シティハウス金沢文庫(中古)−若い家族に最適の好立地ブランドマンション
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★ 京浜急行電鉄本線「金沢文庫」駅より徒歩8分の場所に立地する平成20年築・住友不動産旧分譲・奥村組施工・地上7階建・総戸数31戸の『シティハウス金沢文庫』です。

 アドレスは横浜市金沢区寺前1丁目です。金沢は、一説に、鎌倉幕府が開かれた際に、刀鍛冶が集まったことからこの名がついたと言われています。三浦半島の東側に位置し、鎌倉幕府の影響として、称名寺や金沢文庫などの史跡も多く残っています。

 また、金沢区は、
横浜市の最南端に位置し、横須賀市、逗子市、鎌倉市、磯子区、栄区に接しています。海岸線を埋め立てた金沢工業地帯と同時に造成された砂浜「海の公園」をはじめ、横浜・八景島シーパラダイス横浜ベイサイドマリーナなど、マリンスポーツを楽しむことのできる複合施設も賑わっています。横浜市唯一の自然海浜(野島海岸)と、市内最高峰(大丸山)があることも特徴です。

 本マンションは、
「金沢文庫」駅東側に位置します。現在は、同駅西側「バザアル金沢文庫」などの比較的大きな商業施設や飲食店が並び、東側はややさびしいのですが、金沢区役所や法務局金沢出張所は東側にあり、本マンションは行政の中心地に近いロケーションです。なお、これらの行政施設が所在する泥亀(でいき)は、湯島聖堂の儒官であった永島祐伯(号を泥亀)が新田開発を行ったことに由来します。

 快特停車の利便性の高い「金沢文庫」駅からは徒歩8分横須賀街道を南下し、君ヶ崎交差点を少し越えて細い道を南東に進むと左手に本マンションが所在します。フラットな道のりで、横須賀街道を外れると車の往来もほとんどない一方通行の小道ですので、静かな環境を楽しむことができます。

 道路をはさんで
向かいは国家公務員宿舎泥亀住宅で、空き空間が広いため、本マンションバルコニー側の圧迫感はなく南西向きとなるため、低層階まで日照は良好です。ただし、本マンション側面となる北西側には、『Noble Maison Kiyo』『ユニハイム金沢文庫』があり、低層階角住戸だと側面の圧迫感はありそうです。

 なお、一点気になるのは、私が現地を訪れた際、この国家公務員宿舎の中で、
木が打ちつけられて塞がれている住戸があったことです。折しも国家公務員宿舎の大量廃止が話題になっている時期でもありますので、11月26日付の本ブログ記事『国家公務員宿舎の廃止で不動産業界活況?−麹町、青山、広尾の土地を放出』でご紹介した「国家公務員宿舎の削減計画」をチェックすると、「でいき住宅(一部)」が廃止対象になっているとのことでした。もしその跡地に高層マンションでも建築されると、本マンションの日照等に影響が出る可能性もあります。「一部」ですから心配のし過ぎかもしれませんが、念のため確認した方がよいと思われます。

 一方、南東側には
しののめ保育園がお隣で、満員の場合はしょうがないですが、小さなお子さんがいるご家庭には便利です。徒歩5分圏内に上記の通り区役所・消防署・警察署・郵便局などの公共施設が集結し、日常のお買い物には徒歩3分のAコープや京急ストアも近く、同駅向こうに足を伸ばせは大型スーパーがあります。横浜市内で唯一海水浴場がある「海の公園」には徒歩10分で、休日の気軽な行楽や散歩にはもってこいでしょう。

 「金沢文庫」駅エリアで住友不動産がマンションを分譲することは最近ではなかったことで、現在のメジャーセブン物件を見ても、2004年に分譲された東急不動産の『アルス金沢文庫シエスタージュ』しかありません。その意味では、金沢文庫エリアのブランドマンションとしては希少な存在と言えます。建物外観も住友不動産らしいダークな色彩で、一味異なる高級感が感じられます。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の4階に所在する専有面積72.13屬3LDKです。南西向きバルコニーで、上記の通り日当たり良好です。LDと2洋室がバルコニーに面していますので、特に冬場は日照を十分享受できるでしょう(上記の将来的なリスクは確認する必要があります)。

 LDは11.3帖、隣接する洋室は5帖、主寝室は7.3帖で、この
2室にはリビングを通って出入りすることになります。もう一つは北東側に4.8帖の洋室があります。キッチンは独立型で3.5帖の広さ、洗面所・1418サイズの浴室もLDから廊下を通って行くことになります。収納は1.5帖のウォークインが威力を発揮し、4.8帖の洋室の収納は小さめです。なお、玄関にはポーチが付いています。

 販売価格は3,980万円、坪単価182万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は162万円で、計算対象となった住戸の平均坪単価190万円から14.7%下落しています。もっとも、このサイトの中古想定価格は厳し目に出る傾向がありますので、その点考慮すべきでしょう。

 本マンションの分譲価格は、
専有面積67.7屐84.7屬紡个3,590万円〜5,330万円、坪単価にして175万円〜208万円でした。現時点での標準相場をごくおおまかに試算すると、160万円[金沢文庫坪単価]×1.000[駅距離補正]=坪単価160万円となりますので、もし本物件が販売された平成20年当時が今と同じ相場水準だとすれば約20%割高の計算となります。

 それでも、
本地域における住友不動産の「シティハウス」シリーズは希少価値があり、平成20年4月に販売されて翌5月には残り4戸となるなど、人気物件であったことがうかがえます。

 私が現地を訪れた時は、小さなお子さん方とママが、正面玄関付近でパパが出てくるのを待ちながら遊んでいる最中でした。小規模マンションその
幸せそうな光景は、本マンションの楽しい暮らしぶりを彷彿とさせて、私も「金沢文庫までこのマンションを見に来た甲斐があったなあ」と思ったのでした。

本マンションが接する南西側道路を南東から北西に向けて写したものです。道路は一方通行で車の往来はほとんどありません。写真右手の黒い建物が本マンションです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



同じ道路を北西から南東に向けて写したものです。緑が多く、歩いて気持ちの良い散策路にもなります。



本マンションの外観です。側面が住友不動産らしいダークな色彩で、南西向き正面はガラスを多用したバルコニーにより洗練された印象を与えます。



本マンションのメインエントランスです。華美になりすぎず、白を基調とした親しみやすい空間です。



 種別:中古マンション
 名称:シティハウス金沢文庫
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:横浜市金沢区寺前1丁目
 交通:「金沢文庫」駅徒歩8分
 面積:専有 72.13

詳細はこちら(ノムコムより)
シティハウス金沢文庫

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| 中古マンション 横浜市金沢区 | 19:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
レイディアントシティ横濱ル・グランブルー(中古)−金沢文庫に突如出現したコートダジュールの大規模な街並み
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★ 京浜急行電鉄本線「金沢文庫」駅より徒歩20分、京浜急行電鉄本線「金沢文庫」駅よりバス9分(バス停 大新東バス カルティエ3前)より徒歩1分の場所に立地する平成16年築・日本綜合地所旧分譲・東急建設&さとうベネック施工・地上10階地下1階建・総戸数1,805戸の『レイディアントシティ横濱ル・グランブルー』です。

 アドレスは横浜市金沢区大川です。金沢は、一説に、鎌倉幕府が開かれた際に、刀鍛冶が集まったことからこの名がついたと言われています。三浦半島の東側に位置し、鎌倉幕府の影響として、称名寺や金沢文庫などの史跡も多く残っています。

 また、金沢区は、
横浜市の最南端に位置し、横須賀市、逗子市、鎌倉市、磯子区、栄区に接しています。海岸線を埋め立てた金沢工業地帯と同時に造成された砂浜「海の公園」をはじめ、横浜・八景島シーパラダイス横浜ベイサイドマリーナなど、マリンスポーツを楽しむことのできる複合施設も賑わっています。横浜市唯一の自然海浜(野島海岸)と、市内最高峰(大丸山)があることも特徴です。金沢動物園は、私にとって子どもたちがまだ幼い頃に連れて行ったことがある懐かしいスポットです。

 さて、この
金沢区大川の丘陵地に、約14.6haもの広さの工場跡地を活用し、日本綜合地所が創業10周年を記念して総力を結集して実現したのが『レイディアントシティ横濱ル・グランブルー』です。

 総戸数は1,805戸に及び、『首都圏大規模マンションランキング』では堂々の歴代第4位と、業界を驚かせ、日本綜合地所の名を一躍有名にした画期的な大プロジェクトです(ただし、同社は2009年2月に会社更生手続き開始を申し立てて倒産し、現在大和地所のグループ会社となっています)。なお、本マンションは、社団法人日本住宅建設産業協会の第5回優秀事業表彰「最優秀事業賞」を獲得しました。

 私も初めて現地を訪れてみて、その
規模にただただ圧倒されました。南フランス・コートダジュールをイメージしたコンセプトで街並みを統一、各棟のメインエントランスにはルネッサンス風の立像まで飾られています。監修にはルイ・ヴィトンやミキモトなど一流店を手がけたフランス人デザイナー「ローラン・ドゥ・リュー」を起用したとのことです。

 私は迂闊にも(あまりに広大すぎて)見落としましたが、敷地のほぼ中央には、
「レイディアントパーク」とネーミングされた約9,000屬發糧景西公園があり、これを囲んでヒルサイド、パークサイド、シーサイド、グリーンサイドの4つのエリアが配置され、各エリアはさらに11のカルティエ(仏語で街区を意味します)で構成されています。

 これに加えて11のカルティエを
「空」「丘」「海」「太陽」をイメージした4つのアベニューで連絡し、敷地内の植栽については、コートダジュールの開放感を演出するパームツリーを中心に、四季を彩る植栽や花を各カルティエそれぞれに特徴を持たせて選定しているようです。私も敷地内の通りのベンチに腰をかけて休みましたが、これだけ統一のとれた大規模な街並みだと、確かに南欧の風景の中にいるような錯覚にとらわれます。

 共用施設も多彩です。
シーサイドアネックスの共用棟には、25mプール・各種バス・サウナ・サンデッキ、フィットネススタジオ・マシンジム・託児スペース・クラブサロン・レセプションラウンジ・AV&カラオケルーム・ゲストルーム・ライブラリー・スカイルーフテラスがあり、6棟にキッズルーム、2棟にパーティールーム、スポーツルーム、セミナールーム、アトリエルーム、和室、1棟に絵本・漫画ライブラリー、おもちゃ館まであります。

 こうしてみると
心配になるのが管理費ですが、各棟ごとに異なる管理費は、2011年現在、1崚たり210円〜242円です。感じ方は人それぞれ(本マンションは各住戸の専有面積が平均100屬塙いため、100崕燦佑両豺臻莊21,000円〜24,200円)ですが、単位当たりでは決して高い方ではありません。ただし、修繕積立金の方が売主の当初見込みが甘かったとの指摘があり、適正コストまで大幅に引き上げた棟(カルティエ6:約4,200円→約20,000円)あります。

 店舗としては、
小児科、内科、歯科クリニック、処方箋薬局、セブンイレブン、ケーキ屋さんもあり、このケーキ屋さん「オ・プティ・マタン」は食べログでも高い評価を得ています。また、敷地内を「金沢文庫」駅行きのバスが朝5時から夜12時まで結構な本数で通っており、「むしろタクシーに乗る回数が減った」という居住者の方の声もあります。

 さて、今回の対象住戸は
カルティエ10(地上10階建)の3階に所在する専有面積121.22屬4LDKです。カルティエ10は、本マンション群の南西側外周に位置しており、バルコニーのある南西向きに『ライオンズマンション金沢八景第7』があるのがやや気になります。「カルティエ3」バス停に近いのは便利で、エントランスホールは演出として意図的に暗くしています。地下駐車場があるのも特徴ですが、管理費は全棟の中で最も高くなっています。

 バルコニーは
南西向きで、上述の通りライオンズマンションの前がかりが気になりますが、日照は問題ないでしょう。LDは20帖、キッチンは3.8帖で便利な2way方式、隣接する和室は6帖広さです。洋室はバルコニー向きの部屋が8.7帖と広いのが特徴的で、主寝室は北東向きに8.1帖、もう一つの洋室は5.6帖です。

 北東共用廊下側は
「前庭」との表示で、具体的にどのような状態なのかはよくわかりませんでした。収納は2つのウォークインクローゼットのほか共用廊下にトランクルームもあり、まずまずの収納力と思われます。廊下部分がやや広いのが少しもったいない気もしますが、間取り上やむを得ないでしょう。柱はすべて部屋外に出ており、すっきりした間取りとなっています。

 販売価格は3,650万円、坪単価100万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は89万円(崔渦27万円)で、これに対応する分譲時の平均坪単価132万円に比べて32.3%下落しています。

 一方、カルティエ10の過去の売出価格は、
坪単価111万円〜118万円程度という記録もあり、また、対象住戸はリフォームもされていますので、これらを総合的に勘案すれば概ね妥当なプライシングと言えるでしょう。なお、対象住戸の管理費は月25,700円、修繕積立金は月18,768円駐車場は機械式の出し入れしやすい1階部分で無料となっています。

 総戸数1,805戸と極めて大規模なだけに、
中古市場には常に2ケタの住戸が売りに出されており、買い手市場になりやすいのも下落幅が比較的大きい要因でしょう。しかし、ネット上でさまざまなサイトを拝見していると、居住者の方々の満足度は高く、コミュニティ活動も活発で、皆さんが誇りを持って本マンションに住んでおられることがわかります。中古市場での各売り出し住戸への注目度は高くお値段も手ごろですので、お子さんを持たれる若いファミリーにはうってつけだと思われます。

対象住戸のあるカルティエ10のメインエントランスです。ヨーロッパ風の立像と噴水が雰囲気を高めています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



カルティエ10から北側に延びる敷地内道路です。写真やや左奥にあるのがカルティエ10から徒歩1分の「カルティエ3」バス停です。



カルティエ10の北側外観です。ヨーロッパ調の堂々たる大規模住宅で、並木道もきれいに管理されています。



カルティエ10の北西隣にある「みどり会かのん保育園」越しに写した本マンション南西側外観です。本マンションの南側周囲はアップダウンの激しい丘陵地帯です。



カルティエ10の南西側外観です。向かいには「ライオンズマンション金沢八景第7」がありますが、距離があるため、日照は問題ないものと思われます。



 種別:中古マンション
 名称:レイディアントシティ横濱ル・グランブルー カルティエ10
 価格:3,650万円 (税込)
 所在:横浜市金沢区大川
 交通:「金沢文庫」駅徒歩20分⇒バス便利用
 面積:専有 121.22

詳細はこちら(ノムコムより)
レイディアントシティ横濱ル・グランブルー カルティエ10

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| 中古マンション 横浜市金沢区 | 21:30 | comments(0) | trackbacks(0) |