パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト(新築)−早期完売のイーストと同価格水準で高い人気
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★ 東急東横線・同目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩6分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩5分の場所に立地する三井不動産レジデンシャ&JX不動産分譲・竹中工務店施工・地上53階地下1階建・総戸数613戸の『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町2丁目です。小杉町(こすぎまち)には、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。特に隣接する新丸子東とともに再開発事業が顕著になっています。

 小杉町は、北は小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が小杉町3丁目が置かれ、小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。

 本マンションの立地する小杉町2丁目には昭和30年以降第一生命住宅など多くの社宅が建設され、その一部は一般へ分譲されましたが現在も多くが残っています。そして、近年まで残っていた
JX日鉱日石エネルギー社宅は2013年(平成25年)に廃止・解体され、跡地は再開発対象地域となり、本マンションの建設とあいなりました。

 先行して販売された
『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト』が平均坪単価334万円台で順調に早期完売し、すぐさま本マンションの販売と切り替わりました。コンセプトはほぼ同様ですから、販売は『イースト』の延長線上にあると言えます。

 『イースト』と『ウエスト』を比較した場合、共用施設としては『イースト』にはコンベンションセンター、フィットネス、シガールーム等が入り、『ウエスト』には保育園、茶室等が入るなどバラエティが異なりますが(相互利用ができます)、最も大きな違いをシンプルにいえば、
『イースト』の方が「武蔵小杉」駅に1分近く、『ウエスト』の方が全般に眺望に優れているという点です。

 したがって、実需層を中心に『イースト』よりも『ウエスト』という検討者もおられ、『イースト』の希望住戸が抽選で外れた後は『ウエスト』をずっと待っていたという方もいらっしゃるようです。こういったこともあるのか、
『ウエスト』の価格設定はほぼ『イースト』と同水準になっており、検討者に安心感を与えるとともに、購入意欲をかきたてています。

 これまでの再開発の中心は「武蔵小杉」駅東側の方でしたが、今後は
小杉町1・2丁目再開発など、同駅北側に移ってきます。その意味でも今後が楽しみな立地と言うことができます。

 今回の販売のコンセプトでは、武蔵小杉を
「ウォーカブル コンパクトシティ」と名付けています。なるほど、小杉エリアは本来、同駅から北西方向に広がっているのですが、再開発のおかげで同駅を中心として徒歩2〜3分圏内に多彩な商業施設が集約されており、武蔵小杉在住の私も土日の買い物は家族の用事で駅周辺をぐるぐる歩いて回っています。

 もちろんそれだけでなく、
多摩川河川敷をはじめとする自然や等々力競技場等のスポーツ施設など、歩いて行けるスポットで生活が事足ります。私が車を売る決断をしたのも、もちろん生活のためもありましたが、必然的に車に乗る機会が失われたからでもありました。

 当初はゆくゆく23区への買い替えも考えていた私ですが、今はそんな気持ちはほぼなくなりました。一方で、大学生2人のいる4人家族で3LDKに狭さを感じているところもあり、資金的にまず無理なのですが、
「ウエストに1LDKでも買えたらなあ」などと夢想しています。

 今や坪単価が400万円を超えている『シティタワー武蔵小杉』が比較対象となり、
価格の妥当性から人気を集めている『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン』ですが、今の不動産市況が変わらなければ、今回の販売『ウエスト』も早期に完売するものと思われます。

公式ホームページ ⇒パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(新築)−東横線最大級の新たな街づくり
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★ 東急東横線・東急目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩5分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩4分の場所に立地する三井不動産レジデンシャ&JX日鉱日石不動産分譲・竹中工務店施工・地上53階地下1階建・総戸数592戸の『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町2丁目です。小杉町(こすぎまち)には、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。特に隣接する新丸子東とともに再開発事業が顕著になっています。

 小杉町は、北は
小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が小杉町3丁目が置かれ、小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。

 本マンションの立地する
小杉町2丁目には昭和30年以降第一生命住宅など多くの社宅が建設され、その一部は一般へ分譲されましたが現在も多くが残っています。そして、近年まで残っていたJX日鉱日石エネルギー社宅は2013年(平成25年)に廃止・解体され、跡地は再開発対象地域となり、本マンションの建設とあいなりました。

 本マンションは、
住・商・文一体型の東横線最大級の大規模複合再開発となります。計画総戸数は約1,200戸で、約100mに及ぶショッピングアベニューや、1,000人規模のコンベンション施設が目玉です。並木道は合計約610mになり、大小の広場、桜並木が生活に潤いを与えてくれます。

 先行した『パークシティ武蔵小杉グランドウイングタワー』と同様、本マンションも
安心・安全に力を入れ、建物は竹中工務店の免震構造防災計画を策定し、先進的な環境テクノロジーも取り入れています。

 もちろん、武蔵小杉エリアの最大の特徴である
交通利便性は十分に享受でき、2駅13路線が利用可能「品川・日本橋・東京エリア」「渋谷・新宿エリア」「横浜エリア」の3大拠点に20分以内で接続することができます。羽田空港へはリムジンバスが運行しており、国内外へのご家族でのご旅行にも便利です。

