クラッシィハウス目黒洗足(中古)−旧法賃借権物件ながら割安感ある高層階住戸

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★ 東急目黒線「洗足」駅より徒歩8分、同線「西小山」駅より徒歩8分の場所に立地する住友商事旧分譲・東急建設施工・地上8階建・総戸数143戸・2011年1月築の旧法賃借権物件『クラッシィハウス目黒洗足』です。
 
 アドレスは目黒区洗足1丁目です。洗足(せんぞく)は、1丁目及び2丁目からなり、人口は2017年4月1日現在5,819人です。南端部で大田区と品川区に接し、環七通りと東急目黒線が立体交差する付近に「洗足」駅があります。周囲は原町が北東〜北〜西で接し、西側の一部は南が接しています。東側は品川区小山及び旗の台と、南西側は大田区北千束と接しています。

 2丁目は田園都市(企業)(現在の東急)が分譲した洗足田園都市(現在の目黒区洗足2丁目、品川区小山7丁目)の一部で、戦前からの高級住宅地です。また、徳仁親王妃(旧姓・小和田)雅子の出身地としても知られています。一方、本マンションの立地する1丁目は隣接する原町1丁目とともに住宅密集地でもあり、東京都の木密地域不燃化10年プロジェクトにおいて、不燃化特区の指定を受けてまちづくりが進められています。

 旧・荏原郡碑文谷村(のち碑衾村をへて碑衾町)で、1924年(大正13年)に目黒蒲田電鉄「洗足」駅が開通したことから「洗足」の地名が誕生しました。「洗足」は、日蓮が当地の池で足を洗ったという伝説の残る「洗足池」に由来しています。


 「西小山」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を南側に出て、北西方向に歩いた住宅街の中にあります。「洗足」駅からも徒歩8分、住宅街の中を北西に向かうルートです。いずれも勾配がわずかで歩きやすい道となっています。また、東急バスのバス停「洗足学園前」がマンションエントランス前にあり、これを利用すれば、「中目黒・代官山・渋谷」駅まで直通で行くことができます。

 当該マンションは、
元「洗足学園第一高等学校」跡地で、約5,700平米の敷地を有し、閑静な住宅地に位置しています。四方道路となっており、開放感のある空間でマンション内の植栽も多く、緑の散策を日常で楽しむことができます。「コンシェルジュサービス」もあり、クリーニング取次や宅配便取次などのサービスを受けられます。

 旧法借地権物件で、土地の所有者は、宗教法人円融寺です。本マンションは、40年の更新条項がある借地契約で、当初は平成23年4月より「40年間」となっています。なお、本マンション購入で融資利用の際には、担保設定承諾及び手数料で約10万円が必要になります。

 本マンションは、約6年前の2011年3月に竣工し、
専有面積は50平米〜100平米台、間取りは2LDK〜4LDKでDINKSや ファミリーに適したマンションです。フローリングやキッチンの面材に天然木の突板を使い、ぬくもりとています。LDにエアコンとTES床暖房、浴室換気乾燥機、ミストサウナ、ディスポーザー、ビルトイン浄水器、食器洗浄乾燥機、静音ワイドシンク、BS、CS、CATV、光ファイバーなど暮らしを快適にする設備が充実しています。

 洗面所にはヘルスメーター専用の引き出しが用意されるなど細かいところへのこだわりも感じられ、カラーTVモニター付きオートロックシステムや全住戸の窓につけられた防犯センサーで防犯面にも配慮しています。周辺では、
郵便局が徒歩2分、原町小学校が徒歩4分、ファミリーマートやセブンイレブンが徒歩4分、まいばすけっとが徒歩5分のところにあるなど、まずまずの生活環境です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の7階に所在する専有面積58.83平米の2LDKです。アルコーブ付玄関から直進すると9.7帖のLDがあり、カウンター付キッチン3.7帖が隣接します。窓付き中洋室は4.4帖、共用廊下側の主寝室は6帖、水廻りは玄関右手に固められ、収納はシューズインクローゼットにボリュームがあります。西向きバルコニーで、高層階のため、日照・眺望良好で、特に冬場は暖かさが感じられることでしょう。

 販売価格は4,980万円、坪単価280万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,315万円〜5,713万円、『イエシル』では5,244万円、『マンションマーケット』では5,205万円〜5,753万円、『ふじたろう』では5,327万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,391万円、坪単価303万円となり、販売価格は7.6%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,180万円、坪単価291万円との記録が残っています。

 旧法賃借権物件であることが気になりますが、それを考慮しても割安な物件です。
築浅でリフォームせずともそのまま住めるのではないかと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:クラッシィハウス目黒洗足
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:目黒区洗足1丁目
 交通:「洗足」駅徒歩8分
 面積:専有面積58.83平米

詳細はこちら(ノムコムより)
クラッシィハウス目黒洗足

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| 中古マンション 目黒区 | 22:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京アパートメント弐番館(中古)−定期借地ながら80平米弱2,480万円の魅力

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★ 東急東横線「祐天寺」駅より徒歩12分、同田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩13分、東急東横線「中目黒」駅より徒歩16分の場所に立地する細田工務店旧分譲・戸田建設&細田工務店共同企業体施工・1997年1月築・地上6階建・総戸数23戸の定期賃借権物件『東京アパートメント弐番館』です。

 アドレスは目黒区上目黒5丁目す。上目黒は目黒区北部に位置し、町域北部は目黒区青葉台・東山に、東部は渋谷区猿楽町に、南部は目黒区中目黒・祐天寺・五本木に、西部は世田谷区池尻・下馬にそれぞれ接しています。東部では、山手通りが南北に縦断し、南部には駒沢通り、西部には野沢通りが通っています。また、東部には目黒川が流れています。

 上目黒3丁目には東急東横線・地下鉄日比谷線「中目黒」駅があり、駅周辺は駅前の商業地が広がっています。また、2003年からは目黒区役所も上目黒2丁目に置かれ、他は主に住宅地となっています。


 「祐天寺」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅から西北の方向へ、住宅街の中を歩く道のりです。「池尻大橋」駅からは徒歩13分、「中目黒」駅からは徒歩16分で、いずれも駅から上り坂となります。本マンションは、道路を挟んで西側が陸上自衛隊三宿駐屯地です。また、その先には徒歩5分ほどのところに世田谷公園があり、休日の散策には最適です。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の1階に所在する専有面積78平米の3LDKです。ポーチ付の玄関から直進すると11,9帖のLDがあり、キッチンは3.6帖です。LD隣接の和室は6帖、共用廊下側には5.8帖の洋室、中洋室として5.3帖の洋室がありますが、南西・北西角住戸のため、すべての部屋で日照が取れています。

 水廻りは玄関付近に固められ、ウォークインクローゼットはないものの収納量は十分です。間取りはスタンダードですが、
キッチンが2wayだったり、浴室に開口部があったり、LDの有効面積が広かったりと、使い勝手が考えられたプランと言えます。1階住戸のため25.5平米もの専用庭が付いており、有効に活用したいものです。

 さて、本物件は
定期賃借物件で、借地期間は2047年11月までですので、あと30年は使用できます。借地料は毎月33,450円かかり、これ以外に管理費月額16,400円、修繕積立金毎月10,200円があるため、専用庭使用料月額2,000円を含めて毎月の出費額は62,050円となります。

 それを補って余りあるのが定期賃借物件特有の価格の安さです。
販売価格2,450万円で坪単価104万円程度と、この立地で所有権物件としてはありえない価格です。仮にこの全額を金利0.775%、融資期間35年で住宅ローンを借りた場合、毎月の支払額は67,436円となり、管理費等と併せて毎月の支払額合計は129,441円です。

 各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,850万円〜4,150万円、『マンションマーケット』では2,421万円〜2,674万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの
自動査定の平均は3,274万円、坪単価139万円となり、販売価格は24.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の坪単価は157万円でした。

 本住戸を賃貸に出した場合、
賃料は標準で22.7万円で表面利回りは11.0%、実質利回りは8.1%です。いずれにせよ毎月9.8万円が手元に残ることとなり、賃貸としても十分成り立つレベルです。駅距離の遠さがネックですが、そこが許容できるのであれば真剣に検討できる物件と言えます。

 種別:中古マンション
 名称:東京アパートメント弐番館
 価格:2,480万円 (税込)
 所在:目黒区上目黒5丁目
 交通:「祐天寺」駅徒歩12分
 面積:専有面積78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東京アパートメント弐番館

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| 中古マンション 目黒区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンクタスガーデン目黒(中古)−目黒エリア95平米超が5千万円台の魅力

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★ JR山手線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩12分、東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩15分の場所に立地するオリックス・リアルエステート&ダイナセル旧分譲・大林組施工・1999年2月築・地上7階建・総戸数44戸の定期借地権物件『サンクタスガーデン目黒』です。

 アドレスは目黒区目黒2丁目です。目黒区内の町丁としての目黒は、区をほぼ東西に横断する目黒通りの北側沿いに、東端は品川区上大崎に接する目黒1丁目より、西方向には目黒川を横切り更に山手通りを横切って、西端は中町に接する目黒4丁目まで、1km強にわたって帯状に続く地域です。北で三田、東で品川区上大崎、南で下目黒、西で中町、北西で中目黒と隣接しています。目黒川が北西から南東に向かって流れており、川をはさんで23区内としては深い谷が刻まれています。

 江戸の守護のために安置された江戸五色不動の一つ、目黒不動(泰叡山瀧泉寺、目黒区下目黒)は慈覚大師円仁の創建と伝える古刹で、五色不動の中で最も著名であり、庶民の信仰を集めていました。本来であれば江戸の領域外となるはずでしたが、目黒不動尊のために唯一の例外として御府内とされ、江戸末期に至るまで武家地としても町人町としてもほとんど機能しておらず、目黒不動尊の寺町として栄えていました。

 現在の目黒区目黒は、旧・荏原郡中目黒村と下目黒村にまたがる地域であるため、中目黒や下目黒とするわけにもいかず、結局は「目黒」駅に近いことから目黒と名づけられました。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅から行人坂を下りて、都道313号線を南西に向かって歩き、目黒新橋を渡って右折し、田道交差点に至る道を歩いて左手に所在します。行人坂のきつい勾配については、改めて言うまでもないでしょう。「中目黒」駅からも徒歩15分で、通勤通学ルートによってはこちらの方が使いやすい場合もあります。

 どちらの駅へもアクセスが
目黒川沿いになりますので、春になれば満開の桜の中を行き帰りする贅沢を味わえます。なお、田道小学校入口のバス停まで徒歩1分に位置しており、「渋谷」駅、「五反田」駅、「大井町」駅まで一本でアクセスできます。

 三方道路の恵まれた敷地で、2方向を車通りの少ない道路に面し、良好な日当たりが確保され、閑静な住宅街に立地し、目黒川へも至近という快適な住環境です。

 ファミリーマート目黒3丁目店まで徒歩2分、スーパーマルエツ目黒店まで徒歩5分と生活利便性も良好です。アトレ目黒や恵比寿ガーデンプレイスも近くですので、仕事帰りのショッピングや食事も楽しめます。

 打ちっ放しコンクリートやタイルでデザインされてグレイッシュな外観とすっきりと無駄のないエントランスが、都心の洗練された暮らしを思わせます。エントランスアプローチ部分にはブラックカラーの石が敷かれており、エントランス外観は開放感のあるモノトーンのウッドスペースとなっています。

 オートロックや宅配ボックスなどの設備も万全で、駐輪場やゴミ置き場も屋内にあります。また各戸には高速インターネット環境も整備されています。ペット・楽器は相談可となっています。


 間取りは1Kから3LDKまで、シングル・ディンクス・ファミリーなど様々なライフスタイルに対応する豊富な住戸プランを揃えています。室内は白を基調としたシンプルで爽やかな内装で、明るい印象を与えます。玄関部分には人工大理石が使用されています。キッチンはカウンターキッチンになっているタイプの住戸が多く、清潔感のあるカラーリングで大きなシンクやガスコンロ、食洗機も使用することができます。

 ただし、何より忘れてならないのが本マンションが
定期借地権物件であるということで、借地期間は37年後の2054年4月までです。解約準備金も毎月4,230円かかります。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の5階・6階に所在する専有面積95.76平米のメゾネット3LDKです。5階が玄関と3洋室(7帖、6.7帖、5.6帖)、6階が19.7帖のLDKです。6階はもう一部屋作ることが可能な間取りとなっていますので、4LDKを検討中の方もターゲットになってきます。南西向きでワイドスパンですから、かなり開放的な眺めが楽しめそうです。

 販売価格は5,980万円、坪単価206万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,733万円〜7,132万円、『マンションマーケット』では5,444万円〜6,004万円、『ふじたろう』では6,078万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,155万円〜7,786万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,427万円、坪単価222万円となり、販売価格は7%程度割安との試算結果です。

 もっとも、本物件は
メゾネットタイプでこれを価格引き下げの要因としてカウントすれば、ほぼ適正水準ということもできます。それにしても、4LDKともなりうる広々とした今回の目黒物件が5千万円台で購入きるのはかなり魅力的で、十分に検討の余地がある物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:サンクタスガーデン目黒
 価格:5,980万円 (税込)
 所在:目黒区目黒2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩12分
 面積:専有面積95.76平米

詳細はこちら(ノムコムより)
サンクタスガーデン目黒

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| 中古マンション 目黒区 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ目黒アーバンレジデンス(中古)−パークリュクスの原型、光井純プロデュース

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★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線「目黒」駅より徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地する三井不動産旧分譲・三井住友建設施工・2005年1月築・地上14階建・総戸数60戸の『パークホームズ目黒アーバンレジデンス』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅から急傾斜の行人坂を下って目黒川を渡り、山手通りに出て左折した右手に立地します。通勤通学の道のりには傾斜がきついのですが、このエリアに住むということは皆等しく同じ条件ですので、半ば「常識」というところでしょう。「不動前」駅であれば道のりは楽ですが、使い勝手では「目黒」駅の方が有利です。なお、近くにバス停があるので、バスを利用して、目黒、東京、中目黒、渋谷、大崎などに向かうことができます。

 山手通りに面していますが、二重サッシで騒音を処断、また、目黒川も近くにあります。目黒川は、春には桜のアーチを描く花見スポットとして有名で、遠方から花見客で賑わいます。大鳥神社も近く、夏にはお祭り、目黒の定番「さんま祭り」も開催されて一年を通して様々なイベントを楽しめます。

 スーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店と様々な商業施設が連なる
権之助坂商店街が近くにあり、生活環境は良好です。例えば、サンクス下目黒店徒歩2分、サンデーマート目黒店徒歩3分、オオゼキ不動前店徒歩7分、目黒東急ストア徒歩10分となっています。

 薄いグリーンとアースカラーのコントラストが特徴的なタイル張りの外観が特徴で、広々としたアプローチやエントランスにはリゾートホテルを思わせる雰囲気があり、
管理体制の良さもうかがわせます。またゴミ置き場が屋内に設置されており、雨に濡れる心配はありません。

 外廊下仕様となります。間取りはコンパクトな1Kからディンクスに最適な2LDKまで、
専有面積22.9平米〜65.23平米で、1LDK以上の住戸にはオートバスや床暖房など分譲マンションならではの高品質な設備を備えています。このほか、24時間対応のマンションセキュリティシステム、カラーTVモニター付オートロック、画像録画機能付防犯カメラ、プログレッシブシリンダーキー、最大100MBの常時接続インターネット接続サービス、24時間常時微風量換気システム等が備わっています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の13階に所在する専有面積55.32平米の2LDKです。南西・北西角部屋で日照・通風良好、玄関からは室内が見渡せない廊下の配置で、LDは10.2帖、人気のカウンター付キッチンは3帖となります。洋室は6帖と4.9帖の2室で、バスは1416サイズ、キッチンにもバスにも窓が付いています。収納は少なめですが、なかなか良い間取りです。

 販売価格は5,280万円、坪単価316万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,834万円〜6,236万円、『イエシル』では4,756万円、『マンションマーケット』では4,637万円〜5,130万円、『ふじたろう』では5,040万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,159万円〜6,516万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,311万円、坪単価317万円となり、販売価格は0.5%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,460万円、坪単価267万円との記録が残っています。

 本マンションは、今の
「パークリュクス」シリーズにつながる「パークホームズ アーバンレジデンス」シリーズの記念すべき第1号として誕生、そのせいか、建築家・光井純氏がトータルプロデュースするなど、力のこもった物件となっています。お値段も立地に比して手頃で、現在の新築マンションよりずいぶん安く、まだ築浅マンションともいえる物件を手に入れることができます。まさに都会派コンパクトマンションとして、十分検討に値する物件です。

 種別:中古マンション
 名称:パークホームズ目黒アーバンレジデンス
 価格:5,280万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩8分
 面積:専有面積55.32平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークホームズ目黒アーバンレジデンス

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| 中古マンション 目黒区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
グレインズ・シモメグロ(中古)−林試の森を満喫しつつ個性的に暮らす
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★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩13分、JR山手線「目黒」駅より徒歩17分の場所に立地する2007年9月築・地上3階地下1階建・総戸数4戸の『グレインズ・シモメグロ』です。

 アドレスは目黒区下目黒5丁目す。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。


 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩13分です。同駅を出て北西方向に歩き、スーパーオオゼキを過ぎて左折し、源泉寺に向けて歩を進め、さらに西に進んだところに立地します。アップダウンのあるルートとなり、一度歩いてみた方がいいでしょう。

 周辺環境としては、
徒歩3分のところに広大な林試の森があり、自然の豊かさを日々感じることができます。また、上記の通り、「不動前」駅周辺スーパーとしておなじみのスーパーオオゼキが帰り道にあって便利です。

 コンクリート打放しの空間に白を基調とした外観が印象的で、建物は建築学会賞を受賞した建築家のシーラカンス&アソシエイツが設計を手がけました。壁厚20センチ以上の鉄筋コンクリート造で、東西南北面に加えて天窓があり、部屋全体が明るい印象です。なお、同じくシーラカンス&アソシエイツ設計による内装で、デンマークのHWAM社製の薪ストーブが設置されています。

 南面が高台に位置し、眺望は林試の森に向けて抜けています。管理規約上、SOHO利用も可能となっており、実際に事務所使用をされている住戸もあるようです。

 私が魅力に感じたのは、
ランニングコストの安さです。駐車場専用使用権1台分が価格に含まれており、自主管理を行っていることから、専有面積100平米超の住居にもかかわらず維持管理合計月額14,800円と大変リーズナブルになっています。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の2、3階部分に当たる専有面積111.63平米の2LDKメゾネットタイプです。間取りは変形で家具の配置には工夫が必要そうです。2階の玄関から入るとワンフロア全体がLDとキッチンになっており、々とした洗面所が特徴です。浴室とトイレは同スペースにおさまっています。

 3階は和室、洋室がざっくりあるほかは
フリースペースになっています。収納スペースは決して広くありませんが、LDもフリースペースも十分余裕があるため、家具さえ買えば収納場所に困ることはないでしょう。なお、バルコニーは北西側に付いています。

 販売価格は7,980万円、坪単価236万円です。標準相場をごく大まかに試算すると、314万円(坪単価)×0.927(駅距離補正)×1.0528(地価上昇補正)×0.736(中古補正)=坪単価226万円となり、4%程度割高との試算結果です。

 メゾネットという弱点はありますが、
価格設定はこれを踏まえて比較的抑え目になっていると評価できます。日々の生活を満喫できる周辺環境があり、個性的な生活を送りたい方に向いているマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グレインズ・シモメグロ
 価格:7,980万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒5丁目
 交通:「不動前」駅徒歩13分
 面積:専有面積111.63平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グレインズ・シモメグロ

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| 中古マンション 目黒区 | 23:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ目黒ザレジデンス(中古)−資産価値十分な優れた間取りの住戸
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★ JR山手線・東京メトロ南北線「目黒」駅より徒歩9分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩7分の場所に立地する2012年2月築・三井不動産レジデンシャル旧分譲・大成建設施工・地上10階地下1階建・総戸数237戸の『パークホームズ目黒ザレジデンス』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅西口を出て急な行人坂を下り、目黒川を越えて左折、そのまま目黒川に平行する道を南東方向に進んだ左手に所在します。坂の上り下りを避けるならば、南西方向にある「不動前」駅を利用することになりますが、利便性から「目黒」駅利用の場合の方が多いのでしょう。なお、東急バス渋41(大井町〜大崎〜中目黒〜渋谷)のバス停もすぐ近くにあります。

 目黒川沿いの閑静な住宅街に建つ総戸数237戸の大規模マンションです。敷地面積は5,310.35平米で目黒川に沿った南北に長い1ブロック分の恵まれた敷地となっており、石畳のメインエントランスと車寄せが出迎えてくれます。エントランスホールには樹木と水が流れるウォーターガーデンを配置し、穏やかな空間を演出、カーシェアリングやレンタサイクル、フロントサービス、24時間365日の有人管理等、充実した共用サービスを提供しています。

 春には
目黒川沿いの桜並木がきれいです。毎日のウォーキングとジョギングには最適で、権之助坂の飲食店街やスーパーも近く日常のお買い物も便利な立地です。最寄りのスーパーは、まいばすけっと目黒太鼓橋店で徒歩5分です。

 建物の外観はナチュラルな色合いのベースカラーで、エントリーガーデンには常緑樹と落葉樹を配し、「サクラロード」「プロムナード」など、敷地内は緑を豊富に配置した植栽計画です。建物内の中庭「ウォーターガーデン」には光が当たる設計となっているためシンボルツリーが浮かび上がり、ウォールスクリーンには水の揺らぎが映し出される、憩いの空間となっています。また、ガラス貼り2層吹き抜けの開放感のあるラウンジからは目黒川の桜並木を臨め、人々が集い語らえる空間です。

 平成26年4月に近隣に
私立認可保育園が2園開園し待機児童の状況は好転、しかし幼稚園の入園は相変わらず厳しいようです。年に数回は東京湾の潮が極端に引いて川底の匂いが気になるとの意見もありますが、これは感じ方に個人差があるでしょう。

 対象住戸は地上10階建て建物の
7階に所在する専有面積43.11平米の1LDKです。全居室南東向きで約8メートルのワイドスパンバルコニーと、恵まれた間取りとなっています。玄関から短い廊下を経て10.7帖のLDKがあり、LDを経て6.2帖の主寝室があります。主寝室には1.4帖のウォークインクローゼットが備わり、バスルームは1317サイズ、キッチンにはディスポーザーと食器洗い乾燥機が装備されています。なお、バルコニーからは目黒川を望むことができ、春には満開の桜が楽しめることでしょう。

 販売価格は5,420万円、坪単価416万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,203万円〜5,604万円、『イエシル』では4,701万円、『マンションマーケット』では4,816万円〜5,321万円、『ふじたろう』では5,082万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は5,064万円、坪単価388万円となり、販売価格は7%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,360万円、坪単価334万円との記録が残っています。

 ただ、本マンションで現在販売中の中古住戸は、9階住戸及び10階住戸で坪単価422万円となっていますので、
現状の売出相場としてはバランスのとれたものになっています。三井不動産レジデンシャルの大規模物件で共用部は充実、間取りはワイドスパンで桜を眺めることができ、今後の資産価値も十分保たれると考えられ、満足度の高い物件と言うことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:パークホームズ目黒ザレジデンス
 価格:5,420万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩9分
 面積:専有面積43.11平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークホームズ目黒ザレジデンス

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| 中古マンション 目黒区 | 07:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
イクサージュ目黒(中古)−「目黒の宝石」というコンセプトの「お宝物件」
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩6分、JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅より徒歩11分の場所に立地する2010年1月築・伊藤忠都市開発旧分譲・間組施工・地上11階地下2階建・総戸数203戸の『イクサージュ目黒』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。


 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を出て北西方向に歩き、「不動前」駅周辺のお買い物としては安さで定評のある「スーパーオオゼキ」を左手に見つつさらにマンション街の中を北西に歩いていき、トミンハイムを通り過ぎて道なりに左折した左手に所在します。ややアップダウンはありますがほとんど気にならない程度です。「目黒」駅徒歩11分とありますが、同駅までは急な坂道を行き来しなければならないのがこのエリアの宿命でもあります。

 本物件はデザイナーズマンションとして、コンクリート打ちっ放しの外壁に金属パネルを設置した個性的なデザインで、「マンションの外壁=タイル貼り」という固定概念をあえて否定、
「目黒の宝石」をコンセプトに、ホワイトとブルーを基調とした縦と横のラインが規則的に交わるバルコニーに対し、窓はランダムにあしらわれており、アンバランスの中の美を表現しています。V字型の配棟(エアリーコート、コンフォートコート、ブライトコートの3棟構成)で、その中央部にあるガラス張りの2層吹抜けのエントランスホールは開放感とゆとりを兼ね備え、魅惑的です。

 交通量の多い山手通りから1本奥に入った通りにあるので、
閑静で良好な住環境です。敷地南側は建て込んだ印象との意見があります。なお、向きによってはお墓が見えるようです。「不動前」駅、「目黒」駅とも近くにスーパーやコンビニがあり、帰り道でのお買い物にも便利です。

 マンション内には、宅配ボックス、駐車場、バイク置き場、駐輪場、敷地内ゴミ置き場を完備しています。また、本物件の魅力は外観のデザイン性だけでなく、充実したお部屋設備にもあります。キッチンには、高級ホテルでも使用されるドイツ・グローエ社製の混合水栓、2口ドロップインコンロを装備、バスルームには、オートバスシステム、浴室換気乾燥機を採用、部屋をすっきりと見せてくれるビルトインエアコン、カウンター洗面付きウォシュレットトイレなども揃っています。さらに、一部住戸には、ウッドバルコニー、AEG社製ドラム式洗濯乾燥機も備えています。

 インターネットは光ファイバーに対応、テレビはBS、CS、CATVの受信が可能です。セキュリティー面では、オートロック、モニター付インターホン、玄関ダブルロック、ディンプルキー、防犯カメラが設置されています。

 内装は材質に拘ったシンプルなデザインで、スキップフロアやスポットライトなど、空間を立体的に演出するドラマティックな仕掛けが随所に見られます。欧米風にトイレを洗面所にあえて配するなど、水廻りの生活感は極力排除した設計でスマートなライフスタイルを想起させてくれます。


