プラウド桜新町(新築)−邸宅地・弦巻の地にふさわしい新たなランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上8階建・総戸数174戸の『プラウド桜新町』です。

 アドレスは世田谷区弦巻5丁目です。弦巻は、世田谷区の世田谷地域に属し、主に住宅地として利用されています。世田谷区の地理的中央部に位置し、東西に長く、南で桜新町・新町、東で駒沢・上馬、北で世田谷・桜、西で用賀・上用賀と隣接しています。また蛇崩川(じゃくずれがわ)を暗渠化した跡が緑道(世田谷百景)になっています。また、弦巻2丁目に駒沢給水所があります。

 弦巻は、古くは
吉良家の領地であり、1丁目の常在寺は吉良頼康の側室であった常盤が開いたもの、3丁目の実相院(世田谷百景)は吉良氏朝が開きました。弦巻の名は14世紀後半に初めて見え、永和2年(1376年)、吉良治家寄進状(鎌倉鶴岡八幡宮蔵)に「絃巻」という地名が出てきます。江戸時代初期荏原郡弦巻村として成立し、1966年(昭和41年)の住居表示で今の形となりました。なお、弦巻は世田谷区内でも、ほぼ最高地点に近い台地上にあります。

 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅西口を出て、ファミリーマートの角を右折し、住宅街の中を北上していきます。サミットストアを越えて左折した突き当たりの道路に接して本マンションが立地します。道のりはさほど激しくはありませんが、起伏のあるルートです。

 本マンションの
注目点は、その規模の大きさです。かつては昭和女子大学の緑声舎という学生寮が所在し、2014年3月で閉鎖本マンションとして生まれ変わります。弦巻の住宅街の中にあって敷地面積が7,364.42平米あるのは、そうそう出る物件ではありません。

 同じ町内でのこれまでの代表的物件『ラコルダ弦巻フォレストコート』(1995年築、「弦巻」駅徒歩10分、総戸数194戸)、あるいは近隣では用賀3丁目物件『グランフォート用賀』(2004年築、「用賀」駅徒歩6分、総戸数281戸)ですが、このラインナップに加わりそうなランドマーク物件です。

 特に
『ラコルダ弦巻フォレストコート』野村不動産(当時野村不動産都市開発)も売主に加わった物件だけに、今回の分譲でもこの存在を意識するものと思われます。『ラコルダ弦巻』も築20年となるだけに、その住み替え検討者も視野に入れているかもしれません。

 また、本マンションから
馬事公苑まで徒歩6分と、緑多い住環境も魅力です。標高約45mの高台立地は、災害時の安心材料でもあります。人気の松丘小学校が通学区で徒歩6分、世田谷区立図書館も徒歩5分と、教育環境にも恵まれています。

 建物デザインはその全容がまだ明らかにされていませんが、三井不動産レジデンシャルの「経年優化」を想起させる「経年深化」をモチーフに邸宅系の高級マンションをイメージしているものと思われます。共用空間の設計デザインは、2007年7月に総戸数306戸を即日完売した『プラウドタワー千代田富士見』を監修した「フォワードスタイル」が参画、その美意識が息づいたデザインに期待が持てます。このほか、高品質なコンシェルジュカウンターを備えるほか、カーシェアやレンタサイクルも用意して快適な都市居住が実現できそうです。

 間取りは田の字型が基本ですが、専有面積80平米台中心のゆとりあるプランニングで、最も小さい専有面積が72.14平米と、オールファミリープランとなっています。3LDKのほか4LDKも用意され、豊富なバリエーションで選択の幅が広がります。

 販売開始は10月上旬が予定され、価格発表もまだ先になります。標準相場をごくおおまかに試算すると、313万円[桜新町坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.013[築年数等中古補正]=坪単価309万円となりました。しかし、昨年9月から分譲を開始した『ヴィークステージ桜新町』(「桜新町」駅徒歩6分)は平均坪単価398万円台とされているため、本物件の平均坪単価も400万円超は確実でしょう。

 ほとんどの住戸が1億円を超えてくると思われますが、低層階住戸は1億を切る価格帯で見やすくすることも考えられます。これも単なるイメージですが、例えば最も狭い専有面積72.14平米を9,800万円とした場合、坪単価449万円となりますので、この辺りも一つの目安となるかもしれません。

 私も弦巻の住宅街を歩いたことがありますが、「桜新町」駅南側とはまた違った閑静で品のある街並みが印象に残っています。そのような弦巻の地にふさわしい新たなランドマーク物件に期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒プラウド桜新町

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 19:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ディアナコート奥沢(新築)−自由が丘に遊び奥沢に住む10年越し希少レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「奥沢」駅より徒歩3分、同東横線・大井町線「自由が丘」駅より徒歩11分の場所に立地するモリモト分譲・本間組施工・地上9階地下1階建・総戸数33戸の『ディアナコート奥沢』です。

 アドレスは世田谷区奥沢3丁目です。奥沢は、世田谷区南部の玉川地域に属し、町域は東急大井町線「緑が丘」駅付近を東端とし、北は九品仏川緑道を境に目黒区自由が丘・緑が丘、南は環八通り・世田谷区東玉川・玉川田園調布・大田区田園調布等に接しながら、「九品仏」駅「尾山台」駅の間で世田谷区等々力と接するところまで広がっています。東急目黒線「奥沢」駅が置かれ、その駅前を南北に自由通りが通ります。主に住宅地として利用されており、町内には、奥沢神社、九品仏浄真寺等があります。

 奥沢は、貞和頃から
吉良氏の所領となり、奥沢城が築かれました。江戸時代には荏原郡奥沢村となり、城の跡地には浄真寺が創建され、1622年、西の開墾地が奥沢新田村として分村しました。天保頃には奥沢村が奥沢本村、奥沢新田村が奥沢村と称されるようになりましたが、1876年に両村が合併し、再び両地域を合わせて奥沢村となりました。

 1889年、市町村制施行に伴い
周辺町村と合併、玉川村の大字となり、大正期から田園都市株式会社により宅地開発が進められ、1932年、世田谷区成立時に開発地が玉川田園調布として分離し、残りが玉川奥沢町となりました。1970年、住居表示を実施して現在に至っています。地名の由来は、呑川の支流九品仏川水源の湿地帯であることを指します。

 このように
歴史ある住宅街である奥沢アドレスで、「奥沢」駅徒歩3分と駅に近いのも十分魅力的なのですが、本マンションはそれに加え、「自由が丘」駅徒歩11分と同駅徒歩圏にあるのがセールスポイントです。公式HPによれば、「自由が丘」駅から600m圏内にあるマンションは10年ぶりとのことです。

 「600m圏内」というのは
徒歩距離ではなく、あくまで「自由が丘」駅からの直線距離です。実際には「奥沢」駅の東側に位置するため、「自由が丘」駅からの徒歩ルートでは「奥沢」駅周辺を迂回するために11分かかることになります。最近分譲された『プラウド自由が丘』も同駅徒歩11分表記ですが、本物件とは対角線上に位置するエリアに所在し、600m圏内には入っていないということでしょう。
 
 また、
『プラウド自由が丘』目黒区自由が丘アドレスで、目黒通りを背にする立地、本マンションは世田谷区奥沢アドレスで、東急目黒線の線路に近いのはやや懸念材料ですが、穏やかな住宅街立地となります。公式HPには「自由が丘を遊び、奥沢に住まう、贅なる日々」とあり、やはり奥沢立地も差別化要因として重要です。

 敷地面積は763.43平米ですから、それほど大きいわけではありません。地上9階建ての建物は、モリモトでおなじみのデザイン性の高いアーキサイトメビウスの手によるもので期待が持てます。公式HPで見る限り、ホワイトを基調としたシックな外観で、エントランスホールには意匠性に富んだチェアーが効果的に配置されています。

 設備・仕様としては、総戸数33戸の
小規模マンションながら、ディスポーザーが付いており、食器洗い乾燥機も標準装備です。浴室は400角タイル貼の高級仕様、各種天板には天然御影石を採用しています。100年コンクリートの使用、二重床・二重天井の設えなど、構造面でも安心です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積は46.01m2〜113.78m2とバラエティに富んでおり、『プラウド自由が丘』(総戸数31戸)が全戸3LDK、専有面積72平米〜111平米とファミリータイプで揃えてきたのとは対照的です。角住戸率は93.9%で、つまり2戸を除いて31戸が角住戸になり、「多面採光・ワイドスパン設計を中心とした開放的なプラン」とされており、確かに公式HPに掲載された間取り(74平米超)はいずれも魅力的でした。公式HPにシングル用の間取りが掲載されていないため、中心はやはりファミリータイプなのかもしれません。

 気になるのはもちろん
販売価格です。『プラウド自由が丘』が昨年7月26日〜8月2日に非分譲住戸3戸を除く全28戸を販売し、申込登録即日完売となったのですが、『住まいサーフィン』によれば、そのときの平均坪単価は433万円でした。それから約半年後に販売される本物件は、上昇継続中のマンション市況に鑑みれば、少なくとも『プラウド自由が丘』の価格水準を下回ることはないものと思われます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、361万円[奥沢坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.017[地価上昇補正]=坪単価394万円となりました。もし本物件が『プラウド自由が丘』と同水準で販売されれば約1割程度の割高率で購入できることとなり、上昇一辺倒のマンション相場を踏まえれば、「買い」の物件だと思われます。いずれにせよ、希少な「自由が丘」駅徒歩圏の小規模物件ということもあり、販売は早期に終了することでしょう。

公式ホームページ ⇒ディアナコート奥沢

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジオ等々力(新築)−坪200万円台後半からの等々力アドレス、バランスよい住環境
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急大井町線「等々力」駅より徒歩10分の場所に立地する阪急不動産分譲・村本建設施工・地上7階建・総戸数69戸の『ジオ等々力』です。

 アドレスは世田谷区等々力8丁目です。等々力は1丁目から8丁目まであり、8丁目は等々力の最北部として目黒通りを越え上野毛通りあたりまでとなります。住居表示実施前までは、環八通りの南側・現在の玉堤地区も、世田谷区玉川等々力町の一部で、多摩川対岸の、現在の川崎市中原区等々力は、かつては等々力村の一部でした。

 等々力には、
世田谷区役所玉川総合支所・玉川区民会館が設置されており、商業面では、「等々力」駅周辺に小規模な商店街が形成されているほかは、目黒通り沿いにスーパー(紀伊国屋)や飲食店がある程度であり、商業的な求心力は、近隣の「二子玉川」駅や「自由が丘」駅周辺にあります。町域のほとんどは閑静な住宅街であり、比較的緑も多い地域です。

 総合支所があることや
玉川地区の行政上の中心としての歴史的経緯から、古くからバス路線が発達してきました。現在は、目黒通り方面、深沢・駒沢方面(至渋谷)、中町・用賀方面、弦巻・祖師谷方面、玉堤方面などの区内各地に向けてバスが発着しています。

 等々力の名は、
等々力渓谷に流れ落ちる「不動の滝」の轟く音に由来するという説が有名ですが、ほかにも渓谷の崩落する音から来たという説、兎々呂城(「とどろじょう」のよみが「とどろき」と変化/現在の園芸高校の地)を由来とする説等があり、いずれが正しいのかは詳らかではありません。

 本マンションは、
「等々力」駅から徒歩10分、又は「駒沢大学」駅からバス8分、「園芸高校前」バス停から徒歩4分の場所に立地します。「等々力」駅からは北上し、玉川警察署、玉川消防署を越えて、玉川郵便局の手前に所在します。

 面積2,482.36平米の敷地3面接道ながら角地を用地取得できなかったためか変則のL字型となります。ただ、敷地計画はこれを上手く活用し、西側接面をアプローチに用い、住宅棟は南面と東面に寄せて空地率を43%と大きくとりました。等々力渓谷をイメージしてタイル等の工夫を施したエントランス部分には「ウェルカムガーデン」を設けて高さ10mのケヤキをシンボルツリーとし、道路側には季節ごとに花や実りを楽しめる「シーズンブリーズ」をしつらえています。

 ネックとしては高圧線や変電所の近くということで、もともと東京電力の敷地だったということです。これらの施設を気にするかどうかは個人差があるところです。駅徒歩10分をマンション立地としては微妙に遠いととらえる向きもあり、武蔵野台地に位置するヒルトップレジデンスですので、同駅からは緩やかながら長い坂道とはなります。また、エントランスからは階段を下り、1階は一部半地下住戸になるのも傾斜地としての特徴です。

 日常のお買い物としては、向かいに徒歩1分のどらっぐぱぱす世田谷中町店、北にさらに歩けばサミットストア深沢坂上店が徒歩4分セブンイレブンは「等々力」駅への経路上にあります。「等々力」駅からは「自由が丘」駅へ直通4分、「二子玉川」駅へ直通3分と便利、都内随一の渓谷である等々力渓谷へは徒歩12分と、バランスの取れた生活環境が魅力です。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積46.49平米〜104.76平米と、総戸数69戸の割には幅広い層をターゲットにしています。販売価格は当初予定より500万円ほど値上げしたとの情報があります。現在第2期予告広告中で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積46.49平米〜91.58平米に対し販売価格3,990万円台〜8,690万円台、これとは別に8戸が先着順販売中で、間取り3LDK〜4LDK、専有面積72.49平米〜101.23平米に対し販売価格6,530万円〜10,500万円となっています。

 これまでの販売住戸を
坪単価でみると、276万円〜343万円程度となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[等々力坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.025[地価上昇補正]=坪単価295万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、5%程度割高との試算結果です。

 現在のトレンドが都心・駅近の利便性の高い大規模タワーマンションに向かう中で、それとはややコンセプトが外れながらも住環境のよさを感じさせる世田谷区等々力アドレス、2階住戸でも坪単価200万円台後半からある価格帯は、特にこのエリアを好む方々にとっては気になる存在です。

 私の知人も、このエリアに住む方々は長くお住まいの傾向があり、それだけ愛着の沸く土地柄なのでしょう。建物竣工は来年4月下旬、入居は来年5月下旬を予定しており、新緑のもっともよい時期の新居を楽しめそうです。

公式ホームページ ⇒ジオ等々力

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 10:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヴィークステージ桜新町(新築)−桜新町最大級の徒歩6分ファミリー向けレジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩6分の場所に立地する清水総合開発分譲・淺沼組施工・地上11階地下1階建・総戸数127戸の『ヴィークステージ桜新町』です。

 アドレスは世田谷区桜新町2丁目です。東急田園都市線「桜新町」駅の南側が桜新町1丁目、北側が桜新町2丁目になります。駅前には古くからの商店を始め、ファーストフード店やスーパーマーケットが軒を連ね、ここから弦巻、深沢、新町などの住宅地が四方に広がります。マンション建設ブームに伴い、平成期に入って以降、急激に人口が増えている地域の一つですが、古くは桜新町1丁目に畑が、桜新町2丁目に町工場が多く、現在も駅前の世田谷目黒農業協同組合などにその名残が感じられます。

 新町の名は、この一帯は万治年間(1658-1660年)に開拓された農地であり、武蔵国荏原郡世田ヶ谷村(彦根藩領)より独立分村し、世田ヶ谷新町村と名づけられたことに由来します。新町は、1912年(明治45年)から1913年(大正2年)にかけて、東京信託株式会社(現・日本不動産)により、関東初の高級別荘用地である「新町分譲地」が造成されました。

 桜新町の名称は、1932年(昭和7年)の東急玉川線の駅名に最初に確認できます。1968年(昭和43年)の住居表示実施の際、現在の桜新町の町域を新町から分離し、旧町名「新町」に「桜」を冠して桜新町としました。昭和期、当地域に漫画『サザエさん』の原作者・長谷川町子が居住していたことで知られています。また、昭和27年、桜新町商店会の発案により地方に積極的に働き手を求めたところ、その後の高度経済成長期の集団就職ブーム到来の先駆けとなりました。

 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩6分の道のりです。同駅西口を出て用賀方向に歩き、『スカイハイツ広沢』の角を右折して2つ目のブロックを左折した右手に所在します。以前はTOTO桜新町ビルがあったところで、駅からは僅かながら上り坂となっていますが、気になるほどではありません。

 ちなみに
本マンションの南側には『パークホームズ桜新町』(「桜新町」駅徒歩5分)があります。同マンションが分譲された2005年はちょうど私のマンション探しがこのエリアに集中していた頃で、平均坪単価280万円程度という同マンションの価格水準に二の足を踏んでいるうちにあっという間に完売していった苦い記憶があります。

 『パークホームズ桜新町』の用途地域は
準工業地域でしたが、それは本物件にもあてはまります。上記の通りこの辺りは以前は町工場が多く、今でもその名残が感じられないわけではありません。いずれにしても桜新町エリアで大きな区画が残っているのは、この近辺の町工場跡ということになります。

 中でも本マンションは
敷地面積は4,218.10平米、総戸数127戸と、桜新町アドレスの分譲マンションとしては近年ない大規模なマンションとなります。三方道路の整形地標高約44メートルの高台にあって、現在では閑静な住宅街となっています。建物形状を見ると、南西部を地上11階建てとし、そこから北方面、東方面へウイングを広げたL字型をしており、かつ、斜線規制を受けて階段状に低くしています。

 ここから
北西方向には徒歩9分の場所に馬事公苑があり、散策には最適です。小学校は通学区が評判の良い桜町小学校でやや遠いですが徒歩12分、スーパーはいなげや桜新町店が徒歩1分と便利です。このほかピーコックストアに徒歩5分、サミットストアに徒歩9分、サザエさん通りには徒歩6分日常のお買い物には不自由はしません

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積58.72平米〜109.64平米と、ディンクス又はファミリーをターゲットとしています。平均専有面積は70平米を超え、3LDK中心の間取りですから、特にファミリー層を意識したものと言えそうです。また、本物件には地下住戸があり、総戸数を稼ぐ格好となっています。間取りは配棟との関係から、田の字型住戸が基本となります。

 販売開始は10月上旬が予定されており、価格発表はこれからですが、平均坪単価は380万円程度ではないかとのネット上の掲示板の情報です。標準相場をごくおおまかに試算すると、304万円[桜新町坪単価]×1.025[駅距離補正]×1.034[地価上昇補正]=坪単価322万円となりました。

 「桜新町」駅は
東急田園都市線の急行停車駅ではないのですが、それでも「渋谷」駅には直通9分で行くことができます。また、急行停車駅ではないからこその住宅地としての落ち着いた雰囲気やこぢんまりした町の造りが人気を呼んでおり、私も「桜新町」駅物件を目にすると、買いかえる予定もないのに思わずじっくりと見入ってしまいます。今後の正式な値段設定にもよりますが、手堅い需要が見込めるのではないでしょうか。なお、販売は野村不動産アーバンネットが請け負い、完成は約1年半先の平成28年3月上旬、引き渡しは同月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒ヴィークステージ桜新町

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン(新築)−瀬田に近年稀な規模の新価格マンション誕生
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線・大井町線「二子玉川」駅より徒歩10分、東急田園都市線「用賀」駅より徒歩10分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲、東急建設施工・地上9階建(建築基準法上は地下1階地上8階建)・総戸数130戸の『ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン』です。

 アドレスは世田谷区瀬田4丁目です。瀬田は、昭和30年代の住居表示実施前の玉川瀬田町にあたる地域がほぼ含まれています。南部は、街として二子玉川と呼称される地域の一部にあたり、北部は環八通りに面しています。

 地形としては、
国分寺崖線沿いにあり、崖線の上からは多摩川や富士山まで見渡せる場所があります。丸子川沿いなどに自然が程よく残されている閑静な地域で、戦前より多摩川や富士山を見晴らす景勝地のひとつとして知られ、玉川遊園などの園地が設けられていました。今でも財界人・政界人・芸能人等が暮らしています。

 また、
瀬田は交通の要所にもなっています。瀬田交差点は、環八通りと国道246号の交点であり、東名高速道路東京ICと首都高速3号線用賀出入口は、瀬田、砧公園、玉川台、上用賀の境界に存在します。なお、瀬田交差点近くに位置する瀬田温泉(山河の湯)は、天然温泉で、1997年(平成9年)に開業、都内で富士山が見える唯一の露天風呂ですが、残念ながら昨年5月12日をもって閉館となりました。

 そして、本マンションは地元の方々から親しまれた瀬田温泉の跡地に誕生します。敷地面積は7,604.33平米もあり、この立地でこの広さの敷地が出ることはまずないと言っていいでしょう。実際、2000年以降に分譲された瀬田アドレスのマンションで総戸数100戸超の物件は皆無でした。

 「二子玉川」駅から本マンションまでは徒歩10分玉川通りを北上し、国道246号線に合流してそのまま瀬田交差点に向かう左手に位置します。丘上立地で「二子玉川」駅は低地にありますから、本物件までは上り坂となります。また、「用賀」駅からは南下するルートで徒歩10分OKストアなど日常のお買い物には用賀周辺も便利です。

 二子玉川エリアの良さとは、「二子玉川」駅周辺のお洒落なにぎやかさとその向こうに広がる多摩川の伸びやかな風景、そして居住地である高台の緑濃き自然の豊かさにあると言えるでしょう。また、国道246号線と環状八号線が交わる交通の要所でもあり、車を使った利便性の高さも魅力の一つです。

 本マンションも
そのような条件にマッチする場所に立地していると言えます。ただ、交通量の激しい国道246号線に敷地が沿っているだけに、南東向き住戸は交通音・排気ガスの影響をチェックする必要があります。また、瀬田温泉は「山河の湯」と称するほど豊かな植栽を擁していたのですが、それらは伐採されたとのことで、本物件のネームとなっている「ガーデンズ」がどの程度実感できる植栽なのか、興味のあるところです。

 南北に長い敷地を利用して、本マンションは旗艦のような存在感のあるフォルムを形成しています。配棟は国分寺崖線の邸宅街に向き合う北西側と、表の顔となる国道246号線沿いの南東側とに大別されており、そのシルエットはどことなく目白のランドマークマンション『目白ガーデンヒルズ』を彷彿とさせます。

 本マンションの
間取りは2LDK〜4LDK、専有面積59.34平米〜97.62平米と、ディンクス又はファミリーをターゲットにしています。間取りは田の字型が基本で、スタンダードな印象です。駐車場は42台で総戸数に対する割合は35%と、妥当な線と考えられます。

 販売開始は11月下旬を予定しており、価格決定もまだ先の話ですが、情報によれば、専有面積80平米台で販売価格9,000万円台から、とのイメージのようで、これを換算すると坪単価375万円程度から、というイメージでしょうか。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[二子玉川坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価296万円となりました。

 昨年、本物件とは
国道246号線を挟んで瀬田2丁目の高台に立地する『パークホームズ二子玉川ヒルトップ』(「二子玉川」駅徒歩10分、「用賀」駅徒歩11分、総戸数45戸)が分譲されましたが、分譲価格は坪単価315万円〜390万円程度でした。この坪単価の中央値が坪単価353万円程度ですから、本マンションはそれを更に凌ぐ価格帯となる可能性が大きいようです。

 その背景にはやはりマンション建設に係る
人件費や資材価格の高騰が影響していると思われますが、ブランド地二子玉川の大規模物件として希少価値がありますので、それでも地元の方を中心に売れてゆくものと思われます。モデルルームは9月下旬公開予定、竣工は平成28年1月上旬、入居は同年2月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 成城彩景(新築)−周辺環境・利便性に優れた稀有な成城アドレス
JUGEMテーマ:マンション

★ 小田急電鉄小田原線「成城学園前」駅より徒歩9分の場所に立地する三菱地所レジデンス&東京急行電鉄分譲・東急建設施工・地上5階建・総戸数96戸の『ザ・パークハウス 成城彩景』です。

 アドレスは世田谷区成城1丁目です。成城という地名は、大正14年にこの地に移転してきた成城学園に由来しており、それまでは、北多摩郡砧村喜多見という地名でした。武蔵野の雑木林と原野が広がっていましたが、成城学園の移転により、まず、柳田国男や野上弥生子といった文士が移住、昭和7年に東宝撮影所ができてからは黒澤明、三船敏郎らが居住するようになり、1980年代のバブル期にかけて企業の持ち家が増加しました。

