風の杜(中古)−庭園を後世に残すためのユニークなコーポラティブハウス
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★ JR京浜東北・根岸線「大森」駅より徒歩6分の場所に立地する2006年7月築・白石建設施工・地上3階地下2階建・総戸数11戸の定期借地物件『風の杜』です。
 
 アドレスは大田区山王1丁目です。山王は、大田区の北東部に位置します。北は品川区西大井・大井にそれぞれ接し、東はJR東海道線の線路に接し、品川区南大井・大田区大森北にそれぞれ接します。南は環七通りに接し、これを境に大田区中央に接します。西も環七通りに接し、これを境に大田区南馬込に接しています。

 町域内を南北に
池上通りが通り、町域東部は「大森」駅の西口にあたり、同駅周辺及び池上通りには商店やビルが立ち並び、その他は住宅地となっています。山王といえば、かつては文化人や実業家、政治家の邸宅が並ぶ著名な高級住宅地であり、現在も山王1丁目、2丁目を中心に当時を忍ばせる洋館が点在しています。

 「大森」駅から本マンションまでは徒歩6分です。大森駅ビル「RaRa」を出て池上通りを左折、山王交番前交差点を右折して山王小学校を左手に見ながら北西に歩き、初めの曲がり角を右に曲がった左手に所在します。ややアップダウンはありますが、気になるほどではありません。

 本物件は
コーポラティブ住宅として2006年TEPCO快適住宅コンテスト佳作を受賞しました。本プロジェクトは、この街に古くから住む地主さんの思いからスタートしました。いずれ相続が発生すると、この土地の一部を手放さなくてはならなくなり、細分化により豊かな緑は無くなってしまうだろう、街にとっての資産とも言えるこの豊かな緑をなんとか残したいいう「思い」が、基本理念となっています。

 したがって、本プロジェクトでは
「環境共生」が追求されています。しかし、それは個人では実現できないので、「同じ価値観を持つ人との共同事業」としてコーポラティブハウスという形態が選択されたのです。敷地南には本物件の共有価値として日本庭園が残され、全ての住戸がこの庭に面し、この庭を通って玄関に入るように配置されます。すなわち、誰もがこの庭の豊かさを日常の中で享受することができるようにデザインされているのです。

 しかも、本プロジェクトは、
「つくば方式」という、一般の定期借地権に建物譲渡特約を組み合わせて改良された事業方式を採用しました。一般の定期借地権が更地にして返還するというスクラップ&ビルドを助長する内容となっているのに比べ、この事業方式では、契約が終了する60年後に建物を壊さずに地主に譲渡します。当初、入居者により整備された住環境は、長期にわたり良好な環境のストックとして保全され、次の世代の利用者へと受け継がれることになります。

 地図で見ると、本物件は確かに
南側庭園を囲む逆U字型に建物が配置されています。この日本庭園を残すために本事業が成立したというユニークで特筆すべき物件だと考えます。門を入ると木々が生い茂り、小さな池につながる小川が流れ、初夏には、オタマジャクシが泳ぎ、カエルに成長する過程が見られるそうです。住人たちはメジロ、ウグイス、ヒヨ、オナガなどの鳴き声で目覚めるという、城南の市街地にいながら高原のリゾートにいるような生活です。

 ただし、
築10年を経て、この豊かな自然環境を守りつつ建物等のメンテナンスを自分たちで行っていくには、相当強固なコミュニティ意識がいるものと思われます。これからまさに、「コーポラティブハウス」の真価が問われる時期にさしかかったと言えそうです。
 
 対象住戸は
地上3階建て建物の2階に所在する専有面積98.80平米の2SLDKです。玄関から入るとすぐに22.5帖のダイニングキッチンとなり、アイランド式のキッチンが中央付近に位置しています。リビングは別部屋形式で6帖、ダイニングからもリビングからも入れる開放的な和室が4.9帖、バルコニー付の洋室が4.4帖、玄関側の小さな洋室が3.6帖となります。

 水廻りはキッチン奥に壁に沿って並べられ、トイレは2つあります。収納は3.8帖の納戸をはじめ大容量といってよく、当初のオーナーの使い勝手に合わせたユニークな設計がされており、これはこれでうらやましい間取りだと思います。

 上記の通り定期借地権物件で、
借地期間は2065年7月まで借地料(月額)は31,850円です。管理費は月額23,220円、修繕積立金は月額14,330円、その他月額費用1,364円と合計で70,764円が毎月かかる費用です。

 販売価格は5,290万円、坪単価177万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、5,898万円〜6,297万円で(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)、対象住戸は割安との試算結果です。

 バルコニー側には庭園の緑とその木漏れ日がいっぱいに広がります。強い日差しを遮るだけでなく、葉の間を通して風が入ってくるため涼しく、冬になると、この緑のカーテンの葉が落ちて日が入り温かいのだそうです。また、壁には外断熱材も入れてあり、寒さを防いでいます。

 価格は定期借地権物件としてリーズナブルですが、メンテナンスには費用と手間が必要で、本物件の理念に共感し、協力していく志が必要でしょう。ぜひ永続する価値として、後世に美しい資産を残してほしいと思います。

 種別:中古コーポラティブハウス
 名称:風の杜
 価格:5,290万円 (税込)
 所在:大田区山王1丁目
 交通:「大森」駅徒歩6分
 面積:専有面積98.80平米

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風の杜

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| 中古コーポラティブハウス 大田区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |