ロイヤルシーズン二子玉川(新築)−坪245万円からの、水と緑、光と風の新築マンション

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★ 東急田園都市線・東急大井町線「二子玉川」駅より徒歩15分、同大井町線「上野毛」駅より徒歩13分の場所に立地する末長組分譲&施工、地上5階建、総戸数60戸の『ロイヤルシーズン二子玉川』です。

 アドレスは世田谷区野毛3丁目です。野毛(のげ)は、世田谷区西部に位置し、玉川地域に属します。1丁目から3丁目まであり、野毛には2,723世帯5,945人が住んでいますが、このうち野毛3丁目には748世帯1,580人と、1丁目から3丁目の中では最も世帯数・人口が少なくなっています。

 北で上野毛・中町、東で等々力、南東で玉堤、南西の多摩川河川敷及び多摩川を跨いだ先で川崎市高津区下野毛・北見方に接しています。 東急大井町線「上野毛」駅・「等々力」駅、東急田園都市線「二子玉川」駅が最寄りです。真言宗智山派善養寺には
「善養寺のカヤ」と呼ばれるカヤの大木があり、東京都の天然記念物になっています。

 野毛はもともと上野毛との対で
下野毛村と呼ばれ、1889年に玉川村の大字下野毛となり、1912年に下野毛のうち多摩川右岸は神奈川県に編入されました。 1932年には世田谷区玉川野毛町とされ、1969年の住居表示改正により、現在の「野毛」となりました。

 野毛大塚古墳は野毛1丁目の玉川野毛町公園内にある、丸子川沿いの荏原台古墳群を代表する古墳です。この古墳のみならず、周辺には多くの古墳が存在しており、帆立貝型の前方後円墳が特徴で、東京都の史跡に指定されています。古墳群があるのも、水辺の近くで太古から住みやすかったことの証でしょう。古く「ノゲ・ニゲ・ヌゲ・ナゲ」は「崖」を意味する言葉であり、当地が国分寺崖線にある事から「野毛」とされました。

 「二子玉川」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅東口から東に歩き、『二子玉川ライズ』『二子玉川ライズ タワー&レジデンス』、そして『二子玉川公園』を越えて、多摩川沿いの住宅地をさらに東に進んだところに所在します。「上野毛」駅からは徒歩13分で、こちらの方が最寄りなのですが、まさに国分寺崖線を上り下りするルートとなり、ターミナル駅である「二子玉川」駅のほうが普段使いには良さそうです。

 多摩川を身近にするロケーション、多摩川と向き合った南向き中心のプランニングによる採光と通風がアピールポイントです。お子様を遊ばせることができる「二子玉川公園」には徒歩3分、その向こうには洗練された大型商業エリア『二子玉川ライズ』のショッピングがいつでも楽しめます。

 一方、店舗は『二子玉川ライズ』及び「二子玉川」駅周辺に集積しているため、
コンビニも徒歩10分内にないことはやや不便です。また、通学校である区立玉川小学校へは徒歩16分かかることも留意すべきでしょう。玉川税務署が徒歩11分なのは、確定申告等を行っている方には便利です。

 白を基調とする明るい外観に、多摩川のさざなみのような波打った形状のバルコニーが印象的です。敷地面積が2,234.27平米とそれほど大きくないので、共用施設はそれほど豊富ではないのですが、ラウンジは開放的で、敷地北側には遊歩道「季節の小路」を配しています。屋上の一角に希望者が利用できる9区画の屋上菜園を設けているのは、末長組らしいユニークな個性が現れています。

 設備としては、
食器洗浄乾燥機、ディスポーザ、浄水器一体型シャワー水栓、オート開閉付タンクレストイレなどが備わり、通常のデベロッパーの備える専有設備とはデザインや質感が少し異なるものも見られます。浴室のラインニッチ収納なども工夫が見られて面白いです。

 2年前の2017年8月より分譲を開始し、昨年10月に竣工、現在は第4期8戸販売となっています。その概要は、間取り1LDK〜3LDK、専有面積55.24平米〜87.44平米に対し、販売価格4,100万円〜10,100万円、坪単価245万円〜382万円となっています。2LDKは4,900万円台から、3LDKは5,900万円台からの住戸があります。これまでの分譲住戸の平均坪単価は320万円台とされています。

 人気の二子玉川エリアの新築マンションで坪単価240万円台の住戸があるのは驚きました。これは南向きがセールスポイントである本マンションで北西向きのIタイプの低層階住戸で、日照等に難があると思われますが、そこは割り切りと考え方の問題かもしれません。

 私は、武蔵小杉に大型商業施設ができるまでは、『二子玉川ライズ』によく自転車で出かけていました。
本マンション周辺は多摩川の光と風にきらきらと輝いていた印象が強く残っています。きっと幸せで明るい生活ができそうな、そんな希望をふくらませてくれるマンションだと思います。

公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン二子玉川

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
レ・ジェイド明大前(新築)−高い人気の「明大前」駅徒歩4分、好調な成約を予想

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★ 京王線・京王井の頭線「明大前」駅より徒歩4分、京王線・東急世田谷線「下高井戸」駅より徒歩9分の場所に立地する日本エスコン分譲・ウラタ施工・地上10階建・総戸数45戸の『レ・ジェイド明大前』です。

 アドレスは世田谷区松原2丁目です。世田谷区松原は、世田谷区の北部に位置し、同区北沢地域に含まれます。東に大原、羽根木、南に梅丘、豪徳寺、西に赤堤、北に杉並区和泉、永福、下高井戸と接しています。幹線道路は国道20号に接し、赤堤通りが通っています。地形は南に向かって下る傾向があり、河川は、西から東に流れる北沢川に南で接していますが、暗渠化されています。

 鉄道各駅周辺、国道20号沿いに商業地があり、その他は住宅地が多くなっています。松原には北沢警察署、北沢税務署が存し、警察署等の管轄のみならず、世田谷区北沢地域の物理的中心に近い位置関係が示されています。松原は、元々、東京府(武蔵国)荏原郡松原村でした。その後、上北沢村、赤堤村と合併して松沢村となり、東京市編入、住居表示実施等を経て、現在の形となり、各鉄道の開業後、急速に宅地化が進みました。


 「明大前」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅を西側に出て、首都高速4号新宿線の方向へと西に歩き、永福インターの南側の商業地から第一種中高住居専用地域にかけての465.58平米の土地を敷地として建てられる地上10階建てのマンションです。南北に長い敷地形状で、首都高からのアプローチを長くとり、間接照明を効果的に配することで、安らぎの住居を演出しています。また、都会派住宅としてシャープで疾走感ある外観デザインとしています。

 「明大前」駅から「新宿」駅までは直通5分、「渋谷」駅までは直通6分という便利さです。さらに、「吉祥寺」駅、「下北沢」駅、「三軒茶屋」駅も10分圏内となります。「明大前」駅には、スーパーや薬局、本屋、カフェなどが入った商業施設「フレンテ明大前」が隣接しており、帰宅がてら買い物ができます。また、本マンションから徒歩7分の場所には「下高井戸駅前商店街」があり、商店街の中には24時間営業の「西友下高井戸店」もあります。

 さらに、「明大前」駅周辺のマンションは、京王線本線の中で、
「新宿」駅、「初台」駅、「笹塚」駅に次いで賃料が高く、「明大前」駅より都心寄りの「幡ヶ谷」駅や「代田橋」駅の賃料相場を上回っています。物件価格としては「新宿」駅、「初台」駅、「笹塚」駅、「幡ヶ谷」駅よりも抑えられていますので、結果的に利回りが高くなり、将来賃貸に出すときにも有利です。これも、「新宿」駅・「渋谷」駅に直通できるアクセスの良さが反映されていると言えそうです。

 本マンションの間取りは
35.60〜35.95平米の1LDKが4タイプと多彩に揃い、南西角には57.26平米の2LDKもあります。家具が配置しやすく空間を効率的に使えるアウトポール設計、LDと洋室を一体的に使えるスライドドアなど、広さ以上の過ごしやすさを考えたプランとなっています。

 予定販売価格帯は
3,900万円台〜7,900万円台、坪単価371万円〜462万円程度です。同じ町内では、昨秋『ピアース明大前』(「明大前」駅徒歩5分)平均坪単価410万円台で分譲され、総戸数40戸をすぐ完売しました。本マンションもほぼ同水準の価格設定と考えられ、『ピアース明大前』の売れ行きからすれば割高感はなく、好調に成約していくものと予想しています。

公式ホームページ ⇒レ・ジェイド明大前 

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| 新築マンション 世田谷区 | 19:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
グラン レ・ジェイド等々力(新築)−高級感を前面に出す駅徒歩12分の低層物件

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★ 東急大井町線「等々力」駅より徒歩12分、同線「尾山台」駅より徒歩12分の場所に立地する日本エスコン&三信住建分譲・ウラタ施工・地上4階地下1階建・総戸数43戸の『グラン レ・ジェイド等々力』です。

 アドレスは世田谷区等々力7丁目です。等々力は1丁目から8丁目まであり、住居表示実施前までは、環八通りの南側・現在の玉堤地区も、世田谷区玉川等々力町の一部で、多摩川対岸の、現在の川崎市中原区等々力は、かつては等々力村の一部でした。

 等々力には、世田谷区役所玉川総合支所・玉川区民会館が設置されており、商業面では、「等々力」駅周辺に小規模な商店街が形成されているほかは、目黒通り沿いにスーパー(紀伊国屋)や飲食店がある程度であり、商業的な求心力は、近隣の「二子玉川」駅や「自由が丘」駅周辺にあります。町域のほとんどは閑静な住宅街であり、比較的緑も多い地域です。

 総合支所があることや
玉川地区の行政上の中心としての歴史的経緯から、古くからバス路線が発達してきました。現在は、目黒通り方面、深沢・駒沢方面(至渋谷)、中町・用賀方面、弦巻・祖師谷方面、玉堤方面などの区内各地に向けてバスが発着しています。

 等々力の名は、等々力渓谷に流れ落ちる「不動の滝」の轟く音に由来するという説が有名ですが、ほかにも渓谷の崩落する音から来たという説、兎々呂城(「とどろじょう」のよみが「とどろき」と変化/現在の園芸高校の地)を由来とする説等があり、いずれが正しいのかは詳らかではありません。


 「等々力」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅を北側に出て、目黒通りを北上し、玉川総合支所分庁舎を越えて左折、東京都市大等々力中・高を左手に見つつ都市大等々力交差点を右折した左手に所在します。「尾山台」駅からは徒歩12分で、同駅を北側に出て、等々力5丁目交差点を左折して目黒通りを横断するルートになります。いずれの駅からも緩やかに上る道のりになります。

 上記の通りこの界隈は東急のバス便が発達しており、バス便では、東急田園都市線・同大井町線
「二子玉川」駅からバス16分、「等々力小学校前」バス停から徒歩2分、東急東横線・同大井町線「自由が丘」駅からバス11分、「東深沢中学校」バス停から徒歩7分となっています。

 等々力は、世田谷区の南西部、駒沢通りと環八通りに挟まれた標高約40mのゆるやかな高台にあります。
武蔵野台地の南端に位置し、谷沢川(やざわがわ)が浸食してできたのが等々力渓谷で、自然の恵みも潤沢な邸宅街です。

 日常のお買い物は、
まいばすけっと等々力7丁目店が徒歩5分、高級スーパーである紀ノ国屋等々力店が徒歩8分です。深沢ゆかりの著名な児童文学者・中川李枝子さんの「ぐりとぐらコーナー」を設けている深沢図書館は徒歩9分になります。全国学校ビオトープコンクール国土交通大臣賞受賞(2018年度)の等々力小学校へ徒歩4分の近さです。

 本マンションは、その中で良好な住宅地域とされる
第一種低層住居専用地域に位置し、地上4階建ての低層フォルムを形成し、逆梁の重厚感があります。知的でモダンなエントランスとラウンジを備え、ガラス越しに中庭を望むことができます。自走式地下駐車場にも高級感があります。建ぺい率50%で、ゆとりある敷地に落ち着きのあるランドスケープです。

 L字型の配棟で、西向きが多く、南向きの住戸もあります。間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は57.22平米〜109.14平米で、土地柄からDINKS又はファミリー向けとなっています。

 売主目線からすれば、
駅距離がやや遠いだけに、価格の安さで売るか、高級感で売るか、の選択となりますが、第一種低層住居専用地域の良好な住宅街という環境からすれば、後者という選択なのでしょう。メジャー7と呼ばれる最大手デベロッパーに比べればブランド力はどうしても劣りますが、「レ・ジェイド」シリーズは結構高値で勝負してきます。しかも、本物件はその最上位の「グランレ・ジェイド」となっています。

 現在、同じ町内で販売する
『シティハウス自由が丘レジデンス』が「尾山台」駅徒歩16分が最寄りで、平均坪単価が380万円台です。本マンションも同じくらいの目線と考えておいた方がいいかもしれません。

 総戸数は43戸と少なめですし、敷地の使い方もゆったりとしていますので、
地元志向のアッパー層の需要で埋まるかもしれません。事前案内会は、来年1月12日(金)〜14日(日)に開催されて販売活動が本格化していきます。竣工は来年10月下旬、入居は来年11月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒グラン レ・ジェイド等々力

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・グランプルーヴ上馬(新築)−全戸サイクルベース設置の高感度なレジデンス

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★ 東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩6分、同線「三軒茶屋」駅より徒歩12分の場所に立地するプロパスト分譲・シミズ・ビルライフケア施工・地上14階建・総戸数35戸(コネクトプラン未採用の場合最大38戸)の『ザ・グランプルーヴ上馬』です。

 アドレスは世田谷区上馬1丁目です。上馬は、1丁目から5丁目まであり、旧・荏原郡上馬引沢村(かみまひきさわむら)の省略により、このような地名になったと言われています。一般には源頼朝が遠征に向かう途中この地を訪れ、土砂崩れに遭った際、「以後ここを渡る際は、馬を曳いて渡れ」と命じたのが由来とされていますが、さらに古い地名とも考えられています。世田谷区には下馬という地名もありますが、隣接はしていません。

 本マンションから「駒沢大学」駅まで徒歩6分です。同駅から>国道246号線を渋谷方面へと歩いた右手に所在します。「三軒茶屋」駅からは徒歩12分で、同駅から国道246号線を用賀方面へと歩いた左手となります。国道246号線沿いになるため、交通音・排気ガスの影響は避けられないでしょう。また、幹線道路沿いを歩くことになりますので、通勤で歩いて楽しい道のりということでもなさそうです。

 本マンションが意識するターミナル駅は、東急田園都市線である以上「渋谷」駅ということになります。「渋谷」駅では「渋谷駅中心地区基盤整備」のほか、複数の再開発事業が進行中で、
百年に一度の規模の再開発だと言われています。渋谷には近年、IT企業が都内一集結するなど、最先端を行くビジネスゾーンとしても注目されています。

 本マンションの特徴は、
全戸にサイクルガレージが備わっていることです。「渋谷」駅まで自転車で17分ですから、電車など乗る時間を考えれば、むしろ自転車利用の方が「渋谷」駅まで早いかもしれません。特に、渋谷エリアを勤務地とするビジネスパーソンにとっては、ロードバイクなど大切な自転車をプライベートに収納できるサイクルガレージ(2台分収納できます)はありがたい設備だと言えます。また、防災倉庫も全住戸分備えられています。

 日常のお買い物は、
オオゼキ野沢店が徒歩2分、まいばすけっと野沢2丁目店が徒歩2分、マルエツ中里店が徒歩6分、コンビニがファミリーマート上馬交差点前店が徒歩2分、ドラッグストアはトモズ駒沢駅前店が徒歩8分となります。おしゃれな飲食店は、ナポリスタカ駒沢が徒歩7分、東京茶寮三軒茶屋店が徒歩8分、ユナイテッドカフェが徒歩10分、24 GREEN FINGERSが徒歩10分、cafe The Sun LIVES HEREが徒歩11分、griotte駒沢が徒歩13分です。
 
 間取りは、
Aタイプ(1LDK45.37平米)、Bタイプ(1LDK35.04平米)、Cタイプ(2LDK60.07平米)の3タイプで、コネクトプランとしてA+Bタイプ(3LDK80.41平米)、B+Cタイプ(3LDK95.07平米)も提案されています。独立性を保ちつつ、1ドアでつながるコネクトプランは、現代的な自立したカップルの住まいとして魅力的だと感じました。

 なお、
専有面積にはサイクルガレージと防災倉庫のスペースも含まれている点には注意が必要です。専有部の設備は、洗面台をはじめとしてプロパストらしくお洒落に仕上がっています。

 販売価格はコネクトプランを除き、
第1期13戸販売として、3,990万円〜7,550万円、坪単価376万円〜415万円程度です。これまでの販売住戸の平均坪単価は390万円台とされています。標準相場をごく大まかに試算すると、324万円(駒沢2016年坪単価)×1.025(駅距離補正)×1.105(地価上昇補正)=坪単価367万円となり、相場より8%割高との試算結果です。

 それにしても、
ブラックとグレーで統一された様式美を感じる外観、センスのある内装や設備、他物件と差別化を図るユニークな全戸サイクルガレージ&防災倉庫など、訴求力はピカイチの物件です。幹線道路沿いという欠点をカバーし、駒沢公園という立地を考え抜いた高感度な住まいとして、強い印象を放つマンションとなりました。

公式ホームページ ⇒ザ・グランプルーヴ上馬

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド弦巻(新築)−駅徒歩12分が最大ネック、価格でカバーできるか

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★ 東京急行電鉄田園都市線「桜新町」駅より徒歩12分(イーストエントランスより、グランドエントランスからは徒歩13分)の場所に立地する野村不動産分譲、長谷工コーポレーション施工・地上9階建・総戸数124戸の『プラウド弦巻』です。

 アドレスは世田谷区弦巻5丁目です。弦巻は、世田谷区の世田谷地域に属し、主に住宅地として利用されています。世田谷区の地理的中央部に位置し、東西に長く、南で桜新町・新町、東で駒沢・上馬、北で世田谷・桜、西で用賀・上用賀と隣接しています。また蛇崩川(じゃくずれがわ)を暗渠化した跡が緑道(世田谷百景)になっています。また、弦巻2丁目に駒沢給水所があります。

 弦巻は、古くは吉良家の領地であり、1丁目の常在寺は吉良頼康の側室であった常盤が開いたもの、3丁目の実相院(世田谷百景)は吉良氏朝が開きました。弦巻の名は14世紀後半に初めて見え、永和2年(1376年)、吉良治家寄進状(鎌倉鶴岡八幡宮蔵)に「絃巻」という地名が出てきます。江戸時代初期に荏原郡弦巻村として成立し、1966年(昭和41年)の住居表示で今の形となりました。なお、弦巻は世田谷区内でも、ほぼ最高地点に近い台地上にあります。


 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅北口を出て用賀方向へと歩き、サークルKサンクスを越えた次の曲がり角を右折して住宅街の中へと入り、陸上自衛隊前交差点を北へ進んで、地域のランドマーク物件『ラ・コルダ弦巻』を右手に見つつ進んだ右手に所在します。

 駅徒歩12分というロケーションは、最近の都心・城南エリアの高級マンションとしてはかなり遠いイメージで、ここにハンデがあります。しかし、弦巻は街並みがきれいに整備された住宅街で、まさに住むにふさわしい土地でもあります。この点をどう評価するかが、価格設定と併せて最大のポイントとなります。

 上記の通り、
弦巻は世田谷区で最も高い高度に位置し、強固な地盤として知られる武蔵野台地の一角にあります。4,772.85平米の敷地は弦巻区民広場に接しており、南側に開放感があります。したがって、本プロジェクトでは住戸を敷地南側に寄せた一棟ものとし、敷地北側は駐車場・駐輪場スペースとしています。

 気になるのは、
全住戸を南向きに寄せたため、各住戸がナロースパンとなってしまったことです。また、長谷工コーポレーション設計で多く見られるのですが、曲線を用いないバルコニーの出っ張りがガラスの反射もあってかなりの迫力有するものと思われます。ただ、隣接地が区民広場ですので、その圧迫感から苦情が出ることはないでしょう。

 一方、
アプローチにはかなり余裕があり、豊かな植栽とあいまって良い雰囲気を醸し出しています。光と開放感をもたらす大開口のガラスウォール、二層吹抜けのラウンジは居住者に満足感をもたらしてくれそうです。

 周辺には、
駒沢オリンピック公園総合運動場、砧公園、歴史があり桜の名所である馬事公苑が徒歩圏内に点在(特に馬事公苑は徒歩8分)しています。日常のお買い物は、いなげや桜新町店が徒歩6分、コンビニはサンクス弦巻五丁目店が徒歩3分です。 

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積57.72平米〜94.86平米と、余裕のあるシングル、又はDINKS〜ファミリーがターゲットです。公式HPでは専有面積75.96平米〜87.66平米の3LDK4タイプを紹介しており、うち3タイプが角部屋住戸です。角部屋には工夫が見られ魅力的な間取りになっていますが、中住戸はナロースパンの田の字型間取りが基本となると考えられます。

 5月中旬販売開始予定となっていますが、販売予定価格はまだ明らかになっていません。標準相場をごく大まかに試算すると、320万円(桜新町2016年坪単価)×0.943(駅距離補正)×1.0694(地価上昇補正)=坪単価323万円となりました。

 野村不動産の桜新町物件といえば、同じ弦巻5丁目で2015年秋に販売開始した
『プラウド桜新町』(「桜新町」駅徒歩10分、総戸数174戸)が平均坪単価360万円台で本年2月にようやく完売に至りました。一方、昨年末より販売を開始した『プラウド弦巻三丁目』(「桜新町」駅徒歩8分、総戸数50戸)については完売したのか、それとも本物件の販売のために一旦販売活動を休止しているのか不明ですが、平均坪単価370万円台です。

 現在では駅徒歩10分物件でも遠さが意識される中で、
駅徒歩12分物件は価格勝負で考えた方がよいように思われます。上記の計算上の相場より近隣のプラウド直近の価格水準で見た方が売主目線では正しいと思いますので、平均坪単価340万円台、低層階で坪300万円台がプライシングとして適当なのではないかと考えます。

公式ホームページ ⇒プラウド弦巻

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
ウエリス下北沢(新築)−駅徒歩10分超で良好な住環境、価格に期待か

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★ 京王井の頭線・小田急小田原線「下北沢」駅より徒歩14分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩17分、小田急小田原線「世田谷代田」駅より徒歩12分の場所に立地するエヌ・ティ・ティ都市開発&三信住建分譲・アイサワ工業施工・地上6階建・総戸数31戸の『ウエリス下北沢』です。

 アドレスは世田谷区代田1丁目です。代田(だいた)は、世田谷区の北部に位置し、同区北沢地域に属します。北で大原、東で北沢・代沢、南で若林、西で松原 ・羽根木・梅丘と接しています。北沢川が地区南部を西から東に流れますが暗渠化されています。地形は北沢川に向かって下る傾向がありますが、北端の6丁目には南北に長い窪地があり、東西それぞれに上がる傾向も見られます。

 若林、世田谷との結びつきの強い1丁目、代田八幡宮、「世田谷代田」駅がある2丁目、羽根木公園があり、梅丘、松原との結びつきの強い4丁目、北沢との結びつきの強い5丁目などが各区域の特徴です。環状7号線、梅丘通りに沿った路線商業地、「下北沢」駅に近い近隣商業地などの商業地の他に共同住宅地、戸建住宅地等が混在しています。

 戦国時代末期に後北条氏の滅亡の際に、北条方の吉良氏の家臣であった齋田氏が、現在の1〜3丁目付近に土着し開墾したのが始まりともいわれ、その後も開墾を進め、範囲を広げていきました。元々荏原郡に属し、現在の代沢の一部、大原をも含む範囲を指す概念であり、下北沢村の元の中心部(現在の代沢三丁目、五丁目付近)を東西から挟み込むような形でした。

 その後、甲州街道に接する大原が独自の発展をし、世田谷区への編入などを経て、住居表示の実施、飛地の整理で、羽根木の飛地(現在の羽根木公園付近)の編入、逆に飛地であった下代田等が代沢に編入されて現在の形となりました。小田急線、井の頭線、現在の環状7号線の開通を契機に「世田谷代田」駅、「新代田」駅周辺を中心に宅地化が進んでいきました。精神科医で詩人の斎藤茂吉は1947年(昭和22年)、代田に転入し、3年後に新宿区大京町に移るまでをこの地で暮らしました。

 地名は、昔このあたりには大きな窪地があり、それが想像上の巨人「ダイダラボッチ」の歩いた足跡だ、という巨人伝説に由来するという説があります。


 「下北沢」駅より本マンションまでは徒歩14分です。同駅南口から南下し、「せたがや百景」にも選ばれた北沢川緑道をワンブロック西に進んで鎌倉通りを再び南下、梅丘通りから住宅街に入った左手に所在します。徒歩12分で最も近い「世田谷代田」駅からは、南東方向に歩く道のりであり、徒歩17分の「三軒茶屋」駅からは茶沢通りを北上するルートです。重たい荷物のある時や、急な雨の日は、徒歩4分の「代沢小学校」バス停から「渋谷駅」バス停へ20分でダイレクトアクセスが可能です。

 下北沢までは若干距離はありますが、
元々新築マンションの少ない場所だけに惹かれるものがあります。特に、劇場やギャラリー等で知られる下北沢が再開発により生まれ変わることから、楽しみと期待が膨らむエリアです。本年3月からは小田急線の複々線化がスタート、都心へのアクセスが飛躍的に向上するとともに、約2万7,500平米の線路跡地の大規模開発事業も進められています。

 この中にあって、本マンションの所在する世田谷代田エリアは、
「世田谷ライフ」発信ゾーンとして、緑と環境をキーワードに、子育て世代をはじめ多世代に支持される上質な住まい等を配置する計画です。そして、本マンションが誕生するのは、にぎやかな駅前を身近にしながらも大通りから一歩入った閑静な住宅街です。

 周辺には「森巌寺」や「北沢八幡人神社」など
多くの寺社が残り、歴史情緒を感じるとともに、世田谷らしい緑と住宅が美しい街並みを形成し、落ち着いた日々を享受できます。「下北沢」駅周辺には6つの商店街があり、それぞれの個性が楽しめます。本マンションに最も近いのは「代沢通り共栄会」で、大人の雰囲気が漂う商店街です。

 日常のお買い物は
スーパー「サミット」が徒歩6分、普段の散策には北沢川緑道が徒歩3分です。セブン-イレブンは徒歩2分のところにありますし、代沢小学校は旧花見堂小学校仮校舎として徒歩5分です。間取りは総戸数31戸中南向きが16戸と過半を占め、角住戸は31戸中21戸と、小規模マンションの良さを活かしています。田の字型住戸が基本ですが、種類としては12タイプあって豊富です。

 敷地面積は1,123.80平米と小ぶりで、間取りは2LDK〜4LDKで珍しく4LDKの供給があります。専有面積56.12平米〜104.40平米となっています。気になる販売価格ですが、昨年分譲された『オープンレジデンシア下北沢ウエストテラス』が代沢アドレス・「下北沢」駅徒歩5分で、平均坪単価440万円台でした。これを単純に駅徒歩14分にして本物件に当てはめてみると、坪単価390万円程度となります。

 ただし、駅徒歩10分超のハンデは相当ありますので、
さらに安く売りだされることを期待したいものです。販売開始は4月下旬が予定されています。
 
公式ホームページ ⇒ウエリス下北沢

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| 新築マンション 世田谷区 | 19:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズ二子玉川テラス(新築)−BRANZのフラッグシップを目指す5階建レジデンス

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★ 東急田園都市線・同大井町線「二子玉川」駅より徒歩6分の場所に立地する東急不動産分譲、大豊建設施工、地上5階地下1階建、総戸数79戸の『ブランズ二子玉川テラス』です。

 アドレスは世田谷区玉川2丁目です。玉川は、世田谷区の南西部に位置し、周囲を鎌田・岡本・瀬田・上野毛の各町に隣接し、多摩川を境に神奈川県川崎市と接します。玉川高島屋ショッピングセンターや東急田園都市線・同大井町線「二子玉川」駅があるなど、「ニコタマ」と呼ばれるお洒落な街として人気を集めてきました。

 「二子玉川」駅の東に広がる低地は、従前から再開発の計画があったのですが、昭和57年6月に二子玉川東地区で「再開発を考える会」が発足して以来、26年目にしての本格始動となりました。事業地は、東急田園都市線「二子玉川」駅から多摩川沿いに広がるエリア、昔の感覚では、上野毛・瀬田の高台に対する川沿い・低地帯のイメージですが、「二子玉川」駅前に玉川高島屋S・Cができて雰囲気は一変、ポテンシャルの高い土地となりました。

 東日本大震災の影響で開業が遅れたものの、「二子玉川」駅と『二子玉川ライズ タワー&レジデンス』の間にできた『二子玉川ライズショッピングセンター』のおかげで、周辺はさらに便利に、かつ楽しくなりました。


 「二子玉川」駅より本マンションまで徒歩6分です。同駅を西側に出て、玉川通りを北上していくルートの右手に所在します。途上で玉川高島屋のデパート群を通る最も華やかな通りが通勤通学経路となります。道のりは瀬田に向けて登っていく手前ですので、ほぼフラットで歩きやすい通りです。

 各商業施設には、
玉川高島屋S・Cガーデンアイランドへ徒歩2分、玉川高島屋S・C本館へ徒歩3分、キュープラザ二子玉川へ徒歩5分、二子玉川ライズへ徒歩7分です。自然とのふれあいでは、谷川緑道へ徒歩5分、兵庫島公園に徒歩10分、多摩川へ徒歩11分と、潤いのある生活が楽しめます。また、区立二子玉川小学校へは徒歩2分です。

 敷地西側は玉川通りに接していますので、
交通音等の影響はありますが、希少な立地であることは確かです。面積2,327.13平米の土地に地上5階地下1階の建物となっており、立地を活かした上質な住まいを追求しました。具体的には、二層吹き抜けのエントランスホール、緑を望むラウンジ、屋上庭園、内廊下方式などで、共用空間には20名のアーティストによる作品を掲示することとしています。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積54.55平米〜127.20平米と、単身者以外の様々な需要に応えています。多くの住戸がクランク型廊下等により、プライバシーに配慮されています。

 販売は本年11月からが予定されています。同じ町内では『シティハウス二子玉川』(「二子玉川」駅徒歩5分、総戸数42戸)が、立地環境は異なるものの、平均坪単価480万円台で時間をかけながらこの程完売しました。本物件も同程度の坪単価が予想されるところです。

 公式HPを見れば、二子玉川エリアを「庭」とする
東急不動産の力の入れよう>が伝わってきます。このほか、三菱地所レジデンスや野村不動産も二子玉川で新築マンションの分譲を予定しており、あらためて二子玉川エリアに注目が集まりそうです。

公式ホームページ ⇒ブランズ二子玉川テラス

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド桜新町(新築)−邸宅地・弦巻の地にふさわしい新たなランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上8階建・総戸数174戸の『プラウド桜新町』です。

 アドレスは世田谷区弦巻5丁目です。弦巻は、世田谷区の世田谷地域に属し、主に住宅地として利用されています。世田谷区の地理的中央部に位置し、東西に長く、南で桜新町・新町、東で駒沢・上馬、北で世田谷・桜、西で用賀・上用賀と隣接しています。また蛇崩川(じゃくずれがわ)を暗渠化した跡が緑道(世田谷百景)になっています。また、弦巻2丁目に駒沢給水所があります。

 弦巻は、古くは
吉良家の領地であり、1丁目の常在寺は吉良頼康の側室であった常盤が開いたもの、3丁目の実相院(世田谷百景)は吉良氏朝が開きました。弦巻の名は14世紀後半に初めて見え、永和2年(1376年)、吉良治家寄進状(鎌倉鶴岡八幡宮蔵)に「絃巻」という地名が出てきます。江戸時代初期荏原郡弦巻村として成立し、1966年(昭和41年)の住居表示で今の形となりました。なお、弦巻は世田谷区内でも、ほぼ最高地点に近い台地上にあります。

 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅西口を出て、ファミリーマートの角を右折し、住宅街の中を北上していきます。サミットストアを越えて左折した突き当たりの道路に接して本マンションが立地します。道のりはさほど激しくはありませんが、起伏のあるルートです。

 本マンションの
注目点は、その規模の大きさです。かつては昭和女子大学の緑声舎という学生寮が所在し、2014年3月で閉鎖本マンションとして生まれ変わります。弦巻の住宅街の中にあって敷地面積が7,364.42平米あるのは、そうそう出る物件ではありません。

 同じ町内でのこれまでの代表的物件『ラコルダ弦巻フォレストコート』(1995年築、「弦巻」駅徒歩10分、総戸数194戸)、あるいは近隣では用賀3丁目物件『グランフォート用賀』(2004年築、「用賀」駅徒歩6分、総戸数281戸)ですが、このラインナップに加わりそうなランドマーク物件です。

 特に
『ラコルダ弦巻フォレストコート』野村不動産(当時野村不動産都市開発)も売主に加わった物件だけに、今回の分譲でもこの存在を意識するものと思われます。『ラコルダ弦巻』も築20年となるだけに、その住み替え検討者も視野に入れているかもしれません。

 また、本マンションから
馬事公苑まで徒歩6分と、緑多い住環境も魅力です。標高約45mの高台立地は、災害時の安心材料でもあります。人気の松丘小学校が通学区で徒歩6分、世田谷区立図書館も徒歩5分と、教育環境にも恵まれています。

 建物デザインはその全容がまだ明らかにされていませんが、三井不動産レジデンシャルの「経年優化」を想起させる「経年深化」をモチーフに邸宅系の高級マンションをイメージしているものと思われます。共用空間の設計デザインは、2007年7月に総戸数306戸を即日完売した『プラウドタワー千代田富士見』を監修した「フォワードスタイル」が参画、その美意識が息づいたデザインに期待が持てます。このほか、高品質なコンシェルジュカウンターを備えるほか、カーシェアやレンタサイクルも用意して快適な都市居住が実現できそうです。

 間取りは田の字型が基本ですが、専有面積80平米台中心のゆとりあるプランニングで、最も小さい専有面積が72.14平米と、オールファミリープランとなっています。3LDKのほか4LDKも用意され、豊富なバリエーションで選択の幅が広がります。

 販売開始は10月上旬が予定され、価格発表もまだ先になります。標準相場をごくおおまかに試算すると、313万円[桜新町坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.013[築年数等中古補正]=坪単価309万円となりました。しかし、昨年9月から分譲を開始した『ヴィークステージ桜新町』(「桜新町」駅徒歩6分)は平均坪単価398万円台とされているため、本物件の平均坪単価も400万円超は確実でしょう。

 ほとんどの住戸が1億円を超えてくると思われますが、低層階住戸は1億を切る価格帯で見やすくすることも考えられます。これも単なるイメージですが、例えば最も狭い専有面積72.14平米を9,800万円とした場合、坪単価449万円となりますので、この辺りも一つの目安となるかもしれません。

 私も弦巻の住宅街を歩いたことがありますが、「桜新町」駅南側とはまた違った閑静で品のある街並みが印象に残っています。そのような弦巻の地にふさわしい新たなランドマーク物件に期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒プラウド桜新町

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| 新築マンション 世田谷区 | 19:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ディアナコート奥沢(新築)−自由が丘に遊び奥沢に住む10年越し希少レジデンス
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★ 東急目黒線「奥沢」駅より徒歩3分、同東横線・大井町線「自由が丘」駅より徒歩11分の場所に立地するモリモト分譲・本間組施工・地上9階地下1階建・総戸数33戸の『ディアナコート奥沢』です。

 アドレスは世田谷区奥沢3丁目です。奥沢は、世田谷区南部の玉川地域に属し、町域は東急大井町線「緑が丘」駅付近を東端とし、北は九品仏川緑道を境に目黒区自由が丘・緑が丘、南は環八通り・世田谷区東玉川・玉川田園調布・大田区田園調布等に接しながら、「九品仏」駅「尾山台」駅の間で世田谷区等々力と接するところまで広がっています。東急目黒線「奥沢」駅が置かれ、その駅前を南北に自由通りが通ります。主に住宅地として利用されており、町内には、奥沢神社、九品仏浄真寺等があります。

 奥沢は、貞和頃から
吉良氏の所領となり、奥沢城が築かれました。江戸時代には荏原郡奥沢村となり、城の跡地には浄真寺が創建され、1622年、西の開墾地が奥沢新田村として分村しました。天保頃には奥沢村が奥沢本村、奥沢新田村が奥沢村と称されるようになりましたが、1876年に両村が合併し、再び両地域を合わせて奥沢村となりました。

 1889年、市町村制施行に伴い
周辺町村と合併、玉川村の大字となり、大正期から田園都市株式会社により宅地開発が進められ、1932年、世田谷区成立時に開発地が玉川田園調布として分離し、残りが玉川奥沢町となりました。1970年、住居表示を実施して現在に至っています。地名の由来は、呑川の支流九品仏川水源の湿地帯であることを指します。

 このように
歴史ある住宅街である奥沢アドレスで、「奥沢」駅徒歩3分と駅に近いのも十分魅力的なのですが、本マンションはそれに加え、「自由が丘」駅徒歩11分と同駅徒歩圏にあるのがセールスポイントです。公式HPによれば、「自由が丘」駅から600m圏内にあるマンションは10年ぶりとのことです。

 「600m圏内」というのは
徒歩距離ではなく、あくまで「自由が丘」駅からの直線距離です。実際には「奥沢」駅の東側に位置するため、「自由が丘」駅からの徒歩ルートでは「奥沢」駅周辺を迂回するために11分かかることになります。最近分譲された『プラウド自由が丘』も同駅徒歩11分表記ですが、本物件とは対角線上に位置するエリアに所在し、600m圏内には入っていないということでしょう。
 
 また、
『プラウド自由が丘』目黒区自由が丘アドレスで、目黒通りを背にする立地、本マンションは世田谷区奥沢アドレスで、東急目黒線の線路に近いのはやや懸念材料ですが、穏やかな住宅街立地となります。公式HPには「自由が丘を遊び、奥沢に住まう、贅なる日々」とあり、やはり奥沢立地も差別化要因として重要です。

 敷地面積は763.43平米ですから、それほど大きいわけではありません。地上9階建ての建物は、モリモトでおなじみのデザイン性の高いアーキサイトメビウスの手によるもので期待が持てます。公式HPで見る限り、ホワイトを基調としたシックな外観で、エントランスホールには意匠性に富んだチェアーが効果的に配置されています。

 設備・仕様としては、総戸数33戸の
小規模マンションながら、ディスポーザーが付いており、食器洗い乾燥機も標準装備です。浴室は400角タイル貼の高級仕様、各種天板には天然御影石を採用しています。100年コンクリートの使用、二重床・二重天井の設えなど、構造面でも安心です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積は46.01m2〜113.78m2とバラエティに富んでおり、『プラウド自由が丘』(総戸数31戸)が全戸3LDK、専有面積72平米〜111平米とファミリータイプで揃えてきたのとは対照的です。角住戸率は93.9%で、つまり2戸を除いて31戸が角住戸になり、「多面採光・ワイドスパン設計を中心とした開放的なプラン」とされており、確かに公式HPに掲載された間取り(74平米超)はいずれも魅力的でした。公式HPにシングル用の間取りが掲載されていないため、中心はやはりファミリータイプなのかもしれません。

 気になるのはもちろん
販売価格です。『プラウド自由が丘』が昨年7月26日〜8月2日に非分譲住戸3戸を除く全28戸を販売し、申込登録即日完売となったのですが、『住まいサーフィン』によれば、そのときの平均坪単価は433万円でした。それから約半年後に販売される本物件は、上昇継続中のマンション市況に鑑みれば、少なくとも『プラウド自由が丘』の価格水準を下回ることはないものと思われます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、361万円[奥沢坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.017[地価上昇補正]=坪単価394万円となりました。もし本物件が『プラウド自由が丘』と同水準で販売されれば約1割程度の割高率で購入できることとなり、上昇一辺倒のマンション相場を踏まえれば、「買い」の物件だと思われます。いずれにせよ、希少な「自由が丘」駅徒歩圏の小規模物件ということもあり、販売は早期に終了することでしょう。

公式ホームページ ⇒ディアナコート奥沢

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジオ等々力(新築)−坪200万円台後半からの等々力アドレス、バランスよい住環境
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★ 東急大井町線「等々力」駅より徒歩10分の場所に立地する阪急不動産分譲・村本建設施工・地上7階建・総戸数69戸の『ジオ等々力』です。

 アドレスは世田谷区等々力8丁目です。等々力は1丁目から8丁目まであり、8丁目は等々力の最北部として目黒通りを越え上野毛通りあたりまでとなります。住居表示実施前までは、環八通りの南側・現在の玉堤地区も、世田谷区玉川等々力町の一部で、多摩川対岸の、現在の川崎市中原区等々力は、かつては等々力村の一部でした。

 等々力には、
世田谷区役所玉川総合支所・玉川区民会館が設置されており、商業面では、「等々力」駅周辺に小規模な商店街が形成されているほかは、目黒通り沿いにスーパー(紀伊国屋)や飲食店がある程度であり、商業的な求心力は、近隣の「二子玉川」駅や「自由が丘」駅周辺にあります。町域のほとんどは閑静な住宅街であり、比較的緑も多い地域です。

 総合支所があることや
玉川地区の行政上の中心としての歴史的経緯から、古くからバス路線が発達してきました。現在は、目黒通り方面、深沢・駒沢方面(至渋谷)、中町・用賀方面、弦巻・祖師谷方面、玉堤方面などの区内各地に向けてバスが発着しています。

 等々力の名は、
等々力渓谷に流れ落ちる「不動の滝」の轟く音に由来するという説が有名ですが、ほかにも渓谷の崩落する音から来たという説、兎々呂城(「とどろじょう」のよみが「とどろき」と変化/現在の園芸高校の地)を由来とする説等があり、いずれが正しいのかは詳らかではありません。

 本マンションは、
「等々力」駅から徒歩10分、又は「駒沢大学」駅からバス8分、「園芸高校前」バス停から徒歩4分の場所に立地します。「等々力」駅からは北上し、玉川警察署、玉川消防署を越えて、玉川郵便局の手前に所在します。

 面積2,482.36平米の敷地3面接道ながら角地を用地取得できなかったためか変則のL字型となります。ただ、敷地計画はこれを上手く活用し、西側接面をアプローチに用い、住宅棟は南面と東面に寄せて空地率を43%と大きくとりました。等々力渓谷をイメージしてタイル等の工夫を施したエントランス部分には「ウェルカムガーデン」を設けて高さ10mのケヤキをシンボルツリーとし、道路側には季節ごとに花や実りを楽しめる「シーズンブリーズ」をしつらえています。

 ネックとしては高圧線や変電所の近くということで、もともと東京電力の敷地だったということです。これらの施設を気にするかどうかは個人差があるところです。駅徒歩10分をマンション立地としては微妙に遠いととらえる向きもあり、武蔵野台地に位置するヒルトップレジデンスですので、同駅からは緩やかながら長い坂道とはなります。また、エントランスからは階段を下り、1階は一部半地下住戸になるのも傾斜地としての特徴です。

 日常のお買い物としては、向かいに徒歩1分のどらっぐぱぱす世田谷中町店、北にさらに歩けばサミットストア深沢坂上店が徒歩4分セブンイレブンは「等々力」駅への経路上にあります。「等々力」駅からは「自由が丘」駅へ直通4分、「二子玉川」駅へ直通3分と便利、都内随一の渓谷である等々力渓谷へは徒歩12分と、バランスの取れた生活環境が魅力です。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積46.49平米〜104.76平米と、総戸数69戸の割には幅広い層をターゲットにしています。販売価格は当初予定より500万円ほど値上げしたとの情報があります。現在第2期予告広告中で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積46.49平米〜91.58平米に対し販売価格3,990万円台〜8,690万円台、これとは別に8戸が先着順販売中で、間取り3LDK〜4LDK、専有面積72.49平米〜101.23平米に対し販売価格6,530万円〜10,500万円となっています。

 これまでの販売住戸を
坪単価でみると、276万円〜343万円程度となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[等々力坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.025[地価上昇補正]=坪単価295万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、5%程度割高との試算結果です。

 現在のトレンドが都心・駅近の利便性の高い大規模タワーマンションに向かう中で、それとはややコンセプトが外れながらも住環境のよさを感じさせる世田谷区等々力アドレス、2階住戸でも坪単価200万円台後半からある価格帯は、特にこのエリアを好む方々にとっては気になる存在です。

 私の知人も、このエリアに住む方々は長くお住まいの傾向があり、それだけ愛着の沸く土地柄なのでしょう。建物竣工は来年4月下旬、入居は来年5月下旬を予定しており、新緑のもっともよい時期の新居を楽しめそうです。

公式ホームページ ⇒ジオ等々力

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| 新築マンション 世田谷区 | 10:42 | comments(0) | trackbacks(0) |