ザ・ヒルトップヴィラ ルネ追浜(新築)−3LDK2,500万円台からの海と風のレジデンス
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★ 京急本線「追浜」駅より徒歩11分の場所に立地する総合地所分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建、総戸数107戸の『ザ・ヒルトップヴィラ ルネ追浜』です。

 アドレスは横須賀市追浜東町1丁目です。追浜東町は、浦郷町、追浜町、追浜本町、追浜南町、湘南鷹取、鷹取、夏島町、浜見台の8町とともに人口29,556人の追浜エリアを形成しています。横須賀市北部に位置し、北部は横浜市金沢区の六浦地区、東部は東京湾、南部は田浦地域、西部は逗子市の池子地域に面しています。

 追浜は、沿岸部は埋立が進んでいて工場地帯が造成されています。内陸部には山林を切り開いた住宅地が目立ちますが山林も残り、特に鷹取山が有名です。商業地は「追浜」駅周辺に集まっています。

 沿岸部の夏島地区にある夏島貝塚は縄文初期の遺跡で、この頃から追浜には人が居住していたことがわかっています。戦前は横須賀市の他の地域と同様に、軍の施設が置かれていました。特に追浜海軍航空隊が有名で、戦後は、沿岸部の埋立地に
日産自動車追浜工場や関東自動車工業の本社などの大規模の工場が置かれました。

 現在は工業地帯としてはもちろん、横浜まで19分、品川まで38分と交通の便が良いため、
東京や横浜のベッドタウンとしても位置づけられています。近年は生産体制の縮小や海外シフトなども重なり、今後、いかに追浜を活性化させていくかが大きな課題となっています。

 「追浜」駅から本マンションまでは徒歩11分です。同駅を出て追浜銀座通り商店会の中を通り、駅から4つ目の信号を右折、さらに続く追浜東町商店会の中を通って、『ルネ追浜』の第騎攻茵疎茘軍攻茲使う高さ約26メートルのスカイエレベーターに乗ります。本マンションは第軍攻に当たり、『ルネ追浜』の中では最も遠いロケーションとなります。

 本マンションは
総戸数107戸ですが、第騎攻茵疎茘軍攻茲鮃腓錣擦徳躙与420戸の丘の上の街となります。第騎攻茲硫を通過して向かうルートですので、子供達の声や家族団らんの音を聞きつつ、それはそれで幸せな気分に浸りながらの帰宅経路となりそうです。

 第軍攻茲猟構蠅和茘恭攻茲箸箸發乏い眺められることで、コンセプトは「海と風のレジデンス」です。しかし、高台にあって遮るものがないため、住戸によっては眺めは抜群でしょうが、強風を受けるのではないかとも思われます。共用施設は、オープンラウンジやそれに隣接するキッズコーナー、また、パーティールーム等があるようです。

 間取りは3LDK・4LDKで田の字型が基本、専有面積67.88平米〜90.52平米のオールファミリータイプ、収納率10%内外の収納の多さもポイントです。販売価格は2,500万円台〜4,200万円台で、3LDK67.88平米が2,500万円台から、4LDK82.50平米が2,900万円台からあります。坪単価に換算すると、120万円〜157万円程度となります。

 2千万円台からの3LDK・4LDKに目を引かれますが、第恭攻茲任70.88平米の3LDK住戸が2,200万円台、坪単価107万円程度で分譲されたこともあり、今回の販売が特別安いというわけではなく、むしろ第騎攻茵第恭攻(第騎攻茵第恭攻莵腓錣擦栃振冂效渦128万円台)と比べてやや高めと言っていいでしょう。

 ただし、
標準相場をごくおおまかに試算すると、148万円[追浜坪単価]×0.959[駅距離補正]×0.989[地価下落補正]=坪単価140万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、1%程度割安との試算結果で、ほぼ適正価格と言えます。一方、横須賀市追浜東町の地価は昨年も下落しており、再開発の期待はありますが、今後とも地価上昇への転換はなかなか難しいかもしれません。販売開始は今月から、入居は来年2月を予定しています。

公式ホームページ ⇒ザ・ヒルトップヴィラ ルネ追浜

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| 新築マンション 横須賀市 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンコリーヌタワー横須賀中央駅前(新築)−再開発の鍵を握る地元資本タワー
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★ 京浜急行電鉄本線「横須賀中央」駅より徒歩2分の場所に立地するヤマザキ分譲・東急建設施工・地上26階地下2階建・総戸数280戸の『サンコリーヌタワー横須賀中央駅前』です。

 アドレスは横須賀市若松町3丁目です。「横須賀中央」駅周辺は、横須賀市はもとより三浦半島地域の商業、行政などの中心地です。同駅の北東側は埋立地を中心とした平地で商業地が広がりますが、南西側は高台であり三崎街道沿いと周辺に看板建築が残る上町銀座、中里、池の端などの古い商店街があるほかは住宅地や公園が造成されています。

 横須賀中央は
大日本帝国海軍横須賀鎮守府の門前町として誕生し発展、戦後は京浜地区の急速な発展に伴い横須賀市でも町並みが大きく変貌しましたが、自衛隊や在日アメリカ海軍が駐屯し基地や関連施設が市内各地に所在するために、現在も軍都としての一面があります。

 メインストリートは三崎街道の「横須賀中央」駅前から国道16号と合流する交差点までで「中央大通り」と呼ばれ、その周辺の若松町、大滝町近辺には市内唯一の百貨店となった「さいか屋」が立地するほか、各種小売店も軒を連ねているため年間を通して賑わっています。

 2000年代に入って、駅前の商業ビル群が老朽化していることから再開発計画を進行中です。すでに旧西友横須賀店跡地に、38階建て延べ約4・8万平方メートル規模の住宅・商業複合施設『ザ・タワー横須賀中央』が分譲中で、本マンションは『ザ・タワー横須賀中央』と比較される物件でもあります。

 このマンションは、
リーマンショック前に地上31階、延床面積約20,664屐∩躙与335戸で計画されていた「京急中央駅前ルネサンスタワー開発事業」が復活したプロジェクトです。事業主・売主は地元不動産業のヤマザキですが、全国各地の高層建築物も手がけているようです。設計は久米設計、施工は東急建設など、名の知られた会社が結集しています。

 コンセプトは「丘上の貴賓席」で、地盤の安定した高さ24mの高台に立地、ただそのためには駅から階段を上っていく必要があります。急傾斜地を含んだ立地のため、災害防止措置は十分にとられていることでしょう。敷地はかなり特異な形状ですが、堆積年代の古い安定した地盤で、制震構造をとり、高台のため海に近くても津波の心配はありません空地率は約77%で、緑地帯が広く取られています。

 眺望は
横須賀市外を見下ろすパノラマビューです。外観はファサードに雁行型のリズムやガラス素材などの意匠の変化を加え、シンプルでありながら豊かな表情を湛えています。エントランスホールは二層吹抜けの開放的な空間です。地下1階に岩盤浴とランドリーコーナーがあるのが面白く、人によってはアピールポイントとなることでしょう。

 駅前であるだけに、
アミューズメントから楽器店までさまざまな店舗がそろう「ザ・プライム横須賀」が徒歩2分多彩なショッピングゾーンの「横須賀モアーズシティ」が徒歩3分と、にぎわいの中心で生活することができます。他方、駅前だけにスナックや風俗関係の店舗等も近くに存在します。通学区の市立諏訪小学校は徒歩8分の距離となります。

 間取りは1K〜3LDKと幅広い層をターゲットとし、タワーらしいすっきりとしたプランですが、柱の室内への食い込みは気になります。設備は過不足ない標準的な印象で、二重床・二重天井など、構造面でも合格点です。

 販売価格は専有面積27.56平米〜82.97平米に対し1,690万円〜6,390万円、坪単価203万円〜255万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、164万円[横須賀中央坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価179万円となりますので、駅前タワーのプレミアムのため、上記坪単価レンジの中央値と比較すると28%程度割高との試算結果です。

 ちなみに、
1Kタイプを投資用として考えた場合、最も安い住戸が上記の通り1,690万円となります。「横須賀中央」駅徒歩2分、専有面積27.56平米、新築マンションの適正家賃は、『適正家賃.com』によれば7.8万円となりますので、表面利回り5.5%程度それほど高いわけではありません。

 ただし横須賀市中心部のランドマークタワーとしての存在感は大きく、賃貸に出しても客付けに困ることはなく、安定した収益が見込めることでしょう。地元の方のニーズが最も強いと思われますが、「横浜」駅への通勤にも快速特急で26分と便利です。近年人口減少が続く横須賀市ですが、このような再開発を梃子に更なる街のにぎわいが出てくるようになってほしいものです。

公式ホームページ ⇒サンコリーヌタワー横須賀中央駅前

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| 新築マンション 横須賀市 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス追浜(新築)−地元の期待を背負った坪100万円台の一流ブランド
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★ 京浜急行本線「追浜」駅よりエレベータータワーまで徒歩10分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・フジタ施工・地上7階建・総戸数709戸の『ザ・パークハウス追浜』です。

 アドレスは横須賀市追浜東町2丁目です。追浜東町は、浦郷町、追浜町、追浜本町、追浜南町、湘南鷹取、鷹取、夏島町、浜見台の8町とともに人口29,556人の追浜エリアを形成しています。横須賀市北部に位置し、北部は横浜市金沢区の六浦地区、東部は東京湾、南部は田浦地域、西部は逗子市の池子地域に面しています。

 追浜は、沿岸部は埋立が進んでいて
工場地帯が造成されています。内陸部には山林を切り開いた住宅地が目立ちますが山林も残り、特に鷹取山が有名です。商業地は「追浜」駅周辺に集まっています。

 沿岸部の夏島地区にある
夏島貝塚は縄文初期の遺跡で、この頃から追浜には人が居住していたことがわかっています。戦前は横須賀市の他の地域と同様に、軍の施設が置かれていました。特に追浜海軍航空隊が有名で、戦後は、沿岸部の埋立地に日産自動車追浜工場関東自動車工業の本社などの大規模の工場が置かれました。現在は工業地帯としてはもちろん、横浜まで19分、品川まで38分と交通の便が良いため、東京や横浜のベッドタウンとしても位置づけられています。

 近年は
生産体制の縮小海外シフトなども重なり、今後、いかに追浜を活性化させていくかが大きな課題となっています。地元ではその手がかりを再開発事業に求め、2007年に事業用地を藤和不動産(当時)が買収して本プロジェクトが開始されました。その後、藤和不動産は三菱地所レジデンスに統合され、郊外に強い藤和不動産のノウハウを活かして『ザ・パークハウス追浜』が誕生したわけです。開発計画が持ち上がってから約20年、紆余曲折を経た後の結実となりました。

 本マンションは、京浜急行線
「追浜」駅よりエレベータータワーまで徒歩10分開発面積約88,000平米、総戸数709戸の大規模マンションで、4つの庭園と2つの提供公園があり、小学校と隣接ファミリーが暮らしやすい環境に立地しています。また、大規模マンションならではの充実した共用施設を備え、それらを利用して、コミュニティ形成支援専門会社「有限会社セルフィッシュネス」マンション内のコミュニティ形成をサポートしています。

 標高59メートルの高さのヒルトップに立地しているため、1階からも見晴らしのきく眺望を楽しめます。丘の上まではエレベーターでアクセスし、日照・通風も良好、静けさやプライバシーも保たれます。緑地率35%、約19,000平米の緑地面積コンビニエンスショップ、スポーツアリーナまで備える多彩な共用施設も魅力です。

さらに、
オール電化、太陽光パネルの設置、カーシェアリング、雨水利用、屋上・壁面緑化、LED照明など環境への配慮を行うとともに、かまどベンチやマンホールトイレ、投光機セット(ガスボンベ式自家発電)、非常用飲料水生成システムの採用など災害対策にも配慮しています。

 そして何といってもその
魅力は平均坪単価130万円前後という価格の安さでしょう。三菱地所レジデンスの『ザ・パークハウス』ブランドで、そのクオリティを保ちながら、70平米台のファミリータイプが2千万円台前半で購入できるというのは大変魅力的です。ちなみに、三菱地所レジデンス副社長の言によれば、仕様は坪単価200万円程度の物件と遜色はないとのことです。

 販売は2011年10月からスタートし、同月には100戸超の契約となりました。この数値は横須賀市内では2004年3月以来、7年7ヶ月ぶりの売れ行きだったということです。評判が良かったのは、高台立地により遠方にそびえる富士山や丹沢、みなとみらいや八景島などの雄大な眺望を楽しめることや、日照、開放感、価格等だったということです。

 第1期の購入者データによれば、
購入者は地元横須賀市及び横浜市在住者が55%と過半を占め、年齢層は30歳代が最も多く全体の44%、次いで20歳代、40歳代の順となります。プレファミリー、一次取得者が多い一方で、地元買換え層も多くなっています。年収はボリュームゾーンが300万円〜800万円で78%、1,000万円以下が89%です。

 2011年秋から2012年9月まで第1街区278戸[A棟(パークフォート119戸)及びB棟(マウントサイドフォート159戸)]を販売し、間取り2LDK+S〜4LDK・専有面積72平米〜94平米に対し販売価格2,468万円〜4,088万円、坪単価にして113万円〜144万円という価格水準でした。

 A棟・B棟については、2011年10月第1期販売、2012年2月第2期販売、3月第3期販売、5月第4期販売、7月最終期販売と進み、最終期販売後に先着順住戸が30戸出ましたが、これも8月、9月に順調に成約が進み、9月末期には完売しました。目標は2012年夏までの完売でしたので、少し遅れたものの目標に添った形の売れ行きとなりました。

 その後、
第2街区[C棟(エアリアルフォート128戸)及びD棟(オーシャンフォート207戸)]の販売に移りました。こちらの内容は、間取り2LDK+S〜4LDK・専有面積71.40平米〜95.39平米に対し販売価格2,200万円台〜4,700万円台坪単価にして101万円〜166万円程度でした。C棟については昨年末までに完売し、本年1月からD棟先着順28戸と併せてE棟(サンシャインフォート)96戸の販売も開始されました。

 追浜エリアでは、本マンション以外にも
近接地で総合地所と長谷工コーポレーションが総戸数420戸の『ルネ追浜』の分譲を同時期に実施しており、双方で1,129戸にものぼるマンション分譲となっています。本マンションも第1街区では想定どおりのスケジュールで完売しましたが、通常は年間200戸から300戸ぐらいの需要と考えられるエリアだけに、第2街区以降の販売はややスローな状況です。

 しかしながら、
資材価格・人件費の高騰で、特に価格に敏感な郊外型のマンション開発は最近厳しくなっており、その中にあって坪単価100万円台から購入できる一流ブランドマンションの存在は希少です。標準相場をごくおおまかに試算すると、153万円[追浜坪単価]×0.975[駅距離補正]×0.989[地価下落補正]=坪単価148万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、10%程度割安との試算結果です。

 追浜東は郊外だけあって
直近の地価動向でもわずかに下落している点は気がかりですが、それでも物件としての割安感は十分で、一時凍結されていた追浜駅前再開発計画も再始動しており、期待が高まっています。今後もし景気が消費税増税の影響で腰折れせずに回復すれば、本マンションへの需要が再び強くなることも想定され、引き続き注目すべき物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス追浜

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| 新築マンション 横須賀市 | 20:25 | comments(0) | trackbacks(0) |