ハイライフ田端(中古)−いぶし銀のような堅実・良好3LDK

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★ JR高崎線「尾久」駅より徒歩6分、同山手線・京浜東北線「田端」駅より徒歩10分の場所に立地する山一不動産旧分譲・京成建設施工・地上14階建・総戸数49戸・1981年10月築(築37年2ヶ月)の『ハイライフ田端』です。

 アドレスは荒川区西尾久4丁目です。西尾久(にしおぐ)は、荒川区西部にあり、菱形をした荒川区の頂角にあたる最西端、隅田川の南岸に位置します。東に隣接する東尾久と合わせて尾久と総称されます。地区の北を隅田川を挟んで足立区と、東を東尾久と、南及び西を北区と接しています。

 小工場、商店街、住宅が混在する密集地域であり、下町の雰囲気が色濃く残っています。都内では唯一残された都電の荒川線が走っており、東京都交通局荒川電車営業所(「荒川車庫前」駅)があります。また、隅田川に面して荒川区が運営しているアミューズメント施設あらかわ遊園があります。

 現在の西尾久2丁目付近に尾久三業地が置かれており、1980年(昭和50年代半ばから60年くらい)までは、芸者の置屋や待合も営業していました。昭和11年、この地の待合を舞台として阿部定事件が発生し、世間の注目を浴びました。本マンションの所在する西尾久4丁目は、世帯数が2,369世帯と西尾久の中で最も多くなっています。


 「尾久」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を北側に出て、尾久駅前交差点を右折し、線路に沿って南東方向へ歩いた右手に所在します。「田端」駅から本マンションまでは徒歩10分で、同駅を北側に出て、JR東日本東京支社ビルの角を明治通り方面へと歩き、田端新町三交差点を左折して進んだ左手に所在します。

 明治通り沿いのグレーを基調とした外観が特徴です。間取りは3LDK〜4DK、専有面積は53.08平米〜66.46平米でファミリーに適しており、ペットの飼育が可能(飼育細則あり)です。「田端」駅や「尾久」駅周辺は商業施設や飲食店が立ち並ぶ街となっており、本マンションより徒歩10分圏内に中学校、小学校、スーパー、ドラッグストア、コンビニエンスストア、金融機関、郵便局、医療機関や公共施設等があります。

 本マンションの
目の前には「Olympic西尾久店」が徒歩1分、「Welpark荒川西尾久店」が徒歩5分、「業務スーパー田端店」が徒歩7分、「SuperValue西尾久店」が徒歩8分、「まいばすけっと田端駅北店」が徒歩9分と、日常のお買い物に不自由はありません。 ・

 本マンションは、
管理体制良好で、掃除が行き届いているとの入居者からのお話です。1994年に大規模修繕、1999年に給水管改修、2006年に大規模修繕、2008年EV改修等建物にこまめに手を入れてきています。昨年11月時点で修積金総額7,208万円強あり、今後の修繕にも対応できそうです。

 対象住戸は
地上14階建て建物の14階に所在する専有面積65.57平米の3LDKです。最上階の南西・北西角部屋で両面バルコニーとなり、日照・眺望良好です。ただし、リビングに付いたついたバルコニー側にJRの線路があるので、騒音等を確認する必要があります。

 LDKは16.0帖あり、洋室は6.0帖、5.0帖、4.2帖ときれいに配置されています。4.2帖の洋室は開口部がドア部分しかない行灯部屋になっている点は要チェックです。

 水廻りも玄関左手にきれいに収まっています。洗濯機置場はLDKと洋室に挟まれた位置で独立しています。4.2帖の洋室に大型収納があり、他の洋室にもクローゼットがついており、
標準的な収納量を確保しています。浴室の大きさは確認する必要があります。

 今月中にリノベーション完了予定で、キッチン、浴室、トイレ、床(フローリング等)、壁・天井(クロス・塗装等)、洗面化粧台、トイレ、照明等が一新されます。

 販売価格は3,190万円、坪単価161万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,179万円〜3,477万円、『マンションマーケット』では3,020万円〜3,338万円、『ふじたろう』では2,439万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,258万円〜3,839万円、『マンションレビュー』では3,308万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,161万円、坪単価159万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は148万円との記録が残っています。
 周辺環境を含め決して派手なマンションではありませんが、
維持管理のしっかりした良いマンションだと思います。修繕を丁寧に重ねている割には修繕積立金が月額8,870万円と抑えられており、管理費も月額12,480円とリーズナブルです。いくつかチェックポイントはあるものの、リノベーションされた間取りもすっきりとしています。

 売主側の仲介業者からは
引越代負担のオファーがあり、この点も助かります。堅実に住むなら、このようなマンションもいいかなと感じました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイライフ田端
 価格:3,190万円 (税込)
 所在:荒川区西尾久4丁目
 交通:「尾久」駅徒歩6分
 面積:専有面積65.57平米

詳細はこちら
ハイライフ田端

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| 中古マンション 荒川区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
ドゥエル西日暮里(中古)−「西日暮里」駅徒歩5分の使えるリノベ2LDK

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★ 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩5分、JR山手線「西日暮里」駅より徒歩7分、京成本線「新三河島」駅より徒歩7分の場所に立地する地上5階地下1階建・総戸数9戸・1986年9月築の『ドゥエル西日暮里』です。

 アドレスは荒川区西日暮里6丁目です。西日暮里は1丁目から6丁目まであり、荒川区南西部に位置し、下町的界隈が広がる町です。町域の北を東尾久、荒川および北区と、東を荒川と、南を東日暮里および台東区と、西を文京区と接しています。

 町域を東西に分断する形でJR京浜東北線(山手線)の路線が南北に縦貫しており、その以東と以西で若干町並みが異なります。路線以東には主要幹線道路に加え、鉄道では貨物鉄道線、地区南端の日暮里駅からは京成本線や常磐線、さらに日暮里・舎人ライナーなどの路線が縦横に走り回っています。このため、これらの鉄道路線を潜るか跨ぐかしない限り、町域の端から反対側へ移動することはできないほどの鉄道過密地帯であり、幹線道路以外の道はどれも狭く曲がりくねっています。

 以西は南北に西日暮里3丁目・4丁目の町が、山の手台地に登る傾斜地に広がります。南側の西日暮里3丁目は町域の大半は寺社が占め、北側の西日暮里4丁目は開成学園(中学校・高等学校)が所在しています。


 「西日暮里」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅3番出口から西日暮里五丁目交差点を北に横断し、尾久橋通りを北上して西日暮里六丁目交差点の手前を右折した左手に所在します。日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅からはさらに近く徒歩4分、「新三河島」駅からは西方に歩いて徒歩7分となります。勾配は、「西日暮里」駅からはやや下り坂、「新三河島」駅からはやや上り坂です。

 普段のお買い物は、
「セブンイレブン西日暮里6丁目店」及び「まいばすけっと西日暮里6丁目店」が徒歩1分と至近、「イトーヨーカドーネットスーパー西日暮里店」が徒歩3分、「エネルギースーパーたじま田端店」が徒歩5分といずれも近い場所にあります。学区域は、区立第六日暮里小学校が徒歩2分と安心で、区立諏訪台中学校が徒歩9分とストレスを感じさせない距離です。

 本マンションは1階がスナックという情報もあり、そうだとすると生活環境的には今一つです。総戸数9戸とごく小規模で、
自主管理ですから、管理状況も大事なチェックポイントとなります。管理費は月額11,000円で、修繕積立金分も含まれているか、あるいは修繕の都度徴収なのかも事前に了知しておく必要があります。

 対象住戸は、
地上5階建建物の2階に所在する専有面積40.73平米の2LDKです。1年前の2017年5月にリノベーション工事が完了し、オープンキッチン、クローゼット、ダブルロックドア、浄水器、エレベーター、シャワー付洗面化粧台、全居室フローリング、温水洗浄便座等が備わっています。ホワイト基調のきれいな部屋に仕上がっており、気持ちの良い空間です。

 効率のよい間取りで、玄関から入ると左手にLDKがあり、玄関から直進すると主寝室、また、LDK隣接の洋室があります。洗面所・トイレ・バスは玄関から右手にコンパクトにおさめられ、バス・トイレ別です。クローゼットは大型のものが主寝室に備わっています。南・西向き角住戸で、南側にバルコニーがあり、全居室に窓がありますが、西側の開口部は隣の建物が近接しています。

 販売価格は1,850万円、坪単価150万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,639万円〜1,838万円、『マンションマーケット』では1,709万円〜1,887万円、『ふじたろう』では1,874万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,607万円〜1,850万円、『マンションレビュー』では1,967万円〜2,089万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,834万円、坪単価149万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。しかし、リフォームの有無を評価できる『マンションレビュー』では高額の査定となっており、この販売価格でも納得できる水準です。

 現在、本物件は
月額賃料12,8万円で貸し出されているオーナーチェンジ物件であり、表面利回り8.3%、実質利回り7.6%の高利回りで運用ができます。築36年10か月が経つ築古住戸ですが、ここからの価格下落も限られていて、何より複数路線が乗り入れるターミナル駅「西日暮里」駅徒歩5分と近いところに価値があり、様々な用途で十分使える住戸だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ドゥエル西日暮里
 価格:1,850万円 (税込)
 所在:荒川区西日暮里6丁目
 交通:「西日暮里」駅徒歩5分
 面積:専有40.73平米

詳細はこちら
ドゥエル西日暮里

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| 中古マンション 荒川区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |