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グランドメゾン目黒プレイス(新築)−3LDK70平米台が8千万円台、坪415万円の希少性

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線・都営三田線・東京メトロ南北線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩10分の場所に立地する積水ハウス分譲・若築建設施工・地上14階地下1階建・総戸数54戸(事業協力者住戸15戸、店舗1戸含む)の『グランドメゾン目黒プレイス』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は
下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、
坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。

 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅を西に出て、急な行人坂を下り、目黒川を渡って最初の角を右折して北西方向に進んだ場所に所在します。東京を代表するトレンド・文化の発信エリアが身近であることも、目黒の魅力です。大人の隠れ家のような店が佇む中目黒、ハイセンスなショップが集う代官山、洗練された趣がある恵比寿、インターナショナルな雰囲気をまとう白金台、そんな高感度なエリアと寄り添う暮らしとなります。

 積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズは大規模マンションをイメージしがちですが、本マンションは
敷地面積640.18平米、総戸数54戸のやや小規模なマンションとなっています。外観はシンメトリー基調のフォルムと、アースカラーを基調とした落ち着きあるデザインです。重厚な濃い色調の基壇部、面を構成する中層部、軽やかな印象を創出した上層部と、グラデーションの三層構造となっています。

 エントランスホールは二層吹抜けで木調の壁・ルーパーと紺のカーペットが生み出す上質な空間です。ホテルライクな内廊下を採用しています。すべての住戸が角住戸で、1フロア4戸(6階、8階〜14階)で構成されプライバシー性を高めています。

 タイル仕様の廊下、天然石のキッチン天板、ビルトイン食器洗浄乾燥機、ディスポーザ、ドイツ「グローエ」社製水栓、ミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機など、
設備は高級仕様です。二重床・二重天井、コンクリート杭の長さは3.4m〜12.8mです。

 販売は2018年11月にいったん休止したようですが、2019年2月に再開、同年5月に実際の分譲を開始し、
1月下旬に竣工予定、2月上旬までに引渡し予定なのですが、早くも最終1戸を残すのみとなりました。

 最終1戸は、間取り3LDK、専有面積71.64平米の北東・北西向き10階角住戸です。北東側は隣接マンション(目黒グリーンコーポ)との距離が結構近いのが留意点です。LD12.4帖、キッチン3.0帖、3つの洋室が6.8帖、4.7帖、4.5帖で、4.5帖以上を確保しています。浴室は1418サイズ、ウォークインクローゼットもあり、ファミリーで住むには申し分ありません

 販売価格は8,990万円、坪単価415万円です。本マンションの平均坪単価が410万円台とされていますので、ほぼ平均坪単価での価格水準となります。同じ「目黒」駅徒歩10分の坂下物件で現在も分譲中の『シティハウス目黒ザグランド』の平均坪単価が483万円ですので、それよりも約15%安い計算になります。

 価格が高止まりしている昨今にあって、
人気の「目黒」駅徒歩10分、70平米台の高級マンション3LDK10階角部屋が8千万円台、坪単価415万円で何とか買える水準というのは最早少ないのではないでしょうか。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン目黒プレイス

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| 新築マンション 目黒区 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
ディアナコート目黒(新築)−「目黒」駅徒歩5分・フラットアプローチの希少性

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅より徒歩5分の場所に立地するモリモト分譲・東亜建設工業施工・地上5階地下2階建・総戸数89戸の『ディアナコート目黒』です。

 アドレスは目黒区目黒1丁目及び品川区上大崎2丁目です。目黒区内の町丁としての目黒は、区をほぼ東西に横断する目黒通りの北側沿いに、東端は品川区上大崎に接する目黒1丁目より、西方向には目黒川を横切り更に山手通りを横切って、西端は中町に接する目黒4丁目まで、1km強にわたって帯状に続く地域です。北で三田、東で品川区上大崎、南で下目黒、西で中町、北西で中目黒と隣接しています。目黒川が北西から南東に向かって流れており、川をはさんで23区内としては深い谷が刻まれています。

 江戸の守護のために安置された江戸五色不動の一つ、目黒不動(泰叡山瀧泉寺、目黒区下目黒)は慈覚大師円仁の創建と伝える古刹で、五色不動の中で最も著名であり、庶民の信仰を集めていました。本来であれば江戸の領域外となるはずでしたが、目黒不動尊のために唯一の例外として御府内とされ、江戸末期に至るまで武家地としても町人町としてもほとんど機能しておらず、目黒不動尊の寺町として栄えていました。

 現在の目黒区目黒は、旧・荏原郡中目黒村と下目黒村にまたがる地域であるため、中目黒や下目黒とするわけにもいかず、結局は「目黒」駅に近いことから目黒と名づけられました。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅西口を出て恵比寿方面へと北上し、ホテル・プリンセスガーデンの角を左折した同ホテルの隣地に所在します。同駅も本マンションも丘上に位置するため、駅からはほぼフラットアプローチとなっています。

 お隣のホテル・プリンセスガーデンは
明治の元勲三条実美公の旧邸跡地にあり、由緒ある土地柄です。西隣もマンション『パレス三條』があるので、東・西方向には圧迫感がありそうですが、二方が道路に面した南北に長い敷地という特性もあります。ご近所のラブホテルを気にする方もいらっしゃることでしょう。

 恵比寿スカイウォークには徒歩11分、恵比寿ガーデンプレイスには徒歩8分です。JRも東京メトロも東急線も都営線も利用できる「目黒」駅の利便性と、同駅前の再開発による魅力度アップは言うまでもありません。売主であるモリモトは、敷地面積2,392.65平米の希少な敷地に、同社のプレミアムブランド『ディアナ』を冠する力のいれようです。

 第一種中高層住居専用地域で、階数が
地上5階しか取れないため、地下2階と地下も深く掘ることとしています。外観については、基壇部は黒御影石、上部はライムストーンを基調とし、要所を黒で引き締め、水平垂直のラインを強調し、モダンなコントラストとシャープな印象を演出しました。

 ラウンジは上階と下階に2つ設け、上階は外部の緑を眺められる開放的な白いラウンジ、下階は落ち着いた重厚なラウンジとしています。バルコニー前を中心に2,500本超の木々を配し、間取りはワイドスパンをメインとした内廊下設計、プラン数は23と多彩なラインナップとなります。

 駐車場は
シャッターゲート付地下駐車場で、エントランス等にはハンズフリーシステムを導入しています。ワイドスパン・内廊下のため、全居室バルコニー向きのプランが多く、惹きつけられます。ただし、バルコニー側に隣地マンションが迫っているのではないかとも思われ、確認が必要です。仕様については、公式HP上詳しい説明はありませんが、モリモトは専用設備に高品質のものを使用しているため、きっと満足のいくレベルだと思います。

 既に
モリモト友の会会員には優先分譲をしているとの話もあります。本マンションの価格水準については、ネット上の掲示板の情報によれば、地下住戸で坪単価480万円程度から、地上階では500万円〜700万円程度とのことですから、3年前に分譲された『Brillia Towers 目黒』(平均坪単価570万円台(ノース)・620万円台(サウス))と同水準と言えるでしょう。

 さすがに高くなったなとは思いつつも、
高台にある「目黒」駅にフラットで行ける目黒区アドレス高級マンションは希少です。販売開始は4月下旬予定、竣工は来年8月下旬、入居は来年9月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒ディアナコート目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・マジェスティコート目黒(新築)−坪400万円前後の目黒一流デベ物件

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地する三菱地所レジデンス&東京建物分譲・木内建設施工・地上14階建・総戸数150戸の『ザ・マジェスティコート目黒』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目す。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅正面口から左手に向かい、急な行人坂を下って目黒雅叙園を左手に見つつ目黒川を渡り、さらに歩いて山手通り沿いに五反田方面に歩いた左手に所在します。ここは『Brillia(ブリリア) Towers 目黒』のモデルルームがあったところで、数回通った私としては懐かしさも感じる場所です。「不動前」駅にも徒歩9分ですが、急な坂はあるものの、通常は「目黒」駅を利用することになると思われます。

 1,919平米の土地は山手通沿いに間口が広くとれていて、見栄えのする建物を建てることができます。本マンションはその敷地形状を活かし、エントランス部に
御影石の列柱を設けて、基壇部のカラーを上層部と分けることで、存在感あるコントラストと重厚感が強調されています。

 コンセプトは
「格式高い美術館」であり、エントランスホールは列柱が並ぶギャラリーホールとし、インナーガーデンや壁面アートワークが施されています。ソファーを設えたオーナーズラウンジには芸術関係の書籍も用意され、このマンションに住む満足感を高めてくれることでしょう。ホール内には季節ごとの香りの演出が用意され、ギャラリーホールにはガラスアートも飾られる予定です。

 日常のお買い物は「目黒」駅に
「アトレ目黒」がありますが、徒歩3分のところにマルエツもあります。目黒区美術館には徒歩7分で、小規模ですが主に日本の近代から現代にかけての作家の作品が展示されています。

 設備は
フィオレストーンの天板、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ミストサウナなどが備わり、キッチンのカップボードも標準装備です。間取りは建物形状から田の字型間取りが基本とされているところです。

 販売価格は
当初予定価格より2LDKを若干下げたとの情報もありますが、思ったより目に優しい価格水準です。第1期2次販売では、間取り1LDK〜3LDK、専有面積37.73平米〜66.60平米に対し販売価格4,370万円〜8,330万円、また、先着順10戸販売では、間取りワンルーム〜3LDK、専有面積35.88平米〜75.11平米に対し販売価格4,140万円〜9,030万円、坪単価381万円〜413万円程度となっています。

 山手通沿いの低地で交通量が多いというネックはありますが、三菱地所レジデンスと東京建物のコラボで、かつ、「目黒」駅最寄りでこの価格水準であればちょっと心を動かされる物件です。毎月の管理費も平米262円と比較的リーズナブルです。完成は来年9月中旬、入居は来年11月下旬となる予定です。

公式ホームページ ⇒ザ・マジェスティコート目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス中目黒ステーションコート(新築)−ナカメの中心に住む快感に浸る

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩4分の場所に立地する住友不動産分譲・住友不動産シスコン施工・地上15階建・総戸数140戸((※事業協力者取得住戸14戸含む)/その他店舗2区画有)の『シティハウス中目黒ステーションコート』です。

 アドレスは目黒区東山1丁目です。東山(ひがしやま)は、1丁目から3丁目まであり、本年4月1日現在の人口は13,011人です。目黒区の北部に位置し、北は大橋、東は青葉台、南は上目黒、西は世田谷区池尻と接しています。

 池尻に続く2丁目は第二次世界大戦までは陸軍の駒沢練兵場があったこともあり、防衛省の施設(陸上自衛隊三宿駐屯地・自衛隊中央病院・技術研究本部)をはじめとする官公庁の施設に隣接するため、防衛省宿舎など公務員住宅をはじめとする関連施設が占めています。これに対して1丁目や3丁目は一般の住宅街となっています。

 昭和43年に従前の上目黒7丁目(大部分)及び同6丁目(一部)から成立しました。東山貝塚遺跡があるのは、2丁目から3丁目にかけての一帯です。古くは旧・荏原郡上目黒村字東山であり、上目黒村の中心地である宿山の東にあったことから「東山」と名付けられました。

 ちなみに、
目黒区立東山小学校は、国家公務員の子弟が多く集まるため、偏差値トップクラスの人気の小学校で、通学区域はそれだけで不動産価格が高いと言われています。一方、「中目黒」駅の南に位置する中目黒小学校の学区は芸術家タイプのご両親の子弟が多いそうで、「おカタイ東山と雰囲気がぜんぜん違う」とは同学区に住む友人の弁です。なお、本マンションの通学区は烏森小学校で、やはり裕福なご家庭の子弟が数多く通う小学校になります。

 「中目黒」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅の正面口から山手通りを池尻大橋方面に歩いた左手にあります。ごくシンプルでわかりやすいフラットなルートで、「こんなところにマンションがあっていいのか」と思うような場所です。本マンション手前には、東山の住宅街へと向かう分かれ道があり、本マンションの向こうには東山一丁目交差点があります。まさに「シティハウス」の名がふさわしい立地と言えます。

 面積1,402.96平米の敷地は、山手通り沿いのメイコービル、エスビルが残る形でやや虫食い的になっていますが、
山手通りに面する堂々たるファサードがそれを補っています。それにしても店舗が立ち並ぶ本エリアの山手通り沿いに居住用マンションの出現は、それだけで人目を引きます。

 エントランスホールはスクエアな上質空間で広々としており、ホテルライクな
内廊下がそれに続きます。山手通りの反対側となる南西側は第一種低層住居専用地域>のため、南西向きの中高層階住戸の眺望は抜群で、富士山を望むこともできます。

 中目黒の利便性・先進性・ファッション性等は言うまでもないでしょう。花見の頃をはじめとする目黒川沿いの散策路も大変有名となり、
人気急上昇中の街です。以前はどことなく垢抜けない低地のイメージでしたが、すっかり洗練>され、昨年11月には「中目黒」駅ガード下におしゃれな蔦屋書店が入りました。

 間取りは1R〜2LDK、専有面積25.88平米〜61.05平米のコンパクトタイプです。設備については、専有面積の小さいものと大きいものとでは差別化が図られていますが、ミストサウナ、ディスポーザーなどは全戸に備わっています。

 物件概要をみても価格は明らかではありませんが、
平均坪単価は600万円程度とされています。私がモデルルームで聞いた話では、上層部が「強気で行け」との判断で、現場が思った以上に高い価格になってしまった模様です。立地からすればそれはそうかな、と思いますが、一番小さな25平米のワンルームでも約4,500万円程度になってしまい、もはや投資では回らないレベルです。

 その意味では
「中目黒フリーク」のお金に余裕のある高感度な単身者又はDINKSがターゲットとなるのでしょう。モデルルームで見せられるコンセプトムービーでもそのような設定が主となっており、「なるほどな」と納得して退散した次第です。

 住友不動産では、中目黒エリアで本マンション以外にも複数の新築マンションを販売中で、立地は本マンションが一番良いと思われますが、価格との兼ね合いで他物件と比較してもいいかもしれません。本年10月下旬には完成予定、入居は来年4月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒シティハウス中目黒ステーションコート

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| 新築マンション 目黒区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー目黒(新築)−平均坪単価463万円、全居室開口部側の秀逸タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩4分、JR山手線「目黒」駅より徒歩10分、同線「五反田」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工、地上25階地下1階建、総戸数244戸の『シティタワー目黒』です。

 アドレスは品川区西五反田3丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を
山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。

 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩4分東急目黒線の線路に沿って北上し、山手通りを横断してさらに歩いたところに所在します。「目黒」駅から徒歩10分JR山手線の線路に沿って南下しますが、こう配のある坂を下ることとなります。「五反田」駅から徒歩10分目黒川沿いに歩くフラットな道のりですので、JR山手線を利用したいならこのルートの方が楽ではあります。

 山手通りからは1歩奥まって目黒川沿いとなる閑静な住環境です。目黒川は春の桜が有名ですし、川沿いにはくつろげる店も点在しています。品川百景に指定されているかむろ坂には徒歩3分、広大な緑のオアシスである「林試の森公園」には徒歩12分と、周辺環境に恵まれています。

 生活利便施設は、
「目黒」駅の「アトレ目黒」「五反田」駅の「アトレヴィ五反田」等も利用できますが、日常のお買い物は「不動前東急ストア」など、「不動前」駅周辺を利用することとなるのでしょう。通学校は品川区立第四日野小学校となり、徒歩6分です。

 デザインは住友不動産には珍しく(?)
ホワイトの外観が採用され、レンガ調タイルがアクセント、桜の時期にはよく映えそうです。共用空間としては桜が植樹されたモダンなピロティを設け、広場状空地にはフォレストパークエントランスホールは二層吹抜けとし、テーブルとソファがセットアップされます。なお、コンシェルジュサービスは需要の多い17時から22時に限定しています。このように、コストのかかる共用施設がないのがポイントです。空地率は55%とし、容積率の緩和を受けた総合設計制度が採用されています。

 室内空間としては、躯体柱を外に出した
アウトフレーム設計を採用し、特に全住戸の全居室を開口部側に配置した点が評価されます。住友不動産のダイナミックパノラマウインドウは健在、バルコニーは最大2メートルの奥行きがあるなど、確かに住んでみたくなる間取りです。設備としては、天然石キッチンカウンタートップ、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、タンクレストイレ、ミストサウナなどが目を引きます。

 本マンションは
直接基礎ですので、杭が強固な地盤に届かない、といった最近の問題事象からは免れていそうです。Low-eガラスや二重床・二重天井を採用するなど、構造面でも安心です。

 8月末に行われた第1期販売は即日完売という好調ぶりでした。これといった欠点がなく、クオリティが高水準に保たれ、駅徒歩4分など交通アクセスにも優れるなど、資産価値は十分、購入検討者からも総じて高い評価を得ています。

 第1期の平均坪単価は463万円台とされ、昨年分譲の同じ町内にある『クレヴィアタワー目黒不動前』(「不動前」駅徒歩4分、平均坪単価327万円台)と比較すると約4割も高いのですが、平均坪単価600万円『Brillia Towers 目黒』(「目黒」駅徒歩1分)の衝撃が強かっただけに、「そんなものかな」と思ってしまうのが怖いところです。

 価格の目安は2LDKが7千万円台、3LDKは角部屋なので1億円台です。しかし、「武蔵小杉」駅徒歩4分の『シティタワー武蔵小杉』が現在の販売坪単価400万円台目安となり、住友不動産の23区人気地タワーマンションも軒並み坪単価450万円台目安となっていることから、これらの比較でいけば、城南に愛着のある私は『シティタワー目黒』を選びます。

 販売期間が長いのが住友不動産物件の特徴ではありますが、本マンションは比較的早く完売するのではないかと予想します。

公式ホームページ ⇒シティタワー目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
アージョ目黒柿の木坂(新築)−駅徒歩10分・@349万円の東横魅力空間
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線「都立大学」駅より徒歩10分の場所に立地するダイナセル分譲・奈良建設施工・地上5階建・総戸数23戸(非分譲16戸含む)の『アージョ目黒柿の木坂』です。

 アドレスは目黒区柿の木坂1丁目です。柿の木坂の2014年1月現在の人口は9,069人です。柿の木坂は目黒通りの坂の名前でもありますが、町名としての柿の木坂は、1932年、目黒区が成立したときに荏原郡碑衾町大字衾の小字東柿木坂北、東柿木坂南、東三谷、東下通、東谷戸、東曾根、東中丸が目黒区柿ノ木坂町となりました。1965年柿ノ木坂町に中根町の一部を合わせた地区に住居表示が実施され、坂に近い南東から、柿の木坂1丁目、柿の木坂2丁目、柿の木坂3丁目となりました。

 「都立大学」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅北側に出て目黒通りを横断し、呑川柿の木坂支流緑道を北上し、柿の木坂一丁目交差点に向けて右折して進んだ右手、セブンイレブン手前に立地します。呑川柿の木坂支流緑道は、春になると桜並木が満開となり、隠れた名スポットになっています。私もこの緑道を自転車で通ったことがありますが、今でも印象に残る気持ちの良い道でした。

 スーパーは
オオゼキや有名なダイエー碑文谷店などが徒歩8分とやや距離がありますが、セブンイレブンはお隣で重宝します。有名人も訪れるゴルフ練習場「スイング碑文谷」も徒歩6分と近くにあります。

 建物は5階建と3階建を組み合わせた個性的なもので、これは用途地域が第2種住居地域と第1種低層住居専用地域の両方にかかっているためだと思われます。外壁はホワイトタイルで、エントランス部分に中庭を配置、建物の中の風通しをよくするためにコの字型配棟としています。1階住戸4戸には専用庭も設けられています。

 二重床二重天井・複層ガラス等で構造はしっかりしており、専用設備は特筆すべきものはありませんが、浄水器一体型混合水栓・サーモバス・床暖房・エコジョーズなど、標準的なものは過不足なく揃っています。ALSOKの24時間オンラインセキュリティシステムを採用し、防犯面でも安心です。

 本年5月に竣工済で、現在は最終3戸の販売と、残りは少なくなっています。この最終3戸の間取りはAtelier〜3LDK、専有面積28.67平米〜60.65平米に対し販売価格3,130万円〜6,480万円、坪単価353万円〜361万円程度です。全体の平均坪単価は349万円台とされていますが、標準相場をごくおおまかに試算すると、312万円[都立大学坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.024[地価上昇補正]=坪単価312万円となりますので、標準相場より12%程度割高との試算結果です。

 しかし、
「都立大学」駅エリアで現在分譲中のもう一つの物件『ローレルコート八雲』「都立大学」駅徒歩13分で平均坪単価406万円台ですし、昨夏販売で直近の『サクラティアラ目黒都立大』「都立大学」駅徒歩9分で平均坪単価341万円台でしたから、相場的には首肯できる価格水準と言えます。
 
 懸念としては
環七沿いの住戸は交通音・排気ガスの影響があるのではないかという点ですが、竣工済ですので現地で確認することができます。

 間取りは
28平米のアトリエタイプに専用庭付があるなどユニークですが、シングルでそのような需要もあるかもしれません。また、公式HPにあるA1タイプは専有面積42.81平米ながら1LDKにDENまで付いており、なかなか魅力的でした。これは、コーポラティブハウスを手掛けてきたコプラスが設計しているためだと思われます。

 もし
年度末まで売れ残るのであれば、その時の不動産市況とデベロッパーによりますが、今年度のマンション市場は値引きもあるかもしれません。ただ、そう思える住戸は、そう考えた途端に売れてゆく傾向がありますので、やはり本当に購入の意思があるのであれば早期の決断が必要なのでしょう。小規模物件ではありますが、東横線沿線に愛着がある方には悪くないマンションだと思います。

公式ホームページ ⇒アージョ目黒柿の木坂

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| 新築マンション 目黒区 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
ローレルコート八雲(新築)−幹線道路沿いながら八雲の良さと眺望享受
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線「都立大学」駅より徒歩13分の場所に立地する近鉄不動産分譲・森本組施工・地上5階建・総戸数19戸の『ローレルコート八雲』です。

 アドレスは目黒区八雲4丁目です。八雲は、目黒区自由が丘、中根、世田谷区深沢などと隣接し、駒沢オリンピック公園の東南に位置します。古くは旧・荏原郡衾村と称し、昭和39年従前の衾町・宮前町・中根町・大原町・芳窪町の各一部から成立しました。

 当初は
「衾(ふすま)町」とする予定でしたが、「衾」の字が当用漢字外ということで別な名前を考えることとなり、当地にある氷川神社に奉られている素戔嗚尊(すさのおのみこと)が、出雲国において奇稲田姫(くしなだひめ・櫛名田姫)との新しい住居を構える際、「八雲立つ出雲八重垣妻ごみに八重垣つくるその八重垣を」と詠みました(日本初の和歌とされる)。この和歌を由来とした八雲学校(現:八雲小学校)の名により、これを地名としたそうです。

 現在の八雲は、
「都立大学」駅を最寄りとする高台の住宅地として有名です。中でも本マンションの立地する八雲4丁目は、「目黒区の環境優良モデル地区」に選定され、「街づくりガイドライン」が制定されることで住宅地としての景観保全が努められています。

 現地は
柿の木坂通りと駒沢通りが交わる北東角地で、「都立大学」駅から楽に歩ける緩やかな坂を上り、標高約38メートルの高台に位置します。八雲4丁目は環境良好な住宅街で知られますが、本マンションは交通量のある通りに面することとなるため、閑静とは言い難い場所ではあります。

 しかし、
南側には第一種低層住居専用地域が広がり、視界の開けた爽快な住み心地が得られそうです。この立地を活かすために、南側住戸との離隔は約9メートルをとり、日照を確保するとともに、低層階でも見晴らしが得られるように工夫されています。

 駒沢通りの向かいには成城石井柿の木坂店があり徒歩1分幹線道路沿いの利便性が得られます。駒沢公園には西へ徒歩9分洗練された個性的なお店も随所にあります。散歩するにもジョギングするにも楽しい街並みで、目黒区住宅地に在住する良さを十分満喫できるロケーションです。

 本マンションは
プランテックがデザイン監修をしているだけあって、邸宅地にふさわしいグレード感ある外観で、ブラウンとホワイトのシックな色彩を基調とし、建物自体が大きな邸宅のようなイメージを有しています。敷地面積は723.48平米、総戸数19戸とそれほど規模はありませんが、実面積以上に存在感がある建物です。

 間取りは、投資用ワンルーム等を排し、2LDK・3LDKのDINKS、ファミリー向けのプランとしました。専有面積55.07平米〜75.47平米とコンパクトにまとめ、田の字型住戸基本ですが、角部屋は玄関をサイドに配置するなど、プライバシー上の配慮が見られます。

 販売は一応3月下旬開始とされていますが、価格発表はまだなされていません。標準相場をごくおおまかに試算すると、312万円[都立大学坪単価]×0.927[駅距離補正]×1.027[地価上昇補正]=坪単価297万円となりました。しかし、実際にこの価格水準で出れば申込み殺到は必定で、さらなる高みを目指す価格として、坪単価350万円程度なのか、坪単価400万円程度なのか、さらにその上なのか売主の胸先三寸となっています。

 利便性第一の風潮にあって、各駅停車駅である「都立大学」駅から徒歩13分という距離感をどう考えるかが価格水準のポイントです。売主優位の風潮に負けずに、冷静な目で判断できるようにしましょう。

公式ホームページ ⇒ローレルコート八雲

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| 新築マンション 目黒区 | 22:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークナード目黒カレン(新築)−目黒川沿い、坪350万円の攻防か
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅より徒歩6分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地するパナホーム分譲、安藤・間施工・地上8階建・総戸数121戸の『パークナード目黒カレン』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は
下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は
1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。

 本マンションから
「目黒」駅までは徒歩6分、その行程はご存知の通り急坂で知られる行人坂を通るものになりますが、不思議と慣れるという意見が多く、実際若い女性も平気で上り下りしています。また、雅叙園・アルコタワーを通って行くという裏技(許されているのかどうか不明ですが)もあるようです。

 さて、本マンションのトップページを開けると、
朝のコーヒーを楽しむ若い女性の横顔が大写しで出てくるのでたじろぎます。マンション名に付いた「カレン」current(流れている)の意味だそうですが、同時に英語の女性名でもあり、また、日本語では「可憐」を想起させ、女性をターゲットにしたマンションとして選択されたものだと思われます。

 current(流れ)の意味では、本マンションの東側を
目黒川が流れ、春には桜を楽しむことができます。目黒川は匂いが気になる人もいて、これには個人差があります。本マンションからアルコタワーまで徒歩2分、コンビニでは、まいばすけっと、セブンイレブンが同じく徒歩2分の位置にあり、坂を登った「目黒」駅方向になりますが、マルエツが徒歩6分と便利です。もちろん、周囲には、中目黒、代官山、白金、恵比寿というゴールデンスポットが存在します。

 また、本マンションは、
エコ&スマートをコンセプトとし、国土交通省の「省Co2先導事業」採択プロジェクトとして、電力ピーク約30%削減、Co2を50%削減、災害時に備え日中の電力使用量分確保に取り組んでおり、この点はパナホームならではです。

 敷地面積は2,708.89平米あり、総戸数は121戸となかなかの規模です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.88平米〜89.84平米と立派な広さを有しており、効率重視で間取りを細切れにする最近の風潮とは一線を画しています。プランは田の字型が基本となっています。

 販売は3月中旬からを予定しており、価格は現在のところ未定です。参考になるのは、同じ町内で2012年に分譲された『ジオ目黒』と2011年に分譲された『パークホームズ目黒ザレジデンス』で、『ジオ目黒』は坪単価293万円〜335万円程度、平均坪単価321万円、『パークホームズ目黒ザレジデンス』は坪単価310万円〜350万円程度、平均坪単価337万円程度でした。

 下目黒の
地価は直近では2011年、2012年が底で、現在は2011年、2012年比で2.6%〜2.8%上昇しています。仮に『パークホームズ目黒ザレジデンス』の平均坪単価から現在は2.7%上昇したとすると、平均坪単価346万円程度となります。

 このことから、本マンションに関しては、
平均坪単価350万円程度が相場で、レンジとしては坪単価330万円〜370万円程度であればリーズナブルだと考えます。一方、本マンションから少し遅れる形で、本年上半期最大人気『Brillia Towers 目黒』(「目黒」駅徒歩1分)の販売が開始されます。予想では、同タワーマンションの価格水準は坪単価500万円程度とされていますので、これとの価格差のとり方もポイントとなることでしょう。

公式ホームページ ⇒パークナード目黒カレン

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| 新築マンション 目黒区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド自由が丘(新築)−希少な自由が丘アドレス・羨望の最強ブランド
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線・同大井町線「自由が丘」駅より徒歩11分の場所に立地する野村不動産分譲・鴻池組施工・地上9階建・総戸数31戸(他に管理事務室1戸、非分譲3戸)の『プラウド自由が丘』です。

 アドレスは目黒区自由が丘3丁目です。自由が丘は、目黒区南部に位置し、地域内には東急東横線同大井町線が通り、それらが交差する「自由が丘」駅があります。また、地域の中央部に自由通り、北端に隣接して目黒通りが通ります。同駅周辺は戦前に衾沼と言う沼地を埋め立てて造成された土地であるため、丘と言う地名ながら、周辺と比較して低地となっています。自由が丘2・3丁目には丘が多いのですが、これは自由が丘の南に九品仏川があり、そこへ流れていた雨水が削っていったためです。

 町名は、地域内に設置された
自由ヶ丘学園及びそれにちなんで改称された「自由ヶ丘」駅にちなみ「自由ヶ丘」となり、その後「自由が丘」に改称されました。もともと近郊農村でしたが、1927年(昭和2年)に東横線が開通し「九品仏前」駅を設置、その後現在の「九品仏」駅ができたため、「衾」駅に改称するところ、新しい地名を採り「自由ヶ丘」駅と改称しました。

 自由が丘は
東急東横線が開通するまでは竹やぶでしたが、鉄道開通後は急速に発展し、文化人や芸能人が高級住宅を構えました。1933年に創業されたモンブラン(日本初の、モンブランを提供する洋菓子店)に文化人が集まったことで、「高級志向」の街といった認識をされるようになりました。

 本マンションは、
敷地北側を目黒通りに接する角地で、敷地面積は1,348.50平米となります。「自由が丘」駅からは学園通りを北上するルートで、それほど急ではないですが、上り坂基調となります。ただ、学園通りは雰囲気も良く、自由が丘らしいたたずまいを楽しみながら行き来することができます。

 公式HPには
物件概要と現地案内図しか掲載されておらず、情報がほとんどありませんが、目黒区自由が丘アドレスの分譲マンションは、『住まいサーフィン』の記録では2003年以来で、希少価値があります。しかも、敷地南側は第一種低層住居専用地域で、南向き中心の間取りとするならば、目の前の戸建てを越えれば眺望が抜け、日照も期待できます。間取りは全戸3LDKで、専有面積は72.02平米〜111.28平米と、ファミリータイプを想定しています。9階建で総戸数34戸(管理人室除く)ですから、1フロア4戸が標準と推測されます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、347万円[自由が丘坪単価]×0.959[駅距離補正]×1.08[地価上昇補正]=坪単価359万円となりました。しかし、昨年10月に販売が開始され、総戸数63戸を既に完売した『プラウド目黒本町』(「学芸大学」駅徒歩12分)が平均坪単価350万円程度でしたので、自由が丘物件の希少性から、これを上回ることはほぼ確実です。

 自由が丘は常に「住みたい街」ランキングの上位にあり、その知名度・ブランド力はトップクラスで、中古市場でもその威力を遺憾なく発揮しています。本物件はこれに加えて、マンションブランドとして最強を誇るプラウド物件ですから、資産価値としては揺るぎないものがあります。

 本物件は
6月下旬から販売予定ですが、もし平均坪単価が400万円を下回るようなことがあればあっという間に売れていくことでしょう。建物竣工は来年7月上旬、入居は同年9月中旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒プラウド自由が丘

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| 新築マンション 目黒区 | 20:06 | comments(2) | trackbacks(0) |
ブリシア不動前(新築)−駅徒歩4分で今どき坪260万円台〜の閑静な新築物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩4分の場所に立地するブリス分譲・柏木建設施工・地上4階地下1階建・総戸数22戸の『ブリシア不動前』です。

 アドレスは品川区西五反田5丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を
山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。

 本マンションは、
西五反田5丁目の西端東急目黒線に接する場所に立地します。線路の向こうは西五反田4丁目で、上記に挙げた幹線道路に近接しておらず、鉄路の影響はあるものの住宅地として静かです。近隣には最近進学成績が目覚しい攻玉社高校がありますが、そこから奥まった立地で、しかも行き止まりの公道のため、騒音に煩わされることがありません。なお、本マンションが立地する場所は、住居表示で見ると区教職員組合書記局のビルがあったところのようです。

 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩4分、同駅を出て上り坂を上り、右に折れるシンプルなルートです。逆に朝の通勤は下り一辺倒なので、徒歩4分よりも早く駅に着くことができます。本マンションの斜め向かいには2011年築の『プレミスト不動前』が目立っており、駅までのルートは同マンションの角を曲がっていくこととなります。

 本マンションは、
敷地面積506.93平米、建築面積299.34平米、総戸数22戸となる小規模物件です。外観は、ブラックをベースにホワイトをアクセントとしてあしらい、エントランスも重厚な上質感があります。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積35.91平米〜68.72平米とコンパクト、設備・仕様は、必要なものが備わっているスタンダードなレベルで、過不足はありません。二重床・二重天井、ペアガラス採用など、構造はしっかりしています。

 このように、本物件は
小規模マンションで、売主や施工会社の知名度もそれほど高くないのですが、注目されるのは価格水準で、このマンション価格高騰期に、「不動前」駅徒歩4分の条件で坪単価260万円〜300万円という安さです。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[不動前坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価312万円となり、上記坪単価の中央値と比較すると、10%程度割安との試算結果になります。

 分譲は昨年9月より開始され、現在6戸の先着順販売を行っています。この内容は、間取り1LDK〜3LDK、専有面積35.91平米〜68.72平米に対し販売価格2,990万円〜5,790万円、坪単価275万円〜279万円程度となっています。管理費は、目立つ共用施設がほとんどないことから、平米当たり283円と、今どきのマンションとしてはリーズナブルな水準です。

 3LDKの間取りはコンパクトながらきれいにまとまっており、使いやすそうです。ただ、3LDKファミリータイプでも浴室が1317サイズなのには留意が必要です。なお、2LDKは既に完売した模様です。

 私も現地を訪れてみましたが、
この規模感は、こぢんまりした商店街が寄り添っている「不動前」駅周辺エリアとして似つかわしい気がしました。駅距離が近いのに静かな住環境で、派手さはありませんが、「ここに住んでもいいかな」と思わせるものがあり、好印象を抱いています。

 生活環境としても、第四日野小学校に徒歩1分、東急ストアやスーパーオオゼキに徒歩4分、かむろ坂公園に徒歩2分、林試の森公園に徒歩9分と、利便性が高く、潤いのある生活を享受できます。現地を訪れた後に「不動前」駅のドトールでカフェラテを飲んだからではありませんが、じわっと温かい後味を感じたマンションでした。

公式ホームページ ⇒ブリシア不動前

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| 新築マンション 目黒区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |