バースシティ溝の口 ティアラ(新築)−今どき坪200万円未満の溝の口新築物件
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★ 東急田園都市線・東急大井町線「溝の口」駅より徒歩6分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩6分の場所に立地する末永組分譲&施工・地上8階建(建築基準法上は地上5階・地下3階建)・総戸数61戸の『バースシティ溝の口 ティアラ』です。

 アドレスは川崎市高津区久本1丁目です。高津区は川崎市のほぼ中部に位置し、「溝の口」駅を中心として、東側の土地が主に再開発され、川崎市中部の中心商業地として発展しています。高津区は、もともとは高津村と橘村の2つの村から構成され、久本は明治の大合併時に高津村に合併された村でした。平成元年には、先端技術研究の拠点および創業支援機能を担うかながわサイエンスパーク(KSP)が久本に設置されています。

 溝の口には、1940年に軍需工場として日本工学が建設され、戦後、日本工学の跡地は学校(洗足学園・川崎市立高津中学・高津高校)や工場・住宅など多目的に利用されました。一方、「武蔵溝ノ口」駅南西側には久本山があって、小さいながらも畑や梅林、竹林等が残っており、オナガやジョウビタキなど野鳥の住み処にもなっています。この地域では「江戸見桜」の保全や坂への命名といった地域おこしに加え、里山的環境を残す活動もされています。

 「溝の口」駅から本マンションまでは徒歩6分表示です。同駅南口を出て、南側主要道路を斜めに横断する形で南東方向に進んでいきます。道のりは居住者用エレベーターも活用することでフラット化を実現し、かつ、実距離に比べて効率的なルートとなっている印象です。なお、本マンション北東側には、森の中にショップやレストラン等がある雰囲気の良い「フィオーレの森」が所在します。

 本マンションの
コンセプト「Luxury on the hill」「Open air」です。前者は、本マンションの立地が「緑の丘の頂」にあることを示し、後者は、周囲の自然の潤いと高台の開放感を最大に採り入れられる全体計画と住戸プランニングを指します。具体的には、雁行設計とし、開口部や窓をできるだけ多く、大きく配置するとともに、ガラスパネルを採用することで、日照・眺望・通気を確保しています。

 本マンションは、
溝の口や多摩川、都心方面を望める北向き中心のL字型配棟となっています。面積2,698.40平米傾斜のある敷地をうまく活用して南面をバックとしていますが、南側も5階以上は地上面に出てきます。逆に言えば、南側は、低層階では日照が期待できない模様です。

 外観は、
アーチ型の装飾ロートアイアンを施した特徴的なヨーロピアンデザインで、このような意匠も末長組の得意とするところです。共用部分には吹抜と空中廊下を多用し、ダイナミックな空間演出となっています。また、閑静な周辺環境落ち着いた暮らしを実現できます。

 住宅街のため、商業施設はやや離れていますが、それでもマルイファミリー溝口ノクティプラザが徒歩7分、東急ストアが徒歩7分、マルエツが徒歩8分、イトーヨーカドーが徒歩9分、ドン・キホーテが徒歩9分と、さすが溝の口は多種多彩です。通学校は、市立久本小学校が徒歩10分となります。

 専有部分の設備では、
食器洗い乾燥機、洗面室のモザイクタイル、タンクレスシャワートイレなどが目に付きますが、人気のディスポーザーの表示はありません柱・梁が出ないフルフラットな空間は嬉しいポイントです。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積54.87平米〜123.70平米と幅広く、雁行型設計を反映してバラエティに富み、末長組らしいユニークさが活きています。販売価格は3,100万円台〜7,600万円台で、70平米台3,800万円台の住戸もあります。

 坪単価は184万円〜206万円程度と推定されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、216万円[溝の口坪単価]×1.025[駅距離補正]=坪単価221万円と試算できますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、12%程度割安との試算結果です。

 地元溝の口を中心とするマンション開発を手がける末長組ですが、本ブログでも過去に『バースシティ溝の口エアリー』『バースヒル溝の口機Ν供『ロイヤルシーズン溝の口CASA』などをご紹介してきました。その多くは、やや難がある土地をおそらく安く仕入れ、地形の傾斜を活用して建築基準法上は地下住戸となる階を含めたマンションを建設し、リーズナブルな価格帯で販売するというビジネスモデルです。

 本物件も
その例の一つに数えられます。マンション価格上昇の折、以前ほどの割安感はないものの、急行・快速停車駅である「溝の口」駅5分内外で坪単価200万円未満で買えるファミリータイプはありがたい選択肢です。マンション外観は好みが分かれますが、他と差別化が図られているのは確かで、地元売主・施工の一体開発の良さを十分発揮したマンションということができるでしょう。

* 本マンションについては、平均坪単価は205万円ほどで、坪単価の範囲も上は235万円くらいだったというマンションおたくKさんのコメントをいただきました。上記の記述をお詫びし、ここで訂正申し上げますとともに、情報提供に御礼申し上げます。(2014年12月15日)

公式ホームページ ⇒バースシティ溝の口 ティアラ

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| 新築マンション 川崎市高津区 | 20:46 | comments(2) | trackbacks(0) |
ロイヤルシーズン溝の口CASA(新築)−「溝の口」駅徒歩3分で坪160万円台のお得感
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★ 東急田園都市線・東急大井町線「溝の口」駅より徒歩3分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩3分の場所に立地する末長組分譲・末長組施工・地上7階建(建築基準法上は地上5階地下2階建)・総戸数91戸の『ロイヤルシーズン溝の口CASA』です。

 アドレスは川崎市高津区久本1丁目です。高津区は川崎市のほぼ中部に位置し、「溝の口」駅を中心として、東側の土地が主に再開発され、川崎市中部の中心商業地として発展しています。高津区は、もともとは高津村と橘村の2つの村から構成され、久本は明治の大合併時に高津村に合併された村でした。平成元年には、先端技術研究の拠点および創業支援機能を担うかながわサイエンスパーク(KSP)が久本に設置されています。

 溝の口には、1940年に軍需工場として日本工学が建設され、戦後、日本工学の跡地は学校(洗足学園・川崎市立高津中学・高津高校)や工場・住宅など多目的に利用されました。一方、「武蔵溝ノ口」駅南西側には久本山があって、小さいながらも畑や梅林、竹林等が残っており、オナガやジョウビタキなど野鳥の住み処にもなっています。この地域では「江戸見桜」の保全や坂への命名といった地域おこしに加え、里山的環境を残す活動もされています。

 本マンションは、その
久本山の斜面に立地する物件となります。「武蔵溝の口」駅前でありながら、南西側は久本山の緑が迫り、自然環境が豊かです。同駅南口の広場の脇を通り、モスバーガーのある角を入っていくと道はすぐ勾配になり、左手に森林、右手に日本年金機構の高津年金事務所を見ながら急な坂を登っていくと、右手奥に本マンションの工事現場が見えてきます。本マンション向かいには川崎看護専門学校があるなど、公的機関が集まる場所でもあります。

 急勾配の坂には閉口しますが、駅距離が短いので許容範囲でしょう。緑に囲まれてあたりは静かで、これがターミナル駅「溝の口」駅から徒歩3分とは思えない自然豊かな場所です。一方では、駅前のマルイ/ノクティが徒歩6分、マルエツが徒歩6分、ドン・キホーテが徒歩8分、高津区役所が徒歩4分と、駅前中心地の利便性も十分享受できます。

 面積2,835.90屬
敷地はやはり傾斜があり、地上7階建という建物は建築基準法上は地上5階地下2階建となります。外観、エントランス及びエントランスホールはユーロデザインを採用し、正面に大きく掲げられるエンブレムと併せて好みが分かれそうです。

 工事現場は売主・施工とも末長組がやっているからでしょうが、和気あいあいといった雰囲気、このことは8月11日にご紹介した同じ末長組が売主・施工を務める『バースヒル溝の口機Ν供でも感じました。売主・施工が同一事業者となることには一長一短があると思いますが、是非良いチームワークで完成度の高いマンションを作っていただけたらと思います。

 設備・仕様では、
食器洗い乾燥機、タンクレストイレ、全面タイル貼りの浴室などが目につきます。二重床・二重天井や複層ガラスの採用など、構造面でも合格点で、駐車場にはシャッターゲートを配置しました。

 間取りは1LDK〜4LDK・専有面積は54.47屐105.60と、駅に近い利点を活かして単身者用を設けるとともに、4人以上のファミリー向けとして4LDKも用意されました。ネット上の情報によれば、第1期販売は7月下旬に行われ、総戸数の約38%に当たる35戸を売りに出し、24戸が成約、残り11戸が先着順販売となったということです。また、公式HPでは、第2期販売の予告広告も開始しました。

 第1期先着順住戸11戸の概要は、間取り3LDK・4LDK、専有面積68.31屐105.60屬紡个掘販売価格4,380万円〜6,480万円です。また、第2期販売は、2,600万円台(1LDK・54.47)〜7,000万円台(4LDK・90.76)で、これらから、坪単価換算では163万円〜258万円と、かなり幅広いレンジとなっています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、216万円[溝の口坪単価]×1.074[駅距離補正]=坪単価232万円となりました。これを上記の坪単価レンジの中央値と比較すると、本マンションは、9%程度割安との試算結果となりました。

 なお、
第1期の当初の成約率が全体の26%とややさびしい感はありますが、ネット上でも指摘されているように、末長組は派手な広告を打つ手法はとらないため、地道に着実に売れてゆくのが常ですので、今のところはあまり心配しなくてもいいのでしょう。

 本マンションについては、
駅との間の坂道の上り下りと好き嫌いの分かれる外観などが懸念材料ではありますが、それ以外は、駅に近い利点を活かした魅力あるマンションだと考えます。特に低価格帯は坪単価160万円台からとお得感が強く、溝の口近辺で物件をお探しの方には十分アピールすると思われます。

モスバーガーの角の道をえっちらおっちら上っていくと、写真奥にあるように本マンションの工事現場が見えてきます。写真左手にあるように緑が豊かです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの工事現場を手前道路から写したものです。末長組の方々が和気あいあいと作業をしていました。



本マンションの工事現場の手前道路から「溝の口」駅に向かう道路を写したものです。かなり急な勾配になっています。



画面が暗いですが、本マンション敷地の北側に隣接する日本年金機構の高津年金事務所です。気になる年金の相談も気軽に行くことができます。




公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン溝の口CASA

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| 新築マンション 川崎市高津区 | 21:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
バースヒル溝の口機Ν(新築)−古代人が住みやすさを証明した丘の上の住宅
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★ 東急田園都市線・東急大井町線「溝の口」駅より徒歩10分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩11分、同線「津田山」駅より徒歩10分の場所に立地する末長企画&末長組分譲・末長組施工・地上4階地下1階建・総戸数37戸の『バースヒル溝の口機Ν供です。

 アドレスは川崎市高津区下作延4丁目です。下作延は、平安時代末期の武将であった稲毛三郎重成が築いたと伝わる作延城より下の地域を指しています。しかし、作延城の跡地は現在、広大な緑ヶ丘霊園となり、遺構を見つけることはできません。

 作延城より下の地域と言っても、本マンションの立地は
「溝の口」駅からはかなり高度が高い丘の上となり、これが「バースヒル」というマンション名となっているのでしょう。同駅から徒歩で10分表示ですが、同駅南口から北西に延びる道路を歩き、国道246号線の高架をくぐったところで左折し、国道246号線に沿う形でしばらく進んだ後、西の方角へ階段を上るルートとなります。そのうち慣れるのでしょうが、小さなお子さんやご高齢の方には少々厳しいかもしれません。

 また、「溝の口」駅から
車で本マンションに向かうルートをPCで検索すると、南部沿線道路から下作延交差点を左折し、本マンションの背後を回っていったん国道246号線の入口手前まで出て、つり具の上州屋の角から本マンションに向けて坂を上っていく大回りのルートが表示されました。ネット上の掲示板でも、話題はもっぱら「本マンションに着くのに徒歩や車でどのルートをたどるべきか」という点に集中しています。

 本マンションは、
中央に走る道路をはさんで敷地が2つに分かれており、より奥の方を機⊆蠢阿鬮とする2棟構成となっています。この地は古代から生活の場となっていたらしく、竪穴式住居や中世の建物跡など、集落の存在をうかがわせる遺跡が本マンション敷地から発見されました。現地において本マンション敷地のみが空き地状態になっていたのは、この発掘調査のためだったのでしょう。

 周囲は、
本マンション敷地を取り囲むように、本マンションと同じ売主である地元密着の末長組による『バースシティ溝の口プラザA・B・C』(平成9年築)が立地しています。また、東隣には神明神社があり、鎮座の年代は不明ですが、近隣の遺跡の存在から類推すれば、おそらく古代にその縁起は遡るのでしょう。神社に一歩足を踏み入れると、暑い夏の盛りにもかかわらず、大きな木陰の下では涼しい風が吹き渡っていました。

 本マンションの敷地は、
北西方向に上り、かつ、南西方向に下る傾斜地となっています。したがって、建物は、敷地を掘り込む形で建てられ、地下(又は半地下)住戸が存在することとなると思われます。総戸数は、気21戸、兇16戸の合計37戸で、間取り2LDK〜4LDK、専有面積69屐102屬函全戸ファミリータイプで、最近少なくなった100崢兇4LDKタイプがあるのはうれしい限りです。

 設備・仕様については、
食器洗い乾燥機、タンクレストイレ、複層ガラスなどが目を引き、強固な地盤の上に直接基礎を採用して安心感があります。普段の買い物は、安さで有名なOKストアーが徒歩7分の距離で便利です。ただし、丘上立地を考慮すれば、大量に買い物をするときは、車で行った方がよいでしょう。

 販売価格は、
第1期が専有面積71.30屐102.34屬紡个3,580万円〜5,700万円、坪単価にして164万円〜189万円、第2期予定が69.72屐89.59屬紡个3,300万円〜5,200万円、坪単価にして156万円〜192万円となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、216万円[溝の口坪単価]×0.975[駅距離補正]=坪単価211万円となりますので、上記坪単価のレンジの中央値と比較して18%程度割安との結果となりました。

 このように、川崎市中央部における中心駅である
「溝の口」駅徒歩10分の距離でありながら、坪単価200万円を切る価格で新築マンションを購入できるというのは大変魅力的です。一方では、同駅への経路が上り坂・階段使用なのがネックで、この点を割り切って考えられるのであれば購入に踏み切れるマンションだと思います。

 地盤強固な丘の上の生活というのは、さまざまな
災害から身を守るにはもっとも適した場所で、だからこそ古来から人々が好んで住んできたのでしょう。この地は言わば、住みやすさを歴史が証明してくれた特別の場所なのかもしれません。

本マンション周辺から国道246号線に至る道です。車はこの道を通ることになります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの工事現場を南東角から写したものです。こちらが兇箸覆蠅泙后周辺は住宅街で車の往来も少なく、落ち着いた街並みです。



神明神社の入口付近から写した本マンション気旅事現場です。本マンション北東角に当たります。傾斜地のため、掘込みを入れています。



気鉢兇涼羆を通る道路を西側から写したものです。この道も西から東に向けて上り坂になっています。写真左手が機右手が供階と向きによっては電線が気になるでしょう。




公式ホームページ ⇒バースヒル溝の口機Ν

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| 新築マンション 川崎市高津区 | 22:13 | comments(2) | trackbacks(0) |
浜松町で注目の再開発事業、始動!−530戸の大規模タワマンの建設を計画
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★ 今月8日付ケンプラッツによれば、東京都は、7月11日付で浜松町一丁目地区市街地再開発組合の設立を認可しました。業務・商業が集積する浜松町・汐留エリアに、地下1階・地上38階の建物を中心とする、住宅約530戸、事務所、店舗、子育て支援施設などが入った複合施設が出現します。着工は2014年5月、竣工は2017年4月を予定しています。

 計画地は、港区浜松町1丁目、
JR東日本・東京モノレール「浜松町」駅と都営大江戸線・ゆりかもめ「汐留」駅の中間に位置し、どちらの駅からも徒歩5分ほどで、オフィスビルなど中・高層建築物が並ぶエリアにある、広さ約0.7haの街区です。

 北隣の街区には、三井ガーデンホテル汐留イタリア街があり、計画地の東側は、JRとゆりかもめの路線を挟んで、汐留シオサイトの高層ビルが建ち並びます。

 「浜松町」駅周辺は、同駅西側のランドマークとなっている
世界貿易センタービル、文化放送本社をはじめとしたオフィス街です。同駅東側には、「汐留」駅から浜松町にかけて帯状に連なる再開発「汐留シオサイト」の南端にあたる汐留芝離宮ビルディングと汐留ビルディングが、それぞれ2006年、2007年に竣工しました。

 また、この地域は、
国から都市再生緊急整備地域の指定を受けており、東京都は、今後の地域整備の方針として、駅周辺の再開発と合わせた交通結節機能の強化、地上・地下での歩行者のバリアフリーネットワークの充実を掲げています。

 加えて、
2011年度には、新たに海側の竹芝桟橋周辺も、国際競争力をビジネス拠点の創出を目指して、指定を受けています。

 一方の汐留は、2002年に再開発地区としての区画整理が終了し、
都営地下鉄大江戸線・ゆりかもめ「汐留」駅が開業しました。以降、汐留シオサイトは、就業人口6万1,000人、居住人口6,000人(完成時)を数える都内有数の業務・商業・文化の一大集積地となっており、2011年には、国際戦略総合特区のひとつである「アジアヘッドクォーター特区」に指定されています。

 また、両駅の徒歩圏には、かつて将軍家の別邸であった
浜離宮恩賜公園、大名庭園であった旧芝離宮恩賜庭園、徳川家の菩提寺である増上寺など、江戸の歴史を色濃く残す場所が点在し、都市の中の貴重なクールスポットとなっています。

 今回の計画地に目を向けると、
商業地域でありながら低・中層の規模の小さい建築が多く、細い私道に面して小さな木造建築物が並ぶなど、非耐火建築物や昭和40年代以前建設の旧耐震基準のものもあります。

 そのため、
街区の再編による土地の高度利用・有効活用、災害に強い街づくりを目的として、再開発計画が立案されました。

 計画では、
約530戸の都市型住宅を供給することで、多様な世代の定住を促進し、近隣の業務集積地への職住近接の環境も整備します。

 加えて、オフィス、店舗、子育て支援施設等の
生活支援・交流機能を組み込み、公園、敷地内の公開空地を一体的に整備することで、魅力ある複合市街地の形成を目指します。

 また、災害対策として、
免震構造を採用し、災害発生後3日間、最低限の給排水やエレベーター等の電源を確保できる非常用発電機を設置します。また、帰宅困難者のために、非常時に集会所等を一時滞在スペースとして活用するほか、食料や毛布等を備蓄し、都市部の災害拠点として機能することを視野に入れ、地域全体の防災機能の向上を図っていきます。

 汐留地区では、汐留土地区画整理事業として、
環状2号線などの大規模な都市計画道路の建設が進められており、この計画地の北側にも港区街5号線(幅員16m、延長288m)が整備される予定です。

 周辺を歩いていると、汐留周辺やモノレールに沿ったエリアなどで、
すでに仮囲いができ、整備の完成予想図が掲示されているところも見受けられます。

 この地区の都市計画道路が完了すると、
線路で分断された東西エリアの移動もよりスムーズになり、再開発計画地のある線路西側エリアの活性化も期待されます。

 以上、長くなりましたがケンプラッツの記事の内容です。東京都期待の再開発エリアである
浜松町に新しいタワーマンションの登場です。この近くには、平成12年に分譲開始され、平成14年に竣工した総戸数1,000戸の『東京ツインパークス』が汐留再開発の成功例として有名で、同マンションは築10年を経過した今でも分譲時からの値上がり益が期待できるほどです。

 従来、
新橋・浜松町エリアは、ビジネス街としてのイメージが強く、実際、住戸数もわずかで、ビルとビルの谷間に取り残されたように家屋群が存在する程度でした。これを一変させたのが、上記の『東京ツインパークス』が立地する旧JR汐留貨物駅跡地であり、約31haの国内最大級の再開発プロジェクトとして注目されました。

 同地からは、
新橋や銀座に徒歩で行くことができ、羽田空港にも「浜松町」駅からのダイレクトアクセスで、利便性はこの上ありません。総戸数530戸のタワーマンションの規模は、新橋・浜松町エリアでは『東京ツインパークス』以来で、再び街並みを変えてくれる潜在性を秘めています。

 都心・タワー・大規模再開発と言えば、これまで資産価値を維持ないし向上させるのに最も不可欠な3要素と言えます。一方、希少性という観点では、上記のような3要素はすでに珍しくなくなっており、購入検討者がこれらの3要素を満たしたマンションを熱狂的に求めてくれるかどうかはケースバイケースとなりそうです。

 一つには、都心・タワー・大規模再開発の3要素を満たす分譲マンションの価格は
かなり高額となることが見込まれ、所得の減少・先行き不安から購入できる層が以前よりかなり少なくなっているとが挙げられます。最近では大規模タワーマンションが未成約住戸の在庫を抱えていることも多く、上記3要素に適合するマンションは、高価格・高在庫の可能性があるリスキーな物件ととらえる向きも出てきました。

 しかし、何はともあれ、
本件プロジェクトは、最近停滞気味の都心のマンション市場に新しい刺激を与える可能性が高く、そのこと自体は市場の活性化という意味でもプラスの材料だと評価できます。工事着手は2年後の5月、竣工は5年後の4月ということでまだまだ先の話ですが、期待して待つこととしましょう。

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| 新築マンション 川崎市高津区 | 23:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
BELISTA溝の口(新築マンション)−久々の溝の口エリア大規模物件、団塊ジュニア世代がターゲット
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★ 東急田園都市線「溝の口」駅より徒歩15分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩14分の場所に立地する藤和不動産&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数420戸の大規模マンション『BELISTA溝の口』です。

 アドレスは川崎市高津区末長字宗田町です。以前は富士通ゼネラルがあった場所で、敷地に隣接して
末永交番が交差点のところにあります。また、敷地を取り巻くように、「富士通ゼネラル正門」「富士通ゼネラル西門」「富士見台」とバス停が3つあります。バス便の頻度はまずまず、といったところです。

 用途地域は工業地域ないし第3種高度地区ですが、富士通ゼネラルは工場というよりオフィス&研究開発拠点の位置づけだったようです。近隣では北東方向に道路一本を隔てて、昨年夏に完売した住友不動産&大京による「溝の口」駅徒歩13分の『ザ・タワー&パークス田園都市溝の口』(川崎市高津区久本、総戸数648戸)があり、また、本物件と同様、長谷工コーポレーションが分譲・施工に携わり、同じく「溝の口」駅徒歩15分の
『溝の口ガーデンアクアス(スニーカータウン)』(川崎市高津区久地、総戸数855戸、平成19年1月竣工)が比較対象物件となるでしょう。

 駅からやや距離はありますが、
「溝の口」駅は川崎高津区の中心都市で急行停車駅、川崎市における東急田園都市線のターミナル駅となります。また、洗足学園があり、文教エリアの雰囲気も漂わせ、市立末長小学校は徒歩1分の近さです。日常のお買い物は、ライフAプライスが徒歩7分程度という情報があります。敷地西側を主要道路が走りますが、総じて静けさは保たれている印象です。

 面積16,516.92という広大な敷地に5つの7階建住棟を整然と配し、敷地の中央にはスプリングガーデン・オータムガーデンの2つのプライベートガーデンを計画しています。大規模マンションだけに共用施設も充実しており、キッズルーム・パーティールーム・シアタールーム・フィットネスルーム・ゲストルームなど、ヤングファミリーが存分に利用できる施設が配置される予定です。駐車場は、敷地北側に設置率100%の自走式平置駐車場を確保、コンシェルジュサービスなどソフト面のサービスもぬかりありません。

 住戸は、専有面積58.95屐96.76屬2LDK〜4LDKと、コンパクトサイズから余裕の広さまでファミリー仕様の田の字型間取りが基本となっています。構造・仕様が今のところ明らかになっていませんので、今後の情報が待たれます。

 当初は今月12日〜14日からモデルルーム案内会となっていたのですが、12月上旬に何とモデルルームが火事で全焼してしまい、延期を余儀なくされました。現在のところ、2月中旬にプロジェクト説明会の開催予定となっています。

 気になる販売価格ですが、物件価格の上昇により、比較検討される3年前分譲の『溝の口ガーデンアクアス(スニーカータウン)』(平均坪単価150万円程度)よりは当然高くなりそうです。標準相場を試算すると、202万円[溝の口昨年坪単価]×1.044[本年地価上昇率]×0.895[駅距離補正]=坪単価189万円となりました。

 販売に時間を要した近隣の『ザ・タワー&パークス田園都市溝の口』が、平均坪単価200万円程度でしたが、昨年の完売間際では値ごろ感も出ていました。現在、同マンションの中古売り出し価格の平均坪単価が242万円となっており、『BELISTA溝の口』は、
低層階で坪単価200万円程度になるのではないかと予想します。

 藤和不動産の新ブランドである「BELISTA」を冠した溝の口物件、
同エリアにおいて久々の大規模物件の登場です。ターゲットは30代の団塊ジュニア世代と考えられ、入居後は和気あいあいとしたコミュニティ活動も期待されます。完成は来年2月下旬、引き渡しは来年3月下旬となっており、1年後の竣工をにらみ、値ごろ感を出しながらの販売活動が活発化しそうです。

公式ホームページ ⇒ BELISTA溝の口

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| 新築マンション 川崎市高津区 | 11:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
アデニウム日吉(新築)−新しい日吉ステイタスの一翼を担う
★ 東急東横線「日吉」駅からバス10分、「さくらが丘」バス停下車徒歩7分の場所に立地するジョイント・コーポレーション分譲の総戸数100戸『アデニウム日吉』です。

 このバスは、2003年度から分譲を開始し、現在も開発が続いている大規模高級住宅街『さくらが丘Issac(アイザック)日吉』と「日吉」駅を結ぶために開設されたものですが、今や「さくらが丘」バス停は周辺エリアのターミナルとなり、新たな分譲地の開発へとつながっています。「日吉」駅から徒歩30分の距離にある『アデニウム日吉』も、このバス路線がなかったら計画されなかったマンションだと思われます。

 アドレスは、川崎市高津区蟹ヶ谷、矢上川の南に位置し、豊かな自然の残るおだやかな住宅街に位置します。地目が山林で、大きな通りから奥まった形で建つ地上3階建て・地下8階建ての建物ですので、斜面を利用した要塞のような外観をしているのかもしれません。

 専有面積は71.25屐85.06屬3LDKのファミリータイプ、
全戸が南向きとなります。敷地内駐車場100%で、「アデニウム」シリーズでは、駐車場無料を謳うマンションが多いのですが、本マンションもその可能性があると思われます。共用施設としては、緑豊かな屋上庭園もポイントの一つです。敷地面積は3,753.71屬塙さは十分です。

 販売価格はHP上で明らかにされていませんが、蟹ヶ谷エリアのマンションでは、2005年3月分譲の『フロンティア日吉』が日吉駅徒歩25分で平均坪単価161万円程度、2004年9月分譲の『シーズガーデン日吉 SKY HILL』が「さくらが丘」バス停徒歩1分で平均坪単価151万円程度でした。

 両マンションとも、当初の売れ行きは必ずしも順調とは言えませんでした。『アデニウム日吉』は、上記2つのマンションよりも交通上の条件はさらに悪くなりますが、高級仕様で知られる『アデニウム』ブランドですので、それなりの価格設定をしてくると思われます。現在の標準相場を試算すると、194万円[日吉昨年坪単価]×1.050[本年地価上昇率]×0.902[駅距離補正]=坪単価184万円となりますので、平均坪単価180万円程度の販売価格を予想します。

 「蟹ヶ谷なのに日吉?」という疑問も、『さくらが丘Issac(アイザック)日吉』が開発エリアを蟹ヶ谷に広げて以来、聞かれなくなってきました。日吉近郊の丘の上に、ステイタスをもったコミュニティが出現、『アデニウム日吉』もその一翼を担うこととなります。「日吉」駅近辺に分譲マンションが出る余地がほとんどない中で、整然とした新たな街をつくっていく夢と楽しさが、蟹ヶ谷エリアには確かにあると思います。


公式ホームページ ⇒アデニウム日吉

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| 新築マンション 川崎市高津区 | 23:53 | comments(0) | trackbacks(11) |
バースシティ溝の口エアリー
★ 読売ウィークリー9月17日号によれば、
 中学受験の路線別偏差値が一番高いのはJR南武線なのだそうです。
 溝の口はJR南武線と人気の東急田園都市線が交わる駅で、
 住民の意識も高い街です。
 その溝の口駅徒歩6分の至便なポジションに
 本物件は誕生します。

 売主・施工は、「バースシティ」シリーズをはじめ
 地元密着の事業を展開する末長組で、
 三菱地所がコンサルティングを務めます。
 間取りは間口が狭いのが若干気になりますが、
 オーナーズパティオの採用など
 意欲的な取組が目を引きます。

 2003年に同じく溝の口駅徒歩6分の立地で分譲した
 「バースシティ溝の口クインク」は、
 専有面積70〜95屬韮魁ぃ娃坑亜腺機ぃ械隠伊円
 という価格帯でした。

 地価の上昇した今回は、どのような価格設定となるでしょうか。

 11月下旬モデルルーム事前案内会を開催予定です。



■明るい住空間と開放感、プライバシーを重視した設計コンセプト!!■

○住戸構成は南向き中心でかつ、全25戸中15戸が角住戸!!

○バルコニーとは別に、都市に暮らしながら自然を感じ、やすらぎの時間が
 愉しめる『オーナズパティオ』(25戸中13戸)やルーフバルコニーを
 設けたプランもご用意しました。

○各フロア2〜3住戸に付き1台のエレベーターを配置!!

○【パークハウスシリーズ】を手掛ける「三菱地所」が、
 「総合コンサルティング」参画しております。


■【徒歩10分圏内】にショッピング施設が充実!!■

○東急ストア/溝の口店 (徒歩約8分)

○マルイファミリー溝口 (徒歩約10分)

○ノクティプラザ1・2 (徒歩約10分)




アレンジメント「ハニーイエロー」
☆ まぶしいほどに明るいイエローカラーの花をふんだんに使ったボリュームいっぱいのアレンジメントは観ているだけで元気が出てきます。素敵な笑顔と想いを運びます。 ☆


| 新築マンション 川崎市高津区 | 00:19 | comments(0) | trackbacks(1) |