サンクレイドル梅島(中古)−駅徒歩16分がネックだが築浅3LDK2,700万円台が魅力

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★ 東武伊勢崎・大師線「梅島」駅より徒歩16分の場所に立地するアーネストワン旧分譲・ファーストカルデア施工・地上8階建・総戸数34戸・2009年2月築の『サンクレイドル梅島』です。

 アドレスは足立区梅田3丁目です。梅田は、足立区中部に位置し、1丁目から8丁目まであります。隣接する地域は、北は梅島、東は足立、南は荒川を挟んで千住、西は関原および西新井栄町となっています。住居表示実施前までは梅田町と呼ばれていました。

 風土記の記述によると、その昔この地域一帯は海に面した河口付近の沿岸地帯であったという記述が見られます。大河の河口部に当たるために堆積物が広がり、そこを埋め立てして新田が開かれたということで、埋め立てられた低湿地帯のこの土地を「埋田」と呼び、それが美称されて「梅田」となったとされています。なお、大阪市の「梅田」とは低湿地帯だったことが共通しています。

 この地域は東京湾からも遠くなく、旧荒川(隅田川)が蛇行しながら流れている状況から、梅田が開発された頃は梅田付近が東京湾の入り江で、荒川の河口に隣接していたのだと推測されます。


 「梅島」駅から本マンションまでは徒歩16分です。同駅を南側に出て、マクドナルドや吉野家がある通りを南下し、郵便局を右手に見ながらさらに南下、佐竹稲荷神社を右手に見つつ、梅島第二小学校を左側に過ごしてさらに南下した左手に所在します。もう少し南に歩けば荒川なのですが、首都高速中央環状線がそれを遮っています。道のりは海抜すれすれのところをわずかに上る地形となります。

 上記のように駅からの徒歩距離は遠いのですが、本マンションから
バス停までは徒歩4分で、このバスを利用して東京メトロ千代田線「町田」駅まで行くことができます。

 北東角地に建つ明るいベージュ系タイルを基調とした外観です。
間取りは1LDK+S〜3LDK、広さは56.48平米〜79.41平米でDINKS、ファミリーに適しています。各住戸には、御影石を使用した高級感ある玄関、追い焚き機能付きユニットバス、浴室換気乾燥機、シャワートイレ、ケーブルテレビ、BS、CSアンテナ等、充実の設備が整っています。

 防犯設備としてモニター付きインターホン、オートロックシステム、防犯カメラが設置されていおり、宅配ボックスもあるので、留守時の荷物の受取に重宝します。本マンションより徒歩9分圏内に中学校、小学校、スーパー、コンビニエンスストア、金融機関、郵便局、医療機関等があります。

 対象住戸は、地上8階建て建物の
最上階に所在する専有面積67.54平米の3LDKです。南・西向き角部屋のワイドスパンで、廊下面積が少なく、LD12.3帖、キッチン3.3帖、和室が5.5帖、2洋室が6.1帖、5.0帖と十分な広さです。収納はウォークインクローゼットと押入れがあって十分な容量です。洗面室の狭さが弱点ですが、他にはこれといった欠点は見当たりません。

 販売価格は2,780万円、坪単価136万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,582万円〜2,781万円、『イエシル』では2,655万円、『マンションマーケット』では2,823万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,394万円〜3,357万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの>自動査定の平均は2,759万円、坪単価135万円となり、販売価格は0.8%割高との試算結果です。

 まだ築8年の3LDK・最上階角部屋が2千万円台で購入できるわけですから、掲載サイトのアクセス数上位になっています。一方、駅から徒歩16分はやはり徒歩では遠さを感じさせる距離ですので、自転車通勤・通学が通常の交通手段となりそうです。

 種別:中古マンション
 名称:サンクレイドル梅島
 価格:2,780万円 (税込)
 所在:足立区梅田3丁目
 交通:「梅島」駅徒歩16分
 面積:専有面積67.54平米

詳細はこちら
サンクレイドル梅島

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| 中古マンション 足立区 | 19:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
デュオ北千住(中古)−駅近へのアンチテーゼ・築4年2千万円台ファミリー物件

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★ 東京メトロ千代田線「北千住」駅よりバス10分(バス停「西新井橋」)徒歩3分の場所に立地するフージャースコーポレーション旧分譲・川村工営施工・2013年1月築・地上8階建・総戸数60戸の『デュオ北千住』です。

 アドレスは足立区関原1丁目です。関原(せきばら)は、足立区中部にあり、荒川放水路の土手の北側、足立区を南北に貫く尾竹橋通りの東に位置します。古くから市街地が形成されたために細く入り組んだ路地が多く、住宅地や商店が軒を連ねる下町です。隣接する地域は北は西新井栄町、東は梅田、南は一級河川荒川放水路を挟んで対岸に千住元町、西は本木及び西新井本町となります。

 1970年(昭和45年)に住居表示を実施した際に、現在の関原2丁目に所在する関原不動院大聖寺にちなんで命名されました。しかし、住居表示実施前からこの地域では「関原」の呼称が用いられており、1929年(昭和4年)に現在の関原3丁目に開設された本木尋常高等小学校関原分教場が、「関原」が公的機関の施設名に用いられた最古の例です。なお、この分教場は後に足立区立関原小学校分校となり、廃校時は東京23区最後の分校となっていました。


 「北千住」駅からはバス10分で「西新井橋」バス停下車、徒歩3分で本マンションに着くこととなります。ただ、バス便がそれほど多いわけではなく、例えば「西新井橋」バス停から「北千住」駅行きが平日午前7時台4本、8時台3本です。「北千住」駅まで自転車で通勤している方もいらっしゃるようで、その場合所要時間は15分程度のようです。「梅島」駅までは徒歩19分ですが、最短距離では細い道をくねくねと縫って歩くルートとなります。

 三方道路の恵まれた敷地に誕生した本マンションの外観は、さまざまなテクスチャーを醸し出す白もしくは明るいグレーを基調としました。 周辺に調和するよう施された緑のマリオンは、スタイリッシュな印象を描き、白いタイルは足元の鮮やかな緑を際立たせています。空間に一歩入ると意匠を施した壁があり、ホールの天井にはダークブラウンが交差するなどデザイン性を高めています。 ホールにはソファとテーブルを配し、待ち合わせや歓談などの交流の場となるよう設計されています。

 築4年ですので設備も新しく、幅約80cmの静音ワイドシンク、浴室換気暖房乾燥機、追い焚き機能付き低床式バスタブ、汚れがつきにくい節水トイレ、洗面室はリネン庫や三面鏡裏、洗面台下の収納スペース、BS、CSアンテナ、ケーブルテレビ等が用意されています。

 敷地内には季節を彩る美しい植栽(東京都基準の1.5倍の植栽計画)があるほか、便利なノンタッチキー採用(専用のリーダーにかざすだけでエントランスドアが解錠)、ディンプルキー、24時間利用可能のごみ置き場、宅配BOX、防犯カメラ、テレビモニター付きインターホン、オートロックシステムなど、
必要とされる機能は過不足なく設置されています。駐車場は歩車分離式の安心設計で22台分が敷地内に用意されており、現在空きがあります。

 日常のお買い物は100円ショップも入っている関原ショッピングプラザが徒歩8分で便利です。もちろん、ビッグターミナル駅である「北千住」駅に行けば、駅直結のルミネや成城石井等のスーパーなど都市の利便性を存分に享受できます。また、本マンションから徒歩5分内には保育園、幼稚園、小児科、公園があり、通学区の関原小学校は徒歩10分、足立区は小学校の選択制も可ということです。

 本マンションが北千住エリアでないのは事実ですが、そのアピールポイントは、間取りは2LDK+S〜4LDK、広さは64.58平米〜87.86平米で少人数ファミリーまたはファミリーに適したマンションでありながら
2千万円台で購入できる価格の安さにありました。例えば角部屋3LDKで2,700万円台から、82平米台住戸が2,900万円台、最後まで残った1階庭付き住戸は2,198万円でした。平均では70平米台住戸が2,600万円台で、平均坪単価124万円台でした。

 対象住戸は
地上8階建て建物の4階に所在する専有面積64.78平米の3LDKです。南向きにつき、日当たり・眺望良好で、バルコニーからはスカイツリーが望め、夏には花火も楽しめます。典型的な田の字型住戸ですが、この価格帯ですとそれもむしろ安心感があります。

 玄関から入り、まっすぐな廊下を直進すると横長リビングの10.8帖LDとなります。中和室は4.5帖で押入付、キッチンは3.4帖でカウンター付です。共用廊下側の洋室は6帖と4.5帖で、水廻りは間取り中央左右に振られて浴室は1418サイズがしっかり取れています。収納はウォークインクローゼットがないのが残念ではありますが、各居室にクローゼットが付き、標準的な容量です。
室内はきれいに使われており、リフォームの必要はなさそうです。

 販売価格は2,350万円、坪単価120万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,193万円〜2,392万円、『イエシル』では2,618万円、『マンションマーケット』では2,032万円〜2,238万円、『ふじたろう』では2,274万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,330万円、坪単価119万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,488万円、坪単価127万円との記録が残っています。

 このように新築時価格からも経年分は価格を落としており、相場とほぼ同等の
納得プライスであることは確かです。特にヤングファミリーにはありがたい価格水準で、今後の価格上昇は望めないかもしれませんが、築10年以内で売却すればそれほど値落ちはしないでしょうし、長期に住んだとしても、元の価格が安いだけに、住みこなした満足感以上に売却損を感じることもないでしょう。

 首都圏では駅距離ばかりが重視され、その傾向は近年、ますます強まっています。しかしながら、
駅から離れていてもそこにはにぎわいがあり、近くに学校や公園もあって、住みやすさは遜色ない街も多いのです。本物件のようなマンションは、駅近偏重に対するアンチテーゼとしてとらえることもできそうです。

 種別:中古マンション
 名称:デュオ北千住
 価格:2,350万円 (税込)
 所在:足立区関原1丁目
 交通:「北千住」駅よりバス10分(バス停「西新井橋」)徒歩3分
 面積:専有面積64.78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
デュオ北千住

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