも含めて多くの町内の方々が神輿のかき手として参加しており、地域の団結力を感じました。

 本マンションから
北へ本郷通りを上っていくと、徒歩5分で西洋庭園と日本庭園が調和した旧古河庭園があり、南へ本郷通りを上っていくと、徒歩8分で観光名所としても有名な六義園があります。高低差で言うならば、ここは谷底と言えなくもないですが、あたりに庭園や公園が点在し、また、女子栄養大学や聖学園高校など教育施設も多く、元気な商店街とともに恵まれた住環境と言えるでしょう。なお、近くにはジョナサンやすき家もあり、独身者にはうれしい利便性です。

 本郷通り沿いですから、
道路向かいも同程度の高さの建物が並ぶのですが、本マンションの前面はちょうど細い通りがあり、目の前の眺望が抜けているとも言えます。1フロア2戸ですので、全ての部屋に窓があり、明るく開放性に富んだ多面採光プランが採用されています。また、建物の揺れを抑える制震装置がついており、内廊下方式で、プライバシー性も高くなっています。設備・仕様については、タンクレストイレに代表されるように、水準以上のものが備わっています。

 対象住戸は、
地上15階建て建物の6階に所在する専有面積38.22屬1LDKです。東南角部屋ですが、南側の開口部の半分は隣接する建物があり、採光等が十分ではないものと思われます。LDKは10.3帖で、キッチンは壁沿いに設置される方式です。

 LDKに隣接する
5帖の洋室は、LDKを通しての採光が主になると思われますが、大型ウォークインクローゼットは重宝するでしょう。洋室の柱の出っ張りはやや気になりますが、家具の配置でカバーできそうです。水周りは玄関周辺に固められ、収納は玄関近くの物入れのほかは、上記のウォークインクローゼットが頼りです。

 販売価格は3,170万円、坪単価にして274万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は231万円(崔渦70万円)で、分譲時の平均坪単価296万円と比較して21.8%の下落となっています。もっともこの数値は、過去の中古取引事例で安いものがあったことに影響を受けています。

 本マンションは、
シングル向けに徹した間取りで、かつ、「駒込」駅徒歩5〜6分という利便性と、公園等が点在し利便性も高い周辺環境が光ります。ファミリーが混在することもありませんので、それぞれがプライバシーを保つこともできます。近隣には老舗の洋菓子屋やおしゃれなカフェレストランもあり、機能的かつ都会的な生活を楽しめることでしょう。

本マンションの正面玄関です。白い清浄な空間が一味違った高級感を漂わせます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



正面玄関前から本マンションを見上げて写したものです。タイル貼りのしっかりした外観となっています。



本マンションの前面が細い道となっており、その道から本マンションを写しました。ちょうど目の前の眺望が抜ける格好となります。



本マンションの東側を走る本郷通りです。写真左手が本マンションでお隣の1階には中華レストランが入っています。



高層階を除いて本マンションの南側の半分は隣接建物がかぶさっており、日照・眺望を遮っています。



私が現地を訪れた日は七社神社の例祭で、神輿が本郷通りを練り歩いていました。写真奥が本マンションです。



 種別:中古マンション
 名称:パークハウス駒込アーバンス
 価格:3,170万円 (税込)
 所在:北区西ヶ原1丁目
 交通:「駒込」駅徒歩6分
 面積:38.22

詳細はこちら(ノムコムより)
パークハウス駒込アーバンス

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| 中古マンション 北区 | 16:04 | comments(0) | trackbacks(0) |