シティタワー恵比寿(新築)−恵比寿最大規模タワー、静かな船出も予約満席

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★ JR山手線・埼京線「恵比寿」駅より徒歩7分、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩9分、同線「広尾」駅より徒歩12分の場所に立地する住友不動産分譲・西松建設施工・地上23階地下2階建・総戸数310戸(※非分譲住戸3戸、その他住戸13戸含む)の『シティタワー恵比寿』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿1丁目です。恵比寿の地名は「ヱビスビール」に由来します。1994年、ビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業、街は大きな変貌を遂げました。現在メディアでは、お洒落な街、住みたい街としてもしばしば取り上げられています。

 この周辺は江戸時代には、下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれる農村で、大名の下屋敷が点在していました。本マンションのある恵比寿1丁目は以前は山下町という町名でした。


 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口から都道306号線を東に進み、恵比寿郵便局交差点手前の左手に位置します。ゆるやかに下る道のりですから、通勤帰りの道は心持ち楽に感じることでしょう。

 面積3,360.20平米の敷地は、メイン通りである都道305号線にはわずかに接し、むしろ東側道路・北側道路・西側道路に長く接して形式上四方道路にはなっています。恵比寿郵便局交差点に接する敷地の買い取りができていたら、もっと理想的な敷地になっていたと思われます。

 通学区は歴史ある加計塚小学校で徒歩4分、同小学校の目の前にある恵比寿ガーデンプレイスにも徒歩4分です。ジュエル・ロブションに徒歩4分、慶應義塾幼稚舎に徒歩10分と、ハイソな生活が楽しめそうです。

 本マンションの注目点は、
「恵比寿」駅を最寄りとして供給された分譲マンションで本マンションの総戸数310戸は最大であるということです。これまでの最大戸数マンションは、おそらく1994年供給の『恵比寿ガーデンテラス壱番館』(目黒区三田1丁目、「恵比寿」駅徒歩9分、総戸数290戸)で、売主はサッポロビールでした。

 その他、恵比寿エリアの大規模マンションとしては、1999年供給の
『パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス』(渋谷区恵比寿南2丁目、「恵比寿」駅徒歩6分、総戸数157戸)、2002年供給の『グランドメゾン恵比寿の杜』(渋谷区恵比寿4丁目、「恵比寿」駅徒歩6分、総戸数145戸)等があります。

 このうち、『グランドメゾン恵比寿の杜』は、本マンションから都道305号線を挟んで南側のご近所に所在するタワー物件です。ご近所という意味では、1997年供給の
『ディアナコート恵比寿』(「恵比寿」駅徒歩5分、総戸数110戸)は同じ恵比寿1丁目の町内にあります。

 本マンションは、これら大規模マンションの中では、「広尾」駅徒歩12分で、
広尾エリアにも最も近い恵比寿大規模物件ということになります。交通の便から言えば同じ東京メトロ日比谷線ですので利便性が大きく向上するわけではありませんが、「広尾」が好きな方にはこれも魅力となることでしょう。なお、建物構造としては、最近主流となってきた免震ではなく制震となっています。

 本マンションは
竣工が2年後の平成31年2月下旬、引渡しが同年4月下旬予定となっています。販売開始は本年6月上旬からが予定されていますが、本年4月28日までにプロジェクト発表会に参加した者を対象とし、売り主が指定するイベント等に参加する回数に応じて特典として、第1期1次の販売に限り、「最大5倍の倍率優遇」を付与するとのことです。

 間取り1LDK〜3LDK、専有面積40.72平米〜106.09平米とのことですから、様々な需要者層のニーズに応えられそうです。プロジェクト発表会への誘いは資料請求した方に対する電話により開始されており、既に1月中は満席との情報です。

 駅距離が5分以内であればさらに良いのでしょうが、
最新の住みたい街調査でトップとなった恵比寿の大規模タワーマンションですから、購入したい方はいっぱいいらっしゃることでしょう。問題は価格水準ですが、ネット上の掲示板では坪800万円という数値が、一人の方の発言を機にベースのようになって議論されています。

 しかし、都心超高級タワーマンションの平均坪単価が1,000万円程度となっている今日、確かに坪800万円と言われてもそうかな、という気もしてきます。ちなみに、中古市場での現在の相場は、『恵比寿ガーデンテラス壱番館』が
坪499万円、『パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス』が坪433万円、『グランドメゾン恵比寿の杜』が坪441万円、『ディアナコート恵比寿』が坪320万円となっています。本マンションの価格があまりに高い場合には、むしろこれらの中古マンションを購入した方がよいかもしれません。

 人気ナンバーワンを誇る恵比寿の街の最大規模タワーマンションの登場にしては、
派手な宣伝もなく静かなスタートとなりましたが、本年上半期の注目物件の一つとなることでしょう。
 
公式ホームページ ⇒シティタワー恵比寿 
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY(新築)−奥渋谷に期待のタワー誕生

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★ 東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩2分、小田急小田原線「代々木八幡」駅より徒歩2分の場所に立地する東京建物&住友商事分譲・清水建設施工・地上32階地下1階建(A棟)、地上19階地下1階建・総戸数195戸の『Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY』です。

 アドレスは渋谷区富ヶ谷1丁目です。富ヶ谷は、渋谷区中西部に位置し、本マンションのある富ヶ谷1丁目は、北部が小田急線の線路沿いにあり、小田急線を境に向かい側は代々木となり、南部は神山町に、東部は、代々木公園に接しています。山手通りと井ノ頭通りの交差点の名称は、「富ヶ谷交差点」となります。

 井ノ頭通りから北側は小田急線「代々木八幡」駅が近く、駅前商店街となっており、井ノ頭通りから南側は住宅地となっています。隣接する高級住宅街である神山町や松濤から続く町域であり、当地に居住する著名人として、安倍晋三総理やミュージシャンのK DUB SHINEなどがいます。

 地形的には、渋谷の街の上流に位置し、宇田川と河骨川(ともに暗渠)の2つの谷が合流する地点となっており、富ヶ谷の名前はこの谷に由来します。約10万年前まではこの富ヶ谷付近に海水面があったのだそうです。


 「代々木公園」駅及び「代々木八幡」駅から本マンションまでは徒歩2分です。「代々木公園」駅からは八幡口を出て「ナチュラルローソン」を右手に見ながら南西方向に進み、突き当たりを右折して山手通りに上る階段を上った左手に位置します。「代々木八幡」駅からは南口を出て山手通りに階段を上り、富ヶ谷交差点に向けて下った左手にあることになります。

 両駅が山手通りより低地にあるために本マンションまでは階段を登らなければならないのですが、「代々木八幡」駅は2階建に改築中との情報もあり、その場合は山手通りへのアクセスがよりスムースでしょう。「代々木公園」駅利用の場合は階段を上る直前に青年座の出入口があり、これを好むかどうかもあるかもしれません。

 直近は駐車場となっていた敷地は
面積2,624.31平米と、タワーにしてはやや小ぶりで、かつ、地上19階建てですから、通常地上20階建てをタワーと称していることからすればこれに当たらないとも言え、また、政府が検討している高層階と低層階の固定資産税の調整は地上20階建て以上と言われていますので、税額差は生じないこととなりそうです。

 本マンションの立地は山手通りと井の頭通りがクロスする交通量の激しい富ヶ谷交差点に面していますので、
南向き・西向き住戸は交通音・排気ガスの影響は免れないことでしょう。一方、東向き住戸は代々木公園の緑が一望できるのであれば特等席と言えますが、周辺の高層建築物が気になるところです。

 セールスポイントの一つが
「代々木公園に一番近いタワーレジデンス」というものです。また、歩くには距離がありますが、原宿、渋谷にも近いと言えます。渋谷まで続く道は文化村通り、最近は通称として奥渋谷通りと言われ、小さなカフェ、個性的なショップ、隠れ家のようなレストランやバーが感性を刺激してくれます。

 高台に位置しながら免震タワーでもあり、かつ、駅近で、「渋谷」駅などターミナル駅から歩ける距離ですので、災害に対する安心感は十分です。共用部は世界で活躍するクリエーター達が空間を演出してくれるとのことで、その出来上がりも楽しみです。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積50.36平米〜142.79平米と、タワーと称される物件として幅広い層の需要を想定しています。内廊下方式で一部行灯部屋もできてしまいますが、間取り例を見る限りは極力ワイドスパンとなるようなプランを心掛けているようです。

 周辺の買い物事情ですが、「代々木公園」駅八幡口付近には
「マルマンストア」があり、ここが地域住民には最もよく使われています。それから、富ヶ谷交差点を南へ渡る必要がありますが、「肉のハナマサ」が近隣の最も大きなスーパーであり、日常生活に不自由はないでしょう。

 竣工・入居開始は平成31年2月下旬ということですから、まだ2年以上先になります。販売開始は来年4月下旬を予定しており、価格発表もまだまだこれからです。同じ町内では『アクサス代々木公園』(「代々木公園」駅徒歩4分)が昨年1月から平均坪単価438万円台で販売し、完売しています。同マンションは平均面積27平米の投資用マンションでもありましたので、単純な比較はできないものの、一流デベの話題の高層物件だけに、坪単価500万円を標準とする目線が要るのではと推測しています。

 本マンションの井の頭通り向かいには、本年5月から
「シャイニー・アウル」という白フクロウがいるカフェがオープンし、周辺のお洒落度をアップさせています。ここは「Tomigaya D-Sqare」の一角で、カフェ、美容サロン、アパレル・雑貨等を扱うマルシェがあり、奥渋散策の新たなスポットとなることを目指しているようです。今後の周辺の発展も楽しみなタワーレジデンスと言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン表参道(新築)−表参道ブランド、坪430万円台からの魅力的な価格帯
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★ 東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅より徒歩8分 JR山手線「渋谷」駅より徒歩14分の場所に立地する積水ハウス分譲・東鉄工業施工・地上6階地下1階建・総戸数21戸の『グランドメゾン表参道』です。

 アドレスは渋谷区渋谷4丁目です。渋谷4丁目は、渋谷の東側、青山通りと首都高速3号線に囲まれたエリアを指し、その大部分を青山学院大学のキャンパスが占めています。住居表示実施前の常磐松町、八幡通1丁目、緑岡町、上通1丁目に当たり、特に常盤松町はこの地に建つ高級マンションの名前に取り入れられることがしばしばです。

 「表参道」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅B1出口から青山通りを「渋谷」駅に向かって歩き、「南青山五丁目」交差点を越えて左折、青山学院大学キャンパスを右手に見ながら南下して左手に本マンションが所在します。この地は、薩摩藩下屋敷と伊予西条藩上屋敷があった付近にあたるとのことです。

 標高約29mの都心の丘に立地し、赤坂、麻布、広尾、南平台、松濤など、港区・渋谷区にかけて広がるブランドエリアのほぼ中心となるロケーションです。3路線が乗り入れる「表参道」駅最寄りで、表参道・青山エリアのブランド地として名高い垂涎の立地となります。

 それでいて街中の喧騒からは一歩奥まった
穏やかな住宅街でもあり、外観にはこれにふさわしいように、天然石の石積みと多彩な樹々を植配しています。エントランスホールには美しいデザインウォールを採用、プライバシーに配慮した内廊下設計で、都心でありながら設置率76%の駐車場も高級マンションの証です。

 専用部には、天然石のキッチン天板、通常は大規模マンションに設置されるディスポーザー、ミストサウナ、タンクレストイレ、「グローエ」社製の水栓やシャワーヘッドなど、グレード感は十分です。二重床・二重天井、Low-E複層ガラスなど、構造面ももちろんしっかりしています。

 敷地面積657.19平米の小規模マンションで、これを活かして
総戸数21戸のうち20戸を角住戸に設定、間取り1LDK〜3LDK、専有面積51平米〜150平米と、幅広い層をターゲットにしています。

 販売価格は立地からして坪700万円〜800万円程度行くのでは、という見方もありましたが、実際には
坪単価430万円〜680万円程度、平均坪単価601万円台です。標準相場をごく大まかに試算すると、488万円(表参道坪単価)×1.041(駅距離補正)×1.039(地価上昇補正)=坪単価528万円となりました。

 このように試算上は割高判定なのですが、最近のマンション価格高騰から
平均坪単価700万円超を想定していた向きには、本マンションは意外にも割安に感じられます。「この立地、この価格」であれば十分魅力的な物件で、販売スタートはややスローながら、きちんと売り切れる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン表参道

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| 新築マンション 渋谷区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス神宮北参道(新築)−北参道・駅近・閑静な坪500万円台高級レジデンス
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★ 東京メトロ副都心線「北参道」駅より徒歩3分、JR山手線・中央線・総武線・都営大江戸線「代々木」駅より徒歩8分、JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅より徒歩8分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産分譲・淺沼組施工・地上5階建・総戸数86戸の『シティハウス神宮北参道』です。

 アドレスは渋谷区千駄ヶ谷4丁目です。千駄ヶ谷は、渋谷区の北東部に位置します。かつてこの地に存在した東京府豊多摩郡千駄ヶ谷町は、1932年(昭和7年)に東京市に編入され、渋谷町、代々幡町と合併して渋谷区を形成しました。現在の新宿御苑内を水源とした渋谷川上流地区に位置し、たくさんの萱が生えていたこと、それを一日に「千駄(駄は馬に積む荷物の重さの単位)の萱」を積むことから千駄ヶ谷となりました。

 千駄ヶ谷は1丁目から6丁目までありますが、本マンションが立地する
千駄ヶ谷4丁目は、地区の西部、JR中央線の線路の南側の地域で、千駄ヶ谷3丁目の北、千駄ヶ谷5丁目の南に位置します。明治通りが通り、「代々木」駅、「千駄ヶ谷」駅ともに近いことから、オフィスビル、マンションが多くなっています。「北参道」駅が当地にあり、さらに国立能楽堂と日本共産党・日本民主青年同盟本部もあります。

 「北参道」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅1番出口を出て、『パークリュクス渋谷北参道MONO』の周囲を回る形で南東に進み、幻冬舎二号館の角を左折して少し歩いた左手に位置します。周りはマンションやアパートが立ち並ぶ閑静な住宅街となっています。

 ファサードは城郭を思わせる石張りの重厚な造りで、アプローチは陰影のある門構えから奥行きを設け、プライベート空間の安らぎを守っています。自然石をあしらいながら、一方ではガラスやメタルの輝きと白と黒のコントラストがシャープでモダンな印象を与えています。

 エントランスはゆったりとした造りで、共用廊下は木調のルーパーがアクセントです。専有設備についても、
ショット社製のガラストッププレート、天然石カウンタートップ、食器洗い乾燥機、グローエ社製バスルーム水洗金具、タンクレストイレ、天井カセット型エアコンなど、高級マンションの名にふさわしい仕様となっています。

 間取りは1LDK+S(サービスルーム(納戸))〜3LDK、専有面積は55.15平米〜91.48平米で、都心勤めのDINKSやファミリー層がターゲットです。分譲は2014年11月から開始され、本年2月9日に完成済、現在は販売戸数未定で第4期販売となっています。

 本マンションの平均坪単価は523万円台となっています。その1年前に分譲された同じ町内の投資用マンション等の坪単価が437万円台でしたので、本エリアは1年間に急激な価格上昇がなされたことになります。副都心線も徐々にメジャー化されており、今後の資産価値の維持も十分期待できる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒シティハウス神宮北参道
  
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| 新築マンション 渋谷区 | 22:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・エクセレントシティ松濤(新築)−4年ぶりの松濤物件、揺るぎない邸宅地ブランド
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★ 京王井の頭線「神泉」駅より徒歩10分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩12分、東急田園都市線「渋谷」駅より徒歩15分、JR山手線「渋谷」駅より徒歩18分の場所に立地する新日本建設分譲&施工・地上3階建・総戸数10戸の『ザ・エクセレントシティ松濤』です。

 アドレスは渋谷区松濤2丁目です。松濤は江戸時代、紀州徳川家の下屋敷があったところでした。1876年(明治9年)にこの屋敷を賜った旧佐賀藩主の鍋島家が狭山茶を移植して「松濤園」という茶園を開いたことから、この地名となりました。

 その後、交通網の発達などによって他の著名な銘柄の茶が東京に入ってくるにつれて経営が振るわなくなったため茶園は廃止となり、1904年(明治37年)に果樹園となり、大正時代に入ると、
鍋島家の知人にいわゆる口コミで分譲され、今の高級住宅街の元となりました。湧水地のある広大な鍋島侯爵邸は、戦後の華族制度廃止により公園として整備され、現在では鍋島松濤公園となっています。

 位置的には
渋谷区の南西部にあり、北部は松濤と同様に高級住宅街である神山町、東部は宇田川町、南東部は道玄坂、南部は円山町・神泉町にそれぞれ接しています。西部は、山手通りに接し、これを境に目黒区駒場にも接しています。町域内は、大半が住宅地となっており、メディアなどからも、高級住宅地として取り上げられる事もしばしばです。また、Bunkamuraや戸栗美術館、渋谷区立松濤美術館、観世能楽堂といった芸術関係の施設が多いのも特徴です。

 「神泉」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅北口を出て住宅街の中を北西方向に歩き、首都高に並行して松濤のお屋敷街の中を抜けてさらに北西に進むルートです。閑静な高級住宅街の中を通る道筋になりますので、通勤通学の時間を気持ちよく歩くことができるでしょう。「渋谷」駅から歩けば坂を登る格好になる松濤エリアですが、「神泉」駅からだと上りもほとんど気にならないくらいです。

 邸宅地として人気の高い松濤ですが、
成熟した邸宅街であるだけに、分譲マンション用地が出るのは珍しく、本物件も、2011年分譲の『プラウド松濤一丁目』及び『ライオンズアイル渋谷松濤』以来4年ぶりです。後者は、松濤と言っても山手通り沿いで、邸宅地としての雰囲気は乏しいのですが、それでも最近、分譲価格の2割増の中古価格(坪単価446万円)で売れてゆきました。松濤ブランド強し、というのが率直な印象です。

 本物件は、
大使館の跡地に建つマンションで、面積627.30平米、総戸数わずか10戸という小規模マンションです。良好な街並みを保存するために絶対高さが10メートルに制限されているため、地上3階建てしか叶わなかったせいもあります。建築面積は公式HPの物件概要では不明ですが、容積率からは940平米まで、カウントしない共用部を含めても1,000平米超程度といったところでしょう。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積60.07平米〜106.26平米となっていますが、メインの住戸が60平米台寄りなのか、100平米台寄りなのかは気になるところで、いずれによるかでターゲット層は変わってきます。公式HPでは資料請求受付を開始したばかりですので、分譲価格についてはまだ不明です。

 価格水準が高くなる要因としては、土地値の高さや、高さ制限等によってボリュームがとれないことが挙げられます。一方、価格水準が低くなる要因としては、売主と施工者が同じであり、コスト面で抑えることが可能と言ったことが挙げられます。
 
 ここではひとまず、上記の
『ライオンズアイル渋谷松濤』の中古坪単価446万円を基礎として、新築であることや駅距離の違いを加味して計算しなおすと、標準相場は、446万円(中古坪単価)×1.062[築年数補正]×0,975[駅距離補正]=462万円程度となりました。

 上記を前提とすれば、
専有面積60平米台の予想価格は8千万台中盤なることが推計されます。もし7千万円台の住戸があるとすれば、「買い」となることでしょう。販売開始は12月上旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ザ・エクセレントシティ松濤

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| 新築マンション 渋谷区 | 22:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
VAUNT NOUVELLE 代々木 (ヴァントヌーベル代々木)(新築)−「代々木」駅徒歩3分のこれぞ希少立地
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★ JR山手線・総武線「代々木」駅より徒歩3分、都営地下鉄大江戸線「代々木」駅より徒歩4分、JR山手線・総武線他「新宿」駅より徒歩11分、都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅より徒歩7分、東京メトロ副都心線「北参道」駅より徒歩5分、JR総武線「千駄ヶ谷」駅より徒歩10分、小田急電鉄小田原線「南新宿」駅より徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅より徒歩11分の場所に立地するプロパスト分譲・扶桑建設施工・地上14階地下1階建・総戸数49戸の『VAUNT NOUVELLE 代々木 (ヴァントヌーベル代々木)』です。

 アドレスは渋谷区千駄ヶ谷5丁目です。千駄ヶ谷は、渋谷区の北東部に位置します。かつてこの地に存在した東京府豊多摩郡千駄ヶ谷町は、1932年(昭和7年)に東京市に編入され、渋谷町、代々幡町と合併して渋谷区を形成しました。現在の新宿御苑内を水源とした渋谷川上流地区に位置し、たくさんの萱が生えていたこと、それを一日に「千駄(駄は馬に積む荷物の重さの単位)の萱」を積むことから千駄ヶ谷となりました。

 千駄ヶ谷は1丁目から6丁目までありますが、本マンションが立地する千駄ヶ谷5丁目は、地区の北西部、JR中央線の線路の北側の地域です。「新宿」駅南口に接しており、「新宿」駅構内に接して「代々木」駅東口に続く町域にはタカシマヤタイムズスクエア(1996年開業)やNTTドコモ代々木ビル(2000年完成)などが建設されました。

 「代々木」駅から本マンションまでは徒歩3分の近さです。同駅東口を出て南東方向に進み、明治通りに出る一つ手前を右折したところにエントランスがあります。物件自体は明治通りに接しており、交通音・排気ガスの影響は免れないところでしょう。

 今話題になっている
新国立競技場建設地にもほど近く、東京オリンピックをにらんだ都心再開発エリアの近隣に立地します。山手線内側でかつ駅徒歩3分という希少性も大きく、「新宿御苑」「代々木公園(明治神宮)」「明治神宮外苑」という歴史と由緒が息づく「都内有数の3つの公園」まで徒歩圏内です。

 また、
徒歩圏内に6駅を有するのも稀有で、路線数では13路線に上り、都心ならではの他を圧倒するアクセス網です。言うまでもなく代々木は、代々木VILLAGEに代表される洗練されたカフェ&レストランが多く点在し、一歩路地に足を踏み入れるたびに新しい発見があるエリアです。

 本マンションの
外観などはいまだ明らかにされていませんが、デザインの秀逸さに定評のあるプロパスト物件ですから、期待は高まります。安全性と機能性を重視した施設のクオリティも楽しみです。新宿の街並みを眼前に据えた眺望は、間近にドコモタワーが迫り、圧巻です。

 「代々木」駅近マンションとしては、本年3月に分譲を開始し、あっという間に完売した『ブランズ代々木』(「代々木」駅徒歩1分)の平均坪単価が448万円台でした。また、本マンションと同じ町内である千駄ヶ谷5丁目物件としては、昨年12月分譲開始の『ズーム新宿南ファースト』(「代々木」駅徒歩5分)が平均坪単価452万円台、『ズーム新宿南セカンド』(「代々木」駅徒歩5分)が平均坪単価465万円台となっています。

 したがって、
本マンションの平均坪単価も、少なくとも平均坪単価450万円を下ることはないものと思われます。都心物件で平気で平均坪単価500万円台が出ている中、平均坪単価が400万円台で収まるなら、立地の希少性と考え合わせて「買い」と言えるでしょう。

 間取りはSTUDIO(1K)〜2LDK、専有面積37.10平米〜65.03平米コンパクトサイズにしていますので、価格は5千万円台〜9千万円台が主流となるとでしょう。価格水準にもよりますが、抽選においては激戦となる可能性が高く、最近人気物件でたて続けに発生している「買えればラッキー」状態が本マンションでも発生するかもしれません。販売開始は9月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒VAUNT NOUVELLE 代々木 (ヴァントヌーベル代々木)

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド恵比寿南(新築)−「恵比寿」駅徒歩2分のプラウド、早期完売必至か
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★ 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩2分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩3分の場所に立地する野村不動産分譲・前田建設工業施工・地上13階地下1階建・総戸数50戸の『プラウド恵比寿南』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南1丁目です。恵比寿南の人口は3,930人(2010年7月31日現在)で、東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。

 本マンションのセールスポイントは何と言っても
ブランド駅である「恵比寿」駅に徒歩2分という立地にあります。「恵比寿」駅徒歩2分の分譲マンション発売は、5年前に分譲された『クレヴィア恵比寿』以来となる注目物件です。同駅西側ロータリーから駒沢通りと並行に走る道路を南西方向に歩き、恵比寿南二丁目交差点で右折、ピーコックストアを右手に見ながら通過し、カルピス本社の向かいに所在します。

 繁華街立地ですから、背後はラブホテル、「恵比寿」駅からのルートではパチンコ屋等もあるとのことです。一方、「恵比寿ガーデンプレイス」には徒歩6分と、利便性は抜群です。敷地面積は1,070,01平米と小ぶりながら事業協力者住戸が7戸あり、おそらくこの野村不動産が土地を買い取った方々ではないかと思われます。

 「恵比寿」駅の駅近ですから、通常ならば
グロスを抑えるために専有面積を狭くしがちですが(『クレヴィア恵比寿』の間取りは1K〜2LDK、専有面積25平米〜65平米でした。)、本マンションはあえて80平米超の3LDK中心としました。最近は専有面積の広い高額物件の方がよく売れる傾向があるからかもしれません。 

 すなわち、
間取り1LDK〜3LDKですが、専有面積54.75平米〜100.62平米と、最も小さな間取りでも50平米超となります。バルコニー面積は4.66平米〜9.12平米と、必要最小限にとどめました。

 気になる
価格水準ですが、どうしても意識するのが近隣物件でもある『Brillia Towers 目黒』であり、同マンションが平均坪単価600万円程度で販売されることから、やはり坪単価600万円前後が目安かもしれません。

 5年前に分譲された上記『クレヴィア恵比寿』「恵比寿」駅徒歩2分で平均坪単価が471万円台となります。この時もその価格の高さにびっくりしたものですが、当時の価格設定を超えてくるのは確実でしょうから、やはり平均坪単価は安くても500万円超と思っておいた方がよいのでしょう。

 仮に坪単価レンジが550万円〜650万円とすれば、専有面積54.75平米〜100.62平米に対し販売価格9,100万円〜2億円程度と計算上想定されます。ほとんどの住戸が1億円を超えると考えられる中で、一部1億円を切る1LDKを用意しておく、というのはアリかもしれません。

 販売開始は本年9月中旬、入居は平成29年2月下旬を予定しています。恵比寿エリアのプラウド物件としては、2011年の『プラウド恵比寿』(平均坪単価402万円台)2014年の『プラウド恵比寿ディアージュ』(一部借地権。平均坪単価440万円台)と、一流ブランドとしては比較的抑え目の価格帯好物件を販売してきました。

 本物件ではそのような
リーズナブルな価格帯になる可能性は小さいのでしょうが、この流れから「ひょっとして・・・」と淡い期待を抱きたい気持ちにはなります。いずれにしても、販売戸数が50戸と少ないだけに、同社の上記2物件と同様、早期完売必至のマンションと言えるでしょう。
 
公式ホームページ ⇒プラウド恵比寿南

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| 新築マンション 渋谷区 | 19:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジーエスグランド代々木上原(新築)−初顔デベの駅徒歩6分・割安低層レジデンス
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★ 小田急線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅より徒歩6分の場所に立地する谷口ハウジング&アイレジデンス分譲・谷口実業施工・地上3階地下1階建・総戸数18戸の『ジーエスグランド代々木上原』です。

 アドレスは渋谷区上原3丁目です。元々は東京府(武蔵国)豊嶋郡代々木村の一部であり、北に接する幡ヶ谷村との合併(代々木上原町)、豊多摩郡、東京市、渋谷区への編入等を経て現在の形となりました。昭和2年の小田急小田原線開通「代々幡上原」(後の「代々木上原」)駅設置までは人里少ない地域でしたが、昭和初期に西原から大山町あたりに「徳川山」という東京都内有数の高級住宅街が分譲され、現在も外国人向けの高級賃貸住宅をはじめ、品のある邸宅が随所にみられるエリアとなっています。

 地形は、
東西方向の谷の両側を台地が挟む形で、東側に下る傾向が見られます。「代々木上原」駅はその谷間にあり、本マンションは台地上にある井の頭通りをまたぐ格好となります。「代々木上原」駅は2012年6月にリニューアル、同駅から井ノ頭通りまでは小さな店舗の混在した道となっています。

 「代々木上原」駅から本マンションまでは徒歩6分の道のりです。同駅西口を出て井ノ頭通りに向けて南西方向に歩き、井ノ頭通りの代々木上原駅南交差点を横断して上原中学校を右手に見ながら進むルートとなります。元々は事務所とアパートがあった敷地面積は577.92平米あり、建築面積は345平米の小規模マンションとなります。

 売主の谷口実業は、賃貸マンションではジーエスグランドシリーズを供給してきた模様ですが、分譲マンション事業としての実績は確認できず、これが初めてなのかもしれません。また、共同売主のアイレジデンスは、どちらというと販売代理を主に手がけてきた模様で、分譲事業は他に確認できませんでした。もしかすると、売主としては初物同士の組合せなのかもしれません。

 辺りは
第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街で、本マンションも地上3階地下1階建の低層レジデンスとなっています。敷地南側が6メートル道路に面しており、間取りは南向き又は小路に面した東向きで、特に南向きは日照が期待できます。また、上記の上原中学校には徒歩1分、上原小学校にも徒歩4分と、お子様の通学に便利なロケーションでもあります。

 外壁には美しさを保つ二丁掛け割肌調タイルを採用、マンション前面で大胆にエッジを強調したL字型デザインが印象的です。敷地は南側から北側にかけて傾斜があり、エントランス部が無理のない形で地下1階となり、外観上は4階建と視覚されます。ただし、奥まったAg、Bgタイプはドライエリアを有する典型的な地下住戸となります。建物は安定地盤を証明する直接基礎で、環境に配慮して屋上緑化を施しました。

 内廊下設計で、天井高はLD約2,550mmを確保、またLDには天井埋込型エアコン、キッチンには食器洗い乾燥機、洗面室ミラー下部はモザイクタイル貼、タンクレストイレ+壁付リモコン、ミストサウナ+LED照明の浴室など、設備・仕様は水準以上のものを揃えています。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積50.27平米〜75.35平米で、内廊下設計のため、玄関側に水廻りを寄せているのが特徴的です。なお、地下1階住戸のC1、C2タイプ全居住者のエレベーターへの動線上に玄関ドアがあるため、プライバシー上やや難があります。各タイプにトランクルームが付属しているのは嬉しいポイントです。

 販売価格は5,280万円〜8,880万円、坪単価347万円〜390万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、376万円[坪単価]×1.025[駅距離補正]×1.021[地価上昇補正]=坪単価393万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると6%程度割安との試算結果です。

 話題の『Brillia(ブリリア) Towers 目黒』
平均坪単価が600万円程度となる中で、本物件は、「代々木上原」駅徒歩6分という好立地でありながら、『Brillia(ブリリア) Towers 目黒』の6割程度の価格水準で購入できることとなります。売主・施工事業者の知名度が低く、分譲マンション事業の経験が浅いというハンデはありますが、それを価格と内装クオリティ等でカバーしている印象です。

 ただし、
三菱地所丸紅住宅サービスが行う管理サービスに係る管理費用は月額単価366円と高めです。自転車ラックは18台分で1戸1台は確保、一方、駐車場の記載は物件概要にはありません。いずれにしても、価格勝負であれば、昨今珍しい割安マークが出る本マンションは優位性があり、一度見学してみる価値がありそうです。

公式ホームページ ⇒ジーエスグランド代々木上原

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| 新築マンション 渋谷区 | 21:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス恵比寿伊達坂(新築)−恵比寿・広尾・白金台から等距離の住友ブランド
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★ JR山手線・同湘南新宿ライン・同埼京線「恵比寿」駅より徒歩11分、東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩11分、同南北線・都営三田線「白金台」駅より徒歩14分の場所に立地する住友不動産分譲・川口土木建築工業施工・地上13階建・総戸数75戸の『シティハウス恵比寿伊達坂』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿3丁目です。恵比寿の地名は「ヱビスビール」に由来します。1994年、ビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業、街は大きな変貌を遂げました。現在メディアでは、お洒落な街、住みたい街としてもしばしば取り上げられています。

 この周辺は江戸時代には、
下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれる農村で、大名の下屋敷が点在していました。実際、本マンションのある恵比寿3丁目の旧町名は伊達町で、その名称は宇和島藩の下屋敷があったことに由来しています。

現在でも
町会名は伊達町会であり、恵比寿二丁目交差点を頂上とする坂を「伊達坂」と呼び、恵比寿二丁目交差点の別称は「伊達坂上」となっているほか、児童遊園名、マンション名やビル名などに伊達町の名を散見することができます。

 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩11分です。同駅東口を出て、都道305号線(白金北里通り)を恵比寿3丁目方向へ歩き、社会教育会館交差点を越えた右手にあります。低地である恵比寿駅東口交差点付近を通るアップダウンはありますが、身体に負担があるほどではありません。

 アップダウンという意味では、
渋谷川を越える「広尾」駅(徒歩11分)からの道のりの方が大きく、「白金台」駅(徒歩14分)から見ると本マンションは低地に当たりますので、「恵比寿」駅からのルートが一番スムースと言えます。一方、「白金台」駅からはプラチナ通りを通るお洒落な通勤経路となり、また、最短ルートではありませんが、「恵比寿」駅からは「恵比寿ガーデンプレイス」に立ち寄って帰宅することもできます。

 恵比寿3丁目界隈はしばしば恵比寿エリアでは「陸の孤島」と称され、どの駅からも遠いのですが、しかし遠いと言っても高々11分ではあります。また、この付近に住まわれている方はむしろバス便を使われるようで、その意味では本マンションの目の前には渋谷〜田町を結ぶバス停があり、この点便利です。

 本マンションは、
旧名を『クラブスイート恵比寿』と称していましたが、7月に住友不動産のマンションブランドである『シティハウス』を冠した名称に変更となりました。最近はアルファベットを多用したネーミングを多く使用していた住友不動産ですが、この名称の変更の理由は不明です。個人的には丸紅ブランド『グランスイート』と紛らわしかったなあ、とは感じています。

 販売戸数や間取り、専有面積にも建築確認取得時から変更があり、総戸数75戸が77〜79戸に、間取りLDK〜3LDKがLDK〜2LDKに、専有面積34.44平米〜128.18平米が34.44平米〜70.42平米に、またバルコニー面積も8.06平米〜34.57平米が8.06平米〜21.81平米となっています。戸数を減らし、間取りをよりコンパクト化することで買いやすくするとともに利潤を上げやすくしたものでしょう。

 敷地面積は1,327.12平米と必ずしも大きくないものの、ここに地上13階建ての建物を建て、ガラスやコンクリートのシャープなフォルムに木調のアクセントを加えました。横に長い敷地形状を活用してアプローチと車寄せを広くとり、高級感を演出しています。エントランスホールは二層吹抜けで、ホテルライクな内廊下仕様、全戸南向きで日照良好となっています。

 10月下旬に販売開始を予定しており、9月27日からは要望書の受付が開始されました。価格水準は、モデルルームに行けば判明しているのでしょうが、一般的には坪単価500万円程度ではないかと言われています。標準相場をごくおおまかに試算すると、452万円[広尾坪単価]×0.959[駅距離補正]×1.011[地価上昇補正]=坪単価438万円となりますので、坪単価500万円と比較すると14%程度割高との試算結果です。

 郊外のマンション販売は衰えているとは言え、
都心ブランド地のマンション人気は高いものがあり、本マンションが坪単価500万円であっても着実に売れていくものと考えられます。竣工予定は来年10月下旬、入居は再来年1月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒シティハウス恵比寿伊達坂

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート渋谷大山町 ザ プラネ(新築)−憧憬の邸宅地・大山最大規模の希少性
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★ 東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅より徒歩9分、京王線「幡ヶ谷」駅より徒歩10分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&新星和不動産分譲・大林組施工・地上4階地下1階建・総戸数131戸の『パークコート渋谷大山町 ザ プラネ』です。

 アドレスは渋谷区大山町です。大山町は、渋谷区・旧代々幡町の西部に位置し、世田谷区(北沢)との区境にあたります。町域の北部から東部は西原、南東部から南部は小田急線の線路を境界として上原に接し、高級住宅地区のひとつ、「代々木上原」に属する町域となっています。西部は、世田谷区北沢に接し、町域内を井ノ頭通りが横断しています。東南端には、小田急線・東京メトロ千代田線の「代々木上原」駅が置かれ、駅敷地のうち西側を占めています。また、西部は隣の「東北沢」駅が近いです。

 町域内の大半は、
関東大震災後の復興住宅街として発展した住宅地です。三菱系の社宅が多く、加えて道路の整備が行き届いています。本町に所在する代々木警察署・神南に所在する渋谷消防署のそれぞれ管内にあたります。

 徳川家の子孫の邸宅があったため、徳川山とも呼ばれています。周辺には東京消防庁の消防学校があり、玉川上水だった緑道も整備されています。代々幡火葬場や狼谷と呼ばれた沼地跡には関東医療少年院もありましたが、現在は国際協力機構(JICA)・TICなどに国有地の使用用途は変化しています。周辺にモスクもあることもあり、そのためインドネシア学生寮も設置されていました。なお、女優の山本富士子が屋敷を構えていました。

 本物件は、そのような
邸宅街にふさわしい高級マンションです。渋谷区大山町に新築マンションができるのは10年前に分譲された『プレステージ代々木大山町』以来で、しかも総戸数131戸という規模は、従来の供給実績からすると飛びぬけて大きなものになっています。

 なお、
「パークコート」三井不動産レジデンシャルの高級ブランドで、特に本件のような邸宅物件にはぴったりなのですが、名称の最後に付されている「ザ プラネ」新星和不動産のブランド名からとられています。両者のブランド力からすれば名称は「パークコート」のみでも良かったように思えますが、「ザ プラネ」が付されたのは、本物件に関しては新星和不動産の持ち分が結構大きいのかもしれません。

 本物件の敷地はもともとは
日本生命社宅跡地で、面積は6,162.15平米もあります。第二種低層住居専用地域高さが12メートルに制限されているため、本マンションも低層4階建と、邸宅系マンションにふさわしい趣となりました。「代々木上原」駅からは徒歩9分同駅が低地にあるのに対して大山町は高級住宅街である松涛、広尾、南平台と比べても高台にあり、結構な上り坂です。

 周辺は
豪勢なお屋敷が点在し、世界的有名企業のトップの豪邸もご近所です。渋谷区では昨年10月、街並み保存のため大山町と松濤の宅地分譲を200岼幣と定めることが決定しており、現在でも大山町の宅地分譲面積は平均で260平米で、その豪奢な街並みは将来的にも行政によって守られることとなりました。

 本マンションの敷地は
3区画に分離され得るやや特殊な形で、この敷地形状に合わせるように3棟構成をとっています。それぞれの棟には趣向の異なるラウンジを設け、A棟とB棟には擁壁と生垣を配しています。最も敷地面積が大きく、かつスクエアなC棟には、3棟の中心部となるエリアに水盤付きの中庭を設け、シンボルツリーには欅を採用しました。なお、数々の著名作品や三井不動産レジデンシャルの分譲物件も多く手掛ける光井純氏の設計事務所がデザイン監修を行っています。

 邸宅地の弱点は生活利便性すが、本マンションもこの点はやや弱いと言えます。最寄りのスーパーマーケットはOdakyu OX 代々木上原店が「代々木上原」駅前で徒歩10分、コンビニはローソンが徒歩3分、小学校は西原小学校が徒歩11分の距離です。ただし、東大駒場キャンパスが徒歩14分ですので、東大生のお子さんがいらっしゃる(又は将来入る見込みが高い?)ご家庭には、教養学部の2年間は便利でしょう。

 なお、
「代々木上原」駅は東京メトロ千代田線始発駅で、7時台は11本、8時台は15本同駅始発となりますので、都心でありながらホームで少し待てば座って通勤できる可能性大です。もっとも本マンションにお住まいの方は電車通勤はされないのかもしれません。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積61.46平米〜160.69平米ですが、中心は80平米台の3LDKとなるのでしょう。販売価格は80平米で1億2千万円〜3千万円との情報で、これが事実だとすれば、平均坪単価は500万円超ということになります。上記の2004年分譲の『プレステージ代々木大山町』分譲時の平均坪単価が400万円程度で、渋谷区の地価は2004年と比べて現在は16.0%上昇していますので、同マンションを基準とすれば坪単価は464万円が標準となりますが、これに大規模・パークコートブランド・希少性等のプレミアムが上乗せされた形でしょうか。

 感覚としては
2LDKには9千万円台があるものの、それ以外は全て1億円超という億ションになるものと想定します。それでも1億円超のマンションにはそれを買えるだけの購入者層が厚く存在し、総戸数131戸という規模も難なくこなすことでしょう。渋谷区大山町に住める、というのはそれだけでステータスシンボルになりますので、購入者層にはそれが十分な価値となります。完成は来年9月下旬、入居は来年10月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークコート渋谷大山町 ザ プラネ

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| 新築マンション 渋谷区 | 00:08 | comments(0) | trackbacks(0) |