グランイーグル多摩川スカイビュー(中古)−多摩川と空を抱く南向き眺望の心地よさ

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★ 京急空港線「糀谷」駅より徒歩12分の場所に立地するグランイーグル旧分譲・森本組施工・地上17階建・総戸数82戸・2012年9月築の『グランイーグル多摩川スカイビュー』です。

 アドレスは大田区本羽田2丁目です。本羽田(ほんはねだ)は、1丁目から3丁目までが設置されています。大田区の南東部に位置し、北は萩中に、東は東京都道・神奈川県道6号東京大師横浜線(産業道路)を境に羽田に、南は多摩川に、西は南六郷に接しています。

 ほとんどが
「準工業地帯」で住宅と工場が混在した地域になっていますが、近年は工場の閉鎖廃業に伴い集合住宅の建設が急増しています。本マンションも、千代田グラビアの工場跡地に建てられました。

 「糀谷」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅中央口から南下し、糀谷駅前交差点で環八を横断して更に南へ進み、ホームセンター「コーナン」を左手に見ながら更に南へと、多摩川大師橋緑地に至る手前の右手に位置します。駅から本マンションまでは低地を進むフラットな道のりです。

 駅までのルートには
肉のハナマサや上記のコーナンがありますし、マルエツやオリンピックも近くで日常のお買い物には事欠きません。野球場や多目的運動場がある多摩川緑地には徒歩1分で、散策や運動にも便利、駅距離を除けばまさにファミリーで住むには格好のロケーションです。日がさんさんと当たる全戸南向きの多摩川と緑地の眺望は開放的で、心が伸びやかになる眺めです。

 さらに、
平置き駐車場が無料である点も大きなメリットです。車があった方が便利な立地だけに重宝することでしょう。洗車スペースも備わっています。

 逆梁アウトフレーム工法で、オートロック、宅配ボックス、食器洗い乾燥機、シャワー付キッチン水栓、ガラストップのビビッとコンロ、耐震ラッチ付キッチン吊戸棚、造り付食器棚が付いています。玄関と廊下床は天然大理石貼りで、壁はエコカラット仕様である点が目を引き、グランイーグルの特徴であるバンブーフローリングとなっています。一方、床暖房は備わっていません。

 対象住戸は、
地上17階建て建物の13階に所在する専有面積62.26平米の2LDKで、3LDKに変更可能です。南向き上層階で、日照・眺望はもちろん良好です。田の字型基本の間取りで、人気の対面キッチンは日光がよく差し込み、LDKは17.6帖の広さです。共用廊下側の2室はいずれも5帖となっています。シェル型の浴室は1418サイズ、洗面所がややいじめられて狭くなっています。収納はウォークインクローゼットはありませんが、上部収納などを活用すればまずまずの容量です。

 販売価格は3,880万円、坪単価206万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,147万円〜4,449万円、『マンションマーケット』では3,535万円〜3,906万円、『ふじたろう』では3,817万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,424万円〜5,630万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,216万円、坪単価224万円となり、販売価格は8.0%割安との試算結果です。管理費は月11,500円、修繕積立金は月7,530円と、こちらもリーズナブルな設定です。

 旧分譲主であるグランイーグルは本エリアを地元として多くのマンションを手がけてきただけに、本マンションも
優れた物件となりました。現在お住まいの売主さんも、本住戸を大事に使用してきたことが写真からもわかります。これから子育てをされるファミリーにお薦めの築浅物件です。

 種別:中古マンション
 名称:グランイーグル多摩川スカイビュー
 価格:3,880万円 (税込)
 所在:大田区本羽田2丁目
 交通:「糀谷」駅徒歩12分
 面積:専有面積62.26平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランイーグル多摩川スカイビュー

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| 中古マンション 大田区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド馬込(中古)−駅徒歩2分の築浅プラウドが坪230万円台

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★ 都営浅草線「馬込」駅より徒歩2分の場所に立地する野村不動産旧分譲・安藤建設施工・2007年5月築・地上7階地下1階建・総戸数44戸の『プラウド馬込』です。

 アドレスは大田区東馬込1丁目です。東馬込は大田区北部に位置し、1丁目及び2丁目があります。北から東は品川区西大井に、南東は山王に、南は環七通りを境に南馬込に、西は第二京浜を境に北馬込に接しています。町域内を横須賀線(品鶴線)の線路が通っていますが、横須賀線の駅はありません。ただし、町域西端の第二京浜下に都営浅草線「馬込」駅(北馬込に所在)があります。町域内は主に住宅地として利用されています。

 「馬込」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅A1出口を出て、環七通りを馬込銀座方面へと東へ歩き、松原橋交差点付近から左折して住宅街へと入る場所に立地します。わずかに下るルートですが、気になるほどではありません。また、バス便も多く、大森方面に行くことができます。

 第二京浜と環七の交差点に建っていますが、環状七号線との間には他の建物があって音が遮られ、二重サッシの窓を閉めてしまえは、交通音等は気にならないとのことです。「荏原町商店街エリア(徒歩12分:960メートル)、馬込銀座会エリア(徒歩10分:800メートル)の2つの大型商店街の中心に立地し、お買い物にも便利なロケーションです。

 周辺にはコンビニのほか、ホームセンターや区立図書館などもあり、
来年の春には大型スーパー「ライフ」が近くにできるとのことで、生活利便性は良好です。なお、通学区の馬込小学校には、環七を渡り、第二京浜沿いを歩くルートとなります。

 地上7階地下1階表示ですが、建築基準法上及び登記簿上では地上6階・地下2階建ての建物で、
地下1階部分にグランドエントランス、駐輪場があります。外壁はベージュとブラウンのタイル貼り仕上げで、御影石や大理石を使用したエントランスに重厚感及びグレード感が漂います。敷地周辺は植栽、シンボルツリー、フェンス、擁壁が整備されており、質の高さが感じられる造りです。

 共有スペース等もハイセンスなデザイン仕様です。また、ホテルライクな
内廊下で、24時間セキュリティシステム、防犯センサー、オートロック、TVモニター付きセキュリティインターホンなど防犯設備が整い、宅配ボックスも設置されています。駐車場は屋内にあり、1階には全戸分のトランクルーム、地下1階には防災倉庫が用意されているのも頼もしいポイントです。管理人さんも毎日精力的に動き、いつもきれいに保たれているとのことです。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積は55平米〜75平米台のディンクス又はファミリー向けのマンションです。リビングダイニングのTES温水式床暖房、常時小風量換気システム、TES浴室暖房乾燥機、シェル型デザインの浴槽など、快適で便利な生活をサポートする設備が充実しています。逆梁工法によるハイサッシ、ペアガラスのため、明るい居住空間が楽しめます。

 対象住戸は地上7階建て建物の
1階に所在する専有面積64平米の2LDKです。表示は1階ですが、上記の通り地下1階部分にグランドエントランスがあり、道路面からは2階程度の高さです。玄関からは中が見えないように工夫がされ、LDは11.3帖、カウンター付キッチン(天然御影石のカウンタートップ、食洗機、収納豊富な造作食器棚付き)は4.5帖のゆとりの広さです。

 2洋室へはLDを通って再び廊下を歩くユニークな間取りで、6.4帖と5帖の広さとなります。浴室は1418サイズ、収納はウォークインクローゼットも備えています。なお、トイレはタンクレスシャワートイレとなっています。


 販売価格は4,580万円、坪単価237万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,270万円〜4,570万円、『イエシル』では4,062万円、『マンションマーケット』では4,400万円〜4,871万円、『ふじたろう』では4,421万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,339万円〜5,486万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,490万円、坪単価232万円となり、販売価格は約2.0%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,490万円、坪単価万232円との記録が残っています。

 駅至近距離で重厚な造りのプラウドブランド、内装・設備も充実、築10年弱の築浅物件でありながら坪単価230万円台にはお得感があります。駐車場は月27,500円〜31,000円とやや高めに見えますが、管理費の平米単価は257円と比較的抑えめです。セールでも苦労しない資産価値ある物件として安心して購入することができると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド馬込
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:大田区東馬込1丁目
 交通:「馬込」駅徒歩2分
 面積:専有面積64平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド馬込

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| 中古マンション 大田区 | 21:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
フュージョンスペース大森(中古)−築17年・坪112万円・100平米超の魅力

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★ 京浜急行電鉄本線「大森町」駅より徒歩13分の場所に立地する坂入商事旧分譲・冨士工/東洋アレックス施工・2000年5月築・地上4階建・総戸数13戸の『フュージョンスペース大森』です。

 アドレスは大田区大森西4丁目です。大森西は、大田区の東部に位置し、1丁目から7丁目までが設置されています。北部は環七通りを境に大森北に、東部は第一京浜を境に大森東・大森中に、南部は蒲田に、地域西部はJR東海道本線などの線路を境に中央と一部は西蒲田に接しています。駅周辺には商店などが見られるほかは、主に住宅地・工業用地として利用されています。地内を京急本線の線路が通り、東西に内川が流れています。

 「大森町」駅から本物件までは徒歩13分です。同駅西口を出て西に進み、大森西四丁目交差点を横断してさらに歩き、住宅街の中を右折して北上したところにあります。同駅からはわずかながら上るルートとなります。

 本物件は、L字型の敷地を上手に使って建てられ、
全戸メゾネットタイプで構成されるタウンハウスです。周囲は戸建住宅やマンション、事業所等が存する落ち着いたエリアにあり、夜は騒音もなく静かです。ファサードは珪藻土風のブラウンで、鍵付シャッターでセキュリティを高めています。

 住戸は専有面積97平米〜119平米のファミリーに適したサイズで、南向き住戸が中心です。駅にはやや距離がありますが、コンビニやスーパーサミット、まいばすけっとなどに近く、買い物に便利な立地です。3階構造で、
1階には駐車場が無償で付いているのも魅力です。ただし、接道する道幅が狭いので、大型車だと苦労するかもしれません。

 さらに、14.4帖(23.29平米)もある
屋上の大型ルーフバルコニーは多用途に使用可能で、富士山を望むことができます。ご近所に気をつけながらではありますが、小さなお子さんがいるご家庭では、屋上でプールをしてもよいでしょう。昔から住んでいるファミリー世帯が多いとのことで、お互いに良いコミュニケーションをとりながら生活されているようです。

 通常の戸建てと異なるのは管理人が巡回してくれることで、防犯カメラも備わって安心感があります。ペット飼育可能ともなっています。管理費は月額6,720円で、平米単価65円と格安、修繕積立金は月額11,400円で、合わせても
月額18,120円と、通常のマンションに比較してかなりリーズナブルです。ただし、管理費が安い分、清掃は週1回とのことです。

 対象住戸は、
1階〜3階部分を占める専有面積102.95平米の4LDKです。やや西に振れた南向きで、日照良好です。1階は地下1階部分にあり、車庫と玄関、浴室を含めた水廻りとなります。2階は13.1帖のLDKと5.0帖の洋室、3階は6.8帖、4.9帖、4.5帖の3洋室があります。屋上は上記で述べた広いルーフバルコニーです。建具はやや古さを感じさせますが、十分に利用可能です。

 販売価格は直近の3,600万円から値下げし3,490万円、坪単価112万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,478万円〜3,778万円、『マンションマーケット』では3,189万円〜3,523万円、『ふじたろう』では3,841万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,608万円、坪単価116万円となり、販売価格は3.3%割安との試算結果です。これによれば値下げ前の価格が適正価格だったことになり、値下げ分だけ割安になったと評価できます。

 間取り形態からは、どちらかと言えば戸建てとの比較の方がふさわしい気がしますが、この場合、木造ではなく分厚いコンクリート造りのため
防音・断熱に優れている反面、専有する土地がない、毎月の管理費・修繕積立金の支払いがあるといった点も判断材料となることでしょう。マンションとの比較においては、この築年数・立地・専有面積でこの価格はあり得ないので、フラットではないというデメリットを許容できればお得だということができます。

 種別:中古マンション
 名称:フュージョンスペース大森
 価格:3,690万円 (税込)
 所在:大田区大森西4丁目
 交通:「大森町」駅徒歩13分
 面積:専有面積102.95平米

詳細はこちら
フュージョンスペース大森

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| 中古マンション 大田区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
エクセレント蒲田(中古)−安定した収益が期待できる利便性○物件
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★ 京急本線「梅屋敷」駅より徒歩5分、同線「京急蒲田」駅より徒歩10分の場所に立地する1989年12月築・地上5階建・総戸数35戸の『エクセレント蒲田』です。

 アドレスは大田区東蒲田1丁目です。東蒲田は、大田区の南東部に位置し、北部は大森中に、東部は北糀谷に、南部は呑川を境に南蒲田・西糀谷に、西部は第一京浜を境に蒲田に接しています。主に住宅地として利用されています。

 「梅屋敷」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅東側を出て、駅前交差点を通過、すき家とファミリーマートのある三叉路を南下していった場所に立地します。「京急蒲田」駅からは徒歩10分で、同駅を出て第一京浜を北東方向に歩き、大田区総合体育館の角を右折してしばらく歩いた右手に所在します。

 面積643.55平米の敷地は北側接道で、上記の大田区総合体育館は弓道場や大小合わせて4つの体育館があります。このほか、ツルハドラッグや東蒲小学校、大森東四郵便局、地域の交流の場である大森西図書館が近隣に所在するなど、利便性に優れています。

 清潔感のある明るい佇まいのホワイトタイル貼りの外観で、
エレベーター、防犯カメラ、24時間セキュリティ、耐震構造、24時間ゴミ出し可と充実しています。管理形態は全部委託の巡回方式となっています。きれいに保たれた敷地内からも管理の良さが感じられます。
 
 間取りはワンルーム〜1K、専有面積は14.30平米〜17.10平米でシングル向けです。西向きをメインとした各住戸のバルコニーは、クリアパネル仕様となっていて自然の光と風が感じられる空間を実現しています。1階にはコインランドリーが設置されています。

 各住戸の玄関には下足入れが設けられ、収納スペースもあり限られた居住空間を効率よく使えるように工夫が見られます。浴室は
3点ユニットバスタイプでコンパクトにまとめられていて、キッチンも家事動線に配慮して配置されています。室内は柱の出にくい構造で、すっきりとした住空間を演出しています。

 対象住戸は地上5階建て建物の4階に所在する専有面積16.2平米の1K、バルコニーは西向きとなります。玄関を入ると右手にキッチン、左手に3点ユニットバスがあり、廊下を直進すると洋室となる典型的な1Kタイプ、間口の広さが比較的広いのが利点です。なお、洗濯機置場を後付けしたのは良いのですが、冷蔵庫置場が見当たらないのが気になります。また、バルコニーからの眺望は、目の前の建物で遮られており、これもあって採光を確保するため、上記のクリアパネル仕様となっているのでしょう。
 
 販売価格は850万円、坪単価173万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では699万円〜800万円、『イエシル』では686万円、『マンションマーケット』では729万円〜800万円、『ふじたろう』では606万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では729万円〜913万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は726万円、坪単価148万円となり、販売価格は17%割高との試算結果です。なお、本物件は集金代行契約条件付きのオーナーチェンジ物件ですが、現在月額5.8万円で賃貸中であり、表面利回り8.18%、実質利回り6.6%です。

 もし
利率3.0%、融資期間25年でフルローンを組んだ場合、毎月返済40,307円、管理費+修繕積立金が月額11,470円ですので、手残りが6,223円となります。この手残り額を多いとみるか、少ないとみるかは、各々の投資スタンスによることとなるでしょう。

 築後27年物件としてはもう少し利回りが欲しいところですが、物件の
利便性は良く、安定した不動産投資が期待できそうです。

 種別:中古マンション
 名称:エクセレント蒲田
 価格:850万円 (税込)
 所在:大田区東蒲田1丁目
 交通:「梅屋敷」駅徒歩5分
 面積:専有面積16.2平米

詳細はこちら(ノムコムより)
エクセレント蒲田

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| 中古マンション 大田区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
睦マンション(中古)−城南2Kマンション30平米が580万円!その理由とは
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★ 京急本線「梅屋敷」駅より徒歩14分の場所に立地する1972年3月築・地上4階建・総戸数24戸の『睦マンション』です。

 アドレスは大田区大森南1丁目です。大森南は1丁目から5丁目まで設置され、人口は12,579人(2011年1月1日現在)です。大田区の南東部に位置しており、北部は大森東に接し、東部は京浜運河を境に昭和島となります。南東部は海老取川を境に羽田空港と接し、南部は呑川を境に東糀谷に接し、西部は国道131号(産業道路)を境に北糀谷に接しています。

 地域内では
住宅地と工業用地が混在しています。東端を首都高速1号羽田線東京モノレール羽田空港線が通っていますが、高速道路の出入口や鉄道駅は設けられていません第二次世界大戦前までは当地に森ヶ崎鉱泉(1901年(明治34年)湧泉)と海水浴場があり、東京近郊の保養地として賑わっていました。現在、大森寺(だいしんじ)に森ヶ崎鉱泉源泉碑があります。

 「梅屋敷」駅から本マンションまでは徒歩14分です。同駅を出て第一京浜を横断し、三差路を右手に進み、ツルハドラッグ辺りまで南下していきます。その後は左折して東に進路を取り、旧呑川緑地を渡って、産業道路も横断した1つ目の曲がり角を右に曲がった場所に立地します。道はわずかに下りますが、気にするほどではありません。

 本マンションは
1972年築ですから、築43年目となっています。ただ、その割には外観はきれいで、過去に外壁塗装を施したものとみられます。GOOGLE MAPを見ると、洗濯物を干す住戸が多くみられ、ある意味では年数にふさわしい団地のような景観となっています。

 本マンションの
真向かい「ワンダーランド京浜ホール」というパチンコ店になっており、また、北隣は鈴花園というお花屋さん、南隣は質屋が並んでいます。いずれも昔ながらの風情を醸し出しており(質屋のレトロな看板は、今や貴重かもしれません)、工場も周辺に多いことから、近隣では煙草の匂いがする、といったネット上の書き込みもみられました。一方、GOOGLE MAPで見たパチンコ駐輪場には自転車が整然と止められており、これで見る限り雑然とした雰囲気はありません。

 近くには京浜病院や新京浜病院があり、日常生活も安心です。上記の鈴花園は、海苔とお茶を売る向かいの島田商店や、水菊商店・山勝精肉店・小林畳店・杉森書店とともに大森南一丁目商店会を形成しており、バスも走る通りとなっています。何だか昭和の商店街が健在のようで、人情と懐かしさが漂います。

 本マンションの
エントランスは個人宅のような門構えで敷地南側から入って、裏側に回ると共用階段がある配置です。旧法賃借権の物件で、借地の更新年は16年後の2031年、毎月の借地料は4,500円です。自主管理のマンションで、管理費は毎月1,200円ですが、修繕積立金は毎月1万円で、きちんと修繕費用を積み立てていこうという意思が感じられます。その他、自治会入会金が5,000円となります。入会金をとる自治会は珍しく、それだけきちんとしているのかもしれません。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の2階に所在する専有面積30.87平米の2Kです。玄関から入ると右手にキッチン、左手に洗面所・トイレ・浴室の水廻りがあり、私が1980年代に兄と住んでいた2Kアパートに間取りがよく似ています。キッチンの向こうには和室が2部屋あり、一つは中和室、もう一つは東向きバルコニーに面した明るい部屋です。

 既に
リフォームがされている模様で、室内はとてもきれいで、バルコニーに面した和室にはエアコンも設置されています。キッチンも旧式ながらきれいに掃除され、洗面台は新品のものに取り換えられています。対象物件には告知事項があり、その内容はもちろん、きちんと踏まえる必要があります。

 販売価格は580万円、坪単価62万円です。この価格は、私が本ブログで取り上げてきた物件の中で最安値で、これは、駅距離の遠さ、旧借地権物件であること、告知事項があることが影響しているのでしょう。

 本物件は、
自分で住むというより、投資用としての購入に向いていると思われ、家賃相場は65,000円程度告知事項があるためこれを5万円とすれば、表面利回り10.3%、実質利回り7.0%となります。

 築年数の古さからは利回り的にやや魅力は乏しいのですが、投資物件として回らないわけではありませんリフォーム済でもあり、この賃料であれば借り手がつく可能性は高く、また、昭和が残る街並みに愛着を持つ方に長く住んでもらえるかもしれません。いずれにしても、現金買いができる水準なので、ローンがなければ安心していられる物件です。やや変わった物件ではありますが、価格の安さに魅かれて今回ご紹介してみました。

 種別:中古マンション
 名称:睦マンション
 価格:580万円 (税込)
 所在:大田区大森南1丁目
 交通:「梅屋敷」駅徒歩14分
 面積:専有30.87平米

詳細はこちら(ノムコムより)
睦マンション

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| 中古マンション 大田区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京サーハウス センターポート(中古)−豪華共用施設が魅力の高層階角部屋
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★ 東急多摩川線「武蔵新田」駅より徒歩10分、同線「下丸子」駅より徒歩11分の場所に立地する総合地所&ニチモ&世界貿易センタービルディング&昭栄&デベロッパー三信旧分譲・長谷工コーポレーション&大成建設施工・地上15階地下1階建・総戸数758戸・2003年8月築の『東京サーハウス センターポート』です。

 アドレスは大田区下丸子2丁目です。下丸子は大田区の南西部に位置し、北辺は大田区鵜の木に接し、北東部は概ね環八通りに接し、大田区千鳥に接しています。南東部は大田区矢口に接し、南辺及び西辺は多摩川が流れ、これを境にして南側で神奈川県川崎市幸区古市場、南西から西側で南から川崎市中原区上平間・中丸子・下沼部と接しています。

 町域内を
多摩堤通りガス橋通りが通り、多摩川沿いには旧堤通りが通っています。また対岸の川崎市側の中原区上平間とはガス橋で繋がっています。町域内には東急多摩川線の線路が通っており、「下丸子」駅が設置されています。

 多摩川沿いには大規模な工場の転出した跡地を利用した高層マンションや商業施設、産業施設などが立ち並び、三菱自動車の工場跡地である本マンションもその一つです。多摩川の堤防を越えた河川敷は緑地や運動場となっており、駅周辺に商店街がみられ、その他の場所には住宅や小規模な工場等の立ち並ぶ地域となっています。

 本マンションから
「武蔵新田」駅まで徒歩10分、「下丸子」駅まで徒歩11分ですが、都心に向かうのであれば「下丸子」駅から東急東横線「多摩川」駅に出るのが便利でしょう。「多摩川」駅まではマンションや戸建ての立ち並ぶ住宅街の中を北東方向、ついで北西方向に歩くこととなります。道のりはわずかにアップダウンはありますが、ほぼフラットと言っていいでしょう。

 上記の通り、この
多摩川沿い一帯は大規模工場が転出して、その後に次々と大規模マンションが建築され、2001年分譲開始の『ブラウトリエ』(総戸数428戸)、『シエルズガーデン』(総戸数486戸)、そして2002年分譲開始の本マンションと、同じ下丸子2丁目に総計1,672戸の住戸が2年間で供給され、2002年には下丸子4丁目に『ザ・リバープレイス』(総戸数962戸)が供給されたので、全て合わせると2,634戸もの大量供給が一度に下丸子の多摩川沿いになされたのでした。

 下丸子エリアが一挙に熱くなった
当時の状況については、私は個人的体験も含め、2008年5月9日付の本ブログ『下丸子マンション戦争、その後の顛末』に記したところです。後発組となった本マンションの販売は、総戸数の多さと供給過剰感もあってやや苦戦した記憶があります。

 本マンションは、まだ
節約志向が広がる前でしたので、天然温泉大浴場・サウナ・プール・カフェラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・図書室・ゲストルーム・リラクゼーションルームといった豪華共用施設がセールスポイントでした。温泉は敷地内の地下1,500mからゆう出する淡黄色を帯びた強食塩泉で、加熱利用されています。

 約36,000平米の広大な敷地多摩川の自然を敷地内に再構築し、ゆったりと住棟を配置、約73%もの広いオープンスペースを確保しています。中でも対象住戸のあるセンターポートは、アクアポートリバーポートを従える形で多摩川前面にそびえたちます。敷地内側にはガーデンポートがあり、4棟からなる壮麗なスケールには目を見張るばかりです。

 対象住戸は、
地上15階建て建物の12階に所在する専有面積90.28平米の4LDKです。南東角部屋で日照・眺望良好、多摩川も見渡せます。田の字型基本の間取りで、ポーチ付の玄関から直進したところに14.3帖のLDが所在します。カウンター付キッチンは3.6帖、LD隣接の洋室は5.5帖、和室は6帖です。

 玄関側の洋室は7帖と6帖の2室で、7帖洋室にはバルコニーが付いています。浴室は1620サイズで、ウォークインクローゼットはありませんが、その代わり間取りがしっかり取れている印象です。

 バルコニー面積は21.46平米、ポーチ面積は6.45平米とゆとりがあり、屋内駐車場は100%完備(月額13,000円〜20,000円)、管理費は月17,400円と、共用施設が豪華な割には平米当たり193円で済んでいます。修繕積立金も現在のところ月額7,900円という安さです。

 販売価格は5,480万円、坪単価201万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、260万円[下丸子坪単価]×0.959[駅距離補正]×0.908[築年数等中古補正]×1.017[地価上昇補正]=坪単価230万円となりました。また、『マンションナビ』により対象住戸の自動査定を行うと、5,530万円(坪単価202万円)〜5,930万円(坪単価217万円)となり、本物件はそのいずれも下回る価格水準であることがわかります。

 前述の
2008年にブログに書いた当時は、本マンションの中古市場での平均坪単価は218万円程度ということでしたが、それから6年経過した現在、さらに買いやすい価格帯となっています。分譲当時は各マンションが豪華共用施設を競い、かつ、管理費も今から見ればかなり安くなっています。大田区の築12年豪華大規模マンション高層階が坪単価200万円程度というのは、あまり他では見ないお得物件だと考えます。
 
 種別:中古マンション
 名称:東京サーハウス センターポート
 価格:5,480万円 (税込)
 所在:大田区下丸子2丁目
 交通:「武蔵新田」駅徒歩10分
 面積:専有

詳細はこちら(ノムコムより)
東京サーハウス センターポート

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| 中古マンション 大田区 | 21:03 | comments(4) | trackbacks(0) |
クレッセント蒲田II(中古)−3駅利用、良好な住環境、リフォーム済の選択肢
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★ 東急池上線「蓮沼」駅より徒歩3分、JR京浜東北・根岸線「蒲田」駅より徒歩10分、東急多摩川線「矢口渡」駅より徒歩10分の場所に立地する平成7年1月築・モリモト旧分譲・松村組施工・地上6階地下1階建・総戸数27戸の『クレッセント蒲田II』です。

 アドレスは大田区東矢口3丁目です。東矢口は、大田区の南部に位置し、北部は池上に、東部は概ね東急池上線の線路に接し、以東は西蒲田になります。南部から西部は概ね環八通りに接し、これを跨いで多摩川・新蒲田になり、北西端は千鳥になります。多摩堤通りが通っており、「蓮沼」駅周辺に商店などが見られるほかは、主に住宅地として利用され、町工場や営業所も点在しています。

 「矢口」という名称は、多摩川の渡船で名が知られており、1358年には新田義興がこの舟中で謀殺されたことが有名です。「矢口」の地名は1395年の「岩松氏所領注文」に登場しています。1949年に多摩川大橋が完成し、中世以来続いた矢口の渡しは廃止され、1966年に住居表示により東矢口が成立しています。

 本マンションは
「蓮沼」駅より徒歩3分の場所に立地します。同駅西側の出口を出て、都道11号線を左折して南下、同じ売主である『クレッセント蒲田掘の角を右折してしばらく歩くと左手に本マンションが所在します。フラットな道のりで通勤通学に苦労することはありません。

 「蓮沼」駅以外に、
ターミナル駅である「蒲田」駅に徒歩10分というのも大きなセールスポイントです。こちらはわずかに上るルートですが、気になる傾斜ではないでしょう。このほか、「矢口渡」駅にも徒歩10分で、徒歩10分以内で3駅3路線利用可能となっています。

 本マンションの
1階には「協愛医院」が入っており、内科・小児科・皮膚科・理学診療科と幅広く診てもらえます。ヨークマートには徒歩2分で日常の買い物には不自由せず、区立矢口東小学校に徒歩3分、はなぞの保育園に徒歩5分、区立安方中学校に徒歩9分と、育児・教育環境もOKです。

 あたりは
閑静な住宅地で、騒音に悩まされることもなさそうです。ブラウンタイルの外観で、エントランス屋根が円形カーブを描いているのが特徴になっています。オートロック付きで、駐輪場は1台分が無料駐車場は空きがあり、月額23,000円〜25,000円です。

 月額管理費は16,000円で、平米当たり290円となり、平均よりはやや高めの印象です。また、築19年となるため、修繕積立金も月額15,610円と、れなりに高くなっています。

 対象住戸は地上6階建て建物の
3階に所在する専有面積55.08平米の3LDKです。50平米台ですが、3LDKのファミリータイプと、効率よい間取りとなっています。バルコニーは西向きで、LDKは10.5帖、しかしキッチン部分が結構広く、LDとして使えるスペースは6帖程度に見えます。LDK隣接の和室は6帖と十分な大きさです。

 2洋室は共用廊下側にあり、4.2帖と4帖の広さ、洗面所が狭く3LDKのしわ寄せがここに来ています。収納は押入がありますので、2洋室のクローゼットと併せて標準的な容量と言えるでしょう。

 本年7月13日に全面リフォームが完了し、クロス張替、クッションフロア張替、浴槽交換、浴室乾燥機取付、トイレ温水洗浄便座交換、畳表替、襖・天袋・障子張替、キッチン・浴室・洗濯機、水栓金具交換、洗面化粧台交換、給湯器交換(追焚機能付)、ガスコンロ交換、レンジフード交換、ハウスクリーニングが行われました。

 販売価格は3,280万円、坪単価197万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、239万円[蓮沼坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.673[築年数等中古補正]=坪単価173万円となりました。この坪単価で計算すると販売価格は2,880万円となり、これに上積みした400万円がリフォーム代金ということかもしれません。

 本マンションは
分譲当時の坪単価が281万円〜320万円程度というレベルで、対象住戸の分譲価格は4,810万円、坪単価289万円でした。そこから築後19年となり、下落率は32%となっています。住環境は良好ですし、リフォームもされていますので、割高な新築マンションを求めるより、状態の良い中古マンションを選択肢の一つとして考えるのもよいかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:クレッセント蒲田II
 価格:3,280万円 (税込)
 所在:大田区東矢口3丁目
 交通:「蓮沼」駅徒歩3分
 面積:専有55.08平米

詳細はこちら(ノムコムより)
クレッセント蒲田II

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| 中古マンション 大田区 | 19:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンクタス大森ヴァッサーハウス(中古)−水辺の公園を楽しむヨーロッパ・モダン
JUGEMテーマ:マンション

★ JR京浜東北・根岸線「大森」駅より徒歩12分、京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅より徒歩6分の場所に立地する平成17年築・オリックスリアルエステート旧分譲・新日本建設施工・地上15階建・総戸数77戸の『サンクタス大森ヴァッサーハウス』です。

 アドレスは大田区大森北3丁目です。大森北は、大田区の北東部に位置し、北部は品川区南大井に、東部は国道15号(第一京浜)に接し、これを境に大田区大森本町に接します。南部は東京都道318号環状七号線(環七通り)に接し、これを境に大田区大森西に接し、西部はJR東海道本線などの線路に接し、これを境に大田区山王に接しています。幹線道路沿いはビルやマンションが建てられており、その他の地域は住宅地となっています。

 大森北の呼称は、住居表示施行時に定められたもので、
旧入新井地区、さらに遡れば旧不入斗地区と旧新井宿地区に属していましたが、相対的位置関係を考慮し大森の北ということから名付けられました。住居表示施行当時の産業である海苔養殖・漁業・商業は、現在の大森本町・大森中を中心として栄えていました。

 本マンションは、
地域の最東部として第一京浜沿いに建てられています。マンション名である「ヴァッサーハウス」とはドイツ語で「Wasserhaus」、つまり「水辺の住まい」という意味です。第一京浜を越えて1区画東に行くと京浜運河があることから名付けられたものでしょう。近くにはお手頃な入場料の「しながわ水族館」や、「平和島公園」・「平和の森公園」があり、好き嫌いは分かれますが「ボートレース平和島」もあります。

 特に
平和の森公園は約99,000屬旅さを持つ大田区最大級の公園で、公園内にはアスレチックコースや4面のテニスコート、アーチェリー場等のスポーツ施設があり、休日を過ごすのが楽しみなエリアです。

 「大森」駅からは徒歩12分の距離で、同駅から南東方向に歩くルートですが、この方面は駅近くでも思いがけず静かな広い道があり(訪れた日が休日だったからかもしれません)、かつ、アップダウンがないフラットな道で気持ちよく歩くことができます。「大森海岸」駅からは第一京浜をシンプルに南下するルートで、交通音の中を往来することとなります。

 本マンション自身も、
東側を第一京浜、西側を京浜急行の線路に挟まれ、かつ、本マンションは東向き住戸・西向き住戸が主体となるため、これらの交通音等の影響は現地で確認する必要があります。南北に長い敷地は面積1,319.72屬旅さで、三方道路となっています。第一京浜以外の南側道路や西側道路は穏やかな通りです。なお、マンションの敷地内周囲部は大部分が機械式駐車場又は駐輪場となっており、数は豊富です。

 マンション名にドイツ語を使っているだけあって、
外観はモダンなヨーロピアン調で、ベージュの柔らかな質感が目を引きます。メインエントランスはシックなイメージで、入口からはアクアウォールが目に入ります。一方、メインエントランスの次の間的なロビーはがらんとした空間になっており、もうひと工夫ほしいところです。

 本マンションは、上記のとおり
東向き住戸と西向き住戸を貼り合わせた形状をしており、このため、明りとりの吹き抜けを随所に設けています。このおかげで、戸建て感覚のポーチが門扉付きで長く取れる住戸が多く、人によってはこの点にも魅力を感じることでしょう。このほか、オートロックや宅配ボックスももちろん付いています。

 対象住戸は
地上15階建て建物の9階に所在する専有面積61.33屬2LDKです。東向きバルコニーのため第一京浜の交通音・排気ガスの影響は気になります。上記のとおり、吹き抜けを隣接させた四面開口プランで、日照・通風良好です。

 門扉付きの長いポーチを経て玄関に入り、ホール右手に
10帖のLDが存在します。キッチンは約3帖で、キッチンにも窓がついています。また、キッチンからユーティリティを経て洗面所・浴室(1416サイズ・窓付き)に行くこともできます。主寝室は6.5帖、北の端には5帖の洋室があります。収納はウォークインクローゼットはありませんが、そこそこの収納力になっています。

 販売価格は3,980万円、坪単価215万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は159万円(崔渦48万円)で、売りに出された住戸の分譲平均坪単価187万円に対し15.0%の価格下落となります。

 対象住戸の販売価格を考えた場合、これら中古想定価格と
水準がやや離れています。しかし、不動産サイト『マンション探索』では、本マンションの分譲時坪単価は215万円とされており、上記サイトとどちらが正確なのか、ご購入の検討に当たっては、過去の本マンションの分譲時価格や中古取引事例を仲介業者に調べてもらい、あらためて価格水準を確認するのが良いと思われます。

 管理費+修繕積立金は月19,100円とまずまずですが、駐車場は月1,500円と23区で破格の値段設定になっています。イトーヨーカドー・区立入新井第5小学校とも徒歩6分と、買い物・通学にも便利です。周辺の風景は多少殺風景にも感じますが、水族館や公園の存在も含め、ファミリーにとって魅力のあるマンションとなりました。

本マンションの正面の顔となる第一京浜沿いの東側外観です。ヨーロッパ調のモダンな外観が人目を引きます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスです。ガラスを多用した透明なデザインの奥にアクアウォールがしつらえられています。



本マンション東側道路である第一京浜です。車の交通量は多く、交通音・排気ガスの影響があるものと思われます。



本マンションの南側道路です。写真右手が本マンションで、1階部分は駐車場です。駐車場は本マンションを取り巻くように数多く造られています。



裏手となる本マンション西側の外観です。こちらにも西向き住戸が並び、東向き住戸と背中合わせとなる配棟です。



裏手となる本マンション西側道路です。穏やかな空間で、親子連れが仲睦まじく歩いていました。



 種別:中古マンション
 名称:サンクタス大森ヴァッサーハウス
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:大田区大森北3丁目
 交通:「大森」駅徒歩12分
 面積:専有 61.33

詳細はこちら(ノムコムより)
サンクタス大森ヴァッサーハウス

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| 中古マンション 大田区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
パーク・ハイム雪が谷(中古マンション)−割安感のある南東角住戸、日照・眺望も良好
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急池上線「雪が谷大塚」駅より徒歩5分の場所に立地する平成8年築・三井不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上10階地下1階建・総戸数135戸の『パーク・ハイム雪が谷』です。

 アドレスは大田区石川町2丁目です。石川町は大田区の北部にある町で、東急目黒線と東急池上線に挟まれ、南北に長い形をしており、そのほぼ北半分が1丁目、南半分が2丁目となります。

 ここは
大田区、世田谷区、目黒区の3区が集まった地点であり、多くは閑静な住宅街ですが、数々の企業社宅がマンションに建て替えられています。現在でも日本銀行や双日の社宅団地が存在し、東京工業大学大岡山キャンパスもかなりの部分が石川町内にあります。

 『パーク・ハイム雪が谷』は、中原街道雪谷保健福祉センター前交差点から西に折れた場所に立地します。したがって、中原街道に近い東側の住戸は交通音等の影響があり、西側の住戸はそれほどでもないと考えられます。
通りの向かいは大田西地域行政センターで、行政の手続きなどで便利でしょう。また、西側は通りを挟んで大正15年開校の調布幼稚園、ここからは世田谷区東玉川エリアとなります。

 『パーク・ハイム雪が谷』は、東西に長い1棟建のマンションで、外観はブラウン、
敷地内には公園もあります。本年7月末に大規模修繕を行い、外壁もきれいにお化粧直しをしました。業界最大手三井不動産の分譲によるもので、24時間セキュリティやオートロックなど、安心の体制です。なお、通学校は小学校が区立洗足池小学校、中学校が区立石川台中学校となります。

 対象住戸は、10階建て建物の6階に所在する専有面積83.8屬3SLDKです。
南東角部屋で、南・東の2面バルコニーを有し、目の前を遮るものがなく、日照・眺望とも良好です。一方、中原街道にもっとも近い場所にあると考えられ、交通音・排気ガスの影響をきちんと確認する必要があります。

 12.4帖のLDは、6帖の中和室を開放すれば、さらに広がりのある空間となります。3.2帖のカウンター付きキッチンからは、東側バルコニーに出入りできます。洋間は東側に出っ張る形で7.6帖と5.1帖の2室、出窓がアクセントとなります。廊下が長いのがもったいない気もしますが、壁面を利用して絵画を飾れば品の良い回廊となることでしょう。

 防水パンがトイレに近い独立型、目隠しがあって見た目はすっきりします。収納は、ウォークインクローゼットはないものの、納戸、押入など随所にあります。


 販売価格は4,780万円、坪単価188万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、252万円[雪が谷大塚一昨年坪単価]×1.124[地価上昇補正]×1.041[駅距離補正]×0.825[築年数等中古補正]=坪単価243万円となりました。

 『パーク・ハイム雪が谷』では現在、2階リノベーション済南西角住戸が坪単価232万円、4階リフォーム済南東角住戸が坪単価216万円(本物件と同タイプ)、4階リフォーム済南西角住戸が坪単価232万円、6階南向き住戸が坪単価233万円で売りに出されています。

 したがって、
本物件はリフォームを施していないものの、標準相場からも同マンション他物件との比較からも割安感があると言うことができるでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 最寄り駅となる
「雪が谷大塚」駅周辺は、日本の商店街らしい商店街があり、また、安さで好評のスーパーオオゼキもあります。生活のしやすさ、安心感のある土地柄で、中原街道にも出やすいロケーション、三井不動産の『パーク・ハイム雪が谷』で充実した日々を送ることができそうです。

 種別:中古マンション
 名称:パーク・ハイム雪が谷
 価格:4,780万円
 所在:大田区石川町2丁目
 交通:東急池上線雪が谷大塚 徒歩5分
 面積:専有 83.8


☆ ポイント ☆
三井不動産蟲貶譲
2面バルコニー
陽当り眺望良好
オートロック
フルタイムロッカー
24時間セキュリティシステム
その他費用 21000円


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
パーク・ハイム雪が谷
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 大田区 | 05:52 | comments(0) | trackbacks(4) |
ライオンズプラザ石川台(中古マンション)−駅徒歩2分・正面ピーコック・三方角部屋・リフォーム済のスグレモノ住戸
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急池上線「石川台」駅より徒歩2分の場所に立地する平成7年1月築・大京旧分譲・
増岡組施工・地上8階建・総戸数61戸の
『ライオンズプラザ石川台』です。

 アドレスは大田区東雪谷2丁目です。「石川台」駅の北側すぐの徒歩2分のロケーションです。石川台は、町内を流れる呑川がこの辺りで石川と古くは呼ばれており、水が石川原を流れていたことによるものだそうです。今はその面影はありませんが、地形上は呑川の河岸段丘の段丘面上にあるため高台で、坂の多い街になっています。

 『ライオンズプラザ石川台』の東側は一方通行道路ではありますが、割と広い道路ですので、騒音等現地確認が必要です。駅前の商業地域だけに、本マンションの1階には雪谷中国語学院など学習機関や店舗等が入居しています。


 セールスポイントは、何と言っても目の前に大丸ピーコックがあることで、日常のお買い物にこれ以上の便利さはないでしょう。東急池上線の線路を越えれば、同線沿線で指折りの商店街である希望が丘商店街や石川台商店街などもあり、駅徒歩2分と合わせて、生活のしやすさは特筆すべきものがあります。なお、通学校である雪谷小学校までは徒歩8分、石川台中学校までは徒歩5分となります。

 『ライオンズプラザ石川台』のエントランスはきれいに整備されており、植栽もきちんと刈り込まれています。
1階ラウンジも大変きれいで、築後13年経過していても良好に管理されていることがわかります。

 対象住戸は、8階建の6階に所在する専有面積70.84屬3LDKです。
東南北三方角部屋で、洋室には出窓がついています。本年4月に新規リフォームが行われ、ウッドライン・全室クロス・襖・障子の張替、畳表替え、洗濯パン・ウォシュレット一体型トイレの新規交換、ダウンライト・シーリングライトの一部設置等が行われました。ホワイトで統一された室内は清潔感あふれるものとなっています。

 間取り図に帖数の情報がありませんが、LDKは整形で使いやすそうです。
柱の出っ張りが部屋の内部に出ないように工夫されているのもポイントです。バルコニーは北に振れた東向きですが、居室である6帖和室及び2洋室は東に振れた南向きとなり、明るい部屋となっています。ウォークインクローゼットはないものの、収納は十分に取れている印象です。

 販売価格は4,680万円、坪単価218万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、249万円[石川台一昨年坪単価]×1.104[地価上昇補正]×1.091[駅距離補正]×0.790[築年数等中古補正]=坪単価237万円となりました。

 また、昨年4−6月の本マンションと思われる物件の成約事例が坪単価186万円、これまでの地価上昇等を考慮すると、186万円×1.045(地価上昇補正)×0.988(築年数補正)=坪単価192万円となります。

 本物件は、
標準相場からみて割安との試算であり、また『ライオンズプラザ石川台』の過去の成約事例との比較では高層階・三方開放角部屋・新規リフォーム済の利点があるため、この提示価格は妥当との見方もできそうです。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 「ライオンズマンション」というと、ありふれた印象もありますが、
本物件は、駅徒歩2分・優れた生活利便性・良好な管理というマンション自体の良さと、上記に掲げたリフォーム済等住戸自身の良さが合わさって、なかなかスグレモノとの印象があります。きっと満足できる雪谷ライフを送ることができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズプラザ石川台
 価格:4,680万円 (税込)
 所在:大田区東雪谷2丁目
 交通:東急池上線石川台 徒歩2分
 面積:専有 70.84平米


☆ ポイント ☆
〜東南北三方角部屋・洋室出窓〜
◆新規リフォーム済み(※平成20年4月完了)
◆大丸ピーコック 約60m


 ※詳細はこちら
ライオンズプラザ石川台
 
『賃貸マンション・アップデート』へ



| 中古マンション 大田区 | 03:39 | comments(0) | trackbacks(5) |