 東に
仙川、西に野川が流れ、台地状の土地に街は広がっています。また、西に国分寺崖線、神明の森みつ池があります。住居表示としての成城は、小田急小田原線の「成城学園前」駅を中心とした約68万坪(225.9ヘクタール)に及ぶ地域で、都内屈指の高級住宅街として有名です。駅南側が成城1丁目から成城3丁目にあたり、駅北側が成城4丁目から成城9丁目にあたります。

 なお、
成城学園が手がけて売り出したものは駅北側で、駅南側は地元の大地主の鈴木久弥によるものです。本マンションの立地する成城1丁目は、東京都市大付属中・高校、区立砧中、科学技術学園高等学校なども所在しますが、かつての御料林であり、ここに学習院の移転話も持ち上がっていました。

 「成城学園前」駅から本マンションまでは徒歩10分同駅南口を出て南下し、成城二丁目交差点を左折し、成城消防署を通り過ぎて右折したところに立地します。面積4,521.01平米の敷地は南西角地の整形地で、よくこのようなきれいな敷地が成城に残っていたものだと、購入検討者からは驚きの声が上がっています。

 ただし、
南側は砧中学校、北側はNTT砧ビル、西側にも建物があり、囲まれ感を感じる方がいらっしゃるでしょう。一方、Google Mapで見ると砧中学校以外はそれほど高い建物ではないように思え、圧迫感というほどではないかもしれません。このエリアは第一種住居地域として高さが15メートルまでに制限されており、建ぺい率も40%が守られるなど、良好な住環境です。

 また、上記の通り、あたりには
教育施設が数多く存在します。富裕層の子弟が通うことで有名な明正小学校まで徒歩3分という近さもセールスポイントでしょう。このほか、砧中学校も徒歩3分で、東京都市大学付属小・中学校・高校や、科学技術学園高校など、教育エリアとしての雰囲気を漂わせています。

 都心の人気ブランド地や湾岸のタワー新興地では、しばしば生活利便施設が遠いことがネックとなりますが、本マンションの場合は、
サミットストア、コジマ×ビックカメラが徒歩6分、オーケーストアとホームセンターくろがねが徒歩7分、成城コルティとマツモトキヨシが徒歩9分と、日常生活に不便を感じない多彩さです。広大な緑に癒される成城三丁目緑地へは徒歩3分、明正公園へは徒歩2分です。

 このように周辺環境に恵まれた本マンションは
U字型の3棟構成で、3棟にはさまれた部分を中庭として、ある意味典型的なスタイルの低層マンションとなっています。エントランスはパーキングと歩車分離して敷地西側に配し、周囲には彩り豊かな「四季の小径」を設けました。中庭部分は枯山水が美しい「朱彩の庭」とキンメイモウソウチクを主とする情緒ある「蒼彩の庭」としています。

 外観デザインは
アースカラーを基調とし、縦のグリッドラインを描くファサード面水平に走るガラス面が低層の洗練されたデザインを創出し、整然とした佇まいを演出することとしています。3棟はそれぞれ北西向き、南西向き、南東向きで、外廊下方式を採用しています。

 間取りは
田の字型住戸を基本とするオール3LDKで専有面積68.49平米〜89.81平米と、アッパーミドルからのファミリー層がターゲットです。配棟に沿った堅実な設計で、面白味は少ないのですが、手堅い三菱地所らしいデザインです。

 販売は10月中旬からを予定しているため、価格水準などはまだわからないのですが、これに関する購入検討者間の議論は、坪単価350万円を基本に、それより高くなるか低くなるか、といった点に収れんできるようです。標準相場をごくおおまかに試算すると、304万円[成城学園前坪単価]×0.988[駅距離補正]×1.027[地価上昇補正]=坪単価308万円となりました。

 しかし、現在の
上昇基調の相場からすれば、私も本物件が坪単価300万円程度で収まるとは思えません。約10年前の2005年に同じく成城1丁目で分譲された『プラウド成城 樟景台』がその程度の価格水準でした。世田谷区の2005年からの地価上昇率は5.5%となっており、これに上記坪単価308万円を乗ずると坪単価325万円程度となりました。

 世田谷区では、
従来許されていた地下室マンションを禁じるようになり、本マンションでもそのスタイルはとられていませんが、総戸数が減少する分、坪単価が上乗せされることになろうかと思われます。このことを加味してみると、坪単価325万円程度×116戸(地下室分含む)×96戸(本物件総戸数)=坪単価393万円程度となりました。

 上記の推測の試みによれば、
平均坪単価は300万円〜400万円のいずれかのレベルとなると思われますが、実際の価格水準は、8月下旬オープン予定のモデルルームにおいて購入検討者の反応を踏まえつつ、最終的に決定されることとなるでしょう。

 「成城学園前」駅徒歩10分以内で総戸数96戸もの規模を有するマンションは、2003年分譲の『シティハウス成城』以来で、しかも周辺環境・利便性とも優れた物件として稀有な存在です。成城エリアにおいて新築マンションを探されている方にとってはチェック必須であると考えられます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 成城彩景

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 21:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 経堂プレイス(新築)−設備充実のシャープな小規模レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 小田急線「経堂」駅より徒歩8分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大栄不動産分譲・東急建設施工・地上7階建・総戸数28戸の『ザ・パークハウス 経堂プレイス』です。

 アドレスは世田谷区経堂5丁目です。経堂は、世田谷区の中央部に位置し、北に桜上水、北から東にかけて宮坂、南に桜・桜丘、西に船橋と接し、「経堂」駅を中心に商店街が形成されています。路地が細く、一方通行が多いため、自動車がここを通り抜けする際の難所となっているそうです。

 江戸時代は
荏原郡経堂在家村と呼ばれ、1932年(昭和7年)、世田谷区が成立した際に経堂町となり、1967年(昭和42年)の住居表示で現在の形となりました。地名の由来は、かつて御経を納める御堂(経蔵)があったためとされています。また、かつて存在した御堂が京都風の建造物であったために「京堂」と呼ばれ、それが転じて経堂になったとも言われています。

 上記の通り、
経堂エリアは住宅街であるために、大きなマンションが建設される余地が余りなく、世田谷区経堂アドレスでここ20年で最も大きなマンションが2002年分譲の『経堂レジデンス』(総戸数67戸・三菱商事分譲)ぐらいとなっています。

 本マンションは、近隣の
『ザ・パークハウス 経堂翠邸』と同時期の発売となりました。『翠邸』が「経堂」駅に徒歩10分と距離がある代わり、「千歳船橋」駅にも徒歩9分と、両駅にバランスがとれて利用可能という立地になります。ただ、専ら都心に向かう方にとっては、急行停車駅でもある「経堂」駅に近い方がありがたいと思われます。

 「経堂」駅から本マンションへは
ハートフル農大通りを歩き、また、スーパーライフが至近にあるなど、買い物の利便性も高いものがあります。敷地北側を城山通りに接し、交通量・排気ガスも気にはなりますが、住戸の向きは城山通りとは反対の南向き中心(3LDKは全て南向き)ですので、普段の生活ではさほど影響はないでしょう。

 敷地面積は1,034.6平米1フロア5戸、総戸数28戸小規模マンションで、管理費は平米単価309円/月と、機械式駐車場があるために高めです。管理人は巡回管理であるとのことで、これもスケールメリットが働かない点ではあります。

 一方、設備としては、
小規模物件ながらディスポーザーが装備されているのが驚きです。また、食器洗い乾燥機、ミストサウナ、リビングに壁掛式エアコン(1台)が備わり、一部70平米台住戸には洗面ボウルが2つあったり、細かいところでは玄関扉横にリースフックを設置するなど、ファミリーが暮らしやすい工夫がなされています。

 外観は、
『翠邸』が重厚感『プレイス』がシャープなデザインで、いずれも周辺環境にマッチしています。開放感は、敷地面積が1,558.7平米あり、その形状が南西に広がる『翠邸』に軍配が上がりそうです。

 間取りはいずれも
3LDK中心、専有面積は『翠邸』が60.26平米〜93.58平米『プレイス』が60.42平米〜81.76平米と土地柄からファミリータイプ中心です。本年2月から開始された販売は順調に成約が進み、現在『翠邸』が総戸数39戸に対し販売戸数6戸『プレイス』が総戸数28戸に対し販売戸数2戸となっています。

 『プレイス』の2戸は
最終期販売とされ、201号室Eタイプが間取り3LDK、専有面積72.06平米、販売価格6,768万円で、坪単価310万円503号室Cタイプが間取り3LDK、専有面積70.52平米、販売価格がやはり6,768万円で、坪単価317万円です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、285万円[経堂坪単価]×1.000[駅距離補正]×1.023[地価上昇補正]=坪単価292万円となりますので、仮に坪単価310万円台が平均坪単価とすれば、8%程度割高との試算結果です。

 最近のマンション販売動向を見ると、
大規模タワーマンションが販売を控えている分、中小規模のレジデンス系マンションが販売に踏み切っており、それがいずれも好調な売れ行きを見せています。本マンションも小規模ながら経堂の好物件として、よく売れている物件の一つとなっており、一時期心配された消費税率アップ後のマンション販売状況も明るさを感じさせるようになりました。

 特に本マンションは、その
規模の小ささをも活かして配棟・外観・間取り・設備に工夫がされています。クオリティ感ある経堂物件として、完売の声が聞かれるのも間近と思われます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 経堂プレイス

TOPへ
  


| 新築マンション 世田谷区 | 18:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス二子玉川(新築)−再開発エリアが庭になる駅徒歩5分物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線・東急大井町線「二子玉川」駅より徒歩5分の場所に立地する住友不動産分譲・埼玉建興施工・地上5階地下1階建・総戸数42戸の『ロイヤルスイート二子玉川』です。

 アドレスは世田谷区玉川2丁目です。玉川は、世田谷区の南西部に位置し、周囲を鎌田・岡本・瀬田・上野毛の各町に隣接し、多摩川を境に神奈川県川崎市と接します。玉川高島屋ショッピングセンターや東急田園都市線・同大井町線「二子玉川」駅があるなど、「ニコタマ」と呼ばれるお洒落な街として人気を集めてきました。

 「二子玉川」駅の東に広がる低地は、従前から
再開発の計画があったのですが、昭和57年6月に二子玉川東地区で「再開発を考える会」が発足して以来、26年目にしての本格始動となりました。事業地は、東急田園都市線「二子玉川」駅から多摩川沿いに広がるエリア、昔の感覚では、上野毛・瀬田の高台に対する川沿い・低地帯のイメージですが、「二子玉川」駅前に玉川高島屋S・Cができて雰囲気は一変、ポテンシャルの高い土地となりました。

 東日本大震災の影響で開業が遅れたものの、「二子玉川」駅と
『二子玉川ライズ タワー&レジデンス』の間にできた『二子玉川ライズショッピングセンター』のおかげで、周辺はさらに便利に、かつ楽しくなりました。計画では、今年度末に店舗、シネマコンプレックス、フィットネスクラブ、ホテルなどが供a街区に、また、広大な都市計画公園が誕生します。

 本マンションは、この
再開発エリアに近接する場所に立地します。「二子玉川」駅からは徒歩5分の道のりで、同駅東口から「二子玉川ライズショッピングセンター」の中を通り「二子玉川ライズバーズモール」を左手に見ながらやや上っていくルートです。まさに今後注目を集めるエリアを自分の庭のように利用することができます。

 売主が大手デベロッパーである住友不動産ですが、施工は埼玉建興で、同社は埼玉方面を中心に、サンクレイドル、レーベン、グローリオ、プレシス、ポレスターなどのマンションシリーズの施工を手がけているようです。住友不動産との組合せはやや異質で、しかもマンション名が「ロイヤルスイート」という聞きなれないネーミングにしているのは、何かの経緯があるのでしょうか。(*参照)

 面積1,299.51平米の敷地は、公道に南西面で接しています。南側には地上30階建のタワー等が再開発エリアに建設予定ですので、日照等の影響は受けそうです。ただし、どの住戸も終日日が当たらないといった状態ではないように見えます。

 何と言っても
人気ブランドの「二子玉川」駅に徒歩5分の近さが光ります。最近、再開発エリア外で同駅に近い物件としては、2010年に『パークハウス二子玉川プレイス』(同駅徒歩3分)、2013年に『ブランズ二子玉川』(同駅徒歩3分)ですが、両マンションともより多摩川沿いの低地になりますし、『ブランズ二子玉川』は再開発エリアの反対側である西口側になります。

 両物件との比較では、本マンションは、
再開発エリアに近く、地勢もやや高い格好のロケーションとなります。二子玉川の象徴である玉川高島屋ショッピングセンターにもほぼ道一本で行ける利便性もポイントでしょう。

 地上5階建・総戸数42戸と小ぶりなマンションですが、間取り1LDK〜4LDK、専有面積44.91平米〜89.60平米幅広い層に対応しています。容積対象面積は2,595.74平米ですので、1戸当たり平均面積は61.80平米となり、ファミリータイプが主力となりそうです。

 プライバシーとセキュリティに配慮した
内廊下を採用、全戸トランクルームが付くのは好評価です。このほか、駐車場台数は14台で、総戸数に対する駐車場設置率は33%となります。駐輪場は43台で1戸1台の計算、バイク置場は全体で2台と限られています。

 本マンションの
公式HPが登場したのはGW最中であり、そのHPの内容はまだ乏しく、外観・設備・構造など具体的な内容は明らかになっていません公式ブログも用意されていますが、まだ書き込みがない状態です。販売開始は8月下旬が予定されており、予定価格のアナウンスもこれからといった状態です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[二子玉川坪単価]×1.041[駅距離補正]×1.016[地価上昇補正]=坪単価312万円となりました。しかし、最近まで分譲していた上記『ブランズ二子玉川』平均坪単価が360万円程度とされていますので、同マンションと駅距離にして2分の違いはあるものの、標準の坪単価350万円程度が目安と考えておいた方がいいかもしれません。

 「二子玉川」駅徒歩5分という思わず目を引く立地もあって、公式HPができるや否や、不動産ポータルサイトのアクセス数はたちまち上位にランクされています。完成は来年1月中旬ながら入居は来年7月上旬と、これもデベロッパーの都合(売上げを第二四半期分に回したいのでしょうか)に合わせた引渡しにはちょっと辟易しますが、戸数が少ないこともあり、問題なく売れてゆくことでしょう。

* 2014年7月、マンション名が『ロイヤルスイート二子玉川』から『シティハウス二子玉川』に変更になりました。

公式ホームページ ⇒シティハウス二子玉川

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ駒沢 ザ レジデンス(新築)−駅徒歩2分の希少で美しい小規模レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩2分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・五洋建設施工・地上5階建・総戸数50戸の『パークホームズ駒沢 ザ レジデンス』です。

 アドレスは世田谷区駒沢2丁目です駒沢は、1889年(明治22年)に町村制施行に伴い荏原郡上馬引沢村、下馬引沢村、野沢村、弦巻村、世田ヶ谷新町、深沢村の6村が合併する際、馬(=駒)と野沢・深沢の沢を合わせて名付けられた合成地名です。1925年(大正14年)10月、駒沢村が町制を施行し、駒沢町となりました。

 1932年(昭和7年)東京市世田谷区成立時に
「駒沢」という町名はいったん消え、旧村名の上馬町・下馬町・野沢町・三軒茶屋町・深沢町・新町・弦巻町が新区の町名となりましたが、1967年(昭和42年)、住居表示の実施に伴う町区域の変更を行い、旧上馬町1〜3丁目および弦巻町1丁目の各一部から2〜3丁目、旧新町1丁目から3〜4丁目、旧深沢町1〜2丁目の一部から1・5丁目を統合し町名として復活しました。

 本マンションは
「駒沢」駅から徒歩2分という至近距離にあります。最近の過去の事例を見ても、同駅徒歩2分マンションは、2012年分譲の『アルシア駒沢公園』(総戸数35戸)と1998年分譲の『バロス駒沢自由通り』(総戸数22戸)ぐらいしかなく、大手デベロッパー物件で、かつ、小規模ながら総戸数が50戸あるのは近年例がなく、希少性があります。

 しかも、
幹線道路である国道246号線と自由通り両方から一歩奥まった敷地であるのも好印象です。もっとも、そうはいっても、特に国道246号線の騒音・排気ガスの影響がどの程度あるかがチェックポイントです。

 自由通りは名前の響きも素敵ですが、その名前に吸い寄せられるかのように華やいだ雰囲気のある店舗や住宅が並び、私も自転車で好んで走る道です。自由通りを南下すれば、徒歩11分で駒沢オリンピック公園に着き、休日をのびのびと過ごすことができます。今日のような晴れた日曜日は、まさに格好の駒沢公園お散歩日和でした。

 駒沢公園には広々とした
ドッグランがあり、近隣にはペット同伴OKのお店も多く、ペット好きにはたまらない住環境です。また、本マンションから徒歩8分で緑豊かな蛇崩川緑道や小泉公園などがあり、緑豊かな公園が点在する住環境です。

 普段のお買い物は、
国道246号線を渡って自由通り左手のマルエツが徒歩3分で最も便利、コンビニはセブンイレブンが徒歩1分、ドラッグストアはトモズが徒歩2分です。駒沢小学校へは徒歩4分で大通りを横断する必要がなく、お子様の通学も安心です。

 本マンション
外観は、駒沢の自由でお洒落な雰囲気に合わせて、美術館を彷彿とさせるモダンなものとなっています。上層部からエントランス中央部にかけてカバーするダークトーンのタイルがアクセントで、これをベージュの品格あるタイル低層部でしっかり支えています。

 敷地面積は1,859.43平米で、小規模マンションとしては結構な広さがあります。地上5階建ての建物に総戸数50戸で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積40.63平米〜101.66平米と、意外とバラエティに富んだラインナップとなりました。社宅跡地との情報もある本敷地は三方道路で南北に長く、敷地形状に合わせる形で南西(正確には西南西)向き中心の間取りを実現しています。

 田の字型基本の住戸となることは敷地形状から致し方ないところですが、最近流行りの内廊下タワーマンション系間取りを多く見てきた目にはほっとするものがあります。LDは横長にとっており、リビングの開放感と採光が重視されています。

 気になる
住戸内設備の情報はまだ公式HPにはなく販売開始は6月上旬が予定されています。販売価格も未定ですが、「駒沢」駅徒歩2分という希少性から、誰もが坪単価330万円を下ることはないだろうと見ています。標準相場をごくおおまかに試算すると、297万円[駒沢坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.080[価格上昇率]=坪単価350万円となりました。

 本物件の
気になる点としては、周辺道路の狭さ、246沿いにタワーマンション等が存在することによる日影の影響等も挙げられていますが、人気駅徒歩2分の立地の良さ、利便性の高さを覆すほどではないようです。もちろん価格水準にもよりますが、極端なプライシングでなければ、あっという間に売れてゆくのではないでしょうか。駒沢エリアを核とした日々の暮らしが具体的にイメージできる好マンションだと思います。

公式ホームページ ⇒パークホームズ駒沢 ザ レジデンス 

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 21:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ二子玉川ヒルトップ(新築)−全戸70平米超・眺望付高台の希少性
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線・同大井町線「二子玉川」駅より徒歩10分、東急田園都市線「用賀」駅より徒歩11分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・五洋建設施工・地上13階地下1階建・総戸数45戸の『パークホームズ二子玉川ヒルトップ』です。

 アドレスは世田谷区瀬田2丁目です。瀬田は、昭和30年代の住居表示実施前の玉川瀬田町にあたる地域がほぼ含まれています。南部は、街として二子玉川と呼称される地域の一部にあたり、北部は環八通りに面しています。

 地形としては、
国分寺崖線沿いにあり、崖線の上からは多摩川や富士山まで見渡せる場所があります。丸子川沿いなどに自然が程よく残されている閑静な地域で、戦前より多摩川や富士山を見晴らす景勝地のひとつとして知られ、玉川遊園などの園地が設けられていました。今でも財界人・政界人・芸能人等が暮らしています。

 また、
瀬田は交通の要所にもなっています。瀬田交差点は、環八通りと国道246号の交点であり、東名高速道路東京ICと首都高速3号線用賀出入口は、瀬田、砧公園、玉川台、上用賀の境界に存在します。なお、瀬田交差点近くに位置する瀬田温泉(山河の湯)は、天然温泉で、1997年(平成9年)に開業、都内で富士山が見える唯一の露天風呂ですが、残念ながら本年5月12日をもって閉館となりました。

 本マンションは、上記で書いた国分寺崖線上の高台にあります。「二子玉川」駅からは徒歩10分玉川通りを北上し、厚木街道(国道246号線)と合流する大きな道を通って右折したところにあります。勾配は本マンションに近付くにつれて急になりますので、実地を歩いてみることは必須です。

 標高36メートルの丘はその代わり、南向きの眺望を与えてくれます。ハイセンスでナチュラルな時間を過ごせる玉川高島屋S.C.ガーデンアイランドに徒歩3分、ハイクラスなショップが充実する二子玉川の代名詞である玉川高島屋S.C.に徒歩8分、そして再開発地に立地する話題の二子玉川ライズS.C.には徒歩10分の道のりとなります。

 また、
「用賀」駅には徒歩11分です。環八の瀬田交差点を横切る煩わしさはありますが、このルートはほぼフラットですので、通勤通学にはこちらの方がよいかもしれません。本マンションには、「二子玉川」駅にも「用賀」駅にもスムースに行けるよう、ダブルエントランスが設けてあります。

 敷地面積は1,184.91平米とあまり大きくはありません。建築面積は635.36平米で、ウェルカムガーデンが共用施設としてあるようです。白を基調とした外観は洗練されていて、二子玉川のイメージにマッチしています。

 総戸数45戸のうち
事業協力者住戸が10戸を占め、販売住戸は35戸となっています。全戸南西向きで、全戸70平米超、販売住戸35戸中34戸が3LDKと、ファミリー中心の間取りです。配棟との関係から、田の字型間取りが基本となっています。公式HPの70Bの間取りは、角部屋でありながら側面窓が小さいのが少々残念です。

 立地上気になるのは、近くを走る厚木街道(国道246号線)の存在ですが、
厚木街道に直接接しているわけではなさそうなので、影響は減殺されているものと思われます。一方、区立瀬田小学校へは、厚木街道とは反対側に徒歩2分の道のりですので、小学生のいるファミリーには便利です。中学受験に関しては、「二子玉川」駅に日能研、「用賀」駅にSAPIXがありますので、両駅使える本マンションはどちらの塾へも歩いて通塾可能です。

 販売開始予定は来年5月中旬ということですから、ずいぶん先になり、もちろん消費税率8%物件となります。ちなみに竣工は再来年の平成27年6月下旬、入居は平成27年7月下旬の予定です。小学生のいるファミリーでは、1学期が終わった時点でお引越し、ということになると思われます。

 販売価格に関しては、パークホームズ・シリーズですので、何とか抑え目にしてほしい、というのが購入検討者の願いでしょう。同じ瀬田2丁目で2011年に販売開始された『グランスイート瀬田』は、「上野毛」駅徒歩9分の立地で、環八沿いという条件もあって、坪単価239万円〜288万円程度という価格水準でした。本マンションはそのレベルでは収まらないと考えられます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[二子玉川坪単価]×0.975[駅距離補正]=坪単価288万円となりました。仮にその1割増しの価格水準とすると、坪単価317万円程度、専有面積70平米の住戸の価格が約6,700万円程度となります。個人的には、坪単価300万円くらい、6千万円台中盤を少し切る程度が最安値の住戸ではないかと推測します。

 「二子玉川」駅は川沿いの低地なのですが、そこから徒歩10分で行ける高台立地、というのが本マンションの特徴であり、これが高台でも瀬田1丁目の低層住宅街に入ってしまうと望めない眺望付きの高層マンションを実現している、というのが本マンションのセールスポイントだと思われます。過去を見ても瀬田2丁目物件は案外少なく、その意味でも面白い物件かもしれません。

公式ホームページ ⇒パークホームズ二子玉川ヒルトップ

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |