グレーシアシティ川崎大師河原(新築)−未来に期待の駅近・割安・便利な大規模住宅
JUGEMテーマ:マンション

★ 京急大師線「産業道路」駅より徒歩4分の場所に立地する相鉄不動産&JR西日本不動産開発&西日本鉄道&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数558戸の『グレーシアシティ川崎大師河原』です。

 アドレスは川崎市川崎区大師河原町です。大師河原町(だいしがわらちょう)は、大正12年以前は大師河原村といい、戦国時代から地名が見られたところです。明治元年に神奈川府の管轄となり、明治22年には大師河原村が成立しました。大正12年には町制施行して大師町となりましたが、翌年に川崎市を新設した際に大師町は廃止となっています。

 大師河原村一帯の開発に大きく寄与したのは、世襲名主の池上家でした。池上家の祖には池上本門寺と関わりの深い宗仲がおり、宗仲から数えて20代目の池上幸種が大師河原村一帯の開発に着手しました。幸種の息子、幸広は父の遺志を継ぎ、1625年(寛永2年)から大師河原に隣接する海辺の寄州100町歩を開発し、これが後の稲荷新田村となりました。稲荷新田村は後の1702年(元禄15年)には1,450石の石高となり、川崎市域で最大の石高を持つ村に発展しました。

 「産業道路」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅出口から県道6号線を南下、出来野交番前交差点を右折した右手に位置します。道のりはフラットです。また、同じく京急大師線の「東門前」駅からは徒歩10分となっています。

 本マンションは、
羽田空港に近い環境を活かし、住みよい街へと整備が進められる「産業道路」駅前地区計画の中心となるプロジェクトです。本マンション敷地北側の地区計画A地区には臨海部への玄関口としてバス等の交通拠点機能を強化すべく、駅前交通広場が整備予定です。

 地区計画のB地区を占める本マンションは、「ステーションコート」「スカイコート」「ブライトコート」の3棟構成で、その真ん中には平置の駐車場が配置されています。総開発面積は18,500平米で、約15,000本の樹木からなる4つの庭と2つの小道を用意、コミュニティ形成にも役立ちそうです。

 共用施設グランドラウンジ、カフェサロン、フォレストラウンジ、コミュニティギャラリー、コンシェルジュカウンター、スタディサロン、パーティルーム/キッズルーム、2つのゲストルーム、ミーティングルーム、シガースペース、ブックサロン、サウンドスタジオなど多彩で、かつ、お金を浪費するような共用施設は排除されています。さらに、敷地内に都市型小型スーパー「まいばすけっと」を誘致、川崎市認可保育所の設置も予定されています。

 また、
マルエツ出来野店に徒歩4分、コストコ川崎倉庫店に車で3分、ホームズ川崎大師店が徒歩11分となります。特にホームズ川崎大師店にはオーケー、ファッションセンターしまむら、フードコート(マクドナルドあり)という大規模店舗で、「東門前」駅からすぐの場所にあって便利です。また、出来野第一公園が徒歩1分、大師公園が徒歩11分、川崎大師が徒歩13分という環境もご家族で楽しめます。

 交通アクセスは、
「京急川崎」駅へ直通9分、「横浜」駅へ15分、「品川」駅へ18分、「東京」駅へ25分と良好です。羽田空港へは車で7分、大師ジャンクションからお台場〜木更津アウトレットへと自在なカーアクセスなど、利便性の良さを実感することでしょう。

 専有部の設備としては、
食器洗い乾燥機は標準ではなさそうですが、良水工房、ディスポーザ、ピピッとコンロ、節水シャワートイレ、サーモバスなどが目を引きます。ソフトサービスとしては、各戸ゴミ収集サービスやショッピングカートの装備がユニーク、カーシェアリングや無料のレンタサイクルもあります。

 駐車場にはシャッターゲートが付き、防災倉庫など安心・安全の備えも十分、複層ガラス、太陽光発電パネル、菜園への雨水利用などエコにも配慮されています。一方、二重床・二重天井かどうかなど、構造面での説明が公式HPに少ないように思います。

 販売は第3期3次に進んでいます。第3期3次の販売(販売戸数未定)及び先着順25戸販売の概要は、間取り3LDK〜4LDK、専有面積68.76平米〜90.12平米に対し販売価格2,968万円〜5,068万円、坪単価143万円〜186万円程度です。本マンションのこれまでの販売住戸における平均坪単価は165万円台とされ、4年前に「産業道路」駅徒歩6分で分譲された『ワンズレジデンス』(平均坪単価149万円台)より1割強、価格が高くなっています。

 一方、近隣の大規模タワー物件『リヴァリエ』(「港町」駅徒歩1〜2分)の
平均坪単価が、A棟187万円台、B棟188万円台、そして現在販売中のC棟が212万円台とされていますので、これと比較すると2割強安くなっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、160万円[産業道路坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.008[地価上昇補正]=坪単価171万円となりますので、標準相場よりも4%程度割安と、今時では珍しい相場以下物件です。

 ただ、『マンションナビ』によれば、比較物件ともなり得る上記の
『ワンズレジデンス』の現在の中古相場が坪単価137万円程度と、分譲時より8%程度下落しているのは懸念点です。現在進められている行政による再開発に期待し、あせらず資産価値の上昇を待つというスタンスも必要でしょう。
 
公式ホームページ ⇒グレーシアシティ川崎大師河原
 
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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
センター川崎マーク・レジデンス(新築)−粘り強い販売が奏功する川崎都心マンション
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★ JR京浜東北線・東海道本線・南武線「川崎」駅より徒歩8分、京浜急行電鉄本線「京急川崎」駅より徒歩5分の場所に立地する住友不動産分譲・三井住友建設施工・地上15階地下1階建・総戸数96戸の『センター川崎マーク・レジデンス』です。

 アドレスは川崎市川崎区宮本町です。川崎区は、「川崎」駅や川崎市役所がある市の中心地です。「川崎」駅前以外では、平坦な多摩川の河口平野上に戦前から形成された住宅地に建設された戸建住宅が多く、そこに小規模な工場が点在する商工混在地域が広がっています。

 この点、JR東海道本線や京急本線でつながる
東京都大田区や横浜市鶴見区などと風情は似たものがあり、戦後の高度経済成長期に丘陵部での集合住宅建設が進められ、人口が急増しながらも一部では農地や緑地が残る川崎市北部(宮前区、麻生区など)とは異なる雰囲気があります。

 本物件は、
川崎市の中心である川崎区の中でも宮本町という川崎市役所の所在する町に立地し、実際、本マンションの西隣は道路を挟んで川崎市役所本庁舎(耐震改修中)となります。まさに川崎市の中心にポジショニングをとる住居として『センター川崎マークレジデンス』というマンション名そのもの、といったところです。

 「川崎」駅からは徒歩8分で、「ラゾーナ川崎」が誕生しタワーマンションが林立するなど、発展著しい同駅西側ではなく、従来からの繁華街である同駅東側に立地します。しかし、同駅東側には地下街「川崎アゼリア」があり、「川崎モアーズ」「川崎DICE」の間を抜けて市役所通りを直進し、セブンイレブンの角を左折するというシンプルかつフラットなルートでマンションに着くことができ、生活利便性に優れています。

 元々は
川崎グランドホテルがあった場所です。川崎グランドホテルは、温泉リゾートを主力とする「カラカミ観光グループ」の都市型ホテルでしたが、運営会社(カラカミ観光)の経営悪化に伴う合理化のため平成24年2月末日までで閉店・売却され、その購入者が住友不動産だったということです。
 
 だからというわけではないのでしょうが、
公式HPには本マンションのデザインについて「ホテルライクなレジデンス」と記されています。敷地面積995.45平米の有効活用という意味ではホテル系の建物になるのが自然だということかもしれません。重厚なタイル貼のファサードの中にオレンジのラインがアクセントとして入り、住友不動産らしい意匠を凝らした外観となっています。また、車寄せの配置は、確かにホテルのエントランスそのものです。

 敷地は東西両面で接道しており、西側がメインエントランス、東側が駐車場出入口となります。気品のあるエントランスホールは奥へといざなうアプローチの役割も果たし、1階の共用スペースの使い方はなかなか優れています。面白いのはミスターミニットとの提携サービスで、宅配ボックスにより靴修理サービスに対応しています。総戸数96戸の割にエレベーターが2基あるのもありがたいところです。専有部の設備については、ミストサウナ、Low-eペアガラス、手洗いカウンター付トイレ、グローエ社製浴室設備などが目を引きます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積42平米台〜68平米台と、3LDKでもコンパクトですが、廊下を極力短くすることにより居室効率を高めた住まいが追求されています。南面が明治安田生命ビルに塞がれているため、南側日照・眺望が効きにくいところが難点ではあります。

 昨年7月から販売が開始されていますが、1LDKはあらかた売れてしまったようで、現在の販売は、間取り2LDK〜3LDK、専有面積61.57平米〜68.63平米の住戸となっています。販売価格の水準は、平均坪単価が280万円台との情報もありますが、安い住戸では坪単価229万円の3LDKもあったようです。

 本マンションは、
昨夏の売り出しが同じく「川崎」駅東側物件の『カワサキ・ミッドマークタワー』(総戸数159戸)と競合し、また、本年3月に三菱地所レジデンスが販売した同駅西側の『ザ・パークハウス川崎』(総戸数72戸)とも競合しましたが、両マンションが完売する中で本マンションがまだ残っているのは価格水準の高さが主要因であると考えられます。

 しかし、
マンション価格高騰の波は、やや出遅れていた「川崎」駅周辺物件にもようやく及んできたようで、本マンションも最近値上げしたらしいとの情報もあるところです。もしそうだとすれば、完売が遅くなったのはむしろ売主としては成功で、住友不動産の粘り勝ちという見方もできるところです。

 この地に
ビジネス系ホテルがあったことからわかるように、本マンションの利便性の高さは言うまでもないところです。「川崎」駅東側は、同駅西側の刺激を受ける形でこれから変貌していくものと思われ、将来楽しみな立地とも言えそうです。

公式ホームページ ⇒センター川崎マーク・レジデンス

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
(仮称)カワサキミライク -川崎未来区-(新築)−大型商業施設近接のファミリー物件
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★ 京浜急行電鉄大師線「鈴木町」駅より徒歩5分、JR東海道本線「川崎」駅からバス13分「花見橋」バス停より徒歩3分の場所に立地する住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階地下1階建・総戸数257戸の『(仮称)カワサキミライク -川崎未来区-』です。

 アドレスは川崎市川崎区大師駅前2丁目です。川崎区は、川崎市の東南端である多摩川の下流から河口にかけての南側に位置し、全域が平地となっており、海側は埋め立てにより工業地が造成されています。一方、本マンションの立地する大師線沿線では都市再整備が進められており、工場跡地を利用した大規模なマンション建設複合商業施設の建設が進められています。

 本マンションも
メルシャン物流センターの跡地に立地します。最寄の駅は「鈴木町」駅で徒歩5分、同駅出入口から南に進み、イトーヨーカドーの角を左折、『パークホームズグランファーストエアリーコート』を右手に見ながら花見橋バス停交差点前の交差点を右折し、一歩奥に入ったところに立地します。

 用途地域が
準工業地域ではありますが、「鈴木町」駅前の味の素工場以外は、周辺が既に住宅地となっています。海抜は2〜3メートルで、同駅からもやや下る道のりです。本エリアの代表的なマンションは、2010年分譲の上記『パークホームズグランファースト』ですが、本マンションは国道409号線に面していない分、『パークホームズ』より住環境は良いかもしれません。

 本マンションの
敷地面積は9,031.64平米ですが、その東側にはメルシャン物流センター跡地がまだ広大に広がっています。ここもマンションになるとの情報もありますが、真偽の程は定かではありません。

 本マンションの
セールスポイントは、イトーヨーカドーの巨大店舗など大型複合商業施設に徒歩4分という近さでしょう。また、イトーヨーカドー隣接のブックオフやヤマダ電機テックランドにも徒歩5分と、ファミリーにとって利便性の高い店舗が集積しています。また、首都高速「大師」入口まで車で4分三井アウトレットパーク木更津までは(渋滞がなければ)車で20分余りで行くことができます。

 本物件の
外観はブラックを基調としており、住友不動産のマンションらしい色遣いではありますが、ファミリー向けマンションとしてはちょっと珍しいカラーです。教育については、川中島小学校に徒歩8分、川中島中学校に徒歩9分と、お子さんの通学にはまずまずの距離と言えます。伊勢町第1公園が徒歩4分、伊勢町第2公園が徒歩2分ですので、遊び場としては便利です。

 間取りは3LDK〜4LDKのオールファミリータイプで、専有面積は65.78平米〜81.36平米と、今どきの広さの3LDK、4LDKになっています。販売開始は3月下旬を予定しており、現在のところ公式HPには具体的な情報はほとんどありません。

 価格水準については、先行指標となるのが『パークホームズグランファースト』ですが、2010年分譲時の平均坪単価当初175万円程度、その後後続棟をあわせても平均坪単価190万円程度でした。しかし、これはリーマンショックで破綻した物件を三井不動産レジデンシャルが買い取ったことを理由とするもので、そもそもは平均坪単価230万円程度で販売する予定だったとのことです。

 現在は
リーマンショック前に匹敵するくらいの売れ行きですので、本物件も平均坪単価230万円程度を個人的に予想します。ただし、川崎エリアは最近、都心ほど売れ行きが伸びておらず、物件がだぶつき気味とも言われており、価格が思ったより抑え目で出ることも考えられます。

 本マンションの仮称である
「カワサキミライク-川崎未来区-」とは、本物件周辺にブックオフ スーパーバザール(約400メートル)・FUTSAL POINT SALU川崎(約530メートル)・大師公園(約700メートル)・川崎エコ暮らし未来館(約7400メートル)などの子どもの「未来」を育む上で、夢のきっかけとなる様々な体験につながる施設が充実していることを売主がイメージしたものということです。そんな夢を叶えられるマンションとなることを期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒(仮称)カワサキミライク -川崎未来区-

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
カワサキ・ミッドマークタワー(新築)−「川崎」駅東口の繁華街で未来を目指す
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★ JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅より徒歩4分、京急本線・京急大師線「京急川崎」駅より徒歩5分の場所に立地するモリモト&大和ハウス工業分譲・施工会社未定・地上20階建・総戸数159戸の『カワサキ・ミッドマークタワー』です。

 アドレスは川崎市川崎区砂子(いさご)2丁目です。砂子は、旧川崎宿の中心部に位置し、土地は多摩川の沖積低地です。「京急川崎」駅が位置するほか「川崎」駅東口にも近く、一帯は銀柳街や川崎銀座などの商店街を含む商業地となっているほか、川崎信用金庫の本店など金融機関も多く立地しています。

 砂子は北端で
本町と、東端で宮本町・東田町と、南端では神奈川県道101号扇町川崎停車場線を挟んで小川町と、西端では銀柳街や京急本線を境界として駅前本町と接しています。当地は江戸時代の川崎宿を構成した4町の1つでしたが、二ヶ領用水の通水後は周辺部が耕地化していきました。

 1872年(明治5年)に
新橋−横浜間の鉄道が開通したことにより川崎宿はその繁栄を失いましたが、「川崎」駅が設置され、さらに後には「京急川崎」駅も当地に置かれたことにより、当地は駅前の商業地として発展していきました。地名は、砂地であったことに由来すると思われます。

 「川崎」駅と言えば、以前はこの
東口方面がより栄えた繁華街でした。しかし、「ラゾーナ川崎」が西口に誕生し、それに呼応して多くのスタイリッシュなタワーマンションが西口付近に林立したことから、東口周辺はやや劣勢となっています。また、堀之内方面まで歩を進めると、川崎を代表する風俗街となり、今でも呼び込みの男性から声をかけられるなど、風紀は必ずしもよくありません。本マンションの近辺も、堀之内ほどではないにしても、風俗関係の店舗が目につきます。

 しかし、
堀之内のソープ街も新規には営業許可されておらず、過去の営業権で食いつないでいる状態で廃業が目立ち徐々に宅地化・駐車場化が進んでいます。今後は生活環境がよくなる可能性が高く、その意味では将来性を買う、という位置づけができるかもしれません。

 本マンションのコンセプトの中にも
「未来の川崎の景色を変える新しきシンボルの誕生」という言葉が並んでいます。セールスポイントとしては4つあり、JR「川崎」駅徒歩4分、▲譽献妊鵐昂震反魅織錙次↓A159戸全て南向き、ざν兒楡澆箸靴討離薀ぅ屮薀蝓璽薀Ε鵐&スカイゲストルームです。

 「ラゾーナ川崎」に押されているとは言え、もともと川崎の中心地であるだけに、
商業施設は豊富です。大側商業施設だけでも「川崎モアーズ」徒歩2分、「川崎DICE」徒歩3分、「さいか屋川崎店」徒歩4分、「ラチッタデッラ」徒歩4分、「川崎アゼリア」徒歩4分、「アトレ川崎」徒歩5分、「川崎ルフロン」徒歩6分、「アートガーデン」徒歩6分そして「ラゾーナ川崎」徒歩7分と、よりどりみどりです。

 このほか、
「川崎市役所」徒歩3分、「宮前小学校」徒歩5分、「富士見中学校」徒歩8分と、行政・教育施設も近くて便利です。医療機関においても、「総合新川崎病院」徒歩5分、「川崎市立川崎病院」徒歩7分と、ターミナル駅前の利便性を存分に享受しています。

 施工会社は当初東海興業だったのですが、現在は未定、いずれにせよ全戸南向きの免震タワーは魅力的です。そして、全戸約2,200mmのハイサッシ逆梁アウトフレーム工法採光性にこだわっています。共用施設には、あまり維持管理経費がかからず使用頻度が高いライブラリーラウンジとスカイゲストルームを配置しました。全フロアに防災倉庫を備えているのも現代のニーズにマッチしています。

 20階建てですからタワーマンションに分類されるのですが、板状マンションですから、間取りは必然的に田の字型が基本となります。駅前繁華街立地でシングル向けが多く入るのかと思いきや、間取りは2LDK〜3LDK、専有面積55.01平米〜96.81平米のディンクス又はファミリータイプとなっています。小さなお子さんがいらっしゃるご家庭は、周辺環境から躊躇う向きがあるかもしれません。

 販売価格の水準は、ネット上の情報では、プレ価格では概ね坪単価245万円〜265万円のレンジに収まっていたそうです。標準相場をごくおおまかに試算すると、220万円[川崎坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価233万円となりますので、標準相場より約1割程度高めといったところでしょうか。

 敷地は2,073.84平米の広さで、商業地域という立地を活かし、低層部には店舗が入る予定です。デザイン監修はモリモト物件おなじみのアーキサイトメビウスですから、この点でも期待してよいでしょう。発展可能性の大きい川崎の街の、さらに伸びしろの大きい東口エリアで、スタイリッシュに住んでみる、というのは大いにありうる選択肢と考えます。

公式ホームページ ⇒カワサキ・ミッドマークタワー

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 20:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
グリーンシア川崎京町(新築)−由緒ある地の大規模みどり創造プロジェクト
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★ JR東海道本線・同京浜東北線「川崎」駅よりバス約16分「浅田三丁目」バス停下車後徒歩1分、同京浜東北線「鶴見」駅よりバス11分「ヨコハマアイランドガーデン」バス停下車後徒歩2分、同南武線「川崎新町」駅より徒歩18分の場所に立地する新日鉄興和不動産&ナイス&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上14階地下2階建・総戸数360戸の『グリーンシア川崎京町』です。

 アドレスは川崎市川崎区京町3丁目です。川崎区は、「川崎」駅や川崎市役所がある市の中心地です。「川崎」駅前以外では、平坦な多摩川の河口平野上に戦前から形成された住宅地に建設された戸建住宅が多く、そこに小規模な工場が点在する商工混在地域が広がっています。

 この点、JR東海道本線や京急本線でつながる
東京都大田区や横浜市鶴見区などと風情は似たものがあり、戦後の高度経済成長期に丘陵部での集合住宅建設が進められ、人口が急増しながらも一部では農地や緑地が残る川崎市北部(宮前区、麻生区など)とは異なる雰囲気があります。

 一方、同じ川崎区アドレスで産業道路近辺といっても、
京町は京急が戸建て中心の住宅街として整備しようとしたところで、意外と閑静なところです。最近、本ブログで『レクシオ川崎桜川公園』(川崎区浜町3丁目)と『アイランドグレース』(川崎区小田栄2丁目)をご紹介しましたが、これらの中では最も落ち着いた周辺環境です。

 なお、公式HPによれば、
「大正時代に京の町割りを模し開発された地。一の辻、二の辻など碁盤の目のように広がる整然としたゆとりある街並みには、かつて画家をはじめとする著名人や大企業の人々が居を構えた面影が残り、独自の雰囲気を漂わせています」とあり、マンション名にあるように、地歴がセールスポイントとなっています。

 本マンションは
当初、平成20年12月に着工し、平成22年9月までに完成予定でしたが、平成20年9月に起こったリーマンショックの影響を受けしばらく延期となり、平成22年になって動き出した物件です。コンセプトは「川崎みどりみらいプロジェクト」「庭とともに暮らす」環境創造型事業と銘打っています。

 したがって、
ランドスケープは緑地率26%とゆとりある空間を創出し、5つのガーデンが用意されています。特に約100mある「邸宅の門」をコンセプトにしたアプローチガーデンは敷地形状をうまく活かしており、この奥まった敷地のために閑静さが保たれています。大規模マンションだけに共用施設は多彩で、ラウンジ、ゲストルーム、リバティルーム、パーティールーム、シアタールーム、ジャパニーズルーム等があり、コンシェルジュサービスを設け、敷地内駐車場は100%です。

 何より便利なのは、ライフ川崎京町店が隣接し、約10mの距離にあることです。通学指定校である小田小学校は徒歩8分、京町中学校は徒歩4分と、こちらも合格点です。

 一方、
最大のネックは「川崎」駅バス便であるという点です。これは産業道路近辺エリアに共通する弱点なのですが、バス便は頻繁に出ています。バス乗車時間16分はやや長めの印象であるものの、バス停からは徒歩1分です。

 設備仕様では、
納戸・トランクルーム標準装備が重宝しそうで、人気設備であるディスポーザーも付いています。二重床・二重天井で、床暖房が装備されている点は、近隣類似の大規模マンションと比較してグレードが高くなっています。

 間取りは3LDK・4LDKのオールファミリータイプで、専有面積は68.70平米〜102.65平米です。販売価格は2,990万円台〜5,490万円で、坪単価141万円〜181万円程度となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、170万円[川崎新町坪単価]×0.847[駅距離補正]=坪単価144万円となりますので、上記坪単価の中央値と比較すると12%程度割高との試算結果です。

 私も現地を訪れて、
庭園に囲まれた潤いのある風景に、毎日健やかに暮らせそうで心を惹かれました。昨年9月に竣工済みで、現在は先着順販売が67戸、最終期販売が39戸と、まだ少なくとも総戸数の3割弱が残っていますが、5月に入って先着順販売が7戸減っており、成約のペースが早まっている印象を受けます。

 一方、
「川崎」駅バス便物件は、中古市場で下落率が大きいケースも目につきます。本マンションの特徴である「みどり」の住環境を大事にしながら、しっかりとした管理やコミュニティ形成を図っていけば、他のマンションと差別化が図られ、資産価値の保全性も高まるものと思われます。

本マンションのアプローチガーデンです。写真左奥が隣接するライフ川崎京町店です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンション東側のエントランスガーデンです。メインエントランスに至る長い歩道を全てガーデン化しています。



本マンション南側のサンライトガーデンです。隣地からの通行可能な小道となっており、公開空地として通っていく方を見かけました。



夕刻に写したため画像が暗くなりましたが、本マンション南面です。本マンションは南向き・東向き・西向きの3棟構成となっています。



本マンション東向き外観です。エントランスガーデンが広いため、明るく開放的な空間です。



公式ホームページ ⇒グリーンシア川崎京町

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 21:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
リヴァリエ A棟(新築)−多摩川リバーサイドに誕生する水と緑のランドマーク
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★ 京浜急行大師線「港町」駅より徒歩1分の場所に立地する京浜急行電鉄&大和ハウス分譲・大林組施工・地上29階地下1階建・総戸数455戸の『リヴァリエ A棟』です。

 アドレスは川崎市川崎区港町です。港町は、大正時代に計画された運河計画のなごりである河港があるため、この町名が付けられました。本マンションから徒歩1分の位置にある「港町」駅は、1932年(昭和7年)にコロムビア駅という名称で開業しました。これは、本マンションが建てられるA棟敷地(11,133.66)を含め、リヴァリエ全体計画(B棟(29階建・478戸)・C棟(28階建・475戸)を含む。)の敷地40,850屬、日本コロムビアの工場敷地であったことに由来します。

 釜利谷高校の井上達也先生のHPの記述『コロムビアと河港水門』によれば、この
コロムビア川崎工場は1928年(昭和3年)に完成し、レコード全盛の時代には同工場でヒット曲がプレスされ、全国に出荷されました。また、1931年(昭和6年)には音符印のネオンサインが完成し、多摩川を渡る車窓からの名物となったということで、まさに川崎を代表する工場としての地位を長らく占めていました。

 井上先生の文章によれば、2007年、コロムビアデジタルメディアは、静岡県大井川町に大井川事業所を設立し、
工場を移転しました。そして、その跡地に現在姿を現しつつあるのが『リヴァリエ』となります。「港町」駅の発祥がコロムビア工場にあるように、京浜急行電鉄と切っても切れない関係にあった同敷地には、やはり京急の思いのこもった再開発が行われることとなりました。

 本事業は、
川崎市の多摩川リバーサイド地区整備構想の中の港町地区地区計画の一翼を担うビッグ・プロジェクトでもあります。多摩川にほぼ接する同敷地には、その特徴を生かして、を想い、を愛で、駅徒歩1分の利便性を謳歌し、緑に親しむ植栽を施し、大林組の先進の技術による制震構造のタワーマンションとし、太陽光発電も取り入れたオール電化マンションとしてエコロジーにも配慮しました。川に近いということで想定外の大洪水が心配ですが、これにはスーパー堤防で対応、また、賑わいの街とするため、店舗やオフィスを誘致の予定、現在は、デイリーヤマザキの出店が既に決定しています。

 「港町」駅までは、現状の改札口からは徒歩3分のところ、
臨時改札口を設けて徒歩1分とするなど、京急が全面的にバックアップしています。さらに、「港町」駅改修工事完成後の開設口からは徒歩1分となる予定で、「港町」駅徒歩1分・「川崎」駅まで1駅が本マンションの大きなセールスポイントとなっています。

 一方、「港町」駅南側には国道409号線を挟んで
川崎競馬場が広がり、川崎競馬の本場開催日(平日開催がほとんどです)を中心に同駅が混雑することは留意事項です。また、川崎市は1993年に京急大師線を地下化(連続立体交差化)する都市計画事業を認可されていて(「京急大師線地下化計画」)、この事業が完成すると当駅は地下化されて現在地の南側(国道409号の南側)に移設される予定であることも認識しておく必要があります。

 なお、
京急大師線は、朝夕の通勤時間帯には5分間隔、その他の時間帯はおおむね10分間隔となりますので、不便を感じることはないでしょう。

 タワーの
外観は、多摩川の風景と調和するリズミカルな景観形成を目指しています。共用施設は、スカイラウンジ、カフェラウンジ、ゲストルーム、スポーツスタジオ、ライブラリー、パーティールーム、キッズルームなど、大規模タワーマンションとして充実した施設を有しています。また、内廊下方式を採用、エントランスホールは2層吹き抜けの大空間です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は64.55屐93.81で、ファミリータイプの3LDKが中心となっています。販売価格は3,180万円〜6,500万円台、平均坪単価は、7月の販売住戸については184.3万円という記録があります。

 販売状況については、
7月に第1期1次販売が行われ、売出戸数は150戸、うち126戸が売れて、24戸が先着順販売となりました。その後すぐ7月末より第1期2次販売30戸、8月下旬より第2期1次販売30戸、その後第2期2次15戸、そして本日、第2期3次販売20戸の抽選販売が行われました。

 現在
先着順販売が28戸となっているため、第2期2次までの販売戸数225戸に対し成約戸数197戸、これの総戸数に対する割合は43%、もし第2期3児販売がすべて売れたとすれば、この割合は48%と推測できます。販売開始から4カ月でこの進捗率は、まずまずといっていいでしょう。本マンションのマンションギャラリーも盛況のようで、私が現地を訪れたときも、現地にあるマンションギャラリーから紙袋を抱えた検討者が戻ってくる様子を目撃しました。

 私が現地で感じたのは、
リバーサイドに特徴的な水平的な敷地の広さと垂直的な空の広さでした。私の住んでいる武蔵小杉では、タワーマンションの林立がそのまま空の空間を切り取ったようになってしまいますが、当地では開放感を保持したまま住むことが可能となりそうです。

 今回の再開発で
新しい街並みが生まれていくのでしょうが、たとえば日常のお買いものは、現在でもイトーヨーカドーの大規模店やOKストアーが徒歩10分内にあり、しかも、コストコも車で5分のところにあるなど、休日も含めて十分楽しめる店舗がそろっています。もちろん、中心地である「川崎」駅のラゾーナ川崎プラザをはじめとした商業施設へも1駅の好アクセス、今の生活も充実しながら将来の発展も期待ができる、新しいランドマークマンションと言っていいでしょう。

本マンションの工事現場を「港町」駅南側の踏切から写したものです。現在低層階まで組みあがっています。国道409号線から車で帰ってくると、この角度でタワーの雄姿が見えてくることになります。(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



踏切を渡ったところから東側を写したものです。リバーサイドの敷地の広さと空の広さが印象的です。



「港町」駅に停車している京急電鉄の電車です。同駅は、コロムビア工場前の駅として長らく活躍してきました。



リヴァリエ側から踏切の南側を写したものです。「港町」駅が地中化して場所を移動すると、この線路や踏切もなくなることになるのでしょう。



「港町」駅の臨時の改札口です。ここを出て左折すると、本マンションのマンションギャラリーへ一直線です。



本マンションのマンションギャラリーへの通路です。マンションギャラリーのそばには、大きく枝を広げる既存樹があり、本マンションが水と緑を湛えるプロジェクトとなることを象徴しているかのようです。




公式ホームページ ⇒リヴァリエ A棟

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 20:58 | comments(0) | trackbacks(1) |
サンクレイドル川崎(新築)−注目の「川崎」駅徒歩圏で坪単価約150万円の割安物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅より徒歩15分の場所に立地するアーネストワン分譲・株式会社上滝施工・地上11階建・総戸数50戸の『サンクレイドル川崎』です。

 アドレスは川崎市川崎区境町です。以前は民間のビルがあったところを取り壊し、マンション用地としたもので、敷地は三角形状です。「川崎」駅東口ターミナルからストレートに伸びる片道3車線の広々とした新川通りをまっすぐ歩き、皐橋の交差点を左斜めに折れたところに位置します。道のりはフラットで、徒歩15分はかなりの距離ですが、新川通り沿いのショップを眺めながら歩くことで気はまぎれそうです。

 なお、
「川崎」駅までのバスは7時台75分、8時台76本と豊富、「川崎」駅東口には収容台数約5千台の駐輪場もあります。

 大きな通りに二辺をはさまれているため、中高層階は交通音とは無縁ではないでしょう。低層階は、周囲のビルや住戸が防音の壁のような役割を果たしてくれますが、眺望・日照には難がありそうです。
スーパーは五光さつき橋店が徒歩2分であるほか、主要な買い物は「川崎」駅周辺に大型店舗が豊富にあるので、不自由はしません(重い買い物袋を徒歩で持ち帰るにはきついですが)。

 設備・仕様では、キッチンに
食器洗浄乾燥機がついているのは嬉しいポイントです。二重床・二重天井など、建物構造もしっかりしています。

 第1期は14戸の販売で、
専有面積57.11屐70.11屬紡个掘2,390万円〜3,580万円、坪単価にして140万円〜170万円程度です。標準価格を試算すると、202万円[川崎坪単価]×0.895[駅距離補正]=坪単価181万円となりましたので、かなり割安と言っていいでしょう。

 公式HPでも、
3LDKが2,700万円台から、最多価格帯も2,700万円台と、再開発が進んで最も注目されるターミナル駅のひとつである「川崎」駅徒歩圏にありながら、非常に魅力的な価格帯を打ち出しています。マンションとしてのクオリティやアフターサービス等もしっかり確認した上で、納得できるものであればお買い得な物件だと思われます。

通りの向かいから見た本マンションの工事現場です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの接する通りの向かいから皐橋交差点を見たものです。



同じく皐橋交差点の様子です。



公式ホームページ⇒サンクレイドル川崎


| 新築マンション 川崎市川崎区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(1) |
KAWASAKI 006 プロジェクト(カワサキ006プロジェクト)(トリニティレジデンス)(新築マンション)−駅徒歩1分・イトーヨーカドー隣接でピカイチの生活利便性
JUGEMテーマ:マンション

★ 京浜急行大師線「鈴木町」駅より徒歩1分の場所に立地するニチモ&セントラル総合開発分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数303戸の『KAWASAKI 006 プロジェクト(カワサキ006プロジェクト)(トリニティレジデンス)』です。

 アドレスは川崎市川崎区港町です。もともと臨海部の工業用地として使用されてきたエリアですが、地域の利便性の向上に伴い、宅地としても案外魅力ある場所に変わってきました。京急大師線はマイナーな路線と言えますが、最寄り駅「鈴木町」駅徒歩1分は大きな魅力です。

 そして、何と言っても
最大のセールスポイントは、隣接するイトーヨーカドーの存在です。私も遠方からわざわざこのイトーヨーカドーに数回ショッピングに来たことがあるくらいで、日常のお買い物はここですべて事足りると言ってよいでしょう。イトーヨーカドーの向こうにはヤマダ電機ルームズ大正堂と、「使える」大型商業店舗が揃っています。

 全国的に名高い
川崎大師へは徒歩10分、広々とした大師公園には徒歩13分多摩川緑地にも徒歩12分と、遊びに出掛ける場所も身近にあります。通学校である川中島小学校は徒歩10分、川中島中学校には徒歩12分と、こちらはまずまずの距離と言えます。

 「KAWASAKI 006」とは、
 「鈴木町」駅徒歩1分+「京急川崎」駅徒歩5分=合計徒歩6分の意味で、実は連絡を含め鉄道の利便性もかなりなものがあります。「トリニティレジデンス」とは、「住宅」「商業施設」「駅」が三位一体、バランスよくパッケージングされた駅前新街区を意味するものとされています。

 『KAWASAKI 006 プロジェクト(カワサキ006プロジェクト)』は、
高層棟のアルトウイング(地上15階建・総戸数227戸)と低層棟のブライトコート(地上7階建・総戸数76戸)の2棟構成からなります。総敷地面積は9,112.90(アルトウイング:6,249.86屐▲屮薀ぅ肇魁璽:2,863.04)で、広々とした公開空地を確保する「総合設計制度」採用により、隣接する「イトーヨーカドー」との一体感を出しました。

 設備としては、
次世代型オール電化を採用、しかしその他の機能についてはまだ明らかにされていません。共用施設についても詳細がありませんが、周辺の植栽はともかく、かなり抑え目なのではないかと推測します。

 間取りは、アルトウイングが専有面積58.52屐95.45屬2LDK〜4LDK、ブライトコートが専有面積58.87屐92.27屬2LDK〜4LDKと、2つの棟でバランスが取れています。駐車場設置率は、2棟合わせて88.8%と、高い率を維持しています。

 価格帯は、
アルトウイングが3,200万円台〜6,900万円台で、坪単価換算約186万円〜242万円、ブライトコートが3,500万円台〜6,400万円台で、坪単価換算約196万円〜232万円と、ほぼ同等な価格設定です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、173万円[鈴木町一昨年坪単価]×1.048[地価上昇補正]×1.107[駅距離補正]=坪単価201万円となりますので、相場よりわずかながら割高感がありますが、すぐれた利便性を考慮すれば許容範囲と言えるでしょう。

 一つ懸念材料があるとすれば、「鈴木町」駅の反対側にある味の素工場から発生する匂いでしょう。化学的な甘ったるい匂いで、夜に激しく匂うこともあるそうです。

 いわゆる地位(じぐらい)には欠けますが、
生活利便性には大変優れたマンションです。おそらく坪単価150万円程度であれば、瞬く間に売れてゆきそうですが、エリア的に坪単価200万円を軽々超えてくる水準は苦しく、本来の適正価格は坪単価150万円〜200万円程度ではないかと考えます。

 個人的にも興味をそそられる大規模マンションです。『KAWASAKI 006 プロジェクト(カワサキ006プロジェクト)』の
販売開始は10月上旬、入居はブライトコートが来年9月下旬、アルトウイングが再来年3月下旬が予定されており、それぞれ入居までの完売を目指します。

公式ホームページ ⇒ KAWASAKI 006 プロジェクト(カワサキ006プロジェクト)(トリニティレジデンス)

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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 23:55 | comments(0) | trackbacks(4) |
川崎市川崎区に約1500戸の大規模マンションの計画
★ コスモスイニシアは、川崎市川崎区のコロムビアデジタルメディアの工場跡地に、総戸数約1500戸の大規模マンションの建設を計画、開発手続きを進めています。

 計画によれば、施設は、30階建ての住宅棟3棟のほか、自走式駐車場棟2棟、保育所、コンビニエンスストアなどで、建物の総延べ面積は約15万7680屬砲覆襪箸いΔ海箸任后

 建設地は、川崎区港町1丁目の約4万0850屬如現在は、コロムビア社の本社と工場が稼動していますが、同社は、2007年8月までに営業部門を残して移転をする予定です。コスモスイニシアはその後に建設準備に着手するということですから、実際の販売はまだまだ先になりそうです。

 なお、敷地沿いの多摩川には、スーパー堤防の整備が計画されています。


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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 23:11 | comments(0) | trackbacks(2) |