ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋(中古)−築10年・坪268万円の割安感ある2LDK
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★ 京王線「初台」駅より徒歩5分、小田急小田原線「参宮橋」駅より徒歩7分の場所に立地する三田ハウジング旧分譲・勝村建設施工・2005年2月築・地上7階建・総戸数25戸の『ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋』です。

 アドレスは渋谷区代々木4丁目です。代々木は渋谷区北部にあり、歴史的な地名としての代々木とは、旧代々木村一帯のことを指し、東は明治神宮、西は大山町、北は甲州街道、南は富ヶ谷上原に囲まれた地域が該当します。代々木村の名は古く戦国時代の書状にも認められ、江戸時代には大名・旗本の屋敷地がありました。1878年(明治11年)、郡区町村編制法施行により代々木村は南豊島郡に属し、1889年(明治22年)市制町村制の施行により代々木村は幡ヶ谷村と合併、代々幡村となりました。

 1896年(明治29年)、代々幡村は南豊島郡が東多摩郡と合併して誕生した
豊多摩郡に引き継がれ、1915年(大正4年)、代々幡村は町制を施行、1932年(昭和7年)に渋谷町、千駄ヶ谷町と合併して東京市渋谷区(大東京35区のひとつ)となりました。1947年(昭和22年)、東京23区への移行においても区域は変わらず現在に至っています。

 代々木とは、「江戸名所図会」などによると、現在の明治神宮境内の御苑東門(旧井伊家下屋敷)近くに
代々樅の大木があったことに由来します。この木は幕末には品川沖の外国船の偵察に利用されたとも言われており、戦前まで枯れ木として残っていたとされています。

 本マンションの立地する
代々木4丁目は、代々木5丁目とともに、明治神宮や代々木公園に隣接し、西参道小田急線、山手通りに囲まれた町域です。地形は起伏に富んでおり、高台部分を中心に高級住宅街が形成され、各国の大使館も点在しています。

 現在は
暗渠化されていますがここに河骨川(こうほねがわ)という小川が南北を貫き、西原から流れてくる宇田川と代々木八幡付近で、渋谷の宮下公園付近で渋谷川と合流して東京湾に注いでいました。唱歌「春の小川」は、この河骨川を見て作詞されたとされており、記念碑が建てられています。住居表示実施以前には、代々木5丁目の大部分は「代々木山谷町」の町域に含まれていました。

 「初台」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口から南下、初台鈴木ビルの角を左折して、山手通りを横断し、『コスモ参宮橋パークビュー』を左手に見ながらさらに南下して道なりに左折したところに所在します。駅からはほぼフラット歩きやすい道のりです。一方、「参宮橋」駅からは住宅街の中を西へ歩くルートとなります。建物西側が山手通りに接していますので、帰り道は安心な反面、交通音や排気ガスの影響は要チェックです。

 生活利便施設としては、
サンクス代々木初台店が徒歩3分(約320m)、マルマンストア参宮橋店が徒歩4分(約345m)、代々木五郵便局が徒歩4分(約380m)、内籐病院が徒歩4分(約400m)、成城石井東京オペラシティ店が徒歩6分(約525m)と、便利さが実感できるロケーションです。

 グリーンとブラウンの配色による独創的な外観が特徴的で、ノンタッチキーが採用されたオートロックを抜けると鮮やかなステンドグラスが出迎えてくれます。宅配ボックスがあり、留守中も荷物を受け取れます。外廊下ではありますが、脇の植栽がバリケードになっているのでセキュリティ面の安心感を与えます。1階にはペット専用の足洗い場もあります。

 間取りは、
1LDKを中心としたシングル向けのプランを揃えており、フルオートバス、ドラム式洗濯乾燥機、浄水器等、充実した設備を備えたコンパクトで使い勝手の良い住空間です。共用部には防犯カメラも設置され、ゴミ出しは24時間可能です。

 対象住戸は地上7階建て建物の5階に所在する専有面積54.07平米の2LDKです。南東角部屋で、マンション向かいがガソリンスタンドのため、目の前の視界が開け山手通りとそこにかかる歩道橋等、そしてその向こうの街の風景を眺めることができます。

 間取り全体が直角三角形型のユニークな形状をしていますが、LDは影響を受けるものの、2洋室は使いやすい整形です。玄関から入ると左手にトイレ、右手に洗面所と浴室があり、ホールを抜けると10.1帖のLDとなります。キッチンは奥まる形で3.3帖でうまくスペースが取れており、5.9帖と4.8帖の2洋室はリビングインです。

 角部屋ですが、
向きが全て山手通りに面しているために、交通音等は確認が必要です。バルコニーは直角三角形で、別途室外機置き場もあります。収納は小型のウォークインクローゼット、LDと洋室にそれぞれ小型のクローゼットがありますが、全般に容量は少なめです。

 管理費は月13,500円(平米単価250円)、修繕積立金は月10,800円で合計24,300円となります。駐車場は空きがありますが月額35,000円かかります。

 販売価格は直近より下げて4,380万円、坪単価268万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,706万円〜5,006万円『イエシル』では4,705万円『HOME'S不動産アーカイブ』では4,065万円〜4,914万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,684万円、坪単価286万円となり、販売価格は6.5%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,190万円、坪単価317万円との記録が残っています。

 このように、本物件は
若干割安価格で出ていますが、これは一つには同じ間取りで一つ上の6階住戸は4,580万円となっているために、必然的に1櫂上価格から200万円落とさざるを得なかったとの事情も推測されます。クセのある間取りではありますが、立地等含めて気に入ればお得な買い物とも言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:渋谷区代々木4丁目
 交通:「初台」駅徒歩5分
 面積:専有面積54.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋

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| 中古マンション 渋谷区 | 21:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションアクロス代々木(中古)−4,200万円台で買えるDINKS向け都心レジデンス
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★ 小田急小田原線「参宮橋」駅より徒歩3分、都営大江戸線「代々木」駅より徒歩9分、JR山手線「代々木」駅より徒歩10分、京王線「初台」駅より徒歩11分の場所に立地する朝日建物旧分譲・熊谷組施工・1995年10月築・地上7階地下1階建・総戸数41戸の『マンションアクロス代々木』です。

