プラウドシティ大田六郷(新築)−東京を諦めない世代への大規模プラウド
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★ 京浜急行線「雑色」駅より徒歩12分、同線「六郷土手」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上14階建(A棟)&15階建(B棟)・総戸数632戸の『プラウドシティ大田六郷』です。

 アドレスは大田区西六郷3丁目です。西六郷は、大田区の南部、多摩川沿いにある町です。そのほとんどは住宅街ですが、京浜工業地帯の小さな工場が立ち並ぶ地域でもあります。日本の経済を支えている原動力がここにあり、場所によっては時々油のにおいのする懐かしさがあります。

 「雑色」駅から西六郷に通じるところに商店街があり、昔ながらの活気があります。このエリアの名所は、「タイヤ公園」と呼ばれる西六郷公園です。タイヤを積み重ねた巨大な怪獣のオブジェがあり、園内はタイヤだらけ、これによじ登って遊ぶ子供や家族連れでいつもにぎわっています。

 もう一つ、西六郷で有名なのは、
「西六郷少年少女合唱団」です。1951年に東京都大田区立西六郷小学校に赴任した鎌田典三郎教諭が、1955年に当時来日していたウィーン少年合唱団の歌声に触発されて児童合唱団を設立、1950年代には、日本の小学校合唱コンクールで次々と受賞し、全国に知られるようになりました。1964年、インドネシアより準国賓として、スカルノ大統領により招かれたこともあります。現在も、西六郷少年少女合唱団(第二期)として活動中です。

 「雑色」駅から本マンションまでは徒歩12分の道のりです。同駅西口から南西方向に歩き、高畑保育園を右手に見ながら西に進み、JR東海道本線を越えたところに本マンションは立地します。道のりはほぼフラットで歩きやすいと思われます。鉄道音の影響は気になるところです。

 面積23,574.74平米(A敷地14,595.33平米、B敷地8,979.41平米)の広大な敷地はグリコ工場の跡地であり、総戸数600戸超となる大規模マンションは、23区では1%足らずだそうです。大田区西六郷アドレスでは、『住まいサーフィン』の記録でわかる範囲では、次に大きいのは総戸数296戸の『住友多摩川スクエア』(1994年分譲)であり、「かつてない規模」と言っても過言ではないでしょう。

 コンセプトは「都市の快適」と「自然の潤い」であり、「流行に惑わされることなく」「東京をあきらめることもなく」とありますから、都心・湾岸・再開発地のタワマンといった流行りのコンセプトではないが、多摩川をわたらないれっきとした23区アドレスなのだ、というアピールです。多摩川を渡ってしまった私にはずきっとくる言葉でもあります。

 『ブランズシティ品川勝島』もそうですが、この辺りは
「品川」駅に近いエリアで、本マンションも「品川」駅直通8分、「東京」駅まで15分、「羽田空港」駅まで8分という便利さです。一方では、多摩川にほど近いリバーサイドで、出勤前のジョギングなども可能なロケーションとなります。

 マンションには
豊かな植栽を備え、大規模物件らしく共用施設が充実しており、カフェラウンジ、ライブラリー、パーティルーム、ラウンジ、キッズルーム、ゲストルームなど、ファミリーに適した施設が用意されています。また、大田区と協議の結果、保育施設や子育て支援施設、医療施設といった人生を支える施設が敷地内に集結することになります。

 間取りは3LDK〜4LDK、専有面積64.62平米〜86.87平米オールファミリータイプとなります。基本は田の字型住戸でしょうが、公式HPに掲載されている角部屋は突き当たりの特性を活かして理想的な4LDKとなっています。もっとも、この間取りは価格が相当高いものと思われます。

 販売開始予定は11月中旬ですので、価格の発表は秋になりそうですが、ネット上の掲示板では坪単価280万円〜300万円程度が噂されています。同じ町内の『イニシア大田六郷』2011年分譲平均坪単価が174万円台の安さでした。もっとも同マンションは当時城南一の安さで(本ブログ2011年5月2日付記事『東京23区で一番坪単価が安い新築マンションはどれ?』)ご参照)、これと本マンションを比較するのは適当でないかもしれません。

 それでも
従来、当エリアは60平米台のファミリータイプ3LDKが3千万円台から4千万円台後半で購入できる価格水準でした。上記の『ブランズシティ品川勝島』『オーベルグランディオ品川勝島』従来とあまり変わらないプライシング(平均坪単価202万円台〜209万円台)で販売されているのに対し、昨年『プラウドシティ蒲田』(「京急蒲田」駅徒歩1分、平均坪単価319万円台)で成功を収めた野村不動産は強気とも囁かれています。是非、若いファミリー「東京をあきらめることのない」値段で本マンションが買えるよう、価格設定を考えてほしいものです。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ大田六郷

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| 新築マンション 大田区 | 23:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレシス田園調布(新築)−安くて名を取るか、高くて実を取るか
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★ 東急東横線・目黒線・多摩川線「多摩川」駅より徒歩7分、東急東横線・目黒線「田園調布」駅より徒歩16分、東急池上線「雪が谷大塚」駅より徒歩14分の場所に立地する一建設分譲・ファーストコーポレーション施工・地上5階地下1階建・総戸数39戸の『プレシス田園調布』です。

 アドレスは大田区田園調布1丁目です。田園調布は、1918年(大正7年)に実業家渋沢栄一らによって立ち上げられた『理想的な住宅地「田園都市」の開発』を目的とする田園都市株式会社により開発、1923年(大正12年)8月から分譲された地域で、東京でも有数の高級住宅街です。

 現在の
大田区田園調布は1丁目〜5丁目からなります。高級住宅街のイメージで語られる「田園調布」とは、「田園調布」駅西側に広がる扇状の街路付近の大田区田園調布3丁目、4丁目の一部及び玉川田園調布の一部を中心とした一帯を指しますが、かつては田園調布1丁目から2丁目にかけての国分寺崖線に面した部分、及び田園調布4丁目から5丁目にかけての多摩川に面した国分寺崖線の辺り大邸宅が集中し、現在、「多摩川」駅周辺の斜面に点在するマンション群はその名残です。

 本マンションは、
田園調布の高級住宅街ではなく中原街道に一部接した場所に立地します。最寄り駅は「多摩川」駅で徒歩7分、低地にある「多摩川」駅から東急多摩川線の線路沿いに多摩川に向かって歩き、踏み切りを渡って中原街道へ登ったところに所在します。ご近所にはガストはま寿司があり、立地の高級感には乏しいですがファミリー向けには便利です。

 高台に位置し、外観はアイボリー系のタイル仕上げを基調とした安定感のあるフォルムとしています。L字型の配棟全戸が南東又は南西向き上層階住戸のバルコニーからは、多摩川をはじめとする豊かな自然環境と整然とした家並が調和する街を見渡すことができます。

 設備・仕様については、天然石のカウンタートップ、食器洗い乾燥機などが目を引きます。二重床・二重天井、複層ガラスの採用など、構造面でも問題ありません堅固な支持地盤を活かした直接基礎を採用している点も安心材料です。

 間取りは2LDK・3LDKで、ディンクス又はファミリーがターゲット専有面積50平米〜80平米で販売価格3,900万円〜6,800万円となります。現在は第2期2戸の販売を実施中で、間取り2LDK+S、専有面積70.57平米に対し販売価格4,990万円、坪単価234万円の住戸が売り出されています。したがって、価格水準としては、坪単価234万円〜300万円程度となっています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、359万円[多摩川坪単価]×1.013[駅距離補正]×1.021[地価上昇補正]=坪単価371万円となり、上記坪単価の中央値と比較すると28%程度割安との試算結果です。今回本物件を取り上げたのも、マンション価格高騰の折、本物件はかなりの安値となっている点です。特に上記の70平米4,990万円は、交通量の多い中原街道沿いとはいえ、「多摩川」駅徒歩7分にして驚きのプライスです。

 これに対し、
多摩川を越えた川崎市側では、「武蔵小杉」駅前のタワーマンションの価格高騰が続いています。現在販売中の『シティタワー武蔵小杉』第1期分譲で平均坪単価320万円とされていましたので、多摩川をはさんで23区と川崎市の価格の逆転現象が起きています。私がマンションを探し始めた12〜13年前は、田園調布といったブランド地でなくとも、多摩川をはさんで23区側が川崎市側より坪単価20万円〜30万円は高いと言われていました。

 本マンションに限らず、
田園調布以東の多摩川沿いの物件価格が、価格上昇の波に乗り遅れている感があります。例えば『ザ・久が原レジデンス』(「鵜の木」駅徒歩4分、「久が原」駅徒歩8分)は坪単価232万円〜285万円程度『グランイーグル西馬込供(「西馬込」駅徒歩10分)は坪単価225万円〜233万円程度『グランイーグル蒲田掘(「大森町」駅徒歩15分)は坪単価200万円〜225万円程度と、軒並み坪単価200万円台前半から購入でき、この価格水準はアベノミクス前からほとんど変わっていません

 これは、
現在のマンション人気が、従来の良好な住宅地を選好するというより、交通網・商業施設等へのアクセスなど利便性を第一に重視する風潮の表れと言えます。ある意味さびしいトレンドですが、見方を変えれば、大田区ブランド地がまだまだ安く買えるチャンスでもあります。「安くて名を取るか、高くて実を取るか」という不思議な選択肢が、本マンション購入の判断のポイントと言えそうです。

公式ホームページ ⇒プレシス田園調布

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| 新築マンション 大田区 | 20:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ蒲田(新築)−羽田空港・「京急蒲田」駅ダブル直結の衝撃
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★ 京浜急行線「京急蒲田」駅より徒歩1分、JR京浜東北線「蒲田」駅より徒歩9分の場所に立地する野村不動産&住友商事分譲・東急建設施工・地上20階地下1階建・総戸数320戸(事業協力者住戸(非分譲住戸)159戸含む)の『プラウドシティ蒲田』です。

 アドレスは大田区蒲田4丁目です。蒲田は古い地名で、かつては蒲田郷と呼ばれ、927年の延喜式神名帳に荏原郡の社として蒲田の薭田神社が上げられています。中世には、武蔵江戸氏の支流一族である江戸蒲田氏が蒲田郷を領地としました。かつて蒲田は梅の木村と呼ばれた梅の名所であり、江戸時代には歌川広重が蒲田の梅を描いており、蒲田梅屋敷と呼ばれました(そう言えば「梅ちゃん先生」も蒲田が舞台でした)。1945年4月15日の空襲(城南空襲)により「蒲田」駅周辺は太平洋戦争末期に焦土となりました。

 戦後は
復興の土地区画整理事業により現在の街並みの原型が形成されました。街はJR京浜東北線により東西に分断され、北端は呑川、南端は東京都道311号環状八号線、西端は池上線、東端は第一京浜とする、おおよそ東西1.6km、南北800m程度のエリアに商業地が集中し、近隣に伸びる多摩堤通り、大城通り沿道付近にも一定の商業集積が見られ、都心から外れる地区では有数の繁華街、商業地区となっています。

 なお、商業地を抜けると
高校や大学、専門学校なども多く、駅周辺の光景とは対照的な閑静で緑地の多いエリアが広がっています。また、東邦大学医療センター大森病院やクリニックなど医療機関も充実しています。

 本マンションは、
京浜急行本線・空港線の連続立体交差事業と並行して進められてきた「京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業」の一環として事業化されたものです。野村不動産は、本事業への参画について、2011年3月11日(タイミング悪く、東日本大震災が発生した日でした)に『プレスリリース』を発出しています。

 このプレスリリースによれば、本事業は
大田区初となる市街地再開発事業で、「地区内の細分化した宅地を共同化することによって高度利用を図り、建物を更新し不燃化を促進するとともに、大田区の玄関口及び交通の結節点にふさわしい駅前広場及びアクセス道路を一体的に整備することにより、駅前商業地としての地域の賑わいの更なる強化、良好な都市型居住環境の創出と市街地の防災上の向上、都市計画道路等の都市基盤施設の強化を一体的に行うことを目的とし、京急蒲田駅からペデストリアンデッキで直結となる住・商複合の再開発ビルを計画してい」る、とあります。

 また、「平成22年に新国際線ターミナルが完成した
東京国際空港(羽田空港)とも京浜急行空港線で約10分とアクセス性に優れており、国際空港に近接した大田区の玄関口として大きな役割を担っていくことが期待されている事業」でもあるということです。

 確かに、
「蒲田」駅徒歩1分というマンションは、少なくとも21世紀に入ってからは例がなく、しかもペデストリアンデッキで駅直結ですから、その優位性は非常に高いものがあります。これに匹敵する過去の事例としては、2004年3月分譲開始の『ル・サンクアイリスタワー』(「京急蒲田」駅徒歩2分・総戸数207戸)くらいで、本マンションは駅距離でも規模でも同マンションに優っています。

 そして、本マンションの
大きなアドバンテージは、何と言っても羽田空港直結の「京急蒲田」駅直結という、「ダブル直結」の威力でしょう。大きな荷物を持って朝早く空港に行き、また疲れ果てて最終便で羽田空港に着いたとき、大げさに言えば空港ターミナル間を移動するような気軽さで、雨にもぬれずに自宅に帰ることができるのです。

 もちろん、
「京急蒲田」駅から都心等へのアクセスも良好で、京急本線快特停車駅として、品川・新橋・日本橋に1本で行くことができ、横浜・川崎も同様です。本マンションのTOPページのキャッチフレーズが「都心を謳歌する。世界をつなぐ」というのは、まさにこの点がイチオシということでしょう。

 一方、
留意しなければならない点もあります。その一つは、総戸数320戸のうち事業協力者住戸が159戸とほぼ半数を占め、分譲住戸が161戸になっていることです。上記プレスリリースにある通り、本再開発事業の目的が「地区内の細分化した宅地を共同化することによって高度利用を図り、建物を更新し不燃化を促進する」ことにあるため、この点は必然なのですが、マンションは管理が大事であって、管理組合がこのような属性構成にあって上手く運営できるかどうかが鍵になります。

 特に、本マンションのような
駅徒歩1分・空港直結という特に利便性に優れたマンションは、1DKを中心に賃貸住戸が増えるのは当然の流れ(私も投資用に是非欲しいと思ってしまいました)で、彼ら投資家ニーズと居住者ニーズは折り合わないリスクもあります。それでも通常は居住者が多いので投資家は諦めてしまうものですが、本マンションでは、これから発表される間取り構成によってはそれが拮抗する可能性があります。

 なお、ネット上の掲示板情報によれば、
分譲住戸はほぼ8階以上ということですので、より条件の良い住戸が販売されることは朗報と言うべきでしょう。また、同じくネット上の掲示板でも指摘されていたように、その立地特性から、地方富裕層のセカンドハウス的な購入もあり得ると私も考えます。

 本マンションの物件概要によれば、
間取り1DK〜4LDK、専有面積38.25平米〜101.50平米と、シングルからファミリーまで幅広い層をターゲットにしています。「京急蒲田」駅徒歩1分のほか、JR京浜東北線「蒲田」駅には徒歩9分と、私も両駅間を2,3度歩いたことがありますが、JR駅にはやや距離があり、親しみやすい商店街の中を通り抜けるルートとなります。

 販売開始時期は7月下旬が予定されており、価格発表はこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、246万円[京急蒲田坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.015[地価上昇補正]=坪単価276万円となりました。ただし、同じくターミナル駅で時折比較対象とされる「武蔵小杉」駅近辺のタワーマンションが既に坪単価300万円を優に超えてきており、本マンションが平均坪単価300万円超となったとしても何ら不思議ではない不動産市況です。

 一方、上記でご紹介した2004年分譲の
『ル・サンクアイリスタワー』は、「京急蒲田」駅徒歩2分の立地でありながら分譲時平均坪単価が200万円内外であり、私も当時、同マンションの新聞の折り込み広告を見て、「おっ、安い」と思った記憶があります。あれから早10年が経過し(本当に早いですね)、本マンションではそのような安値はもちろん期待できません。

 「京急蒲田」駅周辺は、やはり山の手とは異なる雰囲気があるのは確かですが、同駅には東急多摩川線の乗り入れ構想もあるなど、今後大化けする可能性があるのではないでしょうか。そのときに既に先手を打つ形で「京急蒲田」駅のランドマークマンションを所有しているメリットは大きいのではないかと思います。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ蒲田

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| 新築マンション 大田区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・山王タワー(新築)−「大森」駅徒歩2分・山王アドレス免震タワーの希少価値
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★ JR京浜東北線「大森」駅より徒歩2分の場所に立地する近鉄不動産&三菱地所レジデンス&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上22階地下1階建・総戸数156戸の『ザ・山王タワー』です。

 アドレスは大田区山王1丁目です。山王は、大田区の北東部に位置します。北は品川区西大井・大井にそれぞれ接し、東はJR東海道線の線路に接し、品川区南大井・大田区大森北にそれぞれ接します。南は環七通りに接し、これを境に大田区中央に接します。西も環七通りに接し、これを境に大田区南馬込に接しています。

 町域内を南北に
池上通りが通り、町域東部は「大森」駅の西口にあたり、同駅周辺及び池上通りには商店やビルが立ち並び、その他は住宅地となっています。山王といえば、かつては文化人や実業家、政治家の邸宅が並ぶ著名な高級住宅地であり、現在も山王1丁目、2丁目を中心に当時を忍ばせる洋館が点在しています。

 本マンションは、
山王の東部、「大森」駅周辺エリアに属します。以前はホテルモントレ山王が建っていた商業地で、本マンション西側は池上通り、東側はJR東海道線や京浜東北線の線路、北側は日本電電公社の時代から存在するNTTデータ大森山王ビル、南側は築40年程度の17階建のマンションとなっています。

 まず、池上通りは、本マンション付近で環七につながる道路との
T字路交差点となっており、車の加速時の騒音が心配との声があります。JR線路は、東海道線高速通過時の騒音があり、NTTデータビルは心配される方には電磁波が気になることでしょう。南側は17階建マンションのため眺望がきくのは高層階のみということになります。

 それでも
「大森」駅徒歩2分の利便性、かつ、かつての「馬込文士村」で知られる高級住宅街(本マンション周辺はビル街ですが)で知られる山王アドレスは魅力十分です。敷地西側はこのあたりでも高台に位置し、線路に向けて下っていく傾斜地なのですが、ここを下った線路脇敷地はモース博士で有名な大森貝塚の跡地となっており、その地の傍らに住むという知的満足感も得ることができます。

 しかし、気になるのは、付近にお住まいの方の
反対運動です。反対の理由は、良好な低層住宅街で知られる山王地域に高さ80mに近いタワーマンションが建設されると、日影、ビル風、景観、交通渋滞などの環境が悪化するというもので、購入の検討に当たってはこの反対運動の存在も留意すべきでしょう。

 セールスポイントの一つは
免振構造のタワーである点で、山王アドレスでは初の免振タワーとの位置づけです。長谷工コーポレーション単独のタワー施工はあまり目にしないのですが、最近では『ルミナリータワー池袋』がこれに該当します。

 通学区は
評判の良い山王小学校で徒歩4分、大手塾や幼児教育施設なども豊富です。お買い物は駅前ですので、徒歩1分の大森RaRa、徒歩5分の東急ストアやアトレ大森など、よりどりみどりです。

 面積2,394.55屬良瀉空地率約58%をとり、散策路をつけた緑豊かなプライベートガーデンを設けました。建物デザインは、図柄を見た感じでは団地棟をタワー型に伸ばしたような印象を受けましたが、これは実物を見てみないと何ともいえません。デザイン的にややいただけないのは、通行人の目に最も触れる池上通り沿いに高さ45mの機械式駐車場タワーを設置することで、人気の内廊下仕様なのでタワー内に設置したいところですが、土地の形状等から無理だったのでしょう。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積42.94屐80.60で、シングルからファミリーまで幅広い層をターゲットとしていますが、1LDKプランは2階から10階までの低層階に限られるという情報があります。また、タワーにはよくありますが、順梁構造のため、柱が間取りの中に食い込み、使いづらいところもあると思われます。

 販売価格は公式HPでは明らかではありませんが、ネット上の掲示板の情報では
平均坪単価330万円程度とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、260万円[大森坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価284万円となり、もしこの平均坪単価の情報が正しいとすれば、16%程度割高であるという計算結果になります。

 販売開始は来年1月下旬が予定されており、まだ事前案内会もされていませんので、そこでの顧客の反応を見ながら正式な価格設定がされていくこととなります。比較対象物件は、平成18年分譲・「大森」駅徒歩4分『ウェリスシティ大森タワー』で、同マンションの分譲時の平均坪単価が280万円程度との情報ですから、価格水準が当時と同等としてこれを基礎とすると、同駅徒歩2分の本マンションは、平均坪単価290万円程度が適当なのかもしれません。

 いずれにせよ、
「大森」駅徒歩2分のタワーマンションは少なくともここ10年ほどは例がなく山王アドレスでもあり、希少価値があります。価格水準との兼ね合いを見ながら検討することとなりそうです。

本マンションの工事現場をT字路交差点から写したものです。写真左手の白い建物はNTTデータ大森山王ビルです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスが向き合うT字路交差点の様子です。車や人の行き交う賑やかな場所となっています。



本マンション工事現場を北西角から写したものです。T字路交差点は常に信号待ちの車両があります。



同じく本マンション北西角から池上通りを写したものです。本マンションに向けて上り坂となっており、本マンションが高台立地であることがわかります。



本マンション工事現場を大森貝塚に至る通路がある北側から写したものです。写真奥には本マンション南側にある築40年程度のマンションが写っています。



JR東海道線の線路脇の大森貝塚の碑です。この遺跡も本マンション敷地内にあります。写真左手は、本マンション低層部分の骨組です。



公式ホームページ ⇒ザ・山王タワー

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| 新築マンション 大田区 | 19:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ洗足ブランエノワール(新築)−坪単価220万円台からの快適デザイナーズ
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★ 東急目黒線・同大井町線「大岡山」駅より徒歩9分・同目黒線「洗足」駅より徒歩8分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・熊谷組施工・地上10階建・総戸数23戸の『パークホームズ洗足ブランエノワール』です。

 アドレスは大田区北千束1丁目です。北千束は、大田区の最北部に位置し、北部は目黒区南に接します。東部は概ね環七通りを境にして目黒区洗足・品川区旗の台にも接しています。地内を東急目黒線と東急大井町線の線路が通っており、地域内に「大岡山」駅と「北千束」駅があります。駅周辺に商店などが見られるほかは、多くは住宅地となっています。

 本マンションは、
北千束1丁目と目黒区南の境界線上に位置します。環七通り沿いですので、いわゆる大岡山の住宅街立地の物件とは趣を異にするところです。

 利用駅は、
「洗足」駅(徒歩8分)と「大岡山」駅(徒歩9分)で、都心方面には「洗足」駅の方が近いのですが、「大岡山」駅は東急目黒線の急行停車駅であり、かつ、「自由が丘」駅へと向かう東急大井町線との結節点でもありますので、今回は、「大岡山」駅から本マンションまで歩いてみることにしました。

 一番の近道は、「大岡山」駅から東に進み、
清水窪小学校に沿って北東方向に歩くルートなのですが、若干さみしい通りとなります。一方、大岡山北口商店街のにぎやかな通りを北上し、城北信用金庫大岡山支店の角で右折するルートは、住宅街も気持ちの良い道で快適です。ただし、こちらは徒歩12分程度かかります。

 「大岡山」駅周辺は、東京工業大学などが立地する学生街でもありながら、開発が新しいため、街並みがこざっぱりとしています。また、「洗足」駅周辺は、趣ある邸宅街となっており、2つの味わいの異なる街のクロスする場所に居を構えることとなります。

 本マンションの名称に使用されている
「ブランエノワール」(Blanc et Noir)はフランス語で「白と黒」の意味で、高層の南棟と低層の西棟の2棟構成となるマンションの外観はその名のとおり、白と黒の外壁タイルのコントラストで構成されています。ただし、一見した感じはホワイトの印象が強いので、それほど強いアクセントというわけではありません。

 いわゆる
デザイナーズマンションとの位置付けで、2人のデザイナーが外観と植栽・共用空間をデザインしています。特にエントランスホールは、当初からの設計変更と相まって小規模マンションとしては広い空間を有しており、ソファにゆったり座って元オーナーの石灯籠も飾られた庭園が眺められる癒しの空間となっています。

 上記で述べた設計変更ですが、実は本マンションの建設に当たって
周辺住民の方々の反対運動があったようです。本マンションは三方角地に立地しているのですが、入口の場所が車両の往来と重なり危険であるというのがその反対の理由の一つで、これにより入口は住宅街に向いた場所から環七側に変更、これに伴い1階住戸1室分が作れなくなり、そのおかげで広々とした共用空間が生まれたということです。

 また、本マンションの
高さも2階分削られることとなり、地上10階建てとなりました。すなわち、当初の予定より5戸程度、戸数が少なくなった計算になります。これに伴ってのことなのか、管理費はかなり高めで、崔渦舛鰐377円、一番小さな専有面積53.22屬僚燦佑任盞20,060円の管理費となり、修繕積立金と合計すると毎月26,980円となります。

 一方、販売価格はリーズナブルです。間取り2LDK〜3LDK、専有面積53.22屐69.96屬紡个掘販売価格は3,500万円台〜5,900万円台、坪単価にして223万円〜290万円、平均坪単価260万円とのことです。これは、環七沿いとは言え、「大岡山」駅周辺で現在分譲されている新築マンションの坪単価が軒並み300万円を超えている中で、破格の安さとも言えます。

 この理由としては、三井不動産レジデンシャルが本マンションの敷地を
入札ではなく、本敷地の元オーナーと等価交換で取得したことによるものだそうです。したがって、本マンションの中高層階には元オーナーが事業協力者住戸としてお住まいになっておられます。

 間取りを拝見すると、
631.41屬良瀉鰐明僂魍茲してどれも無理が無く、快適な住戸となる要素を有しています。環七沿いではありますが、大半の住戸は環七と向き合う間取りとはなっておらず、外廊下である玄関付近で交通量を感じるのみです。南向きの住戸は、低層階ではアパートに視界を遮られますが、そのアパートとは近接していないため、日中は低層階でも南向きの温かい日差しを受けることができます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、284万円[大岡山坪単価]×0.988[駅距離補正]=坪単価281万円となりましたので、本マンションは標準相場より7%程度割安との計算になります。『住まいサーフィン』によれば、5年前に分譲された『ペアシティ大岡山』が居住環境は異なるものの、同じく「大岡山」駅徒歩9分で現在の中古想定坪単価が281万円(中古想定崔渦85万円)となっており、このことからも本マンションのお得度がうかがい知れます。

 周囲の方々の反対運動も落ち着きを見せており、お向かいに私立若竹幼稚園があって、明るい雰囲気の周辺環境です。維持管理費の高さが唯一のネックですが、東急線沿線に小ぶりなマンションをお探しの方は、一度ご覧になる価値のあるマンションだと考えます。

環七から写した本マンション北東側です。白と黒のコントラストの外観です。(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



同じく環七から写した本マンションのエントランス部分です。植栽で隠されたさりげないエントランスに好感が持てます。



環七の道路の様子です。写真左手に目黒区との境界の看板が見えます。



本マンションの南側を写したものです。低層部は戸建てやアパートがかかりますが、中庭分の距離がとれていますので、今のところ低層階でも日照に問題はありません。



本マンションの西側を写したものです。ホワイトの外観がさわやかです。向かいには私立若竹幼稚園があります。



本マンションを北側から写したもので、高層の南棟と低層の西棟の接続部分です。北側の向かいは駐車場となります。




公式ホームページ ⇒パークホームズ洗足ブランエノワール

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| 新築マンション 大田区 | 21:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
リビオ東雪谷ヴァリエ(新築)−落ち着いた街の個性的住まい、13%の値引き開始
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★ 東急池上線「石川台」駅より徒歩10分、同線「雪が谷大塚」駅より徒歩12分の場所に立地する新日鉄都市開発分譲・新日本建設施工・地上5階地下1階建・総戸数30戸の『リビオ東雪谷ヴァリエ』です。

 アドレスは大田区東雪谷5丁目です。明治初年には東京府荏原郡雪ヶ谷村であったところ、明治21年に新池上村の一部となり、大正15年に町制施行で池上町になりました。昭和7年に荏原郡は東京市に編入され、池上町は他の町とともに大森区を形成、雪ヶ谷は東京市大森区雪ヶ谷町となり、昭和22年に大森区は蒲田区と合併して大田区に、そして昭和35年の住居表示実施により、雪ヶ谷町は呑川を境に、南雪谷1〜5丁目と東雪谷1〜5丁目に分かれるに至りました。

 現在の東雪谷は、
駅前が商店街を形成しているほかは閑静な住宅街となっています。最寄り駅となる「石川台」駅周辺は、宮前坂、雪見坂、権現坂など由緒ある坂の多い街で、駅に向かって下る坂の風景はテレビCMにもよく登場します。

 「石川台」駅から『リビオ東雪谷ヴァリエ』へは、庶民的な
希望ヶ丘商店街の中を通る道のりです。昔はしばしば河川の氾濫で被害を被ったという雪谷界隈で、高台となっている「石川台」駅周辺は、こうした水難から逃れるため多くの人々が逃げ込んだところ、そんな苦難の中でも明日に希望を持とうと励まし合う人々によって、いつしかその丘は「希望ヶ丘」と呼ばれるようになったそうです。

 なお、現在のハザードマップにおいては、当地域は浸水の深刻な被害が予想される地域とはなっていません。
近隣商業地域の北東・北西角地に立地し、敷地面積は667.59屐⊆亳かいは日本福音ルーテル雪ヶ谷教会です。南西側徒歩1分には呑川が流れ、春は川にせり出した桜でピンクのトンネルができます。このほか、東調布公園が徒歩4分、荏原病院が徒歩4分、旧雪ヶ谷村の鎮守の神様である雪ヶ谷八幡神社に徒歩8分などとなっています。

 『リビオ東雪谷ヴァリエ』は、
一つとして同じ部屋がないオンリーワンの住まいづくりがコンセプトとなっており、バリエーションを示すネーミング「ヴァリエ」がこれを象徴的に表しています。外観はシンプルで瀟洒なイメージの白地タイル貼、ポイントとしてあしらわれたウォールは「錆」を表現するデザインとしました。

 エントランスの壁面はコンクリートの無機質感に天然の杉板型枠を押し当てた木目調のデザインウォール、床は黒系コンクリートで、白い光の塊をイメージした照明が照らします。個々の住戸は、リビングルームの壁面一面のみに赤、青、グレー、黒のいずれか一色のデザインウォールを選択でき、これが16タイプの間取りのバリエーションとともにオンリーワンの部屋の意味となっています。

 室内設備としては、
グローエ社製キッチン水栓、スタイリッシュなプッシュプルドアハンドルの玄関ドア、AEG社製ドラム式洗濯乾燥機などが目を引きます。二重床・二重天井構造で、将来の間取りの可変性にも配慮しました。

 間取りは、専有面積33屐70屬1LDK〜2LDKで、外観・内装・設備からみても、
比較的若年のシングル層又はディンクス層をターゲットとしています。駐車場は6台分しかなく、現時点では既に埋まっているものと思われます。

 昨年11月に竣工後販売が開始され、総戸数30戸のうち、11月14日更新の公式HPでは
先着順住戸3戸の販売となっています。残ったのは101号室(専有面積70.74)、201号室(専有面積48.75)、307号室(専有面積40.25)で、低中層階のため隣接家屋や道路向かいのビルなどとお見合いになってしまうのが難点なのでしょう。また、日照面も隣接家屋等の影響を受けているものと思われます。なお、11月12日更新の住宅情報ナビでは307号室の代わりに204号室を掲げており、他にも売れ残り住戸があるかもしれません。

 販売価格については、間もなく竣工後1年となるため、
101号室家具付き住戸を5,490万円から4,780万円へ(坪単価256万円から223万円へ)、201号室家具付き住戸を4,240万円から3,680万円へ(坪単価287万円から249万円へ)、307号室を3,270万円から2,850万円へ(坪単価268万円から234万円へ)、正式に引き下げを11月10日に発表しました。値引き率はそれぞれ13%内外となっています。

 このほか、
11月末までにご契約の方には、総額50万円のプレゼントとあり、また、おそらくその中身として、ザ・リッツ・カールトン豪華ディナーペアお食事券5万円プレゼントと、ハワイ旅行シェラトンモアナサーフライダー泊の3泊5日ペアご招待と記されています。売主としては、早くこの物件の販売を終了したいと思っているようです。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、249万円[石川台一昨年坪単価]×1.118[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]=坪単価271万円となりました。また、平成15年に竣工した同じ東雪谷5丁目・「石川台」駅徒歩10分でご近所の
『ガーデンホーム東雪谷』分譲時平均坪単価が234万円、これを基礎とすると、234万円×1.110[地価上昇補正]=坪単価260万円となります。

 『リビオ東雪谷ヴァリエ』は、
分譲時価格としてはほぼ妥当なものであったと考えられますが、折からの不動産不況のため、竣工後1年となるのを機に売れ残り住戸の割引に踏み切ったものです。したがって、現時点では割安感があり、相場的には地価高騰前の平成18年までの価格になっていると思われます。

 人気の城南地域の中では、東急池上線利用の雪谷近辺はあまり目立たないエリアではありますが、
落ち着いた住宅街が広がる住みやすい地域です。ただし『リビオ東雪谷ヴァリエ』を真剣に検討するにしても、来年には住宅ローン減税の拡充も予定されており、11月末までを限定とするこのキャンペーンに今乗るかどうかは迷うところでしょう。

公式ホームページ ⇒リビオ東雪谷ヴァリエ

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| 新築マンション 大田区 | 10:33 | comments(0) | trackbacks(6) |
シティハウス池上イースト(新築)−駅徒歩3分もプチバブル価格により完売の道遠し 
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★ 東急池上線「池上」駅より徒歩3分又はJR京浜東北・根岸線「大森」駅よりバス17分「本門寺」バス停下車徒歩1分の場所に立地する住友不動産分譲・株木建設施工・地上15階建・総戸数78戸の『シティハウス池上イースト』です。

 アドレスは大田区池上4丁目です。「池上」駅を出て、池上通りを西方へ歩き、はじめの四つ角の南東角地にあります。敷地面積は1,316.06屬任后C咯緜未蠅魘瓦鵑埜かいには川田ビルが競うような高さで建っているため、南側の眺望の大半は抜けてきません。池上通りの交通音・排気ガスも気になるところです。なお、西側隣接ビルとの間隔はほとんどない状態です。

 一方、
マンションの正面に「本門寺」バス停があり、このままバスに乗って「大森」駅に行くのも通勤手段として有効です。なお、より「池上」駅に近い池上通り沿いに『シティハウス池上』が建っており、今回の物件の名称『シティハウス池上イースト』はこのマンションを意識したものです。

 日常のお買い物は、
徒歩2分のスーパーオオゼキのほか、徒歩3分の池上駅前通り商店会徒歩1分の本門寺通りなど、スーパーから中小店舗まで多彩な利用が可能です。池上駅前通り商店会は、古くからの専門店や雑貨店などが並び、街を代表するお買い物スポット、また、本門寺通りはこの地で約50年の商店街で、和菓子屋や蕎麦屋など門前町ならではの風情を漂わせています。

 『シティハウス池上イースト』の
外観はシックなダークブラウンをベースとし、ガラス手摺、交差点に面したボーダータイルの斜壁、重厚な印象を与える石貼りの基壇部などがあいまって、独特の風格が醸し出されています。住戸によっては池上本門寺をより間近に望むことができ、このためにリビングにはワイドな窓が設けてあります。

 エントランスホールは御影石の床、ライムストーンと割肌の大理石を採用した壁面、ソファーセットを配置し、地窓を設け、奥は上部もガラス張りにするなど、明るさと温かさを大切にしました。廊下は、プライバシーと安全性に配慮した内廊下を採用、メインエントランスのダブルオートロックシステムや駐車場のグリルシャッターゲートによりセキュリティを高めています。

 設備については、
食器洗い乾燥機を標準装備、手洗いカウンター付きタンクレスシャワートイレなどが目を引きます。構造面では100年耐久を目指したコンクリートを使用、二重天井ですが、二重床との表示はありません。

 間取りは、専有面積48.4屐74.4屬2LDK、3LDKで、
ディンクスまたはファミリーがターゲットとなっています。駐車場は21台分で、駐車場設置率は27%、駅徒歩3分立地ですからまずまずというところでしょう。

 販売価格は、平均坪単価300万円程度とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[池上一昨年坪単価]×1.131[地価上昇補正]×1.074[駅距離補正]=坪単価268万円となり、『シティハウス池上イースト』は1割強割高という計算です。なお、同じ池上4丁目では、『アーデル池上』が「池上」駅徒歩5分の立地で坪単価240万円〜310万円と価格水準を一段階下げた価格で現在販売中です。

 『シティハウス池上イースト』の販売開始は平成19年3月で、マンション市況が絶好調の頃でした。したがって、
価格設定も当時の高値が反映されており、販売は難しくなってきています。現在、公式HP上は29戸の先着順販売となっており、販売戸数の総戸数に占める割合は37%と、売れ残り感は否めません。

 特に、2LDKの人気が良くないようです。
ファミリー層には一定の需要があり、3LDKはそこそこ売れているものの、2LDKと各部屋の広さを十分にとった仕様はこの地においてミスマッチ感があったのかもしれません。

 人気の城南エリアはすでに各地で価格が高騰、それに遅ればせながら東急池上線沿線の物件が参戦し、これから価格を上げていこうという矢先に、市況がピークを迎えてしまったのでした。こうなると、もともと交通の便が相対的に良くないエリアだけに、
逆に先行的に売行きがにぶる地域となってしまいます。

 本年2月に建物が既に竣工、しかし完売の見込みは全くたたない状況です。ここからは住友不動産らしい粘りの営業で、一つ一つ成約に近づけていくしかないのでしょう。


公式ホームページ ⇒シティハウス池上イースト

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| 新築マンション 大田区 | 23:34 | comments(0) | trackbacks(9) |
ヴェーゼント久が原(新築)−久が原らしさと幹線沿いの懸念、上質な2棟構成で住環境に格差
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★ 東急池上線「千鳥町」駅より徒歩9分、「池上」駅より徒歩10分の場所に立地する三井物産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上10階建・総戸数98戸の『ヴェーゼント久が原』です。

 アドレスは大田区久が原5丁目です。久が原は、昭和の初期から美しい街並みが整備され、その一角は、田園調布、大森山王と並ぶ邸宅街としても名の通っているエリアです。久が原地域のマンションとしては、『ヒルズ久が原』が有名ですが、その『ヒルズ久が原』の南側に広がる面積2,856.25屬良瀉呂法悒凜А璽璽鵐筏廚原』が誕生します。

 しかし、『ヒルズ久が原』が第二京浜から一歩奥まった場所に立地しているのに対し、
『ヴェーゼント久が原』は、敷地の南東面を大幹線道路第二京浜にべったり接しています。『ヴェーゼント久が原』は、シェル・テラスとヴェール・テラスの2棟構成ですが、バルコニーが第二京浜側となるシェル・テラスにおける交通音・排気ガスの影響はかなり厳しいと思われます。

 一方、第二京浜をはさんでお向かいには
池上警察署があり、心理的な安心感を得られます。ヴェール・テラスは久が原の住宅街を向いており、バルコニーが久が原南児童公園などに面しているため、気持のよい緑の空間が広がっています。

 眺望は、第二京浜沿いのシェル・テラスが向かいのビルの高さを超える高層階で抜けてきます。ヴェール・テラスは、バルコニー側に第一種低層住居専用地域の住宅街が広がるため、中高層階以上は眺めを楽しめることでしょう。

 外観デザインでは、建物のメイン・ファサードとなる
シェル・テラスでは、堂々と存在感あふれるシンボリックな佇まいとし、南面の住居系地域と公園に接するヴェール・テラスでは、専用庭など緑を意識したプランニングを構築しました。

 周囲に圧迫感を与えることのないよう、
ファサードデザインには基壇部に重厚な色彩、中・上層部には軽快なホワイト系のタイルを使用しました。一方、本マンションの建設により、『ヒルズ久が原壱番館』の一部住戸に日照・眺望上の影響を与えることになると思われます。

 緑の木立のアベニュー「シェル・グローブ」を眺めながら導かれるエントランスは、周りを天然石貼りとし、木調のオートドアで格調ある重厚感を演出、エントランスホールは静かで落ち着いたギャラリーを思わせるシックな空間、ホール奥のガラス越しには、モダンな石庭をイメージした坪庭「ラフィネ・パティオ」をしつらえました。

 総戸数98戸の間取りは専有面積65.40屐96.63屬1LDK+S〜4LDKで、
ファミリー層をターゲットとしています。田の字型が基本の間取りで、ユニークさはないものの標準的な使いやすさを有しています。

 キッチンは
ディスポーザ付き、ドイツ・ショット製ガラストップコンロも光ります。洗面室の水洗器具はドイツ・グローエ社製、トイレはタンクレスで手洗いカウンターが付き、グレードを高めています。天井高は2.5mとまずまずの高さ、逆梁工法で、二重天井構造なのですが、床は直床なのが残念です。セキュリティはセコムの24時間セキュリティシステムです。

 ゴミ置き場はマンション本体とは別棟で、住戸によっては屋外の駐車場を通ってのゴミ出しとなり、毎日のことだけに少し億劫かもしれません。第二京浜とシェル・テラスの間の植栽部分は都市計画道路ラインとして計画が決定されており、将来的に道路が拡幅されてシェル・テラス住戸と第二京浜がさらに接近する可能性があります。

 なお、駐車場は31台分で設置率は3割程度、立地を考えると少ない印象で、抽選にはずれる方が出てくることが考えられます。一方、『ヴェーゼント久が原』
シェル・テラス棟の目の前には「池上警察署」バス停があり、「五反田」駅、「川崎」駅、「西馬込」駅、「大森」駅・「蒲田」駅、「田園調布」駅など各方面行きがあって、「千鳥町」駅や「池上」駅まで歩くより便利かもしれません。

 5月に開始された販売は第2期に入りました。これまでにどの程度売れているかが判明していない状態ですが、販売価格は4,190万円〜9.650万円、これを単純に坪単価換算すると、211万円〜330万円となります。価格水準はシェル・テラスが坪単価255万円〜260万円程度から、ヴェール・テラスが坪単価280万円程度から、という情報がありますので、条件の悪い住戸で極端に安い部屋があるのかもしれません。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、242万円[千鳥町一昨年坪単価]×1.129[地価上昇補正]×0.988[駅距離補正]=坪単価270万円となりました。
上記の坪単価211万円〜330万円の中央値が271万円ですので、その意味では標準相場に沿った価格設定がなされている計算ですが、これは実際の中心価格帯がどこにあるのかで異なってきます。

 『ヴェーゼント久が原』は、
久が原の住宅街の伝統を引き継ぐマンションとして、上質感を維持した正統派マンションと言えます。一方、シェル・テラスとヴェール・テラスではかなり住戸条件が異なり、価格ではシェル・テラスにお得感、住環境ではヴェール・テラスが優るなど、悩ましいところです。入居は来年5月下旬を予定、第2期の販売開始は10月上旬が予告されています。

公式ホームページ ⇒ヴェーゼント久が原

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| 新築マンション 大田区 | 06:47 | comments(0) | trackbacks(3) |
アーデル池上(新築マンション)−「池上」駅と池上本門寺の中間地点の「動」と「静」
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★ 東急池上線「池上」駅より徒歩5分の場所に立地するフォーユー分譲・前田&盛永共同企業体施工・地上9階建・総戸数59戸の『アーデル池上』です。

 フォーユーは昭和60年に設立された会社で、平成5年に自社マンションブランド「アーデルシリーズ」を発表しました。平成17年には『アーデル船堀パークサイド』にて分譲戸数2,000戸・分譲棟数50棟を達成、最近では平成18年に等価交換型分譲事業『アーデル大塚C−スクエア』が、リーズナブルな価格とカラフルな外観で人気を博しました。

 『アーデル池上』の
アドレスは大田区池上4丁目です。「池上」駅から池上本門寺に向かって歩き、本門寺新参道の途中にあります。敷地の南隣は歯医者さんです。本門寺新参道は池上では主要道路になりますが、突き辺りが池上本門寺となるので、交通量はあまり多くなく、交通騒音等の影響は少ないとのこと、現地で確認が必要です。

 「池上」駅と池上本門寺の中間地点に立地しますので、駅前の利便性と池上本門寺の文化と自然の両方が享受できる好ロケーションです。スーパーオオゼキ池上店やつるかめ池上店まで徒歩4分、丸正池上駅前店まで徒歩6分、池上総合病院まで徒歩3分、池上本門寺まで徒歩4分、池上図書館まで徒歩4分、通学校である池上小学校まで徒歩4分、大森第四中学校までは少し遠く徒歩12分です。

 面積1,417.5平米の敷地は、南面を一方通行道路に、西面を本門寺新参道に接し、特に奥まった南向きの住戸は閑静な環境であると思われます。ホワイト・ベージュ・アースカラーを組み合わせた外観は好みが分かれるかもしれません。

 本門寺新参道側は近隣商業地域で、『アーデル池上』のほかにも建替計画が進行中のマンションもあるとのことで、眺望や日照条件の変化にも注意が必要です。また、敷地や隣棟間隔にはゆとりがありません。残念なのは、西南の角に住宅が1件残っていることで、この角にバルコニーや大きな開口を設けられず、日照・通風・採光等の良い場所が遮られていることです。

 先を急いだ中途半端な土地買収で、ここにお住まいの方がどうしても応じなかったのでしょう。この方にとっても、マンション購入者にとってもあまりハッピーではない配棟となりました。

 主な共用施設はエントランスホールと中庭程度となります。中庭は、高木類から低木類をバランス良く配した季節の彩りを意識し、夜には
間接照明によるライティングを施します。駐車場は機械式21台分で、設置率は36%と少なめですが、駅前の商業施設がありますので普段の生活に不便は感じないでしょう。

 総戸数59戸のうち事業協力者住戸が13戸ありますので、分譲住戸は46戸となります。間取りは、専有面積32.35屐102.41屬studio〜4LDKで、
コンパクトな住戸とファミリー向け住戸が半々で、幅広い層の入居が予定されています。自然体では専有面積60崑罎僚燦佑箸覆襪里任垢、バルコニー面積を小さくすることで専有面積70崑罎僚燦佑皺椎修箸覆蠅泙靴拭

 キッチンには
食器洗い乾燥機やカウンター付き食器棚を標準装備、玄関には大型収納を配し、駐車場にはシャッターゲートがあります。二重天井・二重床でペアガラスを採用するなど、構造もしっかりしています。

 販売価格は3,030万円〜9,580万円で、坪単価は240万円〜310万円と幅広くなっており、条件の良い住戸と悪い住戸で価格差があるようです。標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[池上一昨年坪単価]×1.098[地価上昇補正]×1.041[駅距離補正]=坪単価253万円となりますので、若干割高な印象かもしれません。

 同じ大田区池上4丁目では、「池上」駅徒歩3分の立地で住友不動産の
『シティハウス池上イースト』が昨年3月から分譲されていますが、坪単価280万円〜320万円という価格帯が割高と意識され、約4割が売れ残っています。『アーデル池上』は、駅距離の違いを考慮しても『シティハウス池上イースト』より若干安めではあるものの、確実に売捌けるかどうかは微妙なラインです。

 現在、第1期3次2戸販売と第2期販売のモデルルームがプレオープンしたところです。入居は来年3月末が予定されています。「池上」駅と池上本門寺の中間地点に位置する「動」と「静」のバランスが最大のセールスポイント、今後の売れ行きに注目です。

公式ホームページ ⇒アーデル池上

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| 新築マンション 大田区 | 08:41 | comments(0) | trackbacks(3) |
リージェントハウス大森西(新築マンション)−大森西エリア最大級、割高感は否めずか
JUGEMテーマ:マンション

★ 京浜急行電鉄本線「大森町」駅より徒歩11分の場所に立地する総合地所&阪急不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階建・総戸数191戸の『リージェントハウス大森西』です。

 アドレスは大田区大森西4丁目です。大田区の東部に位置し、北方には内川が流れ、西方にはJR東海道本線があります。周辺は、住宅地と工場が点在しており、近くには都営住宅やミネベアの工場などもあります。

 したがって、『リージェントハウス大森西』がセールスポイントにしているのは、東側に広がる
「東邦大学医療センター大森病院を核とした医療・教育の集積エリア」です。また、住宅用地として、「南向き・四方道路」も大きな利点です。

 面積7,069.69屬箸いΨ觜醜めの敷地は東西に長く、この形状に沿った地上9階建てマンションが誕生します。南側は、セットバックを利用した93mの長さの自主管理道路で、植栽を施して
「シーズンズアベニュー」という散策路としました。暖炉がしつらえてある「リージェントホール」の目の前には水と紅葉の「アクアコート」があります。

 仕様・設備は、高級感とまではいかないまでも、
ディスポーザー、ペアガラスなど、標準的に必要なものは備わっています。セキュアゲートやカーシェアリング、コンシェルジュサービス等、セキュリティやサービスは安心です。二重天井ではありますが、二重床の表示がないため、直床工法の可能性があります。

 間取りは、
専有面積51.29屐115.71屬1LDK〜4LDKで、田の字型が基本ですが、ワイドスパンのバルコニーを擁する住戸もあります。駐車場は130台で、設置率は68%、駅から若干離れていることを考えるとまずまずのレベルでしょうか。

 日常のお買い物は、
マルエツ梅屋敷店が徒歩5分、公共施設では大森西図書館が徒歩4分、公園は徒歩4分以内に5つもあり、大森第三小学校へは徒歩5分、大森で第八中学校へは徒歩7分と、周辺施設・機能面では恵まれています。

 入居は来年3月末と、新生活をスタートするにはふさわしい時期です。販売は8月上旬からが予定されています。

 販売価格帯ですが、
3LDKで6千万円台から、4LDKで7千万円台から、という情報があります。仮に公式HP上の3LDK(76.80)が6千万円、4LDK(96.54)が7千万円とすると、坪単価250万円程度が最低ライン、といったところでしょうか。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、197万円[大森町一昨年坪単価]×1.130[地価上昇補正]×0.959[駅距離補正]=坪単価213万円となりました。また、平成16年に近隣で分譲された
『エンゼルプラシア大森』 (「大森町」駅徒歩8分)の平均坪単価が175万円ですので、これを基礎とすると、175万円[赤羽橋一昨年坪単価]×1.125[地価上昇補正]×0.959[駅距離補正]=坪単価189万円となりました。

 上記の通り、『リージェントハウス大森西』については、低層階の坪単価が250万円程度と推測されるので、試算とのギャップはかなり大きいものと思われます。そこにはやはり、高値での土地仕入れや、物件費の高騰などが影響しているのではないかと考えます。

 売主は、『リージェントハウス大森西』がオーセンティックなマンションであることを強調することで、割高感を少しでも解消しようとしているようです。しかし、仕様においてグレードを若干ダウンさせ、何とか利幅をとっているようでもあり、苦しいところです。


 周辺は夜道の明るさや工場残存の雰囲気など気になるところがあり、現地で確認された方が良いでしょう。いずれにせよ、竣工前完売を目指すのであればあと半年がタイムリミット、この間に総戸数191戸を全て成約するにはハードルが高くなっています。

 大森西エリアのマンションとしては、近年で最大規模となる『リージェントハウス大森西』、まずは第1期販売でどのくらいの成約者が出てくるかが焦点となりそうです。

公式ホームページ ⇒リージェントハウス大森西

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| 新築マンション 大田区 | 00:31 | comments(0) | trackbacks(4) |