セボン馬事公苑(中古)−ホームエレベーターを有する新規リノベの魅力

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★ 東急世田谷線「上町」駅より徒歩9分、同田園都市線「桜新町」駅より徒歩14分の場所に立地するセボン/大伸フード旧分譲・大日本土木施工・2000年9月築・地上3階建・総戸数15戸の『セボン馬事公苑』です。

 アドレスは世田谷区桜3丁目です。桜は、世田谷城(応永年間から1590年まであった中世の平山城)内にある御所桜という桜の木に因み、明治初期に世田ヶ谷村の小字、桜木とされました。1879年(明治12年)12月1日、この地に桜学校(下町円光院本堂仮校舎、現:桜小学校)が完成し、その頃から慣習的に当地域は小学校名により木の文字を省いて「桜」と呼ばれるようになりました。1966年(昭和41年)、世田谷区世田谷より「桜」として分離し、現在に至っています。

 また、本物件は馬事公苑に近いのも特徴です。馬事公苑は、日本中央競馬会(JRA) が運営する馬事普及の拠点で、1940年の第12回東京オリンピックに向けて日本の馬術選手を育成する目的で、1934年(昭和9年)に当時の帝国競馬協会が約5万坪の土地を30万円で購入し、開設されました。同大会は日中戦争の影響で中止となりましたが、第二次世界大戦後の第18回東京オリンピックでは馬場馬術競技の会場となりました。

 馬事公苑は現在、22万平米の広大な敷地を有し、美しい花壇や500本の桜の他、藤や梅など、季節ごとにそれぞれの花が目を楽しませてくれます。


 「上町」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅からは世田谷通りを南西方向に歩くルートで、桜ケ丘交番交差点を過ぎて、藍屋の角を右折して右手に所在します。わずかに上りとなっていますが、気になるほどではありません。「桜新町」駅からは徒歩14分で、こちらは住宅街の中をひたすら北上するルートですが、歩けない距離ではありません。

 世田谷通りから一本奥に入った立地で、周辺は閑静な住宅街を形成しています。また、世田谷通り沿いにはコンビニやスーパーのほか各種店舗がみられ、利便性は良好です。

 ブラウンを基調としたサイディングとタイル貼り仕上げの外観で、一見、戸建を思わせます。敷地内には
ヨーロッパの街並みを連想させる石畳を挟んで2棟の建物が並んでおり、エントランスはレンガ調のゲートが設けられています。

 全戸3フロアとルーフバルコニーを備えた3階建メゾネットタイプとなる中古タウンハウスで、90平米以上のゆったりした空間を確保しています。また、上下階への物音も気にしなくてよいので、小さな子供がいる家庭でも安心です。なお、モニター付オートロック設備もあります。バスルームには、ドライ・ミストサウナが楽しめる温式サウナシステムを標準装備しているのもポイントです。

 対象住戸は、
地上1階〜屋上に位置する専有面積107.63平米の3LDKです。専用庭の付いたポーチから玄関に入り、1階は水廻りと6帖洋室、2階は15.3帖のLDK、3階は6.7帖と6.1帖の2洋室、そして屋上ルーフバルコニーは17帖の広さです。

 ホームエレベーターがあるのが特徴で、階段の苦労もなくなります。トイレは1階と3階の2か所にあり、収納は専有面積に比してやや少なめですが、3階にウォークインクローゼットが付いています。

 本年7月に内装リノベーションが完了し、システムキッチン(食洗機・浄水機能付水栓含む)、ユニットバス(1616サイズ/浴室乾燥機付)、洗面化粧台、シャワートイレ、ガス給湯器(追焚機能付)、洗濯機パン、建具、下足入れ、照明器具・ダウンライトを新規に交換し、フローリング・天井・壁クロスを張り替えました。

 管理費16,140円/月(平米単価150円/月)、修繕積立金21,530円/月で
月額合計37,670円と標準的ですが、敷地内駐車場使用料が無料なのは助かります。また、売主物件なので、仲介手数料が不要なのもありがたいところです。

 販売価格は5,870万円、坪単価180万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,242万円〜5,641万円、『マンションマーケット』では5,140万円〜5,678万円、『ふじたろう』では5,636万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,150万円〜6,592万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,590万円、坪単価172万円となり、販売価格は5.0%割高との試算結果です。しかし、ほぼフルに近いリノベを行っていますので、これが自動査定と販売価格の差額であると考えることもできるでしょう。

 駅からはやや遠いものの、この界隈は
街並みが整い、魅力的な生活環境を有しているところです。リノベーションで新品同然となった住まいに家族でじっくり腰を落ち着けて、永く暮らしていくには格好の物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:セボン馬事公苑
 価格:5,870万円 (税込)
 所在:世田谷区桜3丁目
 交通:「上町」駅徒歩9分
 面積:専有面積107.63平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セボン馬事公苑

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| 中古タウンハウス 世田谷区 | 20:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
セボン世田谷桜(中古)−坪180万円、手頃なタウンハウスで楽しむ世田谷生活
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★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩15分、同世田谷線「上町」駅より徒歩9分の場所に立地するセボン旧分譲・2003年11月築・鉄骨造・地上3階建・総戸数12戸の『セボン世田谷桜』です。

 アドレスは世田谷区桜3丁目です。桜は、世田谷城(応永年間から1590年まであった中世の平山城)内にある御所桜という桜の木に因み、明治初期に世田ヶ谷村の小字、桜木とされました。1879年(明治12年)12月1日、この地に桜学校(下町円光院本堂仮校舎、現:桜小学校)が完成し、その頃から慣習的に当地域は小学校名により木の文字を省いて「桜」と呼ばれるようになりました。1966年(昭和41年)、世田谷区世田谷より「桜」として分離し、現在に至っています。

 また、本物件は
馬事公苑に近いのも特徴です。馬事公苑は、日本中央競馬会(JRA) が運営する馬事普及の拠点で、1940年の第12回東京オリンピックに向けて日本の馬術選手を育成する目的で、1934年(昭和9年)に当時の帝国競馬協会が約5万坪の土地を30万円で購入し、開設されました。同大会は日中戦争の影響で中止となりましたが、第二次世界大戦後の第18回東京オリンピックでは馬場馬術競技の会場となりました。

 馬事公苑は現在、
22万平米の広大な敷地を有し、美しい花壇や500本の桜の他、藤や梅など、季節ごとにそれぞれの花が目を楽しませてくれます。

 本マンションは、
東急世田谷線「上町」駅より徒歩9分、同田園都市線「桜新町」駅より徒歩15分の立地ですが、通勤通学には「桜新町」駅利用の方が多いのではないかと思われます。「桜新町」駅西口から住宅街の中北北西の方向に歩き、世田谷通りを横断した左手に位置します。途上に『サミットストア』がありますので、帰宅の際のお買い物に便利用できます。

 また、本物件の
向かいにはファミリーマートもあります。「上町」駅からだと『スーパーオオゼキ』が安くて便利です。ゴルフ場、ボーリング、バッティングセンターやゲームセンターが集まる娯楽施設である『オークラランド』まで徒歩3分ですので、気晴らしによいでしょう。

 世田谷通りは交通量がある道路ですが、本物件はそこから一歩奥まっていますのでそれほど気にはなりません。周辺は低層マンションや戸建が立ち並ぶ閑静な住宅街です。徒歩約5分のところには上記の通り緑豊かな馬事公苑や、多くの樹木が植えられた東京農業大学のキャンパスがあり、自然を身近に感じることができる地域です。

 本物件は
中古タウンハウスであり、屋上にルーフテラスを設けた全戸3階建てのメゾネットタイプで、戸建の感覚を味わえます。外壁は落ち着いた茶系のタイル貼りエントランスはグレーと黒のブロック塀で黒い門扉がはめ込まれ、スタイリッシュで重厚感があります。

 便利な
宅配ボックスも設置され、管理体制は巡回管理オートロック・ディンプルキーなど防犯面にも配慮されています。各戸の広さは74.43平米台〜89.56平米台、間取りは3LDKCATV・浄水器・浴室換気乾燥暖房機が装備されています。

 全てが戸建て感覚、1階から屋上のルーフバルコニーまでを占めますので、お子様の足音など、下階を気にする必要がありません各階にはバルコニーがありませんが、ルーフテラスからは新宿のビル群が望めます。

 対象住戸は、82.61平米の3LDKです。1階に5.7帖の洋室と水廻り、2階に14.3帖のLDK、3階に6.4帖と5.9帖の2洋室があり、屋上は広々としたルーフテラスです。1階の浴室は1418サイズ、トイレは1階と3階の2か所にあります。タウンハウスの割には収納が少ない印象です。

 管理費は月10,300円と安いのですが、修繕積立金は月31,000円と高めです。また、RC造ではなく、耐用年数の短い鉄骨造ですので、融資期間が十分取れるか、金融機関と相談する必要がありそうです。

 販売価格は4,490万円、坪単価180万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,031万円〜4,330万円『マンションマーケット』では4,046万円〜4,480万円『ふじたろう』では4,188万円『おうちダイレクト』では5,066万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,425万円、坪単価177万円となり、販売価格は1.5%割高との試算結果です。

 中古タウンハウスは中古マンションより割安で購入でき、かつ、戸建て感覚で住めるというメリットがあります。駅からは遠いですが、周辺に緑が多く、世田谷らしい生活をご家族で楽しむには格好の物件です。販売価格も当初の値付けより若干下げているようですので、ニーズがマッチする方には狙い目かと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:セボン世田谷桜
 価格:4,490万円 (税込)
 所在:世田谷区桜3丁目
 交通:「桜新町」駅徒歩15分
 面積:専有面積82.61平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セボン世田谷桜

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| 中古タウンハウス 世田谷区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |