ブラントン神楽坂(新築)−奥神楽坂の隠れ家的レジデンスに注目集まる

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★ 東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩5分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線・同有楽町線・同南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩8分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩10分、JR総武線「飯田橋」駅より徒歩11分の場所に立地する西日本鉄道&伊藤忠ハウジング分譲・ライト工業施工・地上7階建・総戸数20戸の『ブラントン神楽坂』です。

 アドレスは新宿区東五軒町です。東五軒町は、「丁目」の設定がない単独町名で、新宿区の北東部に位置します。町域の北は目白通りを境に文京区水道2丁目・1丁目に接し、東は、新宿区新小川町に、南は新宿区筑土八幡町・白銀町に、西は新宿区赤城元町・西五軒町にそれぞれ接しています。地域内は住宅のほか、オフィスビルが混在している地域になっており、印刷・製本関連の企業が点在しています。1982年(昭和57年)に従前の町名・町界を継承する形で住居表示が実施されました。

 「神楽坂」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口を出て早稲田通りを神楽坂上方角へ歩き後藤ビルの角を左折、『神楽坂トワイシアパークレジデンス』『パークコート神楽坂レゼリア』を右手に見ながら北北東方向に歩き、片岡ビルの角を右折して『プラウドフラット神楽坂』『ユニオンパレス神楽坂』の並びにできるマンションです。

 本マンションから道路を挟んで東側は名高い
『神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス』となるなど、人気の高いマンションが集まった一角に誕生するマンションです。敷地面積は394.58平米しかなく、総戸数も20戸と小規模ですが、立地の良さは折り紙つきで、神楽坂の賑やかさと一線を画した静かな周辺環境も魅力となっています。

 コンセプトは『Refuge(隠れ家)』で、神楽坂をイメージさせる石畳、格子、灯篭などをモチーフとしたディテールを採用し、和モダンを強調した瀟洒な外観や落ち着いてクラシカルなエントランスホールが人の目を引き寄せます。

 最近の流行りで言えば、この辺りは
「奥神楽坂」エリアとなり、お箸で食すフレンチレストラン「かみくら」やファッション・生活雑貨・カフェなどを備えた「la kagu」など、路地には個性あるショップたレストランが点在しています。生活施設としては、セブン-イレブンが徒歩2分、ローソンが徒歩4分、神楽坂KIMURAYAが徒歩5分、まいばすけっとが徒歩5分、よしやが徒歩5分など、「神楽坂」駅前を中心に利便性の高さを享受できます。

 小学校は
江戸川小学校が徒歩5分です。公園については、白銀公園が徒歩3分、東五軒町公園が徒歩4分と、教育・育児にも困らない周辺環境です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積34.05平米〜85.20平米です。内廊下設計で、小規模マンションだけに角住戸率が60%に及んでいます。リビングや洋室に柱が食い込む間取りがあるのが少し残念ですが、外観のかっこよさなど、コンセプトづくりには成功しています。まさに神楽坂にふさわしい隠れ家的レジデンスと言えるでしょう。

 同じ東五軒町マンションである上記の
『パークコート神楽坂レゼリア』5年前、平均坪単価350万円台で販売され、総戸数70戸を瞬く間に売り尽くしました。その勢いから察すれば、本マンションは平均坪単価400万円超になるのではないかと推測しますが、これまでのところ価格に関する情報はありません。

 販売開始は6月中旬を予定、引渡しは来年3月下旬を予定しています。人気エリアで倉庫数20戸という規模ですから、価格設定によってはあっという間に終了してしまうことでしょう。6月の販売開始が注目されます。

公式ホームページ ⇒ブラントン神楽坂

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| 新築マンション 新宿区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ウエリス新宿早稲田の森(新築)−駅徒歩3分、西早稲田最大級のレジデンス

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★ 東京メトロ副都心線「西早稲田」駅より徒歩3分、都営大江戸線「東新宿」駅より徒歩6分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩14分、JR山手線「高田馬場」駅より徒歩15分の場所に立地するエヌ・ティ・ティ都市開発&安田不動産&ファーストコーポレーション分譲、ファーストコーポレーション施工、地上13階建、総戸数184戸の『ウエリス新宿早稲田の森』です。

 アドレスは新宿区大久保3丁目です。大久保は、大正時代から終戦までは戸山界隈とともに東京有数の高級住宅街として知られていました。大久保やその近辺には文学者が住み、クラブに集まり、投扇興という京都風の風雅な遊びを楽しんでいました。当時の大久保は「樹木に囲まれた閑静な住宅街で、文筆家や芸術家の集まる土地」で「大久保文士村」とも呼ばれました。

 しかし、東京大空襲で街のほぼ全域が罹災し、家を失った住民は街を離れ、1960年代以降、大久保の住宅の多くは連れ込み宿となりました。現在も基本的には住宅街ですが、駅周辺は百人町と合わせてコリア・タウンといわれています。ただ実際は韓国のみならず、中華人民共和国やタイ、ミャンマー、インド等のアジア諸国の料理店・雑貨店が立ち並んでいます。他には戸山公園、新宿スポーツセンターや大久保スポーツプラザなどの運動施設があり、早稲田大学大久保キャンパスや海城中学校・高等学校といった私立中高学校、各種専門学校が多く集まる文教地区でもあります。

 山手線線路と早稲田大学「西早稲田キャンパス」に挟まれた大久保3丁目では、大規模な再開発事業「大久保三丁目西地区開発計画」が進行していますが、これら大型建築物が計画通りに完成した場合、神宮外苑イチョウ並木と聖徳記念絵画館や、日暮里富士見坂からの富士山の眺望などの環境に支障が出てくるとも言われています。


 「西早稲田」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅3番出口を出て、明治通りを南下した右手に所在します。「東新宿」駅からは同じく明治通りを北上した左手にあり、こちらも徒歩6分と便利です。つまり、本マンションから明治通りを南に又は北に歩けば、東京メトロも都営線も利用できるという使い勝手の良さがポイントの一つです。

 山手線内側にして「新宿」駅からは徒歩2km圏、
自転車を使えば新宿伊勢丹に6分で着きます。地形もフラットで、早稲田大学、学習院女子大学など大学のキャンパスや都立戸山高校など数々の教育施設が集まる文教エリアらしい落ち着いた街並みが広がっています。ドン・キホーテやローソン新宿大久保二丁目店には徒歩1分です。

 敷地面積自体は2,620.43平米と、めだって大きい訳ではありませんが、ここに地上13階建ての建物を立てることにより、
総戸数200戸弱という大規模マンションを実現しました。明治通り沿いですので、騒音・排気ガス等の影響は考慮したほうがよいでしょう。広々とした並木や歩道は歩きやすいアプローチとなります。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.77平米〜156.23平米で、都心でありながら100平米超の住戸が結構あります。共用施設では、「ミカフェート」によるコーヒーサービスを実施、紀伊國屋書店がセレクトした本や雑誌が置かれるスペースもあります。

 未定の販売価格ですが、現在最終3戸を近隣で販売中の
『ディアスタ早稲田諏訪通り』(「西早稲田」駅徒歩5分、総戸数23戸)の平均坪単価が370万円台とされています。本マンションは、『ディアスタ早稲田諏訪通り』より駅徒歩距離が2分近いことから、同マンションを基準とすれば、坪370万円×1.025=坪379万円程度となる計算です。

 いずれにせよ、総戸数184戸の大規模マンションは、西早稲田界隈では、
1994年分譲の『西早稲田パークタワー』(総戸数192戸、「早稲田」駅徒歩9分)以来のスケールとなります。また、タワー物件ではないところも、タワーを好まない層からは支持されることでしょう。都心物件が払底しつつある中で、価格設定さえ間違わなければ、一定の需要層を固く獲得できるものと思われます。

公式ホームページ ⇒ウエリス新宿早稲田の森

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| 新築マンション 新宿区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森(新築)−赤坂御用地という特別な地の特別な価格

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★ JR中央本線・東京メトロ丸ノ内線・同南北線「四ツ谷」駅より徒歩10分、JR総武・中央線「信濃町」駅より徒歩9分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩13分、東京メトロ銀座線・同半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩15分の場所に立地する住友不動産分譲・西松建設施工・地上7階地下2階建・総戸数139戸の『ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森』です。

 アドレスは新宿区南元町です。南元町(みなみもとまち)は、新宿区の南東部に位置し、町域北部から北東部は若葉に、町域東部から南部は港区元赤坂に、西部は信濃町・霞ヶ丘町に接しています。町域内の高低差が激しく、中央部をJR中央線の線路とそれに並行して首都高速4号新宿線が横断しています。

 町域内は主に住宅地として利用されておりマンションなども多く見られます。南元町には、町域の西部を中心として、隣接する信濃町とともに公明党や創価学会関連の施設が多くあり、公明党本部(公明会館)も南元町の千日坂下に所在しています。 

 南元町は大東亜戦争中の1943年(昭和18年)7月、それまでの四谷区南町と同・元町を廃止・統合することによって新たに創設されました。南元町の地名は「南町」と「元町」からそれぞれ一字ずつとったもので、その町域も旧両町の町域にほぼ一致しています。南町と元町は、1911年(明治44年)以前、それぞれ「元鮫河橋町」、「元鮫河橋南町」という町名でした。


 「信濃町」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅南側から外苑東通りを右手に見ながら南下して左折、高速4号新宿線を左手に見ながら道なりに下っていき、都道414号線の南元町交差点の左手に所在します。「四ツ谷」駅からは徒歩10分で、同駅から迎賓館に向かって南下し、都道414号線をさらに南下していくルートです。「信濃町」駅からは下り坂ですが、「四ツ谷」駅からはややアップダウンがあります。

 教育環境としては、通学区である
四谷第六小学校が徒歩2分、四谷中学校が徒歩9分、また慶応義塾大学信濃町キャンパスが徒歩9分です。日常のお買い物ではサンクス四谷若葉店が徒歩5分、丸正食品若葉店徒歩6分、アトレヴィ信濃町が徒歩9分と都心の割にはスーパーが近くにあり、みなみもと町公園が徒歩1分と至近、明治記念館が徒歩9分となっています。

 本マンションの
最大の特徴は、目の前が広大な赤坂御用地であることです。その先には赤坂等の都心の高層ビルがそびえ立ち、自然の奥深い緑を近景に、超高層ビルの林立を遠景に楽しめる絶好のロケーションです。マンション外観は、重厚なボーダータイルをベースとし、明るいガラス手摺りがアクセントとなります。L字のテラスバルコニーと化粧壁も建物に深みのある表情を加えています。

 面積3,741.27平米の敷地は南側と東側を道路に接する
三角形状で、ヒルズA〜Cの3棟構成のマンションとなります。共用施設では2階にフィットネスルームが入り、コンシェルジュサービスも行われます。専用設備は天然石を用いたカウンタートップやディスポーザーなど高級仕様です。

 現在は
第3期販売に入っており、間取り2LDK〜3LDK、専有面積55.84平米〜127.46平米とDINKS又はファミリー向けがターゲットとなっています。

 価格水準については、平均では
専有面積82平米台に対し販売価格15,400万円台、平均坪単価620万円台です。赤坂御用地を目の前とする特別の場所とは言え、同じく住友不動産が同じ南元町で2014年に販売した『プレミアスイート外苑の杜』(「信濃町」駅徒歩5分)の平均坪単価が380万円台だったことと比較して63%も高くなっています。

 ただ、都心物件はどれも高騰していると割り切れば、
平均坪単価600万円台は今や珍しい数値でもなく、だんだん見慣れてくるのが良くも悪くも人間の性です。この「特別な地」に「特別な思い入れ」を託すことができるか、建物は昨年11月30日に完成し、引渡しは本年4月上旬からとなっています。

公式ホームページ ⇒ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森

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| 新築マンション 新宿区 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド新宿中落合(新築)−由緒ある都心高台立地、目白文化村に思いを馳せる
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★ 西武新宿線「下落合」駅より徒歩6分の場所に立地する野村不動産分譲・西武建設施工・地上4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建て)、総戸数55戸の『プラウド新宿中落合』です。

 アドレスは新宿区中落合2丁目です。中落合(なかおちあい)は新宿区の北西部に位置します。町域の北部は目白通りを境に豊島区南長崎に、北東部は目白通りを境に豊島区目白に、東部は新宿区下落合に、南部は妙正寺川を境に新宿区上落合に、南西部一帯は1丁目と4丁目の間に挟み込まれるような感じで新宿区中井に、西部は妙正寺川を境に中野区上高田に、北西部は新宿区西落合に接しています。

 また、町域内を南北に山手通りが縦断し、北西部から東部にかけて新目白通りが横断しており、両道路が町域内で交差しています。町域内は主に住宅地として利用されています。1965年(昭和40年)8月1日に住居表示を実施し中落合を新設した際、下落合2丁目及び3丁目の一部を中落合2丁目としました。

 本マンションは
大同特殊工の社宅跡地に誕生します。都心5区に4%しかない第一種低層住居専用地域に位置し、古き良き武蔵野の面影を伝える自然が残された周辺環境にあって、採光条件に恵まれた南面傾斜のヒルトップとなっています。中落合周辺の高台は目白崖線の山手台地の一角を形成し、強固な地盤と水害の心配の少ない立地から、大正時代には崖線上に沿って一際大きなお屋敷が立ち並んでいました。

 大正期に造成された
「目白文化村」とその周辺には、小説家の林芙美子や画家の佐伯祐三らが暮らし、その住居はそれぞれ博物館として保存され、周囲には学習院大学や上智大学、目白大学などの緑豊かなキャンパスが広がるなど、知的な住環境も広がっています。

 2,728.42平米の敷地は
地上4階建ての低層レジデンスとして、大地への同一性(基壇部の木調タイル)と広がる空への連続性(ガラスの意匠)を兼ね備えたデザインとしました。間取りは2LDK〜3LDK、専有面積66.40平米〜138.17平米でファミリー主体のプラン及び富裕層向けプレミアムプランとし、周辺環境との調和が図られています。

 このように
由緒正しい都心の高台立地なのですが、その反面、駅からのルートは上り坂となります。傾斜地に建ちますので、1階は建築基準法上地下1階扱いで、1階住戸は半地下になるのか、日照はどうか気になるところです。「下落合」駅は駅力としてはあまり強いとは言えず、駅前のにぎやかさももう一つです。これらは、要はマイホームに何を求めるか、という点に帰着します。

 販売は5月下旬からを予定しており、価格公開もこれからです。同じく中落合2丁目物件としては、2011年販売の『クラッシィハウス新宿中落合』(「下落合」駅徒歩5分)が平均坪単価240万円台、同年販売の『ルジェンテ中落合西坂』(同駅徒歩3分)が平均坪単価254万円台、2012年発売の『ライフピア新宿中落合』(同駅徒歩4分)が平均坪単価229万円台でした。

 しかし、これらは
マンション価格高騰前の2011年〜2012年の価格水準であり、本マンションは、プラウドのブランド力も手伝って、これら2011年〜2012年分譲マンションの価格の1.5倍程度はするのではないでしょうか。久々の本格派低層レジデンスとして、マンション購入検討者の注目度も高くなっています。

公式ホームページ ⇒プラウド新宿中落合
 
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| 新築マンション 新宿区 | 23:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 市谷甲良町(新築)ー坪426万円台の市谷邸宅地レジデンス
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★ 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩5分、同線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩11分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩14分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・熊谷組施工・地上5階地下1階建、総戸数49戸の『ザ・パークハウス 市谷甲良町』です。

 アドレスは新宿区市谷甲良町です。市谷甲良町(いちがやこうらちょう)は、新宿区の東部に位置し、北は大久保通りを境に市谷山伏町に接し、北東の大久保通り上の一点で北山伏町、東は南山伏町及び二十騎町、南は市谷加賀町2丁目、南西から西にかけては市谷柳町にそれぞれ接しています。町域内はマンションを含む住宅地として利用されていますが、大久保通り沿いについては商業地と混在しています。

 地名は、市谷甲良屋敷に住み江戸時代大棟梁だった甲良氏を由来とします。この旧市谷甲良屋敷は1878年(明治11年)に市谷柳町に編入されたため、現在の町域内に市谷甲良町の由来に関わるものは残存していません。近隣の5か町とともに、1990年(平成2年)に住居表示が実施され、実施後も旧来の町名・町域が引き継がれました。


 「牛込柳町」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅東口を出て市谷柳町交差点を渡り、柳町病院の角を右折して住宅街の中を東に進んだ左手に位置します。まもなく新宿区により市谷柳町交差点をまたがる地下道が開設され、新出口が設けられる予定ですので、駅との往来が更にスムースになることが期待されます。なお、本マンションまでは緩やかな上り道となります。

 コンセプトは
「市谷、私苑」で、市谷の奥座敷、閑静な高台の邸宅地とあります。現在の「市ヶ谷」駅(徒歩17分)はお堀端の低地の繁華街ですが、このエリアには「市谷」を冠する都心の真ん中の住宅地が静かにたたずんでおり、魅力的な場所となっています。

 神楽坂に近いのもセールスポイントで、休日の散策には距離的にも最適です。スーパーはセーヌよしやが徒歩5分、教育は市谷小学校が徒歩2分と、住宅地でありながら利便性にも事欠きません。

 某大手社宅の跡地である面積1,526.9平米の敷地は出っ張りのある変形敷地ですが、三方接道の南東角地でもあり、樹木を配することで、開放感とプライバシー性に配慮したランドプランが工夫されています。小さいながらも共用部中心に坪庭や紀伊国屋書店協力のライブラリーラウンジを用意し、居住者の満足感を高めました。

 間取りは田の字型を基本としながらも、
内廊下設計であることも手伝って、各住戸によって変化をつけたプランとなりました。販売は昨年7月から始まっており、C、F、H、Mの各タイプは最終1戸となっています。

 設備は高級マンションにふさわしいものとしており、御影石カウンター、ディスポーザ、食器洗い乾燥機、ハーマン社製多機能コンロ、食器棚の標準装備、ミラーチタンパネル、ミストサウナ、ローシルエット型節水トイレ、天井カセット型LDエアコンと、三菱地所レジデンス物件だけに安心感・安定感があります。

 販売は既に終盤にさしかかっていると思われ、現在は5戸販売、間取り1LDK+S・3LDK、専有面積58.76平米・70.76平米・76.56平米・78.98平米・93.46平米に対し販売価格6,380万円・8,530万円・10,280万円・10,580万円・13,980万円、これらが順番に1対1対応しているとすれば、
坪単価359万円・399万円・444万円・443万円・494万円となります。

 平均坪単価は426万円台とされており、同じ売主でロケーション的に近い2013年分譲の『ザ・パークハウス市谷加賀町』が平均坪単価358万円台だったことを考えれば、2年前より19.0%価格が上昇したことになります。昨今のマンション価格高騰を考えると、「そんなものかな」と思える上昇率ではあります。

 入居予定は来年3月下旬ですから、小規模物件としてはかなり早い売り出しでした。周辺環境の良い高品質な優良物件であることは衆目の一致するところで、今後も着実に売れてゆくことでしょう。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 市谷甲良町

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| 新築マンション 新宿区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア神楽坂若宮町(新築)−都心の静穏を叶える低層レジデンス
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★ 東京メトロ東西線「飯田橋」駅より徒歩5分、JR総武線「飯田橋」駅より徒歩6分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩9分、同有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅より徒歩10分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・ナカノフドー建設施工、地上4階地下1階建、総戸数28戸の『オープンレジデンシア神楽坂若宮町』です。

 アドレスは新宿区若宮町です。若宮町(わかみやちょう)新宿区の北東部に位置し、地域北部は神楽坂に、東部は市谷船河原町に、南東部は市谷砂土原町3丁目に、南部から南西部は払方町・南町に、西部は袋町に接しています。当地域は神楽坂方面に商店やビルが見られますが、そのほかの地域は住宅地となっています。南東部付近は東京理科大学の施設が見られ、本マンションも東京理科大学若宮校舎の跡地に建つものです。

 また、若宮の地域内には
若宮八幡神社があります。同神社は、源頼朝が文治5年(1189)奥州藤原征伐の際に当地で宿願、奥州平定後に鎌倉の若宮八幡宮を移して仁徳天皇を鎮座したのを創始とし、文明年間(1469-1487)には太田道灌が江戸城鎮護のため、当社を江戸城に相対させた形で再興させたといわれている歴史ある八幡神社です。

 「飯田橋」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅B3出口から早稲田通り神楽坂方面へ向けて歩き、サーティワンの角を左折、東京理科大学の裏手を同大敷地に沿って進み、区立若宮公園を左手に見ながら歩いた突き当たりに所在します。ただ、「飯田橋」駅は各所に出口があり、実際のホームまでどの程度時間がかかるかはチェックが必要です。なお、同駅からはやや上り坂のルートとなります。
 
 それを抜きにしても、
若宮町は、「飯田橋」駅、「牛込神楽坂」駅、「神楽坂」駅、「市ヶ谷」駅と、人気の各駅に徒歩10分内で行けるロケーションの良さがあります。上記の通り八幡神社を擁する歴史のある街であり、重厚な石垣や成熟した緑がこの都心に息づく邸宅街です。

 南傾斜の高台に立地する第一種住居地域で、地上4階地下1階建の低層マンションとなります。敷地面積は669平米で高さがとれないために地下も掘り、駐車場はないとの情報です。外観はホワイト基調でブラックのコントラストが表情を引き締めており、グレーのボーダーが重厚感と落ち着きを与えています。

 自由設計で設備・仕様が選べるのがオープンハウスディベロップメントのマンションの特徴ですが、本物件は標準仕様でもある程度グレードの高い設備・仕様となっており、食器洗浄乾燥機、ミストサウナも標準装備、二重床・二重天井やトリプルセキュリティなども採用しています。

 全戸南向き間取りは1LDK〜3LDK、専有面積40.04平米〜83.37平米です。現在は2月上旬に予定される第2期販売の予告広告中ですが、第1期3次販売1戸は間取り1LDK、専有面積41.51平米に対し販売価格4,888万円、坪単価389万円です。また、先着順販売は3戸で、間取り1LDK・3LDK、専有面積41.51平米〜83.37平米に対し販売価格4,488万円〜10,448万円、坪単価357万円〜414万円程度となります。

 また、本物件は、
平均専有面積54平米に対し平均販売価格6,500万円台、平均坪単価398万円台とされています。物件のスケールが全く異なるので単純な比較はできませんが、2012年11月分譲『パークコート千代田富士見 ザ タワー』平均坪単価が470万円台2013年4月分譲『プラウドタワー千代田富士見レジデンス』平均坪単価が451万円台だったことを思えば、比較的リーズナブルな範囲で価格が収まっているのではないかと思われます。

 近隣には
外国人の長期滞在も多い隠れ家的な小型高級ホテル『アグネスホテルアンドアパートメンツ東京』茶道家家元の小堀遠州茶道宗家5メートル北西側にあるなど、情緒のある街並みです。お住まいの方々が地域と溶け込み、これからも良好な地域社会を作っていかれることも街の資産として大切なことだと思います。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア神楽坂若宮町

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| 新築マンション 新宿区 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト新宿山吹(新築)−変わりゆく街並みの一端を担う駅徒歩2分物件
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★ 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩2分、同東西線「神楽坂」駅より徒歩10分の場所に立地する大和ハウス工業分譲・施工会社未定・地上13階建・総戸数78戸の『プレミスト新宿山吹』です。

 アドレスは新宿区山吹町です。山吹町の2010年8月1日現在の人口は2,929人です。新宿区の北東部に位置しています。町域北部は文京区関口1丁目に、東部は改代町に、南部は中里町・天神町・榎町に、西部は早稲田鶴巻町に接しています。町域東部には隣の改代町の飛び地が存在し、町域内を東西方向に早大通り、南北方向には江戸川橋通りが通っています。町域内は住宅地のほか、印刷・製本関連の事業所や商業施設が混在しています。

 「江戸川橋」駅から本マンションまでは徒歩2分です。もっとも、同駅付近にはマンションが数多く所在し、駅徒歩2分は必ずしも珍しい物件ではありません。また、徒歩距離の計算の起点となる同駅1b出口からホームまでは結構距離があります。同駅から新目白通りを早稲田方向に歩き、コモディイイダをぐるりと回る形で南下したところにあります。または、江戸川橋交差点を神楽坂方面へ南下し、『新宿山吹アインスタワー』裏手に回った場所に立地します。

 また、
「神楽坂」駅からは徒歩10分です。同駅2番出口(矢来口)から早稲田通り牛込天神町交差点で右折し、江戸川橋交差点に向かって北上するルートで、一貫して下りとなる道のりです。

 本マンションについては、
本年8月8日に公式HPが公開され、昨日10月10日に「(仮称)山吹町計画」から正式名称が「プレミスト新宿山吹」と決まったところです。まだ施工会社が未定で、販売予定は来年2月下旬開始、竣工は平成29年6月中旬、入居は同年7月下旬予定となっています。

 したがって、
公式HP上では、現地案内図と物件概要しか実質的な情報がありません敷地面積は1,165.19平米で、総戸数78戸のうち事業協力者住戸が18戸ありますが、土地の買収がきれいには行かなかったのか、やや虫食い的な敷地形状をしています。

 間取りは1R・2LDK・3LDK・4LDK、専有面積25.32平米〜82.28平米と、投資用にもなるワンルームとディンクス用、ファミリー用が混在する形です。駐車場台数は17台と、都心におけるこの規模のマンションとしてはまずまずかもしれません。駐輪場台数は86台と1世帯1台以上が確保されています。

 価格水準についてですが、「江戸川橋」駅を最寄りとするマンションでは、昨年販売された『プラウド文京関口』(同駅徒歩3分)が平均坪単価336万円台、『ザ・パークハウス文京江戸川橋』(同駅徒歩5分)が平均坪単価337万円台だったのですが、本年相場はその1割〜2割増となることが想定されますので、やはり平均坪単価400万円前後は考えておいた方が良さそうです。ただ、東側は、上記『新宿山吹アインスタワー』の存在で圧迫感がありますし、販売戦略の取り方によっては目玉住戸を設定するかもしれません。
 
 「江戸川橋」駅から「神楽坂」駅の間の街は従来、印刷工場を中心とする中小規模の事業者や戸建てが並ぶ街並みでしたが、その利便性から注目度が急速に高まっています。新規マンションが次々と誕生すれば、それに引き寄せられる形で新しい商業施設・スーパー等も進出してくることも考えられます。

 従来、
坪単価200万円台後半でも新築マンションが購入できたエリアでしたが、価格はかなり高騰、しかし、今後の発展の期待もできる立地です。本物件の売れ行きにも注目したいと思います。

公式ホームページ ⇒プレミスト新宿山吹

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| 新築マンション 新宿区 | 22:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 西新宿タワー60(新築)−四半世紀の思いを込めた超高層物件
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★ 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅より徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅より徒歩8分、同線「西新宿五丁目」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所レジデンス&相鉄不動産&丸紅分譲・フジタ施工・地上60階地下2階建・総戸数976戸(事業協力者住戸含む)の『(仮称)西新宿HOMETOWN プロジェクト』です。

 アドレスは新宿区西新宿5丁目です。西新宿の範囲は「新宿」駅の西口から渋谷区と中野区の区境付近までで、日本でも屈指のターミナル駅である「新宿」駅の西側一帯の地域です。繁華街のほか新宿新都心(副都心)と呼ばれる超高層ビル街があり、この超高層ビル群は日本最大級のオフィス街を形成していますが、周辺には再開発されていない古くからの住宅街も存在します。

 西新宿の名の由来は、
新宿地区の西に位置することからですが、この名称になったのは1970年(昭和45年)の住居表示が実施されてからで、それ以前は西新宿1〜6丁目はおおむね角筈(つのはず)と、西新宿7・8丁目柏木(かしわぎ)1丁目と呼ばれていました。

 内藤新宿の宿場からもやや離れた当地は農村が主体でしたが、1885年(明治17年)に「新宿」駅が開業、1889年(明治22年)には、品川線(現:山手線)甲武鉄道(現:中央本線)のターミナル駅となり、街の発展の礎となりました。このころから地方から東京への移住者が近辺に住み始め、これに拍車をかけたのが1923年(大正12年)の関東大震災で、東京の市内で震災で住居を失った人たちが、広い山の手郊外に土地を求め、西新宿一帯は山の手の代表的な住宅地となりました。

 戦後まもなく
復興の一環として新宿副都心計画が策定され、それは駅近くにあった淀橋浄水場を移転させ、空いた広大な敷地に高層ビル群などを建設し、一大商業エリアにするものでした。1971年(昭和46年)の京王プラザホテルの建設を皮切りに200m超の高層ビル群が、1960年代を境に「新宿」駅周辺の私鉄系のデパート(小田急百貨店・京王百貨店)が建設され、1991年(平成3年)に東京都庁舎が新宿高層ビル群の一角に移転開庁し、ほぼ現在見られる街の姿となりました。

 一方で、
駅から離れた地域では、依然として昔からの住居が多く、昭和時代の東京の住宅街の面影を残していますが、近年その老朽化や密集度合が、大地震や火災の際の防災対策の面からも問題になっています。

 本マンションの立地する
西新宿5丁目は、以前は淀橋と呼ばれたエリアで、中野区との区境を構成し、神田川が東端を流れる低地帯で、昔からの住宅が多い地域です。西新宿の周囲の目覚ましい再開発から取り残される形で、しかしそれはそれで「けやき橋商店会」を中心に、昭和の時代にタイムスリップしたような懐かしい異空間を形成していました。

 このエリアも、
平成4年には「けやき橋地区街づくり有志会」が発足、平成9年には「西新宿五丁目中央地区市街地再開発準備組合」が設立され、再開発の計画の端緒からは20年以上の月日が流れています。したがって、店舗や家並を新しくするわけにもいかず、ますますレトロ色を濃くしていったのでしょう。

 平成18年には特定業務代行者としてフジタ・藤和不動産・三菱地所グループが選ばれ、平成20年・21年には開発着手の予定でした。しかしながら、そこでリーマンショックが勃発し、おそらく再開発は延期を余儀なくされ、マンション販売が活況となった今ようやく、着工の運びとなったものと思われます。本マンションの竣工は平成29年で、最初の有志会の結成から四半世紀が経過、当初の苦渋の決断から「待ちわびた春」となりました。

 本マンションの仮称が
『西新宿HOMETOWN プロジェクト』となっているのは、このような今までの経緯を大事にしているからでしょう。戦前からこの地に移り住んできた人たちのHOMETOWN(ふるさと)の精神を受け継ぎ、これからの時代にふさわしい新しいHOMETOWNを作っていく、という決意です。

 そのシルエットは
西新宿の新都心らしいスカイスクレイパーで、地上60階建は、首都圏で言えば『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』の地上59階建を抜いて日本最高階数となります。公式HPには、「目指したのは世界が息をのむ風景とこころ通う生活が馴染む街」とありますが、ここから見る西新宿の高層ビル街の眺望「世界が息をのむ風景」なのでしょう。いわば「カッコよさ」と「ジモト感」の双方を追求するコンセプトです。

 そして、さらに注目を浴びているのが、
東京都が本プロジェクトを木造密集地域(木密)の解消のモデルケースと位置付けている点です。本エリアは都が燃えにくい街づくりに取り組む「不燃化特区」地域にあり、防災拠点機能が期待されています。面積7,530.65平米の敷地内には多くの緑や広場を配置しますが、本マンションには防災倉庫も備えており、震災時には帰宅困難者を支援する防災拠点になるとのことです。

 なお、ごく近くに
大型スーパーなどの日常商業施設が少ないとの声がありますが、官民協力の大規模再開発だけに、地域として今後の店舗誘致もあり得ると考えます。総戸数976戸の中には従来の地権者である事業協力者住戸を含みますが、その戸数はまだ調整中のようです。

 間取りは1ROOM〜3LDK、専有面積33.90平米〜156.99平米と幅広く、販売価格の発表はまだまだこれからです。販売価格については、ベテラン記者の予想では坪単価310万円〜330万円との推測がなされていましたが、駅からやや距離があるとはいえ、一流デベロッパーによる日本最高階数を誇る話題の大規模再開発であるだけに、その価格水準であればかなり人気は沸騰することと思われます。

 土地の仕入れは平成18年当時ですから、『新宿区の平均地価』の推移をみると、新宿区では平成19年に地価が跳ね上がる直前です。東京都も力を入れている再開発だけに、ぜひ価格面でもリーズナブルであってほしいものです。ちなみに、標準相場をごくおおまかに試算すると、321万円[都庁前坪単価]×1.000[駅距離補正]×1.021[地価上昇補正]=坪単価328万円となりました。

 モデルルームは本年10月に事前案内会、販売開始は12月上旬を予定しています。完成は、上記でご紹介したように、3年後の平成29年7月下旬、入居は同年10月下旬の予定です。地元の方々の四半世紀の思いを結実させるハートフルなタワーマンションになってほしいと思います。

★ 『(仮称)西新宿HOMETOWN プロジェクト』とされていた本物件は、正式名称が『ザ・パークハウス 西新宿タワー60』となりました(平成26年9月21日確認)。

公式ホームページ ⇒(仮称)西新宿HOMETOWN プロジェクト

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| 新築マンション 新宿区 | 21:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
ピアース高田馬場(新築)−ハイエンドデザイン標榜の坪340万円デザイナーズ
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★ JR山手線・東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩4分、西武新宿線「高田馬場」駅より徒歩5分の場所に立地するモリモト分譲・松村組施工・地上7階建・総戸数52戸の『ピアース高田馬場』です。

 アドレスは新宿区高田馬場3丁目です。1636年、徳川三代将軍家光により旗本達の馬術の訓練や流鏑馬などのための馬場が設営されました。一説に、この地が家康の六男で越後高田藩主だった松平忠輝の生母、高田殿の遊覧地であったことから、高田の名をとって高田馬場とした説、あるいは、それ以前に、この一帯が高台である地形から俗称として高田とも呼ばれていたため、その名を冠したとの説があります。

 今や
「高田馬場」駅は、JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線が乗り入れるターミナル駅で、「新宿」駅・「池袋」駅・「大手町」駅へのアクセスも良好です。駅周辺は学生街でもあることから、飲食関係の物価も総じて安い傾向にあります。

 「高田馬場」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅から早稲田通りを西に歩き、西友とロイヤルホストの間の急な坂を下っていくルートとなります。いかにも低地に下りていく道のりで、神田川を背後に控えているのがやや不安を誘いますが、神田川は貯水機能を備え、もう何十年も水害に見舞われたことはないそうです。

 この地は
東京電力社宅の敷地で、敷地面積915.36平米の不整形地です。用途地域は準工業地域で、敷地東側は4メートル道路を挟んで東電の変電所があり、南側は約5.7mの道路を挟んで中層ビルなどが建ち並んでいます。周辺は住工混在エリアの庶民的な街並みになっており、飲み屋やvisual系ライブハウスもあるとのことで、繁華街の裏通りといった風情もあります。ただ、そのような店舗のほかは概して静かで、むしろ寂しいといった方がよいかもしれません。

 しかし、そうは言っても
JR山手線と東京メトロ東西線が交差し、西武新宿線のターミナルも存在し、新宿にも池袋にも近接している「高田馬場」駅に徒歩4分の立地は大きな魅力です。周辺環境も、見方によっては落ち着きがあると評価することもできます。

 そして、
やや難がある立地を上手にデザイナーズ住宅に変貌させるのはモリモトの十八番です。外観は光沢とマット2種類のホワイトタイルを用いるとともに、屋根には淡いシルバー素材を採用しました。ピロティと一体化したライムストーン貼のエントランスは、空間を大きく見せるのに効果的です。一方、総戸数が52戸なのに、エレベーターが2基もあるのは首をかしげる検討者が多く、将来の維持管理コストへのはね返りを心配する声があります。

 専有部については、
玄関床と廊下は天然石を採用し、食器洗い乾燥機、ドラム式全自動洗濯乾燥機を標準装備しています。一方、戸数が少ないためかディスポーザーはありません。なお、トイレは節水トイレタイプです。構造面では二重床・二重天井を採用して将来の可変性に備えています。駐車場は平置障害者用として1台分しかありません。

 間取りは1K〜3LDKで、専有面積25.11平米〜70.33平米と、シングルから少人数ファミリーまでを対象としています。専有面積20平米台の住戸も9戸あるようですが、土地柄から賃貸需要は強く、投資用の購入も出てくると思われます。賃料は月額10万円は十分とれそうですが、この水準になると早稲田大学等の学生ではなく、社会人需要となることでしょう。

 販売価格については全体像が明らかになっていませんが、平均坪単価は340万円とされています。公式HPには1階住戸で平均坪単価300万円程度の例が出ていましたので、最低坪単価ラインもこのへんにあるのでしょう。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、285万円[高田馬場坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.029[地価上昇補正]=坪単価310万円となり、平均坪単価340万円と比較すると、10%程度割高との試算結果です。

 高田馬場3丁目と言えば、同じ町内で『イニシアイオ高田馬場』2012年に分譲されており、同マンションには南向き住戸でも坪単価230万円台の住戸がありました。同マンションは「高田馬場」駅徒歩9分で本マンションの方が立地条件はもちろん良いのですが、かなり価格差があるのも事実です。

 その価格差には、
売主における2012年と2014年のセンチメントの違いが影響しているものと考えられます。また、専有面積が狭い分グロスは抑制されていますので、裕福なサラリーマン層が買えない額ではないことも確かです。ハイエンドデザインを標榜する本マンションがアッパーミドル層の心をとらえることができるかどうか、注目の販売は現在のところ5月中旬開始が予定されています。
 
公式ホームページ ⇒ピアース高田馬場
 
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| 新築マンション 新宿区 | 21:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE (スカイフォレストレジデンス)(新築)−戸山公園隣接・業&住の大規模免震タワー
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★ JR山手線「高田馬場」駅より徒歩6分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩8分、同副都心線「西早稲田」駅より徒歩9分の場所に立地する住友不動産分譲・大林組施工・地上26階地下2階建・総戸数361戸の『SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE (スカイフォレストレジデンス)』です。

 アドレスは新宿区大久保3丁目です。大久保は、大正時代から終戦までは戸山界隈とともに東京有数の高級住宅街として知られていました。大久保やその近辺には文学者が住み、クラブに集まり、投扇興という京都風の風雅な遊びを楽しんでいました。当時の大久保は「樹木に囲まれた閑静な住宅街で、文筆家や芸術家の集まる土地」「大久保文士村」とも呼ばれました。

 しかし、
東京大空襲で街のほぼ全域が罹災し、家を失った住民は街を離れ、1960年代以降、大久保の住宅の多くは連れ込み宿となりました。現在も基本的には住宅街ですが、駅周辺は百人町と合わせてコリア・タウンといわれています。ただ実際は韓国のみならず、中華人民共和国やタイ、ミャンマー、インド等のアジア諸国の料理店・雑貨店が立ち並んでいます。他には戸山公園、新宿スポーツセンターや大久保スポーツプラザなどの運動施設があり、早稲田大学大久保キャンパスや海城中学校・高等学校といった私立中高学校、各種専門学校が多く集まる文教地区でもあります。

 山手線線路と早稲田大学「西早稲田キャンパス」に挟まれた大久保3丁目では、本マンションを含む大規模な再開発事業「大久保三丁目西地区開発計画」が進行していますが、これら大型建築物が計画通りに完成した場合、神宮外苑イチョウ並木と聖徳記念絵画館や、日暮里富士見坂からの富士山の眺望などの環境に支障が出てくるとも言われています。

 本マンションから
「高田馬場」駅までは徒歩6分の道のりで、鉄道網と並行して北東方向に歩くルートです。「新大久保」駅までも近いのですが、公式HPでは殊更「新大久保」駅利用が記されていません。独特の雰囲気を有する新大久保エリアにある同駅の表示をあまり歓迎していないということでしょうか。

 本マンションの
土地取得から販売までは9年を要しています。この土地は、売主である住友不動産がJR東日本から社宅跡地2.4haを買い取ったものですが、新宿区が高さ規制を強化し、これに合わせるために計画の変更を余儀なくされ、それもようやく整ったときに東日本大震災が勃発、本マンションも制震構造から免震構造に仕様を変更するなどして対応し、ようやく販売にこぎつけたものです。

 さて、その概要ですが、本マンションは
「新宿スカイフォレスト」の住宅棟として位置付けられています。本マンションはA-2街区となるのですが、A-1街区37階建てのオフィス棟(上層部賃貸住宅)広場A-3街区には生活利便施設を誘致する予定で、延床面積約は17.7万平米に及びます。

 A-1街区に設ける
広さ約7,200平米の広場は、平時は住民やオフィスワーカーの憩いの場として、災害時は一時避難場所、地域の防災拠点として活用し、毛布や飲料水などの備蓄に加え、断水時でも利用できるマンホールトイレを設置する予定です。本マンションには地下に防災倉庫を設けたほか、各住戸の引渡し時に防災リュックを配布するとのことです。

 生活利便施設としては、
徒歩3分のオレンジコートショッピングセンター、10分圏内に複数の商店街、スーパーが揃い、通学区の小中学校や総合病院も徒歩10分以内にあります。近接する面積約18haの戸山公園内には「新宿区立新宿スポーツセンター」があり、屋内プールやトレーニングジムなどが利用できます。戸山公園内にはホームレスがいるとのことですが、近年、行政がその排除に力を入れているとのことです。

 現地付近には、上記のとおり
早稲田大学理工学部や学習院女子大学、戸山高校、海城学園などの名門校があり、さらに、新宿伊勢丹をはじめ、多彩な店舗が揃う日本最大級の商業エリア「新宿」が日常生活圏にあります。なお、線路を挟んだ対面にはバブル期に大人気となった『西戸山タワーホウムズ』があり、昭和63年築ながら今でもランドマーク的存在です。

 本マンションの
外観は、ガラス・ベースの白と黒のシンプルなコントラスト、住友不動産のデザインの特徴が現れた仕上がりになっています。高級ホテル並のエントランス及びエントランスホール(2層吹抜け)ということですので、『シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル』のようなものを期待していいのでしょうか。地下駐車場にはコーチエントランスがあり、共用廊下は内廊下を採用、そのほかゲストルーム、スカイラウンジがありますが、維持費のかかる共用施設は設けられていない模様です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積は41.86平米〜81.74平米と、最近の間取りのコンパクト化に沿ったものとなりました。南西、北西の上層階からは、それぞれ新宿都心、秩父連山が望め、南東側の住戸は、戸山公園を借景にしたプランニング、1LDKは珍しく間口7m超のワイドスパン住戸になっています。設備としては、食器洗い乾燥機、ディスポーザー、ミストサウナ等が標準装備です。

 販売開始は12月中旬が予定されており、具体的な内容開示はこれからですが、10月12日にモデルルームがグランドオープンし、予定価格の提示を受けたモデルルーム来場者の多くは「高い」との印象だったようです。その水準についての情報については、まだネット上にはありません。標準相場をごくおおまかに試算すると、285万円[高田馬場坪単価]×1.025[駅距離補正]=坪単価292万円ですが、その1割高で坪単価321万円、2割高で坪単価350万円、3割高で坪単価380万円となります。

 本マンションで
考慮すべき材料の一つは周辺環境なのでしょうが、その庶民的な雰囲気などは好き好きですし、今後の発展も期待できるところかもしれません。山手線内側で公園隣接の大規模免震タワーは希少価値があり、かつ、新宿にごく近いなど、魅力を感じる点もたくさんあります。幸い、他にも好立地の大規模タワーマンションが相次いで発売予告されているので、消費税増税に伴う駆け込み需要も一段落した今はじっくりと選べるよい時期であると考えます。

公式ホームページ ⇒SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE (スカイフォレストレジデンス)

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| 新築マンション 新宿区 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) |