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★ JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩12分、東京メトロ半蔵門線・東武伊勢崎&大師線「押上」駅徒歩11分の場所に立地する大京分譲・銭高組施工・1996年2月築・地上11階建・総戸数125戸の『ライオンズガーデン錦糸町』です。
アドレスは墨田区横川5丁目です。横川(よこかわ)は、墨田区の旧本所区にあたる本所地域内に位置します。本所地域の東部に位置し、江東区(亀戸)との区境にあたります。「本所横川町」から住居表示時に現町名「横川」へ変更しました。
横川は、墨田区本所地域の行政施設が集約された町であり、区役所出張所や本所地域を管轄する消防署および警察署が所在しています。町の西端を通る大横川が地名の由来で、「大横川」は「横川」と呼ばれることもあり、横川沿いの町という意味です。
本マンションは、東京スカイツリーで注目を集める話題のスポット「押上」と、東の副都心「錦糸町」のちょうど中間に位置しています。まず、「押上」駅から本マンションまでは徒歩11分の道のりです。同駅B1出口から出て四つ目通りから左折して南下、春日通りを横断して左折したところに所在します。この経路沿いにはセブンイレブンやファミリーマートがあります。また、「錦糸町」駅からは徒歩12分です。同駅4番出口を出て四つ目通りを北上し、蔵前橋通りを右折、さらに左折して北上するルートになります。経路上には錦糸公園や大型ショッピングモールであるOlinasモールが四つ目通り右手にあります。
都心中枢「東京」駅より約5キロ圏でもあり、錦糸町は東京都より東の副都心と位置付けられる一方で、下町の風情ある暮らしも残り、江戸文化と未来観の交わる隅田川エリアとして魅力あるコントラストを形成しています。いずれにしてもドラッグストアー、スーパー、コンビニが全て徒歩圏内で、最近ではスカイツリー効果もあってかかなり活性化し、イメージも良くなってきました。
近くに本所警察署もできて消防署と向かい合わせにあり、これらの施設に近い本マンションは心理的にも安心感を覚えることでしょう。また、敷地南側に隣接する区立柳島小学校には徒歩1分(現地より約40メートル)、東武ストア業平店には徒歩6分(現地より約460メートル)となっています。広大な錦糸公園がきれいに整備され、古い体育館も改装されてプールやジムなどが充実、緑も多く休みの日は親子連れでにぎわいます。春には桜が満開になり、お花見シーズンにはとても人気の公園です。
本マンションは築19年になりますが共用部分の清掃は今でもかなり行き届いており、エントランスも広く、お客さんを招いても、良いマンションだね、と言ってもらえるのだそうです。管理人は通勤管理ですが、オートロックも設置、最近ではドアホンをモニター式に交換したことで、セキュリティの面でも以前にもまして強固となりました。
総戸数125戸というスケールを活かして、敷地内にプレイロット、建物内にはキッズルームを用意してあります。そのほか、24時間利用可能のゴミ置場、宅配ボックス、追いだき機能、浴室乾燥機、ペット飼育可能(飼育細則有)など、小学校隣接と相まって、小さなお子様のいるファミリー向けのマンションとしてぴったりです。
管理費は月額7,920円、平米単価にして122円とかなりリーズナブルです。修繕積立金月額7,010円と合計しても月額14,930円の支払いで済んでしまいます。また、駐車場は空きがあり、月額22,000円〜27,000円と、こちらも低めに抑えられています。
対象住戸は地上11階建て建物の9階に所在する専有面積64.9平米の3LDKです。バルコニーは南向きで南側は小学校ですから、日照は良好と思われます。典型的な田の字型住戸で、玄関から直進すると8.6帖のLDがあり、これにカウンター付のキッチンが付設されています。LD隣接の和室は6帖あり、共用廊下側には5.9帖の出窓付き主寝室と5.2帖の洋室があります。
一方、洗面室の狭さと1216サイズしかない浴室がファミリー向けとしてはやや不満の残るところです。収納はウォークインクローゼットはないものの、和室の押入れや各居室のクローゼットなど、収納量は標準的と言えるでしょう。
販売価格は3,480万円、坪単価177万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、2,920万円(坪単価149万円)〜3,220万円(坪単価164万円)のレンジであり、販売価格はやや強気の設定と思われます。ただ、ランニングコストは低廉なので、これと併せ考えれば、本物件に関しては住宅ローン等の月々支払額が殊更家計を圧迫する主要因とはならないと考えられます。
築19年が経過していますが、管理状態の良いマンションで、駅距離はややあるものの、最寄駅等からのアクセス先は数多く、また、総戸数も程良い規模で管理組合の運営もしやすく、発展性と下町情緒の両方が享受できる住んで安心なマンションだと考えます。
種別：中古マンション
名称：ライオンズガーデン錦糸町
価格：3,480万円 (税込)
所在：墨田区横川5丁目
交通：「錦糸町」駅徒歩12分
面積：専有64.9平米
詳細はこちら(ノムコムより)
⇒ライオンズガーデン錦糸町
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