ライオンズマンション五反野駅前通り(中古)−駅徒歩5分、角部屋、リフォーム実施の3DK

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★ 東武伊勢崎線「五反野」駅より徒歩5分の場所に立地する地上9階建・東海工業施工・総戸数39戸・1993年7月築の『ライオンズマンション五反野駅前通り』です。

 アドレスは足立区足立1丁目です。足立区足立は1丁目から4丁目まであり、足立区の南部、綾瀬地域に属します。地域の東端に東武伊勢崎線「小菅」駅があり、同じく東部にJR常磐線と首都圏新都市鉄道つくばエクスプレスが通ります。また、地域の西端には国道4号が通り、北端は東武伊勢崎線「五反野」駅に近接しています。1丁目に区立千寿第五小学校、足立一郵便局、2丁目に東武伊勢崎線「小菅」駅、3丁目に区立五反野小学校、足立三郵便局があります。東は西綾瀬、葛飾区小菅、西は梅田、南は千住、北は中央本町と接しています。

 大正時代に荒川放水路が開削されるまでは、この地域は荒川南岸の千住地区と地続きでした。それまでのこの地域には東部が綾瀬村大字弥五朗新田、西部が千住町に分かれており、放水路の開削後も旧千住町側住民は千住に、旧綾瀬村住民は弥五朗新田への帰属意識が強かったのですが、1964年(昭和39年)、日吉町の全域と五反野南町・日ノ出町3丁目・千住高砂町・千住末広町・伊藤谷西町・梅田町の一部で住居表示が実施され、足立1丁目-4丁目が成立しました。


 「五反野」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅を南側に出て、目抜き通りを南南西に歩き、江北橋通りを横断した右手に所在します。URの『コーポレート五反野』などが本マンションの裏手にあります。江北橋通りから少し入り、周囲はマンションや戸建てが立ち並ぶ住宅街になっています。

 本マンションから
徒歩7分圏内にはスーパー、コンビニエンスストア、金融機関、ディスカウントストア、病院などさまざまな施設があり、生活しやすい環境です。また、本物件の近隣には荒川の河川敷があります。緑が多く開放感があって気持ちがよく、遠くには東京スカイツリーも見えます。野球場やサッカー場などの運動施設もあり、休日にのんびり散策してみるのも良さそうです。

 グレーとベージュを基調としたタイル貼りの重厚感のあるマンションです。アプローチは広く、植栽が綺麗に施されています。敷地内には駐車場と駐輪場が備わっています。本マンションの間取りは3DK〜3LDK、専有面積は50.00平米〜81.67平米でファミリーに適していて、東向き住戸と西向き住戸があります。プライバシーを守る外壁150m/m厚の構造です。

 各住戸には、
御影石を使用した高級感あふれる玄関、追い焚き機能付きユニットバス、浴室換気乾燥機等の設備があり、防犯設備として、TVモニター付インターホン、オートロックが設置されて24時間管理態勢のセキュリティに配慮しています。また、災害用の防災備品を備えた防災備蓄倉庫があります。各居室にはクローゼットや押入などの収納スペースが用意され、快適に暮らすことができます。1階住戸にはテラスと専用庭付きで、ガーデニングだけでなく、子供の遊び場としても活用できそうです。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の4階に所在する専有面積53.74平米の3DKです。東向きバルコニーで、南・東・西の3面採光と眺望良好な恵まれた間取りです。玄関から進むとDKがあり、その先に洋室と和室がある旧タイプの間取りで、玄関右手にもう一つ洋室が備わっています。トイレ、洗面室、浴室は玄関から見て左手にあります。

 2014年8月に浴室、三面鏡洗面化粧台等リフォーム交換していますので、手を入れずとも使用できる設備が備わっています。キッチンのリモコンで浴室、洗面にも給湯出来るシステムも備わっています。収納スペースはやや少なめ、押入の収容量がメインです。

 販売価格は1,980万円、坪単価122万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,951万円〜2,050万円、『イエシル』では1,584万円、『マンションマーケット』では1,592万円〜1,761万円、『ふじたろう』では1,866万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,967万円〜2,363万円、『マンションレビュー』では2,226万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,920万円、坪単価118万円となり、販売価格は3.1%割高との試算結果です。しかし、2014年リフォーム分を含めれば適正といえるかもしれません。駅徒歩5分、三方角部屋、きれいに保たれた室内など、条件は揃っていますので、十分検討に値する物件と言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション五反野駅前通り
 価格:1,980万円 (税込)
 所在:足立区足立1丁目
 交通:「五反野」駅徒歩5分
 面積:専有面積53.74平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション五反野駅前通り

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| 中古マンション 足立区 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
グリーンパーク第6五反野(中古)−都心の10分の1の価格で変わる人生観

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★ つくばエクスプレス「青井」駅より徒歩10分、東武伊勢崎線「五反野」駅より徒歩15分の場所に立地する地上5階建・東鉄工業施工・総戸数21戸・1985年3月築の『グリーンパーク第6五反野』です。

 アドレスは足立区青井1丁目です。青井は、足立区中部に位置します。南北に貫流する綾瀬川の西岸に接し、北端を東京都道318号環状七号線(環七通り)が東西に通っています。東部を首都圏新都市鉄道つくばエクスプレスが通り、3丁目に「青井」駅が置かれています。南部に工場がありますが、ほとんどが都営住宅を含む住宅地となっています。東は加平・綾瀬、西は中央本町、南は弘道、北は一ツ家・西加平と接しています。

 江戸時代からの次郎左衛門新田、弥五郎新田、五兵衛新田ほか12か村の耕地が交錯しており、その境界も複雑に入り組んだものでした。明治の町村制施行による町村合併によっても複雑な境界の様相は残され、戦後に行われた住居表示による新町名の制定において、江戸時代以来の綾瀬村の大字でまとめていくことも難しく議論は紛糾しました。

 最終的にはこの辺りがそれぞれの村の「精出耕地(せいだしこうち)」であったことから、「精」より「青」、「耕」より「井」をとって「青井」と命名される次第となり、1966年(昭和41年)1月1日より新町名が実施されました。青井の「青」には澄み渡った青空と豊かな農作物の繁栄を、「井」は尽きることの無い湧水を表し、この地域の今後の発展を願ったものであるということです。


 「青井」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅東口を出て北に進み、セブンイレブンの角を左折、青井二丁目交差点を右折、バス通りに当たったところで左折し、住宅街の中を進んだ左手に所在します。「五反野」駅からは徒歩15分で、上記バス通りを北上する道のりです。

 「青井」駅、「五反野」駅いずれも各駅停車駅です。「青井」駅の1日平均乗降人員は6,651人(平成29年)であるのに対し、「五反野」駅の1日平均乗降人員は35,634人(平成28年)です。
「青井」駅から「秋葉原」駅まで直通13〜14分、「五反野」駅から「北千住」駅まで直通4分と、いずれもアクセス良好です。東武伊勢崎線は東京メトロ日比谷線と乗り入れているので、「銀座」駅や「六本木」駅などに乗換えなしで利用できます。

 「青井」駅周辺には
西友青井店のほか、「青井兵和通り商店街」があり、毎月第4日曜日の朝市は多くの人を集めています。「五反野」駅周辺にはサミット五反野店のほか、「五反野駅前通り銀座会商店街」があります。五反野駅前通り銀座会商店街では現在サマーセールを実施中で、「ごたんだじゃないよ。ごたんのだよ」とアピールしつつ、なかなか活発そうな商店街です。

 コンビニは、
セブンイレブン足立青井5丁目店が徒歩4分、同じくセブンイレブン足立青井1丁目店が徒歩4分です。スーパーは、ビッグエー青井店が徒歩4分、ベルクス足立中央店が徒歩6分となります。

 ホワイトの外観にグレイのバルコニーがアクセントで清潔感があります。自転車置場は道路に向いてマンション正面にあり、ある意味潔いのですが、盗難等が少し心配です。
大規模修繕工事は2回行っており、直近は2年前の2016年8月ですので、築33年4ヶ月経過している割には新しく感じます。雁行型マンションで、日照や風を取り込みやすいのが特徴です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積40.32平米の2DKです。南西向きにつき日当り良好、最上階ですので、眺望・通風良好です。ただし、エレベーターがないため、5階まで歩いて上らなければならないのがデメリットです。

 玄関から右手に水廻りがあり、直進するとキッチンがあります。キッチンはダイニングを兼ねています。さらに直進すると洋室があり、キッチン左手には和室があります。
細長いルーフバルコニーにはキッチンからも出入りができ、案外重宝するかもしれません。収納は押入れとクローゼットが1つずつで、特にクローゼットは古さを感じさせますが、トランクルームが別途付いています。

 お部屋は全般には
開口部が多く明るい雰囲気で、好感が持てます。そのまま使用できなくもないのですが、やはりリフォームをしたほうがよいでしょう。

 販売価格は850万円、坪単価70万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では867万円〜968万円、『マンションマーケット』では776万円〜857万円、『イエシル』では1,477万円、『ふじたろう』では977万円、『HOME'Sプライスマップ』では934万円〜1,113万円、『マンションレビュー』では908万円〜965万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,025万円、坪単価84万円となり、販売価格は17.1%割安との試算結果です。管理費は月額7,150円、修繕積立金月額11,700円、トランクルーム使用料月額600円で合計月額19,450円かかります。住宅ローンを金利0.775%、35年間で全額組むと、月の支払いが23,113円で、購入時の自己資金が諸経費以外ほぼゼロでも全体合計月額42,563円の支払いで済むことになります。

 1985年築で新耐震基準で建てられていますし、割安価格で購入でき、実は都心にもアクセス良好です。こうなると唯一のネックはエレベーターがなく5階まで毎日歩くことです。万一価格が暴落!と言っても元値が850万円ですので、価値がゼロになったとしても10年住めば元が取れそうな、安心マンションだと思います。

 都心で1億円出して新築2LDKを購入するか、そこから30分離れた23区内で850万円出して中古2DKを購入するか、人生観が変わる選択です。

 種別:中古マンション
 名称:グリーンパーク第6五反野
 価格:850万円 (税込)
 所在:足立区青井1丁目
 交通:「青井」駅徒歩10分
 面積:専有40.32平米

詳細はこちら
グリーンパーク第6五反野

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| 中古マンション 足立区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンクレイドル梅島(中古)−駅徒歩16分がネックだが築浅3LDK2,700万円台が魅力

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★ 東武伊勢崎・大師線「梅島」駅より徒歩16分の場所に立地するアーネストワン旧分譲・ファーストカルデア施工・地上8階建・総戸数34戸・2009年2月築の『サンクレイドル梅島』です。

 アドレスは足立区梅田3丁目です。梅田は、足立区中部に位置し、1丁目から8丁目まであります。隣接する地域は、北は梅島、東は足立、南は荒川を挟んで千住、西は関原および西新井栄町となっています。住居表示実施前までは梅田町と呼ばれていました。

 風土記の記述によると、その昔この地域一帯は海に面した河口付近の沿岸地帯であったという記述が見られます。大河の河口部に当たるために堆積物が広がり、そこを埋め立てして新田が開かれたということで、埋め立てられた低湿地帯のこの土地を「埋田」と呼び、それが美称されて「梅田」となったとされています。なお、大阪市の「梅田」とは低湿地帯だったことが共通しています。

 この地域は東京湾からも遠くなく、旧荒川(隅田川)が蛇行しながら流れている状況から、梅田が開発された頃は梅田付近が東京湾の入り江で、荒川の河口に隣接していたのだと推測されます。


 「梅島」駅から本マンションまでは徒歩16分です。同駅を南側に出て、マクドナルドや吉野家がある通りを南下し、郵便局を右手に見ながらさらに南下、佐竹稲荷神社を右手に見つつ、梅島第二小学校を左側に過ごしてさらに南下した左手に所在します。もう少し南に歩けば荒川なのですが、首都高速中央環状線がそれを遮っています。道のりは海抜すれすれのところをわずかに上る地形となります。

 上記のように駅からの徒歩距離は遠いのですが、本マンションから
バス停までは徒歩4分で、このバスを利用して東京メトロ千代田線「町田」駅まで行くことができます。

 北東角地に建つ明るいベージュ系タイルを基調とした外観です。
間取りは1LDK+S〜3LDK、広さは56.48平米〜79.41平米でDINKS、ファミリーに適しています。各住戸には、御影石を使用した高級感ある玄関、追い焚き機能付きユニットバス、浴室換気乾燥機、シャワートイレ、ケーブルテレビ、BS、CSアンテナ等、充実の設備が整っています。

 防犯設備としてモニター付きインターホン、オートロックシステム、防犯カメラが設置されていおり、宅配ボックスもあるので、留守時の荷物の受取に重宝します。本マンションより徒歩9分圏内に中学校、小学校、スーパー、コンビニエンスストア、金融機関、郵便局、医療機関等があります。

 対象住戸は、地上8階建て建物の
最上階に所在する専有面積67.54平米の3LDKです。南・西向き角部屋のワイドスパンで、廊下面積が少なく、LD12.3帖、キッチン3.3帖、和室が5.5帖、2洋室が6.1帖、5.0帖と十分な広さです。収納はウォークインクローゼットと押入れがあって十分な容量です。洗面室の狭さが弱点ですが、他にはこれといった欠点は見当たりません。

 販売価格は2,780万円、坪単価136万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,582万円〜2,781万円、『イエシル』では2,655万円、『マンションマーケット』では2,823万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,394万円〜3,357万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの>自動査定の平均は2,759万円、坪単価135万円となり、販売価格は0.8%割高との試算結果です。

 まだ築8年の3LDK・最上階角部屋が2千万円台で購入できるわけですから、掲載サイトのアクセス数上位になっています。一方、駅から徒歩16分はやはり徒歩では遠さを感じさせる距離ですので、自転車通勤・通学が通常の交通手段となりそうです。

 種別:中古マンション
 名称:サンクレイドル梅島
 価格:2,780万円 (税込)
 所在:足立区梅田3丁目
 交通:「梅島」駅徒歩16分
 面積:専有面積67.54平米

詳細はこちら
サンクレイドル梅島

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| 中古マンション 足立区 | 19:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
デュオ北千住(中古)−駅近へのアンチテーゼ・築4年2千万円台ファミリー物件

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★ 東京メトロ千代田線「北千住」駅よりバス10分(バス停「西新井橋」)徒歩3分の場所に立地するフージャースコーポレーション旧分譲・川村工営施工・2013年1月築・地上8階建・総戸数60戸の『デュオ北千住』です。

 アドレスは足立区関原1丁目です。関原(せきばら)は、足立区中部にあり、荒川放水路の土手の北側、足立区を南北に貫く尾竹橋通りの東に位置します。古くから市街地が形成されたために細く入り組んだ路地が多く、住宅地や商店が軒を連ねる下町です。隣接する地域は北は西新井栄町、東は梅田、南は一級河川荒川放水路を挟んで対岸に千住元町、西は本木及び西新井本町となります。

 1970年(昭和45年)に住居表示を実施した際に、現在の関原2丁目に所在する関原不動院大聖寺にちなんで命名されました。しかし、住居表示実施前からこの地域では「関原」の呼称が用いられており、1929年(昭和4年)に現在の関原3丁目に開設された本木尋常高等小学校関原分教場が、「関原」が公的機関の施設名に用いられた最古の例です。なお、この分教場は後に足立区立関原小学校分校となり、廃校時は東京23区最後の分校となっていました。


 「北千住」駅からはバス10分で「西新井橋」バス停下車、徒歩3分で本マンションに着くこととなります。ただ、バス便がそれほど多いわけではなく、例えば「西新井橋」バス停から「北千住」駅行きが平日午前7時台4本、8時台3本です。「北千住」駅まで自転車で通勤している方もいらっしゃるようで、その場合所要時間は15分程度のようです。「梅島」駅までは徒歩19分ですが、最短距離では細い道をくねくねと縫って歩くルートとなります。

 三方道路の恵まれた敷地に誕生した本マンションの外観は、さまざまなテクスチャーを醸し出す白もしくは明るいグレーを基調としました。 周辺に調和するよう施された緑のマリオンは、スタイリッシュな印象を描き、白いタイルは足元の鮮やかな緑を際立たせています。空間に一歩入ると意匠を施した壁があり、ホールの天井にはダークブラウンが交差するなどデザイン性を高めています。 ホールにはソファとテーブルを配し、待ち合わせや歓談などの交流の場となるよう設計されています。

 築4年ですので設備も新しく、幅約80cmの静音ワイドシンク、浴室換気暖房乾燥機、追い焚き機能付き低床式バスタブ、汚れがつきにくい節水トイレ、洗面室はリネン庫や三面鏡裏、洗面台下の収納スペース、BS、CSアンテナ、ケーブルテレビ等が用意されています。

 敷地内には季節を彩る美しい植栽(東京都基準の1.5倍の植栽計画)があるほか、便利なノンタッチキー採用(専用のリーダーにかざすだけでエントランスドアが解錠)、ディンプルキー、24時間利用可能のごみ置き場、宅配BOX、防犯カメラ、テレビモニター付きインターホン、オートロックシステムなど、
必要とされる機能は過不足なく設置されています。駐車場は歩車分離式の安心設計で22台分が敷地内に用意されており、現在空きがあります。

 日常のお買い物は100円ショップも入っている関原ショッピングプラザが徒歩8分で便利です。もちろん、ビッグターミナル駅である「北千住」駅に行けば、駅直結のルミネや成城石井等のスーパーなど都市の利便性を存分に享受できます。また、本マンションから徒歩5分内には保育園、幼稚園、小児科、公園があり、通学区の関原小学校は徒歩10分、足立区は小学校の選択制も可ということです。

 本マンションが北千住エリアでないのは事実ですが、そのアピールポイントは、間取りは2LDK+S〜4LDK、広さは64.58平米〜87.86平米で少人数ファミリーまたはファミリーに適したマンションでありながら
2千万円台で購入できる価格の安さにありました。例えば角部屋3LDKで2,700万円台から、82平米台住戸が2,900万円台、最後まで残った1階庭付き住戸は2,198万円でした。平均では70平米台住戸が2,600万円台で、平均坪単価124万円台でした。

 対象住戸は
地上8階建て建物の4階に所在する専有面積64.78平米の3LDKです。南向きにつき、日当たり・眺望良好で、バルコニーからはスカイツリーが望め、夏には花火も楽しめます。典型的な田の字型住戸ですが、この価格帯ですとそれもむしろ安心感があります。

 玄関から入り、まっすぐな廊下を直進すると横長リビングの10.8帖LDとなります。中和室は4.5帖で押入付、キッチンは3.4帖でカウンター付です。共用廊下側の洋室は6帖と4.5帖で、水廻りは間取り中央左右に振られて浴室は1418サイズがしっかり取れています。収納はウォークインクローゼットがないのが残念ではありますが、各居室にクローゼットが付き、標準的な容量です。
室内はきれいに使われており、リフォームの必要はなさそうです。

 販売価格は2,350万円、坪単価120万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,193万円〜2,392万円、『イエシル』では2,618万円、『マンションマーケット』では2,032万円〜2,238万円、『ふじたろう』では2,274万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,330万円、坪単価119万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,488万円、坪単価127万円との記録が残っています。

 このように新築時価格からも経年分は価格を落としており、相場とほぼ同等の
納得プライスであることは確かです。特にヤングファミリーにはありがたい価格水準で、今後の価格上昇は望めないかもしれませんが、築10年以内で売却すればそれほど値落ちはしないでしょうし、長期に住んだとしても、元の価格が安いだけに、住みこなした満足感以上に売却損を感じることもないでしょう。

 首都圏では駅距離ばかりが重視され、その傾向は近年、ますます強まっています。しかしながら、
駅から離れていてもそこにはにぎわいがあり、近くに学校や公園もあって、住みやすさは遜色ない街も多いのです。本物件のようなマンションは、駅近偏重に対するアンチテーゼとしてとらえることもできそうです。

 種別:中古マンション
 名称:デュオ北千住
 価格:2,350万円 (税込)
 所在:足立区関原1丁目
 交通:「北千住」駅よりバス10分(バス停「西新井橋」)徒歩3分
 面積:専有面積64.78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
デュオ北千住

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| 中古マンション 足立区 | 20:09 | comments(0) | trackbacks(0) |