(仮称)三鷹駅直結タワープロジェクト(新築)−人気要素満載で強気の価格設定か

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★ JR中央本線・総武線「三鷹」駅より徒歩1分の場所に立地する相鉄不動産&三菱地所レジデンス分譲、五洋建設施工、地上26階地下2階建・総戸数184戸(事業協力者住戸39戸含む)の『(仮称)三鷹駅直結タワープロジェクト』です。

 アドレスは三鷹市下連雀3丁目す。下連雀(しもれんじゃく)は1丁目から9丁目まであり、三鷹市の北部に位置します。北部は武蔵野市御殿山、同市中町、西部は上連雀、南部は野崎、新川、東部は牟礼に、それぞれ接しています。武蔵野台地にあり、玉川上水の流れに接しています。

 本地域の大半は住宅街ですが、「三鷹」駅南口付近や幹線道路沿いに商業地もあり、日本無線三鷹製作所やJCBカードセンターなどの事業所も見られます。三鷹市内で最も地価が高いところでもあります。

 1657年(明暦3年)1月の明暦の大火による神田連雀町(現在の千代田区神田須田町・神田淡路町付近)の被災者の移住地として1658年(万治元年)に神田連雀新田として開墾されたことに由来します。「連雀」とは小板を使った背負子のことで、江戸神田のその職人仲間が住んでいた町を連雀町と呼んでいたことが連雀の名の由来とする説もあります。

 1700年前後に新田開発の進捗とともに、連雀新田が連雀村と称され、京都(朝廷)に近い方を「上」と称し、江戸方に近い方を「下」と称す慣習により上連雀村に対して下連雀村となりました。


 「三鷹」駅南口から本マンションまでは徒歩1分で、ペデストリアンデッキにより駅に直結し、雨の日でも濡れずに駅まで行き来することができます。「三鷹」駅は、特快停車駅で、東西線始発駅でもあって、その利便性は中央線の中でも群を抜く存在です。三鷹駅南口西側中央地区再開発事業の一環で、平成16年の「まちづくり勉強会」の発足に端を発し、約13年もの構想の下に実現されるものです。本マンション下層階には商業施設やオフィスが入る予定となっています。

 地上26階建は、1970年から現在に至るまでに三鷹市で分譲された新築マンション217物件の中で
最高層となります。「三鷹」駅のランドマークタワーと言えば同駅北口徒歩2、3分の『武蔵野タワーズスカイゲートタワー』と『武蔵野タワーズスカイクロスタワー』があり、これらは階数がそれぞれ31階と28階なのですが、武蔵野市アドレスですので、このような「三鷹市最高層」というセールスが可能となっています。

 南口側の駅構内には
「アトレヴィ三鷹」があり、南口を基点に始まる「三鷹中央通り商店街」は、60年以上、地域に密着して営まれてきた歴史を有するとともに、約350メートルの通りの両側に100店舗を超える様々なお店が並んでいます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積40.06平米〜90.66平米で、現在判明しているHP情報だとタワー南東角、南西角に3LDKが配されています。全般に大きな専有面積の住戸が多く、JR中央線沿線にお住いの富裕ファミリー層をターゲットにしているように見受けられます。

 販売価格は今のところ未定です。指標としては、9年前に分譲された上記
『武蔵野タワーズ』の分譲時平均坪単価が383万円、3年前に分譲された『プラウドタワー立川』の分譲時平均坪単価が329万円、昨年分譲された『シティタワー国分寺』の分譲時平均坪単価が390万円といったところでしょうか。

 高い利便性を誇る「三鷹」駅直結徒歩1分の再開発タワー物件と、
人気要素をことごとく盛り込んだ本物件は、販売戸数も145戸とタワー物件にしては限られていることから、多少強気の価格設定でもあっさり完売できるポテンシャルがあります。平均坪単価が400万円を超えるのは確実と考えますが、各戸の専有面積が広く、グロスが張るだけに、どの程度まで単価を伸ばせるかが焦点なることでしょう。

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| 新築マンション 三鷹市 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
ベルジェンド 三鷹 ラ・ヴィエ(新築)−商店街・井の頭公園・ジブリの充実生活

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★ JR中央線「三鷹」駅より徒歩9分の場所に立地するベルフラッツ分譲・奥井建設施工・地上8階地下1階建・総戸数22戸の『ベルジェンド 三鷹 ラ・ヴィエ』です。

 アドレスは三鷹市下連雀3丁目です。下連雀(しもれんじゃく)は1丁目から9丁目まであり、三鷹市の北部に位置します。北部は武蔵野市御殿山、同市中町、西部は上連雀、南部は野崎、新川、東部は牟礼に、それぞれ接しています。武蔵野台地にあり、玉川上水の流れに接しています。

 本地域の大半は住宅街ですが、「三鷹」駅南口付近や幹線道路沿いに商業地もあり、日本無線三鷹製作所やJCBカードセンターなどの事業所も見られます。三鷹市内で最も地価が高いところでもあります。

 1657年(明暦3年)1月の明暦の大火による神田連雀町(現在の千代田区神田須田町・神田淡路町付近)の被災者の移住地として1658年(万治元年)に神田連雀新田として開墾されたことに由来します。「連雀」とは小板を使った背負子のことで、江戸神田のその職人仲間が住んでいた町を連雀町と呼んでいたことが連雀の名の由来とする説もあります。

 1700年前後に新田開発の進捗とともに、連雀新田が連雀村と称され、京都(朝廷)に近い方を「上」と称し、江戸方に近い方を「下」と称す慣習により上連雀村に対して下連雀村となりました。


 「三鷹」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅南口を出て南東方向に進み、むらさき橋交差点を右折して南下するルートか、三鷹駅前銀座商店街から本町通り商店街に入っていくルートのいずれも利用可能ですが、どちらのルートも商店の建ち並ぶにぎやかな道のりです。商店街の中を通る徒歩9分は体感的にごく短く感じられることでしょう。

 近いのは商店街だけではありません。
井の頭恩賜公園に徒歩5分、三鷹の森ジブリ美術館に徒歩7分など公園や人気の施設に近く、スーパーも駅前の東急ストア、スーパーナカヤ、地産マルシェなど事欠きません。「吉祥寺」駅には徒歩18分で、フラットな道のりですので、散策がてら又は健康のために歩くにはちょうどいい距離感です。

 ベルジェンドシリーズの特徴でもありますが、
敷地面積は291.33平米と狭く、ここにSTUDIO・STUDIO(ロフト付)・STUDIO+HANARE(離れ)・1DK・1LDK+SIC・1LDK+ルーフバルコニーといった単身者向きの小さな間取り(専有面積30.06〜42.77平米)で構成されます。ロフト、離れ、ルーフバルコニーといったプラスワンの付加価値を強調しているのが印象的です。HPに掲載されているキッチンスペースを中心に据えた間取りも魅力的です。

 現在は第1期先着順受付3戸の販売中です。こちらは
専有面積30.06平米〜42.77平米に対し販売価格2,990万円〜4,480万円、単純な坪単価換算では329万円〜346万円程度です。

 現在、同じ下連雀3丁目で
「三鷹」駅徒歩3分の好立地で『リビオ三鷹ステーションレジデンス』が分譲中ですが、普通借地権物件で平均坪単価326万円台とされています。こちらを基準として本マンションの価格水準を試算すると、坪単価326万円×0.911(駅距離補正)×1.111(所有権補正)=坪単価330万円が水準値となりました。

 上記価格レンジの中央値は338万円ですので、心持ち高めといった価格水準です。しかし、本マンションが上下階で価格差があまりない場合には、上層階がお得と考えることもできるでしょう。なお、
管理費は平米単価432円と高めですが、単身者に特化したマンションはこの傾向が強いので致し方ないかもしれません。

 三鷹市は、2005年度のインテリジェント・コミュニティ・オブ・ザ・イヤー世界1位に選出されるなど進んだ市政を有し、都市の便利さと緑豊かな自然とが調和する公園都市でもあります。住んでみてきっと満足できるエリアだと思います。

公式ホームページ ⇒ベルジェンド 三鷹 ラ・ヴィエ
 
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| 新築マンション 三鷹市 | 20:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス吉祥寺南(新築)−5千万円台で買える井の頭線徒歩圏ファミリー物件
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★ 京王井の頭線「三鷹台」駅より徒歩12分(S(サウス))・徒歩14分(N(ノース))(暫定緑地内ルートの場合で公道ルートの場合は徒歩13分(S)・徒歩15分(N))、京王井の頭線「井の頭公園」駅より徒歩15分(S)・徒歩13分(N)の場所に立地する住友不動産分譲・三井住友建設施工・地上6階地下1階建・総戸数268戸<193戸(S)、75戸(N)>の『シティテラス吉祥寺南』です。

 アドレスは三鷹市牟礼3丁目です。牟礼(むれ)は、1丁目から7丁目まであり、人口は19,341人(2009年12月1日現在)です。三鷹市の東部に位置します。武蔵野台地にあり、玉川上水に接しています。 地域の北部は井の頭に、西部は三鷹市下連雀に、南部は北野、新川、世田谷区北烏山に、東部は杉並区久我山に接しています。

 地域の多くは
住宅街からなります。20世紀半ばの三鷹市の人口急増期の象徴でもあった牟礼団地があり、関東初の公団住宅として三鷹市史でも取り上げられていますが、現在は建て替えられています。能美防災などの企業が事業所を設けています。幹線道路は、人見街道、連雀通りなどが通ります。鉄道は通っていませんが、京王井の頭線「久我山」駅−「吉祥寺」駅のいずれかの駅が最寄りとなる部分が多いです。幹線道路沿いに商業地があります。

 「三鷹台」駅から本マンションまでは徒歩12分〜14分です。同駅南側からビルやマンション等が立ち並ぶ道南西方向に進み、玉川上水に架かる宮下橋を渡って、牟礼の里公園を右手に見つつ、人見街道と合流して更に進んだ右手に立地します。標高50メートル前後の武蔵野台地の高台の上フラットに歩くルートです。地域の中心駅となる「吉祥寺」駅へは徒歩だと30分以上かかりますが、自転車を使えば8分ほどで行けますので、自転車で「吉祥寺」駅まで行って通勤する方法も考えられます。

 本マンションは、
昭和30年代に東京のベットタウンとして誕生した三鷹台団地の最も吉祥寺寄りの再生プロジェクトの最終街区で、総開発面積は約16,000平米超と広大です。周辺は第一種低層住居専用地域で高層建築物がなく空が広く感じられます。隣の街区でも戸建て住宅の整備が進められています。

 敷地から徒歩1分の場所には、夜12時までオープンしている「サミットストア」が立地するほか、「いなげや」「西友」徒歩5分圏にあります。また通学区の「市立高山小学校」へは徒歩3分、「市立第三中学校」へは徒歩8分でお子様にも安心の距離、周辺には私立の教育機関も多く存在しています。

 本マンションは、上記の通り
16,000平米超ある開発地に6階建て5棟構成の総戸数268戸、ケヤキ、シラカシなど既存樹の一部を残し、約2万本の樹木を植樹するなどして、約3,600平米の緑地面積を確保しています。地区計画によって容積率や建蔽率が低く抑えられており、20メートルの高さ制限もあるため、結果として良好な住環境が保たれるプランニングが実現、周囲の地域の高さ制限もあり、上層階からは開放的な景色が広がります。

 外観は、
上質感あるつくりにバルコニーのガラス手摺りや落ち着いた印象のタイル、コンクリートの打ち放しなどの組み合わせ印象的なファサードに仕上げています。建物を囲うように直線的なラインを構成するパーゴラを配することで、奥行きのある視覚効果を与えています。エントランスホールは二層吹抜けで、共用部には格調の高さを感じます。駐輪場を1住戸3台分確保するなど、暮らしやすさへの配慮も感じます。

 間取りは70平米台の3LDKが中心で、地元を中心にファミリー層からの支持が高くなっています。現在は第1期・第2期先着順19戸販売を行っており、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積67.11平米〜84.37平米に対し販売価格4,980万円〜7,980万円、坪単価245万円〜313万円程度で、これまでの販売住戸における平均坪単価は273万円台です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、239万円[坪単価]×0.927[駅距離補正]×1.019[地価上昇補正]=坪単価226万円となり、本物件は標準相場より2割程度高いとの試算結果です。それでも京王井の頭線沿線物件でファミリータイプの住友不動産の新築マンションが5千万円台で購入できる、というのは魅力的です。

 施工が今話題の三井住友建設ですが、住友不動産は、現在分譲中のマンションに偽装を行った旭化成建材は関与していないと発表していますので一安心です。住友不動産物件の長所の一つである管理費の安さは本マンションにも当てはまり、平米単価189円とリーズナブルです。駅距離は多少ありますが、それでも牟礼アドレスでは条件の良い方で、私は本物件には好印象を持ちました。

公式ホームページ ⇒シティテラス吉祥寺南 

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| 新築マンション 三鷹市 | 21:41 | comments(0) | trackbacks(0) |