シティタワー目黒(新築)−平均坪単価463万円、全居室開口部側の秀逸タワー
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★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩4分、JR山手線「目黒」駅より徒歩10分、同線「五反田」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工、地上25階地下1階建、総戸数244戸の『シティタワー目黒』です。

 アドレスは品川区西五反田3丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を
山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。

 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩4分東急目黒線の線路に沿って北上し、山手通りを横断してさらに歩いたところに所在します。「目黒」駅から徒歩10分JR山手線の線路に沿って南下しますが、こう配のある坂を下ることとなります。「五反田」駅から徒歩10分目黒川沿いに歩くフラットな道のりですので、JR山手線を利用したいならこのルートの方が楽ではあります。

 山手通りからは1歩奥まって目黒川沿いとなる閑静な住環境です。目黒川は春の桜が有名ですし、川沿いにはくつろげる店も点在しています。品川百景に指定されているかむろ坂には徒歩3分、広大な緑のオアシスである「林試の森公園」には徒歩12分と、周辺環境に恵まれています。

 生活利便施設は、
「目黒」駅の「アトレ目黒」「五反田」駅の「アトレヴィ五反田」等も利用できますが、日常のお買い物は「不動前東急ストア」など、「不動前」駅周辺を利用することとなるのでしょう。通学校は品川区立第四日野小学校となり、徒歩6分です。

 デザインは住友不動産には珍しく(?)
ホワイトの外観が採用され、レンガ調タイルがアクセント、桜の時期にはよく映えそうです。共用空間としては桜が植樹されたモダンなピロティを設け、広場状空地にはフォレストパークエントランスホールは二層吹抜けとし、テーブルとソファがセットアップされます。なお、コンシェルジュサービスは需要の多い17時から22時に限定しています。このように、コストのかかる共用施設がないのがポイントです。空地率は55%とし、容積率の緩和を受けた総合設計制度が採用されています。

 室内空間としては、躯体柱を外に出した
アウトフレーム設計を採用し、特に全住戸の全居室を開口部側に配置した点が評価されます。住友不動産のダイナミックパノラマウインドウは健在、バルコニーは最大2メートルの奥行きがあるなど、確かに住んでみたくなる間取りです。設備としては、天然石キッチンカウンタートップ、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、タンクレストイレ、ミストサウナなどが目を引きます。

 本マンションは
直接基礎ですので、杭が強固な地盤に届かない、といった最近の問題事象からは免れていそうです。Low-eガラスや二重床・二重天井を採用するなど、構造面でも安心です。

 8月末に行われた第1期販売は即日完売という好調ぶりでした。これといった欠点がなく、クオリティが高水準に保たれ、駅徒歩4分など交通アクセスにも優れるなど、資産価値は十分、購入検討者からも総じて高い評価を得ています。

 第1期の平均坪単価は463万円台とされ、昨年分譲の同じ町内にある『クレヴィアタワー目黒不動前』(「不動前」駅徒歩4分、平均坪単価327万円台)と比較すると約4割も高いのですが、平均坪単価600万円『Brillia Towers 目黒』(「目黒」駅徒歩1分)の衝撃が強かっただけに、「そんなものかな」と思ってしまうのが怖いところです。

 価格の目安は2LDKが7千万円台、3LDKは角部屋なので1億円台です。しかし、「武蔵小杉」駅徒歩4分の『シティタワー武蔵小杉』が現在の販売坪単価400万円台目安となり、住友不動産の23区人気地タワーマンションも軒並み坪単価450万円台目安となっていることから、これらの比較でいけば、城南に愛着のある私は『シティタワー目黒』を選びます。

 販売期間が長いのが住友不動産物件の特徴ではありますが、本マンションは比較的早く完売するのではないかと予想します。

公式ホームページ ⇒シティタワー目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
アージョ目黒柿の木坂(新築)−駅徒歩10分・@349万円の東横魅力空間
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★ 東急東横線「都立大学」駅より徒歩10分の場所に立地するダイナセル分譲・奈良建設施工・地上5階建・総戸数23戸(非分譲16戸含む)の『アージョ目黒柿の木坂』です。

 アドレスは目黒区柿の木坂1丁目です。柿の木坂の2014年1月現在の人口は9,069人です。柿の木坂は目黒通りの坂の名前でもありますが、町名としての柿の木坂は、1932年、目黒区が成立したときに荏原郡碑衾町大字衾の小字東柿木坂北、東柿木坂南、東三谷、東下通、東谷戸、東曾根、東中丸が目黒区柿ノ木坂町となりました。1965年柿ノ木坂町に中根町の一部を合わせた地区に住居表示が実施され、坂に近い南東から、柿の木坂1丁目、柿の木坂2丁目、柿の木坂3丁目となりました。

 「都立大学」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅北側に出て目黒通りを横断し、呑川柿の木坂支流緑道を北上し、柿の木坂一丁目交差点に向けて右折して進んだ右手、セブンイレブン手前に立地します。呑川柿の木坂支流緑道は、春になると桜並木が満開となり、隠れた名スポットになっています。私もこの緑道を自転車で通ったことがありますが、今でも印象に残る気持ちの良い道でした。

 スーパーは
オオゼキや有名なダイエー碑文谷店などが徒歩8分とやや距離がありますが、セブンイレブンはお隣で重宝します。有名人も訪れるゴルフ練習場「スイング碑文谷」も徒歩6分と近くにあります。

 建物は5階建と3階建を組み合わせた個性的なもので、これは用途地域が第2種住居地域と第1種低層住居専用地域の両方にかかっているためだと思われます。外壁はホワイトタイルで、エントランス部分に中庭を配置、建物の中の風通しをよくするためにコの字型配棟としています。1階住戸4戸には専用庭も設けられています。

 二重床二重天井・複層ガラス等で構造はしっかりしており、専用設備は特筆すべきものはありませんが、浄水器一体型混合水栓・サーモバス・床暖房・エコジョーズなど、標準的なものは過不足なく揃っています。ALSOKの24時間オンラインセキュリティシステムを採用し、防犯面でも安心です。

 本年5月に竣工済で、現在は最終3戸の販売と、残りは少なくなっています。この最終3戸の間取りはAtelier〜3LDK、専有面積28.67平米〜60.65平米に対し販売価格3,130万円〜6,480万円、坪単価353万円〜361万円程度です。全体の平均坪単価は349万円台とされていますが、標準相場をごくおおまかに試算すると、312万円[都立大学坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.024[地価上昇補正]=坪単価312万円となりますので、標準相場より12%程度割高との試算結果です。

 しかし、
「都立大学」駅エリアで現在分譲中のもう一つの物件『ローレルコート八雲』「都立大学」駅徒歩13分で平均坪単価406万円台ですし、昨夏販売で直近の『サクラティアラ目黒都立大』「都立大学」駅徒歩9分で平均坪単価341万円台でしたから、相場的には首肯できる価格水準と言えます。
 
 懸念としては
環七沿いの住戸は交通音・排気ガスの影響があるのではないかという点ですが、竣工済ですので現地で確認することができます。

 間取りは
28平米のアトリエタイプに専用庭付があるなどユニークですが、シングルでそのような需要もあるかもしれません。また、公式HPにあるA1タイプは専有面積42.81平米ながら1LDKにDENまで付いており、なかなか魅力的でした。これは、コーポラティブハウスを手掛けてきたコプラスが設計しているためだと思われます。

 もし
年度末まで売れ残るのであれば、その時の不動産市況とデベロッパーによりますが、今年度のマンション市場は値引きもあるかもしれません。ただ、そう思える住戸は、そう考えた途端に売れてゆく傾向がありますので、やはり本当に購入の意思があるのであれば早期の決断が必要なのでしょう。小規模物件ではありますが、東横線沿線に愛着がある方には悪くないマンションだと思います。

公式ホームページ ⇒アージョ目黒柿の木坂

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| 新築マンション 目黒区 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
ローレルコート八雲(新築)−幹線道路沿いながら八雲の良さと眺望享受
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★ 東急東横線「都立大学」駅より徒歩13分の場所に立地する近鉄不動産分譲・森本組施工・地上5階建・総戸数19戸の『ローレルコート八雲』です。

 アドレスは目黒区八雲4丁目です。八雲は、目黒区自由が丘、中根、世田谷区深沢などと隣接し、駒沢オリンピック公園の東南に位置します。古くは旧・荏原郡衾村と称し、昭和39年従前の衾町・宮前町・中根町・大原町・芳窪町の各一部から成立しました。

 当初は
「衾(ふすま)町」とする予定でしたが、「衾」の字が当用漢字外ということで別な名前を考えることとなり、当地にある氷川神社に奉られている素戔嗚尊(すさのおのみこと)が、出雲国において奇稲田姫(くしなだひめ・櫛名田姫)との新しい住居を構える際、「八雲立つ出雲八重垣妻ごみに八重垣つくるその八重垣を」と詠みました(日本初の和歌とされる)。この和歌を由来とした八雲学校(現:八雲小学校)の名により、これを地名としたそうです。

 現在の八雲は、
「都立大学」駅を最寄りとする高台の住宅地として有名です。中でも本マンションの立地する八雲4丁目は、「目黒区の環境優良モデル地区」に選定され、「街づくりガイドライン」が制定されることで住宅地としての景観保全が努められています。

 現地は
柿の木坂通りと駒沢通りが交わる北東角地で、「都立大学」駅から楽に歩ける緩やかな坂を上り、標高約38メートルの高台に位置します。八雲4丁目は環境良好な住宅街で知られますが、本マンションは交通量のある通りに面することとなるため、閑静とは言い難い場所ではあります。

 しかし、
南側には第一種低層住居専用地域が広がり、視界の開けた爽快な住み心地が得られそうです。この立地を活かすために、南側住戸との離隔は約9メートルをとり、日照を確保するとともに、低層階でも見晴らしが得られるように工夫されています。

 駒沢通りの向かいには成城石井柿の木坂店があり徒歩1分幹線道路沿いの利便性が得られます。駒沢公園には西へ徒歩9分洗練された個性的なお店も随所にあります。散歩するにもジョギングするにも楽しい街並みで、目黒区住宅地に在住する良さを十分満喫できるロケーションです。

 本マンションは
プランテックがデザイン監修をしているだけあって、邸宅地にふさわしいグレード感ある外観で、ブラウンとホワイトのシックな色彩を基調とし、建物自体が大きな邸宅のようなイメージを有しています。敷地面積は723.48平米、総戸数19戸とそれほど規模はありませんが、実面積以上に存在感がある建物です。

 間取りは、投資用ワンルーム等を排し、2LDK・3LDKのDINKS、ファミリー向けのプランとしました。専有面積55.07平米〜75.47平米とコンパクトにまとめ、田の字型住戸基本ですが、角部屋は玄関をサイドに配置するなど、プライバシー上の配慮が見られます。

 販売は一応3月下旬開始とされていますが、価格発表はまだなされていません。標準相場をごくおおまかに試算すると、312万円[都立大学坪単価]×0.927[駅距離補正]×1.027[地価上昇補正]=坪単価297万円となりました。しかし、実際にこの価格水準で出れば申込み殺到は必定で、さらなる高みを目指す価格として、坪単価350万円程度なのか、坪単価400万円程度なのか、さらにその上なのか売主の胸先三寸となっています。

 利便性第一の風潮にあって、各駅停車駅である「都立大学」駅から徒歩13分という距離感をどう考えるかが価格水準のポイントです。売主優位の風潮に負けずに、冷静な目で判断できるようにしましょう。

公式ホームページ ⇒ローレルコート八雲

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| 新築マンション 目黒区 | 22:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークナード目黒カレン(新築)−目黒川沿い、坪350万円の攻防か
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★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅より徒歩6分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地するパナホーム分譲、安藤・間施工・地上8階建・総戸数121戸の『パークナード目黒カレン』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は
下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は
1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。

 本マンションから
「目黒」駅までは徒歩6分、その行程はご存知の通り急坂で知られる行人坂を通るものになりますが、不思議と慣れるという意見が多く、実際若い女性も平気で上り下りしています。また、雅叙園・アルコタワーを通って行くという裏技(許されているのかどうか不明ですが)もあるようです。

 さて、本マンションのトップページを開けると、
朝のコーヒーを楽しむ若い女性の横顔が大写しで出てくるのでたじろぎます。マンション名に付いた「カレン」current(流れている)の意味だそうですが、同時に英語の女性名でもあり、また、日本語では「可憐」を想起させ、女性をターゲットにしたマンションとして選択されたものだと思われます。

 current(流れ)の意味では、本マンションの東側を
目黒川が流れ、春には桜を楽しむことができます。目黒川は匂いが気になる人もいて、これには個人差があります。本マンションからアルコタワーまで徒歩2分、コンビニでは、まいばすけっと、セブンイレブンが同じく徒歩2分の位置にあり、坂を登った「目黒」駅方向になりますが、マルエツが徒歩6分と便利です。もちろん、周囲には、中目黒、代官山、白金、恵比寿というゴールデンスポットが存在します。

 また、本マンションは、
エコ&スマートをコンセプトとし、国土交通省の「省Co2先導事業」採択プロジェクトとして、電力ピーク約30%削減、Co2を50%削減、災害時に備え日中の電力使用量分確保に取り組んでおり、この点はパナホームならではです。

 敷地面積は2,708.89平米あり、総戸数は121戸となかなかの規模です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.88平米〜89.84平米と立派な広さを有しており、効率重視で間取りを細切れにする最近の風潮とは一線を画しています。プランは田の字型が基本となっています。

 販売は3月中旬からを予定しており、価格は現在のところ未定です。参考になるのは、同じ町内で2012年に分譲された『ジオ目黒』と2011年に分譲された『パークホームズ目黒ザレジデンス』で、『ジオ目黒』は坪単価293万円〜335万円程度、平均坪単価321万円、『パークホームズ目黒ザレジデンス』は坪単価310万円〜350万円程度、平均坪単価337万円程度でした。

 下目黒の
地価は直近では2011年、2012年が底で、現在は2011年、2012年比で2.6%〜2.8%上昇しています。仮に『パークホームズ目黒ザレジデンス』の平均坪単価から現在は2.7%上昇したとすると、平均坪単価346万円程度となります。

 このことから、本マンションに関しては、
平均坪単価350万円程度が相場で、レンジとしては坪単価330万円〜370万円程度であればリーズナブルだと考えます。一方、本マンションから少し遅れる形で、本年上半期最大人気『Brillia Towers 目黒』(「目黒」駅徒歩1分)の販売が開始されます。予想では、同タワーマンションの価格水準は坪単価500万円程度とされていますので、これとの価格差のとり方もポイントとなることでしょう。

公式ホームページ ⇒パークナード目黒カレン

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| 新築マンション 目黒区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド自由が丘(新築)−希少な自由が丘アドレス・羨望の最強ブランド
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★ 東急東横線・同大井町線「自由が丘」駅より徒歩11分の場所に立地する野村不動産分譲・鴻池組施工・地上9階建・総戸数31戸(他に管理事務室1戸、非分譲3戸)の『プラウド自由が丘』です。

 アドレスは目黒区自由が丘3丁目です。自由が丘は、目黒区南部に位置し、地域内には東急東横線同大井町線が通り、それらが交差する「自由が丘」駅があります。また、地域の中央部に自由通り、北端に隣接して目黒通りが通ります。同駅周辺は戦前に衾沼と言う沼地を埋め立てて造成された土地であるため、丘と言う地名ながら、周辺と比較して低地となっています。自由が丘2・3丁目には丘が多いのですが、これは自由が丘の南に九品仏川があり、そこへ流れていた雨水が削っていったためです。

 町名は、地域内に設置された
自由ヶ丘学園及びそれにちなんで改称された「自由ヶ丘」駅にちなみ「自由ヶ丘」となり、その後「自由が丘」に改称されました。もともと近郊農村でしたが、1927年(昭和2年)に東横線が開通し「九品仏前」駅を設置、その後現在の「九品仏」駅ができたため、「衾」駅に改称するところ、新しい地名を採り「自由ヶ丘」駅と改称しました。

 自由が丘は
東急東横線が開通するまでは竹やぶでしたが、鉄道開通後は急速に発展し、文化人や芸能人が高級住宅を構えました。1933年に創業されたモンブラン(日本初の、モンブランを提供する洋菓子店)に文化人が集まったことで、「高級志向」の街といった認識をされるようになりました。

 本マンションは、
敷地北側を目黒通りに接する角地で、敷地面積は1,348.50平米となります。「自由が丘」駅からは学園通りを北上するルートで、それほど急ではないですが、上り坂基調となります。ただ、学園通りは雰囲気も良く、自由が丘らしいたたずまいを楽しみながら行き来することができます。

 公式HPには
物件概要と現地案内図しか掲載されておらず、情報がほとんどありませんが、目黒区自由が丘アドレスの分譲マンションは、『住まいサーフィン』の記録では2003年以来で、希少価値があります。しかも、敷地南側は第一種低層住居専用地域で、南向き中心の間取りとするならば、目の前の戸建てを越えれば眺望が抜け、日照も期待できます。間取りは全戸3LDKで、専有面積は72.02平米〜111.28平米と、ファミリータイプを想定しています。9階建で総戸数34戸(管理人室除く)ですから、1フロア4戸が標準と推測されます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、347万円[自由が丘坪単価]×0.959[駅距離補正]×1.08[地価上昇補正]=坪単価359万円となりました。しかし、昨年10月に販売が開始され、総戸数63戸を既に完売した『プラウド目黒本町』(「学芸大学」駅徒歩12分)が平均坪単価350万円程度でしたので、自由が丘物件の希少性から、これを上回ることはほぼ確実です。

 自由が丘は常に「住みたい街」ランキングの上位にあり、その知名度・ブランド力はトップクラスで、中古市場でもその威力を遺憾なく発揮しています。本物件はこれに加えて、マンションブランドとして最強を誇るプラウド物件ですから、資産価値としては揺るぎないものがあります。

 本物件は
6月下旬から販売予定ですが、もし平均坪単価が400万円を下回るようなことがあればあっという間に売れていくことでしょう。建物竣工は来年7月上旬、入居は同年9月中旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒プラウド自由が丘

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| 新築マンション 目黒区 | 20:06 | comments(2) | trackbacks(0) |
ブリシア不動前(新築)−駅徒歩4分で今どき坪260万円台〜の閑静な新築物件
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★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩4分の場所に立地するブリス分譲・柏木建設施工・地上4階地下1階建・総戸数22戸の『ブリシア不動前』です。

 アドレスは品川区西五反田5丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を
山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。

 本マンションは、
西五反田5丁目の西端東急目黒線に接する場所に立地します。線路の向こうは西五反田4丁目で、上記に挙げた幹線道路に近接しておらず、鉄路の影響はあるものの住宅地として静かです。近隣には最近進学成績が目覚しい攻玉社高校がありますが、そこから奥まった立地で、しかも行き止まりの公道のため、騒音に煩わされることがありません。なお、本マンションが立地する場所は、住居表示で見ると区教職員組合書記局のビルがあったところのようです。

 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩4分、同駅を出て上り坂を上り、右に折れるシンプルなルートです。逆に朝の通勤は下り一辺倒なので、徒歩4分よりも早く駅に着くことができます。本マンションの斜め向かいには2011年築の『プレミスト不動前』が目立っており、駅までのルートは同マンションの角を曲がっていくこととなります。

 本マンションは、
敷地面積506.93平米、建築面積299.34平米、総戸数22戸となる小規模物件です。外観は、ブラックをベースにホワイトをアクセントとしてあしらい、エントランスも重厚な上質感があります。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積35.91平米〜68.72平米とコンパクト、設備・仕様は、必要なものが備わっているスタンダードなレベルで、過不足はありません。二重床・二重天井、ペアガラス採用など、構造はしっかりしています。

 このように、本物件は
小規模マンションで、売主や施工会社の知名度もそれほど高くないのですが、注目されるのは価格水準で、このマンション価格高騰期に、「不動前」駅徒歩4分の条件で坪単価260万円〜300万円という安さです。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[不動前坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価312万円となり、上記坪単価の中央値と比較すると、10%程度割安との試算結果になります。

 分譲は昨年9月より開始され、現在6戸の先着順販売を行っています。この内容は、間取り1LDK〜3LDK、専有面積35.91平米〜68.72平米に対し販売価格2,990万円〜5,790万円、坪単価275万円〜279万円程度となっています。管理費は、目立つ共用施設がほとんどないことから、平米当たり283円と、今どきのマンションとしてはリーズナブルな水準です。

 3LDKの間取りはコンパクトながらきれいにまとまっており、使いやすそうです。ただ、3LDKファミリータイプでも浴室が1317サイズなのには留意が必要です。なお、2LDKは既に完売した模様です。

 私も現地を訪れてみましたが、
この規模感は、こぢんまりした商店街が寄り添っている「不動前」駅周辺エリアとして似つかわしい気がしました。駅距離が近いのに静かな住環境で、派手さはありませんが、「ここに住んでもいいかな」と思わせるものがあり、好印象を抱いています。

 生活環境としても、第四日野小学校に徒歩1分、東急ストアやスーパーオオゼキに徒歩4分、かむろ坂公園に徒歩2分、林試の森公園に徒歩9分と、利便性が高く、潤いのある生活を享受できます。現地を訪れた後に「不動前」駅のドトールでカフェラテを飲んだからではありませんが、じわっと温かい後味を感じたマンションでした。

公式ホームページ ⇒ブリシア不動前

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| 新築マンション 目黒区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス下目黒(新築)−幸せの風景を創る目黒区アドレス大規模低層邸宅
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★ JR山手線「目黒」駅よりバス6分・目黒消防署から徒歩5分、東急目黒線「武蔵小山」駅より徒歩13分、東急東横線「学芸大学」駅より徒歩20分の場所に立地する住友不動産分譲・東海興業施工・地上4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)・総戸数175戸の『シティテラス下目黒』です。

 アドレスは目黒区下目黒6丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は
下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は
1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から本マンションの立地する6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。

 本マンションは、
敷地面積9,700平米に及ぶ整形地(西に向けて上る傾斜地ではあります)、しかも第一種低層住居専用地域という住宅として最も適した土地に立地する本格的な大規模低層マンションです。安定した地盤を誇る武蔵野台地上で人気の目黒区アドレスを有し、目黒エリア、武蔵小山エリア、学芸大学エリアを使えるポジション徒歩2分で広大な林試の森公園に行くことができ、目黒通りのお洒落な店や日常使いのスーパーマーケットを利用することができます。

 ただし、
最大のネックは、下目黒の第一種低層住居専用地域には宿命の最寄り駅の遠さです。目黒通りのバス便利用であればバス停まで徒歩6分、本マンションからはやや上り基調の道を通ることになります。バス便は通勤時間帯で2分に1本ありますので、座れるかどうかは別にして「目黒」駅、「恵比寿」駅、「渋谷」駅までのアクセスに不便は感じません。

 一方、都心方面へ通勤通学をするには、東京メトロ南北線や都営三田線と直通運転をしている東急目黒線「武蔵小山」駅が便利です。同駅までは林試の森の中を通るルートで徒歩13分、朝は森林の空気を吸って爽快ですが、夜に森の中を通るのは躊躇する方が多いようです。同駅まで公道ルートでは徒歩15分ですので、自転車利用もあり得るでしょう。

 住宅地にあるだけに、区立不動小学校からの音声を別にすれば、
周りは非常に静かです。駅へのアクセスを考えなくていいのであれば、不動小学校は徒歩1分と至近ですし、清水台東急ストアは徒歩7分とまずまずですので、奥様やお子様にはとてもよい住環境となります(お子様が電車通学する頃になるとやはり不便は感じます)。

 外観は落ち着きある
グレーのモノトーンで統一し、ガラス手摺がアクセント、水平に伸びる低層独特のフォルムが堂々としたスケール感を出しています。エントランスホールは約14メートルもの奥行きがあり、4棟によりロの字型に囲まれた中庭は緑の潤いがあるフォレストパークとなっています。共用施設としては、子供たちが安心して遊べるキッズルームが備わっています。

 専有部の設備としては、
ショット社製ガラストッププレート、ブルム社製フルエクステンションレール、タンクレストイレ、ミストサウナ、スロップシンクが目に付きます。また、最近住友不動産で取り入れているお引越し無料パックも助かるサービスです。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積54.48平米〜84.19平米で70崑罎中心のプランで、ディンクスからファミリーまでがターゲットです。なお、第一種低層住居専用地域でなるだけ戸数を取るため4棟とも地下1階住戸が存在します。日照等でハンデがありますから、地下住戸の販売価格は安めに設定されており、テラスも使用できて階下を気にする必要がないことを考えれば、小さなお子さんがいるファミリーには向いている間取りです。

 販売は2011年秋から開始され、建物は本年1月に完成済み、現在即入居可能状態で、公式HP上は第3期販売の表示です。販売戸数は4戸で、間取り3LDK、専有面積70.57平米に対し販売価格5,780万円〜6,680万円、坪単価271万円〜313万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、330万円[目黒坪単価]×0.863[駅距離補正]=坪単価285万円となりますので、現在の販売住戸は標準相場より2%程度割高との試算結果です。

 私が現地を訪れた時は、ちょうど新年度を迎えるに当たって
新しく入居される方々の引っ越しの最中でした。運送会社の方が忙しく働いている脇では公開広場に改めて植えられた既存樹の桜の木が満開で、入居を歓迎しているかのようでした。南側に回ると、若いご夫婦が本マンションから出てきて、林試の森に向かおうとしているところでした。手をつないで歩く二人の背中眺めながら、この幸せな風景はいかにも本マンションに似つかわしいと思ったのでした。

本マンション西側道路です。グレーのモノトーンの外観に棟内モデルルームオープンの垂れ幕が大きく掛かっています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



北側にある本マンションのメインエントランスです。大きなキャノピーが敷地のゆとりを感じさせます。



メインエントランスが接する本マンション北側道路です。目黒通りに出るにはこの道を通ることになります。引越用トラックが数台止まっていました。



メインエントランスの東脇にある公開空地に植えられた桜の既存樹です。ちょうど見頃で、入居を歓迎しているように華やかでした。



本マンション東側道路です。四方がほぼ同じような道路に囲まれ、いずれも静かな理想的な住環境を作っています。



本マンション南側道路で、林試の森や「武蔵小山」駅に行くには南側のサブエントランスを使います。道は西側に向けて上る傾斜地です。



公式ホームページ ⇒シティテラス下目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 19:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド駒場(新築)−坪単価350万円目安のプラウド×東大のダブルブランド
JUGEMテーマ:マンション

★ 京王井の頭線「駒場東大前」駅より徒歩5分、東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩12分の場所に立地する野村不動産・トヨタホーム分譲・前田建設工業施工・地上9階建・総戸数223戸の『プラウド駒場』です。

 アドレスは目黒区大橋2丁目です。大橋は、目黒区の北部に位置し、地形的には、武蔵野台地と大橋(橋梁)のある低地部にまたがり、南向きの傾斜地が多くを占めています。学校、各種官公庁関係施設等が比較的多い場所でもあります。

 大橋という地名は
目黒川にかかる大橋がその由来になっています。古くは荏原郡上目黒村の駒場の一部などでした。住居表示実施に際して、当初は青葉台4・6丁目等の新町名案もありましたが、住民の要望により、大橋が正式な地名となったということです。

 本マンションは、
大橋の最北端に位置し、本マンション北側に接する淡島通りの向かいは駒場2丁目です。駒場アドレスが欲しかった方には少し残念でしょうが、大橋の中でも高台にあって、本マンション敷地に接する住宅街は穏やかで品良く落ち着いています。

 本マンションから最寄駅である
「駒場東大」駅までは徒歩5分の道のりで、本マンション敷地北西角側にある横断歩道を渡って細い通りを北上し、駒場の小さな商店街を抜けて道は急な下り坂となり、その底地に同駅があります。車通りも少ないため、坂の上り下りを除けば快適な道のりでしょう。

 他方、「駒場東大前」駅には大きな店などはなく、本マンションは、特に
日常のお買い物等の便は良い方ではありません。周辺にはマルフジ池尻店(徒歩5分)、ママズプレート目黒大橋店(徒歩10分)、オオゼキ池尻店(徒歩12分)などがありますが、買い物先としてはママズプレートの名前を挙げる方が多いようです。

 「駒場東大前」駅は井の頭線の駅ですが、渋谷・吉祥寺には一本で行けるものの、他の街には渋谷等で乗り換える必要があり、接続が良い方ではありません。一方、「池尻大橋」駅へは逆に南下すること徒歩12分で少し距離がありますが、都心方面へは東京メトロ半蔵門線の乗り入れがあります。なお、頻繁に来る渋谷行バス便のバス停には徒歩2分の近さです。

 本マンションはもともと
国民年金健康保養センター「こまばエミナース」のあった場所で、敷地面積7,799.24屬侶辰泙譴神扱舛壁瀉となっています。敷地は淡島通りに接する北側に大きく開かれ、南・東・西方面は道路に接しない形状です。淡島通りは片道1車線の割には交通量が多く、北側は正面ゲート方面で交通音でもろに影響のある住戸は少ないものの、東向き・西向き住戸にも交通音等の影響はありそうです。

 南側はおそらく閑静さを保っていると思われますが、東・南・西の三方とも周辺建築物による囲まれ感はあります。これら周辺の建物を超える高層階住戸の条件は、特に南側が日照・眺望・閑静さとも良いと推測され、その分お値段も高くなってくるのでしょう。

 総戸数は
223戸の大規模マンションですが、配棟は変形Uの字型で、多少窮屈です。中庭があるのがポイントの一つですが、中庭への日当たりは悪そうです。エントランス部分は人目を引く高級感あるデザインとなっており、壁面には風合いがあって質感の良い素材を使用しています。配棟の都合上、外廊下方式となるのはやむをえないところです。

 配棟の形状上、
間取りは縦長の田の字型住戸が主流で、住みやすさはありますが、高級感には少し欠けます。廊下部分は最小限にとどめていることを売りにしていますが、田の字型住戸でこれをやると要はリビングにデッドスペースができるだけになってしまいます。一方、玄関周りのアルコーブや奥行き2mのバルコニーにはゆとり感を出すのに貢献するでしょう。

 ソフトサービスとしては、
コンシェルジュサービスはもちろんあり、カーシェアリングや電動自転車レンタルサービスも取り入れています。全戸分のトランクルームはうれしいポイントです。

 しかし、本マンションで忘れてならないのは、
東大駒場キャンパスが身近にあることでしょう。また、ごく近くには、筑波大附属駒場高校、駒場東邦高校などの有名進学私立高校があるなど、教育環境としては抜群です。他方、まともに東大を目指すお子さんには、この地に住むことは心理的なプレッシャーになるのではと心配してしまいます。

 予定価格は、
南・東・西中層階で坪単価340万円〜360万円程度になりそうです。2LDK・低層階では坪単価330万円を切る住戸も出てくるとの情報もあります。標準相場をごくおおまかに試算すると、316万円[駒場東大前坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価329万円となりました。相場より若干高めに見えますが、ライバル物件である『クラッシィハウス世田谷公園』が平均坪単価345万円程度であることを考えれば、プラウド価格として通常の価格設定ということができるでしょう。

 しかし、総戸数223戸という大量戸数をこの不動産市況の下、
坪単価350万円程度で売り切るのはそう簡単ではありません。駒場東大前ブランド×プラウドブランドのブランド相乗効果で好評を博することができるかどうかが最大の注目点です。幸い、モデルルームは予約でいっぱいとの書き込みはネット上によく見られます。

 私も現地を歩いてみましたが、周囲を学校や福祉施設で囲まれているため、淡島通りの交通音を除けば、
大きな樹木が多い緑の豊富な周辺環境には惹かれました。「駒場に住む」という響きには快いものがあり、高額物件ながら売行きはよくなるのではないかと推測しています。

淡島通りから写した本マンションの工事現場です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



「木漏れ日の杜」の中心となる既存樹です。



本マンション東側にある道路です(本マンションと接しているわけではありません)。穏やかな品の良い住宅街と、写真左手には駒場高校があります。



本マンションの工事現場です。東・南・西の三方を既存建物に取り囲まれています。敷地は整形できれいです。



本マンション正面ゲートが接する淡島通りです。写真ではたまたま車が写っていませんが、交通量は片道1車線の割には結構あります。




公式ホームページ ⇒プラウド駒場 

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| 新築マンション 目黒区 | 21:54 | comments(0) | trackbacks(4) |
クロスエアタワー(新築)−異例の2度の価格見直しを行った目黒区最大タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩5分、東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩15分の場所に立地する東急不動産&東京急行電鉄&三井不動産レジデンシャル&有楽土地分譲・大成建設施工・地上42階地下2階建・総戸数689戸の『クロスエアタワー』です。

 アドレスは目黒区大橋1丁目です。大橋は、目黒区の北部に位置し、地形的には、武蔵野台地と大橋(橋梁)のある低地部にまたがり、南向きの傾斜地が多くを占めています。学校、各種官公庁関係施設等が比較的多い場所でもあります。

 大橋という地名は
目黒川にかかる大橋がその由来になっています。古くは荏原郡上目黒村の駒場の一部などでした。住居表示実施に際して、当初は青葉台4・6丁目等の新町名案もありましたが、住民の要望により、大橋が正式な地名となったということです。

 本マンションから「池尻大橋」駅までは
国道246号線に沿って三軒茶屋方面に歩いて行くだけのわかりやすい道すじで、ゆるやかな下りになっています。ただし、国道246号線の高架には首都高が走っており、その陰で何となく暗い中を歩くことになるので、私のように娘を持つ親としては、徒歩5分とはいえ帰り道が少し心配になります。

 さて、本マンションは、
目黒区大橋地区再開発地区に生まれる目黒区最大のタワーで、行政と協力して、大橋ジャンクションの上部にできる空中庭園、スーパー、区立図書館、区のサービス事務所のタワー内設置など、充実した共用公益施設を誇ります。

 しかしながら、4年前に先行した同再開発地区の
『プリズムタワー』が「池尻大橋」駅徒歩2分の立地だったにもかかわらず強気の価格設定も災いして苦戦本マンション建設計画もなかなか落札者が決まらなかった末に、東急不動産がかなりの低価格で落札するなど、苦難のスタートでした。

 その大きな理由としては、
国道246号線沿いでしかもジャンクション近接という、いかにも空気の悪そうな場所で交通音も大きい点にあるということでしょう。今回の販売も、販売当初、坪単価423.2万円だった『プリズムタワー』より大幅に価格水準を下げたにもかかわらず、坪単価288.3万円とさらにリーズナブルな価格設定を行った『ザ・パークハウス三軒茶屋タワー』に人気を奪われ、なかなか正式な価格決定ができない状態に追い込まれました。

 予定価格は3月に1回、5月に1回下げて、平均坪単価330万円程度だったものを320万円程度とし、国道246号線と向き合う住戸(眺望は都心方面が望めます)については、坪単価286万円まで下げ、専有面積80.69屬6千万円台(6,990万円)としてアピールしました。標準相場をごくおおまかに試算すると、288万円[池尻大橋坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価300万円となります。

 延期に延期を重ねた第1期販売ですが、ついに6月に販売に踏み切りました。事業協力者住戸を除いた
一般分譲住戸491戸のうち約3割に当たる147戸を売り出し、最高抽選倍率8倍と、結構にぎわったようです。しかし、第1期販売は総戸数の6割程度の戸数販売がセオリーのところ、その半分にとどまったのは、今後の動向に不安を残す結果となりました。

 7月中旬には第1期2次販売が行われ、先の第1期販売でキャンセル等をされた住戸を中心に10戸の販売で、早くも小刻みの販売期・販売戸数となりましたが、こちらも無事に販売が終了しました。現在は9月中旬の販売開始を予定する第2期1次販売に向けて、お盆休み中もモデルルームを開けてセールスを行いました。

 「池尻大橋」エリアは渋谷1駅の利便性にもかかわらず、「三軒茶屋」駅と比べてマイナー感が漂いますが、私は個人的には、
庶民的な商店街と隠れ家風のスポットやおしゃれなレストラン・ショップが同居する池尻大橋近辺の独特の雰囲気が魅力だと思っています。

 本マンションについても、そのコンセプトや外観、規模、充実した共益施設等から、個人的にも真剣に検討していいかなと思った物件です。ただし、上述したように、最も気になったのが
毎日の通勤通学で使う道のりや本マンション付近が首都高速等の建築物のために昼でも暗い点で、この雰囲気の暗さが検討する気持ちを萎えさせました。

 しかし、これはあくまで個人的な所感ですから、客観的に見れば
価格もそこそこリーズナブルですし、もっと評価が上がってよいマンションだと思います。周囲をぐるりと回った感想としては、国道246号線からも山手通りからも離れた南東・南西角部屋が最も条件の良い方角だと感じました。

国道246号線沿いとなる本マンション北側です。高架の影響で昼でも陰になっています(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



国道246号線から向かいの建物を写したものです。向かいの歩道へは歩道橋ができる予定です。



国道246号線から工事現場を写したものです。



本マンション東側にある、山手通りから国道246号線に抜ける道です。道路幅の割に交通量があります。



本マンション南側の通りです。車の往来も少なく、ほっとする眺めです。



本マンションの南東・南西角から東方面を写したものです。写真奥に写る黒い建物が住友不動産の高級賃貸マンション『ラ・トゥール青葉台』です。




公式ホームページ ⇒クロスエアタワー


| 新築マンション 目黒区 | 23:34 | comments(0) | trackbacks(2) |
パークリュクス目黒(新築)−目黒不動・林試の森を一望するブランド&割安物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・都営地下鉄三田線「目黒」駅より徒歩10分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩8分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・間組施工・地上14階建・総戸数78戸の『パークリュクス目黒』です。

 アドレスは目黒区下目黒3丁目です。下目黒は、目黒区東部に位置し、旧来の下目黒村に由来します。下目黒には、平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。本マンションの立地場所は、「目黒」駅から目黒不動までの通り道にもあたるところです。

 本マンションから「目黒」駅までは、目の前の
羅漢寺の交差点を横断し、北東方向に進み、目黒川を渡ります。ここから急勾配の行人坂を上り、息が切れて上りつめたところに「目黒」駅が現れます。かなり難儀な思いをしますが、若い女性も平気で行人坂を通行していますので、慣れればそれほどでもないのかもしれません。行人坂の右手には大円寺があり、緑も多く、風情があります。

 本マンションは、
目黒区初のパークリュクスシリーズで、ホームベース型の敷地は面積980.21屐間取り1LDK〜2LDKの専有面積40.55屐60.43屬コンパクトタイプです。全戸が南西向きで、山手通りを背にしていますので、交通音はかなり減殺されているものと思われます。また、この方向には高さ17m規制がかかっていますので、おそらく6階以上の階では、同方向にある目黒不動尊や林試の森公園の緑が一望でき、明るく開放的な風景が広がります。

 一方、全戸南西向きとするために、狭小の敷地に直線状にワンフロア6戸の間取りをとっていますので、
開口部であるバルコニーの面積は狭くなります。特に、一番小さなタイプである1LDK40.55屬僚燦佑蓮「うなぎの寝床」とも言われる細さです。

 しかし、何より話題になっているのが、
低層階のリーズナブルな価格です。おそらく眺望がきかない低層階において、1LDKは坪単価243万円程度、2LDKは坪単価236万円程度からあります。最も高い住戸の坪単価は322万円程度ですので、同じマンションの中でかなり価格差があります。最多価格帯になっているのは、坪単価約290万円台の住戸と推測されます。
 
 標準相場をごくおおまかに試算すると、309万円[目黒坪単価]×0.975[駅距離補正]=坪単価301万円となりますので、やはり>割安という計算
です。しかも、ブランドは天下の三井不動産レジデンシャルの「パークリュクス」ですから、安心感も大きいものがあります。一方、価格が割安な分、公式HP上まだ情報のない設備仕様等のチェックはしっかりする必要があります。

 なお、本マンションと山手通りをはさんでお向かいには
『ドメス目黒センテプレイス』があり、こちらは坪単価249万円〜285万円と、さらに割安な価格で現在分譲中です。「目黒」駅までは、本マンションと異なり山手通りを横断する必要がないのですが、南西部バルコニーが交通量のある山手通り沿いになってしまうのが、『ドメス目黒センテプレイス』の弱点かもしれません。
 
 周囲は山手線通り沿いにビルが立ち並び、趣には若干とぼしいですが、現時点において、
目黒区でこの価格は魅力です。建物は9月には竣工、販売もこの秋からで、実物をしっかり視認した上で検討することができます。設備仕様等も他のパークリュクスシリーズと遜色がなければ、かなりの人気物件となることでしょう。

山手通り・羅漢寺の交差点から写した本マンションです(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



山手通りの向かいの建物です。写真右手が『ドメス目黒センテプレイス』です。



本マンション北側の細い路地です。袋小路になっています。



本マンション南西側には、一般の住宅が並んでいます。



南東側から本マンションを写したものです。



羅漢寺交差点から目黒不動尊に至る道です。写真左手が本マンションです。



 
公式ホームページ ⇒パークリュクス目黒


| 新築マンション 目黒区 | 21:45 | comments(0) | trackbacks(0) |