ドゥアージュ コラッド 松濤(新築)−松濤アドレスと駅距離の遠さの悩ましい判断

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★ 京王井の頭線「神泉」駅より徒歩9分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩13分、小田急小田原線「代々木八幡」駅より徒歩14分、東急東横線・同田園都市線・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅より徒歩15分の場所に立地するプロパスト分譲、多田建設施工・地上13階建・総戸数24戸の『ドゥアージュ コラッド 松濤』です。

 アドレスは渋谷区松濤2丁目です。松濤は江戸時代、紀州徳川家の下屋敷があったところでした。1876年(明治9年)にこの屋敷を賜った旧佐賀藩主の鍋島家が狭山茶を移植して「松濤園」という茶園を開いたことから、この地名となりました。

 その後、交通網の発達などによって他の著名な銘柄の茶が東京に入ってくるにつれて経営が振るわなくなったため茶園は廃止となり、1904年(明治37年)に果樹園となり、大正時代に入ると、鍋島家の知人にいわゆる口コミで分譲され、今の高級住宅街の元となりました。湧水地のある広大な鍋島侯爵邸は、戦後の華族制度廃止により公園として整備され、現在では鍋島松濤公園となっています。

 位置的には渋谷区の南西部にあり、北部は松濤と同様に高級住宅街である神山町、東部は宇田川町、南東部は道玄坂、南部は円山町・神泉町にそれぞれ接しています。西部は、山手通りに接し、これを境に目黒区駒場にも接しています。町域内は、大半が住宅地となっており、メディアなどからも、高級住宅地として取り上げられる事もしばしばです。また、Bunkamuraや戸栗美術館、渋谷区立松濤美術館、観世能楽堂といった芸術関係の施設が多いのも特徴です。


 「神泉」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅北口から西に進み、山手通りに出たらそのまま北上し、ヤマザキ動物看護大渋谷キャンパスを越えた右手に所在します。「代々木公園」駅徒歩13分、「代々木八幡」駅徒歩14分については、山手通りをまっすぐ南下するルートです。「渋谷」駅徒歩15分については、同駅3A出口から東急百貨店本店を右手に見つつ、松濤の邸宅街を上って山手通りに出るルートです。

 マンション名からもプロパストらしさが表れていますが、デザインにもこだわりがあります。水の流れを表した玉砂利や橋、格子、錆色、和紙など、京都の街並の美と、松濤らしい「気高さ」を融合しました。エントランスは、松濤の街並や景観条例を意識した「外に閉じ内に開いた空間」をコンセプトにしています。

 エントランスを入ると、
外界の自然が黒い額縁で切り取られたガラス窓が目に入ります。エントランスホールは、ほのかな光を放つ左右対称のオブジェや、下り天井の格子から発光するやわらかな光、法隆寺の築地塀に用いられている版築壁で構成されています。

 設備では、総戸数24戸の小規模マンションにかかわらず、
ディスポーザーが備わっています。グローエ社製の浄水器一体型混合水栓、クォーツストーンの天板、食器洗い乾燥機、サティスタンクレスシャワートイレ、トイレ手洗いカウンター、天井カセットエアコンなどハイグレード仕様です。

 間取りは
2LDK(専有面積60.02平米)と1LDK(専有面積61.32平米)の2タイプです。いずれの間取りにもサイクルガレージがついているのが特徴です。確かにこのロケーションだと、渋谷に出るのが一番便利なのですが、距離があるのは否めず、自転車の需要がありそうです。

 販売価格は上記の間取りに対し
8,580万円〜9,880万円、坪単価473万円〜533万円程度です。同じ松濤2丁目物件としては、2016年に『ザ・エクセレントシティ松濤』が平均坪単価570万円台で分譲されており、同じ町内ではありながらこれとは立地環境が異なる(本物件は山手通沿い)ものの、松濤アドレスにしてはかなり抑えめな価格帯とも言えます。

 一方、
駅距離に関しては必ずしも便利とは言えず(すぐ近くに「渋谷」駅行きのバス停はあります。)、邸宅系低層レジデンスとは異なる本物件にこれだけの額を出していいのか、という見方もあり得ます。しかしながらプロパストのかっこよさや高級志向の設備・仕様と、なかなか判断に迷う物件です。リセールには苦労するかもしれません。

公式ホームページ ⇒ドゥアージュ コラッド 松濤

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア代々木大山(新築)−邸宅街・大山町に駅徒歩5分の利便性

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★ 小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅より徒歩5分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲、古久根建設施工・地上10階地下1階建・総戸数47戸の『オープンレジデンシア代々木大山』です。

 アドレスは渋谷区大山町です。大山町は、渋谷区・旧代々幡町の西部に位置し、世田谷区(北沢)との区境にあたります。町域の北部から東部は西原、南東部から南部は小田急線の線路を境界として上原に接し、高級住宅地区のひとつ、「代々木上原」に属する町域となっています。西部は、世田谷区北沢に接し、町域内を井ノ頭通りが横断しています。東南端には、小田急線・東京メトロ千代田線の「代々木上原」駅が置かれ、駅敷地のうち西側を占めています。また、西部は隣の「東北沢」駅が近いです。

 町域内の大半は、関東大震災後の復興住宅街として発展した住宅地です。三菱系の社宅が多く、加えて道路の整備が行き届いています。本町に所在する代々木警察署・神南に所在する渋谷消防署のそれぞれ管内にあたります。

 徳川家の子孫の邸宅があったため、徳川山とも呼ばれています。周辺には東京消防庁の消防学校があり、玉川上水だった緑道も整備されています。代々幡火葬場や狼谷と呼ばれた沼地跡には関東医療少年院もありましたが、現在は国際協力機構(JICA)・TICなどに国有地の使用用途は変化しています。周辺にモスクもあることもあり、そのためインドネシア学生寮も設置されていました。なお、女優の山本富士子が屋敷を構えていました。


 「代々木上原」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅北口を出て南西方向に歩き、井の頭通りに出たら代田橋方面へと歩いた右手に所在します。わずかながら上り勾配となっています。代々木上原を象徴する並木道沿いに誕生し、「代々木上原」駅からは「新宿」駅へ直通4分、「表参道」駅へ直通5分となっています。

 大山は、渋谷区の正統な邸宅街として松濤、神山町、南平台、広尾などと肩を並べています。本件敷地の北側は第一種低層住居専用地域に指定されており高さ10m以下の建築物しか建てられないため、
今後も低層の静かな街並が期待できます。加えて井の頭通り側に寄せた配棟計画とすることによって敷地の南北に離隔を確保し、開放感を高めるとともに静けさを深めています。

 離隔を活かすため、建物の中央部に
内廊下を配置し、その南北に専有部をレイアウトすることで、北側住戸は低層の邸宅街、南側住戸は井の頭通りの並木道と、それぞれの眺望にも配慮されています。

 現地は
標高約40.7mの高台に位置しています。上記の松濤や広尾、南平台など著名な邸宅街の中でも大山町は標高が高く、しかも駅からのアプローチは緩やかな坂道となっています。

 普段のお買い物には
Odakyu OXが徒歩6分です。駒場公園へは徒歩13分、代々木公園へは徒歩18分です。

 現在は
最終期4戸販売に入っており、間取りは2LDK〜3LDK、専有面積62.62平米〜81.29平米です。販売価格は7,790万円〜1億2,580万円であり、専有面積81平米超で9,900万円台の住戸もあることから、これらを坪単価換算すると、坪単価408万円〜512万円程度となります。平均坪単価は500万円台とされています。

 大山町は有名な邸宅街でありながら、最近は
それほど地価の上昇は著しくはないようです。駅近が尊ばれる風潮の中で、駅距離がある場所が多いことがその理由に挙げられると思われますが、本物件は「代々木上原」駅徒歩5分と、利便性を確保しています。坪単価400万円〜450万円台の住戸で、地下住戸でなければ納得できる購入ではないかと考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア代々木大山

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン(新築)−希少な「恵比寿」駅徒歩3分の本格レジデンス

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★ 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩3分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩5分の場所に立地する野村不動産分譲・鴻池組施工・地上11階地下2階建・総戸数88戸(広告募集対象外住戸29戸含む)の『プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南3丁目です。恵比寿南の人口は4,527人(2017年12月1日現在)で、7年前が3,930人(2010年7月31日現在)でしたから、7年間で15%人口が増加したことになります。東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。


 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅5番出口から恵比寿南交差点にある南西方向斜めに入る道を進み、突き当りの恵比寿南三交差点に接する北・東角地に本マンションが所在します。日比谷線ホームには同駅5番出口からすぐのところですので、地下道を延々と歩く必要もありません。JR山手線「恵比寿」駅(徒歩5分)へは日比谷線5番出口から駒沢通りを更に東に進むと同駅西口に達します。高台立地ですが、道のりはフラットで歩きやすいルートです。

 「恵比寿」駅徒歩3分内のマンションは
希少です。過去には、『プラウド恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩2分)が2016年1月分譲で平均坪単価620万円台『クレヴィア恵比寿』(「恵比寿」駅徒歩2分)が2010年7月分譲で平均坪単価450万円台でした。前者は16%、後者は4.5%、中古市場で分譲時より値上がりしています。

 こんな良い立地のまとまった敷地が今なぜ入手できたかというと、ここは
元々国家公務員宿舎あったところです。近年の国有地売却の流れの中で、国もやむを得ず手放す結果になったということでしょう。

 敷地面積は4,035.06平米と、「恵比寿」駅徒歩3分の立地にして広大です。第一種住居地域であまり高い建物は建てられず、地上11階建てとなります。また、ホテルやレストラン、フィットネスが入る複合一体型レジデンスとなります。広告募集対象外住戸が29戸もあることは気になる点です。

 外観は、
ハイセンスな恵比寿のイメージと適合する先進的なレジデンスデザインとなっており、これは扇型の敷地形状に合わせた結果でもあります。緑被率は21%で、敷地が広い分、緑地分(約850平米)にも広さを感じさせます。レストランQ.E.Dクラブには徒歩5分で行くことができます。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積60.00平米〜200.20平米で、都心ブランド地に多い1R、1K、1LDK等の単身用・投資用住戸がない点は評価できます。ただ、逆に言えばそれだけ最低グロスが上がることとなり、購入できる層はごく限られた方々となりそうです。なお、約75平米の3LDKもありますが、これも軽く億ションとなることでしょう。

 公式HPはまだイメージ先行で具体的な情報に乏しいのですが、立地が素晴らしいだけに購入検討者の注目を集めています。現在販売中の『ザ・パークハウス恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩7分)Bの平均坪単価が620万円台ですので、これとの駅距離比較からすれば本マンションは安くても平均坪単価650万円台、高い人気を誇る「恵比寿」駅至近というプレミアムを考えれば、平均坪単価800万円台超という価格水準も無理ではないと思われます。

 城南においては、
「恵比寿」駅・「代官山」駅・「中目黒」駅がはさむ三角ゾーンが最も人気が高いエリアとなります。本物件はこの三角ゾーンに適合するマンションとして、高い資産価値を維持し続けることでしょう。

公式ホームページ ⇒プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン

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| 新築マンション 渋谷区 | 07:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 渋谷南平台(新築)−近年皆無の南平台物件、億ション間違いなしか

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★ JR山手線「渋谷」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大林新星和不動産&東急不動産分譲・東急建設施工・地上10階地下1階建・総戸数100戸(事業協力者30戸含む)の『ザ・パークハウス 渋谷南平台』です。

 アドレスは渋谷区南平台町です。南平台町(なんぺいだいちょう)は、渋谷区の南西部、「渋谷」駅南西の丘陵地に位置しています。道玄坂の南側に当たり、北側は道玄坂と、玉川通り(国道246号)を境に神泉町に、東部は桜丘町、南部は鉢山町や鶯谷町に、西部は、旧山手通りを境に目黒区青葉台に接しています。

 かつては「南平台」という地名で、近年はマンションなど集合住宅が多数建設され、大企業が所有して研修施設などとしている場所もみられ、幹線道路沿いや渋谷駅寄りの地域にはオフィスビルも多くなっています。


 内閣総理大臣を務めた岸信介、三木武夫の私邸があったところで、前者は60年安保闘争の際にデモ隊に包囲される騒ぎとなりました。後者は現存しており、かつては三木武夫記念館 として一般公開されていましたが、平成24年(2012年)4月末をもって閉館しました。

 「渋谷」駅から徒歩7分です。同駅西口から玉川通りに出て西に歩き、セルリアンタワーを越えた最初の曲がり角を左折し、東急桜丘町ビルの角を右折して更に西に進んだ突き当り付近に所在します。道のりは、徐々に南平台の丘をゆるやかに上っていくルートです。

 「渋谷」駅は、
開業100年目の2027年をターゲットとした再開発が進行中で、南平台にも来年3月に大型オフィスビルが誕生します。しかし、玉川通りをはずれれば穏やかで品のある街並みが存在するのが南平台エリアで、本マンションもその地にふさわしい重厚感あるグレーのファサードを有しています。

 敷地面積は3,352.32平米とそこそこにあり、
構えを大きく取った錚々たる外観が存在感を示しています。ラウンジには「枯山水」を模した庭が広がり、高さ約2m・幅約3mもの「稲田石」の荘厳なアイストップがアクセントです。また、ラウンジにはイタリアのグローバルブランド「Minotti」のインテリアが備わっています。

 本マンションでは
車寄せにて専属スタッフが入出庫を代行するバレーサービスやコンシェルジュサービスなど、総戸数100戸規模でありながら高級なサービスを導入しています。また、セルリアンタワー東急ホテル内のフィットネスクラブが利用可能で、東急百貨店では専用スタッフがご要望を承るサービス付きです。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積56.44平米〜215.30平米と幅広い層をターゲットにしていますが、メインは90平米超のゆとりある3LDKです。価格水準については、南平台エリアの新築マンションが最近は皆無だっただけに予想が難しいのですが、港区都心タワー並の価格を一応想定するならば、平均坪単価800万円〜1,000万円の中のいずれか、ということなのでしょう。

 仮に最も小さい1LDK56.44平米を想定したとしても、その価格は1億円を優に超えてくる
全億ションタイプであると推察されます。本年10月上旬に販売開始予定で、竣工は来年11月中旬、入居は再来年1月中旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 渋谷南平台

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| 新築マンション 渋谷区 | 21:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス アーバンス 表参道(新築)−珠玉の立地、わずか12戸の販売

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★ 東京メトロ千代田線・同副都心線「明治神宮前」駅より徒歩8分、同銀座線・同半蔵門線・同千代田線「表参道」駅より徒歩9分、同銀座線「外苑前」駅より徒歩10分、JR山手線「原宿」駅より徒歩10分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・東亜建設工業施工・地上5階地下1階建・総戸数23戸(事業協力者住戸11戸含む)の『ザ・パークハウス アーバンス 表参道』です。

 アドレスは、渋谷区神宮前3丁目です。神宮前は、「原宿」及び「表参道」と通称される地域の公称地名であり、主に商業地と高級住宅街から構成されています。北西から時計回りに神宮前1丁目から神宮前6丁目となります。

 明治22年の町村制施行により千駄ヶ谷村、原宿村および穏田村が合併し、東京府南豊島郡千駄ヶ谷村が発足、その後変遷を経て昭和7年に当時の豊多摩郡千駄ヶ谷町が、東京市に編入され、同市渋谷区の一部となりました。昭和40年に住居表示を行い、従前の原宿1〜3丁目を中心とする区域の町名が神宮前1丁目から神宮前6丁目となっています。

 神宮前には6,770世帯、12,283人が住んでいますが、そのうち神宮前2丁目には1,800世帯、3,147人が住んでおり、神宮前では最多となっています。同じ町内には、渋谷区立心身障害者福祉センター、ワタリウム美術館、妙圓寺、長安寺、原宿団地、原宿変電所、ベルエポック美容専門学校、ムラサキスポーツ原宿明治通り店などがあります。


 「明治神宮前」駅より本マンションまで徒歩8分です。同駅エレベーター口から都道413号線を表参道方向へ歩き、ローソンの角を左折して、住宅街の中を北上して原宿ハイツを右手に見ながら上り坂を上った右手に所在します。「表参道」駅からは徒歩9分で、同駅A2出口からセブンイレブンの角で都道413号線を右折して北上、和合ハイツの角を左折して直進していった右手に所在します。

 「外苑前」駅から徒歩10分で、同駅3番出口から青山通り、外苑西通りと歩き、原宿団地北交差点から左折して北西方向に歩きます。「原宿」駅からは徒歩10分で、同駅竹下口からまっすぐ東へ進み、明治通りを横断してさらに東北方向に進んていくルートです。

 このように、どの駅からも徒歩8分以上ですが、
「明治神宮前」駅、「表参道」駅、「外苑前」駅、「原宿」駅いずれにも徒歩10分内という意味では稀有な立地です。敷地面積は628.21平米に地上5階建て、総戸数23戸という小規模なマンションで、しかも事業協力者住戸が11戸を占めていますので、販売住戸12戸と、かろうじて事業協力者住戸の数を超えている物件です。また、物件概要を見ると、駐車場の表記がないことにも注意が必要です。

 「デザイン性の高い建築が多いエリアに埋没することなく、それでいて華美に飾り立てることなく、日々の中で静かな感動をもたらすような住まいづくり」を目指したということで、
一流デべロッパーが取り組むには大変小粒ですが、しかしさすが瀟洒で上質な外観が「ザ・パークハウス」の面目躍如といったところです。

 周辺環境としては、
表参道ヒルズに徒歩6分、ラフォーレ原宿や東急プラザ表参道原宿に徒歩7分、原宿アルタに徒歩8分、スーパーはオリンピック青山店、ピーコックストア青山店、成城石井南青山店がともに徒歩9分です。

 間取りは1R〜2LDK、専有面積29.92平米〜55.59平米です。実は
本日からプロジェクト発表会を開催するとともに、先着順販売を開始しました。価格の概要も公式HPに掲載されていて、1R(29.92平米)が5,450万円(坪単価602万円)、1DK(32.83平米〜41.87平米)が5,790万円〜7,350万円(坪単価580万円〜583万円程度)、1LDK(39.98平米〜45.08平米)が7,070万円〜7,730万円(坪単価567万円〜585万円程度)、2LDK(55.28平米〜55.59平米)が9,470万円〜12,660万円(坪単価566万円〜753万円程度)となっています。

 価格は総体的には、
専有面積が広いほど坪単価が安くなっていますが、幅はプレミアム住戸を除いて小さく、坪単価566万円〜602万円のレンジに収まっています。

 細い道の住宅街の中で、最後は
坂道となって降雪の際の心配も聞かれるようですが、このような小ぶりの物件は、あっという間に売れていくものと思われます。価格水準も、今の相場からすれば妥当で、むしろお買い得感さえ漂います。

 本マンションのテーマは
「THE BEAUTIFUL HERESY」(美しき異端)とのことです。購入希望の方は、できるだけ早くアクションを起こした方がよいでしょう。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス アーバンス 表参道

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート渋谷 ザ タワー(新築)−半端ない注目、21世紀最高単価の定借物件か

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★ 東急東横線・同田園都市線・東京メトロ半蔵門線・同副都心線「渋谷」駅より徒歩8分、JR山手線・京王井の頭線「渋谷」駅より徒歩9分、JR山手線「原宿」駅より徒歩12分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・東急建設施工・地上39階地下4階建・総戸数505戸(販売総戸数355戸)の一般定期借地権付き物件『パークコート渋谷 ザ タワー』です。

 アドレスは渋谷区宇田川町です。宇田川町(うだがわちょう)は、渋谷区の中央付近に位置し、繁華街としての、いわゆる「渋谷」を代表する町域です。地域の北部から東部は神南に接し、渋谷公園通りが東部の境界となっています。「渋谷」駅前の交差点を地域南東端とし、地域南部は文化村通りから道玄坂、南西部から北西部は松濤及び神山町に接しています。

 町域内を井ノ頭通りが通っており、その周囲にはスペイン坂やペンギン通りなどユニークな名前の通りや坂もあります。地名の由来である宇田川は暗渠化されており、川の流れを見ることはできません。

 各種商業施設が集積しており、地域南部の「渋谷」駅前からは「渋谷センター街」という歩行者専用道路があり、主に若者向けの商店街となっています。さらに渋谷PARCO(建て替え休業中。2019年秋再開業予定)や、西武百貨店、ロフトなどの西武系大型小売店が軒を連ねるほか、雑貨店、衣料品店、飲食店、各種娯楽施設、オフィスビルなど商業機能の集積が目立つ地域となっています。

 一方、町域北部には渋谷区役所(建て替えにより2015年10月に渋谷区渋谷の仮庁舎に移転中)、渋谷公会堂(建て替え休業中。2019年5月再開業予定)、渋谷区立神南小学校といった公的施設があります。

 本物件は、上記の
「渋谷区役所建替プロジェクト住宅棟」の官民一体開発により誕生するタワーマンションです。渋谷区庁舎、渋谷公会堂、そして本マンションの3棟が一団の敷地に収まります。本マンション敷地は面積4,565.00平米で、ここに地上39階地下4階建、総戸数505戸のタワーマンションが造られます。

 代々木公園には徒歩2分、明治神宮には徒歩11分と、広大な緑にほど近く、かつ、高級住宅街に近い丘の上に立地します。販売戸数は355戸で、残り150戸は売主である三井不動産レジデンシャルが留保し、賃貸物件として運用する予定です。

 定期借地権の期間は2093年9月30日まで約70年で、期間満了時に更地にして返還する事が条件です。借地権の譲渡・転貸は売主への事前の通知を条件に可能であり、承諾料は不要です

 間取りは1R〜3LDK、専有面積40.01平米〜208.89平米と幅広い層をターゲットとしています。建物形状からLD部分が整形でない間取りが多くなっています。エントランスホールは渋谷らしくクリエイティブな意匠となる予定です。

 問い合わせは相当あるらしく、真偽の程は明らかではありませんが、
当初は平均坪単価500万円程度だったところ、その反響振りを見て平均坪単価800万円台に値上げしたとの情報もあります。もしこれが事実であれば、『プラウド白金台三丁目』(2014年分譲の定期借地権付き物件)の平均坪単価466万円をも大きく超えて、21世紀最高坪単価の定期借地権付き物件となることでしょう。

 宇田川町アドレスという半端ない渋谷ど真ん中の新築マンションは、
2013年分譲の『ユニーブル渋谷神南』以来です。官民一体開発のこの希少プロジェクトは、『THE COURT(ザ コート) 神宮外苑』と並んで現在話題の大規模物件となっています。NHK放送センターの南に位置し、「渋谷」駅からの距離はややありますが、渋谷繁華街を通る道のりとなるだけに、徒歩8分を長いと感じる人も少ないのではないでしょうか。販売開始は11月下旬からを予定、竣工は東京オリンピック直後の2020年9月下旬、入居は翌2021年4月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークコート渋谷 ザ タワー

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| 新築マンション 渋谷区 | 21:56 | comments(2) | trackbacks(0) |
THE COURT 神宮外苑(新築)−オリンピック開会式を肌で味わう超高級物件

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★ 東京メトロ銀座線「外苑前」駅より徒歩8分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩11分、東京メトロ副都心線 「北参道」駅より徒歩13分、JR総武線「千駄ケ谷」駅より徒歩14分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&野村不動産分譲・大林組施工・地上22階地下2階建(実質地上23階地下1階建相当)・総戸数409戸(販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む)の『THE COURT 神宮外苑』です。

 アドレスは渋谷区神宮前2丁目です。神宮前は、「原宿」及び「表参道」と通称される地域の公称地名であり、主に商業地と高級住宅街から構成されています。北西から時計回りに神宮前1丁目から神宮前6丁目となります。

 明治22年の町村制施行により千駄ヶ谷村、原宿村および穏田村が合併し、東京府南豊島郡千駄ヶ谷村が発足、その後変遷を経て昭和7年に当時の豊多摩郡千駄ヶ谷町が、東京市に編入され、同市渋谷区の一部となりました。昭和40年に住居表示を行い、従前の原宿1〜3丁目を中心とする区域の町名が神宮前1丁目から神宮前6丁目となっています。

 神宮前には6,770世帯、12,283人が住んでいますが、そのうち神宮前2丁目には1,748世帯、3,021人が住んでいます。同じ町内には、駐日本国トルコ共和国大使館、駐日本国エストニア共和国大使館、東京都立青山高等学校、國學院高等学校、海外子女教育研究所、ビクター青山スタジオ、渋谷神宮前郵便局、神宮前熊野神社、ショップレガロ、ディーゼルなどがあります。


 「外苑前」駅から本マンションまでは徒歩8分す。同駅3番出口を出て、秩父宮ラグビー場に行く手前を左折し、青山熊野神社の脇を通って北上し、右手に入ったところに所在します。南東側には国学院高校が隣接し、同高校を囲むようにV字型にウイングを広げた配棟が計画されています。

 新国立競技場建設を契機に再開発が行われる「神宮外苑地区地区計画」のA5地区に当たり、再開発エリア内唯一のマンション事業として、周辺の公園や広場、緑道等の整備を通じて、新たな賑わい、交流の拠点を整備する狙いがあります。以前は『外苑ハウス』という昔高級物件として分譲されたマンションがあったエリアです。

 敷地面積は8,754.00平米と都心物件としてはうらやましいくらいの広さです。地上22階地下2階建の建物は、実質地上23階地下1階建相当となり、タワー物件と言える高さになります。総戸数409戸のうち事業協力者住戸が229戸と、約56%を占めるのが特徴です。

 また、
駐車場が総戸数409戸に対して敷地内機械式152台、敷地内平面23台と、都心物件としては近年にない多さで、これも土地区画整理事業で地権者が多くいることとの関係でしょう。全175台のうち一部を事業協力者住戸及び一部住戸を対象に付設の駐車場又は駐車場優先権の付与を予定しています。

 さらに、
本マンション建物内に子育て支援施設およびにぎわい施設が導入される予定(運営方法未定)です。ただ、気になるのは、最近、地元住民である地権者住戸の方々や地元の自治会等と協力し合うためにこのような施設を採用することが、行政との取り決めもあるのか流行していますが、都心物件だと、投資家を含め購入して居住される新住民と地元住民の方々との意識の差があまりに大きく、うまくいっていないのではと思われるケースを耳にすることです。

 共用施設としては、建物内スペースを緑化した
ヒーリングフォレストや躍動感を感じさせる「リボン」をモチーフにしたブライトプールなど、高級物件であることを強く印象付けるものが備わっています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積70.38平米〜310.22平米です。間取り図を見る限り、内廊下タワー物件に多いプラン形状のように感じました。「外苑前」駅からは徒歩8分が最寄りで、駅近偏重の最近の風潮からはやや遠さを感じますが、超高級物件として売り出す可能性大です。ネット上の掲示板では、『パークコート青山ザタワー』や『パークコート赤坂檜町タワー』に匹敵する坪単価1,000万円程度ではないかと推測されています。

 入居が2020年7月と、東京オリンピックの1か月前であるのも凄いポイントです。ほぼお隣となる新国立競技場での東京オリンピック開会式の興奮を肌で味わえるプレミアム感抜群のマンションとなりました。

公式ホームページ ⇒THE COURT 神宮外苑

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| 新築マンション 渋谷区 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 恵比寿南(新築)−駅平坦・ガーデンプレイス徒歩2分の高台レジデンス

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★ JR山手線・埼京線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所レジデンス&エヌ・ティ・ティ都市開発&東急不動産分譲・西松建設施工・地上9階地下2階建・総戸数56戸(事業協力者住戸6戸含む)の『ザ・パークハウス 恵比寿南』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南2丁目です。恵比寿南の人口は3,930人(2010年7月31日現在)で、東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。

 JR山手線「恵比寿」駅からフラットアプローチを実現する
恵比寿スカイウォークの出入口からは徒歩2分となりますので、通常はこのルートを通ることになるでしょう。スカイウォーク出入口から左折し、恵比寿南一公園前交差点を通り過ぎた右手に本マンションのサブエントランスが所在します。このサブエントランスから「恵比寿ガーデンプレイス」までは徒歩2分となります。

 「恵比寿ガーデンプレイス」には
クイーンズ伊勢丹や恵比寿三越、レストランがあり、高い利便性と洗練された空間を享受することができます。高台に位置しながら駅までのフラットアプローチは、絶好のポジションにあると言えます。恵比寿エリアは、それ自身の魅力とともに、白金、代官山、広尾のいずれにも近接するというロケーションであり、最近は住んでみたい街NO.1となっています。

 敷地面積は2,022.95平米ありますが、このうち245.31平米は私道負担面積であり、建築確認面積は1,777.63平米です。土地は不整形地で、地上9階地下2階建の建物となります。
アーキサイトメビウスがデザインを監修し、「Mode-Conservative」をコンセプトに、アイボリー調の繊細で印象的なタイルが外観に採用されています。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積60.55平米〜155.12平米(トランクルーム面積含む)で、高級分譲マンションには珍しく4LDK間取りがあります。総戸数56戸に対しプランは25タイプもあり、個性的な間取りも多そうです。

 今のところ
年明けの1月中旬が販売開始予定であり、販売価格の発表もまだまだこれからですが、坪600万円〜650万円程度ではないかとの憶測情報も流れています。恵比寿南エリアでは、2016年1月販売開始の『プラウド恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩2分)が平均坪単価620万円台とされていますので、それと同程度の価格水準というのはあり得るところでしょう。

 恵比寿南エリアでは、
恵比寿南3丁目にプラウドが登場予定であり、猿楽町にも野村不動産が『プラウド代官山猿楽町』がもうすぐ販売開始です。恵比寿・代官山は、驚くほど高額でも購入者が確実についてくるエリアであり、その中で本マンションがもし坪600万円台物件であるとするならば、もはや買いやすい部類に入っているのかもしれません.

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 恵比寿南
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 22:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート代々木初台(新築)−初台の邸宅街に本格低層パークコート

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★ 京王線「初台」駅より徒歩8分(メインエントランスまで9分)、同線「幡ケ谷」駅より徒歩9分、小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅より徒歩13分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲、安藤・間施工、地上3階地下1階建・総戸数46戸の『パークコート代々木初台』です。

 アドレスは渋谷区初台2丁目です。初台は、渋谷区の北部に位置し、町域北端の一部は新宿区(西新宿)との区境にあたります。町域の北部は甲州街道を境に渋谷区本町に、東部は山手通りを境に渋谷区代々木に接しています。町域の西から南西にかけては渋谷区西原に接し、南端は渋谷区元代々木町に接しています。地域内の多くは住宅街で、甲州街道沿いを中心とした駅周辺はオフィスビルも多くなっています。

 地名の由来としては、代々木村に太田道灌が作った8か所の砦のうち、一の砦(狼煙台)のあった場所から初台と呼ばれるようになったといわれていますが、これとは別に、徳川秀忠乳母・初台局領地であったとの説もあります。


 「初台」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅南口を出て、>玉川上水緑道を幡ヶ谷方面へと歩き、『ライオンズプラザ初台グランフォート』の角を左折して南下し、『プラウド代々木初台』を左手に見つつ、さらに南へと歩いた左手に所在します。同駅南口からすぐ南下すれば、商店街「初台商盛会」の中を歩くことができますので、通勤通学の買い物に便利です。

 同駅からは
ほぼフラットな道のりで、標高約40メートルの高台にあって災害にも安心、しかも南傾斜ですので日照に恵まれ、最上階からの眺めは格別です。初台は、新宿2km圏であり、渋谷(約2.8km)や原宿(約2.6km)、表参道、代々木(約2.0km)にもほど近いロケーションです。一方、価格の安さで定評のあるオーケーストアにも徒歩6分です。

 「初台」駅直結の
「東京オペラシティ」には徒歩11分、「新国立劇場」には徒歩10分です。通学区である「区立幡代小学校」は徒歩4分、「区立代々木中学校」には徒歩5分とお子様の通学にも便利です。休日には徒歩15分の代々木公園へ足を伸ばせば大いにリフレッシュすることでしょう。

 元々は
富裕な個人邸があったところで、周りも大きな邸宅が多いためでしょうか、ここにマンションブランドで最も人気の高いものの一つである「パークコート」を冠する低層マンションが誕生することとなりました。日本六古窯のひとつである常滑で焼き上げた重厚感ある二丁掛け・櫛引模様のタイルを纏い、フォルムを複雑に雁行させることによって陰影を豊かにし、表側は邸宅の高級感ある外観に仕上げています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積63.12平米〜91.93平米です。今回の間取りの特徴は、玄関、ホール、水廻りなど、通常は居室重視でコンパクト化される部分をあえて広く取ることにより、間取りにゆとりをもたらしている点です。

 建物は今月中旬に完成予定で、販売開始は8月中旬より、入居は12月中旬が予定されています。いわゆる竣工売ですが、販売価格についての情報はまだネット上では見当たりませんでした。同じ町内で現在最終の先着順販売を行っている売主フージャースコーポレーションの『デュオヴェール渋谷初台』(「初台」駅徒歩8分)の平均坪単価が390万円台でしたが、最大手デベの高級ブランド『パークコート』である以上、これより大幅に高い水準であることを覚悟しておいた方がいいでしょう。

 本エリアは
知る人ぞ知る邸宅街とされ、かつ、商業施設・文化施設・教育施設を含め利便性の高い場所でもあります。生活に余裕がないと買えない雰囲気がありますが、久々の低層パークコートの登場に興味は尽きないところです。

公式ホームページ ⇒パークコート代々木初台
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー恵比寿(新築)−恵比寿最大規模タワー、静かな船出も予約満席

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★ JR山手線・埼京線「恵比寿」駅より徒歩7分、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩9分、同線「広尾」駅より徒歩12分の場所に立地する住友不動産分譲・西松建設施工・地上23階地下2階建・総戸数310戸(※非分譲住戸3戸、その他住戸13戸含む)の『シティタワー恵比寿』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿1丁目です。恵比寿の地名は「ヱビスビール」に由来します。1994年、ビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業、街は大きな変貌を遂げました。現在メディアでは、お洒落な街、住みたい街としてもしばしば取り上げられています。

 この周辺は江戸時代には、下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれる農村で、大名の下屋敷が点在していました。本マンションのある恵比寿1丁目は以前は山下町という町名でした。


 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口から都道306号線を東に進み、恵比寿郵便局交差点手前の左手に位置します。ゆるやかに下る道のりですから、通勤帰りの道は心持ち楽に感じることでしょう。

 面積3,360.20平米の敷地は、メイン通りである都道305号線にはわずかに接し、むしろ東側道路・北側道路・西側道路に長く接して形式上四方道路にはなっています。恵比寿郵便局交差点に接する敷地の買い取りができていたら、もっと理想的な敷地になっていたと思われます。

 通学区は歴史ある加計塚小学校で徒歩4分、同小学校の目の前にある恵比寿ガーデンプレイスにも徒歩4分です。ジュエル・ロブションに徒歩4分、慶應義塾幼稚舎に徒歩10分と、ハイソな生活が楽しめそうです。

 本マンションの注目点は、
「恵比寿」駅を最寄りとして供給された分譲マンションで本マンションの総戸数310戸は最大であるということです。これまでの最大戸数マンションは、おそらく1994年供給の『恵比寿ガーデンテラス壱番館』(目黒区三田1丁目、「恵比寿」駅徒歩9分、総戸数290戸)で、売主はサッポロビールでした。

 その他、恵比寿エリアの大規模マンションとしては、1999年供給の
『パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス』(渋谷区恵比寿南2丁目、「恵比寿」駅徒歩6分、総戸数157戸)、2002年供給の『グランドメゾン恵比寿の杜』(渋谷区恵比寿4丁目、「恵比寿」駅徒歩6分、総戸数145戸)等があります。

 このうち、『グランドメゾン恵比寿の杜』は、本マンションから都道305号線を挟んで南側のご近所に所在するタワー物件です。ご近所という意味では、1997年供給の
『ディアナコート恵比寿』(「恵比寿」駅徒歩5分、総戸数110戸)は同じ恵比寿1丁目の町内にあります。

 本マンションは、これら大規模マンションの中では、「広尾」駅徒歩12分で、
広尾エリアにも最も近い恵比寿大規模物件ということになります。交通の便から言えば同じ東京メトロ日比谷線ですので利便性が大きく向上するわけではありませんが、「広尾」が好きな方にはこれも魅力となることでしょう。なお、建物構造としては、最近主流となってきた免震ではなく制震となっています。

 本マンションは
竣工が2年後の平成31年2月下旬、引渡しが同年4月下旬予定となっています。販売開始は本年6月上旬からが予定されていますが、本年4月28日までにプロジェクト発表会に参加した者を対象とし、売り主が指定するイベント等に参加する回数に応じて特典として、第1期1次の販売に限り、「最大5倍の倍率優遇」を付与するとのことです。

 間取り1LDK〜3LDK、専有面積40.72平米〜106.09平米とのことですから、様々な需要者層のニーズに応えられそうです。プロジェクト発表会への誘いは資料請求した方に対する電話により開始されており、既に1月中は満席との情報です。

 駅距離が5分以内であればさらに良いのでしょうが、
最新の住みたい街調査でトップとなった恵比寿の大規模タワーマンションですから、購入したい方はいっぱいいらっしゃることでしょう。問題は価格水準ですが、ネット上の掲示板では坪800万円という数値が、一人の方の発言を機にベースのようになって議論されています。

 しかし、都心超高級タワーマンションの平均坪単価が1,000万円程度となっている今日、確かに坪800万円と言われてもそうかな、という気もしてきます。ちなみに、中古市場での現在の相場は、『恵比寿ガーデンテラス壱番館』が
坪499万円、『パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス』が坪433万円、『グランドメゾン恵比寿の杜』が坪441万円、『ディアナコート恵比寿』が坪320万円となっています。本マンションの価格があまりに高い場合には、むしろこれらの中古マンションを購入した方がよいかもしれません。

 人気ナンバーワンを誇る恵比寿の街の最大規模タワーマンションの登場にしては、
派手な宣伝もなく静かなスタートとなりましたが、本年上半期の注目物件の一つとなることでしょう。
 
公式ホームページ ⇒シティタワー恵比寿 
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |