プラウドシティ阿佐ヶ谷(新築)−首都圏最大級の低層レジデンスで人生を謳歌
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★ 東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅より徒歩5分、JR総武中央線「阿佐ヶ谷」駅より徒歩13分の場所に立地する野村不動産&安藤・間分譲、安藤・間&西武建設&前田建設工業施工・地上5階又は地上6階+地下1階建・総戸数575戸の『プラウドシティ阿佐ヶ谷』です。

 アドレスは杉並区成田東4丁目です。成田東は、杉並区中央部に位置し、北で阿佐谷南、北東で梅里、東で松ノ木、南で大宮、西で成田西、北西で荻窪と接しています。北の青梅街道には東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅が存在します。また、西から南にかけて善福寺川が流れ、川沿いは緑地帯となっています。同駅付近の4・5丁目には公共機関が集中し、青梅街道沿いに商店街があり、他の地域は基本的に住宅地となっています。なお、現在、成田東1丁目付近が東京都の夜間人口重心になっています。

 成田東は、1969年(昭和44年)11月1日、
成宗1・3丁目、東田町1-2丁目の各一部から成立、あわせて住居表示を実施し、1丁目から5丁目までが成立時より存在しています。地名は、成宗と東田町の東部に位置することにより命名されました。

 そして、本マンションは
旧阿佐ヶ谷住宅の建替えプロジェクトです。阿佐ヶ谷住宅は、1958年(昭和33年)竣工、地上3-4階建て鉄筋コンクリート造の118戸と、地上2階建てテラスハウスタイプ232戸で構成されていました。豊富な緑地を確保した配置計画が特徴で、東京都立善福寺川緑地公園に隣接する立地でもありました。

 阿佐ヶ谷住宅は、
2010年、老朽化による治安の悪化を理由に、解体・再開発予定のお知らせ看板が設置され、反対する住民の存在や東日本大震災の影響で時間を要しましたが、2013年11月より再開発工事が本格的に行われており、今回のプロジェクト発表となったわけです。

 敷地面積は43,170.48平米もあり、第一種低層住居専用地域で総戸数575戸という規模は、1995年以来の資料で首都圏最大なのだそうです。旧阿佐ヶ谷住宅に住んでいた地権者用の住戸は189戸で、総戸数の約3分の1に及びます。配棟はA棟からE棟までありますが、このうちC棟とE棟は地権者の割合が高くなっています。

 空地率は約64%・緑化率は約40%で、約4,400本の樹木による3つの森と4つの中庭、そして提供公園を抱く緑豊かなランドスケープもセールスポイントです。また、景観と緑の保全をかなえるため、地下駐車場を採用しています。

 「南阿佐ヶ谷」駅からは徒歩5分、同駅から南西方向に歩き、フラットなルートから善福寺川に向けて少し下り気味になって本マンションに到着します。「阿佐ヶ谷」駅へは「南阿佐ヶ谷」駅を越えて中杉通りを北上するルートになります。中杉通りの杉並木はまことに見事で、通りながら深呼吸をしたくなるような、距離感を感じさせない道のりです。

 敷地内には車両が通行する道路が十字に入り、まさに『プラウドシティ』の面目躍如たるものがあります。間取りは2LDK〜4LDK、専有面積57.57平米〜110.40平米で、分譲住戸の平均専有面積は78平米と、ファミリータイプ中心の構成となります。

 販売は4月下旬からということで、価格発表もまだ先ですが、やはり最も気になるのが価格水準です。すぐ想起させるのが同じく建替えプロジェクトの『桜上水ガーデンズ』で、同マンションの平均坪単価は324万円程度とされています。本マンションは、『桜上水ガーデンズ』に1年半遅れての価格公表となりますので、同マンションの価格水準を超えて出てくることも十分考えられます。

 本マンションでは、
「阿佐ヶ谷」駅周辺のにぎわい中杉通りの杉並木「南阿佐ヶ谷」駅の利便性、そして本マンションをはさんで南側には緑豊かな善福寺川と、変化に富んだ美しい街の風景を楽しむことができます。広々とした生活環境の中で人生を謳歌できるマンションとして、本年の注目物件の一つとなることでしょう。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ阿佐ヶ谷

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| 新築マンション 杉並区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス西荻窪(新築)−駅距離に勝る大規模低層邸宅系の気になる存在
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★ JR中央線「西荻窪」駅より徒歩12分の場所に立地する住友不動産分譲・奥村組施工・地上5階建・総戸数143戸の『シティテラス西荻窪』です。

 アドレスは杉並区宮前3丁目です。宮前は、杉並区中西部、環状八号線の西側に所在します。かつては町域内に松庵川が流れていましたが、現在は暗渠化されています。1658年頃、武蔵国多摩郡大宮前新田として成立し、宮前3丁目は小名として本村と呼ばれていました。大宮前新田は、五日市街道沿いの開墾の成功を祈願して建てた春日神社に由来します。

 宮前には鉄道は通っていませんが、関東バス荻60系統でJR中央線の「荻窪」駅へ出られるほか、南下していけば京王電鉄井の頭線の「富士見ヶ丘」駅・「久我山」駅にも行けます。また、2008年11月より杉並コミュニティバスすぎ丸でも、「西荻窪」駅、「久我山」駅に出られるようになりました。

 最寄の駅は「西荻窪」駅で徒歩12分の距離です。同駅からは神明通りを南東方向に歩くシンプルなルートです。ほぼ一本道なので、かえって道のりが遠く感じられる場合があり、また、きちんとした歩道がないので歩きにくいかもしれません。一方、神明通りには昔ながらの味のある商店もあり、交通量は結構ありますが、西荻ならではの風情もあります。

 本マンションは、その
神明通りに敷地北側で接しており、その点での騒音を気にする向きもありますが、他の三辺は住宅街に接し、用途区分も、北東側の一部は第一種中高層住居専用地域ですが、大部分は第一種低層住居専用地域になっています。本マンション裏手は公園となっており、通りの向かいにマルエツプチができるなど、生活はしやすい場所と言えます。

 約7,900平米という恵まれた敷地は、もともとはNTT社宅があったところで、日本綜合地所が事業を計画していたところ、同社が経営不振に陥りその土地を住友不動産が買い取ったものとのことです。リーマンショック後の住友不動産は、このような土地取得が多く見受けられます。

 住友不動産らしい
黒を主体としたスタイリッシュな外観で、公式HPには「美術館のような外観」とされています。特徴的なのは、コの字型の配棟で、メイン棟とも言えるテラスAとテラスDのバルコニーが中庭に向いていることです。

 これは、
『ラ・トゥール代官山』中庭を開発コンセプトのモデルとしたとのことで、本マンションの中庭は、プライベートフォレストという「緑に満ちた空間」になっています。植樹されているとはいえ、プライベート空間が向かいの棟より見えてしまうのではないかとの懸念もありますが、既に竣工済みですので、現地を確認して購入することができます。

 間取りは2LDK・3LDKで、専有面積は55.13平米〜74.86平米と、ファミリータイプ中心の割には専有面積80平米台以上がなくグロスを抑え、戸数を多くする戦略と考えられます。販売価格は、第2期販売において坪単価277万円〜290万円との記録がありますが、これらは低層階中心で、高層階は坪単価300万円を超えており、一説には平均坪単価320万円程度ではないかと言われています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、269万円[西荻窪坪単価]×0.943[駅距離補正]=坪単価254万円となりますので、割高感は否めず、これが販売が長期化している最も大きな理由と考えます。2011年11月に販売が開始され、2013年1月に竣工済、現在は9月下旬に予定されている第3期販売の広告中です。

 しかし、
西荻窪という住みやすく、吉祥寺と荻窪にはさまれて中央線らしい雰囲気も楽しめる住宅地にあって、これだけの規模の低層・邸宅系マンションはそんなに出るものではなく、この界隈で常に気になる存在であることは確かです。好調なマンション販売の波に乗って、坪単価300万円未満の住戸に割安感が出てくる可能性もあり、今後の売れ行きに目が離せない物件です。

公式ホームページ ⇒シティテラス西荻窪

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| 新築マンション 杉並区 | 20:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・ロアハウス西荻窪(新築)−旗竿状の狭小敷地・第一種低層の制約をどう活かすか
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★ JR中央線「西荻窪」駅より徒歩11分の場所に立地するコスモスイニシア分譲・新三平建設施工・地上2階地下1階建・総戸数12戸の『ザ・ロアハウス西荻窪』です。

 アドレスは杉並区西荻南4丁目です。杉並区西部に位置し、「西荻窪」駅南口付近には商店街が並び、それ以外はおおむね住宅地となっています。以前は西荻窪1丁目でしたが、昭和44年の住居表示に伴い、現在の町名となりました。珍しいところでは、日本ペタンク連盟が西荻南に本部を構えています。

 「西荻窪」駅は、駅前の道路が狭く、悪く言えば雑然とした雰囲気もありますが、これが一種独特の味を醸し出しています。昭和の時代の23区の駅はこんな感じだった、といった懐かしさすらあり、気取らないJR中央線情緒に浸ることができます。

 本物件は、その「西荻窪」駅から住宅街を東の方向へ歩いていきます。周辺の住宅は、高級住宅街といった趣ではありませんが、
落ち着いた良い家並みです。時折古い大きな家もあり、年輪を経た大木が道路まで枝を広げていたりします。

 近くの
神明通り共和会の商店街も、良い味を出しています。他の地域であればとっくの昔に姿を消していたであろう昔ながらの小規模経営の店がどこも健在です。繁盛している、という程ではありませんが、そこそこ暮らしてます、という感じの健全な商店街です。この通りには全国チェーン店がほとんど出店していないのも、今となっては希少です。
 
 本物件から東に歩いて4分のところには、
荻窪天祖神社があり、神域がみごとな樹木で覆われ、地域の人々の憩いの場所になっています。同神社の周辺の南荻窪エリアは邸宅街です。

 さて、本物件は、
メゾネットタイプの住宅です。553.78屬箸い狭小の敷地で第一種低層住居専用地域ですので、数を出すにはメゾネットという選択肢が一番だったのでしょう。しかも、敷地はいわゆる旗竿敷地で、建物が建つ場所は四方を2階建住宅に取り囲まれています。

 公式HPを見ると、
「あえて工事条件に制約が多い土地を選ぶことでデベロッパー同士の価格競争を避け、効率的な用地取得を可能にしました。」と、また、「あえて駐車場を設けていません。」ともあります。このあたりの評価は、検討者により様々でしょう。

 旗竿部分を除けば実質500屬鮴擇襪任△蹐ι瀉呂法断面にして8つの間取りが配置されますので、
周辺住宅との距離感には厳しいものがあります。共用施設としては、例えばコミュニケーション・パティオがありますが、公式HPの「オーナーの方だけのために切り取られた空が広がる」という表現もむしろ狭さが強調されてしまって、どう考えればよいのか戸惑います。

 しかし、外観・ファサードは、公式HPを見る限り、
洗練されたデザインです。省エネ対策は最高等級4の断熱性能Low-E複層ガラスを採用し、二重床・二重天井など、設備面はしっかりしています。

 間取りは、
1階・地下1階のメゾネットプランと、2階住戸・ルーフテラスのルーフメゾネットプランの大きく2タイプです。「上下の空間が織りなすダイナミックな住まい」(公式HP)とのことです。浴室はどの住戸も1317タイプで狭くなります。

 販売価格は、専有面積62.50屐72.83屬紡个掘4,100万円台〜5,400万円台、坪単価にして220万円〜250万円といったレンジです。標準相場をごくおおまかに試算すると、256万円[西荻窪坪単価]×0.959[駅距離補正]=坪単価246万円となりましたので、標準相場より5%程度割安、といった感じでしょうか。

 正直な感想を申し上げれば、
やはりプロジェクトとして若干無理があると思います。しかし、その分割安となっていますし、建物の性能としては十分なものがありますし、周囲の落ち着いた住宅街の良さや、「西荻窪」駅界隈の独特の雰囲気も捨てがたいものがあります。

 本物件はむしろ完成売りの方が良い気がします。現地を見て、建物を見て、気に入ったら購入する、こういう物件こそそんな売り方をしてほしいものです。

本物件の入口のある道路です。物件自体の写真は、工事の方がおられたため、遠慮しました (サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。




公式ホームページ ⇒ザ・ロアハウス西荻窪


| 新築マンション 杉並区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
クレアホームズ富士見台(新築)−土地取得の好条件で予想以上の割安感、堅実な売れ行きか
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★ 西武池袋線「富士見台」駅より徒歩9分、西武新宿線「下井草」駅より徒歩12分の場所に立地するセントラル総合開発&八正建設分譲・西松建設施工・地上7階建・総戸数73戸の『クレアホームズ富士見台』です。

 アドレスは練馬区富士見台1丁目です。練馬区の南部に位置し、旧・武蔵国豊島郡石神井村谷原在家(やわらざいけ)、後の谷原村(やわらむら)に当たります。以後、谷原の町名が使用されてきたのですが、昭和39年に住居表示を施行、その際に地名を駅名の「富士見台」から取りました。もっとも、住居表示の実施前から既に、「富士見台」駅南側のことを「富士見台」と称していたようです。

 『クレアホームズ富士見台』は、「富士見台」駅の南方を千川通りに出て西方に歩き、その千川通り沿いに立地します。敷地南側を千川通りに接するため、
購入検討者の最大の懸念は、交通音・排気ガスの程度です。

 これには意見がさまざまあり、思ったほどではないと感じている方も結構いらっしゃいます。気にされるかどうかは個人差がありますので、やはり朝・昼・夜、平日・休日の様子をご自分で確認されるのか良いのでしょう。

 周囲は、ごく普通のマンションや住宅、店舗が立ち並んでいます。それほど高い建物はないので、圧迫感は感じないでしょう。千川通りの電信柱・電線が、南向きの住戸にはうるさく感じられるかもしれません。


 区立南が丘小学校へ徒歩7分、区立富士見公園へ徒歩3分、区立八城公園へ徒歩5分など、教育施設や公園施設へのアクセスはまずまずです。日常のお買い物は、西武生鮮市場21が徒歩10分、また、駅周辺の富士見台商店街や下井草商店街も元気です。

 『クレアホームズ富士見台』の外観は、グレーとブラウンのタイルを使用し、バルコニー腰壁にガラスを採用した
すっきりしたシンプルなデザインで、ルーフバルコニー付の住戸や専用庭付の住戸もあります。配棟はサウスコートとイーストコートの2棟構成、中庭は駐車場スペースとなり、58台分の駐車場が用意されました。駐車場設置率は79%と高い率になっています。

 キッチンのカウンタートップには
アメリカ・デュポン社製の人造大理石を使用、オーバル浴槽サーモバス、ペアガラス、二重床・二重天井、100年コンクリート採用と、必要な設備・構造を備えています。

 間取りは、専有面積55.1屐92.1屬2LDK〜4LDKで、
ディンクスからファミリー層までをターゲットとしています。販売価格は3,150万円〜6,440万円、坪単価にして186万円〜236万円、平均坪単価は200万円〜210万円程度と、予定価格よりもかなり下げてきました。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、245万円[下井草一昨年坪単価]×1.094[地価上昇補正]×0.943[駅距離補正]=坪単価253万円となりますので、ずいぶんお得感があります。HPマンションコミュニティの情報によれば、土地所有者が税金等の関係で早急に土地を売却する必要があり、安く提供されたということと、元来駐車場だったため、現存建物を壊して処分する費用がかからなかったことが、『クレアホームズ富士見台』を割安で分譲できる理由だということです。

 近隣の有名物件では、平成18年に分譲された『グランドメゾン杉並シーズン』が、西武新宿線「井荻」駅徒歩9分で
平均坪単価224万円でしたので、これと比較してもやはり割安です。

 『クレアホームズ富士見台』は、おそらくは、最近の不動産市況の悪化や、大手デベロッパーに比べればブランド力にやや難があることから、
利幅を薄くして価格的に割安感を出し、無事完売を狙ったものということができます。

 本年5月に分譲を開始し、現在は
第3期に入りました。販売戸数は10戸で、これ以外にも未販売住戸や売れ残り住戸もある可能性がありますが、価格面からは完売に容易に手が届く水準です。物件的な面白さにはやや欠けるものの、安心して住めるマンションとしては必要十分、今後も着実な売れ行きを予想します。

公式ホームページ ⇒クレアホームズ富士見台

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| 新築マンション 杉並区 | 23:22 | comments(0) | trackbacks(5) |
クオリア荻窪 プレミアム(新築)−プレミアムな価格を順調にこなすクオリアブランドの威力
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★ JR中央線・総武線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅より徒歩3分の場所に立地する東急不動産&新日石不動産分譲・ピーエス三菱施工・地上8階建・総戸数38戸の『クオリア荻窪 プレミアム』です。

 アドレスは杉並区荻窪5丁目です。荻窪という地名の由来は、この地を訪れた旅人が辺に自生していた荻を刈り取って草堂を造り、観音像を安置し荻堂(おぎどう)と名付けたことと、周辺の地形が窪地であったことによると伝えられています。荻堂のあった場所は、現在では慈雲山荻寺光明院という寺になっています。

 1927年には「荻窪風土記」の作者井伏鱒二が井荻村の新居に転居、1936年11月から翌年にかけて太宰治が荻窪のアパート碧雲荘に住むなど、
文人に愛された街でもありました。関東大震災や第二次世界大戦における空襲で被災した下町から多くの人が移り住み、人口が増加しました。

 『クオリア荻窪 プレミアム』は、
「荻窪」駅から徒歩3分という駅至近立地が最大のセールスポイントとなっています。活気ある商店街「荻窪すずらん通り」から道を一本入った閑静な住宅地、しかし駅に近い住宅街だけに付近にはアパートやマンション、戸建てが立ち並び、荻窪らしい高級感は感じられません。東西北方面には囲まれ感もあります。

