グランドメゾン中目黒THE CLASS(中古)−築浅の中目黒・高級物件が1千万円安い!?

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★ 東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩9分、東急東横線「祐天寺」駅徒歩12分の場所に立地する積水ハウス旧分譲・竹中工務店施工・地上3階地下1階建・総戸数55戸・2007年1月築の『グランドメゾン中目黒THE CLASS』です。

 アドレスは目黒区中目黒3丁目です。中目黒は目黒区東部にあり、1丁目から5丁目までで構成されています。駒沢通りの東側にあり、地区の中央を山手通り・目黒川が通っています。もとは旧荏原郡中目黒村から現在の「お洒落な人気の街」まで発展してきました。8,421世帯14,592人の住民登録があり、うち3丁目には1,510世帯2,613人が住んでいます。

 「中目黒」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅を山手通り側に出て、山手通りを五反田方面へ歩き、中目黒立体交差点を右折して駒沢通りに入り、目黒区役所を右手に見つつさらに進んで恵泉バプテスト教会の角を左折して進んだ左手に所在します。徐々に登り坂となるルートです。

 2007年1月に竣工し、築13年とまだ築浅に分類できます。積水ハウスが手掛ける「グランドメゾン」の発想の原点は「集合住宅」ではなく「住宅集合」をコンセプトに造られた高級グレードのマンションです。駒沢通りを一本入った閑静な住宅街に位置します。緑の量の確保や、質の高い緑化の推進を図ることを目的として設けられた「目黒区みどりのまちなみ賞」を受賞しました。

 黒を基調に重厚感・高級感のあるスタイリッシュな外観を有し、玄関前には緑があります。共用部に大理石・天然石を使用するのも「グランドメゾン」の特徴で、24時間ゴミ出し可能な館内ゴミ置き場や、セコムのセキュリティシステムを採用し、スマートで快適な生活を享受できます。専有部も床暖房等はもちろん、ディスポーザーやビルトインエアコン、ペアガラスを備え、ドアノブ・扉・テラス等、細部の建具にもこだわっています。

 近隣には
まいばすけっと中目黒5丁目店が約3分、ライフ中目黒店約7分、ローソン中目黒店約2分と生活に欠かせないお店が揃い、「中目黒」駅からの帰路は中目黒商店街も通れる利便性の高い立地となっています。学区は目黒区立目黒中学校、目黒区立目黒小学校となります。

 総戸数55戸の間取りは1LDK〜3LDK、専有面積41.96平米〜106.17平米と多彩です。B1F+1Fと2F+3Fのメゾネットタイプが基本となります。

 対象住戸は、
地上3階建て建物のB1F+1Fに所在する専有面積62.71平米のメゾネット1LDKです。地下1階の玄関から入ると11.5帖の床暖房付きリビングがあり、らせん階段で階上に上がると9.0帖のDK(ディスポーザー付)、8.1帖の寝室となります。バルコニーは寝室にしか付いていませんので、リビング及びDKは昼でも電灯をつけなければ暗いと思われます。

 1階はうなぎの寝床のような間取りあまり良いとは言えませんが、販売価格はその点を考慮してか、5,280万円、坪単価278万円まで値下げされました。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,853万円〜6,251万円、『イエシル』では5,311万円、『マンションマーケット』では6,042万円〜6,351万円、『ふじたろう』では7,184万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,827万円〜7,117万円、『マンションレビュー』では6,154万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,233万円、坪単価329万円となり、販売価格は15.2%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の価格は5,380万円、坪単価284万円との記録が残っています。

 このように、
相場の単純計算からは約1千万円も割安であるものの、分譲時価格からみれば相応な価格水準とも言えます。それでも立地やグレードから言えば目を引く販売価格で、中古市場での注目度も高くなっています。現物を見て躊躇するのか、これならお得と思えるのか、興味津々の物件です。

 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン中目黒THE CLASS
 価格:5,280万円 (税込)
 所在:目黒区中目黒3丁目
 交通:「中目黒」駅徒歩9分
 面積:専有62.71平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン中目黒THE CLASS

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| 中古マンション 目黒区 | 19:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
メゾンヴェール下目黒(中古)−築14年、100平米超の4LDKが8千万円台で

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★ 東急目黒線「武蔵小山」駅より徒歩11分の場所に立地する王子不動産旧分譲、銭高組施工、地上4階建、総戸数28戸、2005年2月築の『メゾンヴェール下目黒』です。

 アドレスは目黒区下目黒5丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、
4丁目から6丁目はおおむね平坦です。

 「武蔵小山」駅から本マンションまでは徒歩11分です。同駅西口から小山台高を左手にみながら北東に進み、林試の森公園の中を通ってさらに北上した場所に所在します。公園ルートは気持ちがいいですが、深夜は女性の一人歩きなどは怖いかもしれません。

 このほか、本マンションから
バス停「入谷橋」まで徒歩1分で、「恵比寿」駅、「渋谷」駅、「五反田」駅に行くことができ、バス停「元競馬場前」まで徒歩9分で、「目黒」駅に行くことができます。「元競馬場前」は目黒通りを通るバス停につき、本数が多く、便利です。

 上記の通り、本物件は
林試の森公園に近い閑静な住宅街に位置しています。明治期には人々の社交場としても賑わった競馬場があり、都会の賑わいと隣り合いながら、豊潤な自然と静穏な佇まいに守られた場所です。住宅地として変化して成熟してきた街並みは、穏やかで暮らしやすい環境を保っています。

 また、本マンションは、下町の雰囲気が漂う活気あふれる
「武蔵小山」エリア、さらに「目黒」駅周辺の賑わいをみせる「目黒」エリアの2つのエリアを楽しめるポジションに所在します。さらに、何より求めたい自然のやすらぎとして、本マンションから徒歩約2分には、広大な敷地の「林試の森公園」が広がります。春は桜を眺め、夏は芝生や水辺で寛ぎ、秋は紅葉を堪能するなど、自然の潤いを身近にする喜びがこのエリアにはあります。

 スーパーは
東急ストア清水台店が徒歩9分と、住宅街にあるだけにやや遠いですが、コンビニはセブンイレブン下目黒6丁目店が徒歩3分です。目黒区立不動小学校が徒歩7分となります。

 本マンションは、
専有面積は60.36平米〜156.27平米、間取りは1LDk〜4LDKと主にDINKS・ファミリー向け4階建てのゆとりある物件です。総戸数28戸のうち約8割が南面に、2割が西面にバルコニーやテラス、専用庭が付いていますので、採光・通風ともに良好です。

 玄関にアルコープを備え、ゆったりとしたリビングダイニングにエアコンと温水式床暖房が、バルコニーには電気式生ゴミ処理機など、
暮らしに役立つ便利な設備が整っています。また、カラーモニター付きオートロックシステムをはじめ、共用スペースに管理用カメラを、住戸の窓・玄関に防犯センサー、キッチンや各居室などに熱感知器を設置するなど、防犯対策等も充実しているので安心して暮らすことができます。

 対象住戸は、
地上4階建建物の1階に所在する専有面積110.78平米の4LDKです。玄関から左手が16帖LD+6帖和室のパブリックスペース、右手が7.3帖、6.1帖、5.6帖の3洋室のプライベートスペースと、PP分離が明確です。キッチンは独立L字型で4.1帖、水廻りは間取り中央に集め、パティオによる採光が工夫されています。

 1階住戸のため下の階を気にする必要がなく、
テラスも広々使えます。可変性に優れた二重床構造です。管理費は月額17,840円、修繕積立金は月額34,770円、合計月額52,610円で、専有面積が広いだけに致し方ないところでしょう。駐車場は空きがあり、月額24,000円〜28,000円です。

 販売価格は8,600万円、坪単価257万円す。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では8,393万円〜8,793万円、『マンションマーケット』では8,284万円〜8,693万円、『イエシル』では7,377万円、『ふじたろう』では7,940万円、『HOME'Sプライスマップ』では7,452万円〜8,469万円、『マンションレビュー』では8.451万円程度でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は8,169万円、坪単価244万円となり、販売価格は5%割高との試算結果です。

 駅からはやや離れていますが、その分
住宅地らしい住宅地に住むことができます。人気地において専有面積100平米超の物件はなかなか手に入れることができず、しかも8千万円台というのは、4人〜5人世帯のファミリーに十分魅力的な、検討に値する物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:メゾンヴェール下目黒
 価格:8,600万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒5丁目
 交通:「武蔵小山」駅徒歩11分
 面積:専有面積110.78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
メゾンヴェール下目黒

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| 中古マンション 目黒区 | 19:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
卓巳コーポ(中古)−「学芸大学」駅徒歩2分、約70平米が2千万円台!

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★ 東急東横線「学芸大学」駅より徒歩2分の場所に立地する山二建設旧分譲&施工、地上6階建、総戸数35戸、1967年3月築の『卓巳(たくみ)コーポ』です。

 アドレスは目黒区鷹番3丁目です。鷹番は、目黒区の中央部に位置し、町域内を南北に東急東横線の線路が通っており、「学芸大学」駅が置かれています。町域内は、同駅周辺に商店などか見られるほかは、住宅地として利用されています。

 鷹番という地名は、この地に鷹番屋敷が設置されていた事に由来すると言われています。一方、「鷹場」あるいは「鷹場前」の転訛とする説もあります。もとは碑文谷村の字でしたが、1927年(昭和2年)に
「碑文谷」駅(現・「学芸大学」駅)ができ、以降市街化が進みました。1932年(昭和7年)より目黒区鷹番町、1966年(昭和41年)三谷町などと合わせて鷹番1〜3丁目が成立しました。

 「学芸大学」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅西口を出て南に歩き、三井住友銀行の角を右折、そこから2ブロック手前の右手に所在します。道のりはフラットで、商店街は1本北に並行に連なっており、とても便利な立地です。

 駅周辺が開発されつくし、新規物件が出づらい「学芸大学」駅において、少なくともここ20年間は、『ブリリア学芸大学』やつい最近の『オープンレジデンシア鷹番』など
駅徒歩4分が新築マンションで最も駅に近い物件です。もちろん本物件は築から半世紀以上も経ったとても古い物件ですが、駅から2分と近い(正確な表記は徒歩3分と思われますが)のが最大のアピールポイントです。

 そして本物件については、何といっても
2,980万円という価格が目を引きます。坪単価は144万円と、所有権物件とは思えない150万円を切った価格水準です。しかも、南・西の最上階角部屋で、日照・通風・眺望良好です。約25平米ものルーフバルコニーが付き、古い物件には珍しいペット飼育可物件です。

 良いことずくめに見えますが、最大のネックは
最上階6階物件であるにもかかわらず、本物件にはエレベーターがついておらず、毎日徒歩による階段の上り下りが付いて回ります。古い物件で5階部分がエレベーターなしは時々目にしますが、6階物件のエレベーターなしは初めて見ました。

 白と赤のツートンカラーの外観は、古いなりに可愛らしさを感じさせて好印象です。LDKは17.2帖の広々スペース、2洋室は7.0帖と5.2帖です。管理形式は古い物件によくある自主管理で、管理費は月額9,000円、積立金は月額5,800円と無駄なく抑えられています。

 各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,142万円〜4,443万円、『マンションマーケット』では3,981万円〜4,182万円、『ふじたろう』では2,651万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,122万円〜4,848万円,『マンションレビュー』では3,930万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,888万円、坪単価188万円となり、販売価格は23%割安との試算結果です。築年数の古さから融資の付きにくさがあるかもしれません。現在居住中のため、室内の写真が掲載されておらず、リフォームがどの程度必要かも、HP上の情報だけでは不明です。

 毎日の6階の上り下り体験を含め、
ご内覧はいずれにしても必須ですが、気に入ればお買い得であることは間違いないと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:卓巳コーポ
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:目黒区鷹番3丁目
 交通:「学芸大学」駅徒歩2分
 面積:専有68.36平米

詳細はこちら
卓巳コーポ

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| 中古マンション 目黒区 | 19:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
ハイヴ学芸大(中古)−80平米台が4千万円台の角部屋ルーバル3LDK

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★ 東急東横線「祐天寺」駅より徒歩7分、同線「学芸大学」駅より徒歩8分の場所に立地する地上6階建・永功旧分譲・日本国土開発施工・総戸数15戸・1980年2月築(築38年9ヶ月)の『ハイヴ学芸大』です。

 アドレスは目黒区中央町2丁目です。中央町は1丁目と2丁目があり、目黒区の地理的中央部に、駒沢通りと目黒通りにはさまれた形で位置しています。北部は駒沢通りを境に五本木に、東部は中町に、南部は目黒通りを境に目黒本町に、西部は鷹番にそれぞれ接しています。また、北西端を東急東横線が高架で通過しています。町域内は主に住宅地として利用されています。

 中央町1丁目には2,039世帯3,277人、2丁目には2,789世帯4,690人、合計4,828世帯7,967人が住んでいます。中央町は、1966年(昭和41年)に唐ヶ崎町・鷹番町・中目黒4丁目・上目黒5丁目の各一部から成立しました。かつては目黒区役所の所在地であしたが、2003年(平成15年)1月6日に上目黒(東急東横線「中目黒」駅付近)に移転し、跡地は分譲マンション
『The目黒』になっています。なお、2丁目の学区は、五本木小学校、目黒中央中学校です。

 「祐天寺」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口から線路に沿って南西方向に歩き、道なりに歩いて駒沢通りに出た向かい側に本マンションが所在します。「学芸大学」駅から徒歩8分で、同駅西口から線路に沿って北東方向に歩き、道なりに駒沢通りに出てそのまま東方向へ歩いた右手に所在します。鉄道の高架下にもお店が多いです。

 マンションから
徒歩2分のところにローソンストア100、徒歩3分のところにスーパーオオゼキがあって、日々の買い物は至って便利です。また、徒歩8分圏内には保育園、幼稚園、小学校などの教育施設が整っていて、子育てに優しい住環境です。「学芸大学」駅は急行がとまり、それを利用すると、自由が丘駅まで2分、渋谷駅まで7分で行くことができ、通勤や通学、お出かけに便利です。

 白を基調とした外観で、格子の手すりが更に開放感をプラスしています。1階には店舗が入り、住人専用のエントランスが確保されています。エントランスを入ると郵便受けが並び、陽光が射し込み、明るい雰囲気です。オートロックはありませんが、モニター付きインターフォンが導入されています。敷地内には駐輪場が備わっています。宅配ボックスも備え付けられているので、荷物受取の心配はいりません。

 築年数は経っていますが、
2008年に大規模修繕工事実施済みで、掃除の行き届いたエントランスや共用部などからも、管理の良さがうかがえます。ただし、旧耐震基準である点に注意が必要です。また、築年数が古いために、管理費・修繕積立金は高めす。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積87.07平米の3LDKです。南東・北東角部屋で、日照・通風・眺望良好です。また、36.52平米もあるルーフバルコニーが付いています。玄関から右に折れて19.0帖のLDKがあり、洋室は6.4帖、6.0帖(変形)、5.9帖の3室です。トイレスペースが出っ張っていて、バスタブが小さいのが残念です。クローゼットはウォークインタイプはありません。

 10年以上前になりますが、
平成18年に室内がリフォームされ、水回り4点の交換、フローリング張替、クロス張替、ハウスクリーニング等が施されています。

 販売価格は4,990万円、坪単価189万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,305万円〜6,705万円、『マンションマーケット』では5,184万円〜5,725万円、『ふじたろう』では4,930万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,231万円〜7,352万円、『マンションレビュー』では5,855万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,907万円、坪単価224万円となり、販売価格は15.5%割安との試算結果です。一方、管理費等は毎月38,800円、修繕積立金は毎月19,400円かかり、合計毎月58,200円が徴収され、戸数の少なさと築年数の古さが響いています。

 上記のような毎月の管理等コストの高さ、旧耐震建築であること、バスタブの小ささをはじめ少し癖のある間取り等に納得すれば、
かなりお買い得な3LDKです。日照・眺望等条件の良い角部屋で、ルーフバルコニーまで付いています。祐天寺・学芸大学徒歩7〜8分で専有面積80平米台が4千万円とは、最近見なかった水準だけに、私も興味を惹かれました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイヴ学芸大
 価格:4,990万円 (税込)
 所在:目黒区中央町2丁目
 交通:「祐天寺」駅徒歩7分
 面積:専有87.07平米

公式ホームページ ⇒ハイヴ学芸大 

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| 中古マンション 目黒区 | 20:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
碑文谷寿マンション(中古)−碑文谷アドレス、1LDK2千万円台のフルリノベ物件

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★ 東急東横線「都立大学」駅より徒歩7分、同線「学芸大学」駅より徒歩7分の場所に立地する地上9階建・総戸数16戸・寿商会旧分譲・小原工務店施工・1974年3月築の『碑文谷寿マンション』です。

 アドレスは目黒区碑文谷5丁目です。碑文谷(ひもんや)は、1丁目から6丁目まであり、地区内には都道318号環状七号線(環七通り)及び都道312号白金台町等々力線(目黒通り)の2つの重要幹線道路があり、両者が交差する柿の木坂陸橋は、重要な交通要所になっています。

 公共交通の面では、目黒通りを中心とするバス路線網が充実しており、JR山手線「目黒」駅方面への便は非常に良好です。最寄りの鉄道駅は東急東横線「学芸大学」駅・「都立大学」駅及び東急目黒線「西小山」駅となり、他に徒歩で利用可能な駅として、東急大井町線・東急目黒線「大岡山」駅等があります。

 かつての荏原郡碑文谷郷、後の碑文谷村に由来します。碑文谷の由来には碑文谷八幡宮内稲荷社に保存されている梵字を刻んだ「碑文石」のある谷(里)ないし秘文の谷(里)が起源とするもの、鎌倉・室町期から檜の加工品「檜物(ひもの)」作りが盛んであったことに由来するなど、諸説あります。

 かつてはタケノコの産地として有名であったが、次第に宅地化されました。
カトリック碑文谷教会(サレジオ教会)が有名です。長年地域に親しまれてきたダイエー碑文谷店は、2016年末にイオンスタイル碑文谷に生まれ変わりました。

 「学芸大学」駅及び「都立大学」駅より本マンションまでは、販売サイトではいずれも徒歩7分表記ですが、yahoo!地図ではいずれも徒歩10分表記です。「学芸大学」駅からは東急東横線沿いに自由が丘方面へと歩き、碑文谷公園の交差点で左斜め方向に曲がり、目黒通りに突き当たった右手に所在します。「都立大学」駅からは目黒通りに出て「目黒」駅方面へと歩いていく左手に立地します。

 このほか、
「目黒」駅行き・「東京」駅行きのバス停まで徒歩2分です。スーパーオオゼキまで徒歩1分、イオンスタイル徒歩2分でお買い物も大変便利です。ベンチや遊具が整備された碑文谷公園まで徒歩5分となります。

 外観は、バルコニーに使ったタイル貼りがアクセントですが、やや時代も感じさせます。こぢんまりしたエントランスは日差しが降り注ぎ明るい雰囲気です。
目黒通り沿いの立地ですが、二重サッシで防音対策済で、洗濯物はサンルームに干せるので排気ガスも気になりません。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の3階に所在する専有面積39.60平米の1LDKです。東南角部屋で、目の前が目黒通りのため、日照良好です。玄関から入ると左手にすぐトイレがあり、そこを過ぎれば10.5帖のLDKとなります。LDK隣接の洋室は6帖で、キッチン・洗面台・洗濯機置き場はシンプルにLDKに設置され、LDKの奥に浴室が配置されています。浴室・キッチンに窓があり風通しは良好です。収納は洋室にクローゼットがあり、1LDKとしては標準的です。

 販売価格は2,240万円、坪単価187万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,901万円〜2,099万円、『マンションマーケット』では1,990万円〜2,198万円、『ふじたろう』では1,428万円、『マンションレビュー』では2,345万円〜2,491万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,985万円、坪単価166万円となり、販売価格は12.8%割高との試算結果です。しかし、本物件は昨年7月に新規フルリノベーションがかけられており、そのリノベーション代を考慮すれば、相場に近い価格水準と言えるでしょう。

 碑文谷アドレスは人気があり、かつ、碑文谷の中でも「学芸大学」駅・「都立大学」駅両方に徒歩10分内という立地は評価できます。近くにイオンスタイル碑文谷があって買い物も便利です。この地でフルリノベマンションをこの価格で買えるのなら検討の価値は十分あると考えます。
 種別:中古マンション
 名称:碑文谷寿マンション
 価格:2,240万円 (税込)
 所在:目黒区碑文谷5丁目
 交通:「学芸大学」駅徒歩7分
 面積:専有面積39.6平米

詳細はこちら
碑文谷寿マンション

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| 中古マンション 目黒区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
クラッシィハウス目黒洗足(中古)−旧法賃借権物件ながら割安感ある高層階住戸

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★ 東急目黒線「洗足」駅より徒歩8分、同線「西小山」駅より徒歩8分の場所に立地する住友商事旧分譲・東急建設施工・地上8階建・総戸数143戸・2011年1月築の旧法賃借権物件『クラッシィハウス目黒洗足』です。
 
 アドレスは目黒区洗足1丁目です。洗足(せんぞく)は、1丁目及び2丁目からなり、人口は2017年4月1日現在5,819人です。南端部で大田区と品川区に接し、環七通りと東急目黒線が立体交差する付近に「洗足」駅があります。周囲は原町が北東〜北〜西で接し、西側の一部は南が接しています。東側は品川区小山及び旗の台と、南西側は大田区北千束と接しています。

 2丁目は田園都市(企業)(現在の東急)が分譲した洗足田園都市(現在の目黒区洗足2丁目、品川区小山7丁目)の一部で、戦前からの高級住宅地です。また、徳仁親王妃(旧姓・小和田)雅子の出身地としても知られています。一方、本マンションの立地する1丁目は隣接する原町1丁目とともに住宅密集地でもあり、東京都の木密地域不燃化10年プロジェクトにおいて、不燃化特区の指定を受けてまちづくりが進められています。

 旧・荏原郡碑文谷村(のち碑衾村をへて碑衾町)で、1924年(大正13年)に目黒蒲田電鉄「洗足」駅が開通したことから「洗足」の地名が誕生しました。「洗足」は、日蓮が当地の池で足を洗ったという伝説の残る「洗足池」に由来しています。


 「西小山」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を南側に出て、北西方向に歩いた住宅街の中にあります。「洗足」駅からも徒歩8分、住宅街の中を北西に向かうルートです。いずれも勾配がわずかで歩きやすい道となっています。また、東急バスのバス停「洗足学園前」がマンションエントランス前にあり、これを利用すれば、「中目黒・代官山・渋谷」駅まで直通で行くことができます。

 当該マンションは、
元「洗足学園第一高等学校」跡地で、約5,700平米の敷地を有し、閑静な住宅地に位置しています。四方道路となっており、開放感のある空間でマンション内の植栽も多く、緑の散策を日常で楽しむことができます。「コンシェルジュサービス」もあり、クリーニング取次や宅配便取次などのサービスを受けられます。

 旧法借地権物件で、土地の所有者は、宗教法人円融寺です。本マンションは、40年の更新条項がある借地契約で、当初は平成23年4月より「40年間」となっています。なお、本マンション購入で融資利用の際には、担保設定承諾及び手数料で約10万円が必要になります。

 本マンションは、約6年前の2011年3月に竣工し、
専有面積は50平米〜100平米台、間取りは2LDK〜4LDKでDINKSや ファミリーに適したマンションです。フローリングやキッチンの面材に天然木の突板を使い、ぬくもりとています。LDにエアコンとTES床暖房、浴室換気乾燥機、ミストサウナ、ディスポーザー、ビルトイン浄水器、食器洗浄乾燥機、静音ワイドシンク、BS、CS、CATV、光ファイバーなど暮らしを快適にする設備が充実しています。

 洗面所にはヘルスメーター専用の引き出しが用意されるなど細かいところへのこだわりも感じられ、カラーTVモニター付きオートロックシステムや全住戸の窓につけられた防犯センサーで防犯面にも配慮しています。周辺では、
郵便局が徒歩2分、原町小学校が徒歩4分、ファミリーマートやセブンイレブンが徒歩4分、まいばすけっとが徒歩5分のところにあるなど、まずまずの生活環境です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の7階に所在する専有面積58.83平米の2LDKです。アルコーブ付玄関から直進すると9.7帖のLDがあり、カウンター付キッチン3.7帖が隣接します。窓付き中洋室は4.4帖、共用廊下側の主寝室は6帖、水廻りは玄関右手に固められ、収納はシューズインクローゼットにボリュームがあります。西向きバルコニーで、高層階のため、日照・眺望良好で、特に冬場は暖かさが感じられることでしょう。

 販売価格は4,980万円、坪単価280万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,315万円〜5,713万円、『イエシル』では5,244万円、『マンションマーケット』では5,205万円〜5,753万円、『ふじたろう』では5,327万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,391万円、坪単価303万円となり、販売価格は7.6%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,180万円、坪単価291万円との記録が残っています。

 旧法賃借権物件であることが気になりますが、それを考慮しても割安な物件です。
築浅でリフォームせずともそのまま住めるのではないかと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:クラッシィハウス目黒洗足
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:目黒区洗足1丁目
 交通:「洗足」駅徒歩8分
 面積:専有面積58.83平米

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クラッシィハウス目黒洗足

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| 中古マンション 目黒区 | 22:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京アパートメント弐番館(中古)−定期借地ながら80平米弱2,480万円の魅力

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横線「祐天寺」駅より徒歩12分、同田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩13分、東急東横線「中目黒」駅より徒歩16分の場所に立地する細田工務店旧分譲・戸田建設&細田工務店共同企業体施工・1997年1月築・地上6階建・総戸数23戸の定期賃借権物件『東京アパートメント弐番館』です。

 アドレスは目黒区上目黒5丁目す。上目黒は目黒区北部に位置し、町域北部は目黒区青葉台・東山に、東部は渋谷区猿楽町に、南部は目黒区中目黒・祐天寺・五本木に、西部は世田谷区池尻・下馬にそれぞれ接しています。東部では、山手通りが南北に縦断し、南部には駒沢通り、西部には野沢通りが通っています。また、東部には目黒川が流れています。

 上目黒3丁目には東急東横線・地下鉄日比谷線「中目黒」駅があり、駅周辺は駅前の商業地が広がっています。また、2003年からは目黒区役所も上目黒2丁目に置かれ、他は主に住宅地となっています。


 「祐天寺」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅から西北の方向へ、住宅街の中を歩く道のりです。「池尻大橋」駅からは徒歩13分、「中目黒」駅からは徒歩16分で、いずれも駅から上り坂となります。本マンションは、道路を挟んで西側が陸上自衛隊三宿駐屯地です。また、その先には徒歩5分ほどのところに世田谷公園があり、休日の散策には最適です。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の1階に所在する専有面積78平米の3LDKです。ポーチ付の玄関から直進すると11,9帖のLDがあり、キッチンは3.6帖です。LD隣接の和室は6帖、共用廊下側には5.8帖の洋室、中洋室として5.3帖の洋室がありますが、南西・北西角住戸のため、すべての部屋で日照が取れています。

 水廻りは玄関付近に固められ、ウォークインクローゼットはないものの収納量は十分です。間取りはスタンダードですが、
キッチンが2wayだったり、浴室に開口部があったり、LDの有効面積が広かったりと、使い勝手が考えられたプランと言えます。1階住戸のため25.5平米もの専用庭が付いており、有効に活用したいものです。

 さて、本物件は
定期賃借物件で、借地期間は2047年11月までですので、あと30年は使用できます。借地料は毎月33,450円かかり、これ以外に管理費月額16,400円、修繕積立金毎月10,200円があるため、専用庭使用料月額2,000円を含めて毎月の出費額は62,050円となります。

 それを補って余りあるのが定期賃借物件特有の価格の安さです。
販売価格2,450万円で坪単価104万円程度と、この立地で所有権物件としてはありえない価格です。仮にこの全額を金利0.775%、融資期間35年で住宅ローンを借りた場合、毎月の支払額は67,436円となり、管理費等と併せて毎月の支払額合計は129,441円です。

 各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,850万円〜4,150万円、『マンションマーケット』では2,421万円〜2,674万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの
自動査定の平均は3,274万円、坪単価139万円となり、販売価格は24.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の坪単価は157万円でした。

 本住戸を賃貸に出した場合、
賃料は標準で22.7万円で表面利回りは11.0%、実質利回りは8.1%です。いずれにせよ毎月9.8万円が手元に残ることとなり、賃貸としても十分成り立つレベルです。駅距離の遠さがネックですが、そこが許容できるのであれば真剣に検討できる物件と言えます。

 種別:中古マンション
 名称:東京アパートメント弐番館
 価格:2,480万円 (税込)
 所在:目黒区上目黒5丁目
 交通:「祐天寺」駅徒歩12分
 面積:専有面積78平米

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東京アパートメント弐番館

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| 中古マンション 目黒区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンクタスガーデン目黒(中古)−目黒エリア95平米超が5千万円台の魅力

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★ JR山手線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩12分、東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩15分の場所に立地するオリックス・リアルエステート&ダイナセル旧分譲・大林組施工・1999年2月築・地上7階建・総戸数44戸の定期借地権物件『サンクタスガーデン目黒』です。

 アドレスは目黒区目黒2丁目です。目黒区内の町丁としての目黒は、区をほぼ東西に横断する目黒通りの北側沿いに、東端は品川区上大崎に接する目黒1丁目より、西方向には目黒川を横切り更に山手通りを横切って、西端は中町に接する目黒4丁目まで、1km強にわたって帯状に続く地域です。北で三田、東で品川区上大崎、南で下目黒、西で中町、北西で中目黒と隣接しています。目黒川が北西から南東に向かって流れており、川をはさんで23区内としては深い谷が刻まれています。

 江戸の守護のために安置された江戸五色不動の一つ、目黒不動(泰叡山瀧泉寺、目黒区下目黒)は慈覚大師円仁の創建と伝える古刹で、五色不動の中で最も著名であり、庶民の信仰を集めていました。本来であれば江戸の領域外となるはずでしたが、目黒不動尊のために唯一の例外として御府内とされ、江戸末期に至るまで武家地としても町人町としてもほとんど機能しておらず、目黒不動尊の寺町として栄えていました。

 現在の目黒区目黒は、旧・荏原郡中目黒村と下目黒村にまたがる地域であるため、中目黒や下目黒とするわけにもいかず、結局は「目黒」駅に近いことから目黒と名づけられました。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅から行人坂を下りて、都道313号線を南西に向かって歩き、目黒新橋を渡って右折し、田道交差点に至る道を歩いて左手に所在します。行人坂のきつい勾配については、改めて言うまでもないでしょう。「中目黒」駅からも徒歩15分で、通勤通学ルートによってはこちらの方が使いやすい場合もあります。

 どちらの駅へもアクセスが
目黒川沿いになりますので、春になれば満開の桜の中を行き帰りする贅沢を味わえます。なお、田道小学校入口のバス停まで徒歩1分に位置しており、「渋谷」駅、「五反田」駅、「大井町」駅まで一本でアクセスできます。

 三方道路の恵まれた敷地で、2方向を車通りの少ない道路に面し、良好な日当たりが確保され、閑静な住宅街に立地し、目黒川へも至近という快適な住環境です。

 ファミリーマート目黒3丁目店まで徒歩2分、スーパーマルエツ目黒店まで徒歩5分と生活利便性も良好です。アトレ目黒や恵比寿ガーデンプレイスも近くですので、仕事帰りのショッピングや食事も楽しめます。

 打ちっ放しコンクリートやタイルでデザインされてグレイッシュな外観とすっきりと無駄のないエントランスが、都心の洗練された暮らしを思わせます。エントランスアプローチ部分にはブラックカラーの石が敷かれており、エントランス外観は開放感のあるモノトーンのウッドスペースとなっています。

 オートロックや宅配ボックスなどの設備も万全で、駐輪場やゴミ置き場も屋内にあります。また各戸には高速インターネット環境も整備されています。ペット・楽器は相談可となっています。


 間取りは1Kから3LDKまで、シングル・ディンクス・ファミリーなど様々なライフスタイルに対応する豊富な住戸プランを揃えています。室内は白を基調としたシンプルで爽やかな内装で、明るい印象を与えます。玄関部分には人工大理石が使用されています。キッチンはカウンターキッチンになっているタイプの住戸が多く、清潔感のあるカラーリングで大きなシンクやガスコンロ、食洗機も使用することができます。

 ただし、何より忘れてならないのが本マンションが
定期借地権物件であるということで、借地期間は37年後の2054年4月までです。解約準備金も毎月4,230円かかります。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の5階・6階に所在する専有面積95.76平米のメゾネット3LDKです。5階が玄関と3洋室(7帖、6.7帖、5.6帖)、6階が19.7帖のLDKです。6階はもう一部屋作ることが可能な間取りとなっていますので、4LDKを検討中の方もターゲットになってきます。南西向きでワイドスパンですから、かなり開放的な眺めが楽しめそうです。

 販売価格は5,980万円、坪単価206万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,733万円〜7,132万円、『マンションマーケット』では5,444万円〜6,004万円、『ふじたろう』では6,078万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,155万円〜7,786万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,427万円、坪単価222万円となり、販売価格は7%程度割安との試算結果です。

 もっとも、本物件は
メゾネットタイプでこれを価格引き下げの要因としてカウントすれば、ほぼ適正水準ということもできます。それにしても、4LDKともなりうる広々とした今回の目黒物件が5千万円台で購入きるのはかなり魅力的で、十分に検討の余地がある物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:サンクタスガーデン目黒
 価格:5,980万円 (税込)
 所在:目黒区目黒2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩12分
 面積:専有面積95.76平米

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サンクタスガーデン目黒

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| 中古マンション 目黒区 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ目黒アーバンレジデンス(中古)−パークリュクスの原型、光井純プロデュース

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★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線「目黒」駅より徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地する三井不動産旧分譲・三井住友建設施工・2005年1月築・地上14階建・総戸数60戸の『パークホームズ目黒アーバンレジデンス』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅から急傾斜の行人坂を下って目黒川を渡り、山手通りに出て左折した右手に立地します。通勤通学の道のりには傾斜がきついのですが、このエリアに住むということは皆等しく同じ条件ですので、半ば「常識」というところでしょう。「不動前」駅であれば道のりは楽ですが、使い勝手では「目黒」駅の方が有利です。なお、近くにバス停があるので、バスを利用して、目黒、東京、中目黒、渋谷、大崎などに向かうことができます。

 山手通りに面していますが、二重サッシで騒音を処断、また、目黒川も近くにあります。目黒川は、春には桜のアーチを描く花見スポットとして有名で、遠方から花見客で賑わいます。大鳥神社も近く、夏にはお祭り、目黒の定番「さんま祭り」も開催されて一年を通して様々なイベントを楽しめます。

 スーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店と様々な商業施設が連なる
権之助坂商店街が近くにあり、生活環境は良好です。例えば、サンクス下目黒店徒歩2分、サンデーマート目黒店徒歩3分、オオゼキ不動前店徒歩7分、目黒東急ストア徒歩10分となっています。

 薄いグリーンとアースカラーのコントラストが特徴的なタイル張りの外観が特徴で、広々としたアプローチやエントランスにはリゾートホテルを思わせる雰囲気があり、
管理体制の良さもうかがわせます。またゴミ置き場が屋内に設置されており、雨に濡れる心配はありません。

 外廊下仕様となります。間取りはコンパクトな1Kからディンクスに最適な2LDKまで、
専有面積22.9平米〜65.23平米で、1LDK以上の住戸にはオートバスや床暖房など分譲マンションならではの高品質な設備を備えています。このほか、24時間対応のマンションセキュリティシステム、カラーTVモニター付オートロック、画像録画機能付防犯カメラ、プログレッシブシリンダーキー、最大100MBの常時接続インターネット接続サービス、24時間常時微風量換気システム等が備わっています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の13階に所在する専有面積55.32平米の2LDKです。南西・北西角部屋で日照・通風良好、玄関からは室内が見渡せない廊下の配置で、LDは10.2帖、人気のカウンター付キッチンは3帖となります。洋室は6帖と4.9帖の2室で、バスは1416サイズ、キッチンにもバスにも窓が付いています。収納は少なめですが、なかなか良い間取りです。

 販売価格は5,280万円、坪単価316万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,834万円〜6,236万円、『イエシル』では4,756万円、『マンションマーケット』では4,637万円〜5,130万円、『ふじたろう』では5,040万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,159万円〜6,516万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,311万円、坪単価317万円となり、販売価格は0.5%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,460万円、坪単価267万円との記録が残っています。

 本マンションは、今の
「パークリュクス」シリーズにつながる「パークホームズ アーバンレジデンス」シリーズの記念すべき第1号として誕生、そのせいか、建築家・光井純氏がトータルプロデュースするなど、力のこもった物件となっています。お値段も立地に比して手頃で、現在の新築マンションよりずいぶん安く、まだ築浅マンションともいえる物件を手に入れることができます。まさに都会派コンパクトマンションとして、十分検討に値する物件です。

 種別:中古マンション
 名称:パークホームズ目黒アーバンレジデンス
 価格:5,280万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩8分
 面積:専有面積55.32平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークホームズ目黒アーバンレジデンス

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| 中古マンション 目黒区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
グレインズ・シモメグロ(中古)−林試の森を満喫しつつ個性的に暮らす
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★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩13分、JR山手線「目黒」駅より徒歩17分の場所に立地する2007年9月築・地上3階地下1階建・総戸数4戸の『グレインズ・シモメグロ』です。

 アドレスは目黒区下目黒5丁目す。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。


 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩13分です。同駅を出て北西方向に歩き、スーパーオオゼキを過ぎて左折し、源泉寺に向けて歩を進め、さらに西に進んだところに立地します。アップダウンのあるルートとなり、一度歩いてみた方がいいでしょう。

 周辺環境としては、
徒歩3分のところに広大な林試の森があり、自然の豊かさを日々感じることができます。また、上記の通り、「不動前」駅周辺スーパーとしておなじみのスーパーオオゼキが帰り道にあって便利です。

 コンクリート打放しの空間に白を基調とした外観が印象的で、建物は建築学会賞を受賞した建築家のシーラカンス&アソシエイツが設計を手がけました。壁厚20センチ以上の鉄筋コンクリート造で、東西南北面に加えて天窓があり、部屋全体が明るい印象です。なお、同じくシーラカンス&アソシエイツ設計による内装で、デンマークのHWAM社製の薪ストーブが設置されています。

 南面が高台に位置し、眺望は林試の森に向けて抜けています。管理規約上、SOHO利用も可能となっており、実際に事務所使用をされている住戸もあるようです。

 私が魅力に感じたのは、
ランニングコストの安さです。駐車場専用使用権1台分が価格に含まれており、自主管理を行っていることから、専有面積100平米超の住居にもかかわらず維持管理合計月額14,800円と大変リーズナブルになっています。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の2、3階部分に当たる専有面積111.63平米の2LDKメゾネットタイプです。間取りは変形で家具の配置には工夫が必要そうです。2階の玄関から入るとワンフロア全体がLDとキッチンになっており、々とした洗面所が特徴です。浴室とトイレは同スペースにおさまっています。

 3階は和室、洋室がざっくりあるほかは
フリースペースになっています。収納スペースは決して広くありませんが、LDもフリースペースも十分余裕があるため、家具さえ買えば収納場所に困ることはないでしょう。なお、バルコニーは北西側に付いています。

 販売価格は7,980万円、坪単価236万円です。標準相場をごく大まかに試算すると、314万円(坪単価)×0.927(駅距離補正)×1.0528(地価上昇補正)×0.736(中古補正)=坪単価226万円となり、4%程度割高との試算結果です。

 メゾネットという弱点はありますが、
価格設定はこれを踏まえて比較的抑え目になっていると評価できます。日々の生活を満喫できる周辺環境があり、個性的な生活を送りたい方に向いているマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グレインズ・シモメグロ
 価格:7,980万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒5丁目
 交通:「不動前」駅徒歩13分
 面積:専有面積111.63平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グレインズ・シモメグロ

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| 中古マンション 目黒区 | 23:20 | comments(0) | trackbacks(0) |