デュオ北千住(中古)−駅近へのアンチテーゼ・築4年2千万円台ファミリー物件

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★ 東京メトロ千代田線「北千住」駅よりバス10分(バス停「西新井橋」)徒歩3分の場所に立地するフージャースコーポレーション旧分譲・川村工営施工・2013年1月築・地上8階建・総戸数60戸の『デュオ北千住』です。

 アドレスは足立区関原1丁目です。関原(せきばら)は、足立区中部にあり、荒川放水路の土手の北側、足立区を南北に貫く尾竹橋通りの東に位置します。古くから市街地が形成されたために細く入り組んだ路地が多く、住宅地や商店が軒を連ねる下町です。隣接する地域は北は西新井栄町、東は梅田、南は一級河川荒川放水路を挟んで対岸に千住元町、西は本木及び西新井本町となります。

 1970年(昭和45年)に住居表示を実施した際に、現在の関原2丁目に所在する関原不動院大聖寺にちなんで命名されました。しかし、住居表示実施前からこの地域では「関原」の呼称が用いられており、1929年(昭和4年)に現在の関原3丁目に開設された本木尋常高等小学校関原分教場が、「関原」が公的機関の施設名に用いられた最古の例です。なお、この分教場は後に足立区立関原小学校分校となり、廃校時は東京23区最後の分校となっていました。


 「北千住」駅からはバス10分で「西新井橋」バス停下車、徒歩3分で本マンションに着くこととなります。ただ、バス便がそれほど多いわけではなく、例えば「西新井橋」バス停から「北千住」駅行きが平日午前7時台4本、8時台3本です。「北千住」駅まで自転車で通勤している方もいらっしゃるようで、その場合所要時間は15分程度のようです。「梅島」駅までは徒歩19分ですが、最短距離では細い道をくねくねと縫って歩くルートとなります。

 三方道路の恵まれた敷地に誕生した本マンションの外観は、さまざまなテクスチャーを醸し出す白もしくは明るいグレーを基調としました。 周辺に調和するよう施された緑のマリオンは、スタイリッシュな印象を描き、白いタイルは足元の鮮やかな緑を際立たせています。空間に一歩入ると意匠を施した壁があり、ホールの天井にはダークブラウンが交差するなどデザイン性を高めています。 ホールにはソファとテーブルを配し、待ち合わせや歓談などの交流の場となるよう設計されています。

 築4年ですので設備も新しく、幅約80cmの静音ワイドシンク、浴室換気暖房乾燥機、追い焚き機能付き低床式バスタブ、汚れがつきにくい節水トイレ、洗面室はリネン庫や三面鏡裏、洗面台下の収納スペース、BS、CSアンテナ、ケーブルテレビ等が用意されています。

 敷地内には季節を彩る美しい植栽(東京都基準の1.5倍の植栽計画)があるほか、便利なノンタッチキー採用(専用のリーダーにかざすだけでエントランスドアが解錠)、ディンプルキー、24時間利用可能のごみ置き場、宅配BOX、防犯カメラ、テレビモニター付きインターホン、オートロックシステムなど、
必要とされる機能は過不足なく設置されています。駐車場は歩車分離式の安心設計で22台分が敷地内に用意されており、現在空きがあります。

 日常のお買い物は100円ショップも入っている関原ショッピングプラザが徒歩8分で便利です。もちろん、ビッグターミナル駅である「北千住」駅に行けば、駅直結のルミネや成城石井等のスーパーなど都市の利便性を存分に享受できます。また、本マンションから徒歩5分内には保育園、幼稚園、小児科、公園があり、通学区の関原小学校は徒歩10分、足立区は小学校の選択制も可ということです。

 本マンションが北千住エリアでないのは事実ですが、そのアピールポイントは、間取りは2LDK+S〜4LDK、広さは64.58平米〜87.86平米で少人数ファミリーまたはファミリーに適したマンションでありながら
2千万円台で購入できる価格の安さにありました。例えば角部屋3LDKで2,700万円台から、82平米台住戸が2,900万円台、最後まで残った1階庭付き住戸は2,198万円でした。平均では70平米台住戸が2,600万円台で、平均坪単価124万円台でした。

 対象住戸は
地上8階建て建物の4階に所在する専有面積64.78平米の3LDKです。南向きにつき、日当たり・眺望良好で、バルコニーからはスカイツリーが望め、夏には花火も楽しめます。典型的な田の字型住戸ですが、この価格帯ですとそれもむしろ安心感があります。

 玄関から入り、まっすぐな廊下を直進すると横長リビングの10.8帖LDとなります。中和室は4.5帖で押入付、キッチンは3.4帖でカウンター付です。共用廊下側の洋室は6帖と4.5帖で、水廻りは間取り中央左右に振られて浴室は1418サイズがしっかり取れています。収納はウォークインクローゼットがないのが残念ではありますが、各居室にクローゼットが付き、標準的な容量です。
室内はきれいに使われており、リフォームの必要はなさそうです。

 販売価格は2,350万円、坪単価120万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,193万円〜2,392万円、『イエシル』では2,618万円、『マンションマーケット』では2,032万円〜2,238万円、『ふじたろう』では2,274万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,330万円、坪単価119万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,488万円、坪単価127万円との記録が残っています。

 このように新築時価格からも経年分は価格を落としており、相場とほぼ同等の
納得プライスであることは確かです。特にヤングファミリーにはありがたい価格水準で、今後の価格上昇は望めないかもしれませんが、築10年以内で売却すればそれほど値落ちはしないでしょうし、長期に住んだとしても、元の価格が安いだけに、住みこなした満足感以上に売却損を感じることもないでしょう。

 首都圏では駅距離ばかりが重視され、その傾向は近年、ますます強まっています。しかしながら、
駅から離れていてもそこにはにぎわいがあり、近くに学校や公園もあって、住みやすさは遜色ない街も多いのです。本物件のようなマンションは、駅近偏重に対するアンチテーゼとしてとらえることもできそうです。

 種別:中古マンション
 名称:デュオ北千住
 価格:2,350万円 (税込)
 所在:足立区関原1丁目
 交通:「北千住」駅よりバス10分(バス停「西新井橋」)徒歩3分
 面積:専有面積64.78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
デュオ北千住

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| 中古マンション 足立区 | 20:09 | comments(0) | trackbacks(0) |