 日常のお買い物は、上記の荻窪すずらん通りのほか、「荻窪」駅周辺の大型商業施設が利用できて便利です。ルミネ荻窪店・荻窪タウンセブン・西友荻窪店が徒歩4分、また駅前ではありませんが、コープとうきょう荻窪店が徒歩3分となります。教育施設についても、区立荻窪北保育園が徒歩1分と至近で、区立桃井第二小学校も徒歩3分の近さです。

 設計は、日本を代表する建築家・大江匡氏が率いる「PLANTEC」とのコラボレーションを行い、徹底的に無駄をそぎ落として造形も色合いもシンプルを極めたデザインにより、本来のモダンを追求しました。直線や面の端的な構成やガラス素材が印象的な外観となっています。

 それでも
エントランスロビーはあたたかみややわらかさを感じさせるようにし、心地よさや快適さをしっかり考えました。オール電化を採用、トリプルロックセキュリティや24時間セキュリティシステムなど、セキュリティ面にも配慮しています。

 躯体には
100年の耐久を目指したコンクリートを使用、二重床・二重天井で、屋外からの光を取り込みやすい順梁工法としました。設備については、浴室にはミストサウナを付加、トイレはタンクレスで手洗い器付きなど、「プレミアム」というほどのハイグレードではありませんが、クオリティは確保しています。
 
 間取りは、専有面積33.00屐75.95屬1LDK〜2LDKで、「クオリア」シリーズですので、
シングル&ディンクスを主にターゲットとしたコンパクトなものになっています。駐車場は9台で駐車場設置率は24%ですが、駅徒歩3分という近さやターゲット層から十分と言えます。

 販売価格は、平均坪単価380万円とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、264万円[荻窪一昨年坪単価]×1.138[地価上昇補正]×1.074[駅距離補正]=坪単価323万円となりました。

 また、同じ荻窪5丁目に所在する平成16年分譲の
『シェモア荻窪参番館』が「荻窪」駅徒歩1分で坪単価281万円、これを基礎とすると、281万円×1.150[地価上昇補正]×0.970[駅距離補正]=坪単価313万円となりますし、同じ東急不動産が荻窪4丁目において平成17年に分譲した『クオリア荻窪』は、「荻窪」駅徒歩3分で坪単価277万円、これを基礎とすると、277万円×1.138[地価上昇補正]=坪単価315万円となります。

 したがって、『クオリア荻窪 プレミアム』は価格もプレミアムなのですが、順調に売れている模様です。本年1月末からモデルルームがオープン、3期の分譲を経て公式HP上では現在販売戸数3戸のみ、坪単価では308号室が377万円、601号室が393万円、703号室が410万円となっています。

 一方、住宅情報ナビでは、これ以外の住戸を3戸提示しており(坪単価では、207号室が369万円、302号室が369万円、506号室が384万円)、正確な現在の残戸数は明らかではありませんが、
販売の最終局面であることは確かなのでしょう。

 コンパクト・駅近・上質の3拍子でブランド力のある東急不動産の「クオリア」シリーズ、この不動産市況にも関わらず高値販売を堅調にこなし、相変わらずの強さを見せました。来年1月下旬には建物が完成、入居は来年2月が予定されています。

公式ホームページ ⇒クオリア荻窪 プレミアム

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| 新築マンション 杉並区 | 06:41 | comments(0) | trackbacks(3) |
シアンズテラス下高井戸(新築)−閑静な戸建感覚で統一されたバランスの良さに好感
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★ 京王線・東急世田谷線「下高井戸」駅より徒歩8分、京王線「桜上水」駅より徒歩10分、京王井の頭線「永福町」駅より徒歩14分の場所に立地する西洋ハウジング分譲・佐藤秀施工・地上3階地下1階建・総戸数22戸の『シアンズテラス下高井戸』です。

 西洋ハウジングは元来セゾングループの総裁であった堤清二氏の作った西洋環境開発の子会社でした。しかし、同社はバブル崩壊により清算され、西洋ハウジングは名古屋市のデベロッパーであるユニホーに平成12年に譲渡、現在に至っています。

 首都圏、仙台、京都が主力ですが、マンション事業は首都圏に集中して「シアンズ」シリーズを展開、
本年は低層分譲マンション「シアンズテラス」シリーズを開始し、その第一弾が『シアンズテラス下高井戸』となっています。

 アドレスは杉並区下高井戸2丁目です。「下高井戸」の駅から北上、甲州街道を横断して玉川上水第三公園の緑道を西に向かって歩き、ほどなく北に入った住宅街の中にあります。大変静かな住宅街で、夜道がかえって心配になるくらいです。「下高井戸」駅徒歩8分の表示ですが、甲州街道横断のタイムロスが別途あるかもしれません。

 周辺施設については、上記の
緑豊かな玉川上水第三公園が徒歩1分、下高井戸公園が徒歩3分など、緑に恵まれた環境です。日常のお買い物は、レトロな風情の市場も残る「下高井戸」駅前の下高井戸商店街が楽しく、また、いなげや杉並桜上水店が徒歩6分、西友下高井戸店が徒歩7分、教育環境としては、区立栄福南小学校が徒歩6分、区立向陽中学校も徒歩6分となっています。

 元々は個人の大きな邸宅だったようですが、面積2,005.03屬箸いι瀉呂旅さは個人宅としては半端ではありません。『シアンズテラス下高井戸』は、その居住地としての資質を十分に生かすように設計、第一種低層住居専用地域にふさわしい、周辺の家並みと調和した地上3階地下1階建ての低層レジデンスとしました。ただし、住宅街の中にあるため、周辺住戸の圧迫感はあるかもしれません。

 建物の周りは、
以前からこの地にあった樹木や石をそのまま活かしたガーデンスペースで囲まれ、四季折々の花や緑が楽しめる住人専用の散策路もあります。『シアンズテラス下高井戸』の北側には神田川があり、地形は神田川に向かって緩やかに傾斜、したがって浸水等の被害は受けにくいのですが、駐車場や宅配ロッカーからの動線や一部住戸への共用廊下に階段があり、車いすやベビーカーの行き来には障害がありそうです。

 外観は、周囲の街並みと木々の緑になじむ
ブラウン系タイル貼りの低層フォルム、雁行型の配棟により、各住戸の独立性を高めた戸建て感覚のあるプランニングになっています。敷地が南北の道路に接しており、南側と北側の二つにエントランスがあります。南エントランスには二層吹抜のエントランスホールを設け、建物より低い位置になる北側に目立たないように駐車場を配置しました。駐車場は機械式で15台分、駐車場設置率は68%と十分です。地下フロアには全戸分のトランクルームがあるのもうれしいポイントです。

 構造は、直接基礎にダブル配筋、百年耐久を目指したコンクリート強度、二重天井・二重床と十分安心できる設計です。仕様は、ペアガラス、天井埋込み型エアコンがめぼしい施設ですが、キッチン装備などの情報が公式HPにないのが気になるところです。

 間取りは、専有面積55.68屐87.63屬2LDK〜3LDKと、
ディンクスからファミリー、シニア層を想定しています。田の字型住戸から雁行型設計を生かした4面開口住戸、2層メゾネットタイプもあり、バルコニーは概して広く取れています。

 本年4月から販売を開始、8月18日に竣工し、即入居可物件となっています。公式HP上は、販売戸数は7戸となっており、他が全部売れているとすれば、約7割の成約率といったところです。

 平均坪単価は、310万円となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、263万円[下高井戸一昨年坪単価]×1.103[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]=坪単価290万円となり、相場よりやや割高な価格設定ですが、許容範囲とも言えます。今後完成済み物件として値引きが可能となるのであれば、10%程度のディスカウントを目標としてもいいかもしれません。

 個人宅を敷地としていることから、
立地は閑静な下高井戸の住宅街の真ん中にあり、最近ではマンション開発がなかったエリアとして希少性があります。開発プランも、戸建て感覚を重視した思想で外観・配棟・植栽・敷地計画等が統一されており、好感が持てます。派手さはありませんが、シニア層を中心に落ち着いて住めるレジデンス、検討の価値は十分あると考えます。

公式ホームページ ⇒シアンズテラス下高井戸

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| 新築マンション 杉並区 | 06:39 | comments(0) | trackbacks(2) |
グランドメゾン杉並シーズン(新築マンション)−記憶に残る杉並最大級・最後の好物件
★ 西武新宿線「井荻」駅より徒歩9分、同線「下井草」駅より徒歩12分、西武池袋線「富士見台」駅より徒歩14分の場所に立地する積水ハウス分譲・長谷工コーポレーション施工・総戸数684戸の大規模マンション『グランドメゾン杉並シーズン』です。

 杉並区と練馬区にまたがる敷地面積30,395.51屬傍擇峭大な敷地に約2万5千本の木からなる森を抱く杉並最大級プロジェクトです。売主が積水ハウス、施工が長谷工コーポレーションという組み合わせは、総戸数1,036戸・平成16年分譲の『東京テラス』とほぼ同様で、外観・共用施設等の造り込みは相通ずるものがあります。

 最寄り駅である「井荻」駅は各駅停車駅なのが若干不便です。敷地は北側を千川通りに接し、騒音が気になるところですが、
南側は良い雰囲気のカトリック下井草教会等もあり静かで、駅からのアプローチも悪くありません。お買い物は駅前にサミットピーコックがあり、若干の物足りなさは残るもののまずまずと言ったところです。

 それにしても23区内でこの
緑の多さは特筆すべきものがあります。共用施設は、管理費を抑えながら大規模マンションにふさわしい充実ぶり、焼き立てパンを楽しめるカフェラウンジやボディソニックのチェアを用意したリラクゼーションルームなどもあります。駐車場は自走式で100%超、料金も手ごろで大規模マンション・広大な敷地の良さが活かされています。

 建物からは南向き中層階から上層階は遮るものがなく眺望が望めますし、中庭を向いた低層階は緑に癒されます。棟によっては他の棟からの視線が気になるかもしれません。専有部分の設備は、ディスポーザー、高品質の玄関ドア・バス・トイレ、プランによっては工夫された家事動線など、
ハウスメーカーらしく丁寧な作りです。

 間取りは田の字型住戸が多いのですが、それはそれで住みやすく、余裕のある天井高・梁の少なさや、戸建て感覚の玄関周り・2mバルコニーの奥行きなど評価できる点が多々あります。

 昨年2月の分譲開始以来1年半を経過、第1工区は引き渡し済みで、
残り戸数は、12月引き渡し予定の第2工区・H棟にある最終1戸となりました。残り1戸は専有面積93.38屬4LDKで、販売価格8,090万円、坪単価286万円と、本マンションの中で最も高い好条件住戸となります。引き渡しまでまだ余裕がありますので、購入できる方をじっくり待っているようです。

 標準相場を試算すると、245万円[下井草昨年坪単価]×1.075[本年地価上昇率]×0.943[駅距離補正]=坪単価248万円で、大半の住戸はこの坪単価をレンジとする価格帯におさまる納得の物件でした。杉並区で、価格とのバランスがとれた緑多き大規模物件は、今後はなかなか出てこないかもしれません。資産価値もしっかり保たれる優れた物件として、記憶にとどまる物件となりました。


公式ホームページ ⇒グランドメゾン杉並シーズン

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| 新築マンション 杉並区 | 07:37 | comments(0) | trackbacks(1) |
アクティス荻窪2丁目エスティーロ(新築)−荻窪のセンシティブな小品
★ JR中央線「荻窪」駅より徒歩10分、荻窪2丁目に所在する総戸数25戸の小規模マンション『アクティス荻窪2丁目エスティーロ』です。

 売主は昭光通商、都市型コンパクトマンション「アクティス」シリーズを手がけています。供給の数ではなく質を重視する販売姿勢で、今回の物件は、2005年に即日完売した
『アクティス中目黒トリアード』以来、2年ぶりの物件となりました。

 荻窪は、かつては東京の別荘地、
近衛文麿元首相の屋敷「荻外荘」や著名な音楽評論家・大田黒元雄の屋敷跡(大田黒公園)、井伏鱒二の井伏邸などがその名残をとどめています。このような上質の地の第一種低層住居専用地域に建つ『アクティス荻窪2丁目エスティーロ』、南面にワイドに広がる敷地形状を活かし、日差しあふれる南面中心のプランが可能となりました。

 敷地面積928.79屬半さめですので、共用施設は限られてきますが、エントランスホールは折り上げ天井からの間接照明とガラスブロックによりやわらかな光が満ちるフィーリングゾーンとなっています。地上3階建ての建物で、専有面積37.60屐63.77屬1DK〜2LDKとコンパクトな間取り、シングル&ディンクス向けと言っていいでしょう。

 ただし、B-TYPE専有面積63.77屬2LDKは、LDが14.0帖、洋室6.3帖・5.2帖となかなかの広さ、キッチンが2.8帖といじめられていますが、浴室が1618サイズ、南東角部屋の両面バルコニーと、すぐれた間取りになっています。H-TYPE専有面積63.71屬2LDK南西角部屋も同様に居住スペースを一杯に取った間取りで、この専有面積60岼幣紊裡欧弔離織ぅ廚呂薦めだと思います。

 販売価格は明らかではありませんが、標準相場を試算すると、264万円[荻窪昨年坪単価]×1.091[本年地価上昇率]×0.975[駅距離補正]=坪単価281万円となりました。同じく荻窪駅徒歩10分・同じ荻窪2丁目で三井不動産レジデンシャルが現在分譲中の『パークコート荻窪』が坪単価301万円〜477万円となっていますが、昭光通商の「アクティス」シリーズは、2005年の『アクティス中目黒トリアード』でも良心的な価格という評価でしたので、今回も期待したいところです。

 敷地の北側には善福寺川が近く、ハザードマップの確認が必要でしょう。7月下旬に建物が完成、8月下旬からが予定されている販売は、棟内モデルルームで現地を確認しながらとなりそうです。本年11月下旬には入居が可能となりますので、住宅ローン減税上もお得です。荻窪の文人街にふさわしいセンシティブな小品、その完成が待たれます。


公式ホームページ ⇒アクティス荻窪2丁目エスティーロ

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| 新築マンション 杉並区 | 01:19 | comments(0) | trackbacks(3) |
パークコート荻窪(新築マンション)−森の中の迎賓館に住む
★ 「杉並区の中で最も良い立地」と、購入を検討されている方々が掲示板サイトで口をそろえて立地の良さを評価されている三井不動産レジデンシャルの『パークコート荻窪』が羨望の荻窪2丁目エリアに誕生します。JR中央線「荻窪」駅より徒歩8分と、閑静な高級住宅街でありながら利便性も十分です。

 今回のパークコートは、「大田黒公園周辺地区地区計画」内に誕生します。現地より徒歩200mの場所にある「大田黒公園」とは、音楽評論家大田黒元雄氏の屋敷跡を杉並区が整備し昭和56年に開園した回遊式日本庭園のことで、杉並区はその周辺を「大田黒公園周辺地区地区計画」として、住環境を大切に保全しているのです。

 今回の計画は、この緑豊かな環境を最大限に生かした、言わば「森の中の迎賓館」構想とも言うべきもの、「パークコート」シリーズの得意とする和モダンの趣きがぴったりと一致する逸品となることでしょう。同じ杉並区でも浜田山ほど知られていない本物志向の高級住宅街、「何度歩いても閑静で非常に居心地の良いエリア」と評された方もいらっしゃいました。

 隣接地に八十二銀行の社宅があり、こちらもマンションが建つ可能性が大きいとも言われていますが、規模的には本物件と同程度、環境の変化を心配する必要はなさそうです。公式HP上で紹介されている間取りも邸宅感たっぷりの秀逸さ、見るだけで欲しくなってしまいます。

 1494.49屬良瀉呂冒躙与24戸、地上3階・地下1階建と、地下住戸の存在はちょっと残念です。専有面積65.77屐110.75屬罵縦衄稜箍然並6千万円台〜1億6千万円台、坪単価にして325万円〜500万円というイメージでしょうか。隣接の荻窪4丁目の最新の地価公示による地価が552千円/屬任垢里如標準的な新築マンションでも〔552千円×3.3(坪単価)+480千円(坪当たり建物単価)〕×1.7(販売経費+利益)=坪単価391万円程度のお値段にはなるのでしょう。他の高級住宅街に比較してまだ割安感があり、真剣に検討したいマンションだと思います。


公式ホームページ ⇒『賃貸マンション・アップデート』へ


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新着新築マンション−イニシア荻窪
★ JR中央線「荻窪」駅徒歩8分、利便性としては十分な立地に、コスモイニシアの機能的なマンションの誕生です。敷地面積739.10屐地上13階建てで総戸数44戸、専有面積46.58屐82.88屐■牽悪崢兇郎脳絣の北向き1戸のみですから、シングル・ディンクスあるいは3人家族向けの小ぶりのマンションといっていいでしょう。

 全面西向きで、南向きがないのは残念なところですが、眺望は良好で、荻窪のきれいに整った住宅街を見下ろすことができるでしょう。北向き住戸1LDKは独特な形状をしており、好みが分かれるほか、青梅街道の煤あるいは騒音(防音対策は十分とは思いますが)が心配なところです。

 販売価格は、コスモイニシアらしく良心的です。最多価格帯が5,400万円台で、3,300万円台(2戸)〜7,900万円台(1戸)が予定されています。坪単価にしますと、234万〜314万、「荻窪」駅徒歩8分にしてこの価格は立派です。

 構造・設備等はHP上では明らかではありませんが、コスモイニシアの物件として、安心できるものだと推測します。お洒落にコンパクトに住めるマンションだと思います。


 交  通  :中央本線「荻窪」駅 徒歩8分
        東京地下鉄丸ノ内線「荻窪」駅 徒歩8分
        東京地下鉄丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅 徒歩7分
 所 在 地  :東京都杉並区荻窪3丁目781-3 他4筆(地番)(地番)
 総 戸 数  :46戸


★ 2駅3路線利用可能。丸ノ内線始発駅利用で快適通勤!住宅街を見下ろす眺
 望も魅力


 ▼ホームページはこちらへ(ノムコムより)▼
イニシア荻窪


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