 間取りSTUDIO〜2LDK、専有面積27平米〜66平米のシングル又はDINKSタイプで、そのデザイン性の高さ故に分譲でも賃貸でも人気の高いマンションになっています。2009年の分譲時には40平米台2,900万円台〜、50平米台3,500万円台〜、60平米台5,300万円台〜、平均坪単価282万円でしたが、現在の中古マンション市場では平均坪単価340万円で取引されており、分譲時から20.8%も価格が上昇した「お宝マンション」となっています。

 対象物件は、
地上11階建て建物の1階に所在する専有面積40.58平米の1LDKです。東向きで31.53平米もあるテラスと、3.9帖洋室の壁面いっぱいのクローゼット、トイレ一体型の洗面所などが特徴的です。玄関から中が見通せない間取りの工夫もなされています。LDは11.4帖、キッチンは2.1帖となっています。

 販売価格は3,980万円、坪単価324万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,782万円〜4,078万円、『イエシル』では3,030万円、『マンションマーケット』では3,715万円〜4,105万円、『ふじたろう』では3,998万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,769万円〜4,581万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,809万円、坪単価310万円となり、販売価格は4.4%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,990万円、坪単価244万円との記録が残っています。

 このように対象物件は
ほぼ現在の相場並と言ってよく、購入後に賃貸に出しても借り手に困ることは当分ないものと思われます。特に本物件の広いテラス部分は有効活用できる方には希少と言ってよく、価値ある資産として十分検討できる物件と考えます。

 種別:中古マンション
 名称:イクサージュ目黒
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒3丁目
 交通:「不動前」駅徒歩6分
 面積:専有面積40.58平米

詳細はこちら(ノムコムより)
イクサージュ目黒

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| 中古マンション 目黒区 | 23:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
オーベル渋谷dL(中古)−「渋谷」駅徒歩11分のハッピーシングルライフ
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★ 京王井の頭線「神泉」駅より徒歩6分の場所に立地する大成有楽不動産旧分譲・新日本建設施工・2012年2月築・地上6階建・総戸数41戸の『オーベル渋谷dL』です。

 アドレスは目黒区青葉台4丁目です。青葉台は、昭和43年・44年に住居表示が実施された際に生まれた新しい地名で、付近に樹木が多いことから、木芽時ともなると、一帯が青みがかった風になるため、このように命名されたようです。

 付近には
旧鎌倉街道の目切坂をはじめ、大坂・松見坂・相の坂・上村坂など坂があって富士の眺めがよく、目黒元富士(目切坂旧根津邸)や桜の名所目黒川は、名所江戸百景で知られ、江戸の人びとの行楽の地でもありました。明治の初めには、高台に西郷従道侯の広大な屋敷が建ち、明治天皇の行幸もあって地元では西郷山と呼ばれ、区内でも由緒ある地域でした。

 最近は、
山手通り沿いにマンションや事務所が立ち並んで昔の風情が失われたものの、一歩奥に入るとまだまだ閑静さを有しており、特に西郷山を中心とする高台は、都内でも高級住宅街として名をはせています。

 「神泉」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅西口から西に向かって歩き、旧山手通りを横断して南下、淡島通りに出て、さらに西に進んだ左手に位置します。北東側を幹線道路に接しますので、青葉台の邸宅地の雰囲気には乏しいのですが、エントランスホールなど共用部には高級感があります。目印でいえば、神泉町交差点から松見坂に向かう途中にあり、上り道ですが気になる傾斜ではないようです。

 また、
「渋谷」駅からも京王井の頭線からは徒歩11分、東京メトロからは徒歩12分、JR線からは徒歩14分となっており、「渋谷」駅まで歩いたほうが便利かもしれません。混んでいなければ青山からもタクシーで1メーターとなるようです。

 スーパーは
マルエツプチ渋谷神泉店が徒歩4分、ライフ目黒大橋店が徒歩6分と便利です。コンビニはファミリーマートが徒歩2分、ナチュラルローソンが徒歩3分、ドラッグストアはトモズが徒歩7分、飲食店はすき家・デニーズ・モスバーガーがそれぞれ徒歩4分と、シングルライフを送る立地として合格点です。

 外観は、
オフホワイトのタイルを纏い、ダークグレーのタイルが建物のサイドを引き締め、ガラスパネルがモダンな印象、ホテルライクな内廊下設計を採用しています。

 対象住戸は地上6階建て建物の4階に所在する専有面積36.64平米の1LDKです。北西・北東角住戸で、バルコニー面積が16.3平米と、専有面積に比してとても広いのが特徴、しかし向きとしては山手通りと淡島通りに面しているため、交通音・排気ガスの影響を確認する必要があります。

 玄関からは左右振り分けで、左が水廻り、右が居室スペースとなります。LDKは8.3帖でスクエアなカウンター付、LDKに続く洋室は4.3帖2面開放となっています。水廻りについてはトイレや洗面所にゆとりがあり、シングルにして贅沢な空間と言えるでしょう。ウォークインクローゼットがありますので、収納量は過不足ない感じです。なお、浴室にはミストサウナが付いている模様です。

 販売価格は3,990万円、坪単価360万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、3,680万円〜3,980万円のレンジでしたのでわずかに高い印象『イエシル』では相場が3,367万円という試算結果でした。

 なお、
分譲時価格は3,230万円という記録があります。本マンションの分譲時の平均坪単価は295万円台で、私も販売時に「立地の割にリーズナブルだなあ」と思いましたが、やはり売却益が出るレベルでの取引が可能となっています。

 このように、
中古相場的にはやや割高という試算結果ですが、築3年半あまりの住戸がこの価格帯で購入できるのは魅力です。管理費は月額16,483円で平米単価450円と高めなのも留意点ではあります。何といっても「渋谷」駅徒歩圏が魅力的で、お洒落な自転車を乗りこなせばさらにハッピーな渋谷ライフを送れることでしょう。
 
 種別:中古マンション
 名称:オーベル渋谷dL
 価格:3,990万円 (税込)
 所在:目黒区青葉台4丁目
 交通:「神泉」駅徒歩6分
 面積:専有36.64平米

詳細はこちら(ノムコムより)
オーベル渋谷dL

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| 中古マンション 目黒区 | 19:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション都立大学第2(中古)−築24年・1千万円台・2駅利用の投資用1K
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線「都立大学」駅より徒歩12分、同大井町線・目黒線「大岡山」駅より徒歩12分の場所に立地する大京旧分譲・大和建設施工・1992年7月築・地上5階建・総戸数51戸の『ライオンズマンション都立大学第2』です。

 アドレスは目黒区南2丁目です。南は、その名のとおり、目黒区の南に位置します。環七通りが縦貫して1・2丁目と3丁目を分けており、環七通り沿いにビル・マンションが見られますが、それ以外は住宅地になっています。

 南の地域は、およそ
江戸時代の碑文谷村字子ノ神(ねのかみ)及び字子ノ神前の地域と一致します。1932年(昭和7年)目黒区の成立で子ノ神の地名は消滅し、高木町・富士見台・宮ヶ丘に分かれていましたが、1966年(昭和41年)住居表示により南1〜3丁目にまとめられました。

 「都立大学」駅は、東急東横線各駅停車で「渋谷」駅から10分です。目黒通り環状七号線などが通る「都立大学」エリアは、車での移動にも便利な街です。駅名には「大学」とありますが、都立大学は1991年に八王子へ移転し、その後、首都大学東京として改称・再編されています。その跡地は、ホール、図書館、体育館、公園などがある複合施設「めぐろ区民キャンパス」としてよみがえり、多くの人々が集います。数は減ってしまったものの、古くからの商店もいくつか残る同駅付近は、下町とはまた一味違った気さくな印象です。

 「大岡山」駅は、目黒区と大田区の境界にあり、駅前には東京工業大学の広大な敷地が西から西南へと広がる学園都市です。「自由が丘」駅までは2駅3分、「目黒」駅まで8分、南北線・三田線を乗り継いで都心までと、交通の便も良い駅です。さらに、東急目黒線と併走する東急大井町線や「旗の台」駅乗換えの東急池上線なども利用でき、通勤にはきわめて便利なところといえます。

 「大岡山」駅から東・南東方面一戸建ての住宅街が広がり、静かで落ち着いた環境、同駅から南へ向かう中原街道付近には、洗足池のある足池公園や大田区立洗足池図書館などがあり、地域の人たちの憩いの場となっています。同駅の周辺には、東急ストア「北商」親しまれ、餃子の王将や家電屋さんなどいろいろな店が並ぶ北口商店街があり、買い物客でにぎわっています。また、地下にある「大岡山」駅の真上には東急病院、北側には碑文谷病院があり、同駅周辺には個人病院なども多く、安心して生活を送ることができます。

 「都立大学」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅南側ロータリーからみずほ銀行の角を東に進み、道なりに南下して「大岡山小前」交差点で環七を渡ってさらに南東に歩いた左手に立地します。「大岡山」駅からは徒歩12分で、こちらは環七を目がけてひたすら北上するルートです。

 環七沿いではないのですが、しかし
建物は環七に向けて開けており、交通音・排気ガスの影響はあると思われます。重厚なタイル貼りの外観は安心感を与えます。オートロック仕様で、新耐震基準物件でもあり、大規模修繕工事は実施済みです。生活利便施設については、スーパーは駅前まで910メートルとやや遠いのですが、病院までは140メートルと近隣にあります。

 対象住戸は地上5階建て建物の1階に所在する専有面積17.05平米の1Kです。北東向きバルコニーで、環七向きではないので静かさが保たれていると考えられます。専用庭が5.77平米(使用料月額170円)付いていますので、人によっては重宝することでしょう。

 間取りはよくある縦長の1Kで、収益的には最も効率のよい形です。玄関から入るとすぐにキッチンと冷蔵庫置場があり、その向かいは水廻りですが、最近不人気の3点セット(浴室・洗面・トイレ)なのは少し残念です。洋室は形の良い6.1帖で、クローゼットが付いています。

 管理費は月額9,090円、平米単価533円とかなり割高で、この点がワンルームマンションの宿命でもあります。修繕積立金が月額5,290円ですから、専用庭使用料月額170円と合わせて月額合計14,550円と、通常のマンションの1LDK40平米並のコストとなります。

 販売価格は1,080万円、坪単価209万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、880万円(坪単価171万円)〜980万円(坪単価190万円)となり、やや割高との印象です。

 なお、現在同じ専有面積の2階住戸が
6.5万円で賃貸募集をしており、本物件の月額賃料を仮に6.4万円と設定すると、表面利回りは7.11%、ここから管理費等を除いた実質利回りは5.49%です。仮に頭金を3割入れたとした場合の毎月のローン支払いは、金利2%、融資年限20年としたとき、毎月ローン支払い額は38,244円で、1.2万円ほどが手残りとなります。もし頭金を入れずにフルローンで購入した時の毎月ローン支払い額は54,635円となり、毎月約5千円の持ち出しとなります。

 間取りから実需より投資家に需要があるかもしれませんが、例えば購入による会計上の経費算入やこれに伴う事務所使用なども考えられます。見た目もすっきりしたマンションで、まだ築24年で坪単価が200万円程度まで落ちてきていますから、手頃な物件として人気が出そうです。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション都立大学第2
 価格:1.080万円 (税込)
 所在:目黒区南2丁目
 交通:「都立大学」駅徒歩12分
 面積:専有17.05平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション都立大学第2

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| 中古マンション 目黒区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジェイパーク青葉台アパートメント(中古)−渋谷・中目黒徒歩圏の気ままなシングルユース
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩9分、東急東横線「中目黒」駅より徒歩15分の場所に立地するジョイント・コーポレーション旧分譲・森組&まつもとコーポレーション施工・地上4階地下1階建・総戸数19戸・1997年1月築の『ジェイパーク青葉台アパートメント』です。

 アドレスは目黒区青葉台3丁目です。青葉台は、昭和43年・44年に住居表示が実施された際に生まれた新しい地名で、付近に樹木が多いことから、木芽時ともなると、一帯が青みがかった風になるため、このように命名されたようです。

 付近には
旧鎌倉街道の目切坂をはじめ、大坂・松見坂・相の坂・上村坂など坂があって富士の眺めがよく、目黒元富士(目切坂旧根津邸)や桜の名所目黒川は、名所江戸百景で知られ、江戸の人びとの行楽の地でもありました。明治の初めには、高台に西郷従道侯の広大な屋敷が建ち、明治天皇の行幸もあって地元では西郷山と呼ばれ、区内でも由緒ある地域でした。

 最近は、
山手通り沿いにマンションや事務所が立ち並んで昔の風情が失われたものの、一歩奥に入るとまだまだ閑静さを有しており、特に西郷山を中心とする高台は、都内でも高級住宅街として名をはせています。

 「池尻大橋」駅から本マンションまでは徒歩9分の道のりです。同駅を渋谷方面に国道246号線を歩き、大橋交差点を右折して山手通りの合流地点から左折、青葉台の住宅街の中に入っていきます。低地にある池尻大橋付近から高台の青葉台まで、起伏の多いルートとなります。

 このほか、
「中目黒」駅へは徒歩15分山手通りをぶらぶら歩いていくのも悪くなく、私もたまに「中目黒」駅から国道246号線まで歩いたりしています。「渋谷」駅までは国道246号線沿いを歩いて徒歩15分、そしてあまり利用することはないでしょうが、「神泉」駅までは徒歩11分です。

 敷地面積は282.61平米、総戸数は19戸の小規模マンションです。30平米台のシングルユースが中心の物件ですが、今回対象物件のように20平米台のさらに小さな住戸や、100平米超の住戸もあるようです。

 少し残念なのは、
建物の外観が築年数以上に汚れて見えることです。外壁は、当時流行ったコンクリート打ち放しでしょうか。この仕上げは、新築時はスタイリッシュでよいのですが、汚れが目立ちやすく、資産価値を維持向上させるためにも、8億6千万円超ある修繕積立金を使用して早めの塗装が必要かと思います。

 対象住戸は地上4階建て建物の1階に所在する専有面積22.36平米の1Rです。1階住戸ですので眺望はありませんが南向きバルコニーのため日照は大丈夫です。間口の狭い玄関から廊下を通って洋室があるシンプルな間取りで、水廻りはトイレ・洗面・バスの3点セットなのが残念です。キッチンはIHの二口コンロで、冷蔵庫は部屋置きとなります。

 収納は
クローゼット2つのほかに、地下に無償のトランクルームがあるのが助かります。そのほか、玄関ドアはやや貧弱ですが、オートロック、TVモニター付きインターホン、宅配ロッカー、ウォシュレット、ビルトインエアコンを備え、設備的にはまずまずです。

 なお、
ペット飼育は不可で、賃貸に出したときの想定賃料は月額80,000円、表面想定利回りは6.6%となり、この築年数の目黒区マンションとしては標準的と言えるでしょう。管理費は月額7,980円、修繕積立金は月額4,160円、合計12,140円毎月のランニングコストとなります。

 販売価格は1,450万円、坪単価214万円です。『マンションナビ』で対象住戸を自動査定したところ、1,400万円(坪単価207万円)〜1,600万円(坪単価237万円)となり、販売価格はこのレンジ内の低い価格となっていますので、適正な価格水準と言えるでしょう。

 水廻りが不人気な3点セットだったり、冷蔵庫がむき出しだったりしますが、これらが気にならないとすれば、渋谷・中目黒が徒歩圏の青葉台で、築20年未満のマンションに住めるチャンスと言えます。高級住宅街で知られる青葉台ですが、最近は利便性を求める風潮から、渋谷・中目黒界隈では比較的安めの価格設定が目立ち、その点からもお買い得と考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ジェイパーク青葉台アパートメント
 価格:1,450万円 (税込)
 所在:目黒区青葉台3丁目
 交通:「池尻大橋」駅徒歩9分
 面積:専有22.36平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ジェイパーク青葉台アパートメント

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| 中古マンション 目黒区 | 11:04 | comments(0) | trackbacks(0) |