朝日西五反田マンション(中古)−「五反田」駅徒歩4分で坪86万円の格安投資物件

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★ JR山手線「五反田」駅より徒歩4分、東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩6分の場所に立地する朝日建物旧分譲・南海建設施工・地上11階建・総戸数51戸・1978年11月築の旧法賃借権物件『朝日西五反田マンション』です。

 アドレスは品川区西五反田2丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、1丁目から8丁目まであります。町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。


 「五反田」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅A2出口から桜田通リを南下し、目黒川を渡ってすぐを右手に入り、山手通りに出る右手に本マンションは所在します。桜田通りと山手通りが交差する西五反田1丁目交差点から徒歩1分で、本マンションが建つのは、オフィスやマンションがならぶ、少し落ち着いたエリアです。なお、「大崎広小路」駅からは徒歩6分です。

 本マンションの
竣工は1978年、分譲時の間取りは1LDKから5LDKで、DINKSからファミリーまで対応する、ゆったりとした空間が確保されています。近隣には大型スーパーマーケットや大型レンタルビデオ店があり、コンビニエンスストアやドラッグストア、ランチ、カフェに便利な飲食店も多く、また、散歩にもぴったりな目黒川も徒歩2分ほどと、暮らしやすい環境も魅力と言えるでしょう。また、「五反田」駅直結のアトレには1階にスーパー、上の階には様々な飲食店が入っており、ランチ時から夜まで賑わいます。

 本マンションは
グレータイル貼りの堅牢な外観です。築39年になりますが、清潔さが保たれています。築年当時に購入された方は、70〜80歳代になっているようです。角地の立地で、1Fには飲食店が入居しているので視認性も高く、来客の際の良い目印となりそうです。人通りも多いので、夜道も安心です。

 エントランスはレトロなタイル貼りで、オートロックあり、共用部は清掃が行き届いています。共用廊下は風通し程度の開口がありますが、ほとんど内廊下のような仕様です。周りは建物に囲まれているので、眺めは今一つかもしれません。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の3階に所在する専有面積46.34平米の2DKです。玄関から左右に広がるユニークな間取りで、両面バルコニーとなっています。玄関から入って左手が6.5帖のDKで、その先に5.5帖の洋室があり、玄関右手には6帖の和室があります。水廻りは玄関正面から右手に固められています。収納は押入とクローゼットが標準的に付いています。

 正直微妙な間取りとも言えますが、これはこれで
使い慣れれば面白そうで、ミニシェアハウスとしても使えるかもしれません。

 販売価格は1,200万円、坪単価86万円で、旧法賃借権であるにしても耳目を引く安さです。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,773万円〜1,974万円、『マンションマーケット』では1,763万円〜1,944万円、『ふじたろう』では1,556万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,258万円〜1,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,681万円、坪単価120万円となり、販売価格は28.6%割安との試算結果です。ちなみに、本マンションはオーナーチェンジ物件で現在月額12万円で賃貸中です。したがって、表面利回りは12%実質利回りは、管理費月額13,900円、修繕積立金月額11,630円、借地料月額8,000円を差し引いて86,470円、8.6%となります。

 現在は借地権物件でもアプラスなどは融資してくれますので、仮にフルローン、金利2%、融資年限15年とすると、
支払月額は77,221円で、手残りは9,249円となります。物足りないかもしれませんが、古いとはいえ城南物件でフルローンで借りても毎月1万円近くの純益が出て、かつ、リセールの心配が非常に小さい物件は希少です。リスクの少ないお手頃な物件として十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:朝日西五反田マンション
 価格:1,200万円 (税込)
 所在:品川区西五反田2丁目
 交通:「五反田」駅徒歩4分
 面積:専有46.34平米

詳細はこちら
朝日西五反田マンション

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| 中古マンション 品川区 | 23:08 | comments(4) | trackbacks(0) |
目黒プラザ(中古)−昭和の良きヴィンテージマンションを次世代へ引き渡す

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★ JR山手線「目黒」駅より徒歩3分の場所に立地する中央土地旧分譲・西松建設施工・地上16階建・総戸数102戸・1971年1月築の『目黒プラザ』です。

 アドレスは品川区上大崎2丁目です。上大崎は、品川区の北部に位置し、港区・目黒区・渋谷区との区境に接します。「目黒」駅が目黒区ではなく、本マンションと同じ品川区上大崎にあるのはよく言及されています。上大崎では山手線の線路が縦断しており、また地域内を東西に目黒通りが通っています。

 「目黒」駅との複合施設であるアトレ目黒をはじめとして、周辺には駅前としての商業施設が見られ、同駅周辺以外はビルやマンション、住居などが混在しています。上大崎1丁目付近は白金台や池田山に隣接し、本マンションの所在する上大崎2丁目付近は高速道路脇の通称
「(白金)長者丸」、上大崎3丁目付近は大使館が多く集まる通称「花房山」と呼ばれているなど、高級住宅地としても知られています。

 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅東口を出て北に進み、都道312号線を横断してさらに進んだ右手に所在します。「目黒」駅は高台にあるため、経路が坂道となることが多いのですが、本マンションの場合はフラットな道のりで歩きやすいのも特徴です。東京ラブストーリーのロケ地となった「白金桟道橋」もすぐ近くです。

 また、「目黒」駅周辺には
東急ストアをはじめ、アトレ目黒、成城石井、総合病院厚生中央病院、国立自然教育園などがあり、生活利便施設が充実しています。コンビニは、サークルKサンクスが徒歩3分、ファミリーマートが徒歩4分で、目黒駅前郵便局へは徒歩7分です。

 周りに高い建物がないため、本マンションは一際
存在感を放ち、築47年という築年数を感じさせない白の吹き付けタイル外観と、規則的で躍動感あるデザインが目立ちます。全戸南東向きであり、エントランスまでのアプローチはタイル張りの階段で、スロープも付いていてバリアフリーです。エントランスホールの壁にはアクセントがあって洒落ており、内廊下方式で赤い絨毯敷きです。管理人は常駐でセキュリティ面も安心できます。

 そして、今となっては珍しいのですが、
屋上に洗濯物干場があるそうで、昭和の古き良き時代を満喫できます。東京湾大花火大会を皆で屋上で見物する会もあるそうです。平成24年に大規模修繕も完了しました。各フロアにごみ収集サービスがあるのも便利です。なお、管理費が平米当たり519円と高めですが、これにはセントラルヒーティングシステムの費用なども含まれています。

 対象住戸は
地上16階建て建物の9階に所在する専有面積58.42平米の1LDK+Sです。南東向きで日当り良好、サンルームのスペースがあるくらい日照には恵まれています。LDKは18帖、洋室は5.2帖で、2.6帖の納戸(サービスルーム)があります。間取りはシンプルですが、現在室内はリノベーション中ですので、出来上がりが楽しみです。

 販売価格は4,330万円、坪単価245万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,948万円〜4,251万円、『マンションマーケット』では2,417万円〜2,669万円、『ふじたろう』では3,038万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,266万円〜4,270万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの
自動査定の平均は3,362万円、坪単価190万円となり、販売価格は28.8%割高との試算結果です。リノベーションの費用も込みなのでしょうが、それでもやや高いといえます。

 ただ、『Brillia Tower 目黒』で火が付いたこともあり、
「目黒」駅周辺に住みたいという人が最近増えています。その中にあって同駅徒歩3分でしかもフラットに行ける本マンションは希少で、白亜の印象的な外観とあいまって、目黒のシンボリックなヴィンテージマンションと言っても過言ではありません。

 本マンションの取引事例は多く、
長年売買や賃貸により住み継がれてきたマンションです。昭和の香りがする本マンションを次の世代に引き継いでいく、そんな理想的なマンションの姿がここにあります。

 種別:中古マンション
 名称:目黒プラザ
 価格:4,330万円 (税込)
 所在:品川区上大崎2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩3分
 面積:専有面積58.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
目黒プラザ

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| 中古マンション 品川区 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
イトーピア五反田マンション(中古)−交通・生活の便、日照・眺望・通風◎の家族向け

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★ 東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩6分、都営浅草線「戸越」駅より徒歩9分、JR山手線「五反田」駅より徒歩10分の場所に立地する伊藤忠不動産旧分譲・鹿島建設施工・1974年12月築・地上14階建・総戸数117戸の『イトーピア五反田マンション』です。

 アドレスは品川区西五反田8丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、1丁目から8丁目まであります。町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。


 「大崎広小路」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を西側に出て、山手通りから桜田通りへと左折し、国道1号線と合流した中原口交差点を越えた左手に位置します。「五反田」駅からも徒歩10分で、桜田通りを南西方向に歩くシンプルな道のりですので、むしろ「五反田」駅利用の方が利便性は高いと思われます。

 「五反田」駅周辺は幹線道路が走り、「住む」イメージはあまりないかもしれませんが、
物価が安めで、気軽なファーストフード店はもちろん、ちょっとおしゃれなダイニングまで多彩です。買い物に大変便利な戸越銀座商店街へは徒歩7分、大型商業施設へ徒歩3分と毎日の生活が充実できそうです。

 本マンションは、国道1号線沿いに立ち、
東京卸売センターが目の前にある大きな白い建物となります。国道1号線沿いに建つマンションですが、向きは国道を背にしていますので、バルコニーからの音は気にならず、中高層階では眺望も良好です。築43年となりますが、管理人が常駐でエントランスなども頻繁に清掃がされて、手入れが行き届いています。ただし、エントランスホールはきれいですがレトロな赤絨毯敷きです。なお、夜間はオートロックでセキュリティも安心です。

 平成20年2月には大規模修繕工事が終了しました。間取りはワンルームから4LDKまで幅広くあり、多彩なニーズに応えてくれそうです。

 対象住戸は、
地上14階建建物の7階に所在する専有面積59.63平米の3LDKです。ホームベースを半分に割ったような住戸ですが、不整形部分にうまく水廻りをはめて効率的な間取りとなっています。

 玄関から右手のLDKはカウンターキッチン付12.2帖で、5.1帖と4.8帖の洋室があり、不整形部分に4.7帖のサービスルーム(納戸)があります。不整形部分には窓がないものの、東南東と北北東方向に開口部がある
角部屋で、日照・通風・眺望良好です。ウォークインクローゼットはありませんが、ホールにある物入れが収納力を発揮することでしょう。本住戸は平成25年4月に全面的にリノベーションされており、まだまだ新しく見えます。

 販売価格は3,980万円、坪単価221万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,896万円〜4,194万円、『マンションマーケット』では3,449万円〜3,806万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,562万円〜4,592万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は3,917万円、坪単価217万円となり、販売価格は1.6%割高との試算結果です。

 築古である点は気になりますが、
生活の便・交通の便はすこぶる良いところで、交通音にもそれほど悩まされることなく、日照・眺望・通風良好、設備も新しく、満足感は高い住まいです。

 種別:中古マンション
 名称:イトーピア五反田マンション
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:品川区西五反田8丁目
 交通:「大崎広小路」駅徒歩6分
 面積:専有面積59.63平米

詳細はこちら(ノムコムより)
イトーピア五反田マンション

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| 中古マンション 品川区 | 19:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
高輪台フラッツ(中古)−「高輪台」駅徒歩3分で坪190万円台の角部屋物件

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★ 都営浅草線「高輪台」駅より徒歩3分、JR山手線「五反田」駅より徒歩9分の場所に立地するストックプランニング旧分譲・大長崎建設施工・1979年3月築・地上4階建・総戸数29戸の『高輪台フラッツ』です。

 アドレスは品川区東五反田4丁目です。東五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部は品川区上大崎・港区白金台に、町域東部は港区高輪に、町域南東部は品川区北品川に、町域南部は目黒川及び品川区大崎に、町域西部はJR山手線及び品川区西五反田に接しています。

 また、町域西部には首都高速2号目黒線が通り、町域内を桜田通りが横断し、西縁にはJR山手線・都営浅草線・東急池上線の「五反田」駅が置かれるなど、交通の要所でもあります。

 町域内は「五反田」駅周辺に商業施設が見られますが、同駅周辺以外はオフィスビルや住居用マンション、低層住居などが多く見られる地域となっています。東五反田3丁目付近は通称「島津山」、東五反田5丁目付近は通称「池田山」と呼ばれており、これらの付近は高級マンション、邸宅などが見られ山の手を代表する高級住宅地としても古くから知られています。なお、東五反田3丁目には、旧島津公爵邸跡に清泉女子大学があり、本マンションが所在する東五反田4丁目には東京医療保健大学があります。


 「高輪台」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A2出口を出て、桜田通りを五反田方面へ歩き、藤和高輪台コープの角を右折して直進した突き当りにあります。徒歩9分の「五反田」駅からは桜田通りを高輪台方面へと歩き、同じ藤和高輪台コープの角を左折することになります。低地にある「五反田」駅からはかなりの上り坂となることは留意すべきです。

 「五反田」駅周辺はスーパーや様々な商業施設があり、仕事帰りの買い物に便利です。また、「高輪台」駅の周りにも、喫茶店やスーパー、コンビニに飲茶が食べられる店まであります。本マンションの立地は桜田通りからは数十メートル入った場所にあるので
騒がしさはありません。また、NTT関東病院は徒歩4分の近さです。

 外観は落ち着いた色調のタイル貼です。エントランス付近は植栽の樹木や草花とともに
きれいに管理されています。4階建てのためエレベーターはなく、高層階ほど階段をのぼるハンデがあることになります。平成6年及び平成19年に大規模修繕を実施済です。

 対象住戸は地上4階建て建物の
3階に所在する専有面積59.30平米の3LDKです。玄関を入ると短い廊下を経て右手にLDがあり、L字型キッチンが奥まって備わっています。2洋室はLDからの出入りとなり、主寝室は玄関左手にあります。バスルームがトイレ・洗面所と同じスペースになって使い勝手がよくない点、大きな収納がほとんどない点がネックスですが、3面開口で、曲がりなりにも3LDKを実現しています。

 販売価格は3,480万円、坪単価194万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,457万円〜3,759万円、『マンションマーケット』では3,263万円〜3,609万円、『ふじたろう』では2,817万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,994万円〜3,790万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,311万円、坪単価185万円となり、販売価格は5.1%割高との試算結果です。なお、対象住戸の譲時の平均坪単価は146万円との記録が残っています。

 築38年とは言え、
「高輪台」駅徒歩3分程度で坪単価190万円台で購入できるマンションは希少です。旧耐震物件となるのは心許ないのですが、利便性と住環境を第一に考えれば、納得のプライシングとなっていると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:高輪台フラッツ
 価格:3,480万円 (税込)
 所在:品川区東五反田4丁目
 交通:「高輪台」駅徒歩4分
 面積:専有面積53.9平米

詳細はこちら(ノムコムより)
高輪台フラッツ

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| 中古マンション 品川区 | 22:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
ラグナタワー(中古)−威容が迫るウォーターフロントの非日常
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★ りんかい線「天王洲アイル」駅より徒歩7分、同線「品川シーサイド」駅より徒歩9分、京急本線「新馬場」駅より徒歩10分の場所に立地する伊藤忠都市開発&東京建物旧分譲・五洋建設施工・2005年2月築・地上31階地下1階建・総戸数501戸の『ラグナタワー』です。

 アドレスは、品川区東品川3丁目です。東品川は、品川区東部に位置し、北部は港区港南に接し、東部は東京港になり、品川区東八潮になります。南東部一帯は京浜運河に接し、品川区八潮になります。南部は都道420号鮫洲大山線に接し、品川区東大井に接しています。西部は元なぎさ通り・八ツ山通りに接し、これを境に品川区南品川・品川区北品川になります。

 東品川は
旧来の陸地と新興の埋立地からなっており、住宅、オフィスビル、港湾関連の施設、工場、商店などが見られます。東品川2丁目天王洲アイルと呼ばれており、1990年代以降、先端的なオフィスビルが次々と登場した区域として知られています。また、東品川5丁目は北部の港区港南とともに品川ふ頭の一角を担っているところで、港湾関連の施設や発電所が見られます。

 東品川3丁目は、
東品川中部で、北部は目黒川天王洲南運河、東部は京浜運河が流れています。西部には元なぎさ通りが通っておりこれを境に南品川と接しています。ほかに南北に海岸通り天王洲通りが通り、南部はジュネーヴ平和通りが東西に通っており、これを境に東品川4丁目となっています。マンションのほか、ビルや学校が見られます。

 「天王洲アイル」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅より野村不動産天王洲ビルを左手に見ながら南下し、天王洲南運河を渡ってジョナサンを越え、次の曲がり角を右に曲がってしばらく歩いた右手に所在します。このほか、「品川シーサイド」駅まで徒歩9分、「新馬場」駅まで徒歩10分となります。また、マンション前のバス停からバスに乗ると「品川駅」まで約10分で行けます。

 ウォーターフロントブームの先駆的エリア『天王洲アイル』の運河に寄り添い、広大な東品川海上公園に包まれる場所に立地します。湾岸エリアで気になるのは生活利便性ですが、ジャスコ品川シーサイド店まで徒歩8分、コンビニにはセブンイレブン品川区品川橋店に徒歩5分の距離です。区立東品川保育園に徒歩4分、東品川一郵便局に徒歩5分、東品川クリニックに徒歩5分と良好です。

 共用サービスとして
第一ホテルシーフォートと提携し、同ホテルの研修を受けたコンシェルジュレセプションカウンターに座り、クリーニング・宅配便・共用施設の予約等を行います。共用設備として、2層吹抜のメインエントランスホールとしてのラグナホール、窓越しにラグーンスクエアの滝の水辺、緑の潤いを楽しめる談話空間であるグランドラウンジ、多目的室としてのカンファレンスルームのほか、パークサイドラウンジ、和室、ビューラウンジ、パーティーサロン、ゲストスイート、シアタールーム、自動販売機コーナーなど多彩です。また、24時間有人管理で、24時間、365日、スタッフが対応します。

 対象住戸は、地上31階建て建物の29階に所在する専有面積97.59平米の2LDKです。もともと3LDKの間取りのため、別途費用で3LDKに変更が可能です。高層階の北東角部屋で、日照・眺望ともに優れています。玄関から入り右手がLDK部分で、LDは27.5帖の大空間、キッチンはバルコニーからの光でとても明るく、収納を多く設えた広々スペースです。

 洋室は玄関正面の5.3帖と玄関左奥の8帖主寝室となり、トイレは玄関脇に、洗面所+1620サイズ浴室は玄関側左奥にきれいに収まっています。豊富な収納には、ウォークインクローゼットとシューズインクローゼットも備わり、横に長い下足入れもユニークです。

 販売価格は8,580万円から90万円値下げして8,490万円、坪単価288万円です。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、8,940万円(303万円)〜9,340万円(316万円)となりますので、提示価格は現行相場からはかなりリーズナブルです。

 明確な資料は見つけられませんでしたが、
本マンションの分譲時の平均坪単価は210万円〜250万円の間だった記憶があり、中古価格もその程度だった覚えがあります。現在の中古相場は当時と比較するとかなり上がった印象もありますが、それは本物件に限った話でもなく、また、元値もリーズナブルだっただけに、中古マンションとしても相対的に買いやすい水準を維持しています。

 凸型の外観はユニークで、非日常的空間を感じさせます。私も分譲時の2003年に家族でモデルルームを訪問した懐かしいマンションです。結局、周辺に土地勘が全くなかったので、どうしてもここに住むという実感が家族で得られず、購入に至りませんでしたが、「ラグナ」というエキゾチックなリゾートイメージ強く印象に残りました。 

 種別:中古マンション
 名称:ラグナタワー
 価格:8,490万円 (税込)
 所在:品川区東品川3丁目
 交通:「天王洲アイル」駅徒歩7分
 面積:専有97.59平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ラグナタワー

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| 中古マンション 品川区 | 19:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
ルジェンテ高輪台(中古)−築10年以内・駅徒歩3分・坪280万円の優良間取り
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★ 都営浅草線「高輪台」駅より徒歩3分、同線「五反田」駅より徒歩7分の場所に立地する2006年2月築・東急リバブル旧分譲・東急建設施工・地上13階建・総戸数37戸の『ルジェンテ高輪台』です。

 アドレスは品川区東五反田3丁目です。東五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部は品川区上大崎・港区白金台に、町域東部は港区高輪に、町域南東部は品川区北品川に、町域南部は目黒川及び品川区大崎に、町域西部はJR山手線及び品川区西五反田に接しています。

 また、町域西部には
首都高速2号目黒線が通り、町域内を桜田通りが横断し、西縁にはJR山手線・都営浅草線・東急池上線の「五反田」駅が置かれるなど、交通の要所でもあります。

 町域内は
「五反田」駅周辺に商業施設が見られますが、同駅周辺以外はオフィスビルや住居用マンション、低層住居などが多く見られる地域となっています。本マンションが立地する東五反田3丁目付近は通称「島津山」、また、東五反田5丁目付近は通称「池田山」と呼ばれており、これらの付近は高級マンション、邸宅などが見られ山の手を代表する高級住宅地としても古くから知られています。なお、東五反田3丁目には、旧島津公爵邸跡に清泉女子大学があります。

 都営浅草線「高輪台」駅からは徒歩3分の道のりです。同駅A1出口から桜田通りを五反田方面へ向かって歩いた左手に位置します。品川・五反田を見下ろす高台に立地するため、中層階以上の住戸からは開放感のある眺望と日照を望めます。東急ストア、マルエツ、成城石井などのスーパーや、コンビニ、ファーストフード店など生活に欠かせない店舗や施設が周辺に多数あります。

 本や雑貨はremyがあり、洋服はユニクロや無印でよければ電車に乗って出かける必要はありません。食事をするところも多く、一人ご飯から複数名でいける居酒屋までレパートリーも幅広くあります。学区は、全国初の施設一体型公立の小中一貫日野学園となります。

 東急リバブルプロデュースの高級分譲レジデンスシリーズ『ルジェンテ』で、格調高いライトグレー、街に融けこむ洗練と風格が漂う外観です。間取りは、シングルやディンクスにちょうど良い広さの1LDKや2LDKのプランを揃えています。床暖房やオートバス、敷地内駐車場など分譲マンションならではの機能的な設備が日々の生活を快適にしてくれます。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の3階に所在する専有面積55.27平米の2LDKです。南西向きで日当りの良い住戸です。横長の玄関からホールを経てホームベース状の10.1帖のLDが存在します。その両脇にはリビングインの主寝室6.0帖と5.0帖の洋室があり、キッチンは独立型1416サイズのバスはゆとりを感じさせます。

 二重床・二重天井構造で、生活音の遮音性を高め、将来のメンテナンス・リフォームを容易にしており、収納はウォークインクローゼットはありませんが、各居室にクローゼットがあります。リビングが変形であるものの各居室がコンパクトにまとまっており、使いやすい間取りと言えます。

 販売価格は4,680万円、坪単価280万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、4,370万円(坪単価261万円)〜4,670万円(坪単価279万円)となり、上記販売提示価格はこの条件を10万円だけ上回っていますが、ほぼレンジ内です。

 低層階に属しますが、窓からは隣地の緑が望め、かえって潤いがあるかもしれません。築10年以内のマンションで、島津山と同じアドレス駅徒歩3分共用部はきれいに保たれ、価格もそこそこリーズナブル満足度の高い物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ルジェンテ高輪台
 価格:4,680万円 (税込)
 所在:品川区東五反田3丁目
 交通:「高輪台」駅徒歩3分
 面積:専有55.27平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ルジェンテ高輪台

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| 中古マンション 品川区 | 23:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンス白金台(中古)−2011年築で坪293万円の良好環境メゾネット
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★ JR山手線・東京メトロ南北線「目黒」駅より徒歩7分、東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅より徒歩7分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント旧分譲・北野建設施工・地上3階地下1階建・総戸数27戸・2011年5月築の『オープンレジデンス白金台』です。

 アドレスは品川区上大崎1丁目です。上大崎は、品川区の北部に位置し、港区・目黒区・渋谷区との区境に接します。「目黒」駅が目黒区ではなく、本マンションと同じ品川区上大崎にあるのはよく言及されています。上大崎では山手線の線路が縦断しており、また地域内を東西に目黒通りが通っています。

 「目黒」駅との複合施設である
アトレ目黒をはじめとして、周辺には駅前としての商業施設が見られ、同駅周辺以外はビルやマンション、住居などが混在しています。本マンションの立地する上大崎一丁目付近は白金台や池田山に隣接し、上大崎二丁目付近は高速道路脇の通称「(白金)長者丸」、上大崎三丁目付近は大使館が多く集まる通称「花房山」と呼ばれているなど、高級住宅地としても知られています。

 本マンションから
「目黒」駅までは徒歩7分、「白金台」駅までは徒歩7分と、城南エリア物件として理想的なロケーションです。「目黒」駅からは目黒通りを白金台方面へ歩き、上大崎交差点を右折して住宅街に入っていく道のりで、「白金台」駅からは目黒通りを目黒方面へ歩き、国立科学博物館附属自然教育園が見えてきたら左折し、同じく住宅街へと入っていきます。「白金台」駅・「目黒」駅までフラットな道のりで、「白金台」駅へは信号がなく、「目黒」駅へは信号1つなので、いずれも思ったより早くたどり着きます。

 このあたりはかつて
池田山と呼ばれた地域で、江戸時代は城南五山として大名屋敷が並ぶ風格ある場所でした。そのDNAは現代に引き継がれており、低層の戸建てを中心とした閑静な高級住宅街として、都心とは思えない落ち着いた雰囲気に包まれています。

 本マンションの立地する上大崎1丁目も、
ゆったりとした敷地に瀟洒な建物が立ち並び、住宅地としての成熟を感じさせる住環境と景観です。白金台へと足を延ばせばプラチナ通りの華やぎや国立自然教育園の豊かな緑に出遭い、スマートな商業施設が集中する目黒は交通結節点でもあり、利便性は二重丸です。また、聖心女子学院や清泉女子大学、明治学院大学などの高等教育機関も点在しています。

 本物件は、
第一種低層住居専用地域に立地し、上記で書いた通り、周囲は低層の建物が建ち並ぶ穏やかで良好な住環境で、高い建物がなく低層階でも圧迫感がありません白を基調とした低層フォルムのデザインが爽やかな印象を与えます。全戸メゾネットタイプになっており、住棟と住棟の間には、ゆったりとした共用のスペースを配置、直接外部からアプローチできるとともに、通常の集合住宅のように共用廊下の音や他住戸の人の視線を気にすることなく戸建て感覚で住むことができます。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の1階に所在する専有面積64.12平米の2LDKです。上記の通りメゾネットタイプで、下の階が地下1階、上の階が1階という組み合わせです。上階には玄関と15.1帖のLDK、U字型キッチンとトイレがあり、下の階には2洋室と洗面所、1418サイズの浴室があります。

 異なる2つのフロアで構成されるため、
上階はパブリックスペースに、下階はプライベートスペースにという空間の使い分けもできます。また、下階から上階にかけて、床と壁紙を変えさせ、雰囲気を変化させています。キッチン、バスルーム、洗面所には天然御影石が利用され高級感があり、さらにオール電化の採用により、安全性と火災発生のリスク軽減を実現しています。

 階段下には天井とつながっていない通気性の良い大きなウォークインクローゼットを配しました。衣服の長さを考慮し、上部は鞄やシーズンオフの衣服の収納スペースとなっており、レンガ風壁紙に電源も確保しています。

 販売価格は値下げをして5,690万円、坪単価293万円です。『マンションナビ』で対象住戸の価格を試算したところ、5,230万円(坪単価270万円)〜5,630万円(坪単価290万円)となり、対象住戸の売出価格はそれより少しだけ高めです。

 一方、『住まいサーフィン』によれば、本物件の
分譲時の平均坪単価は289万円程度と試算できます。対象住戸はわずかにそれを上回るものの、中古マンション価格が高騰していく中で、分譲時とほぼ変わらない価格水準で販売しているのはありがたいことです。

 不動産ポータルサイト「アットホーム」で現在、「目黒」駅徒歩10分又は「白金台」駅徒歩10分で築年数5年以内、専有面積60平米以上で検索すると、
『プラウドタワー白金台』(2014年築)が2階住戸で坪410万円、3階住戸で坪412万円『レセーヌ白金長者丸』(2010年築)が2階・3階メゾネット住戸で坪297万円、3階・4階ルーフバルコニー付メゾネット住戸で坪398万円『グランドメゾン白金の杜』(2015年築)が2階住戸で坪429万円『ウェリス高輪』(2010年築)が10階住戸で坪459万円『パークホームズ目黒ザレジデンス』(2012年築)が1階住戸で坪356万円、6階住戸で坪373万円、9階住戸で坪366万円という価格水準です。

 本マンションは
メゾネットタイプではありますが、2011年築で坪293万円は相対的に見てもお得感があり、十分検討できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:オープンレジデンス白金台
 価格:5,690万円 (税込)
 所在:品川区上大崎1丁目
 交通:「目黒」駅徒歩7分
 面積:専有64.12平米

詳細はこちら(ノムコムより)
オープンレジデンス白金台

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| 中古マンション 品川区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブリリアタワー品川シーサイド(中古)−駅もイオンも目の前の定期借地タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩2分の場所に立地する2006年11月築・東京建物旧分譲・大成建設施工・地上22階建・総戸数189戸の『ブリリアタワー品川シーサイド』です。

 アドレスは、品川区東品川4丁目です。東品川は、品川区東部に位置し、北部は港区港南に接し、東部は東京港になり、品川区東八潮になります。南東部一帯は京浜運河に接し、品川区八潮になります。南部は都道420号鮫洲大山線に接し、品川区東大井に接しています。西部は元なぎさ通り・八ツ山通りに接し、これを境に品川区南品川・品川区北品川になります。

 東品川は
旧来の陸地と新興の埋立地からなっており、住宅、オフィスビル、港湾関連の施設、工場、商店などが見られます。東品川2丁目天王洲アイルと呼ばれており、1990年代以降、先端的なオフィスビルが次々と登場した区域として知られています。また、東品川5丁目は北部の港区港南とともに品川ふ頭の一角を担っているところで、港湾関連の施設や発電所が見られます。

 本マンションの立地する
東品川4丁目は、東品川の南部に当たり、東部は京浜運河が流れています。東部の八潮とは八潮橋で繋がり、西部には元なぎさ通りが通り、これを境に南品川と接しています。また、南北に海岸通り天王洲通りが通り、北部は東西にジュネーヴ平和通りが通っており、これを境に東品川3丁目となっています。

 東品川4丁目は、
全般にビルやマンションが並ぶ地域で、海岸通りより東側の一帯は、日本たばこ産業品川工場がありましたが、品川シーサイドエリアは運河と市街地が一体となった水辺空間の再生・創造を進め、住居・業務・物流等の機能が適切に配置された「東京都ウォーターフロント活性化ゾーン」として再開発エリアとされ、この日本たばこの跡地は「品川シーサイドフォレスト」としてインテリジェントビルやショッピングセンターなどが複合した建物群へと変わりました。「品川シーサイド」駅も当地にあります。

 本マンションから
「品川シーサイド」駅までは徒歩2分の道のりで、同駅東側の目の前に本マンションは立地します。これも同駅周辺の再開発として一体的に整備された故の利便性で、同駅は2002年の開業時の3.5倍に乗降人口が増えています。なお、京浜急行線「青物横丁」駅にも徒歩11分の距離です。

 同駅をはさんで
西側には上記の品川シーサイドフォレストがあり、居住者にとっては、数多くの専門店が集積したイオン品川ショッピングセンター(徒歩2分)やオーバルガーデンが大変ありがたい存在です。また周辺は、京浜運河緑道公園(徒歩5分)など大小13の公園があり、案外緑豊かな住環境です。品川シーサイドには楽天本社(楽天タワー)もありますが(「品川シーサイド」駅の副駅名は「楽天タワー前」となっています。)、こちらは来年6月に二子玉川に移転予定です。

 本マンションのエントランスフロアは開放感の溢れる吹き抜けの空間となっています。共用施設にはコミュニケーションルームやAVルームなどがあり、屋上の展望デッキからは、お台場方面や品川ベイエリアの眺望や、夏には東京湾花火大会を楽しむことができます。このほか、フロントサービスや、近隣ホテルからのフードデリバリー、提携レンタカーによるマンションまでの配車など居住者を快適にサポートしています。

 対象住戸は、
地上22階建て建物の6階に所在する専有面積70.62平米の3LDKです。東向きバルコニーバルコニー面積は13.42平米とゆとりがあります。11.8帖のリビングからは運河を望む眺めが広がります。また、マンションの廊下部分は吹き抜けとなっていますので、外部から見られる心配はほぼありません

 設備については、
フルフラットフロア、TES温水式浴室乾燥機、オートバス、TES床暖房、ディスポーザー、二重床・二重天井など、標準的なものが備わっています。キッチンは独立型で3.8帖、3洋室は6.5帖、5.5帖、5帖となっています。収納はウォークインクローゼットもあり、まずまずと言えるでしょう。

 本物件は
2059年5月までの定期地上権物件のため、販売価格3,990万円、坪単価187万円と見やすい価格となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、244万円[品川シーサイド坪単価]×1.091[駅距離補正]×0.931[築年数等中古補正]×0.8[定期借地補正]=坪単価198万円となりました。『マンションナビ』においても、対象住戸の自動査定を行うと、3,920万円〜4,220万円が相場との結果が出ましたので、定期地上権物件であっても、上記販売価格はリーズナブルであるということができます。

 再開発エリアの良いところは、スーパーや専門店がすぐ近くに誘致される点で、私も「武蔵小杉」駅に東急スクエアができてこれを実感しています。ましてステイタス性のある品川区物件で、3千万円台で築浅物件を購入できるわけですから、これから45年間利用し尽くすつもりで買えばお得な物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリアタワー品川シーサイド
 価格:3,990万円 (税込)
 所在:品川区東品川4丁目
 交通:「品川シーサイド」駅徒歩2分
 面積:専有70.62平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリアタワー品川シーサイド

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| 中古マンション 品川区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
ユニーブル御殿山南(中古)−角部屋・日照・通風良しの築12年・坪230万円台
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・同埼京線・同湘南新宿ライン・りんかい線「大崎」駅より徒歩7分の場所に立地する平成14年6月築・ユニホー旧分譲・松井建設施工・地上8階建・総戸数24戸の『ユニーブル御殿山南』です。

 アドレスは品川区北品川5丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には
住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 本マンションの立地する
北品川5丁目も「御殿山」と呼ばれる一帯があり、邸宅や高級マンションが多く見られます。

 本マンションから
「大崎」駅までは徒歩6分の道のりです。同駅東口を出て大崎ニューシティの中を通り、目黒川にかかる小関橋を渡って右方向に曲がってしばらく歩くと『北品川ホームズ』の裏手に本マンションが所在します。標高約8mで、同駅からはわずかに上り坂ではありますが、ほとんど気になる勾配ではないでしょう。「大崎」駅からは渋谷へ6分、東京・新宿へ各11分と交通利便性が高く、再開発により魅力的な発展を続けています。

 本マンションは
山手線の内側に位置し、周辺はマンションの建ち並ぶ閑静な住宅街で、私も近隣を歩いたことがありますが、落ち着いた明るい街並みと静かさに好印象を持ちました。目の前にはスーパー「まいばすけっと」があり、日々の買物にも便利、ゲートシティ大崎にも徒歩5分の距離です。また目黒川まで徒歩3分、春には桜が楽しめる小関公園も徒歩2分と四季を感じることの出来るスポットが近くにあるのも魅力です。御殿山小学校も徒歩7分の距離となります。

 建物はプライバシーに配慮した
ワンフロア2住戸、エントランスには安心・便利なTVモニター付きオートロック、宅配ボックスが設置されており、ペット飼育も可能です。追焚き機能・浴室乾燥機能付のフルオートバスも備わっています。

 対象住戸は
地上8階建て建物の4階に所在する専有面積70.7平米の3LDKです。南西角部屋で日当たり良好、採光がしっかりとれており、明るい部屋となります。敷地形状からナロースパンで、全般に細長い間取りですが、角部屋で各居室に窓があるため、窮屈感はありません。

 ポーチ付玄関から長い廊下をまっすぐ進むと11.1帖のLDです。使いやすいL字型キッチンの広さは3.4帖で独立しています。洋室はほぼ均質な広さで6.5帖、6.1帖、5.2帖の3室です。浴室は1317サイズでファミリーとしては小さめです。収納はウォークインクローゼットはありませんが、各部屋にクローゼット又は物入があります。

 販売価格は4,980万円、坪単価233万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、305万円[大崎坪単価]×1.013[駅距離補正]×0.775[築年数等中古補正]=坪単価239万円となりました。また、『マンションナビ』における対象住戸の自動査定価格も販売価格近辺の数値となり、標準相場に見合った安心して購入できる価格と言えるでしょう。

 本マンションには目を見張るような豪華な施設があるわけではありませんが、
「大崎」駅徒歩7分で御殿山エリアにある築12年程度のマンションが坪単価230万円台で購入できるというのが魅力です。小規模マンションのため角住戸となり、日照・通風がよく、気持ちよく住めるマンションとなっています。周辺環境も含め、充実した大崎ライフが楽しめることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ユニーブル御殿山南
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:品川区北品川5丁目
 交通:「大崎」駅徒歩7分
 面積:専有 70.7平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ユニーブル御殿山南

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| 中古マンション 品川区 | 20:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー大崎(中古)−豪華な外観&共用部の大崎副都心・駅前制震タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・同湘南新宿ライン(宇都宮〜逗子)・りんかい線「大崎」駅より徒歩3分、JR山手線「五反田」駅より徒歩8分の場所に立地する平成16年1月築・住友不動産旧分譲・清水建設施工・地上29階地下2階建・総戸数271戸の『シティタワー大崎』です。

 アドレスは品川区大崎5丁目です。大崎は、品川区の北部に所在し、「大崎」駅を中心とした地域です。大崎1丁目のみが山手線内、2丁目から5丁目は山手線の外側に位置しており、本マンションも山手線外側になります。

 大崎の北東側には
目黒川が流れ、北品川地区との自然境界を形成しています。また北西側には東急池上線があり、西五反田地区との境界を成しています。同線の「大崎広小路」駅は大崎4丁目・大崎5丁目と西五反田1丁目・西五反田8丁目の集まる点にあります。また、東京都道317号環状六号線(山手通り)「大崎広小路」駅から「大崎」駅付近を越えて北品川地区へと通り抜けています。

 大崎という地名が現れたのは江戸時代という説が有力です。地名は秩父から続く尾崎であることに由来し、これが転訛して大崎となったとする説、および過去に大きな崎(岬)として東京湾に突き出ていたためとする説が知られています。ただし、当時大崎と呼ばれていた地域は、現在のJR「目黒」駅近辺(上大崎村)から「五反田」駅北側(下大崎村)にかけてです。

 「大崎」駅周辺の大崎地域は、
山手線沿線としては比較的地味な存在でした。しかし、1980年代に入るとフジテレビ本社の移転候補地の一つとして名前が挙がるなど、徐々に注目されるようになり、1980年代後半より事業が始まった「大崎」駅東口地区の再開発によって、大崎ニューシティ、ゲートシティ大崎などの複合施設が相次いで開業し、東京副都心の1つとしてにわかに脚光を浴びるようになりました。

 さらに
埼京線乗り入れ、東京臨海高速鉄道りんかい線開通、湘南新宿ラインの運行開始などにより、品川と並ぶ山手線南端の交通結節点となりました。現在、「大崎」駅西口の再開発が進行しており、2007年10月には明電舎跡地にThinkPark(地上30階)がオープン、 2011年7月には、旧大崎西テクノロジーセンター跡地にソニーシティ大崎(地上25階)がオープンしました。

 すなわち、大崎は、
東京都の進める多心型都市構造の形成をめざし、大手町の都心を囲むように7つの副都心を整備する計画の中で、「先進技術の情報が交流する街」として位置づけられ、山手のサウスエリアの中心として、次世代を担う役割を担っているのです。

 本マンションからは、
3路線4駅利用可能ですが、「大崎」駅までは徒歩3分の近さで、本来の名称は『シティタワー大崎ステーションフロント』と、駅前であることを強調するものになっています。同駅西口から北西方向に道なりに歩くルートで、都道317号線の下をくぐることとなります。道のりはわずかに下っていますが、気になるほどではありません。

 地上29階建のタワーマンションは、都心にそびえ立つ大いなる樹木をモチーフとしたグリーン基調の外壁に、頭頂部エアトップフィンが異彩を放つ、次世代のモニュメントとなっています。構造面では、地下9m以深にある東京礫層を支持層とする直接基礎構造を採用、鉛入り積層ゴムを用いた制震装置を用いていますが、ゴムで被覆されているためメンテナンスフリーで、大地震後も鉛の再結晶によっで性能を回復できるため、地震後の再使用が可能となっています。

 24時間有人管理で、コピー・FAX・D.P.Eも頼めるフロントコンシェルジュサービスが提供され、共用部デザインはホテルライクでエレガントな雰囲気です。共用施設は、エスカレーター設置のプレミア感あるエントランスのほか、コモンライブラリー、自動演奏ピアノがあるフォーマルラウンジ、ビューラウンジ、ゲストスイート、DVDシアタールームと豪華で充実しています。また、各フロアに便利なダストステーションがあります。

 なお、エントランスは、居住者の動線に基づき、
グランドエントランス・カーエントランス・ガーデンエントランス・サイクルポートエントランスの4つのエントランスを配置し、各エントランスに、オートロックシステムを設けています。植栽計画は、四季折々の彩りも鮮やかに、常緑高木で緑のアウトフレームを形成し、ホワイトストリート・フロントガーデン・イエローストリート・ハーベストガーデン・ステップガーデン・レッドストリート・シェイドガーデンを設けています。

 専用部の設備としては、
天井カセット式エアコン、ディスポーザー、ドラム式洗濯乾燥機を装備、逆梁工法・ハイサッシュで大きな開口部を設けています。また、二重床・二重天井構造で、フルフラット設計、全戸トランクルーム付です。

 なお、本マンションの土地の権利関係は
普通借地権となっていることに注意が必要です。借地期間は2050年7月までですが、普通借地であれば、まず問題なくその後も継続使用されることとなります。

 対象住戸は、
地上29階建建物の13階に所在する専有面積39.07平米の1LDKです。北西向きバルコニーで、前面建物より目線が高いため、バルコニー面には空の広がりを感じることができます。LDKは11帖あって、カウンターの出っ張りが特徴的、キッチンは使いやすいL字型となっています。

 LDKに隣接する
洋室は4.5帖でLDKとともにバルコニーに面しています。浴室は1LDKにしては大きい1416サイズ、洗面所はコンパクトにまとまっています。収納はやや少ない印象ですが、トランクルームも入れれば合格点でしょう。

 販売価格は3,350万円、坪単価283万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、305万円[大崎坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.939[築年数等中古補正]×0.9[普通借地補正]=坪単価277万円となりました。また、本マンションの分譲時の平均坪単価は285万円程度です。対象住戸の提示価格は、ほぼ相場に沿った適正なものということができるでしょう。

 豪華な外観と共用部で知られる住友不動産の『シティタワー』物件ですが、本マンションもこの点では力が入っている印象です。高級タワー物件ながら、普通借地権物件だけにリーズナブルな価格設定であり、狙い目とも言えます。ますます便利になっていく大崎エリアで、既に確固たる存在感を放つ本マンションは、今後の資産価値の維持の面でも安心な物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シティタワー大崎
 価格:3,350万円 (税込)
 所在:品川区大崎5丁目
 交通:「大崎」駅徒歩3分
 面積:専有39.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シティタワー大崎

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| 中古マンション 品川区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |