トップさがみ野第3(中古)−築30年弱で価格85%下落、生活利便施設アクセス良好
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★ 相鉄本線「さがみ野」駅より徒歩10分の場所に立地する杉山商事旧分譲・1987年7月築・地上3階建・総戸数16戸の『トップさがみ野第3』です。

 アドレスは神奈川県海老名市東柏ケ谷1丁目です。東柏ケ谷(ひがしかしわがや)は1丁目から6丁目まであり、人口は2014年1月1日現在で14,516人です。海老名市内北東端に位置し、地内は住宅と工場が大半を占めています。西で柏ケ谷及び綾瀬市寺尾北、北で座間市さがみ野・座間市東原及び座間市ひばりが丘、東で大和市上草柳・大和市桜森及び綾瀬市蓼川、南で綾瀬市大上とそれぞれ接しています。

 周囲を座間市・大和市・綾瀬市に囲まれ、海老名市の他地域とは柏ケ谷と100メートルほど接しているのみであり、ほとんど飛地のような状態になっています。もともとは柏ケ谷の一部でしたが、京浜工業地帯からの工場移転に伴う人口増加によって単独の町として成立しました。

 本マンションの
最寄り駅は「さがみ野」駅で、徒歩10分です。同駅は1日平均乗降人員37,221人(2014年)で、北口と直結している駅ビル「さがみ野ショッピングプラザ相鉄ライフ(さがみ野ライフ)」には、「そうてつローゼンさがみ野店」、「ハックドラッグさがみ野店」「TSUTAYAさがみ野駅前店」などが入っています。

 その
「さがみ野」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅南口から南西方向に進んだ住宅街の中に立地します。道のりはフラットで台地上にありますので、地盤も良さそうです。上記の駅ビルのほか、スーパー「マルエツ」や「食品館あおば」にはそれぞれ徒歩12分とやや距離がありますが、コンビニ「サンクス」には徒歩2分、ドラッグストア「クリエイトS・D」には徒歩3分の便利さです。

 対象住戸は、地上3階建て建物の3階に所在する専有面積20.11平米の1Kです。南西向きバルコニーで玄関を入るとすぐキッチンスペースという、よくある1K間取りとなっています。キッチンから引き戸を開けると12.75平米(約7.8帖)の洋間があり、ワイドな物置とユニットバスが付設されています。

 洋間からの開口部は普通の大きさですが、
バルコニーはワイドスパンで有効活用もできそうです。最上階ですので、人目もそれほど気にならないでしょう。図面上洗濯機置場は室内には見当たらないため、バルコニー設置かもしれません。

 販売価格は260万円、坪単価43万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、240万円(坪単価39万円)〜340万円(坪単価56万円)となり、本物件の提示価格はこのレンジ内の低位部に収まっています。

 また、本物件の
年間想定家賃収入は34.8万円で、表面利回り13.38%と高率ですが、管理費月額7,000円、修繕積立金月額5,000円ですので、これらを家賃収入から引いた実質利回りは7.8%となり、築年数を考慮すれば、それほどうま味のある物件とも言えないところです。なお、仲介手数料は売買代金の4%+2万円であり、12.4万円となります。

 本マンションの
分譲時坪単価は304万円ですので、築29年で85%価格が下落したことになります。購入時には築30年足らずでそこまで価格が下落するとは思ってもいなかったことでしょう。お手ごろ価格になった本物件、生活利便施設へのアクセスは良好なため、賃貸需要は底固いかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:トップさがみ野第3
 価格:260万円 (税込)
 所在:神奈川県海老名市東柏ケ谷1丁目
 交通:「さがみ野」駅徒歩10分
 面積:専有20.11平米

詳細はこちら(ノムコムより)
トップさがみ野第3

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| 中古マンション 海老名市 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |