ライオンズガーデン錦糸町(中古)−発展性と下町情緒の合間に佇む適正規模物件
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★ JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩12分、東京メトロ半蔵門線・東武伊勢崎&大師線「押上」駅徒歩11分の場所に立地する大京分譲・銭高組施工・1996年2月築・地上11階建・総戸数125戸の『ライオンズガーデン錦糸町』です。

 アドレスは墨田区横川5丁目です。横川(よこかわ)は、墨田区の旧本所区にあたる本所地域内に位置します。本所地域の東部に位置し、江東区(亀戸)との区境にあたります。「本所横川町」から住居表示時に現町名「横川」へ変更しました。

 横川は、
墨田区本所地域の行政施設が集約された町であり、区役所出張所や本所地域を管轄する消防署および警察署が所在しています。町の西端を通る大横川が地名の由来で、「大横川」は「横川」と呼ばれることもあり、横川沿いの町という意味す。

 本マンションは、
東京スカイツリーで注目を集める話題のスポット「押上」と、東の副都心「錦糸町」のちょうど中間に位置しています。まず、「押上」駅から本マンションまでは徒歩11分の道のりです。同駅B1出口から出て四つ目通りから左折して南下、春日通りを横断して左折したところに所在します。この経路沿いにはセブンイレブンやファミリーマートがあります。また、「錦糸町」駅からは徒歩12分です。同駅4番出口を出て四つ目通りを北上し、蔵前橋通りを右折、さらに左折して北上するルートになります。経路上には錦糸公園や大型ショッピングモールであるOlinasモールが四つ目通り右手にあります。

 都心中枢「東京」駅より約5キロ圏でもあり、錦糸町は東京都より東の副都心と位置付けられる一方で、下町の風情ある暮らしも残り、江戸文化と未来観の交わる隅田川エリアとして魅力あるコントラストを形成しています。いずれにしてもドラッグストアー、スーパー、コンビニが全て徒歩圏内で、最近ではスカイツリー効果もあってかかなり活性化し、イメージも良くなってきました。

 近くに
本所警察署もできて消防署と向かい合わせにあり、これらの施設に近い本マンションは心理的にも安心感を覚えることでしょう。また、敷地南側に隣接する区立柳島小学校には徒歩1分(現地より約40メートル)、東武ストア業平店には徒歩6分(現地より約460メートル)となっています。広大な錦糸公園がきれいに整備され、古い体育館も改装されてプールやジムなどが充実緑も多く休みの日は親子連れでにぎわいます。春には桜が満開になり、お花見シーズンにはとても人気の公園です。

 本マンションは
築19年になりますが共用部分の清掃は今でもかなり行き届いており、エントランスも広くお客さんを招いても、良いマンションだね、と言ってもらえるのだそうです。管理人は通勤管理ですが、オートロックも設置、最近ではドアホンをモニター式に交換したことで、セキュリティの面でも以前にもまして強固となりました。

 総戸数125戸というスケールを活かして、敷地内にプレイロット、建物内にはキッズルームを用意してあります。そのほか、24時間利用可能のゴミ置場宅配ボックス、追いだき機能、浴室乾燥機、ペット飼育可能(飼育細則有)など、小学校隣接と相まって、小さなお子様のいるファミリー向けのマンションとしてぴったりです。

 管理費は月額7,920円、平米単価にして122円かなりリーズナブルです。修繕積立金月額7,010円と合計しても月額14,930円の支払いで済んでしまいます。また、駐車場は空きがあり、月額22,000円〜27,000円と、こちらも低めに抑えられています。

 対象住戸は地上11階建て建物の9階に所在する専有面積64.9平米の3LDKです。バルコニーは南向きで南側は小学校ですから、日照は良好と思われます。典型的な田の字型住戸で、玄関から直進すると8.6帖のLDがあり、これにカウンター付のキッチンが付設されています。LD隣接の和室は6帖あり、共用廊下側には5.9帖の出窓付き主寝室と5.2帖の洋室があります。

 一方、
洗面室の狭さ1216サイズしかない浴室ファミリー向けとしてはやや不満の残るところです。収納はウォークインクローゼットはないものの、和室の押入れや各居室のクローゼットなど、収納量は標準的と言えるでしょう。

 販売価格は3,480万円、坪単価177万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、2,920万円(坪単価149万円)〜3,220万円(坪単価164万円)のレンジであり、販売価格はやや強気の設定と思われます。ただ、ランニングコストは低廉なので、これと併せ考えれば、本物件に関しては住宅ローン等の月々支払額が殊更家計を圧迫する主要因とはならないと考えられます。

 築19年が経過していますが、管理状態の良いマンションで、駅距離はややあるものの、最寄駅等からのアクセス先は数多く、また、総戸数も程良い規模理組合の運営もしやすく発展性と下町情緒の両方が享受できる住んで安心なマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズガーデン錦糸町
 価格:3,480万円 (税込)
 所在:墨田区横川5丁目
 交通:「錦糸町」駅徒歩12分
 面積:専有64.9平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズガーデン錦糸町

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| 中古マンション 墨田区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド錦糸公園(中古)−公園にも商業施設にも都心にも近いプラウド
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★ JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩5分の場所に立地する野村不動産&JFE都市開発&栄泉不動産旧分譲・淺沼組施工・地上15階建・総戸数184戸の『プラウド錦糸公園』です。

 アドレスは墨田区錦糸4丁目です。錦糸町は、東京都により「東京副都心」に定められており、東京23区東部を代表する街です。錦糸町という名称は、現在のJR「錦糸町」駅の北口の北斎通りに位置していた「錦糸堀」から来ています。ちなみに、本所七不思議の「おいてけ堀」は錦糸堀のことです。また、錦糸堀の由来については、「岸堀」が訛ったものといわれますが正確なところは不明です。

 また、本マンションの名前に入っている
錦糸公園は、1923年に発生した関東大震災によって壊滅的な被害を受けた東京の復興事業の一環として隅田公園(台東区、墨田区)、浜町公園(中央区)と並んで計画されたものです。当地は元々は帝国陸軍の糧秣厰倉庫でしたが公園として整備され、1928年7月に開園されました。

 戦時中は
空襲からの避難所としての役割等を果たしてきましたが、戦後は人々の憩いの場として使われるようになり、次第に体育館や噴水池などが整備されてきました。また公園の北側には隣接して長く精工舎(SEIKO)の工場がありましたが、再開発によりオフィスや飲食店などが入った商業施設「オリナス」が2006年にオープンしました。当施設を始め付近を行き交う人々にも多く利用されており、また、錦糸公園もそれにあわせて再整備が行われています。

 本マンションから
錦糸公園までは徒歩2分の距離となります。私が現地を訪れたのは休日ですが、この広大な公園では様々なスポーツやアクティビティ、イベントが行われており、そのにぎやかな様子を散策して歩くだけでも飽きないでしょう。これだけ主要駅に近いところに緑の広大な公園があるのは大変恵まれています。

 また、本マンションから
「錦糸町」駅までは徒歩5分の距離で、本マンションからまっすぐ西に歩けば同駅に突き当たるシンプルでフラットな道のりです。平坦な低地のため、錦糸町界隈はどこも気持ちよく歩けるのが特徴と言えます。

 「錦糸町」駅は、
JR総武線及び東京メトロ半蔵門線のほか、JR横須賀線も利用でき、また東京ディズニーランドへも一本で行ける便利さですし、駅前再開発でショッピングモール「アルカキット」やシネコン「オリナス」など大型生活利便施設の集積があるなど、駅としての総合力が相当高い印象です。

 さて、本マンションの特徴は、
南側がJRの線路沿い、東側が川沿いに位置するということです。特に線路沿いは鉄道音の影響がどうしても出てきますが、当然のことながら本マンションではその防音対策に取り組んでいます。川近くという点では、地元の方にお聞きすると氾濫の記憶が無いとの情報です。このほか、隣がJRの変電設備で電磁波が気になるといった声もあります。

 本マンションの
外観は、ホワイトをベースにイエローやアースカラーを取り入れたカラフルなものになっています。配棟は線路に向けてコの字型をしており、目の前をさえぎるものが無いため、中高層階からは日照・眺望良好です。なお、屋上には隅田川花火大会を一望できるスカイテラスがついています。お近くの買い物には、コモディイイダ、オリナス、LIVING錦糸町店が徒歩5分の場所にあります。教育面では、通学校である錦糸小学校が徒歩9分とまずまずです。

 対象住戸は、地上15階建て建物の
13階に所在する専有面積56.22平米の2LDKです。西向きでワイドスパンのバルコニーが特徴、全ての居室がバルコニーに面する快適さです。13階の高層階ですから日照・眺望は良好、一方、西向きでも鉄道音の影響は避けられないでしょうが、遮音性と断熱性に優れた二重サッシを採用しています。

 玄関からはやや長い廊下を経て
12.5帖のLDKとなります。LDKの両脇に6.2帖の洋室と5.3帖の和室があり、リビングインのコミュニケーションの良さが確保できます。浴室は1317サイズ収納シューズインクロークは大きいものの、居室のクローゼットは大容量ではありません。
 
 販売価格は3,410万円、坪単価201万円です。ポータルサイト『マンションナビ』を用いて試算すると、適正価格は3,200万円〜3,500万円と出ますので、適正価格の範囲内です。

 賃貸に出した場合には月額15万円〜18万円で、表面利回り5.93%とされています。分譲時価格は3,290万円ですので、分譲時との比較では3.6%アップの価格水準です。分譲時価格にちょうど仲介手数料を乗せた価格が本マンションの売出価格となっています。

 プラウドと言うと重厚なファサードの印象が強いのですが。本マンションは土地柄や購入者層を考えて明るいカラフルな色調としました。そのスケールの大きさから線路側からも川側からもよく目立ち、一種のランドマーク的な存在にもなっています。都市的施設を身近に、水や緑に親しめるマンションとして、今後も人気が継続していくことでしょう。

本マンション北側外観です。正面となる南側は鉄道路線側を向いているため、こちらが錦糸公園側から見られる本マンションの姿となります(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



対象住戸のある本マンション西側外観です。ホワイト、イエロー、アースカラーの3色でカラフルな外観に仕上がっています。



本マンション東側です。写真左手は川で、本マンションとの境はこんもりした緑になっています。



本マンション北側が接する道路です。突き当たりの道路のため車の交通は大変少なくなっています。



 種別:中古マンション
 名称:プラウド錦糸公園
 価格:3,410万円 (税込)
 所在:墨田区錦糸4丁目
 交通:「錦糸町」駅徒歩5分
 面積:専有 56.22

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド錦糸公園

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| 中古マンション 墨田区 | 22:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
シャリエ錦糸町ハウス(中古)−広く明るい錦糸町を代表する中規模マンション
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★ JR総武線「錦糸町」駅より徒歩10分、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩11分の場所に立地する平成18年9月築・東レ建設&室町クリエイト旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数132戸の『シャリエ錦糸町ハウス』です。

 アドレスは墨田区太平1丁目です。太平は、墨田区の南部、本所地域内に位置します。隣接する地域は北は横川、東は横十間川を挟んで対岸に江東区亀戸、南は錦糸、西は大横川を挟んで対岸に石原となります。

 町域の西辺をもって
墨田区と江東区の区境をなしています。地区中央を東西に蔵前橋通りが横断するほか、東部を四ツ目通りが南北に縦走し、その地下を地下鉄半蔵門線が走っています。町域の西側から太平1丁目、同2丁目、同3丁目、四ツ目通りの東に同4丁目が並びます。以前は本所太平町というところで、本マンションの立地する1丁目はかつての深川元町代地にあたります。

 「錦糸町」駅から本マンションまでは
徒歩10分の道のりです。同駅から北上して太平4丁目交差点を左折するルートでも、同駅から西へ進路をとり、東武ホテルを過ぎて右折するルートでも行くことができます。道のりはいずれもフラットで明るく、気持ちよく歩くことができます。

 本マンション立地の特徴の一つは、その
背後に大横川親水公園が南北に伸びていることです。同公園の植栽はきれいに管理され、潤いのある水辺の風景とともに、地域の人々のオアシスとなっています。このほか、「錦糸町」駅を降りてすぐのところにある錦糸公園など、緑の多い伸びやかな風景が駅前にあり、人通りも賑やかなのですが、同時にのんびりした雰囲気もあって、個人的に好ましく感じました。

 日常のお買い物は、スーパーマルエツが徒歩1分の距離(ただし、蔵前橋通りを横断します。)にあり、大型複合商業施設「オリナス」は徒歩7分となります。このほか、アルカウエストが徒歩5分、アルカキットが徒歩8分と、再開発された駅前の商業施設が使いこなせるロケーションにあります。

 地上7階建ての建物は総戸数132戸を擁し、3棟構成の堂々たる姿を披露しています。外観はベージュ色を基調に、ブラウンでアクセントを加えた落ち着いた色彩です。3,191.29平米ある敷地に対してはコの字型配棟を行い、各住戸ともできるだけ日照が確保できるよう工夫を凝らしています。また、敷地の大きさを活かして車寄せも大きく取れており、マンションとしてのゆとりを感じさせます。

 エントランスを過ぎると
パティオ(中庭空間)があり、居住者にとって満足度の高いスペースです。面白いのは年2回のハウスキーピングサービス、プロによって水廻りや窓ガラスの清掃をしてくれるとのことです。また、週4回、角住戸の玄関前に出したごみをスタッフが回収するサービスあります(対象角住戸の方は嬉しいのか嬉しくないのか微妙な気がしますが…)。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の3階に所在する専有面積61.19平米の2LDKです。南向きで日照・通風が良好です。アルコーブ付きの玄関には余裕があり、玄関を入るとすぐに11.5帖のLDとなります。カウンター付キッチンは3.6帖の広さで、ナロースパンのためか縦型に配置されています。LDインの洋室は5帖、共用廊下側の洋室は主寝室用で7帖、水廻りは両洋室にはさまれる形で、浴室は嬉しい1618サイズです。

 収納は、
ウォークインクローゼット、シューズインクローゼットのほか、アルコーブ横にトランクルームもあり、合格レベルといえます。なお、キッチンはディスポーザー付です。

 販売価格は3,850万円、坪単価208万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、224万円[錦糸町坪単価]×0.975[駅距離補正]×0.847[築年数等中古補正]=坪単価185万円となりました。

 一方、ポータルサイト『マンションナビ』で試算すると、
対象住戸の売却相場は3,650万円〜3,950万円となっていますので、人気のある本マンションの相場からは販売価格は適正水準ということができるでしょう。なお、対象住戸の分譲時価格は4,060万円あり、売出価格は分譲時価格と比べて5.2%下落しています。

 錦糸町は、実は「東京メガロポリス構造」の7大副都心の一つと位置づけられており、駅前再開発等で発展が著しいエリアになっています。私は「錦糸町」駅に降り立ったのは初めてでしたが、同駅北側の予想外に広く明るい雰囲気に驚きました。さらに、「東京」駅にはJR横須賀線を使えば10分未満で到着する便利な場所でもあり、私は「この街に住むのも楽しいかも」と実感しました。

本マンション東側にあるメインエントランスです。規模の割には小ぢんまりしており、きれいにまとまっています(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの正面の顔となる東側外観です。縦のホワイトのラインがアクセントになっています。



本マンション東側が接するメインの道路からは北方にスカイツリーがくっきりと見えます。夜のライトアップ時にはきれいなことでしょう。



コの字型配棟の内側にある南向き住戸の様子です。コの字で隙間を空けることで日照良好となっています。



本マンションにとって裏通りとなる西側道路です。車の往来も少なく静かです。さらに西側には大横川親水公園があります。



コの字型配棟の外側にある南向き住戸の様子です。外周部分では、隣接建物が迫る住戸もあります。



 名称:シャリエ錦糸町ハウス
 種別:中古マンション
 価格:3,850万円 (税込)
 所在:墨田区太平1丁目
 交通:「錦糸町」駅徒歩10分
 面積:専有 61.19平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シャリエ錦糸町ハウス

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| 中古マンション 墨田区 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |