プライムアリーナ新百合ヶ丘(中古)−洗練の街で割安感ある築浅大型3LDK

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★ 小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅より徒歩5分の場所に立地する小田急不動産・三井不動産レジデンシャル旧分譲・三井住友&小田急建設共同企業体施工・地上14階地下1階建・総戸数393戸・2009年6月築の大規模マンション『プライムアリーナ新百合ヶ丘』です。

 アドレスは川崎市麻生区万福寺4丁目です。麻生区(あさおく)は川崎市の西端にあり、大小の谷と丘陵地が形成する起伏に富む地域であり、区内には多摩川の支流三沢川が、北部の黒川の地内を北流し、鶴見川の支流麻生川と片平川が区の中央部を南流しています。「麻生」という地名は、植物の麻に因むという説や、地形が川の両岸の谷間にあることから、崖を意味する地名「アズ・アス」が転訛したという説などがあります。

 麻生区域は『和名抄』に記された都筑(つづき)郡に含まれ、一部が橘樹(たちばな)郡に属していました。中世には、「麻生郷」という郷名が使われるようになり、北条氏の一族金沢時顕の所領だったこの地が、鎌倉幕府滅亡後、足利尊氏の所領になり、その一部は鎌倉の保寧寺(ほねいじ)へ寄進されました。後北条氏の時代には麻生、王禅寺、黒川、万福寺、片平、早野などの郷村名が見られます。

 万福寺は、明治22年の市制・町村制施行により柿生村大字万福寺となり、昭和14年に川崎市へ編入されました。万福寺村は小さい村だったので、明治以降に古沢村と五力田村と一緒になり村の運営を行いました。万福寺村は、水田が多い農村ながら水利には恵まれない、わずか13軒だけの静かな村だったようです。


 「新百合ヶ丘」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅北口から北西方向に歩き、新百合ヶ丘駅入口交差点を横断してはじめのY字路を右折した左手に立地します。ややアップダウンがありますが、「新百合ヶ丘」駅周辺の地形に比べれば穏やかな勾配です。

 緑が映え、文化が香る街「新百合山手」の中心を縦断する新しいストリート
「新百合山手中央通り」沿いに誕生したランドマークが本物件です。タウンセキュリティで守られた安心の街でもあり、両側にはきれいな並木道、昭和音大が移転開校し、真新しい川崎市アートセンターも近所です。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の9階に所在する専有面積96.09平米の3LDKです。三角形状の変形間取りで、15帖のLDも変形になっています。キッチンは3.6帖、洋室は8.2帖、6.3帖、5.5帖の3部屋です。収納は随所にあり、収納力は十分です。

 販売価格は7,480万円、坪単価257万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,547万円〜7,947万円、『イエシル』では9,090万円、『マンションマーケット』では6,756万円〜7,467万円、『ふじたろう』では7,127万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は7,769万円、坪単価267万円となり、販売価格は3.7%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は7,680万円、坪単価264万円との記録が残っています。

 安心の24時間有人管理、100パーセント地下駐車場、コンシェルジュサービス(宅配便・クリーニング受付等)、キッズルーム・ゲストルームなど共用施設は充実しています。築8年の築浅物件で、設備もまだ新しく、気持ちよく新生活をスタートすることができます。変形間取りではありますが、割安感があり、洗練された新百合ヶ丘エリアで大型ファミリー物件を探している方には十分価値ある物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:プライムアリーナ新百合ヶ丘
 価格:7,480万円 (税込)
 所在:川崎市麻生区万福寺4丁目
 交通:「新百合ヶ丘」駅徒歩5分
 面積:専有面積96.09平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プライムアリーナ新百合ヶ丘

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| 中古マンション 川崎市麻生区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
ゆりが丘ヴィレッジ(中古)−JIA25年賞受賞・緑に埋もれたヴィンテージ住宅
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★ 小田急小田原線「百合ヶ丘」駅より徒歩10分の場所に立地する第一ホテルエンタープライズ旧分譲・鹿島建設施工・地上4階建・総戸数82戸・1986年6月築の『ゆりが丘ヴィレッジ』です。

 アドレスは川崎市麻生区高石5丁目です。麻生の地名の由来は、古くから麻が自生しており、8世紀には朝廷に麻布を納めていたという記録が残っている点からです。麻生区は、川崎市の西北端に位置し、1982年7月に多摩区から分区する形で誕生した川崎市で最も新しい区です。行政・商業の中心となっている川崎区とは最も離れているため、「新百合ヶ丘」駅付近を川崎市の北部副都心と位置づけて、近代都市としての開発が行われました。

 商業だけでなく、小田急小田原線・多摩線を軸にした東京のベッドタウンとして発展が続いています。1960年代に入ると現在の麻生区域の丘陵地帯では急速な住宅地整備が進められ、整備地域内の人口は急増しました。その後も1974年に多摩線が開業して沿線付近が住宅地として開発され、また2000年以降には多摩線を意識した運行ダイヤにより都心へのアクセスが向上したことで、小田急不動産などのデベロッパーが積極的な開発・販売をした新興住宅地が沿線に多く存在しています。

 1998年度には建設省の都市景観100選を受賞、駅周辺では風俗営業を禁止しており、近年では、昭和音楽大学の誘致、川崎市アートセンターの建設、KAWASAKIしんゆり映画祭の開催など、川崎市の「芸術のまち構想」の一環として音楽や芸術に力を入れています。

 本マンションの立地する
高石は坂の多い街で、本マンションはその急斜面に階段状に貼りついて存在しています。「百合ヶ丘」駅からは南東方向に歩く道のりで、本物件の敷地内道路は平均勾配が17%程度もあり、住人は雑木林を配した通路と棟間の階段通路を通って各戸にアプローチすることになります。

 ゆりが丘ヴィレッジ計画は
1980年から1985年にかけて、1.85ヘクタールの斜面地に13の棟を配したものです。総戸数は82戸で、全戸分の車は12棟のピロティーに納まっています。各棟の最上階の住戸は4面開放、他の住戸はすべて3面開放で、50平米以上あるルーフバルコニーにはロームを客土した「地面」があり、庭いじりも造園もできるようになっています。

 住戸は
斜面に沿って南北に長く階段状に積層されており、敷地外周も棟間も百合ヶ丘の雑木林の構成種が植えられています。これにより風は流れ、野鳥は自由に飛び交い、陽光を受けた緑の光が差し込んでいます。このように、本マンションは「空間と環境」が生み出され、樹々は季節ごとに、年ごとに変化しています。竣工から25年以上経過し、本マンションは「緑に埋もれた住居」となり、環境は明らかに質が高まっています。

 本マンションを
設計したのは「斜面の魔術師」と言われたSUM建築研究所の井出共治氏で、本マンションは、井出氏の2010年没後の2012年、日本建築家協会25年賞を受賞しました。本マンションの建築は控え目でシンプルですが、住戸内部は開放的で、間取りの変更も容易とし、その思考と作業は気持ちの良い住空間を得るためのものでした。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積208.23平米の4LDKです。センターインの玄関で、PP(パブリック・プライベート)分離が明確になっており、南向きバルコニー・4面開放と、日照・通風に優れています。LDKは50.7帖(82.3平米)もあり、最近のマンションであればこれだけで4LDKが作れる広さを有しています。

 このLDKに連なる
ルーフガーデンは69.79平米の広さで庭造り等が可能、居室は洋室が10.4帖、8.6帖、8.3帖の3室和室が8.8帖全て8帖以上を確保、トイレは2つあります。もちろん収納は2つの倉庫を含めて豊富回遊可能なカウンター付きキッチンも秀逸で、間取りとしても優れています。

 販売価格は6,200万円、坪単価98万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、178万円[百合ヶ丘坪単価]×0.975[駅距離補正]×0.733[築年数等中古補正]=坪単価127万円なりました。一方、『マンションナビ』により対象住戸の自動査定をしたところ、5,960万円(坪単価95万円)〜6,370万円(坪単価101万円)となり、売出価格は価格帯レンジに収まっています。

 住人の方々が共に樹木を育て、そのことがコミュニティを育てて時を経るごとに一層良好な住環境となっていることはマンションの理想形と言えます。現在放送されているNHKドラマ「55歳からのハローライフ」のロケ地となっているのも、そのような落ち着いた中高年の住まいにふさわしいマンションとなっているからでしょう。

 建物と樹木がお互いに引き立てあうように、慈しみあうように、今後ともますます素敵な年輪を重ねていってほしいと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ゆりが丘ヴィレッジ
 価格:6,200万円 (税込)
 所在:川崎市麻生区高石5丁目
 交通:「百合ヶ丘」駅徒歩10分
 面積:専有208.23平米

詳細はこちら(ノムコムより)
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| 中古マンション 川崎市麻生区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |