アサカシオン玉川台(中古)−「用賀」駅徒歩4分、日照良好なワイドスパン物件

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★ 東急田園都市線「用賀」駅より徒歩6分の場所に立地する地上5階建・総戸数11戸・アサカホーム旧分譲&施工・1980年10月築の『アサカシオン玉川台』です。

 アドレスは世田谷区玉川台2丁目です。玉川台は、世田谷区南部に位置し、1971年に玉川用賀町の一部から成立し、1丁目及び2丁目があります。環状八号線沿いには首都高速3号渋谷線の用賀出入口が設置されていますが、環八・国道246号線等の幹線道路以外は住宅街となっています。町域には、世田谷区立玉川台図書館、世田谷瀬田郵便局、世田谷シルバー人材センター、玉川台区民センター、玉川消防署用賀出張所があり、本マンションと同じ2丁目には京セラ東京用賀事業所もあります。

 「用賀」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を南側に出て、用賀駅前郵便局を右手に見ながら道なりに右折し、首都高速を横断した右手にあります。北側を首都高速に接していますが、これを背に南西向きにバルコニーを配置していますので、交通音・排気ガスの影響は限定的でしょう。また、本物件前面に建物がないため、日当り良好です。なお、道路向かいには、2006年に分譲され人気物件だった大規模物件『トワイシア用賀』があります。

 お買い物は
オーケーストアやファミリーマートが徒歩4分のところにあって便利、小学校は区立京西小学校が徒歩6分、中学校は区立用賀中学校が徒歩10分となります。本物件は自主管理を行っており、対象住戸の管理費は月1万円、修繕積立金は月3千円となっています。

 対象住戸は
地上5階建て建物の4階に所在する専有面積37.91平米の2DKです。玄関から入るとすぐ7帖のDKがあり、左手にはバス・トイレ別の水廻り、まっすぐ進めば6帖の主寝室です。4.5帖の洋室はDKインで、6帖主寝室と4.5帖洋室がワイドスパンのバルコニーに面しています。収納はクローゼットと小さな押入があり、標準的です。その他設備関係では、モニター付インターホン、2口コンロ、シャワー付洗面化粧台等が備わっています。

 販売価格は1,780万円、坪単価155万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,516万円〜1,716万円、『マンションマーケット』では1,536万円〜1,696万円、『ふじたろう』では1,821万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,783万円〜2,371万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,783万円、坪単価155万円となり、販売価格は相場通りとの試算結果です。なお、対象住戸はオーナーチェンジ物件です。月額103,000円で貸しており、表面利回りは6.9%、実質利回りは6.1%と、立地を考えればまずまずといったところです。

 築古ですが、
「用賀」駅徒歩4分と立地が良いので、そのまま賃貸物件として貸し続けるか、現在の入居者が退去したら思い通りにリフォームをして、セカンドハウスとして使用するのも楽しそうなマンションです。特にワイドスパンで日照に恵まれた住戸は、何物にも代えがたいメリットだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:アサカシオン玉川台
 価格:1,780万円 (税込)
 所在:世田谷区玉川台2丁目
 交通:「用賀」駅徒歩4分
 面積:専有面積37.91平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アサカシオン玉川台

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
東急ドエルアルス尾山台(中古)−駅距離妥協できれば割安感ある四方角部屋

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★ 東急東横線・同目黒線「田園調布」駅より徒歩15分、同大井町線「九品仏」駅より徒歩15分の場所に立地する東急不動産旧分譲・三菱建設施工・地上3階建・総戸数27戸・1984年3月築の『東急ドエルアルス尾山台』です。

 アドレスは世田谷区尾山台1丁目です。尾山台は(おやまだい)は1丁目から3丁目までが設置されています。世田谷区南部に位置し、玉川地域に属します。西から北で等々力、東で奥沢、南東で玉川田園調布、南で大田区田園調布、南西で玉堤と接しています。なお、東急大井町線「尾山台」駅のアドレスは世田谷区等々力5丁目となりますが、同駅前には、石畳と街路樹が特徴で、おいしいスイーツ店などがあるハッピーロード尾山台商店街が有名です。

 江戸中期には「小山村」とあり、明治中期、同じ荏原郡にある小山(現在の武蔵小山)と紛らわしくなるため、「尾山」と漢字を充て変えました。小山は国分寺崖線の高台・岡を指すものと思われます。


 「田園調布」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅西口を出て住宅街の中を西に進んでいきます。「九品仏」駅からも徒歩15分、住宅街の中を南下していきますが、環八を横断して田園調布雙葉小学校を右手に進むルートです。いずれの駅からも、標高40メートル程度の地点から標高7メートル地点まで下ることになるので、それなりに坂を実感する道のりとなるでしょう。

 あたりは
第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街で、目の前には緑道が走っています。多摩川にも徒歩6分で出られ、休日のスポーツやから散策までと、自在に楽しむことができる好環境にあります。ホワイトのタイルに包まれた外観に、手入れの行き届いた木々が本マンションを囲っており、普段の暮らしの中で潤いを感じられます。

 地上3階建ての低層マンションで、エレベーターがないのが難点といえば難点です。駐車場は平置きですので、使い勝手が良さそうです。小児科がすぐ近くにあるので、ファミリーには安心です。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の3階に所在する専有面積78.90平米の3LDKです。上記の通りエレベーターがないので階段の登り降りがきついと感じる方がいらっしゃるかもしれませんが、その分日照・眺望・通風は良好で、春には部屋から桜が望めます。

 四方向に開放部がある角部屋という恵まれた間取りになっています。玄関から左手に13.4帖のLDがあり、キッチンは玄関からとリビングからの2wayのように間取り上見えます。LDは南向きバルコニーのため大変明るく、また、リビングとダイニングを分けやすい形状になっています。

 玄関から正面が6帖和室、右手が7.1帖の主寝室及び5.1帖の洋室です。各部屋のみならず、浴室、キッチンにも窓があり、
雁行型配棟を十分活かしています。収納についてはウォークインクローゼットがないなど、やや弱めの印象です。

 販売価格は4,380万円、坪単価184万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,315万円〜4,614万円、『マンションマーケット』では4,205万円〜4,644万円、『ふじたろう』では4,584万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,319万円〜5,721万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,624万円、坪単価194万円となり、販売価格は5.3%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は170万円との記録があり、本件売出価格は当初分譲価格を上回っていることとなります。

 駅からの通勤通学が必ずしも至便というポジションではないためか、
割安感のある価格で登場してきました。物件そのものは間取りも含めて優れており、駅距離を割りきって購入できる方にはお得な販売住戸と言えることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:東急ドエルアルス尾山台
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:世田谷区尾山台1丁目
 交通:「田園調布」駅徒歩15分
 面積:専有面積78.90平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東急ドエルアルス尾山台

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| 中古マンション 世田谷区 | 22:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
アインサムゼハス(中古)−150平米弱が5千万円台の憧れの広さと贅沢仕様

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★ 京王線「千歳烏山」駅より徒歩5分の場所に立地する渋田見不二彦旧分譲・大成建設施工・1985年10月築・地上3階建・総戸数6戸の『アインサムゼハス』です。

 アドレスは世田谷区上祖師谷1丁目です。上祖師谷は、世田谷区の北西部に位置し、周囲には世田谷区成城・祖師谷・給田・南烏山・粕谷・千歳台の各町があり、西は東京都調布市に隣接します。最寄の駅は3つあり、1・2丁目は京王線「千歳烏山」駅、3・4・5丁目は小田急線「成城学園前」駅、6・7丁目は京王線「仙川」駅が最寄り駅となります。

 上祖師谷は、旧・武蔵国荏原郡上祖師谷村だったところ、1889年(明治22年)、合併により千歳村大字上祖師谷となり、1936年(昭和11年)、世田谷区編入により祖師谷1丁目、1970年(昭和45年)9月1日の住居表示実施に際し、旧・祖師谷1丁目の大半に旧・祖師谷2丁目(下祖師谷村)、烏山町、給田町のそれぞれ一部を合わせた区域をもって現行の上祖師谷1丁目から7丁目が成立しました。


 「千歳烏山」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口から南西方向に歩き、佼成学園女子中・高の手前の左手に本マンションが立地します。道のりはシンプルかつフラットで、駅近でありながら、少し歩いただけで集合住宅の多い落ち着いた街並みです。もちろん駅前は華やかで、道すがら甘味処などもちらほらあって楽しい通りです。

 「アインサムゼハス」の意味をネットで調べましたが、結局わかりませんでした。渋田見不二彦氏個人の思いとデザインが詰まった個性的なマンションで、しかも
施工は大成建設ですから安心できます。1985年築ということですから、まだマンションが欧米風の贅沢な「マンション」足り得た時代の産物なのでしょう。モダンな外観で、地上3階建のためエレベーターはありません

 対象住戸は地上3階建て建物の2階に所在する専有面積146.83平米の4LDKです。南東向きバルコニーですが、各部屋に開口部があり、中庭まで備わっています。玄関・トイレの床面は大理石貼り、天井まで高さのあるシューズボックスは大容量で、ホワイトで統一された内装は、ただでさえ広い各室内を余計広く感じさせます。

 バスルームはタイル貼りでオーセンティック、和室には琉球畳の前室まで備わります。LDは約20帖の大空間、どの部屋も8帖以上となります。キッチンはユーティリティ付きで、玄関側に出られる勝手口もあります。2階住戸ですから眺望はそれほどでもなく、住宅街が眺められる戸建感覚です。新規内装リフォームは昨年11月に行われましたが、本マンションの雰囲気に合った贅沢な仕上がりになっています。


 泣き所は管理費、修繕積立金の高さで、管理費が月額49,000円、修繕積立金が月額32,849円、これだけで合計81,849円の支払いです。もっともこれは、専有面積の広い中古マンションがどれも抱える宿命のようなものではあります。

 販売価格は5,480万円、坪単価123万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,144万円〜5,544万円、『マンションマーケット』では4,857万円〜5,370万円、『ふじたろう』では4,916万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,125万円、坪単価115万円となり、販売価格は6.9%割高との試算結果です。しかし、新規リノベに通常300万円〜400万円はかかりますから、その意味では適正価格とも言えます。

 もし本物件をフルローン・35年融資(金利0.775%)で購入したと仮定すれば、毎月支払額は149,012円となり、上記管理費・修繕積立金と合計すると、
毎月の支払いは23万円を超えてきます。したがって、本中古マンションを売る側の第一ターゲットは、千歳烏山に地縁・血縁がある比較的年代の高い層ということになるのでしょう。

 私は4人家族ながら3LDKに住み、その不便さを感じているだけにこの広さには憧れます。新規リノベーションが施されていない
3階住戸も4,980万円で売りに出されていますので、需要にマッチする方は比較検討されてみてはいかがでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:アインサムゼハス
 価格:5,480万円 (税込)
 所在:世田谷区上祖師谷1丁目
 交通:「千歳烏山」駅徒歩5分
 面積:専有面積146.83平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アインサムゼハス

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| 中古マンション 世田谷区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
深沢パークマンション(中古)−不動産バブル最盛期の高級物件を味わう

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★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩16分の場所に立地する三井不動産旧分譲・大林組施工・1989年8月築・地上6階地下1階建・総戸数41戸の『深沢パークマンション』です。

 アドレスは世田谷区深沢7丁目です。世田谷区の南東部に位置し、呑川に沿って1丁目から8丁目まであり、世田谷区駒沢・桜新町・新町・等々力・中町・用賀、目黒区八雲・自由が丘と隣接しています。荏原台地の一角にあり、呑川に沿った地帯が低地となるため、町域内は起伏の豊かな地形をなしています。

 深沢の地名は、鎌倉時代に源実朝の家臣土岐左衛門がこの地を与えられ、当地域が呑川上流の深く入り組んだ奥深い沢であるからこの名を付けたと言われています。本マンションの所在する7丁目は深沢の北西部に位置し、早くから住宅地(旧東京信託による新町開発の一部)として開発され、この分譲地は広く知られる田園調布より古く、大正初期に官吏や実業家に向けて分譲された日本最古の宅地開発とされています。大正から昭和初期にかけた頃のこの住宅地及び周辺の様子が、作家宮本百合子の作品の中で描かれています。


 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩16分です。同駅西口を出て、サザエさん通りを南下、桜新町交番前を左折して玉川通りを横断、深沢高校を過ぎて左折した右手に立地します。ややアップダウンはありますが、気になるほどではありません。

 本マンションの南側の目の前には日本体育大学世田谷キャンパスの運動場が広がります。学生の活動する音は気になるでしょうが、日照・通風は良好です。敷地東側は
呑川緑道で、区立呑川親水公園まで徒歩1分、日常のお買い物はヨークマート中町店やローソン日体大前店まで徒歩5分、区立深沢中学校も徒歩5分、日体幼稚園や世田谷聖母幼稚園までは徒歩7分、通学校の区立桜町小学校までは徒歩9分となっています。

 閑静な高級住宅街にあり、車が余裕をもってターンできる車寄せを配置した高級感ある石畳のアプローチやどっしりとしたレンガ調タイル貼りの外観が、まさに三井不動産の「パークマンションシリーズ」にふさわしく、風格ある雰囲気を纏っています。

 エントランスはゆとりがあり、内廊下やソファーと机が備わるラウンジなどの共用部がホテルライクな雰囲気を演出しています。管理が行き届いており、共用部はとても綺麗で築年数の古さを感じさせません。面積3,166.84平米の敷地内には四季折々の植栽がある緑豊かなスペースがあり、爽やかな印象です。

 シャッターで区切られた地下の駐車場スペース(パレットがやや小さいのが難点です)は3段式と平面式の両方があり計48台のスペースを確保、同じく地下にはトランクルームも10室あるハイグレードマンションになっています。


 間取りは2LDK〜4SLDKで、広さは83.3平米〜152.31平米で収納力のあるファミリー向けの大型でゆとりのある住まいを楽しめます。1階住戸は全て専用庭が設置され、オートロック・宅配ロッカー・ガスシステムキッチン・オーブン・追焚機能付バス・浴室乾燥機・洗濯乾燥機・床暖房などのハイグレードな設備が整い、快適な生活が過ごせます。

 ペット飼育は不可、楽器の使用は細則付きですが可能です。管理人は日勤です。物件のエントランスにはフロントサービスがあり、エレベーターも3基備えているので混みあう朝でもスムーズに利用できます。


 対象住戸は、地上6階建て建物の4階に所在する専有面積96.23平米の2SLDKです。西・北の角部屋で陽当り、眺望、通風は良好です。プライバシーに配慮された玄関から入って左手がLDK、右手が居室と、PP(パブリック・プライベート)分離が明確です。大きなコーナー窓を配した2面採光のLDは14.7帖、キッチンは独立型で6.5帖あり、8帖と6帖の洋室のほか、4帖のプレイルームがあるのが特徴です。

 浴室が1418サイズと専有面積に比して小さいのが残念ですが、洗面所、トイレは余裕のあるスペースとなっています。高級感ある折り上げ天井を採用、収納は納戸を含めて随所にあって豊富です。管理費は月額24,200円(1平米当たり251円)、修繕積立金が月額32,720円と、専有面積が大きいからでもありますが、
合計月額56,920円かかり、駐車場(月額33,000円)を使用すれば、月額89,920円となります。

 販売価格は6,780万円、坪単価233万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,896万円〜7,297万円、『イエシル』では9,089万円、『マンションマーケット』では6,620万円〜7,325万円、『ふじたろう』では7,254万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では6,714万円〜8,574万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は7,611万円、坪単価万261円となり、販売価格は10.9%割安との試算結果です。まさに不動産バブル真っ盛りの頃に分譲されたマンションで、ゴージャスな造りは今でも色褪せません。当時は販売価格も相当だったのでしょうが、今や穏当なところに落ち着き、対象物件はそれより1割超割安なお得な価格水準となっています。

 本物件に限らず、深沢は駅距離がネックですが、だからこそ落ち着いた住環境が守られ続けてきたのでしょう。
深沢に似つかわしい高級マンションとして、十分検討に値する物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:深沢パークマンション
 価格:6,780万円 (税込)
 所在:世田谷区深沢7丁目
 交通:「桜新町」駅徒歩16分
 面積:専有面積96.23平米

詳細はこちら(ノムコムより)
深沢パークマンション

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
フューズ・コート175(中古)−施設充実の池尻大規模物件、管理状況も良好

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★ 東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩10分、京王井の頭線「駒場東大前」駅より徒歩12分の場所に立地する東急不動産&相互住宅&新日本不動産旧分譲・東急建設施工・2004年12月築・地上9階建・総戸数175戸の『フューズ・コート175』です。

 アドレスは世田谷区池尻4丁目です。池尻は、世田谷区の東部に位置し、世田谷地域と北沢地域にまたがる、主に住宅地となっています。北に代沢、西に三宿、太子堂、南に下馬、東に目黒区の大橋、東山、上目黒に接しています。北沢川と烏山川が合流し目黒川となる付近で沼沢地帯を為していました。池尻の「尻」とは「出口」という意味で池や沼や湖が川に落ちる部分のことを示しています。「いけしり」や「いけのしり」という呼称もあります。

 旧・荏原郡池尻村です。吉良氏の部将である橋本天王丸の子、兵庫重寿が17世紀前半に開発したとされています。1945年までは、国道246号の南側(池尻1丁目と2丁目)のほとんどの区域を陸軍の練兵場が占めていました。そのため、この地域には陸上自衛隊の三宿駐屯地(自衛隊中央病院・陸上自衛隊衛生学校・防衛装備庁電子装備研究所および先進技術推進センター)や池尻小学校・(旧)中学校、世田谷公園そして国家公務員官舎や都営アパートなど、国や東京都の建物が集中して建築されています。

 鉄道の駅は、東急田園都市線「池尻大橋」駅が池尻と大橋との間を跨ぐ形で設置されています。国道246号(玉川通り)、東京都道420号鮫洲大山線、首都高速3号渋谷線(池尻出入口)が通り、東京都道423号渋谷経堂線(淡島通り)に接しています。


 「池尻大橋」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅西口を出て国道246号を三宿方向へと歩き、タリーズを越えて右に曲がり、住宅街の中を通って北東方面へ歩いたところに立地します。本マンションのそばから駅まで続く『目黒川緑道』は小さなせせらぎが流れていて、緑と花にあふれる気持ちのいい散歩道です。

 東京大学のキャンパスが目の前にある
「駒場東大前」駅からも徒歩12分でアクセス可能、どちらも平坦な道が続いているので、自転車を活用するのもいいでしょう。本マンションは目黒区と世田谷区の境目辺りに位置し、閑静な住宅街に堂々と佇む高級低層マンションになります。平成16年築のまだ新しいマンションで、その名の通り総戸数175戸のビックコミュニティです。

 周辺は学校が多く、育児環境が整っています。徒歩2分のところにバス停「代沢一丁目」があり、「渋谷」や「経堂」へ行くことも可能です。スーパーオオゼキまで徒歩8分、東邦大学大橋病院まで徒歩10分、多聞幼稚園まで徒歩9分、多聞小学校まで徒歩7分、富士中学校まで徒歩3分となります。

 敷地面積約7千平米の本マンションは、
ゆるやかな南傾斜の地形をいかし、エントランスは3階に設けられています。この辺りは共同住宅が広がるエリアで、周辺には大きなマンションが立ち並んでいて、抜けた眺望は手に入りませんが、隣との建物の距離があるので圧迫感は感じません。

 外壁はベージュトーンの磁器質タイルを基調とし、シックな上品さと落ち着きが演出されています。また、屋上緑化をはじめとし既存樹木を豊富に活かした植栽計画によって周辺環境との調和が図られています。各住戸の玄関前には
独立性を重視したポーチが設置されているほか、全住戸分のトランクルーム(有償)も完備されています。

 共用施設には、たくさんの光が差し込んでくる天井の高いエントランス、マッサージチェアが利用できるリラクゼーションルーム、大画面で映画鑑賞ができるコミュニケーションルームや、ゲストルーム、ラウンジなどのほか、日々の生活をサポートしてくれる常駐のコンシェルジュサービスなど、総戸数175戸の大規模マンションならではの多彩な施設や体制が整えられています。

 敷地内にあるキャノピー付の車寄せは広々としており、機械式の駐車場(空有25,000円〜33,000円/月)やバイク置場もしっかり完備されています。このほか、ダブルオートロック、TVモニター付きインターホン、防犯センサー、防犯カメラ、浴室乾燥機、高速インターネットなどの設備が備わっています。室内の設備も浄水器・ディスポーザー・オートバス・床暖房など、高品質な物を揃えています。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の4階に所在する専有面積75.91平米の3LDKです。田の字型基本の間取りで、ポーチ付の玄関から直進すると13帖のLD+3.5帖のカウンター付キッチンとなります。中洋室は5帖、共用廊下側には7.2帖の主寝室と5帖の洋室があります。

 水廻りは中央に集められ、浴室は1418サイズ、収納はトランクルームのほか、ウォークインクローゼットもあって充実しています。管理費は9,700円/月、修繕積立金は10,170円/月、その他使用料としてインターネット接続料 1,836円/月、CATV使用料48円/月、町会費100円/月となっています。


 販売価格は6,880万円、坪単価300万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,812万円〜7,211万円、『イエシル』では6,106万円、『マンションマーケット』では5,867万円〜6,493万円、『ふじたろう』では6,395万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では6,050万円〜7,726万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,516万円、坪単価284万円となり、販売価格は5.6%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は6,840万円、坪単価298万円との記録が残っています。

 本マンションは、当時マンションを探し始めた私にとっても気になる物件でした。憧れの世田谷池尻エリアに属する大規模物件だったからで、ただ傾斜地マンションで眺望があまりよくないとも伺っていました。しかし、
設備・サービスは充実しており、現在でも管理組合がしっかりとされていて、清掃も行き届き、コンシェルジュの対応も良いそうです。

 駅近を旨とする昨今の状況からは、駅からやや距離感を感じるものの、
閑静な住宅街にあって上記の管理状況、施設の充実度等から生活の満足度は高いことでしょう。城南に住みたいファミリーにとっては格好のマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:フューズ・コート175
 価格:6,880万円 (税込)
 所在:世田谷区池尻4丁目
 交通:「池尻大橋」駅徒歩10分
 面積:専有面積75.91平米

詳細はこちら(ノムコムより)
フューズ・コート175

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
パレ・ド・エール砧(中古)−築26年・坪147万円・2千万円台のファミリー物件

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★ 小田急小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅より徒歩15分の場所に立地するエール興産旧分譲・新建設施工・1990年1月築・地上3階建・総戸数14戸の『パレ・ド・エール砧』です。

 アドレスは世田谷区砧1丁目です。砧の地名は、7〜8世紀に朝廷に納める布を衣板(きぬいた)を用いてやわらかくし、艶を出したことに由来すると言い伝えられています。また、詩人北原白秋は、昭和初期に砧6丁目に居を構え、小説家武者小路実篤らと砧の名前を冠した文化人の集い「砧人会(きんじんかい)」を開きました。このように、かつては、衣板が鳴り響き、また、文人たちを魅了した砧の地は、落ち着いた住宅街として成熟してきました。

 「祖師谷大蔵」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅南口を出て住宅街の中を東に進み、都道426号線を渡ってさらに南東方向に歩いて、環状八号線の大きな通りに出る一歩手前に立地します。「千歳船橋」駅からも徒歩15分で、同駅を南側に出て小田急小田原線に沿って西に進み、環八通りに出て南下した右手に所在しています。

 「祖師谷大蔵」駅には
ウルトラマン商店街等があってにぎやかです。また、商店街から一歩入るとお洒落なレストランやカフェが並んでおり、散策も楽しめます。本マンションは、そのような駅前のにぎわいを通って閑静な住宅街の中にあります。第一種低層住居専用地域にありますので、居住環境にすぐれるとともに、車を使えば環八通りにすぐ出られる便利さも兼ね備えています。駅にはやや遠いですが、バス停は徒歩3分のところにあり、使い勝手がよさそうです。

 本マンションは、道路からのアプローチが長く、左右を植栽でカバーしていますので、緑の潤いの中を帰宅することができます。アプローチはライトが照らしてくれるので、夜間の帰宅も安心、入口もオートロックになっています。また、1階の共用廊下にも植え込みが多くあり、日の光が降り注ぐので、マンション敷地内というより外にいるような感覚にとらわれます。


 平成23年4月には大規模修繕工事が済んでいるなど、建物管理もしっかりした印象です。スーパーはサミットストア砧店が徒歩4分のところにあります。さらに徒歩7分のところには無印良品も入った大型店であるサミットストア砧環八通り店もあって便利です。

 対象住戸は
地上3階建て建物の2階に所在する専有面積67.24平米の3LDKです。玄関から入って直進すると10.1帖のLDがあり、その先には6帖の和室があります。キッチンは独立型で3.0帖、使いやすいL字型キッチンです。居室は玄関から左手にあってPP(パブリック・プライベート)分離がなされ、6.2帖の主寝室と4.7帖の洋室があります。

 開口部が多いのが特徴で、LDは2面開放、浴室・トイレ・キッチンにも窓が付き、洋室側にもバルコニーがある両面バルコニー型です。水廻りは中央に固められ、収納はウォークインクローゼットはないものの和室に押入れがあるなど、標準的な容量と言ってよいでしょう。

 管理費は月額20,840円、修繕積立金は月額19,160円で、月額合計40,000円ちょうどです。駐車場は専用使用権付で月額7,000円とリーズナブルです。管理組合の許可を取れば貸出しも可能という話もあり、相場が月額14,000円〜15,000円ですから、上手く貸し出せばお小遣いの一部となるかもしれません。

 販売価格は2,980万円、坪単価147万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,171万円〜3,472万円、『ふじたろう』では2,672万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,747万円〜4,649万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,397万円、坪単価167万円となり、販売価格は12.3%割安との試算結果です。現在、同タイプ・同面積の1階住戸がインテリックスによるリノベーション済で3,490万円(3,690万円から値下げ)で、3階住戸がオーナーチェンジ物件で3,180万円となっており、これらとの比較からも魅力的な価格水準と言えます。

 駅距離はネックですが、
築年数26年で坪単価150万円未満、2千万円台の世田谷区ファミリー物件はそんなにないと思われます。管理費+修繕積立金だけで月額4万円となってしまうものの、駐車場代が安いので、マイカー所有者にとって月額費用はそれほど気にならなくなります。駅距離が許容できる方にとっては、十分検討に値する物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:パレ・ド・エール砧
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:世田谷区砧1丁目
 交通:「祖師谷大蔵」駅徒歩15分
 面積:専有面積67.24平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パレ・ド・エール砧

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| 中古マンション 世田谷区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランベルク馬事公苑(中古)−快適な南・西角部屋、永住向き物件か

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★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩15分、同世田谷線「上町」駅より徒歩11分の場所に立地する山福商事旧分譲・ナカノコーポレーション&山福商事施工・2001年5月築・地上7階地下1階建・総戸数19戸の『グランベルク馬事公苑』です。

 アドレスは世田谷区桜3丁目です。桜は、世田谷城(応永年間から1590年まであった中世の平山城)内にある御所桜という桜の木に因み、明治初期に世田ヶ谷村の小字、桜木とされました。1879年(明治12年)12月1日、この地に桜学校(下町円光院本堂仮校舎、現:桜小学校)が完成し、その頃から慣習的に当地域は小学校名により木の文字を省いて「桜」と呼ばれるようになりました。1966年(昭和41年)、世田谷区世田谷より「桜」として分離し、現在に至っています。

 また、本物件は馬事公苑に近いのも特徴です。馬事公苑は、日本中央競馬会(JRA) が運営する馬事普及の拠点で、1940年の第12回東京オリンピックに向けて日本の馬術選手を育成する目的で、1934年(昭和9年)に当時の帝国競馬協会が約5万坪の土地を30万円で購入し、開設されました。同大会は日中戦争の影響で中止となりましたが、第二次世界大戦後の第18回東京オリンピックでは馬場馬術競技の会場となりました。

 馬事公苑は現在、22万平米の広大な敷地を有し、美しい花壇や500本の桜の他、藤や梅など、季節ごとにそれぞれの花が目を楽しませてくれます。


 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅西口を出てマクドナルドの角を北上し、弦巻4丁目に入ったところで北西方向にジグザグに進みながら、世田谷通りの一歩手前で左折した右手に本マンションが立地します。やや小さなアップダウンはあるものの歩きやすいルートです。ただ、距離の長さから、「桜新町」駅付近に自転車が止められるならば、颯爽と自転車通勤をしたいところです。

 なお、使用頻度は少ないでしょうが、「上町」駅へは徒歩11分であり、
徒歩2分のところにあるバス停があるなど、バス便利用も可能な立地です。生活利便性としては、サミットストア桜店が徒歩2分、ファミリーマートが徒歩2分、ローソンが徒歩3分と日常の買い物施設には恵まれています。そして、上記の馬事公苑には徒歩8分で、評判の良い松丘小学校には徒歩7分とまずまずの距離感です。

 ブラウンタイル貼りの重厚感ある外観で、一部住戸のリビングダイニングに施したガラスブロックが、外から見ると品の良いアクセントになっています。

 対象住戸は
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積68.02平米の2LDK+Sです。南・西角部屋で、南側バルコニー前面が第一種住居専用地域のエリアのため、視界を遮る建物がなく、眺望・陽当り・風通しの良さがセールスポイントす。南向きバルコニーからは富士山や二子玉川の花火、共用部廊下からは新宿高層ビル街を望むことができます。

 クランク型玄関はプライバシー性に配慮、LDは11帖(TES式床暖房付)、キッチンは3.5帖の広さです。洗面室にドアが2面あるため、廊下側とキッチン側から出入りができ、
料理をしながらお風呂の準備がしやすくなります。LD隣接の洋室は6帖、共用廊下側に5.4帖の洋室、その2洋室に挟まれる形で4帖のサービスルームがあります。

 水廻りは中央に固められ、バスサイズは1418です。居室がとれている分、
収納に限りがあって、容量としてはややきついのかもしれません。なお、トイレはタンクレスを採用、TVモニター付インターホンも便利です。ペットの飼育は2匹まで可となっています。

 販売価格は4,680万円、坪単価227万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,131万円〜4,431万円、『イエシル』では4,587万円、『マンションマーケット』では3,152万円〜3,484万円、『ふじたろう』では3,263万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,155万円〜3,936万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は3,799万円、坪単価185万円となり、販売価格は23%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,750万円、坪単価231万円との記録が残っています。

 駅距離が少しあることが影響しているのか、リセール価格標準は安めとなっていますが、
南向きの立地で、かつ、南・西二面の採光・通風があるため、住み心地はよく、永住に向いた物件とも言えます。間取りの中ではサービスルームの使い方がポイントで、夫の書斎や妻の趣味の部屋など、贅沢な使用法も検討されてよいでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランベルク馬事公苑
 価格:4,680万円 (税込)
 所在:世田谷区桜3丁目
 交通:「桜新町」駅徒歩15分
 面積:専有面積68.02平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランベルク馬事公苑

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
世田谷砧グレイスコート(中古)−1階住戸にふさわしい間取りと設備充実
JUGEMテーマ:マンション

★ 小田急小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅より徒歩5分の場所に立地する1995年2月築・地上5階建・総戸数18戸の『世田谷砧グレイスコート』です。

 アドレスは世田谷区砧6丁目です。砧の地名は、7〜8世紀に朝廷に納める布を衣板(きぬいた)を用いてやわらかくし、艶を出したことに由来すると言い伝えられています。また、詩人北原白秋は、昭和初期に本マンションの所在する砧6丁目に居を構え、小説家武者小路実篤らと砧の名前を冠した文化人の集い「砧人会(きんじんかい)」を開きました。このように、かつては、衣板が鳴り響き、また、文人たちを魅了した砧の地は、落ち着いた住宅街として成熟してきました。

 「祖師ヶ谷大蔵」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口を出て、「プラッツ砧」を右手に見ながら左折し、住宅街の中を東へ進んでいって、水路を越えたところに所在します。道のりはフラットで、マンションや戸建て住宅がゆったりと立ち並んだ閑静な住宅街に位置しています。

 本マンションは
全住戸南向きで日当たりに恵まれています。外壁タイル貼りの建物は壁式構造で、室内に凹凸がありません。このほか、本マンションの利点の1つは小学校に近いことで、区立山野小学校に徒歩2分となっています。ただし、区立砧中学校には徒歩22分と遠くなっています。日常のお買い物は駅前の小田急OXが徒歩5分で、通勤帰りの利用が便利でしょう。

 対象住戸は地上5階建て建物の1階に所在する専有面積75.5平米の3LDKです。1階ではありますが、南・西・北の三方向角部屋で、陽当たり・通風良好です。サイドインの玄関から左に行くと、縦長の11.7帖のLDがあり、奥まった形で3.2帖のキッチンがあります。LD隣接の和室は4.5帖で押入付き、玄関正面には4.7帖の洋室があり、玄関右手には7帖の主寝室があります。

 水廻りは4.7帖洋室と和室の間に効率よく配置されています。収納は7帖寝室に付いた
大きなウォークインクローゼットがポイントです。キッチンに床下収納があったり、狭いながらも専用庭があったりなど、1階住戸の良さを感じることができます。トランクルームは月額3,000円で借りることができます。

 販売価格は4,180万円、坪単価183万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,401万円〜4,699万円、『マンションマーケット』では3,848万円〜4,250万円、『イエシル』では4,140万円、『ふじたろう』では4,540万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では4,121万円〜5,385万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,407万円、坪単価193万円となり、販売価格は5.2%割安との試算結果です。三方向角部屋、専用庭、床下収納など1階住戸にふさわしい暮らしやすい間取りで、またそれが落ち着いた砧の街の雰囲気にふさわしく、今後とも楽しみな物件といえそうです。
 
詳細はこちら(ノムコムより)
世田谷砧グレイスコート

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| 中古マンション 世田谷区 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
上北沢ヒルズ(中古)−中庭が美しく一日中静かな上北沢のレジデンス
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★ 京王線「上北沢」駅より徒歩7分、同線「桜上水」駅より徒歩8分の場所に立地する野村不動産旧分譲・大林組施工・1995年8月築・地上3階建・総戸数48戸の『上北沢ヒルズ』です。

 アドレスは世田谷区桜上水5丁目です。桜上水は、東に赤堤、南に宮坂、経堂、船橋、西に上北沢、北に杉並区下高井戸に接しており、主に住宅地として利用されています。鉄道の駅は、北部に京王線「桜上水」駅が設置されており、桜上水1丁目等南部では小田急小田原線「経堂」駅の方が近い場合もあります。

 桜上水は、元々、
荏原郡上北沢村の一部で、松原村との合併による松沢村編入、東京市、世田谷区への編入等を経て、1967年(昭和42年)の住居表示実施の際、上北沢より分離して成立し、現在の形になりました。世田谷区に5総合支所が設置されるに際して、上北沢が烏山地域に含まれたのに対して北沢地域に含まれました。桜上水という地名は、駅の北側に流れる玉川上水の堤に桜並木があったことから名づけられた「桜上水」駅周辺の地域であることを由来としています。

 「上北沢」駅から本マンションまで徒歩7分です。同駅南口出て京王線の線路に沿って東に進み、右折して住宅街の中を南東方向に進むルートです。本マンションの斜め向かいには2002年築の『上北沢コートテラス』があり、これを右手に見ながら帰路につくことになります。道のりはほぼフラットで歩きやすいと言えます。同駅前には「世田谷百景」にも選ばれている上北沢の桜並木があり、桜の季節が楽しみです。また、「桜上水」駅からは徒歩8分で、こちらも住宅街の中を南西方向に進むルートです。

 日常のお買い物は
サミットストア上北沢店が徒歩6分、通学は八幡山小学校が徒歩10分、緑丘中学校が徒歩7分とまずまずです。徒歩1分の桜上水公園には遊具もあり、お子様のよい遊び場となることでしょう。

 本マンションは、
面積3,825平米の敷地に対して総戸数50戸以下のゆとりある3階建て低層マンションです。第一種低層住居専用地域にあり、周辺は戸建住宅や低層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街を形成しています。一方、低層造りのため周辺住戸との視点の交差があり、カーテンが開けられないなど気になる方がいらっしゃるかもしれません。

 築20年を経過しましたが、ブラウンのタイル貼り仕上げの外壁と相まって、低層のたたずまいが良い味を醸し出しています。中心に大ケヤキのシンボルツリーのある芝生の中庭を囲んで3棟がコの字型に配置されています。本物件は、季節折々の姿を見せてくれるこの中庭が好評で、エントランスからはライトコート越しに中庭の大ケヤキが望め、さらに各戸へ連なる1階の廊下は、中庭と一体感があり、さながら庭園を巡る遊歩道の趣です。敷地周囲にも植栽が整備されており、管理は良好で、日々掃除やゴミ置き場の片付けなど、細やかな配慮があるそうです。

 設備については、
オートロック、TVモニター付きインターホン、宅配ロッカー、浴室換気乾燥機、床暖房など暮らしを快適にする視点から充実しています。上下の部屋の音が多少聞こえてくるとの感想もありましたが、これは個人差と各住戸の環境によるところが大きいため、ご自身で確認する必要があるでしょう。

 対象住戸は、地上3階建て建物の1階に所在する専有面積79.03平米の3LDKです。1階住戸ですが、南東向きで、日照・通風良好です。また、道路側から離れた位置にあるため、一日中静かな住環境を楽しむことができます。バルコニーに続く専用庭は25.37平米もあり、工夫のしがいがあります。

 玄関から廊下はクランク状に曲がり、中が見通せないような配慮がされています。廊下を長くとった先のLDは11.6帖、その横の和室は6帖です。キッチンは2WAYで3.6帖、共用廊下側の洋室は、ライトコートに隣接する6.8帖と、4.6帖の2室です。

 水廻りは間取り中央にあり、浴室は1418サイズです。収納については、ウォークインクローゼットはありませんが、押入やクローゼットなど随所にあり、標準的な収納量と言えます。壁式工法のため室内に梁や柱が少なく二重床構造、さや管ヘッダー工法など、遮音性・断熱性・耐久性等に優れています。

 管理費は月額16,200円(平米単価205円)、修繕積立金は月額22,650円、専用庭使用料が月額500円で、月々の維持管理費の支払いは合計39,350円となります。

 販売価格は4,780万円、坪単価200万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、5,230万円(坪単価219万円)〜5,630万円(坪単価236万円)『ふじたろう』によれば5,165万円となり、販売価格はいずれもこれらの自動査定額を下回るリーズナブルな価格設定です。

 現在販売されている
同マンションの他の1階住戸はリフォーム済で坪単価232万円となっており、これとの比較でもお買い得感があります。本マンションは、分譲時には坪単価338万円していましたので、そこから約4割価格が下落したことになりますが、旧売主野村不動産と施工者大林組の一流大手がタッグを組んだだけあって築20年を経てますます風合いの良さを増しているようです。お薦めの物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:上北沢ヒルズ
 価格:4,780万円 (税込)
 所在:世田谷区桜上水5丁目
 交通:「上北沢」駅徒歩7分
 面積:専有79.03平米

詳細はこちら(ノムコムより)
上北沢ヒルズ

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
パルテール富士見ヶ丘(中古)−築浅・高グレードで坪222万円のファミリー住戸
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★ 京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅より徒歩10分、京王線「芦花公園」駅より徒歩12分の場所に立地する2007年3月築・三井物産旧分譲・三井住友建設施工・地上3階建・総戸数53戸の『パルテール富士見ヶ丘』です。

アドレスは世田谷区北烏山1丁目です。烏山エリアに属し、地域の中心は、「千歳烏山」駅周辺となります。南北朝時代から見られる地名で、烏の群生する森があったためか、烏色とされる黒土が山状に盛り上がった地であったことからと思われます。北烏山エリアは、関東大震災の際移転してきた23のお寺が中心となった寺町が契機となっています。

 「富士見ヶ丘」駅より本マンションまでは徒歩11分の道のりです。同駅より南西方向に進み、住宅街の中を歩いて中央自動車道の高架をくぐり、富士見丘小を左手に見ながらさらに南下、武蔵丘小学校の北東側に位置します。「芦花公園」駅からは徒歩12分で、同駅から北上し、甲州街道を横断してさらに北に進んで、道なりに北西方向に進路を変えて住宅街の中を歩くルートになります。

 いずれも
ほぼフラットな道で、この辺りは高台約45mの地盤が続く安心な立地でもあります。ただ、環八の抜け道になっているとのことで、交通量は意外とある模様です。少なくとも分譲時には歩道が整備されておらず、車のすり抜けに怖さを感じるとの声もありました。

 このように
2駅利用可能で、やや駅距離はあるものの、「富士見ヶ丘」駅からは「吉祥寺」駅直通6分、「渋谷」駅15分、「芦花公園」駅からは「新宿」駅15分と、人気のターミナル駅への利便性が優れています。第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街の中にあり、本マンションも地上3階建てという低層レジデンスとなります。戸数がとれないにもかかわらず、地下住戸をつくらなかったのは良心的で、しかも3階建てながらエレベーターも付いています。旧売主が三井物産、施工が三井住友建設という三井グループのタッグで、オール電化マンションでもあります。

 ファミリータイプのマンションにふさわしく、上記の通り武蔵丘小学校に徒歩2分と至近なのがポイントで、災害時のお子様のお迎えも万全です。このほか、宝陽幼稚園に徒歩2分、高井戸西児童館に徒歩5分、烏山公園に徒歩6分、木の公園に徒歩7分と、お子様の教育にぴったりの住環境です。住宅街の中にあるだけに至近にはスーパー等がありませんが、ローソン上高井戸二丁目店には徒歩3分、京王ストア烏山店には徒歩7分と便利です。

 建物は
ブラウンのタイル貼で風格がある外観をしており、エントランスホールは石畳調のフロアで重厚感があります。敷地の駐車場はリングシャッター採用となっています。構造は二重床・二重天井で、柱の出ないアウトフレーム工法を採用しています。また、逆梁工法とハイサッシにより開放感のある空間を実現するなど、全般にクオリティが高いとの評価です。

 対象住戸は地上3階建て建物の1階に所在する専有面積71.09平米の3LDKです。南東向き住戸で1階ですが日照良好専用庭も付いています。テラス面積が13.00平米、専用庭面積が26.49平米ですので、約40平米の空間が専用的に使用できることとなります。

 間取りは
典型的な田の字型住戸で、玄関ドアを開けると15.1帖のLDKまで直進する格好です。中洋室は4.5帖、キッチンは対面式カウンター付です。キッチンに床下収納が付くのも1階住戸の特権です。また、LDには床暖房、キッチンにはIHクッキングヒーター、ハンドシャワー付水栓、食器洗い乾燥機、浄水器等が付いています。共用廊下側の2洋室は6帖と5.2帖浴室は1418サイズ、トイレはタンクレスです。

 販売価格は4,780万円、坪単価222万円です。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、4,340万円(坪単価202万円)〜4,640万円(坪単価216万円)となり、売出価格は少しだけ高めであるとの印象です。

 それにしても
築年数8年を超えたばかりの築浅物件でこの安い価格は目を引きます。本物件については、土地が元々売主の三井物産の寮であったため、他社との土地入札等の競合がなかったことで他の都内物件と比べて安く分譲でき、分譲時でも平均坪単価242万円程度でした。したがって、本件価格水準は、売主側にっても購入検討者にとっても無理のない設定と言うことができるでしょう。

 総じて言えば、
本マンションは、外観・構造・仕様・内部設備等に優れ、グレードの高さを体現した物件と位置づけられます。対象住戸も1階住戸とはいえ日照等の条件もよく築浅・世田谷・3LDK物件が4千万円台で手に入るチャンスということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:パルテール富士見ヶ丘
 価格:4,780万円 (税込)
 所在:世田谷区北烏山1丁目
 交通:「富士見ヶ丘」駅徒歩10分
 面積:専有71.09平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パルテール富士見ヶ丘

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:00 | comments(0) | trackbacks(0) |