ジオ南青山(新築)−「表参道」駅徒歩8分の非日常に浸る低層レジデンス

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★ 東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅より徒歩8分の場所に立地する阪急不動産分譲・奥村組施工・地上5階地下1階建・総戸数25戸の『ジオ南青山』です。

 アドレスは港区南青山4丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。


 「表参道」駅より本マンションまでは徒歩8分です。同駅A5出口を出て、みゆき通りを横断し、北東方向へ住宅街の中を入っていった場所に立地します。途上には、「ISSEY MIYAKE」をはじめ、様々なお洒落なブランド店があり、南青山に住居を持つ喜びを実感させてくれることでしょう。

 本マンションからみゆき通りまで徒歩8分、根津美術館まで徒歩9分、青山霊園の桜並木まで徒歩9分、表参道まで徒歩13分で、
アート・文化・ファッションに恵まれた立地と言えます。5階建ての建物で邸宅系の趣があり、タイルや天然石が贅沢に使われた一品のような趣があります。エントランスホールには屹立する植物の神秘があり、これは東信氏の作品なのですが、同じシリーズが2010年の上海万博日本産業館にも展示されたようです。

 敷地面積は1,031.10平米で、思ったよりも広さがありますが、階数は伸ばせませんでした。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積49.23平米〜86.79平米ということで、このような都心邸宅系レジデンスに珍しく50平米以下の1LDKがあり、1億円以下の住戸があるのではないか、との期待をもたせます。

 価格水準は今のところ知る術もありませんが、昨年販売された
『グランドメゾン表参道』が「表参道」駅徒歩8分で平均坪単価590万円台、現在販売中の『サンメゾン表参道』が「表参道」駅徒歩5分で平均坪単価830万円台とされています。今の相場からすれば更なる強気の価格設定は見送られる可能性があり、平均坪単価600万円台〜900万円台のいずれかに落ち着くのではないでしょうか。

 建物は既にこの8月に竣工しており、
完成後販売物件となります。10月下旬販売開始予定ですので、そろそろ全容が明らかになるのでしょう。入居は来年3月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ジオ南青山
 
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| 新築マンション 港区 | 20:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート乃木坂 ザ タワー(新築)−「乃木坂」駅徒歩2分の建替プロジェクト

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★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩2分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩8分、東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩9分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・三井住友建設施工・地上25階地下1階建・総戸数88戸(非分譲住戸数45戸含む)の『パークコート乃木坂 ザ タワー』です。

 アドレスは港区南青山1丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。 


 「乃木坂」駅より本マンションまでは徒歩2分す。同駅3番出口から出て都道413号線を青山霊園の方向に歩いた左手に所在します。「六本木」駅からは徒歩8〜9分で、アマンドのある六本木交差点から外苑東通りを乃木坂方向に歩くルートです。いずれの道のりもフラットです。

 本マンションは、1978年築の地上8階建
『乃木坂ナショナルコート』(総戸数53戸)の建替えプロジェクトです。当初の予定では2年前の6月1日に着工し、本年7月末に竣工する予定でした。当初の建築主は乃木坂ナショナルコート管理組合で、この余剰床分の分譲を三井不動産レジデンシャルに託したことになります。

 したがって、
総戸数88戸のうち45戸が地権者住戸となり、販売住戸は43戸です。分譲申込みの資格は、「自ら居住するための住宅を必要とする者・親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする者」とされ、つまり、「投資用マンションとすることはできません」と念を押されています。地権者が過半を占めるのはやや気になりますが、「実需以外お断り」という毅然とした方針は好ましく感じます。

 また、本物件は
「優良建築物等整備事業」により建設されており、「港区住宅型総合設計許可要綱」で許可を受けたもので、敷地内の公開空地は他の用途に転用できず、歩行者が日常自由に通行または利用できるものであり、塀その他を設けることにより通行または利用の阻害をしてはならず、空地が適正に利用されていることについて、報告義務があります。さらに、本物件は、「優良建築物等整備事業及び東京都都市居住再生促進事業」により建築された建築物で、住宅の用途に供する部分は他の用途に変更または使用することはできないとされています。

 いろいろと制限がかかっていますが、これらをクリアすることで、地上25階建タワーマンションの建築が可能になったものと考えられ(敷地面積が1,128.30平米なので
ペンシル型です)、またマンションとして使用していく分には何ら問題がないわけですから、将来用途が狭まるにしてもデメリットではないと考えます。

 都心の中の高台立地で、しかも総合設計により容積率を割増され、高さをいただいているので、
高層階では360度の眺望が開けるのが強みです。特に南向きは、大通りに面していないので、交通音も抑制されていることでしょう。東京ミッドタウンに徒歩5分、サントリー美術館に徒歩5分、国立新美術館に徒歩6分というロケーションも魅力です。

 ただ、立地が立地なだけに、
日常のお買い物はやや不便でしょうか。コンビニはファミマとナチュラルローソンが徒歩3分ですが、スーパーは明治屋が「六本木」駅近くで徒歩10分、私も覗いたことがありますが、あまり安いとは言えません。ドン・キホーテやもとまちユニオンは徒歩13分のところにあります。

 建物デザインは三井不動産レジデンシャルには珍しく
アーキサイトメビウスが担当し、「GRACE」がコンセプト、エントランスホールは「タイムレスな優雅さ」を表現し、3.6メートルの天井高が空間美を際立たせます。角住戸の多い間取りは、柱の食い込みはやや気になりますが、内廊下プランの良さをよく引き出しています。共用サービスとしては、コンシェルジュの配置が予定されています。

 「乃木坂」駅徒歩2分といえば、2008年分譲の
『乃木坂パークハウス』を思い出します。1フロア2部屋で楕円をゆったりと描くユニークな間取りが印象的でした。約10年前に分譲された同マンションの平均坪単価は675万円程度でした。

 この界隈の三井不動産レジデンシャルの最近の分譲物件といえば、
平均坪単価約1,000万円で絶頂を極めた『パークコート赤坂桧町ザ・タワー』(「乃木坂」駅徒歩3分)が思い出されます。本マンション『パークコート乃木坂 ザ タワー』の価格情報は、現在のところ全くありませんが、イメージ的には坪単価800万円程度が想起されるところです。

 上記の坪単価の場合、70平米台2LDKが1億8,000万円程度、80平米台3LDKが2億円超となり、しかも「実需」という条件がつきますので、
富裕層しか買えない物件です。竣工・入居はそれぞれ1年半語の平成31年2月下旬・3月下旬が予定されています。
 
公式ホームページ ⇒パークコート乃木坂 ザ タワー

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| 新築マンション 港区 | 19:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロイヤルシーズン赤坂(新築)−都心中の都心一等地に本格低層レジデンス誕生

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★ 東京メトロ銀座線・同半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩5分、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩7分、同線「赤坂」駅より徒歩12分の場所に立地する末長企画&末長組分譲・末長組施工・地上6階地下2階建・総戸数26戸の『ロイヤルシーズン赤坂』です。

 アドレスは港区赤坂8丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅4番出口から外苑東通りに出て、赤坂DSビルを通り過ぎた角を左折してアジア会館を越えた右手にあります。末長組が得意とする傾斜地を利用したマンションとなります。

 高橋是清翁記念公園(約400m・徒歩5分)や乃木神社(約410m・徒歩6分)にほど近く、繁華な青山通りやあ外苑東通りから一歩奥まって、緑と歴史と文化をも感じさせてくれます。赤坂見附は本マンションより低地になりますので、
高層階からは赤坂見附の華やかな夜景を楽しむことができます。

 低層住宅であることを利用して、ルーフバルコニーを広々と取ることができ、プレミアム感が引き立ちます。外部空間と緩やかに融け合う邸宅を目指したとのことです。住戸内では柱や梁が極力出ない空間を目指しました。フローリングには高級材として名高いチークの無垢材を採用しています。

 外観には質感の高い素材を使用し、エントランスではメインツリーであるヒメシャラが迎え入れてくれます。総戸数26戸には22タイプの多彩な間取りが用意されています。普段のお買い物は「青山一丁目」駅近くにあるまいばすけっとが便利です。ファミリーマートは徒歩3分、同駅と直結する青山TWINショッピングプラザには様々な飲食店も入っています。東京ミッドタウンには徒歩10分で行くことができます。


 第1期販売は4戸で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積74.61平米〜136.84平米に対し販売価格1億3,030万円〜5億4,880万円、坪単価577万円〜1,326万円程度です。高価格帯はさることながら、低層住戸の価格水準は、当初予定より若干下げてきたのではないでしょうか。

 ただし、住まいサーフィンの沖式新築時価によれば、本マンションの平均坪単価は542万円であり、これが適正時価だとすれば割高感は否めないのですが、後はどれだけ立地にプレミア感を感じるかどうかによることでしょう。

公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン赤坂

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| 新築マンション 港区 | 21:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロイヤルシーズン白金台(新築)−坪400万円台から購入できる都心一等地レジデンス

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅より徒歩6分、都営浅草線「高輪台」駅より徒歩7分、JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩13分の場所に立地する末長企画&末長組分譲・末長組施工・地上6階(建築基準法上は地上3階・地下3階建)・総戸数18戸の『ロイヤルシーズン白金台』です。

 アドレスは港区白金台3丁目です。白金台は、港区の西南端に位置し、西部で渋谷区恵比寿・品川区上大崎・東五反田に隣接し、東部で高輪に、北部で白金にそれぞれ接し、目黒通りと外苑西通り・桜田通り(国道1号)沿いには商店・マンションが点在しています。町内には、歴史的建造物が所在する明治学院があります。

 白金は、応永年間、南朝の国司であった柳下上総介が当地を開墾し、白金村を開いたことに始まります。柳下上総介は、大量の銀(しろかね)を保有していたために白金長者と呼ばれるようになり、これが町名の由来となっています。1651年(慶安4年)に現在の目黒通り沿いに形成された町屋が白金村より分離し、白金台町が成立しました。

 近年は高所得の住民も住むようになって、その専業主婦はマスコミにより「シロガネーゼ」として取り上げられるようになりました。平成12年9月26日には東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅が開業し、利便性が高まって、ますます魅力ある土地となっています。

 港区白金台の一帯は武蔵野の台地に位置しており、周辺に活断層は確認されておらず、液状化も心配ありません。また、東京都の作成した「あなたのまちの地震危険度」によると、関東大震災級の地震が発生した場合の白金台周辺の地盤の揺れは、他の地域に比べ小さいとされています。


 「白金台」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅1番出口から「目黒」駅方面へと歩き、プラチナドンキホーテの手前を左折、住宅街の中を入っていって、『メゾンヴェール白金台』の角を左折して直進した左手に位置します。このほか「高輪台」駅から徒歩7分、「目黒」駅から徒歩13分と、3駅5路線が使えるバランスの良いロケーションです。

 日常のお買い物は、
プラチナドンキホーテに徒歩5分、いなげやに徒歩6分、マルエツプチに徒歩7分と、都心ブランド立地にもかかわらず、困ることはありません。区立白金小学校は徒歩8分の距離です。

 売主・施工の
末長グループは、溝の口を本拠地とし、売主・施工を一貫して行うゼネコンかつデベロッパーとして、半世紀の時を重ねてきました。本物件と同様、地価が相対的に安い傾斜地を取得し、この傾斜に沿ってマンションを建築することにより比較的安価にマンションを供給することで好評を博しています。

 末長組は、従来高級マンションによくとられた手法で、日照・痛風に優れる
雁行型マンションをよく採用しており、これに伴って間取りもユニークかつ多彩となり、嗜好に合えば満足度の高いマンションとなります。本マンションについてもシンプルな田の字型プランはなく、じっくりと選びたくなる間取りばかりです。

 設備は、天然御影石のワークtトップ、食器洗い乾燥機、ディスポーザー、コンベック、陶磁器タイル貼りのバスフロア、タンクレストイレなど高級仕様です。フローリングはあえて無垢のチーク材を用い、廊下・玄関は天然大理石とするなど、大手デベロッパーのハイクラスブランドに負けないレベルを有しています。

 第1期販売は4戸の売出しで、間取り2LDK〜2LDK+S、専有面積64.04平米〜82.81平米に対し販売価格8,080万円〜17,680万円、坪単価417万円〜706万円程度です。このほか、末長グループは現在、『ロイヤルシーズン池田山』(「五反田」駅徒歩6分)や『ロイヤルシーズン赤坂』(「青山一丁目」駅徒歩5分)といった都心一等地で果敢に販売を実施しています。

 「池田山」物件は坪単価403万円より、「赤坂」物件は坪単価456万円台からと、最低坪単価はいずれも立地に比して安く売りに出されています。ブランド力は東京ではあまり強くありませんが、価格・立地重視の購入検討者にはうってつけの物件と言えるでしょう。 

公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン白金台

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| 新築マンション 港区 | 21:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
アトラス白金高輪(新築)−平均坪単価460万円台の魅力、第2期販売は5月を予定

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩6分、東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩13分、都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩13分、都営三田線・都営浅草線「三田」駅より徒歩14分、JR山手線・JR京浜東北線「田町」駅より徒歩15分の場所に立地する旭化成不動産レジデンス分譲、安藤・間施工、地上8階地下1階建・総戸数72戸(事業協力者住戸4戸含む)の『アトラス白金高輪』です。

 アドレスは港区三田5丁目です。三田の名は、朝廷に献上する米を作る屯田(みた)が存在したからとも、伊勢神宮又は御田八幡神社の御田があったからとも言われ、江戸時代には大名屋敷や御家人の屋敷が並んでいました。

 三田4丁目には旧三田台町の台地が広がり、江戸時代には歌川広重によって月の岬として描かれるなど、かつては風光明媚な地として知られているのが三田聖坂です。三田聖坂は、旧奥州街道に当たり、江戸が開府して東海道が開かれるまで東国と西国を結ぶ主要道路でした。一方、本マンションの立地する三田5丁目は
低地にあります。

 「白金高輪」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅2番出口を出て、都道415号線を麻布方面へと歩き、カペラビルのところで右折、魚らん坂下交差点を横断してさらに進んだ突き当りに位置します。わずかに下りとなっていますが、気になるほどではありません。

 敷地面積は1,900平米あり、
四方接道の恵まれた形状です。大通りから一本入った場所で、やや古いビル等も並んでいますが、静かで穏やかな住環境です。地理的に港区の中心にあって、古い歴史のある三田の情緒に包まれながら、最先端の都心のビジネス街に隣接する格好のロケーションです。

 エントランスホールは
二層吹抜けとし、西洋のモダンデザインを骨格に、格子や襖、障子をモチーフとした和のエッセンスを散りばめて、柔らかく人をもてなす迎賓空間としました。デザイン監修はアーキサイトメビウスで、確かにそう言われればオフホワイトの清潔な外観と洒落た意匠がその特色をよく表しています。

 設備では、
食器洗浄乾燥機、ディスポーザー、天井カセット型エアコン、ミストサウナなど、都心型の高級感ある仕様となっています。間取りは30平米台から130平米超まで34のバリエーションがあり、多彩なニーズに応えるようになっています。

 さて、
本マンションの魅力の一つは、平均坪単価460万円程度とされている価格です。近隣の白金では坪600万円、3A(麻布、青山、赤坂)では坪800万円はするご時世で、同じ町内に位置し、最近完売となった『パークリュクス白金高輪』(平均坪単価440万円程度)と並んで、「お買い得」な価格水準となっています。

 低層階では坪400万円台前半からあり、注目されています。3月に行われた第1期販売では、抽選漏れ対応中心の第1期2次を含めて約半数が成約となった模様です。現在は先着順3戸販売で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積44.61平米〜85.02平米に対し販売価格5,790万円〜12,980万円、坪単価429万円〜505万円程度です。

 安いと言っても3LDKはほぼ億ションとなるため、そうそう手の出る価格帯ではないのも確かです。近くには
メゾンカイザー本店のような有名店がある一方で、庶民的なケイヨーD2があるなど、生活はしやすそうです。第2期販売は5月頃となる見込みであり、まだ見に行かれていない方も販売に何とか間に合うのではないでしょうか。入居は1年後の来年4月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒アトラス白金高輪

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| 新築マンション 港区 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 白金二丁目タワー(新築)−一流ホテルと森に囲まれた白金タワー

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★ 東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅より徒歩5分、同線「白金高輪」駅より徒歩6分の場所に立地する三菱地所レジデンス&野村不動産分譲・竹中工務店施工・地上32階地下1階建(A棟)、地上27階地下2階建・総戸数172戸(事業協力者住戸2戸含む)の『ザ・パークハウス 白金二丁目タワー』です。

 アドレスは港区白金2丁目です。白金は、港区の南部に位置し、古川(渋谷川)を隔てて北は南麻布、南は白金台、東は高輪、西は渋谷区恵比寿にそれぞれ接しています。東京都道305号芝新宿王子線(通称 恵比寿通り)が東西に横断していて、主に準工業地域の用途指定を受ける丁目が奇数の白金1、3、5丁目と、主に第一種中高層住居専用地域指定である丁目が偶数の白金2、4、6丁目に分かれています。

 古川沿いの低地には町工場や商店街が開けており、南部の台地は聖心女子学院初等科・中等科・高等科及び聖心女子専門学校などの学校やマンションが立つ閑静な住宅街となっています。近年地下鉄の開通に伴い、「白金高輪」駅付近を中心に大規模な再開発(白金アエルシティ)が行われています。

 白金には聖心女子学院・北里研究所などの施設や私企業が山林として所有する敷地があり、隣接する白金台の旧白金御料地(国立科学博物館附属自然教育園など)・東京大学医科学研究所などと一帯となり、
東京23区内でも指折りの緑地帯を形成しています。これらの緑地帯は江戸時代に大名屋敷があった名残であり、広い区画が残っていたために財界人などの邸宅も見受けられ、高級住宅地として知られている地域もあります。

 「白金台」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅2番出口を出てそのまま目黒通りを白金高輪方面へ歩いた左手に位置します。徒歩6分の「白金高輪」駅からは同駅1番出口より南下して三叉路を目黒通りの方へ右折した右手に立地します。

 本マンションは、
「シェラトン都ホテル東京」の向かい側で建設され、背後の森は「竹中工務店白金竹友クラブ」、その奥は服部金太郎邸です。さらに、「シェラトン都ホテル東京」の奥には「八芳園」があります。

 そもそもこの建設地自体が竹中工務店の「白金竹友クラブ」跡地であり、ここに竹中工務店が施工する意味合いがあります。
豊かな自然に恵まれた一等地ですが、周辺住民の反対も根強いものがあります。例えば、建物の裏側が車寄せとなっており、道幅の狭い区道の往来は危険ではないか、とのご意見や、工事中の騒音、振動、土ほこりに悩まされておられるようです。 

 また、本マンションの着工は昨年9月でした。これは、昨年10月からだと港区の規制により高さ40メートル制限に引っ掛かってしまうため、そのぎりぎりのタイミングで着工し、高さ109メートルの建物を建てるということのようで、
既存不適格物件となる可能性があります。

 周辺施設までのアクセスについては、まず上記の通り
「シェラトン都ホテル」が至近の徒歩1分です。同ホテルは、豊かな緑に囲まれた白金台の高台にそびえる、日本庭園を備えたホテルで、喧騒から離れて大人の隠れ家と言ってもよい人気のスポットです。憧れのプラチナ通りには徒歩9分で、東京都庭園美術館やうっそうとした国立科学博物館附属自然教育園には徒歩13分です。

 このようなロケーションを考えれば、女性向きのマンションと言えるかもしれません。
間取りは1LDK〜3LDK、専有面積56.23平米〜185.28平米で、来年3月下旬販売開始予定ですが、資料を請求した私のところにも電話があり、来年1月から案内が開始される模様です。

 販売価格は未定ですが、現在分譲中の
『プレミスト白金台』が「白金台」駅徒歩1分で平均坪単価640万円台、しかも普通借地権の物件です。また、昨年分譲の『プラウド白金台』が「白金台」駅徒歩9分で同じく平均坪単価640万円台となっていますので、本マンションの平均坪単価が600万円を下回ることはないと思われます。

 リスクはやはり港区や港区議会、住民との関係で、今後の進捗に支障はないか、モデルルーム等で確認した方がよいでしょう。将来の建替え(ずいぶん遠い将来ですが)の際、既存不適格物件とされる場合には、同規模の建物が建てられないリスクも念頭に置いておくべきです。
立地が良いだけに、とても気になる物件です。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

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| 新築マンション 港区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジオグランデ元麻布(新築)−六本木・麻布十番・広尾が生活圏の高級邸宅

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★ 東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩9分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩12分、東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩11分、東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩11分の場所に立地する阪急不動産分譲・鴻池組施工・地上5階地下1階建・総戸数19戸の『ジオグランデ元麻布』です。

 アドレスは港区元麻布3丁目です。町名は江戸時代、麻布村の中心地であったことに由来します。現在のところ、文献に「あざぶ」の名が登場するのは、戦国時代末期の1559年(永禄2年)、小田原の北条氏(後北条氏)の軍役賦課台帳、「小田原衆所領役帳」に「阿佐布」とあるのが最初とされています。

 江戸時代に入っても「安座部」「浅府」「浅生」「麻生」など様々な表記が混在していましたが、江戸中期の明暦年間に至り、ようやく「麻布」の表記が定着しました。当時、この地で麻布(あさぬの)の生産が盛んだったからとも言われますが、定かではありません。

 江戸時代は町外れで農耕地、雑木林、町屋、大名、小名の下屋敷からなる閑散とした地域でした。明治より大正時代にかけて町づくりが成され、太平洋戦争終結後は国際的な盛り場として発展していく六本木至近ということや、他所から移動した大使館が加わったこともあいまって、徐々に今日の国際色豊かな都心の高級住宅街へと変貌を遂げていきました。


 「六本木」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅1a出口から西麻布方面に歩き、六本木ヒルズに沿うように左折、グランドハイアット東京を左手に見ながら南下し、麻布消防署の角を左折した右手に所在します。道のりはフラットです。

 「六本木」駅からやや距離があるかもしれませんが、その代わり、
広尾や麻布十番も日常生活圏となります。表通りから一歩奥まっているため静かな住環境でありながら、日本の最高ブランドである六本木ヒルズにも徒歩5分と普段使いができます。また、有栖川記念公園へ徒歩7分と、都心であることを忘れる名高い公園も歩いてすぐです。

 建設地にはかつて幕府旗本の
松平定朝が屋敷を構えており、定朝は当地で花菖蒲の品質改良を手がけ、次々と新種を生み出して江戸の人々の評判を呼んだということです。面積1,020.47平米の敷地に地上5階建ての建物は、建築家・隈研吾氏監修による外観・共用デザインとなります。

 その外観は、黒を基調とした重厚なフォルムの中にガラスのシャープなガラスの表情を取込んでデザインされました。外壁の素材には、風合いのあるテクスチャーを採用し、黒の色調に彫りの深い水平ラインを施しています。

 エントランスドアは敷地奥に配置し、街路から内部を見通せない位置にしてプライバシー性を強調するとともに、回廊を思わせる長いアプローチや、その傍らの植栽や庭石が情趣を漂わせています。エントランスホールに続くラウンジの床と壁面には天然石を採用、シンプルな空間に柔らかな間接照明、そしてホテルライクな
内廊下仕様が上質さを引き立てます。

 総戸数19戸ながらディスポーザーを装備、ミーレ食器洗い乾燥機や高級品の代名詞であるFRA製の浴槽、ハイグレードな浴室扉にヨーロッパ製の洗面ボウル、CERA製レバーマルチ洗面など、その高級な仕様には枚挙に暇がありません。小規模マンションにしてコンシェルジュが用意されるなど、きめ細かなサービスが期待できます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積62.14平米〜157.62平米と幅広い層をターゲットとしています。販売価格は1億円台予定〜5億1,000万円台予定(1.000万円単位)で最多価格帯は2億5,000万円台予定(1,000万円単位)と、全戸1億円以上の価格帯を予定しています。

 1千万円単位の価格帯発表なので正確ではありませんが、
坪単価560万円台〜1,080万円台程度です。最も安い1億円台1LDKは1階に所在し、居室効率にやや難がありますが、「ここに1億円で住めるのか」と夢が膨らみます。また、2億円超であれば、好い間取りが揃っています。

 元麻布の地で六本木に近く、麻布十番や広尾にも足を延ばせる
静かな住宅街のハイグレードな邸宅系マンションに住む喜びは、何者にも代えがたいものがあることでしょう。本年12月上旬販売開始予定で、竣工は来年12月下旬、入居は平成30年3月下旬を予定しています。
 
公式ホームページ ⇒ジオグランデ元麻布

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| 新築マンション 港区 | 19:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート元麻布 ヒルテラス(新築)−今時リーズナブルな三井の元麻布物件

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★ 都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅より徒歩10分、東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩11分、同線「六本木」駅より徒歩15分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・熊谷組施工・地上5階建・総戸数30戸(販売総戸数19戸、事業協力者戸数11戸含む)の『パークコート元麻布 ヒルテラス』です。

 アドレスは港区元麻布2丁目です。町名は江戸時代、麻布村の中心地であったことに由来します。現在のところ、文献に「あざぶ」の名が登場するのは、戦国時代末期の1559年(永禄2年)、小田原の北条氏(後北条氏)の軍役賦課台帳、「小田原衆所領役帳」に「阿佐布」とあるのが最初とされています。

 江戸時代に入っても「安座部」「浅府」「浅生」「麻生」など様々な表記が混在していましたが、江戸中期の明暦年間に至り、ようやく「麻布」の表記が定着しました。当時、この地で麻布(あさぬの)の生産が盛んだったからとも言われますが、定かではありません。

 江戸時代は町外れで農耕地、雑木林、町屋、大名、小名の下屋敷からなる閑散とした地域でした。明治より大正時代にかけて町づくりが成され、太平洋戦争終結後は国際的な盛り場として発展していく六本木至近ということや、他所から移動した大使館が加わったこともあいまって、徐々に今日の国際色豊かな都心の高級住宅街へと変貌を遂げていきました。


 「麻布十番」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅7番出口から六本木ヒルズ方面へ歩き、一つ目の交差点を左折、麻布十番の商店街を抜けて上り道となり、左右にお寺がある道を進んでいった左手に立地します。丘の頂のデッドエンドにあって、瀟洒なマンションや個人宅が集まる閑静な住宅街で、有名進学校である麻布中学校・高校の裏手となります。

 海抜約27メートルの場所にありますので、海抜5メートルの「麻布十番」駅から22メートル、海抜18メートルの「広尾」駅からは9メートル上ります。地上5階建ての低層レジデンスですが、特に最上階からは六本木ヒルズや東京タワーなどが見晴らせます。

 建物デザインは
アーキサイトメビウスが担当、麻布周辺に今なお残るモダン建築の西洋的エッセンスと現代のデザイン手法を融合したファサードになります。基壇部には質感ある天然御影石を採用、そしてフロンテージを強調するダイナミックなダブルキャノピーと2層吹き抜けエントランスホール空間が格調高い空間を形成しています。

 面積1,607.73平米の敷地に地上5階建て、総戸数30戸のマンションですが、
地権者住戸が11戸ありますので、販売住戸は19戸に過ぎません。そのせいか完成売り物件となっていて、地権者住戸の多くが賃貸に出されているとのことです。賃料単価は坪1.5万円〜1.7万円程度で、新築高級マンションとしてはリーズナブルにも感じます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積62.25平米〜102.28平米で、一部変形住戸はあるものの、概ねワイドスパンの良い間取りが多いと感じます。ただ、制約があるのか、バルコニーの奥行は狭くなっています。販売価格は1億1千万円台〜2億2千万円台で、1千万円単位の表示なので不正確ですが、坪単価543万円〜727万円程度と推測されます。

 今の相場からすれば、
都心3A(麻布、赤坂、青山)の一流ブランドマンションとしては価格が抑えられている印象です。これはやはり最寄駅からの距離が最短でも10分かかり、かつ、坂上物件ということもあるのでしょう。

 近隣では
『ザ・パークハウス元麻布』が5年前に分譲されています。分譲時の平均坪単価は381万円で、中古市場では価格が38%上昇して売れています。その坪単価は526万円ですので、これを新築時に引き直すと坪628万円程度となります。

 本マンションの上記坪単価の中央値は635万円ですので、
上記引き直し坪単価628万円とほぼ変わりません。駅から距離はあるものの、元麻布アドレスのパークコートがこの価格で購入できるのであれば、今時としてはお得とも言えます。販売戸数も19戸と少ないですし、ご興味のある方は早めのコンタクトが必要となりそうです。

公式ホームページ ⇒パークコート元麻布 ヒルテラス


| 新築マンション 港区 | 19:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂(新築)−全戸120平米超・2億円超のハイクラス

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★ 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩9分、東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩13分の場所に立地する三菱地所レジデンス&オープンハウス・ディベロップメント分譲・戸田建設施工・地上5階地下2階建・総戸数11戸(事業協力者住戸2戸含む)の『ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂』です。

 アドレスは港区南麻布1丁目です。南麻布は、港区西部に位置し、町名は、旧麻布区の南部であることに由来します。南麻布は、江戸時代は街外れで麻布村の主要耕作地だったほか、寺社地も多く、また大名、小名の下屋敷が置かれていました。

 南麻布は坂の多い街ですが、今に残る仙台坂、南部坂、北条坂、青木坂は、各藩の屋敷に由来します。仙台坂の名称は、かつてこの坂の南側に松平陸奥守(仙台藩伊達家)の下屋敷があったことに因みます。現状は片側1車線の対面通行の道路であり、仙台坂上は麻布一帯の台地の南端に位置して各方面に通じることから、自動車の交通量は多くなっています。

 江戸中期には、将軍家の別荘である白銀(しろかね)御殿(麻布御殿・富士見御殿とも呼ばれる)が存在しました。明治から大正時代にかけ開発が行われ、後に各国の大使館が設置されるに伴い徐々に今日の国際色豊かな都心の住宅街へと変貌を遂げていきました。仙台坂の中腹にも韓国大使館があります。


 「麻布十番」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅1番出口から麻布通りを南下し、二の橋交差点を右折して仙台坂を上ります。左手には韓国大使館があり、それを過ぎて左折した右手に本マンションが所在します。仙台坂は結構勾配があることには留意が必要です。また、最寄りの商業施設は広尾プラザで徒歩13分かかりますが、車での移動が通常の富裕層にはあまり問題にならないことでしょう。

 コンセプトは
「丘の上の白き主張」いうもので、基壇部は石積みの擁壁を立ち上げた重厚な設え、エントランスには車寄せ、加えてポーチ手前のスペースにゆとりをもたせて奥行を演出しています。さらに、シンボルツリーや中高木の豊富な緑によって、景観に四季の潤いを添えています。

 風除室からエレベーターホールは、重厚な質感の黒い石と温かみのある木を壁面に配し、エントランスホールの先には、自然石のパティオから日が差し込み、暖炉を設えたラウンジをプランニングしています。さらに、エントランスホールとラウンジには、最前線で活躍する2人のアーティストの壁面アートを設置する予定です。

 本マンション最大の特徴は、
総戸数が11戸しかなく、しかも全戸120平米超の角住戸であることです。公式HPには3タイプの3LDK(A、B1、C)が紹介されていますが、これが1階〜3階の分譲住戸9戸となり、4階・5階の2住戸は事業協力者住戸となる模様です。いずれも一辺がワイドスパンとなるゆとりある間取りで浴室は1822サイズ、洗面所はダブルボウルとなります。

 販売価格は専有面積120.75平米〜133.99平米に対し販売価格24,000万円台〜32,000万円台(1千万円単位)となり、予想坪単価670万円〜800万円程度となります。2年前分譲された港区のパークハウスが坪単価550万円程度、現在分譲中の『プラウド六本木』の平均坪単価が873万円台ですので、首肯し得る価格水準とも言えます。

 元々はオープンハウス・ディベロップメントが有していた土地ですが、そのほとんどを三菱地所レジデンスに売却した上でのプロジェクトとなった模様です。確かにこれくらいの高価格帯となると、ブランド力が売れ行きに大きく影響してきますので、これが事実なら適切な判断だったと言えるでしょう。

 ちなみに
管理費は平米単価700円強と流石の高級マンションクラス、駐車場は月額55,000円で、こちらは相場並と言えます。9月上旬から販売予定ですので、購入できる方はこのひと夏を使ってじっくり検討することになりそうです。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂

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| 新築マンション 港区 | 20:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド芝公園(新築)−約9割が70平米超で全戸億ションの可能性大

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★ 都営三田線「芝公園」駅より徒歩5分、同線「三田」駅より徒歩6分、JR山手線「浜松町」駅より徒歩11分、同線「田町」駅より徒歩11分の場所に立地する野村不動産分譲・木内建設施工・地上14階建・総戸数51戸の『プラウド芝公園』です。

 アドレスは港区芝2丁目です。芝は、江戸時代の初めまでは豊島郡柴村・荏原郡金杉村・荏原郡上高輪村でしたが、江戸時代に東海道の整備によって柴村は急速に発展し、柴町・芝町とも呼ばれるようになりました。またこの頃から、柴村の周辺地域も「芝」と呼ばれるようになります。明治11年には東京府には芝区が成立し、東京市の時代に引き継がれますが、戦後の昭和22年、芝区が麻布区・赤坂区と合併し、新たに港区が誕生しました。

 芝は、港区の東部に位置し、町域内にJR山手線と京浜東北線の「田町」駅、都営地下鉄浅草線と三田線の「三田」駅がある上、国道15号と日比谷通りの交差点もあり、交通の要衝となっています。「田町」駅と「三田」駅周辺を中心として商業地、飲食店街、ビジネス街として栄えており、大通りの裏には古くからの住宅街も混在しています。

 また、港区内の他の地域同様に複数の国の大使館もあるほか、教育施設や宗教施設も多いようです。なお、最近では再開発に伴い、セレスティンホテル、中央三井信託銀行本社、NECスーパータワー(NEC本社)などの大企業本社が入居する大型ビルや、カテリーナ三田やラ・トゥール芝公園などの高級高層マンションも増えています。


 「芝公園」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅A1出口から南下し、住友芝公園ビルの角を左に曲がり突き当たりを右に曲がって、さらに右折した左手に位置します。「三田」駅からも徒歩6分で、こちらは北上する格好となり案す。「浜松町」駅、「田町」駅も徒歩で十分行ける距離で、都営三田線以外にもJR線が使用できるのはメリットと言えます。

 「田町」駅利用のマンションとしては、芝浦アドレスの湾岸タワーマンションが代表例ですが、本マンションは同じ港区アドレスでも
山手線内側となり、資産価値は一段と高くなります。都心立地ですから本物件周囲は既にビルに囲まれていますが、大通りに面していないため静かな住環境を保っています。

 ファミリーにうれしいのは、
人気の高い芝小学校区の通学区内にあり、しかも同小学校まで徒歩1分だということです。例年、学区外からは高い抽選倍率で申込みが殺到するのですが、通学区内であればその心配がありません。この点は、リセールの際にもファミリー層に強くアピールしますので、二重にメリットがあると言えます。

 港区芝アドレスですから、東京タワーはご近所です。慶應義塾大学三田キャンパスもごく近くで、近隣には個性的な飲食店もちらほら見受けられる楽しい場所でもあります。港区役所、愛育病院、済生会中央病院にも近く、利便性の高いエリアと言えます。

 地上14階建ての建物は総戸数は51戸、敷地面積は1,026.38平米とそれほどスケールがあるわけではありません。しかし、その「狭さ」を逆に活かして、
ラグジュアリアスな空間の創出を試みています。専有面積は70平米台が約9割を占め、1フロア4戸、しかも2戸1エレベーターと、プライバシー性を高めています。

 さらに、
両面バルコニーで、約5割の住戸が角住戸プランとなり、ホテルライクな内廊下仕様ともなっています。公式HPには間取りの代表例としてFタイプ(86.23平米・3LDK)が掲載されており、南・東の角部屋、センターインの玄関からPP(パブリック・プライベート)分離のできた間取り、バスサイズが1620あり、その形状から廊下が長いのが致し方ないのですが、十分満足できるプランになっています。

 もちろん野村不動産が得意とする
オーダーメイド対象物件で、このクラスを購入できる富裕層であれば、いろいろな意匠を凝らすことができそうです。

 気になるのは価格水準ですが、都心・山手線内側・港区アドレス・駅徒歩5分の高級志向の一流ブランドマンションとして、
少なくとも坪単価500万円を超えてくるのは確実でしょう。最近はクオリティを高めることにより、価格水準を引き上げる手法が広がっており、本マンションもその一環と言えます。

 専有面積は最低でも69.30平米ありますので、坪単価500万円の場合、分譲価格は1億を超えてきます。つまり、
全51戸が億ションということになる可能性が高いと思われます。

 今後もこの調子で都心マンション価格は上がっていく一方なのかと、個人的には不安に駆られながら本ブログを書いています。
竣工は来年9月下旬、引渡しは来年12月上旬を予定し、販売開始は本年11月上旬からとされています。

公式ホームページ ⇒プラウド芝公園

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| 新築マンション 港区 | 21:18 | comments(0) | trackbacks(0) |