不動産は最後は土地かー中古戸建という選択肢

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★ 私の住まい探しで、これまで「新築マンション」「新築戸建」そして「中古マンション」という選択肢はあっても、「中古戸建」に食指が動くということはありませんでした。やはり新築志向なのですが、「中古マンション」については過去の有名なマンションに憧れたりもしました。しかし、「中古戸建」にはそのようなブランド名がなく、前オーナーの個性や生活感がより強く出ている印象で、「パス」していたのです。

 しかし、最近少し考え方が変わってきました。資産価値という面では、
マンションの場合は、短期的には売却益が出る場合があっても、30年超という長いスパンで考えると、資産価値は逓減していく一方です。しかし、戸建ての場合は、何といっても「土地」があります。上物は朽ち果てても、土地は残ります。

 土地神話はもはや通用しません。しかし、マンションと戸建てを比較すると、
当初はマンション人気で価格が高く維持されますが、いつしか価格下落曲線は戸建てとクロスし、土地付きの戸建ての方が優位に立つこととなります。

 特に、
木造戸建は、法定の耐用年数が22年なだけに、築20年を過ぎると価値の低下が著しく、築30年になるころには、物件価格はほぼ土地の値段となります。しかし、今の建築技術をもってすれば築30年の家屋はまだまだ現役で耐震もしっかりしており、数百万円のリフォーム代で前所有者の生活痕跡は消失し、快適に暮らせるようになることでしょう。

 そして、この
土地値となった物件の価値は、地価に変動がなければ維持されますし、地価が上がれば価格が上昇する可能性もあります。もちろん地価下落のリスクはあるものの、一部の有名物件を除き経年で必然的に下がるマンションよりは安心です。

 仲介業者さんから聞いた話だと、
特に世田谷区・目黒区物件は価格が安定しているそうです。なぜならば、地価が高騰しているときは、元々都心希望の方々が世田谷・目黒まで「下りて」くる傾向があり、また、地価が安いときは、神奈川に住んでいた方々が「ワンランク上」の世田谷・目黒まで「上って」くるそうで、その結果として価格が維持され、都心物件のように「高値掴み」をする心配がないとのことでした。

 また、投資用ローンを組めるのであれば、
オーナーチェンジの中古戸建を狙うのも一つです。家賃収入により、既に土地値になっている物件の残債を減らしながら、賃借人が退去したら貯めておいた家賃収入の一部でリノベーションをかけ、住み替え時にはリノベ費用分を上乗せした形で売却できるなど、リスクもありますが、不動産活用の選択肢はかなり広がります。

 例えば、私が最近見つけた中古戸建は世田谷区の住宅街の
人気駅徒歩6〜8分で土地実勢価格の4千万円台、南・西の整形の広い公道に面した角地で土地面積は約65平米、その上に建っているゆとりある2階建て古屋に賃借人が月額21万円で長く借りているものでした。金融機関にもよりますが、投資用ローンをフルで借りたとしても、全てこの賃料収入でカバーできる計算です。建て替えをすれば約100平米の日当たりのよい3階建てが可能で、人もうらやむ立地で「邸宅」が造れてしまう可能性がありました。

 もちろん、言うほど簡単ではないのでしょうが、そのようなシミュレーションを頭の中でするだけでもわくわくします。
不動産はやはり最後は土地がモノをいう、と感じる今日この頃です。

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| ノウハウ・経験談 | 19:47 | comments(4) | trackbacks(0) |
都心という田舎−タワーマンションに住む村人たち

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★ 最近、用があって、南加瀬までバスで行ってきました。南加瀬、と言っても川崎市民でないとわからないかもしれませんが、最寄り駅で言うと、JR南武線「平間」駅から徒歩20分超、「武蔵小杉」駅からはバス便で20分ほどになります。しかし、「川崎」駅と「溝の口」駅を結ぶ主要地方道沿いで、ロードサイド店が多く立ち並び、結構栄えています。

 私もこの地に住み始めたのは「元住吉」駅〜「日吉」駅間の社宅が最初で、その当時は30歳代、娘たちも幼稚園児で、
トヨタのカリブに乗って、あちこちに出かけていました。南加瀬近辺は、「川崎」駅方面へと抜けるのにいつも通った定番のコースであり、ロードサイドの「バーミヤン」「マクドナルド」「夢庵」など、よくお世話になったものでした。

 住んでいた社宅の周りにはこれといったものがなかったので、
休日は車で遠出をするか、港北ニュータウンに行くか、ラゾーナ川崎に行くか、とにかくよく出かけたものでした。通勤の帰り道でも自由が丘、中目黒、渋谷、目黒などをはじめ、いろいろ寄り道をしていました。

 しかし、「武蔵小杉」駅前に住むようになり、近隣に大型商業施設ができると、
港北ニュータウンにも、ラゾーナ川崎にも、さいか屋にも、溝の口のマルイにも行かなくなりました。あまりに行かなくなりすぎて、ついに車を売り、南加瀬やその近くの夢見ケ崎動物公園、幸図書館日吉分館などには「永遠の別れ」を告げることになりました。商業施設に囲まれた駅近に住んだ当然の結末でした。

 それでも私が住んでいるのは川崎市なので、職場のある
都心には毎日通います。したがって、その通り道となる自由が丘、中目黒、代官山、渋谷などの街にはまだ縁があります。

 一方、
都心に住まわれている方は、普段どのような行動をとられているのでしょう。スーパーなどはやや不便になるかもしれませんが、都心のお洒落なスポットやショッピングには事欠きません。鉄道路線が密集するエリアですから、交通の便も至便なところが多く、駐車場代の高さもあって、車などは「無用の長物」です。

 私が最近聞いたところによると、最近引き渡された約100戸規模の都心新築マンションには12台の駐車場があったのですが、なんと4台しか借り手がおらず、あわてて再募集をかけたそうです。
このマンションの住人の自家用車の所持率は約4%にしかならないことになります。

 車のない彼らの
日常の行動範囲は自然とごく狭くなります。マンションと職場が2キロメートルしか離れていないとすれば、普段の生活は直径2キロメートルの円内に収まることでしょう。お子さんなどは、大きくなるまで港区を出たことがない、といったことになるかもしれません。もちろん、目黒川の桜を見に、「郊外」の「中目黒」駅まで「遠出」をすることはあるでしょう。

 ここまで考えると、これはまるで、
江戸時代の市井の人々の感覚とそっくりなのではないかと感じました。当時徒歩しか交通手段のない江戸っ子は、目黒不動など目黒詣でで大いに楽しんだのです。行人坂から目黒不動尊門前までの道筋には、料理屋や土産物屋がぎっしりと立ち並んでいたと言います。今はそれが、目黒川の両岸に移っただけなのではないでしょうか。

 私がよく思い出すのは
中部イタリアの小さな田舎の村の暮らしぶりを紹介したTV番組で、ここに住んでいるおばあちゃん達は、生まれてこの方その村を出たことがないということでした。このグローバルな時代に、と驚いたのですが、確かに身の回りですべてが事足りる生活を送ってきた村人たちは、その村から出る必然性がないのでした。

 今、
都心のタワーマンションは、そのような「村人たち」を大勢作り出し始めているのかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:40 | comments(2) | trackbacks(0) |
高齢化率78%の地区も存在!−都会の限界集落は農村の限界集落より深刻に

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★ 27日付の朝日新聞神奈川版では、神奈川県内における「限界集落」の記事を掲載しています。同記事では、高齢化率(65歳以上の割合)が50%以上の神奈川県内の人口500人以上の地域が一覧表になっているのですが、目を引いたのは、その中に横浜市や川崎市の地域がいくつも掲載されていたことです。その地域とは、以下の通りです。

  地域          人口  高齢化率    最寄駅
川崎市麻生区片平       994人 65.4%   「柿生」駅徒歩10分
横浜市栄区公田町      1,185人 55.4%   「本郷台」駅徒歩27分
横浜市栄区桂台南2丁目   1,498人 55.1%   「本郷台」駅徒歩39分
横浜市金沢区釜利谷西5丁目  835人 53.5%   「金沢文庫」駅徒歩36分
横浜市栄区庄戸1丁目     623人 52.5%   「港南台」駅徒歩41分
川崎市幸区河原町      6,837人 52.4%   「矢向」駅徒歩16分
横浜市栄区桂台南1丁目    886人 52.3%   「本郷台」駅徒歩35分
横浜市栄区野七里2丁目    545人 51.7%   「港南台」駅徒歩52分
横浜市旭区若葉台1丁目   2,911人 51.2%   「十日市場」駅徒歩36分
横浜市栄区庄戸3丁目     811人 51.2%   「港南台」駅徒歩47分
横浜市金沢区釜利谷西6丁目 1,000人 51.1%   「金沢文庫」駅徒歩39分
横浜市保土ケ谷区境木町    801人 50.6%   「東戸塚」駅徒歩26分
川崎市麻生区白山1丁目   1,037人 50.5%   「新百合ヶ丘」駅徒歩24分


 上記の各地域の駅からの距離の平均は約33分で、やはり駅から遠いのがハンデになっています。また、これらの地域は、山がちなところが多く、アップダウンのきつさがハンデになっています。

 これらの地域の多くは
昭和の高度経済成長期から平成初めのバブル崩壊までの間、国民が「夢のマイホーム」を手にするために、駅距離などのハンデをものともせずに郊外へ、郊外へと土地を求めていったことの現れと言えます。

 しかしながら、持つだけで将来は全て値上がりするといった
土地神話が崩壊し、居住スタイルはマンション中心となり、交通利便性が最も重視される風潮となった昨今、これらの駅から遠い土地をあえて選ぶような選択肢はほぼなくなりました。したがって、若い人の流入は望めず、現在居住している方々はそのまま老いていく地域となったのです。

 これらの傾向は
都会のほうがむしろ顕著かもしれません。車社会の地方では、そこまで駅近にこだわる必要がなく、かつ、「先祖代々の土地」を引き継ぐしきたりが今でも息づいているからです。横浜市・川崎市の地域ではありませんが、横須賀市太田和5丁目(人口662人・「衣笠」駅徒歩54分)の高齢化率が何と77.8%にも達するのは、その象徴と言えるでしょう。

 それにしても、
川崎市の片平地区、幸区河原町地区が高齢化率の上位にランクされているのに驚きました。片平はかつて小田急多摩線の整備に合わせて急速に宅地化が進んだエリアでした。河原町は、工場跡地に市営1,598戸、県営1,300戸、市住宅供給公社253戸、県住宅供給公社440戸と、あわせて3,591戸という河原町団地が造られ、1977年(昭和52年)9月には河原町小学校の児童数1,906人を記録したとありますが、1986年には早くも住民の高齢化が指摘され、河原町小学校は2006年に閉校となり、跡地は特別養護老人ホームやデイサービスセンターなどへの転用がなされる計画です。

 片平と河原町の共通点は、ある一時期に大量のマイホーム世帯の流入があり、それがために多様な年代のコミュニティが成立しづらく、他の年代層の流入が阻まれる中で、均質な形で老いていったことです。そういう意味で、一挙に人口が流入した私の住んでいる武蔵小杉タワマン地区なども、将来は大いに懸念されるのかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 22:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
千代田・文京・中央・目黒の学力高し!−学習コスパの良い区はどこ?

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★ suumo3月5日号では、首都圏88市区学校力調査を特集しています。この中でも面白いのが第2章データ編で、88市区の学力・運動・環境・設備・中学受験が23区、東京市部、神奈川、埼玉、千葉・茨城ごとにランク付けされています。ここでは、23区にスポットを当てて、ランキングを見てみたいと思います。

〇 学力(全国学力調査の平均正答率)
国語A 1千代田区・文京区 3中央区 4目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区
国語B 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5新宿区・江東区
算数A 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5世田谷区
算数B 1文京区 2千代田区 3中央区 4目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区
理科 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区


〇 運動(体力合計点)
男子 1中央区 2品川区 3港区・目黒区 5豊島区
女子 1中央区 2台東区・葛飾区 4墨田区・品川区


〇 環境(1クラス当たりの児童数)
1新宿区 2墨田区・北区 4豊島区 5渋谷区・杉並区

〇 設備(パソコン1台当たりの児童数)
1渋谷区 2荒川区 3千代田区 4北区 5品川区・杉並区

〇 中学受験(受験校への進学率)
1文京区 2千代田区 3中央区 4港区 5目黒区 

 学力に関しては、教科にかかわらず、千代田区・文京区が一番手、中央区・目黒区が二番手、新宿区・江東区・世田谷区が三番手です。ただし、港区は学力調査の結果を公表していないので、ランクに表れていないのですが、中学受験では4位にランクインしていますので、中央区・目黒区と同等の水準と思われます。

 中央区は運動でもトップです。港区・目黒区も文武両道タイプです。学力トップの千代田区・文京区は、運動面ではやや劣っています。品川区・豊島区・台東区・葛飾区・墨田区は、運動で抜きん出ています。

 環境・設備では、生徒数がもともと少ない区が有利です。
渋谷区は、数値上、1児童1パソコンを実現しています。

 もちろん同じ区の中でも、学校間の格差はあるものと思われます。また、学校が良いからと言って、全生徒が一様に点数が良いというわけではもちろんありません。しかし、学力にしろ、中学受験にしろ、
切磋琢磨する仲間が身近にいるということが、特に児童の場合は成績等に大きく影響するのは確かです。同じことは、運動面でも言えることでしょう。

 お子さんの学習環境を考える場合、物件価格が最も高い千代田区より、
都心3区よりは価格が抑えられている文京区の方が「学習コスパ」は高いと言えそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
シアトル、サンフランシスコの不動産ーダウンタウン、アップタウンの不動産価格は?

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★ 2月下旬から3月上旬にかけて、娘の留学先であるシアトル、ついでにバンクーバー、サンフランシスコと、家族で回ってきました。仕事が気がかりでしたが、今この時しか行くチャンスがないということ、また、家族全員で海外旅行なんて最後かもしれないと思い、決断しました。

 同じ西海岸ということで、街の雰囲気は皆似ていました。ただ、その中でも、
サンフランシスコはやはり大都市で、バンクーバー、シアトルはスケールは小さくなります。バンクーバーはほとんどストップオーバーで1泊しかしていないので何とも言えませんが、シアトルの方がサンフランシスコより洗練されていて好ましく思いました。

 不動産はどこも高騰しているようです。娘がシアトルに着いた時、ボランティアでお世話してくれた現地女性Sさんが半日シアトルを案内してくれたのですが、彼女によれば、全米でもニューヨーク、サンフランシスコの順に不動産価格は高く、シアトルはそれに次いで高いとのことでした。

 シアトルはスターバックスやマリナーズで有名ですが、最近、
グーグル、アマゾンなどが進出し、一層発展しつつあり、そのことが地価にも影響しているのでしょう。

 サンフランシスコにもあてはまるものの、シアトルは
繁華街であるダウンタウンと住宅街であるアップタウンがはっきりしています。ダウンタウンには日本のように高層マンションも立ち並び、アップタウンには豪邸が静かに佇んでいます。

 「ダウンタウンのマンションと、アップタウンの戸建てでは、どちらが価格が高いの?」とSさんに聞くと、「どっちも高いわ。普通の人ではとても買えない価格よ」との返事でした。日本の場合は交通利便性が重視されるあまり、平地のマンションが高騰する一方で、丘の上の住宅街が不人気になりつつありますが、車社会のアメリカでは、それぞれの良さが評価され、どちらも資産価値が高いようでした。

 サンフランシスコのロンバード・ストリートで有名な曲がりくねった街路沿いに建つロシアン・ヒル地区の一軒家が売りに出されていました。
5階建で、サンフランシスコ湾とダウンタウンが見渡せ、4ベッドルーム、4つの浴室、5つのテラス、3つの暖炉、広い中庭があります。さて、この戸建ての価格はいくらでしょうか?

「3億円くらいかな」

 妻も娘もそういう答でしたが、
販売価格は785万ドル、約8億7千万円余に上りました。日本では超一等地の戸建でもなかなかお目にかかれない価格水準で、びっくりしてしまいました。

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| ノウハウ・経験談 | 22:35 | comments(2) | trackbacks(0) |
JR、東武、小田急が〇、西武、東急が×ー通勤電車の快適度ランキング

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★ 週刊東洋経済2月16日号は、「最強の通勤電車」というタイトルで、東京圏主要32路線のうち混雑や遅延が少なく、利便性の高い路線をランキング形式で紹介しています。これによれば、総合ランキングは、次の通りです。

1 小田急小田原線  2 東武伊勢崎線  3 京急本線   3 京成本線
3 JR常磐線快速   6 東武東上線  7 京成押上線  7 JR東海道線
9 京王線      9 JR中央線快速  9 東急田園都市線


 これは、混雑率、混雑率改善度、運行本数、輸送力、朝ラッシュ時の速度、遅延発生日数、朝の通勤ライナーの7要素をランキングし、これを順位により点数化して和したものです。

 1位は小田急小田原線となりました。約30年かけた複々線化が完了し、昨年3月のダイヤ改正後、運行本数が増加、混雑率が大きく改善しています。特急ロマンスカーを活用した通勤ライナーの本数も多くなっています。個別項目では、混雑率改善度、輸送力がトップで、遅延発生日数がやや弱くなっています。

 2位は東武伊勢崎線で、北千住―北越谷間が複々線で、運行本数首位です。朝ラッシュの速度も比較的高く、遅延発生日数も少なくなっています。

 3位は京急本線、京成本線、JR常磐線快速が同点で並んでいます。京急補選は突出した指標はないものの、順位の悪い指標がなく、バランスよく加点されています。京成本線は輸送力は変わっていないのですが、成田スカイアクセス線の影響か利用客が減少傾向で、結果的に混雑率の低さで2位になっています。JR常磐線快速は、朝ラッシュ時の速度が2位で、時速130キロの高速運行が可能な列車を多数投入していることも奏功しています。

 ランキング最下位はJR横須賀線です。朝ラッシュ時の速度と通勤ライナーの本数は3位ですが、混雑率196%はワースト3位です。「武蔵小杉」駅から都心に向かう利用者が急増し、輸送力が追い付いていません。同じ線路をJR湘南新宿ラインが使っているため、運行本数も少なくなっています。

 なお、各指標のトップ5は、以下の通りです。


混雑率  1 JR中央線各駅停車  2 京成本線  3 都営浅草線
混雑率改善度  1 JR山手線  2 小田急小田原線  3 JR京浜東北線
運行本数  1 東武伊勢崎線  2 小田急小田原線  3 東京メトロ丸ノ内線
輸送力  1 小田急小田原線  2 東武伊勢崎線  3 JR中央線快速
朝ラッシュ時の速度  1 JR東海道線  2 JR常磐線快速  3 JR横須賀線
遅延発生日数  1 東武東上線  2 京王井の頭線  3 東武伊勢崎線
朝の通勤ライナー  1 JR東海道線  2 小田急小田原線  3 東武伊勢崎線


 このように各指標を並べて思うのは、JR、東武線、小田急線の路線が上位に目立つということです。一方、東京メトロ、都営地下鉄、京成線、京王線は上位に乏しく、西武線、東急線に至っては上位は皆無です。

 さて、私が日常使っているのは
東急東横線なのですが、7指標のランキングはいずれも下位にとどまっています。その中で最も高いのが朝ラッシュ時の速度15位で、これは通勤特急がその2本前の各駅停車を祐天寺で無慈悲にとどめおく運行を2〜3年前に始めたためでしょうか。最も悪いのが混雑率22位(168%)で、30位のJR横須賀線(196%)ほどではないにしても、小杉タワマン乱立が招いた負の側面でしょう。

 JR横須賀線が武蔵小杉に止まるようになってしばらくは、混雑はJR横須賀線側であって、東急東横線は余裕があった(会社によっては通勤定期の割引の大きいJR線限定にしているとも)のですが、
最近は東急東横線の混雑率が確実に悪化しています。

 東京メトロ副都心線とつながることによる電車遅延は今は目立たなくなったものの、毎日体がいじめられながら通勤しています。今度は
「最強の痛勤電車」の特集を期待したいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 19:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
ちょうどいいがきっと見つかる1億円ープレシス驚きのキャンペーン

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★ 最近、電車内のデジタルサイネージが盛んです。朝夕のラッシュ時には本を読むこともスマホを眺めることもできず、もみくちゃにされながら天を仰ぐことが多いわけですが、そのときに目に入るのが開閉ドアの上部にあるデジタルサイネージです。

 なるほど、これは
費用対効果で大きなメリットがあります。例えば、西武鉄道の電車では、1回当たり15秒、7日間放映する際の料金が50万円からとなっています。よく同じ映像がTVと併用で流れたりしていますが、私を含め、現代人はTV視聴がごく限られており、身動きの取れない電車内で否応なく何べんも何べんもサイネージで見せられて覚えた動画の方がTVCMよりよっぽど印象に残ります。

 おそらく
TVCMにかかる費用は数千万円にもなるのでしょう。私のような人間にとっては、それよりもはるかに見る機会が多いのが電車内のデジタルサイネージであり、その費用はわずか数十万円で済むとなれば、広報媒体としての主力がデジタルサイネージに移るのも時間の問題のような気がします。

 そして
近頃よく目にするのがデベロッパーのサイネージです。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、阪急阪神不動産、大成有楽不動産など、今思いつくだけでも複数社挙げることができます。そして今年に入って印象的だったのがプレシスブランドの一建設のデジタルサイネージでした。

 つくりはごくシンプルで、ソファに座った若い夫婦を演じる男女に対し、
「あなたにとって、ちょうどいい暮らしとは何ですか」と画面外から呼びかけ、妻の微笑みを受けた夫が「ちょうどいい…ちょうどいい…」と答えに詰まり、「ちょうどいいって難しいですね」と笑いながら答える動画です。

 「これって製作費は数十万円?」と思えるほどお金をかけた跡が見えないCMで、サイネージ利用代を含めても、数百万円で収まっているのではないかと感じるほどです。あまりにさりげなさ過ぎて、かえってお金をかけた他のデベロッパーのサイネージよりも印象に残りました。

 そんな
節約志向の一建設が太っ腹なキャンペーンを展開しました。『「”ちょうどいい”がきっとみつかる」マンション事業40周年キャンペーン開催総額1億円プレゼント』というものです。各企業の決算月が近いこの時期に値引きキャンペーンをやるのは珍しくないですが、各物件ごとに数百万円、せいぜい1千万円という規模で、今回のように、一建設分譲のマンションならどれでも対象になり、しかも桁違いの1億円オーダーというのは、初めて見ました。

 もちろん1億円が1名様、ではないのですが、
1等500万円4名、2等300万円10名、3等100万円50名という、シンプルな当選額・当選人数で、特に1等が当たれば大ラッキーなスケールです。私も思わず、一建設の現在分譲中のマンションを調べてみました。

 23区マンションは今はどこもお高いのですが、一つだけ「おっ」と思ったのは、
『プレシス三軒茶屋』です。「三軒茶屋」駅徒歩16分と、駅から遠いのですが、パンダ住戸が専有面積65平米に対し5,200万円と、駅距離の遠さを考慮に入れても格安に見えました。

 そして、もしここで
1等500万円が当たったとすると、専有面積65平米の住戸が5,200万円ー500万円=4,700万円となり、何と坪単価239万円で「三軒茶屋」駅最寄りの新築マンションが購入できることとなります。

「おっ、これはちょうどいい!」

 ただし、ネット上の掲示板の情報によれば、この住戸は随分前に売れてしまっていたらしいとのことで、実際にはそのような可能性ははじめからなかったのかもしれません。それを割り引いても、今年は「ちょうどいい」がきっと見つかる一建設に、楽しい夢を見させてもらいました。

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| ノウハウ・経験談 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
保育園に入りにくい駅−急激な人口増加の湾岸タワマン地帯、ではなくなった

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★ 1月16日付おうちマガジンは、『保育園に入りにくい駅、入りやすい駅はどこ?各駅の0歳児人口も明らかに』と題した記事を掲載しました。概要は、以下の通りです。

「今回の調査は、2018年4月時点で、0歳児の保育所潜在需要がどの程度になるかを推計しました。待機児童数の潜在需要を把握するため、各行政区に対して町丁目毎の0歳児人口の調査を行い、0歳児人口の総数を最大需要と推計し、さらにそれらを駅単位で集計。その待機児童数を、各駅における認可保育所を中心とし、区が定める基準を満たす保育サービスを提供する専用施設の0歳児定員を引いて算出しました。

 調査の結果、東京都区部における、
0歳児の保育園に入りにくいワースト15駅は以下の通りです。

1 江戸川区 葛西   新築価格5,190万円 不足人数755人
2 葛飾区  新小岩  新築価格5,080万円 不足人数701人
3 足立区  北綾瀬  新築価格4,390万円 不足人数644人
4 江戸川区 西葛西  新築価格5,400万円 不足人数639人
5 江戸川区 篠崎   新築価格4,770万円 不足人数540人
6 江戸川区 一之江  新築価格4,790万円 不足人数515人
7 足立区  竹ノ塚  新築価格4,320万円 不足人数508人
8 江戸川区 船堀   新築価格5,120万円 不足人数503人
9 江戸川区 小岩   新築価格4,880万円 不足人数500人
10 練馬区  大泉学園 新築価格5,260万円 不足人数488人
11 江戸川区 瑞江   新築価格4,930万円 不足人数457人
12 葛飾区  金町   新築価格4,620万円 不足人数426人
13 葛飾区  亀有   新築価格4,980万円 不足人数425人
14 杉並区  荻窪   新築価格7,300万円 不足人数415人
15 中央区  勝どき  新築価格7,670万円 不足人数404人


 葛西駅、新小岩駅、北綾瀬駅と、今回のワースト3駅には、いずれも800名を超える極めて0歳児人口が多い駅がランクインするという結果になりました。0歳児人口が800名を超えるのは、都区部の全駅内でこの3駅のみです。

 この3駅の0歳児人口が多い理由は、いずれも
都心部へのアクセスが良いにもかかわらず、都区部の中では比較的マンション価格が抑えられていることにあります。そのため人気が集中しており、今後も多くの需要が発生することが予想されます。

 以上がおうちマガジンの記事の概要です。本記事は、『住まいサーフィン』の「認可保育園に入りにくい?!駅ランキング ワースト15」を基にしています。

 上記ワースト15の駅を23区別に見ると、
江戸川区が7駅、葛飾区が3駅、足立区が2駅、練馬区・杉並区・中央区が1駅となっています。子育て支援に手厚さがあることで定評がある江戸川区が圧倒的に保育園が足りないとは、皮肉な結果とも言えます。最も、こういう現状だからこそ、江戸川区は子育て支援に熱心なのでしょう。

 確かに、江戸川区の各駅は、新築価格が安い割に、都心とのアクセスがとても良いのです。
葛西、西葛西は東京メトロ東西線、篠崎、一之江、船堀、瑞江は都営新宿線、小岩駅はJR総武線で、それぞれ一本で都心まで乗り入れています。また、一般的に、足立区・葛飾区よりも都心へ短い時間で着くことができます。

 ただ、
私が想像したランキングとはやや異なっていました。私が新築マンションを探していた頃は、港区・中央区・品川区の湾岸エリアに坪単価200万円未満のタワーマンションが建っていた時代で、若い夫婦がこぞってこれらマンションを購入していました。

 これらの区は、それまでは地価の高さから若い世代がどんどん流出していたので、むしろ希少な若い世代が住んでくれると補助金を出していたくらいでした。そこへ突然、20代・30代世帯が大量流入したものですから、当然
保育園などの環境整備が追い付かず、「阿鼻叫喚」の騒ぎが起きたものです。したがって、保育園の入りにくさとは、潜在需要の絶対数の多さが原因ではなく、むしろ保育園の絶対的な少なさが原因となっていました。

 しかし、時代は変わり、上記湾岸エリアのマンション価格は、私が探していたころと比較して
ここ15〜20年で約2倍となりました。その間に若い世代の年収が2倍になったわけではもちろんありませんので、湾岸マンション購入の主力は、若い世代の年収の2倍ある40代、50代に移っていきました。いくら晩婚化傾向とは言え、そのような世帯の保育園ニーズは激減していると言っていいでしょう。

 実は、
2017年にも「保育園に入りにくい駅」がAERAで特集されています。このときは、現在待機児童数でランキングされているので、正確な比較はできませんが、2位に勝どき、4位に豊洲が入っています。本年の調査では、湾岸タワマン関連駅では15位に勝どきがかろうじてランクインしているくらいですので、その「退潮ぶり」を表しているかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
中国人が好む立地とは?−王さんの思い出

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★ もうずいぶん前のことですが、不動産仲介会社の王さんにお世話になったことがあります。気になる物件があって、電話で問い合わせたところ、案内に来たのが王さんでした。

 電話に出た人が女性だったので、てっきり女性社員が来るのだと思って待ち合わせ場所できょろきょろしていたのですが、それらしい人が見当たりません。冬の寒い日で、20分くらい吹きさらしの場所で待っていたところ、同じく隣でガタガタ震えていた青年がやおら携帯を取り出して
「〇〇サン、コナイヨ!〇〇サン、コナイヨ!」と私の名前を連呼し始めたので、ようやく彼が案内人だとわかりました。

 王さんは日本の大学に留学してそのままこの仲介会社に就職したとのことでした。当時は中国経済が絶好調で、多くの中国人が日本の不動産を求めて日本にやってきていました。不動産所有が認められていない中国と異なり、日本ではお金さえ出せば誰でもたやすく不動産のオーナーになることができます。しかも、長年のデフレの影響で、東京の不動産は、名だたる世界の主要都市の中で格段に価格が安く、資産価値の観点からも中国人に飛ぶように都心のマンションや土地が売れていったのです。

 そんな
中国人の「爆買い」を当てにして、この仲介会社は王さんを雇ったのでした。と言っても、日本人相手の時には補助に回されるらしく、王さんは私を車で待つ日本人社員のところに連れていく役割だったのです。ぬくぬくと暖房の効いた車内で待っていた日本人社員に対し、寒風に吹きさらされた王さんと私には、いつしか国境を越えた連帯が生まれていました。

 見に行った物件は、「自由が丘」駅徒歩10分圏内の中古戸建でした。格安に思えましたが、敷地と道路に大きな高低差があり、1階部分は地下に沈んでいました。それでも見学者は後を絶たなかったようで、スピード感に気圧された私は、それ以上のステップを踏むことができませんでした。

 その夜、仲介会社から来たメールの送信者は日本人社員ではなく、王さんでした。


「もっといい物件あるよ。見に来ますか」

という言葉と、でかい写真をばこばこ貼り付けた奇怪なメールに情熱を感じ、私は思わず次の週末のアポを依頼しました。

 次の土曜日、今度は王さん一人が車で迎えに来てくれました。


「正直言うと、こないだの物件、全然いいと思わないね」
「んー、確かに土地の形状に難ありだけど」
「いや、そうじゃなくて、なんで自由が丘がいいのよ。値段が高いだけで、全然面白くないじゃない」
「んん?日本人の憧れの場所だけど」
「自分は東横線とか田園都市線とか魅力を感じないね。東急線はダメ。街並みがきれいなだけ」
「そのきれいな街並みがいいんだけど」
「気取っていて、中国人には人気ないヨ」
「じゃあ、王さんはどの場所がお薦めなの?」
「日比谷線の入谷とか三ノ輪とか。池袋も。にぎやかで面白い。そこなら飛ぶように売れるヨ」
「ふうん」

 日本人には西洋への憧れがあり、きれいな邸宅地が従来から人気でした。最近は駅近が重視されるようになりましたが、繁華性はむしろマイナス要因となる場合もあります。中国人の感覚だと、むしろ下町に近い活気が好まれるかもしれません。そこにはいい意味での人間臭さがあり、「人が人として住んでいる」という実感があるのでしょう。それはそれで、何となく理解できるものがありました。

「中国人はね、気に入った物件があると、価格をつり上げる」
「日本でも売値が上がることはあるよ」
「いや、買うほうね。1億円で競争になると、1億1千万円出すとか。日本だと売るほうが困っちゃう」

 王さんがおすすめした物件は、確かにその価値はわかるのですが、やはりどことなく「これじゃない」感があって、丁重にお断りしました。

 それでも王さんは週に1,2度は、カタコトの日本語とともにコンスタントに物件資料を送ってくれました。しかし、やはり趣味は合わず、ついにある日王さんに電話しました。


「王さん、やっぱり無理だわ」
「そうか?東横線にしようか?」
「うーん…ちょっと今仕事が忙しくなって。余裕ができたら電話する」
「…そうか。約束だよ。日中友好のために」

 それから3年後、私は思いきって王さんのいた仲介会社に電話しました。

「王なら1年前に退社しましたよ」

 中国ではその後、中国人の海外不動産投資を抑制するための法律ができ、日本の不動産へのお得感が薄れたこともあって、中国人の不動産投資のための訪日はめっきり減ってしまいました。王さんもまた、新しい可能性を求めて、違うフィールドに旅立ったのでしょう。

 日本と中国の関係は、今年は習近平国家主席の訪日が予定されるなど、ようやく
雪解けモードになってきました。しかし、私と王さんの日中友好関係は未だ果たされないままでいます。 

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| ノウハウ・経験談 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
世田谷のマンションが売れない?−価格で訴求できない曖昧さが一因か

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★ 12月8日付の週刊東洋経済は、特集として『マンション絶望未来』と題したマンション市況の現況と今後の展望を掲載しています。その中では、世田谷の2物件を以下のようにレポートしています。

『ブランズシティ世田谷中町』は総戸数252戸で、訪問時の在庫は123戸です。東急田園都市線「用賀」駅から徒歩15分で、東急不動産が「過去10年間で都内最大級の開発プロジェクト」として、第一種低層住居専用地域に分譲マンションとシニア住宅の複合開発を行ったものでした。2016年より分譲を開始し、2017年に竣工しましたが、いまだに売り出されていない住戸もあります

 『蘆花公園 ザ・レジデンス』は京王線「千歳烏山」駅から徒歩9分です。2017年春に分譲を開始し、2018年に竣工しました。分譲会社は三菱地所レジデンスが筆頭で、野村不動産とセコムホームライフが加わります。そのうちの1社の担当者は、「ここは完全な赤字物件」だと言います。「事の発端は三菱があまりに高く用地の入札をしてしまったこと。リスク回避のために我々を巻き込んできた」

 平均販売価格は7,000万円台前半と近隣物件よりも高めに設定せざるを得なくなりました。それでも三菱のプライドか、対応した営業員は値引きの可否について尋ねると、一切認めないと回答しました。」

 以上が週刊東洋経済の該当部分の概要です。

 まず、『ブランズシティ世田谷中町』ですが、
一番のネックは駅距離の遠さです。東急線の駅徒歩15分の大規模開発は、「都立大学」駅徒歩15分の2003年分譲『深沢ハウス』(総戸数772戸)を想起させますが、『深沢ハウス』も当初分譲には苦労していました。しかし、その後に2008年までの不動産プチバブルの波に乗ってマンション購入熱が盛り上がり、値引き販売を行ったこともあって、最後は急速に成約が進んで完売したと記憶しています。

 しかし、現在のご時勢では、
再び新築マンション購入熱が高まることは難しいのではないかと考えられます。シニア住宅との共生も、コンセプトは大いに賛同するものですが、販売サイドからすると売りにくいこともあるでしょう。私は本マンションを知った時、「販売に苦労するだろうなあ」と直感しましたが、おそらく多くの方が同じ思いを持ったのではないでしょうか。

 『蘆花公園 ザ・レジデンス』については、
「芦花公園」駅からは徒歩6分ですので、駅から遠いというハンデがあるわけではありません。しかし、世田谷区でも環八を超えてしまうと、売れ行きは微妙に鈍ってきます。想起されたのは、2009年に竣工した『グローリオ蘆花公園』(「芦花公園」駅徒歩8分、総戸数363戸)で、思い切った値引きを敢行して売り切ったとされています。

 世田谷区は確かにブランドですが、
都心・駅近が尊ばれる昨今にあって、真っ先に売れ行きに影響が出るエリアでもあり、実際、2008年までの不動産プチバブル期にも、世田谷区の変調がまず目立ったものでした。私は、都心寄りでない世田谷区において、駅から遠い物件については、高額ブランドというより、価格面で訴求した方がアピールするのではないかと考えます。

 その好例が
2004年に分譲された『東京テラス』です。「千歳烏山」駅徒歩16分というハンデを背負いながら、総戸数1,036戸というスケールを活かしつつ児童向けの多彩な共用施設でヤングファミリーを惹きつけ、平均坪単価210万円台というリーズナブルな価格水準で早々に完売させました。

 ターゲットは30歳代ファミリーで、70平米台3LDKが4,500万円〜5,500万円で購入でき、しかもそこは、東京の世田谷区であり、子どもたちの喜ぶ共用施設がいっはいある、それならパパも駅徒歩16分くらい大丈夫、という心理をつかんだのです。

 今の世田谷区マンションの不調は、価格で行くか、高級路線で行くかのコンセプトが曖昧になっているところに起因するものと思われます。土地代や人件費の関係で、価格面での妥協ができないのであれば、今や郊外にも属してしまう世田谷区エリアの物件の供給はしばらくお休みすべきなのかもしれません。

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