ライオンズ千代田岩本町ミレス(新築)−これぞ「半投半住」のコンパクトマンション

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★ 都営新宿線「岩本町」駅より徒歩4分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩6分、JR中央本線「神田」駅より徒歩7分の場所に立地する大京分譲・大京穴吹建設施工・地上15階建・総戸数53戸の『ライオンズ千代田岩本町ミレス』です

 アドレスは千代田区岩本町2丁目です。岩本町は、千代田区の北東部に位置します。岩本町と神田岩本町を含めた町域の北側は神田川を挟んで千代田区神田佐久間町・神田佐久間河岸に接し、東は千代田区東神田、南は中央区日本橋小伝馬町・日本橋本町、西は千代田区神田須田町・神田東松下町・神田東紺屋町・神田紺屋町・神田西福田町・神田美倉町にそれぞれ接しています。岩本町と神田岩本町の間を昭和通りが通っています。

 岩本町1〜3丁目は1965年7月1日の住居表示実施によって新設された町名で、神田岩本町の一部のほか、神田大和町、神田松枝町、神田元岩井町の全部、神田豊島町、神田東松下町の各一部からなります。当地は商業地域としての性格が強く、オフィスビルや商店が多く見られる地域となっています。

 また岩本町一帯(3丁目付近)はかつては大規模な古着市場があったことでも有名でした。この名残で現在でも、東部の東神田一体とともに繊維業関係の企業や商店が散見できます。本マンションの所在する岩本町2丁目は、岩本町地域中部にあり、神田金物通りより北で、神田平成通りより南側の地域で、ビルや商店が立ち並んでいます。


 「岩本町」より本マンションまでは徒歩4分です。同駅A5出口から昭和通りを南下し、神田平成通りを右折、すぐの曲がり角を右折して中小ビルが立ち並ぶ細い通りを進んだ場所に所在します。「秋葉原」駅から徒歩6分、「神田」駅から徒歩7分など、合計12駅13路線を使いこなすことができ、自在の交通アクセスを誇ります。

 表通りから一歩入っているため、
静けさが保たれています。生活環境としては、まいばすけっとが徒歩2分、マツモトキヨシが徒歩5分、成城石井が徒歩6分、マルエツプチが徒歩7分と、日常生活に困ることはありません。

 本マンションの外観意匠は、歌舞伎文様の一つである
高麗格子をモチーフにし、ファサードのマリオンやバルコニー手摺りに太い筋と細い筋を交互に配して気品あるアクセントをつけています。メインとなる2階から11階までは1フロア4戸構成(A1〜D1)で、このうち3戸(A1、B1、D1)が角部屋となります。また、B1、C1、D1の3戸は南向きです。ホテルライクな内廊下設計を採用しています。

 間取りは1K〜2LDK、専有面積25.16平米〜44.24平米で、販売価格は専有面積26.36平米の住戸が2,980万円、坪単価374万円からです。44平米の2LDKはかなり狭いですが、低層階4階では価格4,780万円、坪単価366万円でした。平均的には、34平米台の住戸が4,000万円台とされており、平均坪単価は407万円です。

 同じ町内にはまだ分譲中の
『シティインデックス神田』(「岩本町」駅徒歩3分、「神田」駅徒歩6分、「秋葉原」駅徒歩8分)があり、こちらも平均坪単価が400万円台ですので、これらが現在の相場と言ってよいでしょう。

 外壁がタイルでなく吹付け、床暖房なしなど弱点もありますが、公式HPに
「月5万円台のローン支払いで購入可能」とあるように、専有面積が小さい分、単身者が金銭的ストレスなく住むことができ、投資用としても需要の強いエリアで安心です。大きなキャピタルゲイン狙いではなく、今流行の「半投半住」の考え方がぴたりと当てはまる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒ライオンズ千代田岩本町ミレス

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| 新築マンション 千代田区 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラネスーペリア四番町(新築)−高級マンション街にふさわしい新築物件、登場

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★ 東京メトロ有楽町線・南北線・都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩3分、JR総武線「市ケ谷」駅より徒歩6分の場所に立地する大林新星和不動産分譲・鍜治田工務店施工・地上12階地下1階建・総戸数27戸(内事業協力者住戸3戸 他に事務所1戸)の『プラネスーペリア四番町』です。

 アドレスは千代田区四番町です。四番町は、千代田区西部に位置します。地域北部は二七通りに接し、これを境に五番町・九段南にそれぞれ接します。地域東部は三番町に、地域南部は一番町に接します。地域西部は日本テレビ通りに接し、これを境に六番町に接します。地域内は高級マンションや学校が主体的になっている地域で、ほかに商業地としてオフィスビルも見られるところです。

 「市ヶ谷」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A3出口に最も近い横道を南下し、突き当りを左折してすぐの右手にあります。周りには『番町パークハウス』、『ブランズ四番町』、『プラウド九段南』といった高級マンションが目白押しです。「東郷元帥記念公園」も徒歩1分で、外国人のお子さんも普通に遊んでいるのは土地柄でしょう。駅徒歩3分と短い距離ですが、こころもち上り坂となっています。本マンションの立地は周辺でもひときわ高い標高30メートルにあるからです。

 江戸時代よりつづく「屋敷町」で、濠端には「水」の景色があり、「緑」も豊かです。したがって、外装材には燻瓦調タイルを用い、和紙を思わせるグラデーションガラスや小庇を合わせています。キャノピーを設えたエントランスは、乱積み調に仕立てた石壁や組子の文様が彩る扉によって和モダンな構えを創出し、2階部分には格子の意匠を回し内と外の間を取りもつ迎賓の表情を創り込みます。また、エントランスホールには、流麗な墨流しをイメージした一点もののガラスアートをプランニングしています。

 エントランスホールの左手には、雪見障子に見立てた窓と格子の先に水景を広がらせています。あえて高さを抑えたエントランスから二層吹き抜けホールへの変化には開放感を感じます。2階ラウンジは下がり床によってさりげなく空間を仕切っています。共用廊下は、プライバシー性と防犯性を高める内廊下としています。
 
 最も近いスーパーは、
成城石井市ヶ谷店とリンコス九段店で徒歩5分、文教堂書店市ヶ谷店も徒歩5分で便利です。

 間取りは1LDK〜3LDKの5タイプで、専有面積42.38平米〜103.42平米です。3階から9階まではA(2LDK、67.00平米)、B(1LDK、42.38平米)、C(2LDK、55.52平米)の3タイプ、10階から12階までは、D(2LDK、56.36平米)、E(3LDK、103.42平米)となりますので、3LDK希望者には相当な高値となりそうです。

 販売価格の情報はまだありません。
4年前に分譲された『ブランズ四番町』が平均坪単価450万円台で、これをもって「ブランズ」が高級路線への転換を図ろうとした物件でもあります。『プラウド九段南』は5年前の分譲で、平均坪単価370万円台でした。

 現在の相場がこれらを超えていくのは必然の趨勢ですが、買いやすい価格水準で物件を供給することもある「プラネスーペリア」シリーズだけに、
価格発表までは淡い期待を抱いておきたいと思います。竣工は来年12月上旬、引渡しは再来年1月末を予定しています。

公式ホームページ ⇒プラネスーペリア四番町

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| 新築マンション 千代田区 | 22:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー・ルフォン九段の杜(新築)−坪450万円からの案外低価格な都心レジデンス

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★ 都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩5分、東京メトロ有楽町線・同南北線「市ケ谷」駅より徒歩6分、JR総武線「市ケ谷」駅より徒歩8分、同線「飯田橋」駅より徒歩10分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩13分、同線・同東西線「九段下」駅より徒歩14分の場所に立地する住友不動産&サンケイビル分譲・前田建設工業施工・地上19階地下1階建・総戸数66戸の『シティタワー・ルフォン九段の杜』です。

 アドレスは千代田区九段北4丁目です。九段北(くだんきた)は、1丁目から4丁目まであり、町会は九段1〜4丁目全てがそれぞれ南北合同で結成されています。千代田区の北西部に位置し、靖国通りに沿って「九段下」駅から「市ケ谷」駅までの細長い街区を形成しています。町域の西は新宿区(市谷田町)との区境にあたります。

 麹町地域(旧麹町区)に属します。千代田区内では東部は西神田・神田神保町、南部は靖国通りを境に九段南、北部は富士見・飯田橋にそれぞれ接しています。南側の北の丸公園とは近接しますが境界線は接していません。中央部の2丁目から3丁目にかけて靖国神社の境内地が広がっています。歴史のある学校や、高層建造物が集まっており、一般住宅も少数ですが見られます。 

 本マンションの立地する九段北4丁目は、九段北エリアの最西部に位置し、一口坂・新見附・「市ケ谷」駅を頂点とする三角地帯です。靖国通りに面して高層建造物が多く、裏手にはマンション・官舎が多くなっています。新見附から市谷見附に続く外壕公園の土手のソメイヨシノは昭和初期に植えられたもので、都心の桜並木としては古木に属し、開花の時期にはみごとな景観を現出しています。


 「市ケ谷」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅A4出口から靖国通りを九段下に向けて東に進み、最初の曲がり角を左折、お堀端まで出て突き当りを右折、ワンブロック進んだ交差点を左折した左手に所在します。ニッポン放送の一口坂スタジオがあった場所で、都心中の都心ですが、リンコス・リンコス九段へ徒歩3分、成城石井飯田橋サクラテラス店へ徒歩8分、マルエツ市ヶ谷見附店へ徒歩10分と、スーパーに恵まれています。

 「タワー」を冠した名前ですが、
地上19階建で、敷地面積は1,051.79平米と、コンパクトなマンションになっています。クラシカルなファサードで、基壇部の石材による重厚なしつらえと、ホワイトを基調とした上層部の色調がコントラストになっています。2層吹き抜けの開放的なエントランスホールには赤と黒の石材を用い、ホテルライクな内廊下方式を採用しました。

 ビルの囲まれ感はありますが、どこへ行くにも便利な場所であることは言うまでもなく、千代田区九段アドレスのブランド力もあります。
間取り2LDK〜3LDKで、専有面積70.04平米〜117.18平米と、投資用に使用される1LDK等がないのも好印象です。

 最も小さな部屋でも70平米ありますので、すべての住戸が億ションかと思っていたのですが、
4階で9,400万円台と、1億円を切る住戸が低層階にあるようです。坪単価換算では450万円程度ですから、住友不動産のタワーと称する物件にしては案外低価格で出してきています。

 背景には最近の高額マンションの売れ行きの鈍さがあるのでしょう。これを
チャンスと見るか、まだまだ下がると見るか、マンション販売停滞局面ではその見極めが常に難しいところです。

 少し歩けばいたるところに
桜の名所があり、また、女子学院や雙葉、白百合など、名門女子中学・高校が近い文教地区でもあります。生活利便性も上記の通り悪くないので、ライフスタイルがはまれば満足度の高いマンションとなることでしょう。完成は来年2月上旬、入居は新生活のスタートを切りやすい来年3月下旬となっています。

公式ホームページ ⇒シティタワー・ルフォン九段の杜

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| 新築マンション 千代田区 | 23:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE 千代田麹町 TOWER(新築)−「目をつぶってでも買え」と言いたい希少性
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★ 東京メトロ有楽町線「麹町」駅より徒歩1分JR中央本線・総武線「四ツ谷」駅より徒歩9分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩4分、同南北線「永田町」駅より徒歩8分、同銀座線・丸ノ内線「赤坂見附」駅より徒歩11分、都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩12分の場所に立地するサンヨーホームズ、エヌ・ティ・ティ都市開発、大林新星和不動産分譲・安藤・間建設施工・地上23階地下3階建・総戸数83戸の『THE 千代田麹町 TOWER』です。

 アドレスは千代田区麹町3丁目です。麹町は、従来の麹町地域の西側に位置し、新宿区(四谷)との区境にあたります。古くは糀村(こうじむら)と呼ばれたとも言われ、徳川家康の江戸城入場後に城の西側の半蔵門から西へ延びる甲州道中(甲州街道)沿いに町人町が形成されるようになり、町としてのにぎわいができました。

 町名の由来にはさまざまな説がありますが、、府中(ふちゅう)の国府(こくふ)を往来する国府街道の江戸における出入口であったため、つまりは国府路(こうじ)の町であったという説が有力です。


 「麹町」駅から本マンションまでは徒歩1分です。しかも同駅直結ですので、雨にぬれたりする心配はありません。都心駅の中でも最高ブランドの一つである「麹町」駅利用で、しかも駅直結物件ですから、普通は「ありえない立地」です。

 麹町四丁目交差点の角にあり、相互麹町第1ビルディングの跡地となります。甲州街道沿いであるために、交通音・排気ガスの影響はあるでしょう。敷地面積は606.26平米、地上23階建で総戸数83戸のペンシルタワーであるものの、
三方角地でもあり、上記の通り希少価値は相当なものがあります。

 当初の売主は「トキオ」という会社でしたが、サンヨーホームズを中心とする5社売主に変更になっています。また、当初は下層階は店舗となる計画でしたが、現在のJVではすべて共同住宅となっています。なお、施工は安藤・間組で制震構造を採用しています。建築面積が狭いためか、アウトフレーム工法とはなっていない模様です。

 標高30メートルの高台に地上23階建のフォルムで、外観の基壇部は、御影石の円柱やアルミ鋳物のデザイン格子などを設えクラシカルな趣で装う一方、中・上層階はグレーを基調としています。エントランスゲートには、外の世界との結界を果たす「光の壁」を設え、エントランスから続く共用部には繊細かつ大胆なデザインを創出し、「静謐なラグジュアリー」が追求されています。また、ラウンジに至るアプローチには、蝶をモチーフとした優美なアートワークが採用されました。


 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積41.08平米〜155.10平米と、富裕層ターゲットはもちろんですが、シングルユースからファミリーまで、幅広い間取りが用意されています。気になるのはもちろん価格水準です。情報によれば50平米台低層階で9千万円から1億超えということですので、坪単価650万円台からではないかとの予想もされています。ネット上では平均坪単価が700万円台、800万円台などと想像されていますが、上層階では坪単価1千万円超を覚悟しておいた方がよいのでしょう。

 細かな点では「もっとこうだったら」と思う点はないわけではないのですが、
すべては『「麹町」駅直結タワー』の魅力に吸収されてしまいます。私が思い起こすのは、赤羽橋交差点の角地に立つ2005年築の『サンウッド三田パークサイドタワー』(「赤羽橋」駅徒歩1分)で、今でも三田・赤羽橋エリアのランドマークであり、ベンチマーク物件ともなっています。おそらく本マンションも、規模は小さいものの、「あり得ない立地」の幹線道路交差点角地タワーとして記憶に残ることでしょう。

 分譲価格がそれほど法外でなければ、
「目をつぶってでも買え」と言いたくなる物件です。販売時期は9月上旬からを予定しており、6月中の予約席は既に満杯とのことです。完成は2年後の12月中旬、引き渡し時期は3年後の中旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒THE 千代田麹町 TOWER

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| 新築マンション 千代田区 | 22:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト六番町(新築)−「住宅地の頂点」の平均坪単価675万円
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★ JR中央本線「四ツ谷」駅より徒歩5分、同総武線「市ケ谷」駅より徒歩5分の場所に立地する大和ハウス工業等分譲・三井住友建設施工・地上16階地下1階建・総戸数46戸の『プレミスト六番町』です。

 アドレスは千代田区六番町です。番町は、皇居より西に位置する領域で、南の新宿通り、北の靖国通りに挟まれ、東端は半蔵濠、西端はJR中央線が走る旧江戸城の外濠(跡)です。

 江戸時代の旗本のうち、将軍を直接警護するものを大番組と呼び、大番組の住所があったことから番町と呼ばれました。大番組は設立当初、一番組から六番組まであり、これが現在も一番町から六番町に引き継がれています。六番町は、もとは「下六番町」でしたが、昭和13年に「六番町」に変更になりました。明治から昭和の時代にかけて数多くの文化人が住み、日本テレビ通りから六番町の通りに入る入口に、そのマップが掲げられています。

 現在では、
高級マンションや高級住宅が立ち並ぶエリアとなっており、通りに一歩足を踏み入れるだけで、空気が違う気がします。週末などは静かで、上品さが漂います。高級マンションも、『ホーマットアドミラル』、『グランフォルム六番町』、『ベルテ六番町』、『ディアコート二番町』、『ザ・ドチェスター六番町』などが立ち並んでいます。

 「四ツ谷」駅より本マンションまで徒歩5分です。同駅をアトレ四谷の方面に出て、四谷駅前交差点を左折、雙葉小・中・高校に沿って北上した右手、番町小学校の裏手に当たります。住宅地公示地価日本一を誇る六番町の雰囲気を感じることができる立地です。

 高級マンションだけに、外観は端正な石貼り仕様となっています。高層階の二層を一つにしたシンメトリーがアクセント、エントランスでは二層分の高さに設けたエントランスキャノピーが高級感を高めています。専用部の設備もグレードの高いものを揃え、小規模住宅ながらディスポーザーを装備、ベッセル型洗面ボウルや浴室テレビなどが目を引きます。コンシェルジュはヒューマンシェルジュと呼んでよりヒューマンな関係を企図し、24時間有人体制をとっています。

 販売価格は当然のことながらお高く、
高層階は坪単価1,000万円を超えると言われていますが、3月に行われた第1期販売は総戸数46戸の約7割に当たる32戸を売り出し、順調な売れ行きだったようです。現在は第1期先着順3戸販売を行っており、間取り1LDK(2戸)・2LDK(1戸)、専有面積54.45平米・86.91平米、販売価格9,600万円・10,000万円・20,400万円、坪単価583万円〜776万円程度です。

 平均坪単価は675万円台とされています。現在近隣で分譲中の『ザ・パークハウス千代田麹町』(千代田区麹町6丁目、「四ツ谷」駅徒歩2分)の平均坪単価が629万円台で、これとの比較では、六番町アドレスの重みを考えれば妥当かとも思われます。なお、管理費が平米当たり620円と高めである点は留意点です。

 いずれにしても、住宅地公示価格日本一の
「住宅地の頂点」にある物件として、ここに住む満足感は高いものがあることでしょう。

公式ホームページ ⇒プレミスト六番町

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| 新築マンション 千代田区 | 23:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズ ザ・ハウス 一番町(新築)−ホーマットに囲まれた富裕層限定プレミアム
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★ 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩3分、同南北線「市ヶ谷」駅より徒歩6分、同有楽町線「麹町」駅より徒歩6分の場所に立地する東急不動産分譲・清水建設施工・地上12階地下1階建・総戸数56戸の『ブランズ ザ・ハウス 一番町』です。

 アドレスは千代田区一番町です。一番町は、皇居の西側に位置し、吹上御所とは半蔵濠、内堀通りをはさんだ位置にあります。東端にはイギリス大使館が置かれ、半蔵濠を望む堤は千鳥ヶ淵公園となっており、桜の名所でもあります。行政施設・機関などが立地しますが、その他のほとんどの町域は西側に位置する二番町にかけてまたがるマンション街となっています。

 番町とは、江戸時代の旗本のうち、
将軍を直接警護するものを大番組と呼び、大番組の住所があったことからこう呼ばれるようになりました。大番組は設立当初、一番組から六番組まであり、これが現在も一番町から六番町に引き継がれています。実際には、例えば、一番町がさらに堀端一番町、新道一番町というように細分化されており、江戸時代の大番組の組番号と、現在の町目の境は一致していません。

 すなわち、1873年、複数の一番町をまとめて一番町としましたが、1933年、三番町を拡張し、一番町は三番町の一部となり、当時の上二番町を一番町としました。そして、1935年、 五番町と元園一丁目が一番町に加わっています。

 「半蔵門」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅5番出口を出てすぐの交差点を左折し、マルエツプチを通り過ぎてすぐの曲がり角を右に曲がり、上り坂を上ったところに立地します。「市ヶ谷」駅や「麹町」駅も徒歩6分と無理なく使える一等地です。

 道路を挟んで東側には
『ホーマットイースト』、また西側で敷地を接するのは『ホーマットオリエント』と、高級ヴィンテージマンションに挟まれたプレミアム立地となります。なお、本マンション南西側の『ホーマットアンバー』は三井不動産レジデンシャルにより、東側の『ホーマットカヤ』は旭化成により建替が決定しており、資産価値の高いこれらのマンションは、建替計画も円滑に進んでいるようです。

 さて、本マンションの建設プロジェクトは、
当初、三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンスに打診があったものの、不調に終わり、東急不動産に話が持ち込まれたとの情報がネット上の掲示板にありました。これが事実だとすれば、やはり事業として成り立つかどうかがポイントだったのだろうと思います。

 もちろん、
千代田区一番町アドレスですから、思い切り高級路線をとることができます。敷地面積は2,333.11平米とそれなりに広く、地上12階建で、地権者住戸が8戸ありますが、販売住戸48戸とそれなりの住戸数を確保できています。

 土地柄から
周辺に大きなスーパーがありませんが、徒歩2分のマルエツプチが屋外に飲食スペースもあり便利です。なお、その向かいのファミリーマートも対抗するように飲食スペースを店内に設けていますが、本マンションに住まわれる方にはあまり関係ないかもしれません。

 御影石を使用した重厚な外観、「森の邸宅」をテーマとして工夫された植栽、そして印象的な照明計画も取り入れています。総戸数56戸にしてコンシェルジュサービスを採用、内廊下設計で高級感を醸し出しています。建物は清水建設施工による免震構造で、長期優良住宅の認定基準もクリアしました。

 これまで
大手百貨店等とタイアップした顧客への紹介、医師・法曹関係者への勧誘といった、この地に職場を有し、また、居を構える上位所得者層にアプローチし、水面下でその大半の住戸を販売してきました。そして10月になってから一般に広くご紹介、ということで、第2期販売5戸が12月上旬に予定されています。

 その5戸の概要は、
間取り3LDK、専有面積121.85平米〜175.10平米に対し販売価格27,500万円〜54,000万円という水準です。より具体的には、専有面積121.85平米の住戸が2戸(いずれも27,500万円、坪単価746万円)、149.91平米の住戸が1戸(41,000万円、坪単価904万円)、175.10平米の住戸が2戸(54,000万円、坪単価1,019万円)となっています。

 間取りは
いずれも角部屋で、リビングは20帖超、キッチンは5.5帖超、浴室は1822サイズ超、洗面台はダブルタイプ、収納量はもちろん十分にあり、秀逸なプランになっています。

 このレベルになってくると、購入者にとっても
「いかにお得感があるか」ではなく、「いかにプレミアム感があるか」を競うことになるのでしょう。高額マンションで話題の『パークコート赤坂檜町ザタワー』坪単価1,000万円超の住戸があるように、本物件でも坪単価1,000万円超の住戸が設定されています。

 たとえ
マンション市況が今後鈍化するとしても、常に一定数以上は存在するこのレベルの高額所得者層には大きな影響はなくマンションにいくらお金をかけるかは、ある意味「節度」の域なのかもしれません。要はこの立地、このグレードが自分にふさわしいのかどうかがポイントなのであって、既に大半の住戸が売れているとすれば、むしろ「自分のところにはそういう案内が来なかった」という事実の方が他の入居者に対する引け目になるなど、購入の壁になることも考えられます。

 私には縁のない物件だけに、上記のようにいろいろと空想はふくらみますが、いずれにせよ、外国人VIP向けに造られたホーマットシリーズの高級物件に囲まれた立地にふさわしいマンションとして、近隣のホーマット建替計画も含めて、富裕層があらためて集うエリアとなりそうです。

公式ホームページ ⇒ブランズ ザ・ハウス 一番町

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| 新築マンション 千代田区 | 22:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド千代田淡路町(新築)−JR・地下鉄の最強アクセス、神田須田の大型物件
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★ 東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅より徒歩2分、都営新宿線「小川町」駅より徒歩2分、JR山手線「神田」駅より徒歩5分、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩4分、JR中央線「御茶ノ水」駅より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線「大手町」駅より徒歩12分の場所に立地する野村不動産分譲・大豊建設施工・地上13階地下1階建・総戸数109戸の『プラウド千代田淡路町』です。

 アドレスは千代田区神田須田町(かんだすだちょう)1丁目です。神田須田町は、千代田区北東部に位置し、神田地域に属しています。町域北部は、神田川に接しこれを境に外神田・神田佐久間町にそれぞれ接し、東部は神田岩本町に接し、南部は神田鍛冶町・鍛冶町に接し、西部は神田淡路町・神田小川町・神田多町にそれぞれ接しています。

 かつては市電の一大ターミナルであり、「万世橋」駅(1912年-1943年)との乗換え地点として繁華な場所でした。第二次世界大戦直後には在日アメリカ合衆国軍から流れた真空管を始めとする電気部品を販売する露天商が軒を連ねており、現在の秋葉原のルーツでもあります。現存のラジオガァデンもこの時代の名残です。

 最寄駅は
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅で徒歩2分、同駅A1出口から靖国通りを東方向へ歩き、2ブロック目を右折した1ブロック目右手に所在します。JR山手線・東京メトロ銀座線「神田」駅からも徒歩4〜5分、JR中央線「御茶ノ水」駅にも徒歩10分と、JR山手線・中央線、東京メトロ丸の内線・銀座線が身近に利用できる最強と言ってよい立地です。また、山手線内側計12駅14路線が自在に使える交通の要衝と言えます。

 本マンションの周辺には、
経済活動の中心で国内外を代表する企業が集積する大手町・丸の内エリアがあると思えば、小川町から神保町にかけては古書店や楽器店、スポーツ店が立ち並び、学生街としての豊かな文化的色彩も帯びています。

 また、
伝統的な町並みだけではなく、2013年の大規模再開発で新たな人の流れも生んだ、新御茶ノ水から淡路町にかけての「御茶ノ水ソラシティ」「ワテラス」が存在感を放ち、先端文化の発信地・秋葉原海外からも高い人気を呼んでいます。このように、千代田区は、本マンション立地場所を中心に、東西南北に都心の魅力をまとうエリアが揃っています。

 日常のお買い物は、
マルエツプチ、まいばすけっと、ワテラスモールに徒歩4分、成城石井、くすりの福太郎に徒歩6分と、案外恵まれていません。また、区立昌平小学校に徒歩12分と少し離れている点も留意すべきです。面積858.47m2の敷地は南東角地ですが、接する道路がそれほど広くないため、周辺ビルとの距離感や圧迫感も確認する必要があります。

 本マンションの完成イラストもどことなく
ビル風ではあります。間取り1LDK〜3LDK、専有面積40.03m2〜128.17m2と、幅広いニーズに対応しています。1LDK、2LDKでは間口の狭さが気になる場合もありそうですが、3LDKの大型間取りとなるとワイドスパンの形の良い間取りがあります。

 外観デザインや間取りのバラエティを含め、
公式HPにはまだ参照できる情報が少ないのですが、購入検討者の期待は高まっています。販売開始は5月下旬を予定しており、価格は未定状態です。

 価格について参照できる物件は、
同じ町内で、昨年分譲されあっという間に完売した『ザ・パークハウス千代田淡路町』(「淡路町」駅徒歩1分、総戸数34戸)が平均坪単価367万円、2012年に分譲され、昨年まで販売していた『CONOE〈秋葉原 万世橋〉』(「秋葉原」駅徒歩3分、総戸数23戸)が平均坪単価304万円でした。

 しかし、
マンション価格上昇中の昨今、本マンションが昨年分譲価格の水準で出るとは思えません標準相場をごくおおまかに試算すると、411万円[神田坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.053[地価上昇補正]=坪単価458万円となりました。本マンションの平均坪単価も450万円超となるのではないかと予想します。

 千代田区神田須田町アドレスで総戸数100戸超のマンションは近年例がなく、その意味からも注目を集めることでしょう。都心立地で無敵のアクセス「プラウド」の一流ブランド賃貸に出しても需要は非常に強く、間違いのない物件です。

公式ホームページ ⇒プラウド千代田淡路町

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| 新築マンション 千代田区 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト千代田 神田佐久間町(新築)−千代田区で賢く、機能的に暮らす
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★ JR山手線・総武線・京浜東北線「秋葉原」駅より徒歩7分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩6分、JR総武線「浅草橋」駅より徒歩5分の場所に立地する大和ハウス工業分譲・大末建設施工・地上14階建・総戸数51戸の『プレミスト千代田 神田佐久間町』です。

 アドレスは千代田区神田佐久間町4丁目です。神田佐久間町は、千代田区の北東部に位置し、神田地域に属します。1丁目と2丁目の間に千代田区神田平河町があり、町域内をJR総武線が横断しています。神田佐久間町は商業地としての性格が強く、ビルや商店が多く立ち並んでいる地域です。本マンションの立地する4丁目は東部の清洲橋通りより西の区域にあたります。

 地名は、
材木商佐久間平八の姓に由来するとされています。江戸時代、この町は出火の多い町で「悪魔町」とも言われました。江戸時代初期に材木商の町となり材木置き場がありましたが、火事の火種となるとの判断で、この材木置き場が深川猟師町に移り、更に猿江、木場に移り、更に現在は新木場に移っています。

 「秋葉原」駅から本マンションまでは徒歩7分の道のりです。同駅の東側に出る「昭和通り方面」と書かれた出口を出ると目の前は昭和通りで、横断歩道を渡って左折するとすぐ東京メトロ日比谷線の1番出口があり、ここを通り過ぎて中華料理店がある2本目の角を右折します。

 すると、落ち着いた雰囲気の
佐久間学校通りに出るのでこれを直進し、左手に区立和泉小学校、その後ろに三井記念病院を見ながら、清洲橋通りに突き当たったところを右折するとすぐ右手に本マンションの建設予定地があります。同駅からフラットな道のりで、建設予定地の前も広い歩道が続き、隣には24時間営業の「セブンイレブン 神田佐久間町店」があって便利です。

 建設予定地から
高架方面を見ると、JR総武線が線路の上を走る様子が眺められますが、近すぎず音も気になるほどではなさそうです。少し歩くと近くにスーパーマーケット「まいばすけっと 神田佐久間町店」もあり、深夜24時まで営業しているので、帰りが遅くなったときの買い物に重宝すると思われます。

 神田エリアは千代田区の中でも地価は安い方ですし、神田佐久間町は神田エリアの中でも地価が安い場所なのですが、「秋葉原」駅に近く、かつ、「浅草橋」駅南側に比べて街並みはきれいです。千代田区は、同区在住者に対する各種施策が手厚いことで知られ、高校生1人に対し月5000円を支給する次世代育成手当や、妊娠20週以降の妊婦に4万5000円を支給する誕生準備手当などがあります。千代田区在住者の子弟が同区に住む場合の家賃助成もあり、至れり尽くせりの支援策です。

 これは、最近人口が急増しているとは言え、人口規模が5万人程度と少ないことに起因する定住促進策なのですが、この人口の少なさが居住者にとっては生活環境のメリットをもたらしています。例えば、人口1万人当たりの病院数、医師数、警察署・交番の数が23区で1位区民1人当たりの公園面積、人口千人当たりの学校数、そして今問題になっている待機児童の少なさも23区で1位です。

 これらの施策や生活環境は、
地価の著しく高い千代田区に住むことへの恩恵なのですが、神田東部地域は千代田区の中でも地価が低いので、私達のような一般サラリーマンでも住めて、かつ、これらの恩恵にもあずかれる「お得な地域」でもあります。もっとも、神田エリアでもマンション価格が上昇しているので、いつまで私達が購入できる程度のマンション価格でとどまってくれるのかは予断を許さないところです。

 生活環境という点では、特に本マンションは、
スーパー「ライフ」が徒歩2分のほか、徒歩10分圏内にスーパーが9つもあります。徒歩4分には総合病院である「三井記念病院」があり、徒歩5分圏内に11の診療施設と8つの歯科医院があります。徒歩2分の和泉公園は、約4,600平米の広々とした敷地を有し、テニスコートが17面もあります。おまけに区立和泉小学校が徒歩3分で、区立のこども園も併設されています。

 秋葉原の駅としての利便性は言うに及ばす、「東京」駅へ3分、「新橋」駅へ6分、「新宿」駅へ11分、「品川」駅へ12分という抜群のアクセスの良さを誇ります。IT拠点である先進性と賑わいとエンターテイメントが充実している秋葉原は、平日も休日も日々飽きない場所でもあります。

 本マンションの
外観は和のテイストを意識し、ガラスの手すりによる横のラインとマリオンによる縦のグリッドの強調シャープな都市型レジデンスを象徴しています。間取りは田の字型が基本ですが、柱が中に食い込まないアウトポール設計のほか、ウォークインクローゼット食器棚を全戸標準装備、リビングには間接照明を採用するなど、戸建てを扱ってきた大和ハウスらしい細やかさを感じる設備・仕様です。

 間取りは2LDK・3LDK、専有面積56.21平米〜72.60平米と、ディンクス及びファミリーがターゲットで、これは家族が暮らしやすい生活環境にマッチしたものと言えます。清洲橋通りに面していますがそれほど交通量が多いわけでもなく交通音・排気ガスに悩まされることも少ないでしょう。

 本日11月1日より事前案内会が開催され、行かれた方は予定価格帯を既にご存知かもしれませんが、ネット上ではまだ情報がありません。標準相場をごくおおまかに試算すると、392万円[秋葉原坪単価]×1.025[駅距離補正]×1.040[地価上昇補正]=坪単価418万円となりました。

 もっとも、上記は
「秋葉原」駅を基準とした価格水準なのですが、同駅の価格設定がかなり高いために、この近辺のマンション価格水準と必ずしも合致しません。参考とすべきはむしろ、最近完売した『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』(「浅草橋」駅徒歩2分、「秋葉原」駅徒歩9分)の平均坪単価294万円となるでしょう。

 敷地面積は583.91平米ですから目立つ共用施設もないものと思われますが、生活利便性・交通利便性は光っています。千代田区で機能的に賢く住むなら本マンションに決めるという選択肢は十分あるものと考えます。

公式ホームページ ⇒プレミスト千代田 神田佐久間町

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| 新築マンション 千代田区 | 20:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス アーバンス 千代田御茶ノ水(新築)−都心の美しく開放的な小規模レジデンス
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★ JR中央線・総武線「御茶ノ水」駅より徒歩8分、東京メトロ半蔵門線・都営新宿線・同三田線「神保町」駅より徒歩3分、東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅より徒歩7分、同丸ノ内線「淡路町」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・日本国土開発施工・地上14階建・総戸数39戸の『ザ・パークハウス アーバンス 千代田御茶ノ水』です。

 アドレスは千代田区猿楽町1丁目です。猿楽町は、千代田区の北部に位置し、町域北部から東部は神田駿河台に、南部は神田小川町に、西部は錦華通りを境に三崎町、西神田、神田神保町に接しています。主に商業地として利用されており、貸しビルや商店のほか、大学や高等学校などの教育施設も見られます

 住居表示により、それまでの「神田猿楽町」から「神田」を冠さない現町名へ変わりましたが、「神田猿楽町」へ町名を戻す住民運動が起こっており、本年9月17日、千代田区長は、「猿楽町」と「三崎町」の町名を変更する議案を区議会に提出し、話題となりました。もしこの議案が議決されれば、3年半後の2018年1日1日から「神田猿楽町」となります。

 町名は、慶長頃に現・神田神保町1〜2丁目から西神田1〜2丁目にかけて
猿楽師・観世大夫一団の屋敷があったことに由来します。江戸時代には一帯が武家屋敷で、現在の錦華通りが表猿楽丁、猿楽通りが裏猿楽丁と呼ばれていました。明治時代には周囲の神田駿河台や神田小川町などと同様、学校が次々と開設されました。また、東京大学予備門に通う学生の下宿が多く存在し、明治10年代には夏目漱石や正岡子規らが猿楽町に下宿しています。日華学会など中国留学生のための施設も点在していました。

 立地は
猿楽通りと錦華通りに面する三方道路角地で、春は桜が美しい区立お茶の水小学校の眼前に位置します。靖国通りや明大通りから一歩奥まった場所にあって、敷地面積405.12平米と小ぶりながら、都心にあって開放感と静寂感の同居した良い立地と言えます。

 そして、
御茶ノ水エリアの特徴として、複数路線・複数駅が徒歩10分圏内にあるアクセスの良さがあります。本物件も「御茶ノ水」駅徒歩8分、「神保町」駅徒歩3分、「新御茶ノ水」駅徒歩7分、「淡路町」駅徒歩7分と、どの方角に行くにも便利です。商業施設は成城石井が徒歩8分、オリンピックが徒歩10分、マルエツプチが徒歩12分の距離です。

 外観は
せっ器質のボーダータイルを基壇部に、クラシックとモダンの融合するエントランスホール、そして内廊下仕様と、クオリティの高さを演出しています。全戸南東向きで、ワンフロア3戸が基本です。全戸2LDKですから、小学校が真向かいにあることもあり、お子さんが1人のご家族がターゲットとなりそうです。設備・施設としては、キッチンの天板等に天然御影石を採用、食器洗い乾燥機等が装備されたほか、1階共用部には防災倉庫も設置予定です。

 価格については、専有面積55.46平米〜59.97平米に対し販売価格6,650万円〜8,160万円、坪単価379万円〜463万円程度となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、397万円[神保町坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.029[地価上昇補正]=坪単価439万円となりました。

 平均坪単価は430万円程度という情報もあり、現在の標準相場と比較すると割安感があるとの試算結果です。本年の千代田区猿楽町物件としては、投資用マンション『ガーラ・ヴィスタ水道橋』坪単価344万円〜356万円でありましたが、賃貸仕様と思われることと、「神保町」駅徒歩6分、「水道橋」駅徒歩6分、「御茶ノ水」駅徒歩8分の交通アクセスで、同列で論ずるべきかどうかは迷うところです。

 現在、
全戸を対象に登録受付中で、明日までが登録期間、明後日が抽選となります。価格水準は検討者の間でも概ね受け入れられているようで、好調な販売が予想されます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス アーバンス 千代田御茶ノ水 

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| 新築マンション 千代田区 | 22:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト(新築)−坪230万円からの千代田区アドレス、安心な資産価値
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★ JR総武線「浅草橋」駅より徒歩3分、都営浅草線「浅草橋」駅より徒歩6分、JR山手線・同京浜東北線・同総武線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス「秋葉原」駅より徒歩8分、JR総武線快速「馬喰町」駅より徒歩5分、都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩9分、同線「岩本町」駅より徒歩9分の場所に立地するプレサンスコーポレーション分譲・森本組施工・地上11階建・総戸数30戸の『(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト』です。

 アドレスは千代田区東神田3丁目です。東神田は、千代田区の北東部に位置し、北部JR総武線の線路及び台東区浅草橋4丁目に、東部台東区浅草橋1丁目・中央区日本橋馬喰町に、南部中央区日本橋小伝馬町に、西部千代田区岩本町に接しています。また、2丁目と3丁目の間を神田川が流れています。

 東神田は
商業地としての性質が強く、岩本町日本橋馬喰町などに近接し、全体に高層建造物が多く見られます。南部の東神田1丁目は靖国通りより南の区域にあたり繊維関連の企業が集中、中部の東神田2丁目靖国通りの北、神田川の南に挟まれた区域、北部の東神田3丁目は神田川の北、JR線の線路の間の区域にあたります。

 JR「浅草橋」駅から本マンションまでは徒歩3分の道のりです。同駅西口を出て西に向かって歩き、浅草橋駅西口交差点を左折、2ブロック目を右折して進んだ右手にあります。この右折する角には『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』が販売中で、「浅草橋」駅には同マンションが1分近く、しかし「秋葉原」駅には本マンションの方が1分近くなります。

 『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』のHPによれば、「左衛門橋の周辺は、
江戸当初から生粋の都心部として歴史豊かな場所。大名・旗本屋敷と町家が連なり、材木商や薪炭商で栄えた町」であったとされています。現在も千代田区アドレスでありながら神田エリアとして、神田明神などお祭りでにぎわったり、人情味のある場所でもあります。

 本マンションの
セールスポイントは、徒歩10分内で5駅7路線利用可能という利便性の高さが第一に挙げられます。第二には千代田区アドレスであるということ、また、第三には千代田区アドレスでありながら価格が安いということです。

 公式HPによれば、
1LDK2,400万円台〜、3LDK5,200万円台〜で、間取り1LDK・3LDK、専有面積35.02平米〜70.26平米に対し販売価格2,400万円台〜5,900万円台最多価格帯2,800万円台・2,900万円台(各3戸)、坪単価230万円〜280万円程度となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、349万円[秋葉原坪単価]×1.000[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価359万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると29%程度割安との試算結果です。

 もっともこれは
「秋葉原」駅を基点とした場合の積算で、最寄りの駅である「浅草橋」駅を基点として標準相場を試算すると、242万円[浅草橋坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価267万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると4%程度割安との試算結果になります。

 東神田千代田区の中ではもっとも地価の低いエリアです。過去には2011年夏に分譲された『プレシス東神田』(東神田1丁目)において、専有面積39.72屬何と1,970万円、坪単価164万円からの住戸がありました。しかし、分譲価格が安かったおかげで、同マンションは現在、分譲価格に対して2割弱の売却益が出ている状況です。

 同じ東神田3丁目で売りに出されている中古物件を見ても、駅徒歩1分・築8年・5階住戸で坪単価303万円、駅徒歩1分・築9年・8階住戸で坪単価240万円、駅徒歩4分・築2年・3階住戸で坪単価245万円、駅徒歩2分・築18年・6階住戸で坪単価225万円ですので、これら4戸を平均すれば駅徒歩2分・築9年・5〜6階住戸で坪単価253万円というイメージです。

 一方、
本マンションの上記坪単価レンジの中央値が255万円となりますので、この中古相場が将来的にも維持されるとすれば、約10年後もほぼ分譲時価格と同じ価格で売れると言う試算になります。その意味で資産価値としても安心できる物件と言うことができるでしょう。

 さて、本物件は、
敷地面積265.78平米という狭小の地に建設される地上11階建ての建物となります。建物形状は、この規模の敷地によく見られる細長い長方形の箱型タイプです。1階正面は壁面緑化をほどこした点がアクセントとなります。

 間取りは1フロア3タイプで、南向きバルコニーがAタイプ3LDKであり、ワイドスパン中高層階では眺望が抜けて日照良好浴室サイズが1317なのはいただけませんが、3タイプの中で最もよい条件の住戸です。その反面、北向きバルコニーがBタイプ及びCタイプの1LDKで、間口が狭く、また、日照は期待できません。さらに、北側には1ブロックおいてJR総武線の線路が走っており、かつBタイプの向かいが路地で抜けているため、鉄道音も聞こえてくると思われます。

 設備はごく標準的で、二重天井ですが、二重床やペアガラス装備の記述は公式HPにはありません。なお、日常のお買い物は肉のハナマサが徒歩4分、ライフ神田和泉町店が徒歩6分で、「浅草橋」駅からの帰りは肉のハナマサにちょっと寄って買い物をして帰ることができます。ファミリーには、和泉小学校が徒歩7分の距離になります。

 なお、
北向き1LDKは、投資用となることも考えられます。『適正家賃コム』で計算すると、最も投資効率が良いと思われるCタイプの適正家賃が125,186円となり、低層階2,400万円台の住戸であれば表面利回り6.0%を超えてきます。新築分譲マンションで表面利回りが6%を超える物件は数が少なく、その意味でも希少と言えるでしょう。

 周辺はマンションが点在する商業ビル街で、必ずしも特筆すべき魅力があるわけではありませんが、駅徒歩3分の利便性の高さ、価格の安さ、投資効率の良さからなかなか面白い物件です。『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』との比較では、ネームバリューや立地ではやや劣るものの、同マンションより15%程度安く、その意味では十分対抗できる価値を有していると考えます。

公式ホームページ ⇒(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト 

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| 新築マンション 千代田区 | 23:14 | comments(0) | trackbacks(0) |