積水ハウス 積水ハウス − 昭和の夢と平成の幸せ

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★ 今晩もテレビでは「積水ハウスの歌」が流れていました。私はこの歌を聞くといつも少年時代に戻ったような気持ちになります。インターネットで調べてみると、「積水ハウスの歌」は、1970〜1971年放送のサッカー漫画「赤き血のイレブン」の合間のCMで流れたのが最初です。

 当時私は小学生でした。
2K程度の狭い社宅に家族5人が住んで、毎晩夕方には兄弟でわくわくしながらTVを観ていました。父も母もまだ30代で、宴会が嫌いだった父は夕方には帰宅していて、午後6時半には必ず家族5人で小さな食卓を囲んで夕ご飯を食べていました。私たち家族には家も車もまだありませんでしたが、明るい未来が常に待っていると感じられる毎日で、「積水ハウスの歌」はそんな私たちの気持ちにすんなり入ってきました。

 大きくふくらむ 夢 夢 夢
 輝く朝の窓 光 光 光
 誰でもが願ってる 明るい住まい
 積水ハウス 積水ハウス

 みんなが持ってる 夢 夢 夢
 この手でつくりたい 我が家 我が家 我が家
 誰でもが願ってる 明るい暮らし
 積水ハウス 積水ハウス


 5年後、父はこのCMに促されるように、朝の光がいっぱい入る明るいマイホームを自分の手で作ったのでした。

 「積水ハウスの歌」の作曲は数多くのヒットCMソングを手がけ、ドラマ「寺内貫太郎一家」の寺内貫太郎役で一躍有名になった
小林亜星です。シンプルで明るい曲風が皆に好感され、半世紀にわたって積水ハウスの企業イメージ向上に絶大な影響を及ぼしています。

 1960年に設立された
積水ハウスの創立50周年となる2010年からは、コピーライター・作詞家の一倉 宏により新たな歌詞がつけられ、ジャズピアニスト・ボーカリストの村上ゆきの歌唱による新バージョンが放送されています。曲調も、私たちオールド世代の郷愁を呼び起こすかのように、センチメンタルなものになりました。

 一日(ひとひ)を終われば 待つ ひと 家
 季節の描く道 胸に 灯る 明かり
 あの街にあの家に こころは帰る
 mmmm mmm  積水ハウス

 明日へ未来へ また ゆく 日々
 いつでもいつまでも ひとは 家を 想う
 やすらぎとしあわせを だれでも願う
 mmmm mmm  積水ハウス

 春の日夏の夜 花 月 雪
 この星この時の 秋も 冬も いまも
 美しいいのちみな あふれて生きる
 mmmm mmm 積水ハウス

 この街にこの家に こころは帰る
 家に帰れば 積水ハウス


 また、アルケミストが2011年には同じく一倉 宏作詞により「ぼくらの街バージョン」、2013年には「ぼくらの街フレキシブルバージョン」を出しており、こちらは若い10代の視点からの歌詞となっています。

 夕暮れチャイムがきこえるころ
 こころはその胸は
 なにを思うだろう
 おはようもおかえりも
 この街にある
 きみの住んでる 積水ハウス

 その駅降りれば 生まれた街
 にぎわう道をゆく
 ひとも店もみんな
 生きている 笑ってる
 ふと見上げれば
 きみの住んでる 積水ハウス

 都会の空でも ふるさとだろ
 すべてを懐かしく
 いつか思うだろう
 ぼくたちは この街が
 やっぱり好きで
 きみの住んでる 積水ハウス

 ぼくたちは この街が
 やっぱり好きで
 きみの住んでる 積水ハウス


 最近はいろいろなアレンジバーションがあり、本日私が観たのはクリス・ハートの英語の歌詞をバックにした積水ハウス「イズ・シリーズ」のCMでした。いずれも心を掻き立てずにはいられないCMで、その効果の大半はやはり「積水ハウスの歌」からもたらされています。

 思うに、
昭和の「積水ハウスの歌」は、未来へ向けた明るい夢の物語で、そこに一点の曇りもないものでした。平成の「積水ハウスの歌」は、未来の夢よりも、そこにある幸せと安らぎの物語です。昭和の積水ハウスは、未来へ出かけていくための朝日の家で、平成の積水ハウスは、思い出へ帰っていくための夕暮れの家なのです。時代とは、そういったものなのでしょう。 
 
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| ノウハウ・経験談 | 21:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
人間は忘れる動物である

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 「最近、物忘れがひどくて…年のせいかな」「ごめんなさい、人の顔を覚えるのが苦手で…」

 いずれもよく聞く言葉で、特に後者は、私が実感として思っていることでもあります。通常、加齢とともに、記憶能力が落ちていくとされています。知力・体力の衰えをさみしく受容しつつ、こんな言葉を発するのが常であります。

 しかし、私が最近読んだ本(すみません、立ち読みでしたので題名が…)によれば、最新の研究では、
脳細胞は加齢によって劣化したり、縮小したり、消滅したりするものではなく、むしろそれは脳の使用量によって決まるのだということです。つまり、脳を使えば使うほどこれらの脳細胞は発達し、それは高齢者かどうかは関係がない、というのです。

 昔、よく聞かされたのは、
脳細胞の活動は20歳くらいが最高で、その後は1日約10万個死滅していくのだということで、「ああ、それで記憶力が低下していくのだな」と哀しく納得していたのですが、実は脳細胞の衰えは、単に「使っていない」ことの証なのでした。

 「受験生の頃はあんなによく記憶していたのに」と嘆く前に、その頃の勉強方法を思い返してみるといいのです。おそらく
英単語集や数学公式集を何度も何度も繰り返し読み、覚えようと努力していたに違いありません。私は50歳になってそんな勉強をかけらもしておらず、名刺交換しても意識してその人の顔と名前を覚えようとしていないことに気づきました。要は、「怠けている」だけなのです。

 そう思うと、普段脳を使っていない自分を恥じ入ると同時に、
未来への希望が湧いてきます。そして、もう一つ、この本を読んで、「なるほど」と思うことがありました。

 それは、上記の話と逆説的ですが、
「忘れる」ことの効用す。人間は、ありとあらゆることを認識し、脳に情報を入れ込みます。そのとき脳は、スムースに流れる川の流れのように、情報を必要なものと不要なものとに取捨選択しながら、柔軟に活動しているのです。

 もし「忘れる」ことをしなければ、人間の脳は早速根詰まりを起こすか、あるいははじめから情報を受け付けないといった態度をとることでしょう。
ほとんど忘れることはないのですが、ごく狭い情報量で生きるのが人間以外の他の哺乳類です。「忠犬ハチ公」は、実は「忘れることのできない」犬の習性の限界事例なのかもしれません。

 そして、この
「忘れる能力」が人間に生きる希望や、社会の発展をもたらしてきたのではないか、と思います。どんなに打ちひしがれても、どんなに失敗しても、その傷はいつしか癒され、あるいは克服されて、人間は前に進めるのです。

 なぜこのブログでそんな話をしているかというと、
マンション価格についても、忘れっぽい人間だからこそ価格上昇や下落が許されるのではないか、と思うからです。例えばつい10年ほど前までは、坪単価150万円程度の千代田区神田アドレス、中央区八丁堀アドレスなどの都心新築マンションがありました。

 10年後の今日、同じような場所で新築マンションを購入しようとしたら
その3倍近く、坪単価400万円程度はしてしまいます。消費者物価がなかなか上がらないこの日本で、こんなに価格が上昇している主要商品が他にあるでしょうか。

 しかし、ある面では、
価格がこれだけ上昇してもそれに傷付くことなく買い手がいるからこそマンション市場は活発化しているのです。それだけ私たちは、よく言えば「現状適応能力に優れている」わけですし、悪く言えば「忘れっぽい」と言えます。

 ビットコイン価格も、ほんの1ヶ月前は200万円を軽く超えていましたが、今やその価格は80万円そこそことなり、
1週間前には今の価格の1.5倍の120万円程度だったことさえ、忘れ去られようとしています。大損をくらった人もいることでしょうが、それでも朝日は昇るのが人間社会の良いところなのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 23:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
駅近は貧しさの象徴?−不思議の国ニッポンが取った選択

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★ 総務省が29日に発表した住民基本台帳人口移動報告によれば、東京圏は11万9,779人の転入超過で、前年に比べ1,911人の増加となりました。平成28年は転入超過数が減少に転じたのに、平成29年は再び増加となり、人口の東京一極集中がますます進んでいることが浮き彫りになりました。

 この統計では23区の内訳が示されていないのですが、他の統計の資料で類推するに、
都心部ほど人口集中が著しいと思われます。また、私たちがマンション購入で感じているように、駅近の物件ほど人気が高く、それに伴ってマンション価格も高くなっています。都心3LDK新築マンションは今や、億ションでない物件を探すのが難しくなりました。

 しかし、
日本の常識は、必ずしも世界の常識ではありません。例えばアメリカです。もちろん、ニューヨークのマンハッタンにマンションを買うとすれば、とてつもない価格になるのでしょうが、一般的には、住居は郊外へ求めることが望ましいとされているようです。

 実際、
アメリカ国民の4分の3が人口10万人以下の自治体や、自治体すらない地域(未法人化区域。unincorporated area)に住んでいます。居住者比率を見ると、未法人化区域が15%、5千人以下の自治体が11%、5千人〜2万5千人の自治体が18%、2万5千人〜5万人が18%、5万人〜10万人が14%で、合計76%です。したがって、10万人以上の都市の居住者は全体の4分の1弱(24%)に過ぎません。

 一方、
日本では、10万人以下の市町村には総人口の3分の1以下(30.7%)しか居住していません。日本国民がいかに都市好きかがわかる数値です。日本の人口が都市へ、都市へと集中するのに対し、アメリカの人口は、周辺へ分散していく傾向があります。ハーバード大学のハソック教授によれば、「(アメリカでは)過大都市の住民は新しい中小都市を創設して、人口を拡散する傾向がみられる」というのです。

 アメリカの第三代大統領のトマス・ジェファソンの言に代表されるように、
アメリカではスモールタウンこそがアメリカ人の一つの「夢」とされ、「郷愁的理想郷」となっています。アメリカの大都市は1950年代から1990年代までの40年間にいずれも人口が大幅に減少し、団塊の世代を中心に農村部や郊外のスモールタウンに移転する人々が増加したほか、インターネット社会になって、大都市の「会社勤務者」からスモールタウンの「在宅勤務者」になる人々も着実に増えてきました。

 ただし、これは、アメリカの
人種の問題(segregation)とも絡んでいますので、手放しで礼賛するわけにもいきません。都市の中心部には、自家用車などの移動手段を持たない低所得者層が住みつき、これを嫌った中高所得者層が郊外に「スモールタウン」をつくり、自分たちだけのコミュニティを形成していったのです。

 日本もつい最近まではアメリカと同様の発想法でした。東急電鉄の田園都市構想に代表されるように、郊外に整備されたニュータウンを形成し、同程度の所得層で構成される住民たちが計画的な区割りの中に綺麗な一軒家を持って住んできました。世田谷区ではむしろ、岡本や等々力、深沢など、
駅に遠い第一種低層住居専用地域に駐車場付き戸建を建築する方がステイタスとされてきました。公共交通である鉄道に頼って集合住宅で生活せざるを得ないのは、貧しさの象徴だったのかもしれません。

 このような郊外志向トレンドが崩れ去ったのは、土地神話の崩壊、夫婦共働き世代の台頭、それらをひっくるめて
日々の生活の余裕の無さがなせる業のような気がします。世間のお父さん達が夕焼けを見ながら奥さんとお子さんが待つマイホームに夕食を楽しみにしながら帰宅する、といったライフスタイルが続いていれば、何も駅徒歩1〜2分のタワーマンションに好んで住む必要はないでしょう。

 昨年、ロンドンで起きた
タワーマンション火災で意外だったのは、被災者である居住者がいずれも低所得者層であったことです。とても郊外に戸建を買えない層が、おそらくは役所が効率的に管理しやすいというメリットを主要な理由の一つとして、このようなタワーマンションに住まわせられていたのでしょう。

 もし日本が−つい最近までそうだったように−アメリカ型の郊外一軒家タイプが
「夢のマイホーム」であり続けたとしたら、今の日本の極度にいびつなマンション価格構造にはならなかったと思います。「貧しさに負けた」日本が、かえって都心地価・マンション価格の高騰を生んだかのようで、それはまさに我々自身に責を帰すべき選択だったわけです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
投資用物件、暴落の危機?−新築マンション市場への影響はあるか

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★ 先日、数多あるメールの1個を開いてみたら、「投資用物件、大幅値下げ!」とありました。通常、そのように書いていても、数千万円の物件に対し2〜3百万円の値下げで、率にすると値下げ幅が5%にも満たないものが多いのですが、今回のメールはそれと異なっていました。以下、概要を記します。

・ 荒川区 駅徒歩3分 8千万円台→7千万円台(約1,000万円(約12%)値下げ) 利回り7%台→約8%
・ 足立区 駅徒歩11分 約5千万円→4千万円台(約700万円(約14%)値下げ) 利回り7%台→8%台
・ 江戸川区 駅徒歩16分 1億円超→8千万円台(約1,500万円(約16%)値下げ) 利回り6%台→8%台
・ 横浜市 駅徒歩5分 6千万円台→5千万円台(約1,000万円(約14%)値下げ) 利回り6%台→7%台


 いずれも新築の投資用アパート物件です。値下げ率は12%〜16%と二桁になり、値下げ額も700万円〜1,500万円と半端な額ではありません。各物件は、駅力が弱かったり、駅からの徒歩距離があり過ぎたりとそれぞれ難があるのですが、それでも思わず立ち止まってしまう「バーゲンセール」です。

 そういえば、今年もこの時期がやってきました。マンション販売にしても、
各デベロッパーが決算月を控え、在庫一掃を図るのが今月、来月で、昨年は一昨年に比べて値引き物件が一定程度存在した感がありました。本年がどのような動きになるかまだ見えてきませんが、投資用アパート物件は結構値引きが期待できるかもしれません。

 新築アパートは、企画、販売をし始めてから完成、引き渡しまでに約8〜9か月かかります。契約をしてから詳細な設計が始まり、建築確認が下りるまで3〜4か月、そこから建築開始して4〜5か月というところでしょうか。つまり、
今竣工しようとしているアパートは、昨年春〜夏から売り始めたものが多いのです。

 各金融機関は昨年夏までは、徐々に引き締め感は出ていたものの、まだまだ積極的な融資姿勢でした。融資審査は甘く、金利は低く、ある程度の年収があればフルローンが簡単に出ていました。それが
昨秋から融資に急ブレーキがかかり、相当な自己資金を積まないと融資が下りなくなりました。

 投資家の方は買うのを諦めれば済む話なのですが、
困っているのは簡単に捌けると思っていた販売業者です。彼らも短期のプロパーローンを組んで土地を購入し、建築していますので、とにかく売れないことには彼ら自身が返済に行き詰まり、破綻の憂き目にあってしまいます。

 したがって、利益度外視で、価格を下げて借金を返済しなければならず、
業界全体に徐々に値下げ圧力がかかってきているように見えます。今回上記に掲げた物件の業者は業界でも大手ですので、これが売れないと首が回らないという状態ではないと思います。むしろ苦しむ業者に先んじて値下げすることで、少しでも多く利益を確保しておこうという思惑ではないでしょうか。

 他の業者からのメールには、
既に破綻した業者も複数存在し、今後の物件価格の下落と、それでも融資の引き締めで買い手が見つからない悪循環を予想しているものもあります。翻って住宅ローンに関しては、融資条件が厳しくなったという情報は聞かれず、引き続き好条件で借りられますので、当面は同じような心配はないところです。

 しかし、収益物件も実需物件も、土地と建物からできている点では変わりなく、
全般に土地価格や建物価格の下落が生じるのか、それともその規模等により収益物件との差別化が図られて実需物件は安泰なのか、そもそも収益物件の価格下落懸念は一時的な心配に終わるのか、しばらくは興味深く見守りたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
見直されるタワマン中・低層階?−救命率ゼロと言われたタワマン高層階

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★ 昨年12月24日付の読売オンラインは、『タワーマンション、見直される「中・低層階」』と題した記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

「1人目の子供が生まれてまもなく、東京湾岸部のタワーマンション(20階建て)の1階を購入したという女性(40)は、自分と夫の実家が同じくらいの距離にある物件を探していましたが、
『最初から1階が希望でした。専用庭があり、子供が庭で遊べれば子育てにもいいだろうと思っていました」と話しています。

 横浜市内のタワマン(30階建て)の6階を購入した男性(64)は、「阪神大震災が起きた後だったので、まず考えたのは地震対策でした」と話します。
当時としては新しかった免震構造で、なおかつ災害に遭ったとき自力で避難できることを第一に考えました」と防災の視点で選んだとしています。

 さらに、
災害発生時、エレベーターが止まってしまうと高層階まで階段でたどり着くには相当な体力が必要です。消防はしご車の届く階数を考えて10階以下から選ぶことにしたといいます。

 2017年6月に英ロンドンで多数の死者を出したタワマン「グレンフェル・タワー」の火災を覚えている人も多いでしょう。日本のタワマンや高層ビルは、スプリンクラーや防火シャッターなど防災設備の設置が義務づけられているうえ、燃えにくい素材が使われており、実際に火災が燃え広がることはまれだといわれています。

 しかし、はしご車が届く高さは、概ね30メートルまでです。
マンションの階数にすると、10〜11階あたりまでになります。大型の40メートル級のはしご車なら14階前後まで届くものの、それ以上の階層は、室内に備え付けられたスプリンクラーなどが頼みの綱になります。

 万一の時の避難を考えると、タワマンの高層階は不安という心理も頷けます。タワマンの立地や施設の充実度を手に入れつつ、低層階を選ぶのも選択のひとつといえるのではないでしょうか。

 高層階に住むことのリスクについて、2016年のカナダ医師会誌では次のような指摘がされています。

 高層住宅で心筋梗塞などを発症し、心停止状態で病院に運ばれ、回復した人の割合は住む階で異なるというものです。
1、2階の人の生存率は4.2%だったのに対し、16階以上の人は1%未満、25階以上に住む人はゼロだったといいます。

 一分一秒を争う救急処置で、搬送時にエレベーター移動などで時間がかかったりすることなどが要因と考えられています。」

 以上が読売オンラインの記事の概要です。本記事ではむしろ、
今月から適用になる「タワマン節税規制」で高層階ほど税額が高くなる点を旬の話題としてスポットを当てているのですが、最上階でも現在の固定資産税の5%の増額に過ぎず、富裕層がこのために高層階を避けた購入行動をとるとも思えませんので、上記では割愛しています。

 記事の冒頭に出てくる「庭付き1階希望」もタワマンに限らず以前からあった需要ですから、
取り上げるべきはやはり「安心・安全」の観点なのでしょう。

 もちろん、高層階が防火・防災の観点から逃げるのに不利だ、と言うのも以前から指摘されている点ですから、新鮮味があるわけではありません。一方、昨年報道された上記カナダ医師会の指摘は、
25階以上に住む人の心停止状態からの救命率が「ゼロ」というきっぱりした結論で、世間にやや衝撃を与えました。

 確かに救急車が駆けつけたとしても、
エレベーターが高層階まで上るために3〜5分もかかる場合があり、降りるのも同じ時間が必要ですから、一刻を争う事態に約10分もロスしてしまいます。

 救急車が連絡を受けてから現場に到着する平均時間が7分42秒ですが、
脳細胞が死にはじめるのは心停止3分後からと言われ、救急車到着時点で既に助かる確率は10%程度になっています。統計によれば、心肺停止から20分経過しての助かる確率は限りなくゼロに近くなっています。

 上記記事の「消防はしご車の届く高さ」についても説得力があり、
地震・火災において高層階ほど不利なのは、自明の理となっています。それでも高層階が人気なのは、タワマンでしか得られない眺望やそれに伴う満足感、高いものほど中古市場でも高く売れるという思惑などが働くから、ということでしょうか。

 考えてみれば、
タワーマンションのような地上から離れた高いところに住むのが一般化したのはごく最近のことです。タワーは和訳すれば「塔」であり、塔は従来、モニュメント(宗教など)、情報伝達(鐘を鳴らすなど)、搬送手段(電線、給水など)、監視、展望・観光の用に供されてきたとWikipediaにありますが、「居住用」との解説は今でもありません。

 日本の天守閣も、もっぱら権威の象徴として造られたもので、戦闘の指揮をとったり政務を担ったりするのは不都合な点が多く、大名は天守閣ではなく、本丸御殿の方に住み、天守閣は戦時に武器の保管庫として使用されるのがせいぜいでした。

 このように
自然の摂理から離れ、安心・安全の観点からもお勧めできないタワー高層階に居を定めるということは、人間の防衛・防御本能を普段は気にしなくてよくなった平和な世の中の所産であると言えなくもありません。

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| ノウハウ・経験談 | 21:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
年賀状のアドレスに思うこと−各年代で如実に違う「住まい方」

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★ 毎年この時期になると、年賀状書きで大忙しです。もう少し早く始めればよかった、と毎年思うのですが、子供のころの夏休みの宿題と同じで、思ってもできないのが年賀状というものです。

 さて、年賀状のあて名を書きながら
いつも気になるのが、差し出す相手の住所です。感覚としては、先輩から同年代、若手と順番に住所を書いていくと、年代ごとに書くアドレスが偏っているように感じるのです。これも、毎年気になりながら解決しないまま終わっているので、今年は一念発起して、手元にある名簿の年代ごと(推計も入ります)の住所を調べてみることにしました。母数は、50歳代115名、40歳代100名、30歳代168名、20歳代112名の合計495名です。

 まず、
東京23区居住率です。割合で言うと、50歳代は67.0%、40歳代は84.0%、30歳代は69.6%、20歳代は87.5%と、50歳代、30歳代で60%台と低く、40歳代、20歳代で80%台と高くなっています。その差が大きいので、考え込んでしまうのですが、推測するとすれば、20歳代は仕事中心で、できるだけ職住近接の場所に賃貸で住み、30歳代はヤングファミリー世代として家を買い始めるのですが、収入がまだ十分ではないので、23区居住率が低くなり、これが40歳代になると頭金+借入額も大きくできて23区にマイホームを購入するのではないかと思われます。

 それでは
50歳代がなぜ23区率が低いかというと、自分のことを考えた場合に、まだまだ郊外の環境重視の住み方が主流だった時代に家を購入した人が多かったのではないかと思います。今は少なくなりましたが、「人の住む環境ではない」とタワマン拒絶派(私の妻も当初そうでした)も結構多かったのです。

 したがって、
50歳代は、23区居住者でも世田谷区アドレスが13.9%と最も多くなっています。千代田区、中央区、港区の都心3区に住んでいる人は3.5%に過ぎず、湾岸タワマンや日本橋・銀座界隈が主流の中央区はゼロになっています。一方、東京都市部は9.6%、神奈川県は12.2%、千葉県は7.0%と一定の数が住み、埼玉県も4.3%の人が住んでいます。

 次に
40歳代です。都心3区居住者は9.0%いますが、中央区居住者は50歳代と同じくゼロになっており、これは私が有している名簿の偏りを示しているだけかもしれません。>23区の中で最も多く住んでいる区は目黒区で、実に15.0%を数えます。一方、埼玉県2.0%、千葉県6.0%、東京都市部3.0%、神奈川県5.0%と、50歳代と比べて東京都市部、神奈川県の数の少なさが目立ちます。

 30歳代については、都心3区居住者が7.8%と40歳代より少なくなり、23区内の居住状況は分散化傾向で、最も多いのが北区(7.1%)になっています。一方、埼玉県居住者が6.0%と、20歳代〜50歳代の中で最も高くなっているのが特徴です。また、東京都市部10.1%、神奈川県7.1%、千葉県7.1%と、50歳代と同じように23区外居住が多くなっています。

 最後に
20歳代です。都心3区居住者が11.7%と最も多く、中央区居住者3.6%、港区居住者3.6%は、各年代別中最も高い率です。最多の居住区は杉並区(10.7%)なのですが、杉並区居住者は20歳代が飛び抜けて高く、30歳代がこれに次ぎ、40歳代・50歳代では低率にとどまっているなど、若年独身層に人気なのがわかります。一方、千葉県居住者は6.3%とそこそこ高いのですが、神奈川県3.6%、東京都市部2.7%、埼玉県に至ってはゼロで、いずれも各年代中最も低い率になっており、これらのエリアについては都心に職場のある若年独身層には住む理由に乏しいのではないかと思われます。

 しかし、家賃はもちろん、都心に行くほど高いわけですから、
収入の少ない20歳代は、他の消費や貯蓄を犠牲にしてでも「便利なところ」に住んでいることになります。思えば昔ほど車、スキーなどの遊び、お酒、交際費などに若者がお金を使わなくなっており、その意味ではこれでも収支バランスは取れているのかもしれません。

 このように
アドレスを分類しただけでも、各年代のライフスタイルや考え方がにじみ出てきて面白いな、と感じた次第です(その分、年賀状書きは一層遅れることになりました)。

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| ノウハウ・経験談 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
ひょっとして癌なのか−団体信用生命保険のありがたさ

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 「この肺の下の部分、影が見えますよね。念のため、CTを取りましょう」

「え、先生、本当ですか…」

 先週のことです。1か月前から咳がどうにも止まらず、職場でずっとマスクをしていたら、ついに上司から言われました。

「君は風邪と言うが、一か月も咳が止まらないなんて、おかしくないか。ちゃんとした病院に行って、診てもらえ!」

 翌日、総合病院の外来診療を受けてレントゲンを撮り、その3日後に専門の呼吸器の先生の診断を受けることになりました。まさか、CTで身体をスキャンされるとは思っていなかったので、不安は一気に募りました。

「ああ、俺ももしかしてこれまでか…楽しい人生だったな」

 それにしても悔やまれるのは、検討しながら加入をずるずる先延ばししてきた「がん保険」です。今の総合医療保険ではがん診断の一時金が出ず、先進医療の保険もきかず、入院1日3,000円しか出ないなど、極めて不十分な内容なのですが、若い頃に入ったこの保険が来年満期となるために、新しい保険はその後に入ろうというせこい考え方からついケチってしまったのでした。

「後悔先に立たずとはこのことか」

 気分はすっかりがん患者となり、残される家族のことを考え始めました。その時、唯一、救われた思いになったのは、私が抱えている莫大な住宅関連ローンが、団体信用生命保険の適用で死亡によりすっかり消えるという事実でした。

 特に、今居住中のマンションの住宅ローンだけでなく、勢いで買ってしまった
セカンドハウスのセカンドハウスローンにも団信がついていて、この借金が帳消しになるのがありがたかったのです。

 居住中のマンションはもちろん、
残された家族の住まいとして使い続けることが可能になりますし(管理費+修繕積立金は払わなければなりませんが)、セカンドハウスは晴れてフリーになって賃貸に出すことができ、家族が恒常的な副収入を得ることができます。その管理が煩わしかったり、一時的にお金に窮するのであれば、売却して3〜4千万円を一度に手にすることも可能となります。娘は2人とももう大学生ですし、何とかなるでしょう。

「少なくとも、家族に対しては面目が立つかな」

 そう考えると気持ちが少し落ち着き、CTの台に平静な気分で乗ることができました。

「…炎症が残ってるけど、風邪の治りかけかあ」

 お医者さんはCT画像を見ながらなぜか残念そうにつぶやきました。

「じゃあ、前回と同じ、咳止めを処方しておきますね」

 こうなると結構高価なCT代が痛かったのですが、何はともあれ無事放免となりました。実感したのは、団体信用生命保険のありがたさで、かつ、自分の身代わりに働いてくれる可能性があるセカンドハウスの存在でした。それに気づいただけでも、CT代の元を取った、ということかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
人気マンションで希望の住戸をゲットする方法−常識と穏健さがカギのマンション売買

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★ 私が見ていて感心するのは、人気分譲マンションの売れ方です。例えば総戸数100戸のマンションが即日完売したとすると、ものすごい数の申込みが殺到して、阿鼻叫喚の抽選の中、当選者が決まるのではないか、と思いがちです。

 確かに、一部の超人気マンションの一部の住戸では今でもそのような売れ方をしていますが(本日抽選の『ザ・タワー横浜北仲』はこれに該当するのでしょう)、大多数のマンションでは、
即日完売に近かったとしても、概ね1倍住戸、すなわち無抽選住戸が大方を占め、抽選になる住戸は少数で、しかも2〜3倍程度、というものが多くなっています。

 1990年代の不動産バブルの頃は、
郊外の不便なマンションでも当選倍率が常に2ケタで、なかなか当たらない、といった様相でした。2000年代も、リーマンショック前までは、元気な30代、40代のヤングカップルが威勢よく抽選に繰り出し、どれも結構な高倍率で、私も数回、当たらなかった覚えがあります(今では当たらなくてよかった、と思うマンションもあります)。

 やはり、
マンション購入者層が確実に減ってきているのでしょう。以前は一次取得のヤングファミリーが購入の中心でしたが、今はその経験を経てきたややシニアな家族や単身者、カップルの二次取得又は複数取得が増えつつあります。

 したがって、彼らに「どうしてもこのマンションでなければ」という
悲壮感はあまり感じられません。また、住戸についても、「どうしてもこの階のこのタイプでなければイヤ!」と固執する方も少なくなりました

 それは年齢のなせるワザなのか、それとも日本人特有のマナーなのか、
多くの購入検討者が営業担当の「調整」に素直に従っています。私などは当初、「このお部屋は既に検討されているお客様がいらっしゃいます」と言われても、「そんなの個人の自由でしょ」と言うことを聞かず、営業担当に嫌な顔をされていました。

 だから私は抽選に当たらなかったのかもしれません(?)が、私もだんだん、
「ああ、これって言うことを聞くべきものなんだ」と学んできました。最終的には抽選で決まるべきものですから、事前調整に応ずる義務は何もないのですが、マンション販売はどうも、「売る方も買う方も気持ちよく手続を進める」ことが社会的に求められているようなのです。

 よくわからない仕組みですが、営業は、
「希望住戸をお選びいただけましたら、その住戸は力の限りお守りいたします!」と宣言し、他の客のあらゆる申し出を頑なな態度で拒絶しようとします。購入検討者は、「ああ、そこまで守ってくれたのか」と恩義に感じ、「そこまでしてくれたらやっぱり買わなきゃな」と購入を決心するのです。これはひょっとして鎌倉時代の「御恩と御奉公」みたいな関係(ちょっと違う気もしますが)ではないでしょうか。

 この
固い契りを崩壊させるのは、そのような守りが歯止めをきかせられなくなった「超人気マンションの超人気住戸」です。一旦堰が切れると統制は全くきかなくなり、各所で争いが勃発、「応仁の乱」のような状態になります。抽選が意味を持つのは、まさにこのような無政府状態に終止符を打つためということであり、それ以外の普通の人気マンションの抽選は、「本来しなくてもよかった抽選」ということになるのでしょう。

 さて、それでは、超人気マンションを除いて、
希望の住戸を手に入れる方法は何でしょうか。一番肝心なのは、「希望住戸の聴取開始日」と「住戸登録の登録開始日」の一番早い時間帯に担当営業者のアポを取ることです。こうすれば第一希望の住戸を担当者が精一杯守ってくれ、大多数の購入検討者は、マナーに従ってその住戸を避けてくれます。

 もちろん前提として、
担当営業者とのコミュニケーションを良くしておくことも大事でしょう。日本のマンションの買い方は、「コミュ力」とまでは言わないまでも、「常識的なふるまい」と「穏健な(強烈な、ではなく)熱意」が必要なのではないか、と最近考えているところです。

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| ノウハウ・経験談 | 22:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
戸建てなら80平米、マンションなら40平米−港区ファミリーは戸建てしか住めない?

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★ 私はこれまで様々な不動産ポータルサイトにアクセスし、メルマガ登録等をしているせいか、毎日のように不動産業者から「完全未公開」情報がメールで届きます。不特定多数に近いメルマガ読者に送られてくる「完全未公開」情報とはどの程度の公開度なのか、いまだに謎なのですが、本日送られてきた情報は、幸い公開されているようなので、以下にその概要を記します。

新築一戸建て
 住所:港区高輪1丁目
 交通機関:「白金高輪」駅徒歩8分
 土地:64.61平米
 建物:103.29平米(2LDK+S)
 構造:木造3階建+ルーフバルコニー
 販売価格:1億1,000万円


 「1億1千万円なんてムリムリ」と私のターゲット外ではありますが、現在販売中の新築マンションで考えた場合、『アトラス白金高輪』(「白金高輪」駅徒歩6分)では116.81平米がメゾネットタイプでも1億7,960万円しますし、『ザ・パークハウス白金二丁目タワー』(「白金台」駅徒歩5分、「白金高輪」駅徒歩6分)では中層階100.39平米が1億8,760万円です。

 坪単価で考えれば、
上記新築戸建が坪352万円、『アトラス白金高輪』が坪508万円、『ザ・パークハウス白金二丁目タワー』が坪618万円です。都心では、新築戸建の1.4倍〜1.8倍のお金を出さないと、マンションを買えない状況になっています。

 以前は、「港区の一戸建てに住んでいる」ことは相当高いステータスでしたが、今や港区マンション所有者に富裕度が負けている状態です。今後は、
「一応港区在住なのですが、戸建てでして」と恥ずかしそうに言うことになるのでしょうか。

 戸建ての良さは、その土地の有する力(建ぺい率・容積率等)を目一杯活かせれば、思わぬ居住空間を実現できることです。以前、不動産屋で見た「白金台」駅徒歩9分の土地は36平米で5千万円台と高額でしたが、土地力が高くて1千数百万円で80平米台半ばの戸建てを作ることができ、トータルでは
80平米台3LDKが6千万円台で実現可能でした。これなら私でも「白金台」駅最寄りの新築一戸建てが購入できそうだったのです。

 しかし、
今港区で購入できる6千万円台の新築マンションは、せいぜい40平米台の1LDKです。例えば、『アトラス西麻布』は42.66平米の1LDK6,490万円が最低価格ラインになっています。現在、港区新築マンションは、最低価格帯が坪400万円台後半〜500万円となっているため、これを6千万円台で割り戻すとどうしても専有面積が40平米台になってしまうのです。

 こうなると、
6千万円台のマイホームを購入でき、かつ、港区を希望する方は、ファミリーであれば戸建てを、独身であればマンションを志向すればよい、という方向性となります。ファミリーでマンションを購入したいのであれば、夫婦共働きか、高額所得者か、という条件が付いてきます。

 もっとも、
1990年代の不動産バブルの頃は、港区に土地付きの新築戸建など、夢でもとても言えないくらいのとんでもない発想でした。それを考えれば、私たちの時代は、とてつもなく恵まれている状況だと言えるのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 22:44 | comments(2) | trackbacks(0) |
もし女子大生がマンションを買おうとしたら

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★ 若者言葉は、いつの時代でも流行を形作り、その時々を象徴するものとして歴史をも作っていきます。最近はSNS言葉、特に2ちゃんねる中心の用語の使用法が現実の社会にも溢れ出てきていて、これはこれで興味深いです。

 少し前に、「もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら」という本がベストセラーになりましたが、
「もし女子大生がマンションを買おうとしたら」どのような会話が繰り広げられるのでしょうか。

女A「ねえ、このマンションおしゃかわ(おしゃれでかわいい)。」

彼B「んー、チキチキる(ビビる)」

女A「MJK(まじか)」
 
友女C「あげぽよ(テンションあがる)」

友女D「やばいwバイブス上がるwww(フィーリングが上がる)」


女A「最近三井とニコイチwww(仲がいい)」

彼B「そマ?(それってマジ?」

女A「この気持ち、ありよりのあり(有りか無しかで言うと・・・有り!)」

彼B「画像うぷ汁(画像をアップしろよ)」

女A「あーね(あーそうだね)」

友C「草(笑)」

友D「これすこ(これ好き)」

彼B「卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍卍(感情の起伏を表す)」

友C「それな(たしかにね)」

友D「ワンチャンあるww(可能性はある)」


女A「とりまおk?(とりあえず、まあOK?)」

彼B「りょ(了解)」

友C「あーアモーレ(愛する人)ほしいww」


 …すみません、書きながら何度かやめようと思ったほどくだらなかったですが、何とかオチを付けました。しかし、若い世代であれば、このようなLINEのやり取りをしながら、マンション購入のような重大な意思決定も軽々とやりそうな気がする−書き進めるうちにそう感じたのも事実です。

 昨日、たまたま、YOU TUBEで
1989年〜1992年のJR東海の「クリスマス・エクスプレス」のCM(山下達郎の「クリスマス・イブ」)を見つけて、しばらく見入ってしまいました。あの1990年代のバブルの時代、携帯もまだ普及せず、好きな人と会えない時間はとても長く、特に遠距離恋愛のカップルは「クリスマス・イブ」に命を賭けていました。

 そんな切なさ、ドキドキ感も幸せの一部だったように思いますが、それも過去のことになったな、と若者言葉を見るにつけ感慨に浸っています。

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| ノウハウ・経験談 | 23:40 | comments(2) | trackbacks(0) |