CURA(中古)ー渋谷区・築10年で坪210万円台の注目コーポラティブ
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★ 京王線「笹塚」駅より徒歩8分の場所に立地する2005年11月築・丸二施工・地上6階建・総戸数18戸の『CURA』です。

 アドレスは渋谷区笹塚2丁目です。笹塚(ささづか)は、渋谷区北西部の地区、武蔵野台地に位置し、中央を国道20号(甲州街道)が横断、1913年(大正2年)調布〜笹塚に京王電気軌道(現・京王線)が開業し住宅地化しました。汎称地名としての「幡ヶ谷」(幡ヶ谷地域)と言われますが、これは旧幡ヶ谷村の全域に相当し、渋谷区の現行行政地名では本町、幡ヶ谷、笹塚が含まれます。1960年(昭和35年)の町名地番変更により住居表示は笹塚1丁目から3丁目まであります。

 1573年(天正元年)〜1582年(天正10年)間に「織田信長が各分国に令して築造したのがその始め」とされ、「信長36萬を表して1里を36町と決め1里毎に道路の両側に小塚を築かせ頂上に榎樹を植栽させた」もので、1732年の文書には、「当町地名の義は始め此地に甲州路新宿追分よりの一里塚ありて之を笹塚と称せしに起れり、塚は藪にありて常に笹を生ぜしを以てなり」とされています。

 現在は
大半が住宅街で、昔からのアパートやマンションが多数あり、一人暮らしをしている若年層の住民も多く、甲州街道沿い、笹塚駅周辺は、ビルや商店などが目立ちます。「笹塚」駅南口周辺地域の商業化が目覚しく、新たに複合施設「メルクマール京王笹塚」が2015年にオープン、笹塚1丁目の東西に渡る一帯は、笹塚ショッピングモール21及び中村屋東京営業所を巻き込んだ総面積約3haにも及ぶ再開発が予定されています。

 「笹塚」駅から本物件までは徒歩8分です。同駅から北西に進路を取り、首都高速4号新宿線をくぐって住宅街の中に入ったところにあります。本物件は総戸数18戸、敷地面積877.08平米のコーポラティブハウスであり、オーナー自由設計による利便性と快適性を兼ねた間取りとなります。CURA(クーラ)はポルトガル語で「癒し」を意味するとのことです。

 本物件は、設計/株式会社ケイ・吉嶋プロジェクトパーティ、コーディネート/株式会社西洋ハウジング・有限会社ライヴ不動産企画、そして建設会社/株式会社丸二で
平成16年春から推進し、平成17年冬に竣工しました。コーポラティブハウスの長所の一つは、宣伝費をかけないこと等で費用を安く抑えることができ、もちろん自らのこだわりを住戸に十分反映させることができるということ、また、プロジェクトを居住者自身が進めていくため、しっかりしたコミュニティが当初よりできあがること、などが挙げられます。

 対象住戸は地上6階建て建物の2階に所在する専有面積72.01平米の2LDKです。センターインの玄関で、左手に進むと20.2帖のLDKとなります。キッチンはアイランド形式で個性を活かし、LDKに隣接する4.4帖の洋室はあえて中洋室タイプとして、リビングの開放感を優先させています。間口は必ずしも大きくないのですが、西側にも窓がある角部屋で通風良好です。

 玄関から右手に進むと主寝室となる6.8帖の洋室があり、こちらにもバルコニーがつく
両面バルコニータイプ、したがって3面開放タイプとなります。洗面所・浴室も玄関左手に配置し、浴室にも窓が付いています。収納はキッチン、玄関等随所にあり、バルコニーにはウッドデッキを敷設しています。

 販売価格は4,580万円、坪単価210万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションマーケット』では3,941万円〜4,351万円『イエシル』では4,967万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,557万円、坪単価209万円となり、販売価格は0.5%割高との試算結果ですので、ほぼ相場通りの価格水準と言って差し支えないでしょう。
 
 コーポラティブの長所の一つは上記に挙げた通り、
ローコストにあります。一方で当初購入者の好みが強く出るということで、汎用性が低くなるのが短所ではありますが、その点許容しうるならば通常の分譲マンションより割安な価格設定で、人気の好立地にも住むことができます。

 本物件などはその典型例ということができ、今の相場下で
築10年ちょっとのマンションタイプ住戸がこの価格帯で出ることは珍しいと言えます。早期に成約に至ることが十分予想できる物件です。

 種別:中古マンション
 名称:CURA
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:渋谷区笹塚2丁目
 交通:「笹塚」駅徒歩8分
 面積:専有72.01平米

詳細はこちら(ノムコムより)
CURA

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| 中古コーポラティブハウス 渋谷区 | 21:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
代官山ハウス(中古)−「代官山」駅徒歩2分・地下2階生活の危険な誘惑
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★ 東急東横線「代官山」駅より徒歩2分、JR山手線・同埼京線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩6分の場所に立地する平成23年築・代官山コーポラティブハウス建設組合事業・鎌形建設&アンカーズ施工・地上6階地下2階建・総戸数19戸のコーポラティブハウス『代官山ハウス』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿西2丁目です。恵比寿西は、渋谷区・渋谷地域の南部に位置します。町域の南は恵比寿南と東京都道416号古川橋二子玉川線(駒沢通り)を境に接しています。西は猿楽町に接し、槍ヶ崎交差点では駒沢通りと旧山手通りが合流する地点となります。槍ヶ崎交差点のすぐ西は目黒区となりますが、恵比寿西とは直に接していません。南東側には「恵比寿」駅と、西部には「代官山」駅が接する場所で、住宅や店舗などがあります。1960年(昭和35年)、それまでの渋谷区下通4丁目・同5丁目・公会堂通・長谷戸町・衆楽町・代官山町などから成立しました。

 それにしても
「代官山」駅徒歩2分とはこの上ない立地です。ご近所には東京建物のブリリアブランドの代表作の一つである『ブリリア代官山プレステージ』があり、その周囲のゆるやかなアップダウンをぐるりと回るか、あるいは本物件からそのまま東急東横線の線路へ向かう細い道を歩き、同線路沿いに細い道をたどるかのルートで、最後は歩道橋を上って「代官山」駅へと至ります(体感的には徒歩2分は無理な気がします)。

 また、
「恵比寿」駅へも徒歩6分で、本物件から北に進み、最初の四つ角を恵比寿西一丁目交差点に向けて下っていき、「恵比寿」駅前へと至ります。こちらも徒歩6分はややきついかもしれません。

 いずれにしても
人気の高い2駅にごく近い便利な場所であることに違いはありません。本物件の斜め向かいには人気の洋菓子店「キルフェボン代官山」があり、女の子たちが路上に列を作っていました。これ以外にも真向かいにおしゃれな喫茶店があったり、本物件の1階部分にも「sowi代官山店」というアクセサリーのブティック店、そして地下1階部分にはキッチンスタジオが入っています。

 あたりは
車の往来も少なく、静かです。いわゆる高台立地で敷地は北西角地となっており、道は本物件から東に向けて結構傾斜しています。

 このような
お洒落な立地のコーポラティブハウスで、昨年12月竣工>なのですが、白い建物外観は不思議ともう少し年代を経ているように見えました。上層階から植物を少し這わせているのがその印象を強めているのかもしれません。

 そして、対象住戸は
築1年・未入居物件専有面積が110.89(ドライエリア含む。)もありながら販売価格は7,880万円、坪単価換算で235万円という安値に驚きました。しかし、図面を見て、その理由がわかりました。対象住戸は何と1階・地下1階・地下2階を合わせたものだったのです。これまでも相場よりかなり安い物件が1階・地下1階のメゾネットタイプであったことはよくありましたが、地下2階物件は初めて目にしました。

 すなわち、
1階部分は玄関と1洋室、地下1階はLDKとロフト、地下2階は広い1洋室からなる2LDK+ロフトの間取りです。西向きですが、この場合の方角に意味があるのかどうかはよくわかりません。ただ、地下1階の南側部分は吹き抜けになって、地下2階の採光を確保しており、しかもこの吹き抜けのおかげで地下2階の天井高は5.5mもあります。

 設備としては
床暖房、浴室乾燥機などがあり、ロフト階段下収納が付いて収納力は豊富、トイレは各階設置で3箇所もあります。もちろん、オートロック、テレビモニタ付インターホン、宅配ロッカーなど、生活に必要なものは備わっています。屋上には共用テラスがあるため、部屋で息が詰まったときにはここで気晴らし、ということでしょうか。

 現地で上から覗き込むと、
地下2階は相当な深さがありました。吹き抜けがどの程度効果を発揮するのか、これは現地で一日生活をしてみないと何とも言えない気がします(もし体験宿泊の機会があるなら試してみたいものです)。

 さて、この住戸の使い道としては、
3通りの活用が提案されています。一つ目はそのまま住居として住むこと、二つ目は事務所として使用すること、三つ目は1階部分を賃貸し、地下1階・地下2階に住むことです。

 個人的には、
3つ目の賃貸が面白そうです。実際、本物件の104号室は専有面積30.03屬1ルームで月247,600円の賃料で募集され、いくらで折り合ったかわかりませんが、成約済となっています。1階にもトイレが付いていますので、もし月20万円程度で1階部分を路面店(エステ、ヘアメイク、ネイル、歯科医など)又は事務所使用として貸せるならば、本物件に対する住宅ローン負担はかなり軽減されるでしょう。

 このように考えると
興味深い物件で、あまり考えすぎると自分もハマッてしまいそうな危険な(?)匂いがします。一方では、「代官山」駅徒歩2分とはいえ、8千万円近い出費をして、地底人でもないのに地下生活に甘んじてもいいのかという声も聞こえてきそうで、それが本住戸が破格の坪単価でありながらいまだに未入居となっている原因でしょう。誰か裕福な独身の方が試しに住んでみる、というストーリーが一番ありそうな本住戸の買われ方のような気がします。

本物件南側1階に入店しているブティック「sowi代官山店」です。お洒落な雰囲気が本物件のイメージを高めています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



「sowi代官山店」の上の本物件南西部の外観です。窓枠が各階でばらばらなのがコーポラテイブハウスらしいところです。



メインエントランスが接する本物件西側道路です。車の往来が少なく穏やかです。写真右手が本物件で、写真やや左奥に「キルフェボン代官山」があります。



本物件のメインエントランスで、こぢんまりとしていますが清潔感があります。エントランス脇に自転車が止めてあるのは少しいただけません。



本物件北側の吹き抜け部分から地階を覗いたものです。かなり深い部分にドライエリアがありますが、ここでも地下1階です。



本物件の北側道路です。道は西側に向けて結構傾斜のある上り坂となっており、本物件が高台にあることがわかります。



 種別:中古コーポラティブハウス
 名称:代官山ハウス
 価格:7,880万円 (税込)
 所在:渋谷区恵比寿西2丁目
 交通:「代官山」駅徒歩2分
 面積:専有 110.89

詳細はこちら(ノムコムより)
代官山ハウス

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| 中古コーポラティブハウス 渋谷区 | 19:40 | comments(0) | trackbacks(0) |