 大型商業施設「武蔵小杉東急スクエア」「ららテラス 武蔵小杉」「グランツリー武蔵小杉」と続々と誕生、従来は主に交通結節点としての役割を果たしていた武蔵小杉が、集客ができる商業のスポットにもなってきています。少し足を伸ばせば多摩川河川敷があり、休日のジョギング、サイクリング等に汗を流すことができます。

 通学指定校は
西丸子小学校で徒歩15分やや距離があります。ただ、北へほぼ一本道で、等々力緑地に隣接する小学校なので、中原街道横断部分は少し心配ですが、お子様の野外活動には良い環境と言えそうです。

 他のタワーマンション群から少し離れているだけに、眺望は360度おおむね良好です。間取りは1LDK〜4LDK、専有面積41.99平米〜105.81平米と、幅広い層がターゲットになっています。専有面積100平米超の間取りも用意されていますので、1億円超の住戸も出てきそうです。

 最も気になるのは販売価格ですが、
『パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー』平均坪単価238万円『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』平均坪単価257万円『パークシティ武蔵小杉グランドウイングタワー』平均坪単価295万円という価格水準でした。

 『パークシティ武蔵小杉グランドウイングタワー』については昨年、キャンセル住戸が出た際に、売主が当初分譲価格より1千万円程値上げして売り出したところ、あっという間に売れたという事実があり、現在分譲中の『シティタワー武蔵小杉』にしても当初分譲時より価格を上げており、今や坪単価400万円台という川崎では信じられない価格となっている模様です。

 したがって、本マンションについては、
上記物件より駅から離れ、計画戸数が1,200戸もあるという価格低減要素はあるにしても、目線としては上記物件を標準と考えておいた方がよさそそうです。

 本物件は、他の武蔵小杉タワーマンション群とは
趣が異なり落ち着いた住宅街に立地しているというメリットがあります。入居は3年先の平成30年3月下旬で、その時には一層進化した武蔵小杉の街並みが入居者を迎えてくれることでしょう。

公式ホームページ ⇒パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト 

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 21:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー武蔵小杉(新築)−アリオ武蔵小杉臨接の好バランスタワー
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★ JR横須賀線・湘南新宿ライン(宇都宮線・横須賀線)「武蔵小杉」駅より徒歩4分、東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩4分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩7分、JR南武線「向河原」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設施工・地上53階地下3階建・総戸数800戸の『シティタワー武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区中丸子です。川崎市中原区は、川崎市を構成する7区のうちのひとつで、人口・世帯数は、川崎市で最大となっています。また、サッカーJリーグの川崎フロンターレの本拠地である等々力陸上競技場川崎市市民ミュージアムなどのある等々力緑地が区内にあります。地理的には川崎市のほぼ中部に位置し、区の北東は多摩川で東京都と境を接し、西南は矢上川が流れています。

 しかし、近年の川崎市中原区、特に武蔵小杉は、
「武蔵小杉」駅を中心とした大規模再開発で有名で、直近では首都圏で地価上昇率トップを記録する注目の街です。その人気を支えるのは四方八方に伸びる鉄道網で、JR横須賀線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス・南武線、東急東横線・目黒線等が行き交い、13路線にも及ぶ多路線を使いこなして都心方面へも横浜方面へも自在な交通アクセスです。

 私も武蔵小杉在住ですが、やはり
交通アクセスの良さは実感します。特に、都心方面だけならありきたりですが、千葉・埼玉・横浜・鎌倉・川崎・登戸など、東西南北思わぬ方向にアクセスでき、遠いと思っていた場所に「あ、こんな簡単に行けちゃうんだ」と驚いたこともしばしばでした。

 その交通アクセスのよさを基に、駅前再開発で次々と
タワーマンションが林立し、それによる一定以上の所得層の人口増加を背景に、大規模商業施設が複数誕生しつつあります。特に、本マンション北側には、面積11万平米の敷地にイトーヨーカドー系の『アリオ武蔵小杉(仮称)』平成26年度に誕生する予定で、平成28年3月引渡し予定の本マンションは、『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』とともに、その恩恵を最も享受するロケーションとなります。そもそも本マンションと『アリオ武蔵小杉(仮称)』の敷地は、東京機械工場跡地を2分割したものです。

 「武蔵小杉」駅直結の商業施設
「武蔵小杉東急スクエア(約310m/徒歩4分)」は平成25年4月にオープンしました。東急スクエアの店舗、品揃いは、従来の武蔵小杉出店店舗よりややお値段が高めです。東急スクエアには中原図書館が移転して併設されており、最新図書館機能が充実しています。

 本マンションの
間取りは2LDK・3LDK、専有面積は54.66平米〜72.35平米で、大規模タワーマンションとしては最大専有面積が非常に小さいことが特徴的です。しかし、これは最近の武蔵小杉エリアのタワーマンションの傾向でもあり、要は武蔵小杉では1億円を超えるような住戸を購入する層がほとんど存在せず、ボリュームゾーンは6千万円台まで、ということだからでしょう。この点が、湾岸エリアと異なり、富裕層が少なく、ミドルアッパー層が主流の武蔵小杉の特色でもあります。

 売主である
住友不動産には「売り急がず、高値を追求する」というイメージが定着しているため、特段根拠があるわけではありませんが、ネット上の掲示板では、平均坪単価320万円程度を予想する声が主流になっています。これまで「武蔵小杉」駅徒歩1分の『エクラスタワー武蔵小杉』平均坪単価280万円程度『パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー』平均坪単価295万円程度、また不動産プチバブル期の『セントスクエア武蔵小杉』(「武蔵小杉」駅徒歩2分)が平均坪単価300万円程度であったことが本マンションの価格水準決定の判断材料となりそうです。

 なお、上記ネット上の掲示板の予想には、
本マンションの土地2704坪の取得価格が160億円と、イトーヨーカドーが取得した北側土地7377坪の取得価格178億円と比較して割高に見える価格であることも影響しているようです。

 武蔵小杉のタワーマンション群の中では、相対的にそれほど駅に近いわけではありませんが、
東急東横線等の「武蔵小杉」駅とJR横須賀線等の「武蔵小杉」駅のいずれも徒歩4分程度というバランスのよさは評価できます。また、北向きは低層階を中心に、『アリオ武蔵小杉(仮称)』の照明や騒音などの影響が懸念されますが、その分価格に反映されることも期待したいところです。

 販売開始は本年11月上旬が予定されており、公式HPの情報もまだ限られたものになっています。東京オリンピック開催決定で注目が湾岸エリアに集中している中で、どの程度の強さを発揮できるでしょうか。これまで長らくマンション業界をにぎわせてきた「武蔵小杉」駅東側再開発エリアの中で、ひとまずトリを務める大規模タワーとして、大いに期待したいところです。

公式ホームページ ⇒シティタワー武蔵小杉

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 21:11 | comments(2) | trackbacks(0) |
ジオ・イニシア武蔵小杉(新築)−駅前にはない小杉御殿町の良質レジデンス
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★ JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩11分、東急東横線・同目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩12分、同東横線・同目黒線「新丸子」駅より徒歩12分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩18分の場所に立地するコスモスイニシア&阪急不動産分譲・東急建設施工・地上7階建・総戸数74戸の『ジオ・イニシア武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉御殿町です。小杉御殿町は、「武蔵小杉」駅の北、「新丸子」駅の西に位置します。町名は、中原街道上にあった、将軍の宿泊地である小杉御殿がこの地にあったことから付けられました。小杉御殿は、江戸時代初期に中原街道上に設置された本陣で、江戸時代初期にはまだ東海道は整備されておらず、中原街道が江戸と西方を結ぶ主要な街道でした。徳川家康も駿府との往復に用いたということで、この地にはその将軍の宿泊地としての本陣が設けられており、これが小杉御殿と呼ばれていました。

 その意味では、
武蔵小杉の中ではもっとも由緒正しい地名と言えます。現在は全般的に住宅地の様相で、古くからの方も住まわれていますので、道が入り組んでいるところもあります。しかし、それがまたこの地の味わいとなっており、小杉御殿跡である西明寺境内を中心として歴史散歩するにも良い場所です。

 本マンションから「武蔵小杉」駅までは、
JR南武線口で徒歩11分、東急東横線の入口で徒歩12分となります。徒歩10分圏内に入らなかったのが惜しいですが、もちろん歩けない距離ではありません。ルートとしては、本マンションから日本医大側の住宅街の方へ入ってもいいですが、通常は府中街道を南下し、小杉御殿町交差点を左折して東にしばらく進むと同駅北口広場に着くことができます。東急東横線・目黒線には、中原区役所北側の細い道を通ることもできますが、JRから東急線への連絡通路を使う道がわかりやすいでしょう。

 なお、
同駅と「溝の口」駅へは本マンションの目の前にあるバス停を利用することができ、特に「武蔵小杉」駅には乗車時間3分とあっという間に着いてしまいます。便数は平日朝7時台で12本、8時台で11本ありますし、夕方も帰りの便で18時台・19時台に8本ずつありますから、雨が降っているときなどは便利です。そういえば、この地はもともと東急バス川崎営業所があった場所なのでした。

 また、このルートは、同駅に着いた
川崎フロンターレのサポーターがホームグラウンドである等々力陸上競技場へ向かう道でもあります。試合がある日は、大勢のサポーターが本マンション前の府中街道沿いをぞろぞろ歩くのを見かけることになります。この際(?)、地元チームである川崎フロンターレを応援するようになれば、試合を見に行くには徒歩7分と大変便利なロケーションです。

 サッカーに興味はなくても、
テニスコートをはじめ、等々力緑地には数多くのスポーツ施設があり、市民もこれを利用することができます。ただし、使用は毎月抽選となり、かなりの倍率となります。また、この近辺には大きなスーパーがないのがややネックで、「武蔵小杉」駅周辺にあるマルエツやイトーヨーカドーなどを使うこととなるでしょう。なお、新丸子方面にある「まいばすけっと」も普段使いには便利で、本マンションからのスーパーとしては徒歩8分で最も近くなっています。

 府中街道は、川崎市北部の主要道路でありながら、片道一車線の細い道路が多く、場所と時間帯によっては渋滞を引き起こしますが、この辺りは通常それほど混まない印象です。しかし、従来より道路の拡幅が予定されており、周囲の土地利用状況からもそれほど簡単に拡幅が実現するとは思えませんが、実施のあかつきには、本マンションの植栽部分が道路に供されることとなります。

 その場合、
現状狭い歩道が広がり、道路がよりきれいになることが期待され、本マンションには土地売却額が収入として入ることになります。一方、上記のとおり植栽部分が削られて、府中街道沿いの住戸は道路が目前となること、本マンション自体が既存不適格となり、建て替えの際には本マンションと同等規模の建築物が建てられなくなることに留意する必要があります。

 さて、本マンションは、東急バス川崎営業所跡地である
面積2,616.65の敷地に地上7階建ての中層マンションとして計画されているものです。総戸数は74戸、間取りは1LDK+Sから3LDKまで(1戸のみ4LDK)、専有面積は54.87屐81.70で、シングル&ディンクスからファミリーまでの幅広い層を想定しています。武蔵小杉の利便性には惹かれるものの、駅前タワーには魅力を感じない、レジデンス型のマンションをお求めの方々に好評です。

 特に本マンションは
3人のデザイナーを起用し、建物・外観・植栽・インテリアにおけるデザイン性を重視し、近隣物件との差別化を図っています。正面エントランスは、府中街道沿いではなく、東側の住宅街の方面となり、これに合わせた上質で落ち着きあるファサードが用意されています。なお、日照・眺望等については、低層階では周辺建物等があるため、現地に赴くなり販売員の方にお聞きするなどして確認する必要があります。

 空間設計としては、ハイサッシやセンターオープンサッシ、逆梁アウトフレーム工法などでできるだけ光を取り入れるように工夫がなされ、コスモスイニシア特有のスライドウォールを使用した収納デッドスペースを小さくすることに効果があります。仕様・設備においては、ディスポーザ−や食器洗浄乾燥機、ミストサウナ、ちょっと珍しいのはバスルームのダウンライト、これも浴室のBGM入力機能付インターホンリモコン、洗面所のチャイルドミラーや共用部のAED二重床・二重天井、複層ガラス採用と、クオリティが高く、独自性もあるものが備わっています。

 ちなみに、私が6〜7年前に
小杉再開発エリアの御三家と当時言われた『THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)』『レジデンス・ザ・武蔵小杉』『パークシティ武蔵小杉』を見て回った際、設計・間取り・設備・仕様で最も顧客目線で考えられていると思ったのがコスモスイニシアが売主の『レジデンス・ザ・武蔵小杉』でした。今回の物件についても、そのようなコスモスイニシアの考え方が受け継がれているように感じます。

 販売価格は、3,588万円〜6,378万円で、坪単価204万円〜265万円、平均坪単価は235万円〜240万円と推測されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[武蔵小杉坪単価]×0.959[駅距離補正]=坪単価241万円となりますので、ほぼ相場どおりの価格設定と考えられます。コスモスイニシアにしても阪急不動産にしても元々穏当な価格設定をすることが多く、本マンションについても安心して購入を検討できる価格水準だと考えます。

 公式HPによれば、現在
先着順販売が11戸、第3期販売が6戸で、これから推測すると、約7割強の住戸が成約済というところでしょうか。竣工は本年8月中旬、入居は本年9月中旬が予定され、購入された方はお盆を過ぎたころから慌ただしくなってきそうです。

 この春は
本マンションから徒歩3分で行ける二ヶ領用水の桜が見事でした。本マンションの入居者の方々も、来年の春は落ち着いて武蔵小杉の生活を楽しんでおられることでしょう。

本マンション南西側が接道する府中街道です。片道1車線の道路で、歩道は狭くなっています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南西側の工事の様子です。目の前に電線が走りますが、道路拡幅が行われるとすれば、電線類が地中化され、すっきりすることになるでしょう。



本マンションの北側です。隣接住戸からはできるだけ離れるように、配棟が工夫されています。



本マンション南西側を走る府中街道の向かいの様子です。やや古めの建物が並んでいます。



本マンションの正面エントランスに至る東側の様子です。穏やかな住宅街となっています。



本マンションの北東側の様子です。緑のカバー部分が本マンションの駐車場施設になるものと思われます。




公式ホームページ ⇒ジオ・イニシア武蔵小杉

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー(新築)−注目度大の武蔵小杉再開発の集大成
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★ 東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩1分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩4分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩6分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&三井都市開発株式会社分譲・竹中工務店施工・地上38階地下2階建・総戸数506戸の『パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー』です。

 アドレスは川崎市中原区新丸子東3丁目です。このあたりは昭和初期の頃には、横浜正金銀行(現:三菱東京UFJ銀行)のグラウンドが広がっていました。駅の名前も「グラウンド前」停留場で、それ以外は田んぼが広がる牧歌的な風景でした。このグラウンドは横浜正金銀行の後身である東京銀行が使用していましたが、東京三菱銀行となった際に資産整理のため閉鎖され、しばらくは有料駐車場として使用されていました。

 広大なグラウンドの一部はすでに、三井不動産レジデンシャルにより、『パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー』及び『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』として分譲されましたが、このたび最後まで残っていた駅前の土地に本マンションが建てられることにより、
グラウンド跡地の再開発が完成します。今や特急停車駅でもある「武蔵小杉」駅前に長らく低利用のまま寝かされていたこの土地が、ようやくターミナル駅にふさわしい顔となるわけです。

 「武蔵小杉」駅は、
本マンションが4階でペデストリアンデッキで直結する東急東横線「武蔵小杉」駅と、同駅より少し離れたJR南武線及びJR横須賀線の「武蔵小杉」駅を含めれば9路線のアクセス、また、本マンションの入居予定時期(2014年4月)の2ヶ月後にオープンするショッピングモール(8月28日の記事『武蔵小杉南部地区の再開発計画が判明!−イトーヨーカドー系のアリオが進出!』をご参照ください。)とは道路を挟んで向かいとなり、これとは別に本マンションと連続する駅直結の商業施設、駅前広場、ロータリーの建設とともに、まさに武蔵小杉再開発の中心地としてのロケーションとなります。

 本マンションの外観デザインは、『ステーションフォレストタワー』、『ミッドスカイタワー』と同様、
ジューコフスキー曲線(鳥の翼型)を頭頂部に採用して共鳴させました。賛否両論ある独特のデザインですが、本マンションの頭頂部の色彩は優しい山吹色とし、『ステーションフォレストタワー』のレンガ色、『ミッドスカイタワー』のブルー&グリーンと調和を図っています。

 本マンションが前の2つのタワーと外観上異なるのは、
縦のラインとなる柱が外観に出ていることです。構造上の論点はわかりませんが、前2者に比べてより高級感が出てきました。しかし、隣室との戸境は前の2つのタワーと同様、簡易な仕切り板となっているようにも見え、そうなるとこの縦の柱は、かえって視界を遮ってしまう懸念を感じます。

 敷地面積は4,277.45屐建築面積は1,929.68屐階数は地上38階地下2階です。『ステーションフォレストタワー』が敷地面積8,222.82屐建築面積2,005.84屐階数地上47階地下3階でしたので、敷地面積は狭いものの、建築面積は既存の2つのタワーとほぼ変わらない面積を有し、高さが『ミッドスカイタワー』(59階)、『ステーションフォレストタワー』(47階)、『ザ グランドウイングタワー』(38階)と低くなる配列となります。

 総戸数506戸という構成も、
前2つのタワーの戸数構成とほぼ階数見合いの戸数となります(なお、駅と直結する4階より階下の1階〜3階(特に2階・3階)に住戸が入るどうかは不明です)。間取りは1LDK〜4LDKの専有面積38.93屐110.39で、『ステーションフォレストタワー』の専有面積46.24屐128.51屐◆悒潺奪疋好イタワー』の専有面積46.24屐148.84屬鉾罎戮わずかながら小ぶりです。

 駐車場は206台で設置率41%と、『ステーションフォレストタワー』の設置率63%に比べて少なめですが、駅直結ですので、妥当な設置率と言えるでしょう。駐輪場の設置率は、『ステーションフォレストタワー』と同様150%超で十分です。

 施工は前2つのタワーと同様
竹中工務店で、オール電化である点も一緒ですが、壁面緑化や太陽光発電など、最近の流れである防災とエコの視点を取り入れています。前2つのタワーと同様に内廊下方式であるかどうかは、まだ明らかではありません。一方、和紙によるインテリアアートランドスケープアートでの様々なアーティストとのコラボレーション、ブックディレクター監修のスタディールーム大学のワークショップの連携など、前2つのタワーに比べてより洗練された意匠を凝らしています。

 販売は来年春からの予定で、ずいぶん早いアナウンスとなりました。大規模タワー物件だけに、事前の広報活動を十分に行いたいということでしょう。本マンションの具体的な内容はまだ公表されておらず、当然のことながら販売価格も不明ですが、現在のマンション市況が続く限り、あまり背伸びした価格を設定できないものと思われます。同じく「武蔵小杉」駅直結の『エクラスタワー武蔵小杉』における第1期販売の平均坪単価が279.5万円であり、順調な販売ではあるものの今や割安感はないことから、ほぼ同等の価格設定が基本になるものと考えます。

 10年以上前から近隣に住んでいた私は、
武蔵小杉の変貌ぶりには驚くばかりで、特に「武蔵小杉」駅周辺にタワー群が姿を現したときは、ただただあ然としたものでした。本マンションが完成する3年後には、「武蔵小杉」駅前再開発が一応の完成をみることになります。本マンションが、その集大成ともいうべき質の高いタワーとなるよう、大いに期待しています。

写真下部が工事現場を見下ろしたものです。写真左手は『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



東急東横線「武蔵小杉」駅東側の通りです。写真奥が駅前ロータリー等の工事現場です。



同じく駅前ロータリーの工事現場です。



駅前ロータリー等の前の通りです。写真奥の東京機械工場跡地に大型ショッピングセンター(アリオ)の建設が計画されています。



本マンションの工事現場です。



写真左手が本マンション工事現場、右手が大型ショッピングセンター建設予定地、写真左手奥手前が『ミッドスカイタワー』、その奥が『ステーションフォレストタワー』です。




公式ホームページ ⇒パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー


| 新築マンション 川崎市中原区 | 20:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド武蔵小杉グリーンフロント(新築マンション)−再開発エリア第5弾、差別化を図るプラウドシリーズの低層パークフロント
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★ 東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数43戸の『プラウド武蔵小杉グリーンフロント』です。

 アドレスは川崎市中原区中丸子です。平成18年から平成19年にかけて、再開発に伴う高層マンション・タワーマンションの相次ぐ発売で一大人気地と化した武蔵小杉、現在は分譲もほぼ終了し、『レジデンス・ザ・武蔵小杉』が昨年入居、『THE KOSUGI TOWER』が来月入居、『パークシティ武蔵小杉』のステーションフォレストタワーがこの秋入居と、実際に生活が始まろうとしています。

 そんなマンション分譲競争の真っ最中に、JR横須賀線「武蔵小杉」新駅と、『THE KOSUGI TOWER』をはじめとする再開発エリアの間の土地を、住友不動産と長谷工コーポレーションが相次いで取得しました。

 東海道新幹線とJR横須賀線により近い住友不動産取得の土地については、現在同社が『シティハウス武蔵小杉』として分譲を開始、そして、長谷工コーポレーション取得の不二サッシ本社の土地については、その一部について、野村不動産と組んで本件『プラウド武蔵小杉グリーンフロント』として公式HPをオープンさせたところです。

 『プラウド武蔵小杉グリーンフロント』の敷地面積は1,720.96屬函⊆りのタワーマンションと比較するとかなり小さめですが、大きな特徴は、
南向き中心で、その名の通り、目の前が公園であることです。この公園は、「中丸子まるっこ公園」といいますが、再開発に合わせる形で川崎市が新たに整備したもので、この春に供用開始されたばかり、早くもまわりの既存のマンションの住民の方々がお子様方と楽しげに利用されています。

 総戸数は43戸と比較的小規模で、間取りは、専有面積66.63屐93.98屬3LDK〜4LDKと、完全に
ファミリー層をターゲットとしています。本物件を見てすぐ思い出されるのが、平成18年に分譲された野村不動産の『プラウド武蔵小杉パークフロント』です。やはり南面が公園・総戸数38戸と、タワーマンション販売競争が過熱する中で、むしろ低層の落ち着いた住環境を求めるファミリー層に支持され、あっさりと完売しました。

 『プラウド武蔵小杉パークフロント』が駅徒歩11分と若干距離があるものの、定評がある今井仲町の住宅街にあったのに対し、『プラウド武蔵小杉グリーンフロント』は、タワーマンションや大規模マンションに囲まれた再開発エリアにあることから、この小規模マンションに若干しっくりこない点があるかもしれません。一方、
JR横須賀線の「武蔵小杉」駅が平成22年春に開業予定で、この際には同駅徒歩6分と、利便性においては優れています。

 なお、公式HPでは本物件を
「プラウドシリーズ武蔵小杉最新作」と位置付けていますので、その名称も、よりブランド力がある「プラウド」名とすべく、調整中なのかもしれません。(注:本記事を書いたときは、名称が『(仮称)武蔵小杉パークビューレジデンスPJ(プロジェクト)』とされていました。)

 販売価格の発表はまだこれからですが、長谷工コーポレーションが本件土地を取得した平成18年秋は、武蔵小杉人気が絶頂だった頃でもあり、相当な高値で落札したとの情報が当時流れていました。

 このことの販売価格への影響が気になるところですが、先行する『シティハウス武蔵小杉』の販売価格が、再開発エリアで最も高額の『パークシティ武蔵小杉』並とされているところであり、これを踏まえつつ、
「プラウド」ブランドとパークビューの付加価値で、どの程度まで価格を引っ張れるか、注目されます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、213万円[武蔵小杉一昨年坪単価]×1.257[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]=坪単価261万円、これに新駅効果を織り込むとすると、坪単価274万円となりました。


 この価格帯はすでに、『セントスクエア武蔵小杉』の例外はあるものの、現時点で武蔵小杉にマンションを求めるファミリー層の購入可能額からは厳しい水準かとも思われ、実際、平均坪単価が260万円程度とされる『シティハウス武蔵小杉』の販売も苦戦気味です。

 一方、『シティハウス武蔵小杉』と比較すると、
線路から離れて騒音が緩和されること、南向き中心で公園が目の前という住環境の良さがあることから、実際の販売価格にもよっては、小規模ながら『プラウド武蔵小杉グリーンフロント』の方が人気を呼ぶことも十分考えられます。

 販売時期は9月上旬予定と、まだまだ先です。野村不動産と長谷工コーポレーションは、これからじっくりと購入者層にサウンディングしながら販売価格の決定を行い、来年3月下旬の入居時までには完売できるよう、販売戦略を練っていくものと思われます。

公式ホームページ ⇒プラウド武蔵小杉グリーンフロント

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 21:35 | comments(0) | trackbacks(85) |
パルミナード武蔵中原Luxe Residence(リュクスレジデンス)(新築マンション)−川崎フロンターレの本拠地に住む
★ JR南武線「武蔵中原」駅より徒歩10分の場所に立地するアールエー分譲の『パルミナード武蔵中原Luxe Residence(リュクスレジデンス)』です。

 アールエーは、1974年設立のマンション分譲事業等を手がける会社で、城南地域及び川崎市を中心に事業を展開しています。「パルミナード」シリーズは平成6年に開始、武蔵中原においても、平成9年に
『パルミナード武蔵中原』、平成14年に『パルミナード武蔵中原弐番館』、平成16年に『パルミナード武蔵中原参番館』と続き、本物件が4棟目となります。

 現地は、府中街道から宮内の交差点を南下し、二ヶ領用水沿いの道路を西へ少し行ったところにあります。広々とした
等々力緑地は、川崎フロンターレのホームグラウンドを有し、試合の日には界隈が多くのファンでにぎわいます。多摩川にも近く、休日の運動や散策に最適です。

 府中街道沿いには、休日は人であふれ返る財布にやさしい回転すしチェーン「おたる寿し」をはじめ、多くのファミレスが立ち並び、スーパーも複数利用可能です。通学校の
宮内小学校には徒歩5分となっています。

 あたりは幹線道路から一歩奥まった落ち着いたたたずまいで、本マンションの外観は柔らかなベージュとアイボリーのタイルにアクセントの白いラインが印象的です。
エントランスは、2層吹抜けの広いガラス面を有し、夜は輝くばかりの存在感を主張することでしょう。

 面積1,155.68屬良瀉呂肪肋7階建て、総戸数32戸となっています。専有面積は59.76屐80.74屐3LDK〜4LDKの全戸ファミリータイプです。小規模のため、
南面・角住戸中心のルームプランが可能となりました。二重天井・二重床構造で、セキュリティにも配慮がなされています。なお、駐車場数は14台と、川崎市物件にしては少なめです。

 現在第1期販売中で、販売戸数は15戸、販売価格は3,540万円〜4,990万円で、坪単価換算で195万円〜204万円です。標準相場を試算すると、184万円[武蔵中原昨年坪単価]×1.070[本年地価上昇率]×0.975[駅距離補正]=坪単価192万円となりました。わずかに高めながら相場に沿った価格設定と言えそうです。

 平成14年に分譲した『パルミナード武蔵中原弐番館』が「武蔵中原」駅徒歩10分で平均坪単価167万円、平成16年に分譲した『パルミナード武蔵中原参番館』が「武蔵中原」駅徒歩6分で平均坪単価164万円でしたので、本マンションは、その2割増しのお値段となっています。

 なお、本マンションから直線距離100m程度のところに、モリモト分譲による
『(仮称)武蔵中原プロジェクト』がもうすぐ販売となります。同マンションの販売価格は、『パルミナード武蔵中原Luxe Residence(リュクスレジデンス)』よりかなり高くなるものと推測されており、いずれにせよ双方とも相手を意識しながらの販売戦略となりそうです。

 富士通川崎工場が近くですが、煙や騒音が気になる工場ではありません。生活利便施設や周辺の自然環境に恵まれたエリア、ヤングファミリー層に適した物件と言うことができるでしょう。


公式ホームページ ⇒パルミナード武蔵中原Luxe Residence(リュクスレジデンス)

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 00:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークシティ武蔵小杉の最新情報!
★ 『パークシティ武蔵小杉』の公式ホームページが一時的に閉鎖されたので、これを契機に現在の状況と今後の見通しについて、販売センターの方に伺いました。
 
 それによりますと、
現在『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』で未成約の戸数は100戸程度あり、これを9月上旬に予定されている最終期2次以降に販売するのだそうです。売れ行きとしては悪くなく、キャンセル物件が出ると、すかさず買いの手が入る状態です。特段キャンセル待ちなどの順番を取っているわけではないので、キャンセル住戸を狙いたい方は、こまめにマンションパビリオンに顔を出し、担当者とのコネクションを密にした方が良さそうです。

 なお、『ステーションフォレストタワー』は現時点でキャンセル住戸はないとのことでしたが、高層階を中心にキャンセル住戸が出ないとも限らない、とのお話でした。

 注目の東京機械×東京建物による『パークシティ武蔵小杉』の南側敷地計画ですが、3月29日の東京機械製作所のプレスリリース以来、確たる情報はないものの、やはりデパート系の商業施設の進出の可能性が高いとみているようです。東京建物は、同敷地に計画される高層マンションと来夏に引き渡される同社分譲物件『THE KOSUGI TOWER』の資産価値をさらに上げるためにも、
二子玉川の『玉川高島屋S・C』のような商業施設を念頭に置いているのでは、と推測されておられました。

 『パークシティ武蔵小杉』は、
立地の良さから投資用物件としてもかなり買われているとのことで、何と武蔵小杉駅再開発エリアのマンション販売でしのぎを削ったライバル会社も投資用に『パークシティ武蔵小杉』の住戸を購入しているそうです。

 『ステーションフォレストタワー』とほぼ並行して工事が進められ、傍目にもかなり建築が進んでいるように見える
『ミッドスカイタワー』 、引渡しは平成21年4月が予定されていますが、住宅ローン減税が受けられる平成20年末までの早期の引渡しは無理と思われるものの、引渡し時期の若干の繰り上げの可能性については否定されませんでした。なお、『ステーションフォレストタワー』の引渡時期については、ほぼ予定通りという印象でした。

 『ミッドスカイタワー』の各住戸の販売価格は、価格発表以来変えていないとのことですが、今後販売が予定されている周辺のマンションは高値が予想され、立地的に優位に立つ『パークシティ武蔵小杉』の残り住戸の販売については強気の見方をされているようでした。「21世紀の首都圏大規模マンションのランキング」で6位にランクされる総戸数1,437戸の『パークシティ武蔵小杉』、販売開始後1年余りで完売という好成績を収めることになりそうです。


公式ホームページ ⇒パークシティ武蔵小杉

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 07:30 | comments(0) | trackbacks(2) |
パークシティ武蔵小杉の南側敷地の計画が一部判明!
★ 3月7日に「パークシティ武蔵小杉−南側に高島屋の進出が決定か?」という記事を掲載させていただきましたが、29日に東京機械製作所からプレスリリースが発表され、注目の的となっている南側敷地の建設計画の一部が判明しました。

 これによりますと、同敷地にある東京機械製作所の「玉川製造所」については、2009年4月稼動予定で千葉県木更津市に移転、移転完了後の工場跡地については、行政の指導を受けながら、都市再生、地域貢献と収益性を考慮し、より
『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』に近い24,345屬良瀉蓮並莪豺場跡地)については大型複合商業施設を、さらに南側の8,925屬良瀉蓮並萋鷙場跡地)については高層マンションの建設を進める意向とのことです。

 なお、具体的な内容については、行政との協議もあり現在の段階で確定しておらず、決まり次第改めてお知らせすることとされました。

 同敷地については、東京機械製作所×東京建物による開発となったことで、高層マンション建設は不可避とされていましたから、そのマンションの建築場所が『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』から100m程度離れたことで、圧迫感がなくなり、ほっとされた購入決定者が多いことでしょう。今後の関心事は、やはり「大型複合商業施設」の中身です。従前の噂通り「高島屋」の進出があるのかどうかも全く不明ですが、いずれにせよ期待は大きくふくらみます。

 東京機械製作所自身が「周辺の再開発による急激な環境の変化」を移転の理由に掲げているように、本エリアは以前の工場地帯からあっという間に様変わりしました。4年前に阿部川崎市長さんにお会いする機会がありましたが、武蔵小杉周辺のお話になると、とたんに顔をほころばせて「あそこは変わるよ」と弾んだ声でおっしゃったことを今更ながら思い出します。川崎市がもっとも力を入れている再開発プロジェクト、きっと素敵な街に生まれ変わることでしょう。


東京機械製作所プレスリリース ⇒工場移転についてのお知らせ

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 09:05 | comments(0) | trackbacks(8) |
パークシティ武蔵小杉−南側に高島屋の進出が決定か?
★ いつも情報源としてお世話になっているマンション掲示板のサイト「マンション・コミュニティ」の「武蔵小杉地区の今後について・・・【3】」のNo.988さんの情報によれば、噂話の域を出ないのですが、『パークシティ武蔵小杉』の南側に広がる東京機械の敷地に「高島屋」が進出することが決定した、という話がまちBBSにキャリーされているようです。地元の企業経営者や地主が銀行関係者から得た情報ということですが、真偽の程は確認されていません。

 この東京機械の敷地は、昨年春に東京建物が共同で開発することを電撃的に発表、再開発が進む武蔵小杉駅周辺の大型プロジェクトとして、関係者及び武蔵小杉周辺のマンション購入者の関心の的になっています。

 同サイトのNo.992さんの情報によれば(状況証拠にもならない、とご本人はおっしゃっていますが)、東京機械・東京建物・高島屋は、全てみずほフィナンシャルグループを中核とする「芙蓉グループ」に関連する企業ということです。確かに、武蔵小杉駅周辺の再開発では、おそらく1万人単位の新しい居住者がエリアに集中して増加することになり、この方々が一定の所得水準を有していることを考えれば、百貨店系の小売店の進出も十分に考えられます。ただし、同エリアは高層ビルの建築可能な場所であることから、高島屋デパートそのもの、というよりも、「Brilliaタワーマンション」と複合ビル化した新たな高島屋系の商業展開となるのかもしれません。

 No.998さん及びNo.992さん自らおっしゃっている通り、ガセネタである可能性も十分にありますが、同エリアのマンション購入者にとっては、楽しい夢でもあります。高島屋が地域の中心店舗となれば、今後進出する商業店舗もこれに呼応して高級化する可能性があり、結果として、街としての品格が上がり、資産価値も大いに向上する、などと空想が広がるからです。

 当初登録のにぶかった『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』の第1期販売は、最終登録日の前の週末金曜日に同マンションを取り上げた番組(三井不動産レジデンシャル提供)が放送されるなど、宣伝上手も加わって、大勢の登録者が殺到、結果的に『パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー』よりも倍率が高くなり、パビリオンの営業担当者を驚かせました。第1期分は既に分譲完売、現在3月17日を抽選日とする77戸の第1期2次販売を実施中です。こちらも好調な売れ行きが予想されます。


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| 新築マンション 川崎市中原区 | 07:59 | comments(0) | trackbacks(5) |