ザ・パークハウス アーバンス 表参道(新築)−珠玉の立地、わずか12戸の販売

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★ 東京メトロ千代田線・同副都心線「明治神宮前」駅より徒歩8分、同銀座線・同半蔵門線・同千代田線「表参道」駅より徒歩9分、同銀座線「外苑前」駅より徒歩10分、JR山手線「原宿」駅より徒歩10分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・東亜建設工業施工・地上5階地下1階建・総戸数23戸(事業協力者住戸11戸含む)の『ザ・パークハウス アーバンス 表参道』です。

 アドレスは、渋谷区神宮前3丁目です。神宮前は、「原宿」及び「表参道」と通称される地域の公称地名であり、主に商業地と高級住宅街から構成されています。北西から時計回りに神宮前1丁目から神宮前6丁目となります。

 明治22年の町村制施行により千駄ヶ谷村、原宿村および穏田村が合併し、東京府南豊島郡千駄ヶ谷村が発足、その後変遷を経て昭和7年に当時の豊多摩郡千駄ヶ谷町が、東京市に編入され、同市渋谷区の一部となりました。昭和40年に住居表示を行い、従前の原宿1〜3丁目を中心とする区域の町名が神宮前1丁目から神宮前6丁目となっています。

 神宮前には6,770世帯、12,283人が住んでいますが、そのうち神宮前2丁目には1,800世帯、3,147人が住んでおり、神宮前では最多となっています。同じ町内には、渋谷区立心身障害者福祉センター、ワタリウム美術館、妙圓寺、長安寺、原宿団地、原宿変電所、ベルエポック美容専門学校、ムラサキスポーツ原宿明治通り店などがあります。


 「明治神宮前」駅より本マンションまで徒歩8分です。同駅エレベーター口から都道413号線を表参道方向へ歩き、ローソンの角を左折して、住宅街の中を北上して原宿ハイツを右手に見ながら上り坂を上った右手に所在します。「表参道」駅からは徒歩9分で、同駅A2出口からセブンイレブンの角で都道413号線を右折して北上、和合ハイツの角を左折して直進していった右手に所在します。

 「外苑前」駅から徒歩10分で、同駅3番出口から青山通り、外苑西通りと歩き、原宿団地北交差点から左折して北西方向に歩きます。「原宿」駅からは徒歩10分で、同駅竹下口からまっすぐ東へ進み、明治通りを横断してさらに東北方向に進んていくルートです。

 このように、どの駅からも徒歩8分以上ですが、
「明治神宮前」駅、「表参道」駅、「外苑前」駅、「原宿」駅いずれにも徒歩10分内という意味では稀有な立地です。敷地面積は628.21平米に地上5階建て、総戸数23戸という小規模なマンションで、しかも事業協力者住戸が11戸を占めていますので、販売住戸12戸と、かろうじて事業協力者住戸の数を超えている物件です。また、物件概要を見ると、駐車場の表記がないことにも注意が必要です。

 「デザイン性の高い建築が多いエリアに埋没することなく、それでいて華美に飾り立てることなく、日々の中で静かな感動をもたらすような住まいづくり」を目指したということで、
一流デべロッパーが取り組むには大変小粒ですが、しかしさすが瀟洒で上質な外観が「ザ・パークハウス」の面目躍如といったところです。

 周辺環境としては、
表参道ヒルズに徒歩6分、ラフォーレ原宿や東急プラザ表参道原宿に徒歩7分、原宿アルタに徒歩8分、スーパーはオリンピック青山店、ピーコックストア青山店、成城石井南青山店がともに徒歩9分です。

 間取りは1R〜2LDK、専有面積29.92平米〜55.59平米です。実は
本日からプロジェクト発表会を開催するとともに、先着順販売を開始しました。価格の概要も公式HPに掲載されていて、1R(29.92平米)が5,450万円(坪単価602万円)、1DK(32.83平米〜41.87平米)が5,790万円〜7,350万円(坪単価580万円〜583万円程度)、1LDK(39.98平米〜45.08平米)が7,070万円〜7,730万円(坪単価567万円〜585万円程度)、2LDK(55.28平米〜55.59平米)が9,470万円〜12,660万円(坪単価566万円〜753万円程度)となっています。

 価格は総体的には、
専有面積が広いほど坪単価が安くなっていますが、幅はプレミアム住戸を除いて小さく、坪単価566万円〜602万円のレンジに収まっています。

 細い道の住宅街の中で、最後は
坂道となって降雪の際の心配も聞かれるようですが、このような小ぶりの物件は、あっという間に売れていくものと思われます。価格水準も、今の相場からすれば妥当で、むしろお買い得感さえ漂います。

 本マンションのテーマは
「THE BEAUTIFUL HERESY」(美しき異端)とのことです。購入希望の方は、できるだけ早くアクションを起こした方がよいでしょう。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス アーバンス 表参道

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート渋谷 ザ タワー(新築)−半端ない注目、21世紀最高単価の定借物件か

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★ 東急東横線・同田園都市線・東京メトロ半蔵門線・同副都心線「渋谷」駅より徒歩8分、JR山手線・京王井の頭線「渋谷」駅より徒歩9分、JR山手線「原宿」駅より徒歩12分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・東急建設施工・地上39階地下4階建・総戸数505戸(販売総戸数355戸)の一般定期借地権付き物件『パークコート渋谷 ザ タワー』です。

 アドレスは渋谷区宇田川町です。宇田川町(うだがわちょう)は、渋谷区の中央付近に位置し、繁華街としての、いわゆる「渋谷」を代表する町域です。地域の北部から東部は神南に接し、渋谷公園通りが東部の境界となっています。「渋谷」駅前の交差点を地域南東端とし、地域南部は文化村通りから道玄坂、南西部から北西部は松濤及び神山町に接しています。

 町域内を井ノ頭通りが通っており、その周囲にはスペイン坂やペンギン通りなどユニークな名前の通りや坂もあります。地名の由来である宇田川は暗渠化されており、川の流れを見ることはできません。

 各種商業施設が集積しており、地域南部の「渋谷」駅前からは「渋谷センター街」という歩行者専用道路があり、主に若者向けの商店街となっています。さらに渋谷PARCO(建て替え休業中。2019年秋再開業予定)や、西武百貨店、ロフトなどの西武系大型小売店が軒を連ねるほか、雑貨店、衣料品店、飲食店、各種娯楽施設、オフィスビルなど商業機能の集積が目立つ地域となっています。

 一方、町域北部には渋谷区役所(建て替えにより2015年10月に渋谷区渋谷の仮庁舎に移転中)、渋谷公会堂(建て替え休業中。2019年5月再開業予定)、渋谷区立神南小学校といった公的施設があります。

 本物件は、上記の
「渋谷区役所建替プロジェクト住宅棟」の官民一体開発により誕生するタワーマンションです。渋谷区庁舎、渋谷公会堂、そして本マンションの3棟が一団の敷地に収まります。本マンション敷地は面積4,565.00平米で、ここに地上39階地下4階建、総戸数505戸のタワーマンションが造られます。

 代々木公園には徒歩2分、明治神宮には徒歩11分と、広大な緑にほど近く、かつ、高級住宅街に近い丘の上に立地します。販売戸数は355戸で、残り150戸は売主である三井不動産レジデンシャルが留保し、賃貸物件として運用する予定です。

 定期借地権の期間は2093年9月30日まで約70年で、期間満了時に更地にして返還する事が条件です。借地権の譲渡・転貸は売主への事前の通知を条件に可能であり、承諾料は不要です

 間取りは1R〜3LDK、専有面積40.01平米〜208.89平米と幅広い層をターゲットとしています。建物形状からLD部分が整形でない間取りが多くなっています。エントランスホールは渋谷らしくクリエイティブな意匠となる予定です。

 問い合わせは相当あるらしく、真偽の程は明らかではありませんが、
当初は平均坪単価500万円程度だったところ、その反響振りを見て平均坪単価800万円台に値上げしたとの情報もあります。もしこれが事実であれば、『プラウド白金台三丁目』(2014年分譲の定期借地権付き物件)の平均坪単価466万円をも大きく超えて、21世紀最高坪単価の定期借地権付き物件となることでしょう。

 宇田川町アドレスという半端ない渋谷ど真ん中の新築マンションは、
2013年分譲の『ユニーブル渋谷神南』以来です。官民一体開発のこの希少プロジェクトは、『THE COURT(ザ コート) 神宮外苑』と並んで現在話題の大規模物件となっています。NHK放送センターの南に位置し、「渋谷」駅からの距離はややありますが、渋谷繁華街を通る道のりとなるだけに、徒歩8分を長いと感じる人も少ないのではないでしょうか。販売開始は11月下旬からを予定、竣工は東京オリンピック直後の2020年9月下旬、入居は翌2021年4月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークコート渋谷 ザ タワー

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| 新築マンション 渋谷区 | 21:56 | comments(2) | trackbacks(0) |
THE COURT 神宮外苑(新築)−オリンピック開会式を肌で味わう超高級物件

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★ 東京メトロ銀座線「外苑前」駅より徒歩8分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩11分、東京メトロ副都心線 「北参道」駅より徒歩13分、JR総武線「千駄ケ谷」駅より徒歩14分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&野村不動産分譲・大林組施工・地上22階地下2階建(実質地上23階地下1階建相当)・総戸数409戸(販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む)の『THE COURT 神宮外苑』です。

 アドレスは渋谷区神宮前2丁目です。神宮前は、「原宿」及び「表参道」と通称される地域の公称地名であり、主に商業地と高級住宅街から構成されています。北西から時計回りに神宮前1丁目から神宮前6丁目となります。

 明治22年の町村制施行により千駄ヶ谷村、原宿村および穏田村が合併し、東京府南豊島郡千駄ヶ谷村が発足、その後変遷を経て昭和7年に当時の豊多摩郡千駄ヶ谷町が、東京市に編入され、同市渋谷区の一部となりました。昭和40年に住居表示を行い、従前の原宿1〜3丁目を中心とする区域の町名が神宮前1丁目から神宮前6丁目となっています。

 神宮前には6,770世帯、12,283人が住んでいますが、そのうち神宮前2丁目には1,748世帯、3,021人が住んでいます。同じ町内には、駐日本国トルコ共和国大使館、駐日本国エストニア共和国大使館、東京都立青山高等学校、國學院高等学校、海外子女教育研究所、ビクター青山スタジオ、渋谷神宮前郵便局、神宮前熊野神社、ショップレガロ、ディーゼルなどがあります。


 「外苑前」駅から本マンションまでは徒歩8分す。同駅3番出口を出て、秩父宮ラグビー場に行く手前を左折し、青山熊野神社の脇を通って北上し、右手に入ったところに所在します。南東側には国学院高校が隣接し、同高校を囲むようにV字型にウイングを広げた配棟が計画されています。

 新国立競技場建設を契機に再開発が行われる「神宮外苑地区地区計画」のA5地区に当たり、再開発エリア内唯一のマンション事業として、周辺の公園や広場、緑道等の整備を通じて、新たな賑わい、交流の拠点を整備する狙いがあります。以前は『外苑ハウス』という昔高級物件として分譲されたマンションがあったエリアです。

 敷地面積は8,754.00平米と都心物件としてはうらやましいくらいの広さです。地上22階地下2階建の建物は、実質地上23階地下1階建相当となり、タワー物件と言える高さになります。総戸数409戸のうち事業協力者住戸が229戸と、約56%を占めるのが特徴です。

 また、
駐車場が総戸数409戸に対して敷地内機械式152台、敷地内平面23台と、都心物件としては近年にない多さで、これも土地区画整理事業で地権者が多くいることとの関係でしょう。全175台のうち一部を事業協力者住戸及び一部住戸を対象に付設の駐車場又は駐車場優先権の付与を予定しています。

 さらに、
本マンション建物内に子育て支援施設およびにぎわい施設が導入される予定(運営方法未定)です。ただ、気になるのは、最近、地元住民である地権者住戸の方々や地元の自治会等と協力し合うためにこのような施設を採用することが、行政との取り決めもあるのか流行していますが、都心物件だと、投資家を含め購入して居住される新住民と地元住民の方々との意識の差があまりに大きく、うまくいっていないのではと思われるケースを耳にすることです。

 共用施設としては、建物内スペースを緑化した
ヒーリングフォレストや躍動感を感じさせる「リボン」をモチーフにしたブライトプールなど、高級物件であることを強く印象付けるものが備わっています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積70.38平米〜310.22平米です。間取り図を見る限り、内廊下タワー物件に多いプラン形状のように感じました。「外苑前」駅からは徒歩8分が最寄りで、駅近偏重の最近の風潮からはやや遠さを感じますが、超高級物件として売り出す可能性大です。ネット上の掲示板では、『パークコート青山ザタワー』や『パークコート赤坂檜町タワー』に匹敵する坪単価1,000万円程度ではないかと推測されています。

 入居が2020年7月と、東京オリンピックの1か月前であるのも凄いポイントです。ほぼお隣となる新国立競技場での東京オリンピック開会式の興奮を肌で味わえるプレミアム感抜群のマンションとなりました。

公式ホームページ ⇒THE COURT 神宮外苑

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| 新築マンション 渋谷区 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 恵比寿南(新築)−駅平坦・ガーデンプレイス徒歩2分の高台レジデンス

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★ JR山手線・埼京線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所レジデンス&エヌ・ティ・ティ都市開発&東急不動産分譲・西松建設施工・地上9階地下2階建・総戸数56戸(事業協力者住戸6戸含む)の『ザ・パークハウス 恵比寿南』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南2丁目です。恵比寿南の人口は3,930人(2010年7月31日現在)で、東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。

 JR山手線「恵比寿」駅からフラットアプローチを実現する
恵比寿スカイウォークの出入口からは徒歩2分となりますので、通常はこのルートを通ることになるでしょう。スカイウォーク出入口から左折し、恵比寿南一公園前交差点を通り過ぎた右手に本マンションのサブエントランスが所在します。このサブエントランスから「恵比寿ガーデンプレイス」までは徒歩2分となります。

 「恵比寿ガーデンプレイス」には
クイーンズ伊勢丹や恵比寿三越、レストランがあり、高い利便性と洗練された空間を享受することができます。高台に位置しながら駅までのフラットアプローチは、絶好のポジションにあると言えます。恵比寿エリアは、それ自身の魅力とともに、白金、代官山、広尾のいずれにも近接するというロケーションであり、最近は住んでみたい街NO.1となっています。

 敷地面積は2,022.95平米ありますが、このうち245.31平米は私道負担面積であり、建築確認面積は1,777.63平米です。土地は不整形地で、地上9階地下2階建の建物となります。
アーキサイトメビウスがデザインを監修し、「Mode-Conservative」をコンセプトに、アイボリー調の繊細で印象的なタイルが外観に採用されています。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積60.55平米〜155.12平米(トランクルーム面積含む)で、高級分譲マンションには珍しく4LDK間取りがあります。総戸数56戸に対しプランは25タイプもあり、個性的な間取りも多そうです。

 今のところ
年明けの1月中旬が販売開始予定であり、販売価格の発表もまだまだこれからですが、坪600万円〜650万円程度ではないかとの憶測情報も流れています。恵比寿南エリアでは、2016年1月販売開始の『プラウド恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩2分)が平均坪単価620万円台とされていますので、それと同程度の価格水準というのはあり得るところでしょう。

 恵比寿南エリアでは、
恵比寿南3丁目にプラウドが登場予定であり、猿楽町にも野村不動産が『プラウド代官山猿楽町』がもうすぐ販売開始です。恵比寿・代官山は、驚くほど高額でも購入者が確実についてくるエリアであり、その中で本マンションがもし坪600万円台物件であるとするならば、もはや買いやすい部類に入っているのかもしれません.

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 恵比寿南
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 22:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート代々木初台(新築)−初台の邸宅街に本格低層パークコート

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★ 京王線「初台」駅より徒歩8分(メインエントランスまで9分)、同線「幡ケ谷」駅より徒歩9分、小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅より徒歩13分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲、安藤・間施工、地上3階地下1階建・総戸数46戸の『パークコート代々木初台』です。

 アドレスは渋谷区初台2丁目です。初台は、渋谷区の北部に位置し、町域北端の一部は新宿区(西新宿)との区境にあたります。町域の北部は甲州街道を境に渋谷区本町に、東部は山手通りを境に渋谷区代々木に接しています。町域の西から南西にかけては渋谷区西原に接し、南端は渋谷区元代々木町に接しています。地域内の多くは住宅街で、甲州街道沿いを中心とした駅周辺はオフィスビルも多くなっています。

 地名の由来としては、代々木村に太田道灌が作った8か所の砦のうち、一の砦(狼煙台)のあった場所から初台と呼ばれるようになったといわれていますが、これとは別に、徳川秀忠乳母・初台局領地であったとの説もあります。


 「初台」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅南口を出て、>玉川上水緑道を幡ヶ谷方面へと歩き、『ライオンズプラザ初台グランフォート』の角を左折して南下し、『プラウド代々木初台』を左手に見つつ、さらに南へと歩いた左手に所在します。同駅南口からすぐ南下すれば、商店街「初台商盛会」の中を歩くことができますので、通勤通学の買い物に便利です。

 同駅からは
ほぼフラットな道のりで、標高約40メートルの高台にあって災害にも安心、しかも南傾斜ですので日照に恵まれ、最上階からの眺めは格別です。初台は、新宿2km圏であり、渋谷(約2.8km)や原宿(約2.6km)、表参道、代々木(約2.0km)にもほど近いロケーションです。一方、価格の安さで定評のあるオーケーストアにも徒歩6分です。

 「初台」駅直結の
「東京オペラシティ」には徒歩11分、「新国立劇場」には徒歩10分です。通学区である「区立幡代小学校」は徒歩4分、「区立代々木中学校」には徒歩5分とお子様の通学にも便利です。休日には徒歩15分の代々木公園へ足を伸ばせば大いにリフレッシュすることでしょう。

 元々は
富裕な個人邸があったところで、周りも大きな邸宅が多いためでしょうか、ここにマンションブランドで最も人気の高いものの一つである「パークコート」を冠する低層マンションが誕生することとなりました。日本六古窯のひとつである常滑で焼き上げた重厚感ある二丁掛け・櫛引模様のタイルを纏い、フォルムを複雑に雁行させることによって陰影を豊かにし、表側は邸宅の高級感ある外観に仕上げています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積63.12平米〜91.93平米です。今回の間取りの特徴は、玄関、ホール、水廻りなど、通常は居室重視でコンパクト化される部分をあえて広く取ることにより、間取りにゆとりをもたらしている点です。

 建物は今月中旬に完成予定で、販売開始は8月中旬より、入居は12月中旬が予定されています。いわゆる竣工売ですが、販売価格についての情報はまだネット上では見当たりませんでした。同じ町内で現在最終の先着順販売を行っている売主フージャースコーポレーションの『デュオヴェール渋谷初台』(「初台」駅徒歩8分)の平均坪単価が390万円台でしたが、最大手デベの高級ブランド『パークコート』である以上、これより大幅に高い水準であることを覚悟しておいた方がいいでしょう。

 本エリアは
知る人ぞ知る邸宅街とされ、かつ、商業施設・文化施設・教育施設を含め利便性の高い場所でもあります。生活に余裕がないと買えない雰囲気がありますが、久々の低層パークコートの登場に興味は尽きないところです。

公式ホームページ ⇒パークコート代々木初台
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー恵比寿(新築)−恵比寿最大規模タワー、静かな船出も予約満席

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★ JR山手線・埼京線「恵比寿」駅より徒歩7分、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩9分、同線「広尾」駅より徒歩12分の場所に立地する住友不動産分譲・西松建設施工・地上23階地下2階建・総戸数310戸(※非分譲住戸3戸、その他住戸13戸含む)の『シティタワー恵比寿』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿1丁目です。恵比寿の地名は「ヱビスビール」に由来します。1994年、ビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業、街は大きな変貌を遂げました。現在メディアでは、お洒落な街、住みたい街としてもしばしば取り上げられています。

 この周辺は江戸時代には、下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれる農村で、大名の下屋敷が点在していました。本マンションのある恵比寿1丁目は以前は山下町という町名でした。


 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口から都道306号線を東に進み、恵比寿郵便局交差点手前の左手に位置します。ゆるやかに下る道のりですから、通勤帰りの道は心持ち楽に感じることでしょう。

 面積3,360.20平米の敷地は、メイン通りである都道305号線にはわずかに接し、むしろ東側道路・北側道路・西側道路に長く接して形式上四方道路にはなっています。恵比寿郵便局交差点に接する敷地の買い取りができていたら、もっと理想的な敷地になっていたと思われます。

 通学区は歴史ある加計塚小学校で徒歩4分、同小学校の目の前にある恵比寿ガーデンプレイスにも徒歩4分です。ジュエル・ロブションに徒歩4分、慶應義塾幼稚舎に徒歩10分と、ハイソな生活が楽しめそうです。

 本マンションの注目点は、
「恵比寿」駅を最寄りとして供給された分譲マンションで本マンションの総戸数310戸は最大であるということです。これまでの最大戸数マンションは、おそらく1994年供給の『恵比寿ガーデンテラス壱番館』(目黒区三田1丁目、「恵比寿」駅徒歩9分、総戸数290戸)で、売主はサッポロビールでした。

 その他、恵比寿エリアの大規模マンションとしては、1999年供給の
『パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス』(渋谷区恵比寿南2丁目、「恵比寿」駅徒歩6分、総戸数157戸)、2002年供給の『グランドメゾン恵比寿の杜』(渋谷区恵比寿4丁目、「恵比寿」駅徒歩6分、総戸数145戸)等があります。

 このうち、『グランドメゾン恵比寿の杜』は、本マンションから都道305号線を挟んで南側のご近所に所在するタワー物件です。ご近所という意味では、1997年供給の
『ディアナコート恵比寿』(「恵比寿」駅徒歩5分、総戸数110戸)は同じ恵比寿1丁目の町内にあります。

 本マンションは、これら大規模マンションの中では、「広尾」駅徒歩12分で、
広尾エリアにも最も近い恵比寿大規模物件ということになります。交通の便から言えば同じ東京メトロ日比谷線ですので利便性が大きく向上するわけではありませんが、「広尾」が好きな方にはこれも魅力となることでしょう。なお、建物構造としては、最近主流となってきた免震ではなく制震となっています。

 本マンションは
竣工が2年後の平成31年2月下旬、引渡しが同年4月下旬予定となっています。販売開始は本年6月上旬からが予定されていますが、本年4月28日までにプロジェクト発表会に参加した者を対象とし、売り主が指定するイベント等に参加する回数に応じて特典として、第1期1次の販売に限り、「最大5倍の倍率優遇」を付与するとのことです。

 間取り1LDK〜3LDK、専有面積40.72平米〜106.09平米とのことですから、様々な需要者層のニーズに応えられそうです。プロジェクト発表会への誘いは資料請求した方に対する電話により開始されており、既に1月中は満席との情報です。

 駅距離が5分以内であればさらに良いのでしょうが、
最新の住みたい街調査でトップとなった恵比寿の大規模タワーマンションですから、購入したい方はいっぱいいらっしゃることでしょう。問題は価格水準ですが、ネット上の掲示板では坪800万円という数値が、一人の方の発言を機にベースのようになって議論されています。

 しかし、都心超高級タワーマンションの平均坪単価が1,000万円程度となっている今日、確かに坪800万円と言われてもそうかな、という気もしてきます。ちなみに、中古市場での現在の相場は、『恵比寿ガーデンテラス壱番館』が
坪499万円、『パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス』が坪433万円、『グランドメゾン恵比寿の杜』が坪441万円、『ディアナコート恵比寿』が坪320万円となっています。本マンションの価格があまりに高い場合には、むしろこれらの中古マンションを購入した方がよいかもしれません。

 人気ナンバーワンを誇る恵比寿の街の最大規模タワーマンションの登場にしては、
派手な宣伝もなく静かなスタートとなりましたが、本年上半期の注目物件の一つとなることでしょう。
 
公式ホームページ ⇒シティタワー恵比寿 
 
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| 新築マンション 渋谷区 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY(新築)−奥渋谷に期待のタワー誕生

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★ 東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩2分、小田急小田原線「代々木八幡」駅より徒歩2分の場所に立地する東京建物&住友商事分譲・清水建設施工・地上32階地下1階建(A棟)、地上19階地下1階建・総戸数195戸の『Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY』です。

 アドレスは渋谷区富ヶ谷1丁目です。富ヶ谷は、渋谷区中西部に位置し、本マンションのある富ヶ谷1丁目は、北部が小田急線の線路沿いにあり、小田急線を境に向かい側は代々木となり、南部は神山町に、東部は、代々木公園に接しています。山手通りと井ノ頭通りの交差点の名称は、「富ヶ谷交差点」となります。

 井ノ頭通りから北側は小田急線「代々木八幡」駅が近く、駅前商店街となっており、井ノ頭通りから南側は住宅地となっています。隣接する高級住宅街である神山町や松濤から続く町域であり、当地に居住する著名人として、安倍晋三総理やミュージシャンのK DUB SHINEなどがいます。

 地形的には、渋谷の街の上流に位置し、宇田川と河骨川(ともに暗渠)の2つの谷が合流する地点となっており、富ヶ谷の名前はこの谷に由来します。約10万年前まではこの富ヶ谷付近に海水面があったのだそうです。


 「代々木公園」駅及び「代々木八幡」駅から本マンションまでは徒歩2分です。「代々木公園」駅からは八幡口を出て「ナチュラルローソン」を右手に見ながら南西方向に進み、突き当たりを右折して山手通りに上る階段を上った左手に位置します。「代々木八幡」駅からは南口を出て山手通りに階段を上り、富ヶ谷交差点に向けて下った左手にあることになります。

 両駅が山手通りより低地にあるために本マンションまでは階段を登らなければならないのですが、「代々木八幡」駅は2階建に改築中との情報もあり、その場合は山手通りへのアクセスがよりスムースでしょう。「代々木公園」駅利用の場合は階段を上る直前に青年座の出入口があり、これを好むかどうかもあるかもしれません。

 直近は駐車場となっていた敷地は
面積2,624.31平米と、タワーにしてはやや小ぶりで、かつ、地上19階建てですから、通常地上20階建てをタワーと称していることからすればこれに当たらないとも言え、また、政府が検討している高層階と低層階の固定資産税の調整は地上20階建て以上と言われていますので、税額差は生じないこととなりそうです。

 本マンションの立地は山手通りと井の頭通りがクロスする交通量の激しい富ヶ谷交差点に面していますので、
南向き・西向き住戸は交通音・排気ガスの影響は免れないことでしょう。一方、東向き住戸は代々木公園の緑が一望できるのであれば特等席と言えますが、周辺の高層建築物が気になるところです。

 セールスポイントの一つが
「代々木公園に一番近いタワーレジデンス」というものです。また、歩くには距離がありますが、原宿、渋谷にも近いと言えます。渋谷まで続く道は文化村通り、最近は通称として奥渋谷通りと言われ、小さなカフェ、個性的なショップ、隠れ家のようなレストランやバーが感性を刺激してくれます。

 高台に位置しながら免震タワーでもあり、かつ、駅近で、「渋谷」駅などターミナル駅から歩ける距離ですので、災害に対する安心感は十分です。共用部は世界で活躍するクリエーター達が空間を演出してくれるとのことで、その出来上がりも楽しみです。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積50.36平米〜142.79平米と、タワーと称される物件として幅広い層の需要を想定しています。内廊下方式で一部行灯部屋もできてしまいますが、間取り例を見る限りは極力ワイドスパンとなるようなプランを心掛けているようです。

 周辺の買い物事情ですが、「代々木公園」駅八幡口付近には
「マルマンストア」があり、ここが地域住民には最もよく使われています。それから、富ヶ谷交差点を南へ渡る必要がありますが、「肉のハナマサ」が近隣の最も大きなスーパーであり、日常生活に不自由はないでしょう。

 竣工・入居開始は平成31年2月下旬ということですから、まだ2年以上先になります。販売開始は来年4月下旬を予定しており、価格発表もまだまだこれからです。同じ町内では『アクサス代々木公園』(「代々木公園」駅徒歩4分)が昨年1月から平均坪単価438万円台で販売し、完売しています。同マンションは平均面積27平米の投資用マンションでもありましたので、単純な比較はできないものの、一流デベの話題の高層物件だけに、坪単価500万円を標準とする目線が要るのではと推測しています。

 本マンションの井の頭通り向かいには、本年5月から
「シャイニー・アウル」という白フクロウがいるカフェがオープンし、周辺のお洒落度をアップさせています。ここは「Tomigaya D-Sqare」の一角で、カフェ、美容サロン、アパレル・雑貨等を扱うマルシェがあり、奥渋散策の新たなスポットとなることを目指しているようです。今後の周辺の発展も楽しみなタワーレジデンスと言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン表参道(新築)−表参道ブランド、坪430万円台からの魅力的な価格帯
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★ 東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅より徒歩8分 JR山手線「渋谷」駅より徒歩14分の場所に立地する積水ハウス分譲・東鉄工業施工・地上6階地下1階建・総戸数21戸の『グランドメゾン表参道』です。

 アドレスは渋谷区渋谷4丁目です。渋谷4丁目は、渋谷の東側、青山通りと首都高速3号線に囲まれたエリアを指し、その大部分を青山学院大学のキャンパスが占めています。住居表示実施前の常磐松町、八幡通1丁目、緑岡町、上通1丁目に当たり、特に常盤松町はこの地に建つ高級マンションの名前に取り入れられることがしばしばです。

 「表参道」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅B1出口から青山通りを「渋谷」駅に向かって歩き、「南青山五丁目」交差点を越えて左折、青山学院大学キャンパスを右手に見ながら南下して左手に本マンションが所在します。この地は、薩摩藩下屋敷と伊予西条藩上屋敷があった付近にあたるとのことです。

 標高約29mの都心の丘に立地し、赤坂、麻布、広尾、南平台、松濤など、港区・渋谷区にかけて広がるブランドエリアのほぼ中心となるロケーションです。3路線が乗り入れる「表参道」駅最寄りで、表参道・青山エリアのブランド地として名高い垂涎の立地となります。

 それでいて街中の喧騒からは一歩奥まった
穏やかな住宅街でもあり、外観にはこれにふさわしいように、天然石の石積みと多彩な樹々を植配しています。エントランスホールには美しいデザインウォールを採用、プライバシーに配慮した内廊下設計で、都心でありながら設置率76%の駐車場も高級マンションの証です。

 専用部には、天然石のキッチン天板、通常は大規模マンションに設置されるディスポーザー、ミストサウナ、タンクレストイレ、「グローエ」社製の水栓やシャワーヘッドなど、グレード感は十分です。二重床・二重天井、Low-E複層ガラスなど、構造面ももちろんしっかりしています。

 敷地面積657.19平米の小規模マンションで、これを活かして
総戸数21戸のうち20戸を角住戸に設定、間取り1LDK〜3LDK、専有面積51平米〜150平米と、幅広い層をターゲットにしています。

 販売価格は立地からして坪700万円〜800万円程度行くのでは、という見方もありましたが、実際には
坪単価430万円〜680万円程度、平均坪単価601万円台です。標準相場をごく大まかに試算すると、488万円(表参道坪単価)×1.041(駅距離補正)×1.039(地価上昇補正)=坪単価528万円となりました。

 このように試算上は割高判定なのですが、最近のマンション価格高騰から
平均坪単価700万円超を想定していた向きには、本マンションは意外にも割安に感じられます。「この立地、この価格」であれば十分魅力的な物件で、販売スタートはややスローながら、きちんと売り切れる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン表参道

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| 新築マンション 渋谷区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス神宮北参道(新築)−北参道・駅近・閑静な坪500万円台高級レジデンス
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★ 東京メトロ副都心線「北参道」駅より徒歩3分、JR山手線・中央線・総武線・都営大江戸線「代々木」駅より徒歩8分、JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅より徒歩8分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産分譲・淺沼組施工・地上5階建・総戸数86戸の『シティハウス神宮北参道』です。

 アドレスは渋谷区千駄ヶ谷4丁目です。千駄ヶ谷は、渋谷区の北東部に位置します。かつてこの地に存在した東京府豊多摩郡千駄ヶ谷町は、1932年(昭和7年)に東京市に編入され、渋谷町、代々幡町と合併して渋谷区を形成しました。現在の新宿御苑内を水源とした渋谷川上流地区に位置し、たくさんの萱が生えていたこと、それを一日に「千駄(駄は馬に積む荷物の重さの単位)の萱」を積むことから千駄ヶ谷となりました。

 千駄ヶ谷は1丁目から6丁目までありますが、本マンションが立地する
千駄ヶ谷4丁目は、地区の西部、JR中央線の線路の南側の地域で、千駄ヶ谷3丁目の北、千駄ヶ谷5丁目の南に位置します。明治通りが通り、「代々木」駅、「千駄ヶ谷」駅ともに近いことから、オフィスビル、マンションが多くなっています。「北参道」駅が当地にあり、さらに国立能楽堂と日本共産党・日本民主青年同盟本部もあります。

 「北参道」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅1番出口を出て、『パークリュクス渋谷北参道MONO』の周囲を回る形で南東に進み、幻冬舎二号館の角を左折して少し歩いた左手に位置します。周りはマンションやアパートが立ち並ぶ閑静な住宅街となっています。

 ファサードは城郭を思わせる石張りの重厚な造りで、アプローチは陰影のある門構えから奥行きを設け、プライベート空間の安らぎを守っています。自然石をあしらいながら、一方ではガラスやメタルの輝きと白と黒のコントラストがシャープでモダンな印象を与えています。

 エントランスはゆったりとした造りで、共用廊下は木調のルーパーがアクセントです。専有設備についても、
ショット社製のガラストッププレート、天然石カウンタートップ、食器洗い乾燥機、グローエ社製バスルーム水洗金具、タンクレストイレ、天井カセット型エアコンなど、高級マンションの名にふさわしい仕様となっています。

 間取りは1LDK+S(サービスルーム(納戸))〜3LDK、専有面積は55.15平米〜91.48平米で、都心勤めのDINKSやファミリー層がターゲットです。分譲は2014年11月から開始され、本年2月9日に完成済、現在は販売戸数未定で第4期販売となっています。

 本マンションの平均坪単価は523万円台となっています。その1年前に分譲された同じ町内の投資用マンション等の坪単価が437万円台でしたので、本エリアは1年間に急激な価格上昇がなされたことになります。副都心線も徐々にメジャー化されており、今後の資産価値の維持も十分期待できる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒シティハウス神宮北参道
  
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| 新築マンション 渋谷区 | 22:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・エクセレントシティ松濤(新築)−4年ぶりの松濤物件、揺るぎない邸宅地ブランド
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★ 京王井の頭線「神泉」駅より徒歩10分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩12分、東急田園都市線「渋谷」駅より徒歩15分、JR山手線「渋谷」駅より徒歩18分の場所に立地する新日本建設分譲&施工・地上3階建・総戸数10戸の『ザ・エクセレントシティ松濤』です。

 アドレスは渋谷区松濤2丁目です。松濤は江戸時代、紀州徳川家の下屋敷があったところでした。1876年(明治9年)にこの屋敷を賜った旧佐賀藩主の鍋島家が狭山茶を移植して「松濤園」という茶園を開いたことから、この地名となりました。

 その後、交通網の発達などによって他の著名な銘柄の茶が東京に入ってくるにつれて経営が振るわなくなったため茶園は廃止となり、1904年(明治37年)に果樹園となり、大正時代に入ると、
鍋島家の知人にいわゆる口コミで分譲され、今の高級住宅街の元となりました。湧水地のある広大な鍋島侯爵邸は、戦後の華族制度廃止により公園として整備され、現在では鍋島松濤公園となっています。

 位置的には
渋谷区の南西部にあり、北部は松濤と同様に高級住宅街である神山町、東部は宇田川町、南東部は道玄坂、南部は円山町・神泉町にそれぞれ接しています。西部は、山手通りに接し、これを境に目黒区駒場にも接しています。町域内は、大半が住宅地となっており、メディアなどからも、高級住宅地として取り上げられる事もしばしばです。また、Bunkamuraや戸栗美術館、渋谷区立松濤美術館、観世能楽堂といった芸術関係の施設が多いのも特徴です。

 「神泉」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅北口を出て住宅街の中を北西方向に歩き、首都高に並行して松濤のお屋敷街の中を抜けてさらに北西に進むルートです。閑静な高級住宅街の中を通る道筋になりますので、通勤通学の時間を気持ちよく歩くことができるでしょう。「渋谷」駅から歩けば坂を登る格好になる松濤エリアですが、「神泉」駅からだと上りもほとんど気にならないくらいです。

 邸宅地として人気の高い松濤ですが、
成熟した邸宅街であるだけに、分譲マンション用地が出るのは珍しく、本物件も、2011年分譲の『プラウド松濤一丁目』及び『ライオンズアイル渋谷松濤』以来4年ぶりです。後者は、松濤と言っても山手通り沿いで、邸宅地としての雰囲気は乏しいのですが、それでも最近、分譲価格の2割増の中古価格(坪単価446万円)で売れてゆきました。松濤ブランド強し、というのが率直な印象です。

 本物件は、
大使館の跡地に建つマンションで、面積627.30平米、総戸数わずか10戸という小規模マンションです。良好な街並みを保存するために絶対高さが10メートルに制限されているため、地上3階建てしか叶わなかったせいもあります。建築面積は公式HPの物件概要では不明ですが、容積率からは940平米まで、カウントしない共用部を含めても1,000平米超程度といったところでしょう。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積60.07平米〜106.26平米となっていますが、メインの住戸が60平米台寄りなのか、100平米台寄りなのかは気になるところで、いずれによるかでターゲット層は変わってきます。公式HPでは資料請求受付を開始したばかりですので、分譲価格についてはまだ不明です。

 価格水準が高くなる要因としては、土地値の高さや、高さ制限等によってボリュームがとれないことが挙げられます。一方、価格水準が低くなる要因としては、売主と施工者が同じであり、コスト面で抑えることが可能と言ったことが挙げられます。
 
 ここではひとまず、上記の
『ライオンズアイル渋谷松濤』の中古坪単価446万円を基礎として、新築であることや駅距離の違いを加味して計算しなおすと、標準相場は、446万円(中古坪単価)×1.062[築年数補正]×0,975[駅距離補正]=462万円程度となりました。

 上記を前提とすれば、
専有面積60平米台の予想価格は8千万台中盤なることが推計されます。もし7千万円台の住戸があるとすれば、「買い」となることでしょう。販売開始は12月上旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ザ・エクセレントシティ松濤

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| 新築マンション 渋谷区 | 22:46 | comments(0) | trackbacks(0) |