オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス(新築)−「広尾」駅徒歩2分に希少性大

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★ 東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩2分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・ナカノフドー建設施工・地上5階地下2階建(South Court)・地上4階地下2階建(North Court)・総戸数60戸(South Court)・29戸(North Court)の『オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス』です。

 アドレスは渋谷区広尾4丁目です。もともと広尾は「樋籠」(ひろう)と記され、広大な原野であり、「広尾原」とも呼ばれました。現在の港区と渋谷区に跨る広域地名で、江戸時代初期までは下渋谷村の一部でしたが、1664年に町屋の起立が許され渋谷広尾町が発足、1713年に江戸町奉行の所管になった際に広尾橋を挟んで麻布側にも麻布広尾町が発足しました。

 1870年(明治3年)、渋谷広尾町は渋谷広尾町・渋谷上広尾町・渋谷下広尾町に三分割され、翌1871年に東京府豊島郡に編入されましたが、1878年(明治11年)には東京府麻布区に編入されました。1889年(明治22年)、渋谷広尾町・渋谷下広尾町の全域及び渋谷上広尾町と麻布広尾町の一部が南豊島郡(1896年より豊多摩郡)渋谷村に編入され、同村の大字となりました。

 渋谷町(1909年町制施行)は1928年(昭和3年)に町内の11大字を廃止して新たに66町を設置しましたが、広尾の名前は新設の元広尾町が受け継ぎました。このため、住居表示実施以前は現在の渋谷区広尾5丁目付近が「元広尾町」、現在の港区南麻布5丁目付近が「(麻布)広尾町」でした。港区南麻布4丁目に広尾神社があります。

 本マンションの所在する広尾4丁目一帯は、かつては下総佐倉藩堀田家の下屋敷でした。明治には久邇宮邸となり、そののち、日赤医療センター、聖心女子大学がここに移り、その後、日赤医療センターの土地6.6haが開発され、日本の高級マンションの先駆けとされる『広尾ガーデンヒルズ』が1984年〜1986年にかけて竣工しました。都心の邸宅街としての高い評価は、この開発によって決定的になったと言われ、周辺では今でも堀田坂等、大名屋敷の遺構を示す石垣など情緒ある景観を創出しています。


 「広尾」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅4番出口から慶福育児会をぐるっと回り込んだ左手にSouth Court、その北側のオマーン大使館をはさんでさらに北側にNorth Courtが所在します。外苑西通りから一本入った閑静な住宅街になります。

 ここから広尾東公園へは徒歩2分、広尾散歩通りへは徒歩5分、有栖川宮記念公園へは徒歩7分、日赤通りへは徒歩10分です。古き良き時代のパリの雰囲気が感じられる
「カフェ・デ・プレ」へは徒歩3分、顧客の約7割は外国人という「ナショナル麻布スーパーマーケットへ」は徒歩7分、こだわりのパン屋「ブルディガラ」へは徒歩7分です。

 建物は上述の通り、
オマーン大使館の両側にNorth Court、South Courtが配置されます。総戸数29戸のNorth Courtの外観はベージュ色で、鋳物調の縦格子を手摺に採用し、黒いサッシ枠とともに明るい色調を引き締めています。South Courtから続くカツラ並木が一体感を醸成します。 より規模の大きい総戸数60戸のSouth Courtは、ベージュ色の外観で内廊下方式によりプライバシー性を確保、コンシェルジュカウンターも備えます。設備としては食器洗い乾燥機、ミストサウナ、大理石のフロア等が目を引きます。

 販売は現在、最終期に向けての予告広告中です。North Courtは2戸販売で、
間取り3LDK、専有面積66.05平米〜72.08平米、South Courtは3戸販売で、間取り2LDK〜2LDK+S、専有面積55.54平米〜74.61平米で、いずれも販売価格は未定となっています。

 現在売り出し住戸で価格が唯一判明しているのはSouth Court第3期3次先着順住戸1戸で、間取り2LDK、専有面積60.04平米に対し販売価格11,788万円、
坪単価649万円です。本マンションの平均坪単価は、North Courtが590万円台、South Courtが580万円台とされています。

 昨年分譲された
『ディアナガーデン西麻布』が「広尾」駅徒歩9分で、平均坪単価580万円台であったため、それと同水準でありながら「広尾」駅徒歩2分というロケーションである本マンションは魅力的に見えます。実際、「広尾」駅徒歩2分という駅近マンションは、「広尾」駅最寄りの物件では最近例がなく、希少価値の大きいマンションと言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス
 
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| 新築マンション 港区 | 20:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロイヤルシーズン西麻布(新築)−六本木ヒルズ近くで閑静、平均坪単価640万円台

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★ 東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩8分、同線「広尾」駅より徒歩9分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩12分の場所に立地する末長組&末長企画分譲・末長組施工・地上5階地下3階建・総戸数43戸の『ロイヤルシーズン西麻布』です。

 アドレスは港区西麻布3丁目です。西麻布は、麻布地区の西端に位置し、渋谷区広尾との区境にあたります。このエリアは、江戸時代は農耕地、雑木林、町屋、大名及び小名の下屋敷からなる街外れの閑散とした地域でした。しかし東京オリンピック開催に伴う首都高速3号渋谷線の建設と重なるように、六本木通り沿いにはビルディングやマンションが少しずつ目立ち始めるようになっていきました。

 その後は多くの民家がビルディングやマンションに取って代わられていくものの、繁華街としての西麻布の様相を現し始めるのは1980年代後半からのバブル景気の時代です。1985年(昭和60年)10月、西麻布4丁目霞町交差点にアイスクリーム店ホブソンズが開店し、一大ブームとなり、1990年(平成2年)、西麻布4丁目の外苑西通り沿いに建ったザ・ウォールの大規模なディスコは、西麻布2丁目のレッドシューズ(カフェバー)などと並び、週末は明け方まで騒ぎを起こす若者達で溢れました。バブル景気末期の1991年(平成3年)には、同じく外苑西通り沿いで西麻布3丁目のキャンティ西麻布店、並びに高級焼肉店である叙々苑遊玄亭が開業しました。


 「六本木」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅1C出口から六本木六丁目交差点を横断し、「グランドハイアット東京」方面へ左折します。心臓血管研究所附属病院を越えて二つ目の信号を右折し外苑西通りへ向けて歩いた右手に所在します。「広尾」駅からは徒歩9分で、外苑西通りを北上して右折するルートです。

 「六本木」駅から本マンションまでは
六本木ヒルズの前を通るルートであり、ステータス感は抜群です。本マンションから眺める六本木ヒルズの向こうには東京タワーがあり、華やかさな夜景を楽しむことができます。一方、本マンションの周りは住宅街であることから、静謐さを兼ね備えています。

 近隣には麻布カトリック教会や麻布みごころ幼稚園があり、
『パークハウス麻布笄町』『ザ・パークハウス西麻布霞町』など、三菱地所・三菱地所レジデンスの分譲マンションがあります。ちなみに、『ザ・パークハウス西麻布霞町』は2015年に分譲され、「六本木」駅徒歩8分の立地で平均坪単価590万円台でしたから、本マンションを検討するに当たっての価格水準の目安となるでしょう。

 周辺施設としては、
区立笄小学校まで徒歩3分、まいばすけっと西麻布3丁目店まで徒歩3分、成城石井西麻布店まで徒歩6分、TSUTAYA TOKYO ROPPONGIまで徒歩10分です。近隣スポットとしては、有栖川宮記念公園まで徒歩9分、毛利庭園まで徒歩12分、東京ミッドタウンまで徒歩15分となります。

 建物は
地上8階建ですが、建築基準法上は地上5階建地下3階建と、末長組らしい斜面を利用した地下型住戸が多く存在します。これも末長組の特徴ですが、各住戸を雁行配置することにより、より大きく、多彩な開口部を確保しています。外壁に二丁掛タイル、アプローチに黒御影石を配し、モノトーン調のカラーリングでエントランスをまとめました。専有部のフローリングや建具には、高級家具や工芸品にも使用される無垢材や挽き板を採用しています。

 駐車場は14台分あって、総戸数に対する割合は33%と、都心型マンションにしては多くなっています。ただし、駐車場代金は月額47,000円〜56,000円かかります。敷地面積は1,103.89平米と、こちらも規模感からは広めの方でしょう。

 本年3月から分譲を開始し、現在公式HPでは
第2期4戸販売で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積51.20平米〜93.38平米に対し販売価格7,080万円〜20,200万円、坪単価457万円〜715万円程度です。パティオ付きの地下住戸ではありますが、坪単価457万円の1LDKには割安感があり、目を引きます。

 ただし、本マンションの
平均坪単価は640万円台であり(平均面積72平米台、平均価格14,000万円台)、3年前分譲の上記『ザ・パークハウス西麻布霞町』より8%高くなりました。建物竣工は来年3月中旬、引渡しは来年4月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン西麻布

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| 新築マンション 港区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス アーバンス 白金(新築)−再開発期待・設備充実の白金コンパクト

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩6分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・森本組施工・地上10階建・総戸数45戸(事業協力者住戸27戸含む)の『ザ・パークハウス アーバンス 白金』です。

 アドレスは港区白金1丁目です。白金は、港区の南部に位置し、古川(渋谷川)を隔てて北は南麻布、南は白金台、東は高輪、西は渋谷区恵比寿にそれぞれ接しています。東京都道305号芝新宿王子線(通称 恵比寿通り)が東西に横断していて、主に準工業地域の用途指定を受ける丁目が奇数の白金1、3、5丁目と、主に第一種中高層住居専用地域指定である丁目が偶数の白金2、4、6丁目に分かれています。

 古川沿いの低地には町工場や商店街が開けており、南部の台地は聖心女子学院初等科・中等科・高等科及び聖心女子専門学校などの学校やマンションが立つ閑静な住宅街となっています。近年地下鉄の開通に伴い、「白金高輪」駅付近を中心に大規模な再開発(白金アエルシティ)が行われています。

 白金には聖心女子学院・北里研究所などの施設や私企業が山林として所有する敷地があり、隣接する白金台の旧白金御料地(国立科学博物館附属自然教育園など)・東京大学医科学研究所などと一帯となり、東京23区内でも指折りの緑地帯を形成しています。これらの緑地帯は江戸時代に大名屋敷があった名残であり、広い区画が残っていたために財界人などの邸宅も見受けられ、高級住宅地として知られている地域もあります。


 「白金高輪」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅ホームからはやや離れた同駅4番出口からプラチナタワーアエルシティの間を通り、西北西へと集合住宅や小さな商店が混在する通りを歩いて古川に近い道路の南側に所在します。白金商店街を通る道も便利で、ちょっとした買い物などを済ませられます。

 白金1丁目エリア周辺では、
地上45階の高層ビルが誕生する白金一丁目東部北地区市街地再開発をはじめ、複数の再開発計画が進行しています。またJR山手線・京浜東北線の田町・品川間には、新駅の開業(2020年春予定)も予定されており、本物件を中心とした生活圏内の利便性はさらなる発展が期待できます。

 敷地面積527.05平米の小ぶりのマンションで、総戸数45戸のうち過半を占める27戸が地権者住戸です。地上10階建てで、縦へのラインを意識し、直線を活かすことで空へと伸びていくようなスマートな印象のファサードとなります。アクセントとなる両サイドのルーバーをはじめ、上層階にはマリオンを設けるなど、さまざまな要素を併せ持ったデザインを目指しています。

 エントランスは、道路から敷地奥へと伸びるアプローチにより
隠れ家のような佇まいとなり、天然石を採用した柱や床、メタル製の庇で構成したモダンな意匠が特徴です。共用施設の中では、トランクルームが18区画あるのが目を引きます。共用廊下はホテルライクな内廊下です。

 間取りは1K〜2LDK、専有面積27.45平米〜56.75平米のコンパクトサイズです。販売対象住戸18戸のうち2LDK8戸、1LDK6戸、1K4戸となり、2LDK中心の構成です。小規模マンションながらディスポーザーが備わり、食洗機・エアコン(1台)が標準装備なのは嬉しいポイントです。間取りを見たところ、床暖房も備わっているようです。

 例えば、
Cタイプの1LDKは、南向きで、LDKが10.3帖、洋室が4.0帖あり、浴室は1317サイズ、ウォークインクローゼットもシューズインクローゼットも備わるなど、専有面積38.66平米という小ささにもかかわらず、効率のよいプランとなっています。三菱地所レジデンスらしい良心的な間取りと専有設備ということができるでしょう。

 販売価格の発表はこれからですが、最近の「白金高輪」駅最寄りの物件を見てみると、現在分譲中の
『ジオ高輪』(「白金高輪」駅徒歩4分)の平均坪単価が510万円台、昨年分譲の『コンシェリア南麻布トウキョウプレミアム』(「白金高輪」駅徒歩8分)の平均坪単価が520万円台、同じく昨年分譲の『グランドガーラ白金高輪2』(「白金高輪」駅徒歩4分)の平均坪単価が490万円台と、平均坪単価500万円内外で落ち着いています。

 したがって、本物件もこの傾向をたどる可能性が高く、
平均坪単価500万円台程度が予想され、仮に坪単価450万円〜550万円台のレンジだとすれば、価格帯は3,800万円〜9,500万円程度となり、1億円台には乗せない見せ方をするかもしれません。

 本物件で私が最も惹かれたのは、上記に掲げた通り、
小規模物件ながらディスポーザ、食洗機・エアコン・床暖房、そして抽選ではありますがトランクルームと、生活を快適にする装備が備わっていることです。メジャー7の白金1丁目アドレスの物件は、2009年の『パークリュクス白金mono』以来約10年ぶりで、街の再開発の進展もあって期待の高まる物件です。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス アーバンス 白金

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| 新築マンション 港区 | 21:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
ピアース麻布十番(新築)−温もりのブランド地・麻布十番の小規模デザインレジデンス

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★ 都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅より徒歩7分、都営三田線「白金高輪」駅より徒歩12分の場所に立地するモリモト分譲・風越建設施工・地上12階建・総戸数40戸の『ピアース麻布十番』です。

 アドレスは港区南麻布1丁目です。南麻布は、港区西部に位置し、町名は、旧麻布区の南部であることに由来します。南麻布は、江戸時代は街外れで麻布村の主要耕作地だったほか、寺社地も多く、また大名、小名の下屋敷が置かれていました。

 南麻布は坂の多い街ですが、今に残る仙台坂、南部坂、北条坂、青木坂は、各藩の屋敷に由来します。仙台坂の名称は、かつてこの坂の南側に松平陸奥守(仙台藩伊達家)の下屋敷があったことに因みます。現状は片側1車線の対面通行の道路であり、仙台坂上は麻布一帯の台地の南端に位置して各方面に通じることから、自動車の交通量は多くなっています。

 江戸中期には、将軍家の別荘である白銀(しろかね)御殿(麻布御殿・富士見御殿とも呼ばれる)が存在しました。明治から大正時代にかけ開発が行われ、後に各国の大使館が設置されるに伴い徐々に今日の国際色豊かな都心の住宅街へと変貌を遂げていきました。仙台坂の中腹にも韓国大使館があります。


 「麻布十番」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅1番出口から麻布通りを南下し、2つ目の交差点を左折、麻布山入口交差点を過ぎて2つ目の角を左折してさらに南下した右手に所在します。ゆるやかに上るルートですが、気になるほどではないでしょう。「白金高輪」駅からは徒歩12分ですが、古川橋を渡って北上する道のりです。

 麻布十番は、
トレンドに敏感である一方で、下町らしい懐かしさをも併せ持つ魅力的な街です。港区南麻布アドレスは誇らしく、「麻布十番」駅から賑わいのある商業エリアを抜けた先の穏やかな住宅地の一角に位置するデザインレジデンスです。周囲には六本木、広尾、白金という名だたるエリアが控えています。日常のお買い物は、トモズ麻布十番店が徒歩4分、ダイエー麻布十番店が徒歩8分です。

 敷地面積は363.72平米と小さいですが、コンクリート打放しの外観とブラックの手摺り、リズミカルに配置された開口部の柱が垂直のラインを強調し、バルコニーのグレーガラスがクールな印象を演出しています。

 天然の御影石とガラスが調和しギャラリーのような雰囲気のエントランス、アートが飾られた空間にある割り肌仕上げの御影石や間接照明の柔らかな光が上質な空気感を醸し出しています。そして、内廊下設計を中心に全戸角住戸でプランニングされています。間取りは、柱の食い込みがやや気になります。

 価格のアナウンスはまだされていませんが、同じ南麻布1丁目の近年のマンションとしては、
2016年分譲の『ザパークハウスグラン麻布仙台坂』(「麻布十番」駅徒歩7分)の平均坪単価が710万円台でした。本マンションには『ザパークハウスグラン』ほどのプレミア感はないのでしょうが、少なくとも平均坪単価500万円台は覚悟しておいた方が良さそうです。

 「麻布十番」駅界隈の良さは、
一流ブランド地でありながら、街がぎすぎすしておらず、ほっとした温かさが感じられるところです。永く住むにはこういう雰囲気こそ大切だと思います。

公式ホームページ ⇒ピアース麻布十番

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| 新築マンション 港区 | 22:01 | comments(4) | trackbacks(0) |
ジオ高輪(新築)−港区高輪アドレス、駅徒歩4分小規模レジデンス

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★ 都営三田線「白金高輪」駅より徒歩4分、都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩10分の場所に立地する阪急阪神不動産&相鉄不動産分譲・ライト工業施工・地上11階地下2階建・総戸数28戸(うち非分譲住戸2戸含む)の『ジオ高輪』です。

 アドレスは港区高輪1丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも山手線内の高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。


 「白金高輪」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅2番出口を出て、桜田通りを魚籃坂方向へと歩き、魚籃坂下交差点を横断してピーコックストア手前を左折して道なりに歩いた右手に所在します。緩やかに下る道のりですが、傾斜を意識することはほぼないでしょう。また、同駅1番出口を利用すれば、道のりは数10メートル長いですが、桜田通りを横断せずに本マンションまで歩くことができます。

 上記の
「ピーコックストア 高輪魚籃坂店」へは徒歩1分と至近です。「クイーンズ伊勢丹白金高輪店」へも徒歩6分、人気のベーカリー「メゾンカイザー高輪本店」へは徒歩2分、注文を受けてから焙煎する「白金珈琲 白金高輪店」へは徒歩1分です。

 このほか、御田小学校へは徒歩4分、三田中学校へは徒歩10分、高松くすのき公園へは徒歩1分です。高輪地区総合支所へは徒歩5分、高輪図書館へは徒歩5分、同図書館分室へは徒歩2分です。

 敷地面積は460.13平米、建築面積は279.56平米しかなく、事業協力者住戸2戸を含めた総戸数は28戸と、
ごく小規模なマンションです。地上11階建ということですから、1フロア2戸の間取りが多いのではないかと推察されます。

 第1期販売予告によれば、
間取りは1LDK〜3LDK、専有面積34.84平米〜118.52平米となっています。公式HPでは、Dタイプ3LDK(73.36平米)、Gタイプ3LDK(118.52平米)の2プランが紹介されており、いずれも専有面積を効率的に活用した工夫されたプランです。

 販売予定価格の発表はこれからですが、
標準相場をごく大まかに試算すると、402万円(2016年白金高輪坪単価)×1.058(駅距離補正)×1.049(地価上昇補正)=坪単価446万円となりました。「高輪」駅最寄りの新築マンションの価格水準は、最近は坪単価450万円〜500万円していますので、本物件もこのレンジに収まってくることが期待されます。その際に価格帯は、5千万円〜2億円程度になるのではないかと推測されます。

 本マンションの近隣には、
三菱地所レジデンスによるタワーマンション建設が予定されており、この価格水準との比較もしてみたいところです。第1期の販売開始は8月上旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒ジオ高輪

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| 新築マンション 港区 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンウッド青山(新築)−青山一丁目に物件集中、今度は全12戸の小規模マンション

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★ 東京メトロ半蔵門線・銀座線、都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩3分の場所に立地するサンウッド分譲・南海辰村建設施工・地上9階地下1階建・総戸数12戸の『サンウッド青山』です。

 アドレスは港区赤坂8丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅4番南口を出て南に歩を進め、最初の角を左折し、1ブロック歩いた右手に所在します。フラットな道のりで、青山通りから一歩奥まった住宅街に位置するため閑静さ有しており、道路をはさんだ東側は『ヴェーゼント赤坂新坂』『グランフォルム赤坂』『パークハウス赤坂新坂』などのマンション群となっています。

 標高30メートル超の高台にあり、景勝地として諸藩の武家屋敷などが多く置かれていました。赤坂御用邸や高橋是清翁公園もすぐ近くで、歴史とステイタスを感じさせる立地です。敷地面積は453.87平米ありますが、高さを伸ばすことを重視し、地上9階建て、低中層階は1フロア2戸、高層階は1フロア1戸のプライバシー重視の設計としています。

 例えば
内廊下方式や2WAYエレベーターを採用するとともに、各住戸には所有者専用のプライベートホールが設けられています。このホール内のフロアには大理石を貼り、高級感を高めています。

 間取りは
1フロア2戸の階がAタイプ3LDK(101.27平米)+Bタイプ1LDK(77.10平米)、1フロア1戸の高層階がCタイプ2LDK(105.34平米)基本です。どの間取りもゆったりしており、特に3方向ルーフバルコニーのCタイプは圧巻です。3LDKAタイプについては、建物側面となる主寝室と5.0帖の洋室について、明るさが十分なのか気にはなります。

 建物外観は工芸品のようにカットされた重厚な花崗岩や山西黒のボリュームと、上層2層がガラスの箱のような軽やかさが印象的な対比となっています。斜線制限の関係があるのでしょうが、大規模なマンションでは見かけない
ユニークなファサードです。

 販売価格は公式HPやネット上の掲示板ではまだ情報がありません。同じ港区赤坂8丁目で現在も分譲中の
『ロイヤルシーズン赤坂』が「青山一丁目」駅徒歩5分の立地で平均坪単価790万円台となっています。本マンションが『ロイヤルシーズン赤坂』と同クラスだと仮定すれば、同駅徒歩3分の本物件は、平均坪単価810万円台が標準かと思われます。

 仮に価格水準が坪単価600万円〜1,000万円のレンジだとすると、専有面積77.10平米〜154.45平米に対し、約1億4千万円〜4億7千万円程度になります。
全戸億ションであることは、言わずもがなということでしょう。竣工は本年12月下旬予定、入居は来年1月下旬予定で、入居時期が早いのもメリットです。

 それにしても、「青山一丁目」駅最寄りのマンションは、
2006年の『パークハウス赤坂新坂』以来久しく途絶えていたのに、その10年後となる2016年からは『パークコート青山ザ・タワー』(同駅徒歩3分、平均坪単価950万円)、『オープンレジデンシア青山ザ・ハウス』(同駅徒歩5分、平均坪単価550万円台)、『ロイヤルシーズン赤坂』、そして本マンションと立て続けに4棟目のマンションとなりました。これらのマンション群の分譲は、各デベロッパーの都心マンション回帰の典型例と言ってもよいと思われます。
 
公式ホームページ ⇒サンウッド青山

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| 新築マンション 港区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
ローレルタワー ルネ浜松町(新築)−港区最後のフロンティア、価格設定に注目

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★ ゆりかもめ「日の出」駅より徒歩1分、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅より徒歩10分、東京モノレール「浜松町」駅より徒歩12分、都営浅草線・同大江戸線「大門」駅より徒歩14分、JR山手線「田町」駅より徒歩14分の場所に立地する近鉄不動産&総合地所分譲・長谷工コーポレーション施工・地上23階地下1階建・総戸数227戸の『ローレルタワー ルネ浜松町』です。

 アドレスは港区海岸2丁目です。海岸(かいがん)は、海岸1丁目から海岸3丁目まであり、海岸1丁目は芝地区総合支所管内、海岸2・3丁目は芝浦港南地区総合支所管内に属しています。港区西部の東京港に面した沿岸に位置します。町域の大部分が「隅田川口改良計画」の東京湾埋立1・2号地及び「東京港修築事業計画」の埋立8号地にあたり、四方を運河や海に囲まれています。

 町域の北は運河を挟んで中央区浜離宮庭園に、北西の一部は東新橋に、西は浜松町及び芝浦に、南は港南に接しています。東は東京港に面し、対岸は中央区豊海町です。町域の大部分を倉庫・企業の事業所・工場などが占めており、住宅は少ないのですが、ゆりかもめが開通して以来、「竹芝」駅周辺を中心にホテルや商業施設が立ち並ぶようになりました。


 「日の出」駅から本マンションまでは徒歩1分で、同駅を西側に出て南下した右手に位置します。「浜松町」駅徒歩10分もセールスポイントで、同駅金杉橋口から南東方向に少し下るルートとなります。

 南北に長い土地は2,142.34平米と、
タワーマンションにしては小さい土地面積で、ここに地上23階地下1階建の板状タワーマンションが誕生します。以前は地上9階建ての洋伸ブックセンタービルがこの地にあり、賃貸オフィスとしても貸し出されていました。

 海岸線まで115メートルの至近距離にありながら、背後には都心の都会的な風景がそびえています。「浜松町二丁目4地区」(東京モノレール駅建替えやバスターミナルの再整備に加え、全体延床面積約28万平米の業務棟・商業棟が整備予定)、「竹芝地区開発計画」(官民連携・産学共同による新たな国際ビジネス拠点。歩行者デッキや水と緑のテラス等にぎわいのある街づくりが進行中)など、近隣には再開発計画が目白押しであり、将来性は十分です。

 外観は
コーナーガラスを多用したスタイリッシュなフォルムをデザインし、6Fには海をのぞむラウンジを用意するなど、新たなシーフロントタワーとしての魅力を備えています。

 11月1日から資料請求の受付を開始したところで、公式HP上、全容はまだ明らかではありません。気になる価格水準ですが、ほぼ分譲を終了した
『パークコート浜離宮ザ タワー』(「浜松町」駅徒歩5分。平均坪単価572万円)を目指すのか、同じ町内で2年前に分譲された『ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス』(「日の出」駅徒歩2分。平均坪単価314万円)の価格水準にとどめるのかで大きく価格は変わってきます。

 単純に
両者の中間値を取ると坪単価443万円となり、個人的にはこの水準が居心地がよい感じがします。港区海岸は、港区の中では最も地価が安いところでもあり、土地の仕入れ価格と長谷工コーポレーション施工の建築価格等によっては坪単価400万円を切る価格水準が可能かもしれず、その場合にはスピード完売することもあり得ます。

 港区海岸の現在はやや殺風景な周辺環境で、スーパー等の商業施設は
「成城石井芝浦シーバンス店」等に限られるなど制約はありますが、港区最後のフロンティアとして発展する可能性を秘めています。来年4月中旬から分譲開始予定、注目の物件です。

公式ホームページ ⇒ローレルタワー ルネ浜松町

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| 新築マンション 港区 | 23:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジオ南青山(新築)−「表参道」駅徒歩8分の非日常に浸る低層レジデンス

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★ 東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅より徒歩8分の場所に立地する阪急不動産分譲・奥村組施工・地上5階地下1階建・総戸数25戸の『ジオ南青山』です。

 アドレスは港区南青山4丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。


 「表参道」駅より本マンションまでは徒歩8分です。同駅A5出口を出て、みゆき通りを横断し、北東方向へ住宅街の中を入っていった場所に立地します。途上には、「ISSEY MIYAKE」をはじめ、様々なお洒落なブランド店があり、南青山に住居を持つ喜びを実感させてくれることでしょう。

 本マンションからみゆき通りまで徒歩8分、根津美術館まで徒歩9分、青山霊園の桜並木まで徒歩9分、表参道まで徒歩13分で、
アート・文化・ファッションに恵まれた立地と言えます。5階建ての建物で邸宅系の趣があり、タイルや天然石が贅沢に使われた一品のような趣があります。エントランスホールには屹立する植物の神秘があり、これは東信氏の作品なのですが、同じシリーズが2010年の上海万博日本産業館にも展示されたようです。

 敷地面積は1,031.10平米で、思ったよりも広さがありますが、階数は伸ばせませんでした。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積49.23平米〜86.79平米ということで、このような都心邸宅系レジデンスに珍しく50平米以下の1LDKがあり、1億円以下の住戸があるのではないか、との期待をもたせます。

 価格水準は今のところ知る術もありませんが、昨年販売された
『グランドメゾン表参道』が「表参道」駅徒歩8分で平均坪単価590万円台、現在販売中の『サンメゾン表参道』が「表参道」駅徒歩5分で平均坪単価830万円台とされています。今の相場からすれば更なる強気の価格設定は見送られる可能性があり、平均坪単価600万円台〜900万円台のいずれかに落ち着くのではないでしょうか。

 建物は既にこの8月に竣工しており、
完成後販売物件となります。10月下旬販売開始予定ですので、そろそろ全容が明らかになるのでしょう。入居は来年3月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ジオ南青山
 
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| 新築マンション 港区 | 20:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート乃木坂 ザ タワー(新築)−「乃木坂」駅徒歩2分の建替プロジェクト

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★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩2分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩8分、東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩9分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・三井住友建設施工・地上25階地下1階建・総戸数88戸(非分譲住戸数45戸含む)の『パークコート乃木坂 ザ タワー』です。

 アドレスは港区南青山1丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。 


 「乃木坂」駅より本マンションまでは徒歩2分す。同駅3番出口から出て都道413号線を青山霊園の方向に歩いた左手に所在します。「六本木」駅からは徒歩8〜9分で、アマンドのある六本木交差点から外苑東通りを乃木坂方向に歩くルートです。いずれの道のりもフラットです。

 本マンションは、1978年築の地上8階建
『乃木坂ナショナルコート』(総戸数53戸)の建替えプロジェクトです。当初の予定では2年前の6月1日に着工し、本年7月末に竣工する予定でした。当初の建築主は乃木坂ナショナルコート管理組合で、この余剰床分の分譲を三井不動産レジデンシャルに託したことになります。

 したがって、
総戸数88戸のうち45戸が地権者住戸となり、販売住戸は43戸です。分譲申込みの資格は、「自ら居住するための住宅を必要とする者・親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする者」とされ、つまり、「投資用マンションとすることはできません」と念を押されています。地権者が過半を占めるのはやや気になりますが、「実需以外お断り」という毅然とした方針は好ましく感じます。

 また、本物件は
「優良建築物等整備事業」により建設されており、「港区住宅型総合設計許可要綱」で許可を受けたもので、敷地内の公開空地は他の用途に転用できず、歩行者が日常自由に通行または利用できるものであり、塀その他を設けることにより通行または利用の阻害をしてはならず、空地が適正に利用されていることについて、報告義務があります。さらに、本物件は、「優良建築物等整備事業及び東京都都市居住再生促進事業」により建築された建築物で、住宅の用途に供する部分は他の用途に変更または使用することはできないとされています。

 いろいろと制限がかかっていますが、これらをクリアすることで、地上25階建タワーマンションの建築が可能になったものと考えられ(敷地面積が1,128.30平米なので
ペンシル型です)、またマンションとして使用していく分には何ら問題がないわけですから、将来用途が狭まるにしてもデメリットではないと考えます。

 都心の中の高台立地で、しかも総合設計により容積率を割増され、高さをいただいているので、
高層階では360度の眺望が開けるのが強みです。特に南向きは、大通りに面していないので、交通音も抑制されていることでしょう。東京ミッドタウンに徒歩5分、サントリー美術館に徒歩5分、国立新美術館に徒歩6分というロケーションも魅力です。

 ただ、立地が立地なだけに、
日常のお買い物はやや不便でしょうか。コンビニはファミマとナチュラルローソンが徒歩3分ですが、スーパーは明治屋が「六本木」駅近くで徒歩10分、私も覗いたことがありますが、あまり安いとは言えません。ドン・キホーテやもとまちユニオンは徒歩13分のところにあります。

 建物デザインは三井不動産レジデンシャルには珍しく
アーキサイトメビウスが担当し、「GRACE」がコンセプト、エントランスホールは「タイムレスな優雅さ」を表現し、3.6メートルの天井高が空間美を際立たせます。角住戸の多い間取りは、柱の食い込みはやや気になりますが、内廊下プランの良さをよく引き出しています。共用サービスとしては、コンシェルジュの配置が予定されています。

 「乃木坂」駅徒歩2分といえば、2008年分譲の
『乃木坂パークハウス』を思い出します。1フロア2部屋で楕円をゆったりと描くユニークな間取りが印象的でした。約10年前に分譲された同マンションの平均坪単価は675万円程度でした。

 この界隈の三井不動産レジデンシャルの最近の分譲物件といえば、
平均坪単価約1,000万円で絶頂を極めた『パークコート赤坂桧町ザ・タワー』(「乃木坂」駅徒歩3分)が思い出されます。本マンション『パークコート乃木坂 ザ タワー』の価格情報は、現在のところ全くありませんが、イメージ的には坪単価800万円程度が想起されるところです。

 上記の坪単価の場合、70平米台2LDKが1億8,000万円程度、80平米台3LDKが2億円超となり、しかも「実需」という条件がつきますので、
富裕層しか買えない物件です。竣工・入居はそれぞれ1年半語の平成31年2月下旬・3月下旬が予定されています。
 
公式ホームページ ⇒パークコート乃木坂 ザ タワー

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| 新築マンション 港区 | 19:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロイヤルシーズン赤坂(新築)−都心中の都心一等地に本格低層レジデンス誕生

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★ 東京メトロ銀座線・同半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩5分、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩7分、同線「赤坂」駅より徒歩12分の場所に立地する末長企画&末長組分譲・末長組施工・地上6階地下2階建・総戸数26戸の『ロイヤルシーズン赤坂』です。

 アドレスは港区赤坂8丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅4番出口から外苑東通りに出て、赤坂DSビルを通り過ぎた角を左折してアジア会館を越えた右手にあります。末長組が得意とする傾斜地を利用したマンションとなります。

 高橋是清翁記念公園(約400m・徒歩5分)や乃木神社(約410m・徒歩6分)にほど近く、繁華な青山通りやあ外苑東通りから一歩奥まって、緑と歴史と文化をも感じさせてくれます。赤坂見附は本マンションより低地になりますので、
高層階からは赤坂見附の華やかな夜景を楽しむことができます。

 低層住宅であることを利用して、ルーフバルコニーを広々と取ることができ、プレミアム感が引き立ちます。外部空間と緩やかに融け合う邸宅を目指したとのことです。住戸内では柱や梁が極力出ない空間を目指しました。フローリングには高級材として名高いチークの無垢材を採用しています。

 外観には質感の高い素材を使用し、エントランスではメインツリーであるヒメシャラが迎え入れてくれます。総戸数26戸には22タイプの多彩な間取りが用意されています。普段のお買い物は「青山一丁目」駅近くにあるまいばすけっとが便利です。ファミリーマートは徒歩3分、同駅と直結する青山TWINショッピングプラザには様々な飲食店も入っています。東京ミッドタウンには徒歩10分で行くことができます。


 第1期販売は4戸で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積74.61平米〜136.84平米に対し販売価格1億3,030万円〜5億4,880万円、坪単価577万円〜1,326万円程度です。高価格帯はさることながら、低層住戸の価格水準は、当初予定より若干下げてきたのではないでしょうか。

 ただし、住まいサーフィンの沖式新築時価によれば、本マンションの平均坪単価は542万円であり、これが適正時価だとすれば割高感は否めないのですが、後はどれだけ立地にプレミア感を感じるかどうかによることでしょう。

公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン赤坂

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| 新築マンション 港区 | 21:32 | comments(0) | trackbacks(0) |