パンの美味しい街を求めてー幸せな街にパン屋はできる

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★ 最近、モデルルームに限らず、不動産物件を週末の半日を使って見に行くことが楽しみになりました。先週日曜日は柴又の立派な一戸建て、昨日のブログでご紹介した平井の土地、そして若松河田の古びた赤レンガ一棟ビルを回りました。柴又では帝釈天に参拝して寅さんの実家のモデルとなった高木屋で草団子を買い、平井では悠々と流れる荒川べりを歩き、若松河田では駅裏の古色を帯びた洋館のスペイン料理レストランの風情に魅せられながら散策しました。

 家を出るときに妻に「何か買ってくるものがあったら」と声をかけるのですが、スマホに入ってくるメッセージは決まって
「朝食用のパンを買ってきて」というものです。適当なものがあるといいのですが、先週日曜日はあいにく柴又にも平井にも若松河田にもパン屋が見当たりませんでした。「『牛込神楽坂』駅近くにはメゾンカイザーがあったけど少し遠いな」「そういえばこないだ行った入谷では石窯のパン屋グーテ・ルブレが人気だったなあ」などと思いながら、「曙橋」駅でドラゴーネというパン屋さんを見つけ、天然酵母の食パンを無事に買って帰りました。

 そんなわけで、SUUMO今週号の特集
「東京23区パン&惣菜美味しい街」は個人的にヒットでした。以下そこで挙げられた店舗をご紹介します。

〇 VANER(日暮里)
 昭和13年築の古民家を利用した複合施設「上野桜木あたり」内にあります。ノルウェーなど8か国で腕をみがいた店主が2018年にオープン、パンは5種類のみです。特に人気がサワードウブレッド(1,200円)という伝統的なパンで、さわやかな酸味、舌触りのもっちり感が特徴です。シナモンロール(300円)はアイシング(砂糖衣)の代わりにザラメを使用、カルダモンロール(300円)はスウェーデンの代表的な菓子パンです。

〇 ビーバーブレッド(東日本橋)
 銀座の有名ブーランジェリー「レカン」でシェフを務めた店主が2017年にオープンしました。常に80種前後のパンを用意、総菜パンやサンドイッチの具材もすべてお店で調理しています。人気はカカオニブメロン(280円)で、カカオニブ特有のほろ苦さがメロンパンのイメージをアップデート、高級感も醸し出しています。

〇 ブーランジェリーセイジアサクラ(白金高輪)
 週末には500人ものお客さんが訪れるという人気店です。パンは全部で40〜50種類で、常に焼き立てが店頭に並びます。ゆずやレーズン、ホップなどを原料にした天然酵母は自ら培養するこだわりです。評判が高いのはハード系のラインナップで、バゲット(399円)はシンプルだからこそ実力がわかる自信の逸品です。看板商品は平日300個、休日500個が売れるチーズカレーパン(356円)で、スイス製グリュイエールチーズを使用しています。

〇 マヨルカ(二子玉川)
 本店は1931年創業のスペイン王室御用達グルメストア「パステレリアマヨルカ」で、その日本第1号店として2015年にオープンしました。無添加でからだにやさしいパン作りを心掛けています。一押しはエンサイマーダ(226円)というスペインのリゾート地に伝わる菓子パンで、生地にラードを塗り、中のエアリーなデニッシュ、季節ごとのフルーツ使用も人気の秘密です。

〇 ゴンノベーカリーマーケット(西葛西)
 行列のできるベーカリー&レストランで、コンクリート打ち放しのおしゃれな店内に食パンや総菜パン、菓子パンなど約80種類を取り揃えています。総菜パンの一番人気はてりやきたまご(280円)で、ふわふわの卵と照り焼きチキン、玉ねぎをサンドしています。アンパン、メロンパン、クリームパンなど子供が好きなパンはもちろん、ライ麦パンやパン・ド・ロテヴなどのハード系にも力を入れています。

 パンの美味しい街に悪い街はない、というのが私の実感です。美味しいパン屋は幸せを呼んでくれるような気がします。

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| ノウハウ・経験談 | 19:34 | comments(0) | - |
今、企業の継続に疑問の不動産会社はどこ?ー中堅デベロッパーの宿命

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★ 週刊東洋経済7月4日号は、『激震!不動産』と題して特集を組んでいます。その中で目を引いたのが「不動産・ゼネコン 経営危険度ランキング」です。

 財務の健全性を見る指標に
負債資本倍率があります。有利子負債を自己資本で割った倍率で、1倍を下回れば健全というのが一般的な見方です。以下は、不動産・建設の上場企業を前期末の負債資本倍率が高い順にランキング化したものです。上位ほど有利子負債の負担が重く、財務が脆弱と言えます。数値は、1倍以下が望ましいとされる負債資本倍率です。

1 レオパレス21* 20.90  2 リーガル不動産 11.65  3 省電舎HD* 10.53
4 トラストHD 10.13  5 エスボア 7.37  6 アルデブロ 7.19
7 プロパスト 5.05  8 ビジネス・ワンHD 4.89  9 THEグローバル社* 4.21
10 APAMAN 3.93


 また、下の表は、不動産と建設業の時価総額減少率ランキングです。6月12日と、TOPIXが今年最高値をつけた1月20日を比較しました。TOPIXは6月12日、高値比マイナス10%まで戻していますが、下記各社は戻りが鈍くなっています。数値は、時価総額減少率です。

1 THEグローバル社* ▲50.8%  2 ウェルズ・マネジメント ▲50.7%
3 AMBITION ▲50.2%  4 ツクルバ ▲46.2%  5 ランドビジネス ▲44.6%
6 ファーストブラザーズ ▲44.4%  7 日本グランデ ▲43.5%
8 ティーケービー ▲41.9%  9 コスモスイニシア ▲39.1%
10 エムジーホーム ▲39.0%


 社名に*がついているのは、「継続企業の前提に関する注記」又は「継続企業の前提に関する重要事象等の記載」のある会社で、すなわち、企業としての今後の継続性に市場から疑問符がつけられている会社だと言えます。上記では、レオパレス21、省電舎HD、THEグローバル社の3社となります。

 まず、
レオパレス21については、建築したアパートの施工不備問題が響き、本年3月期の自己資本比率はわずか0.7%となりました。希望退職を実施し、補修工事を縮小する対策を取る予定です。

 そして、話題となっているのが
THEグローバル社です。分譲マンションでは、「ウィルレーナ」シリーズや「ウィルローズ」シリーズで知名度を上げた中堅デベロッパーです。この分譲マンション事業は堅調なのですが、近年流行りのホテル建設を積極的に手掛け、特に京都に集中投資してきました。
 
 しかも、通常デベロッパーは、「建築して終わり」で果実を得るのですが、
投資家に売却してリースバックするビジネスモデルを採用しました。いわば不動産売買と賃貸の一挙両得を狙ったわけです。

 当初は順調に見えた方式でしたが、
既に京都はホテル業が飽和化しており、さらにコロナ禍による外国人宿泊者の劇的な減少が追い打ちをかけ、それでも投資家に賃料を支払わなければならないという苦境に陥っています。同社が5月15日に発表した決算短信で、企業の継続性に不透明さが生じたとして「継続前提に関する注記」(疑義注記)が付けられることになったのです。

 こうしてみると、
リーマンショック直前に融資を膨らませるだけ膨らまして消えていった新興デベロッパーの姿を想起させます。勢いのある中堅企業は、さらに成長して大手を目指すためには背伸びをしなければならず、その過剰投資で失敗してしまうのもある意味ではセオリーとも言えます。

 多くの中堅企業が夢破れて消え去っていくのがデベロッパーの歴史でもあり、1980年代、1990年代のマンションの旧分譲主を見ると、大手を除いてはほとんど生き残っていません。最近の数少ない成功事例で絶好調なのはオープンハウス・ディベロップメントぐらいでしょうか。

 しかし同社も、同業者の買収等は成功していますが、
多角化を志向するあまり、米国不動産投資にまで乗り出しているのは危うさを感じます。負債資本倍率が高くなるのは不動産業の特徴でもあり、今後の不動産業界の行く末に注目が集まるところです。

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| ノウハウ・経験談 | 19:40 | comments(0) | - |
GO TO マンションーモデルルームがデートスポットだった時代へ

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★ ニュースを見ると、これから政府の「GO TO キャンペーン」が始まるようです。委託先の選定がいろいろあって延期される模様で、当初の7月開始予定が遅れる見込みですが、コロナ騒ぎでSTAY HOMEを余儀なくされた身としては、この夏は許される範囲で旅行して、思い切り気分転換したいところです。

 ところで、この「GO TO キャンペーン」の名称を初めて耳にした時、
「何てベタな名前なんだ」と思ったものです。ちょうど緊急事態宣言が出た頃で、家に極力いるようにと言われている中で、「GO TO TRAVEL」とか不謹慎にさえ思えました。

 マスコミからも名称の受けが良くなかったと記憶しており、
「そのうち名称が変わるんだろうなあ」と思っていたのですが、意外にも名称がそのまま残りました。そのとき、「よほどこの名称にこだわりがあるんかな」と思ったものです。

 そして本日、その
「こだわり」のわけがわかったような気がしました。私はいま関連のシステム会社に出向しており、遅ればせながらプログラミングの勉強を始めました。通勤電車の行き帰りに読んでいるのが高橋麻奈さん著のロングセラー「やさしいC」というプログラミングの代表言語であるC言語の入門書です。

 この本で今朝見つけたのが
「goto文(goto statement)」です。goto文は「処理の流れを強制的に変更する構文」で、識別子を記述した場所に処理の流れを変更します。

 ……

 goto ABC;
 …… 
 …… 
 ABC;
 ……
 
 つまり、どんなお定まりの処理が並んでいても、goto文が出てきた途端に、gotoが指定した処理に飛ぶことができるのです。解説書には、「プログラムの流れを適当な場所に変更するものであるからできるだけ使わない方がよい」とありますが、それだけ強力な指示文であると言えます。他のすべてのものに優先できる「魔法の言葉」なのです。

 新型コロナウィルスの影響で、世界はすっかり変わってしまいました。この名称を考え出したのがお役人なのか、役所に提案した民間会社の方なのかはわかりませんが、もし発案者がプログラミング言語の知識があったとしたら、そこにはコロナが変えてしまった日常を元のきらきらした世界に変えたい、そんな魔法の力を「GO TO」に込めたかったのではないでしょうか。

 この流れからすれば、私は
「GO TO マンション」キャンペーンもあってほしいなあ、と思います。新規マンション購入者に10万円でもいいから、何らかの後押しするサインを与えてほしいのです。

 私がマンションを見始めてからいつの間にか約20年になります。今から思えば、
見始めた頃のモデルルームはどこも夢のマイホームを求める若い夫婦で満席でした。このブログでも何度か書きましたが、その頂点は「芝浦アイランド」のパビリオンで、売主の三井不動産は、当時人気絶頂だったSMAPをキャラクターに採用し、多額のお金をかけて明るく開放的で豪華なパビリオンを設けたのです。

 アイランドにふさわしく、
パビリオンには広々としたテラスが設けられ、提供されるドリンクを自由に飲むこともできました。パビリオンはお洒落スポットになり、若い方々のデート場所にもなり、多くのカップルが芝浦アイランドで将来の夢を紡いだのでした。

 願わくばgoto文を書くことで、マンションがきらきら輝いていたあの時代に戻ることができたら、「GO TO キャンペーン」には諸手を挙げて賛成するのにな、と思った次第です。

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| ノウハウ・経験談 | 19:02 | comments(0) | - |
首都圏の未来年表2030−注目駅がそこかしこ10年間のわくわく開発

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★ SUUMO5月26日号は、「首都圏未来年表」と題して今から10年間の2030年までに首都圏に起こる様々なわくわくする変化について特集しています。東京五輪の延期、新型コロナウィルスにより世界中が大きな影響を受けている状況ですが、将来を見通せば決して暗い話ばかりではないことがわかります。

 まず、五輪後の開発トレンドは、次の
3つのKEYWORDで紐解かれます。

1.「超巨大首都圏」構想

 交通利便性の進化で首都圏の成長が加速します。なかでも目玉はリニアで、2027年の品川〜名古屋間(最速40分)開業に向けて、「品川」駅周辺や途中駅の「橋本」駅は大きな変化が期待できます。また、近郊から都心部へのアクセスを向上させる計画も多く、臨海地域地下鉄新線の構想が実現すれば、つくばエクスプレス(TX)沿線から臨海部まで1本でつながり、首都圏の成長を後押しします。

 注目駅は
「高輪ゲートウェイ」駅や「綱島」駅です。「高輪ゲートウェイ」駅周辺では2024年度にまちびらきを予定しており、品川エリアの新たな核となります。住宅機能が集約される1街区では約860戸規模のタワーマンションを計画、うち約200戸は外国人のニーズに対応した国際水準の居住施設を整備します。

 一方、
「綱島」駅では、2022年の相鉄・東急直通線の開通時に「新綱島」駅を開業、新駅周辺のまちづくりが進められ、駅前には住宅、商業施設、区民文化センターなどが入る超高層タワーが出現します。

2.サスティナブル住宅

 省エネ、創エネの機能を備え、環境に配慮した次世代型の住まいは未来の暮らしに欠かせない要素となります。その代表格がZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)です。2019年度超高層ZEH-M実証事業に分譲タワーマンションの事業が採択され、一戸建てに続いてZEHマンション普及の兆しが出てきました。

 注目駅は
「朝霞」駅や「聖蹟桜ヶ丘」駅です。「朝霞」駅では7万平方キロの敷地に一戸建て分譲街区、212戸のマンション、商業施設、公園などが揃います。SDGsの観点で36品目の「環境貢献製品」を採用、朝霞市の住宅地では初の無電柱化を実現し、災害に強い地下インフラを整備します。

 一方、
「聖蹟桜ヶ丘」駅では、上述した「超高層ZEH-M実証事業」において、首都圏初・唯一の事業として採択されたタワーマンションが誕生します。耐熱性能を向上させ、多摩川に隣接する水と緑豊かなロケーションも手伝って環境への配慮を常に意識した暮らしが実現します。

3.エンタメ・シティ

 成熟都市では余暇を充実させる環境づくりが不可欠で、最近では池袋や港区竹芝で複数の劇場がオープン、臨海部の五輪競技施設の多くは大会後レガシーとしてスポーツ施設に転用されます。インバウンド需要を拡大すべく、既存の観光資源を連携させた総合的なコーディネートも必要で、新たなサブカルチャーにも期待が高まります。

 注目駅は
「横浜」駅や「羽田空港」駅です。JR「関内」駅から徒歩5分の立地で横浜文化体育館が生まれ変わり、横浜武道館や大規模イベント施設、メインアリーナを整備する予定です。みなとみらい21地区では4月末にぴあアリーナMMが完成し、2023年秋には音楽会場を併設するKアリーナが竣工予定です。

 一方、
「羽田空港」駅では第3ターミナル駅隣の「天空橋」駅に直結する大規模複合施設「HANEDA INNOVATION CITY」が誕生します。7月には先端モビリティの開発やライブホール、日本食、伝統工芸などを体験できるスペースが先行して開業予定です。2022年にはアート&テクノロジーセンターなども開業し、グランドオープンの予定です。

 これ以外にも、
2021年に「金町」駅、2022年に「東京」駅八重洲口、2023年に「稲城」駅、2024年に「勝どき」駅や「十条」駅、2025年に「立石」駅、2026年に「中野」駅、そして2030−35年に「東京」駅日本橋口で、様々な開発、まちづくりが予定されています。

 こうして見てくると、
首都圏のエネルギーはまだまだ旺盛で、しかも都心に限らない注目スポットが続々誕生する楽しさが目の前にあります。上記のような注目駅を狙ってマンション購入を検討するのもありではないでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 19:15 | comments(0) | - |
新型コロナ・ウィルスによる不動産リスクー購入行動は正常化の後で!

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★ 新型コロナウィルスによる感染の拡大が止まりません。緊急事態宣言の7都県から全都道府県への拡大が検討され、俳優・タレントなど有名人が続々と罹患、大手ゼネコンの建設現場従事者からもコロナウィルス罹患から亡くなられた方も出て、建設現場がストップするなど、影響の広がりは想像を超えるものとなってきました。

 不動産の仲介業者も多くがテレワークや自宅待機となっているようです。ただ、不動産は現地を見て、対面で打ち合わせることが通常ですので、やりにくさも人一倍でしょう。今流行っているのはZOOMによる不動産相談、面談、そして現地は十分なコロナウィルス対策をして見てもらう、というやり方です。

 しかし、例えば土地から新築する場合には、
プラン入れの設計士が隔日勤務で2倍時間がかかり、いざプランができても住宅ローンの事前審査の銀行員がまた隔日勤務でここでも2倍時間がかかる、といった具合です。

 さて、めでたく契約が成立したとしても、
住宅ローンの本審査も同様に時間がかかります。銀行によっては本審査が本人との面談が必須でリスクが高いため、本審査自体を中止したところもあります。その銀行に融資をお願いした方は、物件購入の目途が立たなくなっています。

 さて、めでたく融資が通り、土地引き渡しが行われても、
建築確認手続に同様に時間がかかります。いざ着工となっても建築会社で十分人が確保できるのか、また難問です。人が確保できても、部材が揃わないといった問題があります。水廻り製品が多くは中国で作られていて、調達が遅れたことがニュースにもなりました。

 工期が伸び、部材が不足すると、人件費や物品費など、建築コストはそれだけ高くなります。どのような契約をするかによりますが、注文住宅の方は、当初の見込みより建築費がかさむことを覚悟した方がいいかもしれません。

 こういうことを見越したのか、
ある大手不動産会社は、分譲住宅用の土地を注文住宅用に切り替えて売り始めました。すなわち、建売であればコスト・リスクは売主がかぶらなければなりませんが、注文住宅であれば買主がかぶることになるからです。「好きな土地で自由に好きなマイホームを建てられる!」と喜んではいけないのです。

 一方、
こういった事情を承知で物件を探せば、チャンスと言えなくもありません。すごく良い物件は、市場に出回る前に業者が買い取り、または市場に出ても業者が現金買いで横からかっさらっていくのが普通ですが、今のこの不透明な時代にはそのような「業者分捕り」が少なくなっています。

 また、通常は
多数の申し込みが殺到するような物件でも、キャッシュベースの事業経営者などの参加は減少しており、皆がどんぐりの背比べで融資審査に取り組むことになります。進捗が全般にスローなため、金融機関へのレスポンスを速攻で行うなど個人と仲介業者のやる気がそのまま好結果につながることも多くなります。

 しかし、
新型コロナ・ウィルスに感染して苦しんでいる方々や医療や様々な現場で大変な思いをしている方々も大勢います。また、この時期に不動産を購入する行為に出ることは、それだけ人と多く接することになり、感染リスクを非常に高めることにもなります。むしろ、この大変な時期を乗り切った後、市場が正常化した冒頭で行動を起こすべきでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 18:54 | comments(0) | - |
最も住み心地がよいのは千代田区、最下位は?ー23区住み心地ランキング!

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★ SUUMO2月18日号は、『東京23区住み心地ランキング』を特集しています。これは、街の住み心地を測る6つの指標、すなわち生活利便性として(1)1万人当たりの小売店数、(2)1万人当たりの飲食店数、交通利便性として(3)10万平方メートル当たりの「路線数×駅数」、安全性として(4)1万人当たりの交通事故発生件数、子育て環境として(5)15歳未満1万人当たりの小児科数、(6)1人当たりの公園面積をランキング化したものです。

 この6つのランキングは、以下の通りです。ベストとワーストを5区ずつ挙げています。


(1)1万人当たりの小売店数
ベスト5
1.台東区 2.渋谷区 3.豊島区 4.墨田区 5.葛飾区
ワースト5
1.港区 2.江東区 3.千代田区 4.文京区 5.品川区


(2)1万人当たりの飲食店数
ベスト5
1.台東区 2.中央区 3.渋谷区 4.新宿区 5.港区
ワースト5
1.練馬区 2.江東区 3.江戸川区 4.世田谷区 5.板橋区


(3)10万平方メートル当たりの「路線数×駅数」
ベスト5
1.千代田区 2.荒川区 3.豊島区 4.台東区 5.中央区
ワースト5
1.江戸川区 2.葛飾区 3.練馬区 4.目黒区・杉並区・板橋区


(4)1万人当たりの交通事故発生件数
ベスト5
1.千代田区 2.文京区 3.新宿区 4.渋谷区 5.北区
ワースト5
1.江戸川区 2.足立区 3.台東区 4.葛飾区 5.世田谷区


(5)15歳未満1万人当たりの小児科数
ベスト5
1.千代田区 2.豊島区 3.新宿区 4.中野区 5.目黒区
ワースト5
1.江東区 2.江戸川区 3.葛飾区 4.練馬区 5.港区


(6)1人当たりの公園面積
ベスト5
1.千代田区 2.江戸川区 3.江東区 4.渋谷区 5.港区
ワースト5
1.豊島区 2.中野区 3.目黒区 4.杉並区・荒川区


 それぞれになかなか興味深い結果で、それぞれコメントしたい気持ちになりますが、ここはランキングに徹することとします。ベストに上から順に5〜1点、ワーストに上から順に▲5〜1点を割り振って合計を出すと、結果は以下の通りとなりました。

1.千代田区 17点 2.渋谷区 11点 3.台東区 9点
4.新宿区 8点 5.中央区・豊島区 5点
7.文京区・墨田区・荒川区 2点 10.北区 1点
11.大田区 0点 12.品川区・板橋区 ▲1点
14.中野区 ▲2点 15.世田谷区 ▲3点
16.港区・目黒区・杉並区・足立区 ▲4点
20.葛飾区 ▲8点 21.江東区・練馬区 ▲10点
23.江戸川区 ▲13点


 1位の千代田区は、小売店数では劣るものの、路線数×駅数、交通事故発生件数、小児科数、公園面積の4指標でトップとなり、他に圧倒的な差を付けました。2位の渋谷区は小売店数、飲食店数、交通事故発生件数、公園面積で上位でした。
 
 やや
意外だったのが台東区で、小売店数、飲食店数でトップ、路線数×駅数で上位で、交通事故発生件数は多いものの住みやすさで3位となりました。4位の新宿区は、飲食店数、交通事故発生件数、小児科数で上位でした。

 一方、
最下位の江戸川区は、公演面積は上位なのですが、路線数×駅数、交通事故発生件数で最下位、飲食店数や小児科数でも下位を記録しました。22位の江東区も公園面積は上位であるものの、小児科数が最下位で、小売店数、飲食店数が弱く、練馬区は、飲食店数が最下位、路線数×駅数、小児科数が下位となっています。

 上記指標は単位当たりの数値で比較していることから、
面積が広い区や人口の多い区はそれだけでハンデがついてしまいます。逆に言えば千代田区のようにコンパクトで人口が少なければスコアはよくなり、上位にいきやすくなります。

 つまり、
自治体規模で最も恵まれているのは、人口小、面積小であると言えます。全国の小規模自治体で市町村合併が進まなかったのは、かかる観点もあったのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 20:12 | comments(0) | - |
建築条件付き土地はお得?−そのメリット・デメリット

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★ 今回はマンションのお話ではありませんが、以前一戸建ても考えていた時、ある素敵な土地に出会いました。世田谷区野沢アドレスで「三軒茶屋」駅まで徒歩12分、駅距離はややありますが、土地面積は100平米を超えているのに価格は6千万円台、坪単価で200万円を切っていたのです。

 こういう坪単価の安い土地は通常、路地状敷地という間口が2〜2.5mの旗ざお地が多いのですが、この土地は
長方形の整形地、しかも両面接道で2面の間口がいずれも10mを優に超えていました。3階部分は斜線がかかりますが、それでも建物面積は150平米を軽く超える立派な邸宅が可能でした。

「この土地ほしい!」

と目が釘付けになったのですが、本件は
建築条件付き土地で、建物価格はなんと5千万円を超えていました。土地建物合計で1億2千万円近い価格になりました。延床面積が広いとは言え、タマホームなどで建てればその半分の価格で建てられるはずです。私にとっては予算オーバーで泣く泣く撤退しました。

 もう一つ覚えているのは地元
武蔵小杉の建築条件付き土地です。「武蔵小杉」駅徒歩10分、土地面積は約60平米で価格は約6,000万円、坪単価330万円台でした。いかに地価が上昇した武蔵小杉と言えども、これはやりすぎだと思いましたが、建物価格はなんと1,150万円でした。

 建物は
3階建てで建物面積は100平米近くありました。しかも、古屋取壊し、土地造成、外構コミコミの価格です。「本当にこの価格で建てられるんですか?」と仲介業者さんに聞いたところ、「いや、実は建物価格が土地価格にめり込んでいるんですよ」と教えてくれました。

 その
理由は消費税にあるとのことでした。土地取引には消費税がかかり、建物には消費税がかかるため、土地割合が大きいほど、土地建物が同一売主である業者にとって有利になるのです。

 それでは上記の
野沢の土地はどうかと言うと、土地の売主である業者と建物を建てる工務店が異なる場合だと思われます。土地を安く見せることで購買意欲をかきたて、建物価格にちゃっかり土地の売主の取り分を入れておくのです。建物価格はピンキリで実際のコストはよくわかりませんので、少し豪華に見せれば結構な高値でも納得してしまいがちです。

 つまり、
建築条件付き土地は、売主側の自由裁量が大きく、買主に対して優位な立場に立てると言えます。もっとも裁量が強い売り方は、土地を安く買い叩き、仲介業者に任さずに自ら売主となって大きな利潤を乗せて建築条件付き土地として直販をし、建物建築からも手数料をいただく手法です。まさに仕入れから建物引渡しまで意のままに利益を吸い上げることもできます。

 こう書くと、
建築条件付き土地は「買ってはならない」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。一般の方が土地から買って家を建てようとすると、様々なリスクがあります。地盤が思ったより軟弱で大がかりな地盤改良をしなければならなかったり、行政庁の指導が入り擁壁のやり直しや思ったような大きさの建物が建てられなかったり、場合によっては数百万円〜1千万円近い想定外のコストがかかることもあるのです。

 その点、
建築条件付き土地は、土地造成などの費用が建物価格に含まれていることが多く、また、思うような建築ができない場合には土地購入も白紙にできる場合が多いです。いわば一戸建てを建てることに伴う様々なリスクをお金を少し余計に支払うことにより回避しているとも言えます。

 しかも、できあがった
建売を買うよりは、設計段階から建築士と打ち合わせながら自由度の高いマイホームを建てることができます。建築条件付き土地は、このような、メリット・デメリットを踏まえて購入を検討すべきであると考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 19:16 | comments(0) | - |
就職世代は23区へ、子育て世代は郊外へーマンション価格高騰が生む新たな格差?

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★ 日本経済新聞は、『人口移動‐首都の潮流』と題して、総務省人口移動報告を基にしたシリーズ記事を掲載しています。昨日2月4日は就職世代、本日5日は子育て世代の移動状況にスポットを当てています。明日はリタイア世代の記事かもしれませんが、とりあえずこの2つの記事から若い世代の人口動向を眺めてみたいと思います。

 まず、
就職世代は「やっぱり東京」です。20〜24歳の都内市区町村の転入超過数ベスト10は、次の通りです。カッコ内は人口に対する割合です。

1 大田区 6,190人(0.86%) 2 世田谷区 5,246人(0.58%)
3 杉並区 4,408人(0.78%) 4 板橋区 3,755人(0.67%)
5 練馬区 3,573人(0.49%) 6 中野区 3,283人(1.00%)
7 品川区 3,180人(0.82%) 8 新宿区 2,993人(0.87%)
9 足立区 2,857人(0.42%) 10 豊島区 2,447人(0.85%)


 絶対数で見ると世田谷区、板橋区、練馬区なども高いのですが、人口規模からの割合でみると中野区が1.00%でトップ、新宿区、大田区、豊島区、品川区が0.8%台で高くなっています。若者が住みやすい手ごろな家賃のワンルームが多く、かつ、新宿、渋谷、池袋などの繁華街に近いことが背景にあるのでしょう。

 次に、
東京の子育て世代は動きが二極化しています。35〜39歳の都内市区町村の転入超過数のベスト5、ワースト5は、次の通りです。カッコ内は人口に対する割合です。

ベスト5
1 中央区 568人(0.36%) 2 西東京市 341人(0.17%)
3 文京区 304人(0.14%) 4 品川区 272人(0.07%)
5 町田市 247人(0.06%)


ワースト5
1 江戸川区 408人(▲0.06%) 2 杉並区 401人(▲0.07%)
3 目黒区 359人(▲0.13%) 4 中野区 326人(▲0.10%)
5 板橋区 282人(▲0.05%)


 数、割合とも中央区が突出しています。これは、月島、勝どき、晴海など湾岸タワーマンション等に住む高収入クラスの存在があると考えられます。また、文京区は、茗荷谷などのマンション等に子供の進学を考えて住む教育熱心なご家族などが考えられます。

 西東京市などは、子育てに適した住環境を求めた結果でしょう。主に一戸建てを新たに購入するファミリーが中心と思われます。物件も23区と比較すれば買いやすい価格水準です。

 一方、
23区でありながら35〜39歳層が転出超過となっているところもあります。割合で最も高いのは目黒区で、人気地のはずなのですが、それでも転出の方が多いのは、家を購入するにも借りるにも物件価格や家賃が高くて手が出ない、といった事情があるものと思われます。

 つまり、単身であれば家賃7〜8万円でワンルームに住めても、
夫婦2人お子さん1人の3人家族では2DKは必要で、家賃は10万円を超えてきます。生活費、学費を考えれば目黒区に住むのは厳しい、ということになるのではないでしょうか。

 23区において
子育て世代が転出超過に転換したのは2015年で、それが顕著になったのが2016年以降です。ちょうどマンション価格が高騰した時期であり、それまで何とか23区のマンション購入を検討してきた層がついに購入を諦めた、ということも考えられます。

 こう考えると、
マンション価格の高騰は、子育て世代に新たな格差を生んでいるのかもしれません。もっとも郊外の良好な子育て住環境が見直されているととらえることもでき、評価は様々に分かれるものと思われます。

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| ノウハウ・経験談 | 19:18 | comments(0) | - |
不動産売買すべからずー本年の運勢

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★ あけましておめでとうございます。

 昨年末に弊社で運営しているシステムにインシデントが発生し、すっかりペースを乱されたまま年末に突入してしまいました。本ブログの更新も久しぶりとなってしまいました。

 年末からの浮かない気分のまま妻の実家に帰省し、いつも行く郷里の神社で初詣をしておみくじを引くと、今までその神社で見たこともなかった
「凶」を引いてしまいました。売買は当然「慎むべし」とあります。翌日、気分を変えようと一人で車で少し遠出をして大きな神社でおみくじを引くと、これまた「凶」売買、投資は「利なし」とありました。

 おみくじを毎年引き続けて半世紀超、「凶」が出たことも初めてなのに、ダブル「凶」には愕然としました。
「これが最凶の運勢か」「凶オブ凶やな」とつぶやきながら、思わず「厄落とし」の「福豆」を購入し、巫女さんから教えられたとおりに橋の上から川にめがけて「幸せになれますように」と念じつつ「福豆」を落としたのです(家族からは厄年でもないのに無意味と言われましたが)。

 それにしても
最近、神社で凶のおみくじをよく見かけるようになりました。私が「凶」を引いた神社の1つ目はともかく、2つ目の神社は、私の周りでも結構「凶」を引いた人を多く見かけました。私の子供の頃は「大吉」が2〜3割はあった感覚で、「凶」などは一応概念上はあってもそんなものは出ないことになっており、皆気分を良くして神社を後にしたものでした。

 これを悔し紛れに考察するとすれば、
神社がビジネスをまじめに考え始めたという仮説が立てられるのではないでしょうか。まず、「凶」を引いた人は、そのままで初詣を終える人は少ないと考えられます。その神社か、少なくともどこか他の神社でもう一度おみくじを引くことになります。それでも「凶」が出れば、さらに他の神社に行くことになるでしょう。

 また、「凶」を引いた人は、私が「福豆」を買ったように、
何らかの消費行動をその神社で起こすはずです。「凶」さえ引かなければ買う予定のなかった「御守」を購入する人もいるでしょう。つまり、「凶」というおみくじは、その神社に「福」を呼び込む可能性が高いのです。

 一方、
「大吉」を引いた人がもう一度おみくじを引くことはまずありません。それどころか、「大吉」を「御守代わり」にする人も多く、予定していた「御守」を買うことをやめてしまうかもしれません。「大吉」は神社にとって「利なし」であることが認識されてきたのではないでしょうか。

 こうやって綴るといかにも
「罰当たり」な気がしてきたので、この辺でやめておきますが、日本人の縁担ぎは相当なものだと思います。しかし、それでありながら、マンション価格にはあまりそれが反映されていません。例えば風水であれば「北東」向きが最もよくないのですが、だからといって北東向きが他の方角に比べて格別安いというわけではありません。

 ただ、それは、
風水が日本人にそれほど普及していないからかもしれません。例えば普通「北向き」が最も安いのは、日照だけではなく、「北枕」などからくる宗教的なイメージもあるかもしれません。「東向き」が「西向き」より好まれるのも、夏の直射日光だけではなく、同様の感覚がありそうです。

 さて、昨日、気にした義姉が私にLINEで送ってくれた「本年の運勢」も、開いて読んでみると、
「建築、投資などは凶」とありました。年明け初日の本日は会社のシステムでまたもインシデント今年はとことん「凶」と付き合うことにしたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:45 | comments(0) | - |
いい家チェックリストーマンションをイメージで買わないために

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★ suumo12月10日号では、「『いい家』診断チェックリスト40」を掲載しています。これは、さくら事務所ホームインスペクターの川野武士さんにお話を伺いながら作成したもののようです。物件選びはイメージが先行しがちですが、確かに客観的な物差しを持っておくことが重要です。以下の通りです。

(リビング・ダイニング編)
1.日当たり・眺望    方角や階数、周囲の建物を確認
2.広さ         柱や梁の凸凹をチェック、空間の広さを確認
3.可変性        間仕切りは使い方と将来の変化をイメージ
4.床・天井の構造    配管類のメンテナンスがラクなのは二重床
5.天井高        最近は2500mmがスタンダード
6.窓          断熱性能と高さや大きさ、形に注目
7.バルコニー      奥行きが広ければリビングの延長で使える
8.壁や床の傷み具合はどの程度か(中古)
9.床にたわみはないか(中古)
10.コンセントやアンテナ端子の位置(中古)


(水まわり編)
11.動線・広さ      調理や配膳がしやすいカウンター&通路の広さか
12.キッチン設備     欲しい設備があるか。性能もチェック
13.浴室の広さ      主流は1418、広めの1620も
14.サニタリー設備    デザインや機能性、収納力に注目
15.設備の動作確認をする(中古)
16.水漏れがないか(中古)
17.大型家具の設置場所や搬入経路を確認(中古)


(居室&玄関編)
18.広さ         家具の配置やドアの開閉スペースに注意
19.居室収納       サイズや量など使い方を想像してみる
20.玄関収納       靴+アウトドアグッズをしまえると◎
21.バリアフリー     安全に配慮した機能・工夫があるか
22.結露やカビはないか(中古)


(ハード&ソフト編)
23.住戸からのアクセス  各共用施設の住戸からの距離や位置関係をチェック
24.防犯対策       システムの方式や防犯カメラも確認
25.防災対策       備蓄品・設備など災害時の備えはどうか
26.耐震性能       新耐震基準を満たせば大地震でも安全度が高い
27.共用施設の有無    利用価値の高い共用施設があるか
28.長期修繕計画     30年前後にわたる計画があるか
29.入居者の様子や掲示板の張り紙(中古)
30.外壁の傷み具合と修繕工事の予定(中古)
31.リフォームに関する管理規約のルール(中古)


(利便性・住み心地編)
32.交通利便性      勤務先への所要時間を調べてみる
33.買い物のしやすさ   駅からの帰り道に寄れるスーパーや飲食店をチェック
34.保育・教育環境    保育園事情や通学路の安全を確認
35.将来の開発予定    行政の資料を見て将来の街の姿をイメージ
36.曜日時間帯による変化 平日や夜間の現地も見てみよう


(マネー編)
37.購入時の諸費用    新築は修繕積立金、中古は仲介手数料が必要
38.修繕積立金      築年数が経つほど金額が高くなる
39.住宅ローン控除    新築は最大約480万円、中古は最大200万円戻る
40.おトクな税制     専有面積50平米以上、築25年以内の条件が多い


 マンション選びにおいての実用的なチェックポイントは、例えば鉄道マニアが走行中の鉄道車両がマンションの窓から見れるかなどの趣味に応じた特殊なポイント以外は、ほぼこれで網羅していると言っていいでしょう。ただし、マンションのグレード感など、ステイタスや主観的な満足感に関わる部分はあえて(?)チェックポイントとなっていません。気になるところでもあるので、別途加えてもいいと思います。

 チェックの仕方ですが、新築マンションの場合は
パンフレットに載っていることも多いので、それでまずチェックして、載っていない点について、2回目以降のモデルルーム訪問で聞いてみるといいと思います。

 特に、
パンフレットに載せてアピールしていない点は、その物件の弱点である点が多いので、しっかり確認することが大事です。1個1個のチェックポイントに〇、△、×などを付けて一覧にしてみましょう。

 そして、
パートナーと一緒に見比べて議論しましょう。お互いに、住まいに何を求めているかがわかって、相互の理解にも役立ちます。そのマンションに住み続けるに当たって、これは重要なことです。

 例えば、
私の妻は34.保育・教育環境、その中でも「通学路の安全」を最も重視していました。そのお陰でマンション購入を2つ見送ったほどです。娘2人を育てる母として当然のチェックポイントでしたが、私はうかつにも気づいていませんでした

 「マンションをイメージで買わない」ー今後ますますマンションの選択眼を問われてくると思います。その際にこのようなチェックリストは必須だと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |