最も住み心地がよいのは千代田区、最下位は?ー23区住み心地ランキング!

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★ SUUMO2月18日号は、『東京23区住み心地ランキング』を特集しています。これは、街の住み心地を測る6つの指標、すなわち生活利便性として(1)1万人当たりの小売店数、(2)1万人当たりの飲食店数、交通利便性として(3)10万平方メートル当たりの「路線数×駅数」、安全性として(4)1万人当たりの交通事故発生件数、子育て環境として(5)15歳未満1万人当たりの小児科数、(6)1人当たりの公園面積をランキング化したものです。

 この6つのランキングは、以下の通りです。ベストとワーストを5区ずつ挙げています。


(1)1万人当たりの小売店数
ベスト5
1.台東区 2.渋谷区 3.豊島区 4.墨田区 5.葛飾区
ワースト5
1.港区 2.江東区 3.千代田区 4.文京区 5.品川区


(2)1万人当たりの飲食店数
ベスト5
1.台東区 2.中央区 3.渋谷区 4.新宿区 5.港区
ワースト5
1.練馬区 2.江東区 3.江戸川区 4.世田谷区 5.板橋区


(3)10万平方メートル当たりの「路線数×駅数」
ベスト5
1.千代田区 2.荒川区 3.豊島区 4.台東区 5.中央区
ワースト5
1.江戸川区 2.葛飾区 3.練馬区 4.目黒区・杉並区・板橋区


(4)1万人当たりの交通事故発生件数
ベスト5
1.千代田区 2.文京区 3.新宿区 4.渋谷区 5.北区
ワースト5
1.江戸川区 2.足立区 3.台東区 4.葛飾区 5.世田谷区


(5)15歳未満1万人当たりの小児科数
ベスト5
1.千代田区 2.豊島区 3.新宿区 4.中野区 5.目黒区
ワースト5
1.江東区 2.江戸川区 3.葛飾区 4.練馬区 5.港区


(6)1人当たりの公園面積
ベスト5
1.千代田区 2.江戸川区 3.江東区 4.渋谷区 5.港区
ワースト5
1.豊島区 2.中野区 3.目黒区 4.杉並区・荒川区


 それぞれになかなか興味深い結果で、それぞれコメントしたい気持ちになりますが、ここはランキングに徹することとします。ベストに上から順に5〜1点、ワーストに上から順に▲5〜1点を割り振って合計を出すと、結果は以下の通りとなりました。

1.千代田区 17点 2.渋谷区 11点 3.台東区 9点
4.新宿区 8点 5.中央区・豊島区 5点
7.文京区・墨田区・荒川区 2点 10.北区 1点
11.大田区 0点 12.品川区・板橋区 ▲1点
14.中野区 ▲2点 15.世田谷区 ▲3点
16.港区・目黒区・杉並区・足立区 ▲4点
20.葛飾区 ▲8点 21.江東区・練馬区 ▲10点
23.江戸川区 ▲13点


 1位の千代田区は、小売店数では劣るものの、路線数×駅数、交通事故発生件数、小児科数、公園面積の4指標でトップとなり、他に圧倒的な差を付けました。2位の渋谷区は小売店数、飲食店数、交通事故発生件数、公園面積で上位でした。
 
 やや
意外だったのが台東区で、小売店数、飲食店数でトップ、路線数×駅数で上位で、交通事故発生件数は多いものの住みやすさで3位となりました。4位の新宿区は、飲食店数、交通事故発生件数、小児科数で上位でした。

 一方、
最下位の江戸川区は、公演面積は上位なのですが、路線数×駅数、交通事故発生件数で最下位、飲食店数や小児科数でも下位を記録しました。22位の江東区も公園面積は上位であるものの、小児科数が最下位で、小売店数、飲食店数が弱く、練馬区は、飲食店数が最下位、路線数×駅数、小児科数が下位となっています。

 上記指標は単位当たりの数値で比較していることから、
面積が広い区や人口の多い区はそれだけでハンデがついてしまいます。逆に言えば千代田区のようにコンパクトで人口が少なければスコアはよくなり、上位にいきやすくなります。

 つまり、
自治体規模で最も恵まれているのは、人口小、面積小であると言えます。全国の小規模自治体で市町村合併が進まなかったのは、かかる観点もあったのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 20:12 | comments(0) | - |
建築条件付き土地はお得?−そのメリット・デメリット

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★ 今回はマンションのお話ではありませんが、以前一戸建ても考えていた時、ある素敵な土地に出会いました。世田谷区野沢アドレスで「三軒茶屋」駅まで徒歩12分、駅距離はややありますが、土地面積は100平米を超えているのに価格は6千万円台、坪単価で200万円を切っていたのです。

 こういう坪単価の安い土地は通常、路地状敷地という間口が2〜2.5mの旗ざお地が多いのですが、この土地は
長方形の整形地、しかも両面接道で2面の間口がいずれも10mを優に超えていました。3階部分は斜線がかかりますが、それでも建物面積は150平米を軽く超える立派な邸宅が可能でした。

「この土地ほしい!」

と目が釘付けになったのですが、本件は
建築条件付き土地で、建物価格はなんと5千万円を超えていました。土地建物合計で1億2千万円近い価格になりました。延床面積が広いとは言え、タマホームなどで建てればその半分の価格で建てられるはずです。私にとっては予算オーバーで泣く泣く撤退しました。

 もう一つ覚えているのは地元
武蔵小杉の建築条件付き土地です。「武蔵小杉」駅徒歩10分、土地面積は約60平米で価格は約6,000万円、坪単価330万円台でした。いかに地価が上昇した武蔵小杉と言えども、これはやりすぎだと思いましたが、建物価格はなんと1,150万円でした。

 建物は
3階建てで建物面積は100平米近くありました。しかも、古屋取壊し、土地造成、外構コミコミの価格です。「本当にこの価格で建てられるんですか?」と仲介業者さんに聞いたところ、「いや、実は建物価格が土地価格にめり込んでいるんですよ」と教えてくれました。

 その
理由は消費税にあるとのことでした。土地取引には消費税がかかり、建物には消費税がかかるため、土地割合が大きいほど、土地建物が同一売主である業者にとって有利になるのです。

 それでは上記の
野沢の土地はどうかと言うと、土地の売主である業者と建物を建てる工務店が異なる場合だと思われます。土地を安く見せることで購買意欲をかきたて、建物価格にちゃっかり土地の売主の取り分を入れておくのです。建物価格はピンキリで実際のコストはよくわかりませんので、少し豪華に見せれば結構な高値でも納得してしまいがちです。

 つまり、
建築条件付き土地は、売主側の自由裁量が大きく、買主に対して優位な立場に立てると言えます。もっとも裁量が強い売り方は、土地を安く買い叩き、仲介業者に任さずに自ら売主となって大きな利潤を乗せて建築条件付き土地として直販をし、建物建築からも手数料をいただく手法です。まさに仕入れから建物引渡しまで意のままに利益を吸い上げることもできます。

 こう書くと、
建築条件付き土地は「買ってはならない」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。一般の方が土地から買って家を建てようとすると、様々なリスクがあります。地盤が思ったより軟弱で大がかりな地盤改良をしなければならなかったり、行政庁の指導が入り擁壁のやり直しや思ったような大きさの建物が建てられなかったり、場合によっては数百万円〜1千万円近い想定外のコストがかかることもあるのです。

 その点、
建築条件付き土地は、土地造成などの費用が建物価格に含まれていることが多く、また、思うような建築ができない場合には土地購入も白紙にできる場合が多いです。いわば一戸建てを建てることに伴う様々なリスクをお金を少し余計に支払うことにより回避しているとも言えます。

 しかも、できあがった
建売を買うよりは、設計段階から建築士と打ち合わせながら自由度の高いマイホームを建てることができます。建築条件付き土地は、このような、メリット・デメリットを踏まえて購入を検討すべきであると考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 19:16 | comments(0) | - |
就職世代は23区へ、子育て世代は郊外へーマンション価格高騰が生む新たな格差?

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★ 日本経済新聞は、『人口移動‐首都の潮流』と題して、総務省人口移動報告を基にしたシリーズ記事を掲載しています。昨日2月4日は就職世代、本日5日は子育て世代の移動状況にスポットを当てています。明日はリタイア世代の記事かもしれませんが、とりあえずこの2つの記事から若い世代の人口動向を眺めてみたいと思います。

 まず、
就職世代は「やっぱり東京」です。20〜24歳の都内市区町村の転入超過数ベスト10は、次の通りです。カッコ内は人口に対する割合です。

1 大田区 6,190人(0.86%) 2 世田谷区 5,246人(0.58%)
3 杉並区 4,408人(0.78%) 4 板橋区 3,755人(0.67%)
5 練馬区 3,573人(0.49%) 6 中野区 3,283人(1.00%)
7 品川区 3,180人(0.82%) 8 新宿区 2,993人(0.87%)
9 足立区 2,857人(0.42%) 10 豊島区 2,447人(0.85%)


 絶対数で見ると世田谷区、板橋区、練馬区なども高いのですが、人口規模からの割合でみると中野区が1.00%でトップ、新宿区、大田区、豊島区、品川区が0.8%台で高くなっています。若者が住みやすい手ごろな家賃のワンルームが多く、かつ、新宿、渋谷、池袋などの繁華街に近いことが背景にあるのでしょう。

 次に、
東京の子育て世代は動きが二極化しています。35〜39歳の都内市区町村の転入超過数のベスト5、ワースト5は、次の通りです。カッコ内は人口に対する割合です。

ベスト5
1 中央区 568人(0.36%) 2 西東京市 341人(0.17%)
3 文京区 304人(0.14%) 4 品川区 272人(0.07%)
5 町田市 247人(0.06%)


ワースト5
1 江戸川区 408人(▲0.06%) 2 杉並区 401人(▲0.07%)
3 目黒区 359人(▲0.13%) 4 中野区 326人(▲0.10%)
5 板橋区 282人(▲0.05%)


 数、割合とも中央区が突出しています。これは、月島、勝どき、晴海など湾岸タワーマンション等に住む高収入クラスの存在があると考えられます。また、文京区は、茗荷谷などのマンション等に子供の進学を考えて住む教育熱心なご家族などが考えられます。

 西東京市などは、子育てに適した住環境を求めた結果でしょう。主に一戸建てを新たに購入するファミリーが中心と思われます。物件も23区と比較すれば買いやすい価格水準です。

 一方、
23区でありながら35〜39歳層が転出超過となっているところもあります。割合で最も高いのは目黒区で、人気地のはずなのですが、それでも転出の方が多いのは、家を購入するにも借りるにも物件価格や家賃が高くて手が出ない、といった事情があるものと思われます。

 つまり、単身であれば家賃7〜8万円でワンルームに住めても、
夫婦2人お子さん1人の3人家族では2DKは必要で、家賃は10万円を超えてきます。生活費、学費を考えれば目黒区に住むのは厳しい、ということになるのではないでしょうか。

 23区において
子育て世代が転出超過に転換したのは2015年で、それが顕著になったのが2016年以降です。ちょうどマンション価格が高騰した時期であり、それまで何とか23区のマンション購入を検討してきた層がついに購入を諦めた、ということも考えられます。

 こう考えると、
マンション価格の高騰は、子育て世代に新たな格差を生んでいるのかもしれません。もっとも郊外の良好な子育て住環境が見直されているととらえることもでき、評価は様々に分かれるものと思われます。

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| ノウハウ・経験談 | 19:18 | comments(0) | - |
不動産売買すべからずー本年の運勢

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★ あけましておめでとうございます。

 昨年末に弊社で運営しているシステムにインシデントが発生し、すっかりペースを乱されたまま年末に突入してしまいました。本ブログの更新も久しぶりとなってしまいました。

 年末からの浮かない気分のまま妻の実家に帰省し、いつも行く郷里の神社で初詣をしておみくじを引くと、今までその神社で見たこともなかった
「凶」を引いてしまいました。売買は当然「慎むべし」とあります。翌日、気分を変えようと一人で車で少し遠出をして大きな神社でおみくじを引くと、これまた「凶」売買、投資は「利なし」とありました。

 おみくじを毎年引き続けて半世紀超、「凶」が出たことも初めてなのに、ダブル「凶」には愕然としました。
「これが最凶の運勢か」「凶オブ凶やな」とつぶやきながら、思わず「厄落とし」の「福豆」を購入し、巫女さんから教えられたとおりに橋の上から川にめがけて「幸せになれますように」と念じつつ「福豆」を落としたのです(家族からは厄年でもないのに無意味と言われましたが)。

 それにしても
最近、神社で凶のおみくじをよく見かけるようになりました。私が「凶」を引いた神社の1つ目はともかく、2つ目の神社は、私の周りでも結構「凶」を引いた人を多く見かけました。私の子供の頃は「大吉」が2〜3割はあった感覚で、「凶」などは一応概念上はあってもそんなものは出ないことになっており、皆気分を良くして神社を後にしたものでした。

 これを悔し紛れに考察するとすれば、
神社がビジネスをまじめに考え始めたという仮説が立てられるのではないでしょうか。まず、「凶」を引いた人は、そのままで初詣を終える人は少ないと考えられます。その神社か、少なくともどこか他の神社でもう一度おみくじを引くことになります。それでも「凶」が出れば、さらに他の神社に行くことになるでしょう。

 また、「凶」を引いた人は、私が「福豆」を買ったように、
何らかの消費行動をその神社で起こすはずです。「凶」さえ引かなければ買う予定のなかった「御守」を購入する人もいるでしょう。つまり、「凶」というおみくじは、その神社に「福」を呼び込む可能性が高いのです。

 一方、
「大吉」を引いた人がもう一度おみくじを引くことはまずありません。それどころか、「大吉」を「御守代わり」にする人も多く、予定していた「御守」を買うことをやめてしまうかもしれません。「大吉」は神社にとって「利なし」であることが認識されてきたのではないでしょうか。

 こうやって綴るといかにも
「罰当たり」な気がしてきたので、この辺でやめておきますが、日本人の縁担ぎは相当なものだと思います。しかし、それでありながら、マンション価格にはあまりそれが反映されていません。例えば風水であれば「北東」向きが最もよくないのですが、だからといって北東向きが他の方角に比べて格別安いというわけではありません。

 ただ、それは、
風水が日本人にそれほど普及していないからかもしれません。例えば普通「北向き」が最も安いのは、日照だけではなく、「北枕」などからくる宗教的なイメージもあるかもしれません。「東向き」が「西向き」より好まれるのも、夏の直射日光だけではなく、同様の感覚がありそうです。

 さて、昨日、気にした義姉が私にLINEで送ってくれた「本年の運勢」も、開いて読んでみると、
「建築、投資などは凶」とありました。年明け初日の本日は会社のシステムでまたもインシデント今年はとことん「凶」と付き合うことにしたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:45 | comments(0) | - |
いい家チェックリストーマンションをイメージで買わないために

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★ suumo12月10日号では、「『いい家』診断チェックリスト40」を掲載しています。これは、さくら事務所ホームインスペクターの川野武士さんにお話を伺いながら作成したもののようです。物件選びはイメージが先行しがちですが、確かに客観的な物差しを持っておくことが重要です。以下の通りです。

(リビング・ダイニング編)
1.日当たり・眺望    方角や階数、周囲の建物を確認
2.広さ         柱や梁の凸凹をチェック、空間の広さを確認
3.可変性        間仕切りは使い方と将来の変化をイメージ
4.床・天井の構造    配管類のメンテナンスがラクなのは二重床
5.天井高        最近は2500mmがスタンダード
6.窓          断熱性能と高さや大きさ、形に注目
7.バルコニー      奥行きが広ければリビングの延長で使える
8.壁や床の傷み具合はどの程度か(中古)
9.床にたわみはないか(中古)
10.コンセントやアンテナ端子の位置(中古)


(水まわり編)
11.動線・広さ      調理や配膳がしやすいカウンター&通路の広さか
12.キッチン設備     欲しい設備があるか。性能もチェック
13.浴室の広さ      主流は1418、広めの1620も
14.サニタリー設備    デザインや機能性、収納力に注目
15.設備の動作確認をする(中古)
16.水漏れがないか(中古)
17.大型家具の設置場所や搬入経路を確認(中古)


(居室&玄関編)
18.広さ         家具の配置やドアの開閉スペースに注意
19.居室収納       サイズや量など使い方を想像してみる
20.玄関収納       靴+アウトドアグッズをしまえると◎
21.バリアフリー     安全に配慮した機能・工夫があるか
22.結露やカビはないか(中古)


(ハード&ソフト編)
23.住戸からのアクセス  各共用施設の住戸からの距離や位置関係をチェック
24.防犯対策       システムの方式や防犯カメラも確認
25.防災対策       備蓄品・設備など災害時の備えはどうか
26.耐震性能       新耐震基準を満たせば大地震でも安全度が高い
27.共用施設の有無    利用価値の高い共用施設があるか
28.長期修繕計画     30年前後にわたる計画があるか
29.入居者の様子や掲示板の張り紙(中古)
30.外壁の傷み具合と修繕工事の予定(中古)
31.リフォームに関する管理規約のルール(中古)


(利便性・住み心地編)
32.交通利便性      勤務先への所要時間を調べてみる
33.買い物のしやすさ   駅からの帰り道に寄れるスーパーや飲食店をチェック
34.保育・教育環境    保育園事情や通学路の安全を確認
35.将来の開発予定    行政の資料を見て将来の街の姿をイメージ
36.曜日時間帯による変化 平日や夜間の現地も見てみよう


(マネー編)
37.購入時の諸費用    新築は修繕積立金、中古は仲介手数料が必要
38.修繕積立金      築年数が経つほど金額が高くなる
39.住宅ローン控除    新築は最大約480万円、中古は最大200万円戻る
40.おトクな税制     専有面積50平米以上、築25年以内の条件が多い


 マンション選びにおいての実用的なチェックポイントは、例えば鉄道マニアが走行中の鉄道車両がマンションの窓から見れるかなどの趣味に応じた特殊なポイント以外は、ほぼこれで網羅していると言っていいでしょう。ただし、マンションのグレード感など、ステイタスや主観的な満足感に関わる部分はあえて(?)チェックポイントとなっていません。気になるところでもあるので、別途加えてもいいと思います。

 チェックの仕方ですが、新築マンションの場合は
パンフレットに載っていることも多いので、それでまずチェックして、載っていない点について、2回目以降のモデルルーム訪問で聞いてみるといいと思います。

 特に、
パンフレットに載せてアピールしていない点は、その物件の弱点である点が多いので、しっかり確認することが大事です。1個1個のチェックポイントに〇、△、×などを付けて一覧にしてみましょう。

 そして、
パートナーと一緒に見比べて議論しましょう。お互いに、住まいに何を求めているかがわかって、相互の理解にも役立ちます。そのマンションに住み続けるに当たって、これは重要なことです。

 例えば、
私の妻は34.保育・教育環境、その中でも「通学路の安全」を最も重視していました。そのお陰でマンション購入を2つ見送ったほどです。娘2人を育てる母として当然のチェックポイントでしたが、私はうかつにも気づいていませんでした

 「マンションをイメージで買わない」ー今後ますますマンションの選択眼を問われてくると思います。その際にこのようなチェックリストは必須だと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスパ最強の街でマンション購入−赤羽に住んで人生を謳歌、という選択肢

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★ 5日付のlivedoor newsは、『東京でコスパ最強のマンションを買うなら「赤羽」を狙え』いう記事を掲載しています。その概要は次のとおりです。

「まず、JR「赤羽」駅には山手線の西側を走る埼京線と、東側の京浜東北線がともに乗り入れ、
山手線のどちら側の沿線にアクセスするにも便利です。次に、駅前の商業エリアが充実しており、日常の買い物はもちろん、食事などでも幅広い選択肢があり、街としての華やかさもそれなりです。

 ただし街としてのステイタス感は今一つで、「庶民の街」というイメージは濃厚です。しかし、
肩肘張らずに住むなら、かなり暮らしやすい環境を提供してくれています。

 しかも、
住宅の価格がリーズナブルです。東急リバブルが提供している「駅別相場価格データ」(アットホーム調べ)によると、赤羽エリアの新築マンションの相場観は3,100万円(※すべての間取りを対象に算出した相場価格)となっています。

 これに対して、たとえば新宿からのアクセス分数が同水準の
吉祥寺4,180万円です。しかも吉祥寺は赤羽よりも「東京」駅へは約10分遠くなります。

 また、山手線の南側にあって、赤羽同様に山手線の東西へ優れたアクセスが得られる
蒲田だと新築マンションの相場観が3,470万円です。蒲田は赤羽に劣らぬほど駅周辺の商業施設が充実しています。ただし、新宿へのアクセス分数は赤羽より20分前後遠くなります。もっとも、蒲田は川崎や横浜など、神奈川方面へは好アクセスを誇ります。

 確かに蒲田は神奈川方面へのアクセスが良いのですが、赤羽も
埼玉方面への玄関口の役割を担っています。上越や東北への新幹線を利用するには、「大宮」が使えます。

 さらに、
中古マンションや新築、中古の戸建てでも赤羽の価格優位性は際立っています。こういう街は、不動産価格が下落期に入ってもある程度底が堅く、一定レベルまで下落すると、そこで止まる傾向があるのです。

 ところが、これよりも郊外や湾岸エリアは下落期に入ると底が割れるほど資産価値が下落するケースがあります。しかし
路線が開通して100年以上も経過している街では、そこまで急激な下落は起こりにくいと考えるべきでしょう。

 赤羽や吉祥寺や蒲田は、そういった街の代表格で、中でも
最もコストパフォーマンスに優れているのが「赤羽」ではないかと考えています。」

 以上がlivedoor newsの記事の概要です。
赤羽は最近注目の街です。昨年12月12日に住宅ローン専門金融機関のアルヒ株式会社から発表された「本当に住みやすい街大賞2019」では第1位になり、世間を驚かせました。

 その理由の第一として、「赤羽」駅の存在があります。
「赤羽」駅は、埼玉県川口市、蕨市、戸田市、さいたま市などや、それ以北の同県内の都市から東京都心部へ移動する際に経由する駅であり、また山手線と併走する西側の埼京線・湘南新宿ライン(池袋・新宿・渋谷駅方面)と東側の京浜東北線・宇都宮線・高崎線(上野・東京・品川駅方面)への分岐点という、重要な位置づけを有しています。川口市内からもバス等で来て利用する客が多くなっています。

 更に駅ナカには2011年に開業した
「エキュート赤羽」があり、飲食店や惣菜店を中心に50店舗が入居しており、駅の中でも色々な買い物が可能です。高架下にもショッピングセンター「ビーンズ赤羽」があります。元々「アルカード」として1990年にオープンしたもので、スポーツ用品店やペット用品店をはじめ生活に便利な店が揃っており、多くの人が行き交います。

 駅北東には
「一番街」があります。ここには飲み屋が多く建ち並び、いわゆる「せんべろ」の店もある歓楽街となっており、赤羽の男性人気は高いものがあります。帰りに一杯飲んで帰れる店がたくさんあるのは赤羽の魅力となっています。総合スーパーは、ダイエー、イトーヨーカドー、西友と3つも駅前にひしめいています。

 LIFULL HOME'Sによる
「昼から飲んで怒られない街ランキング」では、赤羽は5位にランクイン、このほか、赤羽は「すっぴんで歩けそうな街ランキング」では1位、「生活費が抑えられそうな街ランキング」では3位となっており、女子にも人気が急上昇しているとの記事もあります。

 最近は物件価格が高騰しているようですが、
若い人が出店しやすい賃料、雰囲気で、最近はワインバルなど、お洒落な店も出てきているそうです。これらのユニークな赤羽の特性が大注目の要因です。

 一方、赤羽の弱点としては、
荒川の洪水への懸念があります。大正時代に荒川放水路ができたことで治水面での安全性はかなり確保されているとはいえ、ハザードマップを見れば、荒川氾濫の場合には赤羽駅東口のすぐ近くまで浸水するということです。岩淵や志茂エリアでは、北本通りよりも東側には都内でもトップクラスの地震時に地域危険度を持つ場所があります。ファッションや雑貨の店といった点でも、トータルで見ればまだまだ弱いと言えます。

 赤羽でマンションを購入する場合には、区の作成したハザードマップによく注意し、マンション自体の災害対策にも気を配りたいものです。その上で、人生を謳歌するには赤羽で、という選択肢もありかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 19:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
なぜ「都心駅遠」より「郊外駅近」の方が幸せなのか

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★ 少々古いですが、suumo8月6日版は、「都心駅遠vs郊外駅近−同じ通勤時間で価格や資産性はどう変わる?」という記事を掲載しています。物件選びの重視点の一つが「通勤時間」ですが、同じ「通勤40分」でも「家から駅まで15分+駅から通勤先まで25分」という選択肢(=都心駅遠)もあれば、「家から駅まで3分+駅から通勤先まで37分」という選択肢(=郊外駅近)もあります。この記事では、それぞれどんな違いがあるか、「都心駅十遠」「郊外駅近」両エリアの物件価格や、購入者の満足度を調査しています。

 ここで
「都心駅遠」とは、以下のエリアの最寄り駅から徒歩13分以上を指します。

・ 東京都の15区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、文京区、品川区、世田谷区、豊島区、中野区、台東区、墨田区、江東区、杉並区)
・ 大阪市の12区(福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区、淀川区、都島区、阿倍野区、港区、大正区、西成区)

 また、
「郊外駅近」とは、以下のエリアの最寄り駅から徒歩3分以内を指します(最寄り駅からターミナル駅まで40分超の物件は除く)。

・ 首都圏の上記を除く1都4県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県)

・ 関西の上記を除く2府2県(大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県)

 その結果、「都心駅遠」と「郊外駅近」の平均像は、次のようになりました。


       価格   専有面積  騰落率
都心駅遠  6,252万円  69平米  ▲10.0%
郊外駅近  5,187万円  69平米  + 0.3%


 ここでいう騰落率は、首都圏・関西で2007年8月〜2010年5月までに新規分譲され、2018年6月〜2019年5月に中古流通した分譲マンションのデータで紹介されています。意外だったのは、騰落率では都心駅遠より郊外駅近の方に軍配が上がった点で、郊外駅近物件を買った方が、都心駅遠物件を買うより平均640万円有利だったことになります。

 また、
満足度(インターネット・アンケートに基づく編集部の計算で、その計算方法は明らかにされていません)については、次の通りです。

○ 交通利便
・ 駅までのアクセスの快適さ  都心駅遠 81p  郊外駅近 182p
・ 終電が遅くまである  都心駅遠 130p  郊外駅近 107p

○ 生活利便・環境
・ スーパー・飲食店など店の数  都心駅遠 118p  郊外駅近 122p
・ 見晴らし・眺望の良さ  都心駅遠 87p  郊外駅近 112p

〇 夜間・休日診療の病院が近い  都心駅遠 101p  郊外駅近 73p

〇 エリアの閑静さ  都心駅遠 105p  郊外駅近 106p

〇 子育て環境
・ 通学先の近さ  都心駅遠 126p  郊外駅近 108p
・ 近隣の公園の多さ  都心駅遠 113p  郊外駅近 96p

〇 交通安全・治安の安心感  都心駅遠 102p  郊外駅近 114p

〇 学習塾・習い事の多さ  都心駅遠 83p  郊外駅近 92p


 明らかに満足度が違い、都心駅遠にメリットがあるのが「夜間・休日診療の病院」、郊外駅近に軍配が上がるのが「駅までのアクセスの快適さ」です。また、これらの項目の各満足度を単純合計すると、次のようになります。

 都心駅遠 1,046p  <  郊外駅近 1,112p

 総合的な満足度は単純合計で計算するものではないかもしれませんが、こちらも郊外駅近の方が勝りました。そして、ここでも「駅までのアクセスの快適さ」で101pもの差があることが決め手になっており、日本における「駅近」信仰の強さをあらためて裏付けた結果となりました。

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| ノウハウ・経験談 | 19:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
陸マイラーは住宅ローンが通らない!?−驚きと焦りのマンション購入体験

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★ 娘2人が大学生となり、今の大学生は私の想像をはるかに超えて頻繁に海外旅行に行くことを知りました。例えば夏休みに1回、冬休みに1回、春休みに2回の年間計4回、娘2人ですから年間4回×2=年間8回です。旅行代の半分はバイトなどで自己負担をしてもらうのですが、半分は私の負担になります。1回10万円とすると、これだけで80万円です。

 これに釣られるように、
妻が海外旅行好きになり、合唱のイベントでニューヨークへ行きました。また、甥が結婚式をグアムで挙行し、家族4人で行くことにもなりました。私の年間支出の、あまり無視できない割合まで海外旅行関係が占めるようになりました。

 そして、
娘が2人とも留学を希望していることがわかった時、私は思いました。これからは恥を忍んでマイルを必死に貯めて、「陸マイラー」にならなければやっていけなくなると。

 「陸マイラー(おかマイラー/りくマイラー)」とは、
飛行機に乗らずに航空会社のマイルを貯める人たちのことを言います。御存知の通り、マイルを貯めるには必ずしも飛行機に乗る必要はなく、例えばANAカードで買い物をすれば0.5%〜1.0%程度のANAマイルが貯まります。しかし、その程度では飛行機に乗れるほどのマイルは到底たまりません。

 したがって、
ポイント交換により最終的にはマイルに変換できるポイントサイトでポイントを意識的に貯めることになります。Yahoo!ショッピングの買い物も楽天市場の買い物もポイントサイトを経由し、レストランでの食事もポイントサイトを経由し、エクスペディアでのホテル予約もポイントサイトを経由するなど、とにかく日常生活のありとあらゆる行為をポイントサイト経由で行うのです。

 私は
1年半ほど、死にもの狂いでポイントを貯めまくりました。そのおかげで、1年半後には約30万マイルを貯めることができました。下の娘はシアトルに留学したのですが、成田−シアトル間のフライトの必要マイレージは55,000マイルです。私はこの30万マイルを使って、娘の留学の往復フライトと、家族3人がシアトルにいる娘に会いに行く往復フライトをゲットすることができました。

 苦労の甲斐あったと言えばそうなのですが、マイルを貯めるのに
へとへとに疲れたのも事実です。ただ、上の娘のタイ留学に合わせた妻と下の娘のタイ旅行にも残余のマイルで行けそうですし、これでめでたしめでたし、となりそうだったのですが、落とし穴がありました。

 以前購入したセカンドハウスは、娘の大学キャンパスの移動に伴い使用頻度が落ちてしまい、収支がほぼトントンで売却したのですが、その分で別の
新築マンションのセカンドハウス購入をトライすることにしました。年齢は進行しましたが、借り入れは前回のセカンドハウスよりも少なく、年収も落ちてはいないので、住宅ローンも大丈夫だろうと思っていたのですが、住宅ローン審査で初めてNGとなってしまいました。

 首を傾げながら、
他社の住宅ローンの審査を申し込んだら、何とこちらも落ちてしまいました。申し訳なさそうにする担当者のAさんに、私は理由を教えてくれるように頼み込みました。審査結果の理由は普通は言わないらしいのですが、あまりに食い下がったせいか、Aさんはあいまいにぼかしながらヒントを教えてくれました。

「あの〜、クレジットカードとか、かなりの枚数お持ちですよね…」

 私はその一言で「あっ」と気付きました。実はマイルを貯めてきたこの1年半、数多くのクレジットカードを新規発行してきたのです。なぜならば、クレジットカードの新規発行により獲得できるポイントは、数千〜2万ポイントにものぼり、最も効率が良い貯め方だったからです。私はさらに高額のポイントがもらえるキャッシング系のカードにも手を出していました。

 しかし、一つ一つのクレジットカードには、
少なくても数十万円、多ければ数百万円のショッピング枠・キャッシング枠が設定され、それは金融機関のローン審査では「既存の借入枠」とされてしまうのです。「高額ポイント」のわけは、「それだけ身を削るから」という当然の理屈を忘れていました。私は急いで帰宅し、これまで発行してきたカード類の設定枠を計算してみると、実に数千万円オーダーに達していました。

「これはいかん」

 それから2ヶ月の間、私は発行してきた数多くのカードを一つ一つ電話して解約し、あるいはショッピング枠やキャッシング枠を最小限度に抑える作業を必死に行い、何とか住宅ローンの再審査の期限に間に合わせました。これで落ちたらタイムリミット、と思っていましたが、今度は無事にパスすることができました。

 「陸マイラー」の方が皆さん同じようにしているわけではないのでしょうが、
クレジットカードはポイント率が高いので、目が行きがちだと思います。もっとも、これを読んでいるほとんどの方が「陸マイラー」とは無縁でしょうから、こんな記事を書くのも恥ずかしいのですが、「人間無理をすると必ずどこかにボロが出る」という一般論としてお読みいただければ幸いです。
 
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| ノウハウ・経験談 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
今最安で買える都心ファミリー中古マンション−問題集バージョンで書いてみました。

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★ (問) 地方在住のAさんは、都心企業に10月1日付の転職が決まり、家族で引っ越すことになりました。転職先は地方に支社もないことから、Aさんはこの際、都心の中古マンションを買おうと決意しました。できれば、仲介手数料等に消費税10%がかからない9月中に引っ越そうと思います。さて、Aさんは、住宅ローンを含めていくらあれば都心でファミリー用の中古マンションを買うことができるか、100万円単位まで求めなさい。

(解説) 消費税率が10%にアップするまでに中古マンションを購入するとすれば、9月30日までに物件引渡しを終えていなければならず、
今中古市場にあるマンションから選ぶしか選択肢はありません。したがって、Aさんがまずやるべきは、物件掲載数が最も多い不動産ポータルサイトSUUMOで現状ある物件を検索することです。

 ここで「都心」と言った場合、
都心3区(千代田区、中央区、港区)なのか都心5区(都心3区+新宿区、渋谷区)なのかで迷いますが、条件付けさえ明記すれば、いずれでも回答はOKです(ここでは都心5区としてみます)。専有面積や築年数等の条件が付されていませんので、検索条件としては、「間取り3K/DK/LDK又は4K/DK/LDK」のみでよいでしょう。

