ザ・パークハウス 市ヶ谷(新築)−「市ケ谷」駅徒歩4分で坪450万円台、良心的な価格

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★ 東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅より徒歩4分、JR総武線・都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩6分、JR中央線・総武線・東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅より徒歩8分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・木内建設施工・地上11階地下1階建・総戸数101戸(他に事業協力者事務所1戸・店舗1戸)の『ザ・パークハウス 市ヶ谷』です。

 アドレスは新宿区市谷本村町です。市谷本村町は、新宿区の東部に位置し、地域内は、防衛省をはじめ公的な施設が大半を占めています。防衛省以外に当地域は西部の防衛省薬王寺門脇に、警視庁第五機動隊があり、地域南西部は中央大学市ヶ谷キャンパスがあります。地域北部は、財務省や国立印刷局等の関連施設などが立ち並び、地域南部の靖国通りと外堀通りに挟まれた地域では、各種ビルや商店のほか、少数の住宅があります。

 江戸時代に当地域の主体的な部分は
尾張徳川家上屋敷があったところで、屋敷跡は明治時代以降、陸軍士官学校・参謀本部・陸上自衛隊市ヶ谷駐屯地などを経て、現在は防衛省本省(市ヶ谷地区)が、平成12年に六本木より移転して置かれています。当地は極東国際軍事裁判が行われた場所、および三島由紀夫が割腹自殺を果たした場所としても知られています。

 「市ヶ谷」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅7番出口から靖国通りに入り、ホテルグランドヒル市ヶ谷を右手に、ファミリーマートを左手に見ながら過ぎた左手に所在します。「四ツ谷」駅からは徒歩8分で、JR線四ツ谷口から外堀通りを北上し、靖国通りに入った右手にあります。2駅合わせると6路線利用可能なマルチアクセスです。

 今年完成予定の「四谷駅前再開発」エリアまでも徒歩6分になります。外堀公園へ徒歩4分、市ヶ谷亀岡八幡宮へ徒歩4分と散策も楽しく、ファミリーマートへ徒歩1分、くすりの福太郎へ徒歩4分、マルエツやダイソーに徒歩5分と、都心にもかかわらず利便性も良好です。

 市谷本村町では数少ない住宅があるエリアに、
敷地面積1,207.2平米に地上11階建てのレジデンスです。日本の伝統美を思わせる黒色をベースとしスタイリッシュな印象のガラスやアルミパネルを組み合わせてモダンな外観となりました。エントランスホール、ラウンジとも日本人の美意識を表現する魅力的な空間に仕上がる予定です。

 専有部には、
天井カセット型エアコン、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、ミストサウナなど、三菱地所レジデンスに特徴的なクオリティを備えています。

 間取りは2LDK中心ですが、1LDK、3LDKもあり、専有面積は47.11平米〜70.08平米です。1LDKのうちBタイプ、3LDKのうちLタイプはすでに完売し、1LDKはAタイプ、3LDKはKタイプの1種類のみとなっています。

 販売価格がHP上で明らかにされているのは、
価格がアピールポイントになっていることの現れでしょう。1LDK・Aタイプ308号室が専有面積47.11平米に対し6,460万円で坪単価453万円、2LDK・Gタイプ609号室が専有面積58.68平米に対し8,400万円で坪単価473万円、2LDK・Hタイプ311号室が専有面積60.14平米に対し8,930万円で坪単価491万円、同タイプ最上階1111号室が9,530万円で坪単価524万円、2LDK・Jタイプ1007号室が専有面積64.21平米に対し9,940万円で坪単価512万円、3LDK・Kタイプ601号室が専有面積70.08平米に対し10,330万円で坪単価487万円です。

 平均坪単価は488万円とされています。一流デベロッパーのこの立地の新築マンションでこの価格水準は「安い」と言えます。価格設定であまり無理をしない三菱地所レジデンスらしい良心的な価格水準だと思います。入居は来年1月下旬が予定されており、ここに住めば新型コロナ騒動がおさまるであろう来年春の桜がお堀端で楽しめそうです。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 市ヶ谷


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| 新築マンション 新宿区 | 20:03 | comments(0) | - |
オープンレジデンシア目白御留山(新築)−坪320万円台からの目白の正統派アドレス

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★ JR山手線「目白」駅より徒歩10分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲、オープンハウス・アーキテクト施工、地上3階地下1階建・総戸数38戸の『オープンレジデンシア目白御留山』です。

 アドレスは新宿区下落合3丁目です。下落合は1丁目から4丁目まであり、9,216世帯15,114人が住んでいますが、本マンションの所在する下落合3丁目は2,533世帯4,381人と、下落合の中では4丁目に次いで人口が多くなっています。

 下落合は台地部と神田川沿いの低地部で異なった様相を呈しています。妙正寺川と神田川の合流点が落合の名の由来で、水利によって江戸時代初期から染色工業の中心地の一つとして賑わい、現在でも洗張や、クリーニング工場など繊維関連企業が集中しています。河川拡幅竣工以前は、台風や集中豪雨の度に警戒水位到達を報知するサイレンが鳴り響き、洪水も頻発していました。

 1878年、郡区町村編制法施行により南豊島郡下落合村となり、1889年、町村制施行により南豊島郡落合村が発足し、下落合村は落合村大字下落合となりました。
1900年、近衛家が土地を購入し、その他の大地主は宇田川家、相馬家、福室家、早稲田大学(大隈家)でした。1917年、堤康次郎が、自転車用タイヤ・チューブ工場の東京護謨株式会社(後の西武ゴム→西武ポリマ化成→西武ポリマ化工)を当地で創業、併せて、周辺の地所を買収し、後の西武グループ発展の礎を築きました。1922年には近衛家が、堤の箱根土地(後のコクド)に所有地を売却、堤は、その周辺で取得した土地を含め『目白文化村』と名付けて分譲を開始しました。

 1960年代には新目白通りが『オリンピック道路』として整備され、大規模な区画整理が行われました。1972年に住居表示が実施され、現在の下落合1丁目から下落合4丁目が発足しています。


 「目白」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅を西側に出て、川村学園女子大目白キャンパスを左手に見ながら住宅街の中を西へずっと進んだ場所に所在します。ゆるやかに上るルートとなりますが、ほとんど気にならないことでしょう。洗練された「目白通り」を通ることもできます。

 日常のお買い物は、
ピーコックストア目白店が徒歩2分と近く、オーケー下落合店が徒歩5分で普段の生活には事欠きません。複合型商業施設「トラッド目白」へは徒歩11分です。マンション名ともなっているおとめ山公園へは徒歩5分、下落合野鳥の森公園へは徒歩7分と、緑豊かな生活を送ることができます。区立落合小学校へは徒歩6分です。

 歴史ある閑静な住宅街に低層3階建てのレジデンスです。エントランスには重厚なウォールのゲートが設えられ、ファサードの中心の縦長の開口部が特徴で、シンメトリーの安定性あるフォルムを描きます。外壁には落ち着きある質感のタイル、水平のラインを強調するアクセントには御影石タイルを選ぶなど、重厚感を演出するマテリアルにこだわっています。

 面積1,187.18平米の
整形の敷地は、南北両面道路となり、北側にエントランスを設け、北向き住戸5戸(A,B,C,D,Eタイプ)、南向き住戸5戸(F.G.H.I.Jタイプ)構成を基準としています。なお、西側の敷地には旭化成ホームズの戸建群が新築されるようです。本マンションの専有部の設備としては、食器洗い乾燥機、ミストサウナなどが標準装備です。

 昨年11月に第1期販売が行われ、間取り2LDK〜3LDK、専有面積51.12平米〜69.32平米に対し販売価格5,498万円〜9,398万円でした。現在は第2期予告概要が掲載されており、間取り2LDK〜3LDK、専有面積56.18平米〜75.78平米に対し販売価格5,400万円台〜10,900万円台となっています。価格水準は坪単価324万円〜491万円程度、平均坪単価は410万円台とされています。

 ここ最近の新宿区下落合アドレス物件は、
平均坪単価390万円〜420万円台で推移しており、標準的な価格設定と言えるでしょう。目白エリアでは正統派アドレスであり、高級住宅街が近くて近隣の住環境もよく、本物件外観もそれとマッチした風情を有するなど、ディンクス、ファミリー層が検討するのに適した物件であると考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア目白御留山

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| 新築マンション 新宿区 | 22:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス(新築)−市ヶ谷・神楽坂・牛込神楽坂の3駅利用、想定より安めの価格水準か

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★ 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩6分、東京メトロ有楽町線・同南北線「市ケ谷」駅より徒歩8分、JR総武線・都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩12分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩11分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・片山組施工・地上5階地下1階建・総戸数30戸の『オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス』です。

 アドレスは新宿区納戸町です。納戸町(なんどまち)は、住居表示未実施区域で、2017年現在で529世帯、926人が住む小さなエリアです。新宿区の東部に位置し、町域北東部は中町・南町に、南東部は払方町・市谷鷹匠町に、南部は市谷左内町に、西部は二十騎町・市谷加賀町に、北西部は南山伏町・細工町にそれぞれ接しています。町域内を牛込中央通りが通っています。主として住宅地として利用され、マンションなども多く、町域南部では、大日本印刷の関連施設も見られます。

 納戸町という町名は、江戸幕府の職名である納戸方(なんどかた。将軍の衣服・調度を管理し、諸侯・旗本から献上されたり彼らに賜与されたりする金銀・諸物に関する事務を管掌。御納戸役)に由来するとされています。


 「牛込神楽坂」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅A1出口から大久保通りを西に進み、牛込北町交差点を左折して南下、3つ目の信号を右折して進んだ右手に所在します。「市ヶ谷」駅から本マンションまでは徒歩8分で、外堀通から市谷田町交差点を左折してゆるやかに上り、上記の信号交差点を左折して進んだ右手に所在します。

 このように、
東に「牛込神楽坂」駅、南に「市ヶ谷」駅、そして北に「神楽坂」駅と、JR・東京メトロ・都営地下鉄の3駅6路線が利用可能な好立地にあります。計画地一帯は、強固な地盤として知られる武蔵野台地の東端「淀橋台」と呼ばれる一画で、標高約28メートルの高台です。また大通りから一歩入った閑静な住宅街でもあります。

 日常のお買い物は、クリエイトS.D新宿牛込北町店が徒歩3分、まいばすけっと牛込神楽坂駅西店が徒歩5分、マルエツ市ヶ谷見附店が徒歩11分、教育施設は、区立愛日小学校が徒歩4分、区立牛込第三中学校が徒歩3分となります。

 敷地面積は862.23平米と小規模マンションの割には広く、構造は、
二重床・二重天井、複層ガラスを備え、設備としては、床暖房はもちろん、食器洗い乾燥機が標準装備です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積46.59平米〜101.07平米と幅広く、1LDKの主流タイプであるFタイプはナロースパンですが、浴室は1618サイズでゆったり入れます。

 今度の土日(2月24日・25日)に第1期登録受付が開催されます。第1期は販売戸数6戸で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積46.59平米〜96.60平米に対し販売価格4,780万円〜1億2,080万円、坪単価333万円〜413万円程度です。

 「市ヶ谷」駅により近い立地でありながら、
想定より安めの価格水準で出てきました。高騰した価格の故に鈍くなっている都心マンションの売れ行きですが、本マンションに着いては場合によっては早期に売れてゆくかもしれません。注目しておきたい物件です。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス

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| 新築マンション 新宿区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブラントン神楽坂(新築)−奥神楽坂の隠れ家的レジデンスに注目集まる

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★ 東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩5分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線・同有楽町線・同南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩8分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩10分、JR総武線「飯田橋」駅より徒歩11分の場所に立地する西日本鉄道&伊藤忠ハウジング分譲・ライト工業施工・地上7階建・総戸数20戸の『ブラントン神楽坂』です。

 アドレスは新宿区東五軒町です。東五軒町は、「丁目」の設定がない単独町名で、新宿区の北東部に位置します。町域の北は目白通りを境に文京区水道2丁目・1丁目に接し、東は、新宿区新小川町に、南は新宿区筑土八幡町・白銀町に、西は新宿区赤城元町・西五軒町にそれぞれ接しています。地域内は住宅のほか、オフィスビルが混在している地域になっており、印刷・製本関連の企業が点在しています。1982年(昭和57年)に従前の町名・町界を継承する形で住居表示が実施されました。

 「神楽坂」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口を出て早稲田通りを神楽坂上方角へ歩き後藤ビルの角を左折、『神楽坂トワイシアパークレジデンス』『パークコート神楽坂レゼリア』を右手に見ながら北北東方向に歩き、片岡ビルの角を右折して『プラウドフラット神楽坂』『ユニオンパレス神楽坂』の並びにできるマンションです。

 本マンションから道路を挟んで東側は名高い
『神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス』となるなど、人気の高いマンションが集まった一角に誕生するマンションです。敷地面積は394.58平米しかなく、総戸数も20戸と小規模ですが、立地の良さは折り紙つきで、神楽坂の賑やかさと一線を画した静かな周辺環境も魅力となっています。

 コンセプトは『Refuge(隠れ家)』で、神楽坂をイメージさせる石畳、格子、灯篭などをモチーフとしたディテールを採用し、和モダンを強調した瀟洒な外観や落ち着いてクラシカルなエントランスホールが人の目を引き寄せます。

 最近の流行りで言えば、この辺りは
「奥神楽坂」エリアとなり、お箸で食すフレンチレストラン「かみくら」やファッション・生活雑貨・カフェなどを備えた「la kagu」など、路地には個性あるショップたレストランが点在しています。生活施設としては、セブン-イレブンが徒歩2分、ローソンが徒歩4分、神楽坂KIMURAYAが徒歩5分、まいばすけっとが徒歩5分、よしやが徒歩5分など、「神楽坂」駅前を中心に利便性の高さを享受できます。

 小学校は
江戸川小学校が徒歩5分です。公園については、白銀公園が徒歩3分、東五軒町公園が徒歩4分と、教育・育児にも困らない周辺環境です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積34.05平米〜85.20平米です。内廊下設計で、小規模マンションだけに角住戸率が60%に及んでいます。リビングや洋室に柱が食い込む間取りがあるのが少し残念ですが、外観のかっこよさなど、コンセプトづくりには成功しています。まさに神楽坂にふさわしい隠れ家的レジデンスと言えるでしょう。

 同じ東五軒町マンションである上記の
『パークコート神楽坂レゼリア』5年前、平均坪単価350万円台で販売され、総戸数70戸を瞬く間に売り尽くしました。その勢いから察すれば、本マンションは平均坪単価400万円超になるのではないかと推測しますが、これまでのところ価格に関する情報はありません。

 販売開始は6月中旬を予定、引渡しは来年3月下旬を予定しています。人気エリアで倉庫数20戸という規模ですから、価格設定によってはあっという間に終了してしまうことでしょう。6月の販売開始が注目されます。

公式ホームページ ⇒ブラントン神楽坂

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| 新築マンション 新宿区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ウエリス新宿早稲田の森(新築)−駅徒歩3分、西早稲田最大級のレジデンス

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★ 東京メトロ副都心線「西早稲田」駅より徒歩3分、都営大江戸線「東新宿」駅より徒歩6分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩14分、JR山手線「高田馬場」駅より徒歩15分の場所に立地するエヌ・ティ・ティ都市開発&安田不動産&ファーストコーポレーション分譲、ファーストコーポレーション施工、地上13階建、総戸数184戸の『ウエリス新宿早稲田の森』です。

 アドレスは新宿区大久保3丁目です。大久保は、大正時代から終戦までは戸山界隈とともに東京有数の高級住宅街として知られていました。大久保やその近辺には文学者が住み、クラブに集まり、投扇興という京都風の風雅な遊びを楽しんでいました。当時の大久保は「樹木に囲まれた閑静な住宅街で、文筆家や芸術家の集まる土地」で「大久保文士村」とも呼ばれました。

 しかし、東京大空襲で街のほぼ全域が罹災し、家を失った住民は街を離れ、1960年代以降、大久保の住宅の多くは連れ込み宿となりました。現在も基本的には住宅街ですが、駅周辺は百人町と合わせてコリア・タウンといわれています。ただ実際は韓国のみならず、中華人民共和国やタイ、ミャンマー、インド等のアジア諸国の料理店・雑貨店が立ち並んでいます。他には戸山公園、新宿スポーツセンターや大久保スポーツプラザなどの運動施設があり、早稲田大学大久保キャンパスや海城中学校・高等学校といった私立中高学校、各種専門学校が多く集まる文教地区でもあります。

 山手線線路と早稲田大学「西早稲田キャンパス」に挟まれた大久保3丁目では、大規模な再開発事業「大久保三丁目西地区開発計画」が進行していますが、これら大型建築物が計画通りに完成した場合、神宮外苑イチョウ並木と聖徳記念絵画館や、日暮里富士見坂からの富士山の眺望などの環境に支障が出てくるとも言われています。


 「西早稲田」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅3番出口を出て、明治通りを南下した右手に所在します。「東新宿」駅からは同じく明治通りを北上した左手にあり、こちらも徒歩6分と便利です。つまり、本マンションから明治通りを南に又は北に歩けば、東京メトロも都営線も利用できるという使い勝手の良さがポイントの一つです。

 山手線内側にして「新宿」駅からは徒歩2km圏、
自転車を使えば新宿伊勢丹に6分で着きます。地形もフラットで、早稲田大学、学習院女子大学など大学のキャンパスや都立戸山高校など数々の教育施設が集まる文教エリアらしい落ち着いた街並みが広がっています。ドン・キホーテやローソン新宿大久保二丁目店には徒歩1分です。

 敷地面積自体は2,620.43平米と、めだって大きい訳ではありませんが、ここに地上13階建ての建物を立てることにより、
総戸数200戸弱という大規模マンションを実現しました。明治通り沿いですので、騒音・排気ガス等の影響は考慮したほうがよいでしょう。広々とした並木や歩道は歩きやすいアプローチとなります。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.77平米〜156.23平米で、都心でありながら100平米超の住戸が結構あります。共用施設では、「ミカフェート」によるコーヒーサービスを実施、紀伊國屋書店がセレクトした本や雑誌が置かれるスペースもあります。

 未定の販売価格ですが、現在最終3戸を近隣で販売中の
『ディアスタ早稲田諏訪通り』(「西早稲田」駅徒歩5分、総戸数23戸)の平均坪単価が370万円台とされています。本マンションは、『ディアスタ早稲田諏訪通り』より駅徒歩距離が2分近いことから、同マンションを基準とすれば、坪370万円×1.025=坪379万円程度となる計算です。

 いずれにせよ、総戸数184戸の大規模マンションは、西早稲田界隈では、
1994年分譲の『西早稲田パークタワー』(総戸数192戸、「早稲田」駅徒歩9分)以来のスケールとなります。また、タワー物件ではないところも、タワーを好まない層からは支持されることでしょう。都心物件が払底しつつある中で、価格設定さえ間違わなければ、一定の需要層を固く獲得できるものと思われます。

公式ホームページ ⇒ウエリス新宿早稲田の森

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| 新築マンション 新宿区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森(新築)−赤坂御用地という特別な地の特別な価格

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★ JR中央本線・東京メトロ丸ノ内線・同南北線「四ツ谷」駅より徒歩10分、JR総武・中央線「信濃町」駅より徒歩9分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩13分、東京メトロ銀座線・同半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩15分の場所に立地する住友不動産分譲・西松建設施工・地上7階地下2階建・総戸数139戸の『ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森』です。

 アドレスは新宿区南元町です。南元町(みなみもとまち)は、新宿区の南東部に位置し、町域北部から北東部は若葉に、町域東部から南部は港区元赤坂に、西部は信濃町・霞ヶ丘町に接しています。町域内の高低差が激しく、中央部をJR中央線の線路とそれに並行して首都高速4号新宿線が横断しています。

 町域内は主に住宅地として利用されておりマンションなども多く見られます。南元町には、町域の西部を中心として、隣接する信濃町とともに公明党や創価学会関連の施設が多くあり、公明党本部(公明会館)も南元町の千日坂下に所在しています。 

 南元町は大東亜戦争中の1943年(昭和18年)7月、それまでの四谷区南町と同・元町を廃止・統合することによって新たに創設されました。南元町の地名は「南町」と「元町」からそれぞれ一字ずつとったもので、その町域も旧両町の町域にほぼ一致しています。南町と元町は、1911年(明治44年)以前、それぞれ「元鮫河橋町」、「元鮫河橋南町」という町名でした。


 「信濃町」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅南側から外苑東通りを右手に見ながら南下して左折、高速4号新宿線を左手に見ながら道なりに下っていき、都道414号線の南元町交差点の左手に所在します。「四ツ谷」駅からは徒歩10分で、同駅から迎賓館に向かって南下し、都道414号線をさらに南下していくルートです。「信濃町」駅からは下り坂ですが、「四ツ谷」駅からはややアップダウンがあります。

 教育環境としては、通学区である
四谷第六小学校が徒歩2分、四谷中学校が徒歩9分、また慶応義塾大学信濃町キャンパスが徒歩9分です。日常のお買い物ではサンクス四谷若葉店が徒歩5分、丸正食品若葉店徒歩6分、アトレヴィ信濃町が徒歩9分と都心の割にはスーパーが近くにあり、みなみもと町公園が徒歩1分と至近、明治記念館が徒歩9分となっています。

 本マンションの
最大の特徴は、目の前が広大な赤坂御用地であることです。その先には赤坂等の都心の高層ビルがそびえ立ち、自然の奥深い緑を近景に、超高層ビルの林立を遠景に楽しめる絶好のロケーションです。マンション外観は、重厚なボーダータイルをベースとし、明るいガラス手摺りがアクセントとなります。L字のテラスバルコニーと化粧壁も建物に深みのある表情を加えています。

 面積3,741.27平米の敷地は南側と東側を道路に接する
三角形状で、ヒルズA〜Cの3棟構成のマンションとなります。共用施設では2階にフィットネスルームが入り、コンシェルジュサービスも行われます。専用設備は天然石を用いたカウンタートップやディスポーザーなど高級仕様です。

 現在は
第3期販売に入っており、間取り2LDK〜3LDK、専有面積55.84平米〜127.46平米とDINKS又はファミリー向けがターゲットとなっています。

 価格水準については、平均では
専有面積82平米台に対し販売価格15,400万円台、平均坪単価620万円台です。赤坂御用地を目の前とする特別の場所とは言え、同じく住友不動産が同じ南元町で2014年に販売した『プレミアスイート外苑の杜』(「信濃町」駅徒歩5分)の平均坪単価が380万円台だったことと比較して63%も高くなっています。

 ただ、都心物件はどれも高騰していると割り切れば、
平均坪単価600万円台は今や珍しい数値でもなく、だんだん見慣れてくるのが良くも悪くも人間の性です。この「特別な地」に「特別な思い入れ」を託すことができるか、建物は昨年11月30日に完成し、引渡しは本年4月上旬からとなっています。

公式ホームページ ⇒ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森

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| 新築マンション 新宿区 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド新宿中落合(新築)−由緒ある都心高台立地、目白文化村に思いを馳せる
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★ 西武新宿線「下落合」駅より徒歩6分の場所に立地する野村不動産分譲・西武建設施工・地上4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建て)、総戸数55戸の『プラウド新宿中落合』です。

 アドレスは新宿区中落合2丁目です。中落合(なかおちあい)は新宿区の北西部に位置します。町域の北部は目白通りを境に豊島区南長崎に、北東部は目白通りを境に豊島区目白に、東部は新宿区下落合に、南部は妙正寺川を境に新宿区上落合に、南西部一帯は1丁目と4丁目の間に挟み込まれるような感じで新宿区中井に、西部は妙正寺川を境に中野区上高田に、北西部は新宿区西落合に接しています。

 また、町域内を南北に山手通りが縦断し、北西部から東部にかけて新目白通りが横断しており、両道路が町域内で交差しています。町域内は主に住宅地として利用されています。1965年(昭和40年)8月1日に住居表示を実施し中落合を新設した際、下落合2丁目及び3丁目の一部を中落合2丁目としました。

 本マンションは
大同特殊工の社宅跡地に誕生します。都心5区に4%しかない第一種低層住居専用地域に位置し、古き良き武蔵野の面影を伝える自然が残された周辺環境にあって、採光条件に恵まれた南面傾斜のヒルトップとなっています。中落合周辺の高台は目白崖線の山手台地の一角を形成し、強固な地盤と水害の心配の少ない立地から、大正時代には崖線上に沿って一際大きなお屋敷が立ち並んでいました。

 大正期に造成された
「目白文化村」とその周辺には、小説家の林芙美子や画家の佐伯祐三らが暮らし、その住居はそれぞれ博物館として保存され、周囲には学習院大学や上智大学、目白大学などの緑豊かなキャンパスが広がるなど、知的な住環境も広がっています。

 2,728.42平米の敷地は
地上4階建ての低層レジデンスとして、大地への同一性(基壇部の木調タイル)と広がる空への連続性(ガラスの意匠)を兼ね備えたデザインとしました。間取りは2LDK〜3LDK、専有面積66.40平米〜138.17平米でファミリー主体のプラン及び富裕層向けプレミアムプランとし、周辺環境との調和が図られています。

 このように
由緒正しい都心の高台立地なのですが、その反面、駅からのルートは上り坂となります。傾斜地に建ちますので、1階は建築基準法上地下1階扱いで、1階住戸は半地下になるのか、日照はどうか気になるところです。「下落合」駅は駅力としてはあまり強いとは言えず、駅前のにぎやかさももう一つです。これらは、要はマイホームに何を求めるか、という点に帰着します。

 販売は5月下旬からを予定しており、価格公開もこれからです。同じく中落合2丁目物件としては、2011年販売の『クラッシィハウス新宿中落合』(「下落合」駅徒歩5分)が平均坪単価240万円台、同年販売の『ルジェンテ中落合西坂』(同駅徒歩3分)が平均坪単価254万円台、2012年発売の『ライフピア新宿中落合』(同駅徒歩4分)が平均坪単価229万円台でした。

 しかし、これらは
マンション価格高騰前の2011年〜2012年の価格水準であり、本マンションは、プラウドのブランド力も手伝って、これら2011年〜2012年分譲マンションの価格の1.5倍程度はするのではないでしょうか。久々の本格派低層レジデンスとして、マンション購入検討者の注目度も高くなっています。

公式ホームページ ⇒プラウド新宿中落合
 
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| 新築マンション 新宿区 | 23:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 市谷甲良町(新築)ー坪426万円台の市谷邸宅地レジデンス
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★ 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩5分、同線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩11分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩14分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・熊谷組施工・地上5階地下1階建、総戸数49戸の『ザ・パークハウス 市谷甲良町』です。

 アドレスは新宿区市谷甲良町です。市谷甲良町(いちがやこうらちょう)は、新宿区の東部に位置し、北は大久保通りを境に市谷山伏町に接し、北東の大久保通り上の一点で北山伏町、東は南山伏町及び二十騎町、南は市谷加賀町2丁目、南西から西にかけては市谷柳町にそれぞれ接しています。町域内はマンションを含む住宅地として利用されていますが、大久保通り沿いについては商業地と混在しています。

 地名は、市谷甲良屋敷に住み江戸時代大棟梁だった甲良氏を由来とします。この旧市谷甲良屋敷は1878年(明治11年)に市谷柳町に編入されたため、現在の町域内に市谷甲良町の由来に関わるものは残存していません。近隣の5か町とともに、1990年(平成2年)に住居表示が実施され、実施後も旧来の町名・町域が引き継がれました。


 「牛込柳町」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅東口を出て市谷柳町交差点を渡り、柳町病院の角を右折して住宅街の中を東に進んだ左手に位置します。まもなく新宿区により市谷柳町交差点をまたがる地下道が開設され、新出口が設けられる予定ですので、駅との往来が更にスムースになることが期待されます。なお、本マンションまでは緩やかな上り道となります。

 コンセプトは
「市谷、私苑」で、市谷の奥座敷、閑静な高台の邸宅地とあります。現在の「市ヶ谷」駅(徒歩17分)はお堀端の低地の繁華街ですが、このエリアには「市谷」を冠する都心の真ん中の住宅地が静かにたたずんでおり、魅力的な場所となっています。

 神楽坂に近いのもセールスポイントで、休日の散策には距離的にも最適です。スーパーはセーヌよしやが徒歩5分、教育は市谷小学校が徒歩2分と、住宅地でありながら利便性にも事欠きません。

 某大手社宅の跡地である面積1,526.9平米の敷地は出っ張りのある変形敷地ですが、三方接道の南東角地でもあり、樹木を配することで、開放感とプライバシー性に配慮したランドプランが工夫されています。小さいながらも共用部中心に坪庭や紀伊国屋書店協力のライブラリーラウンジを用意し、居住者の満足感を高めました。

 間取りは田の字型を基本としながらも、
内廊下設計であることも手伝って、各住戸によって変化をつけたプランとなりました。販売は昨年7月から始まっており、C、F、H、Mの各タイプは最終1戸となっています。

 設備は高級マンションにふさわしいものとしており、御影石カウンター、ディスポーザ、食器洗い乾燥機、ハーマン社製多機能コンロ、食器棚の標準装備、ミラーチタンパネル、ミストサウナ、ローシルエット型節水トイレ、天井カセット型LDエアコンと、三菱地所レジデンス物件だけに安心感・安定感があります。

 販売は既に終盤にさしかかっていると思われ、現在は5戸販売、間取り1LDK+S・3LDK、専有面積58.76平米・70.76平米・76.56平米・78.98平米・93.46平米に対し販売価格6,380万円・8,530万円・10,280万円・10,580万円・13,980万円、これらが順番に1対1対応しているとすれば、
坪単価359万円・399万円・444万円・443万円・494万円となります。

 平均坪単価は426万円台とされており、同じ売主でロケーション的に近い2013年分譲の『ザ・パークハウス市谷加賀町』が平均坪単価358万円台だったことを考えれば、2年前より19.0%価格が上昇したことになります。昨今のマンション価格高騰を考えると、「そんなものかな」と思える上昇率ではあります。

 入居予定は来年3月下旬ですから、小規模物件としてはかなり早い売り出しでした。周辺環境の良い高品質な優良物件であることは衆目の一致するところで、今後も着実に売れてゆくことでしょう。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 市谷甲良町

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| 新築マンション 新宿区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア神楽坂若宮町(新築)−都心の静穏を叶える低層レジデンス
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★ 東京メトロ東西線「飯田橋」駅より徒歩5分、JR総武線「飯田橋」駅より徒歩6分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩9分、同有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅より徒歩10分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・ナカノフドー建設施工、地上4階地下1階建、総戸数28戸の『オープンレジデンシア神楽坂若宮町』です。

 アドレスは新宿区若宮町です。若宮町(わかみやちょう)新宿区の北東部に位置し、地域北部は神楽坂に、東部は市谷船河原町に、南東部は市谷砂土原町3丁目に、南部から南西部は払方町・南町に、西部は袋町に接しています。当地域は神楽坂方面に商店やビルが見られますが、そのほかの地域は住宅地となっています。南東部付近は東京理科大学の施設が見られ、本マンションも東京理科大学若宮校舎の跡地に建つものです。

 また、若宮の地域内には
若宮八幡神社があります。同神社は、源頼朝が文治5年(1189)奥州藤原征伐の際に当地で宿願、奥州平定後に鎌倉の若宮八幡宮を移して仁徳天皇を鎮座したのを創始とし、文明年間(1469-1487)には太田道灌が江戸城鎮護のため、当社を江戸城に相対させた形で再興させたといわれている歴史ある八幡神社です。

 「飯田橋」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅B3出口から早稲田通り神楽坂方面へ向けて歩き、サーティワンの角を左折、東京理科大学の裏手を同大敷地に沿って進み、区立若宮公園を左手に見ながら歩いた突き当たりに所在します。ただ、「飯田橋」駅は各所に出口があり、実際のホームまでどの程度時間がかかるかはチェックが必要です。なお、同駅からはやや上り坂のルートとなります。
 
 それを抜きにしても、
若宮町は、「飯田橋」駅、「牛込神楽坂」駅、「神楽坂」駅、「市ヶ谷」駅と、人気の各駅に徒歩10分内で行けるロケーションの良さがあります。上記の通り八幡神社を擁する歴史のある街であり、重厚な石垣や成熟した緑がこの都心に息づく邸宅街です。

 南傾斜の高台に立地する第一種住居地域で、地上4階地下1階建の低層マンションとなります。敷地面積は669平米で高さがとれないために地下も掘り、駐車場はないとの情報です。外観はホワイト基調でブラックのコントラストが表情を引き締めており、グレーのボーダーが重厚感と落ち着きを与えています。

 自由設計で設備・仕様が選べるのがオープンハウスディベロップメントのマンションの特徴ですが、本物件は標準仕様でもある程度グレードの高い設備・仕様となっており、食器洗浄乾燥機、ミストサウナも標準装備、二重床・二重天井やトリプルセキュリティなども採用しています。

 全戸南向き間取りは1LDK〜3LDK、専有面積40.04平米〜83.37平米です。現在は2月上旬に予定される第2期販売の予告広告中ですが、第1期3次販売1戸は間取り1LDK、専有面積41.51平米に対し販売価格4,888万円、坪単価389万円です。また、先着順販売は3戸で、間取り1LDK・3LDK、専有面積41.51平米〜83.37平米に対し販売価格4,488万円〜10,448万円、坪単価357万円〜414万円程度となります。

 また、本物件は、
平均専有面積54平米に対し平均販売価格6,500万円台、平均坪単価398万円台とされています。物件のスケールが全く異なるので単純な比較はできませんが、2012年11月分譲『パークコート千代田富士見 ザ タワー』平均坪単価が470万円台2013年4月分譲『プラウドタワー千代田富士見レジデンス』平均坪単価が451万円台だったことを思えば、比較的リーズナブルな範囲で価格が収まっているのではないかと思われます。

 近隣には
外国人の長期滞在も多い隠れ家的な小型高級ホテル『アグネスホテルアンドアパートメンツ東京』茶道家家元の小堀遠州茶道宗家5メートル北西側にあるなど、情緒のある街並みです。お住まいの方々が地域と溶け込み、これからも良好な地域社会を作っていかれることも街の資産として大切なことだと思います。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア神楽坂若宮町

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| 新築マンション 新宿区 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト新宿山吹(新築)−変わりゆく街並みの一端を担う駅徒歩2分物件
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★ 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩2分、同東西線「神楽坂」駅より徒歩10分の場所に立地する大和ハウス工業分譲・施工会社未定・地上13階建・総戸数78戸の『プレミスト新宿山吹』です。

 アドレスは新宿区山吹町です。山吹町の2010年8月1日現在の人口は2,929人です。新宿区の北東部に位置しています。町域北部は文京区関口1丁目に、東部は改代町に、南部は中里町・天神町・榎町に、西部は早稲田鶴巻町に接しています。町域東部には隣の改代町の飛び地が存在し、町域内を東西方向に早大通り、南北方向には江戸川橋通りが通っています。町域内は住宅地のほか、印刷・製本関連の事業所や商業施設が混在しています。

 「江戸川橋」駅から本マンションまでは徒歩2分です。もっとも、同駅付近にはマンションが数多く所在し、駅徒歩2分は必ずしも珍しい物件ではありません。また、徒歩距離の計算の起点となる同駅1b出口からホームまでは結構距離があります。同駅から新目白通りを早稲田方向に歩き、コモディイイダをぐるりと回る形で南下したところにあります。または、江戸川橋交差点を神楽坂方面へ南下し、『新宿山吹アインスタワー』裏手に回った場所に立地します。

 また、
「神楽坂」駅からは徒歩10分です。同駅2番出口(矢来口)から早稲田通り牛込天神町交差点で右折し、江戸川橋交差点に向かって北上するルートで、一貫して下りとなる道のりです。

 本マンションについては、
本年8月8日に公式HPが公開され、昨日10月10日に「(仮称)山吹町計画」から正式名称が「プレミスト新宿山吹」と決まったところです。まだ施工会社が未定で、販売予定は来年2月下旬開始、竣工は平成29年6月中旬、入居は同年7月下旬予定となっています。

 したがって、
公式HP上では、現地案内図と物件概要しか実質的な情報がありません敷地面積は1,165.19平米で、総戸数78戸のうち事業協力者住戸が18戸ありますが、土地の買収がきれいには行かなかったのか、やや虫食い的な敷地形状をしています。

 間取りは1R・2LDK・3LDK・4LDK、専有面積25.32平米〜82.28平米と、投資用にもなるワンルームとディンクス用、ファミリー用が混在する形です。駐車場台数は17台と、都心におけるこの規模のマンションとしてはまずまずかもしれません。駐輪場台数は86台と1世帯1台以上が確保されています。

 価格水準についてですが、「江戸川橋」駅を最寄りとするマンションでは、昨年販売された『プラウド文京関口』(同駅徒歩3分)が平均坪単価336万円台、『ザ・パークハウス文京江戸川橋』(同駅徒歩5分)が平均坪単価337万円台だったのですが、本年相場はその1割〜2割増となることが想定されますので、やはり平均坪単価400万円前後は考えておいた方が良さそうです。ただ、東側は、上記『新宿山吹アインスタワー』の存在で圧迫感がありますし、販売戦略の取り方によっては目玉住戸を設定するかもしれません。
 
 「江戸川橋」駅から「神楽坂」駅の間の街は従来、印刷工場を中心とする中小規模の事業者や戸建てが並ぶ街並みでしたが、その利便性から注目度が急速に高まっています。新規マンションが次々と誕生すれば、それに引き寄せられる形で新しい商業施設・スーパー等も進出してくることも考えられます。

 従来、
坪単価200万円台後半でも新築マンションが購入できたエリアでしたが、価格はかなり高騰、しかし、今後の発展の期待もできる立地です。本物件の売れ行きにも注目したいと思います。

公式ホームページ ⇒プレミスト新宿山吹

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| 新築マンション 新宿区 | 22:46 | comments(0) | trackbacks(0) |