パークシティ武蔵小山 ザ タワー(新築)−駅徒歩1分、再開発、タワマンの売れ筋ど真ん中

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★ 東急目黒線「武蔵小山」駅より徒歩1分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&旭化成不動産レジデンス分譲・鹿島建設施工・地上41階地下2階建・総戸数628戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)598戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数491戸(高層棟))の『パークシティ武蔵小山 ザ タワー』です。

 アドレスは品川区小山3丁目です。小山は、北で小山台、北東で西五反田、東から南にかけて荏原、南西で目黒区洗足・原町、西で目黒区目黒本町と隣接しています。全体的に台地になっており、5丁目と6丁目の境を立会川が流れています。
 
 東急目黒線(旧目蒲線)と中原街道に挟まれた「不動前」駅から「武蔵小山」駅・「西小山」駅・「洗足」駅に至る細長い町です。7丁目は田園都市(企業)(現在の東急)が分譲した洗足田園都市の一部で、戦前からの高級住宅街です。一方、立会川沿いにはかって西小山三業地(昭和3年許可同4年開業 戦後は赤線指定)があり栄えたこともありました。3丁目には都内最長のアーケードを持つ武蔵小山商店街(パルム)があります。

 小山という地名は、寛永2年(1625年)、江戸幕府から出された朱印状に「小山村」とあるのが初見とされています。地内の鎮守小山八幡神社が小高い山になっていたことから小山と呼ばれるようになったという説が有力です。明治期に入り、東京府荏原郡小山村となりますが、1889年(明治22年)の町村制施行により、付近の中延村、戸越村と合併して成立した平塚村の大字名となりました。現在の小山1丁目から7丁目は、平塚村大字小山、荏原町大字小山を経て荏原区小山町となった一部です。

 武蔵小山は、取り澄ました雰囲気が多い東急目黒線沿線の中でも親しみやすさを持った活気のある街です。かといって下町的な雰囲気が支配的でもなく、品の良さも程良く有していて暮らしやすい街になっています。また、「武蔵小山」駅から北側には広大な林試の森が広がり、自然にも親しむことができます。

 女性には学芸大学エリアが人気ですが、生活のしやすさから言えば武蔵小山エリアに軍配が上がり、この界隈もOLの方々が多く住んでいます。この武蔵小山の魅力の大きな部分を占めるのが上記の
「武蔵小山商店街(パルム)」で、本マンションと同じ町内にあります。

 「日本一、感じのいいタワマンへ」−これが本マンションのコンセプトで、武蔵小山の街の雰囲気からすれば納得できるキャッチフレーズです。「武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業」の一環として建設されるものであり、市街地再開発事業の完成予定は、オリンピックイヤーでもある2020年度となっています。

 「武蔵小山」駅徒歩1分でありながら、同駅が地下化されているため、電車音が抑えられています。同駅出口と本マンション、商業施設の間には広場空間が設けられ、広場と駅との間は歩行者優先道路となります。路地のような歩行者通路もあり、3階には屋上庭園をしつらえ、広場を囲むように40以上の店舗を計画するなど、住む楽しさが実感できるプロジェクトです。

 最近はむしろ珍しくなった
アースカラーの外観が、やはり武蔵小山の街にはよく似合います。街を見下ろすのではなく、街と同じ目線で生きるタワーとして、洗練と親しみやすさ、開放感と上質感が同時に実現できる建物デザインとなっています。直接基礎×免震工法の組み合わせで地震にも安心です。

 専有面積は37.69平米〜122.11平米、間取り1LDK〜3LDKで、単身者層からファミリーまで、幅広い層をターゲットにしています。本年10月下旬より販売予定で、販売価格は未定ですが、現在「武蔵小山」駅徒歩7分で分譲中の『インプレストコア武蔵小山』の平均坪単価が400万円台とされているだけに、少なくとも平均坪単価450万円は超えるのだろうと思われます。

 「ムサコ」といえば、武蔵小山か武蔵小杉か、いや武蔵小金井か、といった議論がありますが、昔からの住み心地の良さからはやはり武蔵小山に軍配が上がります。駅近・タワマン・再開発といった「売れる要素」が満載で、かつ、住んでも便利で楽しい本マンションは、今年注目のタワマンの一つであることは間違いありません。

公式ホームページ ⇒パークシティ武蔵小山 ザ タワー

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| 新築マンション 品川区 | 20:17 | comments(2) | trackbacks(0) |
シティタワー大井町(新築)−坪420万〜450万が噂される注目タワー

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★ JR京浜東北線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅より徒歩4分、東急大井町線「大井町」駅より徒歩6分、同線「下神明」駅より徒歩7分、JR横須賀線「西大井」駅より徒歩12分の場所に立地する住友不動産分譲、西松建設施工、地上29階地下1階建・総戸数629戸(非分譲住戸153戸含む)の『シティタワー大井町』です。

 アドレスは品川区大井1丁目です。大井は品川区の南東部に位置し、町域北辺は東京都道420号鮫洲大山線を境に広町に、東部はJR東海道本線などの線路を境に東大井・南大井に、南部は大田区山王に、西部は西大井に、北西部は立会道路を境に品川区二葉に接しています。

 町域東部を南北に東京都道421号東品川下丸子線(池上通り)が通っているほか、地域内に光学通り(西大井にあるニコンに由来)、滝王子通りが通っています。大井1丁目の北東端に「大井町」駅があり、駅前にビルや商店などが多く集まり、駅周辺は品川区でも有数の規模の商業地となっています。他に池上通り沿いに商店などが見られるほかは、住宅地となっています。

 延喜式に東海道の宿駅名として見え、和名類聚抄では荏原郡内に駅家郷が存在し、当地に比定され、鎌倉時代には紀実春が土着して大井氏を名乗り、大井郷と呼ばれました。江戸時代には鈴ヶ森刑場(南大井)が置かれました。1889年(明治22年)村制を施行、1908年(明治41年)に町制を施行して大井町となり、これが駅名に残ります。

 1932年(昭和7年)東京市に編入され品川区の一部となり、大井は一帯の町名の冠称となりました。1939年(昭和14年)沿岸が埋め立てられ、戦後、大井競馬場(勝島)や大井埠頭(八潮)が整備されました。1964年(昭和39年)住居表示により大井・南大井・東大井・西大井が成立しました。

 地名は、字義通り井戸に関係するともいわれますが、定かではありません。光福寺には由来とされる井戸が伝えられ、新編武蔵風土記稿は了海が1201年(建仁元年)出生時に湧き出て産湯に使われたものとしますが、大井という地名は延喜式が成立した10世紀に存在しています。


 「大井町」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅西側から「アワーズイン阪急ツイン館」を過ぎて左に道を進み、「ホテルルートイン品川大井町」を越えて右手に所在します。

 大井町は品川区の中心部に位置し、区役所など公益・公共施設が揃い、行政的にも品川区の中心的役割を担っています。さらに、複数の路線が乗り入れる「大井町」駅はアクセスの要でもあり、同駅徒歩4分は希少です。「大井町」駅前には、新たなランドマークともいえる大型商業施設「阪急大井町ガーデン」をはじめ、「アトレ大井町(徒歩4分)」「イトーヨーカドー(徒歩4分)」「ヤマダ電機(徒歩5分)」などが集結しています。

 本事業は、住宅・商業一体の大規模複合再開発プロジェクトである
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」(完成予定時期:2019年8月下旬)の一環であり、住友不動産は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。したがって、非分譲住戸は153戸ありますが、それでも総戸数の4分の3は販売することができます。

 クラシカルモダンデザインの免震タワーレジデンスで、基壇部はガラスカーテンウォールとクラシカルな柱形状を組み合わせた落ち着いた色調の重厚なデザイン、中・高層部はモノトーンの中にアクセントとなる白のマリオンがラインとなり、バルコニーの水平ラインとの組合せが作るグリッドが、リズミカルな存在感を創出しています。

 空地率は約55%を確保し、住棟を南北に拡がるようにレイアウトして、開放的な空間を形成しています。建物を囲むように配された植栽と約1,000平米に及ぶ「フォレストパーク」が景観を創出するとともに、周辺建物との離隔も確保しています。

 また、エントランスホールは、ブラウンカラーを基調にグリッドデザインをアクセントにしたクラシックで落ち着きある空間で、壁や床は重厚感のある上質な風合いのマテリアルでまとめています。共用施設としては、
スカイラウンジやパーティーラウンジ、オーナーズスイート2室が備わり、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、各階クリーンステーションで快適性・安全性を確保しています。
 
 間取りは1R〜3LDK、専有面積23.45平米〜85.68平米と、大規模タワーマンションにふさわしく幅広い層をターゲットにしています。価格水準については、ネット上の掲示板の情報を総合すると、平均坪単価420万円〜450万円、もしくは現在の市況等を考慮するとそれより若干安めに出るかもというところです。

 昨年販売された「大井町」駅徒歩5分の
『ブリリア大井町ザレジデンス』の平均坪単価が340万円でしたので、上記の見込み価格についてはやや高めにも思えますが、「武蔵小山」駅直結タワーマンションでは坪500万円の噂もあるようですから、本物件も再開発のプレミアムが付いて納得価格かもしれません。この場合、主流の70平米台が9千万円台、大きめの80平米台が1億円台に乗ってきます。

 完成は2019年7月中旬予定ですが、入居はさらに遅く2020年4月下旬の見込みです。販売開始は本年6月上旬からが予定されています。本年は大規模再開発タワーマンションプロジェクトの販売が複数予定されており、意外とにぎやかになってまいりました。

公式ホームページ ⇒シティタワー大井町

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| 新築マンション 品川区 | 21:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス(新築)−再開発と伝統の両方享受のプロパスト物件

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★ JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅より徒歩5分、同駅新東口南側ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分、東急池上線・JR山手線「五反田」駅より徒歩11分の場所に立地するプロパスト分譲・小川建設施工・地上10階建・総戸数31戸の『グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス』です。

 アドレスは品川区北品川5丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 本マンションの立地する北品川5丁目は、北品川町域西部にあり、東側は北品川4丁目、北側は北品川6丁目になります。
当地も「御殿山」と呼ばれる一帯で邸宅や高級マンションが多く見られます。区域北端に八ツ山の坂(通称ソニー通り)、区域内に小関通りが通ります。かつては、北部にある6丁目とともにソニーの本社や関連施設がありましたが、5丁目にソニー御殿山テクノロジーセンターを残し、2007年に港区港南1丁目(「品川」駅東側)へ移転しました。

 「大崎」駅新東口から本マンションまでは徒歩3分です。同口から北東方向に歩き、目黒川を渡って小関橋交差点を右折した右手に立地します。わずかな上り勾配がありますが、気になるほどではないでしょう。本マンションの敷地は三鱗印刷があったところで、南側には『グローリア初穂御殿山』が存しています。

 生活の利便性はよく、
ライフ品川御殿山店、大崎ブライトプラザ、小関橋公園、アロハテーブル等へは徒歩1分です。駅に設置されているゲートシティ大崎には徒歩3分、公立学校の名門である区立御殿山小学校には徒歩4分、大崎ニューシティには徒歩3分となり、山手線内側という立地にかかわらずその便利さは特筆ものです。

 本マンションは、
大崎再開発エリア隣接という将来性と、御殿山立地という伝統のステイタスを併せ持っています。隣接する「品川」駅はリニア中央新幹線の始発駅となり、ここから大阪までは67分で到着する予定とのことですから、本マンションを出て約1時間半後には大阪にいることが可能です。品川区は、人口数・世帯数の伸びが著しく、これに伴って地価も上昇の一途ですので、将来的に大いに期待できます。

 「大崎」駅前の
再開発も一段落し、きれいな環境で便利に、気持よく暮らすことができます。また、「大崎」駅には昨年バスターミナルができて、羽田空港や成田空港などへのアクセスも良くなりました。

 ただ、どうしても再開発の中心にある2013年分譲・2015年竣工の
『パークシティ大崎』と比較してしまいます。『パークシティ大崎ザ・タワー』は分譲時坪単価367万円、中古平均坪単価453万円>ですから、本マンションの価格設定によっては、まだ築浅の『パークシティ大崎』を購入したほうが良い、という判断も成り立ちます。

 『グランデパンセ』などという洒落たネーミングを付ける売主はどこだろう、と見てみたら
やっぱりプロパストでした。HP上でもまだデザインや共用部などの紹介が出ていませんので、これからが楽しみです。HP上では3月中旬に販売開始予定となっています。

公式ホームページ ⇒グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス

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| 新築マンション 品川区 | 20:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン品川シーサイドの杜(新築)−「杜」か「タワー」か2択の臨海プロジェクト

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★ 東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩3分、京急本線「青物横丁」駅より徒歩6分の場所に立地する積水ハウス分譲・施工会社未定・地上19階地下1階建・総戸数687戸の『グランドメゾン品川シーサイドの杜』です。

 アドレスは品川区東品川4丁目です。東品川は、品川区東部に位置し、北部は港区港南に接し、東部は東京港になり、品川区東八潮になります。南東部一帯は京浜運河に接し、品川区八潮になります。南部は都道420号鮫洲大山線に接し、品川区東大井に接しています。西部は元なぎさ通り・八ツ山通りに接し、これを境に品川区南品川・品川区北品川になります。

 東品川は旧来の陸地と新興の埋立地からなっており、住宅、オフィスビル、港湾関連の施設、工場、商店などが見られます。本マンションの立地する東品川4丁目は、東品川南部に位置し、東部は京浜運河が流れ、東部の八潮とは八潮橋で繋がっています。西部には元なぎさ通りが通っており、これを境に南品川と接しています。また、南北に海岸通りと天王洲通りが通っています。北部はジュネーヴ平和通りが東西に通っており、これを境に東品川3丁目となっています。
 
 海岸通りより東側の一帯は、日本たばこ産業品川工場がありましたが、この跡地は再開発によって品川シーサイドというインテリジェントビルや高層マンション、ショッピングセンターなどが複合した建物群へと変わりました。そして、本マンションは
品川シーサイドに東側を隣接した大規模物件となります。

 ここは
バンダイナムコ未来研究所跡地で、その前は品川パナソニックビルでした。まだまだきれいなビルだったのですが、バンダイナムコが田町に移転し、解体されることになったものです。

 「品川シーサイド」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅B出口から西に進み、八潮橋北交差点を右折した左手に立地します。「青物横丁」駅からは北上し、都道421号線を東に進んで右折するルートです。街並みの整った品川シーサイドも、庶民的な店が並ぶ「青物横丁」駅周辺も利用できる満足度の高い場所と言えます。

 準工業地域で
敷地面積は約1万3,700平米もあり、積水ハウスはこの地に植栽を広く取り入れた「品川の杜」をテーマにしたマンションを造ることとしました。敷地中央には住宅棟から独立し、緑に包まれたガラス貼りの共用棟を設け、エントランスラウンジ、カフェラウンジ、キッズルーム、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど充実した共用施設が備わっています。

 また、
687戸に対し12基のエレベーターを分散して配置することにより、1フロア4住戸に1基のエレベーターを実現し、居室前にもプライベートバルコニーを設けることでプライバシー性・独立性を高めています。この点、通常の板状マンションとは異なった工夫が見られ、好印象を持ちました。

 生活利便施設としては、特色がそれぞれ異なった
「品川シーサイドフォレスト オーバルガーデン」、「イオン品川シーサイド店」、「青物横丁商店街」いずれも徒歩3分の近さです。このほか、ケーキがおいしいパティスリー「レ サンク エピス」に徒歩5分、「フードマーケット平野屋」に徒歩4分、「オーケー青物横丁店」に徒歩5分です。また、通学区の城南小学校には徒歩8分です。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積62.33平米〜77.23平米と、ディンクス及びファミリー対象にターゲットを絞った戦略です。田の字型住戸が基本ですが、上記の通り共用廊下側にプライベートバルコニーを設ける設計がアクセントとなっています。

 ライバル物件は、同時期・同町内での売り出しとなった『プライムパークス品川シーサイドザ・タワー』です。『プライムパークス』は総戸数817戸、地上29階地下1階建と、
総戸数と階数で本マンションより規模が大きいのですが、敷地面積と植栽面積では本マンションの方が規模が大きく、また、「青物横丁」駅へは本マンションの方が近くなっています。

 互いに競い合う関係となるだけに、
価格水準は同程度となることでしょう。「青物横丁」駅徒歩3分で現在分譲中の『オープンレジデンシア南品川』(「青物横丁」駅徒歩3分)の平均坪単価が278万円台とされているだけに、本マンションの平均坪単価は300万円を超える可能性も高そうです。

 『プライムパークス』は、間取り1LDK〜4LDK、専有面積は53.38平米〜111.18平米と幅広い層をターゲットにしていますので、
均質なコミュニティを望まれる方は本マンションの方が住みやすいかもしれません。入居は『プライムパークス』が平成31年3月下旬、本マンションが平成32年1月下旬と、本マンションの方が1年近く後になります。ここしばらくは、この2物件が品川シーサイドエリアのマンション市場を引っ張ることになりそうです。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン品川シーサイドの杜
 
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| 新築マンション 品川区 | 21:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
プライムパークス品川シーサイドザ・タワー(新築)−品川区臨海部久々の大型タワー

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★ 東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩3分、京急本線「青物横丁」駅より徒歩9分の場所に立地する京浜急行電鉄&大和ハウス工業&三菱地所レジデンス&総合地所&京急不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上29階地下1階建・総戸数817戸の『プライムパークス品川シーサイドザ・タワー』です。

 アドレスは品川区東品川4丁目です。東品川は、品川区東部に位置し、北部は港区港南に接し、東部は東京港になり、品川区東八潮になります。南東部一帯は京浜運河に接し、品川区八潮になります。南部は都道420号鮫洲大山線に接し、品川区東大井に接しています。西部は元なぎさ通り・八ツ山通りに接し、これを境に品川区南品川・品川区北品川になります。

 東品川は旧来の陸地と新興の埋立地からなっており、住宅、オフィスビル、港湾関連の施設、工場、商店などが見られます。本マンションの立地する東品川4丁目は、東品川南部に位置し、東部は京浜運河が流れ、東部の八潮とは八潮橋で繋がっています。西部には元なぎさ通りが通っており、これを境に南品川と接しています。また、南北に海岸通りと天王洲通りが通っています。北部はジュネーヴ平和通りが東西に通っており、これを境に東品川3丁目となっています。
 
 海岸通りより東側の一帯は、
日本たばこ産業品川工場がありましたが、この跡地は再開発によって品川シーサイドというインテリジェントビルや高層マンション、ショッピングセンターなどが複合した建物群へと変わりました。そして、本マンションは、「品川シーサイド」駅とともに生まれたシーサイドフォレストの最終街区の位置付けもあります。

 また、大規模タワーとしては、2014年12月より分譲された『ザ・パークハウス 西新宿タワー60』(総戸数976戸)以来、
2年ぶりの大型物件となります。「品川シーサイド」駅徒歩3分という駅近にあって、本マンションの完成する2019年3月には1階広場と2階から同駅やイオンへ行けるペデストリアンデッキが設置される予定です。

 日常のお買い物は、上記の
イオン品川シーサイド店が徒歩4分でメインとなることでしょう。そのほか、品川シーサイドフォレスト内の飲食店等小規模店舗が集まるオーバルガーデンが徒歩3分ですし、安さが特徴のオーケーの青物横丁店が徒歩8分で利用できます。このほか、城南小学校が徒歩10分、品川シーサイド公園が徒歩2分、京浜運河緑道公園が徒歩8分となっています。

 敷地内に誰もが憩える交流広場を計画、マンション1階には
認可保育施設を誘致し、2019年4月に供用開始予定です。同じく1階にはコンビニエンスストアも同月開業予定で、ますます便利になることでしょう。建物は住まいと暮らしの安全を追求し揺れを抑える免震構造が採用されています。

 共用施設は、コンシェルジュサービス、クロスラウンジ、ライブラリーコーナー(クロスラウンジ内)、パーティールーム、キッズルーム(クロスラウンジ内)、オーナーズスタジオ(多目的空間)、スカイパーク(屋上眺望スペース)、3つのゲストルーム(「パーティスイート」「オリエンタルスイート」「ビュースイート」)等、大規模マンションにふさわしく
多彩です。

 眺望は北・東・西の三方向は囲まれ感があり、南には開けていますが、こちらの方角にも15階建てマンションが建築予定とのことで、そこを超える階数でないと抜け感が得られないことでしょう。
間取りは1LDK〜4LDK、専有面積53.38平米〜111.18平米で、投資用のワンルーム、1K等が混在しないのはメリットです。ただ、アウトフレーム工法等ではないため間取りに柱の食い込みが目立ち、また、はめ込みパズルのようなユニークな形の間取りも存在します。

 販売価格の発表はまだこれからですが、ネット上の掲示板では
低層階でも坪単価300万円程度からではないかとの見方が多いようです。近隣では『シティテラス品川イースト』(「天王洲アイル」駅徒歩3分)が平均坪単価315万円台で分譲中ですので、これが価格設定の参考値の一つとなると思われます。

 品川区臨海の超高層物件は久しく供給が途絶えていましたが、本タワーをはじめとして
再びマンション開発が盛んになってきそうな気配です。思えば10年超前のマンションブームの火付け役は確かに港区港南から東品川にかけて林立したタワーマンション群で、坪単価200万円台で購入できる都心物件に若い夫婦が夢を描いてきました。あの時代よ再び、と思うのはノスタルジックに過ぎるでしょうか。

公式ホームページ ⇒プライムパークス品川シーサイドザ・タワー

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| 新築マンション 品川区 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
インプレスト コア 武蔵小山(新築)−活気のある商店街に挟まれた最強立地

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★ 東急目黒線「武蔵小山」駅より徒歩7分、同池上線「戸越銀座」駅より徒歩9分、都営浅草線「戸越」駅より徒歩11分の場所に立地する双日新都市開発分譲・施工会社未定・地上14階建・総戸数72戸(事業協力者住戸8戸含む。他に店舗2戸、管理事務室1戸)の『インプレスト コア 武蔵小山』です。

 アドレスは品川区荏原3丁目です。荏原(えばら)は、品川区の西部に位置します。北部は桐ヶ谷通りを境に西五反田に、東部から南東部は中原街道を境に平塚・西中延に、南部は旗の台に、西部は小山に接しています。町域内を旧中原街道、26号線通り、立会道路、延山通り、栄通りがそれぞれ通っています。

 町域内は中原街道沿いに商業ビルやマンション等の高層建造物が見られるほかは主に住宅地となっています。本マンションの立地する3丁目内には隣の小山から続く
武蔵小山商店街パルムが中原街道に接する付近まで続いています。この商店街は東京23区を代表するアーケード商店街として知られ、多くの人が訪れています。

 「武蔵小山」駅より本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口を出て武蔵小山商店街パルムの中をずっと通っていき、その出口付近の右手に立地しています。パルムはアーケード街でもありますので、ほぼ雨にぬれずに駅との間を行き来することができます。また、全長800メートルにもなり、専門店がずらりと軒を並べるパルム商店街で買い物をしながら帰宅することができますし、何より東急ストア、フジマートが目の前で徒歩1分というのがとても嬉しいです。

 中目黒、代官山、自由が丘、恵比寿といった
トレンドスポットにも自転車で行ける距離で、休日が楽しみです。また、林試の森公園には約1キロの距離で、朝夕のジョギングには最適でしょう。目黒川の桜も自転車でお出かけで楽しめます。

 商店街は、上記のパルムだけではなく、「戸越銀座」駅からは
戸越銀座商店街を通って帰る道のりです。また、「武蔵小山」駅前では、商業施設・生活支援施設が入った駅ビルが再開発で事業進行中です。なお、保育園や幼稚園は周辺に多数存在します。

 間取りは1LDK〜2LDK、専有面積31.70平米〜54.80平米と、
シングル&ディンクスタイプで統一されています。特に最も広い54.80平米の2LDKは、南東向きのバルコニーに大きく開口、LDKは2面採光で開放感があるとともに、2洋室も6帖と5帖がとれています。

 販売価格の発表はこれからです。駅にすごく近いというわけではないですが、徒歩7分は合格点、
商店街に挟まれて利便性は抜群です。賃貸に出せば借りる方は必ずいるでしょう。ネット上の掲示板の予想では、最低でも3,500万円台又は4,000万円台はするだろうという意見が大勢です。

 商店街立地のため、周囲のビルに囲まれ感があるかもしれませんし、日照も気になります。また、
施工会社が未定で竣工まで1年半あるのに販売を始める理由も聞いてみたい気がします。しかし、もし私がシングル又はディンクスであれば「これは買いたい!」と思えるマンションです。販売開始は10月上旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒インプレスト コア 武蔵小山

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| 新築マンション 品川区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア南品川(新築)−駅徒歩3分、坪250万円台の賢い選択肢

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★ 京浜急行電鉄「青物横丁」駅より徒歩3分、JR京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅より徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩10分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・NB建設施工・地上11階建・総戸数37戸の普通借地権物件『オープンレジデンシア南品川』です。

 アドレスは品川区南品川3丁目です。南品川は、品川区東部に位置します。北部は目黒川を境に北品川に、東部は元なぎさ通りを境に東品川に、南部は概ね東京都道420号鮫洲大山線を境に東大井に、西部はJR線(東海道本線など)の線路を境に広町に接しています。

 町域内を南北に第一京浜が、南東部にはジュネーブ平和通り(第一京浜の交差点からは池上通り)が通っており、5丁目内に仙台坂があります。また北東部にはゼームス坂通りがあり、東部の1丁目・2丁目・3丁目内には旧東海道が通っており、通り沿いは商店や寺院などかつての品川宿の名残を見ることができます。また、町域内には京急本線の線路が第一京浜と平行して走り、「新馬場」駅と「青物横丁」駅が置かれ、住宅地のほかには寺院や商店、工場なども見られます。

 本マンションのコンセプトは、
「品川、時の贅沢」であり、サブコンセプトは、「懐かしく、新しい品川があった」となっています。「品川、時の贅沢」というのは、品川区アドレスで、しかも駅近ということです。「青物横丁」駅からは徒歩3分で、同駅東側の道を南下したところに立地、途中にOKストアもありますので、お買い物をしながら短期間で帰宅することができます。また、「青物横丁」駅の良さは、羽田空港に直通19分と京急線一本で行けますし、「品川」駅にも直通4分です。京急線を使わない方でしたら、JR京浜東北線・東急大井町線・りんかい線が利用できる「大井町」駅までも徒歩11分です。

 サブコンセプト「懐かしく、新しい品川があった」には、「品川宿」の時代から培われてきた
「青物横丁」の温もりある雰囲気と、臨海開発著しい品川シーサイドエリアの新しさが表現されているのだと思います。もちろん、ターミナル駅「大井町」駅の利便性は抜群です。

 そして、本マンションの魅力は何といっても
価格の安さです。というのも、土地の権利が所有権ではなく、30年ごとに更新される普通借地権であるためで、現在第1期3次先着順7戸販売と、第2期3戸の販売予告が公式HPでなされていますが、第1期3次販売では、間取り1LDK〜3LDK、専有面積35.12平米〜68.81平米に対し販売価格2,948万円〜5,398万円で、坪単価換算で259万円〜277万円程度となります。

 同じ南品川3丁目では、4年前に「青物横丁」駅徒歩5分の場所に所有権物件
『アールブラン南品川レジデンス』が平均坪単価250万円で分譲されました。現在、同物件の中古価格は、『イエシル』によれば、平均坪単価285万円となっています。4年落ち物件(係数0.8535)ですから、これを新築価格に引き直すと(285万円÷0.8535)、坪単価334万円となります。

 一方、本マンションは普通借地権物件ですから、所有権物件価格の8割として引き直すと、((259万円+277万円)÷2)÷0.8=坪単価335万円となりますので、駅距離比較2分の短さを考えれば、
本マンションの方がお得とも言えます。もっとも、上記4年落ち係数は、1年目に10%価格下落、10年目に24%価格下落という想定ですので、中古築浅価格が高止まりしている現状では、むしろ『アールブラン南品川レジデンス』を買った方がよいとも判断可能です。
 、
 最近、オープンハウス・ディベロップメントは高級物件化を目指しており、外観の落ち着きとともに、御影石カウンターの採用など、
設備・仕様のクオリティの高さが目を引きます。それでいながら、無駄な共用部がほとんどないために、管理費月額平米単価が185円と抑えられており、借地料月額平米単価193円を加えても、月々の負担感が軽いものになっています。

 入居は約1年後の来年8月末で、
夏休み中のゆとりあるお引っ越しも可能です。これから発展が見込まれる南品川エリアの駅近立地において、普通借地権物件に賢く住むという選択肢は、十分魅力的だと考えます。
 
公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア南品川

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| 新築マンション 品川区 | 21:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス品川イースト(新築)−住友不動産の価格を抑えた運河沿い大規模物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅より徒歩4分、東京モノレール「天王洲アイル」駅より徒歩3分の場所に立地する住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上14階建、総戸数254戸の『シティテラス品川イースト』です。

 アドレスは品川区東品川5丁目です。東品川は、品川区東部に位置し、北部は港区港南に接し、東部は東京港になり、品川区東八潮になります。南東部一帯は京浜運河に接し、品川区八潮になります。南部は都道420号鮫洲大山線に接し、品川区東大井に接しています。西部は元なぎさ通り・八ツ山通りに接し、これを境に品川区南品川・品川区北品川になります。

 東品川は旧来の陸地と新興の埋立地からなっており、住宅、オフィスビル、港湾関連の施設、工場、商店などが見られます。東品川2丁目は天王洲アイルと呼ばれており、1990年代以降、先端的なオフィスビルが次々と登場した区域として知られています。また、東品川3丁目は、東品川中部で、北部は目黒川と天王洲南運河、東部は京浜運河が流れています。西部には元なぎさ通りが通っておりこれを境に南品川と接しています。ほかに南北に海岸通りと天王洲通りが通り、南部はジュネーヴ平和通りが東西に通っており、これを境に東品川4丁目となっています。マンションのほか、ビルや学校が見られます。

 そして、本マンションの所在する
東品川5丁目は、北部の港区港南とともに品川ふ頭の一角を担っているところで、港湾関連の施設や発電所が見られます。

 「天王洲アイル」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅A出口から出て北上し、右折して京浜運河を渡ったところの左手に位置します。京浜運河と道路にはさまれた南北に細長い敷地形状で、面積は8,780.93平米あります。

 運河に向かって2棟構成のマンションがシンメトリックに広がる光景は圧巻です。必然として、全住戸が西向きとなり、運河を隔てているので、日照は良好でしょう。一方、夏の強い西日と運河の匂いが気になる方は迷われるかもしれません。

 西日対策も兼ねているのか、
バルコニーの奥行は2.5メートルあり、テラスバルコニーとして使えます。マンションは、いざ住んでみるとバルコニーはほとんど使用しないご家庭も多いのですが、それは工夫次第です。間取りは田の字型基本で、ダブルアウトフレーム設計により躯体柱を外に出し、家具のレイアウトなど使いやすいと言えます。

 運河沿いに広がる
プライベートデッキも新生活の夢をかきたてます。これも公開空地でないとひっそりとすることも多くなります。コンビニエンスストアが入る予定で、これは便利でしょう。敷地南側にはフォレストパークを設けます。パーティールーム、フィットネスルーム、キッズルームを共用施設として有し、大規模マンションとして施設は充実しています。

 エントランスの豪華さは住友不動産の大規模高級マンションの特徴でもあり、本マンションも2層吹抜けの贅沢な空間を演出しています。運河の風景を見渡せるガラスカーテンウォールも秀逸です。

 専有部の設備としては、天然石カウンタートップ、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、タンクレストイレ、ミストサウナなど、価格にふさわしいクオリティを保っています。そのほか駐車場には電気自動車用充電設備を備え、コンシェルジュサービスの代わりに電話でのライフサポートサービスを受け付けています。

 日常のお買い物は、
トモズ天王洲アイル店が徒歩5分、マルエツ港南ワールドシティ店が徒歩11分とやや不便で、週末に車や自転車でイオン品川シーサイド店(徒歩18分)に行くか、生協宅配やネットスーパー受取サービス等を利用することとなるでしょう。マンション内のコンビニエンスストアはその代替とも言えます。通学区である城南第二小学校は徒歩16分であることも要チェックです。

 建物はもうすぐ竣工、引渡しは当初予定の4月下旬が速まって4月中旬となり、内覧会は2月下旬が予定されています。販売は現在第3期とされており、
間取り3LDK、専有面積67.02平米に対し販売価格5,880万円〜6,880万円(予定)で、坪単価290万円〜339万円程度です。

 これまでの販売住戸の
平均坪単価は311万円で、価格高騰の新築マンション市場にあって、品川区アドレス・一流デベロッパーの大規模マンションでありながら比較的見やすい価格帯になっています。標準相場をごく大まかに試算すると、279万円(天王洲アイル坪単価)×1.074(駅距離補正)×1.038(地価上昇補正)=坪単価311万円で、ちょうど相場通りの価格水準です。

 湾岸物件としては、
『パークホーム豊洲ザレジデンス』が平均坪単価325万円ですので、本マンションの方が割安感があります。確かに日常のお買い物等はやや不便ですが、羽田空港へのアクセスは抜群で、特に空路・新幹線の出張の多いビジネスマン世帯には適した物件と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒シティテラス品川イースト

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| 新築マンション 品川区 | 23:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト北品川(新築)−「大崎」駅・「新馬場」駅の両駅利用の希少性
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線「大崎」駅より徒歩13分、京浜急行電鉄本線「新馬場」駅より徒歩4分の場所に立地する大和ハウス工業分譲・三井住友建設施工・地上14階建・総戸数117戸の『プレミスト北品川』です。

 アドレスは品川区北品川3丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には
住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 「新馬場」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅北口から第一京浜を南下し、北品川二丁目交差点を右折、子供の森公園の手前に位置します。「大崎」駅からは徒歩13分山手通りに沿って東に進み、目黒川を渡って川に沿いながら東海道本線をまたぎ、下ったところの右手に位置します。「新馬場」駅からはわずかに下るもののほぼフラットですが、「大崎」駅からはアップダウンがあります。

 本マンションの
最大のセールスポイントは、「品川」駅へ6分圏、すなわち「新馬場」駅へ徒歩4分、同駅から「品川」駅まで直通2分という利便性です。また、「大崎」駅からは4路線利用可能で、いわば「新馬場」駅と「大崎」駅の両方にアクセスできる立地が効いています。さらに、「新馬場」駅から「新橋」駅へ6分、「銀座」駅へ8分、「東京」駅へ9分と、仮に乗換時間をカウントしなくてよいなら相当目を惹くアクセスの良さです。

 しかも楽しみなのは、
品川再開発「東京サウスゲート」計画により、エリアがさらにアクティブになっていることです。本マンションの立地はその南側にほどよく位置しており、利便性と落ち着いた住環境の双方を享受できます。

 そして、隣接する
子供の森公園や目黒川遊歩道に徒歩1分と、公園環境に恵まれています。教育に関しては、品川区は、幼保一体型施設と区立小中一貫校「品川学園」など、特色ある取組をしています。日々のお買い物はマルエツプチが徒歩8分、まいばすけっと徒歩9分とやや弱く大型店舗はゲートシティ大崎(徒歩10分)やイオン品川シーサイド店(徒歩19分)となります。

 面積1,714.29平米の敷地三方角地で形状がよく、大和ハウス工業らしいがっしりした頼もしい建物となっています。共用施設としては壁を緑化した『ボタニカル・ギャラリー』や、シンプルで重層的なエントランスホール、ピロティー式のエントランスなど、魅力は十分です。窓枠はハイサッシを可能にした三井住友建設のSuKKiT工法を採用、明るく開放的な実現しました。

 設備については、
天井カセット型エアコン、天然石キッチン天板、ディスポーザ−、食器洗い乾燥機、ミストサウナ、タンクレストイレなど、高級仕様です。二重床・二重天井、複層ガラスの採用など、構造面でも合格点です。間取りは2LDK〜3LDK、専有面積59平米〜80平米と、ディンクス又はファミリーをターゲットにしています。

 販売は
既に本年2月から開始されており、現在までに総戸数119戸中117戸は成約済残りは2戸となっています。この2戸については、間取り3LDK、専有面積73.22平米と80.35平米で、価格はそれぞれ7,440万円、8,350万円となり、坪単価336万円〜344万円程度です。

 本マンションの
平均坪単価は314万円台であり、従来の「新馬場」駅物件(相場が坪単価250万円程度)よりは2〜3割は高い計算です。しかし、それでもこれだけ迅速に売れているというのは、もちろん高騰するマンション相場もありますが、「大崎」駅・「新馬場」駅両駅アクセスに加え、周辺立地の評価、施設・設備に対する評価が高いことが背景にあると考えられます。

 残住戸2戸はFタイプとHタイプで、いずれも形がよく、気持ちよさそうな角住戸です。このまま短期間で成約し、完売の声を聞くものと思われます。入居は来年3月下旬を予定しており、新年度の生活を新居で迎えるという意味でも恰好でしょう。

公式ホームページ ⇒プレミスト北品川

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| 新築マンション 品川区 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズシティ品川勝島(新築)−品川区・4千万円台で3〜4LDKが買える最後の聖地
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★ 京浜急行本線「鮫洲」駅より徒歩11分、京急本線「立会川」駅より徒歩14分、東京モノレール「大井競馬場前」駅より徒歩8分、りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩14分の場所に立地する東急不動産分譲・大豊建設施工・地上18階地下1階建・総戸数356戸(内分譲335戸)の『ブランズシティ品川勝島』です。

 アドレスは品川区勝島1丁目です。勝島(かつしま)は、品川区にある人工島(ただし、陸続きです)であり、同区の地名です。埋立地名は京浜第1区埋立地で、勝島1丁目から3丁目まであり、人口は2,318人(2012年(平成24年)2月1日現在)、面積は約0.85平方キロとなっています。

 勝島は、
品川区の南東部に位置し、地域北部から北西部は勝島運河を境に品川区東大井に、地域東部は京浜運河を境に品川区八潮に、地域南部は勝島南運河を境に大田区平和島に、地域西部は品川区南大井に接しています。地域中央付近を東西に競馬場通りが通り、地域西部を南北に海岸通りが通っています。また、海岸通り上には首都高速1号羽田線が通り、当地域内に勝島出入口があります。東部沿いの京浜運河上には東京モノレール羽田線が通り、当地には「大井競馬場前」駅があります。

 地域北部の
東大井とは鮫洲橋で、地域東部の八潮とは勝島橋でそれぞれ繋がり、地域西部の南大井とはかつては新浜川橋で繋がっていましたが、1987年に運河の一部を埋め立てて勝島3丁目として造成し陸続きとなっています。地域北部の1丁目は倉庫や各企業の流通センター、集合住宅となり、地域南部の2丁目は一帯が大井競馬場と関連諸施設となり、地域西部の3丁目はかつてあった勝島運河の一部を埋め立てて作られた公園など(品川区立しながわ区民公園)となっています。

 当地の
埋め立ては1939年に開始され、日中戦争に「勝つように」という当時の人々の思いからこの人工島の名前は「勝島」と命名されました。

 「鮫洲」駅から本マンションまでは徒歩11分です。同駅出口から東へと歩き、海岸通りを南下した左手に位置します。徒歩14分の「立会川」駅からは新浜川橋交差点から海岸通りを北東方向へ歩くルート、徒歩8分の「大井競馬場前」駅からは京浜運河沿いに北上するルートとなります。

 本マンションのセールスポイントは、
第一「鮫洲」駅から「品川」駅まで直通5分のアクセスの良さ、第二に近隣に「しながわ区民公園」や「大井ふ頭中央海浜公園」など圧倒的な緑量を誇る公園と利用価値の高い公共緑地が点在し、徒歩5分の「ウィラ大井」など大型商業施設が近隣に所在する生活環境、第三全戸南向きの開放的な配棟計画、第四に約2,200平米のシェアプラザ、シェアガーデンなどのアウトドアリビングを楽しめる共用施設です。

 2009年にオープンした「ウィラ大井」は、それまで倉庫群だった勝島エリアの生活環境を一変させ、居住地としての地位を高めてくれました。私も先日、購入したマンションの家具を探しに同施設3階の「ニトリ」を訪れましたが、1階にホームセンター「ホーマック」、2階にはスーパー「文化堂」が入り、この施設だけで日常生活は全て済ませられる便利さです。

 これ以外にも
昨年3月に「スーパーバリュー」がオープンしたパトリア品川店徒歩5分と、本エリアはますます便利になりつつあります。少し足を伸ばせば自転車7分でイオンやTSUTAYAが入った「品川シーサイド」があり、また家族連れには「しながわ区民公園」に併設した「品川水族館」(私も子どもが小さい頃お世話になりました)が身近なレジャースポットとなります。

 交通アクセスの良さは特筆ものです。電車利用で「天王洲アイル」駅直通1分、「お台場」駅直通5分、「品川」駅直通5分、「羽田空港国際線ビル」駅直通7分、「浜松町」駅直通8分、「川崎」駅直通10分、「東京」駅12分、「渋谷」駅直通13分、「東銀座」駅16分、「新宿」駅直通19分と、申し分ありません。

 これだけの条件の良さを兼ね備えながら、同地はこれまでどちらかいえばマンション購入検討者からスルーされてきました。それは周辺が倉庫群で貨物トラックが行き交うなどイメージが今ひとつで、大井競馬場が近くにある雰囲気もどうなのか、と二の足を踏む要素が多かったからです。私も10数年前、この近くの社宅を紹介されたのですが、どことなく馬の匂いがしそうで(単なるイメージです)、断ったことがあります。

 しかし、上記の通り、
生活環境はかなり向上し、マンション居住地としてのポテンシャルが増大してきました。何より魅力的なのはその価格で、品川区内にあってこれだけの交通アクセスを誇りながら、70平米台のファミリー向け3LDK・4LDKが4千万円台中盤で購入できるのです。

 本マンションは現在、
第3期2次の販売中で、販売戸数10戸間取り3LDK・4LDK、専有面積71.01平米〜80.86平米に対し販売価格4,540万円(1戸)〜5,520万円(1戸)坪単価198万円〜232万円程度先着順住戸が7戸間取り3LDK、専有面積72.03平米〜77.13平米に対し販売価格4,650万円(1戸)〜5,350万円(1戸)坪単価213万円〜229万円程度となっています。なお、平均坪単価は208万円台とされています。
 
 標準相場をごくおおまかに試算すると、283万円[鮫洲坪単価]×0.959[駅距離補正]×1.034[地価上昇補正]=坪単価281万円となりました。勝島エリアですから現在はこの坪単価ではないのですが、交通アクセスからいけばこのくらいの潜在価値はあるものと解釈できます。

 2013年に本エリアで分譲された『ブランシエラ品川勝島フレシア』(「大井競馬場前」駅徒歩5分)の平均坪単価は185万円台という安さで発売後3カ月で完売中古市場では分譲時より約11%価格が上昇し、売却益が出る状態です。品川区アドレスでヤングファミリーが4千万円台で3LDK、4LDKを購入できる最後の聖地とも言え、俄然注目が集まってきました。

公式ホームページ ⇒ブランズシティ品川勝島

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| 新築マンション 品川区 | 20:28 | comments(0) | trackbacks(0) |