 現在SUUMOに掲載されている都心5区それぞれの最安の3LDK中古マンションは、次のとおりです。

(千代田区)
クリオ東神田 7,418万円 3LDK 63.04平米 「浅草橋」駅徒歩4分 2013年2月築 坪389万円

(中央区)
シティハイツ湊 2,990万円 3DK 41.01平米 「新富町」駅徒歩7分 1989年8月築 坪241万円

(港区)
マリンシティダイヤモンドパレス 2,190万円 3K 39.5平米 「田町」駅徒歩12分 1980年3月築 坪183万円

(新宿区)
哲学堂コーポラス 2,890万円 3LDK 57.6平米 「落合南長崎」駅徒歩11分 1967年6月築 坪166万円

(渋谷区)
秀和幡ヶ谷レジデンス 1,980万円 3DK 54.81平米 「幡ヶ谷」駅徒歩3分 1974年11月築 坪119万円

 したがって、最安の都心中古3LDKマンションは、都心5区で考えた場合、秀和幡ヶ谷レジデンス(1,980万円)ということになります。これに仲介手数料等諸費用がかかり、これは一般に7%分を上乗せすれば十分と言われていますので、1,980万円×1.07=2,119万円となります。これを100万円単位に切り上げた額が答となります。

(回答) 都心5区の場合、2,200万円

(参考) おそらく思ったよりも安値で購入できる結果となりました。しかし、30平米台の3Kや40平米台の3DKが現代の家族にふさわしい広さや間取りなのか、といった論点もあることでしょう。また、仲介業者に当たれば、不動産ポータルサイト未掲載の物件を教えてくれるかもしれません。その意味では、回答欄に、回答者自身の条件付けを付してさらに掘り下げた回答をすれば、追加点がもらえる可能性があります。

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| ノウハウ・経験談 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
データ駆動型社会からデータ断捨離社会へ?−不動産価格データの有効性を問う

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★ 今日はお誘いがあって、データ活用社会に関するセミナーに参加してきました。最近の経済社会を語る言葉は、AI、IoTに始まって、Society5.0、Industry4.0など、すべてが「データ」に関するものです。私もここまでデータ活用が進化した流れに乗り遅れまいと、このセミナーで、多くの方のプレゼンテーションをじっくりとお聞きしました。

 その最後のプログラムであるパネルディスカッションの時です。現在のデータ活用中心主義の立役者とも言える先生が突如、隣に座ったゲストスピーカーの外国人教授に問いかけました。


「今のデータ駆動型(Data-driven)社会の次に来る波は何ですかね」

 聞かれた外国人教授はすかさずこう答えました。

「データを捨てる(Data-thrown)社会ではないですか」

 その瞬間、会場の雰囲気ががらりと変わりました。それまでビックデータの解析の効用やノウハウ、将来への活用方策をさんざん語っていたのですが、我々は夢から覚めたように気づいたのです。そうか、「データ駆動型社会」の次に来るのは「データ断捨離社会」かと。

 従来、それまでの研究は「仮説駆動型」で、「ある仮説を事前に設定し、その仮説検証を行うことで実験を進める手法」であり、最新の研究方式である「データ駆動型」とは、「事前の仮説(バイアス)無しに対象を観察したり、データを取得したりし、それらの結果から何が言えるのかを考える手法」とされてきました。

 そして、
データに基づく実証は、私たちをバイアスなしに正しい方向に導いてくれるだろうと信じられています。これは、マンション売買でも大いに役立っています。それまで売主や仲介業者の提示してくる価格の妥当性がわからず、「それが相場です」とか「相場より安くてお得ですよ」と、根拠のないセールストークを信じるしかありませんでした。

 それが
今では数々のポータルサイトが、大量の売買データを基に「適正価格」を教えてくれます。購入検討者はもちろん、売主や仲介業者もその価格水準を気にせざるを得なくなり、客観的な「ものさし」ができたようにも感じます。本ブログでも、中古物件については各サイトから算出した価格をご紹介し、割高・割安度を判定しています。

 しかし、忘れてはならないのは、
各サイトがどのようなデータをインプットして「適正価格」を算出しているか、という観点です。それが同一マンションの過去10年間の売買実績なのか、同一エリアの過去3年間の売買実績なのか、あるいは湾岸タワマンなど同じクラスの現在の売り出し価格なのかでも、「適正価格」は全く異なってきます。

 つまり、
「データ駆動型」でも、そもそもインプットすべきデータの収集にバイアスがかかっているのです。言い換えれば、「仮説駆動型」は「仮説立証型」であり、「データ駆動型」は「仮説生成型」に過ぎないことになります。むしろ「データ駆動型」の方が、客観性を装いつつ算定方法がブラックボックス化しているため、より質が悪いと言えます。

 今後
考えられるべきは、適正なデータの取捨選択でしょう。また、「生成された仮説」を「仮説駆動型」と同様、リアルな世界に引き戻して立証されなければなりません。今は逆に「データが創り出した適正価格」にリアルな相場が引っ張られており、これはいくらでも「操縦可能」だという点で、危険な香りがします。

 だから、
「データ駆動型社会」の次に来るのは「データ断捨離社会」であるべきです。今や雨後のタケノコのように無数に出現した「不動産価格シュミレーションサイト」も、真に必要なものを残して「断捨離」されるべきなのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 19:43 | comments(2) | trackbacks(0) |