シティテラス横浜つづきの丘(新築)−駅17分のデメリット・ららぽーと8分のメリット
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★ JR横浜線「鴨居」駅より徒歩17分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工・地上7階建・総戸数190戸の『シティテラス横浜つづきの丘』です。

 アドレスは横浜市都筑区佐江戸町です。佐江戸町は、都筑区南西部、多摩丘陵の東縁部に位置し、緑区と境界を接しています。町の南部には鶴見川が流れ、支流の恩田川が合流しています。「西土」と書いた地名が「佐江戸」と変化したといわれ、中原街道を通ると江戸に着くことにも由来しています。

 川の合流する佐江戸は交通の要衝であったと言われており、
戦国時代には佐江戸城がありました。港北ニュータウンの開発による影響でマンション等も建ちますが、畑地や森林が多く残っています。

 本マンションから「鴨居」駅までは徒歩17分、私も歩いてみましたが、
やはりめげます。丘の上にあるため、藪根という交差点までは下り坂、その後は交通量もある道路を「ららぽーと横浜」の脇を通りながら南下します。住宅街の脇をさらに南下して、鶴見川を渡れば「鴨居」駅ですが、その距離の長さや、歩道のない危険を感じる箇所もあることから、自転車か原付を使用した方がよいでしょう。

 本マンションの敷地は以前NECの社宅があったところで(ちなみに「ららぽーと横浜」はNEC工場跡地)、
面積14,224.51屬箸い広大な敷地です。しかも、道路沿いは第一種住居地域のため7階建てが可能ですが、一歩奥に入ると第一種低層住居専用地域となるため、地上3階建ての建物が延々と連なり、合計8棟と、これはこれで結構な迫力です。

 方角は
南・南東向き中心となっており、日照に配慮しています。ただし、一部にお墓の見える住戸があるとのことです。約2万本からなる植栽もその広さを十分に生かしており、駐車場は維持管理費のかからない平置き中心の全戸対応、しかも駐車場料金が月額500円からと、全戸対応ならではの安さです。

 主な共用施設は
コミュニティラウンジ、コモンガーデンと提供公園としてのウィズパークですが、大規模マンションにしては少なめです。少し気になったのは、駐車場の出入口にチェーン等がなく、監視カメラは備えているものの、昔の団地のようなおおらかさを感じるところです。

 騒音等については、道路に面する一部の棟はそれなりの交通音が聞こえますが、
第一種低層住居専用地域にある大部分の住戸は奥まった環境に守られて閑静であり、緑も多いため、鳥の声もよく聞こえます。

 そして、何といっても
最大のセールスポイントは、本マンションから徒歩8分の場所にある「ららぽーと横浜」の存在でしょう。神奈川県内のわざわざ遠くから車で来て、しかもその度に駐車場の空きを待つ渋滞に巻き込まれる同S.Cの状態を考えれば、この近さは魅力的です。通学区の都田西小学校も徒歩2分ですし、ご家族にとっては駅距離を除いて暮らしやすい環境があります。

 販売価格は現在、
専有面積63.13屐89.37屬紡个2,980万円〜5,020万円、坪単価にして139万円〜185万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、156万円[鴨居坪単価]×0.863[駅距離補正]=坪単価135万円と、相場から言えば決して安いレベルではないのですが、グロスでみると割安さを感じてしまう水準です。

 昨年10月に第1期販売を行い、比較的順調に戸数をさばいてきましたが、
本年4月現在で約50戸残っており、現在最終期2次の販売となっています。本年5月に竣工、既に多くの方々が入居し、新しい生活を楽しんでおられます。若い方々も多く、私が現地に行ったときも、赤ちゃんの声や小さなお子さんの笑い声などが聞こえてきました。

 「鴨居」駅徒歩17分のデメリットと「ららぽーと横浜」8分のメリットをどう考えるか、というのが本マンションの大事なポイントです。家族会議を開いてじっくり話し合ってみるのもよいかもしれません。

本マンションの正面玄関です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの顔となる道路沿いの棟です。シックな色合いをしています。



本マンションの奥へと沿って伸びる小さな道路です。驚くほどの奥行きがあります。



本マンションの平置きの駐車場です。うらやましいほど余裕のある敷地です。



本マンションの裏手の提供公園です。遊具の数は少なく、やや殺風景ですが、広さは十分にあります。



本マンション裏手の駐車場出入口です。監視カメラはあるものの、オープンな印象です。




公式ホームページ ⇒シティテラス横浜つづきの丘


| 新築マンション 横浜市都築区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(2) |
ヴェレーナ港北ニュータウン(新築マンション)−好立地・高価格の野心的大規模プロジェクト
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★ 横浜市営地下鉄「仲町台」駅より徒歩9分の場所に立地する日本綜合地所分譲・竹中工務店施工・地上10階地下1階建・敷地面積23,109.87屐∩躙与346戸の大規模マンション『ヴェレーナ港北ニュータウン』です。

 平成16年、金沢文庫駅バス便の郊外に総戸数1805戸の100屮泪鵐轡腑
『レイディアントシティ横濱ル・グランブルー』を果敢に販売し、2年で完売させたという実績を持つ日本綜合地所が、新ブランド『ヴェレーナ』(ラテン語に起源をもち、「真実」「本物」を表すそうです)を冠した記念すべき第1号が本マンションです。『レイディアントシティ』シリーズの坪単価120万円〜130万円台から100万円坪単価が高いアッパーミドルクラスを狙った新企画、竹中工務店の施工で彩りを添えました。

 アドレスは横浜市都筑区仲町台3丁目です。「仲町台」駅より南東方向、新栄高校南側交差点の近くにある
面積23,109.87屬旅大な敷地に建つ地上10階地下1階建ての建物です。元々は独立行政法人都市再生機構(UR)が学校用地として確保していたのですが、住宅用地に変更され、入札によって日本綜合地所が取得、既存樹木を活用し空地率60%を確保するなど、横浜市市街地環境設計制度の基準をクリアした設計となりました。

 駅からはフラットなアプローチでありながら、南側と西側が低くなり、東側も第一種低層住居専用地域が広がる安らぎの丘で、豊富な自然林を従えつつ眺望がどこまでも広がる理想的なロケーションです。北側の送電線の塔があり、電磁波の影響を気にされる向きがあるかもしれません。

 外観は日本綜合地所お得意の
ユーロデザインで、西洋のお城のようなコの字型の配棟です。三棟に囲まれた中庭「アクアレジデンスガーデン」も、左右対称を基調とした幾何学パターンを組み込んだ西洋風ガーデンに統一されています。クライマックスビューアリーナ、ラウンジ、サロン、パーティールーム、シアタールーム、リラクゼーションルーム・ライブラリ、フィットネススタジオ、ゲストルーム等、共用施設は多彩です。

 間取りは田の字型が基本ですが、
各住戸に約10帖のオープンエアリビングバルコニーと3帖超のコンサバトリーが付いているのが最大の特徴です。100崕燦傭羶瓦任燭世任気┨い間取りにさらなるゆとりをもたらす贅沢な空間ですが、一方では日照が部屋の中まで届きにくくなるデメリット(ある意味メリットかもしれませんが)があります。

 洗面化粧台は2ボウルを備えたタイプ、収納家具はイタリアのティッセタンタ製、ディスポーザ、タンクレストイレ、デッキライト、フレキシブルウインドウなど、
日本綜合地所らしいアイディアとクオリティ感ある設備、コンシェルジュサービスやセキュリティも安心かつ便利です。ただし、二重床ですが二重天井ではなく、ペアガラスも採用していないようです。

 通学校は徒歩4分の
折本小学校、特に保育園は駅方向に4園あって通勤がてらお子さんを預けるのに便利です。買い物は「仲町台」駅周辺にも商店街がありますが、週末はやはり地下鉄や車で「センター南」駅や「センター北」駅周辺まで出かけることとなるでしょう。公園はすぐ近くに仲町台ひぐらし公園がありますし、仲町台かたつむり公園仲町台くわがた公園も近所です。なお、駐車場は100%完備で月額5千円又は6千円となります。

 さて、
最大のポイントは、平均坪単価230万円という価格帯を購入検討者が受け入れるかどうか、という点です。立地・環境は申し分ないものの、港北ニュータウンの中心に位置し、残戸数のある『港北センターヒルズ』をやや上回る坪単価はチャレンジングではあります。ちなみに、「仲町台」駅徒歩12分で本マンションをも上回る坪単価の『ライオンズ港北ニュータウン フォレストフォート』は、その価格の高さで販売に苦戦しているようです。

 このような情勢を受けて『ヴェレーナ港北ニュータウン』は販売価格を200万円〜300万円調整し、販売価格4,990万円(専有面積97.25)と5千万円を何とか切る住戸も1戸作りました。
第1期販売90戸は12月1日(土)〜12月16日(日)登録で16日(日)抽選、専有面積82.18屐112.87屬紡个携稜箍然4,990万円〜10,480万円、坪単価169万円〜312万円という幅広い価格帯です。

 また、
第1期2次販売として56戸、12月8日(土)〜12月16日(日)の登録期間で抽選は第1期販売と同日の16日(日)、こちらは専有面積82.18屐116.01屬紡个携稜箍然5,460万円〜11,480万円、これを単純に坪単価換算すると219万円〜327万円となります。

 港北ニュータウンに限らず分譲マンションの売れ行きが鈍る思わぬ逆風の中での船出となりました。しかし、日本綜合地所の販売手法として、もともと時間をかけることに慣れていますので、先高感に自信を持って臨んでいるのかもしれません。
『港北センターヒルズ』に続く港北ニュータウンの大規模物件として、当エリアの今後の市況を占う上でもその販売動向が注目されます。

公式ホームページ ⇒ヴェレーナ港北ニュータウン

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| 新築マンション 横浜市都築区 | 00:57 | comments(0) | trackbacks(1) |
グランスイートセンター南(新築マンション)−南面保存緑地の自然派マンション
★ 横浜市営地下鉄「センター南」駅より徒歩12分の場所に立地する丸紅分譲・川田工業施工・総戸数83戸の『グランスイートセンター南』です。平成20年3月末に全線開業予定の東急東横線「日吉」駅〜JR横浜線「中山」駅を結ぶグリーンラインの駅「都筑ふれあいの丘」駅よりは徒歩6分の距離となります。

 アドレスは横浜市都筑区茅ケ崎南4丁目、
駅から本マンションへは信号一つだけで、大通りにさえぎられることのないスムーズな道のり、緑の並木のさわやかな空気に包まれます。そして、最大の特徴は、バルコニー側の窓いっぱいに広がる緑の木々と自然の景観で、これらは保存緑地としてこれから先も継承されてゆくものです。蚊の心配をされる方もいらっしゃいますが、これは豊かな自然環境と裏腹の関係と言えます。

 目の前が木々になりますので、直射日光が遮られる可能性がありますが、木漏れ日が心地よいかもしれません。西南西向きバルコニーの住戸が半数程度ありますので、夏はむしろありがたい存在となりそうです。そもそも樹木があるだけで、夏の気温は数度下がる効果があり、見た目のすずしさとともに、快適な生活を送ることができるでしょう。

 生活利便施設はセンター南駅周辺に集中しています。徒歩距離は少しありますが、車を使えば不便は特に感じないでしょう(ただし、センター北・南とも駐車場には苦労しますので、歩いた方が結局便利かもしれません。)。
市立茅ケ崎台小学校は徒歩5分の便利さ、また、市立茅ケ崎南保育園は徒歩4分で、駅への通り道ですので、共働きのご夫婦には格好のロケーションです。

 この恵まれた緑地空間を活かした『グランスイートセンター南』は、ベージュホワイトのタイルを基本に、アクセントにブラックタイルを使用、自然な温かみを演出した外観デザインの地上5階地下1階の建物です。敷地面積は8,421.87屬判淑な広さで、ゆったりと翼を広げた配棟の83戸の住宅は、
専有面積85.10屐125.86屬留塀桟燭旅さを誇ります。高さによっては清掃工場の煙突が見えるようですので、確認が必要でしょう。

 設備・仕様も充実しています。24時間セキュリティ、二重天井・二重床、ペアガラス、エコジョーズを採用し、浄水器・サーモバスを標準装備、浴室の200角タイルも高級感を演出します。コンクリート強度も27N/平方ミリと十分です。

 6月に第1期販売、9月に第2期販売で
順調に成約が進み、残りは先着順の9戸となりました。販売価格は5,630万円〜10,630万円で、最高値のプレミアム住戸専有面積125.86屐10,630万円(坪単価278万円)以外は、坪単価209万円〜228万円のレンジとなっています。

 標準相場を試算すると、188万円[センター南昨年坪単価]×1.102[本年地価上昇率]×0.943[駅距離補正]=坪単価195万円となりました。相場より1割以上高い計算ですが、比較対象物件の『港北センターヒルズ』(横浜市営地下鉄「センター北」駅徒歩5分)とほぼ同等の価格帯です。
利便性を取るか、自然環境を取るかで、同クラスの購買層の選択が分かれそうです。

 なお、近隣で分譲中の大京のライオンズマンション・シリーズや、リストの『リステージセンター南アクシオ』(「センター南」駅徒歩7分)も、本マンションと同等あるいはそれ以上の価格帯となっています。物件価格が高騰し、先高感がある港北ニュータウンにあっては、環境の良さ・駅距離・利便性から、むしろ納得できる価格水準かもしれません。

 『グランスイートセンター南』の周囲は、グリーンマトリックスシステムで知られる全長約14.5kmの日本一のグリーンベルトが取り囲んでいます。そこには、計画的に整備された美しい緑に、カワセミや水鳥が生息する公園が宝物のように存在します。1億円を超える住戸があるのは高級物件の証でもあり、港北ニュータウンの分譲マンションの中で、今後とも確たる存在感を持つ自然豊かなマンションと言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒グランスイートセンター南

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| 新築マンション 横浜市都築区 | 08:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズ港北ニュータウン フォレストフォート(新築)−仲町台の樹木と花々に抱かれる迎賓館
★ 横浜市営地下鉄「仲町台」駅より徒歩12分の場所に立地する大京分譲による総戸数112戸の『ライオンズ港北ニュータウン フォレストフォート』です。「仲町台」駅からの距離はややありますが、マンションまでのアプローチが「せせらぎ公園」の水辺を交えた緑道である点が大きな特徴になっています。

 大型商業施設が建ち並び、洗練された都市空間を創出するのに成功した
「港北ニュータウン」は、新興住宅街として極めて高い人気を誇っています。その「港北ニュータウン」は、既存の自然を活かした「グリーンマトリックス構想」による街づくりがなされ、都筑区内に約90か所ある公園が約14.5kmに及ぶ緑道でつなげられており、本マンションへのアプローチもこれに当たります。

 日本綜合地所からこの敷地を購入した大京は、これらの保存林の樹木を抱くスクエアな敷地を最大限に活かすべく、
アールデコ調の優雅な門扉や気品あるモールに包まれたクラシカルな雰囲気をたたえた外観フォルムが木立の間から垣間見えるような設計がなされています。コの字型の3棟構成で、中央には機械式駐車場を配置、エントランスには御影石を使用し、中庭が眺められるエントランスホールは、ウッドデッキの木質や自然石の素材感があふれるものとする予定です。

 専有面積は67.55屐106.90屬2LDK〜4LDK、田の字型が間取りの基本となっています。地上6階地下1階建て、全戸が南西向き又は南東向きですが、両方向とも建物が建っており、南東方面の一部を除いて抜け感は厳しいかもしれません。また、敷地の北東方面は中原街道に連なる交通量が結構ある通り、新栄高校入口交差点にも近く、公式HPにあるようなヨーロッパの森に囲まれた王宮をイメージして現地を見ると肩すかしを食う可能性があります。

 販売予定価格はまだ明らかになっていませんが、ネット上では坪単価240万円〜250万円程度ではないかと推測する向きがあります。標準相場を試算すると、186万円[仲町台昨年坪単価]×1.098[本年地価上昇率]×0.943[駅距離補正]=坪単価193万円となりました。

 昨年来相次いで販売されている
『ライオンズ港北ニュータウン』シリーズですが、それぞれの平均坪単価は、『ステーションレジデンス』(新駅徒歩1分)が213万円、『シーズンズハウス』(センター北駅徒歩12分)が230万円、『すみれが丘マスターズレジデンス』(中川駅徒歩14分)が218万円でした。この流れからすると、今回の物件が坪単価240万円〜250万円というのは、標準相場からは2割以上高いですが、あり得る価格水準と考えます。

 「仲町台」駅周辺では、ほぼ同時期に、同駅徒歩9分・総戸数346戸の大規模マンション
『The Yokohama Climax Hill』が、日本綜合地所×竹中工務店で分譲予定です。良い意味で価格競争をしていただけることを期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒ ライオンズ港北ニュータウン フォレストフォート

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| 新築マンション 横浜市都築区 | 22:54 | comments(0) | trackbacks(6) |
「子供が健やかに育つ家」−港北センターヒルズ
★ 来年1月中旬から販売を開始する「港北センターヒルズ」は、「子供が健やかに育つ家」をテーマに、親子向け専門雑誌「日経キッズプラザ」(日経ホーム出版)と協力して、子供の創造性や能力を高める間取りを提案することになりました。

 企画提案として、リビングルームの椅子をなくし、家族が寄り添って座れる横長のベンチシートを提案、子供部屋は孤立したものではなく、「基地」のように自由に遊べる空間と捉えるということです。港北ニュータウンは、都築阪急や港北東急など、活気のあるショッピングモールの連なるヤングファミリーが多く住む街。おそらく購入者層として小学生までのキッズを持つ、教育に熱心な世帯を中心に据えての設定でしょう。

 以前、「子供の頭が良くなるマンション」として売り出している「イトーピア エフィールさいたま新都心」をご紹介しました。そのコンセプトは、「住戸の中心部に、キッチンを配置して母親が子供部屋やリビングを見渡せるように間取りを工夫。さらに、オプションで、子供部屋の壁をガラス張りにしたり、壁にホワイトボードをはり付け、親子で一緒に勉強したり、伝言を残したりできるプランも用意」というものです。

 両方に共通するのは、「親子のコミュニケーションを活発にするオープンで自由な空間」ということでしょうか。これからは、マンションもコンセプトで売る時代に入ったということなのかもしれません。

 さて、「港北センターヒルズ」は、市営地下鉄「センター北」駅徒歩5分、モザイクモール港北・都築阪急が目の前の敷地面積26,495.19屬鰺する総戸数451戸の大規模プロジェクト。お隣には、今年2月に竣工した「センター北」駅徒歩3分の人気マンション「港北センタープレイス」(総戸数748戸)があります。価格は、2年前に分譲した「港北センタープレイス」が74〜115屬撚然複魁ぃ苅毅亜腺供ぃ毅毅伊円でしたが、「港北センターヒルズ」が85屬韮機ぃ沓娃伊円〜、92屬韮供ぃ械娃伊円〜、平均坪単価220万円ということですから、やはり新価格となっています。

 しかし、何でも揃う便利な港北ニュータウンの中核マンションとして位置付けられる物件であり、資産価値も「港北センタープレイス」との相乗効果が期待できることから、人気はかなりなものとなることが予想されます。


販売スケジュール  平成19年1月中旬販売予定
モデルルーム公開日  会員限定モデルルーム事前案内会開催中(予約制)
所在地  神奈川県横浜市都筑区中川6-1-1(地番)
交通  横浜市地下鉄 センター北駅 から徒歩 5分
総戸数  451戸
間取り  3LDK・4LDK(予定)
専有面積  74.66屐127.21(予定)
敷地面積  26495.19(予定)
階数  地上7階建1棟、地上10階建2棟、地上9階建2棟
建物竣工  平成20年7月下旬予定
お引渡し  平成20年8月末日予定
売主  東急不動産、近鉄不動産、三菱地所、阪急不動産

公式ホームページ ⇒港北センターヒルズ


▽【注目】 モデルルームオープン情報


| 新築マンション 横浜市都築区 | 23:40 | comments(0) | trackbacks(5) |
アゼルが横浜市都築区で3棟のマンションを分譲
★ Angelシリーズで知られるアゼルが、横浜市都築区東山田に3棟の小ぶりなマンションを新築します。すべて3LDK〜4LDKのファミリータイプということです。

 現地は、港北ニュータウンと東急東横線日吉駅を結ぶ地下鉄新線が近々開通の予定で、近隣では大規模なライオンズ港北ニュータウンステーションレジデンスが分譲中であるなど、今後の発展が見込める地域です。今回のマンションは、新駅にも若干距離がありますので、比較的手頃な価格設定となるのではないでしょうか。

 郊外型の商業施設も幹線道路沿いに集積しつつあり、30代前半のファミリー層が中心の、若々しい街が新たに形成されそうです。来年3月に着工、実際の分譲はまだ先になると思われます。


 A計画(東山田2ノ7ノ3)  5階建て 戸数36戸 敷地1900
 B計画(東山田2ノ4ノ2)  3階建て 戸数14戸 敷地 923
 D計画(東山田3ノ2ノ9)  3階建て 戸数11戸 敷地 661


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| 新築マンション 横浜市都築区 | 03:10 | comments(0) | trackbacks(6) |