 アドレスは渋谷区代々木3丁目です。代々木は渋谷区北部にあり、歴史的な地名としての代々木とは、旧代々木村一帯のことを指し、東は明治神宮、西は大山町、北は甲州街道、南は富ヶ谷上原に囲まれた地域が該当します。代々木村の名は古く戦国時代の書状にも認められ、江戸時代には大名・旗本の屋敷地がありました。1878年(明治11年)、郡区町村編制法施行により代々木村は南豊島郡に属し、1889年(明治22年)市制町村制の施行により代々木村は幡ヶ谷村と合併、代々幡村となりました。

 1896年(明治29年)、代々幡村は南豊島郡が東多摩郡と合併して誕生した
豊多摩郡に引き継がれ、1915年(大正4年)、代々幡村は町制を施行、1932年(昭和7年)に渋谷町、千駄ヶ谷町と合併して東京市渋谷区(大東京35区のひとつ)となりました。1947年(昭和22年)、東京23区への移行においても区域は変わらず現在に至っています。

 代々木とは、「江戸名所図会」などによると、現在の明治神宮境内の御苑東門(旧井伊家下屋敷)近くに
代々樅の大木があったことに由来します。この木は幕末には品川沖の外国船の偵察に利用されたとも言われており、戦前まで枯れ木として残っていたとされています。

 本マンションの立地する
代々木3丁目は、住宅街が大半を占め、北より、甲州街道沿いには文化服装学院や文化女子大学があります。住居表示実施以前には、町域の大半が「代々木山谷町」でした。

 「参宮橋」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅より北東に進み、参宮橋交差点を渡って首都高速をくぐり、アートネイチャー本社手前を右折して住宅街の中を入った右手に位置します。また、「代々木」駅からは西方に進み(徒歩9〜10分)、「初台」駅からは東に進む(徒歩11分)ルートで、3駅利用可能な立地となっています。なお、「新宿」駅にも徒歩15分程度で、歩けない距離ではありません。

 都心に位置しながら代々木3丁目の落ち着いた住宅街の中にあり、静かな住環境が魅力的です。スーパーはマルマンストア参宮橋店が徒歩7分、コンビニはローソン代々木3丁目店が徒歩3分の距離にあります。神宮の森、代々木公園の広大な緑をすぐ近くに感じ、都心にありながら潤いに囲まれて暮らすことができます。

 本マンションは、
専有面積は30平米台〜60平米台、間取りは1DK〜3LDKシングルからファミリーまで幅広く対応しています。L字型の住棟で、各戸に採光や通風を取り込みやすいよう工夫された住戸配置です。外観はブラウンのタイル貼りで重厚感のある佇まい、各居室にクローゼットなどの収納スペースが用意され、エアコン・ウォシュレット・シャンプードレッサー・BSなどの設備も整っています。共用エントランスにはTVモニター付きオートロックシステムが設置されているので、防犯面においても安心です。

 対象住戸は
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積50.86平米の1LDK+Sです。一歩奥まったアルコーブにより、プライバシー性も確保された玄関(高級感のある300角タイル貼りです。)から天然木の質感のフローリング仕上げである短い廊下を直進すると9.4帖のLDがあり、南東向きバルコニーに面しています。人造大理石カウンター付キッチン2.9帖で、匂いや煙がリビング・ダイニングに広がりにくいクローズ設計です。

 LDに隣接する
主寝室は約6.0帖で、こちらも南東向きバルコニーに面しており、陽当たり良好です。共用廊下側には4.1帖のサービスルームがあり、書斎等としての役割を果たしてくれるでしょう。水廻りは田の字型住戸の典型的な配置で、ユニットバスは、壁・床とも清潔感のある大型タイル貼りです。

 管理費は月11,850円、平米単価233円と、都心マンションとして平均的ですが、築20年を経ていることもあり、修繕積立金は毎月17,090円と、やや高めになっています。仮にフルローンで購入した場合(金利0.725%、融資期間35年)毎月支払いは115,410円で、合計すると毎月支払額は144,350円となります。

 販売価格は4,280万円、坪単価278万円です。『マンションナビ』により対象物件の自動査定を行ったところ、4,220万円(坪単価274万円)〜4,520万円(坪単価294万円)となり、本件提示価格はこのレンジの低位に位置し、リーズナブルな価格水準であることがわかります。

 ちなみに、
本マンションの分譲時の平均坪単価は359万円とされており、対象物件が平均坪単価水準とすると、価格が23%程度、額にして1,240万円程度下落していることになります。この下落幅を月単位に換算すると5.2万円であり、管理費・修繕積立金が当初より同じ額だったとしても、毎月8.1万円で50平米超の代々木立地のマンションに住み続けた計算で、十分お得だったと言えるでしょう。

 そして、今度購入される方も、
立地と築年数に比してリーズナブルな価格で都心の閑静なマンションを手に入れることができ、売主と買主がwin-winの関係にあると言えます。DINKSにも適した住まいで、都会派のご夫婦にぴったりだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:マンションアクロス代々木
 価格:4,280万円 (税込)
 所在:渋谷区代々木3丁目
 交通:「参宮橋」駅徒歩3分
 面積:専有50.86平米

詳細はこちら(ノムコムより)
マンションアクロス代々木

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| 中古マンション 渋谷区 | 20:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンモール道玄坂(中古)−月5万円で渋谷のど真ん中にセカンドハウス
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★ JR山手線「渋谷」駅より徒歩7分の場所に立地する淺沼組施工・1978年9月築・SRC造地上8階建・総戸数156戸の『サンモール道玄坂』です。

 アドレスは渋谷区道玄坂2丁目です。道玄坂は、「渋谷」駅西側の丘陵部に位置する繁華街で、当地域の人口は758人です。地区の大部分を緩やかな傾斜地が占め、おおむね東の渋谷川方向に下る傾向があります。1970年代半ば頃までは多くの民家が店舗などと共に混在る地域でしたが、その後は店舗系の商業地がほとんどを占める反面で近年は業務系のフロアが多くを占めるビルも目立ちます。

 坂下にはターミナルである「渋谷」駅があり、坂の沿道には109など東急系の大型店舗・施設を中心に飲食店や雑居ビル、映画館などが多く立ち並んでいます。通りから文化村通りへつながる道玄坂小路には風俗店や飲食店、交番前交差点から円山町と接してBunkamura方面につながる「ランブリングストリート」沿いにはライブハウスやラブホテルが密集する地域もあり、狭い範囲ながらも多様性のある地域となっています。

 「渋谷」駅から本マンションまでは徒歩7分ですが、同駅1番出口からだと徒歩3分となります。この出口から道玄坂を上り、2つ目の信号を右折、さらにだんだん細くなる道をクランク状に曲がったところに位置します。周辺は少し繁華街の雰囲気があります。「神泉」駅からも徒歩圏です。

 本マンションの
専有面積は10平米台〜70平米台、竣工時の間取りは1R〜3LDK幅広い家族構成やライフスタイルに対応したマンションです。外観は白い吹付けのレトロな雰囲気ですが、清掃や整備が行き届いた共用スペースからは管理体制の良さをうかがうことができます。2003年の大規模修繕工事、2009年のエレベーターのリニューアル工事等により、エントランスやエレベーターホールは改修されています。共用施設としては、メールBOX、専用ゴミ置き場、エレベーター(2基)、入居者限定の貸会議室等があります。

 本マンションの
1階は店舗フロア、2階以上が住戸フロアです。管理人は常駐で、22:00〜6:00の夜間オートロックになっているので防犯面においても安心です。竣工時には、3LDKタイプの住戸以外はバス・トイレに3点式のユニットバスが採用されていましたが、その後に事務所用に改修されたものもあります。

 今回の対象物件には
浴室がなく、どちらかといえば事務所使用の方が向いています。本年6月末に新規リノベーションを完了し、IHコンロや洗面化粧台を新設、ウッドタイル・クッションフロア・壁&天井クロスの貼替、新規照明器具取付け、ウィンドエアコン(1基)設置、ハウスクリーニング等が施されています。

 毎月かかるランニングコストは、
管理費6,200円、修繕積立金6,100円の合計12,300円です。管理費の1平米単価は372円なので、現在の新築マンションよりやや高めといったところです。

 対象住戸は
地上8階建て建物の2階に所在する専有面積16.65平米のワンルームです。大変シンプルな間取りで、玄関を開けると右手がキッチン、そこを通り抜けると広い洋室が広がります。水廻りは玄関左手で、上記のとおり浴槽はありませんクローゼット・靴箱等もついていないため、やはり事務所使用に勝手がよい造りになっています。

 販売価格は1,398万円、坪単価278万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、891万円(坪単価177万円)〜989万円(坪単価196万円)となり、やや割高な印象を受けますが、本マンションはリノベーション等を行った分価格が上乗せされているとも考えられます。

 ちなみに
本物件を賃貸した場合、取れる賃料は、現在同マンションで募集中の賃料設定からみて、月6.5万円程度と想定されます。もし投資用ローンで金利2.975%、融資年限25年借りられるとしても、月額支払いは6.6万円となり、管理費・修繕積立金と併せて毎月1.3万円以上の赤字でペイしません

 ただし、住宅ローンで金利0.775%、融資年限35年借りられるとすれば、毎月支払は3.8万円、管理費・修繕積立金と併せて毎月5万円程度の支払です。渋谷のど真ん中、道玄坂にセカンドハウスを持つというのも悪くないかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:サンモール道玄坂
 価格:1,398万円 (税込)
 所在:渋谷区道玄坂2丁目
 交通:「渋谷」駅徒歩7分
 面積:専有16.65平米

詳細はこちら(ノムコムより)
サンモール道玄坂

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| 中古マンション 渋谷区 | 23:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
Y’s port ワイズポート(中古)−恵比寿駅徒歩5分のハイセンス・コーポラティブ
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★ JR山手線「恵比寿」駅より徒歩5分の場所に立地するフジタ施工・2001年8月築・地上6階建・総戸数17戸のコーポラティブハウス『Y’s port ワイズポート』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿4丁目です。恵比寿の地名は「ヱビスビール」に由来します。1994年、ビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業、街は大きな変貌を遂げました。現在メディアでは、お洒落な街、住みたい街としてもしばしば取り上げられています。

 この周辺は江戸時代には、
下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれる農村で、大名の下屋敷が点在していました。本マンションのある恵比寿4丁目は以前は影丘町という町名で、近代以前は欠塚(かけづか)と呼ばれていた地域でした。

 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩5分です。恵比寿スカイウォークを利用する場合、その出口から恵比寿駅東口交差点へと向かう道を北上し、『パークアクシス恵比寿』を回り込む形で住宅街の中に入り込む先に本マンションが立地します。高台のため坂となりますが、普通に歩けるレベルです。

 あたりは
閑静な高台の住宅街ですが、恵比寿という場所柄から周辺にはおいしい飲食店が多く、スーパーは思ったほど高くない恵比寿三越や成城石井、本屋は有隣堂があります。恵比寿ガーデンプレイスにもごく近い距離で、1周約1キロの早朝のランニングコースとしても使えます。

 面積674.37平米の敷地南北に長い形状で、ここに地上6階建・総戸数17戸のコーポラティブハウス2001年に誕生しました。施工はフジタで、Taka設計室が設計しています。木目素材を多用した外観やコンクリート打ちっ放しの内装など、スタイリッシュで洗練されたデザインが特徴的です。

 エントランスには防犯カメラやオートロックが設置されています。駐車場は一番奥の北側に配置されています。駐車場は現在空有で、この地で月額5千円〜1万円で使えるのはありがたい限りです。来客者用駐車場として予約できる点も長所です。一方、敷地北側は崖となり、従来の擁壁の上に造られています。

 ディンクスやファミリー向けのゆとりある住戸を揃えており、室内は天井の高い開放的な住空間です。ガスシステムキッチン・食器洗浄機・追焚バス・浴室乾燥機・洗浄便座・床暖房(リビングダイニング部分)、間接照明、コンベック、浄水器など充実した設備を揃え、デザイン性だけではなく日々の生活の快適性も追求した造りになっています。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の3階に所在する専有面積76.42平米の1LDK+S(サービスルーム)です。オーナーの注文で造るコーポラティブハウスだけあって、お仕着せではない間取りが特徴です。長いポーチを通ってセンターインの玄関から、右手に12.4帖の縦長LDがあり、これにポーチ・バルコニー部分にはみだす形で6.1帖ものキッチンが連結しています。LD隣接の洋室は逆に3.8帖と小さいのですが、玄関左手の主寝室(サービスルーム)は10.4帖の広さがあり、間仕切りで区画するとともに、2.4帖の大型ウォークインクローゼットを備えています。

 水廻りは玄関正面から右手に配置する理想的な形、収納は上記主寝室以外に3.8帖洋室にも大型クローゼットがあるほか、随所に物入を配置し、収納力は十分ですが、それでも足りない場合には別途トランクルームもあります。壁面はハイセンスな塗り壁仕様です。

 最も特徴的なのは南・西に広く取られたバルコニーで、南西角部屋のため、広く配置された窓とあいまって外と室内の一体感が生まれ、より一層の広がりを感じる空間設計です。

 販売価格は8,880万円、坪単価384万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、8,670万円(坪単価375万円)〜9,070万円(坪単価392万円)となりましたので、販売価格はちょうど相場並みということになります。

 個人的にはコンクリート打ち放しは経年できれいに保てるかどうかが心配なのですが、これもフッ素コーティングやその後の手入れの仕方によるのでしょう。立地は申し分なく、建物はハイセンス、南面バルコニーの眺望もグッド、お値段も適正で、あとは現地・現物を見て気に入るか、間取りがご自身や配偶者、又はご家族の生活様式にフィットするかどうか、だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:Y’s port ワイズポート
 価格:8,880万円 (税込)
 所在:渋谷区恵比寿4丁目
 交通:「恵比寿」駅徒歩5分
 面積:専有76.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
Y’s port ワイズポート

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| 中古マンション 渋谷区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティコート広尾(中古)−正統な地の正統派マンション、23年前と同じ価格
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★ 東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩13分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩14分の場所に立地する三井不動産旧分譲・三井建設施工・1992年9月築・地上4階地下1階建・総戸数36戸の『シティコート広尾』です。

 アドレスは渋谷区広尾3丁目です。もともと広尾は「樋籠」(ひろう)と記され、広大な原野であり、「広尾原」とも呼ばれました。現在の港区と渋谷区に跨る広域地名で、江戸時代初期までは下渋谷村の一部でした。今では広尾2丁目や広尾3丁目の高台などは、東京都内を代表する高級住宅街のひとつです。

 本マンションは
高級住宅街とされる広尾3丁目に立地します。ちなみに広尾3丁目は、「東京土地のグランプリ2012-2013」では渋谷区内で16位にランクされています。近隣には、広尾ヒルトップガーデンズ、クラッシィハウス広尾フィリオーレ、広尾シダーコート、チェルシーガーデンなど、有名なマンションが立ち並び、本マンションもその一つとして数えられています。

 「広尾」駅から本マンションまでは徒歩13分です。同駅2番出口から広尾橋交差点を右折し、聖心女子大の南側・西側道路をぐるりと回る形で北上し、日本赤十字医療センターの角を左折した突き当たりに位置します。「恵比寿」駅からは徒歩14分、同駅の高架下を抜けて駒沢通り明治通りの交わる渋谷橋へ向かい、明治通りから行けばお洒落なお店が並び、整備された歩道には緑豊かな木々も立ち並んでお散歩気分で歩くことができ、明治通りから少し外れ、大使館などが建ち並ぶ閑静な住宅街へと入っていくルートです。

 広尾3丁目の閑静な住宅街に佇むマンションで、地図で見ると中庭を囲ったほぼ正方形の端正な姿をしています。厳しい規制に守られた第1種低層住居専用地域に立地しており、落ち着いた住環境です。また、広尾・恵比寿・表参道の中心に建ち、様々なエリアへのアクセスが可能になっています。

 三井不動産旧分譲で、ワイドに広がる低層で重厚感ある外観邸宅の雰囲気を纏い、十分な存在感があります。2LDKや3LDKなどゆったりとした住戸を揃えており、ファミリーや外国人にも最適駐車場も空きがあります。住戸ごとに左右に分かれたエントランスは、どちらも綺麗に清掃され管理体制の良さが伺えます。オートロックでお子様がいる方にも安心です。

 外廊下ですがマンションを囲むたくさんの植栽が外部からの視線を感じさせません。1階部分には専用使用権付きのトランクルームがあるので、アウトドア好きの方もしまい場所に困ることはないでしょう。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の4階に所在する401号室、専有面積67.29平米の2LDKです。最上階・南西角住戸で、本年4月に内装リフォーム済み(カウンターキッチン交換、洗面化粧台交換、ウォッシュレットトイレ交換、ユニットバス交換、給湯器交換、全室天井・壁クロス張替、カーペット張替、照明器具交換、建具交換、下駄箱交換、ハウスクリーニング実施)です。

 廊下との段差が少ない玄関は石貼りでラグジュアリー感があります。大容量のシューズボックスは天井まで高さがあり、扉裏が傘立てになっています。廊下や部屋にはカーペットが敷かれ足音が響かず静かです。廊下右手は二面採光の明るい約8.8帖の洋室で、出窓がありますので、趣味のもの置いたりすることもできます。この洋室には大容量のウォークインクローゼットが備え付けられ、ハンガーラックをコの字に設置、照明付きなので中に入ってもどこに何をしまったか分かりやすいです。

 タンクレスでスッキリとしたトイレは小さな手洗い場付き、足元のキャビネットは座ったままでも手が届きます。脱衣スペースが縦長に広く取られた洗面所には洗濯機置場と収納が並び、洗濯用品やリネン類のしまい場所にも困りません。光沢感あるカウンター付きの洗面台4面鏡で、ライン状に入った照明がどこに立っても影を出来にくくしてくれます。バスルームは一面が木目調のパネルになっており、大きなシャワーヘッドは上下好きな位置に止めることができ、家族みんなに使いやすい工夫がされています。

 約11帖のLD折上げ天井で開放感があり、優しい色合いのクロスでまとまっています。ワークトップがL字になった3.5帖のキッチンは、足元が石貼りなので掃除が簡単キャビネットは引出しと、ワゴンのように取り出せるものがあります。なお、キッチン近くにも小さめのバルコニーがあり、樹木がかかっているので、落ち葉のケアは必要でしょう。

 リビングと
スライドドアで仕切られた洋室は約4.5帖です。クローゼット真ん中に支えが付いて、コートのような重い洋服をたくさん掛けても安心です。リビングと繋がるバルコニーは南向きで陽当たり良好です。横幅が小さい分、奥行に余裕があるので洗濯物を干すのも広々としています。周りに高い建物がなく、見晴らしの良い景色とマンション周りの爽やかな緑が見られ、また、騒音が少なく窓を開けていても心地よく過ごせます。

 販売価格は7,780万円、坪単価382万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、6,560万円(坪単価322万円)〜6,960万円(坪単価342万円)となり、高めの印象です。リフォームに標準相場との差分である1千万円分の価値があるかどうかが判断のポイントでしょう。

 なお、
管理費は月額24,630円で、平米当たり単価366円です。トランクルーム使用料は月額920円安いので、これと考え合わせればまずまずの管理費と言えます。修繕積立金は月額13,860円で、月額合計は39,410円となります。

 広尾3丁目アドレスという正統な地の正統派マンションで、最近はこのようなマンションが少なくりました。実は23年前の本マンションの分譲時の坪単価は389万円と、本物件の提示価格とほとんど変わらない価格水準でした。優等立地の優れたマンション価格が維持されることを証明しているとも言えます。

 種別:中古マンション
 名称:シティコート広尾
 価格:7,780万円 (税込)
 所在:渋谷区広尾3丁目
 交通:「広尾」駅徒歩13分
 面積:専有67.29平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シティコート広尾

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| 中古マンション 渋谷区 | 08:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
西原パークマンション(中古)−外国人セレブのように住む広々低層ヴィンテージ
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★ 東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅より徒歩5分の場所に立地する三井不動産旧分譲・三井建設施工・1987年4月築・地上6階地下1階建・総戸数14戸の『西原パークマンション』です。

 アドレスは渋谷区西原3丁目です。西原は、渋谷区北西部に位置し、旧代々木村字西原が現在の西原1丁目から3丁目になったと考えられます。地形は起伏に富んでおり、坂が多くなっています。町域北部は甲州街道を境に渋谷区本町に接し、北東部は渋谷区幡ヶ谷に、南西部は渋谷区大山町に、南部は小田急小田原線の線路を境に渋谷区上原に、東部は渋谷区初台元代々木町にそれぞれ接しています。2010年7月31日現在の住民基本台帳による西原の人口は 10,020人となっています。

 「代々木上原」駅より本マンションまでは徒歩5分の道のりです。同駅西口から北北西の方向に進み、西原3丁目の高級マンションの多い住宅街の中を進んでいきます。西原は邸宅街として知られていますが、その閑静な住宅街に立地し、バブル期に建設されたグレーを基調としたタイル貼りの重厚感は、西原の地にふさわしい外観を呈しています。各住戸とも、外国人やファミリー向けにゆったりとした開放感あるルームプランを採用しています。

 少し歩けば
商店街があり、アコルデ代々木上原や小田急OX、ツタヤ、スターバックスコーヒーなどが点在し、買物、生活に便利な住環境です。西原小学校へは徒歩4分となります。このほか、本マンションの東方面には高速道路の初台南インターがあり、車を使っての都心へのアクセスも良好です。また、渋谷区スポーツセンターも近くにあり、渋谷区立西原図書館も徒歩圏内です。

 距離のある
エントランスアプローチは美しいタイル貼りで、管理人常駐のフロントサービス高級石でデザインされ、深々と腰を下ろせるTVスペースも準備されたエントランスラウンジなど格のある雰囲気を漂わせています。内廊下デザインで、住戸はホワイトカラーを意識した内装です。各住戸には窓部分にカウンター、また、小物を収納できるが設置され、広々としたウォークインクローゼットがあり、ケーブルテレビの視聴やインターネット環境も整っています。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の4階に所在する専有面積104.59平米の3LDKです。玄関からホールを抜けると広い独立型キッチンがあるという造りでわくわくさせられます。玄関右手には大きなスクエア型のリビングカウンター付で配置されます。玄関左手が居室部分で、PP(パブリック・プライベート)分離が明確であり、この点も外国人仕様なのでしょう。

 居室部分は
洋室が2つと主寝室からなり、奥まった主寝室の向かいが洗面所と浴室になります。トイレは西洋風に浴室内に設けられているため、入浴にはやや不便ですが、トイレは玄関左手にも立派な手洗い台とともに配置されています。バルコニーは南側に広く取られ、収納はいたるところにあって豊富です。

 管理費は月額57,500円、平米単価550円と高額です。修繕積立金が月額16,420円ですから、月額合計で73,920円となります。駐車場は空きがあり、月額37,000円と、相場としては標準的です。

 販売価格は8,980万円、坪単価284万円です。『マンションナビ』において対象住戸の自動査定を行ったところ、8,430万円(坪単価266万円)〜8,830万円(坪単価279万円)となりました。提示価格はこれより少し高いのですが、最近はこの自動査定を大きく超える販売価格が多いだけに、良心的な価格水準とも言えます。

 今や
新築の都心マンションは坪単価600万円に達しており、本マンションと同じ価格で購入できる広さは下手をすると50平米に満たなくなります。しかも設備はせせこましく、まさにうさぎ小屋に近くなっています。そんな新築マンションのモデルルームに訪れた後に本物件を見学したら、その広さにびっくりすることでしょう。

 たとえ
新しくなくても、耐震基準は満たしていますし、外国人セレブの気分で優雅な代々木上原ライフを送るのは悪くない人生の選択肢だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:西原パークマンション
 価格:8,980万円 (税込)
 所在:渋谷区西原3丁目
 交通:「代々木上原」駅徒歩5分
 面積:専有104.59平米

詳細はこちら(ノムコムより)
西原パークマンション

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| 中古マンション 渋谷区 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス代官山(中古)−はね上がる代官山の中古マンション価格
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★ 東急東横線「代官山」駅より徒歩4分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩8分、同線「渋谷」駅より徒歩14分、東急東横線「中目黒」駅より徒歩12分の場所に立地する2013年2月築・三菱地所レジデンス旧分譲・大豊建設施工・地上7階地下1階建・総戸数29戸の『ザ・パークハウス代官山』です。

 アドレスは渋谷区代官山町です。代官山町渋谷区南西部に位置し、北で渋谷、東から南にかけて恵比寿西、西で猿楽町と隣接しています。住宅地のほか、ブティック、洋菓子店、レストラン、カフェなどの商業施設も多く見られます。東急東横線「代官山」駅があり、同駅北側には1996年(平成8年)まで、全部で36棟の同潤会代官山アパートメントがありましたが、これらは再開発によって取り壊され、2000年(平成12年)に複合施設「代官山アドレス」として開業しました。同施設にあるタワーマンション『代官山アドレス ザ・タワー』は付近唯一の超高層建築としてランドマークとなっています。
 
 このエリアが現在のような
瀟洒な雰囲気の街並へと変貌し始めたのは1980年代後半より起こったバブル景気の末期からで、それ以前は独特のやや鄙びた街並でした。同潤会代官山アパート跡地の開発が終了した2000年以降は原宿・表参道エリアと並ぶ高感度なファッションタウンとして広く認知され、その地位を不動の物にしています。

 江戸時代に小名として「代官山」という地名が登場しています。代官の屋敷があったからという説や、代官が管理する山林があったからとする説がありますが、由来を示す資料は残っていません。関東大震災後の住宅欠乏を緩和するために同潤会が発足し、代官山アパート(旧称・渋谷アパート)が建った昭和初期は辺り一面雑木林で、闇夜に梟が鳴くような寂しく鄙びた地域でした。1970年(昭和45年)に住居表示が実施され、金王八幡宮を由来とする八幡通が代官山町、猿楽町に分合されています。

 「代官山」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅から代官山アドレス方向への歩道橋を渡り、代官山アドレスの東側をめぐるように回って左折した場所に立地します。このほかにも、徒歩圏内に「恵比寿」駅、「渋谷」駅、「中目黒」駅という人気駅を擁し、4駅利用可能な立地となっています。

 周辺にはお洒落な店がいっぱいなのですが、
ショッピングセンターとしては、「ラ・フェンテ代官山」と「代官山アドレス・ディセ」が徒歩3分、「代官山ラヴェリア」が徒歩4分スーパーについては、「代官山ピーコック」が徒歩3分、「EATALY代官山店」が徒歩4分、「マルエツプチ渋谷鶯谷町店」が徒歩6分コンビニについては、「ナチュラルローソン渋谷代官山店」と「セブンイレブン渋谷代官山店」が徒歩2分、「サンクス渋谷代官山店」が徒歩3分となります。

 また、
「代官山T−SITE」まで徒歩約5分と魅力的で、保育園・子育て支援センター・小学校も周辺にあります。「代官山」駅再開発の「ログロード代官山」まで徒歩1分など、今後の再開発が楽しみなエリアでもあります。

 敷地面積679.59平米、地上7階建ての本マンションの外観は端正で、壁面緑化によるエントランスが洗練された建物の印象を与えます。自室までのアプローチには絨毯張りの内廊下を採用し、ホテルライクで高級感のある空間を演出しています。浄水器、ディスポーザー、食洗機、オートバス、床暖房など分譲マンションならではの高品質な室内設備が日々の生活を快適なものにしてくれます。

 管理費は毎月21,410円で、平米単価337円は小規模マンションとしてはやや高めです。このほか修繕積立金が毎月6,360円、インターネット利用料が毎月1,674円、共視聴設備利用料毎月648円で、毎月支払額合計が30,092円となります。
 
 対象住戸は
地上7階建て建物の6階に所在する専有面積63.53平米の2LDK、北・西の角部屋です。玄関からホールがL字状に曲がり、玄関から居室の中が見通せないよう配慮されています。2面に窓があって明るく開放的なLD整形の12.5帖、その先にリビングインの2洋室があり、それぞれ6.3帖と4.5帖の広さを確保しています。

 キッチンは独立型で3.4帖水廻りは玄関付近に固められ、浴室は1418サイズでミストサウナ付きです。なお、浴室とトイレには窓が付いています。形の良い居室が並びますが、収納は少なめです。室内最高天井高は約2.57メートルのゆったりした居室空間となります。

 これらのほか、室内設備としては、
TES式温水床暖房(リビング・ダイニング)、ガラストップ3口コンロ(キッチン)、ビルトイン浄水器(キッチン)、食器洗浄乾燥機(キッチン)、ディスポーザー(キッチン)が付き、派手さはないものの利便性の高い設備を備えています。

 販売価格は9,880万円、坪単価514万円です。『住まいサーフィン』によれば、過去2件の本マンションの中古物件の平均坪単価は433万円だったとのことです。また、『マンションエンジン』によれば、本マンションの分譲時の平均坪単価は409万円台でした。

 対象住戸は高層階に所在していますので、上記の分譲時の平均坪単価よりは高いのでしょうが、それでも分譲時より1割以上は高い価格となっていると思われます。これはやはり、平均坪単価602万円台で販売されている「代官山」駅徒歩1分の『THE CONOE〈代官山〉』の影響が大きいと推測されます。

 本マンションは
築2年3ヶ月の物件であり、『THE CONOE〈代官山〉』を基準として坪単価を試算すると、602万円(基準マンション坪単価)×0.869(築年数補正)×0.975(駅距離補正)=坪単価510万円となり、ほぼ適正であるとの結果になります。専有面積60平米台で1億円以内で収めている点も価格を見やすくしており、引き続き注目の物件となることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ザ・パークハウス代官山
 価格:9,880万円 (税込)
 所在:渋谷区代官山町
 交通:「代官山」駅徒歩4分
 面積:専有63.53平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・パークハウス代官山

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| 中古マンション 渋谷区 | 21:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
エクセレントシティ恵比寿(中古)−築浅坪350万円台で広尾・恵比寿に隠れ家を
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩7分、JR山手線・埼京線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩12分の場所に立地する2010年11月築・新日本建設旧分譲&施工・地上6階建・総戸数25戸の『エクセレントシティ恵比寿』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿2丁目です。恵比寿の地名は「ヱビスビール」に由来します。1994年、ビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業、街は大きな変貌を遂げました。現在メディアでは、お洒落な街、住みたい街としてもしばしば取り上げられています。

 この周辺は江戸時代には、
下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれる農村で、大名の下屋敷が点在していました。

 本マンションの立地する
恵比寿2丁目の旧町名は新橋町および豊沢(とよさわ)町で、旧地名は町会名として残っており(豊沢町会)、また、恵比寿2丁目交差点を頂上とする坂を「伊達坂」と呼び、恵比寿2丁目交差点の別称は「伊達坂上」と、この地に宇和島藩(伊達家)の下屋敷があったことに由来する地名がみられます。また、児童遊園名、マンション名やビル名などに伊達町、豊沢町の名を散見することができます。

 「広尾」駅から本マンションまでは徒歩7分、同駅2番出口から広尾橋交差点を右折し、広尾散歩通りの商店街の中を道なりに左折して南下、広尾五丁目交差点から渋谷川を渡ってすぐの曲がり角を右折した右手に所在します。「恵比寿」駅からも徒歩12分と、十分に徒歩圏で、利便性に優れています。

 明治通りから一本中に入った立地で、落ち着いた住環境です。敷地面積は382.69m2で、総戸数25戸駐車場もない小規模マンションですが、白基調のタイルコバルトブルーのバルコニーパネルによる外観がスタイリッシュな印象を与えます。エントランス周辺には植え込みが豊かで、よい雰囲気です。

 間取りはワンルーム〜2LDK、専有面積は23m2〜45m2台と、シングルやDINKSに適した6階建て物件です。各住戸ともコンパクトな作りながらも、ガスシステムキッチン・追焚バス・浴室乾燥機・洗浄便座など充実した設備を備え、機能的な住空間となっています。カメラ付きオートロック、24時間セキュリティシステムの導入など防犯面にも配慮がなされています。

 スーパー等は、「広尾」駅周辺の
広尾プラザ高級輸入食材店・明治屋「恵比寿」駅ビル・アトレ内の成城石井、近くにローソン、セブンイレブンなどあり、広尾散歩通りには、ぱぱす(ドラッグストア)や、銀行ATM、スターバックス、ケンタッキー、神戸屋パンなどがあります。恵比寿ガーデンプレイス三越は、動く歩道を使ってアプローチできます。緑と水が豊かな有栖川宮記念公園もあり、公園内の階段を登りきったところには、静寂に包まれた中央図書館もあります。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の4階に所在する専有面積30.31平米の1LDKです。北・東角部屋風通し良好です。玄関から小さなホールを通ると、キッチンを壁付けしたLDKがあり、その一角を区切る形で寝室が配置されています。玄関右手に洗面所があり、その奥が1216サイズの浴室です。リビングや浴室には朝日が差し込み、快適に一日を始めることができます。

 間取りの
出っ張りを利用してデスクと棚が備え付けられ、寝室にはワイドな収納が付いています。トイレはタンクレスカウンター付きです。リビングには室内干しも備わっていて、シングルにはぴったりのお部屋と言えます。管理費は1平米単価468円と高めで月14,200円、修繕積立金は月3,100円です。

 販売価格は3,280万円、坪単価358万円です。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行うと、2,730万円(坪単価298万円)〜2,930万円(坪単価320万円)となりますので、標準相場よりは高めの印象です。1階住戸ではありますが、2013年には専有面積45平米の住戸が当初3,700万円、その後200万円下がって3,500万円(坪単価257万円)となった記録もあります。

 しかし、『住まいサーフィン』によれば、本マンションの
分譲時の平均坪単価は364万円となっています。また、現在の相場では、「広尾」駅・「恵比寿」駅利用の築5年目のマンションこの価格水準で出てくるのは珍しく、実際にサイトランキングでもかなり注目を集めています。

 私も
通勤途上となるため、つい「ここに隠れ家を持てたら」と思わず夢想してしまいました。川沿い低地ではありますが、角部屋としての条件もよく、早期に売れてゆくものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:エクセレントシティ恵比寿
 価格:3,280万円 (税込)
 所在:渋谷区恵比寿2丁目
 交通:「広尾」駅徒歩7分
 面積:専有30.31平米

詳細はこちら(ノムコムより)
エクセレントシティ恵比寿 

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| 中古マンション 渋谷区 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
富ヶ谷パークガーデン(中古)−代々木公園近く、適正価格の最上階・南東角部屋
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★ 東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩9分、小田急小田原線「代々木八幡」駅より徒歩9分の場所に立地するサン建設旧分譲&施工・地上4階建・総戸数16戸・2003年5月築の『富ヶ谷パークガーデン』です。

 アドレスは渋谷区富ヶ谷2丁目です。富ヶ谷は、渋谷区中西部に位置し、本マンションのある富ヶ谷2丁目は、井ノ頭通りが北端で、井ノ頭通りで渋谷区上原に接し、南部は目黒区駒場に、東部は、代々木公園に接しています。山手通り井ノ頭通りの交差点の名称は、「富ヶ谷交差点」となります。

 富ヶ谷2丁目は概ね住宅地で、北部から南部にかけて上り坂となっています。戸建住宅が多いのですが、アパートやマンションが点在し、東海大学代々木校舎があります。地形的には、渋谷の街の上流に位置し、宇田川と河骨川(ともに暗渠)の2つの谷が合流する地点となっており、富ヶ谷の名前はこの谷に由来します。約10万年前まではこの富ヶ谷付近に海水面があったのだそうです。

 「代々木公園」駅から本マンションまでは徒歩9分です。駅ホームからはずいぶん歩く同駅1番出口より南西に進んで、富ヶ谷交差点山手通りを横断し、山手通りを南下してメゾンクレールの角を南西方向に歩いた右手に立地します。僅かながら上るルートですが気になるほどではありません。また、「渋谷」駅へのバス亭(東急バスやハチ公バス)がすぐそばなのも嬉しいポイントです。

 辺りは住宅街で、山手通りから1本中に入った大変静かな住環境です。建物高さや用途に制限のある「第二種低層住居専用地域」に位置することにより、静かで整った外観の街並みが形成されています。セブンイレブン、24時間スーパーが近くにあり、普段のお買い物も便利です。

 専有面積は30崑罅50崑罅間取りは1K・1DK・1LDKでシングルやDINKS向けの4階建てマンションです。外観はライトベージュのタイル貼り明るくナチュラルな印象で、全住戸角部屋につき、開口部が多く採光は十分内廊下仕様で1フロアには4世帯のみと、世帯数が少なく、落ち着いた雰囲気を出しています。

 共用エントランスはオートロック式で防犯面に配慮がなされ、不在時に重宝する宅配ロッカーも設置されています。また、飼育細則によりペットと暮らすことも可能です。室内にクローゼットやシューズボックスなどの収納スペースがあるほか、地下には世帯ごとに全戸分のトランクルームが設けられていますので、アウトドア用品などの収納に便利でしょう。なお、1Kタイプの住戸もバス・トイレはそれぞれ独立しています。

 対象住戸は、地上4階建て建物の4階に所在する専有面積51.54平米の1LDKです。最上階・南東角部屋という恵まれた条件で、日照・通風良好、また、前面は低層の建物のため眺望も良好です。玄関はサイドから入り、廊下が短いため、有効面積が広くなっています。

 LDKは14帖、キッチンは使いやすいU字型で、窓も付いています。LDKはバルコニーには面していませんが、東側に窓があるため、明るさは十分でしょう。洋室は8.2帖もあり、大型収納が付いています。浴室・トイレなど水廻りはLDKからの出入りとなります。下足入れや玄関横の収納もあります。全体としてシンプルな間取りですが、それゆえの潔さを感じます。管理費は月額21,600円、修繕積立金は月額14,340円、インターネット使用料は月額3,218円合計39,158円管理費単価は平米当たり419円と高めなのは留意点です。

 販売価格は4,380万円、坪単価281万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、4,200万円(坪単価269万円)〜4,500万円(坪単価289万円)となり、販売価格はこのレンジ内の中央辺りとなっていますので、適正な価格水準と言うことができるでしょう。なお、本マンションの分譲時坪単価は平均で264万円という記録があり、対象住戸は最上階ですから、ほぼ分譲時と変わらない価格で売却できている計算となります。

 一方、購入者側にとっても、
新築物件価格が高騰する中で、築11年程度の人気エリア物件がこの価格帯で入手できるのはありがたいことです。ランニング経費の高さは少し気になりますが、ゆったりとした間取りに日照・通風・眺望良好でストレスを感じない快適な住戸と言うことができます。休日には代々木公園や渋谷も散策することができ、(金銭的に余裕のある)シングルや若いカップルにぴったりの物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:富ヶ谷パークガーデン
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:渋谷区富ヶ谷2丁目
 交通:「代々木公園」駅徒歩9分
 面積:専有51.54平米

詳細はこちら(ノムコムより)
富ヶ谷パークガーデン

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| 中古マンション 渋谷区 | 21:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティホームズ恵比寿(中古)−「恵比寿」駅徒歩2分、「代官山」駅徒歩5分の立地一点買い
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★ 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩2分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩3分の場所に立地する藤和不動産旧分譲・フジタ施工・地上9階建・総戸数31戸・1996年11月築の『シティホームズ恵比寿』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿西1丁目です。恵比寿西は、渋谷区・渋谷地域の南部に位置します。町域の南は恵比寿南と東京都道416号古川橋二子玉川線(駒沢通り)を境に接しています。西は猿楽町に接し、槍ヶ崎交差点では駒沢通りと旧山手通りが合流する地点となります。槍ヶ崎交差点のすぐ西は目黒区となりますが、恵比寿西とは直に接していません。

 南東側には
「恵比寿」駅と、西部には「代官山」駅が接する場所で、住宅や店舗などがあります。1960年(昭和35年)、それまでの渋谷区下通4丁目・同5丁目・公会堂通・長谷戸町・衆楽町・代官山町などから成立しました。

 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩2分という至近距離です。同駅3番出口から出て駒沢通りを横断し、そのまま北西方向に進んで2つ目の曲がり角を左折した右手に本物件が所在します。周囲はビル群で、敷地に接する道路もそれほど広くないので、閑静さが保たれているものと思われます。

 本マンションは
藤和不動産が旧売主ですが、藤和不動産は2001年に「恵比寿」駅徒歩7分の場所に『藤和シティホームズ恵比寿』(総戸数62戸)を分譲しています。本物件とマンション名がだぶり、かつ、同じ売主なので混同しやすいです。

 本物件の
最大のセールスポイントは人気地における交通利便性です。上記の「恵比寿」駅徒歩2分以外に「代官山」駅にも徒歩5分の距離ですので、憧れの2大ブランド駅に徒歩5分圏内という申し分ないロケーションです。同駅からは、『ブリリア代官山プレステージ』の前を通って右折後下っていくルートとなります。

 敷地面積は362.36平米、総戸数31戸という小ぶりのマンションです。外観はベージュ基調で落ち着きと安らぎを感じさせる色合いです。鉄扉の付いたエントランスは両側を植栽が飾り、管理のよさをうかがわせます。オートロックもついてセキュリティに配慮されています。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の5階に所在する専有面積24.8平米の1Kです。一言で言ってしまえば投資用マンションによくあるタイプの間取りで、玄関から入るとそこは洋室への廊下兼2帖のキッチンとなります。洋室は7.2帖で、専有面積に対する広さとしては標準的です。水廻りは2帖キッチン(2口コンロ)から入るトイレ(ウォシュレット付)及びバスルームで、独立洗面台はなく、洗面はバスルーム兼用かキッチンの水道を使用することとなります。

 収納は
洋室にクローゼットが付いており、この大きさも標準的です。南向きですので、日照条件はよく、明るい室内となっています。管理費は月額9,200円(平米当たり370円)と高め、修繕積立金は月額5,810円で、合計月15,010円です。駐車場は設置されていない模様です。

 販売価格は2,780万円、坪単価371万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、455万円[代官山坪単価]×1.041[駅距離補正]×0.590[築年数等中古補正]×1.047[地価上昇補正]=坪単価293万円となりました。また、『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、2,040万円(坪単価272万円)〜2,240万円(坪単価299万円)となっています。

 したがって、
今回の売出価格は高めであるとの評価ですが、それでも捨てがたい立地の良さで、グロスは小さいので、数百万円の高さなら目をつぶって買う、という選択肢もあるかもしれません。賃貸に出せば、利回りは低いものの、需要がないはずはなく、都心の安心資産としての役目も果たしてくれることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シティホームズ恵比寿
 価格:2,780万円 (税込)
 所在:渋谷区恵比寿西
 交通:「恵比寿」駅徒歩2分
 面積:専有24.8平米
 
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| 中古マンション 渋谷区 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |