プラウドシティ宮崎台(新築)−宮崎台最大級のプラウド、家電付きMR販売開始

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★ 東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩6分の場所に立地する野村不動産分譲・三井住友建設施工・地上7階建(ウエストコート(225戸))・地上8階地下1階建(イーストコート(204戸))・総戸数429戸の『プラウドシティ宮崎台』です。

 アドレスは川崎市宮前区宮前平3丁目です。宮前平(みやまえだいら)は、1丁目〜3丁目が設置されており、2011年9月末時点での人口は、1丁目が2,664人、2丁目が3,864人、3丁目が3,805人です。

 宮前区の中部に位置し、矢上川を谷底とした丘陵地で、一帯は多摩田園都市の一部として住宅地となっているほか、宮前区役所などの行政機関も集中して立地しているほか、「宮前平」駅の周辺などに商業施設もみられます。宮前平の北端から東端にかけては宮崎と、南端では尻手黒川道路を境界として馬絹や小台と、西端では土橋と接しています。

 当地には、江戸時代以前は矢上川の谷沿いに湿田があるような土地でした。明治以降、土地改良もなされましたが、戦時中は高台が高射砲の基地として軍に接収されました。戦後は多摩田園都市としての開発が行われ、さらに宮前区が発足すると、当地に区役所を始めとする施設がつくられていきました。

 明治以前、当地は土橋村と馬絹村の領域となっていました。地名は、域内に設置された「宮前平」駅に由来します。駅名自体は、川崎市との合併前に当地に存在した宮前(みやさき)村の文字に、国鉄の同名駅との区別のために「平」を付けたとされています。

 本マンションは、アドレスは宮前平ですが、マンション名は最寄駅が「宮崎台」駅であることから宮崎台を冠しています。
「宮崎台」駅から徒歩6分で、同駅南口から宮前平方面へ向かって西に歩き、花園橋交差点を右折して線路を横断した後左折した右手に所在します。本マンション南側が線路沿いとなるため、鉄道音の懸念はあります。

 宮崎台は、日本の都市計画の先駆けとなった美しい街づくり
「田園都市構想」でできた街であり、長い年月をかけて計画的に整備され、開放的な住宅街が実現しています。日常のお買い物は、ユータカラヤ宮崎台店(約280m・徒歩4分)、ドン・キホーテ東名川崎店(約750m・徒歩9分)などの店舗が便利です。

 また、通学校である
「宮前平小学校(約410m・徒歩6分)」・「宮前平中学校(約600m・徒歩8分)」は、「宮前区」誕生以前より歴史を積み重ねてきた学校です。古くから国家公務員住宅や上場企業社宅が集積し、高台の邸宅地に存する両学校は、進学校として人気です。

 約1万6千平米という広さや自然起伏の環境を活かして、四季を感じる並木道や庭園が敷地の各所に配されます。共用施設は、パーティーサロン、ゲストサロン、それぞれの棟に設けられるラウンジなどがあります。設備としてはディスポーザー、食器洗い乾燥機なども装備されています。

 総戸数429戸というスケールは、少なくとも平成に入ってからは
宮崎台・宮前平エリアで最大規模といってよいでしょう。土地柄からオールファミリータイプで、間取り2LDK〜4LDK、専有面積59平米〜111平米となっています。

 昨年6月に販売が開始されましたが、大規模マンションだけに本年8月の竣工(ウエストコート)前に完売とはいきませんでした。現在、公式HPでは、
ウエストコートの先着順4戸販売、来年4月上旬に入居見込みのイーストコートは来年1月下旬実施予定の第2期販売予告広告中となっています。

 その内容は、ウエストコートが間取り2LDK〜3LDK、専有面積59.23平米〜83.51平米に対し販売価格4,437万円〜8,032万円、イーストコートが間取り2LDK〜4LDK、専有面積59.23平米〜89.29平米に対し販売価格4,800万円台〜9,500万円台となり、全体で
坪単価230万円〜355万円程度、これまでの販売住戸の平均坪単価は280万円台とされています。

 ウエストコートは残り少ないようですが、公式HPでは話題の
「二子玉川 蔦屋家電」セレクトの家電付きモデルルーム(435号室・8,032万円)販売が開始されました。本エリアの従来水準より1割程度高い価格設定ですが、プラウドブランドでその分を吸収するというのが野村不動産の販売手法でした。今回もその手法が健在かどうか、追い込みとなる来春の売れ行きが注目されます。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ宮崎台

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| 新築マンション 川崎市宮前区 | 19:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 宮前平(新築)−駅徒歩3分の定期借地権物件、価格が勝負

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★ 東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩3分、同線「鷺沼」駅より徒歩13分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・木内建設施工・地上5階地下1階建・総戸数102戸(事業協力者住戸1戸含む)の『ザ・パークハウス 宮前平』です。

 アドレスは川崎市宮前区小台2丁目です。小台(こだい)は、1丁目及び2丁目があり、人口は7,025人、世帯数は3,308世帯(2011年9月末日現在)で、面積は0.41km²です。地域全体が多摩丘陵から坂のようになっています。東急田園都市線が北西端を通過し、「鷺沼」駅の一部が小台にかかるほか、東京メトロの鷺沼車両基地や、東急の長津田検車区鷺沼車庫も当地に所在します。なお、域外ですが、小台のすぐ北側に「宮前平」駅が所在します。

 「宮前平」駅から本マンションまでは徒歩3分です。ゆるやかに上るアプローチで、同駅南口から南に歩き、ダイソーやローソンの入ったビルを右手にさらに南に進んで、セブンイレブンの角を越えたところに立地します。

 大通りから離れた住宅地(第一種中高層住居専用地域)で、かつ、上記の通り
コンビニエンスストアや100円ショップが通勤通学経路にある便利な立地です。日常のお買い物はいなげやが徒歩3分、また、トモズが徒歩2分、みずほ銀行宮前平支店が徒歩3分、ロイヤルホームセンターが徒歩4分です。通学校は、川崎市立土橋小学校(徒歩11分)となります。

 このように便利な立地ではありますが、
約60年間(建物解体期間含み2078年11月30日まで)の定期借地権のマンションです。物件概要では、「分割地代の改定:1年ごとに改定、賃料 : 未定、前払い地代 : 未定」となっており、これらの額も物件購入費用及び毎月の支払いにかかわってくる(ただし、土地分の固定資産税は不要になります)ので、気になるところです。

 面積3,878.52平米の
敷地は三方が道路に面して開放感があります。SOUTH・EAST・WEST WINGの3棟がコの字型に配置され、それぞれ異なる植栽計画が施されます。「宮前平」駅にもっとも近い角にあるグランドエントランスは木調の格子が壁から天井まで巡らされ、その両脇にはシンボルツリーや豊かな植栽が施されます。エントランスからつながるラウンジは、外出の際の待ち合わせ空間、住人同士のコミュニケーション空間として設計されています。なお、これらの外観、共用部、テラス等は、The SAZABY LEAGUEがデザイン監修しています。

 分譲住戸101戸中84戸が3LDK・76平米以上となるファミリー向け住戸プランです。ウォークインクローゼットや納戸など、各種収納スペースを充実させています。間取りは田の字型が基本で、LDが横長になるか縦型になるかのバリエーションが中心です。

 さて、本マンションは、便利な立地ながら定期借地権物件であることから、販売される
価格水準が購入判断の最も重要な要素になります。立地は本マンションと必ずしも同じではありませんが、現在分譲中で「宮前平」駅徒歩4分の『サンクレイドル宮前平』の平均坪単価が279万円台、既にプレミアム住戸しか残っていない同駅徒歩4分の『ライオンズ宮前平ヒルズ』の平均坪単価が277万円台、販売の終了した同駅徒歩9分の『クリオ鷺沼』の平均坪単価が255万円台、そして意外と低価格になった同駅徒歩10分の『プラウド宮前平サウスアベニュー』の平均坪単価が249万円台です。

 これらの事例を指標として
同駅徒歩3分の所有権物件として計算すると標準的な価格水準は坪単価280万円、そして、これを定期借地権物件としてその8割掛けとして計算すると、標準的な坪単価224万円となりました。

 したがって、
76平米の住戸であれば、約5,150万円程度が標準的な価格水準となる場合に検討できると考えます。これに前払い地代及び毎月の地代等を加味して判断することとなるでしょう。

 本物件は、「ロイヤルホームセンター」や「湯けむりの里」などにもピンとくるような、
宮前平エリアに土地勘がある方を中心に購入されていくと思われます。定期借地権物件にはいろいろな議論がありますが、人生で最も居住面積を必要とする時代にリーズナブルな価格帯で、かつ、便利な立地に住めるのは何事にも代え難いのではないかと思います。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 宮前平

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| 新築マンション 川崎市宮前区 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
エクストール宮前の丘(新築マンション)−おおらかな古代の地より都心を見晴らす
★ 東急田園都市線「梶が谷」駅よりバス12分、「山下」バス停下車徒歩7分の丘の上に立地する建吉組及びイオプラネット分譲・総戸数82戸の『エクストール宮前の丘』です。建吉組は大正8年創業の歴史ある会社で、熊本県に地盤を持ちますが、マンション分譲事業では、「エクストール」シリーズを城南地域を中心に積極的に展開しています。

 キャッチフレーズは
「SincoQ(シンコキュウ)」、高台ほぼ頂上という希少なロケーションとの出会い(Singular)、開放的かつ利便性の高い立地(Comfort)、すみずみまでにこだわったプラン(Quality)の合成文字となっています。

 駐車場入口には高級感が漂う
リモコン付シャッターゲート、屋上には開放感あふれるスカイテラスを設置しました。ゆるやかな傾斜地を登った高台のほぼ頂上にありますので、市内の街並や都心のビル群を一望することができます。日中は富士山・丹沢の山々まで、夜は都心の夜景や夏の花火も見渡せるとのことです。

 深夜1時まで開いている
フジスーパーが徒歩4分、DIY専門店で私もお世話になったロイヤルホームセンターが徒歩8分と便利です。本マンションの仕様・設備は、約2.1mのハイサッシュなど、一通りのものが揃い、セキュリティも充実しています。電気一括購入システムにより、電力会社より5%安価で電気を提供することができるとのこと、何十年も暮らすとすれば大きなメリットとなることでしょう。

 地上8階・地下2階からなるマンションで、敷地面積は2,907.29屬函案外狭い印象です。「梶が谷」駅からバス利用をした上に、上り坂の帰路は若干きついかもしれません。敷地の北側はJR貨物の線路と梶ヶ谷貨物ターミナルを見下ろす形、やや殺風景ですが、生活上の支障はないでしょう。生活のメイン道路となると思われる尻手黒川道路は
東名高速川崎ICに直結、ファミレスも随所にあります。国道246号線にも近く、車を持てば快適な生活を送ることができます。

 第1期販売は35戸で、専有面積65.25屐80.03屬3LDK・4LDK、かなり細切れな間取りが標準となるファミリータイプです。最多価格帯が3,200万円・3,300万円台で、販売価格は2,900万円台〜4,500万円台、坪単価に換算すると147万円〜186万円です。標準相場を試算すると、194万円[梶が谷昨年坪単価]×1.040[本年地価上昇率]×0.850[駅距離補正]=坪単価171万円となりました。販売価格は、ほぼ相場に沿ったものと言うことができるでしょう。

 本マンションの立地する梶ヶ谷の金山は、大和朝廷時にこの地に移住させられた鍛冶屋集団にちなんだものとも言われる
川崎一の古代集落跡地、今でも森の陶芸クラブや生み立ての卵が買える養鶏場があったりと、おおらかな雰囲気の残る界隈です。

 「梶ヶ谷」駅までの道のりは夜道が暗いところがあったりしますが、今や地域の方々で意識を持って取り組んでおられることと思います。今後開発が進んでいくであろう地域の丘の上にいち早く住むステイタスが、本マンションには与えられることでしょう。


公式ホームページ ⇒エクストール宮前の丘

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| 新築マンション 川崎市宮前区 | 23:51 | comments(0) | trackbacks(0) |
新着新築マンション−パークテラス宮前平
★ 東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩5分、田園都市らしい伸びやかな住宅街として人気のある宮前平、その高台に誕生する総戸数60戸のクオリティ・マンションです。売主は三菱商事・三菱地所で、三菱グループらしい高品質な内装が目を引きます。

 南側は、日照を確保するのに十分な広さの道路が通り、西側には緑豊かな宮前平公園が隣接します。そして、その周囲には宮前平保育園や、評判の高い富士見台小学校がすぐ近くにあります。周りの住民も一定のクラスの方々ばかりですから、おのずと出てくる雰囲気というものが感じられます。

 現在、最終期の販売で、残りの戸数は次の6戸、低層階ばかりが残りました。日照あるいは向かいの建物との見合いで難があるのかもしれません。


101号室  2LDK   65.27屐 3990万円
102号室  1LDK+S  69.73屐 4150万円
105号室  2LDK+DEN 89.53屐 4770万円
201号室  3LDK   79.86屐 5810万円
203号室  3LDK   73.34屐 4980万円
209号室  1LDK+S  59.90屐 3780万円


 ファミリータイプでは、105号室が間取りに難がありますがお買い得、203号室が標準的なタイプ、201号室が高額ですが南西角部屋で秀逸な間取りとなっています。

 引渡しは来年2月の予定です。この春入居のマンションを同エリアで探している方には、「宮崎台」駅徒歩7分、「宮前平」駅徒歩8分で、規模の大きなマンション『グランノア宮前平マスターズテラス』(総戸数171戸)が、『パークテラス宮前平』と同レベルの価格で、残り15戸を販売中です。


所在地  神奈川県川崎市宮前区宮前平2丁目11-2
交通  東急田園都市線「宮前平」駅徒歩5分
総戸数  60戸
敷地面積  2,162.06
階数  地下1階地上5階建
建物竣工  平成20年2月上旬完成予定
お引渡し  平成20年2月末日
売主  三菱商事株式会社(売主)、三菱地所株式会社(売主)


〜〜豊かな自然と快適な機能性に囲まれた街〜〜

 物件地の隣には、緑の高木と桜の大樹に囲まれた宮前平公園。またその緑と連なるように、帰国子女も多く学ぶ富士見台小学校が建ち、小学校が近い安心感とともに、公園の潤いに包まれる暮らしがここにあります。


公式ホームページ ⇒パークテラス宮前平

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| 新築マンション 川崎市宮前区 | 21:17 | comments(0) | trackbacks(5) |
ドレッセ美しの森セントヴェール
★ 「たまプラーザ」ですが
「横浜市青葉区美しが丘」ではなく「川崎市宮前区犬蔵」、
「たまプラーザ」ですが
「戸建て」ではなく「マンション」
と、いろいろ意見はある模様です。
それを承知で将来性を買うかどうかでしょう。


10月14日(土)・15日(日)モデルルーム事前案内会(予約制)開催。

■Development 〜洗練の地・街の進化〜
現在「たまプラーザ」駅前では2010年の完成に向け、「駅周辺開発計画」として大規模な再開発を進行中。
大型ショッピングモール、スポーツクラブなどが入る複合施設、さらに東急SCもリニューアルされる予定。

■Town Idea 〜次代の理想を担う街〜
総開発面積約19万m2もの壮大なスケールで描く、未来発想の街「美しの森」。
防犯カメラの設置、従来の街並みと美しく調和する植栽計画、豊かな自然を残す「宮前美しの森公園」との共生など、安全性・景観性・環境性を叶え、新しい街づくりを進める。

■Site Plan 〜大規模街区〜
全341戸という様々な家族の集まるコミュニティをより快適に演出するため、カフェテラスやゲストルーム、水と緑で演出された憩いの中庭を設置。

◆◇現地アクセス◇◆
東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩10分
☆渋谷駅へ   19分
   (東急田園都市線[急行]利用。通勤時27分)
☆二子玉川駅へ 9分
   (東急田園都市線[急行]利用。通勤時10分)
  ☆大手町駅へ  34分
   (東急田園都市線[急行]利用。通勤時41分)


とびっきりアウトレット(a-style)


| 新築マンション 川崎市宮前区 | 19:49 | comments(0) | trackbacks(0) |